Woonstrategie Drechtsteden

Drechtsteden

Woonstrategie Drechtsteden De regionale woonvisie in het licht van 2014

Programma: Wonen en Stedelijke Vernieuwing Auteurs: M. Val, J.J. Visser en K. van Gils, beleidsadviseurs Drechtsteden november 2013

Pagina 1 van 15

Inhoud Woonstrategie Drechtsteden.................................................................................................................. 3 Aanleiding ....................................................................................................................................... 3 Uitgangspunten............................................................................................................................... 3 Resultaat en leeswijzer ................................................................................................................... 3 Deel 1

Analyse ................................................................................................................................ 4

Woningmarkt................................................................................................................................... 4 Woonvisie ....................................................................................................................................... 5 Partners .......................................................................................................................................... 7 Nieuwe ontwikkelingen ................................................................................................................... 9 Samenvattend: de opgave.............................................................................................................. 9 Deel 2

Woonstrategie .................................................................................................................... 11

Aanscherpen doelstellingen woonvisie......................................................................................... 11 Monitoren ...................................................................................................................................... 12 Samenwerken en afspraken maken ............................................................................................. 13

Pagina 2 van 15

Woonstrategie Drechtsteden Aanleiding Op dit moment worden we ook in de Drechtsteden geconfronteerd met geringe beweging op de woningmarkt als gevolg van de economische situatie, het lage consumentenvertrouwen en de overheidsmaatregelen. Hoewel de kern van de woonvisie voor de periode 2010-2020 (kwaliteitsverbetering) overeind blijft, geven de veranderende omstandigheden aanleiding de weg er naar toe opnieuw te beschrijven. Dat betekent dat de visie geen aanpassing behoeft, maar dat er een woonstrategie opgesteld moet worden hoe we de afgesproken doelen denken te bereiken, rekening houdend met de beperkte mogelijkheden die ook andere partijen hebben. Daarmee willen we ons richten op wat we wel voor elkaar kunnen krijgen.

Uitgangspunten   

  

Woonvisie blijft op hoofdlijnen het uitgangspunt. De strategie gaat over wat we, samen met de andere partners, wel kunnen bereiken en hoe we dit bereiken. De strategie is daarmee onder andere de basis voor volgend jaar om de PALT afspraken te herijken. In de strategie houden we rekening met de komende verandering als gevolg van de Herzieningswet (inclusief de Novelle van Minister Blok), met de voorstellen van de (VNG) Commissie Dekker en de ontwikkelingen als gevolg hiervan in provinciaal beleid (oa verstedelijkingsafspraken). Belangrijke bron van informatie zijn de conclusies van het ABF rapport en de aanbevelingen zoals die hieruit overgenomen kunnen worden. De aanbevelingen van het “Actieteam ontslakken van gebiedsontwikkeling’’ (actieagenda bouw) in ‘Wenken voor sneller, goedkoper en flexibeler acteren’ hebben gediend ter inspiratie. Ingespeeld wordt op de provinciale woonvisie, met betere toespitsing van het nieuwbouwaanbod op de actuele marktsituatie, ook naar differentiatie in kwaliteit, rekening houdend met het daarin genoemde ‘Afwegingskader Woningbouw’.

Resultaat en leeswijzer Voor een gerichte aanpak is analyse noodzakelijk. Deze treft u aan in deel 1. Indien uw kennis van de actuele situatie op de woningmarkt en het beleid voldoende is, verwijzen wij u direct naar deel 2. Hierin voorstellen voor de aanpak van de realisatie van de regionale doelstellingen uit de woonvisie in het licht van 2014.

Pagina 3 van 15

Deel 1

Analyse

Woningmarkt   





 

 







Wanneer we het hebben over de woningmarkt dan dienen we nog meer dan voorheen onderscheid te maken in de markt voor nieuwbouw en bestaande woningen en de markt voor huur en koop. De stimulerende invloed van woonbeleid op de woningmarkt is beperkt. Versnellen van nieuwbouw of verkoop kunnen we als gemeente niet of nauwelijks, het tempo wordt door de markt zelf bepaald. Het probleem in de woningmarkt op dit moment is niet een aanbodtekort van woningen en/of projecten, maar een vraagtekort (van kopers). De verhuiswens is er wel, maar kan niet worden geëffectueerd, als gevolg van strengere hypotheekeisen en lagere leencapaciteit voor wat betreft de koopmarkt en inkomenseisen op de huurwoningmarkt. Het is de vraag of dit tijdelijk is. Steeds meer mensen krijgen tijdelijke contracten, waardoor het lastiger wordt om een hypotheek te krijgen. De verwachting is dat de behoefte aan huur hierdoor zal toenemen, maar ook hier gelden inkomenseisen die de in- en doorstroom belemmeren. Het effect wordt versterkt doordat het aandeel eenpersoonshuishoudens toeneemt. Zij zijn veelal aangewezen op goedkopere koop of (vrije sector) huur. Het aanbod vrije sector huur is onvoldoende groot om in deze vraag te voorzien en de kwaliteit van de goedkope koop laat vaak te wensen over. In een markt waarin er meer dan voldoende aanbod is, geeft kwaliteit de doorslag bij het maken van de uiteindelijke keuze. Het gaat om de juiste woning, op de juiste plek voor een aantrekkelijke prijs. Door het grote aanbod en de beperkte vraag staan de prijzen onder druk. Sinds 2008 zijn de verkoopprijzen met ca 20% gedaald. De regionaal gehanteerde prijsgrenzen worden nog wel jaarlijks geïndexeerd en stijgen. Hierdoor neemt de sociale voorraad op papier steeds verder toe. Het aantal starters dat een woning gekocht heeft is weinig gedaald. Het zijn vooral de doorstromers die het laten afweten op de koopmarkt. In een aantal gemeenten worden startersleningen verstrekt. De regelingen verschillen per gemeente, maar wel altijd binnen de kaders van het SVn. Ook de redenen om ze te verstreken verschillen. Uit oogpunt van het grote aantal goedkope woningen in de woningvoorraad van de Drechtsteden zouden leningen eerder voor bestaande woningbouw ingezet kunnen worden. Uit oogpunt van spreiding kan de starterslening ook een rol spelen voor nieuwbouw op de grote bouwlocaties. Daarmee wordt ook de voltooiing van deze locaties gestimuleerd. Voor een deel van hen is het ‘onder water staan’ van hun woning (hypotheek is hoger dan huidige waarde) een knelpunt, waardoor verhuizen nauwelijks mogelijk is. Intussen heeft het rijk het beter mogelijk gemaakt om restschulden mee te financieren in de hypotheek van de volgende woning. Daarnaast is te overwegen daar waar eigen middelen worden ingezet deze vooral te richten op doorstromers en vooral op het scheppen van mogelijkheden voor mensen met een ‘’onder-water-hypotheek’’ om toch te verhuizen. Uiteindelijk komen daarmee ook weer woningen voor starters vrij. Er zijn signalen dat starters op de koopmarkt, ook eenpersoonshuishoudens, steeds vaker kiezen voor een woning waar ze lang kunnen blijven wonen – ook indien er in de toekomst sprake zou zijn van gezinsuitbreiding. De instapwoning wordt overgeslagen. Dit is naar verwachting onder andere van invloed op de aantrekkelijkheid van en

