Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo:

BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav Křižíkova 1, 186 00 Praha 8

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 121010 ve věci určení výše obvyklé ceny nemovitostí, rodinného domu - budovy čp. 586 na pozemku parc. č. st. 1519, pozemku parc. č. st. 1519 a pozemku parc. č. 1520 a příslušenství rodinného domu v katastrálním území Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, obec Uhlířské Janovice, zapsáno na LV č. 10045.

Datum ocenění:

Účel posudku:

2. října 2012

zpracování Odhad hodnoty nemovitého majetku pro potřebu veřejné dražby.

Objednatel posudku:

Bullfinch, a.s. Riegrova 1048, 508 01 Hořice IČ: 251 46 777

Posudek obsahuje celkem 11 listů a 4 přílohy. Posudek je vyhotoven v 4 stejnopisech. Toto je stejnopis č. 4. Zpracovali: RNDr. Josef Knápek, Ing. Martin Plotek V Praze dne 2. května 2012

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je určit obvyklou cenu nemovitostí, rodinného domu budovy čp. 586 na pozemku parc. č. st. 1519, pozemku parc. č. st. 1519 a pozemku parc. č. 1520 a příslušenství rodinného domu v katastrálním území Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, obec Uhlířské Janovice, zapsáno na LV č. 10045, pro účely exekučního řízení, podle stavu ke dni 2. května 2012. Pojmosloví posudku Cena sjednaná Strany transakce mají svobodu při sjednávání cen (případ volných cen), pokud právní, resp. cenové, předpisy nestanoví jinak (případ regulovaných cen). Cenou sjednanou pro transakci se rozumí objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty nebo poskytované služby v daném jedinečném případě. Cena zjištěná (určená, administrativní) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, například cenový předpis. Cenou dle cenového předpisu se rozumí cena, k jejímuž stanovení se použijí platné předpisy a nařízení. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Tržní hodnota (obvyklá hodnota) Tržní hodnotou rozumíme tržní hodnotu (Market Value) v souladu s definicí v Mezinárodním oceňovacím standardu (IVS1 2007), tj. „odhadnutou částku, za kterou by byl předmět ocenění směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi nezávislými stranami po náležitém marketingu, přičemž by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku“.

2


2. Podklady pro vypracování posudku: a)

Podklady poskytnuté objednatelem: 1) Předchozí znalecký posudek č. 3881/51/10, zpracoval Ing. Luboš Bočák.

b)

Podklady zajištěné zpracovatelem posudku: 1) Místní šetření, provedené dne 24. 4. 2012, z něho plynoucí informace a zjištěné skutečnosti, zaměření nemovitosti. 2) Fotodokumentace vyhotovená při místním šetření. 3) Internetové zdroje, www.sreality.cz, www.cenovemapy.cz, www.czso.cz, 4) Nahlížení do KN, www.katastr.cuzk.cz

www.nahlizenidokn.cuzk.cz,

dálkový

přístup

do

KN

5) Kopie výpisu z KN, LV č. 10045, ze dne 1.5.2012. Kopie katastrální mapy. c)

Literatura: 1) Teorie oceňování nemovitostí VI. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. , Akademické nakladatelství CERM 2004. 2) Úřední oceňování majetku - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř a Ing. Vlasta Scholzová, Akademické nakladatelství CERM 2004. 3) Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, druhé přepracované, aktualizované a doplněné vydání - Prof.. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a Prof. Ing.. Josef Fiala, CSc. , Nakladatelství LINDE Praha a.s. 2005. 4) Oceňování nemovitostí I, II, III, a IV - metodické příručky k zákonu č. 151/1997 Sb. a k vyhlášce Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. - Ing. Alena Hallerová, CSc., Ing. Dr. Miroslav Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec a Pavel Weidenhoffer - Nakladatelství ŠEL 1999. 5) Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996. 6) Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 2004. 7) Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, EKOPRESS 2006.

3. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou zapsány u katastrálního úřadu Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, obec Uhlířské Janovice, vše zapsáno na LV č. 10045. Oceňovány jsou nemovitosti, budova čp. 586, na pozemku parc. č. st. 1519, pozemek parc. č. st. 1519, pozemek parc. č. 1520. Oceňováno je příslušenství RD na pozemcích. Vlastnické právo k posuzovaným nemovitostem je zapsáno na: Drahorád Jiří, Sokolská 586, Uhlířské Janovice, 285 04 K uvedeným spoluvlastnickým podílům na nemovitostech je evidováno Exekuční příkaz k 3

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav prodeji nemovitosti. K uvedeným spoluvlastnickým podílům na nemovitostech je evidováno Nařízení exekuce Drahorád Jiří. K uvedeným spoluvlastnickým podílům na nemovitostech je evidováno Zástavní právo exekutorské. K uvedeným spoluvlastnickým podílům na nemovitostech je evidováno Zástavní právo smluvní.

