Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT 03-06-2014

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

Opdrachtgever Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid

Auteurs Marlies van der Vlugt Ilse Giesbers Steven Kromhout

Rapportnummer P27910

Uitgave 03-06-2014

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C

Postbus 2805

020 522 11 11

1011 AB Amsterdam

1000 CV Amsterdam

[email protected]

www.rigo.nl

Inhoud

Samenvatting 1 1

Actuele woningmarktsituatie

1

2

Actuele woon- en huurlasten

2

3

Betaalbaarheid van corporatiewoningen

2

1

Inleiding

4

2

Actuele woningmarktsituatie

5

2.1

Inleiding

5

2.2

Samenstelling woningvoorraad

5

2.3

Huishoudenssamenstelling

8

2.4

De huurderspopulatie

11

3

Betaalbaarheid van corporatiewoningen

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Actuele woon- en huurlasten

15

3.3

Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering

17

3.4

Bestedingsruimte versus werkelijk woonlasten

19

3.5

Sturingsmogelijkheden

23

Bijlage 1

Aanvullende tabellen 26

Samenvatting 1

Actuele woningmarktsituatie Omvang en samenstelling sociale huursector Anno 2013 bestaat circa 33% van de woningvoorraad in de regio Zuid-Holland Zuid uit sociale huurwoningen (ongeveer 65.000 woningen). Dit is iets hoger dan het landelijk aandeel van 31% in 2012 (bron: WoON 2012). In Hoeksche Waard is de sociale huursector het kleinst (27%) en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden het grootst (35%). In Drechtsteden bestaat de sociale huursector vooral uit appartementen (66%) en in de andere twee subregio’s vooral uit grondgebonden woningen (61%). In elke regio bestaat de sociale huurvoorraad vooral uit huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens (< € 574, prijspeil 2013). In de periode 2009 tot 2013 is in elke regio het aandeel woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 374, prijspeil 2013) afgenomen en het aandeel woningen met een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens (> € 574, prijspeil 2013) toegenomen. Hierdoor zijn de woonlasten van de huurders mogelijk onder druk komen te staan. Omvang en samenstelling huishoudens De regio Zuid-Holland wordt - in vergelijking met de landelijke situatie - gekenmerkt door veel 65-plussers (28%; landelijk 25%) en een relatief geringe omvang van de 1 doelgroep van woningcorporaties (39%; landelijk 43%). Binnen de regio Zuid-Holland Zuid is Drechtsteden de minst vergrijsde subregio, met de meeste eenpersoonshuishoudens en de meeste lagere inkomens. Hoeksche waard is de meest vergrijsde subregio en er wonen naar verhouding veel huishoudens met een hoog inkomen. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden wonen naar verhouding de meeste gezinnen. Functie sociale huursector Circa 56% van de doelgroep van woningcorporaties woont in de sociale huursector. De sociale huursector vervult daarmee een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. Dit beeld is zichtbaar in elke subregio. Maar niet alle doelgroephuishoudens doen een beroep op de sociale huursector: 31% woont in de koopsector, 8% in particuliere huurwoningen en 6% in onzelfstandige woonruimten.

1

Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.229, prijspeil 2013. Op bladzijde 10 is de afbakening van de inkomensgroepen in dit onderzoek weergegeven.

1

Samenstelling van de huurderspopulatie De huurderspopulatie van de woningcorporaties in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat voor bijna de helft uit eenpersoonshuishoudens en voor 43% uit 65-plussers. In de sociale huursector in Drechtsteden wonen naar verhouding de meeste eenpersoonshuishoudens. Het meest vergrijsd is de sociale huursector in de subregio Hoeksche Waard en het minst vergrijsd in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. In de toekomst is er in de huursector mogelijk een ontgrijzing te verwachten als gevolg van sterfte. De regio als geheel zal verder vergrijzen, maar de vergrijzingsgolf die eraan zit te komen bestaat grotendeels uit eigenaar-bewoners. In de regio Zuid-Holland Zuid behoort circa 44% van de huurderspopulatie van de woningcorporaties tot de primaire doelgroep en 25% tot de secundaire doelgroep. Er wonen relatief veel midden- en hogere inkomens in de sociale huursector (31%, landelijk 26%). Dit wordt ook wel goedkope scheefheid genoemd. In de subregio Drechtsteden is de goedkope scheefheid het kleinst (28%) en in de subregio AlblasserwaardVijfheerenlanden het grootst (37%).

2

Actuele woon- en huurlasten De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere componenten, zoals de kosten voor gas, elektriciteit en water. Opgeteld is een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties in Zuid-Holland Zuid rond de € 390 in de maand kwijt aan de netto huur en € 515 aan wonen. De verschillen tussen de subregio’s zijn klein. De mediane woonquote (het deel dat huurders aan wonen kwijt zijn ten opzichte van hun inkomen) ligt in Drechtsteden op 29%, in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden op 27% en in en Hoeksche Waard op 28%. Onder de doelgroep van woningcorporaties ligt dit percentage in elke regio op 32%.

3

Betaalbaarheid van corporatiewoningen Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering Om te kunnen bepalen in hoeverre de woonlasten voor de huurders betaalbaar zijn, is in dit onderzoek aangesloten bij de budgetbenadering. De budgetbenadering wordt onder meer gebruikt door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Bij de budgetbenadering wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. Door de ruimte voor betaalbare woonlasten te vergelijken met de werkelijke woonlasten van huurders wordt inzichtelijk welke huurders te maken hebben met te hoge woonlasten, dan wel hun woonlasten goed zouden moeten kunnen betalen. Huurders met te hoge woonlasten Anno 2013 hebben circa 7.500 huishoudens in de gereguleerde sociale huursector in de regio Zuid-Holland Zuid te maken met te hoge woonlasten. Het gaat om 12% van