Pagina 4 van 15





behoefte aan koopappartementen. Dit wordt bevestigd uit de woningmarktverkenning van ABF, waarin onderzoeksbureau ABF stelt dat de vraag naar nieuwbouwappartementen is verschoven van koop naar (vrijwel uitsluitend) huur. Voor wat betreft senioren is bekend dat zij honkvast zijn. De bereidheid tot verhuizen is laag en beperkt zich voor zover aanwezig vaak tot de eigen buurt/wijk. Nu de vergrijzing toeneemt leidt dit tot een extra dempend effect op de doorstroming binnen de woningmarkt. De (vaak eigen) woning wordt niet verlaten (verkocht), maar indien mogelijk aangepast aan de veranderde woonwensen. Van ouderen wordt ook verwacht dat zij steeds langer zelfstandig wonen en zorg aan huis krijgen in plaats van in een zorginstelling. Na 2030 zal de uitstroom uit de woningen die nu bewoond worden door senioren naar verwachting weer sterk toenemen (verwachting uitstroom dan, is gelijk aan huidige nieuwbouwproductie). Reden is dat vanaf 2030 het aantal 80-plussers snel toe neemt waardoor ook de vraag naar intramurale zorg naar verwachting weer zal stijgen. Qua aantrekkelijkheid scoren de Drechtsteden nog steeds matig. Het imago is nog steeds dat van een werkregio, met veel grote industrie en veel hinder veroorzakende infrastructuur. Intussen weten wel steeds meer bezoekers van buiten de regio de Drechtsteden te vinden. Vooral in Dordrecht is met de vele evenementen, de aanpak van de binnenstad en de toegenomen horecavoorzieningen het bezoekersaantal gegroeid.

Woonvisie 

  





1

In de woonvisie staat als ambitie centraal dat we streven naar een regio met meer kwaliteit. Een aantrekkelijk vestigingsklimaat, zeggenschap en keuzevrijheid en een duurzame regio dragen daaraan bij. Juist in tijden van grote concurrentie zal een goede prijs/kwaliteitverhouding de doorslag geven. De centrale ambitie blijft daarmee overeind. De centrale ambitie is in de woonvisie uitgewerkt in twee doelstellingen. Een gericht op de woonkwaliteit, een op de kwaliteit van de woonomgeving. De bij woonkwaliteit behorende afspraken zijn gericht op realisering van (ontbrekende) kwaliteiten. Uitgesproken is dat sturing op kwaliteit belangrijker is dan sturen op aantal. Ook dit uitgangspunt blijft ongewijzigd. De Taskforce Drechtsteden is in de Woonvisie verantwoordelijk gesteld voor het monitoren van de te realiseren kwaliteit. Het accent in de rapportages van de Taskforce is echter meer blijven liggen bij de kwantitatieve informatie. Inmiddels is de Taskforce Drechtsteden opgeheven en de monitoring van kwaliteit niet elders belegd. Over type woningen, aandeel PO en woonmilieu wordt wel gerapporteerd in de jaarlijkse rapportage Wonen in Drechtsteden. Daarnaast zijn er de rapportages over de toepassing van het instrument GPR ingevoerd om daarmee de kwaliteit van de nieuwbouw in beeld te brengen. In deze woonstrategie worden aanvullende voorstellen voor de sturing op de te realiseren woningkwaliteit opgenomen. Kwaliteit is extra belangrijk in de in de woonvisie aangewezen sleutelprojecten1. We constateren dat deze projecten niet langer allemaal actueel zijn en dat de gewijzigde marktsituatie ook bij deze projecten soms tot andere uitgangspunten heeft geleid. De vraag is of het benoemen van sleutelprojecten in de huidige markt die gekenmerkt wordt door een veel lager tempo van ontwikkelen noodzakelijk is. Per gemeente is het beoogde woningbouwprogramma in aantal, type en woonmilieu gespecificeerd. In de Woonvisie is afgesproken in het Platform Drechtsteden Bouwt de resultaten en effecten van het programma en de noodzaak tot bijstelling daarvan te bespreken tussen marktpartijen, corporaties en gemeenten. In de praktijk vindt afstemming over het woningbouwprogramma op (sub)regionaal niveau plaats tussen gemeenten. Bijstelling van woningbouwprogramma’s vind op lokaal niveau plaats. In de

