Wijzigingsplan Binnenstad – Westluidense Poort
status: vastgesteld idn: NL.IMRO.0281.WZ00010-va01 datum: 4 februari 2014
Gemeente Tiel
Toelichting
2
Inhoud INHOUD ........................................................................................................................................................3 1. INLEIDING ................................................................................................................................................5 1.1 AANLEIDING ...........................................................................................................................................5 1.2 DOELSTELLING ......................................................................................................................................5 1.3 OPZET VAN DIT WIJZIGINGSPLAN .............................................................................................................5 2. BESTAANDE SITUATIE...........................................................................................................................7 2.1 LIGGING PLANGEBIED .............................................................................................................................7 2.2 HISTORISCHE CONTEXT ..........................................................................................................................7 2.3 BESTAANDE SITUATIE .............................................................................................................................8 2.4 GELDENDE PLANOLOGISCHE SITUATIE .....................................................................................................9 3. BELEIDSKADER ....................................................................................................................................11 3.1 MASTERPLAN WAALFRONT ...................................................................................................................11 3.2 RUIMTELIJKE VISIE VOOR DE BINNENSTAD VAN TIEL ...............................................................................11 3.3 STRUCTUURVISIE TIEL 2030.................................................................................................................12 3.4 HOOGBOUWVISIE .................................................................................................................................12 3.5 BELOMMERDE WANDELING ...................................................................................................................12 3.6 CULTUURNOTA 2007-2010 ..................................................................................................................13 3.7 PARKEERVISIE 2007 ............................................................................................................................13 3.8 HERIJKING WONINGBOUWPROGRAMMERING TIEL 2010-2020.................................................................13 3.9 WOONVISIE TIEL 2014-2018 'GEWOON GOED WONEN' ...........................................................................14 3.10 WATERBELEID ...................................................................................................................................14 3.11 KADERNOTA CULTUURHISTORIE EN BELEIDSADVIESKAART ARCHEOLOGIE .............................................15 3.12 DUURZAAMHEID/ KLIMAATBELEID ........................................................................................................15 4. PLANBESCHRIJVING............................................................................................................................17 4.1 STEDENBOUWKUNDIGE VISIE ................................................................................................................17 4.2 CULTUURCLUSTER EN BIOSCOOP ..........................................................................................................18 4.3 WONINGEN ..........................................................................................................................................19 4.4 OPENBARE RUIMTE ..............................................................................................................................19 4.5 ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE/ FIETSPARKEERKELDER ...................................................................20 4.6 FASERING............................................................................................................................................20 5. RANDVOORWAARDEN EN ONDERZOEK ..........................................................................................21 5.1 INLEIDING ............................................................................................................................................21 5.2 MILIEU.................................................................................................................................................21 5.3 WATER ................................................................................................................................................25 5.4 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE ...................................................................................................26 5.5 FLORA EN FAUNA .................................................................................................................................28 5.6 VERKEER EN PARKEREN .......................................................................................................................29 6. JURIDISCHE ASPECTEN ......................................................................................................................31 6.1 ALGEMEEN ..........................................................................................................................................31 6.2.HOOFDSTUKINDELING VAN DE REGELS ..................................................................................................31 6.3 BESTEMMINGEN EN RELATIE MET HET MOEDERPLAN...............................................................................31 7. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................................................................34 8. MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ......................................................................................35
3
4
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Tiel beschikt over een unieke ligging aan de Waal, een historische binnenstad en verschillende locaties die voor herontwikkeling benut kunnen worden. In 2004 en 2005 heeft de gemeente Tiel een intensief planproces doorlopen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke instellingen om gezamenlijk richtingen voor de herontwikkeling Westluidense Poort te verkennen. De gemeenteraad van Tiel heeft in maart 2006 het Masterplan Waalfront vastgesteld. Dit masterplan heeft o.a. als doel om de Waalkade aantrekkelijker te maken. De Westluidense Poort is als gecombineerde vastgoed- en gebiedsontwikkeling een van de belangrijkste projecten die hier uitvoering aan geeft. Het project is aanbesteed in de vorm van een DBMO (design, build, maintain en operate)overeenkomst. De gevolgde procedure is een Europese aanbesteding met gebruikmaking van de concurrentiegerichte dialoog. Het project bestaat uit de volgende onderdelen: 1. het ontwerpen, realiseren, onderhouden en exploiteren (onder andere energie en schoonmaak) van een cultuurgebouw - het Cultuurcluster - ten behoeve van het Centrum van de Kunsten, de bibliotheek, het toeristeninformatiepunt, het historisch informatiepunt en een kunstuitleen en expositieruimte voor beeldende kunst; 2. het ontwerpen, realiseren, onderhouden en exploiteren (onder andere energie en schoonmaak) van de openbare parkeergarage; 3. het ontwerpen en realiseren van het openbaar gebied in het plangebied; 4. het eventueel kopen van de ondergrond voor de stadswoningen, de appartementen en de commerciële voorzieningen in het plangebied alsmede het voor eigen rekening en risico ontwerpen en realiseren van deze stadswoningen, appartementen en commerciële voorzieningen. Met de realisatie van bovenstaand project komt het huidige pand van de bibliotheek (aan de Kloosterstraat) vrij. Deze locatie wordt ingevuld met een bioscoop. Deze ontwikkelingen zijn voorzien in het geldende bestemmingsplan Binnenstad, eerste herziening, middels een wijzigingsbevoegdheid. Om het project Westluidense Poort planologisch mogelijk te maken, is dit wijzigingsplan opgesteld. 1.2 Doelstelling Met de ontwikkeling van de Westluidense Poort tot cultureel kwartier investeert Tiel in haar toekomst als aantrekkelijke stad voor de eigen inwoners, bezoekers, nieuwe inwoners en bewoners van Rivierenland. De Westluidense Poort wordt dé plek waar mensen elkaar ontmoeten, muziek maken, dansen, toneel spelen, cursussen volgen en naar de film gaan. De Westluidense Poort wordt het podium van en voor de stad en de regio. Ook draagt dit bij aan de doelstelling Tiel meer in verbinding te brengen met de Waal door het verplaatsen van een groot deel van het parkeren van de Waalkade naar de parkeergarage Westluidense Poort. Het doel van dit wijzigingsplan is om een planologisch juridische basis te vormen voor de realisatie hiervan. 1.3 Opzet van dit wijzigingsplan Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 8 hoofdstukken en bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 “Bestaande situatie” een beschrijving gegeven van de huidige ruimtelijke en planologische situatie in het plangebied evenals een schets van de historische context. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader beschreven. In hoofdstuk 4 komt de planbeschrijving aan bod. In hoofdstuk 5 komen vervolgens de randvoorwaarden van het wijzigingsplan aan de orde. Het volgende hoofdstuk behandelt de juridische aspecten en zet uiteen op welke wijze het in hoofdstuk 4 5
beschreven plan juridisch is vertaald naar de verbeelding de regels. Het zevende hoofdstuk gaat vervolgens in op de economische uitvoerbaarheid van het plan. De maatschappelijke uitvoerbaarheid komt tot slot in het achtste en tevens laatste hoofdstuk aan de orde.
6
2. Bestaande situatie 2.1 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de zuidoost kant van de binnenstad van Tiel en ligt nabij de Waal, net achter de dijk. Het noordelijk deel van het plangebied ligt in de oude binnenstad. Ten zuiden van het plangebied is de Rechtbank gelegen met daaraan grenzend het hertenkamp. Het plangebied omvat het pand van de huidige bibliotheek aan de Kloosterstraat en het gebied ten zuiden daarvan dat grofweg begrensd wordt door de Westluidensestraat, Nieuwe Tielseweg, Rechtbankstraat en Eerste Bleekveldstraat.
Afbeelding 1. Het plangebied.
2.2 Historische context Tiel is een laatmiddeleeuwse stad met een rijke historie. De Bataven en Romeinen vestigden zich rond het begin van de jaartelling in het stroomgebied van de Waal. De nederzetting Tiel lijkt te zijn ontstaan rond de St. Maartenskerk. Deze kerk ligt nu aan de zuidrand van de laatmiddeleeuwse stad, bijna tegen de stadsmuur aan. In de begindagen van de nederzetting lag deze kerk echter naar alle waarschijnlijkheid op een prominentere plaats binnen de agrarische nederzetting. In de laat negende eeuw ontstonden bij deze agrarische nederzetting aan de oever van de Linge tevens een grafelijk klooster en een handelsplaats. Deze handelsplaats groeide in korte tijd uit tot één van de belangrijkste handelscentra van de Lage Landen en was de opvolger van de vroegmiddeleeuwse handelsplaats Dorestad (het huidige Wijk bij Duurstede). Circa 1000 jaar later was Tiel uitgegroeid tot een ware internationale handelsnederzetting. Naast een economische ontwikkeling bracht dit ook een sociaal-maatschappelijke en culturele ontwikkeling met zich mee. Tiel was een stad geworden en die stad werd letterlijk omkaderd. De stad werd omwald, later ommuurd en uiteindelijk voorzien van een dubbele gracht. Een aantal poorten vormden de controlepunten voor en naar de buitenwereld. De Westluidense Poort markeerde de verbinding naar het zuiden. 7
Afbeelding 2. Tiel 1649, Joan Blaeu
Rond 1857 werden de verdedigingswerken opgeheven en de buitenste en een klein deel van de binnenste grachtenstructuur gedempt. De Westluidense Poort werd gesloopt en deels op deze locatie en deels op de oude loop van de gracht werd een gevangenis gebouwd. Nog voor 1900 vonden er diverse bouwactiviteiten plaats buiten de voormalige grachtengordel. In de buurt van de Westluidense Poort ontstonden hoofdzakelijk grootschalige vrijstaande gebouwen zoals een gasfabriek en een rechtbank. De gevangenis en de fabriek zijn inmiddels verdwenen. Enkele woningen, de rechtbank en een kantoorgebouw (voormalig GGR-gasgebouw) staan er nog wel. Hiertussen ligt een grote leegte die momenteel als parkeerterrein wordt gebruikt. 2.3 Bestaande situatie In het gebied is het kantoorgebouw Westluidensestraat 46 -beter bekend als het voormalig GGR-Gas gebouw- prominent aanwezig. Het gebouw dateert uit 1978 en is gebouwd als kantoor voor GGR-Gas. Na vertrek van dit bedrijf heeft het gebouw nog een aantal jaren dienst gedaan als kantoor voor het Waterschap Rivierenland.
