Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka

Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka 2014 – 2015

2

n

Plabeka 2014-15

Inhoudsopgave 1 Samenvatting 4 1.1 Economie, kantorenmarkt, bedrijventerreinenmarkt MRA 4 1.2 Voortgang afspraken uitvoeringsstrategie 7 1.3 Toelichting Plabeka uitvoeringsstrategie en andere afspraken 9 2 Economie en werkgelegenheid 11 2.1 Economische ontwikkeling MRA en deelregio’s 11 2.2 Werkgelegenheidsontwikkeling 13 2.3 Internationale vestigers 15 3 Kantoren 17 3.1 Ontwikkeling gebruik kantoorruimte MRA 17 3.2 Kantorenleegstand en voorraadontwikkeling 19 3.3 Planvoorraad 21 3.4 Schipholgerelateerde kantoorlocaties 23 4 Bedrijven- en zeehaventerreinen 25 4.1 Uitgiften bedrijvenen zeehaventerreinen 25 4.2 Transacties binnen bestaand aanbod 27 4.3 Herstructurering en transformatie 28 4.4 Planvoorraad (bedrijvenen zeehaventerrein) 31 4.5 Schipholgerelateerde bedrijventerreinen 33 5 Bijlagen 35

Plabeka 2014-15

n

3

1. Samenvatting Voor u ligt de Plabeka Monitor 20142015. Dit is de achtste jaargang en de vierde editie na het vaststellen van de huidige Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 (23 juni 2011). De Plabeka monitor 2014-2015 biedt de meest recente feiten en cijfers over economische trends in de Metropoolregio Amsterdam vanuit het perspectief van vestigingslocaties voor bedrijvigheid. De Monitor maakt daarnaast inzichtelijk hoe de afspraken van de Uitvoeringsstrategie Plabeka worden nageleefd. Deze editie van de Plabeka Monitor heeft betrekking op het jaar 2014, met als peildatum 1-1-2015. 1.1 Economie, kantorenmarkt, bedrijventerreinenmarkt MRA Economie en werkgelegenheid Economische ontwikkeling MRA en deelregio’s Na economische krimp in 2012 en 2013 laat de MRA in 2014 een BRP-groei van +1,6% zien, die naar verwachting oploopt tot +3% in 20151. Hiermee presteert de MRA (weer) beter dan het nationale en EU28-gemiddelde. Amsterdam en Amstelland-Meerlanden zijn de economisch sterkst presterende deelregio’s. Werkgelegenheidsontwikkeling De werkgelegenheidsgroei in de MRA bleef in 2014 met +0,3% vooralsnog achter op de groei van het BRP. De werkgelegenheidsgroei vindt in 2014, net als in 2013, enkel in Amsterdam plaats (ca. +10.000 banen); de overige deelregio’s kennen een lichte krimp.

4

n

Plabeka 2014-15

Ook in 2014 blijkt de meeste werkgelegenheidsdynamiek zich buiten de traditionele werklocaties te bevinden. In 2014 nam de werkgelegenheid op de niet-werklocaties (of overige locaties) met +1,1% toe tot 764.000 banen. Met name in Amsterdam lijkt bovenstaande ontwikkeling snel te gaan: hier nam het aantal banen op overige locaties met ruim 7.100 (+2,0%) toe. De werkgelegenheid op kantoorlocaties in de MRA nam in 2014 met +0,4% toe, en het aantal banen op bedrijvenen zeehaventerreinen daalde met -2,2%. In 2014 vestigden zich 139 buitenlandse bedrijven in de MRA2, goed voor ±1.300 nieuwe arbeidsplaatsen. Met name in de logistiek, ICT, agrifood en zakelijke diensten werd werkgelegenheid gecreëerd door deze bedrijven. Het merendeel van de internationale vestigers vindt een locatie in Amsterdam. Kantoren Ontwikkeling gebruik kantoorruimte MRA De (bruto) opname van kantoren in de MRA groeit al enige tijd, maar ligt nog onder het niveau van voor de crisis. In 2014 werd 866.000 m² BVO aan kantoorruimte betrokken, 33.000 m² meer dan in 2013. De toegenomen dynamiek op de kantorenmarkt is zichtbaar in Amstelland-Meerlanden, Almere-Lelystad, Gooi en Vechtstreek en Haarlem-IJmond. In Amsterdam bleef de opname ongeveer op het peil van de voorgaande twee jaren. Tegelijkertijd daalde het netto gebruik van kantoorruimte in 2014 met 56.000 m². Weliswaar is deze daling minder sterk dan in 2013, maar

het kantoorgebruik in de MRA neemt hiermee wel voor het zesde jaar op rij af. De daling van het kantoorgebruik van de afgelopen zes jaar werd in 2010 niet voorzien. De behoefteraming voorzag een flinke uitbreiding van het kantoorgebruik. De realisatie loopt inmiddels 1,4 mln. m² achter op de behoefteraming (GG-scenario). Kantorenleegstand en voorraadontwikkeling Doordat de transformatie/sloop van kantoren (153.000 m²) boven de opgeleverde nieuwbouw (84.000 m²) uitkwam, daalde de totale kantorenvoorraad in de MRA verder. De daling was in 2014 in Gooi en Vechtstreek (-23.000 m²) en Almere-Lelystad (-35.000 m²) relatief groot. Onder invloed van het dalende kantoorgebruik is de kantorenleegstand in de MRA sinds 2009 met +39% toegenomen tot 2.751.000 m² per 1-1-2015. Het leegstandspercentage in de MRA komt hiermee uit op 20,2%, gelijk hoger dan begin 2014. Amstelland-Meerlanden, Haarlem-IJmond en Amsterdam zagen hun leegstand licht afnemen, terwijl deze in Almere-Lelystad (+27.000 m²,) en Gooi en Vechtstreek (+16.000 m²) juist flink toenam. De regio’s Almere-Lelystad (30,7%) en Amstelland-Meerlanden (26,4%) kennen de hoogste leegstandspercentages. Planvoorraad De planvoorraad aan kantoren in de MRA bedraagt per 1-1-2015 1.869.000 m² BVO. Amsterdam heeft met 1.028.000 m² de grootste planvoorraad, gevolgd door Amstelland-

1. Prognose EVMRA 2014 2. Cijfers afkomstig van de AIB en hebben betrekking op de deelnemende gemeenten Amsterdam, Haarlemmermeer, Almere, Amstelveen.

Meerlanden (371.000 m²) en Almere-Lelystad (268.000 m²). In de Uitvoeringsstrategie is een planvoorraad afgesproken van 3.193.000 m² BVO tot aan 2040. Ook als met de voorraadontwikkeling 2010-2014 (-156.000 m²) en de kantoren in aanbouw per 1-1-2015 (98.000 m²) rekening wordt gehouden, komt de totale planvoorraad aanmerkelijk lager uit dan de toegestane planvoorraad uit de Uitvoeringsstrategie. Bedrijven- en zeehaventerreinen Uitgiften (bedrijvenen zeehaventerreinen, inclusief gemengd+) In 2014 is in totaal 18,0 ha (netto) aan bedrijventerreinen uitgegeven in de MRA, ongeveer evenveel als in 2013 (18,5 ha) en iets beneden gemiddeld voor de periode 2009-2014 (22,9 ha). Het grootste deel van de uitgifte vond plaats in Amstelland Meerlanden (9,9 ha, waarvan 9,5 ha op Schiphol Logistics Park), gevolgd door Amsterdam (3,6 ha) en HaarlemIJmond (3,3 ha). De uitgifte van zeehaventerreinen in de MRA bedroeg in 2014 8,4 netto ha, waarvan 5,4 ha kadegebonden en 3 ha havengerelateerde terreinen. Dit ligt ongeveer op het gemiddelde van de afgelopen jaren. Op tien gemengd-plus bedrijvenen zeehaventerreinen is grond uitgegeven, waarvan in 8 gevallen ook daadwerkelijk aan bedrijven met een hogere milieucategorie. De 18 ha uitgifte bedrijventerrein in 2014 is

ruim minder dan voorzien was in de behoefteraming uit 2010. De realisatie loopt inmiddels 218 ha achter op de behoefteraming (GG-scenario). Transacties binnen bestaand aanbod Het volume aan transacties van bedrijfsruimten binnen het bestaand aanbod ligt in 2014 met ongeveer 250.000 m² BVO onder het niveau van 2013 (303.000 m² BVO). Het aanbod aan bedrijfsruimten in de MRA bedraagt per 1-1-2015 ruim 2,4 mln. m² BVO, waarvan 27% in Amstelland-Meerlanden, 23% in Amsterdam en 22% in Almere-Lelystad. In de MRA is het geregistreerde aanbod aan bedrijfsruimte in BVO ongeveer 10 keer zo goot als het totale transactievolume in 2014. Voor Almere-Lelystad (±24 keer) en Zaanstreek-Waterland (±16 keer) ligt de factor fors hoger dan het MRA-gemiddelde, voor Amsterdam een stuk lager (±4,5 keer) Herstructurering en transformatie Inmiddels zijn er 51 herstructureringsprojecten opgestart met een bijdrage vanuit de provinciale HIRB-subsidie, goed voor een totaaloppervlakte van 1288 ha aangepakt bedrijven- of zeehaventerrein. In het deel van Flevoland dat tot de Metropoolregio behoort, zijn er herstructureringsprojecten op 5 terreinen gaande of in opstart. Op meerdere terreinen in de MRA is er sprake van gehele of gedeeltelijke transformatie naar andere functies. In totaal is er op bijna 170 ha bedrijventerrein transformatie in uitvoering.

Planvoorraad (bedrijvenen zeehaventerrein) De planvoorraad aan bedrijventerreinen in de MRA bedraagt ca. 1.250 ha (peildatum 1-12015), waarvan 64% tot aan 2020 ontwikkeld wordt. Almere-Lelystad kent de grootste planvoorraad (477 ha, 38% van het totaal van de MRA), gevolgd door Amstelland-Meerlanden (362 ha, 29% van het totaal). De planvoorraad in de MRA ligt netto ±458 ha lager dan de planvoorraad uit de Uitvoeringsstrategie. Hierbij is gecorrigeerd voor de netto uitgifte tussen 1-1-2011 en 1-1-2015. Ook in de meeste deelregio’s ligt de planvoorraad per 1-1-2015 onder de gestelde plafonds uit de Uitvoeringsstrategie. Enkel in AmstellandMeerlanden (+4 ha) en Zaanstreek-Waterland (+12 ha) komt de planvoorraad boven de toegestane hoeveelheid uit. De planvoorraad van kadegebonden zeehaventerrein bedraagt 249 ha, waarvan ongeveer 4,5% (11 ha) in optie is. Aan havengerelateerde kavels is nog zo’n 80 ha vrij uitgeefbaar. Het havengebied van Amsterdam heeft het grootste aandeel in het aanbod van kadegebonden terrein (178 ha) en is het enige havengebied met aanbod aan havengerelateerde terreinen. Rond Zaandam en Velsen/IJmuiden zijn ook nog kadegebonden kavels uitgeefbaar. De planvoorraad van zeehaventerreinen in de MRA bestaat vooral uit kleinere kavels. Er zijn twee kavels groter dan 20 ha (in de Afrikahaven in Amsterdam en op Hoogtij in Zaandam).

Plabeka 2014-15

n

5

6

n

Plabeka 2014-15

1.2 Voortgang uitvoering afspraken Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010* KANTOORLOCATIES Reductie planaanbod kantoren met 1,9 mln. m² bvo Het planaanbod van 1,9 mln m² per 1-1-2015 blijft ruim onder de afspraken van 2010, ook als in de tussentijd gerealiseerde nieuwbouw wordt meegenomen. Dit geldt voor alle deelregio´s.

BEDRIJVENTERREINEN Reductie planaanbod bedrijventerreinen met 514 ha Hoewel het gehele planaanbod (1.335 ha tot 2040) ruim onder de afspraken (maximaal 1.811 ha tot 2040) blijft, zijn er nog deelregio´s met een beperkt overschot aan plannen.

