Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam
Werkplan Plabeka 2014 – 2015 Toekomst bestendige werklocaties MRA Voorstel
Concept 27 maart 2014 PT: 27 maart en 17 april DO PRES: BO PRES: voorgesteld besluit: in te stemmen met dit werkplan
0
Inhoudsopgave (later toevoegen)
1
1. Inleiding Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) is in 2005 opgericht. Plabeka is als onderdeel van PRES een succesvol, vooruitstrevend, informeel samenwerkingsverband van regionale en lokale overheden in de Metropoolregio Amsterdam (36 gemeenten, Provincie Noord-Holland, Provincie Flevoland, Stadsregio Amsterdam). In Plabeka vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties. Het doel van Plabeka luidt als volgt: “Het creëren van voldoende ruimte en kwaliteit van werklocaties (kantoren, bedrijventerreinen, zeehaventerreinen) voor een evenwichtige economische ontwikkeling om daarmee een bijdrage te leveren aan de versterking van de (internationale) concurrentiepositie van de Metropoolregio en het verbeteren van het regionale vestigingsklimaat voor het bedrijfsleven”. Sinds de vorming van het Platform bedrijventerreinen en Kantoren in 2005 is er in de regio veel bereikt om te komen tot meer evenwicht in het aanbod aan werklocaties afgestemd op de vraag. Aanleiding toen was het enorme overaanbod in de planvoorraad voor de kantorenlocaties en de bedrijventerreinen. Hoewel er inmiddels veel is bereikt, is er tegelijkertijd het besef dat we er nog lang niet zijn. De gemeenteraadsverkiezingen voorjaar 2014 en de wisseling van bestuurders vormen een ‘natuurlijk’ moment om terug te blikken op datgene wat is bereikt en de ambities neer te zetten voor het vervolg. Deze ambities rond de werklocaties dragen, net als in de voorgaande periode, bij aan de gezamenlijke ambitie om de Metropool Regio Amsterdam te laten ontwikkelen tot de top 5 global business hub in Europa. Immers: een regionaal aanbod aan werklocaties afgestemd op de vraag zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin in de MRA draagt bij aan het versterken van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Een vraaggestuurde profilering en (her) ontwikkeling van werklocaties vraagt kan niet zonder kennisdeling en vormt een basis voor een gezamenlijk gedragen verhaal in de marketing&acquisitie. Deze notitie bevat een werkplan 2014-2015 om te komen tot een nieuwe uitvoeringsstrategie 2015 – 2019, waarin een aantal nieuwe bestuurlijke afspraken worden vastgelegd. De notitie start met een terugkoppeling over de behaalde resultaten in de afgelopen bestuurlijke periode, waarin bestuurlijke afspraken zijn gemaakt in resp. 2011 en 2012. De urgentie toen lag bij de enorme overcapaciteit in de planvoorraad aan kantoren en bedrijventerreinen en de leegstandpercentages van bestaande kantoren. Voor de periode 2014 – 2018, ligt de urgentie bij het kwalitatief bieden van werklocaties die aansluiten bij de (toekomstige) vraag van gebruikers van werklocaties, het kennisdelen en de doorontwikkeling van de Plabeka monitor. Dit werkplan benoemd de ambities die daarbij horen, evenals een vertaling daarvan in een voorstel voor concrete stappen en activiteiten. Tot slot wordt ingegaan op een voorstel voor de toekomstige inrichting van het samenwerkingsverband van Plabeka.
2
3
2. Resultaten (Successen) Plabeka tot nu toe Aanleiding voor de oprichting in het verleden was het enorme overaanbod aan de kantoren en bedrijventerreinen. Op basis van bestuurlijke afspraken, zoals de vigerende Uitvoeringsstrategie 2011 (zie www.mra-plabeka.nl) zijn de volgende resultaten behaald. - Kwantitatieve match van de programmering Door een succesvolle samenwerking van de MRA overheden is ruim 75% van de totale planvoorraad aan kantoren geschrapt dan wel gefaseerd en 30% van de planvoorraad aan bedrijventerreinen.Hiermee is verdere toename van de overmaat aan werklocaties doorbroken. Dat alle overheden zich ook houden aan de afspraken is te volgen via de jaarlijkse PLabeka monitor, waarin de ontwikkelingen in vraag en aanbod zijn opgenomen. -
Herstructureren, herontwikkelen In 2011 zijn afspraken gemaakt om 1,5 miljoen m2 aan leegstaande kantoren te transformeren en 1,5 miljoen m2 als kantoor te herontwikkelen. De opgave voor op te knappen bedrijventerreinen bedraagt 2.200 ha. tot 2020. Hierin heeft de overheid vooral een faciliterende rol. De overheid heeft (regionale) kantoorloodsen en het Projectbureau Herstructuering Bedrijventerreinen beschikbaar gesteld. Inmiddels is sprake van diverse inspirerende voorbeelden van herstructurering en herontwikkeling van bedrijventerreinen en transformatie van kantoren over de hele regio. Transformatie van leegstaande kantoorpanden draagt bij aan beperking van de overmaat in het bestaande aanbod. Herstructurering en herontwikkeling draagt behalve aan het terugdringen van de overmaat, ook bij aan het kwalitatief op orde brengen (afgestemd op de gebruikersvraag) van de werklocaties.
-
Kennisdelen De afgelopen periode is tevens ingezet op kennisdelen over onder meer grondprijssystematiek. Hiermee is het netwerk verstevigd en uitgebreid, en weten regio-collega’s elkaar steeds meer te vinden. Kennisdelen draagt bij aan het versterken van de expertise op regionaal niveau en per gemeente, inclusief de kleinere gemeenten binnen de regio. Hierdoor kan efficiënter en effectiever geopereerd worden. Resultaten zijn: - Een kennisnetwerk waar committent en vertrouwen is ontstaan om gebruik te maken van elkaars expertise en kennis is gedeeld over gronduitgifte in het verleden. - De start van een database met data over uitgangspunten bij grondprijsberekeningen. - Een serie kennisateliers waar kennis is gedeeld over flexibele contracten en vormen van erfpacht , grondprijsbeleid, het voorkomen van staatsteun, beleidsinstrumentarium voor het sturen op planvoorraad, profileren van werklocaties, herstructurering, transformatie en kwaliteitsbeheer van werklocaties. - Het inrichten van de website www.mra-plabeka.nl , waarop relevante publicaties te vinden zijn, het programma van de kennisateliers en FAQ’s - Een jaarlijkse Plabeka monitor waarmee de feitelijke ontwikkelingen in beeld zijn gebracht.
