ZNALECKÝ POSUDEK číslo 2744/89/2012 6
Bytová jednotka č. 307/21 Osada Míru 307, Dolní Benešov Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dolní Benešov, k.ú. Dolní Benešov, kód ČSÚ: 628 638, LV: 1360
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
730/7 Leo Hluchník, Hlavní 25, 74725 Rohov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Leo Hluchník, Hlavní 25, 74725 Rohov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY a.s U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: DIČ:
e-mail:
[email protected]
telefon: 595031042, 602856132 fax: 595031042
e-mail:
[email protected]
Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení ocenění majetku dlužníka pro účely insolvenčního řízení
Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: 800 900 490 fax:
12 stran
6.9.2012
Datum zpracování :
10.9.2012
Počet příloh:
0
Posudek se předává objednateli ve třech vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech domu a pozemku parc. č. 730/7 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1952 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část – sídlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední centrální
Počet podlaží celkem:
4
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
3
Počet bytů/nebytů
24/0
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
307/21
3
Typ
1+1
PP bytu Balkon Terasa
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
ks
m
m
29,43
0,00
0,00
0,00
0
0,00
28,51
Kč/m2
1 / 25
38 267 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav
Obvyklá cena
470 000 Kč NÁLEZ
Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1360 ze dne 27.7..2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1343 ze dne 27.7..2012 Snímek katastrální mapy ze dne 6.9.2012 Mapa oblasti Jedná se o obec Dolní Benešov,k. ú. Dolní Benešovo. Město Dolní Benešov s počtem obyvatel 4 196, je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. V městě je veškerá občanská vybavenost. Je zde základní škola, pošta, sportovní areál, kulturní dům, zdravotnické zařízení, lékárny. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Opavy a -2-
Poloha nemovitosti
Hlučína. Obcí prochází silnice č. I/56 Opava - Ostrava. Byt č. 307/21 se nachází v bytovém domě č. p. 307, v obytné zóně na Osadě Míru č. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov v sídlištní zástavbě. Dům č. p.307 je umístěn na pozemku parc. č.730/7 v k. ú. Dolní Benešov. Bezpro- blémový vlastní přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu bytových domů na sídlišti Osada Míru. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusů, železnice a do centra města.
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Jedná se o bytovou jednotku č.21, která je umístěna ve 3.N.P. bytového domu č. p. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov Dům je zděný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má jedno P.P. a tři N.P. Bytový dům se nachází v okrajové části města na sídlišti Osada Míru. Jedná se o byt 1+1 č. 307/21 v bytovém domě č. p. 307 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov. Byt se nachází ve 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň, jednu obytnou místnost a sklepní box mimo byt v 1.P.P. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Podlahy obytné místnosti jsou vlýskové, podlahy ostatních místností jsou z PVC a keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanali- zace. Vytápění ústřední, radiátory ocelové deskové. Přívod teplé vody z centrálního zdroje v 1.P.P. V kuchyni je plynový sporák. Vnitřní vybavení sprchový kout, umývadlo a WC standardního provedení. Byt 1+ 1 se nachází ve 3.N.P. bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň, jednu obytnou místnost a sklepní box mimo byt v 1.P.P. Byt byl fyzicky zpřístupněn, veškeré informace byly získány z předložených podkladů a od JUDr. Kateřiny Danielové. Dům byl dán do užívání v roce 1952. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 1997 provedena oprava střechy, v roce 1998 byla zřízena kotelna včetně technologie a ohřevu vody, v roce 2006 byla provedena výměna oken za plastová, v roce 2010 částečná výměna ležatých rozvodů vody. Dále byly prováděny běžné opravy a údržba. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady.
