Wie is de baas over het zorgvastgoed anno 2015? Evolutieleer uit het buitenland, wijzigende kaders in Nederland 10 april 2015
Duo-presentatie
Ingrediënten keynote
De zorg is in transitie - vastgoedfinanciering eveneens Standpunt van de traditionele spelers Wie zijn de nieuwe partijen Welke samenwerking met zorgondernemers Impact voor de patronen en rolverdeling Evolutie buitenland Paralellen met Nederland
Een duo-presentatie die de confrontatie met het verleden niet schuwt…
Wie is de baas over het zorgvastgoed anno 2015?
Wie is de eigenaar van het zorgvastgoed anno 2020?
Ir. Ing. Ron van Bloois o Docent ASRE - executive education o Marktsegmentleider HEVO
Dagelijkse praktijk • Risicodragende ontwikkelingen in driehoek; • Strategievraagstukken (zorg en beleggers); • Zorginstellingen helpen met succesvolle Businesscases; • Introduceren (inter)nationale beleggers in de zorgsector; • Auteur publicaties in Zorgmarkt, Skipr, Lucide ed.
Sébastien Berden o Head of Healthcare Cofinimmo Achtergrond • KPMG Corporate Finance • Lid Executive Committee Cofinimmo • President van Franse dochteronderneming • PLD programma - Harvard Business School • Hospital Management - University College London
Zorgvastgoedfondsen: De redders van de Nederlandse zorg(vastgoed)sector!? 4 maart 2015 Ir. Ing. Ron van Bloois HEVO
Zorgondernemer
Bank Corporatie Belegger
1. Kapitaal Ratio
2. Hefboom Ratio
Hogere kwaliteit en kwantiteit van kapitaal:
Banken dienen een gezonde verhouding van geleend en eigen vermogen aan te houden
Van 8 naar 15%
Max. hefboom 33 x
Basel III
3. Liquiditeit Ratio Banken dienen voldoende liquide middelen ter beschikking te hebben om te voldoen aan de potentiële betalingsverplichtingen in een stresssituatie van 30 dagen
4. Stabiele Funding Ratio Banken dienen voldoende langjarige (> 1 jaar) spaargelden en (obligatie) leningen aan te trekken voor de financiering van de langlopende financieringsverplichtingen (> 1 jaar) Matched funding
Alternatieve ‘financiering’ Alternatief voor traditionele bancaire financiering (Finance Ideas, 2012): Social impact bonds: vorm van vreemd vermogen waarbij het rendement afhankelijk is van de realisatie van een vooraf gesteld maatschappelijk doel. Zorgobligaties: biedt de zorginstelling naast bankfinanciering de mogelijkheid tot uitgifte van obligaties of aandelen. Zorgvastgoedfonds: zorginstelling huurt het vastgoed van het fonds. Afhankelijk van het fonds en de wens/mogelijkheden kan de zorginstelling zelf ook participeren in het Vastgoedfonds. In opkomst: Directe beleggingen: zorgondernemer sluit via risicodragende partij een partnership met kapitaalverschaffer langs een DBFMachtig contract. Asset/propertymanagement i.s.m. beheerder.
Alternatieve ‘financiering’ Alternatief voor traditionele bancaire financiering (Finance Ideas, 2012): Social impact bonds: vorm van vreemd vermogen waarbij het rendement afhankelijk is van de realisatie van een vooraf gesteld maatschappelijk doel. Zorgobligaties: biedt de zorginstelling naast bankfinanciering de mogelijkheid tot uitgifte van obligaties of aandelen. Zorgvastgoedfonds: zorginstelling huurt het vastgoed van het fonds. Afhankelijk van het fonds en de wens/mogelijkheden kan de zorginstelling zelf ook participeren in het Vastgoedfonds. In opkomst: Directe beleggingen: zorgondernemer sluit via risicodragende partij een partnership met kapitaalverschaffer langs een DBFMachtig contract. Asset/propertymanagement i.s.m. beheerder.