4
3. Ambitie 2014-2018: Algemeen Hoewel er inmiddels veel is bereikt, is er tegelijkertijd het besef dat we er nog lang niet zijn, als het gaat om het realiseren van een balans zowel kwantitatief als kwalitatief in vraag&aanbod van de MRA werklocaties. Naast het blijven werken aan de bestaande Uitvoeringsstrategie 2011 (kwantitatieve programmering), ligt voor de periode 2014 – 2018, de urgentie bij: 1. Vraaggerichte kwalitatieve profilering van werklocaties Voortbouwend op het resultaat van de kwantitatieve programmering, vraagt het verbeteren van het regionale vestigingsklimaat om werklocaties die kwalitatief zijn toegesneden op de gebruikersvraag. Die gebruikersvraag, zowel voor bestaande als nieuwe locaties, is divers en laat veel beweging zien. Overheden kunnen hun investeringen rond werklocaties gerichter inzetten wanneer er op regionaal niveau afstemming plaatsvindt rond het versterken van deze vraaggerichte kwalitatieve profilering. Bedrijven en ondernemers worden op deze wijze betere opties geboden en kan regionaal het verschil worden gemaakt. 2. Versterking kennisnetwerk Gegeven de nieuwe economische werkelijkheid vragen ruimtelijke ontwikkeling en gebiedsontwikkeling van werklocaties om andere werk- en denkwijzen: minder planmatig, (nog) meer in samenwerking met partners, andere verdienmodellen, meer in samenhang met andere functies, meer vraaggericht. Dit vraagt om versterking van het kennisnetwerk via kennisdelen, inclusief kennisontwikkeling en kennisverspreiding. De jaarlijkse Plabeka monitor is daarbij de afgelopen jaren een gezaghebbende informatiebron gebleken. Via deze monitor die feitelijke gegevens bevat, worden naast de marktontwikkelingen, de resultaten van de Uitvoeringsstrategie 2011 blijvend gevolgd. Doorontwikkeling van de monitor richting een database draagt bij versterking van de transparantie en toegankelijkheid van relevante data.De monitor draagt op deze manier bij aan blijvende scherpte in het debat en is essentieel voor de beleidsontwikkeling. Deze speerpunten van kwalitatieve profilering en versterking van het kennisnetwerk leiden tot de ontwikkeling van een gelijk speelveld tussen overheden onderling en het uitdragen van een positief verhaal over het vestigingsklimaat in de MRA.
5
4. Vraaggerichte kwalitatieve profilering van de werklocaties
4. 1 Inleiding Het regionale vestigingsklimaat staat al enige tijd onder druk en de crisis heeft duidelijk gemaakt dat de economie structureel aan het veranderen is. Door ontwikkelingen zoals het Nieuwe Werken is minder ruimte nodig per werknemer. In 2011 zijn daarom binnen de Metropoolregio Amsterdam afspraken gemaakt over de programmering van werklocaties. Planreductie In 2010 heeft onderzoeksbureau Buck Consultants International in opdracht van Plabeka behoefteramingen voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de Metropoolregio Amsterdam opgesteld. Op basis hiervan hebben de bestuurders in de regio programmatische afspraken voor het planaanbod van werklocaties gemaakt. Dit is in 2011 vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie 20102040. Deze afspraken hebben onder meer geleid tot forse planreducties van met name kantoren in de diverse gemeenten, die bezig zijn met de uitvoering van deze afspraken. Ook de komende jaren zullen de gemeenten het planaanbod aan kantoren en bedrijven nauw in de gaten houden. Ieder jaar wordt een regionale monitor opgesteld om de feitelijke ontwikkelingen te volgen. Indien nodig wordt door gemeenten planaanbod verder opgeschoven in de tijd of zelfs geschrapt. In sommige gevallen wordt gekozen voor transformatie naar gemengde gebieden met bijvoorbeeld de functie wonen. Kwaliteit De ruimtebehoefteramingen zijn de basis geweest voor regionale afspraken en hebben daarmee een belangrijke rol gehad. Tegelijkertijd is er binnen Plabeka het besef dat, gezien de sterk veranderde economische omstandigheden, de opgestelde scenario’s waarschijnlijk hun langste tijd gehad hebben. Hoewel scenario’s nooit een voorspelling van de toekomst geven, maar slechts mogelijke toekomstbeelden schetsen op basis van historische ontwikkelingen, huidige feiten en toekomsttrends, wijken de daadwerkelijke ontwikkelingen op de werklocaties inmiddels behoorlijk af van de opgestelde behoefteramingen. Plabeka kiest de komende jaren voor maatwerk op de verschillende werklocaties als het gaat om het faseren van plannen. Een nieuwe ‘schrapronde’ binnen de gehele MRA zal naar het idee van Plabeka niet wezenlijk bijdragen aan de verdere verbetering van het vestigingsklimaat in de regio. Op regionaal niveau wordt de prioriteit de komende jaren verlegd naar de kwaliteit van werklocaties in plaats van een kwantitatieve benadering van het totaalaanbod van werklocaties. 4.2 Waarom werken aan een vraaggerichte kwalitatieve profilering Een heldere kwalitatieve profilering van de werklocaties kan de versterking van de internationale concurrentiepositie van de MRA ondersteunen. Streven is een optimale kwalitatieve keuzemogelijkheid voor de ondernemer en een betere match tussen vraag en aanbod. MRA overheden willen díe investeringen doen waarmee kwaliteiten meer, op gebruikerswensen (per cluster) toegesneden aanbod kan worden gerealiseerd. MRA overheden willen een klant meerdere opties regiobreed kunnen aanbieden, zodat een optimale match kan ontstaan. Dit blijft recht doen aan het uitgangspunt dat een bedrijf/onderneming zelf de eigen keuze bepaalt. 4.3 Resultaten: wat levert een vraaggerichte kwalitatieve profilering op Resultaten zijn:
6
een dynamische database (incl. een geografische kaart) met de werklocaties, gekoppeld aan een verdere vraaggerichte kwalitatieve inkleuring per locatie en het perspectief voor de lange termijn. deze inkleuring is de basis voor aanbevelingen voor gemeentelijke ontwikkelings- en investeringsstrategieën zodat de werklocaties zich ook daadwerkelijk kunnen ontwikkelen in een vraaggericht en kwalitatief gedifferentieerd regio breed aanbod. Voor marktpartijen is het ook een hulpmiddel om tot investeringsstrategieën te komen. dit aanbod is transparant en inzichtelijk beschikbaar om een match voor huisvesting van bedrijven en ondernemers maximaal te faciliteren en wordt ingezet ten behoeve van marketing&acquisitie zowel door het AiB als de afzonderlijke gemeenten. het resultaat van de kwalitatieve programmering (match tussen vraag en aanbod kwalitatief) kan eventueel leiden tot het opnieuw formuleren van een kwantitatieve opgave.
Uitgangspunt is de bestaande werklocaties. De focus ligt dus niet op mogelijk potentiële locaties bijvoorbeeld door het vrijkomen van maatschappelijk vastgoed of informele werklocaties. Het resultaat van de kwalitatieve programmering (match tussen vraag en aanbod kwalitatief) kan eventueel leiden tot het opnieuw formuleren van een kwantitatieve opgave 4.4 Werkwijze Vooraf Een vraaggerichte profilering van werklocaties vraagt enerzijds om kennis over die vraag en anderzijds de vertaling daarvan in criteria waarmee de werklocaties te profileren zijn. Kennisontwikkeling over de toekomstige gebruikersvraag vraagt om zicht op de dynamiek rond vestigingen van bedrijven en vooral –gegeven de transformaties in het economisch domein- het begrijpen van de achtergrond van de cijfers. Dit levert inzicht in de condities die bedrijven nodig hebben om bijvoorbeeld nieuwe technologische ontwikkelingen mogelijk te maken of nieuwe bedrijfsactiviteiten te ondersteunen. Een vertaling van kennis over de vraag naar criteria betekent aansluiting op reeds bestaand instrumentarium en methodieken om werklocaties te profileren. De vraaggerichte inkleuring van de werklocaties wordt bereikt langs de volgende stappen: Stap 1: Nulmeting (augustus – december 2014) o Data-Analyse: Analyse over feitelijke bewegingen van bedrijven via bedrijfsdemografische gegevens (o.a. via Lisa). Doel: zicht krijgen op huidige concentraties en dynamiek. o Diepteinterviews. Op basis van de data-analyse wordt een selectie gemaakt van bedrijven (vestigers, vertrekkers, snelle groeiers, snelle krimpers) om het verhaal achter de cijfers zichtbaar te maken. Doel: zicht krijgen op de motieven en achterliggende redenen van de dynamiek.
