Woonvisie Moerwijk
In opdracht van Gemeente Den Haag, Staedion, Vestia, HaagWonen
A. Buys N. Pouw S. Butter
december 2002
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl
Rapportnummer: 81960
Inhoudsopgave 1
INLEIDING
3
1.1
INVESTEREN IN MOERWIJK
3
1.2
STREEFBEELD EN PLANNINGSKADER
4
2
VERKENNINGEN
7
2.1
KLANTGROEPEN EN HUN WENSEN
7
2.2
DENKBARE WOONMILIEUS VOOR MOERWIJK
20
3
STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
23
3.1
ALGEMENE OVERWEGINGEN
23
3.2
DE MATCH VAN KLANTGROEPEN EN WOONMILIEUS
24
3.3
SITUERING VAN DE DEELMILIEUS
25
3.4
INVESTERINGSOPGAVE PER DEELGEBIED
26
3.5
DE (HER)POSITIONERING VAN MOERWIJK
29
3.6
DOORBREKEN VAN MONOTONIE
30
3.7
HET CONCEPT WOONZORGZONE
30
4
PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
33
4.1
KEUZE VAN WOONMILIEUS
33
4.2
WONINGBOUWPROGRAMMA TOT 2010
34
4.3
DRIE WOONMILIEUS
36
5
SUCCES- EN FAALFACTOREN
43
5.1
INGREDIËNTEN VOOR MARKETING
43
5.2
ANDERE KRITISCHE FACTOREN
45
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
6
TE VERWACHTEN BEVOLKINGSEFFECTEN
47
6.1
EFFECTEN OP DE SCHAAL VAN MOERWIJK
48
6.2
KOOPKRACHTIMPULS
49
INLEIDING
1 Inleiding 1.1
Investeren in Moerwijk De gemeente Den Haag, Vestia, Staedion en Haag Wonen werken gezamenlijk aan de vernieuwing van Moerwijk. Moerwijk zal de komende jaren worden herontwikkeld. Het gaat om een ‘brede’ herstructurering waarbij alle pijlers van het GSB terug komen: de sociale-, de fysieke- en de economische pijler. Voor elk van de pijlers worden afzonderlijke programma’s opgezet, waarbij de gebiedsvisie Moerwijk het integratiekader is. Voor u ligt de visie die de fysieke pijler van het GSB behandeld: de woonvisie voor Moerwijk. Tot het jaar 2010 zullen zo’n 2.350 woningen worden gesloopt, ongeveer een kwart van de woningvoorraad. Het zwaartepunt van deze ingreep (circa 1.700 te slopen woningen) ligt in Moerwijk-Zuid, het gebied ten zuiden van de Erasmusweg en ten westen van de Middachtenwegweg. Deze woonvisie schetst de contouren van het toekomstige Moerwijk als woongebied en formuleert een concreet programma voor de vernieuwing van Moerwijk-Zuid. Naast een visie op het wonen in Moerwijk biedt deze visie ook een nieuwbouwprogramma voor de wijk en input voor het stedenbouwkundig plan. Hoewel het deels gaat om gescheiden onderdelen, hangen ze sterk samen. De nieuwbouw is een van de belangrijkste instrumenten om de visie te verwezenlijken. Het te realiseren programma kan niet los worden gezien van de stedenbouwkundige situatie en mogelijkheden. Voorts bestaan er vele dwarsverbanden, bijvoorbeeld met de toekomstige marketing en met het draagvlak dat na herontwikkeling mogelijk aanwezig is om bepaalde concepten te realiseren (zoals de woonzorgzone). Ook hierover worden uitspraken gedaan. Deze woonvisie is tot stand gekomen in een aantal stappen. Om te beginnen zijn de mogelijkheden verkend, zowel geredeneerd vanuit de vraag als vanuit de kwaliteiten en potenties van het gebied. Deze heeft een aantal richtinggevende uitspraken en impliciete en expliciete keuzes opgeleverd op basis waarvan verder is gewerkt aan een streefbeeld voor geheel Moerwijk en een programma voor Moerwijk-Zuid.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
3
4 INLEIDING
Het streefbeeld voor Moerwijk en het programma voor Moerwijk-Zuid vormen de kern van deze rapportage. In het verlengde daarvan worden onderwerpen behandeld die als “nevenproducten” kunnen worden beschouwd. Deze kunnen op hun beurt weer input zijn voor de sociale en economische visie. In onderstaand schema is de structuur weergegeven.
1. Verkenning
KENMERKEN VAN DE WIJK EN AMBI-
REEDS AANWEZIGE
DENKBARE NIEUWE KLANT-
TIES VAN DE INVESTEERDERS
KLANTGROEPEN
GROEPEN
2. Samenstelling streefbeeld
DENKBARE WOONMILIEUS EN
EISEN VANUIT DE MARKT
REFERENTIEBEELDEN
3. Vaststelling streefbeeld
4. Uitwerking streefbeeld
ECONOMISCHE VISIE
PROGRAMMA VOOR MOERWIJKZUID
SOCIALE VISIE
STREEFBEELD WONEN VOOR GEHEEL MOERWIJK
MOGELIJKE AAN-
INGREDIËNTEN
PASSINGEN OVERIG
VOOR DE MARKE-
MOERWIJK
TING
SUCCES- EN FAALFACTOREN, RISICO’S
TE VERWACHTEN BEVOLKINGSSAMENSTELLING NA REALISATIE VAN HET STREEFBEELD
5. Terugkoppeling
DRAAGVLAK VOOR VOORZIENINGEN
1.2
Streefbeeld en planningskader Vanwege de omvang van de wijk en de lange tijdspanne waarin Moerwijk wordt vernieuwd mogen de woonvisie en het programma voor Moerwijk-Zuid uiteraard niet als een harde blauwdruk worden beschouwd. Het in dit rapport opgestelde programma past binnen een beredeneerd streefbeeld voor de wijk als geheel, be-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
INLEIDING
redeneerd vanuit de huidige inzichten in de structuur van de woningmarkt, de huidige doelstellingen, randvoorwaarden en ambities van de investeerders en de specifieke kwaliteiten van de locatie. De noodzaak van investeren in Moerwijk en het tempo daarvan staan hier niet ter discussie. Mogelijk dwingt een macro economische recessie tot temporisering. De visie is echter primair geschreven vanuit de kansen die er liggen tot structurele kwaliteitsverbetering. Het streefbeeld is daarmee relatief ongevoelig voor conjuncturele schommelingen in de markt. Het streefbeeld en het programma voor Moerwijk-Zuid worden geformuleerd in termen van woonmilieu-typen, woningtypen en enkele nadere kwaliteitskenmerken zoals woonoppervlak. Tevens wordt in beeld gebracht wat realisatie van het programma op termijn zal kunnen betekenen voor de bevolkingsomvang en samenstelling. Op die manier is het programma bruikbaar voor globale exploitatieberekeningen en nadere stedenbouwkundige ontwerpen en kan het als input dienen voor de planning van aan het wonen gerelateerde niet-woonfuncties. Belangrijke richtinggevende doelstellingen zijn het inspelen op de wensen van reeds aanwezige bewoners in Moerwijk zelf, het vasthouden van koopkrachtige huishoudens die de stad nu bij gebrek aan aantrekkelijk woonaanbod verlaten en de behoefte aan differentiatie in het aanbod, waarbij Moerwijk (-Zuid) een eigen positie moet krijgen in regionaal perspectief. Een belangrijke randvoorwaarde is dat de nieuwbouw voor maximaal 30% uit sociale woningbouw bestaat.
Moerwijk en directe omgeving
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
5
6 INLEIDING
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
2 Verkenningen Alvorens te komen tot een streefbeeld is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden en kansen die er liggen. De verkenning geschiedt langs twee lijnen. Ten eerste langs de vraagkant: welke doelgroepen zijn nu in Den Haag en Moerwijk aanwezig en welke groepen mogelijk zijn te interesseren voor een bepaalde woning in Moerwijk. Ten tweede langs de aanbodkant: welke woonmilieus zijn te realiseren in Moerwijk. Het samenbrengen van beide lijnen geeft een beeld van de meest kansrijke ontwikkeling van Moerwijk.
2.1
Klantgroepen en hun wensen
2.1.1
Klantgroepen: segmentatie Doelgroepen kunnen op meerdere manieren worden afgebakend. Wij kiezen voor een segmentering naar eisen ten aanzien van de gebruikswaarde van woning en woonomgeving, aangezien die voor programmatische vraagstukken het meest relevant zijn. Deze eisen worden voor het overgrote deel bepaald door de levensfase waarin mensen verkeren en zijn afgegrensd door de (met name financiële) mogelijkheden om deze wensen te realiseren. Dit zijn keiharde gegevenheden, die sinds jaar en dag gelden. Ondanks het feit dat tegenwoordig niet iedereen meer dezelfde levensloop doormaakt en op dezelfde leeftijd dezelfde stappen maakt, blijft het een feit dat mensen andere eisen gaan stellen als ze meer geld krijgen of ouder worden. Alleen de diversiteit aan combinaties is groter dan vroeger. Je hebt bijvoorbeeld tegenwoordig mensen die al op jonge leeftijd over veel geld beschikken (tweeverdieners, erfgenamen). Daarnaast speelt ook leefstijl een rol. Die leefstijl hangt overigens weer sterk samen met de levensfase en inkomen. De geboorte van een kind verandert de leefstijl van mensen ingrijpend, en daarmee ook hun woonwensen. Afgestudeerden die gaan werken laten hun studentenbestaan snel achter zich en gaan zich plots druk maken om het feit dat ze hun auto niet in de binnenstad kwijt kunnen. Uit onderzoek naar gezinnen met een stedelijke woonvoorkeur blijkt dat YUPP’s (Young Ur-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
7
8 VERKENNINGEN
ban Professional Parents) heel andere eisen aan woning en woonomgeving stellen dan YUP’s.1 Uit landelijk onderzoek2 is bekend waar de relevante scheidslijnen liggen op het gebied van levensfase en inkomen. Deze zijn schematisch weergegeven in tabel 2-1. Er zijn 17 klantgroepen te onderscheiden, die ieder voor zich min of meer eenduidige woonwensen hebben en die ieder qua woonwensenpakket afwijken van de andere groepen. Opvallend in het schema is bijvoorbeeld dat voor jonge één-
en
tweepersoonshuishoudens
(tot
noemenswaardig verschillen naar inkomen.
tabel 2-1
25
jaar)
de
woonwensen
niet
3
De qua gewenste gebruikswaarde verschillende 17 huishoudenscategorieën en hun omvang in Den Haag tot 25 jaar
25-39 jaar
40-59 jaar
2
8
3
9
laag inkomen
1 pers. 2 pers.
1
gezin
4
hoger inkomen
gezin
1
5
11
6
12
laag inkomen
40-59 jaar
11.600
9.800
3.900
3.500
13.700
1 pers. hoger inkomen
25-39 jaar
14.500
2 pers.
14.500
gezin
16
17
13
1 pers.
gezin
14
15
7 tot 25 jaar
2 pers.
75-plus
10
1 pers. 2 pers.
60-74 jaar
60-74 jaar
75-plus
20.100
18.400
13.100
15.900
15.700
12.400
11.200
15.800
16.300
11.400
19.300
bron: RIGO, Signaleringssysteem POsitionering Complexen (SPOC), WBO 1998
voetnoot 1 2
Karsten, L. en S. Blom, Kind en carrière in de stad, in: Rooilijn, februari 2002, pp. 86-91. RIGO verrichtte dit onderzoek voor een landelijk werkende woningcorporatie op basis van het WBO 1998.
3
Het onderscheid tussen laag en hoog inkomen valt nagenoeg samen met het onderscheid aandachtsgroep - overige huishoudens, dat wil zeggen €12.900 voor een alleenstaande en €17.600 voor een meerpersoonshuishouden (prijspeil 2000). Naast de onderverdeling in 17 klantgroepen zijn bij het landelijke onderzoek zes typen woningmarkt worden onderscheiden, waaronder het grootstedelijke. Voor deze verkenning zoomen we nog verder in naar de Haagse woningmarkt.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
Eveneens in de tabel is een schatting weergegeven van de omvang van de zeventien groepen in Den Haag. Sommige groepen zijn maar klein, bijvoorbeeld jonge tweepersoonshuishoudens met een laag inkomen (klantgroep 3). Jonge tweepersoonshuishoudens hebben namelijk al snel een middeninkomen en vallen daarmee in groep 6. Naast leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen zijn er nog andere onderscheidende kenmerken denkbaar waarlangs woonwensen kunnen differentiëren. Eén daarvan is etniciteit. Gezien het feit dat een substantieel deel van de bevolking van Moerwijk (en Den Haag) uit allochtonen bestaat, kan de vraag worden gesteld wat dit zou kunnen betekenen voor de woonwensen. Besloten is om het onderscheid autochtoon - allochtoon niet expliciet te maken. Het belangrijkste argument daarvoor is dat het niet duidelijk is of allochtonen (voor zover die al onder één noemer te brengen zijn) ook werkelijk andere woonmilieuvoorkeuren hebben dan autochtonen met vergelijkbare huishoudensamenstelling, leeftijd en inkomen. Feit is dat allochtonen vaak gezinnen met lage inkomens zijn, maar dat is al ondervangen in de klantgroepen van figuur 2-1; we vinden allochtonen impliciet terug in klantgroepen 4 en 10. Er zijn wel aanwijzingen dat allochtonen specifieke wensen hebben ten aanzien van de plattegrond van de woning, maar op dat schaalniveau doet deze woonvisie geen uitspraak. Het is aan de aanbieders creatief producten te ontwikkelen (bijvoorbeeld door consumentgericht bouwen), die ook voor allochtonen aantrekkelijk kunnen zijn. De vraag is nu welke klantgroepen relevant zijn als doelgroep voor het Moerwijk van de toekomst. Deze vraag wordt hieronder op twee manieren benaderd. Allereerst kijken we naar de kansen van de diverse doelgroepen om in Den Haag iets van hun gading te vinden, in de hoop op deze manier gaten in de markt te ontdekken. Vervolgens maken we per klantgroep een profiel aan de hand waarvan kan worden bekeken voor welke groepen Moerwijk eigenlijk interessant kan zijn en hoe dit zich verhoudt tot beleidsmatige overwegingen. Het is immers geenszins noodzakelijk om alle groepen in gelijke mate te bedienen.
