Wethouder Economie, wonen, cultuur en dienstverlening

Voorstel aan de raad Nummer: 141046622

Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:

Wethouder Economie, wonen, cultuur en dienstverlening 2.4 Sterke stad 2.4.1 Werken aan de basis

J.G.C. de Groote IBP Projectmanagement [email protected]

Punt 10 van de agenda voor de vergadering van 2 december 2014. Onderwerp: Flevokust. Voorgesteld besluit 1. Voor de ontwikkeling van 21 hectare binnendijks bedrijventerrein Flevokust uit de drie voorliggende varianten te kiezen voor nadere uitwerking van de varianten 1 en 2; a. variant 1: Vanuit de wens om als gemeente maximale invloed te houden op de ontwikkeling van Flevokust ontwikkelt de gemeente binnendijks zelf op basis van een grondexploitatie die sluitend te maken is als de bijbehorende financiële risico’s worden aanvaard; b. variant 2: Vanuit de wens om als gemeente geen risico te lopen verzoekt de gemeente aan de provincie om – rekening houdende met de uitgangspunten van de Structuurvisie Locatiebeleid 2013-2025 en het Coalitieakkoord op hoofdlijnen van 13 mei - de ontwikkeling van het binnendijkse bedrijventerrein als integraal onderdeel van Flevokust op zich te nemen; c. variant 3: de raad kiest noch voor variant 1, noch voor variant 2 waarmee door de gemeente niet aan de realisering van Flevokust binnendijks wordt meegewerkt. 2. De uitwerking van de varianten tegemoet te zien. 3. De door het college op grond van artikel 55 lid 1 juncto artikel 25, lid 2 Gemeentewet opgelegde geheimhouding op de bijlage “Toelichting basis grondexploitatie Flevokust” te bekrachtigen op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet. Aanleiding In de ontwikkeling van Flevokust zijn de afgelopen maanden belangrijke inzichten ontstaan en resultaten geboekt. In juli 2014 heeft de Raad het College opgedragen met de Provincie in nader overleg te treden over de door de Raad gewenste uitwerking van Flevokust. De provincie heeft in diezelfde maand besloten de binnendijkse uitwerking in principe weer neer te leggen bij de gemeente Lelystad. Hierbij worden de resultaten sindsdien gepresenteerd. Beoogd effect Realiseren van Flevokust binnendijks waarmee een impuls wordt gegeven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Lelystad.

141046622/TD1410

paginanummer 1

Argumenten Ad 1a variant 1. Het sluitend maken brengt een aantal (financiële) risico’s met zich mee. De basis Grondexploitatie sluit met een nadelig saldo in een eindwaarde per 31-12-2027 wat ook een negatieve netto contante waarde (NCW) oplevert. Belangrijk is hierbij nota te nemen van het feit dat de “bovenplanse kosten” die tevens ten dienste van de buitendijkse ontwikkeling zullen worden gemaakt voor 50% ten laste van een “derde” partij worden gebracht in deze opzet maar dat hierover geen akkoord is bereikt. De Basis GREX voldoet daarmee niet aan de uitgangspunten voor de ontwikkeling van Flevokust zoals gesteld in het Coalitie akkoord. Er zijn verschillende maatregelen te treffen die van invloed zijn op deze negatieve resultaten: •

Opbrengsten verhogen De grondprijs is gezien het karakter van het binnendijkse bedrijventerrein gesteld op een bedrag dat enerzijds aansluit op de bestaande grondprijzen voor bedrijventerreinen in Lelystad en anderzijds zich hiervan voldoende onderscheid aan de bovenkant van de markt. Als de verbinding binnen-/buitendijks heel sterk is en de markt voor natte bedrijventerreinen weer aan trekt is het misschien denkbaar dat een hogere opbrengst ook haalbaar kan zijn. Dan wordt in de prijsstelling sterke geappelleerd aan de buitendijkse ontwikkelingen en prijsstelling van gronden. Omdat er een aanzienlijk risico wordt genomen moet dit effect worden gecompenseerd door hiertoe een risico voorziening in te stellen dan wel het risico te betrekken bij het risicoprofiel van de Algemene Reserve.