Stap 2: Inkleuring werklocaties (februari – november 2015) o Vertaling van motieven en achterliggende redenen voor vestigingsdynamiek in een vraaggerichte scoringsmethodiek. Deze scoringsmethodiek is een hulpmiddel om te komen tot profilering van de werklocaties. Een regionale expertgroep zal een voorstel doen, gebaseerd op de uitkomsten van de nulmeting. Tevens zal de scoringsmethodiek aansluiten bij reeds bestaand instrumentarium om te komen tot profilering van
7
o o o
werklocaties bij een aantal MRA gemeenten (kavelpaspoorten Haarlemmermeer , kwaliteitskaarten Almere en I-locator Gooi- en Vechtstreek). Een eerste grofmazige inkleuring van de werklocaties in de MRA door een regionale expertgroep. Een tweede inkleuring van de werklocaties per deelregio met betrokken experts per deelregio. Resultaten van de inkleuring vertalen in een geografische kaart, waarop de werklocaties een kwalitatieve profilering kennen, met onderliggend een digitaal databestand.
Stap 3: Instrumentarium profilering werklocaties inzetten voor: A) Marketing & Acquisitie B) Aanbevelingen voor gemeentelijke ontwikkelings- en investeringsstrategieën Ad A De diverse gemeenten van de MRA kennen een eigen marketing en acquisitie, daarnaast werken de gemeenten Haarlemmermeer, Amsterdam, Amstelveen en Almere samen in Amsterdam in Business. Het resultaat van de vraaggerichte profilering van de werklocaties laat zich vertalen in de marketing en acquisitie instrumenten en communicatiestrategie. Ad B De kwalitatieve profilering laat zich vertalen gemeentelijke ontwikkelings- en investeringsstrategieën ( bijvoorbeeld investeringen in nieuwe locaties, herstructurering bestaande werklocaties, gerichte investeringen in specifieke infrastructuur en voorzieningen voor bepaalde locaties, gerichte investeringen voor locaties waar maximale flexibiliteit wordt gevraagd, etc.).
8
5. Versterken kennisnetwerk Waarom werken aan kennis versterken kennisnetwerk Zicht hebben en houden op nieuwe economische werkelijkheid (en bovendien op een efficiënte manier) vraagt om kennisdeling (dit geldt het meest sterk voor de kleinere gemeenten). Het Plabeka netwerk biedt de mogelijkheid om die kennis te delen en te verspreiden (bijvoorbeeld via het Project Bureau Herstructurering, de regionale kantorenloods, de Plabeka website, de kennisateliers). Naast expertise op het gebied van economische zaken en ruimtelijke ordening weten collega’s elkaar steeds beter te vinden ook als het gaat om grondprijssystematiek, vestigingsbeleid, juridisch planologische expertise e.d. Het loopt daarmee voorop bij de ambitie om kennis en kunde te delen in breder PRES verband. Het kennisnetwerk waar committent en vertrouwen is ontstaan om gebruik te maken van
elkaars expertise en kennis over grondprijssystematiek vraagt om voortzetting zeker in een periode waar het aantal gronduitgiftes is beperkt en de transformaties zoals genoemd in het vorige hoofdstuk ook zijn doorwerking vindt in de wijze van gronduitgifte. De jaarlijkse Plabeka monitor is de afgelopen jaren een gezaghebbende informatiebron gebleken. Via deze monitor die feitelijke gegevens bevat, worden naast de marktontwikkelingen, de resultaten van de Uitvoeringsstrategie 2010-2040 blijvend gevolgd. Doorontwikkeling van de monitor richting een database draagt bij aan versterking van de transparantie en toegankelijkheid van relevante data. De monitor draagt op deze manier bij aan blijvende scherpte in het debat en is essentieel voor de beleidsontwikkeling. Resultaten: wat levert kennisontwikkeling- en kennisdeling op 1. Een blijvend actuele website www.mra-plabeka.nl (inclusief de kennis rond de vraaggerichte kwalitatieve profilering van werklocaties) 2. Blijvende inzet van expertise via kennisateliers, de inzet van het PHB en regionale kantorenloods 3. Actuele kennis en informatie over het vestigingsgedrag van bedrijven ten behoeve van MRA gemeenten, Amsterdam Economic Board en kennisinstituten.
9
6. Monitor Plabeka (PM de ambities van Plabeka inde komende jaren: Bijdrage blijven leveren aan concurrentiepositie van de MRA door - Betere werklocaties - Een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod op de markt Betere marktwerking door o.a bevorderen van transparantie De monitor is daarbij hulpmiddel) De monitor Plabeka levert informatie over de (ruimtelijke) ontwikkelingen op de werklocaties in de metropoolregio Amsterdam. Op dit moment is het een jaarlijkse publicatie van de Plabeka partners die zij zelf gebruiken voor het bewaken van de beleidsafspraken die ze hebben gemaakt over planaanbod, terugdringen van de leegstand, herstructurering , transformatie en meer in het algemeen over de kwaliteitsbewaking van de werklocaties. De huidige monitor van Plabeka beperkt zich tot geven van basisinformatie over de werklocaties. De meeste gegevens (oppervlakte, ligging, bereikbaarheid) worden verzameld en gepresenteerd op het niveau van het terrein of de locatie. Een beperkt aantal data (leegstand en werkgelegenheid bijvoorbeeld) worden verzameld op pand- of bedrijfsniveau en geaggregeerd tot gegevens over een terrein of deelgebied. Door deze opzet is de monitor weliswaar overzichtelijk en voor regionaal beleid goed bruikbaar, maar niet erg flexibel toepasbaar. Behoud van objectiviteit en betrouwbaarheid Een belangrijk kenmerk van de informatie van de monitor is dat ze objectief is en niet gekleurd door beleidsambities. Daardoor kunnen partijen met verschillende ambities zich er op baseren.De monitor heeft zich sinds 2007 ( eerste uitvoeringsstrategie Plabeka) ontwikkeld tot een gezaghebbende informatiebron die ook voor markt partijen relevante betrouwbare informatie biedt. De monitor levert daarmee ook een bijdrage aan het gesprek met marktpartijen over de aard en de omvang van de leegstand en de huidige en gewenste kwaliteit van de werklocaties. Objectiviteit en betrouwbaarheid zijn belangrijke kwaliteiten van de monitor die we willen behouden. Breder, dieper en flexibeler De focus van Plabeka zal beleidsmatig in de komende jaren verschuiven van uitbreiding (nieuwe werklocaties ) naar vernieuwing ( bestaande werklocaties) en van sturing op een beperkt aantal globale kenmerken ( oppervlakte, planvoorraad) naar een breder scala aan gedetailleerde kenmerken ( o.a vastgoedwaarde, belevingswaarde, ruimte-intensiteit) Naarmate het blikveld van het Plabeka beleid verschuift , moet ook de monitor meebewegen. Dat vertaalt zich in de praktijk in een behoefte aan meer informatie: over meer gebieden en meer kenmerken. Om de veelheid aan verschillende beleidsvragen te kunnen beantwoorden moet de monitor breder, dieper en flexibeler worden De monitor probeert die beweging te maken met behoud van de continuïteitvan de informatiestroom ( de tijdreeksen )en van de overzichtelijkheid. We zoeken daarbij vooral naar het integreren van bestaande informatiebronnen en mogelijkheden om door koppeling van informatiestromen relevante beleidsgegevens te genereren. Actueler en toegankelijker Plabeka heeft o.m. de ambitie om een betere marktwerking op de markt voor bedrijfshuisvestingte bevorderen . Dat kan door relevante informatie voor marktpartijen beschikbaar te maken. De huidige vorm van de monitor , een jaarlijkse papieren publicatie, is daarvoor maar beperkt bruikbaar. Daarnaast zal er gewerkt worden aan verbetering van de online beschikbare informatie viao.m de website van de MRA en de andere partners. Daarin streven we ernaar de gegevens die de Plabeka partners hebben, voor andere partijen actueel en toegankelijk te maken. Om zoveel mogelijk verschillende toepassingen mogelijk te maken zullen daarbij -voor zover mogelijk- ook de primaire
10
data beschikbaar worden gemaakt . Om dit te kunnen realiseren zoeken we naar een breed draagvlak zowel binnen de overheidssector als bij marktpartijen. Een aantal gemeenten en organisaties binnen de MRA hebben al pogingen gedaan om de informatie die ze hebben over werklocaties onder te brengen in integrale informatiesystemen. Voorbeelden daarvan zijn: Kavelpaspoorten ( gem Haarlemmermeer) Kwaliteitskaarten ( gemeenten Almere en Lelystad)(http://www.almere.nl/ondernemen/kwaliteitskaarten/ en http://www.lelystad.nl/kwaliteitskaarten Het bedrijvenloket van I-locator in Gooi en Vechtstreek.(http://www.bedrijvenloketgooienvechtstreek.nl) Gezamenlijk kenmerk van deze informatiesystemen is dat er gewerkt wordt met verschillende informatiebronnen die per locatie , bedrijf, pand, kavel of perceel wordt verzameld en die in combinatie worden gepresenteerd. Een gedeelte van deze informatiesystemen is voor buitenstaanders maar beperkt toegankelijk. Het streven van de monitor Plabeka is om meer eenheid te brengen in de informatie over werklocaties en deze zo mogelijk ook op reglonaal niveau te presenteren.