Výše uvedená práva zatěžující spoluvlastnické podíly na nemovitostech nemají vliv na výslednou hodnotu, neboť po převodu nemovitostí z majetkové podstaty dlužníka zaniknou. 4. Dokumentace a skutečnost Rodinný dům je dokončen pouze částečně, není dokončeno podkroví, není dokončena fasáda domu. 5. Celkový popis nemovitosti Znalec určuje výši obvyklé ceny nemovitostí rodinného domu a pozemků, včetně příslušenství na adrese Sokolská 586, Uhlířské Janovice. Jedná se o jednopodlažní dům s obytným podkrovím a částečným podsklepením jednou místností. Dům se nachází na okraji obce Uhlířské Janovice v přímém sousedství fotbalového hřiště. Nemovitosti jsou přístupné po místní asfaltové komunikaci, ve které jsou uloženy vodovodní, elektro, plynovodní a kanalizační inženýrské sítě. Dům je umístěn v SV rohu pozemku, zahrada leží mezi komunikací a domem s orientací na JZ. Pozemek je rovinný. Pozemek je oplocen, je zde několik vzrostlých stromů. Na pozemku je umístěna vlastní studna a kanalizační jímka. V severním rohu pozemku stojí samostatná dílna o jednom nadzemním podlaží. Stavba rodinného domu je dostavbou původní zahradní chatky několik z osmdesátých let. Rodinný dům byl uveden do užívání cca v roce 1996, dům je stále nedokončený a obytné je pouze přízemí. Dům má obdélníkový tvar, zastřešený je sedlovou střechou s několika vikýři. V suterénu je jedna místnost, která je pravidelně zaplavována podzemní vodou, prostory jsou velice vlhké. V přízemí se nachází obytná místnost, sociální zázemí, kuchyň, 2 pokoje a hala. V podkroví jsou částečně zbudovány sádrokartonové podhledy a příčky, instalační rozvody ani dokončovací práce nejsou provedeny. Stavba je zděná keramickými tvárnicemi s výplní polystyrenového zateplení. Stropy jsou částečně monolitické, nad přízemím jsou hurdiskové. Okna jsou dřevěná s dvojsklem. Dveře jsou dřevěné hladké. Podlahy jsou keramické dlažby, případně koberce. Krov je dřevěný, krytina je z asfaltových šablon. Klempířské prvky jsou pozinkové s nátěrem. V domě jsou elektrorozvody. Vytápění je pomocí elektrických přímotopů, TUV se ohřívá elektrickým bojlerem.

4

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Znalec v rámci posudku oceňuje budovu čp. 586 na pozemku parc. č. st. 1519, pozemek parc. č. st. 1519 o výměře 239 m2, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc. č. 1520 o výměře 577 m2, evidovaný jako zahrada, dále znalec oceňuje v rámci ceny za výše uvedené nemovitosti i příslušenství domu tvořené přípojkami na vodovod a elektřinu, oplocením a zpevněnými plochami, samostatnou budovu dílny. Součástí obvyklé ceny je i zeleň na pozemcích.

5


B. POSUDEK Postup ocenění: Pro ocenění nemovitostí se používá jeden ze tří základních metodologických postupů, tj. metoda porovnávací, výnosová a nákladová, nebo jejich kombinace v závislosti na povaze majetku a jejich aplikovatelnosti. V našem případě jsme při ocenění použili vzhledem ke komerční povaze majetku porovnávací metodu a metodu nákladovou (věcná hodnota). Metoda nákladová je pro znalce spíše orientační a neklade na ní velký důraz. 1. Popis oceňovacích metod Nákladový způsob (přístup nákladový) – vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na opětovné pořízení předmětu ocenění v daném místě a čase ocenění, nebo na nahrazení předmětem se stejnou užitnou hodnotou v souladu s jeho stavem. Z nákladů na znovu pořízení (reprodukci) nebo nahrazení majetku se odečítá existující opotřebení a znehodnocení majetku, tj. nákladová (časová) cena / cena věcná = reprodukční (nová) cena – opotřebení (znehodnocení). Výnosový způsob (přístup výnosový) – vychází z výnosů předmětu ocenění skutečně dosahovaných nebo výnosů, které lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat. Od výnosů se odečtou náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Tyto výnosy se diskontují či kapitalizují k datu ocenění. Porovnávací způsob (přístup tržního porovnání) – vychází z porovnání předmětu ocenění se stejnými nebo obdobnými předměty a cenami za které se obchodují v daném segmentu trhu. Může se jednat též o ocenění věci odvozením z ceny jiné, funkčně související věci.