•

Boscompensatie en Natuurcompensatie niet ramen Gezien de ervaringen met voorgaande planuitwerkingen is een reëel bedrag hiervoor geraamd. Of er binnen alleen de ontwikkeling van 12 HA binnendijks bedrijventerrein ook sprake is van noodzakelijke mitigerende maatregelen staat wel ter discussie bij en met het bevoegd gezag. Een duidelijke uitspraak hierover is nog niet te geven. Mits elders een risicovoorziening hiervoor wordt gevormd dan wel een toereikende ruimte binnen de Algemene Reserve wordt aangehouden, is deze post ook op nihil te ramen binnen de GREX.

•

Marketingbudget Een nat bedrijventerrein vraagt om een hele gerichte acquisitie. Reden waarom er voor deze noodzakelijke inzet ook binnen de GREX een specifiek budget is opgenomen. Er kan ook besloten worden dat deze kosten worden gedekt binnen de exploitatie begroting van de Algemene Dienst. Hiertoe moet dan voor € 0,4 mln. incidentele dekking worden aangewezen binnen de reguliere begroting.

•

Onvoorzien In de basis GREX wordt uitgegaan van 10% onvoorziene kosten. Dit is een normaal percentage gezien het stadium van de planuitwerking. Mits de risico’s in voldoende mate elders binnen de gemeente zijn gedekt in een voroziening of binnen de Algemene Reserve, kan ook besloten worden de risicoraming te verlagen met 7%;

•

Rente als object financiering in plaats van omslag Het is mogelijk een specifieke lening aan te gaan voor de financiering van de noodzakelijke investeringen in Flevokust. Omdat de rente op dit moment laag is kan daarmee een voordeel worden behaald ten opzichte van de te hanteren omslagrente. Het actuele niveau bedraagt 1,9%. Hiermee wordt een (extra) renterisico geïntroduceerd.

Zoals gemeld houdt dit in dat hierdoor risico’s ontstaan die niet binnen de GREX of het Grondbedrijf kunnen worden gedekt. Daartoe zal dan in het kader van de genoemde risico’s mogelijk incidenteel een beroep worden gedaan op de Algemene reserve van de algemene dienst ad € 3,5 mln. Daarnaast zal incidenteel € 0,4 mln. in de reguliere gemeentebegroting moeten worden gevonden voor acquisitie en marketing van Flevokust. Ad 1b variant 2. De mogelijkheden voor de provincie om de binnendijkse ontwikkeling ook op zich te nemen, zijn ruimer. Zoals in variant 1 aangegeven, is er wanneer de grondexploitatie binnendijks wordt opgesteld volgens de gebruikelijke gemeentelijke methodiek een tekort.

141046622/TD1410

paginanummer 2

Dit kan worden teruggebracht tot 0 als eerdergenoemde “optimalisaties” in de GREX worden doorgevoerd. Maar nogmaals dat verhoogt ook het risicoprofiel van die ontwikkeling. In het licht van de totale financiële situatie van de gemeente dient de raad daarin een afweging te maken. Vindt de raad de risico’s van variant 1 te groot dan is er de mogelijkheid om de provincie te verzoeken om de ontwikkeling van het binnendijks ook op zich te nemen. De provincie heeft aangegeven de risico’s beter op te kunnen vangen door de integrale aanpak van het totale gebied en het daarmee te behalen schaalvoordeel. Indien de provincie daarvoor openstaat moet de provincie de onderliggende grond (21 hectare) van de gemeente verwerven. Het feit dat dan de rekening en het risico van de ontwikkeling volledig bij de provincie ligt, zal reden zijn dat de provincie een grondverkoopovereenkomst met de gemeente wil sluiten met zo min mogelijk beperkingen aan de voorkant. Het zal ook betekenen dat de provincie voor binnendijks het Inpassingsplan gaat maken. De “knip” (provincie maakt inpassingsplan voor buitendijks, het maken van een bestemmingsplan binnendijks wordt bij de gemeente teruggelegd) waarover op 2 juli door Provinciale Staten is besloten, wordt daarmee teruggedraaid. De gemeente wenst echter bij de gesprekken over een eventuele grondverkoopovereenkomst een aantal uitgangspunten te hanteren. Die uitgangspunten zijn gebaseerd op de Structuurvisie Locatiebeleid 2013 – 2025 en het coalitieprogramma op hoofdlijnen van mei 2014. Dit betekent : -

Financieel Dat er op basis van het coalitieakkoord op hoofdlijnen een sluitende grondexploitatie voor de gemeente moet zijn waarbij in dit geval de gemeente niet zelf binnendijks ontwikkelt maar de grond aan de provincie verkoopt.