11
7. Plabeka Organisatie De organisatie van Plabeka kent de volgende uitgangspunten: Plabeka heeft aanjaagfunctie. Dat betekent dat het platform zich richt op onderwerpen die in de MRAnieuw en in ontwikkeling zijn.Voor 2015-2019 betreft de aanjaagfunctie: het kwalitatief profileren werklocaties en het versterken van de kennisfunctie. Het PHB, de regionale kantorenloodsen de Plabeka monitor worden rechtstreeks in PRES verband gebracht. Plabeka vormt een werklijn onder het PRES programma: de werklijn MRA werklocaties. Plabeka kent een Programmateam, waarin de werklijn wordt gevolgd en resultaten besproken. Daarnaast worden ook –indien nodig c.q. relevant- de (tussen)resultaten en samenhang besproken van de samenhangende PRES dossiers: de Plabeka monitor, PHB en regionale kantorenloods, grondzaken, ruimtelijke ordening, hotelbeleid, marketing&acquisitie e.d. De samenstelling van het Programmateam bestaat uit deelnemers van de diverse deelregio’s met niet alleen een EZ achtergrond maar ook RO, Grondzakenen Bereikbaarheid. Het voorzitterschap staat open. Voorwaarden voor voorzitterschap: gezag, support vanuit DO PRES, inbreng eigen werkcapaciteit. Opmerking: in het uiteindelijke document zal dit punt over het voorzitterschap niet worden opgenomen, maar laten we nog even staan, totdat er helderheid is. Deze PRES werklijn vraagt om een eenduidig bestuurlijk aanspreekpunt (bestuurlijke opdrachtgever). Plabeka is een netwerk, wat naast de leden van het Programmateam, bestaat uit de medewerkers PHB, regionale kantorenloods, Plabeka monitor en werkgroepen betrokken bij het kennis delen- en ontwikkelen (zoals Grondprijssystematiek). Dit netwerk kent jaarlijks een Plabeka congres, waar de presentatie plaatsvindt van de Plabeka monitor en de uitreiking van de CB Award voor de ‘beste’ werklocatie in de MRA.
12
Bijlage 1: FAQ’s Wat zijn de rollen en verantwoordelijkheden? De aanpak van leegstand van kantoorpanden is een gedeelde verantwoordelijkheid van overheid en markt. De gemeente heeft voornamelijk een faciliterende rol bij transformatie en herontwikkeling. De daadwerkelijke uitvoering van een transformatie- of herontwikkelingsproject ligt vooral bij de markt omdat de gebouwen en vaak ook de grond geen eigendom zijn van de gemeente. De faciliterende rol van de gemeente loopt uiteen van het wegnemen van belemmeringen bij transformatie en herontwikkeling tot het faciliteren en stimuleren van concrete projecten in de randvoorwaardelijke sfeer. Daarbij valt te denken aan aanpassingen aan de openbare ruimte, bereikbaarheid en mogelijkheden tot parkeren. Provincies zijn verantwoordelijk om planologische keuzes te verankeren in de provinciale structuurvisie. Het Rijk is verantwoordelijk voor juridische en fiscale maatregelen om herstructurering, transformatie en sloop te faciliteren. De markt is verantwoordelijk voor (her)ontwikkeling en transformatie van bestaande bouw, waarbij de overheid faciliteert. Marktpartijen zijn verantwoordelijk voor afwaardering van panden, verduurzaming van panden of sloop van gebouwen. Overheid en markt hebben elkaar nodig om te komen tot een duurzame economische ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam. Afspraken en ontwikkelingen worden daarom bijgehouden met de jaarlijkse Plabeka-monitor. Wat levert herstructurering van een bedrijventerrein op voor een gemeente? In de toekomst komt er minder nieuw bedrijventerreinareaal bij dan in het verleden. Daarom is het van groot belang dat ook de bestaande bedrijventerreinen van goede kwaliteit zijn en blijven. Herstructurering en duurzaam beheer zijn belangrijke instrumenten om de werklocaties in Metropoolregio Amsterdam op peil te houden. Wat zijn de opbrengsten van het Projectbureau Herstructurering? Ruim 2.000 ha (ongeveer 49%) van de bestaande bedrijventerreinen is in meer of mindere mate verouderd en komt in aanmerking voor herstructurering. Het betreft in totaal ca. 86 terreinen. In Flevoland wordt de herstructurering geïnitieerd door de provincie Flevoland. Er is 4 miljoen euro beschikbaar als cofinanciering. Alle Flevolandse gemeenten kunnen plannen indienen voor revitalisering en herprofilering. Het Projectbureu Herstructurering heeft binnen Flevoland beperkte werkzaamheden, maar Flevoland stemt in Plabekaverband wel altijd goed af met de overige MRAgemeenten. Het Projectbureau Herstructurering Bedrijfsterreinen ondersteunt de MRA gemeenten bij de aanpak hiervan met de specifieke kennis en ervaring die hiervoor nodig is. De aanpak kan variëren van het opknappen van de openbare ruimte tot een complete herverkaveling van het terrein. Belangrijke voorwaarde is dat de ondernemers ook actief betrokken zijn bij herstructurering en zich hiervoor ook onderling organiseren. Voor de herstructurering stelt de Provincie Noord-Holland de subsidieregeling HIRB (Herstructurering en Innovatief Ruimtegebruik op Bedrijventerreinen) beschikbaar. Tot nu toe (1-1-2013) is het Projectbureau bij de aanpak van 46 terreinen betrokken en is voor ca. 800 ha van de aan te pakken terreinen HIRB-subsidie toegekend. Wat is het belang van Plabeka voor kleine gemeenten? Werklocaties die kwalitatief en ruimtelijk beantwoorden aan de toekomstige gebruikersvraag hebben
13
een positief effect op alle MRA gemeenten, zowel wat betreft werkgelegenheid als economische spin-off. Kleine gemeenten kunnen gebruik maken van de expertise zoals die beschikbaar is in het ambtelijke en bestuurlijke netwerk. Deze kennis betreft beleidsinstrumentarium, transformatie en herstructurering en het profileren van werklocaties. Kennis over herstructurering en transformatie worden geleverd door het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen en de regionale kantorenloods. Het delen van kennis wordt ondersteund via het Plabeka kennisplatform: een website met verwijzingen naar publicaties en kennisinstellingen en de organisatie van diverse kennisateliers. Daarnaast zorgt het voorkomen van overaanbod van werklocaties ervoor dat bestaande werklocaties (ook in de kleinere gemeenten) levensvatbaar blijven. Waarom is leegstand een probleem en een zaak van de overheid? Zoals bekend heeft de onbalans in de vraag en het aanbod van vastgoed bijgedragen aan de huidige crisis in het commerciële vastgoed. De effecten daarvan kunnen ernstig zijn, denk aan wat er gebeurd is met de vastgoedtak van de SNS-bank. Daarom is het o.a. belangrijk dat de overheid meestuurt in het bereiken van evenwichtige marktverhoudingen in de toekomst. Ook kan het ontstaan van omvangrijke leegstand en verwaarlozing leiden tot verloederde gebieden waarbij het weer op orde krijgen daarvan publieke kosten met zich meebrengt. Leegstand op gebouwniveau is echter