Afbeelding 3. Het GGR-gasgebouw
Afbeelding 4. Hoek Westluidensestraat en Koninginnestraat
Ook ligt het parkeerterrein Bleekveld-Konninginnestraat in het plangebied. Dit parkeerterrein is gedeeltelijk bedoeld voor vergunninghouders (met name bewoners en werknemers uit de binnenstad) en gedeeltelijk voor betaald parkeren.
8
Ten noorden van dit parkeerterrein, aan de Kloosterstraat, ligt de huidige bibliotheek. De bibliotheek is deels gevestigd in een pand dat dateert uit 1981 en deels in een gemeentelijk monument, gelegen aan de Agnietenstraat. 2.4 Geldende planologische situatie Voor het plangebied gelden de bestemmingsplannen Binnenstad en Binnenstad, eerste herziening. Naam bestemmingsplan
Vastgesteld
Goedgekeurd
Bestemmingsplan Binnenstad
15-10-2008
27-05-2009
Bestemmingsplan Binnenstad, eerste herziening
18-05-2011
n.v.t.
Voor de huidige bibliotheek is de bestemming 'Maatschappelijk' opgenomen, bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, met een maximale goothoogte van 7 meter een nokhoogte van 10 meter. Het parkeerterrein en de in het gebied voorkomende wegen hebben de bestemming 'Verkeer'. Voor het zogenaamde GGR-Gasgebouw en het bijbehorende perceel is een bestemming 'Gemengd-1' opgenomen waarbinnen op de begane grond dienstverlenende bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en expositieruimten en galeries zijn toegestaan en op de begane grond en de verdiepingen wonen. Hier geld een maximale bouwhoogte van 12 meter.
Afbeelding 5. Fragment verbeelding bestemmingsplan Binnenstad
Een zone rond de dijk heeft naast enkelbestemmingen tevens de dubbelbestemmingen 'Waterstaat – Waterkering' en 'Waterstaat – Waterstaatkundigefunctie' ter bescherming van de dijk. Ter bescherming van de archeologische waarden gelden er in het gebied de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie 1', '-2', '-3', '-4' en '-6'. Voor het gebied is in het bestemmingsplan Binnenstad (onaangetast met de eerste herziening) een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Bij het opstellen van het bestemmingsplan was een wijziging reeds voorzien. De basis hiervoor werd gevormd door het Masterplan Waalfront en de 9
ruimtelijke visie op de Binnenstad (zie ook hoofdstuk 3). Hierin is de visie geschetst waarin het gebied Westluidense Poort zich ontwikkeld tot cultuurpoort van de binnenstad met een parkeergarage, cultuurgebouw, bioscoop, ateliers, galeries en woningen. De wijzigingsregels geven het college de bevoegdheid het plan te wijzigen ten behoeve van groen en water, verkeer, horeca in de categorieën 1, 2 en 4, maximaal 1 horecavestiging in categorie 3, een parkeergarage, cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen en wonen met een maximum van 150 woningen. De maximale bouwhoogte is gesteld op 25 meter.
10
3. Beleidskader 3.1 Masterplan Waalfront In 2006 is het Masterplan Waalfront opgesteld. In het masterplan wordt het Waalfront het nieuwe visitekaartje van de stad, met ruimte voor verblijf en ontspanning. Het doel van het Masterplan is het verstevigen van Tiel als centrumstad in de regio door de relatie tussen de stad en de rivier te versterken, te investeren in het voorzieningenniveau en een kwaliteitsimpuls te geven aan de openbare ruimte. Er komen drie poortgebieden, die alledrie een eigen signatuur krijgen. Om de Waalkade een kwaliteitsimpuls te kunnen geven moet een groot deel van de huidige parkeerplaatsen worden verplaatst. Een deel van deze parkeerplaatsen worden (ondergronds) gerealiseerd in de parkeergarage van de Westluidense Poort. Er blijven maximaal 200 parkeerplaatsen op de Waalkade over. De Westluidense Poort wordt de cultuurpoort van de stad waar culturele en maatschappelijke voorzieningen geconcentreerd worden. Daarnaast worden aantrekkelijke woonmilieus toegevoegd door het bouwen van woningen en appartementen die deels zicht hebben op de Waal. De ligging in de levendige binnenstad en de nabijheid van de rivier zorgt voor een uniek woonmilieu. Het masterplan is geen gedetailleerd stedenbouwkundig plan. Uitwerkingen volgen later in deelprojecten. Het masterplan is het toetsingskader voor deze uitwerkingen. Dit wijzigingsplan past binnen de kaders van het masterplan. 3.2 Ruimtelijke Visie voor de binnenstad van Tiel De Ruimtelijke Visie voor de Binnenstad van Tiel is eveneens in 2007 opgesteld. Deze visie is de basis geweest voor het bestemmingsplan Binnenstad en borduurt voort op de uitgangspunten uit het Masterplan Waalfront. Ook in deze visie is de Westluidense Poort aangemerkt als cultuurpoort met mogelijkheden voor onder meer een nieuwe bioscoop. Ook kan in het gebied ruimte gevonden worden voor een hotel en culturele cafés.
Afbeelding 6. Fragment Ruimtelijke Visie op de Binnenstad
Het doortrekken van de stadsgracht maakt het gebied beter leesbaar en begeleidt de wandelroute om de stad. De bebouwing dient qua schaal en maat aan te sluiten op de omliggende bebouwing. Op de plek van het voormalig waterschapsgebouw ontstaat een gesloten bouwblok of een grootschalig gebouw waar ruimte is voor een hoogteaccent. 11
3.3 Structuurvisie Tiel 2030 In de structuurvisie geeft de gemeente haar visie op het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2030. Uitgangspunt voor de structuurvisie vormt het geldende gemeentelijke beleid, waaronder begrepen de Masterplannen voor het Waalfront en het Stationsgebied en de Mobiliteitsvisie. Tussen de verschillende beleidsstukken zijn verbanden gelegd en keuzes gemaakt.
Afbeelding 7. Fragment Structuurvisie Tiel 2030, met daarop weergegeven de drie 'poorten'
In de Structuurvisie is de ontwikkeling van de drie poortgebieden opgenomen. Met de ontwikkeling van deze gebieden worden twee doelen nagestreefd: - het vergroten van de aantrekkingskracht van het centrum door het huisvesten van voorzieningen die te groot(schalig) zijn voor in het centrum zelf; - het verbeteren van de bereikbaarheid van het centrum door het realiseren van voldoende parkeergelegenheid. De Westluidense Poort is specifiek benoemd als de cultuurpoort 3.4 Hoogbouwvisie De Hoogbouwvisie schetst aan de hand van een ruimtelijke analyse de mogelijkheden voor hoogbouw in de stad Tiel. Respect voor het historisch bepaalde stadsbeeld is uitgangspunt. Daarom wordt rond de binnenstad een plafond gehanteerd van 25 meter, de hoogte van het schip van de St. Maartenskerk. Hierdoor blijven de twee kerktorens zich onderscheiden. In de ring rond de binnenstad zijn bouwhoogtes van 2 a 3 bouwlagen mogelijk, met mogelijkheden voor hoogteaccenten tot 25 meter. 3.5 Belommerde wandeling De visie Belommerde Wandeling is in 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze visie levert met name input voor het toekomstig beheer van het groen langs de stadsgracht, maar schetst ook een visie voor plaatselijke herinrichting van de omgeving van de stadsgracht. Doel voor de stadsgracht is het behoud en versterking als hoofdstructuur van Tiel. Voor het plangebied van de Westluidense Poort wordt aangegeven dat deze de aantrekkelijkheid van deze entree dient te versterken. Hierbij wordt het doortrekken van de groene gordel als suggestie meegegeven.