Stimuleren van transformatie van 1,1 mln. m² bvo voor 2020 In 2014 is 140.000 m² kantoor getransformeerd of gesloopt. In de periode 2010-2014 bedraagt de totale hoeveelheid 970.000 m². De MRA ligt daarmee voor op schema voor 2020.

Reductie tekort gemengd plus teruggebracht met 110 ha Er is extra ruimte in Flevoland gereserveerd voor een bedrijventerrein dat bedrijven uit een hoge milieucategorie kan herbergen.

Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln. m² bvo tot 2020. Er is onvoldoende beeld van publieke en private initiatieven om deze doelstelling te kunnen monitoren. Het initiatief voor herontwikkeling van kantoren is bewust bij de markt gelegd.

Programmering internationaal georiënteerde locaties Specifieke afstemming vraag / aanbod Schiphollocaties heeft plaatsvonden als onderdeel van ontwikkelstrategie REVS.

Marktsituatie en behoefteraming In 2014 is het kantoorgebruik gedaald met 56.000 m². Dit is het zesde jaar op rij met een daling, terwijl in 2010 nog groei werd voorzien. De realisatie loopt inmiddels 1,4 mln m² achter op de behoefteraming (GG-scenario).

Marktsituatie en behoefteraming In 2010 werd een uitgifte voor de MRA geraamd tussen de 44 ha en 65 ha per jaar. De uitgifte van 2014 blijft daar met 18 ha ruim onder. De realisatie loopt inmiddels 218 ha achter op de behoefteraming (GG-scenario).

ZEEHAVENTERREINEN Onderzoek inbreiding- en uitbreidingsmogelijkheden Beide onderzoeken zijn in het kader van de Visie Noordzeekanaalgebied 2040 uitgevoerd. De noordelijke Houtrakpolder is gereserveerd mochten toekomstige uitbreidingen noodzakelijk zijn.

HERSTRUCTURERING Herstructurering van 2.200 ha bedrijvenen zeehaventerrein in 2020 Mede door de inzet van HIRB subsidies is er sinds 2009 1.287 ha terrein geherstructureerd, daarmee ligt de MRA op schema voor 2020.

Vestigingsruimte voor milieuhinderlijke bedrijven reserveren In 2014 is 9,8 ha uitgegeven op bedrijvenen zeehaventerreinen met ruimte voor hoge milieucategorieën. Van minimaal 8,8 ha is duidelijk dat dit daadwerkelijk aan milieuhinderlijke bedrijven is uitgegeven.

Onderzoek naar en ontwikkeling van overheidsinstrumenten Onderzoeken verevening (oud/nieuw) en mogelijkheden regionale grondprijssystematiek hebben plaatsgevonden, maar niet geleid tot nieuwe regionale instrumenten. Extra inzet op verzakelijking en parkmanagement Activiteiten PHB zijn voortgezet en pilots verzakelijking vinden plaats

*Deze afspraken zijn afkomstig uit de ´Samenvatting Uitvoeringsstrategie Plabeka´ en specifiek de paragrafen ´programmering´, áanpak bestaande kantorenvoorraad´, áanpak verouderde bedrijventerreinen´ en ´grondprijsbeleid´

Plabeka 2014-15

n

7

8

n

Plabeka 2014-15

1.3 Toelichting Plabeka uitvoerings strategie en andere afspraken Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010: gemaakte afspraken: KANTOORLOCATIES

n Reductie planvoorraad kantoren met 1,9 mln. m² bvo, met specifieke planningsplafonds per deelregio. n Stimuleren van transformatie van 1,1 mln. m² bvo voor 2020. De opgave ligt in het terugbrengen van de leegstand door het slopen / transformeren van 1,1 mln. m² aan structureel leegstaande kantoorpanden. Transformaties naar hotel, woningen, etc. zijn bijvoorbeeld mogelijk. n Aanvullende sloop-/transformatieopgave van 0,4 mln. m² bvo tot 2020. De aanvullende transformatieopgave door het achterlaten van verouderde panden door bedrijven geldt voor het tijdvak 2010-2020. Dit komt bovenop de transformatieopgave voor structurele leegstand. n Bevorderen herontwikkeling van 1,5 mln. m² bvo (sloop-nieuwbouw op zelfde locatie) tot 2020. BEDRIJVENTERREINEN

n Reductie planvoorraad bedrijventerreinen met 514 ha, met specifieke planningsplafonds per deelregio.

n Tekort gemengd plus in 2040 teruggebracht met 110 ha. Milieuruimte en vestigingsruimte voor de zware industrie zijn een schaars goed in de MRA. n Programmering internationaal georiënteerde locaties: aanvullende kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van werklocaties rond Schiphol op de vraag van m.n. internationale bedrijven. Dit is in de Regionale OntwikkelingsVisie Schipholregio geoperationaliseerd en wordt de voortgang jaarlijks gemonitord. Per 2014 is het bestuursforum Schipholregio niet meer actief en is de monitoring in de Plabeka monitor geïntegreerd. n Strategie zeehaventerreinen (zie ‘afspraken m.b.t. zeehaventerreinen’) ZEEHAVENTERREINEN

n Inbreiding en uitbreiding: Onderzoek naar mogelijkheden voor verdichting, innovatie en herstructurering binnen bestaand havengebied, daarnaast drie opties onderzoeken voor uitbreiding van de havens in de periode na 2020. n Voor 2015 een besluit nemen over de noodzaak van uitbreidingsruimte voor de haven. In de tussentijd mogen geen onomkeerbare ontwikkelingen plaatsvinden die uitbreiding onmogelijk maken. n Vestigingsruimte voor milieuhinderlijke bedrijven in het havengebied zoveel mogelijk reserveren voor milieuhinderlijke functies.

Aanvullend gemaakte afspraken in 2012 De bij Plabeka betrokken bestuurders van de MRA-gemeenten hebben zich eind 2012 uitgesproken vóór aanvullende acties om vraag en aanbod van werklocaties met elkaar in evenwicht te brengen. Plabeka-gemeenten uit 4 deelregio’s hebben toegezegd om de plannen te reduceren, tot een maximum van 1,06 mln. m² bvo. Deze plannen worden geschrapt, danwel uitgefaseerd tot na 2020. Daarnaast hebben 3 deelregio’s zich gecommitteerd aan een aanvullende fasering of reductie van plannen voor bedrijventerreinen. In totaal gaat het om het schrappen / uitfaseren van 210 ha tot na 2020. De voortgang van deze afspraken is opgenomen in de bijlagen.

n Opvang van logistieke functies, die niet alleen aan de haven gekoppeld zijn zo mogelijk ook op terreinen buiten het eigenlijke havengebied. n Nagaan welke instrumenten kunnen worden ingezet om actief bedrijven op de juiste plaats te vestigen (bijvoorbeeld een bedrijvenmakelaar). HERSTRUCTURERING

n In de Uitvoeringsstrategie is benoemd dat er tot 2020 2.211 ha bruto aan bedrijvenen zeehaventerreinen in de MRA moet zijn geherstructureerd. De opgave per deelregio is weergegeven in tabel 4.4. p Onderzoek naar en ontwikkeling van overheidsinstrumenten om herstructurering te bevorderen, o.a. Systematische hantering van de SER ladder, Verplichte introductie parkmanagement en onderzoeken naar verevening oud/nieuw, opslag op grondprijs ten behoeve van herstructurering en een MRA-breed ontwikkelbedrijf n Daarnaast wordt ingezet op verzakelijking van het beheer van bedrijventerreinen, o.a. via: p Meer focus in de ontwikkeling van projecten uit Provinciaal Herstructurerings Programma en continuering aanbieden kennis & kunde via Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen p Bedrijventerreinen daar waar mogelijk de mogelijkheden te bieden om uit te groeien naar aantrekkelijker gebieden met meerdere functies. p Onderzoek naar de optimalisering van de uitgifte prijs op basis van residuele waardebepaling. Plabeka 2014-15

n

9

Figuur 2.1 1.2 Economische in de Metropoolregio Amsterdam, Nederland de Figuur Economischegroei ontwikkeling MRA / NL / EU28 1996-2015, groei in en procenten EU28

(BRP enprocenten BBP) (brp en bbp); 1996-2015* Groei in 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 1995

2000

2005

2010

2015

4. Kerncijfers per regio

Metropoolregio Amsterdam

Nederland

EU28

Bron: Economische * Prognose 2014 en 2015 verkenningen Metropoolregio Amsterdam, 2015 Bron: CBS, CPB, Eurostat, TNO

Figuur 2.2 Economische kerncijfers MRA en Nederland

In dit hoofdstuk wordt van ingezoomd op de beleid. deelregio’s van de verbeteren als gevolg stringent Europees De vooruitzichten Metropoolregio Amsterdam (MRA). Deenbelangrijkste indicatoren voor de Europese Unie2009 (EU) in2010 2014 2015 zijn in de najaarsraming 2011 2012 2013 2014* 2015* van van economische deelregio’s de Europeseontwikkeling Commissie danvan ook deze positief,negen met groeipercentages Nederland worden in onderlinge samenhang beschreven. Aan bod van respectievelijk 1,5 en 2,0 procent. De verwachting is datkomen het reële Bbp in mln euro (marktprijzen, nominaal) 617,7 631,5 642,9 640,6 642,9 154 de regionale economische groei met een prognose voor van 2014 bruto binnenlands product van de1,7 EU tegen einde Reële bbp-groei in % (CBS, CPB) -3,3 (bbp)1,1 -1,6 het-0,7 0,75 2014 1,25 en 2015, de eerst economische structuur vanvan elke regio in combinatie voor het weer boven het niveau 2008 uitkomt. met de groei van de toegevoegde waarde per sector en tot slot Metropoolregio Amsterdam de regionale Zodoende vormt elke paragraaf een Voor 2014arbeidsmarkt. en 2015 verwacht het CPB (2014)117,8 dat de voor Nederland Brp in mln euro (marktprijzen, nominaal) 112,4 117,1 118,5 118,4 bondige economische verkenning per allereerst wereldhandel 2,5 deelregio. respectievelijk procent3,0 Reële brp-groei inrelevante % (CBS, TNO) -3,8 met2,3 2,8 -1,3 Maar -0,84,5 1,6 volgttoeneemt. een overzicht vanin de globale ontwikkelingen Bezien hetbelangrijkste licht van het verleden is dit niet hoog, in maar de deelregio’s in de MRA.verbetering welverkenningen een aanzienlijke ten2015 opzichte van 2012 en 2013. Arbeidsmarkt Bron: Economische Metropoolregio Amsterdam, Deze positief gematigde voor de wereldhandel houden Werkzame personen (x 1.000) 1.480groeicijfers 1.472 1.500 1.498 1.480 1.462 1.465 ook in dat de groeiverwachting Nederland en Groei in % -0,8 -0,5 voor1,9 -0,2 -1,2de MRA -1,2 niet 0,2 uitbundig groei kan zijn. Figuur 2.3 Economische naar deelregio van de Metropoolregio Amsterdam.