primair het probleem van de eigenaar van het pand. Hij moet het verlies nemen van de leegstand en de waardedaling en hij is ook de initiatiefnemer om weer te zorgen dat er geherinvesteerd wordt zodat het pand een andere bestemming krijgt of qua kwaliteit op de toekomstige vraag van de gebruiker is afgestemd. Waarom maken overheden bestemmingsplannen niet flexibel? Je ziet in toenemende mate dat gemeenten juist bezig zijn hun bestemmingsplannen flexibel te maken en zo ruimte te bieden voor nieuwe functies. Uiteraard moet een gemeente er wel goed over nadenken: het probleem moet niet verplaatst worden en het moet ruimtelijk gezien ook passen. Zo is het niet gewenst om op bedrijventerreinen ineens veel meer ruimte te bieden voor detailhandel terwijl in bestaande winkelcentra de leegstand alleen maar toeneemt. Daarnaast dient in een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met functies op plekken waar het niet kan qua bereikbaarheid, geluids- en stankoverlast, enz. Waarom hanteren overheden zulke hoge grondprijzen? Over het algemeen hanteert de overheid geen ‘hoge’ of ‘lage’ maar marktconforme grondprijzen. Het zou verder bijzonder onverstandig zijn wanneer de overheid lagere grondprijzen zou aanhouden dan marktconform. Te lage grondprijzen (ten opzichte van marktprijzen) ondergraaft de haalbaarheid om op bestaande locaties te herinvesteren in de terreinen en gebouwen. Het zou daarmee alleen maar leegstand en verloedering bevorderen. Waarom wordt er nog nieuw gebouwd? Nieuwbouw, zij het met mate, blijft nodig voor een kwalitatieve verversing van de markt. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om nieuwe en duurzame bouwtechnieken toe te passen, die later ook ingezet kunnen worden om de kwaliteit van bestaande panden te verbeteren. Overigens kan nieuwbouw ook plaatsvinden op een bestaande locatie, na sloop van het incourante pand. In de Metropoolregio is ook een groot aantal internationale bedrijven gevestigd. Zij brengen extra werkgelegenheid met zich mee. Een slot op nieuwbouw maakt het lastiger deze bedrijven te faciliteren. Om in de toekomst een gezonde en duurzame kantorenvoorraad in de regio te hebben, blijft het beperkt toevoegen van nieuwbouw van kantoren nodig.
14
Wat is de rol van de nationale overheid in de aanpak van de leegstand? Wij vinden dat de Rijksoverheid meer zou mogen doen door transformatie ook fiscaal aantrekkelijker te maken. Verder is in MRA verband veel gedaan om de planvoorraad aan nieuwe locaties terug te brengen. De MRA is daarin koploper in Nederland. Het Rijk zou meer kunnen sturen zodat er in andere regio’s ook forse stappen worden gezet. Hoe gaat het nu met de kantorenleegstand in de MRA? 2012 is het eerste jaar waarin de totale voorraad kantoren in de MRA aanzienlijk geslonken is. In 2012 zijn er meer kantoormeters naar andere functies getransformeerd dan er nieuwbouw is opgeleverd. De trend van snel stijgende absolute leegstand van kantoren is in 2012 eveneens tot stoppen gebracht: op 1 januari 2013 stonden er 2,59 miljoen kantoormeters (Bruto Vloer Oppervlak) leeg. Wat heeft Plabeka daar tot nu toe concreet aan gedaan? In totaal is vanaf 2005 ruim 75% van de totale planvoorraad aan kantoren geschrapt dan wel gefaseerd in de hele MRA en 30% van de planvoorraad aan bedrijventerreinen. In de MRA is in 2010 250.000 m², in 2011 175.000 m² en in 2012 246.000 m² kantooroppervlakte aan de markt onttrokken door transformatie naar een andere bestemming. Het betreft gerealiseerde transformatie en voornemens daartoe. Bij relatief veel gerealiseerde transformaties gaat het om de ontwikkeling van kantoren naar hotels, al komt de ombouw van kantoren tot appartementen en broedplaatsen voor startende bedrijven ook voor. Er zijn in regionaal verband afspraken gemaakt dat er binnen de deelregio’s geen nieuwe terreinen gerealiseerd worden wanneer er nog bouwrijpe terreinen zijn. In de periode 2009-2012 heeft de Provincie Noord-Holland voor 804 ha. aan fysieke projecten gesteund door HIRB-subsidies voor de fysieke uitvoering van herstructureringsprojecten. Het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) is sinds de oprichting op 46 terreinen betrokken (geweest) bij de opstart van een herstructureringsproject. Wat doet de regionale kantorenloods? De Regionale Kantorenloods heeft van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) de opdracht de transformatie van leegstaande kantoorpanden naar andere functies, zoals woningen, hotels, ruimten voor creatieve, startende bedrijven en creatieve broedplaatsen te versnellen. Paul Oudeman is de Regionale Kantorenloods en stimuleert en faciliteert vastgoedeigenaren bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden en ‘loodst’ partijen die kantoorgebouwen transformeren door de gemeentelijke organisaties, procedures en regelgeving. De afgelopen jaren zijn er mede op initiatief van de Amsterdamse kantorenloods meerdere transformatieprojecten gestart en instrumenten ontwikkeld om panden of gebieden te transformeren. Deze Amsterdamse aanpak is verder uitgerold tot regionaal niveau. De kantorenloods werkt vanaf 2013 niet alleen voor Amsterdam, maar ook voor Haarlemmermeer, Amstelveen, Diemen en andere gemeenten in de MRA. Wat zijn succesvolle voorbeelden van transformatie dan wel herontwikkeling? Amsterdam Amsterdam herbergt de grootste kantorenvoorraad, de meeste leegstaande kantoormeters en weet ook het merendeel van de kantoortransformaties te realiseren. Opvallende in de afgelopen jaren gerealiseerde transformaties zijn het Rembrandtparkgebouw (36.000 m2bvo) aan de
15
Staalmeesterslaan waar het Ramada Apollo Hotel en een vestiging van de Haagse Hotelschool zijn gehuisvest. Daarnaast wordt het voormalige GAK-gebouw van 43.300 m2 bvo getransformeerd tot starters- en studentenappartementen. Amstelkwartier is een buurt die aan het veranderen is. In 2010 was Amstelkwartier nog een bedrijventerrein met slechts 24 woningen en een aantal woonboten. Een groot deel van het gebied bestond uit groen en de bevolkingsdichtheid was er laag. Sinds het voorjaar van 2011 wordt hier gebouwd aan een nieuwe woonwijk. Het wordt een wijk die centraal ligt ten opzichte van het centrum van Amsterdam en ook dicht bij het groene hart. In totaal komen er 1500 woningen in de eerste fase van het Amstelkwartier. In de tweede fase worden op het voormalig Zuidergasfabriekterrein nog eens 700 woningen gebouwd. Er worden veel koopwoningen gebouwd, maar ook sociale huur (ongeveer 30%). Het soort woningen is een mix van herenhuizen, benedenwoningen, appartementen, studio's en studentenwoningen. Er zullen veel voorzieningen gaan komen, waaronder een kinderdagverblijf en een brede school.
