RETAIL ESTATES - HALFJAARVERSLAG

R E TA I L E STAT E S - H A L FJ A A R V E R S L A G

H A L FJ A A R V E R S L A G

1

30

SEPTEMBER

2006


I N HOU DSOPGAVE p.

2

Inleiding

p.

2

Financieel verslag

p. p. p. p.

2 13 14 15

p.

16

Activiteitenverslag van het eerste semester 2006/2007 afgesloten op 30 september 2006

p. p. p. p.

16 16 17 17

Verslag van het aandeel A. Overzicht van de beursprestaties B. Dividend en rendement C. Agenda van de aandeelhouder

p. p.

18 18

Vastgoedverslag A. Waardering per 30 september 2006

p.

19

B. Kerncijfers

p.

19

Inlichtingenfiche

A. Financiële resultaten B. Analyse van de resultaten C. Vooruitzichten D. Verslag van de commissaris

1


I N LE I DI NG Retail Estates nv is één van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in winkelpanden gelegen in de periferie. Haar vastgoedportefeuille bestaat uit 186 winkelpanden gelegen in België en het groothertogdom Luxemburg, goed voor een totale winkeloppervlakte van 183.806m2 en een investeringswaarde van 193,97 mio EUR (inclusief een participatie van 76,38% in de vastgoedcertificaten Distri-Land). Retail Estates nv beheert haar winkelpanden zelf en heeft tevens een track-record in de ontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening. Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels). Haar beurskapitalisatie bedraagt circa 150 mio EUR.

FI NANC I EEL VERSL AG A. FINANCIELE RESULTATEN De geconsolideerde resultaten voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2006 zijn conform IAS 34 “Tussentijdse financiële verslaggeving” opgesteld. De boekhoudprincipes worden consistent toegepast met deze van de jaarrekening over het boekjaar dat afsloot per 31 maart 2006.

2


1. GECONSOLIDEERDE VERKORTE WINST- EN VERLIESREKENING BALANS in duizenden € Huurinkomsten Met verhuur verbonden kosten

30.09.06 7 399 -67

30.09.05 7 224 -85

7 332

7 140

979

989

-1 017

-1 033

-8

4

7 285

7 099

-257 -52 -13 -291 9

-225 -54 -39 -292 -6

VASTGOEDKOSTEN

-604

-617

OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT

6 681

6 483

-513

-555

6 168

5 928

NETTO HUURRESULTAAT Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten VASTGOEDRESULTAAT Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen Beheerskosten vastgoed Andere vastgoedkosten

Algemene kosten van de vennootschap Andere operationele opbrengsten en kosten OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE

Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

3 284

652

OPERATIONEEL RESULTAAT

9 451

7 594

Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten

278 -1 698 -113

94 -1 618 -57

FINANCIEEL RESULTAAT

-1 534

-1 582

RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN

7 918

6 012

-178

-71

NETTO RESULTAAT

7 740

5 941

Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep

7 740

5 941

RESULTAAT PER AANDEEL

30.09.06

30.09.05

Aantal gewone aandelen in omloop

3 568 724

3 568 724

2,17 2,17 1,25

1,66 1,66 1,20

BELASTINGEN

Netto winst per gewoon aandeel (in €) Verwaterde netto winst per aandeel (in €) Uitkeerbare winst per aandeel (in €)

3

1 015


2. VERKORTE GECONSOLIDEERDE BALANS ACTIVA

30.09.06

31.03.06

in duizenden € Vaste Activa

186 935

181 355

Goodwill

201

201

Immateriële vaste activa

252

3

Vastgoedbeleggingen

181 702

176 074

Projectontwikkelingen

3 459

4 257

206

448

1 095

352

20

20

20 234

24 589

6 885

6 867

1 136

615

Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende Activa Activa bestemd voor verkoop Handelsvorderingen Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

103

266

11 863

16 658

247

183

207 169

205 944

30.09.06

31.03.06

132 628

133 169

80 294

80 294

Uitgiftepremies

4 660

4 660

Reserves

Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN in duizenden € Eigen vermogen Kapitaal

