years
15
Retail Estates 1998-2013
A Great Retail Story of how we got there...
Kleding/schoenen Speelgoed Tuin/dier Vacant Varia Voeding
R etail Esta t e s o p d e b e u rs
DIY Drogisterij Electro Fitness Horeca Interieur/decoratie Kantoor en papier
Huurders filiaalbedrijven versus andere
markante gebeurtenissen
Type gebouw
1998 - 2013
Geografis che s preiding Clust er s
Geografische spreiding Turnhout
O,39
5,47
0,8 1,87 4,95
Schoten
BRUGGE
Oostende
Sint-Kruis
16,30 37,14
Eeklo
Diksmuide
0,78
Sint-Niklaas GENT
Veurne Tielt
WEST-VLAANDEREN
SDW
77,45
Filiaalbedrijf Franchisee
Vacant KMO
5,79
9,19
Retailcluster
Vlaams Gewest
Center city
Andere
Waals Gewest
16,55 1,02 7,04 0,54 1,89
O,39
1,87
25,37 19,37
2,42 21,21
8,19 Minder dan 50,00 Euro Tussen 50,00 en 75,00 Euro 1,4 Tussen 75,00 en 90,00 Euro Tussen 90,00 en 100,00 Euro Meer dan 100,00 Euro 28,8 DIY Drogisterij Electro Fitness Horeca Interieur/decoratie Kantoor en papier
LIMBURG Aalst
37,14
Kleding/schoenen Speelgoed Tuin/dier Vacant Varia Voeding
92,38
1998
Filiaalbedrijf
Vacant
VLAAMS - BRABANT
Halle
WAVRE
Tournai
Waremme
HAINAUT
Verviers
Charleroi
MONS
Quaregnon
Champion Sambreville NAMUR Aiseau-Presles Erpent
Thuin
NAMUR Dinant Marche-en-Famenne Philippeville
LUXEMBOURG
521.452 m²
Bastogne
vastgoedafdeling hebben een retailverleden. Combineer dat
Libramont
met onze langetermijnvisie om vastgoed te houden en op te
Neufchâteau
waarderen. Daarnaast werken we proactief samen met onze
winkeloppervlakte
klanten om problemen voor te zijn. En we hebben uitstekende Virton
contacten met de concurrerende eigenaars.
Messancy
Groei portefeuille Retail Estates tussen 1998 en 2013 Aantal m2
Reële waarde (mio EUR)
676
700 600
385000
500
330000
400
275000 300
220000 165000
200
110000
100
55000 0
Retail Estates NV investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde ‘baanwinkels’. Op 15 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die per 31 maart 2013 bestaat uit 499 panden, goed voor een brutobebouwde winkeloppervlakte van 521.452 m². De reële waarde bedraagt 676 mio EUR. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 691 mio EUR.
0 1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Vastgoed portefeuille bereikt de kaap van 250 mio EUR
SPO – tweede publieke kapitaalverhoging
2004
2005
2006
2007
2008
2012
2013
Vastgoed portefeuille bereikt de kaap van 500 mio EUR
2009
“
De kracht van Retail Estates? We kénnen de markt en
hebben ervaring in de sector, Want alle medewerkers in de
ARLON
reële waarde
2003
LIEGE
Huy
mio EUR
2002
Barchon
LIÈGE Gembloux
440000
2001
Herstal
Nivelles Soignies
495000
Retail Estates investeert inGewest acquisities,Andere project Vlaams en Waalsontwikkelingen Gewest optimalisatie van de vastgoedportefeuille
Tongeren
Drogenbos
BRABANT WALLON
Ath
Genk
St-Joris
BRUSSEL Zaventem LEUVEN Winge Korbeek-Lo BRUXELLES
Mouscron (Moeskroen)
De vastgoedportefeuille van Retail Estates NV bestaat uit winkelpanden gelegen in de periferie van de grootste steden van België
62,47
Retail Estates wordt een onafhankelijk beheerde BEVAK
2000
HASSELT
Kampenhout
550000
SPO – eerste publieke kapitaalverhoging
1999
Vilvoorde
Kortrijk
499
Maaseik
OOST-VLAANDEREN
winkelpanden
stabiele bezettingsgraad
0,8 1,87 4,95
IPO en eerste notering op Euronext Brussel
Andere
+98%
7,45 Handelsactiviteit van de 29,42 huurders 12,48
Baanwinkel
Lier
Mechelen
Oudenaarde
62,47 92,38
Wilrijk
Dendermonde
Roeselare
Ieper
Lommel
ANTWERPEN
ANTWERPEN
2010
2011
Marktkapitalisatie meer dan 250 mio EUR – eerste maal keuzedividend aangeboden aan aandeelhouder
2012
SPO – derde publieke kapitaalverhoging
2013
”
Jan De Nys Managing director – chief executive officer
“
Hebben klanten een technische of financiële vraag? Willen ze wat verduidelijking bij hun huurcontract? Of zoeken ze een nieuw gebouw? Als goede teamspeler geef ik hun vraag door aan de juiste persoon En bezorg ik hen de nodige informatie. Ik zoek ook nieuwe huurders. Daardoor is in mijn functie elk uur anders. Geen enkele huurder is hetzelfde en elke maand leer ik wel een nieuw winkelconcept kennen. En van die variatie hou ik.
