ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3151/38/2015 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka č. 3
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Velká Úpa 234 / 234, 743 01 Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Pec pod Sněžkou, k.ú. Velká Úpa I, kód k.ú. 718645, LV 869
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
st. 43 NEMESI holding cz s.r.o., Ke Krči 804/11, 14700 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 NEMESI holding cz s.r.o., Ke Krči 804/11, 14700 Praha, spoluvlastnický podíl: 923 / 10000
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 10611/14, obj. ze dne 23.12.2014
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 10611/14, obj. ze dne 23.12.2014
Datum místního šetření:
Počet stran:
18 stran
21.1.2015
Datum zpracování :
Počet příloh:
Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
9.2.2015
10
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890
rekonstrukce v r. 1970
Rekonstrukce stavby: celková Rekonstrukce jednotky: celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda elektro
kanalizace telefon
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby:
Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
234/3
1. NP
4
Typ
1+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Úzké centrum –smíšená zástavba 630 k celkové rekonstrukci neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - elektřina Není
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
36,90
0,00
5,60
autobus silnice II.,III.tř
3
Počet bytů/nebytů
8/0
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
42,50
39,70
Kč/m2
923 / 10 000
9 824 Kč/m2
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Pec pod Sněžkou s počtem obyvatel 650. Město Pec pod Sněžkou je vybaveno základní sítí obchodů a služeb. Je zde policie, pošta, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, koupaliště, hřiště. V Peci pod Sněžkou má ordinaci jeden praktický a jeden zubní lékař. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy. Bytový dům s oceňovanými byty se nachází v centru místní části Velká Úpa I. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se nemovitosti nacházejí v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - jiný typ zástavby Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) 1. Byt č. 234/3 Jedná se o ocenění bytu č. 234/3 v Peci pod Sněžkou, místní část Velká Úpa I a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 923/10 000 na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 923/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I. U nemovitosti souhlasí právní stav se stavem fyzickým. -2-
Jedná se o byt 1+1 v 1.N.P. bytového domu č. p. 234 v Peci pod Sněžkou, k. ú.Velká Úpa I, v centru místní části Velká Úpa I. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je svažitý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost bytového domu je napojena na veřejný vodovod, elektro NN. Splašková kanalizace je napojena do septiku. Pěší dostupnost na zastávku autobusu. Bytový dům je zděný, je podsklepený a má 2 nadzemní podlaží. Byt č. 234/3 dispozice 1+1 se nachází v 1. N.P. bytového domu č. p. 234.
Firma NEMESI holding cz s.r.o., Ke Krči 804/11, 14700 Praha byla řádně a včas obeslána. Zástupci firmy se místního šetření bez omluvy nezúčastnili. Byt č. 234/3 nebyl zpřístupněn. Informace byly získány od sousedů a od pana Škarnitzela, syna jedné z uživatelek bytu v 1.N.P. Dále bylo provedeno jednání na Katastrálním úřadu v Trutnově, kde bylo získáno prohlášení vlastníka budovy č. j. PV-324/2015-610. Dle dostupných podkladů a dle vyjádření p. Škarnitzela byl dán bytový dům do užívání v roce 1890. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce celého domu. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu. V 2.N.P. bylo započato s rekonstrukcí bytových jednotek. V 1.N.P. jsou bytové jednotky ve stavu po rekonstrukci v roce 1970. Byt č. 234/3 obsahuje předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu, WC a sklepní kóji v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální elektrické. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. V bytě je koupelna s vanou a umývadlem. . WC je splachovací combi standardního provedení. Sporák v kuchyni je elektrický. Na bytovém domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky vápenné hrubé s nátěrem.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 8 / 0
okna
dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 579581 Pec pod Sněžkou
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0525 Trutnov 718645 Velká Úpa I 234
Vlastníci PO
IČO:
Podíl NEMESI holding cz s.r.o.
