Slim
Zakelijk
Dynamisch
Maasterras Drechtsteden Conceptuele Visie
augustus 2008
N
Noordoevers
A16 Winkelcentrum Walburg
Drierivierenpunt
Zwijndrecht Develpark
Koninginneweg
Develpoort
Veerplein Zwijndrecht NS
van Leeuwen
Dordtse Binnenstad
Middengebied
Stationsgebied
Spoorbrug
Chemproha
Spuiboulevard
Stadsbrug
Dordrecht
Drechttunnel
Lindtse dijk
Dokweg Handelskade
Dordrecht NS
Weeskinderendijk
Oude Maas Groote Lindt
Weizigtpark
de Put
Brandt Buijs Krispijn
A16 Zeehaven Dordrecht
Glazenstraat
Het Maasterras in een oogopslag Ligging Opgave Oppervlakte Programma Bereikbaarheid Bijzonderheden 2
Gemeente Dordrecht & Zwijndrecht, regio Drechtsteden. Transformatie van spoorzone tot slim, zakelijk en dynamisch stuk stad. Plangebied netto 70 hectare, bruto 80 hectare. Ca. 160.000 m2 kantoren, 1850 woningen, 60.000 m2 winkels/voorzieningen. (Masterplan 2006) Twee stations, twee snelwegafslagen A16, aan regionale verbinding over stadsbrug. De combinatie van snelweg en stations met een waterfront, nabij een historische binnenstad en centraal in de regio.
Maasterras Drechtsteden Slim, Zakelijk en Dynamisch De gemeentes Dordrecht en Zwijndrecht werken gezamenlijk aan de ontwikkeling van het Maasterras. Met de ontwikkeling van het Maasterras krijgt een regionale samenwerking fysiek gestalte. De ambitie is hoog. De regio Drechtsteden (bestaande uit de gemeentes Dordrecht, Zwijndrecht, Papendrecht, Sliedrecht Hendrik-Ido-Ambacht, Binnenmaas en Alblasserdam) beschouwt het Maasterras als dé regionale toplocatie. Zij zetten zich gezamenlijk in om deze unieke locatie te transformeren tot een aantrekkelijke plek voor mensen van binnen en buiten de regio. Het Maasterras zal een economische en kwalitatieve impuls geven aan de Drechtsteden. Het Maasterras ligt in zowel de gemeente Dordrecht als Zwijndrecht en wordt begrensd door A16, Oude Maas en spoor. Het bevindt zich in het hart van de regio, vlakbij de historische Dordtse binnenstad. In 2006 is door de raden van beide gemeentes een ambitieus masterplan voor het Maasterras vastgesteld. Daarin wordt voorzien in circa 500.000 m2 gemengd programma, bestaande uit woningen, kantoren en voorzieningen. Deze Conceptuele Visie is een aanscherping van dat masterplan en gaat in op specifieke aspecten als de ambitie en doelgroepen, de strategie en de samenhang. Het biedt de kaders voor verdere ontwerpverkenningen en optimalisatie van het plan in de toekomst. De ontwikkeling van een binnenstedelijk gebied als dit, van circa 80 hectare groot, is een langdurig en stapsgewijs proces. Het vergt geduld en standvastigheid van zowel de overheid als de markt. Deze visie biedt de kaders voor de lange termijn. Innovatie en ruimtelijke kwaliteit vormen sleutelbegrippen op het Maasterras. Doel is om hier een hoogwaardig en toekomstbestendig deel van de stad te realiseren dat: • Slimme oplossingen biedt op het gebied van duurzaamheid en het bouwen met en nabij grootschalige infrastructuur. • Hét zakelijk hart van de regio wordt: het vanzelfsprekend centrum voor bedrijvigheid in de wijde omgeving en aan de A4/A16 corridor. • Een dynamisch stadsdeel is met een stedelijk karakter en dat bestemmingen heeft voor inwoners en gebruikers van de gehele Drechtsteden.
3
Den Haag
Rotterdam
Drechtsteden
De Drechtsteden liggen midden in de Hollandse Delta, de economische motor van het land.
Als onderdeel van de Zuidvleugel biedt het Maasterras een zeldzame kans om een gemengd stedelijk centrum te ontwikkelen.
Leiden Den Haag Delft
Zoetermeer Gouda
Alblasserwaard
Rotterdam
Breda
Tilburg
Hoeksche Waard
Eindhoven Roosendaal
Biesbosch
Antwerpen
Het is een strategische locatie op de schakel tussen de Randstad en de Brabantse steden.
In een regio omringd door prachtige landschappen is binnenstedelijke transformatie de enige toekomstbestendige strategie.
H-I-Ambacht
Maasterras
Zwijndrecht
Papendrecht
Dordrecht Binnenmaas
Het Maasterras biedt ruimte aan deze intensiveringsslag. De combinatie van superbereikbaarheid, stedelijke kwaliteiten en
Het plangebied is verdeeld over twee gemeentes en is daardoor een showcase voor regionale samenwerking.
een waterfront maakt de plek tot een toplocatie.