Analýza trhu Rodinný dům se nachází v menším městě o cca 3130 obyvatelích. Nejbližšími většími městy jsou Kolín a Kutná hora, vzdálené cca 20km. Dům se nachází v okrajové části města se zástavbou rodinnými domy a stavbami pro bydlení. Lokalita je vhodná pro bydlení a klidná. Nevýhodou je umístění fotbalového hřiště hned přes ulici, kde se ve fotbalové sezóně pořádají fotbalová utkání, při kterých je zvýšena hladina hluku v této lokalitě. Město je dopravně obslouženo pomocí vlakové a autobusové dopravy. Občanská vybavenost je standardní. Rodinný dům je poměrně velký, má téměř 270 m2 užitné plochy, přičemž podkroví není stavebně dokončeno a je nutné provést stavební dokončovací práce. Okruh potenciálních zájemců nebude tak široký jako u menšího rodinného domu 6

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav s ohledem na provozní, udržovací a stavební náklady. 2. Obsah posudku

Oceňované nemovitosti a) Věcná hodnota nemovitostí (nákladová hodnota) b) Porovnávací hodnota nemovitostí 3. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitostí je provedeno porovnávacím způsobem, nákladovým způsobem. a) Věcná hodnota nemovitostí (nákladová hodnota) Věcná hodnota nemovitostí je stanovena za pomocí výpočtu pomocí ukazatelů na měrnou jednotku. Ukazatele určují průměrné náklady na měrnou jednotku. Tato částka je upravena pomocí koeficientů, které zohledňují odlišnosti oceňované nemovitosti od průměrného vzorku. Dále je odpočtena částka rovnající se výši opotřebení posuzované nemovitosti. Metodika vychází z metodiky technicko-hospodářských ukazatelů. Takto dokážeme stanovit hodnotu staveb, ke zjištěné částce je ještě nutné připočíst hodnotu pozemků a příslušenství. Znalec vychází z, v dané lokalitě, běžných cen stavebních pozemků, tato běžná cena je odvozena porovnáním z dostupných srovnatelných cen. Hodnota pozemků je připočtena k ceně stavby a příslušenství. Celková věcná hodnota posuzovaných nemovitostí je součtem těchto hodnot. Postup výpočtu věcné hodnoty nemovitostí je uveden v příloze č. 2. Znalec stanovil věcnou hodnotu nemovitostí odborným propočtem takto.

Věcná hodnota nemovitostí činí: 4 990 000,- Kč b) Porovnávací hodnota nemovitostí Porovnávací metoda bývá obvykle metodou, která je nejvíce používána a preferována. Tato metoda je poměrně přesná a ve velkém množství případů se velice přibližuje reálné 7

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav hodnotě nemovitostí. Tato metoda je založena na porovnání oceňovaných nemovitostí s vybraným vzorkem nemovitostí, jež mají podobné parametry a jsou nebo již byly obchodovány na trhu nemovitostí. V této metodě je důležitý výběr vzorků, které by se měly svými parametry přibližovat k oceňované nemovitosti. Porovnání je poté založeno buď na nějaké dobře určitelné a vypovídající měrné jednotce - kvantitativní analýza, nebo je posuzována nemovitost jako celek kvalitativní analýzou. Znalec v tomto případě určil jako nejvhodnější metodu porovnání nepřímého kvantitativního se skupinou obdobných vybraných nemovitostí, u nichž se za pomocí srovnávacích koeficientů a úprav upraví cena na cenu srovnanou a tato poté pomocí váženého průměru přepočte na průměrnou cenu odpovídající srovnávací jednotce. Oceňované nemovitosti se skládají z rodinného domu a pozemků v celkové výměře 816 m2. Nemovitosti jsou porovnáním oceněny jako celek, jsou posuzovány se srovnatelnými nemovitostmi z okolních obcí. Znalec omezil výběr na domy, jež jsou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Mezi hlavní cenotvorné srovnávací koeficienty patří (druh transakce, poloha, technické faktory, ekonomické faktory, využití nemovitosti, nerealitní faktory). Postup porovnání je uveden v příloze č. 1, kde jsou i uvedeny vybrané porovnávané vzorky a srovnávací koeficienty. Výsledkem je znalcem stanovená porovnávací hodnota nemovitostí. Postup porovnání je uveden v příloze č. 1. Znalec stanovil porovnávací hodnotu nemovitostí dle odborného posouzení takto.

