Woonborg. Woonlastenonderzoek. Brede blik op betaalbaarheidsrisico s. 18 november 2014

Woonborg

Woonlastenonderzoek Brede blik op betaalbaarheidsrisico’s 18 november 2014

DATUM

18 november 2014

TITEL

Woonlastenonderzoek

ONDERTITEL

Brede blik op betaalbaarheidsrisico’s

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER

Woonborg

[email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink Bert van ‘t Land

PROJECTNUMMER

5218.102/g

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Doel van het onderzoek 1.2 Definities

1 1 3

2

Typering en woonlasten huurders 2.1 Het begrip betaalbaarheidsrisico nader uitgewerkt 2.2 Huishoudenssamenstelling en inkomen 2.3 Hoogte van de huurlasten 2.4 Hoogte van de woonlasten 2.5 Energieverbruik en -lasten 2.6 Een breder perspectief: huurders een gezicht geven 2.7 Belangrijkste conclusies

5 5 6 10 11 14 15 16

3

Factsheets 3.1 Uitwerking naar gemeente

18 18

1 Inleiding Recent verdiepend onderzoek op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON2012) laat zien dat op landelijk niveau de zogenaamde huur-, koop- en woonquote ten opzichte van enkele jaren geleden is gestegen. Gemiddeld genomen zijn huishoudens een groter deel van hun netto besteedbaar inkomen kwijt aan het wonen. De belangrijkste oorzaak is een daling van het inkomen, onder andere door toegenomen werkloosheid. De verwachting is dat een aantal kosten van het wonen de komende jaren zullen (blijven) stijgen, denk aan de huur, mogelijk de energielasten, maar ook de heffingen. De combinatie van stijgende woonlasten en daling van de inkomens leidt tot een grote daling van de koopkracht. Hoe dit zich in de toekomst precies verder zal ontwikkelen, is onzeker. Dit is afhankelijk van vele factoren zowel landelijk als lokaal. Daarom is het zinvol de balans lokaal op te maken. Lefier heeft in haar werkgebied eind 2013 de balans opgemaakt via een woonlastenonderzoek onder haar huurders. Dit heeft tot interessante conclusies geleid over huur-, energie- en woonquoten. Op basis van de steekproef is berekend dat ruim 9.000 van de 25.000 hurende huishoudens bij Lefier onder de armoede grens (NVMT-grens, NIBUD) leeft. De overige Drentse corporaties (Actium, Domesta, De Volmacht, Woonborg, Woonconcept en Woonservice) hadden behoefte aan een vergelijkbaar inzicht in de woonlasten en de betaalbaarheid in hun eigen werkgebied. Daarom hebben zij in samenwerking met de huurdersvertegenwoordigingen een woonlastenonderzoek laten uitvoeren onder haar huurders. In deze rapportage komen de resultaten van Woonborg aan de orde. De resultaten van de Drentse corporaties samen en per gemeente zijn in de rapportage “Drenthe Totaal” beschreven.

1.1 Doel van het onderzoek De centrale vragen van dit onderzoek luiden als volgt: 1. Wat zijn de huurders kwijt aan wonen in relatie tot hun inkomen? 2. Bij welke doelgroepen leidt dit (mogelijk) tot knelpunten? In dit onderzoek geven we in ieder geval antwoord op de volgende subvragen: 1. Wat geven huurders uit aan woonlasten zoals huur, gas, water, elektra en gemeentelijke heffingen en hoe verhoudt zich dat ten opzichte van het inkomen (huur- en woonquote)? 2. Welk aandeel huurders ervaart moeilijkheden bij het betalen van de woonlasten? 3. Wat is de samenstelling van deze groep die moeilijkheden ondervindt bij het betalen van woonlasten? 4. Welke groep huurders is kwetsbaar bij een stijging van de woonlasten?

Brede oriëntatie op het begrip betaalbaarheid De Drentse corporaties hebben gekozen voor een brede onderzoeksoriëntatie op het begrip betaalbaarheid. Deze oriëntatie draagt bij aan de toepasbaarheid van de resultaten van het woonlastenonderzoek. Welke interventies zijn effectief en wie kan wat daar aan bijdragen? Via onderstaand model wordt dit nader toegelicht:

5218.102/g | Woonlastenonderzoek Woonborg

1

Wat de figuur laat zien, is dat er naast harde kosten tal van meer zachte elementen een rol spelen in het woonlastenvraagstuk. Cultuur, persoonlijke kwaliteiten, opvoeding, opleiding hebben allemaal een rol in het loon en het bestedingspatroon. Een saldo in het huishoudensboekje wordt beïnvloed door drie belangrijke elementen: 1. de inkomsten (loon) 2. de woonlasten 3. het bestedingspatroon

Als we ons enkel op de relatie woonlasten en inkomen richten, kan het zijn dat eventuele maatregelen niet effectief zijn. Door juiste achtergronden toe te voegen en de verzamelde data uit de enquêtes bieden wij meer houvast bij het benoemen van zinvolle interventies. De ene groep is meer gebaat bij een woonlastenverlaging, de andere kan beter wat aan het bestedingspatronen doen. In dit onderzoek wordt niet alleen in beeld gebracht welke groepen kampen met betaalbaarheidsrisico’s, maar wordt ook een relatie gelegd met een bestedingsprofiel en de zogenaamde kredietwaardigheidsscore. Hiermee biedt het onderzoek inzicht in welke interventies de groepen het meest baat hebben.

Uitvoering van het onderzoek In juli 2014 zijn ruim 34.938 huurders van de zes Drentse corporaties aangeschreven. Mensen waar het emailadres van bekend was, hebben een email ontvangen met het verzoek om via internet deel te nemen aan het onderzoek. Optioneel hadden zij de mogelijkheid om een schriftelijke vragenlijst aan te vragen. Huurders waar het emailadres niet bekend van was, hebben een schriftelijke vragenlijst ontvangen. Bijna iedereen heeft de kans gehad om, via een schriftelijke enquête of internet, deel te nemen aan het onderzoek. De onderzoeksresultaten zijn volledig geanonimiseerd. Hiervoor is, vanwege de privacygevoelige informatie, vooraf de garantie gegeven aan de respondenten om de respons niet negatief te beïnvloeden.


2

Voor Woonborg zijn 3.766 huishoudens aangeschreven. Dit heeft geleid tot een respons van 792 (21%). In onderstaande tabel wordt de respons weergegeven per gemeente waarin Woonborg werkzaam is. Tabel 1.1: Responsoverzicht woonlastenonderzoek

Aa en Hunze

Huurders 387

Aangeschreven 387

Respons internet 42

Respons schriftelijk 65

Respons totaal 107

Respons % 28%

925

925

99

70

169

18%

Noordenveld

2.191

1.380

212

95

307

22%

Tynaarlo

1.074

1.074

104

105

209

19%

4.577

3.766

457

335

792

21%

Haren

Huurders Woonborg Bron: Woonlastenonderzoek.

Deze respons is ruim voldoende om voor het totale werkgebied uitspraken te doen (betrouwbaarheid 95% en 5% nauwkeurigheidsmarge). De uitkomsten voor de gemeente Aa en Hunze zijn indicatiever van aard.

1.2 Definities Dit onderzoek vraagt om een heldere afbakening van definities over huur-, woonlasten en inkomensgroepen. In dit onderzoek gaan we uit van de volgende definities: Netto huurlasten: Netto woonlasten:

Kale huur + servicekosten - huurtoeslag. Netto huurlasten + gas + elektra + water + gemeentelijke heffingen.

Netto huishoudinkomen: Gezamenlijk huishoudinkomen na aftrek belastingen en premies. Besteedbaar inkomen: Netto huishoudinkomen aangevuld met eventuele toeslagen (huurtoeslag, zorgtoeslag, kindgebondenbudget, kinderbijslag) en verminderd met een verplichte (basis)zorgverzekering. Bij het benaderen van het besteedbaar inkomen is geen rekening gehouden met eventuele aanvullende inkomsten als alimentatie of mogelijke uitgaven vanwege schulden of afbetalingsregelingen. Hierover zijn namelijk geen gegevens bekend. In het onderzoek hanteren we de volgende inkomensgrenzen: Primaire doelgroep: De oorspronkelijke BBSH-doelgroep van beleid. Hiervoor gelden de volgende inkomensgrenzen: éénpersoonshuishouden tot 65 jaar € 22.005; meerpersoonshuishouden tot 65 jaar € 29.900; éénpersoonshuishouden van 65 jaar e.o. € 20.675; meerpersoonshuishouden van 65 jaar e.o. € 28.225. Secundaire doelgroep: Huishoudens met een inkomen boven de BBSH-doelgroep tot en met € 34.000. € 34.000-€ 43.000: Huishoudens met een bruto belastbaar jaarinkomen tussen € 34.000 en € 43.000. Vanaf € 43.000: Huishoudens met een bruto belastbaar jaarinkomen van € 43.000 of hoger. Om te bepalen of een huishouden moeite heeft om rond te komen, maken we gebruik van de budgetten die het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) en het NIBUD hanteren in de Armoedemonitor. Het gaat om


3

het Basisbehoeftebudget en het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget (NVMT-budget). Deze laatste grens wordt ook wel de armoedegrens genoemd. Basisbehoeftebudget:

NVMT-budget: (betaalbaarheidsrisico)

De minimale uitgaven van een huishouden aan voedsel, kleding, wonen, verzekeringen, niet-vergoede ziektekosten en persoonlijke verzorging. In dit onderzoek wordt gebruikt gemaakt van het: Het basisbudget aangevuld met een bescheiden budget voor ruimte voor ‘sociale participatie’. Het gaat hierom kosten voor bijvoorbeeld lidmaatschap vereniging of een korte vakantie. Een auto is overigens niet inbegrepen.

Bestedingsprofiel:

Een typering van het bestedingspatroon op basis van de waardeoriëntatie, de manier waarop individuen in het leven staan. Zo is in het bestedingspatroon onderscheid gemaakt naar nonchalanten, risicomijders en spenders.

Kredietwaardigheidsscore:

De score geeft aan hoe de kredietwaardigheid van huishoudens binnen een postcodegebied is. Het neemt de vorm aan van een getal, waarbij een hoger getal een betere kredietwaardigheid aangeeft.


4

2 Typering en woonlasten huurders In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van het onderzoek voor Woonborg als totaal gepresenteerd. Hierbij wordt telkens onderscheid gemaakt tussen de totale groep huurders en de groep huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Op deze manier leggen we de focus op de groep huurders die in de knel zit.

2.1 Het begrip betaalbaarheidsrisico nader uitgewerkt Woonborg wil het inzicht in de betaalbaarheid van het wonen verdiepen en zicht krijgen op de huishoudens die in de problemen komen. Dit vraagstuk wordt in Nederland traditioneel weergegeven in de vorm van een quote die aangeeft welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden opgaat aan wonen. Men spreekt dan over huurquote of woonquote. Een dergelijke quote alleen is een onvoldoende maat voor betaalbaarheid, omdat onbekend is welk bedrag een huishouden te besteden heeft na aftrek van de woonuitgaven. Voor het beantwoorden van de vraag wat betaalbaar wonen is, heeft men dus meer nodig dan alleen een relatie tussen inkomen en woonuitgaven en een ‘willekeurige’ norm voor betaalbaarheid. Dit wordt 1 niet alleen in wetenschappelijke kring , maar in toenemende mate ook in de praktijk ervaren. Huurquotes of woonlastenquotes zeggen onvoldoende: voor een bijstandsgerechtigde is een woonlastenquote van 30% een groot probleem, terwijl een miljonair misschien een woonlastenquote van meer dan 80% zonder problemen aan kan. Daarom is de woonlastenproblematiek en het begrip betaalbaarheid van het wonen vooral benaderd vanuit het gezichtspunt van de consument. Simpel gezegd komt dit erop neer dat hij / zij moet eten, leven, wonen, verzekeren en gemeentelijke heffingen en energiekosten moet betalen. Als we deze kosten afzetten tegen de inkomsten, dan blijkt of mensen in de problemen komen of niet. Schematisch komt dit op het volgende neer.

Netto inkomen per maand

1

Persoon B

Uitgaven lager dan inkomsten: geen betaalbaarheidsrisico:

Uitgaven hoger dan inkomsten: betaalbaarheidsrisico

Uitgaven  Uitgaven levensonderhoud volgens NIBUD en SCP  OPL-heffingen  Water  Servicelasten  Energie

Huurtoeslag

Persoon A

Bruto huur

Zie artikel “Wat is betaalbaar wonen?” van onder meer Mariette Haffner (TU Delft) in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.


5

Dit schema kan als volgt worden toegelicht. Aan de linkerkant (groen) staan de inkomsten, bestaande uit het besteedbaar inkomen per maand. In het besteedbaar inkomen is rekening gehouden met zorgtoeslag, kinderbijslag, kindgebondenbudget en huurtoeslag. Aan de rechterkant (rood) staan de uitgaven die de volgende componenten omvatten: 1. Allereerst betreft dat de uitgaven voor levensonderhoud. Het NIBUD hanteert hiervoor uitgavennormen per doelgroep. Dit betreft het basisniveau en dit is het minimaal noodzakelijke niveau van uitgaven voor levensonderhoud. Tevens wordt gebruik gemaakt van het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert bij het bepalen van de armoedegrens. In dit budget wordt naast de uitgaven voor levensonderhoud ook rekening gehouden met een budget van ongeveer 90 per persoon dat ingezet kan worden voor participatie in de samenleving (lidmaatschap verenigingen, etc.). 2. Zorgpremie. Deze premie voor de zorgverzekering wordt betaald per persoon van 18 jaar en ouder. 3. OPL-heffingen. Dit zijn de heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. Aan deze component zijn ook de kosten voor water toegerekend. 4. Energielasten. Dit betreft de werkelijke kosten voor gas en elektra. 5. Servicelasten. Een deel van de huurders, met name van meergezinswoningen, betaalt servicelasten voor schoonmaken galerijen, verlichting, etc. 6. Huur. Dit is de werkelijke bruto huur die wordt betaald, exclusief huurtoeslag (de huurtoeslag is verwerkt in het besteedbaar inkomen). Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven hoger zijn dan de inkomsten. Dat betaalbaarheidsrisico is niet aanwezig als de uitgaven lager zijn dan de inkomsten.

2.2 Huishoudenssamenstelling en inkomen Tabel 2.1: Woonborg. Samenstelling huurders naar huishoudenstype2 Huishoudens totaal Aantal

% t.o.v. totaal

Aantal

1 persoonshuishouden tot 65 jaar

27%

1.250

43%

540


10%

470

34%

160

1-ouder gezin

10%

470

58%

270

2-ouder gezin

10%

450

42%

190

1 persoonshuishouden vanaf 65 jaar

23%

1.070

15%

160


19%

880

9%

80

100%

4.580

30%

1.400

Totaal Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.



2

Huishoudens betaalbaarheidsrisico

%

Ongeveer 30% van de huurders van Woonborg heeft een betaalbaarheidsrisico. Dit aandeel is vergelijkbaar met het Drentse gemiddelde.

Alle aantallen in de tabellen zijn afgerond op tientallen


6



Binnen deze groep zijn het vooral de éénouder gezinnen (58%) die in de knel zitten. Ook bij de tweeouder gezinnen en de éénpersoonshuishoudens tot 65 jaar is sprake van een aanzienlijk aandeel (42-43%) met een betaalbaarheidsrisico.

Tabel 2.2: Woonborg. Samenstelling huurders naar inkomensklasse Huishoudens totaal


%

Aantal

%

Aantal

Primaire doelgroep

68%

3.090

45%

1.390

Secundaire doelgroep

15%

700

0%

0

€34.000 tot €43.000

11%

480

3%

10

7%

300

0%

0

100%

4.580

30%

1.400

€43.000 en hoger Totaal Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.

 



Ruim 80% van de huurders van Woonborg heeft een bruto jaar inkomen lager dan € 34.000. Dit aandeel is vergelijkbaar met het Drentse gemiddelde. Ongeveer twee derde deel van de huurders van Woonborg heeft een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Binnen deze groep is het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico hoog (45%). In de inkomensklassen boven de huurtoeslaggrens is het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico minimaal.

Tabel 2.3: Woonborg. Woonsituatie naar type woning huurders Huishoudens totaal Aantal

% t.o.v. totaal

Aantal

Rijwoning

64%

2.950

34%

1.000

(Half)vrijstaand

12%

550

32%

180

Seniorenwoning laag

6%

290

20%

60

Appartement m. lift

8%

380

15%

60

Appartement z. lift

4%

170

22%

40

Beneden-/bovenwoning

5%

240

25%

60

100%

4.580

30%

1.400





%

Huurders met een betaalbaarheidsrisico wonen vooral in een rij- of (half)vrijstaande woning.


7

Tabel 2.4: Woonborg. Woonsituatie naar huurprijs huurders3 Huishoudens totaal % Tot € 389

Huishoudens betaalbaarheidsrisico Aantal

% t.o.v. totaal

Aantal

9%

445

14%

70

€ 389 tot € 556

66%

3.000

29%

890

€ 556 tot € 596

11%

500

37%

190

€ 596 tot € 699

13%

600

36%

230

€ 699 of meer Totaal

2%

35

50%

20

100%

4.580

30%

1.400

Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.





Huishoudens in een woning met een hoge(re) huurprijs hebben duidelijk een hoger betaalbaarheidsrisico dan huishoudens in een woning met een lage huur. Bij huurders met een huurprijs tot €389 betreft het ongeveer 14%, terwijl bij huurders met een huur boven de € 699 het om ongeveer 50% gaat. In de vergelijking met het Drents gemiddelde vallen twee zaken op: o in de prijsklasse onder de € 389 bevindt zich bij Woonborg een aanzienlijk lager percentage huishoudens met een betaalbaarheidsrisico (14% vs. 24%); o in de prijsklasse boven de € 699 is dat bij Woonborg juist hoger ( 50% vs. 37%).

Tabel 2.5: Woonborg. Woonsituatie naar woonduur huurders Huishoudens totaal


%

Aantal

% t.o.v. totaal

Aantal

4%

170

38%

70

1 tot 3 jaar

17%

760

41%

310

3 tot 5 jaar

11%

520

36%

190

5 tot 10 jaar

28%

1.260

33%

420

10 jaar of langer

41%

1.860

22%

410

100%

4.580

30%

1.400

Korter dan 1 jaar






3

Huurders die relatief kort geleden hun woning hebben betrokken lopen duidelijk een groter risico dan huurders die al langere tijd een woning huren. Hierin is het effect van huurharmonisatie duidelijk zichtbaar. Huurprijzen van vrijgekomen huurwoningen stijgen (vaak) sneller dan huurwoningen van zittende huurders. Toch is dit niet de enige verklaring. Huurders die relatief kort in hun huurwoning wonen, hebben vaak een lager inkomen. Dit kan, omdat ze bijvoorbeeld voor het eerst zelfstandig zijn gaan wonen, omdat ze bijvoorbeeld door een scheiding gedwongen zijn om snel op zoek te gaan naar een geschikte woning of omdat al enkele jaren geen of minder woningen worden toegewezen aan huurders met een inkomen boven de € 34.000. Hierbij worden ze wel geconfronteerd met hogere maandelijkse lasten. De resultaten van Woonborg zijn hierin vergelijkbaar met het Drentse gemiddelde.

Het totaal aantal huishoudens in de tabel is gebaseerd op het geleverde bestand van Woonborg ten tijde van de steekproeftrekking (alleen zelfstandige woningen, exclusief leegstand). Het totaal naar huurprijsklasse kan afwijken van de feitelijke woningvoorraad, maar dit past binnen de marge van 5%. Dit komt omdat o.a. omdat de woonsituatie is gebaseerd op de enquête en niet is ‘herwogen naar de feitelijk woningvoorraad. Daarnaast zijn de randtotalen afgerond.


8

Tabel 2.6: Woonborg. Dagelijkse bezigheid huurders Huishoudens totaal


Werkzaam

27%

26%

Werkloos

10%

71%

Arbeidsongeschikt

13%

58%

Gepensioneerd

42%

11%

Overig

8%

58%

Totaal

100%

31%


 

In vergelijking met het Drentse gemiddelde heeft een lager aandeel een betaalde baan (31% vs. 27%). Huurders zonder werk (71%) of huurders die arbeidsongeschikt (58%) zijn, hebben relatief vaak een betaalbaarheidsrisico. Van alle huurders met een betaalde baan houdt ongeveer 26% na aftrek van de woonlasten minder over dan nodig is voor het dragen van de minimale lasten. Bij huurders die gepensioneerd zijn betreft het ongeveer 11%.

Waarop bezuinigen huurders? Aan alle huurders is (via voor gecodeerde antwoorden) gevraagd waar zij nu al op bezuinigen om hun vaste lasten te kunnen betalen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen alle huurders en de huurders met een betaalbaarheidsrisico. Figuur 2.1: Woonborg. Zaken waarop huishoudens bezuinigen

Kleding Vakantie Uitgaan Abonnement krant / tijdschrift Lidmaatschap verenigingen Dagelijkse boodschappen Autorijden Vervanging elektr. apparatuur Cadeaus (klein)kinderen Medische zorg Verzekeringen 0%

10%

20%

Huishoudens totaal

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%



  

De belangrijkste zaken waar huurders van Woonborg op bezuinigen zijn vergelijkbaar met het gemiddelde van Drenthe. De belangrijkste zijn het kopen van kleding, op vakantie gaan, uitgaan en het stopzetten van abonnementen of tijdschriften. Bij huishoudens met een betaalbaarheidsrisico komen daar de dagelijkse boodschappen nog bij.


9

Zorgen over de toekomst Ongeveer 53% van alle huurders maakt zich wel eens zorgen dat ze hun huur niet kunnen opbrengen. Van de huurders met een betaalbaarheidsrisico maakt ongeveer 73% zich wel eens zorgen over het kunnen betalen van de maandelijkse huur. Dit is vergelijkbaar met het Drentse gemiddelde. Figuur 2.2: Woonborg. Onderdelen waarover huurders zich zorgen maken

Nee Ja, stijging huurprijs Ja, stijging energielasten Ja, stijging gemeentelijke heffingen Ja, stijging servicekosten 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Huishoudens totaal





Bijna 100% van de huurders met een betalingsrisico maakt zich zorgen over de stijging van de huurprijs. Dit is iets meer dan het Drents gemiddelde.

2.3 Hoogte van de huurlasten In deze paragraaf gaan we verder in op de hoogte van de huurlasten van de totale groep huurders en specifiek voor de groep met een betaalbaarheidsrisico. Hierbij worden de netto huurlasten in beeld gebracht. Deze bestaan uit een optelsom van de kale huur en eventuele servicekosten minus het eventuele bedrag dat een huishouden aan huurtoeslag krijgt. Tabel 2.7: Woonborg. Huurlasten huishouden totaal en onder armoedegrens Kale huur



Huishoudens betaalbaarheidsrisico € 525

Servicekosten

€ 15

€ 10

Huurtoeslag

€ 95

€ 140

€ 425

€ 395

Netto huurlasten Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014



Huishoudens totaal € 505

De netto huurlasten van de huurders bij Woonborg liggen rond de € 425. Dit wijkt nauwelijks af van het Drents gemiddelde van € 420 Huurders met een betaalbaarheidsrisico zijn over het algemeen iets minder kwijt aan netto huurlasten, namelijk € 395 per maand (Drents gemiddelde € 385). Hoewel zij gemiddeld iets meer kwijt zijn aan kale huur (€ 525) ontvangen ze een hogere huurtoeslag (€ 140).


10

Tabel 2.8: Woonborg. Gebruik huurtoeslag % huurtoeslag

Huishoudens totaal 52%

Huishoudens betaalbaarheidsrisico 70%

€ 175

€ 195

Huurtoeslag per ontvanger Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.

 

Net als bij het gemiddelde van Drenthe geeft ongeveer de helft van de huurders aan huurtoeslag te ontvangen. Het gemiddelde bedrag per huurtoeslagontvanger bedraagt ongeveer € 175 per maand. Van de huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ontvangt bijna 70% huurtoeslag. Het gemiddelde bedrag per ontvanger bedraagt circa € 195 per maand.

2.4 Hoogte van de woonlasten De totale (netto) woonlasten bestaan uit de netto huurlasten aangevuld met de kosten voor energie (gas, elektra en water) en de kosten voor gemeentelijke lasten. Onder gemeentelijke lasten vallen waterverontreinigingsheffing, afvalstoffenheffing en rioolrechten. In de gemeenten Aa en Hunze, Haren en Noordenveld is de rioolheffing overgeheveld naar de corporaties en betalen huurders dit niet meer aan de gemeente. Tabel 2.9: Woonborg. Woonlasten huishouden totaal en onder armoedegrens Netto huurlasten

Huishoudens totaal € 425

Huishoudens betaalbaarheidsrisico € 395

Energielasten

€ 130

€ 140

Water

€ 10

€ 10

Gemeentelijke lasten

€ 30

€ 25

€ 595

€ 570

Netto woonlasten Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.





De huurders van Woonborg zijn netto gemiddeld € 595 per maand kwijt aan woonlasten. Dat is vergelijkbaar met het Drents gemiddelde. De gemeentelijke lasten liggen gemiddeld lager in het werkgebied van Woonborg. De energielasten zijn gemiddeld genomen hoger dan het Drenst gemiddelde. Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico zijn gemiddeld € 25 per maand minder kwijt aan hun netto woonlasten, namelijk ongeveer € 570 per maand.

Netto huishoudinkomen en netto besteedbaar inkomen Het netto huishoudinkomen is het inkomen dat mensen na aftrek van belastingen en premies ontvangen. Dit is gebaseerd op het inkomen dat men heeft ingevuld in de vragenlijst. Het netto besteedbaar inkomen is het netto huishoudinkomen aangevuld met toeslagen waarvoor men in aanmerking komt. Het gaat hierbij om de huurtoeslag, zorgtoeslag, kinderbijslag en kindgebondenbudget. In de vragenlijst is gevraagd naar de hoogte van de huurtoeslag. De hoogte van de zorgtoeslag en het kindgebondenbudget is gebaseerd op een schatting (naar inkomen en aantal kinderen onder de 18 jaar) volgens de rekenhulp van de belastingdienst. De hoogte van de kinderbijslag is gebaseerd op het aantal thuiswonende kinderen jonger dan 18 jaar.


11

Tabel 2.10: Woonborg. Gemiddeld netto huishoudinkomen en netto besteedbaar huishoudinkomen 1 persoonshuishouden tot 65 jaar

Netto huishoudinkomen € 1.170

Netto besteedbaar huishoudinkomen € 1.420


€ 1.670

€ 1.930

1-ouder gezin

€ 1.320

€ 1.810

2-ouder gezin

€ 1.910

€ 2.360


€ 1.300

€ 1.560


€ 1.820

€ 2.150

€ 1.470

€ 1.780






Het gemiddelde netto huishoudinkomen van alle huurders bedraagt ongeveer € 1.470 per maand. Tweepersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder (€ 1.820) en tweeoudergezinnen (€ 1.910) hebben gemiddeld het hoogste inkomen. Eénouder gezinnen verdienen gemiddeld € 1.320 netto per maand. Het netto besteedbaar inkomen ligt gemiddeld op circa € 1.780 per maand.

Spreiding van de inkomens In de onderstaande figuur is de spreiding van het netto huishoudinkomen van alle huurders weergegeven in inkomensklassen. Ter illustratie: een netto huishoudinkomen van circa € 1.850 komt overeen met een bruto huishoudinkomen van € 34.000 en een netto huishoudinkomen van circa € 2.350 met een inkomen van € 43.000. Figuur 2.3: Woonborg. Spreiding netto huishoudinkomen in inkomensklassen

tot 800 euro 800 tot 1000 euro 1000 tot 1200 euro 1200 tot 1400 euro 1400 tot 1600 euro 1600 tot 1800 euro 1800 tot 2000 euro 2000 tot 2200 euro 2200 tot 2400 euro 2400 tot 2600 euro 2600 euro of meer 0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%



12

Tabel 2.11: Woonborg. Huur- en woonquote huishoudens naar inkomensklasse Gemiddelde Huurquote kale huur Totaal Betaalbaarhuurders heidsrisico € 475 1 persoonshuishouden tot 65 jaar 30% 33% € 510 2 persoonshuishouden tot 65 jaar 26% 29%





Woonquote Totaal Betaalbaarhuurders heidsRisico 41% 46% 37%

43%

1-ouder gezin

€ 565

25%

27%

38%

42%

2-ouder gezin

€ 555

22%

25%

33%

38%


€ 490

28%

40%

39%

53%


€ 505

21%

28%

31%

42%

Totaal

€ 505

26%

31%

37%

44%

Huurders van Woonborg zijn ongeveer 26% van hun netto besteedbaar inkomen kwijt aan huurlasten. Dit is vergelijkbaar met het Drentse beeld. Huurders met een betaalbaarheidsrisico zijn een iets groter aandeel kwijt, namelijk 31%. Van de verschillende huishoudenstypen geven éénpersoonshuishoudens het grootste aandeel van hun inkomen uit aan huurlasten. De woonquote van huurders bedraagt ongeveer 37% van het netto besteedbaar inkomen en bij huurders met een betaalbaarheidsrisico is dit ongeveer 44%.

Tabel 2.12: Woonborg. Huur- en woonquote huishoudens naar inkomensklasse Huurquote 27%

Woonquote 40%


27%

36%

€34.000 tot €43.000

22%

31%

€43.000 en hoger

20%

27%

26%

37%

Primaire doelgroep




Naar mate de inkomens lager zijn, is de huur- en woonquote hoger. Dit is vergelijkbaar met het Drents gemiddelde.

Beleving van hoogte woonlasten in relatie tot inkomen Aan alle huurders is gevraagd hoe zij de hoogte van hun woonlasten ervaren in relatie tot hun inkomen. Figuur 2.4: Woonborg. Beleving hoogte woonlasten in relatie tot inkomen

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Hoog Huishoudens totaal

Passend

Laag




13

 

Van de huurders vindt 80% dat hun woonlasten hoog zijn in verhouding tot hun inkomen. Bij huishoudens met een betaalbaarheidsrisico is dit zelfs meer dan 90%. Bijna één op de vijf huurders is van mening dat de hoogte van de woonlasten passend is. Dit geldt voor circa één op de twintig huurders met een betaalbaarheidsrisico.

2.5 Energieverbruik en -lasten De maandelijkse energielasten vormen een belangrijke component van de totale woonlasten. Per huishoudenstype is in beeld gebracht wat het maandelijkse verbruik is en welk voorschot men maandelijks kwijt is. Tabel 2.13: Woonborg. Gemiddeld gas- en elektraverbruik naar huishoudenstype 1 persoonshuishouden tot 65 jaar

Gas (m3) 1.048 m3

Elektra (kWh) 1.702 kWh

Maandelijks voorschot € 110


1.458 m3

2.551 kWh

€ 145

1-ouder gezin

1.518 m3

2.457 kWh

€ 155

2-ouder gezin

1.911 m3

3.527 kWh

€ 180


1.314 m3

1.658 kWh

€ 120


1.435 m3

2.259 kWh

€ 135

1.360 m3

2.120 kWh

€ 130




3

De huurders van Woonborg gebruiken gemiddeld 1.360 m aan gas. Dit is hoger dan het Drents gemiddelde. De één- en tweeoudergezinnen gebruiken het meeste energie. Per maand zijn huurders van Woonborg € 130 kwijt aan energielasten.

Tabel 2.14: Woonborg. Gemiddeld gas- en elektraverbruik naar inkomensklasse Primaire doelgroep

Gas (m3) 1.285 m3

Elektra (kWh) 2.031 kWh

Maandelijks voorschot € 130


1.304 m3

1.940 kWh

€ 125

€34.000 tot €43.000

1.480 m3

2.470 kWh

€ 145

1.630 m3

2.977 kWh

€ 160

1.360 m3

2.120 kWh

€ 130

€43.000 en hoger Totaal Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.



Bovenstaande tabel geeft duidelijk weer dat naar mate het inkomen hoger is, het energieverbruik ook hoger is.


14

2.6 Een breder perspectief: huurders een gezicht geven In de inleiding is uitgebreid toegelicht dat Woonborg vanuit een breed perspectief het onderzoek heeft ingestoken. De enquêteresultaten zijn verrijkt met data over het bestedingsprofiel en de kredietwaardigheidsscores.

Bestedingsprofielen: Huurders met een betaalbaarheidsrisico kunnen op verschillende manieren geholpen of ondersteund 4 worden. De hulp die het meest effectief is, is sterk afhankelijk van het bestedingsprofiel en het bijbehorende bestedingspatroon van de verschillende huurders. Door betaalbaarheidsrisico (uitgaven versus inkomen) te combineren met het bestedingspatroon (op basis van sociaal/culturele kenmerken) zijn drie dominantie bestedingsprofielen te herkennen. Deze worden getypeerd als ‘spaarzaam huishouden ’, ‘huishouden met budgeteringsproblemen’ en de ‘spender’.  Een spaarzaam huishouden (risicomijder) is een huishouden dat gewend is om van zeer weinig geld rond te komen. Deze huishoudens denken lang na voordat ze hun geld uitgeven. Zij geven niet meer uit dan kan, leven zuinig en sober, zijn spaarzaam en kopen niet op krediet. Als deze huishoudens in de knel komen dan is verder bezuinigen vaak geen optie.  De huishoudens met budgeteringsproblemen (nonchalante betaler) zijn huishoudens die vaak (onbewust) geen goed zicht hebben op hun financiële situatie. Zij zijn of lijken nonchalant en slordig in betalingen, zij zijn gul, zij staan vaak rood door slordigheid of ondoordachte uitgaven.  De groep spenders is consumptie gericht. De spender geeft gemakkelijk geld uit en staat vaak rood. De gegevens uit de woonlastenenquête zijn aangevuld met de bestedingsprofielen op basis van een aantal persoonskenmerken. Figuur 2.5: Woonborg. Verdeling huurders naar bestedingsprofiel

Woonborg

33% 45%

22% risicomijder

spender

nonchalante betaler

Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014 en Motivaction.

 

4

Categoriseren we de huidige huurders in bestedingsprofielen dan bestaat deze grofweg uit 45% spaarzame huishoudens, 33% huishoudens met budgeteringsproblemen en 22% spenders. De verdeling over deze profielen wijkt voor huurders in de verschillende gemeenten nauwelijks af van het gemiddelde.

Bron: Motivaction.


15

Daadwerkelijk betalingsgedrag per gemeente In de onderstaande figuur is de gemiddelde kredietscore weergegeven voor de gemeenten waar Woonborg actief is. Deze kredietscore geeft aan wat het betaalgedrag is van mensen in een bepaald gebied. Hoe hoger de score, hoe beter het betaalgedrag en hoe kleiner het risico is op betalingsachterstanden. Figuur 2.6: Woonborg. Gemiddelde kredietscore gemeente Coevorden

Aa en Hunze Haren Noordenveld Tynaarlo Woonborg 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Kredietscore gemiddeld Bron: Directpay 2014.



