Z NALE C K Ý PO S U D E K č. 4546 – 127 / 12 -
o obvyklé ceně nemovitosti úpadce, a to: bytové jednotky č. 907/39 v budově č.p. 907 na pozemku p.č. St. 97, vč. příslušenství a vč. podílu ve výši 311/11794 na společných částech budovy č.p. 907 a pozemku p.č. St. 97 vše v k.ú. Řípov, obec Třebíč, kraj Vysočina
Vlastník nemovitostí:
HITOP TRADE s.r.o. IČ: 27676471 Příkop 843/4, Brno-střed – Zábrdovice, 602 00 Brno
Objednatel posudku:
Ing. Michal Zámečník insolvenční správce, IČ: 46269291 Stará Osada, 615 00 Brno
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku úpadce pro účely insolvenčního řízení
Vypracovala:
Ing. Klára Schenková
V Brně dne 18.5.2012 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce
Prof.Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E: 1. Zadání posudku: Objednatelem je v rámci vedeného insolvenčního řízení požadováno zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitého majetku specifikovaného dále, který je ve vlastnictví úpadce spol. HITOP TRADE s.r.o., Příkop 843/4, Brno-střed – Zábrdovice, 602 00 Brno, IČ: 27676471, a to ke dni provedení místního šetření 28.4.2012.
2. Podklady pro zpracování posudku: a) b) c) d) e) f) g) h)
Výpis z KN, LV č. 9266 pro k.ú. Řípov, obec Třebíč, vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.3.2012 a prokazující stav evidovaný ke dni 11.3.2012 Výpis z KN, LV č. 8497 pro k.ú. Řípov, obec Třebíč, vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.3.2012 a prokazující stav evidovaný ke dni 11.3.2012 Aktuální informace z KN o oceňované nemovitosti, zdroj. www.cuzk.cz Informace ohledně stáří a provedených rekonstrukcí bytového domu sdělené zástupcem společnosti Jiří Drašar, a.s., Maxima Gorkého 597, 674 01 Třebíč Místní šetření provedené dne 11.3.2012 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. za účasti zástupce současného uživatele bytu pana Buly Fotodokumentace pořízená při místním šetření Informace z trhu nemovitostí, z vlastní databáze (archiv znalce, realizované prodeje, znalecké posudky a ocenění, apod.) a z realitní databáze MOISES Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo:
HITOP TRADE s.r.o., IČ: 27676471 Příkop 843/4, Brno-střed – Zábrdovice, 602 00 Brno
Nemovitost na LV č. 9266 pro k.ú. Řípov, obec Třebíč, kraj Vysočina: - bytová jednotka č. 907/39 v domě č.p. 907 na p.č. St. 97, vč. podílu na společných částech domu č.p. 907 a pozemku p.č. St. 97 ve výši 311/11794 Pozn.: Objekt č.p. 907 (bytový dům) a pozemek p.č. St. 97 (zastavěná plocha a nádvoří) jsou evidovány v KN na LV č. 8497 pro k.ú. Řípov, obec Třebíč, kraj Vysočina.
2
2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 907/39 nacházející se v domě č.p. 907 situovaném na pozemku p.č. St. 97, k.ú. Řípov (okrajová část města Třebíč nazývána Borovina), obec Třebíč, včetně příslušného podílu na bytovém domě a pozemku. Dle sdělení uživatele bytu pana Buly (původními vlastníky bytu byli manželé Bulovi) v současné době není sepsána nájemní smlouva mezi uživatelem bytu a vlastníkem nemovitosti, resp. úpadcem společností HITOP TRADE s.r.o. Správu domu zajišťuje společnost Jiří Drašar, a.s., Maxima Gorkého 597, 674 01 Třebíč. Bližší podrobnosti ohledně případného nájmu nebyly zjištěny. Při místním šetření byla provedena prohlídka interiéru i exteriéru a zaměření předmětné nemovitosti. Pro účely vypracování znaleckého posudku byla při místním šetření pořízena fotodokumentace stávajícího stavu nemovitosti, část tvoří přílohu č. 1 znaleckého posudku. Třebíč je městem v kraji Vysočina ve kterém žije téměř 40 tisíc obyvatel. Občanská vybavenost ve městě odpovídá velikosti a významu města. Ekonomické zázemí Třebíče tvoří vedle tradičních oborů, jimž jsou průmysl obuvnický, strojírenský a dřevozpracující, také jedno z novějších odvětví - jaderná energetika. Bytový dům se nachází v části města Třebíče nazývané nová Borovina, na samém kraji města. Borovina se dělí na starou a tzv. novou