2

de huurderspopulatie. In de subregio Drechtsteden gaat het om 13%, in de subregio Hoeksche Waard om 12% en in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden om 10%. Het gaat hier vooral om alleenstaanden die tot de primaire doelgroep behoren. De meeste huishoudens komen maandelijks tot € 100 te kort en moeten besparen op andere uitgaven om rond te kunnen komen. Huurders met een ruimere bestedingsruimte Het gros van de huurders in de regio Zuid-Holland Zuid zou hun woonlasten goed moeten kunnen betalen. Een deel zal het echter alsnog niet breed hebben. Uitgaande van de in dit onderzoek gehanteerde normen houdt 31% van de primaire doelgroep in de regio Zuid-Holland Zuid tussen de € 1 en € 100 ‘over’ na het betalen van hun woonlasten en hun overige uitgaven. Deze groep zal goed op de uitgaven van het huishouden moeten letten om daadwerkelijk rond te kunnen komen. Als deze groep te maken krijgt met huurverhogingen (1,5% bovenop de inflatie van 2,5% in 2014) ontstaan er mogelijk te hoge woonlasten. Daarnaast zijn er huurders die meer aan woonlasten zouden kunnen betalen dan dat ze op dit moment doen. Het gaat vooral om huurders met een midden- en hoger inkomen, maar ook onder de secundaire doelgroep bevinden zich huurders met een ruimere bestedingsruimte. Het gaat bijvoorbeeld om huurders met een – binnen de secundaire doelgroep – wat hoger inkomen die in een goedkope huurwoning wonen.

3

1

Inleiding Aanleiding onderzoek De Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid maakt zich zorgen over de betaalbaarheid van het wonen voor haar huurders. Onder invloed van onder meer de verhuurdersheffing stijgen de huurprijzen, terwijl inkomens dalen en er bezuinigd is op de huurtoeslag. De Vereniging Woningcorporaties Zuid-Holland Zuid heeft daarom RIGO gevraagd om inzicht te bieden in de omvang, samenstelling en woonlasten van haar huurderspopulatie en hoeveel huurders met hun woonlasten in de knel zitten. Voorliggend onderzoek biedt antwoord op deze vragen voor de drie subregio’s in de regio Zuid-Holland Zuid: het gaat om Drechtsteden, Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en Hoeksche Waard (figuur 1-1). Het onderzoek is gebaseerd op het (herwogen) WoON 2012. Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt ingegaan op de actuele woningmarktsituatie in Zuid-Holland Zuid en de drie subregio’s en biedt inzicht in de omvang en samenstelling van de sociale huursector en de huurderspopulatie. In hoofdstuk drie worden de actuele woonlasten van de huurders weergegeven, gevolgd door inzicht in de huurders met te hoge woonlasten, dan wel hun woonlasten goed zouden moeten kunnen betalen. De snelle lezer verwijzen we naar de samenvatting aan het begin van dit rapport. figuur 1-1 De drie subregio’s in de regio Zuid-Holland Zuid

4

2

Actuele woningmarktsituatie De regio Zuid-Holland Zuid wordt - in vergelijking met de landelijke situatie - gekenmerkt door een omvangrijke sociale huursector, veel ouderen, een relatief geringe omvang van de doelgroep van woningcorporaties (39% tot € 34.229) en veel midden- en hogere inkomens in de sociale huursector. Binnen de regio Zuid-Holland Zuid is Drechtsteden de minst vergrijsde subregio, met de meeste eenpersoonshuishoudens en huurappartementen. De omvang van de doelgroep van woningcorporaties is in Drechtsteden het grootst en de goedkope scheefheid het kleinst. Hoeksche waard is de meest vergrijsde subregio met de meest vergrijsde huurderspopulatie. Er wonen naar verhouding veel huishoudens met een hoog inkomen en de woningvoorraad in Hoeksche Waard wordt gedomineerd door grondgebonden koopwoningen. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is het aandeel sociale huurwoningen het grootst, maar de doelgroep van woningcorporaties is in aandeel kleiner dan in Drechtsteden. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden wordt de sociale huurvoorraad het vaakst bewoond door midden- en hogere inkomens.

2.1

Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft de actuele woningmarktsituatie in de regio Zuid-Holland Zuid als totaal en de drie subregio’s Drechtsteden, Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en Hoeksche Waard. We gaan in op de voorraad- en huishoudenssamenstelling en op de omvang, samenstelling en woonsituatie van de huurderspopulatie.

2.2

Samenstelling woningvoorraad Omvang en samenstelling voorraad Op 1 januari 2013 bestond de bewoonde woningvoorraad in de regio Zuid-Holland Zuid uit circa 198.780 woningen, waarvan 113.720 in Drechtsteden, 50.550 in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en 34.500 in Hoeksche Waard. De totale woningvoorraad is wat groter, omdat een klein deel niet bewoond wordt als gevolg van (frictie)leegstand, door bijvoorbeeld een verhuizing of voorgenomen sloop of renovatie. Anno 2013 bedraagt de (frictie)leegstand ongeveer 4% in de regio Zuid-Holland Zuid. In figuur 2-2 is de samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven. Ruim de helft van de voorraad in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat uit grondgebonden koopwoningen en een derde bestaat uit huurwoningen in het bezit van woningcorporaties. Dit is iets hoger dan het landelijk aandeel van 31% in 2012 (bron: WoON 2012). In Hoeksche Waard is het aandeel corporatiewoningen het kleinst (circa 27%) en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden het grootst (35%).

5

figuur 2-1 Omvang woningvoorraad in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

Hoeksche Waard; 34.500 ; 17%

Drechtsteden; 113.720 ; 57% AlblasserwaardVijfheerenlanden; 50.550 ; 26%

Bron: CBS, bewerking RIGO figuur 2-2

Samestelling van de bewoonde woningvoorraad in de drie subregio’s

in Zuid-Holland Zuid (2013) en in Nederland (2012) 100% 90% 80% 70% 60% 50%

33%

35%

7% 8%

5% 2%

52%

57%

3%

40% 30% 20%

27%

68%

corporatie huur 33%

31%

6% 5%

9% 9%

56%

50%

totaal ZHZ

Nederland

particuliere huur koop appartement koop grondgebonden

10% 0%

Drechtsteden AlblasserwaardVijfheerenlanden

Hoeksche Waard

Bron: CBS, CFV, WoON 2012, bewerking RIGO

Omvang en samenstelling corporatiebezit Het corporatiebezit in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat uit ongeveer 65.000 (bewoonde) woningen, waarvan 58% in Drechtsteden staat (tabel 2-1). Bijna de helft van de corporatiewoningen in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat uit grondgebonden woningen en iets meer dan de helft bestaat uit huurappartementen. Drechtsteden wordt gedomineerd door huurappartementen, terwijl in de andere twee subregio’s vooral grondgebonden huurwoningen te vinden zijn. De meeste woningen (92%) in de regio Zuid-Holland Zuid hebben een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens (< € 574, prijspeil 2013). De verschillen tussen de drie subregio’s zijn gering. In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden staan de meeste huurwoningen