12
3.6 Cultuurnota 2007-2010 In de Cultuurnota (vastgesteld door de gemeenteraad op 17 januari 2007) is het versterken van het voorzieningenniveau en de ontwikkeling van het cultureel kwartier als een van de doelstellingen aangegeven. Het cultureel kwartier, in de directe omgeving van de Agnietenhof, moet zo veel mogelijk culturele voorzieningen geconcentreerd gaan huisvesten. Dit komt de aantrekkingskracht en levendige uitstraling van de binnenstad ten goede. Bovendien heeft deze concentratie een optimale benutting van de beschikbare zaalcapaciteit tot doel en - waar mogelijk en effectief – wordt de samenwerking tussen de culturele instellingen bevorderd. Daarnaast is deze wens ingegeven vanuit ambitie en de noodzaak om een oplossing te bieden voor huisvestingsproblemen van enkele culturele instellingen. Het is de ambitie van de gemeente Tiel om een impuls te geven aan de ontwikkeling van de binnenstad en de culturele infrastructuur te versterken. Op basis van de volgende overwegingen is een cultuurcluster in de directe omgeving van de Agnietenhof en de bibliotheek geambieerd: • levendig uitgaans- en activiteitencentrum. Een cultuurcluster in de omgeving van de Westluidense Poort kan samen met de nabij gelegen horecalocaties uitgroeien tot een levendig uitgaanscentrum voor Tiel en de regio. • uitstraling en kruisbestuiving. Concentratie van culturele voorzieningen komt de uitstraling van Tiel en de culturele instellingen ten goede. Er ontstaat een dynamisch cultureel hart waar op ieder tijdstip van de dag activiteiten plaats vinden op het gebied van kunst, cultuur, informatie en educatie. Menging van publieksgroepen en kruisbestuiving tussen de verschillende kunstdisciplines wordt door deze concentratie aangewakkerd. • synergievoordelen. Culturele instellingen kunnen zich door deze clustering gezamenlijk beter profileren, de mogelijkheden voor intensievere samenwerking worden vergroot en de beschikbare zaalcapaciteit kan zo optimaal mogelijk worden benut. • goed bereikbaar. Culturele instellingen in de omgeving van de Westluidense Poort zijn vanuit de regio goed bereikbaar per auto. 3.7 Parkeervisie 2007 In de "Parkeervisie 2007, Dynamische Parkeerbalans" is voor de periode 2007 – 2015 de visie op het parkeren in Tiel vastgelegd. De visie vormt de basis voor het aantal benodigde parkeerplaatsen, de verdeling van de parkeercapaciteit over de binnenstad en de poortgebieden, waaronder de Westluidense Poort, en de hiervoor benodigde fysieke ruimte. Door de ontwikkeling van de Westluidense Poort verdwijnt er parkeergelegenheid op de parkeerterreinen Bleekveld en Koninginnestraat. De parkeervisie geeft aan dat binnen de ontwikkeling van de Westluidense Poort rekening gehouden moet worden met een parkeervraag van 490, gebaseerd op het aantal mensen dat in de binnenstad woonachtig is, er werkt dan wel winkelt of recreëert. Hierbij is rekening gehouden met de gewenste ontwikkelingen, zoals die voorzien zijn in het plan Westluidense Poort. Door de uitbreiding van het plan met een bioscoop (naar verwachting 5 zalen en 603 stoelen) en de verbouwing/uitbreiding van de Agnietenhof is de totale parkeeropgave geactualiseerd en gesteld op 588. 3.8 Herijking woningbouwprogrammering Tiel 2010-2020 Als gevolg van de aanhoudende crisis op de woningmarkt stond in 2011 de vraag naar woningen al geruime tijd onder druk. Ook de cijfers voor de daaropvolgende tien jaar waren destijds naar beneden bijgesteld. Voor de regio Rivierenland en de provincie Gelderland vormde dit aanleiding om in het kader van KWP3 nieuwe afspraken te maken over de regionale woningbouwprogrammering en over de kwantitatieve en kwalitatieve afstemming binnen de regio. De gemeente Tiel heeft bij de regionale herijking van de provinciale contingentering voor de periode 2010 t/m 2019 ruimte gekregen voor een toename van de woningvoorraad met zo’n 1700 woningen. Dat heeft (ook in Tiel) tot keuzes geleid. 13
De ambities uit de structuurvisie 2010-2030 van Tiel, die in 2010 door de gemeenteraad was vastgesteld, hebben richting gegeven aan die keuzes en daarmee aan de noodzakelijke inkrimping van het toenmalige woningbouwprogramma uit deze visie. Met minder nieuwe woningen werden wel dezelfde doelen nagestreefd. De ambities uit de structuurvisie hebben mede de basis gevormd voor prioritering en uiteindelijke keuze van de gewenste te ontwikkelen locaties. Dit is in 2012 uitgemond in het raadsbesluit herijking woningbouwprogrammering (2006-2012, nr.9). De locatie Westluidense Poort is in dat herijkte programma opgenomen (voorziene uitvoering in 2015 en 2016). 3.9 Woonvisie Tiel 2014-2018 'gewoon goed wonen' De concept-woonvisie Tiel 2014-2018 'gewoon goed wonen' biedt kaders voor de aantallen en typen woningen, afgestemd op doelgroepen en woonwensen. Het aantal geplande woningen is afgestemd op de bevolkingsprognose waarbij een bandbreedte gehanteerd wordt. De woningtypen, in prijscategorie en huur/koop, zijn afgestemd op leefstijl, betaalbaarheid en ter aanvulling op tekorten in de bestaande voorraad. In de woonvisie wordt geen gedetailleerd woningbouwprogramma vastgesteld. Per locatie wordt bekeken welk programma er mogelijk is in relatie tot de ruimtelijke en financiële kaders en in hoeverre het programma aansluit op woonwensen en de kwantitatieve en kwalitatieve kaders uit de woonvisie. Onderzoek laat zien dat er met name vraag is naar seniorenwoningen. Ook is er de komende jaren nog een extra vraag naar woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens met een inkomen vanaf modaal. De locatie Westluidense Poort is aantrekkelijk voor senioren door de ligging in het centrum met voorzieningen in de buurt. Ook één- en tweepersoonshuishoudens met een goed inkomen geven de voorkeur aan een grondgebonden woning in de bestaande stad, bij voorkeur in of bij het centrum. Op de locatie Westluidense Poort zijn 16 appartementen gepland welke uitermate geschikt zijn voor senioren. Tevens zijn er 20 grondgebonden woningen gepland welke geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens met een modaal tot hoger inkomen en gezinnen die graag wonen in of in de nabijheid van het centrum. Dit zijn vooral huishoudens met een modaal tot hoger inkomen, die kiezen voor een binnenstedelijk woonmilieu. Uniek, en daarmee aanvullend aan de huidige woningvoorraad, zijn grondgebonden woningen in een middelduur tot duur prijssegment in het centrum. De concept-woonvisie Tiel is door het college vrijgegeven voor een marktconsultatie. De concept-woonvisie wordt naar verwachting in het vierde kwartaal 2013 vastgesteld door de raad. 3.10 Waterbeleid 3.10.1 Bovenlokaal Het waterbeleid is van nationaal tot regionaal niveau geregeld via het Nationaal Waterplan, het Waterplan Gelderland 2010 – 2015 en het Waterbeheersplan 2010 – 2015. Het plangebied valt in de functie 'Stedelijk gebied' in zowel het provinciale als het waterschapsbeleid. De inrichting en het beheer van het waterhuishoudkundige systeem van het stedelijke gebied moeten gericht zijn op: • het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van wateroverlast; • de ontwikkeling en het behoud van de natuur in het stedelijke gebied; • het voorkomen van zettingen en beperken van schade door watertekorten; • het herbenutten van ontwateringswater voor drink- en industriewatervoorzieningen of voor herstel van verdroogde natuur; • het weren van de riolering van (diepe) drainage en instromend grond- en oppervlaktewater; • het beperken van de vuilbelasting door riooloverstorten en hemelwateruitlaten; • het beperken van de invloed van bronbemaling; • het realiseren van de basiskwaliteit (goede chemische en ecologische waterkwaliteit) voor oppervlaktewater; • zorgen voor voldoende water. 14
Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden, die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Uitvoeringsplannen moeten voldoen aan de keur.
3.10.2 Lokaal Het lokale waterbeleid bestaat uit het Integraal Waterplan Tiel en het Waterstructuurplan Tiel. Het doel van het waterplan is het invullen van de kwalitatieve wateropgave in Tiel door het realiseren van een gezond en veerkrachtig watersysteem. Het doel van het waterstructuurplan is het oplossen van de bestaande kwantitatieve wateropgave door het realiseren van extra water. De doelen voor het plangebied van de Westluidense Poort zijn: • nieuwbouw / herstructurering veroorzaakt geen extra wateropgaven; • in het gebied wordt verhard oppervlak afgekoppeld. De ontwikkeling van de Westluidense Poort leidt niet tot een toename aan verharding, waardoor er geen extra compensatie voor oppervlaktewater nodig is. 3.11 Kadernota cultuurhistorie en beleidsadvieskaart Archeologie De gemeente Tiel heeft een missie geformuleerd voor integraal cultuurhistorisch beleid, in de kadernota cultuurhistorie. Deze nota heeft de volgende doelstellingen: − Cultuurhistorie maakt integraal onderdeel uit van de identiteit en de ontwikkeling van Tiel; − Het erfgoed is van ons allemaal en Tiel laat haar geschiedenis zien; − Behoud door ontwikkeling maakt het mogelijk cultuurhistorie als toegevoegde waarde en niet als beperking te ervaren; − Cultuurhistorie wordt vroegtijdig ingezet in de ontwikkelingen. Met voornoemde kadernota cultuurhistorie geeft de gemeente Tiel aan te streven naar een gebiedsgerichte benadering met archeologie als onderdeel van de cultuurhistorie. Zij wil de identiteit van de gemeente benutten en vanuit cultuurhistorisch perspectief versterken. De gemeente zorgt ervoor dat het archeologisch erfgoed volwaardig deel uitmaakt van de ruimtelijke ordening in het bijzonder en het gemeentelijk beleid in het algemeen. In dit kader is een beleidsadvieskaart archeologie opgesteld. Het doel van deze kaart is de archeologische verplichting te reguleren op basis van archeologische verwachtingen en de aanwezigheid van bekende archeologische waarden. De mate en noodzaak tot onderzoek hangt daarmee af van de verwachte kans op het voorkomen op archeologische relicten in de bodem. Het noordelijk deel van het plangebied behoort tot de middeleeuwse stadskern (en is tevens een AMK-terrein) en kent een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor is de zwaarste bescherming geadviseerd (bodemingrepen vanaf 30 m2 en een diepte vanaf 0,30 m. De overige delen van het plangebied kennen eveneens een hoge verwachtingswaarde, maar daaraan is een minder zware bescherming toegekend. De beleidsadvieskaart is vertaald in het geldende bestemmingsplan Binnenstad, eerste herziening en wordt in dit wijzigingsplan wederom opgenomen. 3.12 Duurzaamheid/ klimaatbeleid De gemeente Tiel wil haar bijdrage leveren aan duurzame ontwikkeling. In het klimaatbeleidsplan zijn twee doelstellingen bepaald, namelijk het verminderen van de CO2uitstoot en het streven naar 10% duurzame energie in 2020. De meeste maatregelen op het gebied van energiebesparing en duurzame energie zijn ruimtelijk niet relevant en kunnen daarom niet via het bestemmingsplan geregeld worden. 15
Als opdrachtgever voor de bouw van het cultuurcluster heeft de gemeente hoge eisen gesteld aan de duurzaamheid van het gebouw. Om de mate van duurzaamheid helder te kunnen meten, is gekozen voor het instrument GPR-gebouw, een erkende methodiek waarbij een ontwerp en de bijbehorende maatregelen worden omgezet in een score. Specifiek voor het onderdeel energiebesparing zijn hoge eisen gesteld, maar ook aan andere aspecten als materiaalgebruik, toekomstwaarde en gezondheid is extra zorg besteed. De maatregelen die uit deze hoge energie-eis zijn voortgekomen, variëren van de toepassing van zonnepanelen op het dak van het cultuurcluster tot het benutten van de bodem voor warmte en koeling.
16
4. Planbeschrijving 4.1 Stedenbouwkundige visie Het plangebied ligt letterlijk op de grens van het centrum van Tiel en raakt verschillende stadssferen. Het noordelijke deel, tussen de Koninginnestraat, het Bleekveld, Westluidensestraat en de Huf van Burenstraat, ligt binnen de grachten en is onderdeel van het historische centrum van Tiel. Het gebied ten zuiden van de Huf van Burenstraat ligt buiten de gracht en daarmee buiten het historische centrum. Deze twee gebieden hebben samenhang, maar kennen hun eigen context. De kwaliteiten van de omgeving en een zorgvuldige aansluiting met de huidige stedenbouwkundige structuren zijn van belang. Tussen de gebieden ligt een groene gracht. Hiermee wordt een ontbrekend deel van de historische gracht weer teruggebracht.