2.1.2
Slaagkansen op de markt Wanneer we kijken naar de positie van de diverse doelgroepen op de Haagse woningmarkt dan blijkt het voor de meeste groepen niet mee te vallen hun wensen te realiseren. In figuur 2-1 is dat in beeld gebracht. De figuur geeft zowel de omvang van de vraag aan (de grootte van de cirkel), als de kans van slagen (positie van de cirkel op de verticale as). Aangezien de bron het Woningbehoefte Onderzoek 1998 is, is het beeld niet meer actueel in absolute zin. We mogen echter veronderstellen dat de verschillen tussen de klantgroepen en tussen de woningtypen in grote lijnen ongewijzigd zijn, dat wil zeggen dat de groepen die in 1998 relatief gemakkelijk slaagden, ook nu nog een hogere slaagkans hebben dan andere groepen. In figuur 2-1 is tevens onderscheid gemaakt tussen degenen die een appartement zoeken en degenen die op zoek zijn naar een grondgebonden woning. Een leesvoorbeeld kan een en ander verduidelijken. Een relatief grote kans van slagen, zo
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
9
10 VERKENNINGEN
blijkt uit deze figuur, hebben tweepersoonshuishoudens tussen de 25 en de 39 jaar met midden en hogere inkomens (klantgroep 6) die op zoek zijn naar een appartement. Dit zijn veelal tweeverdieners, die behoorlijk wat te besteden hebben. Kennelijk is het aanbod aan appartementen voor deze groep relatief ruim. Hun alleenstaande leeftijdsgenoten (klantgroep 5), in omvang een belangrijke doelgroep voor appartementen, slagen beduidend minder makkelijk in het vinden van een appartement.
figuur 2-1
Slaagkansen van de 17 klantgroepen de Haagse woningmarkt. De kans dat men binnen een jaar de gewenste woning vindt in relatie tot de omvang van de vraag 4
80% 6
70% 60%
gestapeld 50%
7
40% 1
grondgebonden
2+3 5
30%
11+12
8+9
4
20%
13
14+16
15+17
14+16
15+17
10
10%
1
2+3
4
5
6
7
8+9
11+12
13
10
0% De oppervlakte van de cirkel is evenredig met de omvang van de vraag bron: WBO 1998, bewerking RIGO
Het is duidelijk dat het moeilijker is om in Den Haag een grondgebonden woning te bemachtigen dan een appartement. Ongeveer 40% van de totale vraag in Den Haag gaat uit naar een of andere vorm van grondgebonden wonen, waarbij overigens nog veel verschillende vormen denkbaar zijn (zie ook voetnoot 5 op pagina 13). Natuurlijk zijn er alternatieven buiten Den Haag, zoals Vinex locaties, waar dan ook gebruik van wordt gemaakt. voetnoot 4
Het begrip slaagkans is hier gedefinieerd als het aantal woningzoekenden gedeeld door het aantal huishoudens dat jaarlijks daadwerkelijk een woning heeft betrokken, zoals gemeten in het WBO. Er is daarbij geen onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen. Niet te verwarren met het begrip slaagkans zoals dat in de woonruimteverdeling wordt gehanteerd. Omwille van de statistische betrouwbaarheid zijn sommige klantgroepen samengevoegd.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
Ook is het duidelijk dat jonge huishoudens (klantgroepen 1 tot en met 7) over het geheel genomen iets gemakkelijker slagen dan middelbare en oudere huishoudens. Hierbij speelt een rol dat jongere huishoudens meestal minder hoge eisen (kunnen) stellen en vaker compromissen (moeten) sluiten. In paragraaf 2.1.5 wordt dieper ingegaan op het verschil in slaagkansen tussen de klantgroepen.
2.1.3
Profiel per klantgroep Moerwijk hoeft geen afspiegeling te zijn van alle zeventien klantgroepen. Sterker nog, bewust mikken op specifieke klantgroepen levert een sterker woonmilieu op dat zich duidelijker kan profileren binnen de totale regionale markt. Om in te kunnen zetten op specifieke groepen is het nodig de klantgroepen scherp te profileren. Daartoe kijken we naar drie aspecten, te weten hun huidige woonsituatie in het Haagse, hun wensenpatroon en hun leefstijl. Deze aspecten worden hieronder achtereenvolgens uitgewerkt en gecombineerd. Huidige woonsituatie In figuur 2-2 is te zien hoe de zeventien klantgroepen al dan niet matchen met de woonmilieus die in Den Haag worden onderscheiden. De figuur maakt het mogelijk om zowel vanuit de huidige woonmilieus te redeneren (wie wonen daar nu, dus wat is nu het bewoningsprofiel van het woonmilieu) als vanuit de kansrijke klantgroepen (waar zitten die, dus waar gedijen ze). Voor ons doel zicht te krijgen op klantgroepen en hun wensen, is die laatste invalshoek de aangewezen weg. Kijken we toch even naar het klantenprofiel van het huidige Den Haag Zuidwest dan komt daar niet bepaald een vitaal beeld uit naar voren. Klantgroepen met lagere inkomens zijn oververtegenwoordigd, met name de oudere gezinnen (klantgroep 10) en 60-plus huishoudens (klantgroepen 14 en 16). Daarnaast telt Zuidwest relatief veel jonge alleenstaanden met een laag inkomen (klantgroep 2). De enige klantgroep met midden en hogere inkomens die meer dan evenredig in Zuidwest aanwezig is, is klantgroep 15 (huishoudens tussen 60 en 74 jaar zonder kinderen). Het lezen van de figuur vanuit de klantgroepen illustreren we aan de hand van klantgroepen 6 en 7. Dit zijn relatief koopkrachtige groepen, die meer dan gemiddeld kunnen kiezen waar ze gaan wonen. Door te kijken naar de woonmilieus waar we deze groepen nu meer dan evenredig aantreffen, krijgen we een indruk van het type woonmilieu waar ze de voorkeur aan geven, althans in de huidige Haagse context. Natuurlijk zitten deze klantgroepen ook (en vooral) in de suburbane woonmilieus buiten de stad, maar die laten we even buiten beschouwing. We willen juist een beeld krijgen van de Haagse milieus die klaarblijkelijk door deze klantgroepen zodanig aantrekkelijk worden gevonden dat ze de stad vooralsnog niet hebben verlaten. Hieraan kunnen we referenties ontlenen voor Moerwijk.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
11
12 VERKENNINGEN
1p, 25-39 ink -
2p, 25-39 ink -
gezin, 18-39 ink -
1p, 25-39 ink +
2p, 25-39 ink +
gezin, 18-39 ink +
1p, 40-59 ink -
2p, 40-59 ink-
gezin, >=40, ink -
1p, 40-59 ink +
2p, 40-59 ink +
gezin, >=40, ink +
1-2p. 60-74, ink -
1-2p. 60-74, ink +
1-2p 75 plus ink -
1-2p 75 plus ink +
Verdeling van klantgroepen over de Haagse woonmilieus
1-2p, < 25 jaar
figuur 2-2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
DH binnen gracht
0
1
0
-0
1
1
-0
1
0
0
0
-0
-1
-0
-1
-1
-1
bin stadsr part
0
1
-0
0
1
0
-0
1
-1
-0
-0
-0
-0
-0
-1
-1
-0
bin stadsr SV geb gord 20-40 zand
1
1
0
2
-0
-0
0
0
1
1
-0
-1
-0
-0
-1
-0
-1
-0
-0
0
-0
0
0
0
-0
-0
-0
0
0
0
-0
0
0
0
gord 20-40 veen
0
0
1
1
0
0
0
-0
0
-0
-0
-0
0
-0
-1
0
-1
klass luxe wijken
-0
-1
-1
-1
-0
0
-0
-0
-0
-1
1
1
0
-0
0
0
1 -0
DH Zuid West
-0
0
0
-0
-0
-0
-0
-0
-0
1
-0
-0
-0
1
0
0
Mariahoeve/Waldeck
-1
-1
-1
-1
-0
-0
-1
-0
-1
-1
0
-0
-0
0
1
0
2
gem wijken 70/80
-1
-1
-0
-0
-1
-1
0
-0
0
-0
0
1
1
-0
1
0
0
kust Schev/Tuindorp
-0
-0
0
-0
0
-0
-0
1
1
-0
-0
0
-0
0
-0
0
0
combinatie komt minder vaak voor dan evenredig combinatie komt evenredig vaak voor combinatie komt vaker voor dan evenredig combinatie komt veel vaker voor dan evenredig
bron: WBO 1998, bewerking RIGO
Jonge tweepersoonshuishoudens tussen de 25 en de 39 jaar (klantgroep 6) treffen we relatief veel aan in de binnenstedelijke woonmilieus en in de gordel ’20-’40 op zandgrond. Wat hun voorkeur voor de binnenstad betreft lijken ze op hun alleenstaande leeftijdsgenoten (klantgroep 5). Hun keuze voor de gordel ’20-’40 wijkt daar van af. Voor jonge gezinnen in dezelfde leeftijdsgroep (klantgroep 7) zijn de binnenstedelijke milieus plotseling buiten beeld. Deze huishoudens vinden we veelal in de gordel ’20-’40, zowel op zand als op veen. Daarnaast treffen we jonge gezinnen met midden en hogere inkomens relatief vaak aan in wijken uit de jaren zeventig en tachtig en, enigszins bevreemdend, in stadsvernieuwingsgebieden. Het onderscheid tussen klantgroep 6 en klantgroep 7 is veelzeggend. Zodra er kinderen in het spel zijn, heeft de binnenstad plotseling afgedaan. We kunnen de lijn van klantgroep 6 naar 7 nog verder doortrekken. Dan komen we uit bij klantgroep 13, oudere gezinnen (40+) met midden en hogere inkomens. Die zijn er niet zo veel in de stad, want ze hebben in een eerdere fase van hun wooncarrière de stad meestal al verlaten. De relatief welvarende gezinnen die wel in de stad zijn gebleven treffen we relatief vaak aan in de gordel ’20-’40 op veen, in de wijken uit de jaren zeventig en tachtig en in de klassieke luxe wijken. Op dezelfde manier kan ook naar de andere klantgroepen worden gekeken.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
Wensenprofiel per klantgroep Een tweede element in het profiel van de klantgroepen is hun wensenpatroon. Niet alle huishoudens wonen reeds naar hun zin. In figuur 2-3 zijn de wensen van de zeventien klantgroepen weergegeven. Daaruit blijkt dat vooral de jongere huishoudens in hoge mate geneigd zijn te verhuizen. Wanneer we wederom klantgroepen 6 en 7 als voorbeeld nemen, dan blijkt hun wensenprofiel grotendeels parallel te lopen: een koopwoning, veel vierkante meters en veel kamers, liefst een grondgebonden woning en liefst in een omgeving met meerdere grondgebonden woningen, buiten het centrum of aan de rand van de stad. Dit klinkt als een Vinex-wijk, maar dat is nu ook weer niet de bedoeling: deze klantgroepen hebben een sterke voorkeur voor vooroorlogse buurten. Zoals we hebben gezien (figuur 2-2) zijn deze klantgroepen oververtegenwoordigd in de gordel ’20-’40. Het begrip “eengezinswoning” behoeft dus niet automatische te worden geassocieerd met rijtjes in een buitenwijk.5 Het valt op dat ook jonge tweepersoonshuishoudens een sterke voorkeur aan de dag leggen voor grondgebonden woningen. Mogelijk anticiperen de verhuisgeneigden onder deze groep op gezinsvorming op termijn, mogelijk willen ze gewoon de privacy die een grondgebonden woning biedt. Er zijn ook verschillen tussen klantgroep 6 en 7. Tweepersoonshuishoudens (klantgroep 6) hebben een relatief sterke voorkeur voor bestaande woningen, leggen prioriteit bij de woning zelf boven de locatie en zijn relatief sterk geneigd ook in de omgeving van Den Haag te zoeken (de oude delen van Rijswijk, Voorburg, Leidschendam). Jonge gezinnen (klantgroep 7) kiezen vaker voor nieuwbouw en zoeken vooral in de stad zelf. Het gaat dan wel om gezinnen die niet in een eerder stadium van hun leven reeds zijn vertrokken en die dus reeds voor de stad hebben gekozen. Een nieuwe woning in een oude wijk is hun ideaal. Een heel ander voorbeeld is klantgroep 15, huishoudens tussen de 60 en 75 jaar zonder kinderen met midden en hogere inkomens. Deze huishoudens, die in Den Haag Zuidwest reeds goed zijn vertegenwoordigd, willen in meerderheid niet verhuizen. Voor zover ze dat toch willen, hebben ze een uitgesproken voorkeur voor een nieuwbouwappartement, willen ze absoluut in Den Haag blijven en het liefst in een naoorlogse buurt aan de rand van de stad. De ligging heeft daarbij prioriteit boven de prijs. Dit klinkt als een uitermate interessant profiel voor Moerwijk.