Figuur 4.1 groei naar deelregio van de 2.364 MRA 2.382 2.400 2.414 2.431 Bevolking (x Economische 1.000) 2.319 2.343 Gemiddelde jaarlijkse groei toegevoegde waarde in1,00 procenten, (verticale as); Grote Ondanks deze positieve is0,77 de MRA Groei in % 0,95 verwachtingen, 0,91 2009-2013 0,73 in de 0,61 0,68 prognose 2014-2015 (horizontale as); omvang economie (grootteEuropese van bol), 2013 Recessie achtergebleven bij andere grootstedelijke

regio’s (zie Bevolking 15-64 jaar (x 1.000)

figuur 1.3). Tot 2008 de economie van 1.651 de 1.595 1.610 ontwikkelde 1.619 1.622 1.632 1.641 de68twintig68belangrijkste 68 68

2 Y-as: groei 2009-2013 (in %) zich beter dan het69gemiddelde van 69 68

MRA als % van de bevolking

Amsterdam

Beroepsbevolking (x 1.000) 1

Brutoparticipatiegraad Gemiddelde jaarlijkse groei MRA 2009-2013 (0,1%)

Werkloosheid

1.168 73 60

1.178 1.186 1.194 1.206 1.214 1.225 Economische Verkenningen MRA 2015 11 73 73 74 74 74 74 Regio Haarlemmermeer 65

-1,5 -1,0 -0,5 0 0,5 1,0 1,5 2,0 als % van de beroepsbevolking 5,1 5,6 X-as: groeiprognose 2014-2015 Waterland Zaanstreek * Prognose Regio Haarlem Bron: CBS, CPB (bewerking TNO) -1 Almere-Lelystad IJmond Gooi en Vechtstreek

10

n

Plabeka 2014-15

68 2,5 5,7

81

105

115

113

3,0 6,8 3,58,7 4,09,50 4,5 9,25 Overige Amstel-Meerlanden

Werkgelegenheid Groeiprognose MRA 2014-2015 -2 In 2015 neemt de werkgelegenheid zeer licht toe in de MRA. Evenals in de rest van Nederland en de EU reageert de Bron: (bewerking en verkenningen prognose TNO) Metropoolregio Amsterdam, 2015 Bron:CBS Economische werkgelegenheid vertraagd op de positieve ontwikkeling van het brp. De werkgelegenheid in de MRA ontwikkelt zich waarschijnlijk alleen relatief positief in de sectoren Specialistische zakelijke

2. Economie en werkgelegenheid De vastgoedmarkten in de Metropoolregio zijn afhankelijk van de bredere ontwikkeling van de regionale economie en werkgelegenheid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de meest recente groeicijfers van de MRAeconomie (2.1) en de ontwikkeling van de werkgelegenheid (2.2). 2.1 Economische ontwikkeling MRA en deelregio’s Ontwikkeling regionale economie De MRA lijkt in 2014 de negatieve groeicijfers van 2012 en 2013 achter zich te hebben gelaten. De laatste prognoses uit de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam laten voor 2014 een groei van 1,6% zien voor de regionale economie, oplopend tot 3% in 2015. Hiermee presteert de MRA weer beter dan het Nederlands gemiddelde en dat van de EU28, zie ook figuur 2.1. Hoewel de MRA een aanjaagrol vervult voor de landelijke economie, was het in de laagconjunctuur niet vanzelfsprekend dat de MRA sterker presteerde dan de rest van Nederland. In 2009 en 2013 kwam de ontwikkeling van het bruto regionaal product (BRP) zelfs lager uit dat de landelijke cijfers, zie figuur 2.2. In 2014 en 2015 groeit de economie van de Metropoolregio naar verwachting weer duidelijk harder dan die van geheel Nederland. Belangrijke factoren die de groei in de MRA en Nederland mogelijk maken zijn het aantrekken van de wereldhandel en de export en

de toenemende binnenlandse consumptieve bestedingen. Daarnaast trekt de woningmarkt aan, evenals het consumentenvertrouwen. Economische groei naar deelregio In figuur 2.3 wordt de ontwikkeling van de toegevoegde waarde van de MRA per deelregio zichtbaar. Op de Y-as is de economische groei in de periode 2009-2013 zichtbaar gemaakt, op de X-as is de groeiprognose per deelregio voor 2014-2015 weergegeven. De bolgrootte geeft de omvang aan van de totale toegevoegde waarde van elke deelregio in 2013. Duidelijk wordt dat de deelregio’s verschillend gepresteerd hebben in de afgelopen jaren en dat ook de prognoses voor de aankomende 2 jaar uiteen lopen. In de meeste deelregio’s kromp de toegevoegde waarde tussen 2009 en 2013. Alleen Amsterdam en Regio Haarlemmermeer vormen hierop een uitzondering. Met name Gooi en Vechtstreek kende een flinke krimp in de periode 2009-2013, maar ook de economie in IJmond en Almere-Lelystad kromp in die periode met meer dan 1 procent. Voor de aankomende 2 jaar houdt de geschetste ontwikkeling aan: Amsterdam, de regio Haarlemmermeer (aangevuld met overig Amstelland-Meerlanden) voeren de groeiprognoses aan, terwijl Gooi en Vechtstreek, Regio Haarlem, Waterland, IJmond en Almere-Lelystad minder snel groeien of zelfs krimpen. Het relatieve aandeel van Regio Haarlemmermeer en Amsterdam in het BRP van de MRA zal de komende jaren naar verwachting toenemen.

Plabeka 2014-15

n

11

Figuur 2.5 Werkgelegenheidsontwikkeling op kantoorlocaties, 2005-2014 300.000 300.000 250.000 250.000 200.000 200.000 150.000 150.000 100.000 100.000 50.000 50.000 0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Almere / Lelystad

26.200 2005

28.889 2006

29.499 2007

30.295 2008

29.598 2009

31.168 2010

30.882 2011

29.870 2012

29.523 2013

27.546 2014

Amstelland-‐Meerlanden

26200 83.981

28889 83.761

29499 84.025

30295 84.236

29598 82.331

31168 85.773

30882 84.919

29870 83.807

29523 83.858

27546 84.613

Amsterdam

83981 87.198

83761 95.825

84025 106.510

84236 111.353

82331 112.991

85773 112.825

84919 113.182

83807 113.826

83858 117.429

84613 119.990

Gooi en Vechtstreek

87198 6.214

95825 6.787

106510 7.071

111353 7.034

112991 7.169

112825 7.047

113182 7.019

113826 7.114

117429 6.456

119990 6.281

Haarlem-‐IJmond

6214 6.413

6787 6.550

7071 7.200

7034 7.611

7169 8.981

7047 8.690

7019 7.764

7114 8.285

6456 7963

6281 7.986

Zaanstreek-‐Waterland

6413 1.644

6550 1.630

7200 1.818

7611 1.942

8981 1.793

8690 1.631

7764 1.921

8285 1.106

7963 960

7986 893

Totaal MRA

211.650 223.442 236.123 242.471 242.863 247.134 245.687 244.008 246.189 247.309

Figuur 2.6 Werkgelegenheidsontwikkeling op bedrijvenen zeehaventerreinen, 2005-2014 350.000 350.000 300.000 300.000 250.000 250.000 200.000 200.000 150.000 150.000 100.000 100.000 50.000 50.000 0

2005

2006

Almere / Lelystad

38.459 2005

41.907 2006

44.206 2007

48.100 2008

47.214 2009

45.711 2010

46.060 2011

44.803 2012

42.394 2013

41.942 2014


38459 68.011

41907 68.520

44206 68.102

2007

48100 69.542

2008

47214 67.446

2009

45711 64.483

2010

46060 65.825

2011

44803 66.210

2012

42394 64.553

2013

41942 61.629

2014

Amsterdam

68011 70.097

68520 70.467

68102 69.373

69542 70.267

67446 71.377

64483 70.674

65825 71.158

66210 68.692

64553 70.607

61629 70.910

Gooi en Vechtstreek

70097 28.200

70467 28.760

69373 28.133

70267 27.956

71377 27.088

70674 26.309

71158 25.637

68692 25.139

70607 25.054

70910 25.140

Haarlem-‐IJmond

28200 46.377

28760 47.249

28133 48.751

27956 50.434

27088 47.866

26309 47.085

25637 47.287

25139 47.006

25054 45.565

25140 43.827


46377 38.550

47249 36.812

48751 38.200

50434 40.055

47866 39.840

47085 40.162

47287 40.125

47006 39.248

45565 37.797

43827 36.359

Totaal MRA

286.694 293.715 296.765 306.354 300.831 294.424 296.092 291.098 285.970 279.807

Figuur 2.7 Werkgelegenheidsontwikkeling op overige locaties, 2005-2014 900.000 900.000 800.000 800.000 700.000 700.000 600.000 600.000 500.000 500.000 400.000 400.000 300.000 300.000 200.000 200.000 100.000 100.000 0 Almere / Lelystad

n

Plabeka 2014-15

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

31.266 2006

33.259 2007

35.847 2008

38.880 2009

39.534 2010

41.034 2011

41.634 2012

41.657 2013

42.687 2014

31266 71.155

33259 73.558

35847 77.606

38880 77.973

39534 77.912

41034 82.404

41634 82.715

41657 82.573

42687 83.557

Amsterdam

71710 324.882

71155 325.788

73558 328.450

77606 332.232

77973 345.188

77912 353.956

82404 361.985

82715 360.421

82573 366.696

83557 373.855

Gooi en Vechtstreek

324882 75.793

325788 75.469

328450 77.180

332232 79.118

345188 78.309

353956 76.362

361985 74.756

360421 74.155

366696 73.604

373855 73.076


12

2005 29.382 2005 29382 71.710

Haarlem-‐IJmond

75793 110.068

75469 110.018

77180 111.184

79118 113.035

78309 112.415

76362 109.014

74756 106.875

74155 106.879

73604 106.164

73076 106.093


110068 73.498

110018 74.674

111184 75.534

113035 78.385

112415 79.475

109014 81.373

106875 84.803

106879 85.000

106164 85.032

106093 85.006

Totaal MRA

685.333 688.370 699.165 716.223 732.240 738.151 751.857 750.804 755.726 764.274

2.2 Werkgelegenheidsontwikkeling Werkgelegenheid naar regio Het aantrekken van de MRA economie in 2014 vertaalt zich nog niet in een duidelijke positieve impuls van de werkgelegenheid, al nam deze wel weer licht toe ten opzichte van 2013 (zie figuur 2.4). De totale werkgelegenheid in de Metropoolregio groeide met 3.500 banen tot een totaal van ruim 1.291.000 banen (fulltime + parttime3). Procentueel betekende dit een stijging van 0,3%. Figuur 2.4 Werkgelegenheidsontwikkeling MRA (2005-2014)

1.320.000 1.300.000 1.280.000 1.260.000

Banen MRA

1.240.000 1.220.000 1.200.000 1.180.000 1.160.000

De werkgelegenheidsgroei lijkt zich sterker dan ooit in Amsterdam te concentreren: in 2014 nam de werkgelegenheid alleen in de hoofdstad toe (zie tabel 2.1). Waar de overige deelregio’s voor 2009 nog aanzienlijke werkgelegenheidsgroei wisten te realiseren, vond in 2013 en 2014 enkel in Amsterdam nog een toename plaats. Het grote aandeel van Amsterdam in de regionale werkgelegenheid neemt daarmee verder toe.

tot een totaal van ongeveer 280.000 (- 2,2%). In de regio’s Amsterdam en Gooi en Vechtstreek groeide de werkgelegenheid op bedrijventerreinen licht, terwijl deze in de overige deelregio’s licht afnam. Het aantal banen op bedrijventerreinen in de regio AmstellandMeerlanden nam sterk af (-2.900 banen of -4,5%), maar deze afname werd gecompenseerd door een sterke toename van de werkgelegenheid op kantoorlocaties4 in de regio.

Werkgelegenheid naar type locatie

OVERIGE LOCATIES

KANTOORLOCATIES

De werkgelegenheid op kantoorlocaties in de MRA is in 2014 licht toegenomen tot ruim 247.000 (- 1.000 arbeidsplaatsen). Voor een groot deel wordt deze stijging verklaard door de ontwikkeling in de deelregio Amsterdam, waar er ruim 2.500 banen op kantoorlocaties bijkwamen. BEDRIJVEN- EN ZEEHAVENTERREINEN

1.140.000 1.120.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Bron: Lisa, 2014

De trend van een afnemende werkgelegenheid op bedrijvenen zeehaventerreinen zette zich ook in 2014 voort. De totale werkgelegenheid nam af met ruim 6.000 arbeidsplaatsen

Het grootste gedeelte van de werkgelegenheid in de MRA bevindt zich buiten bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en kantoorlocaties, maar op andere locaties in het stedelijk en landelijk gebied. Het aandeel van de overige locaties in de totale werkgelegenheid neemt sinds 2005 bovendien toe. In 2014 nam de werkgelegenheid op de overige locaties met ruim 8.500 toe tot 764.000 (+1,1%). Het stijgende aantal ZZP’ers dat vanuit huis werkt draagt waarschijnlijk bij aan deze snelle groei. Amsterdam is de motor achter de groei op overige locaties: in 2014 nam het aantal banen op deze locaties toe met ruim 7.100 (+2,0%).

