WINKELCENTRUM DE KLOP Analyse huidige situatie en ontwikkelingsscenario’s
31 augustus 2014
KIR
Kordaat in Ruimte
Inhoudsopgave Hoofdstuk I
Inleiding
3
Hoofdstuk II
Overvecht
4
Hoofdstuk III
Winkelcentrum De Klop
7
Hoofdstuk IV
SWOT winkelcentrum De Klop
11
Hoofdstuk V
Krachtenveldanalyse
14
Hoofdstuk VI
Scenario’s
17
Hoofdstuk VII
Samenvatting en conclusies
19
Bijlage
2
Hoofdstuk I
Inleiding
I.1 Achtergrond In februari van dit jaar heeft de gemeente Utrecht, vertegenwoordigd door Manon Moonen van de afdeling Economische Zaken KIR, Kordaat in Ruimte, vertegenwoordigd door Jorine de Soet gevraagd een onderzoek te doen naar de omstandigheden in winkelcentrum De Klop in Overvecht. Aanleiding voor deze vraag was de toenemende leegstand die het winkelcentrum laat zien. KIR heeft daarop aangeboden een SWOT-analyse te maken van het winkelcentrum en een krachtenveldanalyse onder alle direct belanghebbenden uit te voeren. Deze rapportage geeft de verslaglegging van beide analyses weer. In april van dit jaar heeft Evelien van Batenburg de functie van Manon Moonen overgenomen en treedt nu op als opdrachtgever. I.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt de wijk Overvecht beschreven; de wijk waar winkelcentrum De Klop zijn plek heeft. Hierbij wordt een relatie met maatschappelijke ontwikkelingen gelegd. Hoofdstuk III behandelt winkelcentrum De Klop vanaf de opening tot de huidige situatie. Met verschillende beelden wordt dit geïllustreerd. Hoofdstuk IV beschrijft een SWOT analyse van winkelcentrum De Klop, zoals het er nu bij ligt. In hoofdstuk V wordt de krachtenveldanalyse weergegeven. Hier wordt ingegaan op de mening, wensen en verwachtingen van de verschillende belanghebbenden, zoals gevestigde detailhandelsondernemers, verschillende vastgoedeigenaren en gemeentelijk betrokkenen. Hoofdstuk VI gaat in op verschillende scenario’s voor de toekomst. Hierbij worden voor- en nadelen per scenario beschreven. Hoofdstuk VII sluit af met een samenvatting en conclusies.
3
Hoofdstuk II
Overvecht
II.1 Feiten en cijfers Winkelcentrum De Klop is gelegen in de Utrechtse wijk Overvecht. De wijk Overvecht ligt in het noordoosten van Utrecht. De wijk vormt met ca 31.560 inwoners (2013, bron: gemeente Utrecht) een grote woonwijk. Qua opbouw en structuur beschikt de wijk over kenmerken die typisch zijn voor de stedenbouw in de wederopbouwfase. Vorm was in die tijd ondergeschikt aan functie. Dat zien we terug in de functionele structuur, waar wonen, werken, winkelen en recreëren gescheiden zijn. Een groot deel (ca driekwart) van Overvecht bestaat uit gestapelde bouw, waaronder zowel hoge flats met ca 10 verdiepingen als appartementencomplexen met vier bouwlagen. Daarnaast treffen we er ook een groot aantal eengezinswoningen (21%), veelal doorzonwoningen. Ruim 78% van de woningen is in handen van woningcorporaties. De wijk is ruim van opzet en beschikt over veel groenvoorzieningen. In de directe omgeving van De Klop ligt de nadruk op appartementencomplexen over vier verdiepingen. II. 2 Maatschappelijke trends als kader Woonwijken als Overvecht werden in de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw gebouwd voor de nieuwe middenklasse. De woningen waren relatief groot, comfortabel en toch betaalbaar. Na de oorlog kende Nederland een enorme demografische (babyboom) en economische groei. Als gevolg van vooral de demografische groei in combinatie met de in de oorlog vernielde woningen ontstond er behoorlijke woningnood (kwantitatieve behoefte). Als gevolg van o.a. de toenemende welvaart voldeden de bestaande woningen (vooral in de 19e eeuwse stadswijken) niet meer aan de wensen en verwachtingen van hun bewoners. Voor hen werden nieuwe stadswijken gebouwd direct buiten de bestaande stedelijke structuur. Vooral jonge gezinnen trokken naar deze wijken, die licht, lucht en ruimte boden. Dit soort wijken zien we terug in vrijwel alle grotere steden in Nederland (bijv: Bijlmermeer in Amsterdam, maar ook Kanaleneiland in Utrecht). Een deel van de eerste bewoners is in deze wijken blijven wonen. Een groot deel is echter later weer verhuisd naar vooral nieuwe uitbreidingsgebieden, zoals bijvoorbeeld de groeikernen. Dit verhuizingsgedrag zien we terug in de huidige samenstelling van de inwoners. De oorspronkelijke bewoners, die in deze naoorlogse wijken zijn blijven wonen, zijn inmiddels wat ouder. De woningen die leegkwamen als gevolg van de trek naar de groeikernen en andere gebieden, werden na hun vertrek vooral ingevuld door groepen mensen die het economisch wat minder hadden. II.3 Overvecht, een pracht- of krachtwijk Binnen Utrecht doet zich deze ontwikkeling het sterkst voor in Overvecht. Deze wijk is de grootste wijk in de stad met de grootste problematiek. Hier is 26% van de bevolking 55 en ouder. Daarnaast vindt hier ook juist vergroening plaats doordat nieuwe, veelal allochtone jonge en kinderrijke gezinnen de wijk weten te vinden. Ongeveer 20% van de bevolking bestaat uit kinderen onder de 17 jaar. Ook is de bevolking sterk multicultureel geworden. Inmiddels is ruim 52% van allochtone herkomst. Marokkanen vormen met 21% de grootste groep, gevolgd door Turken (9%), Westerse herkomst (9%), Overige niet westerse herkomst (8%) en Surinamers en Antillianen (5%). (Bron: http://bewonersplatformovervecht.nl/?page_id=5, geraadpleegd op 12 april 2014.) Een relatief groot deel van de Overvechtse bevolking is kwetsbaar in sociaal-economische zin. Overvecht kent van alle Utrechtse wijken het hoogste percentage bijstandsgerechtigden en huishoudens met een laag inkomen (zie bijlage 1). In vergelijking met de rest van de stad is ook het werkloosheidspercentage hoger evenals het aandeel langdurig werklozen en de jeugdwerkeloosheid. Ook in het opleidingsniveau 4