De ontwikkeling van het Maasterras geeft de regio een economische en kwalitatieve impuls... 4
..en kan dé sleutel worden in het oplossen van de regionale externe veiligheidsproblematiek.
Urgentie Een buitenkans in de Delta De Drechtsteden maken zich sterk voor een duurzame stedelijke regio. Samenwerken is hiervoor een voorwaarde. De verregaande samenwerking tussen de gemeentes van de regio resulteert in innovatief gezamenlijk beleid. Een regionale kantorenstrategie en een regionale bedrijventerreinenstrategie zijn enkele voorbeelden van slimme regionale afstemming en intensivering van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van het Maasterras is een belangrijke troef voor de doorontwikkeling van de regio Drechtsteden tot een economisch sterke, duurzame en kwalitatieve stedelijk regio. De ontwikkeling van het Maasterras levert als zodanig een wezenlijke bijdrage aan de ambities van het Rijk, de provincie en de regio. •
•
•
•
• •
De Nederlandse overheid maakt zich sterk voor een duurzaam Nederland. De toekomstvisie Randstad 2040 van het Ministerie van VROM streeft naar een klimaatbestendige Randstad op het gebied van bereikbaarheid en economie, kwaliteit van wonen, werken en leven. De ontwikkeling van het Maasterras levert een belangrijke bijdrage aan al deze doelstellingen als onderdeel van de ontwikkelende ‘Rotterdam-The Hague Metropolitan Area’. De Drechtsteden als onderdeel van het Deltapoort-gebied, blijven economisch achter bij de rest van Zuid-Holland. De economie is relatief eenzijdig en er is nog een kwaliteitsslag te maken. Juist op het Maasterras kunnen bereikbaarheid en kwaliteit kansen bieden om de regionale economie te versterken en te verbreden met nieuwe bovenregionale doelgroepen. Het Maasterras is één van de laatste niet-ontwikkelde multimodale knopen in de Zuidelijke Randstad. Nu landelijk wordt ingezet op duurzame mobiliteit is het onacceptabel dat juist deze plek nauwelijks wordt benut. Intensivering van het programma vlak bij de stations van Dordrecht CS en Zwijndrecht levert een belangrijke bijdrage aan het slagen van het Stedenbaan-programma van de Provincie Zuid-Holland. De Drechtsteden zijn een compacte stedelijke regio, ingesloten door waardevolle landschappen als de Waarden en de Biesbosch. Ruimte voor ontwikkeling moet dus gevonden worden binnen het bestaand stedelijk gebied. Verrommelde ruimte in het stedelijk gebied biedt ruimte voor intensivering. Op een binnenstedelijke ontwikkelingslocatie van circa 80 hectare kan een fors deel van deze opgave worden ingelost. Op het Maasterras kan de ambitie worden opgepakt om de veiligheid langs grote infrastructuur, met name het spoor, voor de hele regio te verbeteren. Het Maasterras is een ‘showcase’ voor regionale samenwerking. De opgave is regionaal gedefinieerd en het plangebied omvat twee gemeentes.
5
Rotterdam Den Haag
N
Europoort
AM RD
Haven-Zuid
E ST
AM
A15
ZUIDAS
Alblasserwaard
Arnhem Ruhrgebiet
A16 Midden-IJsselmonde
AIRPORT CITY
L
O PH
HI
SC
Walburg
Oostpoort Stadswerven
Dordtse binnenstad Maasterras Leerpark Gezondheidspark EN
W4
ID
LE
Zeehaven
AG
N
DE
HA
Amstelwijck
D
Biesbosch
Hoeksche Waard
T
TECHNOPOLIS
F EL
AM RD
BRAINPARK
TE OT
R
Stedelijke locatie Regionaal knooppunt Maasterras: Best of both worlds Bedrijventerrein/ Zeehaven Stedelijk gebied Drechtsteden
N
DE
TE
S HT
Waardevol landschap
MAASTERRAS
Maasterras
EC
DR
Antwerpen Breda
Het Maasterras: 80 hectare ontwikkeling in het hart van een compacte stedelijke regio.
A ED
BR
Station Zwijndrecht A16
Afslag Zwijndrecht-centrum
Station Dordrecht CS
Afslag Dordrecht-centrum N
PE
R WE
T
AN
Het Maasterras aan de A-16 corridor. Waar spoor en snelweg elkaar ontmoeten. 6
Het Maasterras ontsloten vanaf de grote infrastructuur en gekoppeld aan de stad.