Tabel 2.1 Totale werkgelegenheidsontwikkeling MRA naar deelregio, 2005-2014

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

94.041

102.062

106.964

114.242

115.692

116.413

117.976

116.307

113.574

112.175

Amsterdam

482.177

492.080

504.333

513.852

529.556

537.455

546.325

542.939

554.732

564.755

Amstelland-Meerlanden

223.702

223.436

225.685

231.384

227.750

228.168

233.148

232.732

230.984

229.799

Almere / Lelystad

Gooi en Vechtstreek

110.207

111.016

112.384

114.108

112.566

109.718

107.412

106.408

105.114

104.497

Haarlem-IJmond

162.858

163.817

167.135

171.080

169.262

164.789

161.926

162.170

159.692

157.906

Zaanstreek-Waterland

113.692

113.116

115.552

120.382

121.108

123.166

126.849

125.354

123.789

122.258

1.186.677

1.205.527

1.232.053

1.265.048

1.275.934

1.279.709

1.293.636

1.285.910

1.287.885

1.291.390

Totaal MRA

3. LISA hanteert een definitie van ‘grote’ (12+ uur per week) en ‘kleine’ (minder dan 12 uur per week) banen. In dit geval gaat het om het totaal aantal banen, dus grote en kleine banen samen. 4. Enkele grote bedrijfsverplaatsingen op Schipholgerelateerde werklocaties liggen (deels) aan de verschuiving van banen van bedrijfs-naar kantoorlocaties in Amstelland-Meerlanden ten grondslag.

Plabeka 2014-15

n

13

Figuur 2.8 Aantal buitenlandse vestigers in de MRA 2006 – 2014 160

139

140

122

120 100

98

105

118

124

105

115

112

86

80 60 40 20 0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Gem. 06-‐14

Figuur 2.9 Aantal buitenlandse vestigers & arbeidsplaatsen MRA, 2014

160 140 120 100 80 60

n

Plabeka 2014-15

1.000 Amstelland-‐ Meerlanden 800

Amstelland-‐ Meerlanden

600 Amsterdam

Amsterdam

200

20

14

Almere-‐ Lelystad

400

40 0

1.400 Almere-‐ Lelystad 1.200

Aantal ves0gingen

0

Aantal arbeidsplaatsen

Figuur 2.10 Aantal nieuwe internationale vestigers, per sector, 2014

2.3 Internationale vestigers Het aantal nieuwe buitenlandse vestigingen in de MRA is een indicator van de internationale concurrentiepositie van de regio. Amsterdam In Business (AIB), een samenwerkingsverband tussen de gemeenten Amsterdam, Almere, Amstelveen en Haarlemmermeer, richt zich op het aantrekken van buitenlandse bedrijven. Voor deze vier gemeenten houdt AIB ook het aantal buitenlandse vestigers bij. In 2014 vestigden zich in deze vier gemeenten 139 buitenlandse bedrijven, goed voor ca. 1.300 nieuwe arbeidsplaatsen. Figuur 2.8 laat zien dat dit een flinke toename betekent ten opzichte van de 115 buitenlandse vestigers in 2013. Bovendien ligt het aantal boven het gemiddelde van 2006-2014 van 112 buitenlandse vestigers per jaar. Binnen de AIB-gemeenten heeft Amsterdam het grootste aandeel (114 vestigers, goed voor 870 arbeidsplaatsen), gevolgd door Amstelland-Meerlanden (24 vestigers, 435 arbeidsplaatsen). Zie ook figuur 2.9. De figuren 2.10 en 2.11 tonen de verdeling van de internationale vestigers en arbeidsplaatsen over sectoren waarin zij opereren. In aantallen vestigers zijn de sectoren ICT (33 vestigers, 176 banen), zakelijke & financiële dienstverlening (28 vestigers, 136 banen) en de creatieve industrie (18 vestigers, 136 banen) het meest prominent. Qua werkgelegenheid zijn verder ook de vestigers in de sectoren logistiek (7 vestigers, 234 banen) en agri-food (5 vestigers, 165 banen) van belang.

Logis&ek

7

ICT

42

De figuren 2.12 en 2.13 tonen de verdeling van vestigers en arbeidsplaatsen naar type activiteit. Van de 139 nieuwe buitenlandse vestigers in de vier AIB gemeenten richten 46 vestigers zich op Marketing & Sales-activiteiten en zijn er 42 hoofdkantoren (inclusief regionale hoofdkantoren). De nieuwe buitenlandse hoofdkantoren zijn bovendien goed voor 758 nieuwe banen. Naast hoofdkantoren en Marketing & Sales zijn Finance/Holding (14 vestigers, 132 banen) en Service (inclusief klantenservice) prominente typen vestigers.

33

Agri-‐Food Zakelijke & financiële dienstverlening Crea&eve Industrie

6

5 18

Life Sciences & zorg

28

Overig

Figuur 2.11 Aantal arbeidsplaatsen internationale vestigers, per sector, 2014

Logis&ek

234

ICT

390

Agri-‐Food Zakelijke & financiële dienstverlening Crea&eve Industrie

176 71

Life Sciences & zorg

165

136

Overig

136

Figuur 2.12 Aantal buitenlandse vestigers in de MRA per type vestiging, 2014

Hoofdkantoren Hoofdkantoren

27

27

42

(Klanten)service (Klanten)service

14

14

Marke-ng & sales Marke-ng & sales Finance/Holding Finance/Holding

10

10

42

Overig Overig 46

46

112

Figuur 2.13 Banen buitenlandse vestigers in de MRA, per type vestiging, 2014

117

Hoofdkantoren

112

Marke-ng & sales Hoofdkantoren

117 132 132

Finance/Holding 758 Marke-ng & sales 189 758

189

(Klanten)service Finance/Holding Overig (Klanten)service

Plabeka Overig 2014-15

n

15

Figuur 3.1 Totaal betrokken kantoormeter (=bruto opname kantoren) en groei in kantoorgebruik (=netto opname kantoren) MRA, 2005 – 2014 (x1.000 m2 bvo) 1.200

Totaal betrokken kantoormeters

1.000 800

Groei in kantoorgebruik

600 400 200 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

-‐200 -‐400

Figuur 3.2 Totaal betrokken kantoormeters (= bruto opname kantoren) 2005 t/m 2014 per MRA-deelregio (x1.000 m2 bvo)

2006

500

2007

400

2008

300

2009

200

2010

100

2011

0

2012 m

k

er

la

rle

at

aa re e

2014

an st

IJm

on

k-‐ W

d-‐ H

ec ht s n V

2013

Za

Am

st

Go

el

oi

la

-‐ e

nd -‐M

Am

ee

st

rla

tre e

er da m

en nd

ta lys Le er e/ m Al

nd

600

2005

d

700

Figuur 3.3 Groei in kantoorgebruik (=netto opname kantoren) 2005 t/m 2014 per MRA-deelregio (x 1.000 m² bvo)

150

2005 2006

100

2007 2008

50

2009 2010

-‐150

nd la er at

ek re st an Za

IJm

on

d-‐

ch n Ve -‐ e

-‐W

ts

Ha a

tre

rle

m

ek

er st oi

-‐M nd la

Am Go

-‐100

el

Plabeka 2014-15

da

en ee

Le

rla

lys

nd

ta

n

Am st

16

Al

m er

e/

-‐50

m

d

0

2011 2012 2013 2014

3. Kantoren Dit hoofdstuk behandelt de recente ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt. Achtereenvolgens is er aandacht voor de ontwikkeling in het gebruik van kantoorruimte (3.1), de kantorenleegstand en -voorraad (3.2) en de plannen voor nieuwe kantoren (3.3) in de MRA. Tot slot komen de Schipholgerelateerde kantoorlocaties aan bod (3.4) 3.1 Ontwikkeling gebruik kantoorruimte MRA

terug is op het niveau van voor de crisis. Bovendien is duidelijk zichtbaar dat het kantoorgebruik in 2014 wederom afgenomen is, zij het minder dan de voorgaande jaren. De daling in kantoorgebruik bedraagt in 2014 56.000 m². Wel is het de zesde jaargang op rij waarin het kantoorgebruik in de Metropoolregio daalt. In totaal is er per 1-1-2015 10.861.000 m² kantorenoppervlakte in gebruik. Het kantoorgebruik in de MRA is sinds begin 2009 inmiddels met bijna 700.000 m² gekrompen (ruim 6%).

De situatie op de kantorenmarkt in de Metropoolregio kan aan de hand van twee belangrijke graadmeters nader worden bepaald: n de (bruto) opname van kantoren, als indicator van de dynamiek op de kantorenmarkt; n de (netto) ontwikkeling in de kantoorruimte in gebruik, ook wel uitbreidingsvraag genoemd, als indicator van de ontwikkeling van de grootte van de kantorenmarkt. Uit figuur 3.1 blijkt dat de (bruto) opname van kantoren al enige jaren groeit, maar nog niet

Opname naar deelregio De toegenomen dynamiek op de kantorenmarkt in de Metropoolregio is zichtbaar in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Almere-Lelystad, Gooi en Vechtstreek en Haarlem-IJmond (figuur 3.2). Hier steeg het aantal betrokken kantoormeters in 2014 ten opzichte van het jaar ervoor. In Amsterdam, veruit de grootste deelmarkt in de MRA, haalde in 2014 een opname die vergelijkbaar was met de voorgaande twee jaar.

Kantoorgebruik naar deelregio De daling van het kantoorgebruik is een fenomeen dat in de afgelopen jaren in alle deelregio’s is opgetreden, maar de daling is het grootst geweest in Amsterdam en AmstellandMeerlanden, waar ook de grootste kantoorconcentraties liggen (figuur 3.3.). Opvallend is ook de sterke daling in Gooi en Vechtstreek en Almere-Lelystad in 2014: deze relatief kleine deelmarkten laten een relatief grote afname in gebruik zien. In Amstelland Meerlanden en Haarlem-IJmond groeide het kantoorgebruik in 2014 weer licht. Ontwikkeling realisatie t.o.v. behoefteraming Dat er een langjarige daling van het kantoorgebruik zou plaatsvinden in de MRA werd in de behoefteraming van 2010 niet voorzien, zie ook figuur 3.4. De behoefteraming voorzag in beide toekomstscenario’s zelfs een flinke uitbreiding van het kantoorgebruik. De realisatie loopt inmiddels 1,4 mln. m² achter op de behoefteraming (GG-scenario).