47 494

44 209

Resultaat

5 505

9 263

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-5 401

-5 258

76

1

Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

4


EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

30.09.06

31.03.06

Verplichtingen

74 541

72 774

Langlopende verplichtingen

69 732

66 134

69 680

65 985

69 272

65 546

408

439

52

149

4 808

6 640

463

2 413

Kredietinstellingen

147

2 277

Financiële leasing

316

136

2 839

2 762

Voorzieningen Langlopende financiële schulden Kredietinstellingen Financiële leasing Andere langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden

Handelsschulden en andere kortlopende schulden Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

SCHULDRATIO Schuldratio1

NETTO-ACTIEF PER AANDEEL (in €) Netto actief per aandeel (reële waarde) Netto actief per aandeel (investeringswaarde)

323

209

1 184

1 257

207 169

205 944

30.09.06

31.03.06

35,37%

34,73%

30.09.06

31.03.06

37,16

37,32

38,68

38,79

(1) De schuldratio wordt als volgt berekend: Verplichtingen (exclusief voorziening en overlopende rekeningen) verminderd met de variatie in de reële waarde van de indekkingsinstrumenten, gedeeld door het totaal der activa

5


3. VERKORT MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN MUTATIE-OVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN

Balans volgens IFRS op 31 maart 2005

Kapitaal Gewone aandelen

Uitgiftepremie

80 293

4 660

wettelijke

48

- Winst van het boekjaar 2005-2006 - Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves - Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen - Dividenden boekjaar 2004-2005 1

- Mutatie kapitaal

-6

- Overige Balans volgens IFRS op 30 september 2005

80 294

4 660

42

Balans volgens IFRS op 31 maart 2006

80 294

4 660

42

80 294

4 660

49

- Winst van het 1ste halfjaar 2006-2007 - Overboeking van resultaat op de portefeuille naar onbeschikbare reserves - Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen - Dividenden boekjaar 2005-2006 - Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva * op afdekkingsinstrumenten - Overige

7

Balans volgens IFRS op 30 september 2006

6


Reserves onbeschikbare

33 449

Resultaat

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

beschikbare

269

8 350

Variatie in de reële waarde van financiële activa en passiva

-5 143

121 928

5 941 984

Totaal Eigen Vermogen

5 941

-984 -52

-52

-7 994

-7 994 1

134

128

34 568

269

5 314

-5 195

43 898

269

9 263

-5 258

119 952 1

7 740 3 284

7 740

-3 284 -143

-143

-8 208

-6 47 176

133 169

-8 208

75

75

76

132 628

-7 269

-6

5 504

-5 401

7


4. VERKORT GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 30.09.06

30.09.05

in duizenden € KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR

16 658

13 355

1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

4 178

2 359

Netto winst van het boekjaar:

7 740

5 940

Operationeel resultaat Betaalde intresten Ontvangen intresten Ontvangen dividenden

9 451

7 594

-1 780

-1 654

214

68

52

Betaalde vennootschapsbelastingen

-484

-1 211

286

1 142

-3 217

-1 579

- Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële & immatriële activa

25

28

- Afschrijvingen/waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen

42

59

-3 284

-652

Andere Niet-kas elementen die worden toegevoegd/afgetrokken van het resultaat * Afschrijvingen en waardeverminderingen

* Andere niet-kas elementen - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen Variatie in de behoefte van het werkkapitaal:

-1 015 -345

-2 002

* Beweging van activa: - Handelsvorderingen

-563

-1 714

- Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

163

263

- Overlopende rekeningen

-63

-131

- Handelsschulden en andere kortlopende schulden

77

-530

- Andere kortlopende verplichtingen

114

203

- Overlopende rekeningen

-73

-93

* Beweging van verplichtingen:

8


30.09.06

30.09.05

-2 483

-5 783

in duizenden € 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Immateriële vast activa

-249

Vastgoedbeleggingen

-2 505

-8 450


797

1 605

217

-47

-743

-4

Andere materiële activa Langlopende financiële vast activa Activa bestemd voor verkoop

1 113

3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-6 491

-2 556

1 746

5 356

-97

-47

* Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden - Toename (+) / Afname (-) van de financiële schulden * Verandering in andere verplichtingen - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen * Verandering in eigen vermogen - Toename (+) / Afname (-) in kapitaal

1

- Toename (+) / Afname (-) in variatie in de reële waarde van financiële activa

75

- Andere

-7

128

-8 208

-7 994

11 862

7 375

* Dividend - Dividend van het vorige boekjaar (-) KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR

9


B I J L AGE N BIJLAGE 1: GESEGMENTEERDE INFORMATIE 1. WINST- EN VERLIESREKENING GEOGRAFISCHE SEGMENTERING in duizenden €

België Luxemburg TOTAAL 30.09.06 30.09.05 30.09.06 30.09.05 30.09.06 30.09.05

Huuropbrengsten Met verhuur verbonden kosten

7 020 -67

6 885 -85

378

339

7 399 -67

7 224 -85

NETTO HUURRESULTAAT

6 953

6 800

378

339

7 332

7 140

977

989

1

979

989

-1 016

-1 029

-1

-1 017

-1 033

-8

4

-8

4

VASTGOEDRESULTAAT

6 906

6 763

379

336

7 285

7 099

OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR

5 836

5 601

331

327

6 168

5 928

Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Huurlasten en belastingen nomaal

-4

gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten

RESULTAAT OP PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van

1 015

vastgoedbeleggingen Resultaat op verkopen van andere nietfinanciële activa Variaties in reële waarde van

2 528

652

756

8 365

7 267

1 087

-1 489 -45 6 831

-1 556 9 5 721

-45 -133 909

3 284

652

327

9 451

7 594

-26 -80 221

-1 534 -178 7 740

-1 582 -71 5 941

vastgoedbeleggingen OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT Financieel resultaat Belastingen NETTO WINST

De belastingen in Luxemburg omvatten voor 0,085 mio EUR uitgestelde belastingen.

10


2. BALANS GEOGRAFISCHE SEGMENTERING in duizenden €

België 30.09.06 31.03.06

Luxemburg 30.09.06 31.03.06

TOTAAL 30.09.06 31.03.06

ACTIVA Vastgoedbeleggingen

169 943

167 451


3 459

1 777

21 766

25 030

195 168

Overige activa

ACTIVA PER SEGMENT

11 759

8 623

181 702

176 074

2 479

3 459

4 257

241

583

22 008

25 613

194 258

12 000

11 685

207 169

205 944

66 180

61 777

3 500

4 207

69 680

65 985

463

2 413

463

2 413

3 219

2 899

1 178

1 478

4 397

4 376

69 863

67 089

4 678

5 685

74 541

72 774

VERPLICHTINGEN Langlopende financiële verplichtingen Kortlopende financiële verplichtingen Overige verplichtingen

VERPLICHTINGEN PER SEGMENT

3. BELANGRIJKE KERNCIJFERS GEOGRAFISCHE SEGMENTERING in duizenden €

België 30.09.06 31.03.06

Luxemburg 30.09.06 31.03.06

TOTAAL 30.09.06 31.03.06

Reële waarde van het vastgoed

169 943

167 451

11 759

8 623

181 702

176 074

Investeringswaarde van het

181 926

179 341

12 053

8 838

193 979

188 179

8,26%

8,24%

6,44%

7,91%

8,14%

8,22%

Totaal verhuurbare oppervlakte (m2)

180 627

176 664

7 454

5 546

188 081

182 210

Bezettingsgraad (%)

99,37%

98,74%

92,34%

100,00%

99,07%

98,78%

vastgoed

Rendement van het segment (%)

11


BIJLAGE 2: HUURINKOMSTEN Huurinkomsten in duizenden €

30.09.06

30.09.05

6 870

6 547

Ontvangen operationele leasingvergoedingen

530

716

Huurkortingen

-22

-39

Huur Gegarandeerde opbrengsten

Huurvoordelen (‘incentives’) Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten

21

Totaal huuropbrengsten

7 399

7 224

BIJLAGE 3: VASTE ACTIVA: VASTGOEDBELEGGINGEN Investerings- en herwaarderingstabel

Vastgoedbeleggingen

in duizenden € Saldo per einde van het vorige boekjaar Aankopen

Activa bestemd voor verkoop

30.09.06

31.03.06

30.09.06

31.03.06

176 074

162 749

6 867

8 738

2 505

Verkopen en overdrachten

11 355 -8 701

Variatie in de reële waarde (+/-) Saldo per einde van het boekjaar

-1 185

3 123

10 671

18

-686

181 702

176 074

6 885

6 867

186 244

180 476

7 726

7 706

OVERIGE INFORMATIE Investeringswaarde van het vastgoed

Investerings- en herwaarderingstabel


in duizenden € Saldo per einde van het vorige boekjaar Aankopen Verkopen en overdrachten