Afbeelding 8. Stedenbouwkundige structuur, uit het ambitiedocument PPS Westluidense Poort Tiel
Binnen de gracht Binnen de gracht is gekozen voor een verfijnde structuur van bebouwing; gesloten bouwblokken en een steeg. Gesloten bouwblokken passen binnen de reeds aanwezige stedenbouwkundige structuur in Tiel waar gesloten bouwblokken veel voorkomen. Daarnaast volgt de bebouwing de bestaande rooilijnen. De steeg ligt op de plek richting de geplande bioscoop en vormt daarmee een belangrijke verbinding tussen de bioscoop en het cultuurcluster. Verder vormt de steeg een verbinding van de Agnietenhof naar het cultuurcluster en vice versa. Groene gracht De oude gracht wordt in een groene vorm teruggebracht. De bestaande gracht langs de Hucht wordt doorgezet als groenzone van gras met bomen. Om de structuur van de gracht te benadrukken worden de rooilijnen van de bebouwing aan beide zijden van de gracht gecontinueerd. Aan de zuidzijde van de groene gracht wijkt de rooilijn aan de oostzijde iets. Hierdoor wordt de zichtlijn richting de Sint Maartenskerk versterkt. 17
Afbeelding 9. Impressie groene gracht
Buiten de gracht Buiten de gracht is de stedenbouwkundige structuur diverser en losser van opzet. De bebouwing is hier ook grootschaliger, zoals het gebouw van de Rechtbank en Bellevue. Het cultuurcluster en de appartementen passen qua schaal in het geheel. De volumes van het cultuurcluster zijn niet groter dan het gebouw van de Rechtbank en de bebouwing aan de Westluidensestaat is kleinschaliger om de overgang te vormen met de huidige woningen aan deze straat. Op verschillende manieren, zoals door middel van gekozen materialisatie en zichtlijnen, zoekt het gebied verbinding met zijn omgeving. 4.2 Cultuurcluster en bioscoop Het cultuurcluster vormt het grootste gebouw in het plangebied. Deze presenteert zich aan de Nieuwe Tielseweg en vormt een ware blikvanger. Het gebouw zorgt voor een markante entree aan de zuidkant van de binnenstad van Tiel en toont hier het culturele programma aan de stad en de regio. Het cultuurcluster vormt één gebouw dat opgedeeld is in twee volumes. Deze zijn met elkaar verbonden door een centrale hal. De volumes verschillen in stijl en materialisering. Het volume direct grenzend aan de historische binnenstad huisvest bibliotheek en kantoren en heeft een natuurstenen gevelbekleding. In dit volume worden grote etalages gemaakt om de bijzondere plekken in het gebouw te accenturen. In het andere volume, gelegen aan de Rechtbankstraat, zijn de Plantage en de multifunctionele ruimten gelegen. Dit volume krijgt een zeer markante gevelbekleding. De gevel bestaat uit gefacetteerde aluminium elementen, die goudkleurig geanodiseerd zijn. Dit volume is opgetild en de begane grond is bijna volledig transparant. Hierdoor is van buiten goed zichtbaar wat er zich binnen afspeelt en vice versa. Een voorbeeld is de ligging van de multifunctionele zaal nabij de rotonde. Deze zaal heeft een glazen gevel waardoor de activiteiten hier doorheen zichtbaar zijn. Ook op de verdiepingen worden grote etalages toegepast die de zichtrelatie tussen binnen en buiten versterkt. Verschillende ramen bieden zicht over de Waal. Op de plek van de huidige bibliotheek wordt een nieuwe bioscoop gebouwd. Het ruimtelijk concept wordt gevormd door een sober en strak vormgegeven volume van maximaal 10 meter hoog, waarin een aantal eenvoudige interventies worden gedaan. Zo wordt een introverte/extroverte zonering gecreëerd in het gebouw, welke gerelateerd is aan de omliggende stedenbouwkundige ruimte. Een interne verticale snede in het volume brengt een atrium tot stand. Dit zorgt niet alleen voor extra daglicht tot diep in het gebouw, maar vormt ook de verticale verkeersader voor de nieuwe bioscoop en de ontsluiting van alle zalen. In de bioscoop komen 5 zalen met in totaal circa 600 stoelen.
18
4.3 Woningen Aan de noordzijde van het plangebied worden grondgebonden woningen gerealiseerd. De variëteit van de huidige bebouwing in de binnenstad komt terug in de architectuur. Vrijwel elke woning wordt uniek en individueel herkenbaar vormgegeven. De basis wordt gevormd door de kleuren van het metselwerk, de gebouwhoogten en de dakvormen op verschillende wijzen te combineren. De begane grond krijgt een hogere verdiepingshoogte. Hierdoor krijgen de woningen een statiger beeld dat meer passend is in de binnenstad. De openbare in- en uitgangen van de parkeergarage worden opgenomen in de architectuur van het gesloten bouwblok.
Afbeelding 10. Impressie plan Westluidense Poort
Aan de Westluidensestraat worden twee appartementengebouwen gerealiseerd. Deze gebouwen vormen de schakel tussen de woningen aan de Westluidensestraat, die kleinschaliger zijn en een woonfunctie hebben én het cultuurcluster, die grootschaliger is en een publieke functie heeft. De appartementen krijgen de voordeur aan de Westluidensestraat en tevens zijn enkele verblijfsruimten op de begane grond geprojecteerd. Dit draagt bij aan de sociale veiligheid en aan het karakter van deze woonstraat . Aan de andere zijde, aan het cultuurplein, is gedacht aan commerciële ruimtes op de begane grond. Deze richten zich op het cultuurplein en de Huf van Burenstraat en vormen zo een programmatische aansluiting met de binnenstad en zorgen tevens voor een levendige aanvulling aan het cultuurplein. De balkons worden georiënteerd op het zuiden en het westen. Hierdoor wordt een mooi uitzicht over de Waal geboden. 4.4 Openbare ruimte De Rechtbankstraat vormt de toegangsweg naar de binnenstad. Mede door de bomenrij en het mini stadsparkje aan de westzijde van de straat vormt dit een groene entree. Tussen de nieuwe gebouwen ten zuiden van de gracht ligt een cultuurplein. Vanwege zijn enigszins verhoogde ligging ook wel podium genoemd. Dit podium biedt ruimte aan culturele activiteiten, passend bij het cultuurcluster, zoals het houden van optredens. Het plein biedt veel doorzichten naar zijn omgeving, zoals naar de Waal en naar de toekomstige bioscoop (via de steeg). Het hoogteverschil aan de zuidrand loopt naar het midden van het podium af via een 19
vertrapping. Deze trappen kunnen eventueel dienst doen als tribune. Vanaf het plein loopt een pad naar een verblijfsplek op de dijk. Hier vandaan heeft men direct zicht over de Waal. De Huf van Burenstraat is gericht op een gemixt gebruik van auto's, fietsers en voetgangers. Auto- en fietsverkeer kunnen deze ruimte in beide richtingen gebruiken. In dit gebied wordt echter niet specifiek aangegeven, door lijnen en trottoirbanden, hoe het verkeer dient te rijden. Een subtiele geleiding van het verkeer wordt verkregen door het gebruik van straatmeubilair. Door deze manier van inrichten wordt een barrièrewerking tussen de twee planonderdelen, door de ligging van een weg, voorkomen. Verder ontstaat er ruimte voor het gebruik van deze ruimte als verblijfsruimte. Een functie die logisch gekoppeld is aan het Cultuurplein. 4.5 Ondergrondse parkeergarage/ fietsparkeerkelder De entree van de parkeergarage ligt in het verlengde van de Rechtbankstraat en is omzoomd door groen. De entree vormt door zijn ligging onderdeel van de ontsluitingsstructuur van de binnenstad en vangt vroegtijdig het (parkeer)verkeer af. De verkeersveiligheid rond het cultuurcluster wordt hiermee vergroot doordat het verkeer deels wordt afgevangen. Bezoekers van de parkeergarage betreffen bezoekers van het cultuurcluster, de binnenstad maar ook bewoners kunnen de auto parkeren in de parkeergarage. De openbare in- en uitgangen van de parkeergarage zijn opgenomen in de bebouwing en gesitueerd op logische plekken. Vanuit de centrale hal van het cultuurcluster kan men direct naar de parkeergarage lopen. Een andere toegang ligt ter plaatse van de secundaire entree op het cultuurpodium. Verder zijn er twee toegangen opgenomen bij de grondgebonden woningen. Eén ligt aan de westzijde, dichtbij de entree van het Agnietenhof. De andere ligt op het kruispunt van de steeg met de Koninginnestraat.
Afbeelding 11. Entree geplande parkeergarage
De entree van de fietsparkeerkelder bevindt zich aan de Nieuwe Tielseweg. Deze sluit aan op de bestaande fietsroutes. 4.6 Fasering De planuitwerking en bouw van het project Westluidense Poort loopt van augustus 2013 tot december 2016. December 2016 wordt het cultuurgebouw en de openbare ruimte in gebruik genomen. De openbare parkeergarage wordt door de gemeente in oktober 2016 in gebruik genomen. De woningen worden gebouwd in een periode tussen 2015 en 2021. De start bouw van de bioscoop wordt begin 2016 verwacht en de oplevering daarvan eind 2016.