Figuur 3.4 Gerealiseerde groei kantoorgebruik & groeiverwachting raming 2010 (x 1.000 m2 bvo) 250 200 150

Prognose uitbreidingsvraag hoogste scenario (GG) Prognose uitbreidingsvraag referen>escenario (TM) Feitelijke uitbreidingsvraag

100 50

20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 20 17 20 19 20 21 20 23 20 25 20 27 20 29 20 31 20 33 20 35 20 37 20 39

0 -‐50

-‐100 -‐150 -‐200 -‐250

Plabeka 2014-15

n

17

Figuur 3.7 Leegstandspercentages kantoren per MRA-deelregio 35,0%

Almere/Lelystad

30,0%


25,0%

Gooi-‐ en Vechtstreek

20,0%

Metropoolregio 15,0%

IJmond-‐Haarlem 10,0%

Amsterdam

5,0% 0,0%

Figuur 3.5 Kantoorgebruik & leegstand MRA 1/1/2006-1/1/2015 (x1.000 m² bvo) 16.000

Jan. 2006 Jan. 2007 Jan. 2008 Jan. 2009 Jan. 2010 Jan. 2011 Jan. 2012 Jan. 2013 Jan. 2014 Jan. 2015

Figuur 3.8 Nieuwbouw opgeleverd 2010 – 2014 naar deelregio (x 1.000 m² bvo)

140

14.000 12.000

2010

120

2.364 2.292 2.120 1.988 2.274 2.475 2.603 2.595 2.765 2.751

Zaanstreek-‐ Waterland

2011

100

10.000

80

2012

8.000

Leegstand

60

2013

6.000

11.088 11.151 11.328 11.544 11.495 11.389 11.275 11.127 10.917 10.862 In gebruik

4.000

40

2014

20 nd

er la

rle

-‐W

at

Ha a

ek re an Za

Am

st

Go o

st

i-‐ e

n

IJm on

Ve

d-‐

ch ts

st Am

el la n

m

ek tre

da er

nd rla ee d-‐ M

er Al m

20 1-‐ 1-‐

m

en

d ta lys e/ Le

15

14

1-‐

1-‐

20

13

1-‐

1-‐

20

12

20

11

1-‐

20

1-‐

10

1-‐ 1-‐

1-‐

1-‐

20

09

08

20 1-‐

20 1-‐

1-‐

07 1-‐

20 1-‐ 1-‐

1-‐

1-‐

20

06

0

0

2.000

Figuur 3.6 Leegstand kantoren per deelregio (incl. voorverhuur) 1/1/2006 1/1/2015 (x 1.000 m² bvo)

nd

m

la

le tre ns Za a

IJm

on

d-‐

ek -‐W

at

Ha

er

ar

tre ts ch Ve

rla ee -‐M nd la

st el

ek

en nd

ta lys Am

Plabeka 2014-15

m er

e/ Le

n

Al

18

2013 d

Jan. 2013

2012

n

re e Za

an

st

Jan. 2012

2011

-‐ e

la er at k-‐ W

d-‐ on IJm

Jan. 2011

2010

nd

m Ha

ts

ar

tre

le

ek

m er da

Go oi -‐ e n Ve ch

Am st

-‐M

Am st

el la

Al

nd

m

er e/

Le

ee rla

lys

nd

ta

en

d

Jan. 2010

am

Jan. 2009

rd

Jan. 2008

-‐200 -‐180 -‐160 -‐140 -‐120 -‐100 -‐80 -‐60 -‐40 -‐20 0 st e

Jan. 2007

Figuur 3.9 Transformatie en onttrekking 2010 – 2014 per deelregio (x 1.000 m² bvo)

Go oi

Jan. 2006

Am

1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

2014

3.2 Kantorenleegstand en voorraad ontwikkeling Leegstand MRA: Dalend kantoorgebruik houdt leegstand hoog Het dalende gebruik van kantoren in de MRA is van aanzienlijke invloed op de kantorenleegstand in de regio. In figuur 3.5 is de totale hoeveelheid kantoren in de MRA te zien (beide balken tezamen), de hoeveelheid kantoren in gebruik (donkerblauwe balk) en de hoeveelheid leegstaande kantoren (lichtblauwe balk). Het kantoorgebruik is sinds begin 2009 stapsgewijs afgenomen en dit heeft geleid tot een toename van de leegstand van 1.988.000 m² begin 2009 tot 2.751.000 m² per 1-1-2015. Wel moet hierbij worden aangemerkt dat de leegstand in 2014 met 14.000 m2 afnam, na eerdere jaren van stijging. De afname van de leegstand in 2014 laat zich verklaren doordat de totale hoeveelheid kantoren door transformatie of sloop sterker afnam dan het totale kantoorgebruik. Toename leegstand in Almere-Lelystad en Gooi en Vechtstreek In 2014 zagen Amstelland-Meerlanden, Haarlem-IJmond, Amsterdam en ZaanstreekWaterland hun leegstand licht afnemen, zie ook figuur 3.6. In Almere-Lelystad en Gooi en Vechtstreek nam het aantal leegstaande kantoormeters echter toe: met 27.000 m² (AlmereLelystad) en 16.000 m² (Gooi en Vechtstreek). De absolute hoeveelheid leegstand concentreert zich in Amsterdam (± 1,26 mln. m²) en is de afgelopen jaren vrij constant. In Almere-

Lelystad en Gooi en Vechtstreek nam de leegstand in 2014 net als in de voorgaande jaren toe, terwijl Amstelland-Meerlanden en Haarlem-IJmond na eerdere jaren van toename in 2014 een afname van de leegstand van kantoren kenden. Leegstandspercentage MRA stabiel op 20,2% De kantorenvoorraad in de MRA nam in 2014 zoals gezegd licht af en kwam per 1-1-2015 op 13.613.000 m² bvo. De leegstand van 2.751.000 m² op deze voorraad betekent dat het leegstandspercentage in de MRA nu 20,2% bedraagt, gelijk aan begin 2014. Bij een dalend kantoorgebruik, zoals de afgelopen jaren het geval is in de MRA, zal de totale kantorenvoorraad sneller moeten afnemen om ook het aandeel leegstaande kantoren terug te brengen.

Voorraadontwikkeling: nieuwbouw en transformatie Mede door de slechte marktperspectieven voor kantoren wordt er sinds 2010 steeds minder nieuwbouw gerealiseerd (figuur 3.8). In 2014 bedroeg de totale oppervlakte gerealiseerde nieuwbouw 84.000 m² BVO. Alleen in Amsterdam (48.000 m²), Amstelland-Meerlanden (27.000 m²) en Haarlem-IJmond (8.000 m²) kwamen in 2014 aanzienlijke hoeveelheden nieuw kantoor op de markt. De hoeveelheid uit de markt genomen en getransformeerd kantoor (figuur 3.9) is groter dan de hoeveelheid gerealiseerde nieuwbouw (saldo -69.000 m²). Wel is de hoeveelheid transformatie en onttrekking in 2014 met 153.000 m² lager dan in 2013.

Het beeld per deelregio is als volgt (zie figuur 3.7): n De toegenomen leegstand in AlmereLelystad en Gooi en Vechtstreek leidt hier tot hogere leegstandspercentages respectievelijk 30,7% en 21,8%. n In Amstelland-Meerlanden liep het leegstandspercentage iets terug tot 26,4%. Haarlem-IJmond kende de sterkste afname: het leegstands-percentage daalde hier van 19,8% begin 2014 tot 16,6% per 1-1-2015 n Het aandeel leegstand in Amsterdam bleef vrij constant op 17,2%. n Zaanstreek-Waterland kent met 15,6% het laagste leegstandspercentage.

Plabeka 2014-15

n

19

20

n

Plabeka 2014-15

3.3 Planvoorraad Tabel 3.1 laat de planvoorraad aan kantoren zien en brengt in beeld hoe dit zich tot de Uitvoeringsstrategie verhoudt. De planvoorraad aan kantoren in de MRA bedraagt per 1-1-2015 1.869.000 m² BVO (kolom E). Hiervan is 1.102.000 m² tot aan 2020 ontwikkelbaar (kolom F) en het overige deel tussen 2021 en 2030 (kolom G). Amsterdam heeft met 1.028.000 m² tot aan 2040 verreweg de grootste planvoorraad van de deelregio’s in de MRA, gevolgd door Amstelland-Meerlanden (371.000) en Almere-Lelystad (± 268.000 m²). In de Uitvoeringsstrategie zijn afspraken gemaakt over de planvoorraad van kantoren in de deelregio’s van de MRA (zie kolom A van tabel 3.1). Afgesproken is om tot aan 2040 maximaal 3.153.000 m² BVO aan kantoorruimte te ontwikkelen in de MRA.

Voor een goede vergelijking tussen de planvoorraad zoals vastgesteld in de Uitvoeringsstrategie en de actuele planvoorraad, zijn ook de voorraadontwikkeling tussen 2010 en 2014 (–156.000 m², kolom C) en de kantoren in aanbouw per 1-1-2015 (98.000 m², kolom D) meegenomen.

Ook alle individuele deelregio’s blijven met hun realisaties en resterende planvoorraad (ruim) onder de vastgelegde plafonds. Daarom kan geconcludeerd worden dat de deelnemende gemeenten uitvoering hebben gegeven aan de afspraken die in de Uitvoeringsstrategie zijn vastgelegd.

Gecorrigeerd komt de totale planvoorraad per 1-1-2015 met 1.811.000 m² (kolom B) aanmerkelijk lager uit dan de planvoorraad opgenomen in de Uitvoeringsstrategie; het verschil bedraagt 1.343.000 mln. m². Dit verschil is groter dan in voorgaande meetmomenten (per 1-1-2014 bedroeg het verschil nog 1.186.000 m²) en is het gevolg van grootschalige bijstellingen van gemeentelijke grondexploitaties, onder andere in Almere en Amsterdam.

Tabel 3.1 Planvoorraad kantoren MRA in m² BVO (tot 2020, 2021-2030 en 2031-2040) en relatie tot uitvoeringsstrategie

Vastgestelde planvoorraad uitvoerings-strategie per 1-1-2010*

Actuele planvoorraad + voorraadontwikkeling 2010-2014 + in aanbouw

Voorraadontwikkeling 2010-2014**

In aanbouw per 1-1-2015

Actuele planvoorraad per 1-1-2015

Waarvan ontwikkelbaar tot 2020

Waarvan ontwikkelbaar 20212030

Waarvan ontwikkelbaar 2031-2040

A

B=C+D+E

C

D

E=F+G+H

F

G

H

1.168.300

318.687

51.000

0

267.687

130.033

137.654

0

542.400

487.400

96.000

20.000

371.400

321.400

50.000

0

1.102.600

844.469

-261.000

77.000

1.028.469

479.825

548.644

0

Gooi en Vechtstreek

132.000

84.950

-15.000

0

99.950

99.950

0

0

Haarlem-IJmond

109.000

13.000

-36.000

0

48.000

18.000

30.000

0

99.000

62.000

9.000

0

53.000

53.000

0

0

3.153.300

1.810.506

-156.000

98.000

1.868.506

1.102.208

766.298

0

Almere-Lelystad Amstelland-Meerlanden Amsterdam

Zaanstreek-Waterland Totaal MRA * inclusief kantoren in aanbouw per 1-1-2010

** Voorraadontwikkeling = saldo nieuwbouw & transformatie/sloop

Plabeka 2014-15

n

21

Figuur 3.10 Werkgelegenheid REVS kantoorlocaties 2005-2014

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Zu id as

ijk R Sc hi ph ol

an to o t ( k

2012 2013 2014

Sc hi ph ol

O

os

r)

C

Sc hi ph ol

Ri

Be

uk e

en tru m

de r po l er ek

nh or

st Zu id

2011

Figuur 3.11 Voorraad en leegstand kantoorruimte, per REVS-kantoorlocatie (in m2 bvo)

42%

Voorraad

8%

Leegstand

st Sc hi ph ol R ijk Zu id as

m

5%

Sc

Sc hi ph ol

hi ph

ol C

en tru

bi e

Ri d-‐

Ri ek

er

po l

de

d

r

id Zu st en ho r uk Be

16%

22%

-‐O o

22%

15%

ge

800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

Figuur 3.12 Kantoorruimte Schipholregio: leegstand en transacties 2009 -2014 (in m2 bvo)

Tot. leegstand kantoorruimte (per 1-‐1)

350.000

Tot. opname kantoorruimte (gedurende jaar)