voetnoot 5
Het begrip “eengezinshuis” wordt vaak ten onrechte geassocieerd met uitsluitend gezinnen met kinderen en met rijtjeshuizen in een suburbane omgeving. In feite leent dit type woning zich voor bewoning door heel uiteenlopende groepen en wordt in de praktijk slecht een minderheid door gezinnen bewoond. Bovendien zijn er ook andere eengezinshuizen dan het rijtjeshuis met tuintje voor en achter, zoals herenhuizen of grachtenpanden. We spreken in dit rapport liever van “grondgebonden woningen”. Kenmerkend is een eigen opgang en ten minste één vertrek op straatniveau.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
13
14 VERKENNINGEN
1p, 25-39 ink -
2p, 25-39 ink -
gezin, 18-39 ink -
1p, 25-39 ink +
2p, 25-39 ink +
gezin, 18-39 ink +
1p, 40-59 ink -
2p, 40-59 ink-
gezin, >=40, ink -
1p, 40-59 ink +
2p, 40-59 ink +
gezin, >=40, ink +
1-2p. 60-74, ink -
1-2p. 60-74, ink +
1-2p 75 plus ink -
1-2p 75 plus ink +
Wensenprofiel van de diverse klantgroepen in Den Haag
1-2p, < 25 jaar
figuur 2-3
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
voorkeur koopwoning
28
32 49
37 64
87
76 20
47
26
45
57
73
centrum < 15 min lopen
45
42
19
32
35
33
21
44
35
43
41
54
25
centrum > 15 min lopen
14
11
21
19
24
25
21
12
18
22
18
15
6
32
19
18
17
25
32 20
28
17
19
17
Rand woonplaats
7
16
5
16
52 46
61
63
21
16
18
10
17
29
16
25
14
14
voorkeur eengezinshuis
25
41
31
38
28
63 64
33
36
45
27 49
59
16
26
25 20
voorkeur nieuwbouw
17
34
53
32
19
31 40
18
25
31
38
31
33
34
35
32 30
29 30
voorkeur bestaande bouw
42
41
26
34
57
47
29 46 49
31
41
buurt uit 1944 of eerder
11
14
36
5
19
28
16
5
11
5
17
9
12
6
8
4
11
buurt uit 1945 - 1974
8
5
0
11
5
5
7
2
25
14
7
15
7
5
14
5
12
buurt uit 1975 of later
16
18
8 30
14
28
prioriteit ligging
25 40
20
16
17
26
17
13
27
25
28
27
32 40
47
29 30
27
23
19 20
prioriteit prijs
35
23
16
prioriteit woning zelf
39
34
57 44 48 50
voorkeur huidige gemeente
54 64
73 69
56
voorkeur "eengezinswijk"
13
23
22
24
12
Gewenste opp. Woonkamer (m2)
32 30
31
31
4
4
34
39
18
23
18
22
28
37 40
34
43
38
34 10
16
29
32
24
25
21
16
13
16
44
42
21
32 44
36
36 49
39
43 50
62
75
77
62 64
74
63 66
76 68
63
47
45 30
22
22
21
22
37
8
18
6
10
33
39
37
32
32 30
3
4
5
3
Gewenst aantal kamers
3
3
wil beslist niet verhuizen
45
54
59 48
57 50
50
wil beslist wel verhuizen
28
26
15
21
23
25
34 30
19
63
33
37
39
28
31
29
31
3
3
3
4
5
3
3
3
3
75 69
61
64
77
72 80
76
12
11
8
8
8
9
5
7
78 84 5
2
minder vaak / minder / kleiner dan gemiddeld rond het gemiddelde vaker / meer / groter dan gemiddeld veel vaker / meer / groter dan gemiddeld
bron: WBO 1998, bewerking RIGO
Leefstijl Tot slot completeren we het profiel per klantgroep met een blik op hun leefstijl, althans voor zover dat uit het WBO valt te achterhalen. In figuur 2-4 is een aantal leefstijlkenmerken op een rij gezet. De tabel spreekt voor zich. Een paar voorbeelden: Jongeren zijn uithuizig, dertigers zijn met hun werk bezig, in gezinnen met kinderen slokt huishoudelijk werk veel tijd op en ouderen zitten veel voor de TV.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
8
9
1-2p 75 plus ink +
2p, 40-59 ink-
7
1-2p 75 plus ink -
1p, 40-59 ink -
6
1-2p. 60-74, ink +
gezin, 18-39 ink +
5
1-2p. 60-74, ink -
2p, 25-39 ink +
4
2
gezin, >=40, ink +
1p, 25-39 ink +
3
2p, 40-59 ink +
gezin, 18-39 ink -
2
1p, 40-59 ink +
2p, 25-39 ink -
1
gezin, >=40, ink -
1p, 25-39 ink -
Leefstijlkenmerken van de diverse klantgroepen in Den Haag 1-2p, < 25 jaar
figuur 2-4
10 11 12 13 14 15 16 17
Actief betrokken met buurt
11 14
7 12 10 14 15 15 13 19 17 16 19 19 15 19
Gebruikt parkeergelegenheid in buurt
54 48 65 55 72 82 77 41 63 49 61 66 70 39 50 25 39
Gebruikt w inkels in buurt
94 90 96 95 89 90 94 94 95 95 90 93 93 91 93 89 92
Laatste jaar niet op v akantie gew eest
27 45 43 56 26 13 33 55 43 50 37 21 27 51 35 67 50
Laatste jaar meer dan 1x op v akantie
38 17 23 14 43 57 33 20 24 13 39 49 38 17 42 11 24
1x per w eek contact met familie
75 62 77 76 80 82 85 67 74 80 75 80 81 72 79 69 74
Bezoekt w el eens café
81 62 47 29 80 72 39 41 25 20 52 37 33 15 16 13 17
Minstens 1x per w eek café
49 44 40 31 49 29 23 46 13 25 31 23 18 21 26 10 22
1x per w eek contact met v rienden
83 74 81 72 89 88 81 72 72 68 82 70 73 66 76 58 70
Minstens 1 keer per mnd v erenigingsa 37 21 20 15 52 46 29 33 24 24 31 35 35 32 42 24 33 Huishouden geaboneerd op dagblad
20 20 18 12 27 48 38 29 39 29 51 69 56 40 70 46 68
Bezit Video in HH
66 64 88 83 77 90 89 68 78 84 70 94 94 56 69 28 43
Bezit CD-peler in HH
92 79 80 79 97 99 90 71 75 83 86 94 96 59 82 36 56
Bezit VaatWasser in HH
12
Bezit Magnetron in HH
48 38 45 66 62 77 78 49 59 60 62 78 76 47 53 27 42
Bezit PC in HH
57 48 40 32 59 79 64 18 32 45 53 62 76
9 13 18 18 35 39 14 26 17 22 41 40 10 22 6 25
2 10
2
7
0
0
6 15 17 10 12 19
4
8
Belangrijkste tijdsbesteding is betaald w 43 44 67 58 96 95 87 39 64 41 80 78 84 Minstens 5 uur lichamelijke sport per w 19 15 16
8 26 16
8 11 10
6 14
Doet niet aan sport
42 56 37 70 25 31 55 67 61 70 49 46 54 61 52 76 65
Meer dan 1x pw sport
74 76 69 60 74 69 58 74 57 62 68 62 58 55 70 43 58
Aantal uren huishoudelijk w erk Aantal uur telev isie kijken per w eek
9 12 15 23
8
9 17 14 14 22 11 12 16 14 15 13 13
16 18 19 21 13 14 16 18 18 19 14 13 14 22 18 21 18 komt bij deze groep w einig v oor komt bij deze groep v eel v oor komt bij deze groep zeer v eel v oor
De ingrediënten huidige woonsituatie, woonwensen en leefstijl zijn te combineren tot een profiel per klantgroep. In de bijlage zijn deze profielen uitgebreid beschreven.
2.1.4
Toekomstverwachtingen ten aanzien van de klantgroepen De marktverkenningen geven een beeld van de huidige marktverhoudingen en geven profielen van klantgroepen. De profielen zijn redelijk robuust en tijdloos. In 2010 zal een jong stel ongeveer dezelfde wensen hebben als nu. Wat wel zal veranderen is de verhouding tussen de verschillende groepen in de totale bevolking. Wat in dit verband van belang is, zijn verwachtingen ten aanzien van demografische ontwikkelingen. De ontwikkeling in Moerwijk zelf is relevant, aangezien daar toch een substantieel deel van de toekomstige vraag vandaan zal / kan komen: grote delen van Moerwijk blijven gehandhaafd en er zijn bewoners die hun wooncarrière binnen de wijk willen maken.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
15
16 VERKENNINGEN
Tien jaar geleden, in 1992, was Moerwijk sterk vergrijsd. De eerste generatie bewoners drukte toen nog een stempel op de wijk. De afgelopen tien jaar is dit beeld sterk veranderd. Het aantal ouderen is met bijna tweeduizend personen afgenomen, het aantal twintigers en dertigers en het aantal kinderen nam toe. Er heeft een wisseling van de wacht plaatsgehad. Als we deze ontwikkeling op zijn beloop laten, dan zal de “ontgrijzing” voortgaan. Het aantal ouderen zal meer dan halveren ten opzichte van 1992 en zal worden overtroffen door het aantal kinderen. Twintigers en dertigers blijven hun plaats innemen en blijven voor een deel in de wijk hangen, zodat ook de leeftijdsgroep 4564 op den duur weer toeneemt.
figuur 2-5
Huishoudensprognose voor Den Haag (BSG 2001)
60.000 2000 50.000
2010 2020
40.000 30.000 20.000 10.000 0 18-24
25-34
35-44
45-54
55-64
65-74
75+ bron: Primos 2001
De klanten voor het vernieuwde Moerwijk zullen niet alleen uit de wijk zelf komen, maar voor een belangrijk deel uit de rest van Den Haag. Voor de stad Den Haag wordt de komende jaren vooral een forse toename verwacht van huishoudens in de leeftijdscategorie 55-64 jaar en enige afname in de categorie 25-34 jaar (zie figuur 2-5). In termen van klantgroepen betekent dit een toename van de groepen 8 tot en met 13. Hoe de koopkracht zich zal ontwikkelen weten we niet, maar tenzij we te maken krijgen met een langdurige recessie zal de groei zich concentreren in de klantgroepen 11, 12 en 13. Deze huishoudens wonen over het algemeen al goed en hebben, als ze al willen verhuizen, nogal wat noten op hun zang. Ze vormen de voorbode van een vergrijzingsgolf, die zich na 2010 zal aandienen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
figuur 2-6
Huishoudensprognose voor Haaglanden, exclusief Den Haag (BSG 2001)
60.000 2000 50.000
2010 2020
40.000 30.000 20.000 10.000 0 18-24
25-34
35-44
45-54
55-64
65-74
75+ bron: Primos 2001
Ook vanuit het ommeland zullen wellicht mensen op het vernieuwde Moerwijk afkomen. In de regio (het stadsgewest Haaglanden exclusief de stad Den Haag) is de groei tot het jaar 2010 vooral verspreid over de leeftijdsklassen tussen de 45 en de 65 jaar. Als zij al willen verhuizen zijn dit veelal kritische doorstromers die soms in het verleden juist de stad hebben verlaten voor de kindvriendelijke suburb. Het is twijfelachtig of dit voor Moerwijk een interessante doelgroep is. De toename in de leeftijdscategorie 18-24 jaar biedt wellicht meer perspectief. Na 2010 krijgt de regio te maken met een enorme vergrijzingsgolf. Ook hiervan mogen we betwijfelen of ze naar Den Haag (terug) willen. Tot nu toe is nog niet aangetoond dat ouderen in groten getale een voorkeur ontwikkelen om de suburb te verruilen voor een appartement in de stad. Mogelijk zal dit op kleine schaal gebeuren, maar dat is speculatie.
2.1.5
Conclusies vanuit de vraagkant Wat zijn nu interessante klantgroepen voor Moerwijk gegeven de klantprofielen en hun slaagkansen? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we langs meerdere invalshoeken. De huidige inwoners van Moerwijk Allereerst kijken we naar de huidige bevolking. Deze is relevant als mogelijke doelgroep voor zowel de te transformeren als de te handhaven delen van de wijk. Het is expliciet een beleidsdoelstelling dat de vernieuwing van Moerwijk inspeelt op wensen en mogelijkheden vanuit de wijk zelf. Vanuit dit perspectief komen we in de eerste plaats uit bij klantgroepen 10 (gezinnen met lage inkomens), 2 (jonge alleenstaanden met lage inkomens) en 14 tot en met 17 (ouderen met overwegend
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
17
18 VERKENNINGEN
lage inkomens, maar ook midden en hogere inkomens). Dit zijn groepen met geheel verschillende perspectieven en wensen en met ook geheel verschillende binding aan de wijk. Voor ouderen ontbreken aantrekkelijke gelijkvloerse en met lift toegankelijke appartementen, eventueel gecombineerd met voorzieningen. Weliswaar is de vergrijzing in Moerwijk over zijn top heen, maar de nog aanwezige ouderen komen in hun portiekflats steeds meer in de knel te zitten. Voor de gezinnen met lage inkomens, veelal van allochtone afkomst, zijn de kleine en gehorige portiekflats evenmin een optimale vorm van huisvesting. De groene, kindvriendelijke woonomgeving is echter een pré. Deze groep zou geholpen zijn met grotere en liefst grondgebonden woningen, waarbij betaalbaarheid een absolute voorwaarde is. Jonge alleenstaanden met lage inkomens (klantgroep 2) komen de laatste tijd op Moerwijk af vanwege de beschikbaarheid van goedkope huisvesting. Ook in het vernieuwde Moerwijk zal nog plaats zijn voor deze klantgroep. Gaten en knelpunten in de markt Een ander perspectief is dat van klantgroepen die op de Haagse woningmarkt moeilijk aan hun trekken komen. Deze invalshoek kan ons op het spoor brengen van gaten in de markt. Om te beginnen moeten we dan op grond van slaagkansen constateren dat geen van de klantgroepen het echt gemakkelijk heeft. Dit levert niet echt houvast, want het betekent dat in feite alle klantgroepen interessant zijn als doelgroep. Meer houvast krijgen we als we onderscheid maken tussen grondgebonden woningen en appartementen. Grondgebonden woningen Degenen die een grondgebonden woning zoeken maken allemaal ongeveer even weinig kans, dus in feite is het product “grondgebonden wonen”een levensgroot gat in de Haagse markt. Het meest knellend is dit voor de groepen 4 en 10 (gezinnen met lage inkomens), die vanwege hun lagere inkomens weinig uitwijkmogelijkheden hebben naar Vinex-locaties en die ook op de markt voor appartementen weinig kans van slagen hebben. Appartementen Ook huishoudens die op zoek zijn naar appartementen slagen in veel gevallen maar moeizaam. Naast de reeds genoemde groepen 4 en 10 ondervinden met name de “middelbare” en “oudere” klantgroepen (of beter: niet-jonge, veertig-plussers) moeite met het vinden van een appartement. De meest omvangrijke klantgroepen in dit cluster zijn 12 en 14 (ouderen met lage inkomens) en 11 en 12 (veertigers en vijftigers zonder kinderen met midden en hogere inkomens). Veel vraag naar appartementen is daarnaast afkomstig van jonge, kleine huishoudens (klantgroepen 1, 2, 3 en 5). Deze groepen slagen wat gemakkelijker dan de “ouderen”. Ze vormen in dat opzicht geen gat in de markt, maar meer een grote groep woningzoekenden, waarvan ook Moerwijk mogelijk een deel zal kunnen bedienen. Al met al is de markt voor appartementen relatief kritisch en liggen er met name kansen in het ontwikkelen van diverse producten voor 40-plus huishoudens zonder kinderen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
De lastigste groep om op te mikken zijn jonge tweepersoonshuishoudens (groep 6) die op zoek zijn naar een appartement. Het gaat daarbij om een minderheid van deze klantgroep met een overwegend stedelijke woonvoorkeur; de meerderheid van klantgroep 6 wenst een grondgebonden woning. Het zijn veelal tweeverdieners, die flink wat te besteden hebben. Ze hebben dan ook relatief weinig moeite om te slagen. Dat betekent dat nieuw aanbod in Moerwijk precies aan hun wensen moet voldoen om ze te kunnen verleiden in Moerwijk te komen wonen en niet elders. Het is twijfelachtig of Moerwijk in dit opzicht op kan tegen het aanbod dat de komende jaren in “echt stedelijke” gebieden beschikbaar zal komen. Midden en hogere inkomens Nog weer een andere invalshoek is de wens om koopkrachtige huishoudens (midden en hogere inkomens) te bedienen die bij gebrek aan aanbod geneigd zijn de stad verlaten. Dan komen we in de eerste plaats uit bij klantgroepen 6 en 7 (jonge tweepersoonshuishoudens en jonge gezinnen). Deze groepen zijn in meerderheid op zoek naar grondgeboden wonen en slagen daar in Den Haag niet of nauwelijks in, ondanks hun relatief hoge inkomen. Ze zijn in eerste instantie wel in Den Haag op zoek. Ook sommige oudere huishoudens met midden- en hogere inkomens zijn nog wel in voor een andere woning. Zij zullen niet zo snel de stad verlaten, anders hadden ze dat in een eerder stadium van hun wooncarrière al wel gedaan. Hun alternatief is niet te verhuizen. Het gaat om veeleisende groepen, die alleen in beweging komen voor iets echt goeds. Voor groep 13 (gevorderde gezinnen) kan dit bijvoorbeeld een halfvrijstaande woning aan de rand van de stad zijn, voor groep 11 (alleenstaande 40-plussers) een penthouse aan het Zuiderpark. Bouwen voor de toekomst Een laatste invalshoek bij het bepalen van interessante klantgroepen is de te verwachten ontwikkeling in de bevolkingssamenstelling. In dat geval komen we uit bij klantgroepen 11, 12 en 13. Op termijn zullen ook de groepen 15 en 17 (ouderen met midden- en hogere inkomens) in aantal toenemen, maar dat zijn eigenlijk dezelfde mensen, maar dan over tien à vijftien jaar. Wanneer we nu de groepen 11, 12 en 13 aan Moerwijk kunnen binden, vormen zij de koopkrachtige ouderen over vijftien jaar. Dit vraagt om levensloopbestendige woningen in een levensloopbestendige wijk. Gezien de te verwachten toename van koopkrachtige ouderen mogen we met name na 2010 een toenemende vraag naar betere (duurdere) appartementen verwachten. Conclusie: veel mogelijkheden Alle verkenningen vanuit de vraagkant overziend dienen zich vele mogelijkheden voor Moerwijk aan. Zonder daar op deze plek al een keuze in te maken kunnen meerdere klantgroepen worden benoemd die in Moerwijk bediend kunnen worden: de huidige generatie ouderen vanuit de wijk zelf; starters die op Moerwijk afkomen voor een betaalbare en beschikbare woning; gezinnen met lagere inkomens (eveneens grotendeels vanuit de wijk zelf); jonge gezinnen en pré gezinnen met midden
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
19
20 VERKENNINGEN
en hogere inkomen uit de rest van de stad, die op zoek zijn naar een grondgebonden woning en die liever in Den Haag blijven dan de stad verlaten; niet-meerzo-jonge huishoudens zonder kinderen met midden en hogere inkomen, die tevens de welvarende ouderen van de toekomst vormen. In feite zijn er maar een paar groepen die minder voor de hand liggen. Dit betreft dan vooral de jonge huishoudens met een meer stedelijke woonvoorkeur. Zij hebben niet alleen een voorkeur waar Moerwijk moeilijk aan kan voldoen, ze hebben ook relatief veel alternatieven elders. In het volgende hoofdstuk komen tot een beredeneerde keuze voor de te bedienen klantgroepen. Alvorens dit te kunnen doen is een verkenning nodig vanuit de aanbodkant.
