BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav Křižíkova 1, 186 00 Praha 8
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 140414
ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí pozemků, zapsaných v k.ú. Nové Modlany, obec Krupka, zapsaných na LV č. 61.
Datum ocenění:
10. dubna 2014
Účel zpracování posudku: Ocenění obvyklé ceny nemovitostí pro účely prodeje nemovitostí formou dražby.
Objednatel posudku:
Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci Karlovarská 7 Jeneč 252 61 IČ: 00016918
Posudek obsahuje celkem 11 listů a 4 přílohy. Posudek je vyhotoven v 4 stejnopisech. Toto je stejnopis č. 1.
Zpracovali: RNDr. Josef Knápek, Ing. Jitka Klausová
Praha, dne 10. dubna 2014
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je stanovit obvyklou cenu nemovitostí pozemků parc. č. 596/4, parc. č. 596/13, parc. č. 596/14, parc. č. 596/15, parc. č. 606/2, parc. č. 606/5, parc. č. 632/3, parc. č. 635/1, parc. č. 635/3, parc. č. 641/1, parc. č. 641/2, parc. č. 649/1, parc. č. 784/16, parc. č. 832/3, parc. č. 832/6, parc. č. 832/7 zapsaných v k.ú. Nové Modlany, okres Teplice, obec Krupka, na LV č. 61, ke dni 10. dubna 2014. Pojmosloví posudku Cena sjednaná Strany transakce mají svobodu při sjednávání cen (případ volných cen), pokud právní, resp. cenové, předpisy nestanoví jinak (případ regulovaných cen). Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty nebo poskytované služby v daném jedinečném případě. Cena zjištěná (určená, administrativní) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, například cenový předpis. Cenou dle cenového předpisu se rozumí cena, k jejímuž stanovení se použijí platné předpisy a nařízení. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Tržní hodnota (obvyklá hodnota) Tržní hodnotou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s definicí v Mezinárodním oceňovacím standardu (IVS1 2007), tj. „odhadnutou částku, za kterou by byl předmět ocenění směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku“. Obvyklé nájemné Obvyklým nájemným rozumíme „odhadnutou částku, za kterou by byl předmět odhadu pronajat k datu ocenění mezi dobrovolným nájemníkem a dobrovolným nájemcem při
2
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku“. 2. Podklady pro vypracování odhadu: a)
Podklady poskytnuté objednatelem: 1) Informace k předmětným nemovitostem. 2) Kopie výpisu z KN, LV č. 61, ze dne 7. 3 .2014.
b)
Podklady zajištěné zpracovatelem posudku: 1) Místní šetření, provedené dne 28. 3. 2014, z něho plynoucí informace a zjištěné skutečnosti. 2) Fotodokumentace vyhotovená při místním šetření. 3) Internetové zdroje, www.sreality.cz, www.cenovemapy.cz, www.czso.cz, http://www.cscom.cz , ceníky a třídníky RTS/ÚRS. 4) Nahlížení do KN, www.nahlizenidokn.cuzk.cz, dálkový přístup do KN www.katastr.cuzk.cz
d)
Literatura: 1) Teorie oceňování nemovitostí VI. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. , Akademické nakladatelství CERM 2004. 2) Úřední oceňování majetku - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř a Ing. Vlasta Scholzová, Akademické nakladatelství CERM 2004. 3) Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, druhé přepracované, aktualizované a doplněné vydání - Prof.. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a Prof. Ing.. Josef Fiala, CSc. , Nakladatelství LINDE Praha a.s. 2005. 4) Oceňování nemovitostí I, II, III, a IV - metodické příručky k zákonu č. 151/1997 Sb. a k vyhlášce Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. - Ing. Alena Hallerová, CSc., Ing. Dr. Miroslav Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec a Pavel Weidenhoffer - Nakladatelství ŠEL 1999. 5) Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996. 6) Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 2004. 7) Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, EKOPRESS 2006.
3. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti pozemky parc. č. 596/4, parc. č. 596/13, parc. č. 596/14, parc. č. 596/15, parc. č. 606/2, parc. č. 606/5, parc. č. 632/3, parc. č. 635/1, parc. č. 635/3, parc. č. 641/1, parc. č. 641/2, parc. č. 649/1, parc. č. 784/16, parc. č. 832/3, parc. č. 832/6, parc. č. 832/7 jsou zapsané v k.ú. Nové Modlany, okres Teplice, obec Krupka, na LV č. 61. Vlastnické právo k posuzovaným nemovitostem je zapsáno na: Česká Republika, ID: 00000001-001 Právo hospodařit s majetkem státu Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61 , IČO:00016918 K uvedeným nemovitostem nejsou evidována jiná práva. 3
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
Ovšem byly sjednané smlouvy o zřízení věcného břemene k parcelám č. 641/1, 641/2, 649/1, 635/1, 635/3, 596/14, 596/15 a 606/5. Jedná se o věcná břemena vedení podzemních sítí a přístupu na pozemky za účelem údržby a oprav tohoto vedení. 4. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření byla provedena obhlídka nemovitostí. Znalec provedl zdokumentování stavu, šetření okolí nemovitosti, prohlídku místních podmínek. Jedná se o nemovitosti pozemků. Na LV je zapsáno 19 pozemků, jsou oceňovány všechny parcely vyjma parcely č. 596/1 606/1 a 897. Jedná se o různé typy pozemků, poblíž průmyslové zóny a frekventované silnice. 5. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti pozemků se nachází mezi obcemi Modlany a Nové Modlany, cca 6 km od obce Teplice, v blízkosti průmyslové zóny. Pozemky jsou dobře dostupné, většina z nich leží po obou stranách rychlostní silnice R13, která spojuje Teplice a Ústí nad Labem a navazuje na dálnici D8. Oceňované je pozemky parc. č. 596/4, parc. č. 596/14, parc. č. 596/15, parc. č. 596/13 o celkové výměře 2394m2, jsou evidovány jako ostatní plocha-jiná plocha, na pozemcích je travnatá plocha s porosty. Jedná se o pozemky nacházející se za obcí, poblíž průmyslové zástavby a frekventované silnice. Pozemky parc. č. 606/2 a parc. č. 606/5, o výměře 6479m2, jsou evidovány jako ostatní plocha-jiná plocha, na pozemcích je travnatá plocha s porosty. Jedná se o pozemky nacházející za obcí, poblíž průmyslové zástavby a frekventované silnice. Pozemky parc. č. 632/3, o výměře 33m2, evidován jako vodní plocha – zamokřená plocha, sousedí s potokem. Pozemky parc. č. 635/1 a parc. č. 635/3 o celkové výměře 1242m2, jsou evidovány jako ostatní plocha-jiná plocha. Pozemky jsou zatravněné a nacházejí se poblíž silnice, která prochází průmyslovou zástavbou. Pozemky parc. č. 641/1, parc.č. 641/2 a parc. č. 649/1, 13 o celkové výměře 24438m2, jsou evidovány jako ostatní plocha-jiná plocha, na pozemcích je travnatá plocha s porosty. Jedná se o pozemky nacházející za obcí, poblíž průmyslové zástavby. Pozemek parc. č. 784/16 o výměře 222m2, evidován jako ostatní plocha – manipulační plocha. Pozemek se nachází v obci, je to travnatá plocha s porosty lemující silnici. Pozemky parc. č. 832/3, 832/6 a 832/7 o celkové výměře 854m2, evidovány jako ostatní plocha – silnice. Zatravněná část úzkého pruhu pozemku podél silnice mimo obec procházející průmyslovou zástavbou.
4
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
B. ODHAD Postup ocenění: Pro ocenění nemovitostí se používá jeden ze tří základních metodologických postupů, tj. metoda porovnávací, výnosová a nákladová, nebo jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a jejich aplikovatelnosti. V našem případě jsme při ocenění použili, vzhledem k povaze majetku, porovnávací metodu, která nejlépe vystihují hodnotu oceňovaného typu majetku. 1. Popis použitých metod Nákladový způsob (přístup nákladový) – vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na opětovné pořízení předmětu ocenění v daném místě a čase ocenění, nebo na nahrazení předmětem se stejnou užitnou hodnotou v souladu s jeho stavem. Z nákladů na znovu pořízení (reprodukci) nebo nahrazení majetku se odečítá existující opotřebení a znehodnocení majetku, tj. nákladová (časová) cena / cena věcná = reprodukční (nová) cena – opotřebení (znehodnocení). Nákladový způsob poskytuje spolehlivý ukazatel hodnoty majetku ve stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde náklady na pořízení majetku odpovídají výnosům, které je majetek schopný produkovat. Výnosový způsob (přístup výnosový) – vychází z výnosů předmětu ocenění skutečně dosahovaných nebo výnosů, které lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat. Tyto výnosy se diskontují či kapitalizují k datu ocenění. Porovnávací způsob (přístup tržního porovnání) – vychází z porovnání předmětu ocenění se stejnými nebo obdobnými předměty a cenami dosaženými při jejich prodejích. Může se jednat též o ocenění věci odvozením z ceny jiné, funkčně související věci.
