Eindrapportage Haalbaarheidsstudie
Revitalisering winkelcentrum De Berg
Ontwikkeling woonzorgzone Muizenberg
Versie 3 februari 2015
Door: Gemeente Breda Thebe VVE woon‐ en winkelcentrum De Berg Thes Nederland Hurks vastgoedontwikkeling
Inhoudsopgave Inleiding 1.
De wijk Haagse Beemden 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2.
Visie en doelstellingen betrokken partijen 2.1 2.2 2.3 2.4
3.
Programma Thebe Gezondheidscentrum Parkeren Stedebouwkundige kaders Programmatische verkenning Financiële kaders Samengevat
Conclusies 5.1 5.2 5.3
6
Huidige situatie Beoogd effect Aantrekkingskracht winkelcentrum Kostenindicatie haalbaarheid Visie Samengevat
Uitwerking Woonzorgzone 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
5
Gemeente Breda Thebe VVE Woon- en winkelcentrum De Berg & Thes Nederland Samengevat
Revitalisering Buurtwinkelcentrum De Berg 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
4.
Voorzieningen Demografische ontwikkeling Woningvoorraad Voorzieningen Samengevat
Ruimtelijk Programmatisch Financieel
Toekomst winkelcentrum De Berg
Bijlagen 1. Getekende intentieovereenkomst WC De Berg 2. Demografische cijfers Muizenberg 3. Schetsmodel + Stedebouwkundige randvoorwaarden 4. Procedures
Inleiding De opgave Winkelcentrum De Berg heeft een ingreep nodig ten einde de toekomstbestendigheid, vitaliteit en leefbaarheid te waarborgen. In dat kader wordt de haalbaarheid van de revitalisering van het winkelcentrum, het toevoegen van een woonzorgontwikkeling/gezondheidscentrum én herinrichting van de openbare ruimte onderzocht. De opgave is te onderzoeken of revitalisering van het winkelcentrum en de ontwikkeling van een woonzorgzone aan de Muizenberglaan / Kesterenlaan te Breda: ruimtelijk, maatschappelijk, financieel-economisch en programmatisch haalbaar is. Het nieuwe woonzorg- en gezondheidscentrum komt te liggen te tegenover winkelcentrum De Berg in de wijk Haagse Beemden. Woon- en winkelcentrum De Berg Het huidige winkelcentrum voldoet niet meer aan de wensen van deze tijd en nodigt niet uit tot ontmoeten en verblijven. Het betreft zowel de uitstraling van het winkelcentrum als het winkelaanbod (branchering), de sociale veiligheid en uitstraling van de openbare ruimte. Een eerder onderzoek (scenarioanalyse d.d. mei 2012) wees uit dat er mogelijkheden zijn het centrum te revitaliseren. Gezamenlijk met marktpartijen, bewonersvereniging, de Vereniging van Eigenaren en corporaties is in 2012 geïnventariseerd welk ontwikkelscenario haalbaar lijkt. Voor winkelcentrum de Berg gold dat er een scenario was dat partijen verder willen onderzoeken op de haalbaarheid. De ondertekening van de intentieovereenkomst in november 2013 was hier het resultaat van (zie bijlage 1). In dit onderzoek hebben eigenaren van het huidige winkelcentrum vanuit een door hen opgestelde visie onderzocht wat de investeringsmogelijkheden zijn en welk soort investeringen daarbij passen.
Woonzorgzone Muizenberg De ambitie is om, als impuls voor de wijk, tegenover het bestaande winkelcentrum De Berg een woonzorgzone te ontwikkelen en te realiseren die past bij de behoefte van de wijk en haar bewoners. Om de impuls voor de wijk ook succesvol te laten zijn, wordt als voorwaarde gesteld dat het tegenovergelegen winkelcentrum De Berg en het omliggende openbaargebied een kwaliteitsimpuls krijgt. Voor de ontwikkeling van de woonzorgzone Muizenberg is het volgende indicatieve programma als uitgangspunt genomen: 32 eenheden kleinschalig wonen PG 32 appartementen in het kader van scheiden van wonen en zorg Gezondheidscentrum Betrokken partijen Aan de haalbaarheidsstudie hebben: Gemeente Breda, Thebe, VVE woon- en winkelcentrum De Berg, Thes Nederland bv en Hurks vastgoedontwikkeling meegewerkt. Als start voor de haalbaarheidsstudie hebben bovengenoemde partijen op 13 november 2013 de intentieovereenkomst voor de haalbaarheidsstudie getekend. Tijdens de haalbaarheidsstudie is gesproken met vertegenwoordigers van de bewoners en winkeliers. Voor de invulling van het gezondheidscentrum zijn de heer Roothans en de heer Frankenhuizen betrokken. Beide huisartsen hebben hun praktijk in de Haagse Beemden.
1.
De wijk Haagse Beemden
In de jaren ‘70 van de twintigste eeuw is de Haagse Beemden ontwikkeld. Voor de ontwikkeling is destijds besloten het cultuurhistorische landschap als uitgangspunt te nemen. Bij de visie op de verstedelijking van de Haagse Beemden werd het principe ‘Het land in de stad’ ontwikkeld. Uitgangspunt van deze visie is dat de stad en het landschap in relatie tot elkaar worden ontworpen. De Haagse Beemden bestaat uit verschillende woongebieden (deelwijken / buurten) met ieder hun eigen ruimtelijke opbouw. Daarnaast zijn aan de randen van de wijk verschillende (kleinschalige) bedrijventerreinen gelegen. 1.1 Demografische ontwikkeling Momenteel wonen er circa 27.000 mensen in de Haagse Beemden. De verwachting is dat het totaal aantal inwoners van Haagse Beemden afneemt tot circa 25.000 inwoners in 2025. In vergelijking met Breda heeft Haagse Beemden relatief minder ouderen, 6% is 65 jaar en ouder. Het gemiddelde ligt in Breda op 15%. De buurt Heksenwiel wijkt ten opzichte van de andere buurten af. Het aandeel ouderen is hier hoger en ligt op het Bredase gemiddelde. Dit is te verklaren door de aanwezigheid van het woonzorgcentrum Heksenwiel en het aanbod aan geschikte woningen voor ouderen. Hoewel het aandeel ouderen in het gebied niet hoog is, vormt de kwetsbaarheid van hen in een aantal buurten wel een aandachtspunt. Het betreft alleenstaande 75-plussers, allochtone ouderen, 80plussers, ouderen met een laag inkomen of ouderen met gezondheidsproblemen. Van alle 55 plussers behoort 36% tot één of meerdere risicogroepen. Dit percentage ligt rond het gemiddelde van Breda (35%). In Muizenberg wonen relatief veel ouderen met een inkomen op bijstandsniveau en de wijk kent een hoger percentage allochtone ouderen. Het aandeel jongeren daarentegen is hoger dan gemiddeld. De groep Wajong-gerechtigden wordt in Haagse Beemden als een aandachtspunt beschouwd. In totaal zijn er in de Haagse Beemden 163 mensen die gebruik maken van de Wajong uitkering waarvan 32% onder de 23 jaar is. De prognose is dat de vergrijzing in Haagse Beemden flink toe neemt. Momenteel is 16% (2.900) van de bevolking een 55 plusser. De verwachting is dat in 2020, 28% (4.200) van de bevolking uit 55 plussers zal bestaan.