20
5. Randvoorwaarden en onderzoek 5.1 Inleiding Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden is bepalend voor de vraag of een wijzigingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan de uitvoerbaarheid op basis van milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, evenals water, archeologie en flora en fauna. Ook het onderhavige wijzigingsplan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn. 5.2 Milieu 5.2.1 Bodem In het kader van de onderzoeksplicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in kaart gebracht te worden. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. In het plangebied hebben in het verleden een gasfabriek en een garage met tankstation gestaan. Ter plaatse van de voormalige gasfabriek zijn o.a. een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodem en grondwater de bodem ernstig verontreinigd zijn met polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK), minerale olie, vluchtige aromatische Koolwaterstoffen (VAK), cyaniden en enkele zware metalen. In een besluit op grond van de Wet bodembescherming heeft de provincie vastgesteld dat het gaat om een niet-spoedeisend geval van ernstige bodemverontreiniging. Ter plaatse van de voormalige garage en tankstation zijn eveneens een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Bij het tankstation zijn in het verkennend bodemonderzoek matig tot sterk verhoogde gehalten aan minerale olie aangetroffen. Naar aanleiding hiervan is in 2010 een nader onderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn slechts licht verhoogde gehalten olie geconstateerd. In een besluit op grond van de Wet bodembescherming heeft de provincie vastgesteld dat het bij deze locatie gaat om een niet-ernstig geval van bodemverontreiniging. Omdat het verkennend bodemonderzoek bij de voormalige garage ouder is dan 10 jaar en onder de wegen nog geen onderzoek is uitgevoerd, is door MWH een nieuw verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodem hoofdzakelijk licht verontreinigd is met diverse parameters. Het grondwater ter plaatse van de smeerput (deellocatie Bleekveld) is sterk verontreinigd met aromaten. Er is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Door de projectontwikkelaar wordt voor de locatie van de voormalige gasfabriek een saneringsplan opgesteld. Het doel van dit plan is om de bodem in het plangebied kosteneffectief en functiegericht, geschikt te maken voor de beoogde functies van wonen, cultuur en openbare ruimte. Na afronding van de sanering zal de nazorg minimaal zijn (passieve nazorg). Concreet houdt dit in dat de kern van de mobiele grondverontreiniging (verontreiniging is verspreidbaar met het grondwater) zal worden ontgraven en vervangen door schoon zand. De kern van het verontreinigde grondwater zal tijdens de bouw van de parkeerkelder grotendeels worden onttrokken. Op de locaties waar een immobiele grondverontreiniging is aangetoond (verontreiniging is niet verspreidbaar met het grondwater), zal afhankelijk van de toekomstige inrichting een schone leeflaag (minimaal 1,0 meter schoon zand/ grond) of een verhardingslaag (bijvoorbeeld klinkers, 21
beton of asfalt) worden aangebracht. Het saneringsplan behoeft goedkeuring van de provincie Gelderland als bevoegd gezag van de Wet Bodembescherming. 5.2.2 Geluid In de (nieuwe) Wet geluidhinder (art. 74 lid 1) is bepaald dat een weg van rechtswege een zone heeft. Een zone is het akoestische aandachtsgebied. Bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan, dient voor alle wegen waarvan de zone een overlap met het plangebied kent, een akoestisch onderzoek te worden verricht (art.76 lid 1). De breedte van deze zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de status van de weg (vanaf 50 km/h, wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur hebben geen wettelijke zone). Ingevolge de wet vallen woningen onder de geluidsgevoelige objecten. Binnen stedelijk gebied geldt voor een weg met één of twee rijstroken een zone van 200 m. Binnen de zone dient de hoogst toelaatbare geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de betreffende weg in acht te worden genomen (art. 76 Wgh). Voor nieuwe woningen bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 48 dB. Indien de geluidsbelasting op de gevel van de geprojecteerde woning uitkomt boven de 48 dB, kan er op bepaalde gronden ontheffing van de wettelijke voorkeursgrenswaarde verkregen worden tot maximaal 63 dB, indien de weg binnenstedelijk gelegen is. Bij het opstellen van het bestemmingsplan Binnenstad in 2008 is voor dit wijzigingsgebied Westluidense Poort een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek bleek dat in het gebied niet aan de voorkeursgrenswaarde kon worden voldaan. Er is daarom voor dit gebied een ontheffing verleend voor 150 woningen tot een belasting van 63 dB onder de volgende voorwaarden: 1. Tijdens de wijzigingprocedure ex artikel 11 van de Wet op de ruimtelijke ordening moet voor elk wijzigingsgebied een nieuwe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Het akoestisch onderzoek moet voldoen aan het Reken- en meetvoorschrift wegverkeerslawaai 2002. De geluidsbelasting moet worden bepaald voor de prognose van 10 jaar na planuitwerking. 2. Bij planwijziging moet de afstand tussen geluidsgevoelige bestemmingen en de as van de weg dusdanig zijn dat de geluidsbelastingen bepaald overeenkomst voorwaarde 1 niet meer dan 63 dB bedragen. 3. Indien de geluidbelasting, bepaald overeenkomstig voorwaarde 1 meer dan 60 dB bedraagt, moet de weg waardoor de geluidsbelasting wordt veroorzaakt over een lengte van het gehele plangebied alsmede aan weerszijde van het plangebied over een afstand van twee maal de afstand tussen de geluidgevoelige bestemmingen en de weg-as, worden voorzien van geluidsarm asfalt. Deze voorwaarde is niet van toepassing indien het om minder dan 10 woningen per onderscheidenlijke weg gaat. 4. Indien de geluidsbelasting, bepaald overeenkomstig voorwaarde 1 meer dan 58 dB bedraagt, moeten geluidgevoelige bestemming zoveel mogelijk aan de geluidsluwe zijde worden gesitueerd. In het kader van onderhavig wijzigingsplan is door de Omgevingsdienst Rivierenland conform voorwaarde 1 een nieuw onderzoek uitgevoerd (rapportnummer 0214 6223/r01, d.d. 4 september 2013). Uit dit onderzoek blijkt de geluidsbelasting op de geplande woningen vanwege gezoneerde wegen Waalstraat en Nieuwe Tielseweg maximaal 52 dB te bedragen. Aangezien deze belastingen lager zijn dan genoemd in de voorwaarden 3 en 4 zijn geen aanvullende maatregelen noodzakelijk. Omdat het aantal woningen en de belastingen aanmerkelijk lager zijn dan in het ontheffingsbesluit van 2008, is er aanleiding dit besluit te herzien. In het kader van het 22
vaststellen van onderhavig wijzigingsbesluit zal er daarom een nieuwe ontheffingsprocedure worden gevolgd wat het besluit uit 2008 vervangt. 5.2.3 Luchtkwaliteit De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin ter bescherming van mens en milieu onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht (o.a. fijn stof en stikstofdioxide) zijn vastgesteld. De wet stelt bij een(dreigende) grenswaardenoverschrijding aanvullende eisen en beperkingen voorruimtelijke plannen die 'in betekenende mate' (IBM) leiden tot verslechtering van de luchtkwaliteit of 'gevoelige bestemmingen' binnen onderzoekszones van provinciale- en rijkswegen. Daarnaast moet uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening afgewogen worden of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het plan 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Ten behoeve van dit wijzigingsplan is een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd (rapportnummer TIEL2013002, d.d. 6 september 2013). Uit dit onderzoek blijkt dat er aan de luchtkwaliteitseisen wordt voldaan. Aan de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer wordt ruimschoots voldaan. Er zijn derhalve geen belemmeringen voor de planontwikkeling op het punt van luchtkwaliteit. 5.2.4 Externe veiligheid Het externe veiligheidsbeleid is gericht op de beperking en/of beheersing van de risico's voor de omgeving vanwege gevaarlijke stoffen binnen inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Het uitgangspunt van het beleid is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet in relevante situaties de kans op een groot ongeluk met meerdere slachtoffers (groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden. Daarnaast is het toetsingskader voor de omgeving van transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vastgelegd in de "Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" en het "Besluit externe veiligheid buisleidingen" (Bevb). Begin 2014 wordt de circulaire vervangen door het "Besluit externe veiligheid transportroutes". De gemeente Tiel heeft een Beleidskader externe veiligheid gemeente Tiel opgesteld ('Wegen en verantwoorden', vastgesteld 22 september 2009). Volgens dit beleidskader kan in gevallen waarin sprake is van ‘marginale gevolgen’ met een korte verantwoording worden volstaan. Nieuwe ontwikkelingen Het wijzigingsplan is voor externe veiligheid van belang omdat het een toename van het aantal personen mogelijk maakt nabij risicobronnen. Het plan heeft betrekking op het bouwen van nieuwe woningen, een cultuurcluster en een ondergrondse parkeergarage. De personendichtheid binnen het plangebied kan aanzienlijk toenemen ten opzichte van de vigerende bestemmingscapaciteit. Niet uitgesloten is dat binnen de bestemming ‘Gemengd-6’ ook (groepen) niet of verminderd zelfredzame personen aanwezig zijn. 23