Het risico op een betalingsachterstand is het laagst bij mensen uit de gemeente Noordenveld. In Haren en Tynaarlo is het risico vergelijkbaar met het gemiddelde van Woonborg en in Aa en Hunze is het betaalgedrag van huurders het beste.

2.7 Belangrijkste conclusies Spagaat van woningcorporaties Corporaties zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met extra financiële uitgaven. Het gaat om extra uitgaven als de verhuurdersheffing, de solidariteitsheffing, vennootschapsbelasting en dergelijke. Daarnaast hebben veel corporaties te kampen gehad met tegenvallende verkopen. Ter compensatie van de verhuurdersheffing hebben corporaties de mogelijkheid gekregen om de huur boven de inflatie te verhogen. Het doorvoeren van deze huurverhogingen is belangrijk voor een financieel gezonde bedrijfsvoering, maar betekent tegelijkertijd ook een stijging van de woonlasten voor haar huurders. Voor de financiering van de extra uitgaven zoeken veel corporaties daarnaast ook naar mogelijkheden om de lasten te verminderen. Kostenbesparing op de bedrijfslasten (inclusief gedwongen ontslagen), het inkrimpen van de dienstverlening en temporiseren en/of schrappen van investeringsprojecten zijn inmiddels veelgehoorde voorbeelden.

Harmonisatie van de huren Uit de resultaten blijkt duidelijk dat de opwaartse druk door harmonisatie, effect heeft op de betaalbaarheidsrisico’s. Huurders die in de afgelopen jaren een huurwoning betrokken, hebben een hoger betaalbaarheidsrisico dan de huurders die al langer wonen. Deels is dat het gevolg van de selectieve instroom van mensen met een laag inkomen (bijvoorbeeld starters, scheidingen en de € 34.000-grens), deels is dit het gevolg van de huurverhoging bij mutatie (harmonisatie).

Doelgroepen in de knel Betaalbaarheidsrisico’s concentreren zich vooral bij huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (primaire doelgroep). Meer specifiek zien we dat huishoudens met kinderen en


16

huishoudens zonder betaald werk het hoogste aandeel huishoudens met betaalbaarheidsrisico’s hebben.

Huur en overige woonlasten De netto woonlasten bestaan voor 70% uit huurlasten en 30% uit overige lasten. Gemiddeld zijn de netto huurlasten € 425 en de overige woonlasten (energie, water en gemeentelijk heffingen) € 170. In totaal betalen huurders van Woonborg gemiddeld € 595 aan netto woonlasten.

Brede blik, bestedingsprofiel Bijna de helft van de huishoudens kan worden gekenschetst als “Spaarzaam huishouden”. De “Huishoudens met budgeteringsproblemen” en “Spenders” omvatten dus meer dan 50%. Deze huishoudens hebben hun uitgavepatroon (onbewust of bewust) minder goed onder controle.


17

3 Factsheets 3.1 Uitwerking naar gemeente Samenstelling huishoudens Tabel 3.1: Woonborg. Samenstelling huurders totaal naar gemeente Aa en Hunze 56%

Haren 57%

Noordenveld 44%

Tynaarlo 51%

Woonborg 51%

Provincie 50%

Paar zonder kinderen

26%

30%

31%

28%

29%

30%

1-ouder gezin

12%

9%

11%

9%

10%

10%

2-ouder gezin

6%

4%

13%

12%

10%

10%

Alleenstaand

Totaal

100%

100%

100%

100%

Tabel 3.2: Woonborg. Samenstelling huurders totaal naar inkomensklasse Aa en Hunze Haren Noordenveld Primaire doelgroep 72% 60% 69%

Tynaarlo 70%

Woonborg 68%

Provincie 67%

100%

100%

18%

23%

12%

12%

15%

14%

€34.000 tot €43.000

7%

11%

12%

9%

10%

11%

€43.000 en hoger

4%

6%

7%

9%

7%

8%

100%

100%

100%

100%

100

100%

Tabel 3.3: Woonborg. Dagelijkse bezigheid huurders Aa en Hunze Haren Werkzaam 23% 27%

Noordenveld 30%

Tynaarlo 27%

Woonborg 27%

Provincie 31%


Totaal

7%

8%

12%

10%

10%

10%

Arbeidsongeschikt

12%

14%

13%

12%

13%

12%

Gepensioneerd

52%

44%

39%

40%

42%

40%

6% 100%

6% 100%

7% 100%

10% 100%

8%

7%

100%

100%

Werkloos

Overig Totaal

Figuur 3.1: Woonborg. Aandeel huishoudens betaalbaarheidsrisico

Woonborg

30%

Tynaarlo

70%

35%

65%

Noordenveld

29%

71%

Haren

28%

72%

Aa en Hunze

32% 0%

10%

20%

68% 30%

40%

Betaalbaarheidsrisico


50%

60%

70%

80%

90%

100%

Geen betaalbaarheidsrisico

18

Woonlasten huishoudens - totaal Tabel 3.4: Woonborg. Huurlasten huishoudens totaal Kale huur

Aa en Hunze

Haren

Noordenveld

Tynaarlo

Woonborg

Provincie

€500

€500

€515

€500

€ 505

€495 €15

Servicekosten

€10

€15

€15

€10

€ 15

Huurtoeslag

€85

€80

€105

€105

€ 95

€90

€405

€ 425

€420

Netto huurlasten

€425

€435

€425

Tabel 3.5: Woonborg. Gebruik huurtoeslag Aa en Hunze 51% % huurtoeslag

Haren 46%

Noordenveld 55%

Tynaarlo 54%

Woonborg 52%

Provincie 50%

€160

€170

€180

€180

€ 175

€175

Tynaarlo

Woonborg

Provincie €420

Huurtoeslag per ontvanger

Tabel 3.6: Woonborg. Woonlasten huishoudens totaal Aa en Hunze Haren

Noordenveld

Netto huurlasten

€425

€435

€425

€405

€ 425

Energielasten

€135

€125

€130

€135

€ 130

€125 €10

Water

€10

€10

€10

€10

€ 10

Gemeentelijke lasten

€30

€25

€30

€40

€ 30

€40

€600

€595

€595

€590

€ 595

€595

Tabel 3.7: Woonborg. Huurlasten huishoudens met betaalbaarheidsrisico Aa en Hunze Haren Noordenveld