Maasterras Drechtsteden Een logisch centrum Meer dan een toplocatie aan de A16-corridor. Het Maasterras ligt aan de A16-corridor, op het scharnierpunt tussen Randstad en Brabant. Met twee afslagen en twee stations aan de belangrijke transportcorridor tussen Amsterdam en Antwerpen is dit één van de best bereikbare plekken in het zuidelijk deel van de Randstad De plek bevindt zich net vóór de files van de Randstad en wordt verbonden door hoogfrequent openbaar vervoer, zoals Stedenbaan en de Intercity. Bereikbare plekken als deze zijn schaars. Maar het Maasterras heeft meer. Het biedt kwaliteiten die je zelden tegenkomt zo dicht op de snelweg en het spoor. Het Maasterras ligt aan beide kanten van de Maas. Dat maakt dat de goede bereikbaarheid direct gekoppeld is aan de kwaliteiten van een waterfrontlocatie. Naast deze locatiekenmerken ligt de ‘parel’ van de Drechtsteden - de historische binnenstad van Dordrecht- op een steenworp afstand. De toren van de Dordtse Grote Kerk is overal vanaf het Maasterras zichtbaar. Bereikbaarheid is vaak synoniem met locaties in de periferie, vaak zonder een noemenswaardige identiteit. Op het Maasterras worden superbereikbaarheid, identiteit en kwaliteit gekoppeld. Dat maakt de plek uniek. Centraal in de regio Het Maasterras ligt centraal in de regio, op een economisch en cultureel zwaartepunt. Aan weerszijden van de Oude Maas, naast de historische binnenstad en vlakbij de zeehavens. Het gebied ligt op een knooppunt van lokale en regionale verbindingen, zoals de stadsbrug, de Koninginneweg en de Laan der Verenigde Naties. Vanaf de grote infrastructuur, zowel spoor als snelweg, is het Maasterras een belangrijke stadsentree voor Dordrecht en Zwijndrecht. Op dit moment heeft het Maasterras geen representatieve functie en wordt het extensief gebruikt. De grote infrastructuur vormt een barrière tussen het gebied en andere stadsdelen. Loodrecht op het plangebied staan de regionale verbindingen die in de toekomst het plangebied betekenisvol kunnen koppelen met zijn omgeving.
7
Regio nu
Regio met Maasterras: een nieuwe top en een bredere basis
Oostpolder Oost Baanhoek West
Langeweg
Stationspark I+II
Westkeetshaven
Station/Koninginneweg
Stadswerven
Maasterras Leerpark Gezondheidspark
Regionale toplokatie Themalokatie Overige lokaties
Amstelwijck
Zoekgebied lokale spelers <5.000 m2
5.000-25.000 m2
25.000-100.000 m2
Bron: Kantorenstrategie Drechtsteden,2007
Maasterras heeft geen concurrenten in de regio en verbreedt het aanbod.
Randstad Light: ruime stadswoningen in stedelijke dichtheid 8
Randstad Light: appartementen nabij voorzieningen met hoogwaardige publieke ruimte
Regionale maat: kantoren tussen 1000-2000 m2 in een eigen pand.
Adres aan de snelweg: grote bovenregionale vestiging aan de A16, > 5000 m2
Doelgroepen Kansen voor diversiteit Het Maasterras is onderdeel van een bredere regionale strategie. De concurrentiekracht van de regio wordt verbeterd door te investeren in het regionale vestigingsklimaat. Dat betekent condities scheppen voor nieuwe, kansrijke doelgroepen van buiten en het maken van een regionale toplocatie voor bewoners en bedrijven uit de regio. Het realiseren van een toplocatie betekent het ontwikkelen van een nieuwe regionale standaard van kwaliteit: uniek, anders en beter dan wat er tot nog toe in de regio is te vinden. Deze nieuwe standaard staat niet op zichzelf. De ‘top van de piramide’ heeft de brede basis van kwaliteit in de regio nodig. Een vestigingsplaats voor bovenregionale doelgroepen. Wonen Het Maasterras mikt op de ‘Randstad Light’ doelgroep. Een doelgroep die in de luwte van de Randstad wil wonen. De goede bereikbaarheid garandeert toegang tot de Randstad en Brabant. De locatie en de regio bieden daarnaast aantrekkelijke stedelijke voorzieningen, maar in een kleinschaliger context dan bijvoorbeeld Rijnmond. Potentiële doelgroepen zijn carrièremakers met werk in de zuidelijke Randstad en Brabant, actieve vijftigers op zoek naar een nieuwe plek, ‘pied-à-terres’ aan de poort van de Randstad. Werken Het Maasterras is een kans voor het aantrekken van bovenregionale spelers op de kantorenmarkt. Deze zijn relatief dun gezaaid, maar bereikbaarheid in combinatie met kwaliteit biedt een aantrekkelijke voedingsbodem. Te denken valt aan backoffices van multinationals in de Randstad (tot ca. 2.000 m2) en bijvoorbeeld Benelux-hoofdkantoren (tot ca. 5.000 m2, vergelijk bijvoorbeeld locatie Prinsenbeek, Breda). Een regionale toplocatie Het fundament van het programma op het Maasterras wordt gevormd door programma uit de regio. Wonen Drechtstedelingen met een stedelijk DNA, die op zoek zijn naar stedelijke dynamiek en kwaliteit. Er is in de Drechtsteden ruimte aan de bovenkant van de markt voor hoogwaardige stedelijke woonmilieus. Werken Het Maasterras wordt een kwalitatieve kantorenlocatie. Aan kwaliteitslocaties is een groot tekort in de regio. Het Maasterras concurreert zo niet met andere locaties, maar verbreedt het regionale aanbod. Een groot deel van de vraag naar kantoren is vervangingsvraag. Aan deze vraag kan hier worden voldaan. Denk aan: lokale en regionale dienstverlening (250-750m2), regionale hoofdkantoren (tot ca. 2000m2), bedrijfsverzamelgebouwen voor het midden- en klein bedrijf met 10 werknemers, single tenant kantoorvilla’s. Voorzieningen Een regionale toplocatie heeft regionale voorzieningen die de plek tot een bestemming voor de Drechtstedeling maken. Een re-allocatiestrategie kan voorzieningen clusteren en een betere plek bieden op het Maasterras. Zo ontstaat er ruimte voor meer kwaliteit elders in de stad en krijgt het Maasterras het fundament voor verdere ontwikkeling.