2.2
Denkbare woonmilieus voor Moerwijk De mogelijkheden kunnen ook worden verkend vanuit de aanbodkant. Dan kijken we naar de eigenschappen en de potentie van de locatie. De verkenning langs de aanbodlijn is uitgevoerd aan de hand van een serie interviews met marktdeskundigen (zie de bijlage voor een overzicht van de geraadpleegde deskundigen). Vertrekpunt voor deze interviews is de open vraag: gesteld dat Moerwijk ingrijpend getransformeerd zou worden, welke woonmilieus zouden dan in het vernieuwde Moerwijk gerealiseerd kunnen worden? De verkenning heeft een aantal denkbare woonmilieus opgeleverd voor Moerwijk. Deze zijn in de bijlage uitvoering omschreven in termen van woningtypen, woonomgeving, sfeer, doelgroepen, voorzieningen, zoekgebied voor het milieu binnen Moerwijk en haalbaarheid (risico’s). De woonmilieus hebben de volgende omschrijvingen meegekregen: •
Avenue Moderne
•
Central Park
•
Klassiek Moerwijk
•
Tuinwijk Nieuwe Stijl
•
Groene Stadswijk
•
Suburbaan Wonen
•
Trans Central
•
Groene Stadsrand
•
Florida Stad
De woonmilieus zijn specifiek op de situatie van Moerwijk geënt. Er is dus geen algemene woonmilieutypologie gebruikt, hoewel de meeste woonmilieus ook elders toepasbaar zullen zijn. Dit vanuit de gedachte dat elke locatie weer aanleiding geeft tot maatwerk. Voor een precieze omschrijving wordt verwezen naar de bijlage.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
VERKENNINGEN
In de verkenning zijn nog veel mogelijkheden open gehouden. Bij de formulering van het streefbeeld (hoofdstuk 3) zal blijken dat sommige woonmilieus een logischer keuze zijn dan andere.
Voorts zijn door de geconsulteerde partijen nog een aantal opmerkingen, suggesties en aanbevelingen gedaan, die hieronder worden samengevat. •
Het is absoluut noodzakelijk om de uniformiteit van de wijk in het huidige woningaanbod en de monotone opzet van de wijk te doorbreken. Moerwijk is daarbij zo groot, dat het verstandig is de wijk op te knippen in vier tot zeven deelgebieden. Elk deelgebied kan dan een geheel eigen karakter krijgen.
•
Al te veel verschillende woonmilieus is niet gewenst, want elk milieu vereist een kritische massa. Uit de genoemde woonmilieu opties zal dus een keuze moeten worden gemaakt.
•
Er zijn meer koopwoningen gewenst (50% is genoemd als wenselijk voor na de vernieuwing) Het prijsniveau van de nieuwbouw zou vergelijkbaar moeten zijn met dat op Vinex locaties.
•
De ligging van Moerwijk is in beginsel heel gunstig: aan de rand van de stad, maar toch deel uitmakend van de stad. Het ligt voor de hand om Moerwijk te positioneren als het beste van twee werelden: wel de lusten van de grote stad onder handbereik, maar niet de ongemakken van het wonen in de binnenstad. Wel parken en weilanden naast de deur, maar niet wonen op een anonieme weilandlocatie en dagelijks aansluiten in de file.
•
Groen is een kwaliteit van het huidige Moerwijk en moet vooral behouden blijven. Ook het vernieuwde Moerwijk moet een groene wijk zijn, waarbij zo mogelijk volwassen bomen en bestaande waterpartijen als kwaliteiten moeten worden gebruikt. Het Zuiderpark en de groene grens met Rijswijk bepalen mede de identiteit van Moerwijk.
•
Een enkele geïnterviewde pleit voor een meer suburbaan milieu in Moerwijk. De meeste echter zeggen dat het karakter van Moerwijk dat van een rustige stadswijk moet worden. Echte stedelijkheid is niet haalbaar, behalve wellicht in de vorm van stedenbouwkundige accenten, maar dat is alleen optisch stedelijk. Een bovenwijks voorzieningenniveau is ook niet nodig, want in de directe omgeving (Rijswijk, Morgenstond en de Haagse binnenstad) is alles aanwezig.
•
Een door meerdere investeerders geuite wens is, dat in de te vernieuwen delen van Moerwijk de lat zo hoog mogelijk gelegd moet worden waar het gaat om de na te streven kwaliteit. Er moet uitgehaald worden wat er in zit. Het gaat er om een duurzame wijk te maken, ook en vooral in markttechnische zin. Anders geformuleerd: Het zou zonde zijn om de marktpotentie van Moerwijk niet te benutten. Het zal nog de nodige creativiteit vergen om dit streven te verenigen met de randvoorwaarde om tot 30% van de vervangende nieuwbouw in de betaalbare prijsklassen te realiseren.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
21
22 VERKENNINGEN
•
Het hoge ambitieniveau geldt niet alleen de woningen, maar ook de woonomgeving. Specifiek kan het parkeren worden genoemd: zorg voor voldoende parkeergelegenheid (dat is een pré voor veel tweeverdieners), maar haal het blik zoveel mogelijk uit het straatbeeld.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
3
Streefbeeld voor Moerwijk
Uit de verkenningen komt een aantal mogelijkheden voor Moerwijk naar voren. De volgende stap is het maken van keuzes en het matchen van klantgroepen en woonmilieus. Hierbij spelen beleidsmatige overwegingen een rol. Dit hoofdstuk zet deze overwegingen op een rij en komt aldus tot een beredeneerd toekomstbeeld.
3.1
Algemene overwegingen
Zuiderpark
West
Zuid
Noord
Oost
Bij het formuleren van het streefbeeld maken we onderscheid in de tijd en knippen we de wijk, langs de infrastructurele barrières, op in deelgebieden. Tot het jaar 2010 zal in feite alleen Moerwijk-Zuid grondig worden vernieuwd. Ook in Moerwijk-West (rondom het CoornhertCentrum) en Oost zijn er sloopplannen, maar niet op de schaal van Moerwijk-Zuid. Voor de rest van de wijk zijn de mogelijkheden tot veranderingen beperkt. Het is echter zinvol om ook voor de andere delen van Moerwijk al vast een perspectief te schetsen voor de langere termijn. Op die manier wordt duidelijk hoe Moerwijk-Zuid past in het grotere geheel en kan ook in overig Moerwijk al vast worden geanticipeerd op de toekomst na 2010. Al was het maar
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
23
24 STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
dat er geen structurele ontwikkelingen worden geblokkeerd door ad hoc investeringen. Richtinggevend voor de vernieuwing van Moerwijk zijn een aantal beleidsdoelstellingen: meer differentiatie in woonmilieus en woningaanbod, bedienen (vasthouden) van midden en hogere inkomensgroepen en het duidelijk positioneren van Moerwijk in de regionale woningmarkt. Daarnaast zijn er randvoorwaarden: aandacht voor de wensen van de zittende bewoners en maximaal 30% van de nieuwbouw in de sociale sector. De belangrijkste algemene conclusie die uit de verkenningen aan de aanbodzijde kan worden getrokken is dat Moerwijk een rustige, Groene Stadswijk moet worden met daarin een beperkt aantal deelmilieus, die weer een geheel eigen karakter moeten krijgen. Het vernieuwde Moerwijk biedt straks het beste van twee werelden: de stad en het groen om de hoek, maar niet de overlast van de binnenstad of de dagelijkse files vanuit de suburb.
Gezien de woonmilieu opties liggen de volgende keuzen voor de hand: Avenue Moderne en Central Park lijken sterk op elkaar, qua karakter, woningtypen en doelgroepen. Het enige verschil is de ligging. We kunnen dus eigenlijk spreken over één woonmilieu, gesitueerd langs de assen van Moerwijk. Dit milieu sluit stedenbouwkundig goed aan op ontwikkelingen in omliggende wijken en moet zeker een plaats krijgen in Moerwijk. De Groene Stadswijk en de Tuinwijk Nieuwe Stijl passen eveneens goed in het beeld van de rustige stadswijk, terwijl de Groene Stadsrand een logische plaats zou kunnen krijgen aan de Rijswijkse Landgoederenzone. Dan is er nog het milieu Klassiek Moerwijk, dat alleen al om praktische reden in ieder geval tot 2010 in grote delen van Moerwijk gehandhaafd zal blijven en ook daarna een deelmarkt kan blijven bedienen. De overige geopperde woonmilieus liggen minder voor de hand. Suburbaan wonen doet geen recht aan de liggingskwaliteiten van Moerwijk, Florida Stad is meer een niche markt op projectniveau dan een echt woonmilieu (zie ook paragraaf 3.7) en van Trans Central kan worden betwijfeld of het de concurrentie met echt stedelijke gebieden aan kan. Daarmee zijn de na te streven woonmilieus voor de vernieuwing van Moerwijk benoemd en kunnen we kijken of we geen interessante kantgroepen over het hoofd zien.
3.2
De match van klantgroepen en woonmilieus In het voorgaande is verkend welke klantgroepen en welke woonmilieus voor Moerwijk denkbaar zijn. Wanneer we deze twee lijnen van de verkenning met elkaar verbinden ontstaan logische combinaties. De klantgroepen laten zich combineren tot clusters die om verschillende redenen voor Moerwijk interessant zijn of kunnen worden. Dit is toegelicht in paragraaf 2.1.5. In onderstaande matrix zijn
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
alle klantgroepen gekoppeld aan de gekozen woonmilieu opties voor Moerwijk. De tussen haakjes vermelde groepen zijn niet expliciet in de verkenningen naar voren gekomen, maar zijn hier voor de volledigheid opgenomen.
tabel 3-1
Koppeling van klantgroepen aan de woonmilieu-opties voor Moerwijk 2 (1, 3, 5)
a Avenue Moderne / Central Park
x
b Klassiek Moerwijk
x
4, 10
6, 7
11
13 (12)
x x
15, 17
x
x
x
c Groene Stadswijk
x
x
d Tuinwijk Nieuwe Stijl
x
x
e Groene Stadsrand
14, 16 (8, 9)
x
x
x
x
x
De kruisjes geven aan welke combinaties goed matchen, waarbij overigens niet is gezegd dat andere combinaties volledig ondenkbaar zijn. De lakmoesproef voor een match is of er concrete product-marktcombinaties bij zijn voor te stellen. Enkele voorbeelden: Avenue Moderne / Central Park in combinatie met klantgroep 11 (kortweg aan te duiden met a11) kan een penthouse aan het Zuiderpark zijn. A17 is bijvoorbeeld een comfortabel appartement met lift aan de Erasmusweg, inclusief zorgarrangement. B2 is de klassieke portiekflat zonder franje en met een lage huur. C6 is het ruime herenhuis met twee parkeerplaatsen in een boomrijke straat, d4 is een betaalbare “doorzonwoning” aan een groenstrook, e13 is een villa of bungalow aan de grens met Rijswijk en e15 is een urban villa, eveneens aan de rand van de stad. Uit deze (niet uitputtende lijst) combinaties blijkt dat de woonmilieus ieder voor zich een eigen mix van klanten zal bedienen, terwijl alles bij elkaar genomen vrijwel het gehele spectrum aan klantgroepen in de genoemde vijf woonmilieus wel ergens aan zijn trekken komt. Het geheel levert dus een gedifferentieerde wijk op met daarbinnen duidelijk herkenbare deelmilieus, ook wat betreft het bewonersprofiel.