Binnenstad Dordrecht (leefmilieu centrum), Maasterras en Stadswerven (levendig stedelijk), Noordoevers Zuid (rustig stedelijk), Dordrecht-West (stadswijk), Zuidrand Dordrecht en Noordoevers Noord (rustig groen). Pagina 5 van 15





 







afspraken over woningbouwprogrammaring is, in overeenstemming hiermee, afgesproken regionaal te monitoren en te signaleren en lokaal te sturen. Dit vormt ook het uitgangspunt in deze Woonstrategie. In Zuidvleugelverband is afgesproken dat 60 à 80% van de woningbouw gerealiseerd wordt nabij de Stedenbaanstations en haltes. De regio Drechtsteden deelt de intentie om te zorgen voor een goede bereikbaarheid en de bestaande infrastructuur daarvoor zo goed mogelijk te benutten. In de regio Drechtsteden wordt dit percentage echter niet gehaald, doordat rond de bestaande haltes al veel bebouwing aanwezig is, maar ook doordat verdichting rond de stations op de lijn Rotterdam-Breda onmogelijk is als gevolg van de problematiek van de externe veiligheid. Afgesproken is bouwplannen te toetsen aan de Kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden (nu GPR). Dit omdat we in willen zetten op hogere kwaliteit van de woningen, om ze daarmee beter aan te laten sluiten op de woningbehoefte van de nabije toekomst: meer ouderen en grotere klimaatsproblematiek. Voor GPR is gekozen als aanvulling op het Bouwbesluit dat onvoldoende zekerheid biedt voor het realiseren van onze doelstellingen ten aanzien van toegankelijkheid en duurzaamheid,. De toetsing aan GPR wordt jaarlijks gemonitord ter informatie (getoetste projecten en scores worden in beeld gebracht). Nader moet worden beoordeeld of kwaliteit van nieuwbouw met de huidige werkwijze wordt gewaarborgd en of we op deze wijze door willen met kwaliteitseisen. Ook de rol van de gemeente hierin zou opnieuw aan de orde kunnen komen. De realisatie van meer kwaliteit van de woonomgeving wordt in de woonvisie uitgewerkt in doelstellingen ten aanzien van herstructurering en transformatie van bestaande wijken en het beperkt toevoegen van nieuwbouw in specifieke woonmilieus. De ontwikkelingen op rijksniveau (invoer van diverse heffingen en regelgeving met betrekking tot scheiding DAEB/niet DAEB) zijn van invloed op de herstructureringsplannen van corporaties en op de mogelijkheden hierdoor bestaande wijken te transformeren. Afspraken over het realiseren van de herstructureringsopgave dienen in het kader van deze woonstrategie te worden gemaakt. Als gevolg van het rijksbeleid stijgt de verkoopopgave van corporaties. Dit heeft effecten op de samenstelling van het woningbezit in wijken en buurten (spreiding en differentiatie binnen wijken en buurten), maar ook op de verkopen door particulieren op de bestaande woningmarkt. Corporaties mogen het bezit verkopen met (aantrekkelijke) kortingen. Ook over het verkoopbeleid van corporaties zullen afspraken gemaakt worden in het kader van deze woonstrategie. Tot slot is er in de woonvisie specifiek aandacht voor particulier opdrachtgeverschap. Er zijn afspraken gemaakt over het aanwijzen van locaties voor PO en CPO, maar nog niet over hoe de projecten ook gerealiseerd kunnen worden. Feit is dat de Drechtsteden waar het gaat om PO en CPO nog aan het begin staan. In andere regio’s zijn en worden al veel meer projecten in PO ontwikkeld. Uit die ervaring elders blijkt dat vooral individueel PO een goed instrument is om meer diversiteit en kwaliteit in het woningaanbod te realiseren. PO en CPO kunnen daarom ook in de Drechtsteden met een verder uitgewerkte aanpak meer kans krijgen. In de woonvisie wordt geconstateerd dat het creëren van een aantrekkelijke woonklimaat meer vraagt dan realisatie van een aantrekkelijke woning. Het gaat dan ook om ingrepen in de openbare ruimte, het zorgen voor goede bereikbaarheid en zorgen voor goede voorzieningen op verschillende terreinen, zoals cultuur, sport, horeca en detailhandel. In vergelijking met andere regio’s wordt hier nog veel in voorzieningen geïnvesteerd. Na sportboulevard en energiehuis zijn in Dordrecht schouwburg Kunstmin en het hofcomplex nog in uitvoering. Ook de kleinere gemeenten willen hun aantrekkelijke culturele voorzieningen (De Willem, Landvest en Cascade) en/of sportvoorzieningen (Sportcentrum Papendrecht, zwembad Sliedrecht) die een bovenlokale functie vervullen behouden. Het belang er van is groot, het realiseren er van valt echter buiten de reikwijdte van de woonvisie en de nu voorliggende strategie.

Pagina 6 van 15



Tegelijk blijft nodig de aantrekkelijkheid van stad en regio ook naar buiten onder de aandacht te krijgen. Woon- en gebiedspromotie in verschillende vormen zijn daartoe onontbeerlijk, toegespitst op de huidige marktsituatie en financiële mogelijkheden.