en de aantallen leerlingen met onderwijsachterstanden zien we deze kwetsbaarheid terug. En in de relatief veel voorkomende gezondheidsproblemen en eenzaamheid onder de bewoners. (Bron: http://bewonersplatformovervecht.nl/?page_id=5, http://kennisbank.platform31.nl/pages/27634/Utrecht-Overvecht.html, geraadpleegd op 26 juni 2014.) Overvecht behoort dan ook tot de wijken die de namen Vogelaarwijken, kracht- en prachtwijken hebben gekregen de afgelopen jaren als gevolg van deze specifieke bevolkingssamenstelling en sociaalmaatschappelijke problematiek. II.4 Zelfvoorzienende wijk Belangrijke kwaliteit van woonwijken uit deze tijd, zoals Overvecht, was dat zij vrijwel volledig zelfvoorzienend waren. De wijk beschikt over goede voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, welzijn, gezondheid, openbaar vervoer en recreatie. Zo heeft de wijk een NS-station, een ijsbaan, een atletiekbaan, een sportpark, gezondheidscentra en zorgcentra, buurthuizen, een cultuurcentrum een wijkmarkt en goede winkelvoorzieningen. Na het centrum van Utrecht is het Groot Winkelcentrum Overvecht het meest in trek bij het Utrechts winkelend publiek. De parkeergelegenheid in de wijk is over het algemeen goed, evenals de ligging ten opzichte van het centrum en de verbindingen naar andere steden(Bron: http://bewonersplatformovervecht.nl/?page_id=5). II.5 Winkelvoorzieningen in Overvecht Groot Winkelcentrum Overvecht, dat een bovenwijkse functie vervult met ruim 25.000 m² wvo is de belangrijkste winkelconcentratie in de gelijknamige wijk. Er bevinden zich drie supermarkten waarvan twee fullservice vestigingen van Albert Heijn en Hoogvliet en een harde discounter, Lidl. Een groot deel van het centrum leent zich ook bij uitstek voor recreatief winkelen. Belangrijke trekkers als HEMA en H&M hebben hier een vestiging. Het winkelcentrum beschikt over ruime gratis parkeergelegenheid op maaiveld (4 autominuten vanaf De Klop). Naast dit grote centrum beschikt Overvecht nog over verschillende kleinere wijk-/buurt(+)winkelcentra, waar de nadruk ligt op de dagelijkse artikelensector. Winkelcentrum De Klop met 2.118 m² wvo en parkeren op maaiveld voor de deur is daar een voorbeeld van. Op dit winkelcentrum komen we later nadrukkelijk terug. De Gagelhof (voorheen Berberhof) ligt relatief dichtbij De Klop en biedt ruimte aan 2.326 m² wvo. Een vestiging van Dirk van de Broek, een fullservice supermarkt in het discount marktsegment is hier de belangrijkste trekker. Het parkeren is gratis en op maaiveld, echter beperkt en onoverzichtelijk als gevolg van de spreiding (4 autominuten vanaf De Klop). Overkapel omvat 2.914 m² wvo en beschikt over twee belangrijke trekkers met vestigingen van JUMBO, een full service supermarkt en ALDI, een harde discounter. Voor het winkelplein bevindt zich een grote parkeerplaats op maaiveld met ruim voldoende parkeerplaatsen (op het oog) (6 autominuten vanaf De Klop). Aan de Franciscusdreef bevinden zich op een bedrijventerrein vestigingen van JUMBO, Jumper (een grootschalige winkel in dierenbenodigdheden), Gamma en Leen Bakker (3 autominuten vanaf De Klop). Aan de Arnodreef/Tiberdreef bevindt zich ruim 500 m² wvo, verdeeld over multiculturele winkels in de dagelijkse artikelensector (7 autominuten vanaf De Klop). Aan de Theemsdreef is nog een vestiging van Meltem Plaza, de vorige eigenaar van Kardelen Plaza (5 autominuten vanaf De Klop). Supermarkt Marjane aan de Gangesdreef is onlangs failliet verklaard.
5
(Net buiten de wijk, maar op slechts 6 autominuten afstand vanaf De Klop ligt VERS Supermarkt aan de Van Egmondkade. Deze winkel wordt eveneens als concurrent genoemd door een van de gevestigde ondernemers.) II.6 Winkelvoorzieningen Overvecht in perspectief De winkelvoorzieningen in Overvecht beschikken gezamenlijk over 59.621 m² winkelvloeroppervlak (bron Winkelatlas 2012). Dit is ca 1,9 m² per inwoner. Dit gemiddelde ligt vrij hoog ten opzichte van het gemiddelde in Utrecht. In Utrecht was in 2011 het gemiddelde aantal m² winkelvloeroppervlak 1,55 per inwoner (Bron: Winkelatlas 2012). Op basis van deze cijfers kunnen we de conclusie trekken dat er sprake is van relatief veel winkelmeters per inwoner in Overvecht. Daarbij moet wel aangemerkt worden dat Grootwinkelcentrum Overvecht een bovenwijkse functie vervult en ook bezocht wordt door mensen uit andere Utrechtse wijken en van buiten Utrecht. Daarnaast zijn ook het tuincentrum (tuincentrum Overvecht), de bouwmarkten (Gamma en Karwei) en Leen Bakker verantwoordelijk voor relatief veel meters. Gezien de omvang van het totale metrage wvo in Overvecht, het gemiddelde aantal m² wvo per inwoner, het relatief lage bestedingsniveau in de wijk en de onderling zeer korte afstanden tussen de verschillende concurrerende winkelconcentraties mag verwacht worden dat de zwakkere plekken manifest worden, juist in tijden van crisis. In deze tijd wordt duidelijk dat in Overvecht meer winkelmeters gerealiseerd zijn, dan de markt op dit moment kan opnemen. Naast de economische crisis, die zijn effecten niet mist, zien we ook een veranderend aankoopgedrag. In toenemende mate worden dagelijkse boodschappen met de auto gedaan, wordt er vaker eens per week groots ingekocht en vindt Internet als aankoopplaats steeds beter zijn plek (hoewel dit niet overschat moet worden. Op dit moment bedraagt de totale omzet in de detailhandel via internet ca 5%). Het feit dat in De Klop tot op heden grote investeringen zijn uitgebleven, heeft tot gevolg dat dit winkelcentrum concreet zichtbaar tot de zwakkere broeders is gaan behoren. Al in het gemeentelijk detailhandelsbeleid uit het jaar 2000 werd kenbaar gemaakt dat De Klop geactualiseerd moest worden. Sindsdien is er echter niets gebeurd, terwijl de Berberhof (de huidige Gagelhof) en Overkapel wel heel drastisch aangepakt zijn. In deze centra deden zich al eerder grote problemen voor met leegstand, verpaupering en toenemende onveiligheid, waardoor ze eerder aangepakt zijn. In De Klop werd deze problematiek op een later moment manifest (nu sinds zo’n twee tot drie jaar). Al met al hebben deze ontwikkelingen de marktpositie van De Klop niet versterkt. Deze situatie heeft tot gevolg dat er door alle belanghebbenden bij De Klop gezamenlijk serieus overwogen moet worden welke kant zij met elkaar opgaan. Hoofdstuk V gaat hier nader op in.