3.3
Situering van de deelmilieus De situering van de Avenue Moderne / Central Park langs de assen behoeft geen nadere toelichting. Ook is het duidelijk dat Klassiek Moerwijk in ieder geval tot 2010 in drie kwadranten (Noord, Oost en West) de boventoon voert. Voor de vernieuwing van Zuid, die tot 2010 zijn beslag krijgt, is naast de Avenue Moderne ook de Groene Stadsrand een logische keuze. Zuid ligt immers aan de stadsrand. Voorts is er in Zuid nog plaats voor één ander milieu. Dit zou ofwel de Groene Stadswijk ofwel de Tuinwijk Nieuwe Stijl kunnen zijn. Een combinatie van beide is niet gewenst omdat het milieu dan weer te veel versnipperd raakt. In dat geval is de keuze voor de Groene Stadswijk een logische, aangezien de Tuinwijk Nieuwe Stijl op nog veel meer plekken in Den Haag Zuidwest gerealiseerd kan worden,
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
25
26 STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
veel meer plekken in Den Haag Zuidwest gerealiseerd kan worden, terwijl de Stadswijk vraagt om een ligging niet te ver van het stadscentrum.
Ontwikkeling tot 2010 West
Noord
Overwegend Klassiek Moerwijk Avenue Moderne
Overwegend Klassiek Moerwijk
Tuinwijk Nieuwe Stijl Zuid
Oost
Avenue Moderne Groene Stadswijk Groene Stadsrand
Overwegend Klassiek Moerwijk Avenue Moderne
Ontwikkeling na 2010 West
Noord
Avenue Moderne / Central Park Tuinwijk Nieuwe Stijl
Overwegend Klassiek Moerwijk Avenue Moderne
Zuid
Oost
Avenue Moderne Groene Stadswijk Groene Stadsrand
Avenue Moderne Groene Stadswijk Groene Stadsrand
Op termijn (na 2010) kunnen de Groene Stadswijk en de Groene Stadsrand eventueel worden doorgetrokken naar het Oostelijke kwadrant en ontstaat ook in Moerwijk-West ruimte voor transformatie. Hier zou dan de Tuinwijk Nieuwe Stijl een streefbeeld kunnen zijn en kan ook het Central Park milieu tot ontwikkeling komen.
3.4
Investeringsopgave per deelgebied In het voorgaande is beredeneerd welke woonmilieus op korte en langere termijn in welk deel van Moerwijk tot ontwikkeling kunnen komen en hoe dit geheel logisch optelt tot een breed palet aan woonmogelijkheden. Op basis van dit beredeneerde streefbeeld kan nu gebiedsgericht (voor de deelgebieden binnen Moerwijk) een investeringsprogramma worden uitgewerkt. We weten nu immers welk milieu in welk deelgebied wordt nagestreefd. Voor wat betreft Moerwijk-Zuid komen we in hoofdstuk 4 tot een woningbouwprogramma, dat weer als input kan dienen voor een stedenbouwkundige en financiële optimalisatie. Een programmatische uitwerking voor de overige deelgebieden valt buiten het kader van deze visie. Aanknopingspunten voor investeringen kunnen worden ontleend aan de woonmilieuomschrijvingen. Uitgebreide typeringen van R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
ontleend aan de woonmilieuomschrijvingen. Uitgebreide typeringen van de woonmilieus zijn opgenomen in de bijlagen. Hieronder geven we aan de hand van deze omschrijvingen een aantal suggesties per deelgebied. 3.4.1
Moerwijk-Noord Moerwijk-Noord is relatief compact en ligt hemelsbreed het dichtst bij het centrum van Den Haag. In Noord is gekozen voor het milieu “Klassiek Moerwijk” en wordt ook na 2010 geen ingrijpende woonmilieutransformatie voorzien. Noord is het oudste deel van Moerwijk en functioneert reeds enige tijd overwegend als startersmilieu. In de positionering van de (huur)woningen kan dit nog worden versterkt. Vervangen van de woningvoorraad is in Noord niet nodig en zelfs niet gewenst. Stedenbouwkundig en architectonisch heeft Noord reeds een eigen, van de rest van Moerwijk afwijkend karakter. Een deel van de aantrekkingskracht van dit deel van Moerwijk-Noord zit hem verder in de betaalbaarheid en die is weer te danken aan het ontbreken van allerlei extra’s als luxe badkamers en keukens. “Geen fratsen, dat scheelt” is de reclameboodschap van een goedkope supermarkt die ook voor Moerwijk-Noord zou kunnen gelden. Wel kan de woningvoorraad op veel plaatsen een opknapbeurt gebruiken (voegwerk, schilderwerk, gevels, kozijnen en daken), maar dat is vooral achterstallig onderhoud. Mogelijk kan een deel van de huurwoningen worden verkocht, mits de bouwtechnische staat in orde is en mits het beheer professioneel wordt geregeld (bijvoorbeeld doordat de corporaties een meerderheid in de VvE behouden). Ook experimenten met tussenvormen tussen huur en koop zijn hier denkbaar. Ook als koopwoning zal de woningvoorraad in de lagere prijssegmenten vallen en daarmee voor starters aantrekkelijk kunnen zijn. De koper kan dan voor een groot deel zelf bepalen of en hoeveel hij investeert in de uitrusting van zijn woning. In beperkte mate kan worden gekeken of samenvoegen een optie is, al dan niet in combinatie met verkoop. Daarmee kan worden geprobeerd om ook de wat meer koopkrachtige (door)starters aan te trekken of zelfs iets van een wooncarrière mogelijk te maken. In het beheer zou nog meer dan nu moeten worden ingespeeld op het karakter van “doorgangshuis” dat Moerwijk-Noord onherroepelijk zal behouden. Het “schoon, heel en veilig” houden van de buurt zal vooral op de schouders van de gemeente rusten. Een strikte scheiding openbaar-privé is gewenst, met zo min mogelijk semi openbaar gebied. Voorzieningen als voldoende parkeerruimte en fietsenrekken vergroten het gebruiksgemak. Een veilige loop- en fietsroute naar het NS station Moerwijk eveneens. Buurtvoorzieningen zijn in Noord niet nodig. Starters zijn mobiel en redden zich wel. Op een bloeiend verenigingsleven hoeft niet te worden gerekend. Daarvoor is de “omloopsnelheid” van de bevolking te groot en dus het draagvlak te gering.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
27
28 STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
3.4.2
Moerwijk-West Ook Moerwijk-West zal tot 2010 voor een deel het karakter van “Klassiek Moerwijk” behouden. Behalve aan starters moet in dit deel van Moerwijk vooral ook worden gedacht aan de huidige generatie ouderen, die in dit “nieuwere” deel van Moerwijk nog aanwezig is en liefst zo lang mogelijk in hun huidige woning blijft wonen. Dit vraagt om opplussen en gericht positioneren van daartoe geschikte woonblokken. Het ligt voor de hand dit dicht bij voorzieningen te doen, bijvoorbeeld de winkels (Betje Wolffstraat) en het vernieuwde CoornhertCentrum. In Moerwijk-West is reeds het een en ander vernieuwd en is tot 2010 geleidelijk aan ruimte voor verdere vernieuwing in de fysieke sfeer. In de Tuinwijk Nieuwe Stijl, die we voor een groot deel van Moerwijk-West voor ogen hebben, passen meerdere product markt combinaties (pmc’s). Eengezins-rijtjeswoningen (in uiteenlopende prijsklassen, ook sociale huur) zijn denkbaar, maar ook appartementen van hedendaagse kwaliteit. De inrichting en het beheer van de openbare ruimte en de semi openbare ruimte moeten worden afgestemd op de diverse pmc’s. De ene keer (rondom een complex dat wordt gepositioneerd voor ouderen) is het vooral kijkgroen dat goed wordt onderhouden en wordt afgeschermd van spelende kinderen. Te denken valt ook aan een wintertuin en / of een atrium. De andere keer kunnen het juist intensief gebruikte speelveldjes zijn rondom woningen die voor gezinnen worden gepositioneerd. Het vele groen dat een tuinwijk zo aantrekkelijk maakt wordt door diverse groepen bewoners verschillend gewaardeerd, beleefd en gebruikt. Dit alles vraagt ook om een goede positionering van het woningaanbod, waarbij op het schaalniveau van blokken / complexen kan worden gevarieerd. In beperkte mate is ook ruimte voor nichemarkten en bijzondere woonconcepten (zoals “beschermd wonen”). Na 2010 kan verder worden gewerkt aan een transformatie in de richting van een Tuinwijk Nieuwe Stijl, waarbij wellicht wordt overgegaan tot vervangen van blokken die nu vooralsnog worden gehandhaafd. Uiteraard zal deze visie dan nog eens in het licht van nieuwe inzichten moeten worden bezien. In ieder geval is het verstandig om de optie van vervangen-op-termijn ook bij investeringen tot 2010 in het achterhoofd te houden. Ook de Avenue Moderne / het Central Park kan na 2010 in Moerwijk-West verder tot ontwikkeling komen. We denken dan met name aan levensloopbestendige appartementen voor 40-plus huishoudens zonder kinderen, onder wie kapitaalkrachtige ouderen. Het penthouse aan het Zuiderpark is een inspirerend streefbeeld.
3.4.3
Moerwijk-Oost In Moerwijk-Oost is op korte termijn (tot 2010) weinig ruimte voor transformatie. Tot die tijd kan net als in West iets voor ouderen worden gedaan in de sfeer van opplussen (rond het winkelcentrum) en net als in Noord iets voor starters in de sfeer van het zonder veel opsmuk verhuren van woningen tegen een lage huur. Woningen met toekomstwaarde kunnen eventueel worden verkocht. Ter vergro-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
ting van de kwaliteit kan de mogelijkheid van samenvoegen worden onderzocht. Wanneer na 2010 deels wordt gekozen voor vervangen ligt het doortrekken van het Groene Stadswijk milieu en de Groene Stadsrand uit Moerwijk-Zuid en de Avenue Moderne uit Noord voor de hand. 3.4.4
Moerwijk-Zuid Moerwijk-Zuid zal de komende jaren grondig worden getransformeerd, waarbij gekozen is voor een drietal woonmilieus. Het programma voor Moerwijk-Zuid wordt verder uitgewerkt in het volgende hoofdstuk.
3.5
De (her)positionering van Moerwijk In het voorgaande (paragraaf 3.4) is verschillende malen gesproken over het positioneren van deelmilieus dan wel product markt combinaties op de Haagse (en deels regionale) markt. Daarmee wordt bereikt dat delen van Moerwijk een helder gezicht krijgen, waar Moerwijk nu in de ogen van “buitenstaanders” toch vooral als eenheidsworst en te weinig gedifferentieerd wordt beleefd. In feite komt het streefbeeld, zeker na 2010, neer op het uiteenvallen van Moerwijk. Er is straks geen sprake meer van Moerwijk als één wijk, maar van deelgebieden met geheel verschillende karakters, die ook verschillend kunnen worden gepositioneerd. Moerwijk-Zuid bijvoorbeeld zal wellicht eerder worden vergeleken met een Vinexwijk dan met Moerwijk-Noord. Geen Vinex, wel stadsrand Op korte termijn zal vooral het karakter van Moerwijk-Zuid veranderen. De keuze voor de Groene Stadswijk voor Moerwijk-Zuid (en wellicht na 2010 ook voor Oost) met daarbinnen een substantieel percentage grondgebonden woningen, houdt verband met de enorme vraag van koopkrachtige huishoudens (potentiële doorstromers) naar dit type woonmilieu en de afwezigheid van soortgelijk aanbod binnen Den Haag (waardoor velen of blijven zitten of de stad verlaten). Daar komt bij de constatering dat Moerwijk zich qua ligging goed leent voor dit milieu, beter dan de verder van het centrum gelegen gedeelten van Zuidwest. Op het eerste gezicht lijkt het programma van de Groene Stadswijk op dat van een Vinex-wijk. De Groene Stadswijk mikt op huishoudens met min of meer hetzelfde pakket van eisen ten aanzien van hun woning als zij die nu naar de verder gelegen Vinex-locatie verhuizen. Moerwijk(-Zuid) onderscheidt zich in positieve zin van de gemiddelde Vinex-locatie door haar centralere ligging, het volwassen groen en de reeds aanwezige infrastructuur. Moerwijk is al onderdeel van Den Haag. Een stedelijke ‘laagbouwwijk’ (overwegend eengezinswoningen in twee à drie woonlagen) op deze plek combineert de kwaliteit van een grondgebonden woning in een rustige woonomgeving met de kwaliteit van alle grootstedelijke voorzieningen onder handbereik. Moerwijk(-Zuid) is daarmee concurrerend met Vinex en vooral een alternatief voor degenen die in de gordel ’20-’40 niet kunnen slagen. Waarmee overigens niet is gezegd dat de architectuur ook jaren dertig moet zijn.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
29
30 STREEFBEELD VOOR MOERWIJK
3.6
Doorbreken van monotonie Stijlbreuk met de omgeving Hoewel de precieze vormgeving nog open staat, betekent de transformatie van gedeelten van Moerwijk tot een stadswijk een radicale breuk met de CIAMprincipes, die aan heel Den Haag Zuidwest ten grondslag liggen. In plaats van een hiërarchisch systeem van zich herhalende stroken, stempels, buurtjes en wijken ontstaan ineens binnen dit systeem ogenschijnlijk wezensvreemde woonmilieus die refereren aan geheel andere principes en bouwperiodes. In plaats van de functionalistische anonimiteit van het modernisme komt misschien wel de intimiteit van het gesloten bouwblok. De vraag is gerechtvaardigd in hoeverre een dergelijke transformatie ‘past’ in zijn omgeving zo niet afbreuk doet aan de kwaliteiten van Den Haag Zuidwest. Het is hier niet de plek om de waarde van de stedenbouwkundige structuur als cultureel erfgoed te bediscussiëren, noch om vooruit te lopen op het stedenbouwkundige ontwerp voor het vernieuwde Moerwijk. Feit is dat de huidige structuur op de schaal van Zuidwest als saai en monotoon wordt ervaren en dat er juist behoefte is aan afwisseling. De ervaring leert dat het heel goed mogelijk is om binnen de stedenbouwkundige hoofdstructuur van een grootschalige wederopbouwwijk, die in het geval van Den Haag Zuidwest gewoon in tact blijft, deelgebieden met een geheel eigen karakter te realiseren. Mits deze deelgebieden van zichzelf voldoende kritische massa hebben, zullen zij niet het karakter krijgen van een vreemd aanhangsel maar zullen zij een eigen identiteit verwerven, die zich op een hoger schaalniveau goed laat mengen met geheel andere woonmilieus. Anders gezegd: een radicaal andere stijl van bouwen hoeft in Moerwijk niet te worden geschuwd. Dit geldt met name voor de Groene Stadswijk in Moerwijk-Zuid, maar ook voor de Avenue Moderne / Central Park en voor projecten binnen Moerwijk-West.