Partners Ten aanzien van wonen is samenwerking met diverse partners belangrijk. Met corporaties en ontwikkelaars wordt al veelvuldig afgestemd en worden afspraken gemaakt. Met andere partners is dat nog veel minder het geval. Tot slot van deze analyse daarom een korte beschrijving van de partners en waar zij ons kunnen ondersteunen in onze regionale ambities. We beginnen met onze belangrijkste partner waar tot nu toe vooral over, in plaats van met gesproken werd: Bewoners  Zijn klant van nieuw of bestaand product.  Zoeken vaak gericht in specifieke gemeente, wijk of buurt.  In de huidige markt is meer aandacht nodig voor de specifieke wensen van bewoners.  Zijn directe partner van gemeenten bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap.  Voor beweging op en kwaliteitverbetering in de woningmarkt moeten bewoners verleid worden tot investering in de eigen of nieuwe woning  Zijn op dit moment geen directe gesprekspartner inzake wonen (belangen worden vertegenwoordigd door makelaars en corporaties), wel inzake de lokale fysieke woonomgeving bij herinrichtingplannen. Corporaties  Hebben een sterk lokale binding en goed inzicht in de lokale huurwoningmarkt.  Hebben een lange termijnvisie op de eigen vastgoedportefeuille  Zijn al jaren een belangrijke partner. Gezamenlijke afspraken zijn vastgelegd in PALT.  De investeringsmogelijkheden van corporaties staan ernstig onder druk, o.a. door diverse heffingen en rijksregelgeving.  Worden meer en meer genoodzaakt een deel van de bestaande woningvoorraad te verkopen en zich te beperken tot verhuur en onderhoud van sociale woningen.  De bijdrage die zij kunnen leveren aan de leefbaarheid van wijken en buurten zal daardoor kleiner worden.  Zijn bereid tot het maken van prestatieafspraken en erkennen daarbij een gezamenlijk belang. De huidige situatie geeft aanleiding tot grondige herziening van de huidige afspraken. Ontwikkelaars  In onze regio hebben we te maken met grote landelijk werkende ontwikkelaars en lokale ontwikkelaars.  Landelijke ontwikkelaars maken keuzen tussen projecten en tussen regio’s, onze invloed daarop is beperkt. Landelijke ontwikkelaars hebben een beperkte lokale/regionale binding.  Ontwikkelaars blijven een belangrijke partner voor het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties, zowel op grote als kleine schaal.  Samenwerking met een afvaardiging van ontwikkelaars vindt op dit moment plaats in Platform Drechtsteden Bouwt. Makelaars  Zijn de verkoper van de nieuwe en bestaande woningvoorraad.  Hebben veelal een lokale binding en inzicht in de lokale koopwoningmarkt en de wensen van de consument. Pagina 7 van 15



Met makelaars vindt op dit moment nog geen regelmatig en gestructureerd overleg plaats. Willen we daadwerkelijk meer aandacht besteden aan de bestaande voorraad dan zijn zij een belangrijke partner.

Beleggers  In de huidige woonvisie besteden we nog maar zeer beperkt aandacht aan deze partner op de woningmarkt.  Beleggers kunnen voorzien in woningaanbod in de marktsector voor de middengroepen..  Beleggers hebben belang bij een goede opbouw van de eigen vastgoedportefeuille en zijn derhalve kritisch over waar zij investeren.  Beleggers hebben belang bij een aantrekkelijk rendement. Door het in verhouding lage huurprijsniveau in deze regio zullen de mogelijkheden tot rendement in de nieuwbouw lager liggen dan elders.  Naast grote landelijke beleggers (pensioenfondsen) zijn ook kleinere lokale en regionale beleggers te interesseren in investeringen op de woningmarkt.  Als gevolg van verkoopopgave corporaties moet rekening gehouden worden met verkopen aan beleggers. Financiers  Banken en andere hypotheekverstrekkers maken het voor mensen niet alleen mogelijk, maar steeds vaker ook juist onmogelijk om een woning te kopen of in de huidige woning te investeren.  Hoewel zij gebonden zijn aan strenge rijksregels op dit punt kan verwogen worden nader met hen in overleg te treden over de wijze waarop de doorstroming op de woningmarkt weer op gang kan worden gebracht. Hierbij zijn in ieder geval de financieringsmogelijkheden van relatief nieuwe de producten als woningen gerealiseerd in PO of CPO en kluswoningen van belang.  Ook de gemeente zelf is steeds vaker financier. Diverse regiogemeenten kennen een starterlening. De regelingen verschillen per gemeente, maar voldoen wel altijd aan de door SVn gestelde kaders.  Financiers kunnen tevens intermediair zijn naar beleggers. Zorginstellingen  Er is een ontwikkeling gaande van intramurale zorg naar extramurale zorg, zorg in eigen huis.  AWBZ-zorgaanbieders worden als gevolg van extramuralisering geconfronteerd met omzetderving door leegstand (er geen instroom van cliënten met lichtere zorgvragen). Voor zorgaanbieders leidt dit tot grofweg drie keuzes: overgaan op cliënten met een indicatie voor de hogere zorgzwaartepakketten (mits het zorgkantoor daarvoor de ruimte biedt), dan wel de vrijkomende appartementen gaan verhuren aan cliënten met een indicatie voor extramurale zorg, of het vastgoed versneld afschrijven.  De effecten op het zorgvastgoed brengen financiële risico’s met zich mee voor woningcorporaties. Landelijk bezitten corporaties ruim de helft van de verzorgingshuiseenheden. Het bezit van verzorgingshuiseenheden door corporaties in de Drechtsteden wordt bij uitvoering van het plan van aanpak “Extramuraliseren in de Drechtsteden” in beeld gebracht. Zorginstellingen zullen bij dreigende leegstand eerder opteren om vastgoed dat in eigen bezit is te blijven vullen en de leegstand te concentreren in gehuurd vastgoed. Bij het aflopen van huurcontracten zal de corporatie dan een andere bestemming moeten vinden voor het pand. Provincie  De provincie vereist in haar woonvisie dat de regio’s hun programma aanpassen aan de nieuwe marktomstandigheden. Verder worden de regio’s geacht daarbij het programma goed te differentiëren naar de vraag naar woonmilieus, de aansluiting te zoeken bij Pagina 8 van 15





Stedenbaanstations en bij het benoemen van locaties aandacht te hebben voor het Afwegingskader Woningbouw (met prioriteit voor binnenstedelijk bouwen). Indien gemeenten geen woonvisie maken dan kan de provincie deze taak overnemen. De provincie eist, dat de gemeenten gezamenlijk een regionale woonvisie hebben. De Drechtsteden zijn tot op heden de enige regio die een actuele woonvisie hebben. Onze woonvisie, samen met de actualisatie in de nota’s WID wordt als zodanig erkend. De provincie organiseert zonodig de bovenregionale afstemming tussen programma’s.