Borovinu. Starší část tvoří převážně rodinné domy, mladší tvoří pak převážně panelové domy. Nová část leží částečně v údolí Stařečského potoka, na kterém leží Borovinský rybník. Nová Borovina byla vybudována v 70. a 80 letech 20. století (ul. Okružní v 80. letech) v souvislosti s výstavbou jaderné elektrárny Dukovany. V místě se nachází základní (stará část Boroviny) a mateřská škola, denní centrum pro děti, dětský lékař, obvodní lékař, stomatolog, Západomoravská vysoká škola, pošta, knihovna, bankomat, obchod, restaurace apod. Lokalita je obsluhována autobusovou a vlakovou dopravou. Možnost parkování, i když kapacitně poměrně omezené, je na parkovištích nebo přilehlých komunikacích v okolí domu. Nemovitost je situována v sídlištní zástavbě, při ul. Okružní, kde okolní zástavba je tvořena převážně dalšími stejnými nebo velmi obdobnými panelovými bytovými domy. Volné plochy v lokalitě zaujímají veřejné zpevněné komunikace, parkoviště a plochy městské zeleně s trvalými porosty. Přístup k objektu č.p. 970 na p.č. St. 97 je zcela bezproblémový z ul. Okružní na p.č. 117/17 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a dále pak přes chodník na p.č. 117/18 (ostatní plocha, ostatní komunikace), přičemž obě parcely jsou ve vlastnictví města Třebíč. Přístup i příjezd k předmětné nemovitosti je tak po technické i právní stránce zajištěný. Omezení vlastnického práva: Na LV č. 9266 (bytová jednotka č. 907/39) pro k.ú. Řípov je v části C zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky do celkové výše 3.300.000,- Kč s příslušenstvím, veškeré budoucí pohledávky do celkové výše 5.000.000,- Kč, které mohou vzniknout do 31.12.2034 ve prospěch MIDESTA, s.r.o., Čechyňská 419/14a, Brno-střed-Trnitá, 602 00 Brno 2, IČO
3
27685098, právní účinky vkladu práva ke dni 9.11.2009. Souhlasné stanovisko o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 25.8.2011. Věcná břemena, restituční nároky ani jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. Výše uvedené omezení vlastnického práva není vzhledem k účelu zpracování tohoto posudku ve výsledném návrhu obvyklé ceny jakkoliv zohledněno. Dle vyhledávání adres v registru UIR ADR je adresa oceňované nemovitosti vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 2, tedy na území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy. Příslušenství oceňované bytové jednotky tvoří sklepní kóje situovaná v suterénu domu a dále lodžie přístupná z obývacího pokoje. Příslušenství bytového domu tvoří běžné venkovní úpravy, jako jsou přípojky IS, okapový chodník, zpevněná opěrná zídka se zábradlím při vstupu do suterénu, venkovní betonové schodiště částečně kryté polykarbonátovým přístřeškem. Jedná se o běžný rozsah příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné, a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny, přičemž jeho podrobnější hodnotová analýza není v tomto případě účelná.
3. Popis oceňované nemovitosti : 3.1. Bytová jednotka 1/8/0 V 1.PP jsou situovány společné technické prostory (kotelna, sušárna, prádelna apod.) a prostory se sklepními kójemi. V nadzemních podlažích se pak nachází již výhradně bytové jednotky (celkem 40 b.j.). Hlavní vstup do domu je přes zádveří se schránkami na úrovni 1.NP. V domě je výtah. 8.NP
Počet PP/NP/podkroví:
Podlaží: Orientace oken: 2
Započitatelná plocha (m ): Stáří domu/b.j.
Rekonstrukce domu (rok, úpravy):
JZ, SZ 62,87 (plocha sklepní kóje je zohledněna koeficientem 0,5 a plocha lodžie s koeficientem 0,3) 32 / 32 Rozestavěnost bytu v %: 100 Dům postaven v roce 1980. 2004 – výměna oken v celém domě 2008 – osazen nový vstupní portál vč. zvonků, stoupací potrubí odpadní kanalizace 2009 – osazen nový výtah, provedeno zateplení fasády (kontaktní zateplovaní systém), nové lodžie, významná oprava střešního pláště, úprava vstupů do domu (z přední i boční strany)
Rekonstrukce bytové jed. (rok, úpravy):
Byt je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací.
