ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3195/82/2015 6
NEMOVITOST:
Bytová jednotka - byt
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku
Albertova 4059 / 19, 767 01 Kroměříž Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Kroměříž, k.ú. Kroměříž, kód k.ú. 674834, LV 14941
OBJEDNATEL :
Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 10834/14, obj. ze dne 11.2.2015
st. 6176 Petr Nátěsta, Albertova 4059/19, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Nátěsta, Albertova 4059/19, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 143 / 1777
Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. František Císař
Adresa zhotovitele:
U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail:
[email protected] IČ: 40305864 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 10834/14, obj. ze dne 11.2.2015
Datum místního šetření:
Počet stran:
18 stran
8.4.2015
Datum zpracování :
Počet příloh:
12.4.2015
9
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1982 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
4059/9
5
Typ
1. NP
3+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sídlištní zástavba 28 921 (stagnace) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) Není prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
76,46
0,00
3,99
KUPNÍ CENA
rekonstrukce v r. 2010 ostatní okna dveře
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
16/0
Celková Započitatelná Obvyklá cena Podíl na plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
80,45
78,45
Kč/m2
143 / 1 777
12 747 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 1 004 160 Kč 0 Kč 904 079 Kč 1 000 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 1 349 371 Kč
x 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Kroměříž s počtem obyvatel 29040. Město Kroměříž je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Město Kroměříž je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusová a železniční. Nemovitost se nachází na ulici Albertově č. p. 4058, č. p. 4059..
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 4059/9 v bytovém domě č. p. 4058, č. p. 4059 na ulici Albertově v Kroměříži, k. ú. Kroměříž v širším centru, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část města s bezproblé movým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Albertovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 9, která je umístěna v 1.N.P. bytového domu č. p. 4059 v Kroměříži, k. ú. Kroměříž. Bytový dům je montovaný panelový, je podsklepený a má 4 nadzemní podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, zasklenou lodžii a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou z PVC a textilní krytiny, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory litinové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací geberit. Instalační jádro je původní. V kuchyni je plynová varná deska. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky jsou strukturované se zateplením. Byt č. 4059/9 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti paní Machalové. Dle vyjádření p. Machalové byl dán bytový dům do užívání v roce 1982. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2010 vyměněna plastová okna a provedena nová sktrukturovaná vnější omítka se zateplením.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4
sociální zařízení kuchyňská linka podlahy Počet bytových/nebytových jednotek: 16 / 0
okna
dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek -3-
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
RIZIKO Popis rizika NE Bez reálných břemen a služebností Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ072 Zlínský 588296 Kroměříž Albertova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0721 Kroměříž 674834 Kroměříž 19
Vlastníci SJM
Podíl
FO
Kuchař Oldřich Ing. a Kuchařová Marie MUDr. Ing. Oldřich Kuchař MUDr. Marie Kuchařová RČ: 535928/253 Věra Lapčíková
FO
RČ: 900526/5104
SJM
Podešva Roman a Podešvová Kateřina Roman Podešva Kateřina Podešvová RČ: 861025/4851 Petr Přecechtěl
FO PO SJM
Petr Nátěsta
541 / 10 662 Kollárova 711 / 27, 76701 Kroměříž Kollárova 711 / 27, 76701 Kroměříž Albertova 4058/21, 76701 Kroměříž Albertova 4059/19, 76701 Kroměříž
138 / 1 777 143 / 1 777 541 / 10 662
Albertova 4058 / 21, 76701 Kroměříž Albertova 4058 / 21, 76701 Kroměříž Albertova 4058/21, 76701 Kroměříž IČO: 00156931 SVORNOST, stavební bytové Ztracená 2647/16, 76701 družstvo Kroměříž Válek František a Válková Blažena František Válek Albertova 4059 / 19, 76701 Kroměříž Blažena Válková Albertova 4059 / 19, 76701 Kroměříž
Stavby na LV 7608 část obce Kroměříž
382 / 5 331 1 061 / 5 331 382 / 5 331
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 4059, 4058
na pozemku p.č. st. 6176
Jednotky na LV 14941 Číslo jednotky: 4059/9
Spoluvlastnický podíl: 143 / 1 777
Pozemky na LV 7608 st. 6176
Stavební parcela
Parcela KN
335 m
Výpočet věcné hodnoty staveb
-4-
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyň byt předsíň byt obývací pokoj byt ložnice byt pokoj byt WC byt koupelna byt sklep byt zasklená lodžie byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 9,76 m2 10,33 m2 20,44 m2 11,94 m2 16,12 m2 0,69 m2 2,77 m2 3,99 m2 4,42 m2 80,45 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře
Započítaná plocha 9,76 m2 10,33 m2 20,44 m2 11,94 m2 16,12 m2 0,69 m2 2,77 m2 2,00 m2 4,42 m2 78,45 m2
plastová PVC ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody varná plynová deska, digestoř, trouba WC, umyvadla, vana chybí rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
80 78,45 17 200 100,00 1 349 371 33 67 33,00 904 079
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. st. 6176 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 335 m v Kroměříži, k. ú. Kroměříž. . Podíl jednotky č. 4059/9 z LV č. 14941 na společných částech domu č. p. 4058, č. p. 4059 z LV č. 7608 činí 143/1777.