➜
Dank voor het vertrouwen
”
Johan Janssens Senior property manager
Lidl
Brantano
Krëfel
O’Cool
Carpetland
Fun
Eggo
Kruidvat
Leen Bakker
Hubo
AS Adventure
Bel&Bo
Hema
Heytens
ZEB
Orchestra
Aldi
JBC
Blokker
C&A
Vanden Borre
Shoe Discount
Ixina
Action
Zeeman
Brico
E5 mode
Tom&Co
Pronti
AVA
AVEVE
Sleepy
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
Baanwinkels: investeren in een succesverhaal Investeren in winkelvastgoed, en dan nog in … baanwinkels? Het klinkt niet echt sexy, maar het rendeert. Retail Estates trekt bewust de kaart van perifeer winkelvastgoed.
Jan De Nys Managing director – CEO Onmiddellijk succes Managing director en ceo Jan De Nys en cfo
“Waarom baanwinkels aanslaan bij de consument?
Kara De Smet: “Waarom winkelvastgoed in de
Ze bieden allemaal een groot assortiment aan, tegen
periferie? Omdat het een ijzersterk economisch
voor iedereen betaalbare prijzen. Het is dan ook niet
concept is dat zijn succes blijft bewijzen.”
te verwonderen dat hun klanten vooral gezinnen met kinderen zijn, waarbij man én vrouw werken,
Jan De Nys: “De eerste baanwinkels kwamen er
en tussen de 25 en de 50 jaar zijn. Die houden van
begin jaren tachtig. Veel retailers zochten toen
one stop shopping. Zij zoeken eenvoudige winkels
een vastgoedconcept dat nog niet bestond. Ze
waar ze snel en probleemloos al wat ze nodig
besloten om zelf winkelgebouwen op te trekken
hebben vinden. Bovendien moeten de winkels ook
langs de belangrijkste invalswegen van steden. En
gemakkelijk met de wagen te bereiken zijn. En laat
die bestonden eigenlijk uit niet veel meer dan vier
dat nu net de kracht zijn van al de soft discounters
muren, een dak en vooral een grote parking.”
die voor winkels langs de invalswegen kiezen.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
“
We staan bekend om onze grote slagkracht. We beslissen snel
of overnames, nieuwbouw- of renovatieprojecten haalbaar zijn. Is
Kara De Smet Chief financial officer
dat zo? Dan werken we de transactie in een zo kort mogelijke tijd af. Hoe we daarin slagen? Door zo veel mogelijk zelf te doen.
”
Kara De Smet Chief financial officer
Ligging betekent alles
dat de elektrozaak ernaast ook aanslaat. Daarom
klanten regelmatig en houden de marktevoluties
Dan is dat voor ons een belegging op lange termijn.
bespreken we met onze huurders altijd wie hun
in het oog. Zo anticipeer je op heel wat zaken. Een
We bouwen bij, verbouwen en herstructureren. Wij
“Voor deze winkelketens is de ligging van hun
klanten en concurrenten zijn. En voeren we een
voorbeeld? Het bevoegde gewest besluit om het
luisteren naar de verlangens van onze huurders, de
verkooppunten essentieel. De panden – meestal
risicoanalyse uit. Op basis daarvan raden we hun
verkeer door een tunnel te laten rijden in plaats van
lokale overheden en de buren.”
eenvoudige gebouwen - zijn van ondergeschikt
een locatie aan. Wij gaan voor een win-winrelatie.
via het kruispunt. Dat verandert de aantrekkelijkheid
belang. Wij verhuren eerder locaties. Daardoor krijg
Ontwikkelt de winkelier een rendabele activiteit? Pas
van een locatie en de rendabiliteit van een winkel.”
je automatisch een andere relatie met je klanten.
dan kent onze investering succes.”
Onze sterkte daarin? Wij kennen de retailmarkt: verschillende van onze medewerkers – onder wie alle property managers – komen uit die sector.”
Kort op de bal spelen en anticiperen
Investeren op lange termijn
Snel knopen doorhakken Kara De Smet: “Op gebied van investeringen staan we trouwens bekend om onze grote slagkracht. Is
“De eigenaarsmarkt van baanwinkels is heel
een project haalbaar of niet? Dat beslissen we heel
Marktkennis doorslaggevend
“Onze huurders zijn vooral winkelketens zoals JBC,
versnipperd. Nadat de eerste winkels zijn
snel. We volgen dan ook zo veel mogelijk zelf op.
Vanden Borre en Aldi. We verhuren de gebouwen
verschenen, bleek dat het nieuwe idee ook écht
Vindt een transactie plaats? Dan ronden we die op
met de parkings. Zij staan zelf in voor de inrichting,
aansloeg. Net zoals in het buitenland. En dus
heel korte termijn af. Daarom spreken bijvoorbeeld
“Het is door die ervaring dat we weten welk soort
het dagelijkse onderhoud en alles wat daarbij
sprongen ook heel wat bouwpromotoren en
promotoren op zoek naar kapitaal ons dikwijls als
ketens waar succes hebben. Het is niet omdat
hoort. Maar omdat we eventuele problemen willen
particulieren op die trein. Retail Estates bekijkt dat
eersten aan om mee in een project te investeren.
klanten vlot de weg naar een voedingswinkel vinden,
voorblijven, werken we proactief. We bezoeken onze
als een opportuniteit. Investeren wij in een winkel?
We geven hen de nodige financiering, volgen de
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
“
Als draaischijf van Retail Estates schakel ik klanten door naar
hun gesprekspartner En bezorg ik hun mails aan de juiste persoon. Willen ze een afspraak? Dan reserveer ik een plaatsje in de agenda van hun contactpersoon. En omdat ik onder meer het jaarverslag coördineer, leerde ik de financiële transacties en strikte deadlines van een beursgenoteerd bedrijf kennen. Een afwisselende job in een bedrijf waar iedereen elkaar kent.
aanbesteding mee op en zijn een volwaardige bouwpartner.”