Beoordeling risicobronnen Uit de provinciale risicokaart, eindrapporten over het basisnet (weg, water en spoor) en actuele informatie over relevante risicobronnen blijkt dat het plangebied is gelegen binnen: • het invloedsgebied van een basisnetroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor (Betuweroute) en • het invloedsgebied van basisnetroute rivier de Waal. Hier vindt vervoer plaats van gevaarlijke stoffen over het water. Plaatsgebonden risico Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van de risicobronnen (in en nabij het plangebied) wordt voldaan aan de grenswaarden en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico ter plaatse van kwetsbare respectievelijk beperkt kwetsbare objecten. Verantwoording groepsrisico Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied, maar (ruim) buiten de 200 meter zone van de Betuweroute. Als gevolg van het wijzigingsplan zal de personendichtheid wel toenemen, maar dit leidt niet tot een significante toename van een te berekenen groepsrisico. Op grond van het huidige toetsingskader (Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen – de Circulaire) is daarom een verantwoording van het groepsrisico vanwege de Betuweroute achterwege gelaten. Door de ligging van het plangebied binnen het invloedsgebied van de Waal en een (geringe) toename van het groepsrisico is wel een verantwoording van het groepsrisico vanwege de Waal nodig. Dit blijkt uit het Onderzoek Externe Veiligheid Westluidensepoort Tiel, 9 december 2011, RMB te Cuijk. In dit onderzoek zijn de resultaten van berekeningen van het groepsrisico weergegeven (in de huidige en toekomstige situatie) op basis van voorgeschreven vervoersfrequenties van gevaarlijke stoffen en de bevolkingsdichtheden binnen het invloedsgebied van de Waal. De verantwoordingsplicht houdt in dat, naast een inventarisatie van de personendichtheden en de rekenkundige hoogte van het groepsrisico, ook de volgende zaken moeten worden afgewogen: de mogelijkheden voor zelfredzaamheid van personen in de omgeving van de risicobron; de mogelijkheden voor bestrijdbaarheid van een incident of ramp; de mogelijke ruimtelijke alternatieven; mogelijke risicoreducerende maatregelen. Ten behoeve van de verantwoordingsplicht is Veiligheidsregio Gelderland-Zuid in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen over de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van personen. Dit advies is verwerkt in deze verantwoording. De Veiligheidsregio heeft afgezien van een uitgebreide beschouwing van de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid van personen, omdat het externe veiligheidsrisico door vaststelling van dit wijzigingsplan slechts marginaal zal toenemen. Uit onderzoek blijkt dat de hoogte van het groepsrisico zowel in de huidige als de toekomstige situatie ruim onder de oriëntatiewaarde blijft (zie bijlage Onderzoek Externe Veiligheid Westluidensepoort Tiel, 9 december 2011). Mogelijkheden voor zelfredzaamheid Vaarweg de Waal wordt in de Circulaire aangemerkt als een ‘zwarte vaarweg’, wat inhoudt dat de risico’s veroorzaakt worden door brandbare vloeistoffen (benzine/diesel) en brandbare gassen (LPG/Propaan) in binnenvaartschepen. Er vindt daarnaast ook vervoer van toxische vloeistoffen en gassen plaats. Indien er een incident plaatsvindt is het meest waarschijnlijke scenario een explosie van brandbare gassen of een (plas)brand met brandbare vloeistoffen. Hierbij kunnen een drukgolf en/of hittestraling tot schade gebouwen leiden, waardoor mensen in gebouwen slachtoffer worden. Deze scenario's zijn voor het plangebied echter niet relevant, omdat het plangebied 24
niet ligt binnen de 1% letaliteitsafstanden van de scenario's die hittestraling en explosieve effecten veroorzaken. Wel zijn de toxische scenario's relevant voor de (nieuwe) gebouwen binnen het plangebied. In het plan is een mogelijkheid voor maatschappelijke voorzieningen opgenomen. Deze kunnen ook bedoeld zijn voor verblijf of gebruik door personen die als verminderd of niet-zelfredzaam moeten worden beschouwd. De aanwezigheid van deze personen binnen het plangebied beperkt de mogelijkheden voor de zelfredzaamheid van deze groepen personen. Daarnaast is ook het geplande gebruik van veel glasoppervlak aan de zijde van de risicobron mogelijk een beperkende factor voor de schuilmogelijkheden. Aangezien de scenario’s die hittestraling en explosieve effecten veroorzaken voor de gebouwen niet relevant zijn, is deze laatste beperking in dit geval niet relevant voor de zelfredzaamheid van personen. Gelet op de toxische scenario’s en het advies van de Veiligheidsregio zijn de verbetermogelijkheden op het gebied van zelfredzaamheid onder meer: - Het uitsluiten van bestemmingen of gebruik van gebouwen specifiek voor verminderd of niet-zelfredzame personen. Aangezien personen in gebouwen kunnen schuilen bij een toxisch scenario, kan worden overwogen om dit slechts toe te staan na toepassing van een afwijkingsregel waarbij maatregelen op het gebied van zelfredzaamheid moeten worden getroffen. Gelet op het gestelde in de Circulaire dat geen beperkingen aan het ruimtegebruik gesteld hoeven te worden in het gebied dat op meer dan 200 meter van een (vaar)route is gelegen, wat hier het geval is, zijn op dit gebied geen beperkingen n de planregels opgenomen. - Het realiseren van mechanische ventilatie in publieke gebouwen met de mogelijkheid om deze centraal uit te schakelen. Dit is in het plan opgenomen. Voor het overige worden de mogelijkheden voor zelfredzaamheid van personen binnen dit plangebied door meerdere factoren beperkt; deze kunnen vanuit bestuursrechtelijk oogpunt niet in het plan worden opgenomen. Wel zijn deze ter informatie aan de ontwikkelaar verstrekt. Conclusie Van de risicobronnen nabij het plangebied is alleen de Waal relevant. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Waal zorgt niet voor een plaatsgebonden risico 10-6/jr contour, zodat aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico wordt voldaan. Het groepsrisico neemt wel iets toe als gevolg van een toename van de personendichtheid in het invloedsgebied van de Waal, maar de oriëntatiewaarde van het groepsrisico wordt niet overschreden. Omdat de hoogte van het groepsrisico toeneemt, is nader ingegaan op de verantwoording van het groepsrisico. Er is in ieder geval geen aanleiding om beperkingen te stellen aan het ruimtegebruik. Aangezien het plangebied op meer dan 200 meter van de vaarroute ligt en het groepsrisico slechts marginaal toeneemt, is er aanleiding om - ook zonder het treffen van maatregelen op het gebied van zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid - het groepsrisico verantwoord te achten. 5.3 Water 5.3.1 Randvoorwaarden De oostzijde van het plangebied Westluidense Poort grenst aan de dijk langs de Waal. Deze rivierdijk is een primaire waterkering. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt een duiker die de Stadsgracht (toekomstige A-watergang) en de Kleine Plantage met elkaar verbindt. Naast de waterkerende en watervoerende functies kent het plangebied kwel en wisselende grondwaterstanden. De ondergrond in de gemeente Tiel wordt gekenmerkt door zandige geulafzettingen in een baan onder het centrum van Tiel en kleiige komafzettingen met veen daaromheen. Plaatselijk zijn er dijkdoorbraakafzettingen. Ter plaatse van de zandafzettingen is bij hoge Waalstanden sprake van een sterke kwelstroom. 25
Veiligheid Het plangebied ligt in de zonering van de primaire waterkering. Werken in de zonering van de primaire waterkering is gebonden aan gebods- en verbodsbepalingen en is vergunningsplichtig. Met het waterschap zijn diverse overleggen geweest over de dijkveiligheid. Het ontwerp van dit plan wordt verder vormgegeven conform de eisen voor dijkveiligheid. Grondwater Het uitgangspunt voor het bouwplan Westluidense Poort is grondwaterneutraal bouwen. De kwelafvoer mag niet toenemen, het plan mag geen negatieve invloed hebben op de grondwaterstromingen en grondwaterstanden. Dit betekent dat de ontwateringsdiepte in de toekomstige situatie hoger of gelijk moet zijn aan de ontwateringsdiepte in de huidige situatie. In het plan zal voldaan worden aan de geldende ontwateringsnormen. Het uitgangspunt is dat het vloerpeil van gebouwen minimaal 0,2 m hoger ligt dan het straatpeil. Grondgebruik Gebouw met kruipruimte Gebouw zonder kruipruimte Wegen
Ontwateringsnormen 0,7 m – onderkant vloer 0,3 m – onderkant vloer 0,7 m – as van de weg
Tijdens de bouwfase wordt het onttrekken van grondwater tot een minimum beperkt. Dit draagt bij aan een optimale beheersing van de nadelige effecten in het beïnvloedingsgebied van het bouwobject. De ondergrondse parkeergarage kan, bij langdurig hoge waterstanden, zorgen voor een stuwend effect op de kwelstromen aan de oostzijde van de parkeergarage. Uit nader onderzoek zal moeten blijken of hiervoor aanvullende specifieke maatregelen noodzakelijk zijn. Riolering en waterkwaliteit Bij nieuwbouw is het uitgangspunt 100% afkoppelen. Bij herstructurering geldt zoveel mogelijk afkoppelen, ook voor het plan Westluidense Poort. Door het plangebied loopt een te behouden gemengd stelsel. Daarnaast wordt in het plangebied een hemelwaterstelsel aangelegd. Het toepassen van uitlogende materialen wordt zoveel mogelijk voorkomen. Waterberging en klimaat Het plan Westluidense Poort houdt zoveel mogelijk rekening met klimaatbestendig bouwen. Uitgangspunt in het plan is dat niet al het hemelwater direct wordt afgevoerd via het riool, maar via een passage infiltreert in de bodem, of wordt afgevoerd naar open water.
5.3.2 Overleg waterschap en proces Bij het voorlopige ontwerp en ook in het programma van eisen voor het plan zijn bindende adviezen meegegeven door waterschap en gemeente. In het najaar van 2011 is overleg geweest met het waterschap over met name het aspect dijkveiligheid en hoe daarmee omgegaan moet worden. De verdere ontwerp- en planvorming vindt in afstemming met het waterschap plaats. De uitvoering van de plannen is vergunningsplichtig bij het waterschap Rivierenland.
5.4 Cultuurhistorie en Archeologie 5.4.1 Cultuurhistorie Oorspronkelijk lag een gedeelte van dit plangebied binnen de middeleeuwse stadsmuren van Tiel. Hier bevond zich oorspronkelijk de stadsmuur met daarin opgenomen de stadspoort, de zogenaamde Westluidense Poort. Aan de buitenzijde van de stadsomwalling lag een grachtenstelsel waarvan een deel van de binnengracht bewaard is gebleven. Deze gracht is nog te zien ter hoogte van het Bleekveld. Voor de Westluidense Poort lag het bolwerk de “Halve Maen”. 26
In de 19de eeuw is dit gebied ingrijpend veranderd, de verdedigingswerken zijn gesloopt en het grachtenstelsel is gedempt tot aan het bleekveld. Op het vrijgekomen terrein werd ondermeer een gasfabriek, gevangenis en stedelijk gymnasium gebouwd, die allen nu verdwenen zijn ondermeer door oorlogsgeweld in de periode 1944-1945. De panden Westluidensestraat 36, 49 en 57 zijn van cultuurhisorische waarde en zijn hierom op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. Dit geldt ook voor de wegprofielen van de Westluidensestraat en Koninginnesstraat en de entree (Waalstraat) naar de coupure in de waterkering aan de Waalzijde. Daarnaast is in dit gebied het aan deze zijde resterende grachttracé ter hoogte van het Bleekveld (Wethouderskade) beschermd als Rijksmonument. Deze cultuurhistorisch waardevolle elementen worden binnen dit plan behouden. 5.4.2 Archeologie Het plangebied Westluidense Poort ligt volgens de Cultuurhistorische Waardekaart van de gemeente Tiel in een zone met hoge archeologische verwachtingswaarden. Uit de AMK (Archeologische Monumentenkaart) blijkt dat een deel van het plangebied is aangemerkt als een terrein van archeologische waarde. Dit betreft het historische centrum van Tiel en staat geregistreerd onder monument nummer 13220. Het plangebied ligt tegen de ommuring/omwalling van de middeleeuwse stad Tiel, dat een voortzetting is van een belangrijke vroegstedelijkehandelsnederzetting uit de late 9de tot 12de eeuw. Bekende gegevens Er hebben een aantal vooronderzoeken1 plaatsgevonden waarop de archeologische verwachting voor het plangebied zijn gebaseerd. De laatste archeologische stand van zaken laat zich grofweg als volgt samenvatten: - Er is een grote component uit subrecente dempingen c.q. ophogingslagen, bestaande uit met name 19deeeuws vondstmateriaal. - Daarnaast is een kleinere, maar opvallende component aanwezig met materiaal dat uit de vroege en volle middeleeuwen dateert. Sporen en vondsten uit de volle middeleeuwen (en mogelijk ook vroege middeleeuwen) kunnen ten noorden van de gedempte gracht (grotendeels intact) aanwezig zijn. - Er kunnen houten beschoeiingen aangetroffen kunnen worden, deels met secundair gebruikt scheepshout. - Er is een kleine kans aanwezig dat sporen van tufstenenbouwresten uit de 9de-10de eeuw aangetroffen worden. - Voor de latere periode kunnen funderingen en muurresten van steenbouw of eventueel houtbouw verwacht worden. - Het is tevens niet uitgesloten dat lokaal Romeins en/of IJzertijd sporen/vondsten aangetroffen kunnen worden. - Het archeologisch relevante pakket ter plaatse zal naar verwachting maximaal ca 1,5 tot 2 meter dik zijn (tot ca 4,5 – 5 m -mv). - Er zijn sporen van een oude gasfabriek en ophogingslagen aangetroffen, die voor bodemverstoring en bodemvervuiling hebben gezorgd. - Op het Bleekveld zijn verder nog saneringswerkzaamheden uitgevoerd vanwege vervuiling die samenhangt met een garagebedrijf en benzinepomp. Op al deze locaties worden geen intacte resten verwacht. 1
Doesburg, J. van, 1999: Archeologisch aanvullend onderzoek (AAO) in de binnenstad van Tiel, vindplaats Tiel-Bleekveld. Oudhof, J.W.M. en W.A.M. Hessing 2005: Tiel Westluidensepoort e.o. Cultuur Historische Effect Rapportage, Vestigiarapport V220. Vossen, I. en J. Tolsma 2011: Archeologisch proefsleuvenonderzoek Westluidensepoort te Tiel (Gld.) (Archeologische Rapporten Oranjewoud 2011/33). 27
-
De resten van de gevangenis, gerechtsgebouw en gasfabriek vallen buiten de scope van het archeologisch onderzoek.
Beleidskader De wet -en regelgeving op het gebied van archeologie is gebaseerd op het veroorzakerprincipe. Dat wil zeggen dat een initiatiefnemer (ontwikkelaar) zelf de kosten moet dragen die gemoeid zijn met een archeologisch onderzoek. Op basis van extrapolatie van eerdere vondsten en eerdere onderzoeksgegevens (vooronderzoek proefsleuven) is de archeologische verwachting voor deze locatie inzichtelijk gemaakt. Toch kunnen onverwachte vondsten (toevalsvondsten) waaronder soms zeer substantiële – niet worden uitgesloten. Daarom is in een eerder stadium een (demarcatie)lijst opgesteld van "toevals"zaken die buiten het "verstoordersprincipe" vallen en niet voor rekening van de veroorzaker zullen komen. Het college van burgemeester en wethouders zal in die voorkomende gevallen waar nodig bepalen hoe om te gaan met deze eventuele toevalsvondsten: • Grafvelden. Hieronder worden meer dan 4 bij elkaar gelegen [crematie]graven verstaan die ter aarde zijn besteld op een locatie die bestemd is voor funeraire doeleinden. Expliciet vallen skeletten hier buiten, die zijn gedeponeerd in greppels, grachten of kuilen die niet primair zijn aangelegd met als doel mensen ter aarde te bestellen. • Bouwkundig/ bouwhistorisch in tact gebleven tufstenen structuren (zowel burgerlijk als militair) • In situ aanwezige scheepswrakken inclusief inventaris die geïnterpreteerd worden als zelfstandige vondstcomplexen en die niet verwerkt zijn in beschoeiingen, kadewerken of gebouwen. • Archeologische fenomenen zijnde vuursteensites, heiligdommen/tempels of zaken die worden geïnterpreteerd als rituele (rivier)deposities. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarnaast besloten selecties te maken: Vanwege de grootschalige verstoringen in het plangebied valt het uitvoeren van archeologisch onderzoek naar sporen uit de periode 1750-1950 buiten de scope van het archeologisch onderzoek. Het archeologisch onderzoek zal zich richten op de relevante niveaus dieper dan ca 3m –mv. Eventuele archeologische werkzaamheden op een niveau hoger dan ca 3m –mv zijn niet voor verantwoordelijkheid van de verstoorder. In beginsel worden deze resten in het geheel niet archeologisch onderzocht. 5.5 Flora en Fauna Binnen de natuurwetgeving wordt onderscheid gemaakt in bescherming van soorten en in bescherming van gebieden. Soorten worden beschermd door de Flora- en Faunawet. De Natuurbeschermingswet draagt zorg voor bescherming van de Natura 2000-gebieden, daarnaast is er het beschermingskader van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Indien de kans bestaat dat ruimtelijke ontwikkelingen negatieve effecten hebben op door de Flora- en Faunawet beschermde planten en dieren, Natura 2000-gebieden of de EHS, dienen dergelijke plannen getoetst te worden aan de Flora- en Faunawet, respectievelijk de Natuurbeschermingswet en het beschermingskader voor de EHS. Er dient inzichtelijk gemaakt te worden of er sprake is van negatieve effecten op beschermde natuurwaarden, of er voldoende mogelijkheden zijn om eventuele effecten te mitigeren of te compenseren en of hiervoor een ontheffing- of vergunningsplicht geldt. Het gebied ‘Uiterwaarden Waal’ is het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied, dit gebied behoort tevens tot de EHS. Toets ontwikkelingen Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van een cultureel-centrum, een aantal woningen en de inrichting van de omgeving (wegen en groen) rechtstreeks mogelijk. De invloed van de 28
werkzaamheden om dit te realiseren en de invloed van de aanwezigheid van het cultureelcentrum en woningen op de ‘natuur’ is onderzocht (bijlage 'Resultaten Velbezoek Westluidense Poort’ d.d. 21 september 2010’). Het plangebied ligt buiten de Ecologische Hoofdstructuur. Verder blijkt uit het bovengenoemde rapport dat de ontwikkelingen geen invloed zullen hebben op de natuurwaarden van het Natura2000 gebied ‘de Uiterwaarden Waal’. In het rapport wordt t.a.v. de door de Flora- en Faunawet beschermde soorten het volgende vermeld: - er zijn geen beschermde planten aanwezig; - er zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig; - er zijn geen vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten aanwezig; - er zijn mogelijk algemene amfibieën en algemene grondgebonden zoogdieren aanwezig. Het voorkomen van strik beschermde soorten zoogdieren en amfibieën wordt uitgesloten. Wel zijn er mogelijk algemene muizensoorten, egels, de gewone pad en de kleine watersalamander aanwezig. Dit zijn tabel 1-soorten volgens de Flora- en Faunawet. Er wordt vrijstelling van deze soorten verleend bij ruimtelijke ontwikkeling. Wel geldt de zorgplicht. In verband hiermee wordt aanbevolen aangetroffen egels en amfibieën te verplaatsen naar bosschages die niet gekapt gaan worden; - Er zijn mogelijk nesten van algemene soorten vogels aanwezig. In verband met de mogelijke nesten van de algemene soorten vogels wordt aanbevolen om de bomen en/of beplanting buiten het broedseizoen te verwijderen. Het broedseizoen loopt vanaf half maart tot en met augustus. Indien de werkzaamheden binnen dit seizoen zijn gepland kunnen deze worden uitgevoerd indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Dit kan door voorafgaande aan de uitvoering van de werkzaamheden de bomen en/of beplanting te controleren op nesten. Als er broedende vogels worden aangetroffen in de periode dat gekapt wordt, kan in overleg met een terzake deskundige ecoloog vastgesteld worden in hoeverre de bosschages om de broedende vogels moeten blijven staan. Verder kan het plangebied mogelijk gebruikt worden door vleermuizen die tussen twee potentiële foerageergebieden (de binnentuinen in het centrum naar de parkzone ten zuidwesten van het voormalige kantongerecht) vliegen. Hieruit volgt dat de laanbomen en de bosschages mogelijk een beperkte functie hebben als vliegroute c.q. verbindingszone. Een essentiële vliegroute is het echter niet. Ook al worden de laanbomen gekapt dan vormen de bosschages voldoende mogelijkheid voor vleermuizen om op andere manieren tussen de twee potentiële foerageergebieden te kunnen vliegen. Conclusie Indien rekening wordt gehouden met de aanbevelingen staat de ‘natuurregelgeving’ de realisatie van de ontwikkelingen niet in de weg. 5.6 Verkeer en parkeren 5.6.1 Verkeer Het gebied de Westluidense Poort wordt als Stadsentree nu ontsloten voor autoverkeer via de Havendijk en de Nieuwe Tielseweg naar de Rechtbankstraat. De doorgaande route loopt vervolgens via de Huf van Burenstraat en de Westluidensestraat naar de binnenstad Als ontsluitingsroute voor langzaam verkeer wordt vooral het fietspad Waalstraat /Huf van Burenstraat, de Westluidensestraat vanaf de rotonde Havendijk/Nieuwe Tielseweg en de Koninginnestraat/Tolhuiswal gebruikt. Door de samenbundeling van verschillende functies in het gebied de Westluidense Poort, zal de verkeerintensiteit op de wegen in en rondom het plangebied toenemen. Om de goede verkeersafwikkeling te blijven garanderen en de overlast voor omwonenden te beperken, moet 29
de infrastructuur in dit gebied worden aangepast. De entree van de geplande parkeergarage als (eind) bestemming van de auto, is voorzien op de Rechtbankstraat, waardoor het achterliggende gebied minmaal overlast zal ervaren van de toename van dit autoverkeer. Naast deze entree is een “kiss&ride” strook gepland, om te kunnen in/uitstappen of laden/ lossen, zonder de doorstroming te belemmeren. Het gebied tussen Rechtbankstraat en de binnenstad, wordt volgens het principe van “Shared space” ingericht. Het gebied wordt aantrekkelijk ingericht voor het gebruik van de fiets, waardoor de toename van het autogebruik wordt verminderd. De Koninginnestraat wordt ingericht als straat voor langzaam verkeer, waarbij het mogelijk is om met een auto, (van en naar de Westluidensestraat rijdend) te gast te zijn in dit gebied, teneinde te laden en te lossen. Parkeren wordt hier niet toegestaan. In dit wijzigingsplan is voor deze maatregelen ruimte opgenomen. 5.6.2 Parkeren De parkeergarage in de Westluidense Poort is bedoeld als ontvangstpunt van het bezoek dat komende met de auto, in het gebied (en de achterliggende binnenstad) zijn bestemming heeft. In de parkeergarage van de Westluidense Poort wordt voorzien in minimaal 580 parkeerplaatsen, waarvan er 30 voorzien worden van oplaadpunten voor elektrische auto’s. Ten behoeve van de bedrijven in dit gebied worden er 12 parkeervakken aangelegd met een parkeerduur beperking (parkeerschijfzone, blauwe zone), waarop kort geparkeerd mag worden: 6 parkeerplaatsen langs de Westluidensestraat en op 6 parkeerplaatsen langs de Waalstraat (voor restaurant “Lotus”). Voor de stalling van fietsen worden er minimaal 120 formele en informele stallingsplaatsen aangelegd nabij de attractiepunten en wordt er voorzien in een ondergrondse fietsenstalling onder het cultuurcluster. Hierdoor zal het gebruik van de fiets toenemen.