3.7
Het concept woonzorgzone De “woonzorgzone” als woonmilieu is in de verkenningen door maar één van de partijen als zodanig genoemd. Vandaar dat dit concept niet als afzonderlijk herkenbaar woonmilieu in het streefbeeld terugkeert en dat ook de optie Florida Stad is afgevallen als zijnde te zeer een niche markt. Onder de investeerders en andere marktpartijen overheerst de overtuiging dat de directe fysieke nabijheid van een centrum van waaruit zorg en diensten worden geleverd steeds minder belangrijk wordt als reden om ergens te gaan wonen. De mondige en draagkrachtige gebruiker van deze diensten zal zijn woning kiezen op grond van heel andere overwegingen. Zo lang de diensten maar bereikbaar of aan huis leverbaar zijn zal niet de locatie van de dienstverlener, maar zullen de kwaliteiten van de woning en de directe woonomgeving doorslaggevend zijn. In de praktijk betekent dit dat de woonzorgzone een groot en diffuus gebied zal kunnen zijn, waarbij de dienstverlener zich aanpast aan de locatie van zijn klanten en niet andersom. Het concept woonzorgzone is zo beschouwd meer een organisatorisch
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
31
(scheiden van wonen en zorg, logistiek van de dienstverlening) dan een fysiek, aan een locatie gebonden concept. Dat neemt niet weg dat op locaties die zich daarvoor lenen wel projecten kunnen worden ontwikkeld die een meerwaarde ontlenen aan de directe nabijheid van voorzieningen. Wonen boven winkels is daar een voorbeeld van. Ook zullen er deelmarkten blijven bestaan voor huisvesting van mensen die intensieve begeleiding of zorg nodig hebben. Het ligt voor de hand dit te clusteren. Voor de in de verkenning genoemde woonmilieus geldt dat een aantal er van aantrekkelijk kunnen zijn voor groepen die, nu of in de toekomst, een beroep zullen doen op zorg en/of dienstverlening. De Avenue / het Central Park is typisch een milieu waar zich kleine huishoudens vestigen die een beroep doen op gemaksdiensten. Een dergelijk milieu kan nog aantrekkelijker worden gemaakt door middel van investeringen in de fysieke woonomgeving, zoals veilige looproutes, straatmeubilair en openbaar vervoer. Ook de Groene Rand kan potentiële afnemers van zorgen dienstverlening trekken. Daarbij moet volgens de investeerders worden gewaakt voor een geforceerde koppeling tussen ouderen of welke andere doelgroep dan ook aan voorzieningen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
4 Programma voor Moerwijk-Zuid Op basis van analyses van de vraagontwikkeling en de mogelijkheden die Moerwijk biedt om invulling te geven aan deze woning- en woonmilieubehoefte, kan een programma voor Moerwijk-Zuid worden opgesteld tot 2010.
4.1
Keuze van woonmilieus Alvorens de woonmilieus uit te werken, wijden we enkele woorden aan de keuze van de milieus voor Moerwijk-Zuid. Het nieuwbouwprogramma voor Moerwijk-Zuid moet passend aansluiten op de rest van de woonvisie. Het opstellen van het programma vereist daarom dezelfde stappen als het maken van de visie voor de wijk als geheel. Ook hier redeneren we enerzijds vanuit klantgroepen, anderzijds vanuit concrete mogelijkheden. Enige aanvulling is dat de speelruimte voor het programma al is bepaald in de vorm van het streefbeeld dat in de woonvisie is neergelegd. Ook de locatie is benoemd, Moerwijk-Zuid zal als eerste buurt binnen Moerwijk worden verbeterd. Vanuit gevolgde lijn is gekomen tot drie woonmilieus die in Moerwijk-Zuid kunnen worden gecombineerd, te weten: •
Aan de randen, langs de doorgaande wegen, de Avenue Moderne.
•
In het binnengebied de Groene Stadswijk, met daarin een fors percentage grondgebonden woningen.
•
Langs de zuidrand de Groene Stadsrand.
In beginsel zou ook de Tuinwijk nieuwe stijl passen in het binnengebied van Moerwijk-Zuid. Een vierde milieu op het schaalniveau van Moerwijk-Zuid zou echter tot versnippering leiden met als gevolg dat geen van de milieus goed tot haar recht komt. De Tuinwijk nieuwe stijl is eventueel een optie voor andere delen van Den Haag Zuidwest.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
33
34 PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
4.2
Woningbouwprogramma tot 2010 Voor de drie genoemde milieus is een programma uitgewerkt. Hierbij is uitgegaan van de uitgiftegrenzen, dus met behoud van bestaande infrastructuur en voorzieningen. Behalve de uitgiftegrenzen zijn voor het berekenen van het indicatieve bouwprogramma nog een aantal andere uitgangspunten gehanteerd. Dit zijn:
Uitgangspunten woningbouwprogramma •
Minimaal woonoppervlak voor appartementen: 90 m2 BVO*.
•
Minimaal woonoppervlak grondgebonden eengezinswoningen: 120 m2 BVO.
•
Maximaal woonoppervlak grondgebonden herenwoning: 150 m2 BVO.
•
Maximaal 30% in de sociale huursector (huur tot €565,- per maand).
•
Maximaal 50% appartementen.
•
Eventuele nieuwe voorzieningen worden ontwikkeld binnen de bestaande ruimte voor voorzieningen en gaan niet ten koste van de capaciteit voor woningbouw.
* BVO volgens NEN 2580.
Binnen de uitgiftegrenzen is gerekend met de woon- en perceeloppervlakten van gewenste woningtypen per deelmilieu in combinatie met de gewenste bebouwingsdichtheid van het woonmilieu. Op deze manier is het aantal woningen in het programma een resultante van een optelsom van onderop. Dit betekent dat het aantal woningen uiteindelijk het resultaat is van passen en meten. Het gaat om een eerste ruwe schatting, op basis waarvan verder geoptimaliseerd kan worden. Met het resultaat kan al vast een eerste financiële verkenning worden uitgevoerd. Een gedetailleerde verkavelingsstudie is nodig om nauwkeurig te bepalen voor hoeveel woningen en in welke verdeling er precies per deelmilieu plaats is. Deze werkwijze laat zich het beste uitleggen aan de hand van een voorbeeld. Van 1 hectare grond is 50% uitgeefbaar (5.000 m2). Een dichtheid van 45 woningen per hectare is gewenst. Uitgangspunt is dat minimaal 50% van de woningen grondgebonden is. Na passen en meten kun je komen tot een programma, waarbij er 35 rijwoningen worden ontwikkeld op gemiddeld 125 m2 (totaal 4.375 m2) en 10 appartementen op de overige 625 m2. In totaal zijn dat dus 45 woningen op 1 hectare.
4.2.1
Het programma voor Moerwijk-Zuid Moerwijk-Zuid bestrijkt bijna 30 hectare, hiervan is circa 15 hectare uitgeefbaar voor wonen, inclusief complexen die tot 2010 behouden blijven. Na sloop komt ongeveer 12 hectare vrij voor nieuwbouw. 2,5 hectare is en blijft gereserveerd voor
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
(openbare) voorzieningen. Dit zijn de huidige voorzieningenclusters binnen Moerwijk-Zuid. Tot 2010 worden in Moerwijk-Zuid bijna 1.600 woningen vervangen door nieuwbouw. Een eerste globale verkenning van de bouwmogelijkheden op Moerwijk-Zuid leidt tot het bouwprogramma tot 2010 zoals weergegeven in tabel 4-1. Het programma is weergegeven in bandbreedten per woningtype (bepaald door het soort woning, de eigendomsvorm en de prijsklasse). Per woningtype is een minimum en maximum percentage te bouwen woningen aangegeven binnen het totale bouwprogramma voor Moerwijk-Zuid. De optelsom van de maxima kunnen samen boven de 100% komen. In de kolommen ‘Totaal’ zijn daarom de marges aangegeven waarbinnen de keuzes voor appartementen / grondgebonden en huur / koop moeten plaatsvinden.
tabel 4-1
Indicatief programma Moerwijk-Zuid Huur
Koop
Totaal
Middel
Middelduur
Duur
<€200.000
€200-300.000
>€300.000
Appartementen
10-25%
5-10%
5-15%
0-5%
30-50%
Grondgebonden
0-5%
0-5%
30-40%
15-25%
50-70%
Totaal
10-30%
70-90%
In Moerwijk-Zuid staan nu vooral huurappartementen. Na transformatie zal een grotere differentiatie in woningtypen en prijsklassen ontstaan. Het aandeel huurwoningen (inclusief de te handhaven woningen) na transformatie zal tussen de 30% en de 45% uitkomen. Door de toevoeging van minimaal 50% grondgebonden woningen, met name in de middeldure prijsklasse, neemt het aantal woningen en de woningdichtheid sterk af. Na transformatie kunnen ongeveer 800 woningen worden teruggebouwd. De gemiddelde dichtheid neemt af van 65 tot 70 woningen per hectare tot 35 woningen per hectare. Omdat de nieuwe (grondgebonden) woningen ruimer dan de huidige appartementen zijn, zal het totale bebouwingspercentage niet afnemen. Nogmaals, het gaat hier om een eerste ruwe schatting. Door middel van optimaal verkavelen zou het aantal woningen hoger kunnen uitvallen, mede afhankelijk van de verhouding tussen de deelmilieus en de vrijheid die de stedenbouwkundige meekrijgt (hoe hard zijn de bestaande uitgiftegrenzen?). In de stedelijke rand, de Avenue Moderne, worden meer woningen teruggebouwd dan gesloopt, waardoor de dichtheid in dit milieu uitkomt op ongeveer 100 woningen per hectare. Na 2010 kan hier wellicht nog verder worden verdicht. De Groene Stadswijk en Groene Stadsrand leveren per saldo een verdunning op. In de Groene Stadswijk (het binnengebied van Moerwijk-Zuid) komen we op ongeveer 40 woningen per hectare, in de Gouden Rand op circa 30 woningen per hectare. Bij dat
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
35
36 PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
laatste milieu moeten we bedenken dat het grenst aan de parkzone richting Rijswijk, waardoor de dichtheid gevoelsmatig aanzienlijk lager zal zijn.