Baanwinkels groeperen Jan De Nys: “Zo investeren we ook zelf in nieuwe locaties en gebouwen. Met onze nieuwbouwprojecten en onze overnames proberen we nu vooral clusters te maken: verschillende gebouwen op één locatie. Die zijn aantrekkelijker voor de retailers. Een naam zoals de Boomsesteenweg in Antwerpen is een begrip. Een consument denkt bij die naam niet aan zestig verschillende winkels, maar aan één plaats waar hij
”
Peggy De Gieter Management assistant
Beleggen in Belgisch aandeel
Geen speculatieve risico’s
Stabiele groei, stijgende winst
Kara De Smet: “We geven die consument met onze
“We zoeken investeerders die op lange termijn
“Bij onze beursintroductie in 1998 was een aandeel
beursgang ook de kans om – onrechtstreeks – mee
willen beleggen. 40% van de aandeelhouders van
25 euro waard. Nu 55. En we groeien elk jaar
in dat winkelvastgoed te investeren. En dat concept
Retail Estates is particulier. 60% is institutionele
permanent. Wij keren 80% van onze winst uit.
spreekt aan. Mensen beleggen liever in vastgoed van
investeerder zoals pensioenfondsen en
Dat levert onze aandeelhouders elk jaar een mooi
winkelketens waarvan ze zelf klant zijn, dan in een
verzekeringsmaatschappijen. Omdat we met het
dividend op. Ze houden onze aandelen gemiddeld
aandeel van een bedrijf dat in buitenlandse kantoren
spaargeld van gewone mensen werken, nemen we
meer dan vijf jaar in hun portefeuille. Dat zegt
investeert. Ze identificeren zich ermee en zijn heel
geen grote risico’s in ons vastgoedbeheer. Retail
veel. Onze beurscijfers en ons trouw publiek van
betrokken.”
Estates is dan ook een stabiel aandeel dat het ook in
aandeelhouders geven perfect onze langetermijnvisie
moeilijkere tijden goed doet.”
weer. Ze bevestigen dat onze manier van werken aanslaat bij klanten én beleggers.”
alles vindt.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
Vakkennis, expertise
en efficiëntie Gebouwen afstemmen op de vragen van hun huurders. Het is een van de ijzersterke fundamenten waarop Retail Estates gebouwd is, Maar winkelgebouwen renoveren en investeren in nieuwe baanwinkels gaat niet zonder partners Zoals Architectenbureau Architeam. Hoe denkt dat eigenlijk over perifeer winkelvastgoed en Retail Estates?
Rik Liekens oprichter-eigenaar Architeam Rommel opkuisen Oprichter Rik Liekens: “De markt van baanwinkels?
“Helaas zit er nog heel veel rommel tussen het
Uiteraard zijn er ook hier nieuwe trends. Daar is
bestaande winkelvastgoed. In de jaren tachtig en
onder meer de trend om gebouwen op één centrale
negentig was alles mogelijk. Gebouwen moesten
locatie te clusteren. En die wint alleen maar aan
toen aan heel weinig bouwkundige en technische
belang: alleenstaande baanwinkels krijgen het in
eisen voldoen. Het gevolg: heel wat winkelpanden
verhouding moeilijk. De doorsnee-Belg winkelt graag
van dertig jaar oud zijn nu economisch volledig
en hecht veel belang aan de beleving daarvan.
waardeloos, bijvoorbeeld omdat ze te laag gebouwd
Verschillende winkels op één plaats bezoeken,
zijn, of omdat het parkeergebeuren volledig foutief is
verbetert die winkelervaring. We doen gemiddeld
ingeschat. Wil je als retailketen de winkelkwaliteit van
hoe langer hoe minder moeite om in de wagen te
je klanten verhogen, dan moet je onder meer ook in
springen en maar één winkel te bezoeken. Ironisch
de hoogte werken. Gelukkig kwamen er verschillende
gesteld komt dit erop neer dat de zogenaamde
professionele spelers zoals Retail Estates op de markt.
“baanwinkel” precies minder en minder als –
Zij bieden panden aan die kwalitatief volledig in orde
alleenstaande – baanwinkel evolueert.”
zijn. Een evolutie waarmee ik heel tevreden ben.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
“
Willen huurders hun gebouw verbeteren, vergroten of anders beheren,
Of willen ze een antwoord op hun commerciële of juridische vragen? Ik luister naar hen. Voor alles wat met hun infrastructuur, locatie of contract te maken heeft, ben ik hun eerste contactpersoon. Ik kom zelf uit de retailsector. Mijn kijk op de sector verbreedde bij Retail Estates door de combinatie met vastgoed. Het is een gerenommeerd bedrijf en ik ben trots om ervoor te werken.
”
Bernadette Rossel Senior property manager
Onderscheiden door vernieuwing
Grote keuze en bereikbaarheid
“Ook de winkelketens zelf ontsnappen niet aan
“Een vernieuwend winkelconcept alleen is natuurlijk
die professionalisering. Ze moeten innovatief zijn
niet genoeg. De bereikbaarheid van perifere
en nieuwe manieren zoeken om hun winkels uit
baanwinkels is een ongelooflijk grote troef. Klanten
te baten en in te richten. Er bestaan ondertussen
willen hun wagen vlak bij de winkel parkeren. Zo
verschillende nieuwe concepten om commercieel
laden ze ook zware en grote goederen gemakkelijk
vastgoed in te vullen. Denk bijvoorbeeld maar aan
in. Onder meer daarom vind je winkelketens die
‘belevingswinkels’. Centraal staan: elkaar ontmoeten,
mikken op volumeverkoop níét in een klassieke
producten uitproberen en professioneel advies
winkelstraat. En het grote assortiment van de
krijgen van verkoopmedewerkers. A.S. Adventure
retailketens speelt natuurlijk ook mee in hun succes.
en Carmi zijn daarvan mooie voorbeelden. Alleen
Ze bundelen hun artikelen gericht en geven hun
de prijs laten meespelen in je verkoopconcept wordt
klanten tegelijk alle keuze. Baanwinkels zijn daarvoor
moeilijker en moeilijker. Je moet jezelf als winkelketen
perfect: er is bijna nooit een gebrek aan plaats.”
onderscheiden van de rest. En dat doe je met vernieuwende winkelconcepten.”