9
Zwijndrecht Develpark A16
1. NS Zwijndrecht
2. 3.
Dordrecht
4. 5. 6.
7.
9.
1. Develpoort 2. Van Leeuwen 3. Stationsgebied 4. Middengebied 5. A16 overkluizing 6. A16 Zuid 7. Chemproha 8. Weeskinderendijk 9. Dokweg/ Handelskade 10. Brandt Buijs 11. De Put 12. Glazenstraat
11.
8.
10.
NS Dordrecht
Weizigtpark
12.
A16
Leerpark Gezondheidspark
Regionale functies
Regionale specialisten
Publieke bestemming. Cultuur, horeca, congres of een bestuurscluster. Aandacht voor verblijfskwaliteit en openbare ruimte. Waar mogelijk mix met wonen en/of werken.
Intensivering, transformatie naar intelligente stedelijke werklocatie voor regionale specialismes. Bereikbaarheid verbeteren, beeldregie langs stadsentrees.
Randstad-light, stedelijk wonen en werken
Lange-termijnontwikkeling. Ontwikkeling is afhankelijk van keuzes in infrastructuur (overkapping van de A16) en op omliggende deelgebieden. Tijdelijk gebruik als bijvoorbeeld evenementenpark.
Overgangsgebied Gemengd milieu met een stedelijke dichtheid en hoogwaardige openbare ruimte. Mix van wonen en werken, met een nadruk op wonen en kleinschalige werkfuncties in Zwijndrecht en op kantoren en hoogwaardig stedelijk wonen in Dordrecht.
Aandachtszone Adres aan de snelweg Toplocatie in het zicht, direct aan de A16. Dienstverlening, solitair of in verzamelgebouw. Ruimte voor icoon of landmark. 10
Gebieden in de directe omgeving van het Maasterras die een nieuwe rol en oriëntatie krijgen. Langetermijn transformatie.
Programma Een compleet aanbod Het plangebied van het Maasterras omvat een variatie aan deelgebieden. Het doel is om, verspreid over het totale plangebied, een compleet stedelijk programma te realiseren. Dat betekent ruimte en variatie voor wonen, werken en culturele, commerciële, publieke en recreatieve voorzieningen. De plankaart toont de belangrijkste functie per deelgebied en geeft een indicatie van de gewenste transformatie. Regionale voorzieningen Voorzieningen concentreren zich op cruciale plekken zoals de rivieroevers en rond station Zwijndrecht. De voorzieningen die zich op het Maasterras vestigen worden afgestemd op de Dordtse binnenstad en ontwikkelingen op het Leer- en Gezondheidspark. De rivieroevers blijven bereikbaar. De Zwijndrechtse zijde ontwikkelt zich stedelijk met een hoogwaardige functie zoals een regionaal congrescentrum. De Dordtse oever heeft een recreatief karakter met een stedelijk rivierpark met een ‘diamant’, zoals een toprestaurant. Rondom het Stedenbaanstation van Zwijndrecht vestigen zich publieke kantoren met een baliefunctie. Daarnaast is er ruimte voor lokale voorzieningen. Op deelgebied Weeskinderendijk kan zich een bestuurscluster ontwikkelen. Wonen Wonen gebeurt op het Maasterras in stedelijke dichtheden. Dat betekent een levendige mix met kantoren en kleinschalige voorzieningen nabij. De woningbouwopgave concentreert zich op de deelgebieden Weeskinderendijk in Dordrecht en het Stationsgebied in Zwijndrecht. Daarbij ligt in Dordrecht de nadruk op comfortabele appartementen nabij voorzieningen, in Zwijndrecht is ruimte voor een mix van grondgebonden wonen met appartementen, in een stedelijke dichtheid. Op deelgebied Chemproha kunnen aanvullend op het voorzieningenprogramma appartementen met zicht op de rivier worden gerealiseerd. Werken De bestaande variatie aan werkmilieus in het plangebied wordt versterkt. Zo vormen de zichtlocaties langs de A16 een visitekaartje voor bedrijf en regio en vereisen hoogwaardige kantoren met ‘smoel’ naar de A16. Hier is ruimte in single- of multi-tenant gebouwen met een onderscheidende architectuur aan de snelweg. Op Weeskinderendijk wordt een stedelijk werkmilieu gerealiseerd met kantoren in een stedelijke setting gemengd met appartementen. De bestaande bedrijventerreinen op Develpoort en Glazenstraat ontwikkelen zich geleidelijk tot werklocaties voor de zogenaamde regionale specialisten: de intelligente maakindustrie in bijvoorbeeld de Deltatechnologie en werktuigbouw. Door verdichting van de huidige bedrijventerreinen zullen deze gebieden zich verdichten naar stedelijke werkmilieus. Deze gebieden vormen een overgang tussen de bestaande bedrijventerreinen van bijvoorbeeld Dordt-West en de dienstverlening op het Maasterras en in de binnenstad.