6

met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (< € 374, prijspeil 2013) en in Hoeksche Waard staan naar verhouding de meeste huurwoningen boven de liberalisatiegrens (> € 699, prijspeil 2013). Hoewel het bezit van de corporaties in de regio Zuid-Holland Zuid anno 2013 vooral bestaat uit betaalbare huurwoningen tot de tweede aftoppingsgrens, is de omvang van dit segment in de periode 2009 tot 2013 afgenomen. Het gaat vooral om een afname van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens: van 24% in 2009 tot 20% in 2013. Deze ontwikkeling deed zich voor in elke regio, het meest in de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden (van 28% in 2009 tot 23% in 2012). Het aantal woningen boven de tweede aftoppingsgrens nam in deze regio toe van 3% in 2009 tot 7% in 2012. tabel 2-1

Samenstelling van de corporatie huurvoorraad naar type en prijs in

de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013 (prijspeil 2013)

< € 374 € 374 - € 536 € 536 - € 574 € 574 - € 681 > € 681 totaal grondgebonden appartement totaal totaal aandeel

Drechtsteden 7.080 22.570 5.000 2.640 430 37.720

aantal Alblasserwaard- Hoeksche Vijfheerenlanden Waard 4.210 1.940 9.840 4.960 2.630 1.270 880 830 370 330 17.930 9.330

13.010 24.710 37.720 58%

10.730 7.190 17.920 28%

5.950 3.370 9.320 14%

totaal 13.230 37.380 8.890 4.350 1.130 64.980

Drechtsteden 19% 60% 13% 7% 1% 100%

29.700 35.270 64.970 100%

34% 66% 100%

aandeel Alblasserwaard- Hoeksche Vijfheerenlanden Waard totaal 23% 21% 20% 55% 53% 58% 15% 14% 14% 5% 9% 7% 2% 4% 2% 100% 100% 100% 60% 40% 100%

64% 36% 100%

Bron: CBS, CFV, WoON 2012, bewerking RIGO figuur 2-3

Samenstelling van de corporatie huurvoorraad naar prijs in de drie

subregio’s in Zuid-Holland Zuid, in 2009 en 2013 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

6%

8%

72%

73%

22%

19%

2009

2013

Drechtsteden

> tweede aftoppingsgrens

3%

7%

9%

70%

66%

28%

23%

25%

2009

2013

2009

68%

AlblasserwaardVijfheerenlanden

6%

8%

70%

71%

21%

24%

20%

2013

2009

2013

12%

67%

Hoeksche Waard

kwaliteitskortingsgrens tot tweede aftoppingsgrens

totaal regio

< kwaliteitskortingsgrens

Bron: CFV, bewerking RIGO

7

46% 54% 100%

Ook landelijk is het aantal goedkope huurwoningen afgenomen en het aantal duurdere huurwoningen toegenomen in de periode 2009 tot 2012. In combinatie met een negatieve koopkrachtontwikkeling heeft dit geleid tot hogere huur- en woonquotes (bron: WoON 2009 en 2012). Vermoedelijk zijn de huur- en woonquotes ook in de regio Zuid-Holland Zuid toegenomen. Voor sommige huishoudens zal dit geen probleem zijn, maar er zullen ook huishoudens zijn die met hun woonlasten in de knel komen. In het volgende hoofdstuk geven we de omvang van deze groep weer.

2.3

Huishoudenssamenstelling Op 1 januari 2013 woonden in de regio Zuid-Holland Zuid circa 204.900 huishoudens, waarvan meer dan de helft in de regio Drechtsteden woont (figuur 2-4). Het aantal huishoudens is in iedere regio groter dan het aantal bewoonde woningen. In de regio Zuid-Holland Zuid wonen circa 6.140 huishoudens buiten de reguliere woningvoorraad (circa 3%, ongeveer gelijk aan het landelijke aandeel). Het gaat om huishoudens in ‘bewoonde andere ruimten’ (zoals woonwagens en recreatiewoningen), studentenhuisvesting en inwonende huishoudens. In het onderzoek spreken we van onzelfstandige woonruimten of onzelfstandig wonende huishoudens. figuur 2-4

Omvang van het aantal huishoudens in de drie subregio’s in Zuid-

Holland Zuid, 2013 Hoeksche Waard; 35.300 ; 17%

Drechtsteden; 117.290 ; 57% AlblasserwaardVijfheerenlanden; 52.310 ; 26%

Bron: CBS, bewerking RIGO

Samenstelling naar leeftijd en type In figuur 2-5 en figuur 2-6 is de huishoudenssamenstelling naar type en leeftijd weergegeven. In de regio Zuid-Holland Zuid is er sprake van een gelijkmatige verdeling wat betreft type huishoudens. De gezinnen, de tweepersoonshuishoudens (zonder kinderen) en de eenpersoonshuishoudens maken ieder bijna een derde uit van het totaal aantal huishoudens. Daarnaast is circa 7% een eenoudergezin. In Drechtsteden wonen relatief wat meer eenpersoonshuishoudens en minder gezinnen. In Hoeksche Waard wonen naar verhouding de meeste tweepersoonshuishoudens en in AlblasserwaardVijfheerenlanden de meeste gezinnen.