Amstelland-Meerlanden In Amstelland-Meerlanden is in 2012 relatief veel kantoor getransformeerd. Zo werd bijvoorbeeld 15.000 m2 kantoor omgezet naar (grotendeels) hotels in Hoofddorp: op Beukenhorst West en Schiphol Rijk. Verder heeft herontwikkeling van bestaand vastgoed plaatsgevonden: voorbeelden zijn Alcatel – Lucent, Terremark ), Crocs en McAfee. In Amstelveen heeft een succesvolle transformatie plaatsgevonden van kantoren naar een medisch centrum. En in Diemen vindt in 2013-2014 de transformatie plaats van een kantoorgebouw naar hoogwaardige studentencampus met voorzieningen voor studenten (en werknemers). De campus bestaat uit 939 zelfstandige studentenwoningen en ca. 4.740 m² aan commerciële ruimtes. Daarmee voorziet de campus niet alleen in de behoefte van de 1.000 campusbewoners, maar ook in de behoefte van de bewoners en kantoorgebruikers in de omgeving. Zuid-Kennemerland In Zuid-Kennemerland is een kantoorvolume van bijna 30.000 m2 in de kantoorgebouwen Belcanto, Houthof, Connexxion, EKP en Touchdown Centre succesvol in gebruik als broedplaatsen voor startende bedrijven. Zaanstad In Zaanstad is het voormalig leegstaand KPN kantoor getransformeerd naar het Zaan-Inn hotel. Het Hembrugterrein is tevens een prachtig voorbeeld van gebiedgerichte herontwikkeling. Almere In Almere Haven is door de Alliantie in 2012 gestart met de transformatie van kantoorgebouw De Hulk naar woonruimte. In juli 2013 zijn 27 sociale huurwoningen gerealiseerd met energielabel A. Op de Vaart heeft MAC³PARK in 2008 een leegstaand bedrijfsgebouw aangekocht om te herontwikkelen tot creatieve campus. Inmiddels zit het al behoorlijk vol en loopt het goed. Het eerste kantoor dat in Almere is gebouwd, en lange tijd door Oranjewoud als hoofdkantoor werd gebruikt, krijgt een tweede leven. De gemeente heeft bij vastgoedbedrijf Hanzevast aangeklopt voor de revitalisatie van het 6.000 m2 grote kantoor. Het wordt gebruiksklaar gemaakt voor met name startende ondernemers en ZZP’rs. Lelystad
16
Voormalig kantoor de Waterwijzer (Dienst Zuiderzeewerken), 12.000 m2, is getransformeerd naar stedelijk wonen. Kantoorgebouw Grontmij wordt nu getransformeerd naar 45 woonzorgappartementen. Gooi en Vechtstreek 13/3 Mariette Zivkovic gevraagd of zij hier, n.a.v. m nog tekst voor wil aanleveren? Wat is de Plabeka Monitor? Vanuit de gedachte 'Meten is weten' wordt sinds 2007 ieder jaar de Plabeka Monitor opgesteld. Deze monitor bevat de feitelijke cijfers over vraag en aanbod van kantoren, bedrijventerreinen en zeehaventerreinen, en de algemene economische trends in de Metropoolregio Amsterdam. Met de monitor houden we een vinger aan de pols en kunnen, indien nodig, de afspraken geactualiseerd worden. Wat laat de monitor 2012/2013 ons zien? Er is sprake van een duidelijke trendbreuk in de netto-ontwikkeling van de voorraad kantoren in 2012: de transformatiehoeveelheid in de MRA (246.000 m²) overtrof de hoeveelheid opgeleverde nieuwe kantoormeters (90.000 m²). De trend van snel stijgende absolute leegstand van kantoren is in 2012 eveneens tot stoppen gebracht: op 1 januari 2013 stonden er 2,59 miljoen kantoormeters (Bruto Vloer Oppervlak) leeg. Het percentage leegstaande kantoren is echter licht toegenomen. Het leegstandspercentage bedraagt nu 18,9% van de totale voorraad, tegen 18,7% op 1 januari 2012. Het in de MRA gerealiseerde uitgifteniveau op bedrijventerreinen in 2012, 13,9 ha., is vergeleken met de periode 2000-2010 zeer laag. Wat is het voordeel van een regionale monitor? Is zoiets niet ook landelijk geregeld? Een regionale monitor levert marktinformatie op het meest relevante geografische schaalniveau voor samenwerking en sturing. Landelijk één monitor gebruiken zou goed zijn.
17
Bijlage 2 Bestuurlijke afspraken Uitvoeringsstrategie 2010-2040 Genomen besluiten op 23/06/2011 1. Algemeen De gemeenten, provincies en stadsregio in de Metropoolregio (partners in de Metropoolregio Amsterdam) spreken ten algemene met elkaar af: 1.1
1.2
1.3
1.4 1.5
1.6
1.7
2.
