Woningwet op weg
De Wooncoöperatie
Kevin Klop 17 juni 2015
Achtergrond •
Troonrede 2013 Participatiesamenleving
•
Legitimiteit corporatiesector Parlementaire enquête
•
Essay Adri Duivesteijn De koopwoning bereikbaar” (1996) De wooncoöperatie: op weg naar een zichzelf organiserende samenleving (2013)
•
Woonakkoord Eerste Kamer Toezegging minister Blok 17 December 2014
2
Woningwet (1) Wat is de wooncoöperatie? -
Vereniging Vijf of meer woningen in elkaars buurt Zelfstandig voorzien in onderhoud en beheer Relatie met VvE
Regels over relatie met de corporatie -
Ontstaat vanuit corporatiebezit Merendeel inkomen tot €38.950,Koop of huur
Amendement SP -
3
Klachtenreglement
Wooncoöperatie
Woningwet (2) Opstartfase
• €5.000,- per initiatief voor onafhankelijk advies bij opstellen coöperatieplan • Verkoopverbod van zes maanden
Coöperatieplan
• Activiteiten coöperatie • Verkoop- of beheervoorwaarden
Reservering voor onderhoud
• Bij verkoop: reservering voor onderhoud van komende vijf jaar ter beschikking • Enkel ten bate van leden met < €38.950,-
Groeimodel Eerste stap wettelijke regeling Naamsbekendheid Nieuwe oude waarden Keuzevrijheid en zelforganisatie
Veel meer smaken buiten de wet om!
Implementatie www.rijksoverheid.nl www.woningwet2015.nl (per 1 juli 2015)
Meld- en informatiecentrum ILT www.ilent.nl/contact/vragenformulier.aspx
Regiobijeenkomsten na de zomer Informatie op de websites van Aedes, VNG, Woonbond, VTW, WSW en CFV/ILT. Twitter@woningwet2015
Vragen ?
Wooncoöperaties Trevor James 17 juni 2015
Wat is een wooncoöperatie? Adri Duvesteijn: ‘Een Wooncoöperatie is (dus) het woonbedrijf van de bewoners zelf. Zij zijn de gezamenlijke eigenaar van de coöperatie; binnen die coöperatie kopen of huren zij hun woning, en ze zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer van hun woning en woonomgeving. De Wooncoöperatie is een organisatie die activiteiten verricht van en voor leden van de doelgroep van beleid, richt zich niet op het maken van winst en is er dus primair in het belang van de volkshuisvesting. ’
Wat is een wooncoöperatie? Adri Duvesteijn: versie AMvB ‘Een Wooncoöperatie is (dus) het woonbedrijf van de bewoners zelf. Zij zijn de gezamenlijke eigenaar van de coöperatie; binnen die coöperatie kopen of huren zij hun woning, en ze zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het beheer van hun woning en woonomgeving. De Wooncoöperatie is een organisatie die activiteiten verricht van en voor leden van waarvan de meerderheid tot de doelgroep van beleid, richt zich niet op het maken van winst en is er dus primair in het belang van de volkshuisvesting. ’
Welke varianten zijn er? 1. De wooncoöperatie als verhuurder 2. De wooncoöperatie met een combinatie van huur- en koopwoningen 3. De wooncoöperatie als beheerder
Waarom is een wooncoöperatie interessant? •
Voor de bewoner : – zeggenschap en eigen verantwoordelijkheid; – Matigen woonlasten bij huur, delen in de waardeontwikkeling bij koop
•
Voor de gemeente: – Bewoners die betrokken zijn bij de eigen woonsituatie en de omgeving
•
Voor de woningcorporatie: – Volkshuisvestelijke doelen realiseren en toch verkopen – Andere relatie met bewoners
•
Allen: past in de participatiesamenleving als variant naast individueel huur en koop
Actuele initiatieven • • •
Koplopersrogramma Platform31 – 14 initiatieven, verschillende vormen en vertrekpunten Waardevol Wonen – huurderscoöperatie koopt bestaan complex tegen marktwaarde in verhuurde staat Veel belangstelling: – Platform31 – Woonbond
Twee hoofdvormen 1. Initiatieven van (toekomstige) bewoners om collectief, de verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen woonsituatie. 2. Initiatieven gericht op het ontwikkelen van (huur)woningen waarbij de coöperatie de rechtspersoon is. Veelal is/zijn de initiatiefnemer(s) niet van plan om zelf in de coöperatie te wonen. De toekomstige bewoners worden lid van de coöperatie als voorwaarde voor het huren van de woning.
Voorbeelden •
•
• • • •
Woningcorporatie is van plan om woningen te slopen, bewoners willen in de wooncoöperatie de woningen behouden – Roggeveenstraat Dan Haag, Finsterwolde Bewoners wonen in een complex met een zekere mate van zelfbeschikking en zien huidige ontwikkeling als bedreiging – Centraal Wonen, woongroepen, zelfbeheercomplexen Eigenaren van een verouderde flatgebouw zien wooncoöperatie als kans om te herontwikkelen Initiatieven voor vrije sector huurwoningen – Woningen voor senioren – Knarrenhof Voortzetting van Ik Bouw Betaalbaar in Almere
Rijke traditie van zelfbeheer • • • •
Wooncoöperaties zijn een voortzetting van een rijke traditie van zelfbeheer Huidige context is anders maar we kunnen van bestaande initiatieven leren Moeder- dochterrelaties Bewonersvereniging is eigenaar
De Moeder-Dochterrelatie • • •
• •
Woningcorporatie ontwikkelt en bewoners beheren Verschillende verdelingen van verantwoordelijkheden en middelen Voorbeelden De Halve Wereld, Pander, Tetterode, Papenhulst – sociale huurwoningen met gemeenschappelijke voorzieningen. Bewonersvereniging huurt complex en verhuurt aan leden Minder vergaande voorbeelden zoals Het Groene Dak Combinaties van huur en koopwoningen zoals De Waterspin en Het Kersentuin
Bewonersvereniging is eigenaar •
Woonwijkvereniging De Volharding – Huur en koop – Scheiding van Economisch en Juridisch eigendom – Later volledig eigendom
•
De Nieuwe Blauwen – Portieketage flat stond op sloopnominatie – Vereniging aangekocht voor nominaal bedrag – Zelf gerenoveerd en uitgebreid
Succesfactor ¾ Succesfactor is een gemeenschappelijk belang ¾ Voorbeelden: – Een betaalbare huurwoning – Ecologisch bouwen, wonen en beheren van woningen en woonomgeving – Buurzorg – op elkaar letten en een beetje voor elkaar zorgen – Gemeenschappelijke voorzieningen
Belemmeringen / obstakels • Bij professionals: houding ‘bewoners kunnen / willen het niet’ en als zij het willen ‘daar gaat mijn baan’ • Gebrek aan startkapitaal – Startkredieten • Financiering is problematisch – huidige tijd, risicomijdend gedrag van banken, onbekend is onbemind • Bestaand bezit/groepen is financiële haalbaarheid sterk afhankelijk van de relatie tussen de marktwaarde en huidige huurniveaus
Kansen • • • • •
Een alternatief tussen individueel kopen en anoniem huren Bewoners hebben zeggenschap en dragen verantwoordelijkheid In landen zoals Duitsland en Scandinavische landen een beproefd formule Veranderingen in de Nederlandse woningmarkt – huur en koop – vragen om meer diversiteit De praktijkvoorbeelden gebruiken om oplossingen te vinden voor de belemmeringen