1.2 Woningvoorraad In de Haagse Beemden NW staan ongeveer 7.000 woningen en 75 verspreide woningen in het buitengebied. Het gebied heeft ten opzichte van Breda meer eengezinswoningen. Van het totaal aantal woningen is 61% koop en 39% een huurwoning. Dit ligt op het gemiddelde van Breda. Er bevinden zich in De Haagse Beemden relatief weinig particuliere huurwoningen. De verdeling van de sociale huurwoningen onder de corporaties: Singelveste AlleeWonen 46% Laurentius 28% WonenBreburg 26% De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit eengezinswoning. Het aanbod van levensloopgeschikte en nultreden woningen is beperkt. Met aanpassing van de bestaande woning kan slechts een beperkt deel van het tekort worden ingelopen. In de Haagse Beemden NW is een aantal kleinschalig woonvormen met zorg en/of ondersteuning. Daarbij is door de gemeente Breda onderscheid gemaakt tussen intramuraal wonen (24 uur zorg
aanwezig), geclusterd wonen met zorg óf begeleid wonen (bijvoorbeeld mensen met een licht verstandelijke beperking). Intramuraal
Cluster
Begeleid
Aanbod in 2006
30*
0
0
Behoefte in 2006
42
53
42
Behoefte in 2020
68
87
73
Te kort in 2020
38
87
73
*) 14 PG wooneenheden + 16 wooneenheden somatiek Tabel 1 | Specifieke woonvormen in de Haagse Beemden
Zoals in tabel 1 is aangegeven is er momenteel al een tekort aan specifieke woonvormen. Gezien de verwachte toename van de vergrijzing zal dit tekort oplopen.
1.3 Voorzieningen Verspreid over de wijk liggen verschillende sportvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en scholen. De Haagse Beemden kent drie winkelvoorzieningen. Deze winkelcentra zijn belangrijk voor de bewoners in de wijk en dragen in hoge mate bij aan de leefbaarheid en levendigheid van de omliggende buurten en zijn daarmee belangrijk voor de detailhandelsstructuur. 1.
Wijkwinkelcentrum Heksenwiel Met twee supermarkten, een uitgebreid aanbod in niet-dagelijkse artikelen, maatschappelijke voorzieningen en (lichte) horecagelegenheden. Winkelcentrum Heksenwiel ligt direct aan de wijkontsluitingsweg Emerparklaan. De ligging is uniek op het snijpunt van buitengebied en landgoederenzone. Het is een modern en goed functionerend winkelcentrum echter door de huidige economische situatie en de komst van de XL Jumbo nabij het NAC station kampt ook dit winkelcentrum met leegstand.
2.
Buurtwinkelcentrum de Berg in Muizenberg Een AH supermarkt, een drogist, een bakker, een kapper, winkel voor kaarten en tijdschriften en enkele horecagelegenheden.
3.
Buurtwinkelcentrum de Donk in Kievitsloop Onder andere een bakker, een slager, een supermarkt, een bloemist en een aantal horecagelegenheden.
In de directe omgeving van het plangebied zijn twee sociaal cultureel centra aanwezig. Het buurthuis De Loper in Muizenberg is per 1 januari 2012 gesloten. De organisatie ‘Werk aan de wijk’ heeft een dependance bij Winkelcentrum De Berg. Deze organisatie biedt mensen werk aan zodat zij onder begeleiding ervaring op kunnen doen ter voorbereiding op de arbeidsmarkt. Tevens worden bewoners uit de wijk geholpen met het aanvragen van subsidies en het invullen van formulieren van instanties. De deelwijken Kesteren, Muizenberg en Gageldonk zijn de eerste wijken van de Haagse Beemden en hebben de kenmerken van (dreigende) achterstand en met name in deze wijken is sprake van een toenemende vergrijzing. In deze deelwijken zijn nog te weinig voorzieningen om de toekomstige (zorg)vraag te kunnen opvangen.
1.4
Samengevat In de Haagse Beemden is de woonfunctie de belangrijkste en meest voorkomende functie. De wijk bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen van twee bouwlagen met een kap. Het woonmilieu is primair gericht op gezinnen met kinderen. Er zijn verspreid door de wijk drie verschillende clusters met winkelvoorzieningen te vinden. Het hoge aandeel eengezinswoningen is een belangrijke oorzaak in het tekort aan levensloopbestendige woningen. Er zijn slechts een beperkt aantal woningen beschikbaar voor andere doelgroepen, zoals senioren. De prognose is dat de vergrijzing in de Haagse Beemden flink toeneemt. De woningvoorraad hier nog niet op is afgestemd. Ook het aantal en de kwaliteit van de (zorg)voorzieningen is nog onvoldoende om op een adequate wijze in te spelen op de toekomstige zorgvraag. Van de senioren die in de wijk wonen hebben relatief veel ouderen een inkomen op bijstandsniveau. De wijk kent een hoger percentage allochtone ouderen.
2.
Visie en doelstellingen betrokken partijen
Het bestaande winkelcentrum de Berg is gelegen aan de Kesterenlaan (deelwijk Muizenberg) en dient te worden versterkt. Tegenover het winkelcentrum is een veld gelegen waar voldoende ruimte is voor een woonzorgzone welke kan bijdragen aan het verbeteren van de voorzieningenstructuur en de leefbaarheid in de wijk (zie foto 1).
Foto 1 Luchtfoto van Winkelcentrum De Berg met tegenover gelegen veld ten behoeve van de ontwikkeling van de woonzorgzone
2.1 Gemeente Breda De gemeente Breda heeft haar visie en doelstellingen voor de Haagse Beemden in diverse nota’s vastgelegd. Daarbij wordt onder andere het goed functioneren van de wijken en het faciliteren van de zelfredzaamheid van de bewoners van Breda centraal gesteld. In het kader van het ‘Geschikt Wonen voor Iedereen’ (GWI) beleid is Breda verdeeld in 15 GWIgebieden, waaronder Haagse Beemden. Geschikt Wonen voor Iedereen richt zich op de realisatie van een geschikt woonmilieu voor alle inwoners van Breda met daarbinnen extra aandacht voor ouderen en mensen met beperkingen. Het betreft een geïntegreerde aanpak waarbij de verschillende condities om zelfstandig te blijven wonen en functioneren, in samenhang worden benaderd. De hoofdelementen zijn: Voldoende geschikte huisvesting; Een toegankelijke woonomgeving; De aanwezigheid van de primaire voorzieningen (winkels, OV, bank/postkantoor e.a.); De aanwezigheid van de benodigde zorg- en welzijnsvoorzieningen. Centraal binnen het beleid staan de zones waarbinnen alle voorzieningen op het gebied van wonen, zorg, welzijn en voorzieningen voor de dagelijkse levensbehoeften geconcentreerd zijn. De gemeente
Breda stelt daarbij dat voor de realisatie van GWI draagvlak nodig is bij alle relevante partijen, zoals bewonersorganisaties, betrokken gemeentelijke diensten, corporaties, zorginstellingen, winkeliers en basisgezondheidsvoorzieningen. Integrale samenwerking tussen de organisaties die actief zijn op het gebied van wonen, welzijn en zorg is daarbij een must. De gemeente heeft de ambitie om Muizenberg tot zo’n centrale zone te ontwikkelen. Verbetering wordt gezocht door de ontwikkeling van aanvullend sociaal maatschappelijk programma aan de overzijde van de Kesterenlaan mogelijk te maken. Door dit programma ruimtelijk te koppelen met het bestaande winkelcentrum dient een aantrekkelijk buurtwinkelplein te ontstaan dat zich uitstrekt aan weerszijden van de Kesterenlaan. Het openbaar gebied tussen het bestaande winkelcentrum en de nieuwe woonzorgzone wordt het verbindende element tussen de twee wijkfuncties. De openbare ruimte is momenteel functioneel ingericht en heeft nauwelijks verblijfskwaliteit. Het verbinden van functies en van het gevoel van sociale veiligheid wordt onder andere met de (her-)inrichting van het openbare ruimte versterkt. De openbare ruimte krijgt een uitnodigend karakter om buurtbewoners en bezoekers langer te laten verblijven. In het nieuwe bestemmingsplan Haagse Beemden (2012) zijn geen nieuwe uitbreidingen van woningbouw mogelijk gemaakt. In de toelichting wordt een uitzondering genoemd: de herontwikkeling van de gronden tegenover het winkelcentrum De Berg. Gezien het ontbreken van een zekerheid over de realisatie tijdens het opstellen van het bestemmingsplan is de wijziging van de bestemming niet in het bestemmingsplan opgenomen. Voor realisatie van het plan dient dus een juridische procedure tot wijziging van de bestemming te worden doorlopen. Voor het overige plangebied is woningvermeerdering niet toegestaan.