30.09.06

31.03.06

30.09.06

31.03.06

4 257

3 542

187 199

175 029

1 661

4 177

4 166

15 532

-2 459

-3 463

-2 459

-13 349

3 141

9 985

192 047

187 197

Variatie in de reële waarde (+/-) Saldo per einde van het boekjaar

3 459

12

TOTAAL

4 257


BIJLAGE 4: GEBEURTENISSEN NA AFLOOP VAN HET SEMESTER a. 6 nieuwe winkelpanden Er werden 4 nieuwe winkelpanden opgeleverd te Marche-en-Famenne en Sint-Niklaas die Retail Estates nv in het kader van de projectontwikkelingen voor eigen rekening gebouwd heeft. Deze vertegenwoordigen een jaarlijks huurincasso van 0,38 mio EUR. Tevens werden twee winkelpanden aangekocht te Halle (investering van 1,52 mio EUR) welke een jaarlijks huurincasso van 0,13 mio EUR opleveren. b. Fusie door absorptie van de NV Sablon Op 21 november 2006 werd de NV Sablon waarover Retail Estates nv in juli 2005 de controle verwierf, in het kader van een fusie opgeslorpt. Hierbij werden 228 aandelen uitgegeven zodat sindsdien het totaal aantal uitgegeven aandelen 3 568 952 bedraagt.

B. ANALYSE VAN DE RESULTATEN Per 30 september 2006 beantwoorden de resultaten van Retail Estates nv aan de verwachtingen. De huurprijzen voor baanwinkels en retail parken handhaven zich op een gunstig niveau. De bezettingsgraad heeft met 99,07% een historische hoogte bereikt. De huurinkomsten zijn gestegen van 7,22 mio EUR naar 7,40 mio EUR door de indexatie van de huurprijzen en door huurprijsherzieningen. De met verhuur verbonden kosten bedragen 0,067 mio EUR. De vastgoedkosten bedragen op 30 september 2006 0,60 mio EUR wat in lijn is met vorig jaar. De algemene kosten bedragen op 30 september 2006 0,51 mio EUR ten opzichte van 0,55 mio EUR het jaar voordien. Het operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille bedraagt 6,17 mio EUR. Er werd een meerwaarde geboekt op de portefeuille van 3,28 mio EUR. Deze stijging is het resultaat van enerzijds de waardecreatie door de oplevering van de uitbreiding van het winkelcomplex te Sandweiler (groothertogdom Luxemburg) en de constante waardestijging van de vastgoedportefeuille door de grote vraag naar winkelpanden als investeringsproduct. Het financieel resultaat bedraagt - 1,53 mio EUR ten opzichte van -1,58 mio EUR vorig jaar. Deze verlaging van de kost is te verklaren door de opbrengsten uit de vastgoedcertificaten Distri-Invest. De netto winst voor het eerste halfjaar bedraagt 7,74 mio EUR bestaande uit het netto courant (= uitkeerbaar) resultaat van 4,46 mio EUR en het resultaat van de portefeuille van 3,28 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een uitkeerbare winst van 1,25 EUR ten opzichte van 1,20 EUR vorig jaar. De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop bedraagt op 30 september 2006 188,59 mio EUR (zijnde 174,92 mio EUR gebouwen in eigendom en een participatie van 13,66 mio EUR in het vastgoedcertificaat Distri-Land) in vergelijk met 182,94 mio EUR op 31 maart 2006.