-

Voor de bedrijvenlijst De uitgangspunten die voor het samenstellen van de bedrijvenlijst in 2014 worden gehanteerd, zijn gebaseerd op de Structuurvisie Locatiebeleid 2013 – 2025 en het coalitieprogramma op hoofdlijnen van mei 2014. Concreet betekent dit: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Geen hoogovens, olieraffinaderijen, kerncentrales en activiteiten die in het verlengde daarvan te maken hebben met voorverwerking of aanvoer van grondstoffen; Geen levende dieren en in het verlengde daarvan activiteiten die te maken hebben met de bewerking van vlees van (levende) dieren; Wel logistiek (opslag, distributie, handel), of industrie; Havengebonden of havengerelateerd (“nat”); Categorieën (3.1 t/m 5.3); Categorie 1 en 2 kan ook mits ondersteunend; De activiteiten moeten voldoen aan de geldende milieueisen; Er moet voldoende maatschappelijk draagvlak voor de bedrijvenlijst zijn.

Vanwege het maatschappelijk draagvlak zijn aan het bovenstaande nog enkele criteria toegevoegd, namelijk: 9.

Bedrijfsactiviteiten moeten voldoen aan de VNG Staat van bedrijfsactiviteiten Milieu en Richtafstanden; 10. De bedrijven moeten de externe veiligheid van hun activiteiten binnen de eigen kavelgrens oplossen; 11. Het zonebeheerplan voor geluid, waarbij de optelsom van geluidproductie op de grens van de vast te stellen geluidzone, de 50 dBA niet mag overschrijden. Deze criteria worden bij het definitief opstellen van de bedrijvenlijst gehanteerd. De provincie kan zich vinden in de criteria voor de bedrijvenlijst. In de bijlage bij dit voorgesteld besluit is aangegeven welke inspanningen in 2014 zijn gepleegd voor het vergroten van het maatschappelijk draagvlak.