2.2 Thebe Thebe is een maatschappelijke onderneming met lokale en regionale wortels. Thebe spreekt zich nadrukkelijk haar bereidheid uit mee te denken en werken aan een versterking van de Bredase wijken en buurten. Daarnaast werkt Thebe aan toegankelijke, betaalbare en kwalitatief goede zorg in Breda. Thebe wil daarbij aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen en daaruit voortkomende veranderingen en behoeften. Daarbij sluit de ambitie van Thebe nauw aan bij Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI), het reeds genoemde gemeentelijke beleid van Breda met betrekking tot zorg en huisvesting van mensen met een zorgvraag. Ook sluit Thebe aan bij de opgave die is verwoord in het Kerndocument Wonen, Welzijn en Zorg van het Stedelijk Overlegplatform Zorgaanbieders VVT Breda. De opgave in het Kerndocument is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Bredase woningcorporaties en de Stichting WIJ. Met GWI en de Kernopgave moeten sociaal-maatschappelijke doelen van de stad Breda maximaal worden bereikt. Uitgangspunt is dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen en dat de zorgvraag zoveel mogelijk wordt uitgesteld of voorkomen. Om dat te bereiken worden voorzieningen voor welzijn en zorg dichtbij mensen georganiseerd. Dat betekent een gezamenlijke ontwikkeling van wonen, welzijn en zorg op het niveau van dorpen, wijken en buurten. Op de deconcentratielocatie Muizenberg wil Thebe een voorziening voor wonen, welzijn en zorg realiseren die toekomstbestendig is en aansluit bij de wensen van de bewoners uit de wijk. Het is de bedoeling dat de voorziening een centrale rol gaat spelen in de wijk. Thebe is ervan overtuigd dat zo’n voorziening een versterking kan zijn voor het tegenovergelegen winkelcentrum De Berg.
De functie kan mogelijk een bijdrage leveren aan de leefbaarheid en de veiligheid in de wijk. Thebe stelt daarbij als randvoorwaarden dat het tegenovergelegen Winkelcentrum De Berg en het openbaar gebied rondom het winkelcentrum gerevitaliseerd wordt. Het programma dat Thebe daarbij voor ogen heeft: 32 wooneenheden voor bewoners met psychogeriatrische aandoening 32 appartementen in het kader van scheiden van wonen en zorg Zorg- en welzijnsinfrastructuur ten behoeve van de bewoners en de wijk om ontmoeten en verblijven te stimuleren. Deze functie kan onderdeel uit maken van / ondergebracht worden in het gezondheidscentrum. Samenwerking met andere zorg- en welzijnspartijen Voor wat betreft het gezondheidscentrum wil Thebe met onder andere twee lokale huisartsen vanuit één centrale plek in de wijk invulling te geven aan de volgende kernbehoeften: Gezondheid
Zolang iemand gezond is wil men niet dagelijks met zorg geconfronteerd worden. Het is echter wel prettig als de zorg nabij en beschikbaar is, mocht professionele zorg nodig zijn. In de huidige maatschappelijke context verwachten we echter van iedereen een bijdrage aan gezondheid. Voor zichzelf in de vorm van gezond leven (en daardoor preventie van verstoringen) en zelf oplossingen vinden bij relatief eenvoudige gezondheidsproblemen. Voor een ander in de vorm van ondersteuning van familie en naasten in geval er hulp nodig is. Als er uiteindelijk wel behoefte aan zorg ontstaat omdat de gezondheid afneemt, dan wil men kwaliteitszorg ontvangen, zonder dat het leven door zorglevering wordt beheerst.
Regie
Zelf de regie houden over te nemen beslissingen is een behoefte die onafhankelijk van de leeftijd overeind blijft. Zelf alternatieven afwegen en standpunten innemen over wat men nog wel mag doen of laten doen. Het uitgangspunt is dat mensen zolang mogelijk gestimuleerd worden zo lang mogelijk zelfredzaam te zijn.
Ontmoeten
Ontmoeten is een remedie tegen vereenzaming en sociale gezondheid heeft meerdere preventieve effecten. Er zal altijd een basale behoefte zijn en blijven om andere mensen te ontmoeten.
Zinvol leven
De behoefte om ‘iemand’ te zijn en ‘iets te betekenen’ in het leven, is bij de meeste mensen sterk aanwezig. Iets dat los gezien moet worden van een maatschappelijke carrière. Het is prettig om te doen waar je goed in bent, maar het is zeker zo belangrijk dat dat door andere erkend en als nuttig ervaren wordt.
Samen met de bewoners, de Gemeente Breda en andere zorg en welzijnsorganisaties willen de huisartsen en Thebe de focus op deze vier kernbehoeften leggen. In deze samenwerking ligt de nadruk niet op ziekte en zorg maar op gezondheid en gedrag én op mens en maatschappij. Dat is een aanwinst voor de gemeente Breda en de bewoners van de wijk Haagse Beemden. Gezondheidsproblemen die verband houden met psychosociale problemen vragen om een andere organisatie van de basiszorg met een sterke betrokkenheid van de gemeente. Die moet de urgentie ervan lokaal zichtbaar maken en is aan zet om de basiszorg te organiseren. Multidisciplinaire basiszorgteams op wijkniveau met huisartsenzorg, verpleegkundige zorg en maatschappelijk werk
vormen de kern van de aanpak. Deze basisteams werken vanuit gezondheidscentrum De Berg en moeten de bewoners van de wijk faciliteren zelf hun problemen aan te pakken waar dit kan. Ze bieden integrale en gecoördineerde hulp in een vroegtijdig stadium. Hiermee wordt een onnodig beroep op zware zorg voorkomen. 2.3 VVE Woon- en winkelcentrum De Berg & Thes Nederland Het buurtwinkelcentrum is gedateerd. Zowel de uitstraling als de huidige branchering is onvoldoende waardoor het risico bestaat dat – indien er niets gedaan wordt – op termijn de functie van buurtwinkelcentrum niet behouden kan worden. Ook de (sociale) onveiligheid en het beperkte verzorgingsgebied zijn uitdagingen. De huidige branchering: AH supermarkt, DA Drogist, Bakker, Primera, Kapper, Shoarma, Nagelstudio, Chinees restaurant, Domino’s Pizza, Cafetaria, Turkse supermarkt / snackbar. Het aantal horecagelegenheden is in de afgelopen jaren toegenomen. Momenteel zijn er 5 aanwezig. Voor Winkelcentrum De Berg zijn maximaal 4 eetgelegenheden toegestaan in het bestemmingsplan. De gemeente Breda heeft aangegeven tot handhaving over te gaan. Ontmoeten en verblijfskwaliteit zijn belangrijke pijlers voor een mogelijke revitalisatie. Daarnaast is branchering en vooral de verbetering daarvan in de toekomst van groot belang. De eigenaren willen met name op deze onderwerpen inzetten.