6
Hoofdstuk III
Winkelcentrum De Klop
III.1 Opening In 1968 opende winkelcentrum De Klop haar deuren. Het winkelcentrum paste precies in het stedenbouwkundige denken van die tijd met alle ingangen van de winkels bij elkaar in het zicht en aan de ‘buitenkanten’ allerlei ‘achterkanten’ ten behoeve van expeditie. In 1968 was het winkelcentrum een typisch buurt-/wijkwinkelcentrum, dat haar verzorgingsgebied in de directe omgeving vond.
In november 1968 klonk de bel voor de officiële opening van winkelcentrum De Klop. Bron: dreefnieuws Overvecht 50 jaar, 30 maart 2011
III.2 De Klop nu Winkelcentrum De Klop wordt begrensd door de Andesdreef, de Yavaridreef, Amazonedreef, de Lamadreef en de Japuradreef. Het centrum bestaat uit een lange lineaire beluifelde winkelstraat, aan beide zijden geflankeerd door twee kioskachtige winkelunits. Op de uiterste buitenhoek van het winkelcentrum, aan de Amazonedreef bevindt zich eveneens een kioskachtig gebouw, waar Millies Corner gehuisvest is. Door de excentrische ligging van dit gebouw, maakt dit nauwelijks deel uit van het Winkelcentrum.
Millies Corner, Surinaams eten
Parkeerplaats met zicht op Kardelen Plaza en daarachter de nieuwbouw
In de U-vorm die de beluifelde winkelstraat met de twee gebouwen aan de flanken vormen, ligt een plein, ingericht met verlichting, plantenbakken en stoelen. Achter dit plein ligt een parkeerplaats. De
7
parkeerplaats ligt volledig in het zicht van de winkelvoorzieningen. Boven de lineaire winkelstraat bevindt zich één woonlaag met ruime, moderne en lichte appartementen van ca 150 m² bruto (inclusief buitenruimten).
Plein aan de Andesdreef met winkels en appartementen erboven, een plekje om even uit te rusten of elkaar te ontmoeten
Onderdoorgang gezien vanuit de richting van de Yavaridreef
Aan de zijde van de Yavaridreef is in 2008 een nieuw hoog complex opgeleverd, wat bestaat uit winkelruimten op maaiveldniveau en meerdere appartementen er boven.
Doorkijk naar nieuwbouw onder overkapping De Klop
kapper Cremode in de nieuwbouw
Aan de lange straat bevinden zich o.a. een kaaswinkel: Versshop ‘t Kaasvat, een textielwinkel: Ter Stal en een Chinees restaurant: China Dragon.
Textielwinkel Ter Stal
Versshop ‘t Kaasvat
8
In de twee ruime kioskachtige gebouwen, die het winkelcentrum flankeren, zijn twee supermarkten gevestigd: aan de zijde van Japuradreef een vestiging van Lidl, een harde discounter en in de bocht van de Andesdreef Kardelen Plaza, een multiculturele supermarkt. Beide supermarkten hebben een duidelijke achterkant voor de belevering.
Kardelen Plaza
Lidl
III.3.a Gedateerd en leegstand Het winkelcentrum beschikt in totaal over ca 25 winkelunits en ondervindt problemen, zoals die in deze tijd in dit soort centra gebruikelijk zijn. Het centrum kent een relatief grote mate van leegstand (9 units, peildatum mei 2014), bijna een kwart van het aantal units. Bovendien is het centrum zowel qua vormgeving als qua uitstraling gedateerd; nu zou niet zo snel gekozen worden voor een zuiver lineaire structuur met duidelijke achterkanten en het centrum is hard toe aan onderhoud.
Leegstand in oorspronkelijk centrum en leegstand in de nieuwbouw
III.3.b Veiligheid In het verleden zijn er klachten geweest over (gevoelens van) onveiligheid in De Klop. Sinds er camerabewaking is, is dit sterk verbeterd. Op dit moment lijkt er ter hoogte van LIDL en de kapper nog wel sprake van onveiligheid. Bij de gemeente zijn er de laatste tijd minder meldingen binnengekomen. Echter de toenemende leegstand en het slechte onderhoud aan de buitenzijde van de leegstaande panden zal het gevoel van veiligheid niet bevorderen. Bovendien blijkt in de praktijk dat gebouwen die gekenmerkt worden door een verpauperde uitstraling eerder uitnodigend zijn voor vandalisme en criminaliteit dan panden die er goed bij liggen. Ook het (cosmetische) onderhoud van de panden is van groot belang voor het functioneren van een gebied.
9
III.4 Eigendom Het eigendom van het winkelcentrum is als volgt verdeeld: A.J. Investments is eigenaar van de winkelunit waar Lidl gevestigd is Staalbankiers/Achmea treedt op namens de eigenaar voor de ‘oude’ winkelruimten aan de Andesdreef en de winkelunit waar Kardelen Plaza gevestigd is; C.C. van Delft is eigenaar van de winkelruimten in het nieuwbouwdeel De woningen boven het verouderde deel van de Andesdreef zijn grotendeels particulier bezit. Nog een drietal wordt verhuurd, waarvan er twee te koop staan; De woningen in het nieuwe gebouw zijn eveneens grotendeel particulier bezit van de bewoners; De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte.
III.5 Renovatie woningbouw Recent is een groot deel van de woningen (appartementen in vier bouwlagen) in de directe omgeving van winkelcentrum De Klop opgeknapt. Het betreft vooral de appartementencomplexen met vier bouwlagen, die in eigendom zijn van woningbouwcorporaties. Direct aan het winkelcentrum is onlangs nog de laatste hand gelegd aan een project. Zowel aan het uiterlijk als binnen zijn verbeteringen aangebracht, waardoor de omgeving een veel beter aanzien geeft. Hoewel de woningen boven de winkels van een nieuw dak voorzien worden en de achterzijde van de winkelstrip nieuw in de verf gezet is, vormt de presentatie van winkelcentrum De Klop hier een detonerende factor in de omgeving.