141046622/TD1410

paginanummer 3

Ad 1c variant 3. De gemeente is eigenaar van de grond waarop de binnendijks ontwikkeling beoogd is. Tot op heden heeft de gemeente aangegeven de ontwikkeling van Flevokust onder voorwaarden te willen. Als bij de bespreking van het voorstel blijkt dat de raad in meerderheid een dergelijke ontwikkeling afwijst of dat de er geen overeenstemming mogelijk is over de voorwaarden tussen de provincie als initiërende overheid en de gemeente als grondeigenaar, dan komt de Flevokust als binnendijks bedrijventerrein niet tot stand. Dat geldt overigens ook als de provincie uiteindelijk alle risico’s te groot acht – binnendijks en/of buitendijks – en de ontwikkeling van Flevokust als geheel afwijst. Ad 2. Er is nog ruimte voor uitwerking van de onderhandelingen. Zowel in de Structuurvisie Locatiebeleid als wel in het Coalitieakkoord op hoofdlijnen heeft de raad een aantal uitgangspunten benoemd voor de ontwikkeling van Flevokust (binnendijks). Een eventueel nader uitwerkingsvoorstel voor de beide varianten wordt de raad voorgelegd alvorens er een definitieve overeenkomst met de provincie gesloten wordt. Ad 3. Geheimhouding. De achterliggende cijfers en berekeningen zijn gebaseerd op de interne verwachtingen maar worden beïnvloed door de aanbestedingen resp. de prijsonderhandelingen die nog moeten plaatsvinden. Het openbaar maken hiervan kan de onderhandelings- en financiële positie van de gemeente ernstige schade toebrengen. Financiële aspecten Variant 1 brengt financiële consequenties met zich mee voor de gemeente. Immers er zou een GREX ingesteld moeten worden waarbij ten behoeve van de sluitende grondexploitatie mogelijk een voorziening moet worden getroffen voor het risico ad € 3,5 mln. dan wel zal door het potentiële beroep op de algemene reserve het risicoprofiel van de gemeente hierdoor worden verhoogd naast nog een dekking voor Marketingkosten ad € 0,4 mln. ten laste van de algemene dienst. Variant 2 houdt in dat de gemeente haar 21 HA uit de strategische voorraad grond met een sluitende grondexploitatie aan de Provincie verkoopt. De resterende grondpositie wordt daarmee teruggebracht van 115 HA naar 94 HA in dit gebied. Er zijn geen middelen beschikbaar binnen de gemeente om aan de planuitwerking doormiddel van een inpassingsplan door de provincie te participeren. Vergunningverlening en eventuele planologische medewerking zal binnen de contouren van de leges verordening plaatsvinden. Variant 3 behoudt de strategische grondpositie voor toekomstige ontwikkelingen. De waardering van de boekwaarde wordt bij de jaarrekening getoetst op het actuele niveau van “agrarische grond”. Op dit moment komen deze met elkaar overeen. Dat zal ook het tijdelijk gebruik van de grond behelzen waarbij gezocht zal worden naar moderne tijdelijke pachtcontracten om de opbrengst op een adequaat niveau te brengen. Kanttekeningen Indien de raad voor variant 3 kiest, is dat mogelijk van invloed op het besluit dat Provinciale Staten op 17 december over het investeringsbesluit buitendijks gaat nemen. Gedeputeerde Staten is er van op de hoogte dat het college aan de raad drie varianten voorlegt.

141046622/TD1410

paginanummer 4

Communicatie en voortgang De raad is op 23 oktober met een brief aan de raad geïnformeerd over het collegebesluit. Gedeputeerde Staten is eveneens schriftelijk geïnformeerd over het besluit van het college. In de brief is aangegeven dat een formeel verzoek tot het uitwerken van variant 2 pas gedaan wordt nadat de raad een besluit over het raadsvoorstel heeft genomen. Het collegebesluit van 21 oktober is via een persbericht en persuurtje op 23 oktober openbaar gemaakt.

Lelystad, 21 oktober 2014. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,

de burgemeester,

N. Versteeg

M. Horselenberg

141046622/TD1410

paginanummer 5

Raadsbesluit Nummer: 141046622 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 21 oktober 2014; B E S L U I T: 1. voor de ontwikkeling van 21 hectare binnendijks bedrijventerrein Flevokust uit de drie voorliggende varianten te kiezen voor nadere uitwerking van de varianten 1 en 2; a. variant 1: Vanuit de wens om als gemeente maximale invloed te houden op de ontwikkeling van Flevokust ontwikkelt de gemeente binnendijks zelf op basis van een grondexploitatie die sluitend te maken is als de bijbehorende financiële risico’s worden aanvaard; b. variant 2: Vanuit de wens om als gemeente geen risico te lopen verzoekt de gemeente aan de provincie om – rekening houdende met de uitgangspunten van de Structuurvisie Locatiebeleid 2013-2025 en het Coalitieakkoord op hoofdlijnen van 13 mei - de ontwikkeling van het binnendijkse bedrijventerrein als integraal onderdeel van Flevokust op zich te nemen; c. variant 3: de raad kiest noch voor variant 1, noch voor variant 2 waarmee door de gemeente niet aan de realisering van Flevokust binnendijks wordt meegewerkt; 2. de uitwerking van de varianten tegemoet te zien; 3. de door het college op grond van artikel 55 lid 1 juncto artikel 25, lid 2 Gemeentewet opgelegde geheimhouding op de bijlage “Toelichting basis grondexploitatie Flevokust” te bekrachtigen op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet. Lelystad, 2 december 2014. De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,

141046622/TD1410

de voorzitter,

paginanummer 6

Achterliggende geheime stukken liggen voor raadsleden en fractieassistenten ter inzage bij bureau agenda.