293.400

300.000

261.300

250.000 200.000

242.600

240.200

189.000 157.500

150.000

116.900

109.100

102.700 100.000

22

266.600 240.800

92.100

76.600

50.000

n

Plabeka 2014-15

0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

3.4 Schipholgerelateerde kantoorlocaties In 2010 is afgesproken het aanbod aan Schipholgerelateerde kantoorlocaties en bedrijventerreinen af te stemmen op de specifieke vraag van internationaal georiënteerde bedrijven (zie ook hoofdstuk 1). Daarom wordt in deze paragraaf apart stilgestaan bij de ontwikkelingen op Schipholgerelateerde kantoorlocaties. Deze 8 kantoorlocaties (zie tabel 3.2) maken deel uit van de ontwikkelstrategie REVS (2011) en werden tot en met 2013 geanalyseerd in de monitor REVS. De analyse in deze paragraaf bouwt op beide documenten voort. Werkgelegenheid De werkgelegenheid op de REVS kantoorlocaties en bedrijventerreinen is gemeten op basis van de LISA bedrijvendatabase en de geografische afbakening van de locaties zoals bekend bij de Provincie Noord-Holland. Ondanks de economische tegenwind hebben de Schiphollocaties sinds 2006 een groei van de werkgelegenheid doorgemaakt. In totaal zijn er in 2014 77.660 banen op de Schipholgerelateerde kantoorlocaties. De grootste werkge-

legenheid is te vinden op Schiphol-Centrum (ruim 38.000 arbeidsplaatsen), gevolgd door de Zuidas met ruim 23.000 banen. Beide locaties laten een opvallende groei zien ten opzichte van 2013, evenals Schiphol Oost. De locaties Riekerpolder en Schiphol-Rijk zetten de laatste twee meetjaren ook een daling in. Voorraad en leegstand De voorraad aan kantoren op de REVS locaties, in totaal 1.738.000 m² bvo, concentreert zich op de Zuidas, waar ruim 750.000 m² kantoor gelegen is. Op Schiphol-Centrum is de kantorenvoorraad 238.000 m² en op SchipholRijk en de Riekerpolder staat +/- 180.000m². De leegstand per locatie verschilt aanzienlijk. Zo staat op Schiphol-Rijk per 1-1-2014 76.100 m² kantoor leeg, 42% van het totaal aan kantoormeters op die locatie. De leegstand op de Zuidas is 62.100 m², maar maakt daar slechts 8% uit van het totaal. De leegstand op Schiphol-centrum is 37.000 m² en op de Riekerpolder 41.200 m², respectievelijk 16% en 22% van het totaal aan kantoren op die locaties.

Plancapaciteit Tabel 3.3 laat de plancapaciteit kantoren voor de individuele REVS-locaties zien. Het gaat in totaal op 762.500 m² planologische capaciteit, waarvan het merendeel op de Zuidas (475.000 m²). Ook is er een aanzienlijke planvooraad op Elzenhof (100.000 m²), Beukenhorst Zuid (95.000 m²), Schiphol-Oost (39.000 m²), Schiphol Centrum (36.700 m²) en Riekerpolder (16.800 m²). In het RID-gebied is geen plancapaciteit beschikbaar op het moment van schrijven.

Tabel 3.3 Plancapaciteit kantoren per REVS-locatie, per 1-1-2015 (in m2 bvo)

Planvoorraad (1-1-2015)

Tabel 3.2 Schipholgerelateerde kantoorlocaties


Gebied

Gemeente

Beukenhorst Zuid

Haarlemmermeer

Rid-gebied

Amsterdam

Riekerpolder

Amsterdam

Schiphol Centrum

Haarlemmermeer

Schiphol Elzenhof*

Haarlemmermeer

Schiphol-Oost (kantoorlocatie)

Haarlemmermeer

Schiphol Rijk

Haarlemmermeer

Schiphol-Oost

39.000

Zuidas

Amsterdam

Zuidas

475.000

Totaal

762.500

420.700

* planlocatie, nog geen bouw of uitgiften gerealiseerd

In figuur 3.12 is de kantorenleegstand op REVS-locaties afgezet tegen het totaal aan betrokken kantoor op dezelfde locaties. Vanaf 2010 nam de leegstand stapsgewijs af, van bijna 290.000 m² tot 240.000 m² begin 2014. Het afgelopen jaar is de leegstand echter weer flink toegenomen, tot 266.600 m² per 1-12015. Het aanbod van kantoren is sinds 2009 altijd ruim hoger dan de opname. De opname van kantoren in 2014 kwam uit op 92.100 m², wat een aanbod/opname ratio van 2,9 betekent.

Beukenhorst Zuid Rid-gebied



95.000

95.000

0

0

0

0

0

0

Riekerpolder

16.800

0

16.800

0

Schiphol Centrum

36.700

36.700

0

0

Schiphol Elzenhof*

100.000

50.000

50.000

0

0

0

0

0

39.000

0

0

200.000

275.000

0

341.800

0

Schiphol Rijk

Plabeka 2014-15

n

23

Figuur 4.1 Uitgifte bedrijventerreinen MRA, 2000 t/m 2014 (in netto ha) 140 115,4

120 100

77,1

80

56,3

60

44,1

40

48,3 49,2 34,0 26,9 25,8

53,0 40,0 32,8

22,9

14,3 13,9 18,5 18,0

20

-‐ '0 '0 8 9-‐ '1 4

'0 0

20

00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14

0

Figuur 4.2 Uitgifte 2014 bedrijventerrein per deelregio (in netto ha) Almere / Lelystad

1,2

3,1

0,2

Amstelland-‐Meerlanden Amsterdam

3,6

Gooi en Vechtstreek

9,9

Haarlem-‐IJmond Zaanstreek-‐Waterland

Figuur 4.3 Uitgiften zeehaventerreinen MRA, 2000 t/m 2014 (in netto ha)

Haarlemmermeer

Amstelland Meerlanden 9,5

Polanenpark

Haarlemmerliede c.a.

Haarlem-IJmond

2,5

Sloterdijk III-Zuid

Amsterdam

Amsterdam

1,5

Petroleumhaven (gemengd)

Amsterdam

Amsterdam

1,3

Flevopoort

Lelystad

Almere-Lelystad

0,5

Zeehaventerreinen:

8,4

0-‐ '0 8 9-‐ '1 4

Schiphol Logistics Park

'0

Uitgifte 2014

'0

Deelregio

Kadegebonden

00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14

Gemeente

Haven-‐gerelateerd

Figuur 4.4 Realisatie uitgifte bedrijventerreinen t.o.v. behoefteraming 2010 (in netto ha) Prognose jaarlijkse uitgi9e volgens hoogste scenario (GG)

70

Mercuriushaven (kadegebonden)

Amsterdam

Amsterdam

2,9

60

Atlaspark Oost (havengerelateerd)

Amsterdam

Amsterdam

2,6

IJmondhaven

Velsen

Haarlem-IJmond

1,0

50

Westhaven West (kadegebonden)

Amsterdam

Amsterdam

0,8

Westhaven Oost (kadegebonden)

Amsterdam

Amsterdam

0,7

Ne#o ha

Terrein Bedrijventerreinen:

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

20

Tabel 4.1 Grootste individuele uitgifte in 2014 (in netto ha)

Prognose jaarlijkse uitgi9e volgens referenAescenario TM

40

Feitelijke, gerealiseerde uitgi9e

30 20

n

0

39

20

37

20

35

20

33

20

31

20

29

20

27

20

25

20

23

20

21

20

19

20

17

20

15

20

13

20

11

20

09

20

07

05

20

Plabeka 2014-15

20

24

10

4. Bedrijven- en zeehaventerreinen Dit hoofdstuk gaat in op de recente ontwikkelingen op de markt van bedrijvenen zeehaventerreinen. De uitgifte van terreinen komt eerst aan bod (4.1), gevolgd door de transacties binnen het bestaande aanbod (4.2), herstructurering en transformatie (4.3), planvoorraad (4.4.) en Schipholgerelateerde terreinen. 4.1 Uitgiften bedrijvenen zeehaven terreinen Bedrijventerreinen De uitgifte van nieuwe kavels is een goede indicator van de situatie op de markt van bedrijvenen zeehaventerreinen. In 2014 is in totaal 18,0 ha (netto) aan bedrijventerreinen uitgegeven in de MRA, ongeveer evenveel als in 2013 (18,5 ha, zie figuur 4.1) en net beneden gemiddeld voor de periode tussen 2009 en 2014 (22,9 ha per jaar).

Figuur 4.2 laat zien dat het grootste deel van de uitgifte van 2014 plaatsvond in de deelregio Amstelland Meerlanden (9,9 ha), gevolgd door Amsterdam (3,6 ha) en Haarlem-IJmond (3,1 ha). Zeehaventerreinen De uitgifte van zeehaventerreinen in de MRA bedroeg in 2014 8,4 netto ha, waarvan 5,4 ha kadegebonden en 3 ha havengerelateerd. Voor zowel kadegebonden als havengerelateerde zeehaventerreinen ligt de uitgifte daarmee ongeveer op het gemiddelde van de jaren 2009-2014 (zie figuur 4.3). Uitgiften top-5 voor bedrijvenen zeehaventerreinen Het grote aandeel van de deelregio Amstelland Meerlanden in de totale uitgifte van bedrijventerreinen laat zich verklaren door de uitgifte van 9,5 ha op Schiphol Logistics Park.

Tabel 4.2 Uitgifte hoge milieucategorieën (4, 5, 6), bedrijven én zeehaven-terreinen in 2014 (in netto ha)

Terrein van uitgifte

Uitgifte

Aan bedrijf Mcat 4, 5 of 6?

Mercuriushaven (kadegebonden)

2,9

Ja

Polanenpark

2,5

Ja

Petroleumhaven (gemengd)

1,3

Ja

Westhaven West (kadegebonden)

0,8

Ja

Westhaven Oost (kadegebonden)

0,7

Ja

Flevopoort

0,5

onbekend

Mercuriushaven (havengerelateerd)

0,4

Ja*

Noordersluis (V/H +Noordersluis Zo + Westerdreef)

0,3

Ja

Luchthaven

0,2

onbekend

Amerikahaven Zuidwest (kadegebonden)

0,2

Ja*

* meerdere transacties van bedrijven die milieubelastende activiteiten uitvoeren

Deze uitgifte is fors hoger dan op de overige terreinen in de MRA waar uitgifte plaatsvond. Van deze overige terreinen kenden Polanenpark (2,5 ha), Sloterdijk III-Zuid (1,5 ha) en Petroleumhaven gemengd (1,3 ha) de grootste uitgifte. De twee zeehaventerreinen met de grootste netto uitgifte in 2014 zijn Mercuriushaven (kadegebonden) en Atlastpark Oost (havengerelateerd), met 2,9 ha resp. 2,6 ha. Uitgiften terrein geschikt voor hoge milieucategorieën Er hebben op tien bedrijvenen zeehaventerreinen die geschikt zijn voor activiteiten in een hogere milieucategorie ( 4, 5 of 6), uitgiften plaatsgevonden. Een inventarisatie van deze uitgiften leert dat de uitgifte in 8 gevallen gedaan is aan bedrijven die zich door geluid, geur of vervuilingsnormen enkel op terreinen met een hogere milieucategorie kunnen vestigen. Ontwikkeling realisatie t.o.v. behoefteraming bedrijventerreinen De 18 ha uitgifte bedrijventerrein in 2014 is ruim minder dan voorzien was in de behoefteraming voor bedrijventerreinen uit 2010, zie ook figuur 4.4. De realisatie loopt inmiddels 218 ha achter op de behoefteraming (GGscenario).