2
Na pozemku parc. č. st. 6176 jsou postavené bytové domy č. p.4058 a č. p. 4059. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Albertovy. -5-
Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 6176 nachází v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 6176
Výměra [m2] 335 335
Spoluvlastnický podíl 143 / 1 777
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2
Byt 3+1
Kroměříž, ul. Třasoňova
Jedná se o byt 3+1 v Kroměříži, ul. Třasoňova. Byt se nachází v 2.N.P. panelového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový dům panelový montovaný
73,00
3.N.P.
3+1
1 170 000
16 027
Byt 3+1
0,80
12 822
Pardubice - Zelené Předměstí, Dukla
Jedná se o byt 3+1 v kroměříži Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový bytový dům panelový montovaný
81,00
3.N.P.
3+1
1 168 000
14 420
Byt 3+1
0,80
11 536
Kroměříž, ul. Obvodová
Jedná se o byt 3+1 v Kroměříži, ul. Obvodová. Byt se nachází v 2.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový bytový dům panelový montovaný
74,00
2.N.P.
3+1
1 200 000
Byt 3+1
16 216
0,80
kroměříž, ul. Spáčilova
-6-
12 973
Jedná se o byt 3+1 v Kroměříži, ul. Spáčilova. Byt se nachází v 9.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový bytový dům panelový montovaný
72,00
9.N.P.
3+1
1 300 000
18 056
Byt 3+1
0,80
14 445
kroměříž, ul. Třasoňova
Jedná se o byt 3+1 v Kroměříži, ul. Třasoňova. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový bytový dům panelový montovaný
72,00
3.N.P.
3+1
1 220 000
16 944
Byt 3+1
0,80
13 555
0,80
11 579
kroměříž
Jedná se o byt 3+1 v Kroměříži. Byt se nachází v 1.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80;
typový bytový dům panelový montovaný
76,00
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
1.N.P.
3+1
1 100 000
8,05 %
14 474
Variační koeficient po úpravách: 78,45 m2 11 536 Kč/m2 Minimální cena: 12 818 Kč/m2 Průměrná cena: 14 445 Kč/m2 Maximální cena: 12 800 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
8,05 % 904 999 Kč 1 005 572 Kč 1 133 210 Kč 1 004 160 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
Současný stav 1 004 160 Kč 0 Kč 904 079 Kč 1 000 000 Kč -7-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti Pěší dostupnost na zastávku MHD Klidná lokalita se sídlištní zástavbou Velikost a vybavení bytu Dobrý stavebně technický stav bytu Provedené dílčí rekonstrukce bytu a bytového domu v minulosti Příslušenství bytu - sklep v 1.P.P. Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Byt je ve výhradním vlastnictví
Slabé stránky nemovitosti Nebyly zjištěny
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1 000 000Kč 0Kč 0Kč 1 000 000Kč 2 78,45m 2 12 747Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 14941 ze dne 11.2.2015 . Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7608 ze dne11.2.2015 . Snímek katastrální mapy . Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Koncesní listina Koncesní listina pro oceňování majetku pro věci nemovité č.j. 1063/01ŽU, Ev. č. 380600-54629/00 ze dne 4.4.2001.
-8-
počet stran A4 v příloze 2 3 1 2 1
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti.
Kuchyň
Koupelna
WC
Obývací pokoj
Pokoj
Pokoj
- 15 -
Předsíň
Vstup do bytu č. 9
Vstup do domu č.p. 4059/19
Pohled východní
Pohled jihovýchodní
Pohled jihozápadní
- 16 -
Mapa oblasti.
- 17 -
- 18 -