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je podíl 1/25 na pozemku parc. č. 730/7 v k. ú. Dolní Benešov. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 307. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemku parc. č. 730/7 byla stanovena porovnávacím způsobem. Pozemek se nachází v okrajové části Dolního Benešova. Stavební pozemek je rovinatý, s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Na pozemku parc. č.730/7 neváznou žádná věcná břemena. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. 730/7 nachází v zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Výpočet ceny pozemku porovnávacím způsobem: 2 2 2 Kozmice 700 m 441 000 Kč 630 Kč/m koef. zdroje ceny 0,80 504,00 Kč/m 2 2 2 479,00 Kč/m Bolatice 3 509 m 2 100 000 Kč 598 Kč/m koef. zdroje ceny 0,80 2 2 2 Vřesina 927 m 741 600 Kč 800 Kč/m koef. zdroje ceny 0,80 640,00 Kč/m 2 2 2 Hlučín 1 001 m 560 000 Kč 559 Kč/m koef. zdroje ceny 0,80 448,00 Kč/m 2 2 2 Bohuslavice 800 m 580 000 Kč 725 Kč/m koef. zdroje ceny 0,80 580,00 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 530 Kč/m
-3-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
730/7
Výměra m2 400
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 530 1 / 25 400 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 8 480 8 480
Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 28,51 33 717 961 437 100,00 60 40 60,00 384 575
Budoucí stav
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnoti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžnímu ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Benešově a okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. a 3. čtvrtletí 2012. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet podlahových ploch jednotky Název koupelna s WC obývací pokoj kuchyň Předsíň
Typ výměry Byt Byt
Podlahová plocha 2,32 m2 14,29 m2 8,17 m2 2,82 m2 -4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 2,32 m2 14,29 m2 8,17 m2 2,82 m2
sklep (mimo vlastní jednotku) Celková podlahová plocha
Typ stavby
Byt
1,84 m2 29,43 m2
Lokalita / Popis Užitná plocha Podlaží Dispozice
0,50
Požadovaná cena Jednotková cena
m2
Kč
Kč/m2
0,92 m2 28,51 m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Koeficient Upravená cena celkový KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Dolní Benešov bytový dům
X 28,51
3.N.P.
1+1
X
X
X
X
0,85
16 561
0,85
14 655
0,85
13 559
0,85
22 667
Srovnávané jednotky Dolní Benešov, Osada Míru
Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a obývací pokoj. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.. Dům je zděný cihelný.
Bytový dům
29,00
1
1+1
565 000
19 483
Dolní Benešov, Osada Míru Dům je cihelný zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové.
Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.
Bytový dům
29,00
1+1
500 000
17 241
Dolní Benešov, ul. Osada Míru
Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové.
Jedná se o byt 1+1 v Dolním Benešově, ul. Osada Míru.. Dům je zděný cihelný.
Bytový dům
42,00
1
1+1
670 000
15 952
Hlučín, ul. Písečná Jedná se o byt 1+1 v Hlučíně, ul. Písečná. Dům je cihelný zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům
30,00
1
1+1
800 000
26 667
Hlučín, ul. Písečná Jedná se o byt 1+1 v Hlučíně, ul. Písečná. Dům je zděný cihelný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj.. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům
31,00
3
1+1
550 000
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
17 742
0,85
15 081
28,51 m
2
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 307/21 z LV č. 1360 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov s podílem 1/25 na společných částech bytového domu č. p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 -5-
z LV č. 1343 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 13 559 Kč/m2 do 26 667 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech domu č.p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 16 500 Kč/m2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se sídlištní zástavbou v okrajovém území města - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu – sklepní box - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 16 500 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu.
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 307/21 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 16 500 Kč/m2 Podlahová plocha bytu: 28,52 m2
Stanovení obvyklé ceny: 28,52 m2 x 16 500 Kč/m2 = 470 580 Kč
Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 307/21 s podílem 1/25 na společných částech bytového domu č. p. 307 a pozemku parc. č. 730/7 v Dolním Benešově, k. ú. Dolní Benešov stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 470 580 Kč, po zaokrouhlení
470 000 Kč slovy:
čtyřistasedmdesáttisíc Kč
-6-
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1360 ze dne 27.7..2012 Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 6.9.2012
Ve Vřesině u Hlučína, 10.9..2012
Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2744/89/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2744/89/2012
-7-
Fotodokumentace nemovitosti:
Společná chodba 3.N.P.
Vstup do bytu č. 21
Kuchyň
Pokoj
Koupelna s WC
Sklepní box v 1.P.P.
Pohled na dům západní
Pohled na dům jihovýchodní
-8-
-9-
- 10 -
Mapa okolí:
- 11 -
Katastrální mapa:
- 12 -