11
Perspectief SLIM stuk Stad
Sleutel Samenwerking tussen gemeentes en als regio
Instrumenten Vaststellen van gezamenlijke ambitie. Maasterras regionaal prioriteren wat betreft programma. Gemeenschappelijke ontwikkelstrategie opstellen.
Levenscyclus van bestaand en flexibiliteit van toekomstig programma inzetten als duurzaamheidsthema
Re-allocatiemodel voor stedelijke voorzieningen. Opgave Develpoort en Glazenstraat en aangrenzende gebieden.
Infrastructuur en daaruit volgende risicocontouren integreren in het plan.
Actieve benadering veiligheid. Integreren bebouwing en infrastructuur.
Meervoudig Ruimtegebruik inzetten om zoveel mogelijk kansen op deze plek te verzilveren.
Benutten bestaande hoogteverschillen in plangebied. Strenge eisen t.a.v. parkeeroplossing.
Zakelijk Hart
Het creëren van een vanzelfsprekend centrum voor bedrijvigheid in de regio.
Acquisitie voor het Maasterras als toplocatie in en buiten de regio. Faciliteren van clusters en MKB. Zichtbaar en bereikbaar aan spoor en A16.
Het ontwikkelen van een milieu dat uniek is tussen Rotterdam en Antwerpen
Ontwikkeling koppelen aan bestaande kwaliteiten en voorzieningen Opheffen van fysieke barrières binnen het Maasterras en met omliggende gebieden. Zichtbaarheid van het gebied verbeteren
Dynamisch Stadsdeel
Realiseren van een gevarieerd en gemengd stuk stad
Reserveer ruimte voor publieke bestemmingen. Realiseer een gevarieerde mix van programma.
Bouwen in stedelijke dichtheid
Realiseren van een stedelijke dichtheid.
Aanvulling op de bestaande stad
Ontwerp aan de verbindingen binnen en buiten het Maasterras. Geld en aandacht voor de openbare ruimte.
12
Strategische perspectieven Slim, zakelijk en dynamisch Het Maasterras is een grote, veelzijdige ontwikkeling. Dit is ook de kracht. Er is een grote verscheidenheid aan ontwikkelpotenties; van een stationslocatie tot een waterfront, van een gezicht aan de snelweg tot een levendige stadswijk. De veelzijdigheid van de transformatieopgave vraagt om een gedifferentieerde visie op het gebied. De ambitie voor het Maasterras is vertaald in drie perspectieven. Ze zijn alledrie relevant en kunnen niet los van elkaar worden gezien. De perspectieven zijn de kaders voor toekomstige ontwikkeling. De drie perspectieven maken van het Maasterras: 1) een SLIM stuk stad 2) het zakelijk hart van de Drechtsteden 3) een dynamisch stadsdeel van Dordrecht en Zwijndrecht Met de perspectieven als leidraad kan het Maasterras uitgroeien tot een onderscheidend stuk stad, dat bovenregionale partijen aanspreekt en een nieuw gemengd milieu biedt aan Dordrecht, Zwijndrecht en de regio Drechtsteden. Sleutels zijn randvoorwaarden voor het perspectief. Zonder deze randvoorwaarden geen perspectief. Een sleutel opent vaak - figuurlijk - deuren naar andere partijen. De instrumenten zijn acties om de randvoorwaarden te scheppen. Deze acties kunnen vertaald worden in concrete projecten en besluiten.
13
14
Perspectief Een SLIM stuk stad
Het perspectief van een SLIM stuk stad concentreert zich op leefbaarheid én duurzaamheid. SLIM staat voor een actieve benadering van ruimtelijke en economische knelpunten en intelligent omgaan met de bestaande situatie. Om precies te zijn innovatie en duurzaamheid op het gebied van Samenwerking, Levenscyclus, Infrastructuur en Meervoudig Ruimtegebruik. 1. Samenwerken tussen gemeentes en binnen de regio. Op deze schaal een noviteit in Nederland. • Borgen van ambitie: Dordrecht en Zwijndrecht stellen een gezamenlijke ambitie vast voor het gebied. • Regionaal prioriteren: keuze voor het Maasterras als toplocatie maakt het Maasterras eerste keus voor regionale voorzieningen en kantoren. • Gemeenschappelijke ontwikkelstrategie: echt samenwerken betekent het opstellen van een samenwerkingsmodel. 2. Levenscyclus van bestaand programma en de flexibiliteit van het plan inzetten als duurzaamheidsthema. • Re-allocatiemodel. Het Maasterras biedt centrumstedelijke ruimte voor aansprekend regionaal programma dat elders ongepast is of uit zijn jasje groeit. Transformatie van de randzones van het Maasterras zoals Glazenstraat en Develpoort naar een intensief, gemengd bedrijvenmilieu. 3. Infrastructuur en daaruit volgende risicocontouren integreren in het plan. • Actieve benadering veiligheidsproblematiek. Zonder oplossing voor het externe veiligheidsdossier bestaat er geen project Maasterras. Hier wordt de overschrijding van contouren in de regio geagendeerd. • Integreren bebouwing en infrastructuur. In plaats van als handicap bij ontwikkeling, kan infrastructuur ook als beeldmerk van het gebied worden ingezet. 4. Meervoudig Ruimtegebruik inzetten om zoveel mogelijk kansen op deze plek te verzilveren • Benutten van bestaande hoogteverschillen. De gelaagdheid en variatie in het gebied bieden mogelijkheden voor innovatief grondgebruik. • Strenge eisen t.a.v. parkeren. Vlakke grond is schaars op het Maasterras. Door parkeren zoveel mogelijk onder of in bebouwing op te lossen blijft ruimte gespaard op het maaiveld.