8

Circa 28% van de huishoudens in de regio Zuid-Holland Zuid is 65 jaar of ouder en 13% is ouder dan 75 jaar. Deze percentages zijn iets hoger dan de landelijke percentages van respectievelijk 25% en 11% in 2013 (bron: CBS). Hoeksche Waard is met 30% 65-plussers de meest vergrijsde subregio en Drechtsteden met 27% de minst vergrijsde subregio. In Drechtsteden wonen meer huishoudens tot 45 jaar en in Hoeksche Waard wonen – naast ouderen – meer huishoudens tussen 45 en 65 jaar. Het gaat hier vermoedelijk vooral om empty nesters: oudere stellen waarvan de kinderen de deur uit zijn. figuur 2-5

Huishoudenssamenstelling naar type huishouden in de drie subre-

gio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

100% 90% 80% 70%

7%

6%

6%

7%

29%

34%

32%

31%

60% 50%

30%

40%

31%

35%

31%

29%

27%

31%

eenoudergezin gezin tweepersoons eenpersoons

30% 20%

34%

10% 0%

Drechtsteden

Alblasserwaard- Hoeksche Waard Vijfheerenlanden

totaal

Bron: CBS, bewerking RIGO figuur 2-6

Huishoudenssamenstelling naar leeftijd hoofd huishouden in de drie

subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

100% 90%

13%

13%

13%

13%

80%

14%

15%

17%

15%

70% 60% 50%

75+ 65 tot 75 jaar 45 tot 65 jaar 25 tot 45 jaar

37%

38%

41%

38%

33%

32%

28%

32%

< 25 jaar

40% 30% 20% 10% 0%

3% Drechtsteden

3% 2% Alblasserwaard- Hoeksche Waard Vijfheerenlanden

3% totaal

Bron: CBS, bewerking RIGO

9

Samenstelling naar inkomen In tabel 2-3 en figuur 2-7 is de omvang van vier inkomensgroepen weergegeven (prijspeil 2013). Het gaat om: 1.

Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De inkomensgrenzen zijn weergegeven in tabel 2-2. tabel 2-2 Maximum inkomensgrenzen doelgroep huurtoeslag 2013

eenpersoonshuishouden < 65 jaar eenpersoonshuishouden >= 65 jaar meerpersoonshuishouden < 65 jaar meerpersoonshuishouden >= 65 jaar

inkomensgrenzen € 21.025 € 21.100 € 28.550 € 28.725

Bron: Ministerie van BZK

2.

Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.229. De primaire en secundaire doelgroep samen worden de doelgroep van woningcorporaties genoemd.

3.

Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229 en € 43.785.

4.

Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.785.

In de regio Zuid-Holland Zuid behoort circa 23% tot de primaire doelgroep en 39% behoort tot de doelgroep van woningcorporaties, wat iets lager is dan het landelijke aandeel van 43%. Circa 12% van de huishoudens heeft een middeninkomen en 49% heeft een hoger inkomen. In Hoeksche Waard wonen naar verhouding de meeste huishoudens met een hoger inkomen. In Drechtsteden is de omvang van de primaire doelgroep (en de doelgroep van woningcorporaties) het grootst. tabel 2-3

Omvang inkomensgroepen in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid,

2013

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal doelgroep woningcorporaties (A+B) aandeel doelgroep woningcorporaties

AlblasserwaardDrechtsteden Vijfheerenlanden Hoeksche Waard 29.770 11.030 6.370 18.440 8.720 5.350 14.700 5.700 3.910 54.400 26.860 19.680 117.310 52.310 35.310 48.210 41%

19.750 38%

11.720 33%

totaal 47.160 32.500 24.310 100.940 204.910 79.660 39%

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

10

figuur 2-7

Omvang inkomensgroepen in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid,

2013

100%

hogere inkomens

90% 80%

46%

70%

51%

56%

49%

secundaire doelgroep

60% 50%

13%

40%

16%

30% 20%

Drechtsteden

11%

17%

25%

10% 0%

11%

15%

21%

18%


middeninkomens

12%

primaire doelgroep

16% 23% totaal


2.4

De huurderspopulatie In de regio Zuid-Holland Zuid wonen bijna 65.000 huishoudens in een sociale huurwoning. De sociale huursector vervult daarmee een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen: 56% van de doelgroep van woningcorporaties woont in de sociale huursector (tabel 2-4). Dit beeld is zichtbaar in elke subregio. Maar niet alle doelgroephuishoudens doen een beroep op de sociale huursector: 31% woont in de koopsector, 8% in particuliere huurwoningen en 6% in onzelfstandige woonruimten. In de bijlage is in tabel b- 1 een volledig overzicht van de woonsituatie van de inkomensgroepen weergegeven per subregio. tabel 2-4

Aandeel huishoudens dat in een sociale huurwoning woont naar in-

komensgroep in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal N=

Drechtsteden 60% 51% 27% 12% 32% 37.720

doelgroep woningcorporaties (A+B)

57%

AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard 63% 61% 49% 44% 37% 28% 17% 10% 34% 26% 17.920 9.320 57%

53%

totaal 61% 50% 29% 13% 32% 64.970 56%


11

De huurderspopulatie naar leeftijd en type De huurderspopulatie van de woningcorporaties in de regio Zuid-Holland Zuid bestaat voor bijna de helft uit eenpersoonshuishoudens. In Drechtsteden worden wat meer eenpersoonshuishoudens bediend door de corporatiesector dan in de andere twee regio’s. Circa 43% van de huurderspopulatie is 65 jaar of ouder. Het meest vergrijsd is de sociale huursector in de regio Hoeksche Waard (46%) en het minst vergrijsd in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (40%). figuur 2-8

Samenstelling van de huurderspopulatie van de woningcorporaties

in Zuid-Holland Zuid naar huishoudenstype in de drie subregio’s, 2013

100% 90% 80% 70%

12%

10%

10%

11%

12%

19%

14%

14%

27%

31%

27%

44%

45%

47%

26%

60% 50%

eenoudergezin gezin tweepersoons eenpersoons

40% 30%

49%

20% 10% 0%

Drechtsteden


totaal

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO figuur 2-9

Samenstelling van de huurderspopulatie van de woningcorporaties

in Zuid-Holland Zuid naar leeftijd in de drie subregio’s, 2013 100% 90% 80% 70% 60%