30
6. Juridische aspecten 6.1 Algemeen Dit wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan. 6.2.Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken: 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt op alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Ook de dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn de bouwregels opgenomen die specifieker ingaan op bijvoorbeeld de bouwhoogte en situering van gebouwen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruikregels. Tenslotte zijn eventueel regels opgenomen voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en wijzigingsbevoegdheden. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. 3. Algemene regels. In het derde hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen. 6.3 Bestemmingen en relatie met het moederplan Dit plan geeft uitvoering aan een wijzigingsmogelijkheid die opgenomen is in het bestemmingsplan 'Binnenstad, eerste herziening'. De regels van dit wijzigingsplan zijn gebaseerd op de regels uit dat plan met inachtneming van de uitgangspunten waaronder de wijziging plaats kan vinden (zie paragraaf 2.4). Specifieke onderdelen van regels die niet relevant zijn voor dit wijzigingsplan, zijn weggelaten. Gemengd – 6 (artikel 3) In dit wijzigingsplan is er voor gekozen om de cultuur en ontspanningsfuncties en de maatschappelijke functies niet gescheiden te houden maar om een combinatie mogelijk te maken. Het is een maatschappelijke ontwikkeling dat beoogde functies als een bibliotheek (maatschappelijk) en bijvoorbeeld een muziek- of dansschool steeds vaker gebruik maken van eenzelfde gebouw en ruimten met elkaar delen. Deze bestemming maakt dit mogelijk. Deze bestemming is een combinatie van de bestemmingen Çultuur en ontspanning' en 'Maatschappelijk' uit het bestemmingsplan Binnenstad, eerste herziening. Daarnaast maakt 31
deze bestemming ook de bouw van een ondergrondse parkeergarage mogelijk met de daarbij behorende toegangen. Groen (artikel 4) De gronden binnen de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen. Tevens kunnen de gronden worden ingericht ten behoeve van speelvoorzieningen en jongeren ontmoetingsplaatsen. Gebouwen zijn toegestaan ten behoeve van speelvoorzieningen, jongeren ontmoetingsplaatsen, waterhuishoudkundige doeleinden en nutsvoorzieningen. Binnen deze bestemming zijn evenementen toegestaan. Ter plaatse van de specifieke aanduiding 'parkeergarage' is ook een ondergrondse parkeergarage toegestaan. Verkeer (artikel 5) In de bestemming 'Verkeer' zijn zowel de doorgaande wegen als de lokale wegen en de verblijfsgebieden als straten en pleinen opgenomen. Hier zijn naast verkeersdoeleinden ook groen, waterhuishoudkundige- en speelvoorzieningen mogelijk. Binnen deze bestemming zijn evenementen toegestaan. Ter plaatse van de specifieke aanduiding 'parkeergarage' is ook een ondergrondse parkeergarage toegestaan. Wonen (artikel 6) Binnen de bestemming Wonen komen woningen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van aan-huis verbonden beroepen of bed&breakfast, voor. Tevens zijn de gronden bestemd voor andere functies zoals specifiek aangeduid op de verbeelding. Het betreft maatschappelijke-, cultuur en ontspanning- en horeca categorie 1 en 2 functies in geplande appartementengebouwen op de begane grond. Tevens is op de begane grond maximaal 1 horecavestiging in categorie 3 (bijvoorbeeld een café) toegestaan. Het aantal woningen is vanuit de voorwaarden van het bestemmingsplan Binnenstad gemaximeerd tot 150 woningen. Echter zullen er veel minder woningen gebouwd worden in het plan. Daarom is in dit plan het maximum aantal woningen bijgesteld tot 36 woningen. Dit is gebaseerd op de woonvisie. Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding zijn de maximum toegestane goot en/of bouwhoogte aangeduid. Zoals aangegeven is naast de woonfunctie het gebruik van ruimten in het hoofdgebouw en erfbebouwing ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep en/of bed & breakfast toegestaan. Aan-huisverbonden- bedrijven kunnen middels een afwijking van dit plan worden toegestaan. Ten aanzien van activiteiten aan huis wordt een onderscheid gemaakt in: - Aan-huis-verbonden beroep (beroep aan huis): het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend; - Aan-huis-verbonden bedrijf (bedrijf aan huis): het verlenen van diensten en/ of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend; welke bedrijven zijn toegestaan onder categorie 1 van de in bijlage 1 opgenomen Staat van bedrijfsactiviteiten. - Bed & breakfast: het kleinschalig verlenen van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt in een woning, met een maximum van 2 kamers en 5 bedden per woning. De hierboven genoemde activiteiten zijn toegestaan indien de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft. Ter begrenzing hiervan is opgenomen dat de oppervlakte in ieder geval niet meer mag bedragen dan 50 m², dan wel 30 % van het vloeroppervlak van de woning en 32
bijbehorende bijgebouwen, en dat de bewoner het beroep of de activiteit uit dient te oefenen. Verder mogen deze activiteiten geen hinder opleveren voor de omgeving. Ter plaatse van de specifieke aanduiding 'parkeergarage' is ook een ondergrondse parkeergarage toegestaan met de daarbijbehorende toegangen. Waarde – Archeologie 1, 2, 3 en 4 (artikel 7 t/m 10) Deze bestemmingen zijn opgenomen ter voorkoming van de aantasting van de (potentiële) archeologische waarden in de grond. Deze regeling is ongewijzigd overgenomen uit het bestemmingsplan 'Binnenstad, eerste herziening'. Waterstaat – Waterkering (artikel 11) De dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering is opgenomen ter bescherming van de waterkering. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde van beperkte omvang worden gebouwd. Tevens is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels en worden toegestaan dat wordt gebouwd overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemmingen, mits dit geen onevenredige aantasting van de waterkering tot gevolg heeft. Deze regeling is ongewijzigd overgenomen uit het bestemmingsplan 'Binnenstad, eerste herziening' cq. het bestemmingsplan 'Binnenstad'. Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.
33
7. Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken (bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en de plankosten), deze kosten te verhalen op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met iedere grondeigenaar. Als er met een grondeigenaar geen overeenkomst is gesloten en het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd, dient een exploitatieplan te worden opgesteld welke tegelijkertijd met het plan moet worden vastgesteld. Met dit wijzigingsplan wordt de realisatie van een parkeergarage, cultuurcluster, woningbouw en een bioscoop mogelijk gemaakt. De gemeenteraad heeft op 15 december 2010 de businesscase Westluidense Poort vastgesteld. Hiermee is het uitvoeringsbudget voor de realisatie in de gemeentelijke begroting opgenomen. Daarnaast zijn de risico's van het project geïnventariseerd en is hiervoor een reservering getroffen. Op basis van de businesscase is een concurrentiegerichte dialoog gestart waarin het gehele gebied van dit wijzigingsplan, exclusief de bioscoop, is opgenomen. Het besluit tot gunning van deze aanbesteding is genomen door het college van B&W d.d. 16 juli 2013. Hierop volgend hebben partijen per 12 september 2013 de afspraken, zoals gemaakt tijdens de aanbesteding, in een overeenkomst vastgelegd. Deze overeenkomst en de kosten en risico's die daaruit voortkomen, vallen binnen het in de gemeentelijke begroting opgenomen budget en risicovoorziening. Voor de realisatie van de bioscoop worden de kosten afgedekt uit de verkoop van gemeentelijk onroerend goed. Met deze verkoop en de bijbehorende risico's is rekening gehouden in het in de gemeentelijke begroting opgenomen budget en risicovoorziening. Door middel van de overeenkomst en de verkoop van het gemeentelijk onroerend goed is de economische uitvoerbaarheid afgedekt, het kostenverhaal anderszins verzekerd en is een exploitatieplan niet noodzakelijk.
34
8. Maatschappelijke uitvoerbaarheid De basis van dit wijzigingsplan is gelegen in het bestemmingsplan Binnenstad. Hierin zijn de kaders vastgelegd voor dit wijzigingsplan. Het ontwerp wijzigingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd. In deze periode zijn er 12 zienswijzen ingediend. De resultaten van deze procedure zijn terug te vinden in de nota van beantwoording die onderdeel uitmaakt van het vaststellingsbesluit. Daarnaast is het plan aangeboden aan onze overlegpartners in het kader van het vooroverleg ex. artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Veiligheidsregio Gelderland-Zuid en het Waterschap Rivierenland hebben gereageerd. Deze reacties zijn in overleg met deze partijen deels in dit plan verwerkt. De richting voor het Masterplan Waalfront, waarvan het project Westluidense Poort deel uit maakt, is in 2003 en 2004 met inwoners, ondernemers en maatschappelijke instellingen verkent. In 2011 heeft bewonersparticipatie plaatsgevonden met omwonenden van het plangebied. De toekomstige gebruikers van het cultuurgebouw zijn gedurende de gehele aanbestedingsprocedure betrokken en een vertegenwoordiging heeft deelgenomen aan de gesprekken met de marktpartijen.
35