4.3
Drie woonmilieus
4.3.1
Avenue Moderne Moerwijk-Zuid wordt in het noorden en oosten begrensd door drukke uitvalswegen. De goede autobereikbaarheid en de nabijheid van het centrum van Den Haag maken deze randen van Moerwijk-Zuid geschikt voor randstedelijke hoogbouw in vijf tot acht bouwlagen. Het gaat om een gebied van 5 hectare, waarvan circa 2,5 hectare uitgeefbaar is. Op termijn zullen de randen van Moerwijk-Zuid de uitstraling krijgen van stedelijke lanen of avenues. Tot 2010 worden al kansen gegrepen om dit te realiseren. Typering Avenue Moderne De Avenue Moderne straalt een bepaalde mate van allure uit. Dit moet terugkomen in de bebouwing (architectuur) en de openbare ruimte (het straatmeubilair). De Avenue Moderne, als gesloten stedelijke wand, draagt bij aan het intieme karakter van het binnengebied. Toch mag het niet zo zijn dat de Avenue Moderne en de buurt daarachter niets met elkaar te maken hebben. Hoewel in de Avenue Moderne stedelijkheid en dynamiek centraal staan, moet de Avenue - als visitekaartjes voor het doorgaande publiek - ook iets zeggen over het achterland (een randstedelijke, rustige en groene wijk waar het prettige wonen is voor uiteenlopende huishoudensgroepen). Dit wordt bereikt door het aanbrengen van variatie in het straatbeeld door bijvoorbeeld inspringing of variatie in bouwhoogten. Moerwijk is immers niet langer een eentonige, saaie wijk maar een wijk met een woningaanbod van goedkope appartementen tot luxe, vrijstaande villa’s. De koppeling kan worden gelegd door bomen, geveltuintjes en doorkijkjes te bieden ter hoogte van de singels. Doelgroepen De beoogde klantgroepen voor de Avenue Moderne zijn alleenstaanden, tweeverdieners met auto en (actieve) ouderen: kortweg, de kleinere huishoudens zonder kinderen. Het gaat bij alledrie de groepen met name om midden en hogere inkomens, maar ook voor de lagere inkomensgroepen wordt in dit milieu gebouwd. De alleenstaanden en tweeverdieners hebben hun bezigheden buiten de buurt (recreëren in het stadscentrum, werken in het centrum of de elders in de Randstad). Voor de ouderen is de aanwezigheid van dagelijkse winkelvoorzieningen en een park een pré. Voorzieningen In de Avenue Moderne is er de ruimte voor een menging met woonwerkcombinaties en kleinschalige niet-woonfuncties op de begane grond. Voor de Avenue Moderne is een goede (ondergrondse) parkeervoorziening van belang. De goe-
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
de bereikbaarheid per openbaar vervoer én auto staat namelijk centraal in dit milieu. Het is niet gewenst dat bewoners van dit milieu hun auto in de achterliggende Groene Stadswijk parkeren. Een goede bereikbaarheid van de dagelijkse winkelvoorzieningen aan de Betje Wolffstraat of het Heekwijkplein is van belang voor de (oudere) bewoners van dit milieu. Nieuwe, meer uitgebreide voorzieningen zijn niet noodzakelijk. Immers huishoudens die per sé in de nabijheid van bovenwijkse winkelvoorzieningen willen wonen, zijn toch niet naar Moerwijk-Zuid te trekken. Zij zullen kiezen voor een woning aan de Leyweg of in de binnenstad. Een woonzorgzone is eventueel in te passen in het Avenue-milieu. Meest kansrijk zijn de delen van de Avenue bij de winkelvoorzieningen of locaties waar diensten en zorg worden aangeboden, zoals bijvoorbeeld het vernieuwde CoornhertCentrum. Er moet rekening mee gehouden worden dat er tot 2010 niet veel (welgestelde) ouderen in Moerwijk woonachtig zullen zijn (zie ook paragraaf 2.1.4.). Tot 2010 kan wel worden voorgesorteerd op een toekomstige woonzorgzone, door levensloopbestendig te bouwen. Vanuit aanpasbaar bouwen wordt het aantal maisonnettes in de Avenue Moderne en overig Moerwijk-Zuid beperkt. Maisonnettewoningen beschikken over een binnentrap en zijn om die reden niet geschikt voor oudere huishoudens. Woningbouwprogramma De Avenue Moderne vraagt om kwaliteit in architectuur en stedenbouw. Een groot deel van de nieuwbouwappartementen aan de Avenue Moderne zijn dan ook luxe woningen met veel ruimte (zowel binnen als buiten), een parkeergarage, lift en huismeester. Ongeveer de helft van de woningen in dit milieu wordt als koopappartement ontwikkeld. Naast middeldure en dure (koop- en huur)appartementen, met een woonoppervlak van 100 tot 140 m2, worden - ten behoeve van woningdifferentiatie - ook goedkopere (huur)appartementen opgenomen in dit milieu met een woonoppervlak van 90 tot 100 m2. De ontwikkeling van sociale (huur)woningen, ter compensatie van de sloop-nieuwbouw in het binnengebied, mag geen afbreuk doen aan de kwaliteit. Voorwaarde voor het slagen van de Avenue Moderne in latere fasen is dat zowel de architectuur, afwerking als openbare ruimte van hoog niveau zijn. tabel 4-2
Appartementen
Indicatief programma Avenue Moderne Woning
Perceel
Opp. BVO in m2
Opp. In m2
90-140
Grondgebonden Totaal
Huur
Koop Middel
Middelduur
Duur
<€200.000
€200-300.000
>€300.000
25-65%
10-25%
15-40%
0-15%
100%
0%
0%
0%
0%
0%
25-60%
R I G O
Totaal
R e s e a r c h
40-75%
e n
A d v i e s
B V
37
38 PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
Minimaal 25% tot maximaal 60% van de woningen aan de Avenue behoren tot de huursector. Het aandeel koopwoningen beweegt zich tussen de 40% en 75%. De eigendomsvorm biedt dus veel keuzeruimte en is een minder harde voorwaarde dan bij de Groene Stadswijk en Stadsrand waar het merendeel van de woningen een koopwoning is. Tot 2010 is er slechts op beperkte schaal de mogelijkheid vorm te geven aan de Avenue Moderne als woonmilieu. Op korte termijn blijft het grootste deel van de bebouwing aan de randen (de Erasmusweg) gehandhaafd. Na transformatie zal het aantal woningen aan de randen van Moerwijk-Zuid toenemen door plaatselijk hogere bebouwing in 5 tot 8 lagen: de landmarks voor de bewoners en passanten van Moerwijk. Tot 2010 is er ruimte voor circa 150 tot 270 nieuwe woningen in een dichtheid van ongeveer 100 woningen per hectare. 4.3.2
Groene Stadswijk Voor het binnengebied van Moerwijk-Zuid is de Groene Stadswijk als woonmilieu zeer geschikt. Moerwijk-Zuid biedt grootschalige groenvoorzieningen, het stadscentrum, bovenwijkse winkelvoorzieningen, scholen en sportvoorzieningen op loop- en fietsafstand. Hierdoor is het mogelijk klantgroepen te trekken met een vraag naar ruime grondgebonden woningen in een stedelijke setting. Typering Groene Stadswijk De Groene Stadswijk, met veel middeldure, ruime grondgebonden woningen in de stad, biedt een welkome aanvulling op de woningvoorraad van de gemeente Den Haag. De Groene Stadswijk is stedelijk van karakter met gesloten straatwanden, (half-)gesloten bouwblokken in drie tot vier woonlagen, geen of kleine voortuintjes, pleintjes, bomenrijen, brede trottoirs en parkeren langs de straat. De Groene Stadswijk kent een dichtheid die past bij een stadswijk en hoger is dan de woningdichtheid op veel Vinex-locaties. Naast echte laagbouw (twee woonlagen of minder) komt in de klassieke stadswijk ook geen echte hoogbouw (meer dan vijf woonlagen) voor. De architectuur van de woningen kan klassiek - geïnspireerd op de Haagse of Delftse bouwstijl - of modern zijn, geïnspireerd op de portiekbouw van Dudok. De Groene Stadswijk kan door de aan- of afwezigheid van speelvoorzieningen, openbaar groen of een pleintje worden ontwikkeld tot respectievelijk een gezellige stadswijk of een rustige stadswijk gericht op privacy. Doelgroepen De Groene Stadswijk is geschikt voor stellen en gezinnen met kinderen met een stedelijke woonwens. Door een gebrek aan ruime grondgebonden woningen moeten deze klantgroepen in Den Haag nu veelal uitwijken naar Vinex. De klassieke stadswijk biedt wat zij zoeken; een ruime grondgebonden woning met eigen tuin en parkeervoorziening in een veilige en groene woonomgeving. Op beperkte schaal worden goedkope, grondgebonden eengezinswoningen voor grote gezinnen en appartementen voor jonge stellen, alleenstaanden en ouderen toegevoegd.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
Voorzieningen Door de bouw van grondgebonden woningen zullen er veel gezinnen met kinderen naar Moerwijk-Zuid trekken. In het gebied zijn al kinderdagverblijven en een basisschool aanwezig, maar mogelijkerwijs zal de komst van extra kinderopvang, een basisschool en speelplekken nodig zijn. Delen van de wijk zouden bij voorkeur autovrij moeten zijn ten behoeve van spelen op straat. Voor parkeren dienen eigentijdse oplossingen te worden gevonden (drive in, ondergronds, op binnenterreinen). Woningbouwprogramma In de Groene Stadswijk ligt het accent op grondgebonden woningen in de koopsector (herenhuizen). In het programma is 60-85% van de woningen grondgebonden. Naast een groot aandeel rijwoningen (maximaal tweederde van het programma) kunnen ook 2- en 3/1-kapwoningen worden toegevoegd. Minimaal 70% van de woningen wordt in de koopsector gebouwd. Daarbinnen bestaat een relatief grote prijsdifferentiatie met de nadruk op middeldure woningen (€200-300.000). Voor de afwisseling – om nieuwe monotonie te voorkomen - zijn kleinschalige appartementengebouwen wenselijk.
tabel 4-3
Bandbreedte programma Groene Stadswijk Woning
Perceel
Opp. BVO in m2
Opp. In m2
Appartementen
100-120
Grondgebonden
120-150
Totaal
100-150
Huur
Koop
Totaal
Middel
Middelduur
Duur
<€200.000
€200-300.000
>€300.000
0-30%
0-10%
0-15%
0-5%
15-30%
5-10%
0-15%
30-60%
15-35%
60-85%
5-40%
60-95%
Om een volwaardig stadswijkmilieu te ontwikkelen is enige massa noodzakelijk, minimaal 400 woningen. Bijna tweederde van Moerwijk-Zuid (circa 19 hectare) is dan ook gereserveerd voor dit milieu. Binnen de uitgiftegrenzen is ruim 8 hectare beschikbaar voor de ontwikkeling van stadswoningen. Buiten de bijna 300 woningen die behouden blijven voor 2010, worden naar schatting 400 woningen toegevoegd. Dit lijkt weinig, maar het levert een stedelijke laagbouwwijk op die nog altijd een hogere woningdichtheid heeft dan de gemiddelde Vinex-wijk. De woningdichtheid zal door de transformatie van kleine appartementen naar ruime grondgebonden woningen afnemen van 70 woningen per hectare tot 40 à 45 woningen per hectare. De bebouwingsdichtheid (percentage bebouwd oppervlak) neemt toe.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
39
40 PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
4.3.3
Groene Stadsrand Moerwijk-Zuid grenst in het zuiden aan de landgoederenzone Rijswijk: een groene bufferzone met voorzieningen, zoals een kinderboerderij. De aanwezigheid van veel groen in combinatie met de rust van het wonen in Moerwijk en de nabijheid van (voorzieningen in) Rijswijk biedt de mogelijkheid de zuidrand van MoerwijkZuid te ontwikkelen tot Groene Stadsrand met luxe woningen. Typering Groene Stadsrand Dit milieu vormt letterlijk een randje woningen, grenzend aan het groene buitengebied. Het Groene Stadsrandmilieu kenmerkt zich door een kleinschalige opzet, een relatief lage dichtheid - maximaal 35 woningen per hectare inclusief appartementen - privacy, luxe woningtypen met een overwegend traditionele architectuur, veel privé groen (grote tuinen) en parkeren op eigen erf. De vervlechting met het landschap, de landgoederenzone Rijswijk, vraagt zorgvuldigheid. Bij de ontwikkeling van de Groene Stadsrand hoort een analyse van de mogelijkheden om de gebruiks- en belevingswaarde van de landgoederenzone te verhogen en eventueel een deel van de bufferzone vrij te maken voor woningbouw. Doelgroepen De primaire doelgroep voor dit woonmilieu zijn draagkrachtige huishoudens, vaak met een hoog opleidingsniveau; ouderen, tweeverdieners en gezinnen met kinderen. Deze huishoudens zijn afkomstig uit Den Haag en de wijde omtrek van Moerwijk (Zoetermeer, Rijswijk en overig Randstad). Voorzieningen Bewoners van de Gouden stadsrand zullen zich, wat betreft voorzieningen, sterk op Rijswijk richten. Voor de wekelijkse boodschappen gaan zij (met de auto) naar winkelcentrum De Boogaard in Rijswijk. Gezinnen met kinderen kunnen gebruik maken van de school- en sportvoorzieningen in Rijswijk. Wijkveiligheid (buurtpreventie) is van belang voor de Groene Stadsrand. De aanwezigheid van tennisbanen is mogelijk gewenst. Hiervoor kunnen de bewoners van de Groene Stadsrand gebruik maken van de tennisbanen in Park Overvoorde. Woningprogramma Voor de Groene Stadsrand is maximaal 6 hectare beschikbaar. Daarbinnen is ongeveer 3 hectare uitgeefbaar, exclusief de landgoederenzone en inclusief de woningen die behouden blijven. Binnen de Groene Stadsrand kunnen circa 135 woningen ontwikkeld in een dichtheid van maximaal 35 woningen per hectare. Het aantal rijwoningen in de Groene Stadsrand is beperkt, maximaal 30%. De nieuwbouw zal voornamelijk plaatsvinden in de sfeer van luxe grondgebonden woningen; vrijstaande villa’s, 2- en 3/1-kapwoningen en eventueel bungalows. Op beperkte schaal - maximaal 40% van het programma - is ook ruimte voor luxe kleinschalige appartementsgebouwen. 40 tot 70% van de woningen valt in de
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
duurste prijscategorie met een koopprijs van meer dan €300.000,-. Maximaal 15% wordt ontwikkeld in de (duurdere) huursector.
tabel 4-4
Bandbreedte programma Groene Stadsrand Woning
Perceel
Gem.
Gem.
Middel
Middelduur
Duur
opp. BVO
opp.
<€200.000
€200-300.000
>€300.000
5-20%
0%
5-15%
5-15%
20-40%
0%
0%
15-35%
35-55%
60-80%
Appartementen
100-140
Grondgebonden
130-200
Totaal
125-350
Huur
Koop
5-20%
Totaal
80-95%
Een hoge kwaliteit en voldoende ruimte in de woning zijn randvoorwaarden. Alle woningen beschikken over een of meerdere parkeervoorzieningen op eigen erf en een redelijke oppervlakte aan eigen groen (grote tuinen of dakterrassen / balkons). Eventueel kan een deel van de woningen in particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
41
42 PROGRAMMA VOOR MOERWIJK-ZUID
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
SUCCES- EN FAALFACTOREN
5
Succes- en faalfactoren
Een goed product maken is één ding, het verkopen een ander. Met het streefbeeld voor Moerwijk en het programma voor Moerwijk-Zuid hebben in ieder geval de bouwstenen voor het product geformuleerd. Nu moet het vernieuwde Moerwijk nog aan de man worden gebracht. Dit brengt ons op het onderwerp marketing. Daarnaast zijn er nog andere factoren te benoemen die de vernieuwing van het wonen in Moerwijk tot een succes kunnen maken.