Ke Krči 804/11, 14700 Praha
Stavby na LV 868 část obce Velká Úpa
č.p. 234
Bytový dům
-3-
1/1
stavba je součástí pozemku NE
na pozemku p.č. st. 43
Jednotky na LV 869 Číslo jednotky: 234/3
Spoluvlastnický podíl: 923 / 10 000
Pozemky na LV 868 st. 43
Stavební parcela
Parcela KN
488 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry chodba byt kuchyň byt pokoj byt WC byt koupelna byt sklep Mimo byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 2,50 m2 10,10 m2 18,00 m2 1,50 m2 4,80 m2 5,60 m2 42,50 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný pozinkovaný nebo hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé hrubé omítky běžné obklady dřevěné hladké plné dveře
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
dřevěná špaletová vlýsky přímotopy světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí chybí bojler běžný elektrický sporák Vana, umývadlo,WC chybí rozvod antén chybí
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
43 39,70 15 200 100,00 603 440 125 35 78,13 132 003
-4-
Započítaná plocha 2,50 m2 10,10 m2 18,00 m2 1,50 m2 4,80 m2 2,80 m2 39,70 m2
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 923/10000 na pozemku parc. č. st. 43 zastavěná plocha a 2 nádvoří o výměře 488 m z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I. Na pozemku parc. č. st. 43 je postavený bytový dům č. p. 234. Pozemek je svažitý. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 234 je z veřejné komunikace na parc. č. 800/4.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 43
Výměra [m2] 488 488
Spoluvlastnický podíl 923 / 10 000
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt 1+1
Trutnov - Horní Předměstí
Jedná se o byt 1+1 v osobním vlastnictví v Trutnově, Horní Předměstí. . Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost.
bytový dům zděný netypový
62,00
1.N.P.
1+1
740 000
11 935
Byt 1+1
0,75
8 951
Trutnov - Horní Předměstí
Jedná se o byt 1+1 v Trutnově, Horní Předměstí. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost.
bytový dům zděný netypový
43,00
1.N.P.
1+1
590 000
13 721
Byt 1+kk
0,75
10 291
Mladé Buky
Jedná se o byt 1+kk v Mladých Bukách. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem.
bytový dům zděný netypový
33,00
2.N.P.
1+kk
440 000
-5-
13 333
0,75
10 000
Byt 1+kk
Trutnov - Horní Staré Město
Jedná se o byt 1+kk v Trutnově - Horním Starém Městě. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem.
bytový dům zděný netypový
30,00
1.N.P.
1+kk
300 000
10 000
Byt 1+kk
0,75
7 500
Lánov - Prostřední Lánov
Jedná se o byt 1+kk v Lánově - Prostřední Lánov. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem.
bytový dům zděný netypový
30,00
1.N.P.
1+kk
490 000
16 333
Byt 1+kk
0,75
12 250
Trutnov - Libeč
Jedná se o byt 1+kk v Trutnově - Libeči. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem.
bytový dům zděný netypový
33,00
2.N.P.
1+kk
450 000
13 636
0,75
10 227
Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 234/3 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 923/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 500 Kč/m2 do 12 250 Kč/m2 užitné plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 234/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 9 900 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita s bytovou zástavbou v centru Velké Úpy I - Příslušenství bytu – sklepní kóje v 1.P.P. - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu č. p. 234 - Byt č. 234/3 je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav bytu č. 3 a bytového domu č. p. 234 -6-
Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 9 900 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 234/3 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu č. 234/3: 9 900 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 39,70 m2
Stanovení obvyklé ceny: 39,70 m2 x 9 900 Kč/m2 = 393 030 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 234/3 s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 923/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 393 030 Kč, po zaokrouhlení
390 000 Kč slovy:
třistadevadesáttisíc Kč
Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem
LV č. 869, LV č. 868 Výhradního podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti oceňovaného bytu č. 234/3 s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 923/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
390 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 869, LV č. 868 – nestanoví se -7-
Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí
LV č. 869, LV č. 868 Výhradního podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti oceňovaného bytu č. 234/3 s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 923/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění
390 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 869 ze dne 23.12.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 868 ze dne 23.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
počet stran A4 v příloze 4 2 1 2 1
Ve Vřesině u Hlučína 9.2.2015
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3151/38/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3151/38/2015.
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti
Pohled severní
Pohled východní
- 16 -
Pohled jižní
Pohled západní
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -