Woningprijzen in Vlaanderen Paul de Vries – OTB TU Delft (NL) Sien Winters – HIVA K.U.Leuven
De ontwikkeling van de woningprijs Een indruk van de achterliggende factoren
Paul de Vries
Voorstellen • Onderzoeksinstituut OTB – Technische Universiteit Delft – – – –
Wetenschappelijk instituut Snijvlak van wetenschap en praktijk Beleidsterrein alle aspecten van de gebouwde omgeving Onder andere de woningmarkt
• Paul de Vries – Vanaf 1988 onderzoeker – Focus: woningprijsontwikkeling en woningproductie
Prijsontwikkeling in NL 300
reële prijs (euro 2009) x1000
250
Kredietcrisis Begin industriële revolutie
2009
1850
Napoleon sluit haven Amsterdam
200
2de oliecrisis
1795
1979
150 100
3de Engelse oorlog 50
1672-1674 Crash Tulpenmarkt, 1637 2010
1990
1970
1950
1930
1910
1890
1870
1850
1830
1810
1790
1770
1750
1730
1710
1690
1670
1650
1630
0
Marktwerking Nieuwbouw Neoklassiek kader Verklaringen voor de ontwikkeling van de woningprijs
Rente
Kortetermijneffect
Beleid van Rijk en banken
Woonbonus Conjunctuur
Schema woningmarkt Exogene factoren
Vraag
Aanbod
Woningprijs koopwoningmarkt
huurwoningmarkt
Marktwerking Wisselwerking tussen vraag en aanbod waardoor de prijs bepaald wordt Meest genoemde voorwaarden efficiënte marktwerking - Mogelijkheid voor de actoren om bij hun afwegingen rekening te houden met alle relevante informatie - Gelijke marktkracht van de actoren - Homogeniteit van het product
Niet efficiënt Specifieke omstandigheden woningmarkt die invloed hebben op de prijsvorming: - Geen optimale marktinformatie - Vele onafhankelijke woningmarktgebieden - Heterogeniteit
Voorraadmarkt Aanbodsmarkt
Beleid en de woningprijs Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door:
• Vraagzijde:
- Hypotheekrenteaftrek (Woonbonus): stijging woningprijs - Versobering financieringsvoorwaarden: daling woningprijs
• Aanbod:
- Restrictief grondbeleid, grond schaarser: stijging woningprijs - Regelgeving en procedures
Voorbeeld: defiscalisering eigenwoningbezit - A: Transitieperiode 30 jaar - B: + vermogensbelasting over de woning (boven € 200.000)
Prijsontwikkeling 2050 500
post-transitie periode
Nominaal euro X 1000
450 400 350
ongewijzigd
300 250 200 150 100 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Afschaffen 500
post-transitie periode
Nominaal euro X 1000
450 400
defiscalisering in 30 jaar
350
ongewijzigd
300 250 200 150 100 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Belasting over de woning 500
post-transitie periode
Nominaal euro X 1000
450 400
defiscalisering in 30 jaar
350
ongewijzigd
300 250 200
SER CSED
150 100 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Prijsontwikkeling en prijsniveau
Verklarende factoren Speculatieve of
Prijsverandering
Psychologische effecten
voorafgaande periode
Seizoenseffecten
Lente en herfst
Langetermijneffecten
Woonuitgaven in procenten van inkomen
Economische effecten
Hypotheekrente en
inkomen
Psychologisch effect procenten
psychologisch of speculatief effect
1,5 4,0 1,0 3,0 0,5 2,0 0,0
1,0 -0,5
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-2,0 -2,0 -2,5
-3,0 -3,0 -4,0 -3,5
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
-1,5 -1,0
1990
0,0 -1,0
Lange termijn euro Langetermijnontwikkeling Kortetermijnontwikkeling inkomen
tijd
Lucht euro Langetermijnontwikkeling Kortetermijnontwikkeling inkomen
tijd
Conjunctuur en woningprijs • Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur • De woningprijs is conjunctuurgevoelig • Hoge economische groei – Vraag naar kwaliteit – Dure woningen nemen sneller in prijs toe dan goedkope woningen
• Lage economische groei – Vraag naar betaalbare woningen – Dure woningen nemen sneller in prijs af dan goedkope woningen
De woningprijzen in Vlaanderen Sien Winters
Inhoud 1. 2. 3. 4.
Woningprijzen (incl. hypotheekmarkt) Huurprijzen Betaalbaarheid Toekomst?