Kansrijke interventies voor een SLIM stuk stad e. a. f.
c. l. j.
h.
b. k. d. g.
a. b. c. d. e. f. g. h. j. k. l.
Bouwen binnen de risicocontouren Integreren of accomoderen van de stadsbrug-oprit Schaarse ruimte dubbel gebruiken Hoogteverschillen inzetten voor meervoudig ruimtegebruik Bouwen in geluidswering langs de snelweg Snelwegafrit wordt stadsentree Aantrekkelijke architectuur aan de snelweg Onderzoeken re-allocatie van strategisch programma Overkluizing A16 onderzoeken Bouwen langs spoor en stamspoorlijn Reserveren voor toekomstige ontwikkelingen 15
16
Perspectief Het zakelijk hart Het Maasterras heeft alle regionale troeven om uit te groeien tot een toplocatie: bereikbaar, zichtbaar, centraal en aan de rivier. Op deze toplocatie groeit het Zakelijk Hart van de regio: een unieke plek waar niet alleen de top van het regionaal bedrijfsleven thuishoort, maar ook nieuwe kantoren en bovenregionale vestigingen. Een levendige plek waar je de directie van een bedrijf tijdens de lunch op straat tegenkomt. Het Maasterras is een aanvulling op het economisch profiel van Zuid-Holland. 1. Uniek milieu tussen Rotterdam en Antwerpen • Koppeling met bestaande kwaliteiten en voorzieningen. Het Maasterras is niet alleen een plek aan de snelweg. De locatie moet tot een bestemming voor en van de regio worden gemaakt. • Opheffen van fysieke barrières. Het plangebied ligt ingeklemd tussen de grote infrastructuur en is weinig toegankelijk. Doorgaande lokale verbindingen moeten worden versterkt en het plangebied gekoppeld aan de omliggende wijken. 2. Vanzelfsprekend centrum voor bedrijvigheid • Gezamenlijk acquireren, landelijke promotie. Bovenregionale spelers komen nooit vanzelf. De plek is nog onbekend. Dus een goede marketing naar buiten en een sterke acquisitiestrategie zijn essentieel. • Faciliteren van clusters en ruimte voor regionaal MKB. De regio is sterk in specifieke sectoren: maritiem, bagger, engineering. Door clusters te faciliteren ontstaat een concurrerend vestigingsklimaat. Op het Maasterras is ruimte om te werken aan zulke clusters. • Zichtbaarheid en bereikbaarheid uitbuiten. De zichtbaarheid vanaf zowel de snelweg als het spoor maken het Maasterras tot een vanzelfsprekende vestigingslocatie. Door aansprekende architectuur aan water, spoor en snelweg te realiseren wordt deze plek een uithangbord voor regionale en bovenregionale bedrijvigheid.
Kansrijke interventies voor het zakelijk hart k.
l. h.
a.
b. d. g. j. c.
n. e. m.
f.
a. b. c. d. e. f. g. h. j. k. l. m. n.
