Wonen en Wetgeving IVVU - Blok 3. Programma

24-4-2013

Wonen en Wetgeving IVVU - Blok 3

Samen succesvol

Programma

1. Opening 2. Mag ik mijn gebouw als appartementen verhuren? 3. Elementen verhuurorganisatie a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Onderhoud e. Servicekosten f. ZAV g. Wet op overleg 4. Verhuurorganisatie

Samen succesvol

1

24-4-2013

Gastdocent: Richard de Laat

• Advocaat bij de Advocaten van Van Riet, Utrecht, Sectie Vastgoed • • • •

Vastgoedrecht Gemengde complexen Herontwikkeling Herstructurering

Samen succesvol

3. Mag het?

Mag ik mijn gebouw als appartementen verhuren?

Waarom zou het niet mogen?

Samen succesvol

2

24-4-2013

3. Mag het? De partijen die hierop invloed uitoefenen

• De gemeente – Bestemmingsplannen – Contingent – Parkeren

• De bank (of andere financier) – Vestiging beperking op het gefinancierde vastgoed

Samen succesvol

3. Mag het? De partijen die hierop invloed uitoefenen

• Brandweer – Compartimentering – Vluchtroutes

• College Sanering – AWBZ gefinancierd vastgoed dat ‘commercieel’ ingezet wordt?

Samen succesvol

3

24-4-2013

Gewoon verhuren

Waar beginnen we mee?

Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie

a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Servicekosten e. Onderhoud f. ZAV g. Wet op overleg

Samen succesvol

4

24-4-2013



Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Toewijzingsbeleid • Hoe kan een potentiële huurder inschrijven voor uw woningen. – Bijvoorbeeld: NAW gegevens, inschrijfgeld en inkomens toets (IB60-formulier)

• Wie komt in aanmerking voor uw woningen? – Bijvoorbeeld: 55+, inkomen < €33.000,-- en een extramurale zorgindicatie

• Meer kandidaten dan woningen! Wie mag eerst? – Een logische verklaring, bijvoorbeeld: obv inschrijfdatum, zorgzwaarte geobjectiveerd in punten of normen voor urgentie Samen succesvol

5

24-4-2013



Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Waar vindt u de basis?

http://wetten.overheid.nl

• Huurrecht: boek 7 titel 4 Burgerlijk Wetboek – Algemene bepalingen art. 201-231 – Woonruimte art. 232-282 – Bedrijfsruimte art. 230a en 290-310

• Bedrijfsruimte kent 2 regimes – Kantoren 7:230 – Winkels & horeca 7:290 Samen succesvol

6

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten • Kader voor vandaag: zelfstandige woonruimte

• Zorgorganisatie verhuurt rechtstreeks aan bewoner(s) in eigendom of onderverhuur Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten

Kamers en appartementen in verzorgings- of verpleeghuizen vallen niet onder de huurregels voor onzelfstandige woningen, omdat er geen sprake is van een huurcontract, maar van een zorgcontract inclusief verblijf. Samen succesvol

7

24-4-2013


Definitie zelfstandige woning • Burgerlijk wetboek: de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 BW).

• Ministerie van BZK: Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang waarbij u keuken, douche en toilet niet hoeft te delen met andere bewoners van het pand (www.rijksoverheid.nl)

Samen succesvol


• Twee soorten overeenkomsten voor woningen – Geliberaliseerd – Niet-geliberaliseerd

• Vandaag bespreken we de nauwe regels die gelden voor de niet-geliberaliseerde woningen

Samen succesvol

8

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Geliberaliseerde huurovereenkomsten ● Definitie in artikel 7:247 Burgerlijk Wetboek ● > liberalisatiegrens / huurtoeslaggrens ● Vanaf 1 januari 2012 > € 664,66 ● Geen huurtoeslag ● Wetgeving beperkt van toepassing, wws en max. huurprijzen niet van toepassing ● Wat partijen met elkaar overeen komen (€) ● Binnen zes maanden na ingangsdatum huurprijstoetsing mogelijk ● Geschillen via rechter

Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten ● Per 1 januari 2012 ≤ €664,66 bij aanvang huurovereenkomst ● Woningwaarderingsstelsel (wws) ● Maximale huurprijzen ● Gereguleerde huurverhoging per woning ● Mogelijkheid tot huurtoeslag ● Wet- en regelgeving ● Geschillen via Huurcommissie Samen succesvol

9

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Geschillen Huurcommissie • Wie – Onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met de geschillen tussen huurder en verhuurder – Onderdeel van BZK – Voorzitter benoemd bij Koninklijk Besluit

• Wat – Geschillen over onderhoud, huurprijs, servicekosten

• Wetgeving – Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW), artikel 4 t/m 45 Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten • Model Raad Onroerende Zaken (ROZ) – Format huurovereenkomst – Format algemene bepalingen (1 standaard) – Bijzondere bepalingen zelf op te stellen (complexspecifiek) – Actueel – Wettelijk kader is volledig verwerkt – Gedragen door belangrijke vastgoedpartijen – Zie www.roz.nl

• Let op met het aanbieden van zowel huur als zorg! Samen succesvol

10

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Gekoppeld verhuren: Wonen met zorg of zorg met wonen?