Technický stav, závady:
Technický stav nemovitosti je dobrý, zcela úměrný svému stáří a provedeným rekonstrukcím a modernizacím. Žádné závady bránící užívání domu nebo bytu nebyly zjištěny. Morální opotřebení bytu je však již na vyšší úrovni, s vhodností minimálně provést rekonstrukci koupelnového jádra a kuchyně.
Napojení instalací:
elektroinstalace, kanalizace, voda, teplo (z výměníkové stanice)
Dispoziční řešení:
Bytová jednotka je velikosti 3+1 a sestává z předsíně (chodby), ze které je postupně vstup do obývacího pokoje, na WC, do kuchyně a do obytného pokoje. Z kuchyně je dále přístup do dalšího obytného pokoje, do koupelny a do obývacího pokoje (průchozí). Z obývacího pokoje je přístupná lodžie. K bytu náleží sklepní kóje situována v suterénu domu.
4
základy: svislé konstrukce:
KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ: DŮM běžné základové pasy vč. izolace proti zemní vlhkosti ŽB panelové
stropy:
ŽB panelové, rovné podhledy
krov, střecha:
střecha plochá
střešní krytina: klempířské konstrukce bleskosvod:
živičná svařovaná
schodiště:
železobetonové
povrchy vnější:
kontaktní zateplovací systém s tenkovrstvou omítkou
úplné, pozinkovaný plech ano
BYTOVÁ JEDNOTKA okna: dveře:
plastová dřevěné plné a částečně prosklené do ocelových zárubní
příčky, byt. jádra:
panelové, bytové jádro umakartové
povrchy vnitřní:
vápenné omítky, keramický obklad v kuchyni u KL, umakart
podlahy obyt. m.:
PVC (lino), koberce
podlahy ostatní:
PVC (lino), lodžie - dlažba
vytápění:
dálkové teplovodní, litinové žebrové radiátory
ohřev TUV:
dálkový
rozvod plynu:
ne
zařiz. př.:
vana, umyvadlo, WC kombi
vyb.kuch.:
kuchyňská linka s dřezem, elektrický sporák
ostatní (EZS, …):
domácí telefon, vestavěná skříň, spíž v kuchyni, odvětrání koupelnového jádra
Výměra podlahové plochy bytové jednotky: název místnosti
výměra [m2]
výpočet plochy
Kz
započitetelná plocha -celkem [m2]
předsíň (vč. vestavěné skříně)
7,08*1,19
8,43
1,00
8,43
WC
1,18*0,82
0,97
1,00
0,97
koupelna
1,6*1,59
2,54
1,00
2,54
obývací pokoj
4,67*3,46
16,16
1,00
16,16
kuchyně (vč. spíže)
(1,79*2,53)+(2,2*3,46)
12,14
1,00
12,14
obytný pokoj
3,53*3,47
12,25
1,00
12,25
obytný pokoj
2,33*3,46
8,06
1,00
8,06
lodžie
(3,45*1,51)-2*(0,4*0,4*0,5)
5,05
0,30
1,52
sklepní kóje
1,6
1,60
0,50
0,80
67,20
CELKEM
62,87
Pozn.1: Výše v tabulce uvedená podlahová plocha bytové jednotky vč. lodžie vychází ze skutečného zaměření nemovitosti při místním šetření. Sklepní kóje nebyla při místním šetření zpřístupněna, výměra vychází z Kupní smlouvy z roku 2002, která byla poskytnuta při místním šetření k nahlédnutí. Pozn.2: Výsledná započitatelná plocha posuzované nemovitosti je upravena tzv. koeficienty započitatelnosti, které vyjadřují, resp. zohledňují skutečné využití jednotlivých prostor. Tyto koeficienty nejsou totožné s koeficienty uvedenými v platném oceňovacím předpise (vyhláška MF ČR ), ve kterém je použití či nepoužití příslušných redukčních koeficientů včetně jejich výše taxativně stanoveno.
