SBR NATIONALE RENOVATIE PRIJS 2009 - CATEGORIE WONINGBOUW revitalisatie van een woonwijk door renovatie naast sloop/nieuwbouw, met respect voor het verleden: renovatie van 168 woningen in de woonwijk De Raden in Den Haag Zuidwest
Context en doelstelling Den Haag Zuidwest is een grote, typisch naoorlogse wederopbouwwijk. In relatief korte tijd zijn veel woningen gebouwd die allemaal ongeveer even groot zijn en van dezelfde typologie. In de loop der jaren is de helderheid van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan vertroebeld en de sociale cohesie verminderd. Daarnaast voldeden de meeste woningen bouwkundig niet meer aan de moderne eisen. Voor het buurtdeel De Raden is door De Nijl Architecten een nieuw stedenbouwkundig plan gemaakt, waarin een deel sloop/nieuwbouw is opgenomen om meer differentiatie in grootte, typologie en prijs te realiseren. Bij de nieuwbouw is qua stedenbouwkundige opzet, architectuur en materiaalgebruik aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing. Onderdeel van het plan is de renovatie van vier bestaande portiekflats en 48 eengezinswoningen. Bij de revitalisering van een naoorlogse wijk is het van groot belang dat de bewoners de wijk als hun eigen buurt kunnen blijven ervaren. Behoud van een existentieel deel van de oudbouw is daarbij fundamenteel. Bij de keuze welke bouwdelen werden gerenoveerd, is gekozen voor een zorgvuldig spreiding binnen de wijk, voor harmonische aansluitingen tussen oud en nieuw en voor behoud van de bouwdelen met de grootste architectonische en bouwkundige kwaliteit. De gerenoveerde bouwdelen vormen nu monumentale bakens binnen het totaalplan en geven de bewoners herkenning naar het verleden. Bij de renovatie is ervoor gekozen het wooncomfort te verbeteren en de oorspronkelijke architectuur te behouden. De belangrijkste bouwkundige verbeteringen bestonden uit het wegnemen van vocht-, tocht- en geluidsproblemen, zonder het uiterlijk te veranderen. Het project toont aan dat bij herontwikkeling van naoorlogse wijken een combinatie van renovatie en sloop/nieuwbouw een goede stedenbouwkundige, architectonische en maatschappelijke oplossing biedt. Het project maakt zich sterk voor behoud van gebouwen uit een ondergewaardeerde periode van onze architectuurgeschiedenis en toont de kwaliteiten: de van Eesteren-idealen licht, lucht en groen, gecombineerd met een technisch innovatieve bouwproductie.
Het renovatieproject De 48 grondgebonden eengezinswoningen aan Otterrade en Hertenrade voldeden qua woningtypologie nog goed aan de wensen van de bewoners, maar waren toe aan een grondige opknapbeurt. Het interieur is volledig vervangen, waarbij de plattegronden alleen waar nodig zijn aangepast aan de huidige woonwensen. De woningen hebben nu weer een up-to-date indeling en uitrusting, welke in overleg met de bewoners tot stand is gekomen. De buitengevels zijn schoongespoten, voorzien van nieuwe kozijnen en daken, koudebruggen zijn verholpen en de gevels zijn met moderne middelen en kwaliteit in oorspronkelijke staat en kleurstelling hersteld. Doordat de binnenbergingen naar buiten zijn gebracht, zijn de woningen ruimer geworden en hebben meer doorzon-kwaliteit gekregen. Nieuwe beukhagen en de nieuwe houten bergingen in de achtertuinen zijn zo geplaatst dat de tuinen de gewenste privacy krijgen, met behoud van de aangename ruimtelijke kwaliteiten van het oorspronkelijke plan. De drie portiekflats met 72 sociale huurwoningen aan Hertenrade waren bouwkundig in slechte staat, maar vanwege de architectonische en plattegrondtechnische kwaliteiten is ook hier gekozen voor renovatie. De onderste twee woonlagen zijn samengevoegd tot grote maisonnettes, die deels verhuurd worden aan Stichting Jeugdzorg en het RIBW Den Haag ten behoeve van een Beschermd Wonen project. De gevels en trappenhuizen zijn zoveel mogelijk in oorspronkelijke staat en kleurstelling hersteld. Een groot deel van de