Porovnávací hodnota nemovitostí činí: 2 660 000,- Kč

Rekapitulace:

Výsledné znalcem stanovené hodnoty dle použitých metodik jsou následující:

Budova č.p. 586 pozemky a příslušenství 8


a) Věcná hodnota nemovitostí

4 990 000 Kč

b) Porovnávací hodnota nemovitostí

2 660 000 Kč

9


C. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo určit obvyklou cenu nemovitostí, rodinného domu budovy čp. 586 na pozemku parc. č. st. 1519, pozemku parc. č. st. 1519 a pozemku parc. č. 1520 a příslušenství rodinného domu v katastrálním území Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, obec Uhlířské Janovice, zapsáno na LV č. 10045, pro účely exekučního řízení, podle stavu ke dni 2. května 2012. Přehled výsledných zjištěných hodnot nemovitých věcí je uveden v následujícím schematu, znalec z těchto hodnot extrahuje výslednou obvyklou cenu: Rekapitulace: Věcná hodnota nemovitostí

4 990 000 Kč

Porovnávací hodnota nemovitostí

2 660 000 Kč

Na základě provedeného ocenění jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitostí, rodinného domu - budovy čp. 586 na pozemku parc. č. st. 1519, pozemku parc. č. st. 1519 a pozemku parc. č. 1520 a příslušenství rodinného domu v katastrálním území Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora, obec Uhlířské Janovice, zapsáno na LV č. 10045 činí k datu 2. května 2012 (po provedení kvalifikovaného odhadu a zaokrouhlení):

2 700 000 Kč slovy: dva milióny sedm set tisíc korun českých

Tato cena obvyklá (tržní hodnota) není snížena o zástavní a jiná práva třetích osob váznoucí na předmětných nemovitostech, neboť po převodu nemovitostí z majetkové podstaty dlužníka zaniknou

BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel

10


Praha, 2. května 2012

Obecné podmínky poskytnutých služeb 1. Služby byly provedeny v souladu s uznávanými profesionálními normami pro oceňování. 2. Pracovali jsme jako nezávislí dodavatelé. 3. Platba za služby nebyla žádným způsobem závislá na výsledných hodnotách ocenění. 4. Předpokládali jsme bez nezávislého ověření, že všechny údaje, které nám byly poskytnuty, jsou přesné. 5. Naše ocenění je platné pouze pro účel v tomto dokumentu stanovený. 6. Jakékoliv jiné použití nebo převzetí údajů pro jiný účel odběratelem nebo třetí stranou je neplatné. 7. Naši zprávu jako celek smíte poskytnout těm třetím stranám, které ji potřebují znát. 8. Vyhrazujeme si právo zahrnout jméno Vašeho podniku do seznamu našich klientů. 9. Budeme, podléhaje právním předpisům, uchovávat důvěrnost našich rozhovorů, dokumentů nám předaných a naší zprávy. 10. Tyto podmínky mohou být změněny pouze písemnou formou.

Předpoklady a omezující podmínky 1. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou zodpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků posuzovaného předmětu. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky, kterých nemohou být zbavena běžnými postupy. 2. Při našem nejlepším vědomí jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoliv byly získány ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné záruky ani nepřebíráme žádnou zodpovědnost za přesnost jakýchkoliv, vyjádření nebo výpočtů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným a které byly použity při tvorbě této analýzy. 3. Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel nebo účely. 4. Datum, pro který jsou závěry a posouzení zpracovány, je uvedeno v posudku.

11


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav v oboru ekonomika, ceny a odhady zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky do prvního oddílu znaleckých ústavů podle ustanovení § 21, odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a podle ustanovení § 6, odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů na základě dopisu Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 8. dubna 1999, č.j. 56/99-OOD. Znalecký posudek obsahuje celkem 11 listů a 4 přílohy.

Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 120502.

BOHEMIA EXPERTS, s.r.o. znalecký ústav RNDr. Josef Knápek jednatel společnosti

Praha, 2. května 2012

12


Seznam příloh 1. Výpočet hodnoty nemovitosti porovnávací metodou 2. Výpočet věcné hodnoty nemovitostí 3. Kopie výpisu z KN. 4. Fotodokumentace z místního šetření.

