ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2810/19/2013 6
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům, Rodinný dům č. p. 342 Vrchlického 342, Ostrava - Radvanice Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Radvanice, kód k.ú. 715018, LV 152 Vedlejší stavba, Garáž 1305/1, 1305/2 Marie Pokludová, Vrchlického 342/25, 71600 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Marie Pokludová, Vrchlického 342/25, 71600 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 054/2013 - N, 7.2.2013 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
IČ: DIČ:
e-mail:
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 054/2013-N, obj. ze dne 7.2.2013
Datum místního šetření:
Počet stran:
telefon: fax:
14 stran
21.2.2013
Datum zpracování :
25.2.2013
Počet příloh:
6
Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
autobus, MHD dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř okrajová část - zástavba RD špatný stav – k částečné rekonstrukci ústřední - tuhá paliva
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 299 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 797
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 985
m2 118
% 100,00
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
1 700 000 Kč
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 152 ze dne 31.1.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Usnesení Eurodražby. CZ a.s. ze dne 31.1.2013 Zpráva o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven Jedná se o o městský obvod Radvanice, který leží na okreji statutárního města Ostrava směrem na Havířov. Městská část Radvanice má 6 749 obyvatel a v současné době je č. největším městským obvodem Ostravy. Radvanice jsoue vybaveny veškerou sítí obchodů a služeb, je zde základní škola, zdravotní středisko, pošta, policie. Městská část Radvanice je vybavena všemi inženýrskými sítěmi, včetně částečné splaškové kanalizace a čistírny odpadních vod. Radvanice mají dopravní spojení MHD. Rodinný dům se nachází v zastavěné části Radvanic Okolí tvoří zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, je přístupná z místní komunikace ve vlastnictví obce. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o dobrou polohu, neovlivňující obvyklou cenu.
-2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p.342 na ul. Vrchlického, stojící na pozemku parc. č. 1305/2, zapsán na LV č. 152. U rodinného domu jsou provedeny základové pásy z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů ze škrábaného břízolitu. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné rámové náplňové nebo hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z PVC, dřevotřísky a textilních krytin, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, rozvod zemního plynu, vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Vnitřní vybavení umyvadla, vany, záchody standardního provedení. V kuchyni sporák elektrický.. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o přízemní rodinný dům, který má 2.N.P., je podsklepený. V 1.P.P. se nachází chodba, schodiště, kotelna s uhelnou, komora, prádelna, sklep, dílna a garáž. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, spíž, koupelna, WC, schodiště, tři obytné místnosti. V 2.N.P. se nachází prostor schodiště, předsíň, koupelna, WC,kuchyň, komora a čtyři obytné místnosti. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření účastnice místního šetření p. Pokludové Marie byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1971. V průběhu dosavadního užívání byla vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti - kotel ústředního topení, rozvod vody. Byla provedena přístavba garáže v 1.P.P. a přístavba 2.N.P. nad vstupním zádveřím. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu, vady některých prvků krátkodobé životnosti - střešní krytina, klempířské konstrukce, podlahové krytiny. Není dokončena fasáda přístavby 1.P.P. a přístavby 2.N.P. Rodinný dům není udržován. Příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba, která je v zachovalém stavebně technickém stav a dále venkovní úpravy - žumpa, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata.
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové monolitické Střecha plochá Asfaltové svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrábané chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře Dřevěná dvojitá a zdvojená Koberec, PVC keramická dlažba ústřední topení na tuhá paliva světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená i teplá voda centrální ohřev Chybí plastové potrubí elektrický sporák umyvadlo, vana, WC splachovací Chybí
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1305/1a parc. č. 1305/2 z LV č. 152 pro obec Ostrava, k. ú.Radvanice. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Marie Pokludová, Vrchlického 342/25, 716 00 Ostrava. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Přístup po zpevněné komunikaci. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 152 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím povodně.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků z cenové mapy pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zahrada zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Ve statutárním městě Ostravě je v platnosti cenová mapa pozemků č. 13. V této 2 cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 510 Kč/m .
Parcela č.