24%

21%

19%

19%

32%

34%

22%

23%

30% 20% 10% 0%

23%

23%

20%

75+ 65 tot 75 jaar 45 tot 65 jaar 25 tot 45 jaar < 25 jaar

50% 40%

23%

3% Drechtsteden

31%

32%

20%

22%

3% 3% Alblasserwaard- Hoeksche Waard Vijfheerenlanden

3% totaal


12

De leeftijdsopbouw van huurders versus eigenaar-bewoners In figuur 2-10 staat de leeftijdsopbouw van zowel de huurderspopulatie van de woningcorporaties in de regio Zuid-Holland Zuid als de populatie eigenaar-bewoners gedetailleerd weergegeven. De vergrijzingsgolf die eraan zit te komen bestaat grotendeels uit eigenaar-bewoners. Puur en alleen kijkend naar de huurderspopulatie is zelfs een ontgrijzing te verwachten als gevolg van sterfte. De aankomende generatie ouderen in de huursector is kleiner van omvang en daarnaast is het mogelijk dat het aantal jongere huurders toeneemt omdat de koopsector minder toegankelijk is geworden. Anno 2013 wonen er circa 1.900 huishoudens tot 25 jaar in de sociale huursector. figuur 2-10 De leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en van de huurderspopulatie van de woningcorporaties in Zuid-Holland Zuid, 2013

30.000

eigenaar bewoners

25.000

huishoudens in sociale huursector

20.000 15.000 10.000

85+

75 tot 85

65 tot 75

55 tot 65

45 tot 55

35 tot 45

25 tot 35

0

< 25 jaar

5.000


De huurderspopulatie naar inkomen en goedkope scheefheid In figuur 2-11 is de samenstelling van de huurderspopulatie van corporatiewoningen naar inkomensgroep weergegeven. Bijna de helft van de huishoudens in de sociale huurvoorraad behoort met hun inkomen tot de primaire doelgroep en circa 69% behoort tot de doelgroep van woningcorporaties (figuur 2-11). Circa 11% van de voorraad wordt bewoond door middeninkomens en 20% van de voorraad wordt bewoond door hogere inkomens. In Drechtsteden is de omvang van de primaire doelgroep in de sociale huursector met 47% het grootst en in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden met 39% het kleinst. In tabel 2-5 is de samenstelling van de huurderspopulatie nogmaals weergegeven, maar nu in de gereguleerde huurvoorraad van de woningcorporaties (< € 681, prijspeil 2013). Omdat het aantal vrije sector huurwoningen gering is (2% van de corporatiewoningen), is het beeld dat naar voren komt vrijwel gelijk aan het overzicht in figuur 2-11. Circa 31% van de gereguleerde huurvoorraad wordt bewoond door midden- en hogere inkomens, waarmee ook de goedkope scheefheid 31% bedraagt. Dit is

13

hoger dan het landelijke scheefheidspercentage van 26% in 2012 (bron: WoON 2012). In Drechtsteden is de goedkope scheefheid met 28% het kleinst en in AlblasserwaardVijheerenlanden met 37% het grootst. figuur 2-11 Samenstelling van de huurderspopulatie naar inkomensgroep in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

100% 90%

17%

80%

10%

70% 60%

22%

20%

12%

11%

24%

25%

25%

39%

41%

44%

25% 12%

25%

50%

hogere inkomens middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep

40% 30%

47%

20% 10% 0%

Drechtsteden


totaal

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO tabel 2-5

Bewoning van de gereguleerde huurvoorraad van woningcorporaties

in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens (C ) hogere inkomens (D) totaal

Drechtsteden 47% 25% 11% 17% 100%

doelgroep woningcorporaties (A+B) overige huishoudens (C+D)

72% 28%

AlblasserwaardVijfheerenlanden 39% 24% 12% 25% 100%

Hoeksche Waard 41% 26% 12% 21% 100%

totaal 44% 25% 11% 20% 100%

63% 37%

67% 33%

69% 31%


14

3

Betaalbaarheid van corporatiewoningen Een doorsnee huurder in de sociale huurvoorraad in de subregio Drechtsteden is 29% van zijn inkomen kwijt aan wonen. In de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden gaat het om 27% en in de subregio Hoeksche Waard om 28%. Onder de doelgroep van woningcorporaties ligt dit percentage in elke regio op 32%. Het gros van de huurders in de regio Zuid-Holland Zuid kan hun woonlasten goed betalen en sommige huurders zouden zelfs wat meer huur kunnen betalen. Ongeveer 13% van de huurders heeft moeite met het betalen van hun woonlasten; in 12% als gevolg van te hoge woonlasten (in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 10%, in Drechtsteden 13% en in Hoeksche Waard 12%). Het gaat vooral om alleenstaanden die tot de primaire doelgroep behoren. De meeste huishoudens komen maandelijks tot € 100 te kort. Zij moeten besparen op andere uitgaven om rond te kunnen komen.

3.1

Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de woonlasten en woonquotes van huurders in de huurvoorraad van de corporaties in Zuid-Holland Zuid. We vergelijken de actuele woonlasten van huurders (huur + energielasten) met hun bestedingsruimte voor woonlasten op basis van Nibud-cijfers. Dit biedt inzicht in de omvang en de samenstelling van de groep huurders met te hoge woonlasten.

3.2

Actuele woon- en huurlasten De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere 2 componenten, zoals de kosten voor gas, elektriciteit en water. In tabel 3-1, tabel 3-2 en tabel 3-3 zijn deze kosten voor de drie subregio’s binnen Zuid-Holland Zuid weer3 gegeven. Opgeteld is een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties in Drechtsteden rond de € 510 in de maand kwijt aan wonen. In AlblasserwaardVijfheerenlanden gaat het om € 525 en in Hoeksche Waard om 530. De verschillen tussen de regio’s zijn klein. 2

Lokale heffingen van de gemeenten en het waterschap (en eventuele kwijtschelding daarvan) zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.

3

Omdat in de tabellen medianen zijn weergegeven tellen de netto huur en de overige woonlasten niet exact op tot de totale woonlasten. De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde.