13


De netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt 37,16 EUR. Op 31 maart 2006 bedroeg de netto actiefwaarde 37,32 EUR (inclusief dividend). Abstractie makend van het dividend bedraagt de netto actiefwaarde op 30 september 2006 35,91 EUR ten opzichte van 35,02 EUR op 31 maart 2006. De beurskoers bedraagt op 30 september 2006 44,3 EUR. Het aandeel Retail Estates noteert met een premie van 19,21% ten opzichte van deze netto actiefwaarde (reële waarde). De schuldratio bedraagt op 30 september 2006 35,37% wat rekeninghoudend met het wettelijke maximum van 65% nog een aanzienlijke ruimte laat voor nieuwe acquisities en de financiering van lopende projecten. Het vooruitzicht voor het (bruto) dividend bedraagt voor het boekjaar 2006/2007 2,38 EUR per aandeel in vergelijking met 2,30 EUR voor het boekjaar 2005/2006, wat een stijging is met 3,5%. Courante netto winst

30.09.06

Netto resultaat

30.09.05

Variantie

7 740

5 941

1 799

Resultaat op de portefeuille

-3 284

-1 667

-1 617

COURANTE NETTO WINST (netto resultaat voor resultaat op de portefeuille)

4 456

4 274

182

De courante netto winst, zijnde het netto resultaat voor resultaat op de portefeuille bedraagt op 30 september 2006 4,46 mio EUR ten opzichte van 4,27 mio EUR gedurende de eerste helft van 2005, wat een stijging is met 0,18 mio EUR of 4,2%. Noteer dat de huren eveneens met 0,18 mio EUR gestegen zijn, dit bewijst de inflatiebestendigheid van het resultaat.

C. VOORUITZICHTEN Retail Estates nv blijft zich toeleggen op het behoud van haar hoge bezettingsgraad en de organische groei van haar vastgoedportefeuille door acquisities en de ontwikkeling van het vastgoed voor haar eigen rekening. De oplevering van vier nieuwe winkelpanden te Marcheen-Famenne en Sint-Niklaas evenals de aankoop van twee bijkomende winkelpanden te Halle, zullen in het tweede semester bijdragen tot de resultaten. Daarentegen vormt de beperking van de nakende leegstand in haar winkelpark te Messancy (4 850m2 winkeloppervlakte) een uitdaging in de locale markt die al door overaanbod getekend is. Gelukkig vormen dergelijke situaties een grote uitzondering in de perifere winkelvastgoedmarkt waar eerder een beperkt aanbod en een grote vraag een opwaartse dynamiek vertegenwoordigen. De investeringsmarkt kent een uitgesproken nationale en internationale belangstelling voor winkelvastgoed. De historisch lage renteniveaus en vlot beschikbare financiering stuwt de verkoopprijzen naar de hoogte en brengt de bruto aanvangsrendementen van de op de vastgoedmarkt aangeboden panden steeds meer op 6,5% tot 7,5%, afhankelijk van de kwaliteit van de locaties. Retail Estates nv probeert deze lagere aanvangsrendementen op aankoop van bestaand vastgoed te compenseren met hogere rendementen op ontwikkelingen die ze voor haar eigen rekening realiseert.

14


Onder voorbehoud van onvoorzienbare omstandigheden en mits behoud van de bezettingsgraad, verwacht Retail Estates nv een netto courante winst te realiseren van minimaal 8,49 mio EUR, wat overeenstemt met het bedrag dat als dividend werd voorgesteld. Het vooruitzicht van het (bruto) dividend voor het boekjaar 2006/2007 bedraagt 2,38 EUR per aandeel te vergelijken met 2,30 EUR voor het boekjaar 2005-2006.

D. VERSLAG VAN DE COMMISSARIS VERSLAG VAN HET BEPERKTE NAZICHT VAN DE GECONSOLIDEERDE HALFJAAR CIJFERS VOOR DE ZES MAANDEN EINDIGEND OP 30 SEPTEMBER 2006 Aan de Raad van Bestuur Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde geconsolideerde beknopte balans, beknopte winst- en verliesrekening, beknopte kasstroomtabel, beknopt mutatieoverzicht van het eigen vermogen en toelichtingen (gezamenlijk de “tussentijdse financiële informatie”) van RETAIL ESTATES NV, en haar dochterondernemingen (samen “de Groep”) voor de zes maanden eindigend op 30 september 2006. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkt nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld in overeenstemming met de International Accounting Standard IAS 34, “Tussentijdse financiële verslaggeving” zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Ons beperkt nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de in België geldende controleaanbevelingen i.v.m. het beperkt nazicht zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de algemeen aanvaarde controlenormen i.v.m. de geconsolideerde jaarrekening zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag. Ons beperkt nazicht heeft evenwel geen elementen of feiten aan het licht gebracht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30 september 2006 niet is opgesteld overeenkomstig de wettelijke en bestuursrechterlijke voorschriften en IAS 34, “Tussentijdse financiële verslaggeving”.