Gemeenten  Binnen de regio zijn we elkaars partner en concurrent wanneer het gaat om wonen.  Er zijn eigen lokale verantwoordelijkheden en belangen wanneer het gaat om vaststelling van woningbouwprogramma’s, maar op regionaal niveau is afstemming daarover van groot belang.

Nieuwe ontwikkelingen 

 



Een in de herzieningswet opgenomen, verplichte woonvisie van gemeenten vormt het richtsnoer voor activiteiten van de corporaties. Op deze manier kunnen gemeenten inhoudelijker sturen. De Woonvisie zou in ieder geval voldoende moeten zeggen over: o Gewenste ontwikkelingen van de gemeentelijke woningvoorraad koop en huur o Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad voor lagere inkomensgroepen o Kwaliteit, duurzaamheid en de leefbaarheid van de woningvoorraad (incl. goedkoop particulier bezit) en woonomgeving. o Woningtoewijzing en huisvesting van bijzondere doelgroepen. De provincie vereist een regionale woonvisie. Met de huidige woonvisie en de jaarlijkse actualisatie daarvan in Wonen in de Drechtsteden wordt hierin voorzien. Er staan de nodige veranderingen op stapel in het rijksbeleid met betrekking in de financiering van de zorg met grote gevolgen voor de combinatie van wonen en zorg. Dit zelfde geldt voor de financieringsmogelijkheden van banken en andere hypotheekverstrekkers. De door ABF uitgevoerde woningmarktverkenning is een hulpmiddel voor het bepalen van de doelstellingen ten aanzien van de (ontwikkeling van de) sociale voorraad in relatie tot de doelgroep, deze vormen de basis voor afspraken PALT.

Samenvattend: de opgave    



Er zijn diverse ontwikkelingen. De situatie is voortdurend anders, zowel de markt als rijksbeleid (wonen, zorg, belasting enz.) De slechte situatie op de woningmarkt zal nog voortduren en bovendien nog vaker veranderen. Dit vraagt inspelen op voortdurende veranderingen, flexibel zijn. Ook bij economisch herstel is er sprake van een blijvende verandering op de woningmarkt en wel door de demografische ontwikkelingen (vergrijzing). De stimulerende invloed van het woonbeleid op de woningmarkt is beperkt. Wel kan een strategie bijdragen aan het beter richten van projecten op de huidige vraag. Daarnaast kan deze strategie er aan bijdragen om met optimale fasering en dosering de projecten op de markt beter af te zetten. Samenwerking met partners is cruciaal. Ondanks het vraagtekort komen er nog regelmatig aanvragen voor nieuwe projecten. Het is belangrijk te voorkomen dat er nieuwe locaties bij komen met meer van hetzelfde, terwijl bestaande ontwikkelingen nog niet van de grond komen. Er moeten keuzes gemaakt worden. Dit vereist inzicht en overzicht voor wat betreft het bouwprogramma en dus monitoring.

Pagina 9 van 15







Voor een goed functionerende woningmarkt is de hele woningvoorraad van belang. Er moet meer aandacht komen voor de bestaande voorraad. Particulieren helpen om hun woning te verbeteren, voorkomen van nieuwe herstructureringswijken door nu afspraken te maken met corporaties over de verkoopopgave en investeringen in jaren 70/80 wijken, de mogelijkheden voor kluswoningen nader bekijken –zowel in de particuliere woningvoorraad als de corporatievoorraad, aanpassen bestaande woningvoorraad aan grotere zorgbehoefte (langer zelfstandig wonen). Het zal de komende jaren minder gaan om grote projecten, maar meer om kleine initiatieven, ‘acupunctuur’. Kwantitatief is er geen probleem op de woningmarkt, kwalitatief nog wel. Met kleine, gerichte ingrepen kan de kwaliteit en diversiteit van de woningvoorraad worden verbeterd. Er is blijvend aandacht nodig om de aantrekkelijkheid als woonregio onder de aandacht te brengen, zowel naar buiten als naar de eigen bewoners.

Pagina 10 van 15

Deel 2

Woonstrategie

Aanscherpen doelstellingen woonvisie 



  