No-nonsense eersteklasservice
Buitengewoon efficiënt
“Een van die nieuwere professionele investeerders
klanten en kent al hun noden en wensen. Is er
is Retail Estates. Haar expertise is uitmuntend. Een
een nieuwe evolutie, trend of behoefte? Dan speelt
klassieke grap in de vastgoedsector zegt dat er maar
Retail Estates daar onmiddellijk op in. Zoals met
drie dingen belangrijk zijn: locatie, locatie en locatie.
verschillende bouwvormen, de indeling van de
Maar voor winkelketens is dat ook zo. Retail Estates
gebouwen en hun technische mogelijkheden. Dat
“De gebouwen komen ook meer en meer in
heeft de vakkennis in huis om voor elke handel of
vergroot de efficiëntie en de polyvalentie van haar
handen van professionele spelers. Dat is een
elke nieuwe cluster de juiste plaats uit te kiezen.
panden. Verschillende klanten met uiteenlopende
positieve evolutie. De familie-, louter speculatieve
Daarbij komt dat het een no-nonsense bedrijf bij
winkelconcepten nemen zonder probleem elk
of opportunistische investeerders van het eerste
uitstek is. Het bedrijf is nog klein genoeg om de ganse
gebouw van Retail Estates meteen in gebruik. Dat
uur krijgen te maken met strengere regels en een
markt met al haar spelers en vooral alle gebruikers
zegt genoeg.”
ingewikkeldere administratie. Ze beslissen – dikwijls
persoonlijk te kennen, en tegelijk groot genoeg om op
om financiële of planologische redenen – om
alle gebied een eersteklasservice te geven. Met vijftien
hun eigendommen te verkopen. Door overnames
mensen beheren ze meer dan 500.000 m² vastgoed.
en fusies verkleint de eigenaarsmarkt en zijn
Doe dit maar even na!”
Professionalisering eigenaars
“Retail Estates staat dus in direct contact met haar
versplintering.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
Ken de markt, ken je klant,
ken de consument: Retail Estates dóét het Ben je actief in de vastgoedsector? Dan is het essentieel om de waarde van gebouwen juist in te schatten. Daarvoor doet Retail Estates een beroep op vastgoedexpert Pieter Paepen van CBRE.
Pieter Paepen Associate partner – CBRE Valuation Services Wat vindt hij van baanwinkels en Retail Estates?
Op vandaag merken we dat er op de goede locaties
Pieter Paepen: “De markt van het perifere
zeker nog geen sprake is van een overaanbod aan
winkelvastgoed of baanwinkels is het meest
winkelruimte. Er is dus nog groeipotentieel, maar
groeiende segment binnen het winkelvastgoed. Wij
deze uitbreiding dient gecontroleerd te gebeuren.
merken nog een gezonde vraag van winkelketens
Zo is het ook goed denkbaar dat er op vandaag
die zich willen vestigen op nieuwe locaties of
nog een aantal witte vlekken bestaan in de periferie
die bepaalde bestaande winkels wensen te
waar vanwege de consument, bij het ontbreken
herlokaliseren. Een belangrijk gedeelte van deze
van andere winkelclusters of een voldoende sterke
aanvragen is afkomstig van winkelketens die
winkelkern in de omliggende stadscentra, nog een
voorheen enkel actief waren in het centrum, maar
reële behoefte is aan nieuwe projecten.
die de laatste jaren voor uitbreiding hebben gekozen in de stadsrand, ik denk daarbij aan H&M, Veritas,
De toekomst van het perifere winkelgebeuren ligt
HEMA, Kruidvat en L&L.
naar mijn mening meer in goed gediversifieerde winkelparken met een ruim en complementair
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
“
Ik ben de link tussen de property managers en de financiële afdeling.
Huurbetalingen laat ik op wieltjes lopen. Hebben klanten daarover een vraag Of willen ze meer weten over een bepaalde factuur? In overleg met hun property manager bezorg ik hen het antwoord. Ik werk oplossingen uit en stuur ze desnoods bij. Daardoor is dit voor mij een uitdagende en afwisselende job met veel vrijheid.
”
Katja Appelmans Incasso manager
Eigenaars vullen elkaar aan
Ken de consument
Natuurlijk is een retailer ook een echte ondernemer:
“Op de eigenaarsmarkt bewegen zich verschillende
zijn gelijke niet in de keuze van locaties voor
winkelpark met de juiste mix van huurders. Slecht
inspelen op nieuwe behoeften en trends, concepten
spelers, maar omdat de winkelmarkt heel dynamisch
baanwinkels of winkelparken. Ze analyseren het type
gelegen clusters krijgen het moeilijk, net zoals
vernieuwen, regelmatig de winkelinrichting
is, bestaan ze allemaal perfect naast elkaar. De
consument en de invloedzone van een bepaalde
parken met weinig of geen aanvullend aanbod en
veranderen, kijken wat er werkt en beweegt bij de
laatste jaren valt echter de belangrijke instroom
eigendom en trachten vervolgens de samenstelling
individuele baanwinkels.”