13

Příloha č. 1

Výpočet hodnoty nemovitostí porovnávací metodou

Příloha č. 1 ‐ Výpočet hodnoty nemovitostí porovnávacím způsobem

Příloha č. 1 Výpočet hodnoty nemovitosti porovnávací metodou Srovnávané nemovitosti

Oceňovaná nemovitost Popis p nemovitosti Typ nemovitosti Poloha ve státě Poloha v obci Dopravní dostupnost Technická infrastruktura Účel užití Možnost rozvoje nemovitosti Technické parametry p y - stav nemovitosti - vybavenost Plocha pozemku [m2] Počet podlaží Zastavěná plocha [m2] Užitná plocha [m2] (porovnávací jednotka) Dispozice Obestavěnýý prostor [m3] p [ ] Ostatní

RD na parc. č. 1519 p Rodinný dům, včetně pozemku Uhlířské Janovice Okraj obce místní zpevněná komunikace, vlak/bus do 500m voda,elektro,plyn bydlení bydlení dobrý standard 816 2+částečný suterén 167

Vzorek 1 Husova Rodinný dům, včetně pozemku Uhlířské Janovice Okraj obce místní zpevněná komunikace, vlak/bus do 500m voda,elektro,plyn,kanalizace bydlení bydlení

Vzorek 2 Kolínská Rodinný dům, včetně pozemku Uhlířské Janovice Okraj obce místní zpevněná komunikace, vlak/bus do 500m voda,elektro,plyn,kanalizace bydlení bydlení

Vzorek 3 Uhlířské 2 Rodinný dům, včetně pozemku Uhlířské Janovice Okraj obce místní zpevněná komunikace, vlak/bus do 500m voda,elektro,plyn,kanalizace bydlení bydlení

Vzorek 4 Husova 2 Rodinný dům, včetně pozemku Uhlířské Janovice Okraj obce místní zpevněná komunikace, vlak/bus do 500m voda,elektro,plyn,kanalizace bydlení bydlení

dobrý podstandard 280 2+částečný suterén

velmi dobrý nadstandard 1 069 2

dobrý standard 600 2+suterén 97

dobrý standard 620 2+suterén 125 180

269

150

250

180

7+1 1144 samostatná dílna na pozemku podkroví rozestavěné studna

3+kk dílna na pozemku podkroví k vestavbě

6+1

6+2

přístřešek pro auta dílna na pozemku, kůlny vrtaná studna 3 999 000 Kč

samostatná dílna na pozemku přístřešek pro auto studna 2 297 000 Kč

Nabídková cena

1 498 000 Kč

srovnávací koef. Tržní podmínky

4_2012 odvozená cena

srovnávací koef.

1,00 4_2012 odvozená cena

1 498 000

3 999 000

2 580 000 Kč

srovnávací koef.

srovnávací koef.

1,00 4_2012 odvozená cena 2 297 000

1,00 4_2012 odvozená cena

1,00 2 580 000

Právní vztahy Finanční podmínky Druh transakce

(vlastnické vztahy, omezení,..) (obsah a kompletnost ceny,..) (druh ceny, realizovaná/nabídková,..)

srovnatelné srovnatelné nabídková cena

1,00 srovnatelné 1,00 srovnatelné 0,85 nabídková cena



1,00 1,00 0,85

Poloha Technické faktory - stav - vybavenost b t - pozemek Ekonomické faktory Využití Nerealitní faktory

(poloha nemovitosti, lukrativnost,..)

lepší

0,98 lepší

0,98 srovnatelné

1,00 lepší

0,98

(technický stav, rekonstrukce,..) (vybavenost ( b t nemovitosti, it ti nadstandard,..) d t d d ) (porovnání pozemku, využitelnosti,..) (ekonomická využitelnost,..) (využitelnost nemovitosti,..) (vliv okolí, demografie,..)

horší horší horší srovnatelné srovnatelné lepší

1,05 1,03 1,15 1,00 1,00 0,95

0,80 0,95 0,95 1,00 1,00 0,95

0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95

0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 0,95

Srovnávací koeficient Upravená cena U Upravená á cena/porovnávací / á í jednotku j d tk Váha Průměrná jednotková cena na porovnávací jednotku Počet porovnávacích jednotek Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota nemovitostí zaokrouhlená

lepší lepší lepší srovnatelné srovnatelné lepší

0,98

0,57

1 474 364 Kč 9 829 Kč 1 9 856 Kč 269 Kč 2 651 342 Kč 2 660 000 Kč

lepší srovnatelné horší srovnatelné srovnatelné lepší

0,76

2 284 847 Kč 9 139 Kč 1

lepší srovnatelné horší srovnatelné srovnatelné lepší

0,75

1 752 812 Kč 9 738 Kč 1

1 929 390 Kč 10 719 Kč 1

Prodej, dům rodinný, 90 m² | Sreality.cz

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/uhlirske-janovice-uhlirske-...