Aandachtspunten: - Huurbescherming van de huurder - Voorkómen huurbescherming doordat zorg overheerst - Het is niet óf zwart óf wit: elke situatie kan anders worden uitgelegd door de rechter. Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Huurbescherming van de huurder - Objectieve bepaling van maximale huur (WWS) - Vastgelegd servicekosten pakket - Jaarlijkse huurprijsstijging wordt door de overheid bepaald - Beperkt aantal opzeggingsgronden voor de verhuurder (met in achtneming van opzegtermijn tussen 3 en 6 maanden): Zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt; Tijdelijke verhuur met ontruimingsbeding; Dringend eigen gebruik; Weigeren van redelijk aanbod door huurder; Verwezenlijking bestemmingsplan; Belangenafweging bij hospita huur Samen succesvol

11

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurovereenkomsten Wanneer overheerst zorg? • Doel ovk: zorg verlenen • Doel organisatie: zorg verlenen • Elementen die eraan bijdragen: De grootte van het servicepakket; De mate van vrijheid van bewoners om met een bepaalde (minimale) verzorging genoegen te nemen; De maaltijdvoorzieningen; Is de bewoner verplicht om van het verzorgingspakket gebruik te maken dan overheerst het zorgelement. Is deze verplichting er niet dan overheerst het huurelement; De verhouding tussen huurprijs en de kosten in verband met verzorging. Als de kosten van zorg groter zijn dan de kosten aan huur dan overheerst het zorgelement; De mate van (on)zelfstandigheid, bij begeleid wonen; Samen succesvol Is behandeling verplicht of facultatief, bij (begeleid) wonen. Verplichte begeleiding maakt dat zorg overheerst



Samen succesvol

12

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurprijsbeleid

Huurprijs

1. Geliberaliseerde huurprijs € 681

Liberalisatiegrens / huurtoeslaggrens

2. Niet - geliberaliseerde huurprijs

€0 Samen succesvol


• Wettelijk systeem voor woningwaardering – Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UHW) – Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw)

• De kwaliteit van de huurwoning wordt in punten uitgedrukt • Ook wel ‘puntensysteem’ genoemd • Geeft maximale huurprijsgrenzen aan Samen succesvol

13

24-4-2013


• De kwaliteit van de woning wordt bepaald onder andere op basis van: – Oppervlakten – Voorzieningen – Woonomgeving – Hinderlijke situaties – Serviceflattoeslag – Schaarste gebied

Samen succesvol


Samen succesvol

14

24-4-2013


Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurprijsbeleid Wijzigingen aan het puntensysteem: • Energielabel is opgenomen in wws (i.p.v. verwarming en isolatie). Overgangsregime tot 1 januari 2014. Met als doel stimulatie energiebesparing in huurwoningen. Impliceert niet dat een slechte energieprestatie een gebrek is.

• Toekenning punten voor ligging in schaarste gebied Vanaf 1 oktober 2011, met als doel vergroting marktwerking en vergroting van de investeringsmogelijkheden in gebieden met gespannen woningmarkt

• Regeerakkoord: vereenvoudiging van de puntentelling 4,5% van de WOZ waarde? Samen succesvol

15

24-4-2013


Hoe gebruik je de puntentelling? • Controle op je huidige huurprijzen • Onderdeel van het bepalen van de huurprijs: a. Rendementsbenadering b. O.b.v. wet- en regelgeving (puntensysteem en maximaal redelijke huur) a. O.b.v. marktonderzoek (wat wil/kan de klant betalen)

Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Huurprijsbeleid Het puntensysteem geeft dus niet de huur die u moet vragen voor uw appartement. Het is het wettelijk maximum. Conclusie •

Kostprijsdekkende huur

= minimaal benodigd

•

Markthuur

= maximaal haalbaar

•

Maximaal redelijke huur

= wettelijk maximum

Samen succesvol

16

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Huurprijsbeleid Wanneer krijgt de huurder huurtoeslag? • Als er sprake is van een zelfstandige woning (eigen voordeur, keuken en toilet). • Huisnummer? • Huur < €664,66 (in 2012) • Inkomen < – Alleenstaande 65+: €20.675,-– Meerpersoonshuishouden 65+: €28.225,-Situatie

• Vermogen

• • •

65 jaar of ouder en het inkomen is maximaal € 14.302,--. 65 jaar of ouder en het inkomen is minimaal € 14.302,-- en maximaal € 19.895,--. 65 jaar of ouder en uw inkomen is minimaal € 19.895,--.

Vermogen van de persoon mag niet hoger zijn dan € 49.123,--

Samen€ 35.131,--. succesvol € 21.139,--

Pauze?

Samen succesvol

17

24-4-2013


a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Onderhoud d. Huurprijsbeleid e. Servicekosten f. ZAV g. Wet op overleg

Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Servicekosten

Wetten: • Burgerlijk Wetboek • Besluit servicekosten • Besluit kleine herstellingen

Richtlijn: • Servicekostenbeleid Huurcommissie Samen succesvol

18

24-4-2013


Burgerlijk Wetboek, boek 7 artikel 237 lid 3: “… de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”

Samen succesvol


Servicekosten o.g.v. Besluit Servicekosten: •

Warmtevoorzieningen

•

Nutsvoorzieningen (gem.)

•

Nutsvoorzieningen (indiv.)

•

Roerende zaken

•

Huisvuil

•

Huismeester

•

Flatwacht/buurtconciërge

•

Signaallevering

•

Elektronische apparatuur

•

Verzekeringen

•

Gemeenschappelijke ruimten

•

Administratiekosten

Samen succesvol

19

24-4-2013


Servicekosten o.g.v. Besluit Kleine herstellingen: •

Kleine herstellingen

•

Glasschade

•

Glazen wassen

•

Schoonmaak algemene ruimten

•

Tuinonderhoud

•

Onderhoud installaties

•

Ontstoppen leidingen en riolering

•

Schoorsteenvegen/reinigen ventilatiekanalen

•

Lampen vervangen

•

Ongediertebestrijding

Samen succesvol


• Bij de berekening van de rekenhuur mag u voor de volgende servicekosten maximaal € 12,- optellen per kostenpost: 1. Kosten voor de lift en elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten. 2. Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten. 3. Kosten voor een huismeester. 4. Kosten voor onderhoud van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten.

Samen succesvol

20

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Servicekosten Wettelijk kader zorgservicekosten • Valt niet onder servicekostenbeleid Huurcommissie • Geen wet- en regelgeving • Alleen indien overeengekomen in de huurovereenkomst

Samen succesvol



Samen succesvol

21

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Onderhoud Kleine herstellingen Artikel 7:217 BW “De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.”

Artikel 7:240 BW “Bij algemene maatregel van bestuur kunnen herstellingen worden aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.” Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie Onderhoud

• Kleine herstellingen door de huurder, mits geen noemenswaardige kosten • Wat zijn noemenswaardige kosten?

Samen succesvol

22

24-4-2013


• Voor zover deze voor huurder bereikbaar zijn? – Vegen van o.a. ventilatiekanalen – Ontstoppen van binnenriool – Schoonhouden van vuilniscontainerruimte – Raambewassing – Schoonhouden van goten

Samen succesvol


• Onderhoudsverdeling – Besluit kleine herstellingen geeft aanzet tot verdeling – Verhuurder kan tegen vergoeding kleine herstellingen uitvoeren. – Verhuurder kan als service huurderonderhoud deels voor eigen rekening nemen

•

Advies: –

Onderhouds-ABC opstellen en verstrekken Samen succesvol

23

24-4-2013



Samen succesvol

4. Elementen verhuurorganisatie ZAV – zelf aangebrachte voorzieningen

In de woonruimte • Huurder schriftelijk aanvragen • Verhuurder toestemmen tenzij: – Verhuurbaarheid wordt geschaad – Leidt tot waardedaling van het gehuurde

• Huurder niet verplicht voorziening bij vertrek ongedaan te maken Samen succesvol

24

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie ZAV – zelf aangebrachte voorzieningen

Buiten de woonruimte • Verhuurder hoeft geen toestemming te verlenen/mag het weigeren

Samen succesvol



Samen succesvol

25

24-4-2013

4. Elementen verhuurorganisatie Wet op overleg Doel: • Formuleert basisregels voor het overleg tussen verhuurder en huurders • Van toepassing vanaf 25 woningen • Welke rechten: – Recht op informatie – Recht op overleg – Recht op advies Samen succesvol

5. Verhuurorganisatie

Is de bijdrage van het vastgoed aan de doelstelling van de organisatie benoemd?

Samen succesvol

26

24-4-2013

5. Verhuurorganisatie

• Wat is van belang voor de wijze waarop het vastgoed georganiseerd wordt? - Visie op Thema Scheiden van Wonen en Zorg - Visie op VpB ontwikkelingen - Invloed van vastgoed op de balans - Omvang van de portefeuille

Samen succesvol

Vragen?

[email protected]

@BrendaMeusen [email protected]

LinkedIn-groep: SWZ Samen succesvol

27

Wonen en Wetgeving IVVU - Blok 3. Programma

Recommend Documents