concurrenten: het hoort er allemaal bij. Baanwinkels
van privé-investeerders op. Het gaat hierbij dikwijls
van de huurders hier op af te stemmen om tot een
inrichten is voor hen een echte wetenschap.”
om familiale spelers die met kennis van zaken
complementair aanbod te komen, waarbij uiteindelijk
een portefeuille opbouwen die vaak regionaal
ook iedere retailer zakelijk zijn voordeel doet. Ze
geconcentreerd is. Deze toename van het aantal
denken ook mee met hun huurders en houden de
investeerders is te verklaren door een gebrek aan
vinger aan de pols. Waarom trekt een vestiging op
valabele alternatieven op de financiële markten
de ene plaats wel klanten aan en op de andere niet?
winkelaanbod. Daar waar in het verleden
zich werkelijk onderscheiden met een goed gekozen
zichtbaarheid de belangrijkste vereiste was voor
format en een eigen specifiek concept dat vaak in
handelaars, wil men hier vandaag gerust op
de binnenstad niet kan teruggevonden worden.
toegeven ten voordele van aanwezigheid in een
Architecturale hoogstandjes “De sector is zich duidelijk aan het
Locatie en aanbod: sleutels tot succes
“Als professionele speler heeft Retail Estates
professionaliseren. Dat merk je aan de nieuwe
“De Belgische consument houdt van comfort en
en de hogere rendementen die kunnen behaald
Is een aanpassing van het concept genoeg of moet
gebouwen. De tijd van de uniforme schoendozen
dat is in de eerste plaats een ruime en gemakkelijk
worden in het perifere winkelvastgoed. Bovendien
een andere huurder gezocht worden? Retail Estates
is voorbij. De winkelketens hechten nu meer
toegankelijke parking van waaruit snel een tiental
zijn de huurders veelal professionele en solvabele
wéét het. Omdat ze ook begrijpen hoe de consument
waarde aan de architectuur en de esthetiek van
winkels kan bezocht worden binnen één namiddag.
partijen en zijn de niet-recupeerbare lasten voor een
denkt en redeneert.”
hun vestigingen. Ze maken hun voorgevels visueel
De goede ligging en bereikbaarheid van baanwinkels
eigenaar eerder laag; de panden worden quasi casco
aantrekkelijk en bouwen een handelsruimte met
staat vaak in schril contrast met het verzadigde
opgeleverd en de inrichting is volledig ten laste van
ruimere vrije hoogte, hetgeen resulteert in een
wegennet naar het centrum. Bovendien kiezen meer
de huurder.
aangenamere winkelervaring. Je ziet trouwens ook
en meer steden voor een verkeersluwe binnenstad
meer gerenommeerde architecten baanwinkels en
en is het bestaande aanbod van parkeerplaatsen
De categorie van privé-investeerders richt zich
“En door hun contacten met de merken zelf
winkelparken ontwerpen. Dat zegt genoeg.”
onvoldoende en eerder duur. Daarbij komt dat
eerder tot de kleinere winkelclusters of goed gelegen
weten ze wat die doen, hoe deze evolueren en hoe
moderne winkelparken het voordeel bieden
solitaire baanwinkels, die zeker in de voeding en
gezond ze zijn. Ze werken proactief en dat maakt
minutieus samengesteld te zijn. De winkels vullen er
in het segment van de doe-het-zelfzaken hun
hen sterk. Hun specialisten weten – ieder in zijn
elkaar perfect aan naar formule, concept en aanbod.
bestaansrecht hebben.
eigen domein – waarover ze spreken. Ze begrijpen
Wetenschappelijke benadering
Dat aanbod én de locatie verklaren het enorme
Vooruitkijken en investeren
perfect waarrond winkelvastgoed draait. En de De grotere parken komen dan weer in handen van
winkelketens zien dat Retail Estates altijd bereid is
trouwens ook veel dynamischer dan vroeger. Daar
één eigenaar, meestal een professionele speler
om mee te investeren om een vestiging of een park
waar de periferie vroeger eerder een discount
zoals een vastgoedbevak. En dat is ideaal om een
te verjongen of op te frissen. Ook dat speelt enorm in
gebeuren was, zie je op vandaag dat winkelketens
langetermijnvisie en –strategie uit te werken.
hun voordeel. Zij zijn dé specialist op de markt van
“De retailers uit de perifere winkelmarkt zijn
succes van baanwinkels.”
perifeer winkelvastgoed.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
De retailmarkt evolueert razend snel Daarop inspelen is een uitdaging
Stefaan Van Weyenbergh Algemeen directeur Brantano Belux
Volgens Brantano, een van de grootste spelers
’s avonds zijn bestelling op weg naar huis in de
op de markt, verandert internet de volledige
winkel afhaalt, maar daar de volledige collectie ziet,
retailmarkt en dat heeft ook gevolgen voor de
enkele schoenen uitprobeert, zich bedenkt en toch
perifere winkels.
iets anders koopt. Het is aan de retailers en de gebouweigenaars om dat in te vullen.”
Algemeen directeur Stefaan Van Weyenbergh:
De belangrijkste activiteit van Retail Estates? Baanwinkels verhuren. En die huurders, dat zijn de retailketens. Wat is hún mening over de gebouwen langs invalswegen en in winkelparken waar zij hun thuis hebben?