aanpak appartementencomplex
10
Hoofdstuk IV
SWOT winkelcentrum De Klop
Om na te gaan welke mogelijkheden er zijn voor verbetering van de huidige situatie in winkelcentrum De Klop is het zinvol een SWOT-analyse te maken. Een SWOT-analyse brengt de sterke en zwakke punten, de kansen en bedreigingen van het winkelcentrum in beeld. IV.1 Sterke kenmerken De Klop Alle winkels hebben hun toegang in zicht van elkaar; ze openen bijna allemaal naar het plein. Alleen ’t Kaasvat en Primera hebben hun toegang onder het tunneltje; De frontbreedte-diepteverhouding aan het lineaire deel van de Andesdreef is goed. Voor de supermarkten aan de flanken is dit van minder belang, omdat zij zelfstandig trekkracht genereren; De aanwezigheid van twee supermarkten: een harde discounter en een multiculturele supermarkt is positief; Daarnaast is er een aantal sterke ondernemers gevestigd, zoals Versshop ’t Kaasvat, Bakkerij Immink, Primera, Ter Stal, kapper Cremode. Deze ondernemingen zijn er al geruime tijd gevestigd en drijven voor een belangrijk deel op vaste klanten; Het plein is voorzien van bomen, plantenbakken en permanente zitgelegenheid; plezierig om even uit te blazen; een sociale ruimte IV.2 Zwakke kenmerken De Klop Het winkelcentrum past noch qua invulling (i.r.t. de klanten), noch qua uitstraling (sterk verouderd concept) voldoende bij de buurt waarin het gelegen is. De bevolkingssamenstelling is de afgelopen jaren drastisch gewijzigd, terwijl het winkelaanbod zich hier tot nu toe in onvoldoende mate bij heeft weten aan te passen; Er is erg veel en opvallende leegstand; Door de toenemende leegstand neemt de aanloop steeds meer af met als gevolg nog meer leegstand; Als gevolg van de branchesamenstelling concurreert een aantal ondernemers binnen het centrum met elkaar. Er zijn op dit moment vier kappers gevestigd. Er zijn zeven vestigingen met horeca-activiteiten (Martijntje, De Klop, China Dragon, Medina, Marina, Millies Corner en Platinum). De euro kan maar één keer uitgegeven worden en met zoveel horeca wordt de spoeling dun; De leegstaande panden worden onvoldoende voorzien van een representatieve uitstraling ( een aantal lege winkelunits is van binnen opgeknapt, maar een aantal lege winkelunits ziet er erg rommelig en vies uit) Het winkelcentrum is gedateerd, verpauperd en verwaarloosd. Zowel het concept, c.q. de vormgeving (in deze tijd) als het onderhoudsniveau laten te wensen over; De logistieke voorzieningen vormen échte achterkanten, die kunnen uitnodigen tot ongewenst gedrag; Ook de toegangen tot de appartementen: de trappen aan de zijden van het complex nodigen uit tot ongewenst gedrag; De permanente zitgelegenheid vormt ook eenvoudig een hangplek
11
Er is een aantal startende ondernemers gevestigd, die nog geen vaste klanten hebben. In deze tijd is het moeilijk een vaste klantenbestand op te bouwen, mede als gevolg van de crisis. En zeker in een winkelcentrum met zoveel leegstand en de huidige uitstraling; In Overvecht zijn meer winkelmeters dan de markt op dit moment kan opnemen. De klappen vallen dan eerst op de zwakke c.q. verouderde plekken Op sommige plekken is er sprake van vandalisme, kleine criminaliteit en overlast; Er heeft de afgelopen jaren een aantal overvallen plaatsgevonden; De huidige huurprijs is in het algemeen relatief hoog voor de kwaliteit die De Klop op dit moment kan bieden (leegstand, achterstallig onderhoud).
Trap, die toegang biedt tot de appartementen
Achterkanten ten behoeve van expeditie
IV.3 Kansen De Klop Tegengaan leegstand c.q. partijen vinden om de leegstaande panden op representatieve wijze in te vullen; Concentratie van de centrumfuncties en concentratie van leegstaande ruimten, zodat deze laatste functioneel van kleur kunnen verschieten; Creëren meer diversiteit in oppervlakte van de winkelunits om o.a. een full service supermarkt aan te trekken. Een fullservice supermarkt bevordert veelal combinatiebezoeken en biedt het centrum een lange termijn perspectief; Kleinere units zijn goedkoper en niet elke winkel heeft minimaal 85 m² wvo nodig (dat is het huidige oppervlak van de winkelunits in de lineaire winkelstraat; Plegen groot onderhoud aan of herontwikkelen van het vastgoed én de openbare ruimte; Betere samenwerking tussen gevestigde ondernemers ten behoeve van een betere profilering; Constructieve samenwerking tussen de eigenaren, de gemeente en de ondernemers om te komen tot optimalisering van de ruimte en de functies; Uitbreiding Lidl; Als Lidl uitbreidt, zijn wellicht nieuwe partijen te interesseren voor vestiging; De huurhoogte kan opnieuw beoordeeld en vastgesteld worden (d.w.z. verlaging).
12
IV.4 Bedreigingen De Klop Doordat onzeker en onduidelijk is wat er gaat gebeuren de komende tijd, is de kans reëel dat gevestigde ondernemers gebruik zullen maken van hun opzeggingsmogelijkheid en worden investeringen uitgesteld met als gevolg nog verdere verpaupering; Verder toenemende leegstand door opzeggingen huurders; Verdere vervuiling, verpaupering en toenemend vandalisme; Verder afnemende bezoekersstromen en aanloop; Afwaardering van het vastgoed, inclusief de boven gelegen appartementen, die grotendeels particulier eigendom zijn;
13
Hoofdstuk V
Krachtenveldanalyse