Tynaarlo

Woonborg

Provincie €510

Netto woonlasten

Woonlasten huishoudens - betaalbaarheidsrisico

Kale huur Servicekosten

€535

€500

€535

€520

€ 525

€5

€10

€15

€10

€ 10

€15 €140

Huurtoeslag

€105

€140

€150

€150

€ 140

Netto huurlasten

€435

€370

€400

€380

€ 395

€385

Tabel 3.8: Woonborg. Gebruik huurtoeslag Aa en Hunze 59% % huurtoeslag

Haren 67%

Noordenveld 75%

Tynaarlo 69%

Woonborg 70%

Provincie 71%

€175

€205

€195

€200

€ 195

€190

Tynaarlo

Woonborg

Provincie

€380

€ 395

€385 €135 €10

Huurtoeslag per ontvanger

Tabel 3.9: Woonborg. Woonlasten huishoudens met betaalbaarheidsrisico Aa en Hunze Haren Noordenveld Netto huurlasten Energielasten Water Gemeentelijke lasten

€435

€370

€400

€145

€140

€140

€135

€ 140

€15

€10

€15

€10

€ 10

€30 €560

€25

Netto woonlasten

€620 Bron: Woonlastenonderzoek Companen 2014.


€20

€25

€30

€ 25

€540

€580

€555

€ 570

19

Kredietwaardigheidsscore gemeente Aa en Hunze Legenda De achtergrondkleur geeft een indicatie van het % huishoudens met een betaalbaarheidsrisico weer. Donker Groen = relatief veel betaalbaarheidsrisico Licht groen = gemiddeld Bijna wit = relatief weinig betaalbaarheidsrisico De bollen geven de kredietwaardigheidsscore weer: Geel = relatief kredietwaardig, dus weinig betalingsachterstanden en schulden Oranje = gemiddeld Rood = relatief minder kredietwaardig, dus meer betalingsachterstanden en schulden Cijfers geven de gebieden weer die de door corporaties als eenheid voor steekproef is opgegeven.

De gemeente Aa en Hunze is als één gebied beschouwd in het onderzoek. Daarom omvat de gehele gemeente slechts één kleur. Gemiddeld is het betaalbaarheidsrisico in Aa en Hunze lager dan 30%. Uit de kaart valt ook op te maken dat slechts één postcodegebied (oranje bol) een gemiddelde kredietwaardigheidsscore heeft.


20

Kredietwaardigheidsscore gemeente Haren Legenda De achtergrondkleur geeft een indicatie van het percentage huishoudens met een betaalbaarheidsrisico weer. Donker Groen = relatief veel betaalbaarheidsrisico Licht groen = gemiddeld Bijna wit = relatief weinig betaalbaarheidsrisico De bollen geven de kredietwaardigheidsscore weer: Geel = relatief kredietwaardig, dus weinig betalingsachterstanden en schulden Oranje = gemiddeld Rood = relatief minder kredietwaardig, dus meer betalingsachterstanden en schulden Cijfers geven de gebieden weer die de door corporaties als eenheid voor steekproef is opgegeven.

De gemeente Haren is als één gebied beschouwd in het onderzoek. Daarom omvat de gehele gemeente slechts één kleur. Gemiddeld is het betaalbaarheidsrisico in Haren lager dan 30%. Uit de kaart valt ook op te maken dat slechts drie postcodegebieden (oranje bollen) een gemiddelde kredietwaardigheidsscore hebben.


21

Kredietwaardigheidsscore gemeente Noordenveld Legenda De achtergrondkleur geeft een indicatie van het percentage huishoudens met een betaalbaarheidsrisico weer. Donker Groen = relatief veel betaalbaarheidsrisico Licht groen = gemiddeld Bijna wit = relatief weinig betaalbaarheidsrisico De bollen geven de kredietwaardigheidsscore weer: Geel = relatief kredietwaardig, dus weinig betalingsachterstanden en schulden Oranje = gemiddeld Rood = relatief minder kredietwaardig, dus meer betalingsachterstanden en schulden Cijfers geven de gebieden weer die de door corporaties als eenheid voor steekproef is opgegeven.

De gemeente Noordenveld is als één gebied beschouwd in het onderzoek. Daarom omvat de gehele gemeente slechts één kleur. Gemiddeld is het betaalbaarheidsrisico in Noordenveld lager dan 30%. Per postcodegebied (gele en oranje bollen) wordt de kredietwaardigheidsscore weergegeven.


22

Kredietwaardigheidsscore gemeente Tynaarlo Legenda De achtergrondkleur geeft een indicatie van het percentage huishoudens met een betaalbaarheidsrisico weer. Donker Groen = relatief veel betaalbaarheidsrisico Licht groen = gemiddeld Bijna wit = relatief weinig betaalbaarheidsrisico De bollen geven de kredietwaardigheidsscore weer: Geel = relatief kredietwaardig, dus weinig betalingsachterstanden en schulden Oranje = gemiddeld Rood = relatief minder kredietwaardig, dus meer betalingsachterstanden en schulden Cijfers geven de gebieden weer die de door corporaties als eenheid voor steekproef is opgegeven.

De gemeente Tynaarlo is als één gebied beschouwd in het onderzoek. Daarom omvat de gehele gemeente slechts één kleur. Gemiddeld is het betaalbaarheidsrisico in Tynaarlo ligt tussen de 30 en 35%. Per postcodegebied (gele en oranje bollen) wordt de kredietwaardigheidsscore weergegeven.


23

Woonborg. Woonlastenonderzoek. Brede blik op betaalbaarheidsrisico s. 18 november 2014

Recommend Documents