2

De opgave is om, binnen de mogelijkheden van economische omstandigheden en rijksbeleid, de woningmarkt ook in onze regio weer in beweging te krijgen en voor verschillende groepen zicht te bieden op goede en passende woonkansen. Samen met de andere partners gaan we op zoek naar lokale en regionale initiatieven die hier aan bijdragen. De focus van het woonbeleid moet nog meer dan in het verleden op de bestaande voorraad liggen: juist daar is (kwaliteits)winst te behalen door aandacht voor verduurzaming en energiebesparing. Belangrijke partners in de bestaande voorraad zijn niet alleen de corporaties, maar ook beleggers (particuliere verhuurders), financiers en particulieren die willen investeren. Om te bepalen wat er moet gebeuren ten behoeve van kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad is meer kennis nodig van de voorraad particuliere huurwoningen (zie monitoren). Als overheid willen we particulieren stimuleren tot het aanbrengen van verbeteringen uit oogpunt van duurzaamheid en energiebesparing, ook al is er geen ruimte voor een financiële stimulering. Voor wat betreft de sociale huurwoningen moet de voorraad voldoende blijven om de lagere inkomens waaronder ook starters te huisvesten en aansluiten bij de samenstelling en specifieke behoeften van de huishoudens. Uitgangspunt voor ons is daarbij dat de voorraad in voldoende mate verspreid is over de wijken in de regio. Met corporaties zullen we daarom in de uitvoering van deze woonstrategie bij de herijking van PALT afspraken maken over verkoop van huurwoningen en woonruimteverdeling (zie samenwerken en afspraken maken). In de woonvisie hadden we al aandacht voor de huisvesting van studenten. Deze doelgroep verdient ook de komende jaren aandacht. De aanwezigheid van studenten kan het wonen in de regio aantrekkelijker maken, daarnaast zijn studenten van belang voor de binding van hogere inkomens op termijn. De inspanningen van met name de gemeente Dordrecht op dit punt dienen daarom zeker te worden voortgezet. De middeninkomens kregen in de woonvisie nog beperkt aandacht, inmiddels is door Europese en rijksregelgeving specifieke aandacht voor deze doelgroep noodzakelijk. De regelgeving over toewijzing van de sociale sector beperkt het aanbod voor de middeninkomens aanzienlijk. Met verschuiving van een deel van de huurwoningen naar boven de grens van de sociale huur, verkoop van een deel van de corporatiewoningen en een aanvulling met nieuwbouw zullen we samen met de corporaties en ontwikkelaars in voldoende huisvesting voorzien. Voor wat betreft de nieuwbouw kiezen we ervoor geen (nieuwe) sleutelprojecten te benoemen. Op basis van de Ruimtelijke strategie Drechtsteden kunnen wel op bijzondere locaties en bij projecten met regionaal belang vanuit het project afspraken gemaakt worden over een te realiseren topkwaliteit. Daarvoor kunnen dan middelen en bestuurlijke uitvoeringskracht ter beschikking worden gesteld.2 Zowel in de bestaande voorraad als in nieuwbouw liggen er kansen voor het behouden en aantrekken van hogere inkomens. We willen deze kansen beter herkennen en benutten. Met makelaars zullen we het huidige nieuwbouwprogramma hierop doorlichten (aandacht voor prijssegmenten, woningtypen en varianten van PO en CPO) en kansen

Ruimtelijke strategie Drechtsteden (concept): regio als kwaliteitsbewaker Pagina 11 van 15





in de bestaande voorraad (kluswoningen, herstructurering (industrieel) erfgoed) in beeld brengen (zie samenwerken en afspraken maken). Zowel in de bestaande voorraad als bij nieuwbouw zullen we onze doelstellingen op het gebied van wonen in relatie tot zorg nader bepalen zodra de effecten van het rijksbeleid inzake extramuralisering duidelijker worden. De aanzet tot noodzakelijke aanscherping van onze doelstellingen wordt geleverd door uitvoering van plan van aanpak “Extramuraliseren in de Drechtsteden” (zie analyse). Onze doelstellingen uit de woonvisie bereiken we niet alleen door fysieke ingrepen als renovatie en nieuwbouw. Willen we als regio aantrekkelijk zijn voor de midden en hogere inkomens dan is ons imago eveneens van belang. Woonpromotie zal gericht worden ingezet om dit imago te verbeteren (zie samenwerken en afspraken maken).

De doelstellingen uit de Woonvisie blijven ongewijzigd, maar in onze strategie hebben we extra aandacht voor de hierboven genoemde punten.

Monitoren 









Monitoren deden we al en blijven we doen. Het geeft inzicht in wat er gebeurd en waar het aan schort. Zonder inzicht geen zinnige acties en geen zinnig overleg. Juist het meerjarig inzicht in de ontwikkelingen in onze woningvoorraad is van groot belang. Dit willen we behouden. Wel houden we steeds kritisch de bestaande monitoring tegen het licht. Leggen we nog steeds de juiste accenten, zijn detailniveau en frequentie goed en werkbaar of is aanpassing noodzakelijk. Naast gebruik te maken van eigen kennis (OCD), geven we het OCD opdracht meer gebruik te maken van kennis bij partners. Naast corporaties en ontwikkelaars willen we ook makelaars, beleggers en financiers benutten om kennis van de markt te delen en op basis daarvan strategie te bepalen. Waar liggen kansen en waar is een opgave te verwachten. In het bijzonder geldt dit ten aanzien van de middeninkomens. Hun kansen op de woningmarkt moeten breder in beeld worden gebracht. Omdat we meer willen kunnen inzetten op kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad voeren we (in eerste instantie eenmalig) een onderzoek uit naar de voorraad particuliere huurwoningen. Wie zijn de eigenaren, wat is de voorraad en prijs en wat is het beleid van de verhuurders (woningtoewijzing, onderhoud en toekomstvisie) Voor wat betreft nieuwbouw en herstructurering onderzoeken we in hoeverre onze eigen regionale en gemeentelijke regels, ambities en werkwijzen het tempo, verlaging van de kosten en flexibiliteit bij gebiedsontwikkeling beperken. Een evaluatie met projectleiders van gerealiseerde en gestrande projecten gaan we daartoe organiseren. Zo nodig stellen we het hanteren van de regels bij, saneren we ze of vullen ze aan. Hiervoor is interne afstemming nodig tussen de verschillende regiodomeinen. Een van de afspraken die we hebben gemaakt is om bij nieuwbouw de woon-, gebruiks,en milieukwaliteit te toetsen met behulp van het GPR-instrument. Twee jaar na invoering van dit systeem gaan we de werking daarvan te evalueren. Draagt GPR in de huidige werkwijze voldoende bij aan kwaliteit van de nieuwbouw specifiek op de thema’s toegankelijkheid en duurzaamheid? Zou deze kwaliteit anders niet zijn gerealiseerd? Wat is onze rol en hoe pakken we deze op? Op basis van de evaluatie besluiten we wel of niet door te gaan met GPR.