Dat uitgangspunt is bij de programmering van nieuwe bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en kantoren, de herstructurering van verouderde terreinen en de aanpak van leegstaande kantoren dat een optimale ontwikkeling van de economie van de Metropoolregio Amsterdam wordt gefaciliteerd. Dat beleid ten aanzien van (nieuwe) bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en kantoren een aanpak op de schaal van de Metropoolregio Amsterdam vereist; het platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) binnen het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) is het gremium waarbinnen over de gezamenlijke beleidslijnen wordt afgestemd; En voor de kleinere locaties zal op subregionaal niveau de afstemming worden georganiseerd. Om akkoord te gaan met de ruimtebehoefte raming voor kantoren en bedrijventerreinen van BCI van 18 oktober 2010 als onderlegger voor de nieuwe uitvoeringsstrategie Plabeka. Om bij de programmering het Global Gateway scenario te gebruiken. Akkoord te gaan met regiospecifieke locatievoorkeuren en terreinquotiënten voor bedrijventerreinen in de deelregio’s van de MRA als basis voor de vraagraming van bedrijventerreinen. De uitvoeringsstrategie Plabeka als bron te gebruiken voor de planningsopgave voor bedrijventerreinen en zeehaventerrein in de provinciale structuurvisie en de bijbehorende verordening van Noord-Holland. Voor de planning van bedrijventerreinen en kantoren in Flevoland is de Visie Werklocaties Flevoland (VWF) bepalend, waarbij gespiegeld wordt met de uitkomsten in Plabeka-verband. Afstemming vindt plaats in het bestuurlijk overleg PRES. Om in Noord-Holland de uitvoeringsstrategie Plabeka met betrekking tot de programmering kantoren zowel lokaal als op regionale schaal juridisch te verankeren. Nader onderzoek naar het meest geëigende instrument (provinciale structuurvisie, een intergemeentelijke structuurvisie danwel een convenant) is nog nodig. Het bestuurlijk overleg PRES stelt binnen een jaar het meest geëigende instrument vast. Programmering De partners in de Metropoolregio Amsterdam spreken met elkaar af dat:
2.1 2.2
2.3 2.4
De SER ladder in de ontwikkeling van kantoor- en bedrijfslocaties het leidend principe is Bij de programmering (planomvang) voor bedrijventerreinen en kantoren de in bijlage A en B. genoemde bovengrenzen per deelregio als maximum gehanteerd zullen worden. Deze planomvang zal door de gemeenten in hun ruimtelijke plannen worden doorgevoerd. Voor de zeehaventerreinen in het Masterplan Noordzeekanaalgebied het Bestuursplatform NZKG de programmering vaststelt in afstemming met Plabeka Voor de internationaal georiënteerde locaties in het kader van de Ruimtelijke
18
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
2.11
2.12
2.13
2.14
2.15
Economische Visie Schiphol (REVS) het Bestuursforum Schiphol de programmering vaststelt in afstemming met Plabeka De in de Uitvoeringsstrategie beschreven concept categorisering van groei en balansgebieden verder worden uitgewerkt tot een definitieve categorisering (zie bijlage 6 Uitvoeringsstrategie). Deze definitieve categorisering wordt in de eigen relevante beleidskaders verankerd en de noodzakelijk maatregelen voor de betreffende locaties worden geïmplementeerd. Hiermee wordt deze categorisering de basis voor het beleid van de werklocaties van alle Plabeka partners. Plabeka, in nauwe samenspraak met de adviescommissie, een nadere analyse zal maken van kansrijke kantoor- en bedrijfslocaties en wegen om te komen tot een aanscherping van de profilering van deze locaties. De in deze Uitvoeringstrategie vastgelegde programmering wordt via jaarlijkse monitoring van de feitelijke ontwikkelingen nauwkeurig gevolgd en dat op basis hiervan ten minste eens per vijf jaar tot marktconforme aanpassingen van het planaanbod – danwel de fasering van dit aanbod - overgegaan kan worden; voorbereiding en afstemming, dit gebeurt in Plabeka-verband in het bestuurlijk overleg PRES. Bestuurlijke besluitvorming vindt plaats bij de verschillende overheden. Het omzetten van ‘zachte’ naar ‘harde’ plannen pas dan gebeurt als op basis van de gemonitorde ontwikkelingen hier aanleiding voor is en dat hierover in Plabekaverband afstemming over plaatsvindt; hiertoe wordt gebruik gemaakt van de procedure zoals omschreven in bijlage C. Zij binnen 1 jaar komen met een verdere fasering van de programmering kantoren en de planruimtes dusdanig worden bijgesteld dat de (courante) leegstand wordt gereduceerd tot het frictieniveau van 5% van de (berekende) voorraad 2020. Tot nader order is het in tabel B vastgelegde getal een hard plafond voor maximaal te ontwikkelen kantoren per deelregio tot 2020. Zij binnen één jaar komen met een verdere fasering van de programmering bedrijventerreinen, waarbij per 10 jaarsperiode en per deelregio gestreefd wordt naar een optimale balans tussen vraag en aanbod. Daarbij wordt de plancapaciteit voor de periode tot 2020 verder naar beneden bijgesteld Dat zij om het voorziene tekort van werklocaties ‘gemengd plus’ op te vangen de volgende maatregelen zullen nemen: 2.11.1 het hanteren van een restrictief toelatingsbeleid op gemengd plus terreinen, waarbij alleen bedrijven vanaf milieuhindercategorie 4 worden toegelaten; 2.11.2 het vastgelegde planaanbod ‘gemengd plus’ ook daadwerkelijk in ontwikkeling wordt gebracht 2.11.3 in de deelregio’s Haarlem/IJmond en Zaanstreek/Waterland worden door enkele gemeenten de vestigingvoorwaarden onderzocht voor milieuhinderlijke bedrijven op enkele modern gemengde terreinen, Plabeka opdracht te geven om de monitoring van feitelijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt te verbeteren en de uitvoeringsstrategie in 2012 te actualiseren en eventuele plannen voor verdere reductie door te voeren. De Plabeka partners nodigen de adviescommissie uit om in gezamenlijkheid tot oplossingen te komen hoe omgegaan moet worden met rechten van en verplichtingen naar individuele partijen bij verdere reductie van het planaanbod. Plabeka opdracht te geven om, in nauwe samenspraak met de adviescommissie, een nadere analyse te geven van kansrijke kantoor- en bedrijfslocaties en wegen om te komen tot een aanscherping van de profilering van deze locaties. Plabeka partners nodigen de Adviescommissie uit, de mogelijkheden tot en de wijze van inzet van fondsen gericht op het uit de markt halen van
19
incourant vastgoed in het kader van transformatie en herontwikkeling nader te onderzoeken. 3.
Aanpak bestaande kantorenvoorraad (transformatie en herontwikkeling)
Constaterend dat in de Metropoolregio de leegstand van kantoren (bij laatste telling 2010) rond de 2,2 mln. m2 bvo bedraagt, dat hiervan circa de helft als incourante leegstand te beschouwen is en dat de incourante leegstand naar verwachting de komende 10 jaar nog met 400.000 m2 toe zal nemen als gevolg van binnenregionale verhuizingen naar nieuwbouw, besluiten de Metropoolregio partners dat: 3.1
3.2
Er – in nauwe samenwerking met marktpartijen – alle mogelijke maatregelen worden genomen om 1,5 mln. m2 bvo kantoorruimte uit de markt te nemen door transformatie, sloop en/of herontwikkeling De directe opgaven voor de reeds leegstaande incourante voorraad van 1,1 miljoen m2, zijn per deelregio:
Incourante leegstand (x 1.000 m2 bv0) Almere-Lelystad
77
Amstelland-Meerlanden
224
Amsterdam
637
Gooi en Vechtstreek
92
Haarlem-IJmond
58
Zaanstreek-Waterland
29
Metropoolregio Amsterdam
1.117
Om deze opgaven te effectueren worden door de Plabeka-partners in gezamenlijkheid de volgende acties opgepakt: 3.3
3.4 3.5
3.6 3.7
De partners gaan in het kader van de landelijk experimenten concrete arrangementen met marktpartijen aan, gericht op het effectief transformeren of herontwikkelen van leegstaande kantoren Samen met de marktpartijen wordt een onderzoek opgestart naar mogelijkheden Investeringsfonds leegstand De aanwezige kennis en ervaring van overheden en marktpartijen binnen de regio nadrukkelijker wordt gebundeld en hiervoor wordt ambtelijke capaciteit en budget beschikbaar gesteld; hierbij zullen de mogelijkheden/meerwaarde tot aansluiting bij Project Bureau Herstructurering onderzocht worden De Metropoolregio Amsterdam blijft bij het Rijk blijft aandringen op noodzakelijke aanpassingen van de fiscale- en juridische regelgeving; De Metropoolregio Amsterdam stelt een regionale discussiekaart van leegstaande kantoorpanden op, met als doel zicht te krijgen op transformatie- en herontwikkelingspotentie van panden en relevante partijen in het proces aan elkaar te koppelen De gemeenten in de Metropoolregio zullen binnen hun eigen beleidsmogelijkheden devolgende maatregelen nemen:
20
3.8 3.9 3.10 3.11 3.12
Individuele Metropoolregio-gemeenten kunnen overgaan tot het opstellen van een Leegstandsverordening op basis van de Wet Kraken en Leegstand Bij nieuwe ontwikkelingen stellen de gemeenten een voorverhuureis van minimaal 70% Versnellen van gemeentelijke processen op het gebied van juridisch planologische procedures en mogelijkheden van het bouwbesluit Opstellen van ruimtelijke visie voor locaties met veel leegstand Stellen van voorwaarden aan duurzaamheid en levensloopbestendig bouwen.