“In de modesector is de retailmarkt verzadigd en gestabiliseerd. De ketens moeten de klant daarom
Revolutionaire multi functionele concepten
iets bieden wat hij vandaag nog niet heeft. Het cross channel-verhaal met de bijbehorende onlineverkoop
“De standaarden die we nu kennen voor
wint alleen maar aan belang. Daarbij blijft de
baanwinkels? Die zullen veranderen. Alleen
winkel centraal staan. Het is vandaag doodnormaal
maar producten aanbieden, is niet meer genoeg.
dat een klant ’s avonds naar de website surft,
We gaan naar andere, revolutionaire en vooral
de middag erna op het werk online bestelt en
multifunctionele concepten. De vraag is alleen nog
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
“
Als property manager ben ik het eerste aanspreekpunt voor alle
huurders. Eventuele problemen handel ik op een zo kort mogelijke termijn af. Huren ze meerdere gebouwen? Ik controleer elk pand één keer per jaar, Omdat voorkomen beter is dan genezen. En bij nieuwbouwprojecten doe ik alle partners de overeenkomsten en termijnen respecteren. Ik heb zelf voor retailers gewerkt, Maar bij Retail Estates leer ik door mijn contact met klanten nog elke dag iets over de sector bij. Dat spreekt mij
”
aan in mijn functie.
Kevin Tirmarche Property manager
Internet schudt markt dooreen
Luisteren naar retailers
retailer is voor een andere winkelketen uit dezelfde
“Die efficiëntie is voor retailers dagelijkse realiteit en
Het eindresultaat moet altijd weerspiegelen wat de
de eigenaars moeten dat creatief vertalen naar de
“De razendsnel veranderende retailmarkt zet druk
geldt ook voor de gebouwen. Of het nu een privé-
retailer wil. En dat is een uitdaging.”
gebouwen en hun functionaliteit. Dat kan gaan om
op de ketel, zowel innovatief als bedrijfseconomisch.
investeerder, een promotor of een vastgoedbevak
een andere look, een efficiëntere parking of een
Internet veranderde de consumptiewereld. Een klant
is: een eigenaar moet naar de retailer luisteren.
afhaalkiosk voor online bestelde goederen. Klanten
weet soms meer over een product dan jijzelf. En je
Dat gebeurt nu nog te weinig. Maar dat verandert.
mogen vooral niet afhaken omdat de gebouwen niet
moet hem volgen, want hij bepaalt de richting. Zo
Retailers gaan samenwerken, waardoor ze meer
meer aan hun koopverwachtingen voldoen. Eén ding
versterk je je positie. Met cross channel-verkoop
gewicht in de schaal werpen. Het is aan de
“Retail Estates heeft het voordeel een retailverleden
is zeker: winkelcentra zullen veranderen, maar niet
geef je hem wat hij nodig heeft, met de winkel als
eigenaars om hun koop- en verkoopprocessen te
te hebben. Het volgt de markt sneller op dan
verdwijnen.”
centraal punt.”
herbekijken in het licht van de ontwikkelingen op
andere eigenaars. Maar retailers en perifere winkels
de retailmarkt. En om bij nieuwe projecten de juiste
evolueren in een altijd maar sneller tempo. Zij
setting en de juiste promotor te kiezen. Vooral de
moeten dus ook bijblijven. Iedere retailer heeft
kleine privé-investeerders krijgen het daarmee
daarbij een ander verwachtingsniveau. Maar één
“De grootste troeven van baanwinkels? Hun
moeilijk. Met hun beperkte financiële capaciteit zijn
ding is voor iedereen gelijk: de rendabiliteit van
“De kwaliteit van de gebouwen hangt af van de
toegankelijkheid. Klanten voelen zich thuis in
ze niet in staat om op de noden van de retailers en
een gebouw. En om die op peil te houden, heeft
tijd waarin we leven. Denk ik aan de industriële
kwalitatieve, multifunctionele en mooie gebouwen
hun klanten in te spelen.”
Retail Estates een belangrijke troef: hun uitgebreide
dozen van twintig jaar geleden? Dan komen mijn
met een grote parking. Daarbij hoort ook
haren recht overeind, want de normen van toen
bereikbaarheid. Probeer in de stad je wagen maar
zijn hopeloos achterhaald. En nu zet iedereen in op
eens gratis te parkeren op een steenworp van alle
duurzaamheid. Maar retailers willen vóór alles een
winkels waar je wilt langsgaan. Betaalbaarheid volgt
“Retail Estates kent zijn gelijke niet in locatiekeuze.
kwalitatief pand dat klaar is voor de toekomst en
op de voet. Retailwinkels langs invalswegen en in
Maar een goede locatie is niet meer hetzelfde als
waarin een consument zich goed voelt. Desnoods
winkelcentra zijn goedkoper dan stadswinkels. En
tien jaar geleden. Toen was alleen zichtbaarheid
verhuizen ze daarvoor naar een nieuwe locatie. Dat
blijven dat ook in de toekomst. Er is ook nog de
belangrijk. We evolueren naar bijvoorbeeld
was vroeger ook al zo. De retailmarkt ontwikkelt zich
efficiëntie. Consumenten doen wat ze willen op het
multifunctionele winkelcomplexen naast wegen van
wel anders en sneller dan vroeger. Om onze klanten
moment dat het hen het beste uitkomt. Retailwinkels
en naar grote woonzones. Eigenaars moeten meer
te houden, moeten we daarop inspelen. En daarin
volgen die economische realiteit gemakkelijker dan
doen dan de parking en het dak onderhouden.
staan efficiënte, rendabele klassegebouwen centraal.
stadswinkels.”
Ze moeten in de eerste plaats met de retailers
hoe en wanneer. Een belangrijke taak voor ons, retailers, is het koopgedrag van de klanten in het oog houden, want dat evolueert. De architecten en
Efficiënte, rendabele winkelpanden
Toegankelijke winkels
Meedenken met retailers
Retailers betalen niet meer voor oude gebouwen met
meedenken en hun strategische processen
een verslindend energieverbruik. Daarmee moeten
begrijpen. En dan pas de gebouwen rechttrekken.
de eigenaars rekening houden.”