5
C. P O S U D E K: Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni provedení místního šetření 28.4.2012.
1. Obecná metodika stanovení hodnot : 1.1. Stanovení obvyklé ceny : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou (tržní) cenu. Obvyklá cena je ovlivňována mnoha faktory, které se postupně vyvíjejí a mění. Použití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn i účelem, pro který se zjišťuje. OBVYKLÁ CENA - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m2] - obestavěný prostor [m3] - vnitřní využitelná (pronajímatelná) plocha [m2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit:
6
- stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 2 m pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r , kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (v době blízké rozhodnému datu ocenění) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu, s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i
7
přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor
2. Obvyklá cena oceňovaného nemovitého majetku : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je poměrně významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude vzhledem k nejvyšší vypovídací schopnosti určena pouze hodnota porovnávací (na základě srovnávacích nemovitostí lze s případnými jistými korekcemi stanovit porovnávací hodnotu), na jejímž základě bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u této nemovitosti by negenerovalo hodnotu s dobrou vypovídací schopností ke skutečně reálné obvyklé (prodejní) ceně.
2.1. Porovnávací hodnota majetku : Porovnávací hodnota je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány, ale i takových, které jsou 8
v současné době nabízeny realitními kancelářemi. Jedná se o do značné míry obdobné nemovitosti situované ve stejné, nebo alespoň typově srovnatelných lokalitách města Třebíč. Současné nabídky RK:
Nemovitost č. 1: Nabídka prodeje bytu 3+1 v Třebíči, část Borovina, ulice Okružní. Byt v osobním vlastnictví o plošné výměře 71 m2 z toho 2 m2 balkon a 2 m2 sklepní kóje. Započitatelná plocha činí 68,60 m2. Byt se nachází v 5.NP panelového domu, který má celkem 8 nadzemních a jedno podzemní podlaží. Bytové jádro je v původním stavu - umakartové, v kuchyni a obývacím pokoji je novější plovoucí podlaha, nová je též kuchyňská linka. Nabídková cena RK činí 780.000,- Kč, tj. 11.370,- Kč/m2 započitatelné plochy. Pozn.: u nabídky RK je uvedeno, že byt je již rezervován zájemci o jeho koupi.
Nemovitost č. 2: Nabídka prodeje bytu 3+1 v Třebíči, část Borovina, ulice Družstevní. Byt v osobním vlastnictví o plošné výměře 73 m2 z toho 2 m2 balkon a 2 m2 sklepní kóje. Započitatelná plocha činí 70,6 m2. Byt se nachází ve 2.NP panelového domu. Byt je v původním stavu, částečnou rekonstrukcí prošla pouze koupelna. Nabídková cena RK činí 1.260.000,- Kč, tj. 17.847,- Kč/m2 započitatelné plochy.
Nemovitost č. 3: Nabídka prodeje bytu 3+1 v Třebíči, část Borovina, ulice Zahraničního odboje. Byt v osobním vlastnictví o plošné výměře 73 m2 z toho 2 m2 balkon a 2 m2 sklepní kóje. Započitatelná plocha činí 70,6 m2. Byt se nachází ve 3.NP panelového domu. Byt je téměř v původním, avšak udržovaném stavu. Dům je
9
po revitalizaci, která zahrnovala - plastová okna, zateplení, balkony apod. Nabídková 2 cena RK činí 850.000,- Kč, tj. 12.040,- Kč/m započitatelné plochy.
V minulosti realizované ceny – skutečné prodeje: Nemovitost č. 4: Byt byl prodán v září 2010 za 1.000.000,- Kč, tj. 13.661,- Kč/m započitatelné plochy.
10
2
Nemovitost č. 5: Byt byl prodán v září 2010 za 950.000,- Kč, tj. 15.873,- Kč/m započitatelné plochy.
11
2
Nemovitost č. 6: Byt byl prodán v lednu 2011 za 1.040.000,- Kč, tj. 14.986,- Kč/m započitatelné plochy.
12
2
Nemovitost č. 7: Byt byl prodán v březnu 2011 za 790.000,- Kč, tj. 14.938,- Kč/m započitatelné plochy.
13
2
Nemovitost č. 8: Byt byl prodán v únoru 2011 za 1.000.000,- Kč, tj. 17.862,- Kč/m započitatelné plochy.