Stedelijk milieu met kleine korrel Publieke voorziening in een Stedenbaanmilieu Stedelijke mix van stadse kantoren en wonen Transformatie naar werkgebied op langere termijn Cluster met grote korrel, adres aan de snelweg Gezicht aan de snelweg, ruimte voor grote speler Waterfront met regionale voorziening Hoogte-accent, adres aan de snelweg Recreatieve oever met publieke functie Intensivering, ruimte voor bedrijvigheid Kansen voor lokale bedrijven en kantoren Transformatie naar een nautisch cluster Impuls voor bestaande kantorencluster 17
18
Perspectief Een dynamisch stadsdeel Het Maasterras moet uitgroeien tot een levendig stuk stad. Een plek die meer is dan alleen om te wonen of te werken, een plek die recht doet aan zijn ligging in het hart van de regio. Een prettige bestemming voor bewoners, gebruikers en passanten. Dit is dé plek in de regio om een onderscheidend, bereikbaar milieu met een stedelijke dichtheid te realiseren. 1. Een gevarieerd, gemengd stuk stad • Ruimte voor publieke bestemmingen. Het Maasterras functioneert ook buiten kantooruren. Om als een centraal verbindend stuk stad te functioneren dient het intrigerende bestemmingen te huisvesten. • Realiseren van een gevarieerde mix. Het Maasterras wordt een gemengd gebied waar wonen, werken en voorzieningen op loopafstand van elkaar te vinden zijn. 2. Stedelijke dichtheid • Bouwen in een stedelijke dichtheid. Het Maasterras wordt de meest urbane plek in de Drechtsteden. Aan waterfront, station en stadsentree past woon- en werkprogramma met stedelijke dichtheid en een dynamische publieke ruimte: levendig, stedelijk en afwisselend. Hoogteaccenten geven de plek een gezicht aan de snelweg en kunnen als bakens langs de Oude Maas fungeren. 3. Betekenisvolle verbindingen • Ontwerpen aan de verbindingen. Het gebied wordt doorsneden door infrastructuur. Geef deze onbestemde ruimte functie, herkenbaarheid en betekenis. Zo wordt infrastructuur een beeldmerk van het Maasterras. De stadsbrug, afslag Zwijndrecht, afslag Dordrecht, de langzaamverkeersroute door het gebied, de Koninginneweg, Krispijn, de oevers; dit zijn ruimtelijke opgaven en niet sec verkeerskundige oplossingen. • Aandacht voor de openbare ruimte. De openbare ruimte is letterlijk de verbinding tussen de mensen die in het gebied wonen en werken. Hier ontmoeten zij elkaar, hier ontstaat de dynamiek van de stad. De openbare ruimte levert een belangrijke bijdrage aan waardering van vastgoed en verblijfskwaliteit. Zorg voor middelen om kwaliteit van de openbare ruimte te garanderen. • Samenhang in programma. Realiseer niet alleen ruimtelijke coherentie, maar zorg ook voor een programmatisch samenhangend Maasterras.
Kansrijke interventies voor een dynamisch stadsdeel a.
j.
h. l.
m. k.
g. f. e. c. d.
b.
n.
a. b. c. d. e. f. g. h. j. k. l. m. n.
Verbindende langzaam verkeersroute Ruimtelijke verbinding met Krispijn Stedelijke mix met werken en voorzieningen nabij Stadsentree: stedelijke wand en zicht op de Maas Oeverpark aan de Oude Maas Oeverplein met publieke voorziening Maasboulevard verlengen tot Maasterras Aantrekkelijke stationsomgeving met stadsplein Klassiek stadsmilieu aan de Koninginneweg Noord en Zuid Zwijndrecht verbinden Reservering, tijdelijk park en evenementen Route maken tussen station en waterfront Aantrekkelijke verbinding Weeskinderendijk en station 19
20
Station Dordrecht CS
Spuiboulevard
Dokweg/
Oude Maas
Maasboulevard
Lindtsedijk
Station Zwijndrecht
Koninginneweg
Stationsomgeving Dordrecht
Adressen aan de snelweg
Waterfront
Zichtassen
Waterfront
Stationsomgeving Zwijndrecht
Gezicht aan de snelweg
Grote infrastructuur
Stedelijk netwerk Dordrecht CS
Weizigtpark
Develpark
Samenhang Ruimtelijke dragers De ruimtelijke dragers van het Maasterras worden gevormd door de infrastructuur. Deze doorgaande lijnen die het plangebied begrenzen, verbinden én doorsnijden vormen de dragende structuren waarop de deelgebieden zich oriënteren. Grote infrastructuur De potentie van de grote infrastructuur; de adressen aan de snelweg, een levendig stationsmilieu nabij station Zwijndrecht én Dordrecht CS en de vergezichten vanuit de trein over de oevers van de Maas zijn de kansen om de plek naar buiten toe te etaleren. Juist deze verzameling kansen appelleert aan het bovenregionale publiek. Zichtbaar en bereikbaar aan het water. Een goede vormgeving van de plekken aan deze grote lijnen maakt het Maasterras tot een ervaring van beweging, vergezichten en herkenbare bakens. Stedelijk netwerk Daar waar de vormgeving van de plekken aan de grote infrastructuur het Maasterras etaleert aan een bovenregionaal publiek, daar ontsluiten de stedelijke netwerken het gebied voor de regionale gebruiker. Het stedelijk netwerk koppelt het Maasterras aan de stad. Bij de grote infrastructuur is er sprake van een verzameling ervaringen. Het stedelijk netwerk biedt kansen om juist de lijnen als geheel vorm te geven; de klassieke stadsas Koninginneweg, het waterfront Lindtsedijk/Maasboulevard en de stadsentree Dokweg. Dwars door het plangebied koppelt een langzaamverkeersroute de deelgebieden aan elkaar. Deze langzaamverkeersroute loopt van het Develpark over de stadsbrug, via het Weizigtpark. Daarmee ontstaat een goede verbinding met station Dordrecht CS. De route sluit aan op veelgebruikte regionale fietsroutes.
Een adres aan de snelweg 21
Develpoort
12
ha.
Stationsgebied
ha.
2,0 van Leeuwen
7,5
ha.
5,5
ha.
4,0
Middengebied
ha.
Weeskinderendijk
Chemproha Dokweg
3,5
ha.
ha.
12,5
De Put ha.
4,5
6,5
ha.