Een goede locatie voor het winkelconcept van de ene
sector met hetzelfde concept niet even succesvol.
Marktontwikkelingen opvolgen
dienstverlening.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
Winkelparken, locaties, gebouwen Retail Estates en wij zitten op één lijn
Nieuwe baanwinkels optrekken of volledige winkelparken uit de grond stampen? Dat doe je niet zomaar. Om dat te realiseren, werkt Retail Estates samen met bouwpromotoren. Een daarvan is Groep Vanhee. Die concentreert zich volledig op commercieel – perifeer – winkelvastgoed.
Franky Vanhee oprichter-eigenaar Groep Vanhee Retailketens werken samen
Bedrijfsleider Franky Vanhee: “De Belgische baanwinkelmarkt heeft nog heel wat groeimarge.
“Wat opvalt: de ketens zoeken elkaar op om zich
Je ziet bijvoorbeeld dat verschillende Franse en
samen op één centrale locatie te vestigen. Ze
Nederlandse retailketens naar België komen om
beseffen dat hun klanten hun aankopen willen
hier ook vestigingen te openen. Langs de andere
doen op één plaats, waar ze hun wagen op één
kant is er nog veel werk aan de winkel om panden
grote parking kwijt kunnen. En waar alle winkels bij
te herontwikkelen. Verschillende ketens die in de
wijze van spreken onder één dak zitten. Daarom
jaren tachtig en negentig op de markt kwamen,
concentreren wij ons als promotor op die grote
kijken nu uit naar nieuwe locaties en grotere winkels.
clusters. Alleenstaande baanwinkels zijn voorbij hun
Alles draait nu rond een mooier gebouw, een betere
hoogtepunt. Alleen voedingswinkels en DIY-zaken
ligging, een grotere oppervlakte en een modernere
hebben daar nog succes, omdat de consument die
inrichting.”
producten nog altijd graag dicht bij huis koopt.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
“
Als
zijn
gebouwen
muur Als
of
verhuurder in
parking?
moet
stand Dan
Retail
houden.
laten
de
Estates Zijn
er
volg
infrastructuur
problemen
property
onderhoudsverantwoordelijke
de
managers
ik
die
met mij
zaken
een
dat op.
van dak,
weten. En
bij
nieuwbouwprojecten hou ik de werken van dichtbij in het oog en coach ik de aannemers. Daardoor kom ik elke dag met veel mensen in contact. En omdat alle winkels anders zijn, is mijn job één grote afwisseling. Daarvoor doe ik het.
”
Tom Ooms Construction & technical manager
Kwaliteit trekt klanten aan
Retailers versterken elkaar
Professionalisering eigenaarsmarkt
heel belangrijk vind? Een parking – hoe groot ook –
“De kwaliteit van de baanwinkels? Die is al jarenlang
“Naast die investeringen is er de groeiende trend
“Op de eigenaarsmarkt zie je één grote trend: de familie-
publiciteit te voeren. Zij doen dat perfect. Veel staat of
sterk aan het verbeteren. Toch moet er nog héél veel
om winkelparken op te richten. De ketens zien in
en de speculatieve investeerders staan onder druk.
valt met een goed beheer. Doe je het goed, dan hou je
gebeuren. De ketens schenken nu zelf aandacht
dat ze elkaar daar versterken. Een goede mix in zo’n
Logisch, want de wetgeving verstrengt alleen maar. Het
investeerders, promotoren en retailers tevreden.”
aan de afwerking en de kwaliteit van hun gebouwen,
winkelcentrum is hun ultieme troef. De cijfers spreken
wordt altijd maar moeilijker om commercieel vastgoed
want de winkels zijn hun uithangbord. Wij realiseren
voor zich. Een samengaan van sterke ketens trekt
op te trekken en te beheren. Alleen al bouw- en
zelf uitsluitend nieuwbouwprojecten, maar ook op
ook op mindere locaties veel kooplustigen aan. En
milieuvergunningen vragen heel wat tijd en expertise.”
renovatiegebied is er nog veel mogelijk. Met kleine
winkelparken met alleen maar discounters of niet-
inspanningen zijn veel baanwinkels weer klaar voor
discounters zijn succesvoller dan gemengde parken.
de komende dertig jaar. Ook omdat veel van die
De sleutel? Die ligt bij het gemiddelde inkomen
perifere winkelpanden op ongelooflijk goede locaties liggen.”
Winnen door te investeren “Het is wel duidelijk dat de ketens mee zijn met
moet altijd netjes zijn. Retail Estates is met zulke zaken enorm bezig. En als promotor heb ik zelf geen tijd om
Flexibele gebouwen “Waarin wij en Retail Estates nog op dezelfde lijn
Denken op lange termijn
zitten? De aanpasbaarheid van nieuwe gebouwen.
van het doelpubliek in de ruime omgeving van de
“Een van de professionele investeerders is Retail
snel omvormen. Bijvoorbeeld van één grote winkel
winkelcentra. Op basis daarvan weet je voor welke
Estates. Hun grote troef? Ze besteden heel veel
met enkele kleine ingrepen op een week tijd drie
locatie je welke retailketens moet aantrekken.”
aandacht aan de zoektocht naar ideale locaties. En
winkels maken. Hoogte speelt daarin een grote rol.
ze denken op lange termijn: een winkelpand moet
In een hoog gebouw plaats je voor nieuwe retailers
het binnen vijftig jaar ook nog goed doen. Want een
in geen tijd hoge winkelrekken of een mezzanine.
schitterende locatie verhuur of verkoop je altijd. En hun
Een investeerder die een baanwinkel koopt, moet er
dienstverlening is ongeëvenaard. Wat ik bijvoorbeeld
verschillende kanten mee uit kunnen.”