5.1
Ingrediënten voor marketing Gebruikswaarde Bij het bepalen van de programmatische invulling van het vernieuwde Moerwijk is gekeken naar klantgroepen die zich onderscheiden ten aanzien van de eisen die zij stellen aan de gebruikswaarde van een woonmilieu. De gebruikswaarde waarin de woonmilieus zich onderscheiden kunnen weer worden gebruikt voor marketingdoeleinden. Bij marketing vanuit gebruikswaarde wordt niet Moerwijk als geheel op de markt gebracht, maar de afzonderlijke woonmilieus en daarbinnen woonconcepten, te beginnen uiteraard met die in Moerwijk-Zuid. De gebruikswaarden waarmee Moerwijk-Zuid zich daarbij kan profileren zijn de ligging (aan de rand van de stad, niet de lasten, wel de lusten) en het volwassen groen. Voor de Groene Stadsrand komt daar bij dat je echt zo het weiland in fietst. Voor de Groene Stadswijk dat je kunt parkeren en niet dagelijks in de file staat, voor de Avenue Moderne dat je zo de tram naar de stad pakt. Naast groen is parkeergelegenheid een kwaliteit die meerdere groepen aanspreekt. Uiteraard moeten de gebruikswaarde van het groen (toegankelijkheid) en het parkeren dan wel goed geregeld zijn. De profilering door middel van gebruikskwaliteiten kan specifiek worden gericht op de klantgroepen die ook echt van die kwaliteiten gebruik maken. Dat wil zeggen dat de Groene Stadswijk zich met name bij (aanstaande) gezinnen kan profileren als een milieu met ruime woningen, dat vriendelijk is voor jonge kinderen, terwijl de Groene Stadsrand zich bij de meer gevorderde gezinnen en “lege nesters” kan
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
43
44 SUCCES- EN FAALFACTOREN
aanprijzen met de meer recreatieve en landschappelijke kwaliteiten. De Avenue Moderne heeft voor kleine huishoudens als belangrijkste kwaliteiten de ruime, met lift toegankelijke appartementen en de nabijheid en bereikbaarheid van voorzieningen. Het spreekt vanzelf dat specifiek op bepaalde klantgroepen gerichte marketing van deelmilieus ook gebruik maakt van de media die zich daar het beste toe lenen. Het kan dus zijn dat de Avenue Moderne vooral moet worden aangeprezen in de Haagsche Courant, terwijl de Groene Stadsrand door makelaars moet worden verkocht. Een strategie op dit punt kan het beste door een communicatiebureau worden uitgewerkt. Belevingswaarde Naast gebruikswaarde is ook de belevingswaarde van de wijk van belang voor de marketing. We hebben het dan niet meer over productinformatie die we willen overbrengen, maar over imago en positieve naamsbekendheid van het wonen in Moerwijk. Het in de markt zetten van buurten en wijken als merknaam (“branding”) is de laatste jaren in opkomst. Ook het “merk Moerwijk” zou parallel aan de vernieuwingsoperatie versterkt moeten worden. Appelleren aan beleving gaat door middel van associatie. Moerwijk zou kunnen worden geassocieerd met recreatief, ontspannen wonen (joggers in het Zuiderpark, fietsen langs de groene stadsrand), met enige statigheid (volwassen bomen langs een weg met herenhuizen), met harmonie en veiligheid (spelende kinderen op straat) en met “gewone mensen” (straatbeeld met doorsnee middenklasse auto’s). De groepen die in belevingstermen worden benaderd zijn niet de klantgroepen zoals we die hebben onderscheiden ten behoeve van het programma. Voor marketingdoeleinden langs de belevingskant is een andere segmentering in doelgroepen beter geschikt, namelijk een segmentering in termen van leefstijl en/of waarden. Daarvan zijn er verschillende in de omloop. Een op verschillen in waarden gebaseerde typologie is die van SmartAgent Company (SAC). Deze typologie onderscheidt zes zogeheten BSR-slusters. Een type dat zich waarschijnlijk relatief sterk tot het vernieuwende Moerwijk aangetrokken zal voelen zijn de zogeheten “samenlevers”. Dit zijn, in termen van SAC, “gewone mensen”, ofwel mensen die zich onderscheiden doordat ze zich nauwelijks onderscheiden. Zeg maar de zwijgende meerderheid van de Haagse bevolking. Vandaar bovengenoemde associaties met doorsnee middenklasse auto’s en harmonieus op straat spelende kinderen. Wat in ieder geval moet worden voorkomen is dat producten die qua gebruikswaarde mikken op ouderen en / of zorgbehoevenden ook als zodanig bij die groep worden aangeprezen. Mensen willen niet worden geassocieerd met oud en gebrekkig. De term “seniorenwoning” is uit marketingoogpunt niet sterk. Tot slot, zo blijkt ook uit het SAC onderzoek, zijn “schoon, heel en veilig” belangrijke factoren die de beleving en waardering van een woongebied bepalen. Ook een campagne langs lijnen van beleving kan het beste door een daarin gespecialiseerd bureau worden uitgewerkt.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
SUCCES- EN FAALFACTOREN
5.2
Andere kritische factoren Een goede marketing is van groot belang voor het welslagen van de vernieuwingsoperatie in Moerwijk. Er zijn nog andere beïnvloedbare kritische factoren, die het verschil kunnen uitmaken tussen falen en slagen. Concurrentie De eerste is de concurrentie met aanbod elders op de woningmarkt. Uit de verkenningen blijkt dat er zeker ruimte is voor nieuwe appartementen in Moerwijk, maar ook dat de grootste (qua volume) klantgroepen, waar het gaat om vraag naar appartementen, redelijk wat alternatieven hebben. De afzetmogelijkheden voor appartementen zijn nogal gevoelig voor locatie en de meeste mensen die een appartement zoeken zullen de voorkeur geven aan de meer stedelijke locaties boven Moerwijk. Dan blijven er met name voor de niet meer zo jonge klantgroepen kansen over, maar niet als tegelijkertijd ook elders in Zuidwest of in Den Haag op grote schaal appartementen worden ontwikkeld. Enige afstemming met de vernieuwing elders in Zuidwest is dus van belang, als was het maar in de fasering van het op de markt brengen van soortgelijk aanbod. Betaalbaarheid Een andere kritische factor is de betaalbaarheid. Wil nieuwbouw in Moerwijk iets kunnen betekenen voor minder draagkrachtige gezinnen (klantgroepen 4 en 10), dan moeten op de een of andere manier betaalbare grotere grondgebonden woningen worden aangeboden. Dit vraagt om een creatieve manier van financiering. Behalve door middel van het aanbieden van woningen onder de marktprijs kan hier wellicht een oplossing worden gezocht in vormen van particulier of collectief opdrachtgeverschap (ook wel “consumentgericht bouwen” genoemd), waarbij woningen casco worden verkocht en door de koper(s) zelf naar eigen draagkracht stukje bij beetje worden afgebouwd. Het aandragen van oplossingen voor de betaalbaarheid valt buiten het kader van deze visie, maar het vraagstuk moet op deze plaats wel worden gesignaleerd. Toekomstwaarde Nog een kritische factor is de levensloopbestendigheid van de te ontwikkelen woonconcepten. We hebben geconstateerd dat er vooral na 2010 een interessante doelgroep van relatief welgestelde ouderen aan komt. Op dit moment zijn dat nog vijftigers. Het zou de toekomstwaarde van Moerwijk ten goede komen als de huidige vijftigers bediend worden met producten waarin ze ook op latere leeftijd kunnen blijven wonen. Appartementen die wellicht in de toekomst voor ouderen aantrekkelijk zijn worden nu gebouwd, terwijl de doelgroep nog moet groeien. Dat wil zeggen dat deze woningen voorlopig ook voor andere groepen aantrekkelijk moeten zijn. Tenslotte wijzen we op deze plek op de noodzaak van flexibiliteit ten aanzien van voorzieningen. Vaak bestaat de neiging om nieuwbouwwijken, en Moerwijk-Zuid is
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
45
46 SUCCES- EN FAALFACTOREN
in zekere zin een nieuwbouwwijk, tot de laatste vierkante meter te bestemmen en te verkavelen, waarbij steevast weinig ruimte wordt gereserveerd voor voorzieningen. Wanneer dan blijkt dat er bijvoorbeeld meer behoefte is aan basisonderwijs is hiervoor gaan plaats meer. Het verdient aanbeveling om in Moerwijk over flexibel in te vullen accommodaties te beschikken, ten behoeve van voorzieningenbehoeften die we nu nog niet kennen, maar die in de toekomst ongetwijfeld zullen komen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
TE VERWACHTEN BEVOLKINGSEFFECTEN
6
Te verwachten bevolkingseffecten
De investeringen in Moerwijk zullen tot een aanzienlijke verandering in de woningvoorraad leiden. Bewoners van gesloopte complexen “verdwijnen” voor een groot deel uit Moerwijk. Andere bewoners betrekken de nieuwbouw. In het verlengde daarvan mogen we een andere bevolkingssamenstelling verwachten dan wanneer de woningvoorraad in oude staat zou zijn gebleven. Daarmee verandert ook het karakter van Moerwijk, speciaal natuurlijk dat van Moerwijk-Zuid. In de tussentijd verandert ook de bevolking in de delen van Moerwijk die voorlopig niet worden aangepakt. Autonome processen als ontgrijzing en verjonging gaan gewoon door. De nieuwe (toekomstige) bevolking zal behoefte krijgen aan allerlei voorzieningen. Vanuit de leveranciers geformuleerd: de nieuwe bevolking levert het draagvlak voor voorzieningen. Welke voorzieningen precies gewenst zijn, valt niet te zeggen en zal in de tijd veranderen. Niet alles is echter ongewis. De vraag naar basisonderwijs bijvoorbeeld is tamelijk eenvoudig te bepalen als we weten hoeveel kinderen in de schoolgaande leeftijd we mogen verwachten. In dit hoofdstuk maken we een schatting van de belangrijkste te verwachten veranderingen in de leeftijdsopbouw. Niet alleen voor het basisonderwijs maar ook voor tal van andere voorzieningen is leeftijd een belangrijk gegeven. Daarnaast proberen we in algemene zin een schatting te maken van de te verwachten koopkrachteffecten. De schattingen zijn verkregen door middel van bevolkingsprognose, waarbij telkens de bevolking van de gesloopte blokken in mindering is gebracht in het jaar van sloop en de instroom in nieuwbouw is bijgeteld in het jaar van nieuwbouw. De huidige bevolkingssamenstelling is bekend op blokniveau. Voor de instroom wordt gewerkt met referentiecijfers voor binnenstedelijke nieuwbouw in de grotere steden in de laatste vijf jaar. Voor de sloop is een fasering aangehouden zoals die door de corporaties medio 2002 werd opgegeven. Nieuwbouw volgt dezelfde fasering, maar dan met een jaar vertraging. Dit houdt in dat het zwaartepunt van de nieuwbouw in de jaren 2006 en 2007 ligt. Voor de blokken die niet worden gesloopt is een “normale” bevolkingsprognose gemaakt, rekening houdend met geboorten, sterfte, vestiging en vertrek.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
47
48 TE VERWACHTEN BEVOLKINGSEFFECTEN
6.1
Effecten op de schaal van Moerwijk De blokken die tot het jaar 2010 worden gesloopt zijn bekend. Wat er voor in de plaats komt (aantallen, kwaliteiten) nog niet. Voor Moerwijk-Zuid is een programma gemaakt, maar dat bevat nog marges ten aanzien van de kwaliteiten. Door middel van optimaal verkavelen zouden de aantallen nog kunnen toenemen. Het is, kortom, slechts mogelijk om met veel slagen om de arm naar de mogelijke instroom te kijken. Dat geldt als helemaal voor Moerwijk-West, waar al wel te slopen blokken bekend zijn, maar nog niet wat daar voor in de plaats komt. Om toch iets van bevolkingseffecten te kunnen zeggen, hebben we gerekend met een “gemiddeld” programma (zie tabel 4-1) en er voor gekozen om het programma voor Moerwijk-Zuid ook van toepassing te verklaren op de te vervangen blokken in Moerwijk-West. Het zou immers vreemd zijn om net te doen alsof er in MoerwijkWest niets zou gebeuren. Voorts zijn we er van uitgegaan dat er in totaal 1.175 woningen worden teruggebouwd, zijnde 50% van alle gesloopte woningen tot 2010 in geheel Moerwijk. Het effect is weergegeven in figuur 6-1, waarbij in doorgerekend tot het jaar 2017. Ook als er na 2010 niets meer wordt gesloopt of gebouwd gaan zaken als ontgroening immers gewoon door en worden er kinderen geboren.
Bevolkingsprognose inclusief effecten van sloop en nieuwbouw 9000 8000
aantal inwoners
7000
0-19 jaar
6000
20-44 jaar
5000
45-64 jaar
4000
65-plus
3000 2000 1000 2018
2013
2008
2003
1998
0 1993
figuur 6-1
De figuur laat zien dat de herstructurering voor alle leeftijdsgroepen een lichte teruggang betekent in de eerste jaren van sloop, maar dat dit zich weer herstelt zodra er wordt gebouwd. We komen in 2017 uit op 19.350 inwoners, hetgeen ongeveer even veel is als in 2002. Het aantal ouderen (65-plus) zal verder dalen, maar de leeftijdsgroep daaronder (45-65 jaar) neemt fors toe, hetgeen de noodzaak onderstreept van levensloopbestendig bouwen; dit zijn de welgestelde ouderen van de toekomst. Het aantal kinderen stabiliseert.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
TE VERWACHTEN BEVOLKINGSEFFECTEN
De effecten van de herstructurering zijn ogenschijnlijk niet spectaculair. Het aantal inwoners neemt niet toe (maar ook niet af, ondanks een per saldo verlies aan woningen) en de “ontgrijzing” van de wijk zou zonder de sloop / nieuwbouw ook wel hebben plaatsgevonden. Deze trend was al enige tijd gaande. De “winst” van de sloop / nieuwbouw zit hem dan ook niet zozeer in een andere bevolkingssamenstelling naar leeftijd als wel in het feit dat deze bevolking prettiger woont en een positieve keuze voor Moerwijk maakt.
6.2
Koopkrachtimpuls De transformatie mag dan op het oog weinig effect hebben op de leeftijdsopbouw, het gaat voor een deel wel om veel koopkrachtigere huishoudens dan wanneer de investeringen achterwege zouden blijven. Voor een deel is de hele vernieuwingsoperatie hier ook om begonnen. De inkomens in Moerwijk blijven namelijk achter bij die van Den Haag als geheel. In 1998 bedroeg het gemiddelde besteedbare inkomen in Moerwijk €17.200 per huishouden, tegen €21.400 in geheel Den Haag. Tussen 1994 en 1998 nam dit gemiddelde inkomen in Moerwijk met 9% toe, in Den Haag met 14%. Nieuwbouw trekt vrijwel altijd een veel koopkrachtiger publiek dan bestaande woningen. Op basis van referentiegegevens met betrekking tot inkomens van bewoners van nieuwe woningen schatten we dat de inkomens in de geprogrammeerde nieuwe woningen in Moerwijk-Zuid op gemiddeld €30.000 (besteedbaar huishoudensinkomen, prijspeil 2002). Achter dat gemiddelde gaan wel tamelijk grote verschillen schuil. Kopers van de duurdere vrijstaande villa’s in de Groene Stadsrand zullen inkomens hebben die drie tot vier maal zo veel bedragen dan ouderen die een betaalbaar nieuw huurappartement in de Avenue Moderne betrekken. Gezien het relatief dure programma zullen de inkomens in de nieuwbouw van Moerwijk-Zuid gemiddeld aanmerkelijk hoger zijn dan die van de huidige bewoners van Moerwijk en zelfs hoger dan gemiddeld in geheel Den Haag. Daarbij komt dat veel nieuwe bewoners bij instroom de top van hun carrière nog niet hebben bereikt. Of de koopkrachtige nieuwe bewoners hun koopkracht ook allemaal in Moerwijk zullen aanwenden is een ander verhaal. De kans is groot dat ze hun dagelijkse boodschappen wekelijks met de auto in Rijswijk of in Morgenstond gaan halen. Met de schaalvergroting in de detailhandel is de levensvatbaarheid van kleine buurtwinkelcentra hoe dan ook gering. Nieuwe vormen van dienstverlening, zoals boodschappenservice aan huis, kunnen wellicht wel op toenemende klandizie uit Moerwijk rekenen.
R I G O
R e s e a r c h
e n
A d v i e s
B V
49