2.4 Samengevat Het toevoegen van de woonzorgzone tegenover het buurtwinkelcentrum De Berg zou bij moeten dragen aan: de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid rondom het winkelcentrum; het bestaansrecht van het buurtwinkel. De bezoekersstroom die de woonzorgzone trekt, zou een positief effect kunnen en moeten hebben op het aantal bezoekers van het buurtwinkelcentrum; het creëren van een voorzieningen structuur die de bewoners van Muizenberg en omliggende wijken in staat stelt zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen; Een impuls voor de wijk Muizenberg
3.
Revitalisering Winkelcentrum De Berg
Zoals gesteld binnen de kaders van de intentieovereenkomst heeft de VvE samen met THES Nederland N.V. een visie ontwikkeld voor het verbeteren van het bestaande vastgoed van Woon/Winkelcentrum De Berg. Hierbij is er in de integrale randvoorwaarden van uitgegaan dat de contouren van de bestaande bebouwing gehandhaafd worden en dat de visie past binnen de vigerende kaders. De beoogde fysieke verbetering is met name gericht op de droogloop, gevels en openbare ruimte. Daarnaast zal met hulp van de gemeente Breda in een volgende fase moeten worden gewerkt aan het verbeteren van de branchering van het centrum.
3.1 Huidige situatie Het huidige winkelcentrum voldoet niet meer aan de wensen van deze tijd, zowel qua winkelaanbod (branchering), sociale veiligheid als uitstraling van de openbare ruimte. Het is geen plek om te ontmoeten en heeft geen uitnodigende uitstraling. Een eerder onderzoek (scenarioanalyse) wees uit dat er mogelijkheden zijn het centrum te revitaliseren.
3.2 Beoogd effect Door draagvlak binnen de VvE te creëren waarbij eveneens draagvlak onder de exploitanten en bij de heer Willemsen aanwezig dient te zijn wensen we gezamenlijk de uitstraling en positionering van het woon-/winkelcentrum te verbeteren. Een verbetering van de uitstraling zal er voor moeten zorgen dat het centrum aantrekkelijker ervaren gaat worden voor wat betreft verblijf Ook voor de boodschappenfunctie die het winkelcentrum heeft zal er gewerkt moeten worden aan de cohesie tussen het centrum en de openbare ruimte. Het buurtwinkelcentrum dient haar functie als buurtwinkelcentrum te verbeteren. Een plek waar de dagelijkse boodschappen gedaan kunnen worden, men elkaar kan ontmoeten, kan verblijven en waar iedereen zich veilig voelt. Naast verbetering van de huidige branchering met als trekker een goed geoutilleerde supermarkt is, verbetering van de uitstraling van het centrum, invulling van het braakliggend terrein tegenover het winkelcentrum en revitalisering van de openbare ruimte noodzaak. Hierbij dienen de ontwikkelingen op het braakliggend terrein en het winkelcentrum elkaar qua uitstraling en beleving te versterken. Gezien de situering van het winkelcentrum en de nieuwe ontwikkeling dient er ook aandacht te zijn voor de veiligheid en bevoorrading winkels. Voor het welslagen is commitment en draagvlak van alle belanghebbenden, eigenaren, winkeliers, buurt en gemeente een voorwaarde.
3.3 Aantrekkingskracht winkelcentrum In het proces dat de haalbaarheidsstudie door heeft gemaakt bleven een aantal partijen (o.a. initiatiefnemers ontwikkeling Aldi, bewoners en winkeliers) benadrukken dat een tweede supermarkt (discounter) noodzakelijk is voor het behouden en verbeteren van de aantrekkingskracht van het winkelcentrum. Opnieuw is geconstateerd dat een tweede supermarkt voor dit buurtwinkelcentrum niet aan de orde kan zijn. Het past niet in de detailhandelsvisie, een dergelijke combinatie van supermarkten past in de Haagse Beemden slechts op het centrum met wijkfunctie, het Heksenwiel. Daarnaast is eerder geconstateerd dat deze ontwikkeling ruimtelijk en qua leefbaarheid in relatie tot het te ontwikkelen woonzorgprogramma niet te realiseren is op het braakliggende terrein aan de overkant van het centrum. Binnen de huidige contouren van het winkelcentrum is de ruimte te beperkt (o.a. vanwege de aanwezige bergingen van de flat op de begane grond) en brengt dit te grote ruimtelijk opgaven met zich mee. Er zullen veel meer parkeerplaatsen nodig zijn, welke niet binnen de huidige contouren kunnen worden opgelost en dus een grote ruimtedruk leggen op het tegenoverliggende terrein. Er zal behoorlijk fysieke uitbreiding nodig zijn waarvoor te beperkt ruimte is en de bevoorrading lijkt problematisch .
3.4 Kostenindicatie Onderstaande kostenindicatie betreft de mogelijke investeringen door eigenaren van het winkelcentrum De Berg en is gebaseerd op kengetallen en eerder geschetste referentie. Nader onderzoek dient nog uitgevoerd te worden. Omschrijving Architectuur Leges Projectmanagement Bouwkosten Schilderwerk Verlichting
€ 25.000,00 € 3.000,00 € 12.000,00 € 180.000,00 € 40.000,00 € 25.000,00 € 285.000,00
Deze kosten indicatie beperkt zich tot het aanpassen van de luifel alsmede een verbetering van de geveluitstraling.
3.5 Haalbaarheid De haalbaarheid van een revitalisatie is afhankelijk van diverse factoren. Het belangrijkste onderdeel van de totale haalbaarheid is het commitment dat de verschillende eigenaren en exploitanten dienen te hebben, waarbij de huidige branchering van de exploitatie zowel een obstakel als een kans voor het centrum is. Naast dit commitment zal ook de financiële haalbaarheid nader onderzocht moeten worden. De huidige financiële positie van de VvE biedt niet afdoende mogelijkheden voor complete revitalisatie van de eerder genoemde onderdelen. De aanwezige liquiditeit is grotendeels bestemd voor renovatie werkzaamheden aan de daken. De VvE zal begin 2015 onderzoek doen naar de mogelijkheid om een externe financiering aan te trekken. Verder is het, om te komen tot het beoogde effect, een absolute must dat gelijktijdig met werkzaamheden aan het bestaande vastgoed ook de openbare ruimte geheel wordt aangepakt.