Analýza trhu Oceňované nemovitosti leží mezi obcemi Modlany a Nové Modlany. Pozemky jsou dobře dostupné, většina z nich leží po obou stranách rychlostní silnice R13, která spojuje Teplice s Ústí nad Labem a navazuje na dálnici D8. Je tedy velmi pravděpodobné, a Znalec to i předpokládá, že oceňované pozemky budou využity pro průmyslové stavby. Ocenění pozemků je provedeno individuálně na základě analýzy a odhadu znalce. 2. Obsah posudku a)
Obvyklá hodnota nemovitostí
3. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno porovnávacím způsobem. Jsou porovnávány srovnatelné nemovitosti pozemků v porovnatelných lokalitách regionu. 5
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
a) Obvyklá hodnota nemovitostí Oceňovány jsou následující pozemky. Parcela č. výměra (m2) 596/4 2 318 596/13 18 596/14 8 596/15 50 606/2 2 484 606/5 3 995 632/3 33 635/1 929 635/3 313 641/1 11 298 641/2 6 855 649/1 6 285 784/16 222 832/3 359 832/6 309 832/7 186 Jedná se o pozemky, na kterých se aktuálně nachází travní porosty, náletová zeleň, dřeviny a vodní plochy. Stav pozemků a jejich využití je uvedeno výše v posudku. Znalec provedl porovnání pozemků s nabízenými pozemky v blízkých lokalitách. Po analýze trhu a nabídek prodeje srovnatelných pozemků znalec provádí odvození porovnávací hodnoty posuzovaných pozemků na základě analýzy a porovnání dostupných dat cenových hladin pozemků v místě obvyklých. Cenová hladina okolních srovnatelných pozemků dobře přístupných a vhodných pro komerční výstavbu inzerovaných k prodeji se pohybuje v rozsahu 100 Kč – 350 Kč /m2 pozemku. Cenové hladiny zemědělské půdy se po ČR pohybují v hladině 5-40 Kč/m2. Dle CSCOM (Česká společnost certifikovaných odhadců majetku)1 se hodnota pozemků určených převážně pro průmyslovou nebo zemědělskou zástavbu pohybují v rozmezí 100 Kč – 200 Kč/m2.. Znalec provedl analýzu možného využití pozemků a na základě typu pozemků, jejich umístění provedl odhad obvyklé ceny.
1
Databáze cen pozemků je unikátní projekt, který nabízí odborné a laické veřejnosti hodnotná data o tržních cenách pozemků v celé ČR (s vyjímkou měst, která mají schválenou cenovou mapu Ministerstvem spravedlnosti).Databáze je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech.
6
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Dne názoru znalce jsou obvyklé hodnoty jednotlivých pozemků v následující cenové úrovni. Znalec přihlíží k účelu, rozsahu a velikosti pozemků, která limituje potenciální zájemce o pozemky. Znalcem odhadovaná obvyklá hodnota pozemků: Pozemek parc. č.
596/4 596/13 596/14 596/15 606/2 606/5 632/3 635/1 635/3 641/1 641/2 649/1 784/16 832/3 832/6 832/7 Celkem
Výměra (m2)
2 318 18 8 50 2 484 3 995 33 929 313 11 298 6 855 6 285 222 359 309 186 359
Znalcem uvažovaná cena za 1m2 pozemku
Obvyklá hodnota pozemku včetně porostů v Kč
120 120 120 120 120 120 40 120 120 90 90 90 20 60 60 60 60
278 160 2 160 960 6 000 298 080 479 400 1 320 111 480 37 560 1 016 820 616 950 565 650 4 440 21 540 18 540 11 160 3 470 220
Dle názoru znalce, s přihlédnutím k předchozí provedené analýze vlastností a parametrů oceňovaných nemovitostí, s přihlédnutím k místním podmínkám, se znalec přiklání k odhadované obvyklé ceně nemovitostí pozemků takto. Obvyklá hodnota nemovitostí pozemků činí dle odhadu znalce 3 470 220 Kč.
