Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015
Eindhoven
Spoedcursus corporatiefinanciën
Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015
BNG Advies… … ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij (des)investeringen, financiering, risico’s – Het resultaat van onze dienstverlening is kosten van maatschappelijke voorzieningen duurzaam laag houden door:
– oog voor lange termijn en levenscyclus – gezonde overheidsfinanciën behouden of verkrijgen – optimale inzet van beschikbare middelen – identificeren, beheersen en mitigeren risico’s – Gemeenten, provincies en het Rijk zijn de aandeelhouders van BNG Bank, dé financier van de publieke sector 3|
Spoedcursus corporatiefinanciën
Agenda – Waarom is financieel inzicht in de corporatie van belang? – Hoe kunt u snel een eerste inzicht krijgen? – Wat ‘zeggen’ die gegevens? – Wat kunt u met die gegevens? – Hoe verder (na deze spoedcursus)?
4|
Spoedcursus corporatiefinanciën
We streven allemaal hetzelfde doel na – Betaalbaar en fijn wonen – Goede en duurzame leefomgeving – Financieel gezonde organisaties – Blije mensen – Een goede verstandhouding tussen bewoners (burgers), gemeente en woningcorporaties en belangenorganisaties
5|
Spoedcursus corporatiefinanciën
Waarom is inzicht van belang? – Gemeenten en woningcorporaties partners in vhv doelstellingen – Gemeenten spelen cruciale rol in financierings- en garantiestelsel – Goed functionerend stelsel vereist vertrouwen tussen partijen – Vertrouwen door inzicht en transparantie – Samen werken aan volkshuisvestelijke opgave – Prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisaties
6|
Spoedcursus corporatiefinanciën
Hoe kunt u een eerste inzicht krijgen om uiteindelijk prestatieafspraken te realiseren? – Inzicht in beschikbare informatie – Integrale (risico)beoordeling – Kwalitatief – Kwantitatief
7|
Spoedcursus corporatiefinanciën
Eerst indruk aan de hand van beschikbare informatie – Oordeelsbrief minister van Wonen en Rijksdienst – Toezichtbrief Autoriteit woningcorporaties (voorheen CFV) – Indicatie van de volkshuisvestelijke capaciteit – Borgingsplafond van de corporatie – Jaarverslag van de corporatie
8|
Spoedcursus corporatiefinanciën
Wat ‘zeggen’ die gegevens? – Niet financieel: kwalitatief: business risks – Financieel: kwantitatief: financial risks
9|
Spoedcursus corporatiefinanciën
Duiden kwalitatieve aspecten – Governance (Oordeelsbrief minister, Jaarverslag en visitatie) – Financiële sturing en beheersing (Toezichtbrief en Jaarverslag) – Corporatie in control (Toezichtbrief en Jaarverslag) – Portefeuillestrategie (Jaarverslag en mondeling) – Vastgoedvoorraad (Jaarverslag en CIP Benchmark Aedes) – Marktontwikkelingen (Jaarverslag) – Economische en politieke ontwikkelingen (Jaarverslag)
10 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Ratio’s (kwantitatief) Ratio
Toelichting
Norm
Bron
ICR
Meet in hoeverre de corporatie in staat is om de renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten.
≥ 1.4
Toezichtbrief AW
DSCR
Meet in hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en ≥1 aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten.
Toezichtbrief AW
LTV
Meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van de portefeuille vastgoed in exploitatie (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Is een maatstaf voor de mate waarin de corporatie in staat is om bij liquidatie te voldoen aan haar financiële verplichtingen aan de verschaffers van vreemd. Meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen.
≤ 75%
Toezichtbrief AW
≥ 20%
Toezichtbrief AW
≤ 50%
Eindejaarsoverzicht WSW
S
Dekkingsratio
11 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Volkshuisvestelijke capaciteit – Vrije kasstroom in te zetten voor investeringen – Uitgangspunten voor de indicatieve berekening additionele investeringscapaciteit zijn twee WSW-normen voor respectievelijk de dekkingsgraad en de kasstromen: – Dekkingsgraad: De extra te borgen financieringsruimte is maximaal het verschil tussen 50% van de WOZ-waarde van het in onderpand gegeven en te geven bezit en het feitelijke WSW-geborgde leningenvolume – Kasstromen: Alles boven de ICR van 1,4 kan worden gezien als gelden die kunnen worden ingezet ter betaling van rentelasten van extra financiering. Dit is een voorzichtige benadering omdat de te financieren investeringen normaliter ook een positieve kasstroom opleveren (huur minus bedrijfslasten) 12 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Wat kunt u met die gegevens? – Inzicht in de financiële positie: uitgangspunt aan de onderhandelingstafel – Inschatting haalbaarheid prestatieafspraken – Maken nieuwe prestatieafspraken, bijstellen afspraken
– Echter hierbij inzicht verwachtingen en keuzes vertalen in financiële consequenties met in achtneming van de driehoek (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit) – Inzicht aan de onderhandelingstafel vereist transparantie en het met elkaar bespreken (en doorrekenen) van (alternatieve) scenario’s
13 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Hoe verder (na deze spoedcursus)? – Ontvangst stukken (rolverdeling en verantwoordelijkheden) – Overleg en uitwisseling van behoeften, verwachtingen en vragen (bij gemeenten en tussen partijen) – Ontwikkelen van kennis en vaardigheden
14 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Ondersteuning bij ontwikkelen kennis en vaardigheden Financieel inzicht in woningcorporaties: – Handreiking – Expertclasses
15 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Handreiking & Expertclasses
financieel inzicht in woningcorporaties
Eendaagse (incompany) training:
– Inleiding Herziene Woningwet i.r.t. verstevigde rol gemeenten – De werking van het stelsel van achtervang – Duiden te ontvangen (financiële) informatie – Duiden financiële begrippen, indicatoren en ratio’s
– (Financieel) Inzicht als opmaat naar prestatieafspraken; bespreekpunten met de corporatie. – Stimuleren woningcorporatie tot realisatie volkshuisvestelijke ambities
16 | Spoedcursus corporatiefinanciën
17 | Spoedcursus corporatiefinanciën
18 | Spoedcursus corporatiefinanciën
19 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Ondersteuning gewenst of vragen?
Natasja Georgius
Adviseur BNG Advies
BNG Advies | Koninginnegracht 2 | Postbus 30305 | 2500 GH Den Haag
W www.bngadvies.nl
T 070 3750 473| M 06 433 68 466 | E
[email protected]
20 | Spoedcursus corporatiefinanciën
Meer informatie – www.woningwet2015.nl
– www.vtw.nl – Meld-en informatiecentrum ILT : http://www.ilent.nl/contact/vragenformulier.aspx – www.ilent.nl/autoriteitwoningcorporaties – Meer regionale bijeenkomsten: • Haarlem
14 oktober
• Dordrecht
28 oktober