werkzaamheden bestond uit het technisch verhelpen van koudebruggen, geluidslekken en betonrot. De vele koudebruggen zijn opgelost door een innovatieve combinatie van technische maatregelen. Enkel glas is vervangen door gewoon dubbelglas, zodat condensatie eerder opvalt en bewoners zullen ventileren. Dragende binnenwanden zijn alleen waar nodig voorzien van een geluidsisolerende voorzetwand. Woningscheidende vloeren zijn voorzien van een speciaal ontwikkeld lichtgewicht isolatiepakket, waarbij de uiterst dunne betonnen Rottinghuis systeemvloer is voorzien van een zwevende drukvloer. De tuin achter de portiekflats is collectief gebleven, opnieuw voorzien van beplanting en direct bereikbaar gemaakt vanuit maisonnettewoningen middels tuintrappen. De portiekflat Eekhoornrade met 48 appartementen was nog in redelijk goede staat, had nog authentieke elementen zoals houten kolenkasten op de balkons en bijzonder gedetailleerde erkerramen op de kopgevels en heeft daarmee een duidelijke architectonische identiteit. De verbouwing bleef beperkt tot groot onderhoud van interieur en exterieur en verbetering van geluidsisolatie en vochthuishouding. De bestaande plattegronden waren ruimtelijk, licht en flexibel; deze kwaliteiten zijn behouden in het renovatieontwerp. De tuinen aan de achterzijde van de flat zijn aan de bewoners van de onderste woonlaag uitgegeven en zijn individueel bereikbaar gemaakt met een tuintrap. De sociale huurwoningen zijn omgezet in sociale koopwoningen voor starters, om zo binnen de wijk De Raden een grotere diversiteit aan woningtypologieën en bewonersgroepen te creëren.
Algemeen Soort locatie: naoorlogse wederopbouwwijk Bouwjaar: jaren ‘50 Oplevering renovatie: 24 eengezinswoningen Otterrade december 2005, 24 eengezinswoningen Hertenrade september 2006, 72 portiekflats Hertenrade hoogbouw juli 2007, 48 portiekflats Eekhoornrade april 2008 Functie voor: eengezinswoningen en appartementen (sociale huur) Functie na: eengezinswoningen en appartementen (sociale huur), appartementen (sociale koop) Netto oppervlakte per woning voor: tussen de 60 (appartementen) en de 100 m2 (eengezinswoningen) Netto oppervlakte per woning na: tussen de 60 (appartem.) en de 135 m2 (maisonnette na samenvoeging) WWS-punten (woningwaarderingsstelstel): eengezinswoningen Otterrade en Hertenrade: portiekflats Hertenrade portiekflat Eekhoornrade
voor: 122 94 90
na: 150 144 122
Huidige beheervorm: sociale huurwoningen door woningcorporatie, sociale koop door kopers Wisseling eigenaar: 48 sociale huurwoningen zijn sociale koopwoningen geworden Ontwikkeling markt: van 192 sociale huur, naar 120 sociale huur en 48 sociale koop Reden renovatie: slechte woontechnische staat en beperkte woontypologieën
Financiën Bouwkosten (aanneemsom inclusief meerwerk, exclusief btw): eengezinswoningen Otterrade/Hertenrade: € 64.000,- per woning portiekflats Hertenrade : € 86.000,- per woning portiekfllat Eekhoornrade € 63.000,- per woning Gemiddeld: € 73.000 Totaal: € 12,3 miljoen Samenstelling van de bouwkosten: onderhoudsmaatregelen: duurzaamheid (na-isolatie): omgeving: overig (geriefverbeteringen):
65 % 10 % 5% 20%
Totale investering: Gemiddelde maandhuur voor: Gemiddelde maandhuur na: Koopprijs per m² bruto vloeroppervlak:
€ 20,5 miljoen (stichtingskosten inclusief btw) circa € 375 circa € 540 circa € 1600
Projectteam opdrachtgever: projectmanagement: architect renovatie: bouwfysisch advies renovatie: constructief advies renovatie: aannemer renovatie laagbouw 48 woningen: aannemer renovatie hoogbouw 120 woningen:
woningstichting Vestia Den Haag Zuid-West Ceres projecten, Den Haag ir. Bart Duvekot Architecten bna, Amsterdam Dorsserblesgraaf, Den Haag en Mobius Consult, Delft Strackee BV, Amsterdam Hemubo Bouwgroep BV, Almere De Combi Rotterdam BV, Rotterdam
11 FotoOud
12 FotoOud
13 FotoOud
14 FotoOud
15 FotoNieuw
16 FotoNieuw
17 FotoNieuw
18 FotoNieuw
19 FotoNieuw
20 FotoNieuw