14
2
Komentář: Porovnávací hodnota nemovitosti je stanovena na základě výše uvedených použitých srovnávacích nemovitostí. Jak je vidět, tak uvedené příklady cen 2 srovnávacích nemovitostí jsou v poměrně širokém rozmezí 11.370,- Kč/m (srov. nem. č.1, kdy se navíc jedná o nabídkovou cenu) až 17.862,- Kč/m2 (srov. nem. č.8). Pro samotný výpočet porovnávací hodnoty oceňovaného bytu bude po vyhodnocení výše uvedených nemovitostí ve vztahu k nemovitosti oceňované co do silných a slabých stránek uvedených níže, především se zohledněním skutečnosti, že byt je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací a též je v jednotkové ceně je zohledněna v současnosti poměrně vysoká nabídka obdobných nemovitostí 2 v místě, dále uvažováno s jednotkovou cenou za 1 m započitatelné plochy ve výši 12.000,- Kč. Jak bylo uvedeno výše, do započitatelné plochy je plocha sklepní kóje uvažována s koef. 0,50 a plocha lodžie s koef. 0,30. Výpočet: 62,87 m2 x 12.000,- Kč/m2 = 754.440,- Kč
2.2. Závěrečná analýza (diskuse) obvyklé ceny nemovitosti Pro návrh obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě vycházíme především z reflexe trhu se zohledněním následujících skutečností: Majetek má následující silné stránky: Nemovitost s možností okamžitého bezproblémového užívání Velmi dobrá, resp. dostatečná občanská vybavenost v místě Příslušenství ve formě sklepní kóje a lodžie Po technické i právní stránce vyřešený přístup k nemovitosti Dům po rekonstrukci (zateplení, výtah, vstupní dveře, okna, zvonky apod.) Mezi slabé stránky patří: Panelová konstrukce domu Původní koupelnové umakartové jádro, vyšší morální opotřebení interiéru Omezené parkovací možnosti v těsné blízkosti domu Omezení vlastnického práva ve formě zástavního práva smluvního (vztahuje se pouze k bytové jednotce) Byt situován v posledním patře panelového domu s plochou střechou V současné době vyšší nabídka obdobných bytů v lokalitě Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu nemovitosti, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku, je návrh obvyklé ceny nemovitého majetku odhadnut
15
na základě porovnávací hodnoty (po zaokrouhlení), a to bytové jednotky s příslušenstvím ve výši 750.000,- Kč. Bytová jednotka č. 907/39 v budově č.p. 907 na pozemku p.č. St. 97, vč. příslušenství a vč. podílu ve výši 311/11794 na společných částech budovy č.p. 907 a pozemku p.č. St. 97, vše v k.ú. Řípov, obec Třebíč, kraj Vysočina – celkem: Obvyklá cena 750.000,- Kč
D. Z Á V Ě R : Obvyklou cenu nemovitosti úpadce, a to bytové jednotky č. 907/39 v budově č.p. 907 na pozemku p.č. St. 97, vč. příslušenství a vč. podílu ve výši 311/11794 na společných částech budovy č.p. 907 a pozemku p.č. St. 97, v k.ú. Řípov, obec Třebíč, kraj Vysočina, odhadujeme ve výši:
750.000,- Kč Slovy: sedmsetpadesáttisíc korun českých
V Brně dne 18.5.2012
Seznam příloh : 1. Fotodokumentace 2. Situační mapy 3. Výpis z KN – LV č. 9266 4. Výpis z KN – LV č. 8497 5. Výřez z katastrální mapy
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 34 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednavateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu).
16
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/67 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, ceny a odhady nemovitostí, tržní oceňování majetku a tržní oceňování podniků rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j.701/ 92-OOD ze dne 7.12.1992 a č.j. 230/97 - OOD ze dne 4.3.1998. Znalecký posudek zapsán pod číslem 127/12 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Klára Schenková zodpovědný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
17
Příloha č. 1 FOTODOKUMENTACE ze dne 28.4.2012
18
Bytový dům č.p. 907 a společné prostory
Foto č. 1, 2 : Pohled na objekt z přední a zadní strany – ul. Okružní
Foto č. 3, 4 : Vstup do domu
Foto č. 5 : Chodba domu v 8.NP
Foto č. 6 : Výtah
Bytová jednotka č. 907/39
Foto č. 7 : Obývací pokoj
Foto č. 8 : Lodžie
19
Foto č. 9 : Kuchyně
Foto č. 10 : Chodba (předsíň)
Foto č. 11 : Koupelna
Foto č. 12: WC
20
Foto č. 13, 14 : Obytné pokoje
21
Příloha č. 2 SITUAČNÍ MAPY
22
23
Příloha č. 3 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ – LV č. 9266
24
Příloha č. 4 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ – LV č. 8497
25
Příloha č. 5 VÝŘEZ Z KATASTRÁLNÍ MAPY
26