1. Woningprijzen
Nominale prijzen van gewone woonhuizen en appartementen Gewone woonhuizen
appartementen, flats, studio's
200.000 180.000
160.000 140.000 120.000 100.000 80.000
60.000 40.000 20.000 0 1996
1997
Bron: ADSEI
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 (I)
2010 (II)
Nominale prijzen van gewone woonhuizen, Vlaams Gewest, 1996=100 300,00
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
nominale prijzen gewone woonhuizen, 1996=100
Bron: ADSEI
2006
2007
2008
2009
2010
Reële prijzen van gewone woonhuizen, Vlaams Gewest, 1996=100 300,00
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
nominale prijzen gewone woonhuizen, 1996=100
Bron: ADSEI
2003
2004
2005
2006
2007
2008
reële prijzen gewone woonhuizen, 1996=100
2009
2010
Nominale prijzen van gewone woonhuizen, Vlaams Gewest, Wallonië, Brussel 400,00
300,00 250,00 200,00
150,00 100,00 50,00
Vlaams Gewest
Bron: ADSEI
Waals Gewest
Brussels Gewest
2010 (II)
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
0,00 1997
Nominale woningprijs, 1996=100
350,00
Nominale woningprijzen in Europa, 1996=100
Bron: European Mortgage Federation
1. Woningprijzen Verklaringen aan VRAAGZIJDE 1. Inkomens
Gemiddeld beschikbaar huishoudinkomen, in euro per maand 3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0 1992
1193
1994
1995
1996
Bron: PSBH, SILC, FOD Economie ADSEI
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
1. Woningprijzen Verklaringen aan VRAAGZIJDE 1. Inkomens 2. Rente
Intrestvoeten op hypotheekleningen met initieel vaste intrestvoet 9,00%
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00% 1996
1997
1998
1999
Bron: Nationale Bank van België
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1. Woningprijzen Verklaringen aan vraagzijde 1. Inkomens 2. Rente 3. Hypotheekmarkt
Aantal nieuw toegestane hypothecaire kredieten (aankoop, nieuwbouw, renovatie) 300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0 1996
Bron: UPC - BVK
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Gemiddelde bedrag van de verstrekte hypothecaire kredieten, België 160.000 aankoop 140.000 bouw 120.000 aankoop + verbouwing 100.000 80.000 herfinancieringen (externe)
60.000
herfinancieringen (interne+externe)
40.000
ander onroerend doel 20.000 verbouwing 2010Q3
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
Bron: UPC - BVK
1997
0 1996
EUR
TOTAAL
Gemiddelde bedrag van de hypothecaire kredieten voor aankoop, België 200.000 180.000
Gemiddelde prijs appartementen
160.000
140.000
EUR
120.000 Gemiddelde prijs woonhuizen
100.000 80.000 60.000
gemiddelde bedrag hypothecair krediet voor aankoop
40.000 20.000 2010Q3
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
Bron: UPC - BVK
1997
1996
0
Vaste en variabele rentevoeten voor nieuwe hypotheekleningen, België 2.500 veranderlijk (1 jaar <= oorspronkelijke periode van vastheid < 3 jaar) veranderlijk (3 jaar <= oorspronkelijke periode van vastheid < 5 jaar) veranderlijk (5 jaar <= oorspronkelijke periode van vastheid < 10 jaar)
2.000 veranderlijk (oorspronkelijke periode van vastheid >= 10 jaar) vast enkel neerwaartse veranderlijkheid
1.500
1.000
500
Bron: UPC - BVK
09
05
2010-01
09
05
2009-01
09
05
2008-01
09
05
2007-01
09
05
2006-01
09
05
2005-01
09
05
2004-01
09
05
2003-01
09
05
2002-01
09
05
2001-01
09
05
2000-01
0
1. Woningprijzen Verklaringen aan vraagzijde 1. Inkomens 2. Rente 3. Looptijd leningen 4. Demografie
Aangroei huishoudens en woningpark, Vlaanderen 3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0 1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Aantal private huishoudens
Bron: Studiedienst Vlaamse Regering / ADSEI
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Aangroei huishoudens en woningpark, Vlaanderen 3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0 1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
Aantal private huishoudens
Bron: Studiedienst Vlaamse Regering / ADSEI
1999
2000
2001
2002
Aantal wooneenheden
2003
2004
2005
2006
2007
2008
1. Woningprijzen Verklaringen aan VRAAGZIJDE: 1. Inkomens 2. Rente 3. Hypotheekmarkt 4. Demografie 5. Beleid: woonbonus
Woonbonus versus fiscale aftrek voor eigen woning
Bron: Christian Valenduc, Les Echos du Logement, nr. 2, 2008
1. Woningprijzen Verklaringen aan AANBODZIJDE 1. Nieuwbouwprijzen?
ABEX-index versus consumptieprijsindex, België 160,00
140,00
120,00
100,00
80,00
60,00
40,00 ABEX
CPI
20,00
0,00 1996
1997
1998
Bron: ADSEI - ABEX
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1. Woningprijzen Verklaringen aan AANBODZIJDE 1. Nieuwbouwprijzen? 2. Schaarste aan bouwgrond?
2. Huurprijzen Evolutie woningprijzen en huurindex in reële prijzen, Vlaams Gewest , 1990=100
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
woningprijsindex Bron: ADSEI, Woonsurvey 2005, SEP, PSBH
huurindex
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
1973
-
3. Prijzen versus betaalbaarheid
Voornaamste vaststellingen 1° Er is geen algemeen probleem met betaalbaarheid van wonen 2° Er is een toenemende ongelijkheid tussen huurders en eigenaars 3° Verschil tussen huurders en eigenaars zit ook in vermogen 4° Voor een groot aantal Vlaamse gezinnen (vooral huurders) is recht op betaalbaar wonen niet gerealiseerd
4. De toekomst? VRAAG: 1. Inkomens 2. Rente 3. Hypotheekmarkt 4. Demografie 5. Beleid
AANBOD: 1. Nieuwbouwprijzen 2. Beschikbaarheid van bouwgrond