8 december 2006 De Commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck

15


ACTIVITEITENVERSL AG VAN H ET EERSTE SE M E STE R 2 006/2 007 AFG ES LOTEN OP 3 0 SE PTE M B E R 2 006 Retail Estates nv heeft in het eerste semester van haar boekjaar dat aanving op 1 april 2006 haar vastgoedportefeuille uitgebreid met 4 winkelpanden voor een totale reële waarde van 2,95 mio EUR. Deze panden leveren een jaarlijks huurincasso op van 0,23 mio EUR wat een rendement oplevert op basis van de door de vastgoeddeskundige geschatte waarde van 7,79%. Er werden in het afgelopen semester geen winkelpanden verkocht.

VERSL AG VAN H ET A AN DEEL A. OVERZICHT VAN DE BEURSPRESTATIES BEL20 VERSUS RETAIL ESTATES NV 160

130

100

70

40

09/98

09/99

09/00

09/01

09/02

Retail Estates

09/03

09/04

09/05

09/06

Bel20

Tijdens de eerste 6 maanden van het boekjaar 2006-2007 schommelde de beurskoers tussen 41,00 EUR en 45,50 EUR. De evolutie van de beurskoers volgt in het semester dezelfde trend als de Bel20. De gemiddelde slotkoers in het afgelopen semester bedroeg 43,29 EUR.

16


B. DIVIDEND EN RENDEMENT 30.09.06 Netto actief waarde (reële waarde)

31.03.06

31.03.05

37,16

37,32

34,17

38,68

38,79

35,61

Bruto dividend

1,25

2,30

2,24

Netto dividend

1,06

1,95

1,90

44,30

45,67

36,50

Netto actief waarde (investeringswaarde)

Beurskoers op afsluitingsdatum

PREMIES EN DISCOUNTS 60

50

40

30

20

03/00 09/00 03/01 09/01 03/02 09/02 03/03 09/03 03/04 09/04 03/05 09/05 03/06 09/06

Retail Estates

NAV (incl.div.)

De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 37,16 EUR. Exclusief dividend bedraagt de netto actiefwaarde op 30 september 2006 35,91 EUR ten opzichte van 35,02 EUR op 31 maart 2006. De evolutie van de NAV is te verklaren door de stijging in de niet gerealiseerde meerwaarde op basis van de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield. Het aandeel Retail Estates noteert op 30 september 2006 met een premie van 19,21% ten opzichte van de netto actief waarde.

C. AGENDA VAN DE AANDEELHOUDER 25 mei 2007 : 25 juni 2007 : 3 juli 2007 :

Bekendmaking resultaten boekjaar 2006/2007 Algemene vergadering van de aandeelhouders Betaalbaarstelling dividend boekjaar 2006/2007

17


VASTGOEDVERSLAG A. WAARDERING PER 30 SEPTEMBER 2006 A.1. VERSLAG VASTGOEDDESKUNDIGE In het verslag m.b.t. de waarde van de vastgoedportefeuille per 30 september 2006, verklaart de vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield: “De investeringswaarde per 30 september 2006 van Retail Estates nv bedraagt afgerond 179 415 000 EUR. Op basis van de investeringswaarde, groeit de portefeuille in absolute termen ten opzichte van 31 maart 2006 met 3,10%. Dit is te wijten aan een aantal rendementsaanpassingen en de nieuwe aankopen te Luxemburg. In verhouding tot de waardering een jaar geleden per 30 september 2005 wordt een waardestijging genoteerd van 4%. Dit geeft de portefeuille een rendement van 7,90%. De rendementen zoals deze werden toegepast in de update per 31 maart 2006 werden voor een aantal panden gewijzigd. Dit is uiteraard het gevolg van de continue stabiliteit in de baanwinkelmarkt. Deze stabilititeit is weer te vinden in de portefeuille, waar zich nauwelijks huurbewegingen hebben voorgedaan. De portefeuille slaagt er dan ook in om het percentage leegstand tot een absoluut minimum te beperken. Ondanks een moeilijk economisch klimaat blijft er immers een gezonde vraag bestaan naar dergelijke type panden. De stijging van de huurprijzen van de laatste jaren zet zich gestaag verder. De grootste wijzigingen vinden we in de toplocaties en de retail parcs. Secundaire locaties blijven eerder stabiel, hoewel er momenteel enkele (nieuwe) retailers actief zijn die ook op deze locaties panden zoeken. Wij verwachten dat deze evolutie zich de komende maanden nog zal voortzetten. Vraag en aanbod blijven momenteel in evenwicht. Er is wel een toenemende vraag naar baanwinkels als investeringsproduct. Dit geldt zowel voor individuele baanwinkels, die zowel voor de institutionele belegger (liefst grotere pakketten) als voor de privé beleggers (individuele panden) momenteel erg geliefd is. De vraag overstijgt momenteel het aanbod waardoor de rendementen zijn gedaald. Voor individuele toppanden wordt momenteel een rendement van 6,25% behaald.”