3.6 Visie De VVE van het centrum en Thes zijn van mening dat het haalbaar is om van Woon-/Winkelcentrum De Berg weer een succesvol buurtcentrum te maken waarbij de continuïteit gewaarborgd kan worden door het centrum optimaal aan te laten sluiten op de wensen vanuit de wijk. Door onder de diverse stakeholders draagvlak te creëren voor een revitalisatie en in samenwerking met Economische Zaken van de gemeente Breda de huidige branchering goed onder de aandacht te brengen bij de eigenaren, kan het winkelcentrum binnen enkele jaren de transitie kan maken van een ‘achteruitgaand centrum’ naar een positief boegbeeld voor de buurt. Een plek waar de consument graag komt en waar door een diversiteit van het aanbod een zeer goede buurtfunctie met een breder draagvlak binnen de wijk aanwezig zal zijn. Sprekend over de branchering binnen het centrum is er een belangrijke trekkersrol voor de supermarkt, waarbij een goede aanvulling van diverse exploitatievormen nodig is. Hierbij zou ten behoeve van de diversiteit een bloemenwinkel en een groenteboer een welkome aanvulling zijn binnen het centrum. Om de uitstraling en beleving van het centrum te verbeteren is het wenselijk een toename van ‘leven’ en mogelijkheid tot ‘verblijven’ te realiseren. Hierbij denken we aan het verwelkomen van voor het centrum branche aanvullende ambulante handel en het creëren van een terras op de zonzijde, bijvoorbeeld voor de cafetaria. Financiële baten hieruit zouden door de VvE weer ingezet kunnen worden ten gunste van het winkelcentrum.
3.7 Samengevat Partijen zien mogelijkheden tot verbetering van het winkelcentrum door: opknappen van het bestaande woon- en winkelvastgoed,
winkelcentrum beter aan te laten sluiten bij de structuur van de bestaande wijk. Het betreft hier met name de uitstraling van de achterzijde van het winkelcentrum en doorgang vanuit de achtergelegen wijk naar het winkelplein, scenario’s uit te werken voor het verbeteren van de branchering, faciliteren van ‘verblijven’ bijvoorbeeld creëren van een terras voor de cafetaria. het opknappen van de openbare ruimte en het toevoegen van een woonzorgzone op het tegenovergelegen braakliggende terrein.
4
Uitwerking woonzorgzone
4.1
Programma Thebe
32 eenheden kleinschalig wonen PG In het kader van het deconcentratiebeleid wil Thebe een kleinschalig woonproject realiseren. PGwooneenheden zijn intramurale groepseenheden voor mensen met psychogeriatrische aandoeningen, waaronder dementie. Het betreft intramuraal wonen met zorg en behandeling, gefinancierd vanuit de AWBZ. Thebe huurt deze wooneenheden langjarig van een belegger en levert de 24-uurs zorg. De 32 wooneenheden zijn onderverdeeld in 4 groepen van 8 bewoners waarbij elke groep in principe een eigen huishouding voert. Het betreft kleinschalig groepswonen, met een eigen voordeur, voor ouderen met een PG indicatie (ZZP 5-7). Er is 24/7 zorg aanwezig en de kleinschaligheid van de woonvorm sluit aan bij de woonwensen van de doelgroep. Persoonlijke aandacht en het welzijn van de bewoners staan centraal. Daar waar mogelijk worden de bewoners actief betrokken bij activiteiten als bijvoorbeeld het samen bereiden van de maaltijden. Per acht bewoners is er overdag minimaal één personeelslid van Thebe aanwezig. Tijdens piekmomenten in de ochtend en ’s avonds, zijn er vaak twee personeelsleden per groep. ’s Nachts is voor alle groepen één personeelslid aanwezig welke ondersteund wordt vanuit het wijkteam. Uitgangspunten / kaders- en randvoorwaarden Bij voorkeur worden de 4 PG woongroepen op de begane grond gesitueerd. Anders dient uitgegaan te worden van 2 groepen op de begane grond en 2 groepen op de 1e verdieping. Het vastgoed wordt geen eigendom van Thebe. Thebe gaat het vastgoed langjarig huren.
32 appartementen in het kader van scheiden van wonen en zorg In het kader van scheiden van wonen en zorg zijn deze reguliere appartementen geschikt voor mensen met een lichte zorgvraag (ZZP 1 t/m 3). Deze appartementen worden door de belegger rechtstreeks aan de bewoners verhuurd. De zorg kan door Thebe geleverd worden. Uitgangspunten / kaders- en randvoorwaarden De 32 appartementen geschikt voor scheiden van wonen en zorg (doelgroep ZZP 1 t/m 3) krijgen de bestemming wonen en passen nog niet binnen de contingenten van de gemeente Breda Gezien het inkomensniveau van de doelgroep in de wijk wordt uitgegaan van sociale huur Appartementen bij voorkeur niet op de begane grond
Zorg- en welzijnsinfrastructuur Ter ondersteuning van de zorg en om ontmoeten en verblijven voor zowel de bewoners als de omwonenden uit de wijk te stimuleren wil Thebe een zorg- en welzijnsinfrastructuur toevoegen. Deze bestaat uit een ontmoetingsruimte (GrandCafé sfeer) met een keuken waar men een hapje of drankje kan nuttigen en kan deelnemen aan diverse activiteiten die georganiseerd worden. Uitgangspunten / kaders- en randvoorwaarden De totaal benodigde oppervlakte is circa 315 m². Deze ruimte dient een relatie te hebben met de woonzorgwoningen maar kan – indien ruimtelijk goed ingepast – ook onderdeel uit maken van het gezondheidscentrum.
4.2 Gezondheidscentrum De huisartsen zijn de initiatiefnemers voor het gezondheidscentrum. Zij hebben een ruimtebehoefte van circa 300 m². Thebe heeft aangegeven één of twee wijkteams in het gezondheidscentrum te huisvesten. Hiervoor is tussen de 30 en 60 m² nodig. Om een gezondheidscentrum met een omvang van circa 1.500 m² vvo goed te kunnen laten functioneren zijn minimaal 4 huisartsen nodig. Momenteel zijn er maar twee geïnteresseerde huisartsen betrokken. Vanuit hun visie op zorg hebben zij echter de ambitie om in samenwerking met het Amphia ziekenhuis de 1 ½-lijns zorg in het gezondheidscentrum onder te brengen. Indien deze visie en ambitie verwezenlijkt kan worden, wordt en multifunctioneel centrum met een omvang van 1.500 m² haalbaar geacht. Uitgangspunten / kaders- en randvoorwaarden Voor de haalbaarheid van het gezondheidscentrum zijn minimaal 4 huisartsen vereist of de gewenste 1½-lijns zorg dient concreet ingevuld te worden Het gezondheidscentrum kan in twee bouwlagen uitgevoerd worden.
Samengevat Programma m² bvo
Huurder
Leveren zorg
Eigendom
indicatief Parkeren Op basis van het uitgewerkte programma en het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Breda is Gezondheidscentrum 1.800 diverse huurders diverse huurders Belegger bepaald dat er voor deze ontwikkeling 67 parkeerplaatsen nodig zijn. Kleinschalig wonen PG
32 eenheden 32 appartementen geschikt voor scheiden wonen en zorg Tabel 2 | Programma woonzorgzone
2.700
Thebe
Thebe
Belegger
3.300
Bewoner
Thebe
Belegger
4.3
Parkeren Op basis van het uitgewerkte programma en het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Breda is het aantal benodigde parkeerplaatsen berekend. In de onderstaande tabellen is de berekeningswijze uitgewerkt. Parkeren
Deelgebieden parkeernormering: overig gebied m² / aantal functie norm
Gezondheidscentum
1.800
arts / therapeut/medische
Genormeerd aantal
2 per 100 m²
36,0
diensten etc.