Plabeka 2014-15

n

25

Figuur 4.5 Transacties bedrijfsruimten in de MRA 2005 t/m 2014 (in m2 bvo) Almere-‐Lelystad Amstelland-‐Meerlanden Amsterdam Gooi en Vechtstreek IJmond-‐Haarlem Zaanstreek-‐Waterland

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Kantorenmonitor B.V., op basis van PropertyNL en Vastgoedmarkt

Tabel 4.3 Aanbod geregistreerde bedrijfsruimten & geregistreerde transacties MRA per deelregio, in m² BVO

Geregistreerd aanbod per 1-1-2015 Almere-Lelystad

524.548

Amstelland-Meerlanden Amsterdam

Geregistreerde transacties in 2014

Factor aanbod/ transacties

22.031

23,8

648.941

51.841

12,5

553.931

122.445

4,5

Gooi en Vechtstreek

131.991

13.605

9,7

Haarlem-IJmond

197.981

16.203

12,2

376.693

23.337

16,1

2.434.085

249.462

9,8

Zaanstreek-Waterland Totaal MRA

Bron: Kantorenmonitor B.V., op basis van Funda/Realnext (aanbod) &Vastgoedmarkt (transacties)

26

n

Plabeka 2014-15

4.2 Transacties binnen bestaand aanbod Het totale beschikbare aanbod aan bedrijfsruimte en de oppervlakte in gebruik genomen bedrijfspanden (transacties) plaatsen de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels in perspectief. Voor een overzicht van de transacties in de MRA baseert deze monitor zich op een inventarisatie van gegevens uit de vakbladen PropertyNL en Vastgoedmarkt. De analyse van het aanbod aan bedrijfspanden is gebaseerd op een samenvoeging van de aanbodgegevens uit Funda en Realnext. Figuur 4.5 laat zien dat het transactievolume in 2014 met ongeveer 250.000 m² BVO onder het niveau van 2013 lag (303.000 m² BVO). Dit komt – bij een FSI van 0,75 –neer op 35 à 40 ha aan transacties aan bestaande bedrijfsruimte, versus een uitgifte op bedrijventerreinen van 18 ha op nieuwe terreinen (zie paragraaf 4.1). De deelregio Amsterdam heeft met 122.000 m² BVO het grootste aandeel in het totale transactievolume, gevolgd door Amstelland-Meerlanden (52.000 m² BVO). Ten opzichte van 2013 kenden de deelregio’s Gooi en Vechtstreek (- 57.000 m² BVO) en Almere-Lelystad (- 40.000 m² BVO) in 2014 een sterke afname van het totale transactievolume, terwijl in de deelregio’s Amsterdam (+23.000 m² BVO) en Zaanstreek-Waterland (+14.000 m² BVO) het totale transactievolume absoluut gezien het sterkste toenam.

5. Floor space index: zie definitielijst in bijlage

Het aanbod aan bedrijfsruimten in de MRA bedraagt per 1-1-2015 ruim 2,4 mln. m² BVO (zie tabel 4.3). Uitgaande van een FSI van 0,7 komt dit neer op ca. 340 ha aan bedrijfsruimte. De regio’s Almere-Lelystad (525.000 m² BVO), Amstelland-Meerlanden (649.000 m² BVO) en Amsterdam (554.000 m² BVO) hebben het grootste aandeel in het aanbod. In Almere-Lelystad steeg het totale aanbod ten opzichte van 1-1-2014 met 118.000 m² BVO (+ 29%) en in Amstelland-Meerlanden met 165.000 m² BVO (+ 34%). De deelregio’s Amsterdam, Haarlem-IJmond en Gooi en Vechtstreek kenden een lichte daling van het totale aanbod. Tabel 4.3 geeft ook de verhouding tussen het totale aanbod en de transacties in 2014 weer. Hieruit blijkt dat in de MRA het geregistreerde aanbod aan bedrijfsruimte per 1-1-2015 in bruto vloeroppervlak ongeveer 10 keer zo goot is het totale transactievolume in 2-014. Voor Almere-Lelystad (±24 keer) en ZaanstreekWaterland (±16 keer) ligt de factor fors hoger dan het MRA-gemiddelde, voor Amsterdam een stuk lager (±4,5 keer)

Plabeka 2014-15

n

27

4.3 Herstructurering en transformatie Het waarborgen en versterken van de kwaliteit van bestaande werklocaties staat centraal in de afspraken die MRA gemeenten in Plabekaverband met elkaar hebben gemaakt. De herstructurering van verouderd bedrijvenen zeehaventerrein vormt een aparte werklijn in de Uitvoeringsstrategie. In deze paragraaf wordt ingegaan op de voortgang van herstructurering van beide typen terreinen. Daarnaast wordt stilgestaan bij processen van transformatie in de MRA: de verandering van functie van bedrijventerreinen naar wonen, detailhandel of andere functies. Herstructurering: de opgave In 2010 is de herstructureringsopgave voor de MRA gedetailleerd in beeld gebracht. Dit onderzoek ligt aan de basis van de voortgangsafspraken die over herstructurering gemaakt zijn in de Uitvoeringsstrategie. In tabel 4.4 is deze opgave tot 2020 inzichtelijk gemaakt. In totaal dient er tot 2020 2.211 verouderd bedrijventerrein aangepakt te zijn6. Uitvoering herstructurering Provinciale herstructureringsprogramma’s De Provincie Noord-Holland voert sinds september 2009 de regie op de herstructurering van bedrijventerreinen. Hoe de provincie hier uitvoering aan geeft staat beschreven in het Provinciaal Herstructureringsprogramma (PHP). Voor de periode 2014-2017 is een vernieuwd PHP tot stand gekomen. In Flevoland is de noodzaak tot herstructurering niet

28

n

Plabeka 2014-15

zo omvangrijk als op het oude land, maar de provincie kent ook een provinciaal herstructureringsbeleid. Ook kent Flevoland een subsidieregeling voor fysieke herstructureringsprojecten. HIRB-subsidieregeling Noord-Holland De Provincie Noord-Holland levert een financiële bijdrage aan gemeenten die uitvoering geven aan herstructurering via de subsidieregeling HIRB (zie ook onder ‘uitvoering herstructurering’). Er zijn voor 2014-2017 HIRBregelingen voor fysieke ingrepen (HIRB fysiek) of procesmatige verbeteringen zoals het opzetten van parkmanagement en zijn er versies zoals HIRB duurzaamheid en het tegengaan van overaanbod via subsidie HIRB Overaanbod. Deze analyse focust zich op de subsidies die voor fysieke ingrepen zijn vergeven. Tabel 4.5 laat de voortgang van de HIRB-regelingen zien. Inmiddels zijn er 51 projecten opgestart met een totaaloppervlakte van 1288 ha. De voortgang van fysieke HIRB-projecten in ha’s per deelregio is weergegeven in tabel 4.4. De meeste deelregio’s zijn goed op weg om de doelstelling die in 2010 gesteld zijn voor 2020 te halen, in ieder geval voor wat betreft het aantal aangepakte ha’s terrein. Figuur 4.6 laat zien hoeveel HIRB-subsidie er per deelregio is toegekend sinds 2009. Amsterdam springt hier met ruim €12 mln. uit, terwijl AmstellandMeerlanden de meeste ha’s aangepakt heeft (tabel 4.4).

6. Overigens zijn er op provinciaal niveau nadien nog vernieuwde inventarisaties uitgevoerd.

Subsidieregeling Flevoland Door middel van de ‘Nadere regel herstructureringsprojecten Flevoland’ wordt €3,4 mln. beschikbaar gesteld voor fysieke herstructureringsprojecten waarin een terrein geherprofileerd moet worden of waar sprake is van ‘zware revitalisering’. Daarnaast is €600.000 gereserveerd voor lichtere vormen van revitalisering. In het deel van Flevoland dat tot de Metropoolregio behoort, zijn De Steiger, De Vaart en Gooise Kant (allen Almere) de eerste terreinen waar door provinciale subsidies fysieke ingrepen gemaakt kunnen worden. In Lelystad betreft het Larserpoort en bedrijventerrein Airport Lelystad. Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen Naast de provinciale subsidieregelingen, wordt er ook kennis en kunde beschikbaar gesteld om herstructurering te bespoedigen. Op initiatief van Plabeka staan zes regionale accountmanagers van het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) ter beschikking aan gemeenten om herstructureringsprocessen op te starten, te ondersteunen en te versnellen. Dat kan zijn in de vorm van een vrijblijvend en/of oriënterend advies, procesmanagement of advisering over subsidies. Sinds 2009 is het PHB bij herstructureringsprocessen op +/- 50 bedrijventerreinen betrokken geweest.

Tabel 4.4 Opgave en voortgang herstructurering MRA in hectares

Plabeka deelregio

Gooi en Vechtstreek In Gooi en Vechtstreek vindt aanvullende regionale samenwerking op het gebied van bestaande bedrijventerreinen plaats binnen een transformatiefonds. De gemeenten in de regio hebben afgesproken dat er bij toekomstige transformaties van bedrijventerreinen afdracht zal plaatsvinden aan een regionaal fonds van waaruit wordt bijgedragen aan herstructureringsprojecten. Daarnaast voert ontwikkelingsmaatschappij iLocator de herstructurering en intensivering van werklocaties in de Gooi en Vechtstreek uit. iLocator richt zich op het behouden en creëren van voldoende kwantitatieve en kwalitatieve ruimte voor ondernemen en gaat stimuleren dat het juiste bedrijf op de juist plaats in de regio kan komen.

Bron gegevens:

0


Amsterdam

Gooi en Vechtstreek

IJmond-‐Haarlem

Zaanstreek-‐ Waterland

195

08


435

365

Amsterdam

603

343

Gooi en Vechtstreek

230

148

Haarlem-IJmond

286

135


463

297

2.211

1.288

Omvang in ha

16

404

7

142

2011

6

108

2012

8

151

2013

14

346

2014

9

138

51

1.288

21

Totaal

Tabel 4.6 Transformatie bedrijventerreinen in de MRA – plannen en uitvoering

Transformatie

2014 2013 2012 2011 2010 2009-‐II 2009-‐I

2.000.000

Almere-Lelystad

2010

12.000.000

4.000.000

Provincie NH, PHP 2014-2017

2009 (2 HIRB tenders)

6.000.000

Bureau BUITEN ( 2010)

Aantal terreinen in MRA

naar deelregio

8.000.000

ha’s terrein aangepakt7

Tabel 4.5 Aantal terreinen (en omvang in ha’s) aangepakt met HIRB gelden

Figuur 4.6 Totaalbedrag gehonoreerde HIRB subsidieprojecten

10.000.000

Stand 1-1-2015

(in netto ha)

Totaal Metropoolregio

Transformatie en onttrekking Op meerdere terreinen in de MRA is er sprake van gehele of gedeeltelijke transformatie naar andere functies, zie ook tabel 4.6. Met name in Zaanstreek-Waterland is er op relatief veel terreinen sprake van transformatie, en zijn ook de meeste projecten in uitvoering. In totaal gaat het om bijna 170 ha transformatie in uitvoering voor de MRA, waarvan bijna 115 ha in Zaanstreek-Waterland.