15

Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (incl. servicekosten). Het gaat in Drechtsteden om € 365, in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden om € 400 en in Hoeksche Waard om € 405. Huishoudens uit de primaire doelgroep ontvangen huurtoeslag en betalen mede daardoor ongeveer € 150 tot € 200 minder aan huur dan huishoudens uit de andere doelgroepen. De energie- en waterrekening van huurders in de sociale huursector bedraagt tussen € 120 en € 130 per maand. De mediane woonquote (het deel dat huurders aan wonen kwijt zijn ten opzichte van hun inkomen) ligt in Drechtsteden op 29%, in Alblasserwaard-Vijfheerenlanden op 27% en in en Hoeksche Waard op 28%. tabel 3-1

Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen pe rmaand

van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, subregio Drechtsteden

Drechtsteden netto huur (incl. huurtoeslag) gas, elektriciteit en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudinkomen woonquote huurquote energiequote

primaire secundaire doelgroep woningdoelgroep (A) doelgroep (B) corporaties (A+B) € 280 € 435 € 335 € 110 € 105 € 110 € 405 € 545 € 450 € 1.235 € 1.650 € 1.405 32% 24% 9%

30% 24% 6%

32% 24% 8%

midden inkomens € 440 € 135 € 585 € 2.340

hogere inkomens € 460 € 155 € 630 € 3.115

totaal € 385 € 120 € 510 € 1.635

25% 19% 6%

19% 14% 4%

29% 22% 7%


Woonlasten, quoten en besteedbaar huishoudensinkomen per maand

van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden

Alblasserwaard-Vijfheerenlanden netto huur (incl. huurtoeslag) gas, elektriciteit en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudinkomen woonquote huurquote energiequote


30% 23% 7%

32% 23% 8%

midden inkomens € 435 € 155 € 580 € 2.315

hogere inkomens € 470 € 170 € 635 € 3.410

totaal € 400 € 130 € 525 € 1.830

25% 18% 6%

18% 13% 4%

27% 20% 7%


16

tabel 3-3


van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, subregio Hoeksche Waard

Hoeksche Waard netto huur (incl. huurtoeslag) gas, elektriciteit en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudinkomen

primaire secundaire doelgroep woningdoelgroep (A) doelgroep (B) corporaties (A+B) € 295 € 440 € 350 € 130 € 110 € 120 € 425 € 545 € 470 € 1.260 € 1.700 € 1.475

woonquote huurquote energiequote

33% 24% 9%

30% 24% 6%

32% 24% 8%

midden inkomens € 450 € 140 € 595 € 2.345

hogere inkomens € 490 € 150 € 635 € 3.305

totaal € 405 € 130 € 530 € 1.815

25% 19% 6%

19% 14% 4%

28% 21% 7%



van huurders in de gereguleerde sociale huursector, 2013, in medianen, in de totale regio Zuid-Holland Zuid

Zuid-Holland Zuid netto huur (incl. huurtoeslag) gas, elektriciteit en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudinkomen woonquote huurquote energiequote


30% 24% 6%

32% 24% 8%

midden inkomens € 440 € 140 € 590 € 2.335

hogere inkomens € 470 € 160 € 630 € 3.280

totaal € 390 € 125 € 515 € 1.705

25% 19% 6%

19% 14% 4%

28% 21% 7%


3.3

Betaalbaarheid op basis van de budgetbenadering De bovenstaande cijfers geven inzicht in de feitelijke woonlasten van huurders van corporatiewoningen, maar bieden geen antwoord op de vraag in hoeverre de woonlasten betaalbaar zijn. Om die vraag te kunnen beantwoorden hebben we normen nodig om te bepalen welke woonlasten wel betaalbaar zijn en welke niet. Er zijn in Nederland geen algemeen aanvaarde normen voor betaalbare woonlasten. Het Rijk houdt zich al lange tijd afzijdig van deze discussie. Bij gebrek aan landelijke normen bepalen andere partijen op verschillende manieren wat zij betaalbare woonlasten vinden. De budgetbenadering is een gangbare benadering die RIGO in verschillende onderzoeken heeft toegepast. De budgetbenadering De budgetbenadering wordt onder meer gebruikt door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), bijvoorbeeld bij het adviseren van woningcorporaties over betaalbare huren en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het

17

verkrijgen van een hypotheek. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (besteedbaar) inkomen af te trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onderscheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten. Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie figuur 3-1). In dit onderzoek sluiten we hierbij aan. Een laatste belangrijke keuze is om per type huishouden een minimale bestedingsruimte aan woonlasten te hanteren, die gebaseerd is op de bestedingsruimte van minima. De redenering hierachter is dat wanneer de woonlasten van huishoudens net zo hoog (of lager) zijn als wat de minima kunnen betalen, er geen sprake kan zijn van te hoge woonlasten, hooguit van een inkomensprobleem. figuur 3-1 Budgetbenadering Nibud (schematische weergave)

inkomen voorbeeld overige uitgaven 50 % ruimte voor woonlasten

Uitgaven

norm overige uitgaven 50 %

basis overige uitgaven Inkomen

Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten

18

3.4

Bestedingsruimte versus werkelijk woonlasten In onze analyses zetten we de bestedingsruimte voor woonlasten (huur + energielasten) op basis van de budgetbenadering af tegen de werkelijke woonlasten van de huurderspopulatie. We maken hierbij onderscheid in drie groepen: 1.

Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten. Hierbij geven we aan hoeveel geld huurders maandelijks te kort komen om goed rond te kunnen komen.

2.

Huurders in de knel als gevolg van een laag inkomen.

3.

Huurders die hun woonlasten goed zouden moeten kunnen betalen. Hierbij geven we aan hoeveel ruimte deze huurders maandelijks overhouden voor minder noodzakelijke uitgaven.