V.1 Alle belanghebbenden In dit hoofdstuk wordt een samenvatting gegeven van alle gesprekken die plaatsgevonden hebben. De input die verkregen is tijdens alle gesprekken is hierbij geanonimiseerd. Er hebben gesprekken plaatsgevonden met vrijwel alle gevestigde ondernemers (één ondernemer was niet bereid mee te werken, omdat hij nog maar net gestart is) en de eigenaren en/of hun adviseurs, die hier een belang hebben. Daarnaast is nog overleg geweest met vertegenwoordigers van het bewonersplatform, de Wijkraad en de bewoners van de appartementen boven de lineaire winkelstraat. V.2 Ondernemers Er heeft overleg plaatsgevonden met exploitanten van zeventien winkels en horecabedrijven. Het beeld dat uit de gesprekken naar voren komt, is behoorlijk eensluidend. Het aantal bezoekers aan De Klop is de afgelopen jaren dramatisch gedaald. Sommige ondernemers merkten al in 2008 een teruggang in hun bedrijfsvoering. Bij de meeste ondernemers is sprake van een groeiende afname sinds 2010-2012. Een aantal jaren terug was het winkelcentrum nog behoorlijk gevuld. Sommige ondernemers zagen echter toen al dat het exploiteren op deze plek wel eens onder druk zou kunnen komen te staan. De schoenwinkel Donelli vertrok, een tapijtwinkel doekte de zaak op, de slager verhuisde zijn winkel naar Vleuterweide, de groentewinkel hield het niet langer vol, noch de DA drogisterij, Blokker en Euroknaller. Nog niet zo lang geleden verhuisde ook de apotheek. Door al deze vertrekkende ondernemers en daarmee toenemende leegstand is De Klop in een negatieve spiraal terecht gekomen. Doordat er minder winkels zijn, komen er minder mensen winkelen, waardoor de nog gevestigde winkels op termijn geen bestaansrecht meer zullen hebben. Alle ondernemers kijken op dit moment vanuit dit perspectief naar hun bedrijfsvoering. Investeringen worden uitgesteld en er wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid een jaar voor de expiratiedatum op te zeggen. Tijdens de gesprekken is de tendens veelal negatief. Die formules die al gedurende langere tijd in De Klop gevestigd zijn, weten hun omzet, zoals die nu is in het algemeen stabiel te houden. Eerder hebben zij wel vaak al ingeleverd. In goede tijden hebben zij veelal een vaste klantenkring opgebouwd, waarmee ze zichzelf in stand kunnen houden. Maar dit vraagt wel nadrukkelijk écht ondernemerschap. Vooral de nieuw gevestigde ondernemers hebben het moeilijk. Daar zij zich meestal in De Klop vestigden vlak voordat de grote uittocht plaatsvond, zijn zij niet meer in de gelegenheid geweest een trouwe, vaste klantenkring op te bouwen. Alle ondernemers constateren dan ook dat de aanloop drastisch afgenomen is. Verschillende ondernemers hebben van hun klanten vernomen dat zij vooral een drogisterij en een exploiterende bloemenwinkel missen. Iedereen is op dit moment zijn knopen aan het tellen. De ondernemers die al geruime tijd gevestigd zijn op het winkelcentrum, staan allen voor de keuze: gaan we hier verder of zoeken we een andere locatie. Vooral de nieuwe ondernemers zijn voortdurend op zoek naar mogelijkheden hun hoofd boven water te houden. Iedereen in De Klop heeft zijn hoop gevestigd op de uitbreiding van de vestiging van Lidl. Lidl heeft op deze plek de ambities de huidige winkel van 885 m² wvo uit te breiden tot 1.485 m² wvo. Daarbij zouden zij drie lege winkelunits in de lineaire structuur invullen en een deel van de tussenliggende openbare ruimte. De meeste ondernemers hopen dat wanneer Lidl uitbreidt, de winkel meer trekkracht zal genereren, waardoor de loop in het centrum toeneemt en het aantal bestedende klanten eveneens. Eigenlijk stellen op dit moment alle gevestigde ondernemers hun beslissingen t.a.v. 14
de exploitatie (al dan niet blijven winkelen op deze plek) van hun winkel uit tot hier meer duidelijkheid over is. Tot die tijd worden ook vrijwel alle investeringen uitgesteld, waardoor de uitstraling van het winkelcentrum verder achteruit gaat. V.3 Eigenaren Winkelcentrum De Klop kent verschillende soorten eigenaren. Het winkelvastgoed is in handen van Staalbankiers, A.J. Investments en C.C. van Delft. De appartementen zijn bijna allemaal particulier eigendom. Boven de lineaire winkelstructuur wordt nog een drietal appartementen verhuurd, waarvan er twee te koop staan. De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte. De winkelruimten en bovenliggende appartementen uit 1968 kennen een tweetal Verenigingen van Eigenaren (VvE): de woningen kennen een zelfstandige VvE , die deel uitmaakt van een overkoepelende VvE, waar ook de winkelruimten deel van uit maken. De VvE voor de woningen is vijf jaar geleden opgericht. Op dat moment waren er (nog) geen reserves opgebouwd. Alle eigenaren hebben er belang bij dat winkelcentrum De Klop goed ingevuld blijft en geen no go area wordt, omdat dan iedereen het onroerend goed geheel moet afboeken. Wel heeft De Klop voor de verschillende eigenaren een verschillende prioriteit. Zo is het voor Staalbankiers van belang dat er snel verbeteringen plaatsvinden, omdat zij nu al te kampen hebben met veel leegstand en dat alleen maar toeneemt als er niets gebeurt. Voor A.J. Investments is het ook van belang dat het winkelcentrum economisch gezond blijft. Echter hun probleem is nog niet actueel, daar zij slechts één pand in eigendom hebben, die relatief stabiel verhuurd is aan Lidl. C.C. van Delft acht het van groot belang dat er structureel verbeteringen plaatsvinden op de locatie, omdat zijn units al vanaf de oplevering mutaties en leegstand laten zien. Voor alle bewoners-eigenaren van de appartementen is het van groot belang dat De Klop in welke vorm dan ook, goed gaat functioneren, omdat een verdere teruggang van het centrum de waarde van de woningen enorm doet dalen. Ook de sociale veiligheid speelt hier een belangrijke rol. Op hun belang wordt in paragraaf V.7 nog teruggekomen. V.4 Lidl Lidl zal naar verwachting op termijn de huidige vestiging in De Klop niet blijven exploiteren als er niet uitgebreid kan worden. De formule kan op het huidige winkelvloeroppervlak zijn actuele concept niet kwijt, waardoor er andere afwegingen gemaakt zullen worden. Met de uitbreiding van de winkel met de drie winkelunits aan de overzijde én de openbare ruimte die daartussen gelegen is, kan Lidl dit concept wel kwijt. V.5 Gemeente Voor de gemeente is het van belang dat het gebied rond De Klop niet verder verpaupert. Verdere verpaupering, leegstand en daarmee een uitnodiging aan criminaliteit vergroot de kans op sociale problemen en toenemende (gevoelens van ) onveiligheid. De Klop vervult meer dan een economische functie. Het winkelcentrum heeft ook een belangrijke sociaal-maatschappelijke functie in de wijk. Het is een plek waar bewoners hun dagelijkse boodschappen kunnen doen en elkaar kunnen ontmoeten; een praatje maken. Juist vanuit het oogpunt van de vergrijzing in deze buurt is het van belang dat er een sociaal-maatschappelijke functie behouden blijft o.a. om vereenzaming (vooral samenhangend met vergrijzing) te voorkomen.