PG wooneenheden
32
verpleeg-/verzorgingshuis
0,6
19,2
wooneenheden ZZP 1 t/m 4 (aanleunwoning)
32
aanleunw oning
0,6
19,2
Totaal
74,4
Tabel 3 | Genormeerd aantal parkeerplaatsen
Aan de hand van tabel 3 wordt per ‘type functie’ op basis van de bij de functie behorende norm welke door de gemeente Breda is vastgesteld, het genormeerd aantal parkeerplaatsen bepaald. Op basis van de door de gemeente Breda vastgestelde ‘aanwezigheidspercentages parkeerplaatsen diverse functies’ wordt in tabel 4 het daadwerkelijke benodigde aantal parkeerplaatsen berekend. Uit de tabel blijkt dat voor het totale programma 67 maaiveldparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Functie Aantal parkeerplaatsen
Woning 19,2
Verpleeg-/verzorgingshuis 19,2
%
aantal
%
aantal
%
aantal
Totaal
Ochtend
50%
9,6
50%
9,6
100%
36
55,2
Middag
60%
11,5
100%
19,2
100%
36
66,7
Avond
100%
19,2
100%
19,2
10%
3,6
42,0
Koopavond
90%
17,3
80%
15,4
30%
10,8
43,4
Zaterdag
60%
11,5
50%
9,6
10%
3,6
24,7
Tabel 4 | rekentabel met aanwezigheidspercentages voor de diverse functies
Gezondheidscentrum 36,0
4.4 Stedebouwkundige inpassing De woonzorgzone dient een integraal onderdeel van de wijk te worden. Door de gemeente Breda zijn hiervoor stedebouwkundige kaders en randvoorwaarden uitgewerkt die als basis dienen voor de ruimtelijke studie. Voor de uitwerking en toelichting wordt verwezen naar bijlage 2. De locatie voor de woonzorgzone betreft een braakliggend terrein tegenover het bestaande winkelcentrum De Berg (zie luchtfoto 2).
Luchtfoto 2 | Braakliggend terrein tegenover Winkelcentrum De Berg
In het bestemmingsplan Haagse Beemden heeft deze locatie een bestemmingsvlak ‘Bedrijf’ en heeft een oppervlakte van 12.360 m². Daarin is een bouwvlak met een oppervlakte van 10.165 m² toegestaan. In de verkenning van het ruimtebeslag zijn de gebouwen binnen dit bouwvlak gesitueerd. Het doel is de woonzorgontwikkeling dusdanig in te passen dat er ruimtelijk één geheel ontstaat en het winkelcentrum versterkt wordt. Door het gezondheidscentrum met zorg- en welzijn gerelateerde functies tegenover het winkelcentrum te plaatsen kan tevens pleinvorming ontstaan waardoor de interactie tussen functies gestimuleerd wordt. Stedebouwkundig is een hoogte accent van bijvoorbeeld 3 bouwlagen aan de zijde van het winkelcentrum gewenst. Parkeren De woonzorgzone wordt middels een nieuwe aansluiting op de Muizenberglaan ontsloten. De 31 parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers dient op eigen terrein aan de zijde van de Muizenberglaan opgelost te worden. De 36 parkeerplaatsen ten behoeve van het gezondheidscentrum worden tegenover de parkeerplaatsen van het winkelcentrum gesitueerd.
Door de herinrichting van het openbaar gebied rondom het winkelcentrum verdwijnen er aan de zijde van het winkelcentrum 6 parkeerplaatsen. Deze 6 plaatsen worden door de gemeente aan de zijde
van het gezondheidscentrum gecompenseerd. Het aantal plaatsen bij het gezondheidscentrum is 42 (36 + 6). Het totaal aantal maaiveld parkeerplaatsen komt daarmee op 73.
Water Waterberging dient op eigen terrein opgelost te worden. Voor de waterretentie is ingeschat dat 730 m³ retentie noodzakelijk is. Dit wordt ondergebracht in een oppervlakte van 900 m² met een diepte van 0,77 meter. In een latere fase zal onderzocht moeten worden of 0,77 meter diepte haalbaar is. Indien het retentiegebied ondieper dient te zijn, wordt het oppervlak groter. In het uit te werken vlekkenplan dient hiervoor ruimte gereserveerd te worden.
4.5
Programmatische verkenning
Figuur1 | Programmatische verkenning woonzorgzone
Figuur 1 is een eerste programmatische verkenning waarbij alle gewenste maaiveld-m² ook op maaiveld gepositioneerd zijn. Deze ruimtelijke verkenning laat zien dat het programma in te passen is. Toch dient opgemerkt te worden dat op deze wijze het ruimte beslag op maaiveld groot is. Thebe heeft aangegeven dat, indien het de plankwaliteit ten goede komt, twee PG- woongroepen ook op de 1e verdieping gesitueerd kunnen worden. Door deze oplossingsrichting kan op maaiveld meer ruimtelijke kwaliteit gecreëerd worden. Dit alternatief dient in de vervolgfase nader onderzocht te worden. Tevens is bij deze verkenning geen rekening gehouden met de gewenste zichtlijnen, looplijnen en oriëntatie van de woonzorgzone ten opzichte van het winkelcentrum en de woonwijk Muizenberg. Ook dit dient bij verdere planuitwerking meegenomen te worden. Ter inspiratie zijn twee massastudies schetsmatig uitgewerkt.
Figuur 2 | Massastudie
De mate waarin meerdere functies in een gebouw gecombineerd kunnen worden is mede afhankelijk van de wensen van de gebruikers en de beleggers. Voor de gebruikers is het combineren van een gezondheidscentrum met daarboven wonen mogelijk. Voor een belegger kan dit minder wenselijk zijn. Indien er zicht is op geïnteresseerde belegger(s) vormen de kaders en randvoorwaarden die zij stellen een integraal onderdeel van de planuitwerking.
4.6
Financiële kaders
Verwervingskosten De gemeente Breda heeft aangegeven dat voor het bepalen van de grondwaarde de grondprijzen brief van de gemeente Breda gehanteerd wordt. Het uitgangspunt is dat de gemeente Breda bouwrijpe grond levert, geschikt voor het beoogde gebruik. Alle kosten die moeten worden gemaakt ten behoeve van het woonrijp maken van de ontwikkeling, en daar een rechtstreeks gevolg van zijn, moeten worden gedragen door de ontwikkelaar. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de aanleg van parkeerplaatsen, verlichting, trottoirs en het groen. De inrichting van het openbaargebied, waaronder de parkeerplaatsen, bij het gezondheidscentrum wordt voor rekening van de gemeente Breda aangelegd. Over de toekomstige eigendomssituatie en beheer worden in een later stadium afspraken gemaakt. De gemeente Breda hanteert de volgende grondprijzen*): PG woningen € 225,= per m² BVO1 Zorgappartementen € 27.000,= per appartement Gezondheidscentrum € 200,= of € 225,= per m² BVO1 (afhankelijk van het type huurder) *) Alle genoemde prijzen zijn exclusief BTW.