7
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
C. ZÁVĚR Úkolem znaleckého ústavu bylo stanovit obvyklou cenu nemovitostí pozemků parc. č. 596/4, parc. č. 596/13, parc. č. 596/14, parc. č. 596/15, parc. č. 606/2, parc. č. 606/5, parc. č. 632/3, parc. č. 635/1, parc. č. 635/3, parc. č. 641/1, parc. č. 641/2, parc. č. 649/1, parc. č. 784/16, parc. č. 832/3, parc. č. 832/6, parc. č. 832/7 zapsaných v k.ú. Nové Modlany, okres Teplice, obec Krupka, na LV č. 61, ke dni 10. dubna 2014. Znalec provedl analýzu a ocenění dle obecně používaných metodik v oblasti oceňování nemovitostí, a to metodu porovnávací. Znalec provedl porovnání s dostupnými údaji o nabízených pozemcích obdobného charakteru k prodeji. Na základě analýzy a zaokrouhlení se znalec v tomto posudku přiklání k výsledné obvyklé ceně pozemků ve výši 3 470 200 Kč. Celková výměra pozemků je 35 662 m2. Cena zohledňuje parametry nemovitostí, a jejich polohu.
Závěrečné zhodnocení znalce: Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitostí pozemků parc. č. 596/4, parc. č. 596/13, parc. č. 596/14, parc. č. 596/15, parc. č. 606/2, parc. č. 606/5, parc. č. 632/3, parc. č. 635/1, parc. č. 635/3, parc. č. 641/1, parc. č. 641/2, parc. č. 649/1, parc. č. 784/16, parc. č. 832/3, parc. č. 832/6, parc. č. 832/7, zapsaných v k.ú. Nové Modlany, okres Teplice, obec Krupka, na LV č. 61, činí ke dni 10. dubna 2014 (po provedení kvalifikovaného odhadu a zaokrouhlení):
3 470 200 Kč slovy: tři milióny čtyři sta sedmdesát tisíc dvě stě korun českých Znalci nejsou známa jiná omezení mající vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí, než ta v posudku uvedená.
BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel
Praha, 10. dubna 2014
8
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
Obecné podmínky poskytnutých služeb 1. Služby byly provedeny v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. 2. Pracovali jsme jako nezávislí dodavatelé. 3. Platba za služby nebyla žádným způsobem závislá na výsledných hodnotách ocenění. 4. Předpokládali jsme bez nezávislého ověření, že všechny údaje, které nám byly poskytnuty, jsou přesné. 5. Naše ocenění je platné pouze pro účel v tomto dokumentu stanovený. 6. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel odběratelem nebo třetí stranou je neplatné. 7. Naši zprávu jako celek smíte poskytnout těm třetím stranám, které ji potřebují znát. 8. Vyhrazujeme si právo zahrnout jméno Vašeho podniku do seznamu našich klientů. 9. Budeme, podléhaje právním předpisům, uchovávat důvěrnost našich rozhovorů, dokumentů nám předaných a naší zprávy. 10. Tyto podmínky mohou být změněny pouze písemnou formou.
Předpoklady a omezující podmínky 1. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků posuzovaného předmětu. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy. 2. Při našem nejlepším vědomí jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné záruky ani nepřebíráme žádnou zodpovědnost za přesnost jakýchkoliv, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při tvorbě této analýzy. 3. Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel nebo účely. 4. Datum, pro který jsou závěry a posouzení zpracovány, je uvedeno v posudku.
9
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav v oboru ekonomika, ceny a odhady zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky do prvního oddílu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21, odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a podle ustanovení § 6, odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů na základě dopisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 8. dubna 1999, č.j. 56/99-OOD.
Znalecký posudek obsahuje celkem 11 listů a 4 přílohy.
Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 140414.
BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti
Praha, 10. dubna 2014
10
BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav
Seznam příloh 1. Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 61, ze dne 7. 3. 2014 2. Kopie mapových podkladů 3. Kopie zdrojů informací pro stanovení obvyklé ceny 4. Fotodokumentace z místního šetření
11