Brandt Buijs ha.
10
Deelgebieden van het Maasterras. Netto ca. 70 hectare, bruto ca. 80 hectare.
22
Glazenstraat
k
Strategie en marketing Een open proces Het Maasterras is een samenhangend project vanuit een aantal gezamenlijke doelstellingen en functionele verbanden. De ruimtelijke samenhang is echter broos. De samenhang op projectniveau hoeft dus niet per sé te leiden tot een stedenbouwkundig ontwerp met één vormentaal. Er is een verschil tussen het project Maasterras en het ontwerp voor het Maasterras. Project Als project is het Maasterras een samenhangende regionale ontwikkeling met als doel de ruimtelijke en economische ontwikkeling van het gebied te faciliteren. Op deze wijze kan er slim omgegaan worden met het tackelen van gemeenschappelijke milieuproblematiek, het delen van kennis op het gebied van herstructurering en het oplossen van kostbare interventies in de verbindende infrastructuur. Ook kunnen programma’s aan beide zijden van de Maas worden afgestemd op ontwikkelingen in de regio. De coördinatie van het project is in handen van het Projectbureau Maasterras. Ontwerp Het ontwerp van het Maasterras bestaat uit een aantal ruimtelijk uiteenlopende deelgebieden. Deze hebben elk hun eigen kwaliteiten en kansen die relatief onafhankelijk van elkaar verzilverd kunnen worden: De ruimtelijke samenhang van het Maasterras komt vooral tot uiting in de routes die de deelgebieden koppelen. Dit vraagt om een stedenbouwkundige integratie van de infrastructuur, openbare ruimte en gebouwen tot één samenhangend concept. Toekomstbestendige Visie De ontwikkeling van het Maasterras is een complex en langdurig proces. Dit betekent dat het gebied vanuit een breed gedragen, toekomstbestendige visie ontwikkeld moet worden. Hier hoort een stedenbouwkundig plan bij dat ruimte laat voor nieuwe inzichten en wijzigende wensen en eisen vanuit de markt of de overheid. Het is dus een kwestie van zowel rekenen en schaken als van tekenen en maken. Uitnodiging Deze conceptuele visie benoemt de ambitie van de gemeentes Dordrecht en Zwijndrecht. Wij nodigen de marktpartijen uit om deze visie te onderschrijven en met ons verder uit te werken. Alleen door een gezamenlijke inspanning van publieke en private partijen wordt het Maasterras het hart van de Drechtsteden: een slim, zakelijk en dynamisch stuk van de stad. Laat deze visie de inspirerende start zijn van een interactief proces van meedenken en meedoen.
23
24
Deelnemers Deelnemers ateliers: Gemeente Dordrecht Paulien Eisma Jan Jaap Visser Judit Bax Willem Hermans Gemeente Zwijndrecht Pascale van der Wekken Miriam Bode Zandbelt&vandenBerg Rogier van den Berg Bart Witteman
Gert Slager Arno Jonker Bas Robbemond Ronald Kooman
Paul de Gooijer
Daan Zandbelt Thomas Sturkenboom
Atelierleiding Rogier van den Berg Projectleiding Marc Numann Wout van Alphen Met dank aan: Roosmarijn Sweers Jos Castenmiller André Seip Frank Siewerts Esther Geuting Harry Snel Fons Meijer Michel Tureay Christiaan Mooiweer Edo Arnoldussen
Marcel Bosman Wiebe van der Vlugt Loes Meeuwisse Pierre van Bekkum Menno Lipsius Dick van der Harst Rémi Adriaansens Bob Canter Visscher Huub Smeets
...en de Voedsel en Waren Autoriteit, Regio Zuid-West, Zwijndrecht, voor het ter beschikking stellen van atelierruimte.
25
Colofon Deze Conceptuele Visie is in opdracht van het Projectbureau Maasterras opgesteld door Atelier Maasterras
Atelier Maasterras
Atelier Maasterras is:
Westblaak 37 3012 KD Rotterdam t +31 (0)10 - 270 92 16 f +31 (0)10 - 270 92 17 e
[email protected] i www.zandbeltvandenberg.nl
Regio Drechtsteden Noordendijk 250 Postbus 365 3300 AJ Dordrecht t 078-6398500 f 078-6398502 www.drechtsteden.nl
Gemeente Dordrecht Spuiboulevard 300 Postbus 8 3300 AJ Dordrecht t 078 639 89 89 f 078 639 80 80 www.dordrecht.nl
Gemeente Zwijndrecht Stationsweg 41 Postbus 15 3330 AA Zwijndrecht t 078 620 66 66 f 078 620 64 00 www.zwijndrecht.nl
Augustus 2008 26
Projectbureau Maasterras Spuiboulevard 300 Postbus 8 3300 AJ Dordrecht t 078 - 639 68 78 f 078 - 639 80 80
[email protected] www.maasterras.nl
Maasterras Drechtsteden
Slim Zakelijk Dynamisch
Projectbureau Maasterras Spuiboulevard 300 Postbus 8 3300 AJ Dordrecht t 078 - 639 68 78 f 078 - 639 80 80 e
[email protected] i www.maasterras.nl