De verwervingskosten bedragen op basis van het programma 32 PG woningen € 566.685,= exclusief btw 32 Zorgappartementen € 864.000,= exclusief btw Gezondheidscentrum*) € 382.500,= exclusief btw Totaal € 1.813.185,= exclusief btw €
2.193.954,= inclusief btw
*) Voor het gezondheidscentrum is de gemiddelde prijs van € 212,50 per m² BVO aangehouden.
Stichtingskosten Op basis van het programma zijn de stichtingskosten inclusief grond geraamd. Dit is een globale raming gebaseerd op een indicatief programma en een massastudie. Indicatie stichtingskosten inclusief grond, exclusief woonrijp maken € 14.157.000,= inclusief BTW. Kosten woonrijp maken (nader te onderzoeken) € PM
Huursegment zorgappartementen en PG woningen. Uit de demografische analyse blijkt dat in de wijk relatief veel ouderen met een inkomen op bijstandsniveau wonen. Omdat deze groep ouderen een belangrijke doelgroep is, is het wenselijk dat de nieuwe (zorg) woningen, sociale huurwoningen zijn. Het moet een woonproduct zijn waarvoor de
1
In bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan kan de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. De grondprijzen zijn indicatieve en exclusief BTW, prijspeil 2014.
bewoner huursubsidie kan aanvragen. De huuropbrengst voor de PG woningen is gebaseerd op de NHC-normering die momenteel voor dit type wooneenheden van toepassing is.
Belegger Gezien het ambitieniveau van partijen en het daarbij behorende stichtingskostenniveau (inclusief grond), gecombineerd met het geprognotiseerde opbrengstniveau (sociale huur), lijkt de corporatie voor het woonzorgprogramma de meest voor de hand liggende partner. Binnen de huidige kaders en uitgangpunten lijkt het minder evident een institutionele of particuliere belegger te vinden voor de PG wooneenheden en de zorgappartementen. Zij gaan uit van andere rendementscijfers. Voor de woonzorgvoorziening is een gebruiker (Thebe) maar een toekomstig eigenaar belegger is niet gevonden door Hurks, de argumenten:
Locatie niet de beste, beleggers kiezen andere locaties in Breda Rendement te laag i.c.m. het huurniveau (verhuurdersheffing) Corporaties geven niet thuis: o Aandacht aan bestaande woningvoorraad o Afronden huidige nieuwbouwontwikkelingen
Het gezondheidscentrum is voor corporaties echter een ‘niet DAEB activiteit’ (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en daarmee voor corporaties geen interessant beleggingsproduct. Voor dit vastgoed dient een ander type belegger gezocht te worden. Er is een particuliere belegger in het gezondheidscentrum geïnteresseerd. De voorkeur van deze belegger gaat uit naar een solitair gezondheidscentrum. Het gezondheidscentrum in een gebouw combineren met de functie wonen heeft niet de voorkeur. Deze belegger heeft zich gespecialiseerd in gezondheidscentra en heeft in principe geen interesse in de zorgappartementen en PG wooneenheden.
4.7 Samengevat Programma is op kwalitatieve wijze op de locatie in te passen De woonzorgzone dient ruimtelijk een integraal onderdeel uit te maken van de wijk Muizenberg. Bij de planuitwerking dienen de oriëntatie van de woonzorgfuncties en zicht- en looplijnen centraal te staan. Voor de woonzorgzone dienen 67 maaiveld parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Door de herinrichting van het openbaar gebied rondom het winkelcentrum komen 6 maaiveld parkeerplaatsen te vervallen. Deze 6 parkeerplaatsen worden bij de woonzorgzone aangelegd. De kosten van de aanleg van deze parkeerplaatsen maken integraal onderdeel uit van de herinrichting van het openbaar gebied. Voor de ontwikkeling van het woonzorgprogramma in de woonzorgzone is een corporatie als partner, met de huidige kaders en uitgangspunten, de meest voor de hand liggende partner is. Echter, het vinden van een eindbelegger is niet binnen deze haalbaarheidsstudie, daarmee is de ontwikkeling niet haalbaar.
5.
Conclusies
Wanneer het in deze rapportage besproken plan wordt uitgevoerd wordt binnen de bestaande beleidskaders aan een aantal beleidsdoelen uitvoering en gegeven. De woonvoorziening en het gezondheidscentrum geven invulling aan het GWI-beleid. Daarmee samen hangt de gewenste deconcentratie van de Lucia locatie van Thebe, waarover het College met Thebe afspraken heeft gemaakt. Tevens past de geschetste revitalisering binnen het vigerend detailhandelsbeleid. Gezien de bovenstaande kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling maatschappelijk haalbaar is, tevens laat het onderzoek laat zien dat er ook ruimtelijk en programmatisch een haalbaar plan ligt. Tevens hebben eigenaren gedurende de haalbaarheidsstudie aangegeven in het centrum te willen investeren (zie paragraaf3.4). De gemeente heeft reeds middelen gereserveerd groot €1.050.000,voor verbeteringen in de openbare ruimte en een goede aansluiting van het huidig winkelcentrum met het nieuw te ontwikkelen zorgvastgoed. Helaas kan niet worden gesproken van een haalbaar plan, een financier/belegger voor de woonzorgontwikkeling ontbreekt. Voor de woonzorgvoorziening is een gebruiker (Thebe) maar een toekomstig eigenaar belegger is niet gevonden door Hurks, de argumenten:
Locatie niet de beste, beleggers kiezen andere locaties in Breda Rendement te laag i.c.m. het huurniveau (verhuurdersheffing) Corporaties geven niet thuis: o Aandacht aan bestaande woningvoorraad o Afronden huidige nieuwbouwontwikkelingen
Voor het gezondheidscentrum is een belegger geïnteresseerd maar is de invulling nog mager met twee huisartsen en fysiotherapie. Vanwege het ontbreken van schot in de ontwikkeling van het woonzorgcentrum is er ook nog weinig resultaat bereikt in het verbreden van de programmatische basis voor het gezondheidscentrum. Er liepen wel o.a. gespreken met Amphia over het vestigen van 1½ lijns-zorg. Omdat partijen elkaars ontwikkelingen oorspronkelijk randvoorwaardelijk hebben gesteld, dus gemeente en eigenaren gaan pas investeren als er ook een woonzorg- en gezondheidscentrum komt en andersom, moet de algehele conclusie luiden dat de revitalisatie van het winkelcentrum en haar omgeving onhaalbaar is.
6.
Toekomst Winkelcentrum De Berg
Winkeliers en eigenaren zagen de ontwikkeling van een woonzorg‐ en gezondheidscentrum als kans en vliegwiel voor het opknappen van het eigen vastgoed en de openbare ruimte. Nu blijkt dat een ontwikkeling op het tegenoverliggende terrein niet haalbaar is en het er naar uitziet dat een discounter gaat landen op het wijkwinkelcentrum Heksenwiel staan zij er als volgt in: “Mocht er op het braakliggende terrein niets gaan gebeuren dan zal de VVE de eigenaren adviseren het vastgoed esthetisch aan te pakken, daarbij zullen we zeker een beroep doen op de gemeente voor wat betreft het openbaar gebied. Het minste wat de gemeente kan doen is haar bereidheid tonen qua samenwerking door te investeren in het openbaar gebied. Welke zaken hierin het meest urgent zijn kunnen we nader met elkaar afstemmen.”. De opstelling van de eigenaren, die de gemeente vragen om als eigenaren en gemeente gezamenlijk een kwaliteitsslag te maken in en om het bestaande vastgoed is daarmee vergelijkbaar met de vragen die er liggen bij de andere buurtwinkelcentra in Breda West, respectievelijk winkelcentrum De Donk en Tuinzigt. Kansen Een verandering van supermarktformule is in het kader van branchering een kans om de aansluiting te vinden bij het bestedingspatroon van de inwoners van Muizenberg en Kesteren. Branchering, transformatie naar andere functies dan detailhandel. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zorg, bijvoorbeeld de partijen die interesse hadden in het te ontwikkelen gezondheidscentrum Er ligt nog een braakliggend terrein aan de overkant van het winkelcentrum. Het is niet ondenkbaar dat er toch weer eens een partij opstaat die een passende ontwikkeling van de grond krijgt.