Screenshot markt
Aanbieders € Particuliere beleggers Institutionele beleggers
Krachtenspel zorg-vastgoedfonds
Vraag-Projecten
Zorg gebruiker
Mandaat
Zorg exploitant
Asset manager
Kapitaal verschaffer
Match
Missie, visie Strategie Programma van Eisen Contracten …
Beleggingsbeleid Termsheet …
Beleggingsbeleid
Segment
Huurder
Geografie
Huur
Rendement
Omvang
Huurcontract
Alternatieve aanwendbaarheid
Rol-impact professionals uit de zaal
Segment
Huurder
Geografie
Huur
Rendement
Omvang
Huurcontract
Alternatieve aanwendbaarheid
Alternatieve ‘financiering’ Alternatief voor traditionele bancaire financiering (Finance Ideas, 2012): Social impact bonds: vorm van vreemd vermogen waarbij het rendement afhankelijk is van de realisatie van een vooraf gesteld maatschappelijk doel. Zorgobligaties: biedt de zorginstelling naast bankfinanciering de mogelijkheid tot uitgifte van obligaties of aandelen. Zorgvastgoedfonds: zorginstelling huurt het vastgoed van het fonds. Afhankelijk van het fonds en de wens/mogelijkheden kan de zorginstelling zelf ook participeren in het Vastgoedfonds. Buitenland - beursgenoteerde vastgoedfondsen: Healthcare REITs (NYSE en lid S&P 500) Cofinimmo (Euronext: COFB en BEL20-index)
Testimonial from Cofinimmo on developing a pan European Health Care real estate portfolio
25-04-15
23
A. Who’s Cofinimmo ? Investment value Q42014 Others 2.0%
Distribution networks 16.7%
Offices 41.0%
Healthcare 40.3%
-
Leading Belgian listed Real Estate Investment Trust (REIT)
-
Total portfolio fair value of > €3 billion
-
Total market capitalisation: €1.5 billion, 90% freefloat
-
Included in major indices: BEL20, EPRA Europe and GPR 250
-
Internal real estate management (110 employees)
-
Health care = 139 assets spread over 4 countries
-
Health care = portfolio fair value of €1,3 billion
Number of HC assets
Bed Allocation Q42014
Q42014
1.373
75
13 464 449 127 11.089
50
1
Nursing Homes Rehab Clinics Psychiatric Clinics Assisted Living
B. Why did we diversify into HC ? Questioning our core business : For 30 years, Cofinimmo was specialized in office real estate in Brussels. However, The saturation of the Belgian office market triggered a strategic reflection: We were not addressing un-met Real Estate needs any longer. Brussels, Office
B. Why did we diversify into HC ? (cont’d) Responding to new demand: In terms of Demand, Belgian residental care operators were supplying less then 50% of the needs and were ill prepared for the upcoming grey tsunami :
However , the market was not organized. We had to explore mutual needs (cfr rental contracts, maintenace coverage, lease length,..) . 26
B. Why did we diversify into HC ? (cont’d) Complementary needs, reflected in attractive investment conditions: Comparable yield perspectives with office real estate
HC operators looking for firm long-term contractual relationship Fixed, yearly indexed rents Diversification over various facilities (group guarantee on rental payments) Locations in densely populated areas (cfr exit in case of distress)
Long term use right
Rents
Care Operations
Real estate financing
Project Management
C. What do we offer ? Sale & Lease back solution spreads the financial cost over the life cycle of a building : Assumptions in model : - 150m greenfield project - Debt scenario based on a 20 year credit with 3,5% pa - NPV of delta computed at 6% discount rate
14.000 12.000
10.000
Graph : comparison Sale & lease back vs bank financing =+ 20,514 NPV
8.000 6.000
scenario 1 : banking financing
4.000
scenario 2 : Sale & lease back
NPV = - 31,376m
2.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33
D. How do we manage our portfolio ? For Cofinimmo, the Netherlands and Germany offer a diversification opportunity and a growth perspective. However operator* and legal risks could be higher:
*Operator risk is reflected a.o. by standard deviation of credit quality among operators
29
Waarom lukt het (niet) in de praktijk?
Waarom lukt het (niet) in de praktijk? 1. (On)gezonde, (on)volwaardige business case 2. Financiële situatie en trackrecord zorgondernemer
3. Bancair alternatief is er (niet) 4. Politieke onrust en ontbreken trackrecord (psf) 5. (Ontbreken) kennis en vertrouwen
Praktijkvragen Hoe snel ontwikkelt de Nederlandse zorgvastgoedbeleggingsmarkt zich naar verwachting?
Praktijkvragen Hoe snel ontwikkelt de Nederlandse zorgvastgoedbeleggingsmarkt zich naar verwachting? Welke impact heeft samenwerking tussen zorg en belegger voor de professionals uit de zaal?
Praktijkvragen Hoe snel ontwikkelt de Nederlandse zorgvastgoedbeleggingsmarkt zich naar verwachting? Welke impact heeft samenwerking tussen zorg en belegger voor de professionals uit de zaal? Hoe kunnen partijen vertrouwen en kennis opbouwen?
Praktijkvragen Hoe snel ontwikkelt de Nederlandse zorgvastgoedbeleggingsmarkt zich naar verwachting? Welke impact heeft samenwerking tussen zorg en belegger voor de professionals uit de zaal? Hoe kunnen partijen vertrouwen en kennis opbouwen? …
Contact
Contact
Sébastien Berden Tel.: +32 (0) 2 373 00 09
[email protected] Ron van Bloois Tel.: +31 (0) 73 - 640 94 44
[email protected]