15
De gemeente heeft de intentie mee te werken aan de plannen om de vestiging van Lidl uit te laten breiden. Daartoe kan de gemeente de betreffende openbare ruimte verkopen aan een van de eigenaren van het commercieel onroerend goed op deze plek. De gemeente is daarbij gehouden aan de regel dat zij een marktconforme prijs voor de betreffende grond moet vragen. V.6 Bewoners omgeving De Klop Om meer zicht te krijgen op de wensen en verwachtingen van de bewoners heeft ook een aantal gesprekken plaatsgevonden met vertegenwoordiger van het Bewonersplatform, de Wijkraad en de bewoners boven het winkelcentrum. Ook bij bewoners leeft zorg ten aanzien van de ontwikkelingen in De Klop. Vooral de mensen die al wat langer in deze omgeving wonen, missen ‘hun winkelcentrum’, zoals De Klop dat ooit was. Er zijn nostalgische en sentimentele geluiden te vernemen bij de bewoners, die er al langer wonen en die de afgelopen jaren de lokale samenleving van kleur hebben zien verschieten. De huidige demografische samenstelling van de bevolking in combinatie met een veranderende maatschappij vraagt echter een andere manier van winkelen. Deze verandering blijkt niet eenvoudig voor de oorspronkelijke bewoners en de bewoners die al lang in deze omgeving wonen. Er bestaat niet alleen zorg over de economische achteruitgang van De Klop, ook maakte men zich zorgen over de sociaal-maatschappelijke achteruitgang van het winkelcentrum. De spiraal van toenemende leegstand moet gekeerd worden. Als oorzaken worden niet alleen de economische crisis en de veranderde demografische samenstelling van de inwoners genoemd, maar ook het langdurig uitblijven van onderhoud van de lokale woningbouw. Op dit moment is een groot deel van de appartementen rond De Klop opgeknapt, maar dat is pas gebeurd na vele jaren achterstallig onderhoud. Doordat de appartementen zo lang verwaarloosd zijn geweest, zien we naast vergrijzing en multiculturaliteit ook dat in deze specifieke omgeving veel sociaal zwakkeren wonen, zoals mensen met verslavingen en medische of psychiatrische indicatie. De sociale problematiek zou om die reden nog een duidelijk cumulatief effect kennen. V.7 Bewoners-eigenaren boven De Klop Vooral de bewoners boven De Klop maken zich ernstige zorgen, omdat de waarde van hun woning afneemt en nog verder zal afnemen als er niet ingegrepen wordt in het gebied. Ook bij deze appartementen was en is sprake van behoorlijk achterstallig onderhoud. Echter als gevolg van de VvEstructuur leek het niet mogelijk dit aan te pakken; er is een aantal bewoners-eigenaren van de woningen en een aantal huurders van Staalbankiers (zowel van de winkels als van de woningen). Door deze eigendomsverhouding en onderlinge meningsverschillen kon er tot voor kort niet integraal ingegrepen worden. Een vertegenwoordiger van de eigenaar-bewoners heeft ervoor gezorgd dat de VvE is aangeschreven door de gemeente. Om die reden wordt er nu een nieuw dak aangebracht op de appartementen. Dat is een behoorlijke investering. Ook is er sprake van betonrot. De aanpak hiervan is nog niet gepland. V.8 Actueel Onlangs heeft de politie de winkelunit, die huisvesting biedt aan visrestaurant Marina, grenzend aan Millie’s Corner gesloten. Op deze plek zijn drugs gevonden. Het restaurant moet tenminste een jaar gesloten blijven.
16
Hoofdstuk VI Scenario’s VI.1 Inleiding Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat er bij alle belanghebbenden in meer of mindere mate behoefte is aan actief ingrijpen in winkelcentrum De Klop. In dit hoofdstuk wordt een aantal scenario’s beschreven met hun mogelijke gevolgen, voor- en nadelen. Het gaat hier om verschillende scenario’s vanuit functioneel perspectief. Andere aspecten als kosten, stedenbouwkundige kwaliteit, verkeerskundige gevolgen, milieuoverwegingen en juridische mogelijkheden maken geen deel uit van deze beschrijving. Deze aspecten dienen op een later moment in beeld gebracht te worden bij de scenario’s die alle betrokken partijen reëel achten en wensen nader te onderzoeken. VI.2 De Klop binnen de detailhandelsdistributiestructuur Op dit moment is er in de wijk Overvecht een groter aantal winkelmeters dan de lokale markt kan opnemen. Dat betekent dat er vroeg of laat winkelmeters warm of koud gesaneerd worden. Bekijken we De Klop vanuit dit perspectief van de distributiestructuur van de detailhandel in Overvecht, dan kan het te overwegen zijn niets meer te doen aan het winkelcentrum. Dan wordt de negatieve spiraal waarin het winkelcentrum zich bevindt niet meer doorbroken en heft het zichzelf na verloop van tijd op. Langzaam maar zeker wordt al het onroerend goed steeds minder waard. Niet alleen de economische functie wordt dan opgeheven, ook de sociaal maatschappelijke functie verdwijnt. De kans bestaat dat het centrum op termijn mogelijk een ‘no go area’ wordt; verdere leegstand en verdere verpaupering is uitnodigend voor vandalisme en criminaliteit. Voor de eigenaren van het vastgoed en de openbare ruimte betekent dit scenario, dat zij besluiten niet te investeren in het gebied tot het functioneel doodgebloed is. Er wordt dan gewacht tot het gebied nog zo weinig waard is, dat op een gegeven moment een nieuw initiatief tegen relatief geringe kosten ontplooid kan worden. Vanuit het sociaal-maatschappelijke oogpunt en vanuit veiligheidsoverwegingen kan dit een kostbaar scenario zijn. VI.3 De Klop in beweging In dit scenario wordt uitgegaan van handhaving van het huidige onroerend goed en de huidige functionele invullingsmogelijkheden (m.b.v. het bestemmingsplan). Dat betekent dat eigenaren blijven zoeken naar detailhandelsondernemers en –formules om de bestaande leegstaande panden in te vullen, zoals dat nu ook gebeurt. Bij dit scenario is uitbreiding van Lidl voorwaarde, omdat we op dit moment duidelijk waarnemen dat onder de huidige lokale omstandigheden de markt geen interesse heeft in vestiging in De Klop. Wanneer de vestiging van Lidl uitgebreid wordt, neemt de kans op verdere invulling van het winkelcentrum toe. In eerste instantie moet dan uitgekeken worden naar een drogisterijformule en een bloemenwinkel, die wél exploiteert. Het inzetten op het invullen van het vastgoed met detailhandel vraagt wel een behoorlijke verbetering van (de uitstraling van) het bestaande vastgoed. VI.4 Nieuw elan Winkelcentrum De Klop biedt de buurt meer dan slechts een economische functie. Ook de sociaalmaatschappelijke functie als ontmoetingsplaats en de mogelijkheid noodzakelijke artikelen op heel korte afstand te kunnen aanschaffen, is van belang, zeker in het kader van de lokale vergrijzing. Bekijken we De Klop vanuit het perspectief van de locatie, dan vraagt dat een proactief ingrijpen van alle belanghebbende partijen. De locatie moet dan zó ingevuld worden dat deze ook op langere termijn goed blijft functioneren. Naast invulling van het onroerend goed met detailhandel, zoals dat oorspronkelijk bedoeld was, kan daarbij gedacht worden aan andere maatschappelijke functies, zoals 17
zakelijke dienstverlening, (para)medische voorzieningen, kleine bedrijven. Een grotere differentiatie in unitgrootte kan het centrum ten goede komen. Zo zouden bijvoorbeeld kleinere winkels gerealiseerd kunnen worden met de ingang op dezelfde plek als nu het geval is, terwijl de ‘achterzijden’ toegang bieden aan andere kleinschalige functies. Ook is het wellicht mogelijk een deel van het huidige winkelvastgoed geschikt te maken voor bewoning. Daartoe zouden de mogelijkheden in het bestemmingsplan verruimd kunnen worden. Voor de winkels is het daarbij belangrijk dat deze zoveel mogelijk geconcentreerd worden, opdat ze elkaar kunnen versterken. Bij een proactieve ingreep moet ook nagegaan worden welke winkelformules eventueel interesse hebben in de locatie en onder welke condities. Transformatie naar een fullservice supermarkt zou de locatie goed kunnen doen, omdat zo’n supermarkt meer klanten trekt, die vaak ook combinatiebezoeken afleggen, mits de eromheen gevestigde ondernemers zich goed weten te onderscheiden in assortiment, prijs en/of kwaliteit. Een grotere vestiging van Lidl kan ook zo’n effect hebben.