A.2. TOELICHTING De waardestijging is deels toe te schrijven voor een bedrag van 2 950 000 EUR aan de opname in de vastgoedportefeuille van de winkelpanden welke in het kader van de uitbreiding in het winkelpark te Sandweiler (groothertogdom Luxemburg) werden gebouwd en deels voor een bedrag van 2 300 000 EUR door de herwaardering van de winkelpanden, welke eerder op 31 maart 2006 in de portefeuille opgenomen waren. Bij de opname van de Luxemburgse winkelpanden werd een meerwaarde van ca. 350 000 EUR vastgesteld, die samengevoegd met de waardestijging van de eerder verworven panden op zichzelf genomen een stijging van de intrinsieke waarde van circa 2,65 mio EUR oplevert, zijnde 0,74 EUR per aandeel.

18


B. KERNCIJFERS Retail Estates 30/09/2006 31/03/2006 174 905 633

Geschatte reële waarde

169 112 543

Distri-land 30/09/2006 31/03/2006 19 431 659

18 939 000

8,11

8,22

8,05

8,25

Contractuele huurprijzen

14 092 714

13 684 674

1 563 483

1 563 483

Contractuele huurprijzen incl. huurwaarde van leegstaande gebouwen

14 179 437

13 908 618

1 563 483

1 563 483

183 806

182 210

22 469

22 469

Bezettingsgraad in %

99,07

98,69

100

100

Totaal m2 panden in ontwikkeling

3 973

6 024

-

-

Rendement in %

Totaal m2 panden in portefeuille

Gebouwen in aanbouw – Projectontwikkelingen

Huurder

Huuropp. (per m2)

Verwachte opleveringsdatum

Aldi

1 248

1.12.06

Casa – Ixina Leen Bakker

2 725

1.11.06

Sint-Niklaas - Plezantstraat 268 Marche-en-Famenne Rondpoint de la Pirire - rue de France

I N LIC HTI NGEN FIC H E Naam: Status: Adres: Tel: Fax: Email: Website: RPR: BTW: Ondernemingsnummer: Oprichtingsdatum: Erkenning vastgoedbevak: Duur: Management: Auditor: Financieel jaarafsluiting: Kapitaal: Aantal aandelen: Algemene vergadering: Notering: Depothoudende bank: Financiële dienstverlening: Waarde vastgoedportefeuille:

Retail Estates nv Vastgoedbevak naar Belgisch recht Industrielaan 6 – B-1740 Ternat +32 (2) 568 10 20 +32 (2) 581 09 42 [email protected] www.retailestates.com Brussel BE 434 797 847 0434 797 847 12 juli 1988 27 maart 1998 onbepaalde duur intern DELOITTE Bedrijfsrevisoren vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck 31 maart 80 293 830,07 EUR 3 568 724 laatste maandag van de maand juni Euronext – continumarkt KBC Bank KBC Bank en ING Belgium 174,37 mio EUR (exclusief waarde vastgoedcertificaten “Distri-Land”)

Vastgoeddeskundige: aantal panden: Type panden: Liquidity provider:

Cushman & Wakefield 186 perifeer winkelvastgoed KBC Securities

19

VA STG O E D B E VA K

-

SICAFI

Industrielaan 6 B- 1740 Ternat [email protected] www.retailestates.com

RETAIL ESTATES - HALFJAARVERSLAG

Recommend Documents