Nejnavštěvovanější realitní server, máme 197575 aktuálních nabídek

Prodej, dům rodinný, 90 m² Cena:

1 498 000,- Kč

Poznámka k ceně:

Cena je kompletní!

Adresa:

Husova, Uhlířské Janovice

Datum vložení:

04.03.2011

Datum aktualizace:

26.04.2012

ID zakázky:

K10SH470

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Poloha domu:

Samostatný

Vlastnictví:

Osobní

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2

Podlaží umístění:

2.podlaží

Plocha zastavěná:

90 m

Plocha užitná:

90 m2

Plocha podlahová:

5 m2

Plocha pozemku:

280 m

2

2

Popis: Samostatný dvoupodlažní RD 90m2/3+kk, který se nachází na pozemku o rozl.280m2 v obci Uhlířské Janovice s veškerou obč.vybaveností. Dům je situován na klidném místě u středu města. K RD dále náleží sklep, dílna, kůlna a v patře je ještě půdní prostor, kde je možno vybudovat další 2 místnosti! Vnitřní prostory jsou vhodné k modernizaci! Dopr.dostupnost-bus, vlak, Kolín a Kutná Hora 18km, Praha 1hod. Zavřít

Kontaktovat Josef Masopust Telefon: 321 721 721 Mobil: 739 003 384 [email protected] Poloha na mapě je pouze orientační. Poloha zadaná inzerentem je ulice.

V okolí nemovitosti najdete

Dotaz prodejci EVROPA realitní kancelář KOLÍN Kouřimská 103, 28002 Kolín

Vlak: vlaková stanice Uhlířské Janovice 540 m

Copyright © 1996–2012 Seznam.cz, a.s. Všechna práva vyhrazena.

1z1

1.5.2012 16:28





3 999 000,- Kč (k jednání)

Adresa:

Kolínská, Uhlířské Janovice

Datum vložení:

26.09.2011

Datum aktualizace:

19.04.2012

ID zakázky:

N08670

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Velmi dobrý

Poloha domu:

Samostatný

Vlastnictví:

Osobní

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2


Přízemí

Plocha zastavěná:

441 m2

Plocha užitná:

250 m

Plocha podlahová:

250 m2

Plocha pozemku:

1 069 m2

Balkón:

Ano

Terasa:

Ano

Garáž:

Ano

Datum nastěhování:

30.03.2011

včetně provize

Poloha na mapě je pouze orientační. Poloha zadaná inzerentem je ulice.

V okolí nemovitosti najdete Vlak: vlaková stanice Uhlířské Janovice 670 m

2

Rok rekonstrukce:

2000

Voda:

Dálkový vodovod

Odpad:

Veřejná kanalizace

Telekomunikace:

Telefon, Internet, Kabelová televize

Elektřina:

230V

Doprava:

Vlak, Autobus

Zařízeno:

Částečně

Popis: Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji samostatně stojící RD o dispozici 6+1, nacházející se na rovinatém pozemku ve středu obce v klidné vilové zástavbě. V přízemí domu je obývací pokoj 56m2, který lze rozdělit na dva pokoje, obytná kuchyň, která je vybavena kuchyňskou linkou se sporákem, 2x spíž, hala s předsíní, koupelna s vanou a WC zvlášť, dále pak východ na verandu a zahradu. V patře domu jsou 2 velké ložnice, 2 podkrovní pokoje, koupelna se sprchou, šatna, WC zvlášť a terasa. Vytápění je etážové plynové a krb. Na podlahách je dlažba, kotek, plovoucí podlahy a dřevěná prkna. Po rekonstrukci jsou rozvody vody, elektřina a kanalizace. Voda z dvouch vlastních zdrojů (studna a vrt 25m). Na zahradě je přístřešek pro dvě auta, tři kůlny+dílna a dřevník. Na udržované zahradě jsou ovocné stromy. Žádané lokalita s veškerou občanskou vybaveností a výborným spojením do Prahy. Vhodné k bydlení i k podnikání. Doporučujeme! Možno financovat hypotékou, kterou Vám rádi zcela zdarma zprostředkujeme. Zavřít

Kontaktovat Marcela Fričová - Thürichová Mobil: 737 284 121 [email protected] Dotaz prodejci RealExpert, s.r.o. Slezská 949/32, 12000 Praha

1z2

1.5.2012 16:29


1z1

http://sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/uhlirske-janovice--/3703505500


Prodej, dům rodinný, 180 m² 2 297 000,- Kč

Cena:

včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu

Poloha na mapě je pouze orientační. Poloha zadaná inzerentem je město.