Bijlagen
1.
2.
Getekende Intentieovereenkomst WC De Berg Zie losse bijlage Demografische cijfers Muizenberg
De ontwikkellocatie en het te revitaliseren winkelcentrum De Berg is gelegen in de buurt Muizenberg (zie kaart 1). Onderstaand een beknopte weergave van de (demografische) kenmerken van deze buurt in vergelijking tot de stad Breda. Bronnen: CBS in uw buurt | Ken je buurt | Straatinfo.nl | data 2011
Kaart 1 | De wijk Muizenberg
Aantal inwoners
Muizenberg 3.165
Breda 176.400
Leeftijdsopbouw 0 tot 15 15 tot 25 25 tot 45 45 tot 65 65 en ouder
17% 16% 23% 36% 7%
17% 13% 28% 26% 16%
Samenstelling huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Aantal huishoudens Gemiddelde grootte
27% 26% 47% 1.265 2,5 personen
41% 28% 30% 82.415 2,2 personen
Woningen Huur Koop Gemiddelde WOZ waarde
40% 60% € 229.000,=
45% 55% € 252.000,=
Particuliere huishoudens met inkomen, 2011 Gemeentecode
Wijkcode Buurtcode
Totaal particuliere huishoudens gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen (1000 euro)
Nederland Breda Totaal
34,2 34,7 0602 Kesteren 0603 Muizenberg
Bron : CBS, Regionaal Inkomensonderzoek 2011 (RIO2011); bew erking O&I gemeente Breda
30,6 36,9
NB: bij de berekening van het gemiddelde besteedbaar huishoudensinkomen wordt de wijk Paradijs tot muizenberg gerekend. Paradijs is een financieel draagkrachtige buurt waardoor een vertekend beeld ontstaat. In de wijk Muizenberg wonen relatief veel ouderen met een laag inkomen, deze groep is met name de doelgroep voor de voorgenomen ontwikkeling.
3.
Stedebouwkundige kaders en uitgangspunten Is A3 met stedebouwkundige randvoorwaarden + bijbehorend schetsmodel
4.
Procedures
Indien het project haalbaar geacht wordt, dienen in het vervolgtraject de volgende procedures en onderzoeken opgestart c.q. doorlopen te worden:
Bestemmingsplan procedure Het vigerende bestemmingsplan Haagse Beemden d.d. 28 december 2012 is van toepassing. Gezien de actualiteit van het bestemmingsplan zal een op de ontwikkeling toegesneden procedure doorlopen moeten worden. Er is geen sprake van een op handen zijnde reguliere actualisering. In het bestemmingsplan Haagse Beemden wordt, met uitzondering van de herontwikkeling van de gronden tegenover winkelcentrum De Berg, geen nieuwe uitbreiding van woningbouw gemaakt. Dit is het enige bouwplan voor nieuwbouwwoningen dat mogelijk in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen wordt. Voor het overige plangebied is woning-vermeerdering niet toegestaan. Vigerende bestemming winkelvastgoed
enkelbestemming: dubbelbestemming: functieaanduiding:
Centrum Waarde – archeologie Specifieke vorm van horeca-a
Vigerende bestemming woonzorgzone Vigerende bestemming Openbare ruimte
enkelbestemming: enkelbestemming: dubbelbestemming
Bedrijf Verkeer Leiding, Stadsverwarming
enkelbestemming: enkelbestemming:
Water Groen
Onderzoeken Ten behoeven van de voorgenomen ontwikkeling zijn nog geen onderzoeken uitgevoerd. Deze dienen in een vervolgfase uitgevoerd te worden. Bodem Er zijn geen geschiktheid gegevens voor woonfunctie in vigerende bestemmingsplan. Nader onderzoek dient uitgevoerd te worden. Water Waterloop aan oostzijde is een categorie A-waterloop. De waterlegger is in beheer bij waterschap. Voor wat betreft waterberging dient er een waterretentie met een capaciteit van 78 mm per ha te verharden in het plan opgenomen te worden. Ecologie Groenstructuur langs waterloop heeft Groen bestemming (ca. 10 meter). Hiermee is minimale maat voor groenstructuur vastgelegd. Nader onderzoek flora en fauna moet worden uitgevoerd. Archeologie geen dubbelbestemming op bedrijfsbestemming, wel op centrumbestemming
Bedrijven Op kaart xx is de middels een stippellijn de milieuzone bedrijven weergegeven. Categorie 1, 2 en 3.1 zijn in de omgeving toegestaan. Nagaan dient te worden of afstand tot bedrijven (3.1: 50 meter) wel/niet overlapt met ontwikkellocatie. De Na-verwarming stadsverwarming die op de locatie is gelegen is een bedrijf categorie 2 waarbij een afstand van 20 meter in acht genomen moet worden. In de verdere uitontwikkeling dient de bebouwing dusdanig op de locatie gesitueerd te worden zodat er geen sprake is van overlapping.
Kaart xxxx | Milieunormering bedrijven
Geluid Er is sprake van geluidsbelasting op de locatie, het betreft: Wegverkeerlawaai: snelweg A16 ligt binnen 350 meter en randweg Westerhagelaan binnen 200 meter. Geluidwerende voorzieningen en nader onderzoek zijn noodzakelijk. Railverkeerlawaai: spoorbaan (binnen 800 m); nader onderzoek noodzakelijk Industrielawaai: geen industrie nabij Vliegtuiglawaai: niet van toepassing De geluidsbelasting in het gebied waar de woonzorgzone geprojecteerd wordt, ligt de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer tussen de 50 en 65 dB(A) zoals in onderstaande kaarten wordt weergegeven.
2011
2020 | regulier asfalt
2020 | stil asfals
Voor een woongebied geldt de norm 45 dB(A). Om wonen op deze locatie mogelijk te maken, is een geluidwerende voorziening noodzakelijk. Deze dient in de planuitwerking meegenomen te worden.
Luchtkwaliteit Nader onderzoek vereist. De verwachting is dat het aan ‘niet in betekenende mate’ beginsel zal voldoen waarmee een beperkte verkenning voldoende zal zijn.
Geur Geen geurhinder veroorzakende bedrijvigheid in de nabijheid
Externe veiligheid afhankelijk van afstanden tot A16 en spoortracé. De groepsrisico contour A16 en Spoor ligt in bestemmingsplan niet over plangebied. Aangezien de afstand tot het spoor meer dan 200 meter is, zal hiervoor een beperkte verkenning noodzakelijk zijn. Er zal een verantwoording voor het ‘toxisch’ scenario moeten worden gegeven. In dit geval zal het gaan om een beperkte passage die naar verwachting niet zal leiden tot beperkingen.