Huurders in de knel Anno 2013 hebben circa 8.240 huishoudens in de gereguleerde sociale huursector in de regio Zuid-Holland Zuid te maken met te hoge woonlasten (tabel 3-5). Het gaat om 13% van de huurderspopulatie. Voor bijna 800 huurders geldt dat dit komt door een (te) laag inkomen, omdat men bijvoorbeeld schulden heeft of niet (volledig) gebruik maakt van ondersteunende financiële regelingen zoals de huur- en zorgtoeslag of het kindgebonden budget. Voor circa 7.500 huurders geldt dat hun woonlasten te hoog zijn voor het inkomen dat ze hebben. Het gaat om circa 12% van de huurderspopulatie. In de subregio Drechtsteden gaat het om 13%, in de subregio Hoeksche Waard om 12% en in de subregio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden om 10%. tabel 3-5

Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten of een te laag

inkomen in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in ZuidHolland Zuid, 2013

aantal

totaal huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten als gevolg van een te laag inkomen

Drechtsteden 5.060 4.690 370

aandeel binnen totale huurderspopulatie

totaal huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten als gevolg van een te laag inkomen

14% 13% 1%

Alblasserwaard- Hoeksche Vijfheerenlanden Waard 1.970 1.200 1.770 1.070 200 130

totaal 8.240 7.520 720

11% 10% 1%

13% 12% 1%

13% 12% 1%


De meeste huishoudens met te hoge woonlasten behoren tot de primaire doelgroep (91% in de regio Zuid-Holland Zuid, tabel 3-6). Binnen deze groep gaat het om 24% van de huurders en binnen de doelgroep van woningcorporaties om 17%. Huishoudens met een midden- of hoger inkomen die een corporatiewoning huren, kunnen hun woonlasten over het algemeen prima betalen. Dit is in elke subregio het geval.

19

De groep met te hoge woonlasten bestaat voor 30% uit eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar, voor 40% uit eenpersoonshuishoudens boven de 65 jaar en voor 10% uit eenoudergezinnen (tabel 3-7). Naar verhouding hebben vooral eenpersoonshuishoudens te maken met te hoge woonlasten. De meeste tweepersoonshuishoudens kunnen hun woonlasten over het algemeen goed betalen. Van de huishoudens met te hoge woonlasten in de regio Zuid-Holland Zuid betaalt 66% tot € 100 te veel aan woonlasten (tabel 3-8), uitgaande van de in dit onderzoek gehanteerde normen. Een kwart betaalt € 100 tot € 200 te veel aan woonlasten en bij 9% gaat het om meer dan € 200. tabel 3-6

Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten naar inko-

mensgroep in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in ZuidHolland Zuid, 2013

AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard 1.540 930 230 130 1.770 1.070

aantal

primaire doelgroep secundaire doelgroep totaal

Drechtsteden 4.330 350 4.690

aandeel

primaire doelgroep secundaire doelgroep totaal

92% 7% 100%

87% 13% 100%

87% 12% 100%

91% 9% 100%

aandeel binnen primaire doelgroep binnen groep binnen secundaire doelgroep binnen doelgroep woningcorporaties binnen totale huurderspopulatie

25% 4% 17% 13%

23% 5% 16% 10%

25% 6% 18% 12%

24% 4% 17% 12%


20

totaal 6.810 710 7.520

tabel 3-7

Huurders in de knel als gevolg van te hoge woonlasten naar huis-

houdenstype in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in ZuidHolland Zuid, 2013

aantal

alleenstaande tot 65 jaar alleenstaande vanaf 65 jaar paar tot 65 jaar paar vanaf 65 jaar eenoudergezin gezin totaal aandeel alleenstaande tot 65 jaar alleenstaande vanaf 65 jaar paar tot 65 jaar paar vanaf 65 jaar eenoudergezin gezin totaal aandeel alleenstaande tot 65 jaar binnen groep alleenstaande vanaf 65 jaar paar tot 65 jaar paar vanaf 65 jaar eenoudergezin gezin totaal

Drechtsteden 1.480 1.700 300 260 390 550 4.680 32% 36% 6% 5% 8% 12% 100% 16% 18% 3% 3% 4% 6% 49%

AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard 570 180 670 600 50 30 160 140 250 90 60 40 1.770 1.070 32% 17% 38% 56% 3% 2% 9% 13% 14% 8% 3% 3% 100% 100% 14% 9% 16% 30% 1% 1% 4% 7% 6% 4% 1% 2% 43% 53%

totaal 2.230 2.970 380 560 730 650 7.520 30% 40% 5% 7% 10% 9% 100% 14% 19% 2% 4% 5% 4% 48%


Bedrag dat huurders maandelijks te kort komen onder huurders in de

knel als gevolg van te hoge woonlasten in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

aantal

Drechtsteden < € 100 2.980 € 100 tot € 200 1.260 > € 200 450 totaal 4.690

aandeel < € 100 € 100 tot € 200 > € 200 totaal

AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard 1.190 820 400 170 190 70 1.780 1.060

64% 27% 10% 100%

67% 23% 10% 100%

77% 16% 7% 100%

totaal 4.980 1.830 700 7.510 66% 24% 9% 100%


21

Huurders met een ruimere bestedingsruimte Het gros van de huurders in de regio Zuid-Holland Zuid zou hun woonlasten dus goed moeten kunnen betalen. Een deel zal het echter alsnog niet breed hebben. Uitgaande van de in dit onderzoek gehanteerde normen houdt 31% van de primaire doelgroep in de regio Zuid-Holland Zuid tussen de € 1 en € 100 ‘over’ na het betalen van hun woonlasten en hun overige uitgaven (tabel 3-8). Deze groep zal goed op de uitgaven van het huishouden moeten letten om rond te kunnen komen. Circa 42% houdt tussen de € 100 en € 200 over en ongeveer een kwart meer dan € 200: vooral deze laatste groep zal geen zorgen hebben over het betalen van hun woonlasten. Er is weinig verschil tussen de subregio’s. Daarnaast zijn er huurders die meer aan woonlasten zouden kunnen betalen dan dat ze op dit moment doen. Het gaat vooral om de huurders met een midden- en hoger inkomen, maar ook onder de secundaire doelgroep bevinden zich huurders met een ruimere bestedingsruimte. Het gaat bijvoorbeeld om huurders met een – binnen de secundaire doelgroep – wat hoger inkomen die in een goedkope huurwoning wonen. tabel 3-9