Monitoring van de ontwikkelingen binnen het wonen blijft noodzakelijk, om van daaruit voorstellen te doen voor aanpassing van het beleid en activiteiten voor de samenwerking met andere partijen. Jaarlijks wordt, bij het opstellen van het programma en bij het verlenen van opdracht aan OCD kritisch beoordeeld of aanpassing op onderdelen noodzakelijk is. De monitoring als zodanig staat daarbij niet ter discussie. Pagina 12 van 15

Voor verdere uitwerking van deze strategie is een eenmalig onderzoek noodzakelijk naar de voorraad particuliere huurwoningen. Voorgesteld wordt hiervoor in het werkprogramma eenmalig middelen ter beschikking te stellen op basis van een offerte van het OCD. Een evaluatie van de effecten van onze eigen regionale en gemeentelijke regels op gebiedontwikkeling organiseren we in eerste instantie intern. De resultaten bespreken we met de andere partners. Door de evaluatie te houden voorafgaand aan de jaarlijkse ronde van de bestuurlijk portefeuillehouder langs de gemeenten, kunnen de conclusies daar besproken worden. Dit kan leiden tot nieuwe afspraken op lokaal of regionaal niveau. Jaarlijks wordt gerapporteerd over de toepassing van GPR. In 2014 evalueren we de inzet van dit instrument en bezien hoe we het beste het behalen van kwaliteit ten aanzien van duurzaamheid en toegankelijkheid kunnen waarborgen.

Samenwerken en afspraken maken 







De rol van ons als overheid in het wonen is vooral uitnodigen, faciliteren en regisseren Met uitnodigen wordt niet bedoeld: wachten op initiatieven van anderen. Het betekent actief inzetten op het betrekken van andere partijen, zorgen voor heldere kaders en een ‘rode loper’ voor initiatieven uit de Drechtsteden die binnen die kaders vallen (of dat met een aantal aanpassingen kunnen). Binnen de kaders als overheid minder sturend optreden, maar meer over laten aan de markt, vanuit een faciliterende en stimulerende rol. De voorgestelde evaluatie met projectleiders zal meer richting geven aan de invulling van deze rol. We gaan in gesprek: met huidige partijen, corporaties, ontwikkelaars en makelaars. met nieuwe partijen als financiers, particuliere verhuurders, maar zeker ook de (toekomstige) bewoners zelf om te bepalen wat onze bijzondere aandacht vraagt en hoe we kunnen samenwerken. Onderwerpen zijn: de ontwikkeling van de vraag, het daarbij passende aanbod, kansrijke initiatieven, de samenhang met andere beleidsterreinen en de vormgeving van de faciliterende en stimulerende rol van de overheid. Onder andere gaan we in gesprek met makelaars om meer inzicht te krijgen in de woonwensen van de hogere inkomens en hoe we daar op de reeds geplande nieuwbouwlocaties met PO en aansprekende concepten en met projecten in de bestaande voorraad nog meer op aan kunnen sluiten. We gaan op zoek naar wegen om nog meer samenhang in onze activiteiten op de verschillende beleidsterreinen aan te brengen. Dit is onderdeel van het overleg met de andere partners, maar ook van de interne afstemming tussen de beleidsterreinen binnen de lokale overheid in de regio. Afspraken op het terrein van ruimtelijke ordening zijn immers ook voor het wonen en de woonomgeving van belang. De mogelijkheden van uitnodigingsplanologie om te komen tot gebiedsontwikkeling zijn van belang voor alle disciplines (onderdeel evaluatie met projectleiders). De acties van de afgelopen jaren gericht op energiebesparing en duurzame energieopwekking (zonnepanelen) in bestaande bouw dragen bij aan kwaliteitverbetering van de bestaande voorraad. Zaak is om zorg te dragen voor een goede afstemming met de activiteiten op het terrein van wonen met die op de andere terreinen. Voor de beoogde kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad zijn prestatieafspraken daarover met corporaties van groot belang. Van prestatieafspraken met corporaties wordt ook vanuit het rijksbeleid veel verwacht. Dit vereist voor de Drechtsteden een andere wijze van het maken van PALT-afspraken. Afspraken over minimale voorraad, woonruimte verdeling, spreiding van doelgroepen, herstructureringopgave (inclusief openbare ruimte) en verkoopbeleid (locatie, maar ook concurrentie door verkoop met verkoop particuliere voorraad) worden weer belangrijker.