14.000.000

Totale opgave 2010-2020

Waarvan in uitvoering

aantal terreinen

Totaal netto oppervlakte terrein in ha

Totaal te transformeren ha’s

Almere/Lelystad

0

0

0

0

0


6

149

35,4

4

35,4

Amsterdam

9

325,1

53,4

1

19

Gooi en Vechtstreek

2

70,5

23,2

0

0

Haarlem-IJmond

3

16

9,6

0

0


27

305,3

120,2

4

114,8

Totaal

47

865,9

241,8

9

169,2

7. Met HIRB subsidie, totaal van HIRB light/privaat/fysiek. Voor de beeldkwaliteitsfondsen die in 2014 zijn geïntroduceerd voor terreinen, is een omrekenfactor gebruikt ter bepaling van het aantal aangepakte ha’s 8. In Almere / Lelystad is voor 4 terreinen herstructurering in voorbereiding, het aantal ha’s is nog niet exact te bepalen. 9. Waarvan 16 terreinen die deel uitmaken van een beeldkwaliteitsfonds

aantal terreinen

Plabeka 2014-15

aantal ha’s

n

29

Tabel 4.7 Planvoorraad bedrijventerreinen MRA, stand 1-1-201510 (in netto ha)

Planvoorraad na reductie (US, 1-1-2011) (ha)


477

283

175

19


358

362

219

91

52

Amsterdam

206

174

152

22

0

Gooi en Vechtstreek

34

20

20

0

0

Haarlem-IJmond

78

46

36

10

0

158

170

89

72

10

1.811

1.249

798

370

81

10. Exclusief planvoorraad voor de periode na 2040

Plabeka 2014-15


977

MRA

n


Almere-Lelystad

Zaanstreek Waterland

30

Planvoorraad monitor (1-1-2015)

4.4 Planvoorraad (bedrijvenen zeehaventerrein) Bedrijventerreinen De actuele planvoorraad aan bedrijventerreinen in de MRA ligt op ca. 1.250 ha (peildatum 1-1-2015), waarvan ca. 800 ha uit te geven in de periode tot aan 2020 en 370 ha tussen 2021 en 2030. De deelregio Almere-Lelystad heeft de grootste planvoorraad (477 ha), gevolgd door Amstelland-Meerlanden (362 ha). In de Uitvoeringsstrategie zijn afspraken gemaakt over de planvoorraad per deelregio tot aan 2040. De totaal resterend planvoorraad

zoals in de Uitvoeringsstrategie vastgelegd bedraagt per 1-1-2011 1.811 ha tot aan 2040 (zie tabel 4.7, 1e kolom). Tabel 4.7 laat zien dat de actuele planvoorraad (per 1-1-2015) in de MRA 562 ha onder het niveau ligt van de Uitvoeringsstrategie. Tussen het uitvoeren van de behoefteraming en deze meting van de monitor is 104 ha uitgegeven. De netto planreductie en uitfasering (tot na 2040) bedraagt dus 458 ha. In de meeste deelregio’s ligt de actuele planvoorraad onder de toegestane planvoorraad, en worden de Uitvoeringsstrategie-afspraken dus gerespecteerd. Enkel de planvoorraden van Amstelland-Meerlanden (+4 ha) en Zaanstreek-Waterland (+12 ha) komen

Tabel 4.8 Planvoorraad zeehaventerreinen per 1-1-2015 (in netto ha)

Totaal uitgeefbaar

Waarvan in optie

Waarvan vrij

Amsterdam kadegebonden havengerelateerd

177,8

0

177,8

79,9

0

79,9

Velsen / IJmuiden kadegebonden

43,7

11

32,7

0

n.v.t.

n.v.t.

27,6

0

27,6

havengerelateerd Zaandam kadegebonden havengerelateerd Totaal kadegebonden Totaal havengerelateerd

0

n.v.t.

n.v.t.

249,1

11

238,1

79,9

0

79,9

nog iets boven de in de Uitvoeringsstrategie gestelde plafonds uit. Zeehaventerreinen Tabel 4.8 geeft de planvoorraad van kadegebonden en havengerelateerde zeehaventerreinen in de MRA weer. Aan kadegebonden terrein is nog ruim 249 ha aan vrij uitgeefbaar, waarvan ongeveer 4,5% in optie (11 ha). Aan havengerelateerde kavels is nog zo’n 80 ha vrij uitgeefbaar. Het havengebied van Amsterdam heeft het grootste aandeel in het aanbod van kadegebonden terrein (178 ha) en is het enige havengebied met aanbod van havengerelateerde terreinen. Rond Zaandam en Velsen/IJmuiden zijn ook nog kadegebonden kavels uitgeefbaar. Zeehaventerreinen: kavelgrootte De planvoorraad van zeehaventerreinen in de MRA bestaat vooral uit kleinere kavels, met een oppervlakte kleiner dan 5 ha (zie tabel 4.9). Er is één kavel beschikbaar met een oppervlakte van tussen de 15 en 20 ha (Atlaspark West) en twee kavels groter dan 20 ha (in de Afrikahaven in Amsterdam en op Hoogtij in Zaandam).

Tabel 4.9 Grootte beschikbare kavels op zeehaventerreinen (in netto ha)

Grootte kavel

Aantal kavels

Locaties

>20 ha

2

Afrikahaven (kadegebonden), Hoogtij (Zaanstad)

15-20 ha

1

Atlaspark West

10-15 ha

3

Amerikahaven Noordoost, Amerikahaven Zuidwest

5-10 ha

1

Afrikahaven

0-5 ha

14

o.a. Mercuriushaven, Petroleumhaven, Westhaven, Amerikahaven

Plabeka 2014-15

n

31

Tabel 4.10 REVS – bedrijventerreinen

Tabel 4.12 Plancapaciteit bedrijventerreinen per REVS-terrein, 1-1-2015 (netto ha)

Terrein

Gemeente

ABP Lijnden

Haarlemmermeer

Airport Business Park Amsterdam Osdorp

Amsterdam

Atlaspark Oost

Amsterdam

De Hoek

Haarlemmermeer

De Hoek Noord*

Haarlemmermeer

Fokker Business Park

Haarlemmermeer

Groenenbergterrein*

Haarlemmermeer

Lijndenhof*

Haarlemmermeer


Haarlemmermeer

Schiphol Rijk/ Oude Meer

Haarlemmermeer

Schiphol-Noord

Haarlemmermeer

Schiphol-Oost

Haarlemmermeer

Schiphol Trade Park*

Haarlemmermeer

Schiphol-Zuid

Haarlemmermeer

Schiphol-Zuidoost

Haarlemmermeer

Planvoorraad (1-1-2015)

Schiphol Trade Park ABP Amsterdam Osdorp

Totaal netto oppervlak

Waarvan uitgegeven (incl. 2014)

ABP Lijnden

20,0

20,0

0

ABP Amsterdam Osdorp

45,0

9,4

35,7

Atlaspark Oost (grootschalig)

41,7

21,2

20,5

De Hoek

23,3

23,3

0

De Hoek Noord

11,0

0

11,0

Fokker Business Park

34,0

34

0

Groenenbergterrein

9,0

0

9,0

Lijndenhof

8,0

0

8,0


44,1

20,5

Schiphol Rijk/ Oude Meer

37,0

37,0

0

Schiphol-Noord

15,0

15,0

0

Schiphol-Oost

9,5

23,6

77,2

77,2

0

100,0

0

100,0

Schiphol-Zuid

29,6

29,6

0

Schiphol-Zuidoost

82,0

76,0

6,0

576,9

363,1

Schiphol Trade Park

Totaal

32

n

Plabeka 2014-15

9,5

213,8

100

23

38

39 0

35,65

0

20,5

20,5

0


23,6

10,5

0

11

11

Groenenbergterrein

9

9

Lijndenhof

8

Schiphol-Zuidoost

6

6

213,8

115,7

Totaal

Waarvan uitgeefbaar


35,65

* planlocatie, nog geen bouw of uitgiften gerealiseerd

Uitgifte 2014


Atlaspark Oost De Hoek Noord

Tabel 4.11 Oppervlakte, uitgiften en planvoorraad per REVS-terrein (netto ha)


13,1

8 46

52,1

Figuur 4.7 Werkgelegenheid REVS bedrijfslocaties 2006-2014

Figuur 4.7 geeft de werkgelegenheidsontwikkeling per deelregio weer op de REVS bedrijfslocaties tussen 2006 en 2014. De totale werkgelegenheid op deze bedrijventerreinen nam licht af; van ca. 23.000 banen in 2013 tot ca. 22.500 banen in 2014. De bedrijventerreinen Schiphol Noord (-1.100 banen) en Schiphol-Oost (-1.300 banen) kenden in 2014 de sterkste afname, terwijl op Schiphol Rijk/Oude Meer (+1.300) en Schiphol Zuid (+600) het aantal banen relatief sterk steeg. Er is, kortom, tussen 2013 en 2014 een sterke schommeling in het aantal banen te zien op het niveau van de bedrijfslocaties. Hieraan liggen diverse grote bedrijfsverplaatsingen tussen de Schipholterreinen ten grondslag11.

Uit figuur 4.8 blijkt dat het aanbod aan bedrijfspanden op REVS locaties per 1-1-2015 flink is gestegen t.o.v. het voorgaande jaar, van 99.000 naar 184.000 m² (op basis van Funda en Realnext). Omdat er vóór 2014 een andere bron is gebruikt (Vastgoedmarkt) is de reeks in figuur 2014 echter niet vergelijkbaar. Het niveau van transacties in 2014 – die voor de gehele jaarreeks wel door dezelfde bron (Vastgoedmarkt) is geregistreerd – steeg ook sterk ten opzichte van 2013 en kwam in 2014 uit op 64.000 m², ongeveer het niveau van 2010 en 2011.

2008 2009 2010

r

os

M

2013

de

-‐Z ui

do

-‐Z ui

O u

2014

Sc

hi

ph

ol

Sc

R i

hi

jk/

ph

ol

ph

2012

ee

t

d

t

ol

-‐O ol

hi Sc

Sc hi

ph

ol ph

Sc hi

os

rd

-‐N oo

ek H o

De

or p

P O

jn

sd

de

n

2011

Figuur 4.8 Aanbod en transacties bedrijfspanden op REVS locaties (in m2 bvo) 200.000

185.200

180.000

120.000

183.766 169.400

154.700

160.000 140.000

176.000

98.786

80.000 60.000

Transac<es gedurende jaar

117.400

100.000 66.200

68.800

45.100

40.000

Aanbod per 1 januari

63.894 32.100

29.668

2012

2013

20.000 0

2009

2010

2011

2014

2015

Figuur 4.9 Aanbod* bedrijfspanden per 1-1-2015 en transacties in 2014 (in m2 bvo)

108.535

120.000 100.000

TransacNes in voorgaande jaar Aanbod per 1 januari

80.000 60.000 40.000 20.000

14.377 12.930

22.477 1.420

6.694 0 5.296

12.037

0

At

la

Het totaaloppervlakte van de REVS bedrijventerreinen bedroeg per 1-1-2015 577 ha, waarvan 214 ha nog uitgeefbaar (zie tabel 4.11). De uitgifte van nieuwe kavels op de REVS locaties

2007

AB

In tabel 4.10 is de planvoorraad van de individuele terreinen zichtbaar, en het uitgegeven/ uitgeefbare gedeelte. Van de totale planvoorraad van 214 ha is 116 ha in de periode 2020 uitgeefbaar. Het grootste aanbod is gelegen op het Schiphol Trade Park (100 ha) dat gefaseerd op de markt wordt gebracht. Ook op het Schiphol Logistics Park (23,6 ha), het ABP Osdorp (35,7 ha), Atlaspark (20,5 ha) en De Hoek-Noord (11 ha) is meer dan 10 ha beschikbaar.

2006

P Li

Net als voor kantoorlocaties is in 2010 ook afgesproken om het aanbod aan Schipholgerelateerde bedrijventerreinen af te stemmen op de specifieke vraag van internationaal georiënteerde bedrijven (zie ook hoofdstuk 1). Daarom behandelt deze paragraaf de ontwikkelingen op Schipholgerelateerde bedrijventerreinen die deel uitmaken van de ontwikkelstrategie REVS (2011). In totaal kennen 15 bedrijventerreinen een selectief vestigingsbeleid voor Schiphol (zie tabel 5.1). Schiphol Trade Park is enkel nog een planlocatie.

2005

AB

in 2014 bedroeg 9,5 ha, op Schiphol Logistics Park.

AB P A A sp ms BP ar te k O rd Lijn os am den t ( O s gr oo dor p ts ch al D ig) D Fo e H e H kk o o er ek ek Gr Bu No oe sin ord ne es nb s P er ark gt Sc e h Sc iph Lij rrei n n hi ph ol Lo de n ol R gisN hof ijk / O cs P ar u Sc de k hi ph Me ol er -‐ Sc Sch Noo i hi ph pho rd l ol T -‐Oo ra st Sc de Sc hip Par k hi ph hol-‐ Zu ol -‐Z ui id do os t

4.5 Schipholgerelateerde bedrijventerreinen

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

11. Het betreft hier veelal een verschuiving in inschrijvingslocatie van personeel KLM/Airfrance

*Exclusief aanbod in voorbereiding/aanbouw

Plabeka 2014-15

n

33

Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka

Recommend Documents