4. Aanpak herstructurering bedrijventerreinen Constaterend dat de herstructureringsopgave van 2.200 ha verouderde bedrijventerreinen in de Metropoolregio aanzienlijk is, maken de Metropoolregio partners de volgende afspraken: 4.1 4.2
Herstructurering bestaande terreinen heeft hoge prioriteit – daarom houden partners zich aan de SER-ladder; De opgaven per deelregio zijn: Herstructureringsopgave 2010-2020 (in bruto ha)
Almere-Lelystad
195
Amstelland-Meerlanden
435
Amsterdam
603
Gooi en Vechtstreek
230
Haarlem-IJmond
509
Zaanstreek-Waterland
240
Metropoolregio Amsterdam 4.3
4.4 4.5
4.6
4.6.1
4.6.2
2.211
Dat in de projectontwikkeling voor de 25 prioritaire herstructureringsprojecten uit het Provinciaal Herstructurerings Programma van NH (PHP) meer focus wordt aangebracht De 2 prioritaire locaties uit PHP Flevoland worden uitgevoerd De bundeling van kennis&kunde m.b.t. herstructurering wordt gecontinueerd door het Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen vanaf 2012 om te vormen tot het Project Bureau Herstructurering (PHB). Dit PHB krijgt de opdracht om te komen tot een verdere professionalisering van de herstructurering bij gemeenten en marktpartijen. Onderzocht zal worden of doorontwikkeling naar een regionaal ontwikkelingsbedrijf een goede optie is, of dat andere oplossingen hiervoor meer geschikt zijn. Constaterend dat schaarste en/of hogere grondprijzen bij nieuwe terreinen het herstructureren van bedrijventerreinen aantrekkelijker maakt, spreken de gemeenten in de Metropoolregio in gezamenlijkheid af: Om nader onderzoek te doen naar een gezamenlijke grondprijssystematiek (c.q. hogere grondprijzen) voor nieuw uit te geven terreinen, waarbij nut&noodzaak van het overgaan tot één en dezelfde systematiek van residuele grondprijswaardering verder uitgewerkt moet worden Om voortbouwend op zo’n gezamenlijke grondprijssystematiek verder
21
4.6.3
afspraken te maken over vormen van (regionale) verevening Dat de doorontwikkeling van bedrijventerreinen tot aantrekkelijke gebieden met meerdere functies nadrukkelijker onderdeel wordt van het gemeentelijk en provinciaal ruimtelijk ordeningsbeleid (gemengde werkmilieu’s of woonwerklandschappen). Hierbij wordt expliciet de woningbouwopgave voor deMetropoolregio tot 2040 betrokken. De definitieve versies van de in bijlage(‘groei en balansgebieden’) vastgelegde concept-categorisering van locatiesper gemeente kan hiertoe als basis gaan dienen.
5. Organisatie Plabeka Constaterend dat met deze Uitvoeringstrategie de Metropoolregio een wezenlijke bijdrage levert aan een gezonde en marktconform beleid ten aanzien van werklocaties, besluiten de Metropoolregio partners ten aanzien van de uitvoering: 5.1 5.2
5.3 5.4 5.5
5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.5 5.7
De huidige Plabeka structuur de komende 5 jaar te continueren. Dat de huidige Plabeka partners voor de komende vijf jaren ook zorg dragen voor de financiering van Plabeka-activiteiten, op basis van een jaarlijks vast te stellen begroting Plabeka continueert en verstevigd de afstemming en samenwerking met marktpartijen De adviescommissie wordt gevraagd om aan te blijven Om de bestuurlijke afstemming primair via het bestuurlijk overleg PRES te laten verlopen; het is de taak van de bestuurlijk trekker om ook de overige Metropoolregio partners te consulteren en te informeren over relevante Plabekazaken. Dat binnen één jaar de voorliggende Uitvoeringsstrategie verder uitgewerkt en geconcretiseerd is op zeker de volgende punten: Aanscherping programmering bedrijventerreinen tot 2020 Aanscherping programmering kantoren tot 2020 Categorisering en prioritering van locaties (concept groei- en balansgebieden en handelingsstrategieen verder uitwerken) Een plan van aanpak bestaande kantorenvoorraad, mede in het kader van de experimenteergebieden; Voorstellen m.b.t. gezamenlijke grondprijssystematiek; Dat Plabeka de monitoringssystematiek verbetert en jaarlijks een monitor uitbrengt.
22
Bijlage 3 Voorbeelden bestaande profileringsinstrumenten Voorbeelden binnen de MRA: 1. Kavelpaspoorten (Haarlemmermeer) 2. Kwaliteitskaarten (Almere en Lelystad) 3. I locator (Gooi- en Vechtstreek) 1. Kavelpaspoort (Haarlemmermeer) Een kavelpaspoort is een overzichtelijk document van elke kavel met de randvoorwaarden om te kunnen bouwen. De initiatiefnemer kan er alle informatie uit halen die hij of zij nodig heeft om een woning/bedrijfspand te ontwerpen)
2. Kwaliteitskaarten (Almere en Lelystad) Wat zijn de kwaliteitskaarten bedrijventerreinen Almere?
Van de verschillende bedrijventerreinen wordt de bestaande situatie beschreven zowel vanuit ruimtelijk als economisch perspectief. Per terrein komen de kaartlagen bestemmingsplan, perceelsinformatie, aanbod, bouwjaar, soort bedrijven, verkeerinfrastructuur en groen en water aan de orde. Per terrein wordt uitgeefbaar kavelaanbod getoond en leegstaande bedrijfspanden via links naar externe websites.
http://www.almere.nl/ondernemen/kwaliteitskaarten/ Wat zijn de kwaliteitskaarten werklocaties Lelystad? De kwaliteitskaarten werklocaties zijn digitaal raadpleegbare kaarten waarop diverse informatie over de verschillende werklocaties binnen de gemeente Lelystad beschikbaar gesteld wordt. Per locatie is informatie te vinden over het bestemmingsplan, perceelsinformatie, aanbod aan kavels en panden op de locatie, de bouwjaren van de panden, het soort bedrijven dat zich gevestigd heeft, de infrastructuur op de locatie en de omgevingskwaliteit (groen- en waterstructuur). http://www.lelystad.nl/kwaliteitskaarten
3. I locator (Gooi- en Vechtstreek) De regionale ontwikkelingsmaatschappij heeft als doel het in stand houden en verbeteren van werkgebieden in de regio Gooi en Vechtstreek zodat de ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijven in de regio verbeteren. http://www.ilocator-gooienvechtstreek.com/
23