VI.5 Volledige transformatie Winkelcentrum De Klop wordt volledig gesloopt en op deze plek worden functies gerealiseerd die zoveel mogelijk afgestemd zijn op de huidige behoeften. Om welke functies het dan gaat moet nader onderzocht worden, maar gedacht kan worden aan een klein aantal winkelvoorzieningen in de dagelijkse artikelensector op een geringer winkelmetrage dan nu het geval is. Ook kunnen hier woningen gerealiseerd worden van een dusdanig karakter dat deze in de huidige woningmarkt op deze specifieke plek goed afzetbaar zijn. Indien andere functies naar verwachting beter tot hun recht kunnen komen op deze plek, behoort dat ook tot de mogelijkheden. Wanneer gekozen wordt voor dit scenario is het van belang dat het vastgoed zó ontwikkeld wordt dat het alternatief aanwendbaar is en (mede daardoor) duurzaam. Dit betekent dat wanneer een bepaalde functie niet langer in een bepaalde ruimte kan functioneren deze ruimte aangewend kan worden voor alternatieve functies. Op deze manier wordt langdurige leegstand en verpaupering tegen gegaan. Gezien de huidige economische omstandigheden lijkt dit scenario niet kansrijk.
18
Hoofdstuk VII Samenvatting en conclusies VII.1 Samenvatting Overvecht Winkelcentrum De Klop is gelegen in de wijk Overvecht, in het noordoosten van Utrecht. Overvecht is een grote na-oorlogse wijk die gekenmerkt wordt door veel hoogbouw. De wijk is een woonwijk met ruime voorzieningen en relatief veel sociaal-maatschappelijke problemen; de wijk beschikt over het hoogste percentage bijstandsgerechtigden en huishouden met een laag inkomen. Ook het aantal werklozen is relatief hoog. De afgelopen jaren zijn er in toenemende mate allochtonen komen wonen. Het percentage inwoners van 55+ is met 26% hoog. Ook het aandeel kinderen tot 17 jaar is hoog met 20%. Het aantal ouderen betreft voor een belangrijke deel de oorspronkelijke inwoners. Het hoge aantal kinderen is het gevolg van relatief grote, kinderrijke gezinnen in deze wijk. Crisis De economische crisis in combinatie met een veranderend koopgedrag heeft in beeld gebracht, dat er in Overvecht meer winkelmeters gerealiseerd zijn dan de lokale markt kan opnemen. De klappen zijn vooral gevallen onder de ‘zwakke broeders’. De Klop heeft sinds de eerste opening altijd een goede marktpositie gehad. Andere winkelcentra in Overvecht zoals de (toenmalige) Berberhof en Overkapel verkeerden al veel eerder in een zieltogende situatie en zijn daarom ook al veel eerder volledig gesloopt en nieuw gebouwd. Door o.a. deze combinatie van ontwikkelingen ondervindt De Klop nu de wet van de remmende voorsprong. Omdat het altijd goed functioneerde werd er niet rigoureus ingegrepen; eigenlijk werd er helemaal niet ingegrepen. De gevolgen daarvan zien we nu. De Klop Winkelcentrum De Klop is in 1968 opgeleverd en geopend. De omvang van het centrum bedraagt 2.118 m2. Het betreft een buurtcentrum, dat voornamelijk gericht is op de dagelijkse boodschappen. Belangrijke trekker is de vestiging van Lidl. Daarnaast bevinden zich er o.a. een kaaswinkel, een Nederlandse bakker. Een Turkse bakker, een multiculturele supermarkt, een textielwinkel, verschillende horecabedrijven en verschillende kappers. Er is voldoende gratis parkeergelegenheid op maaiveld. Boven de lineaire straat van De Klop bevinden zich fraaie appartementen. Dit zijn i.h.a. koopwoningen en het eigendom is verdeeld. Onlangs hebben de bewoners flink geïnvesteerd in een nieuw dak. Verpauperd, gedateerd, leegstand Het winkelcentrum ligt er verpauperd en gedateerd bij. Terwijl in de directe omgeving van het winkelcentrum de meeste appartementencomplexen grondig opgeknapt zijn, is er bij De Klop eigenlijk al jaren niets gebeurd. De wijk is qua samenstelling van kleur verschoten en het winkelcentrum is jarenlang niet tot slecht onderhouden. Deze situatie in combinatie met de crisis de afgelopen jaren heeft geleid tot de huidige omstandigheden, waarin sprake is van toenemende leegstand.