Adresa:

Uhlířské Janovice

Datum vložení:

19.04.2012

ID zakázky:

9056

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Dobrý

Poloha domu:

Samostatný

Vlastnictví:

Osobní

Umístění objektu:

Klidná část obce

Zástavba:

Obytná

Typ domu:

Patrový

Plocha zastavěná:

97 m

Plocha užitná:

180 m2

Plocha podlahová:

145 m

Plocha pozemku:

600 m2

Plocha zahrady:

503 m2

Terasa:

Ano

Sklep:

Ano

2

2

Parkovací stání:

Ano

Voda:

Místní zdroj, Dálkový vodovod

Topení:

Ústřední tuhá paliva

Odpad:


Elektřina:

230V

Doprava:

Vlak, Silnice, Autobus

Zařízeno:

Ano

Popis: Nabízíme Vám k prodeji více generační patrový podsklepený rodinný dům 6+2 na velmi hezkém místě a klidném místě v Uhlířských Janovicích. V každém patře je byt o velikosti 3+1, který má vlastní elektroměr a sociální zařízení. Ústřední topení na tuhá paliva, voda je městská i ze studny, kanalizace. Elektřina a plyn v oplocení. K domu patří zahrada o výměře 503m2 s ovocnými stromy, domek využíván jako dílna, přístřešek pro auto a skleník. Dům je ihned obyvatelný. Ve sklepě se nachází kotelna, vodárna a další 3 sklepní místnosti. Velice dobrá investice pro plánované více generační bydlení. Lze prodat i s veškerým nábytkem co v domě je. Doporučujeme prohlídku. Zavřít

Kontaktovat Jana Kuhnelová Telefon: 774 122 977 Mobil: 774 122 977 [email protected] Dotaz prodejci RealitySisi Tylova 390/9, 28401 Kutná Hora


1.5.2012 16:29





2 580 000,- Kč

Adresa:

Husova, Uhlířské Janovice

Datum vložení:

09.03.2012

Datum aktualizace:

10.04.2012

ID zakázky:

000145

Budova:

Cihlová

Stav objektu:

Dobrý

Poloha domu:

Samostatný

Vlastnictví:

Jiné

Umístění objektu:

Centrum obce

Typ domu:

Patrový

Podlaží počet:

2


Přízemí

Plocha zastavěná:

125 m

Plocha užitná:

180 m2

Plocha podlahová:

180 m2

Plocha pozemku:

620 m2

Balkón:

5 m2

Lodžie:

8 m2

Terasa:

5 m2

Sklep:

30 m2

Parkovací stání:

2x

včetně provize

Poloha na mapě je pouze orientační. Poloha zadaná inzerentem je ulice.

V okolí nemovitosti najdete Vlak: vlaková stanice Uhlířské Janovice 540 m

2

Rok rekonstrukce:

2005

Voda:

Dálkový vodovod

Topení:

Ústřední tuhá paliva

Odpad:


Telekomunikace:

Telefon, Internet

Elektřina:

400V

Zařízeno:

Částečně

Popis: RD patrový částečně podsklepený. se zahradou poblíž náměstí. Dům je možno využívat jako dvojgenerační bydlení se samostaným odpočty. Dům je po vnitřní rek. s osazenými kuch. linkami a s vybavenými sociálními zařízením. K dispozici kotel na tuha paliva, městská voda. Dům je ihned k bydlení v klidném prostředí s veškerou občanskou vybaveností. Zavřít

Kontaktovat Josef Ing.Vokoun Mobil: +420 602 702 588 [email protected] Dotaz prodejci Grygar reality Krkonošská 1607/10, 12000 Praha


1z1

1.5.2012 16:29

Příloha č. 2

Výpočet věcné hodnoty nemovitostí

Příloha č. 2 ‐ Výpočet věcné hodnoty nemovitostí

Příloha č. 2 Výpočet věcné hodnoty nemovitostí

4 196 391 Kč 204 412 Kč

Vypočtená věcná hodnota rodinného domu Vypočtená věcná hodnota dílny Znalcem odhadovaná věcná hodnota venkovních úprav, oplocení, zpevněných ploch, přípojek, sadových úprav

50 000 Kč

Výpočet hodnoty pozemků Plocha pozemků parc. č. 1520, 1519 Uvažovaná hodnota pozemků, na základě místních obvyklých cen a odborného odhadu znalce

m2 Kč/m2

Vypočtená hodnota pozemků

Vypočtená věcná hodnota nemovitostí RD a příslušenství, včetně pozemků parc. č. 1520, 1519 (zaokrouhlená na celé desetitisíce)

816 650 Kč

530 400 Kč

4 990 000 Kč

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Výpočet věcné hodnoty nemovitostí

a) Rodinný dům – § 5 Výpočet věcné hodnoty rodinného domu na pozemku parc. č. 1519 v k.ú. Uhlířské Janovice, na LV č. 10045.