Výměra m2 675 122 797
1305/1 1305/2
Jednotková cena Kč/m2 510 510 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 344 250 62 220 406 470
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
130,12x2,23 117,83x2,78 117,83x3,12
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
= = = =
Současný stav 366 985,37 4 578 100,00 4 511 000 42 58 42,00 2 616 000
-4-
Obestavěný prostor 290,17 m3 327,57 m3 367,63 m3 985,37 m3
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Zděná, přízemní 1305/1 Garáž zděná, přízemní 1305/1 Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 36,00 m3 50,00 m3
JC 1 250 Kč/m3 1 250 Kč/m3
RC Opotřebení 45 000 Kč 70 % 62 500 Kč 70 %
VH 13 500 Kč 18 750 Kč 32 250 Kč
Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Název místnosti 1.P.P. chodba kotelna prádelna komora sklep domácí dílna sklad dřeva garáž 1.N.P. Zádveří WC Koupelna Obývací pokoj Spíž Kuchyň Obytná místnost Ložnice schodiště 2.N.P. předsíň obytná místnost obytná místnost spíž obývací pokoj
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 130,12 m 73,13 m 2 2 6,25 m 1,00 6,25 m 2 2 10,06 m 1,00 10,06 m 2 2 13,49 m 1,00 13,49 m 2 2 4,33 m 1,00 4,33 m 2 2 2,32 m 1,00 2,32 m 2 2 15,88 m 1,00 15,88 m 2 2 20,80 m 1,00 20,80 m 2 2 24,83 m 0,00 0,00 m 2 2 117,83 m 92,19 m 2 2 13,33 m 1,00 13,33 m 2 2 1,78 m 1,00 1,78 m 2 2 3,93 m 1,00 3,93 m 2 2 21,10 m 1,00 21,10 m 2 2 0,82 m 1,00 0,82 m 2 2 10,17 m 1,00 10,17 m 2 2 14,75 m 1,00 14,75 m 2 2 16,61 m 1,00 16,61 m 2 2 9,70 m 1,00 9,70 m 2 2 117,83 m 108,68 m 2 2 4,41 m 1,00 4,41 m 2 2 10,33 m 1,00 10,33 m 2 2 20,60 m 1,00 20,60 m 2 2 0,82 m 1,00 0,82 m 2 2 20,60 m 1,00 20,60 m -5-
2
obytná místnost koupelna obytná místnost komora WC obytná místnost
14,27 m 2 2,12 m 2 14,55 m 2 3,97 m 2 1,89 m 2 15,11 m
2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
14,27 m 2 2,12 m 2 14,55 m 2 3,97 m 2 1,89 m 2 15,11 m
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Ostrava - Michálkovice
270,00
1 132
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
2 200 000
8 148
0,70
Upravená cena Foto Kč/m2 5 704
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Vrchlického
254,00
1 343
2 159 000
8 500
0,70
5 950
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Bartovice
150,00
1 000
1 500 000
10 000
0,70
7 000
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Bučinská
180,00
2 506
1 750 000
9 722
0,70
6 805
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Těšínská
178,00
1 935
1 489 000
8 365
0,70
5 856
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Čapkova
208,00
1 310
1 760 000
8 462
0,70
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti -6-
5 923
274,00 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 342 v Ostravě, k. ú. Radvanice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 704 Kč/m2 do 7 000 Kč/m2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 200 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a MHD - Vybavení a velikost rodinného domu – dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a špatný stav stavby - Poloha objektu – v Ostravě - Radvanicích v okrajové části - Využitelnost – dům vyžaduje částečnou rekonstrukci - Velikost pozemku – pozemky mají celkovou výměru 797 m2 - Stavebně technický stav nemovitosti je špatný - Nemovitost ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 200 Kč/m2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 200 Kč/m2 Podlahová plocha rodinného domu: 274,00 m2
Stanovení obvyklé ceny: 274,00 m2 x 6 200 Kč/m2 = 1 698 800 Kč
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 342 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1305/1 a parc. č. 1305/2 v Ostravě, k. ú. Radvanice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 698 800 Kč, po zaokrouhlení
1 700 000 Kč slovy:
jedenmiliónsedmsettisíc Kč
-7-
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 152 ze dne 31.1.2013 Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy Mapa oblasti
2 2 1 1
Ve Vřesině u Hlučína, 25.2.2013
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2810/19/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2810/19/2013.
-8-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ:
Kuchyň v 1.N.P.
Koupelna v 1.N.P.
Ložnice v 1.N.P.
Dětský pokoj v 1.N.P.
Obývací pokoj ve 2.N.P.
Kotelna v 1. P.P.
Schodště do 2.N.P.
Koupelna ve 2.N.P.
-9-
Dílna v 1.P.P.
Sklad dřeva v 1.P.P.
Kuchyň ve 2.N.P.
Pokoj ve 2.N.P.
Vedlejší stavba
Garáž
Pohled jihovýchodní
Pohled jižní na garáž
- 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA:
- 11 -
Mapa oblasti
- 12 -
- 13 -
- 14 -