Pagina 13 van 15









Ook afspraken over prijsgrenzen moeten gezien de dalende prijzen op de woningmarkt opnieuw tegen het licht gehouden worden. Voorgaande vormt uitgangspunt bij de vernieuwing van de PALT-afspraken in 2014. Daarbij is de dialoog met elkaar om de belangen goed te kunnen wegen en keuzes te kunnen maken van groot belang. De afspraken zijn een sluitpunt en gevolg van een totale weging van belangen. Afspraken over verkoop hangen bijvoorbeeld financieel direct samen met mogelijkheden tot investeren in kwaliteit van de bestaande voorraad. Ondanks het vraagtekort komen er nog regelmatig aanvragen voor nieuwe projecten. Het is belangrijk te voorkomen dat er almaar nieuwe locaties bij komen, terwijl bestaande ontwikkelingen (nog) niet van de grond komen. Gemeenten stemmen nu al bouwprogramma’s en nieuwe initiatieven regionaal af, gezamenlijk wordt gekeken naar overaanbod en/of aanbod dat strijdig is met de doelstellingen van de woonvisie. In de woonvisie had de Taskforce Woningbouw Drechtsteden een taak bij het bewaken van gemaakte afspraken, waarbij de aandacht in de praktijk alleen op voortgang van de productie was gericht. Nu de Taskforce is opgeheven wordt voorgesteld de huidige werkwijze, waarbij in een ambtelijke en een bestuurlijke ronde gesproken wordt over de voortgang en het prioriteren van de projecten en over de vraag hoe ze kwalitatief passen in het gezamenlijke regionale beleid, opnieuw vorm te geven. In de ambtelijke voorbereiding zal, naast de kwantitatieve positie, scherper worden gekeken naar de marktpositie van de verschillende projecten (oude en nieuwe initiatieven) en nauwer worden samengewerkt met de partners binnen de regio. Daartoe zal de huidige samenstelling van het platform Drechtsteden Bouwt worden geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Zonodig worden nieuwe allianties aangegaan. Doel is bespreekbaar te maken welke bijdrage afzonderlijke projecten en het woningbouwprogramma als geheel leveren aan de doelstellingen uit de woonvisie. Vergroten van zeggenschap was al een belangrijke doelstelling van de woonvisie. Nu de woningmarkt is verschoven van een aanbodsmarkt naar een vraagmarkt, is dit nog urgenter geworden. In de regio wordt op verschillende plaatsen ruimte geboden aan particulieren (PO en CPO) en kleine private partijen om naar eigen wens, inzicht en mogelijkheden een woning te ontwikkelen. Het kan dan gaan om één woning voor zelfbewoning, of om een beperkt aantal woningen als investeringsmogelijkheid voor een belegger. Kleinschalige ontwikkelingen met meer invloed voor de eindgebruiker kunnen niet alleen de kwaliteit van de woningvoorraad vergroten, maar zijn in de huidige markt tevens eerder haalbaar. Behaalde successen op dit vlak dragen bij om ook op andere locaties ruimte te bieden aan dergelijke initiatieven. Belangrijk is om anderen en elkaar te laten weten wat we doen en waarom. Het gaat enerzijds om het uitwisselen van informatie en anderzijds het voeren van een open gesprek tussen gemeenten, tussen gemeenten en partners en tussen partners onderling. Het kan gaan om algemene informatie over marktontwikkelingen als over informatie per locatie over de mogelijkheden en onmogelijkheden ter plaatse. Het is van groot belang marktpartijen en vooral woonconsumenten te laten weten waar kansen en mogelijkheden liggen in onze regio. Het gaat dan om marketing en promotie richting woonconsumenten, om uit te dragen welke kwaliteiten we als gebied en in woningaanbod in huis hebben. Het imago van onze regio verdient verbetering, woonpromotie draagt daaraan bij. Samen met andere partijen zullen we de ingeslagen weg op het gebied van woonmarketing met bestaande middelen en concepten voortzetten, met als intentie die verder uit te bouwen en ook nieuwe activiteiten op dat gebied te ontwikkelen. Naast het aanbod van woningen verdienen ook zaken als woningverbetering en energiemaatregelen daarbij de aandacht.

Onze woonvisie realiseren we samen met anderen. Maken we onderling en met onze corporaties afspraken, bij andere partners richt onze rol zich vooral op het uitnodigen, faciliteren en regisseren. Dit vraagt betrokkenheid en een actieve rol aan de voorkant waaronder goede communicatie en marketing, maar vooral ook afstand en vrijheid bij de uitvoering door anderen binnen de afgesproken kaders. Pagina 14 van 15

Wij zullen leren van de evaluatie met projectleiders (zie monitoren), deze evaluatie zal richting geven aan de verdere invulling van onze rol. Inhoudelijk zullen we met de makelaars in gesprek gaan om meer inzicht te krijgen in de woonwensen van de hogere inkomens en hoe we daar met de geplande nieuwbouw en projecten in de bestaande voorraad nog meer op aan kunnen sluiten. Om de doelstellingen uit de woonvisie te realiseren is ook inzet en afstemming nodig op andere onderdelen van het fysieke en sociale domein van de regio. Vanuit wonen zullen we daar nog meer dan in het verleden een actieve bijdrage aan leveren. Een belangrijke partner wanneer het gaat om het maken van afspraken blijven de corporaties. Al jaren maken we afspraken voor de lange termijn (PALT). De ontwikkelingen in de woningmarkt vragen om herziening van deze afspraken en dialoog om te komen tot de juiste keuzes. Herziening van PALT is daarmee een belangrijk onderdeel van deze strategie. Daarnaast maken we al jaren onderling afspraken over het regionaal woningbouwprogramma als basis voor de regionale woningbouwafspraken met de provincie. De sturing op woningbouwprojecten is een lokale verantwoordelijkheid met een regionaal effect. De woningmarkt eindigt tenslotte niet bij de gemeentegrens. Daarom is en blijft regionale afstemming over het woningbouwprogramma en het bewaken van afspraken van belang. De marktpartijen, o.a. georganiseerd in het Platform Drechtsteden Bouwt wordt nadrukkelijker betrokken bij de advisering hierover in het overleg tussen regio en gemeenten. De huidige samenstelling van het platform Drechtsteden Bouwt wordt daartoe geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Doel is met respect voor de eigen lokale verantwoordelijkheid bespreekbaar te maken welke bijdrage afzonderlijke projecten en het woningbouwprogramma als geheel leveren aan de doelstellingen uit de woonvisie. Tot slot maken we kenbaar wat we aan kwaliteiten in huis hebben en wat we doen om dit nog beter te maken. Woonpromotie is van belang om het imago van onze regio te verbeteren.

Pagina 15 van 15