19
Drie eigenaren Het winkelcentrum is in eigendom van drie eigenaren: A.J. Investments heeft het pand, waarin Lidl gevestigd is, in eigendom. Staalbankiers vertegenwoordigt de eigenaar van de winkels in de lineaire winkelstrip en van het pand waar zich de multiculturele supermarkt zich bevindt en de heer C.C. van Delft is eigenaar van de winkelunits onderin de flat, die in 2008 opgeleverd is en dwars ligt ten opzichte van de lineaire winkelstraat. Lidl Al geruime tijd zijn er ambities om de vestiging van Lidl te doen uitbreiden. A.J. Investments, Staalbankiers en Lidl zijn daarover in onderhandeling en hebben vorig jaar een presentatie van de mogelijkheden gegeven. Gevestigde ondernemers Met alle gevestigde ondernemers heeft individueel een gesprek plaatsgevonden. Uit deze gesprekken blijkt grofweg dat de ervaren en reeds geruime tijd gevestigde ondernemer wel een teruggang hebben waargenomen in de omzet, maar het nog wel kunnen volhouden, omdat zij draaien op vaste klanten. Een ander beeld bestaat bij de nieuwe ondernemers. Doordat het winkelcentrum veel leegstand kent, trekt het steeds minder bezoekers. Juist nieuwe formules moeten het hebben van de spontane aanloop op basis waarvan zij een vaste klant-relatie kunnen opbouwen. Deze kansen hebben zij onder de huidige condities niet. Investeringen blijven uit Alle gevestigde ondernemers hebben hun hoop gezet op de uitbreiding van Lidl. Zij verwachten dat een grotere vestiging van deze discounter meer bezoekers naar het winkelcentrum zal trekken en dat zij daarvan kunnen profiteren. Dat betekent dat zij hun bedrijfsinvesteringen in het algemeen uitstellen totdat er meer duidelijkheid is over de uitbreiding van Lidl. Gevolg is dat zolang die uitbreiding niet plaatsvindt, er ook op andere plekken in het winkelcentrum niet of nauwelijks geïnvesteerd zal worden en het proces van verpaupering niet gestopt wordt. Op dit moment ziet het er naar uit dat de overlevingskansen van het winkelcentrum nauw samenhangen met de uitbreiding van de vestiging van Lidl. Gebeurt dit niet dan zal het (nu al) beperkte vertrouwen van marktpartijen in De Klop stabiliseren of zelfs verder afnemen. Om de Klop te behouden is een kwaliteitsslag een noodzakelijke voorwaarde. Op dit moment lijkt uitbreiding van Lidl de belangrijkste voorwaarde omdat partijen hun investeringen uitstellen totdat hierover meer duidelijkheid bestaat. VII.2 Ontwikkelscenario’s Uitgaande van de huidige situatie zijn er grofweg vier verschillende ontwikkelingsscenario’s mogelijk, zoals beschreven in het vorige hoofdstuk: 1. Nietsdoen 2. De Klop in beweging 3. Nieuw elan 4. Volledige transformatie VII.3 conclusies De Klop leidt op dit moment een zieltogend bestaan. Het is van belang verdere achteruitgang te voorkomen en het centrum bij voorkeur vooruit te laten gaan. In deze rapportage zijn achtereenvolgens aan de orde gekomen wat voor soort wijk Overvecht is, welke positie De Klop daar heeft, hoe de gevestigde ondernemers het winkelcentrum zien en welke potentiële ontwikkelscenario’s zich voordoen. 20
Van de vier ontwikkelingsscenario’s lijken er op dit moment drie maakbaar en haalbaar: 1. Nietsdoen kan. De verwachting is dan dat de huidige ontwikkeling zich voortzet in een neergaande spiraal. Het vastgoed wordt minder waard waardoor de huren op termijn gaan dalen. De vastgoedeigenaren moeten hun vastgoed dan nog verder afboeken. Dit biedt kansen voor nieuwe ondernemers en ook voor andere functies. Dit kost echter tijd, waardoor het centrum naar verwachting op korte termijn verder verpaupert en hierdoor uitnodigend wordt voor vandalisme en criminaliteit. 2. De Klop in beweging. Door de vestiging van Lidl te vergroten. Daardoor worden er naar verwachting meer bezoekers naar De Klop getrokken waar ook andere ondernemers voordeel van kunnen hebben. Bovendien vergroot het de verhuurbaarheid van de andere (leegstaande) ruimten. Eerste verkennende gesprekken hebben reeds plaatsgevonden, maar nog niet geleid tot overeenstemming. Het is aan de eigenaren ter plekke en aan de gemeente om met elkaar te onderzoeken en na te gaan onder welke condities zij op deze locatie met elkaar kunnen samenwerken, zodanig dat winkelcentrum De Klop gebruik kan maken van de kansen die zich voordoen. 3. Nieuw elan. Winkelcentrum De Klop heeft een economische én sociaal-maatschappelijke functie. Proactief ingrijpen door alle betrokkenen kan de locatie mogelijk van kleur doen verschieten. De huidige units worden in oppervlakte gedifferentieerd waardoor er ruimte ontstaat voor andere functies. Daarnaast kan het bestemmingsplan verruimd worden, zodat er woningen gerealiseerd kunnen worden. De vestiging van een fullservice supermarkt door toevoeging van of transformatie naar zo’n formule levert een belangrijke bijdrage voor de kans van slagen van deze benadering. Uitbreiding van Lidl doet dat eveneens. 4. Volledige transformatie. Volledige transformatie zou wellicht de beste oplossing zijn: een volledig passende invulling voor de specifieke plek. Dit is echter geen reëel scenario; het betekent een enorme kapitaalvernietiging, die financieel niet goedgemaakt kan worden. Bovendien bevinden zich fraaie appartementen boven de winkels waarin onlangs flink geïnvesteerd is.
21
Bijlage 1
Overvecht komt als slechtste uit de Wijkwijzer 2013 Wonen6mei 28, 2013 om 10:17 door: Redactie
De PvdA maakt zich zorgen over de wijk Overvecht. Afgelopen week ontvingen de partijen in de Utrechtse gemeenteraad de Wijkwijzer van 2013, in dit overzicht worden de tien Utrechtse wijken met elkaar vergeleken op de gebieden bevolking en wonen, sociaal-economische functies en voorzieningen, veiligheid, sociale infrastructuur en participatie en openbare ruimte en verkeer. Op elf van de twintig thema’s scoort Overvecht het slechtst van alle wijken. In de Wijkwijzer zijn alle resultaten verwerkt en vervolgens worden de wijkresultaten en het stadsgemiddelde naast elkaar gelegd en vergeleken. De belangrijkste bron van de gegevens is een Utrechtse inwonersenquête die in 2012 is afgenomen. Fractieleden van de PvdA, mevrouw Haage en mevrouw Dibi, stellen middels een brief vragen aan het college van B & W over hoe ze deze negatieve trend in Overvecht willen doorbreken.
Sociaal-economisch Op het gebied van arbeid scoort Overvecht op alle gemeten punten het minst goed. Zo heeft de wijk het hoogste percentage werkzoekenden en gaan de meeste bijstandsuitkeringen van Utrecht in de richting van Overvecht. Op dit laatste punt scoort Vleuten-De Meern het beste, slechts 1,7% in deze wijk heeft bijstand aangevraagd. In wijk Oost wonen de meeste mensen met een baan, gevolgd door Noordoost en de binnenstad.
Veiligheid Bewoners van Overvecht voelen zich het meest onveilig in hun eigen buurt van alle Utrechters, ook klagen ze het vaakst over overlast van jongeren. Bijna de helft van de Overvechters voelt zich wel eens onveilig in de buurt. Het grootste gevoel van veiligheid vindt u wederom in Vleuten-De Meern, er is bovendien weinig overlast van hangjongeren. De meeste woninginbraken worden in Noordwest gepleegd.
Sociale infrastructuur en participatie Wat opvalt aan de resultaten van de Wijkwijzer is dat de bewoners van Overvecht een negatief toekomstbeeld van hun wijk hebben. Volgens bijna 30% gaat het niet beter worden in Overvecht. Als rapportcijfer geven ze hun wijk een 5,5. De bewoners van de binnenstad en de wijk Noordoost geven hun wijk de beste cijfers. Ze zijn tevreden met hun nabije omgeving.
Bron: http://duic.nl/wonen/42851/overvecht-komt-als-slechtste-uit-de-wijkwijzer-2013/
22