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,182 (Rodinné domy) Podlaží: Název 1NP Podkroví 1PP Součet:

Výška 2,80 m 2,70 m 2,20 m 7,70 m

Zastavěná plocha 14,6×10,4+5,9×2,6 14,6×10,4+5,9×2,6 6,3×6

Obestavěný prostor (OP): 1NP 3 × (14,6×10,4+5,9×2,6) Podkroví ((1,5/2)+(4,5/2)) × (14,6×10,4+5,9×2,6) 1PP 2,40 × 6,3×6 Podezdívka 0,3 × (14,6×10,4+5,9×2,6) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové 2. Zdivo – cihelné 3. Stropy – betonové, keramické 4. Střecha – dřevěná 5. Krytina – šablony 6. Klempířské konstrukce – pozink 7. Vnitřní omítky – štukové 8. Fasádní omítky – strukturované 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – keramické 11. Schody – betonové 12. Dveře – dřevěné

= = =

167,18 m2 167,18 m2 37,80 m2 372,16 m2

= = = = =

501,54 m3 501,54 m3 90,72 m3 50,15 m3 1 143,95 m3

Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní 1


13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Okna – dřevěná Podlahy obytných místností – keramické, koberce Podlahy ostatních místností – keramické Vytápění – el. přímotopy Elektroinstalace – ano Bleskosvod – ne Rozvod vody – ano Zdroj teplé vody – bojler Instalace plynu – ne Kanalizace – ano Vybavení kuchyně – ano Vnitřní vybavení – ano Záchod – ano Ostatní – ne

Obj. podíl 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – =

0,0050 0,0060 0,0050 0,0340 0,9500

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9500 × 1,0000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1550 5 250,80 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 143,95 m3 × 5 250,80 Kč/m3

=

6 006 652,66 Kč

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 7. Vnitřní omítky 5,80 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 2,442 % 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 1,179 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 0,968 % 12. Dveře 3,20 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 1,347 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 0,926 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 0,421 % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 0,9500 × (100 – 60) % + 1,811 % 2

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav 19. Rozvod vody 3,20 % / 0,9500 × (100 – 60) % 22. Kanalizace 3,10 % / 0,9500 × (100 – 60) % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9500 × (100 – 80) % 25. Záchod 0,30 % / 0,9500 × (100 – 80) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby:

+

1,347 %

+

1,305 %

+

0,863 %

+ 0,063 % = 12,672 %

Úprava ceny: 6 006 652,66 Kč × 12,672 % Cena stavby:

– =

761 163,03 Kč 5 245 489,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 64 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 64) = 20,000 % Odpočet opotřebení: 5 245 489,– Kč × 20,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 049 097,93 Kč 4 196 391,07 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

4 196 391,– Kč

b) Dílna – § 7 Dílna na pozemku parc. č. 1519.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 1,182 (Rodinné domy) Podlaží: 1NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,0 × 54 Vybavení: Název, popis

3,00 m 54,00 m2 162,00 m3

=

Obj. podíl Hodnocení 3


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis Základy – betonové Obvodové stěny – cihelné Stropy – ne Krov – dřevěný Krytina – šablony Klempířské práce – ne Úprava povrchů – štukové Schodiště Dveře – ano Okna – ano Podlahy – betonové Elektroinstalace – ano

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 5. Krytina –0,54 × 8,10 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 9. Dveře –0,54 × 3,00 % 10. Okna –0,54 × 1,10 % 11. Podlahy –0,54 × 8,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – =

0,1980 0,0437 0,0170 0,0162 0,0059 0,0443 0,6749 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 2 103,00 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 162,00 m3 × 2 485,50 Kč/m3

=

340 686,– Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 340 686,– Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

136 274,40 Kč 204 411,60 Kč

Dílna – zjištěná cena:

204 412,– Kč

4

BOHEMIA EXPERTS, znalecký ústav Rekapitulace:

Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Dílna Výsledná cena činí celkem:

4 196 391,– Kč 204 412,– Kč 4 400 803,– Kč

5

Příloha č. 3

Kopie výpisu z KN

Příloha č. 4

Fotodokumentace vyhotovená při místním šetření

Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo:

Recommend Documents