Bedrag dat huurders maandelijks overhouden onder huurders met

een ruimere bestedingsruimte in de gereguleerde sociale huursector in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013

primaire doelgroep

secundaire doelgroep

midden- en hogere inkomens

totaal

< € 100 € 100 tot € 200 € 200 tot € 400 > € 400 totaal < € 100 € 100 tot € 200 € 200 tot € 400 > € 400 totaal < € 100 € 100 tot € 200 € 200 tot € 400 > € 400 totaal < € 100 € 100 tot € 200 € 200 tot € 400 > € 400 totaal

Drechtsteden 33% 39% 28% 0% 100% 11% 28% 50% 11% 100% 1% 1% 24% 74% 100% 16% 24% 32% 28% 100%

AlblasserwaardVijfheerenlanden Hoeksche Waard 27% 30% 47% 41% 26% 28% 0% 0% 100% 100% 14% 10% 19% 23% 55% 53% 12% 14% 100% 100% 0% 1% 1% 1% 20% 25% 78% 73% 100% 100% 13% 13% 21% 21% 31% 34% 36% 32% 100% 100%

totaal 31% 42% 28% 0% 100% 12% 25% 52% 12% 100% 1% 1% 23% 75% 100% 15% 23% 32% 31% 100%


22

3.5

Sturingsmogelijkheden In dit onderzoek is de betaalbaarheid van het wonen onderzocht voor huurders in de sociale huursector in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid. Hoe kunnen de gemeenten in de regio’s en de woningcorporaties inspelen op de ontwikkeling van de woonlasten? De betaalbaarheid van het wonen wordt bepaald door de relatie tussen de woonlasten en het inkomen van huishoudens. Deze relatie kan op verschillende manieren worden beïnvloed, zoals weergegeven in het schema in figuur 3-2. figuur 3-2 Mogelijkheden om te sturen in de betaalbaarheid

In de eerste plaats is het van belang te beseffen dat het lokale woonbeleid de woonquote van huurders maar voor een klein deel kan beïnvloeden. Op de ontwikkeling van de besteedbare inkomens heeft het woonbeleid op lokaal niveau geen invloed, net zo min als op energieprijzen. Nationale (bezuinigingen) en internationale ontwikkelingen (denk aan de Oekraïne) spelen daarbij een veel belangrijkere rol. Er blijven drie knoppen over waarmee de woonlasten beïnvloed kunnen worden: 1.

De huurprijzen. Voor de huurders uit de primaire doelgroep is en blijft het van groot belang dat er voldoende woningen worden aangeboden onder de aftoppingsgrenzen. Boven deze grenzen moeten zij een hoge eigen bijdrage betalen, die in 2012 door bezuinigingen op de huurtoeslag is gestegen.

2.

Het energieverbruik. Om de energielasten beheersbaar te houden is het allereerst van belang om bij nieuwbouw en renovatie hoge eisen te stellen aan de duurzaamheid. Ook in de bestaanbare woningvoorraad nemen de verwachtingen ten aanzien van de duurzaamheid toe. Op landelijk niveau hebben het Rijk, Aedes en de Woonbond afgesproken dat corporatiewoningen in 2020 gemiddeld energielabel B moeten hebben. Of de woonlasten voor huurders daarmee verbeteren, hangt af van de vraag in hoeverre de investeringskosten voor energiebesparende

23

maatregelen worden doorberekend in de huur. Daarnaast is het zaak om consumenten bewuster te maken van de invloed van hun gedrag op de energierekening. 3.

Match tussen woonlasten en inkomen. Dit kan verbeteren door bij de toewijzing van woningen gebruik te maken van huurinkomensnormen. Een alternatief voor huurinkomensnormen is het geven van meer informatie over de woonlasten. Op die manier kunnen woningzoekenden zelf meer verantwoordelijkheid nemen voor hun woonlasten.

Bovenstaande punten geven een indruk van de sturingsmogelijkheden die er zijn. Op lokaal niveau kunnen er meer mogelijkheden zijn. We denken daar graag over mee. Ook kunnen we (in een vervolgopdracht) het woonlastenonderzoek desgewenst verfijnen tot het niveau van de afzonderlijke gemeenten in de regio Zuid-Holland Zuid.

24

Bijlagen

25

Bijlage 1 Aanvullende tabellen tabel b- 1 Woonsituatie inkomensgroepen in de drie subregio’s in Zuid-Holland Zuid, 2013 Drechtsteden

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal N= doelgroep woningcorporaties (A+B)

Alblasserwaard- primaire doelgroep (A) Vijfheerenlanden secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal N= doelgroep woningcorporaties (A+B) Hoeksche Waard primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal N= doelgroep woningcorporaties (A+B) totaal

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal N= doelgroep woningcorporaties (A+B)

koop 25% 36% 63% 83% 58% 68.410

corporatie huur particuliere huur onzelfstandig totaal N= 60% 8% 8% 100% 29.770 51% 10% 3% 100% 18.440 27% 10% 0% 100% 14.700 12% 4% 1% 100% 54.400 32% 6% 3% 100% 117.300 37.720 7.600 3.570 117.300

29%

57%

9%

6%

100%

48.210

22% 42% 58% 77% 58% 30.090

63% 49% 37% 17% 34% 17.920

8% 5% 4% 4% 5% 2.530

7% 4% 0% 2% 3% 1.760

100% 100% 100% 100% 100% 52.310

11.030 8.720 5.700 26.860 52.310

31%

57%

7%

6%

100%

19.750

29% 47% 68% 86% 68% 24.000

61% 44% 28% 10% 26% 9.320

5% 6% 4% 2% 3% 1.180

6% 3% 0% 1% 2% 800

100% 100% 100% 100% 100% 35.300

6.370 5.350 3.910 19.680 35.310

37%

53%

5%

4%

100%

11.720

25% 39% 63% 82% 60% 122.490

61% 50% 29% 13% 32% 64.970

7% 8% 7% 3% 6% 11.310

31%

56%

8%

7% 100% 47.160 100% 32.510 3% 0% 100% 24.310 1% 100% 100.940 3% 100% 204.910 6.140 204.910 6%

100%


26

79.670

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

Recommend Documents