Vlot, veilig en goed bereikbare winkelparken
hun tijd. Ze zijn bereid om stevig te investeren in
“Ook een grote en aantrekkelijke parking is voor
modernere en functionelere winkelpanden. Wij als
retailers cruciaal. De tijd van asfaltvlakten is voorbij.
promotor investeren voor een gebouw meer per
Ook hier moet de klant het gevoel hebben dat hij
vierkante meter dan vroeger. En de retailers doen
van een uitstapje geniet. Daarom zetten wij volop in
hetzelfde voor hun inrichting. Uiteindelijk is dat
op waterdoorlatende klinkers, streekeigen groen en
een win-winsituatie. Je ziet dat zij die het meeste
waterbuffers. Een derde sterk punt van baanwinkels?
investeren, meer klanten aantrekken en ook de
Bereikbaarheid. Wij kijken welke retailers een
beste groeicijfers voorleggen.”
gebouw huren. Daarmee berekenen we hoeveel
Vertrekt er een huurder? Dan moet je een winkelpand
parkeerplaatsen we nodig hebben. En daarop baseren we een verkeersstudie. Zo weten we hoeveel we moeten investeren om een winkelpark veilig, vlot en goed bereikbaar te maken.”
1 5 y e a r s R e t a i l E s t a t e s 1998-2013
15 medewerkers Paul Borghgraef: Chairman of the Board Jan De Nys: Managing Director – CEO Kara De Smet: CFO Maaike Dubois: Legal Counsel Peggy De Gieter: Management Assistant Wilfried Van Laethem: Financial Controller Sara Hautier: Accounting Manager Katja Appelmans: Incasso Manager Lindsey De Waegeneer: Assistant Accountancy Johan Janssens: Senior Property Manager Bernadette Rossel: Senior Property Manager Melissa Jacob: Property Management Real Estate marketing and communication Tom Ooms: Construction & Technical Manager Kathleen Andries: Property Management - Legal Counsel Kevin Tirmarche: Property Manager
“
15 medewerkers tot uw dienst
Als juriste hou ik me vooral bezig met het verwerven en verkopen van
activa en alles wat met de organisatie van het bedrijf te maken heeft. Ook
“
De
property
managers
en
ik
praten
met
huurders
over
hun
huurcontracten. Ik stel ze op en vernieuw ze ook. Mijn doel? Evenwichtige
met vastgoedzaken die niet huurdergebonden zijn. Ik ga altijd voor een snel
overeenkomsten opstellen waarin ook onze klanten zich volledig vinden
akkoord tussen alle partijen, Al dan niet met de hulp van gespecialiseerde
En die juridisch kloppen als een bus. Daarbij moet ik rekening houden met
advocaten.
commerciële, technische en financiële afspraken.
Omdat we bij Retail Estates alle aspecten van een zaak moeten kennen,
Dat maakt mijn job boeiend, uitdagend en afwisselend En daardoor leer ik de
vervallen we nooit in routine. We behalen snel resultaten en spelen in op
sector van retailvastgoed in al zijn aspecten kennen.
de marktevoluties. Daardoor zijn we een belangrijke nichespeler in de baanwinkelsector. En mijn contacten met kopers, verkopers, notarissen en aandeelhouders maken mijn job nog boeiender.
”
”
Kathleen Andries Property management - Legal counsel
Maaike Dubois Legal counsel
“
Ik ben de stille motor van Retail Estates. Ik verwerk de kwartaal
afsluitingen, doe de btw-aangiftes en maak de jaarrekening op. Rechtstreeks samenwerken met de ceo en de cfo van een beursgenoteerd bedrijf? Dat is uniek. Het maakt dat ik de sector ook buiten de boekhouding leer kennen en dat ik altijd blijf bijleren.
“
”
Sara Hautier Accounting manager
Investeert Retail Estates in een nieuwbouwproject, een renovatie of
een overname? Dan stel ik een sluitend budget op. Is het project afgerond? Dan vergelijk ik dat met het totale kostenplaatje.
“
Werken voor de hoofdzetel van een beursgenoteerde onderneming leerde Bellen klanten naar property management? Dan krijgen ze mij aan de
lijn. Ik beantwoord al hun vragen. Met transparante communicatie volg ik hun verzekeringsdossiers snel en efficiënt op. Voor nieuwe projecten
coördineer en stroomlijn ik de externe communicatie. Ik geef pers, sponsors en overheden de informatie die ze vragen. Mijn interesse voor deze boeiende sector is stilaan gegroeid. Omdat Retail Estates voor mij nog elke dag één grote leerschool is. Het bedrijf moedigt je ook aan om opleidingen te volgen en je bij te scholen.
”
Melissa Jacob Property management - Real Estate marketing and communication
“
Achter de schermen stroomlijn ik Retail Estates. Voor de moeder
maatschappij volg ik de inkomende facturen op. Ik voer ze in en reken ze door. Zoals Retail Estates zijn er geen honderden bedrijven. De winkelvastgoed sector is gewoon razend interessant om voor te werken.
”
Lindsey De Waegeneer Assistant accountancy
me om anders naar cijfers te kijken en ze altijd te interpreteren. Ik groeide mee met het bedrijf. Zo weet ik perfect welke impact elk detail in deze boeiende sector heeft.
”
Wilfried Van Laethem Financial controller
A Great Retail Story
... back to work now!
Vastgoedbevak-sicafi Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
[email protected] www.retailestates.com
