ADVIESCOMMISSIE PLABEKA

ADVIESCOMMISSIE PLABEKA

Herstel begint bij de juiste diagnose en kennis van de vraag

15 augustus 2012

INHOUDSOPGAVE Kernpunten advies

3

1.1 1.2

7 9

Inleiding Adviesonderdelen

2. Waar staan we?

10

3. Aanpak begint bij beter begrip van de situatie

14

4.1 Programmering en aanpak 4.2 Vertaling naar vastgoedproducten 4.3 Vertaling naar locaties 4.4 Krachtlocatiestrategie 4.5 Kansrijke locaties

17 21 22 24 26

5. Gemeenschappelijke grondprijsberekening

28

6. Gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf

30

7. Aanpak verouderde bedrijventerreinen

32

8. Aanpak bestaande kantorenvoorraad

33

9. Afspraken communicatie, advisering en vervolg

36

BIJLAGE 1: Opdracht en samenstelling adviescommissie

37

1

Adviescommissie Plabeka; Onder voorzitterschap van Rudy Stroink Herstel begint bij de juiste diagnose en kennis van de vraag Uit de opdrachtbrief: “Plabeka zal, in nauwe samenspraak met de adviescommissie, een nadere analyse maken van kansrijke kantoor- en bedrijfslocaties en wegen om te komen tot een aanscherping van de profilering van deze locaties.” “De Plabeka partners nodigen de adviescommissie uit om in gezamenlijkheid tot oplossingen te komen hoe omgegaan moet worden met rechten van en verplichtingen naar individuele partijen.” Geachte heer Van Dijk, Op uw verzoek is voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) in 2011 de adviescommissie Plabeka ingesteld. Net als ons eerste advies in 2011 is de opdracht aan de adviescommissie het formuleren van een zwaarwegend advies aan de Metropoolbestuurders die zitting hebben in het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) Metropoolregio Amsterdam. De adviescommissie is op 23 januari 2012 formeel gestart met haar advieswerkzaamheden. Bijlage 1 beschrijft de samenstelling van de adviescommissie en de opdracht aan de commissie. De adviescommissie staat onder leiding van Rudy Stroink (TCN). Het projectsecretariaat is verricht door Cees-Jan Pen (Platform31). U heeft ons gevraagd advies uit te brengen rondom een zevental zaken: • • • • • • •

Monitoring Programmering Gemeenschappelijke grondprijssystematiek Nut en noodzaak gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf Aanpak verouderde bedrijventerreinen Aanpak bestaande kantorenvoorraad Overige afspraken zoals communicatie en advisering.

Dit advies is een advies op hoofdlijnen. De commissie wil haar waardering richting de ambtelijke en bestuurlijke trekkers van Plabeka uitspreken voor het – ondanks de complexe tijd waarin we zitten – doorgaan met het schrappen van overaanbod in de regio en het meer duurzaam in evenwicht brengen van vraag en aanbod. Een duurzamer evenwicht tussen vraag en aanbod van werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam is de enige manier om te werken aan versterking van het (inter)nationale vestigingsklimaat. Essentieel is dat het gaat om de gebruikers en hun behoefte, niet om het oplossen van het probleem van eigenaren, ontwikkelaars, gemeenten en financiers. Dat is een afgeleid probleem. Tenslotte biedt de commissie graag aan dit najaar haar advies toe te lichten aan regionale bestuurders en in gesprek te gaan met vertegenwoordigers uit de diverse gemeenten.

2

KERNPUNTEN ADVIES De urgentie De situatie op veel kantorenlocaties en bedrijventerreinen is het afgelopen jaar verder verslechterd. Hoewel dit afdoende wordt gesignaleerd door overheid en markt heeft dit nog niet geleid tot vernieuwend en proactief handelen. Er wordt veel gediscussieerd, er worden initiatieven gestart op gemeentelijk en rijksniveau, maar van een gecoördineerde aanpak is nog geen sprake. In de regio heeft elke gemeente haar eigen variant voor het leegstandsbeleid, terwijl juist nu regionaal denken uitgangspunt moet zijn.

Nu handelen De aanpak van de leegstand en het in stand houden van een internationaal concurrerend vestigingsklimaat is een regionale opgave. Daarom kan dit alleen regionaal worden aangepakt. Actief ingrijpen is op een aantal terreinen gewenst, bijvoorbeeld het verder schrappen van harde plancapaciteit, betere coördinatie en verduurzaming van de ruimtelijke ordening op middellange termijn en de implementatie van leegstandsmaatregelen tussen gemeenten en Rijk en gemeenten onderling. Er is tijd noch financiële ruimte voor eenzijdige initiatieven, een langdurige belangenstrijd tussen publieke en private betrokkenen of een debat over de bestuurlijke organisatie.

Verbetering begint bij de basis Uitgangspunt moet zijn de verbetering van de bestaande economische structuur en het koesteren van en de ondersteuning van (vraag van) de bestaande bedrijven. Dat levert de beste bijdrage voor het verbeteren van het vestigingsmilieu in de regio. Dit biedt de oplossing voor het overaanbod op de langere termijn. De aandacht moet in de eerste plaats uitgaan naar het verbeteren van de kwaliteit van de werklocaties en het begeleiden van de herschikking van de economische infrastructuur van de regio. De vastgoeduitdaging mag niet autonoom beoordeeld en aangepakt worden. Uw eerste gesprek is met de gebruikers, hun welzijnsbehoefte zal leidend moeten zijn bij het vinden van een duurzame oplossing. Daarna volgt de vastgoedsector.

De vraag verandert Er is sprake van een kentering inde vraag van gebruikers naar vastgoed. Gebieden en gebouwen zullen moeten worden aangepast aan die nieuwe behoefte. Wat dat betreft is de leegstand ook een zegen. Dalende vastgoedkosten verschaffen de financiële ruimte voor de aanpassing van het aanbod. Efficiënt ruimtegebruik, bereikbaarheid, kwaliteit van de werkomgeving, synergie met andere ondernemingen, duurzaamheid, parkmanagement en goede ondersteunende faciliteiten zijn belangrijk geworden. De marktsituatie biedt de mogelijkheid voor afnemers om kieskeurig te zijn. Kwaliteit en prijsstelling van het aanbod zijn essentieel in de locatiekeuze.

De private sector moet bijdragen De private vastgoedpartijen moeten uitgaan van de nieuwe situatie. Van deze partijen kan worden gevraagd huidige klanten te helpen in deze moeilijke tijd en daarnaast een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de kwaliteit van bedrijfshuisvestingsaanbod in de regio. Dat moet, indien noodzakelijk, afgedwongen worden zodat er een duidelijke scheiding komt tussen eigenaren die bereid zijn te blijven investeren in de verbetering van de kwaliteit van het aanbod in de regio en partijen die dat niet willen of kunnen. Uitgangspunt is dat investeren in kwaliteit moet worden beloond.

De private sector is nu aan zet De private sector moet kwaliteit strikter bewaken en overcapaciteit inleveren. Dit dient alleen in uitzonderlijke gevallen gecompenseerd te worden in de vorm van ontwikkelpotenties elders. De publieke sector heeft al een belangrijke stap gezet door het schrappen van

3

plannen en uitnemen van ontwikkellocaties. Het is nu aan de private sector om daar wat tegenover te plaatsen. In de eerste plaats dient dit te gebeuren via ondernemerschap in het vinden van oplossingen in de transformatie van bestaand vastgoed. In de tweede plaats is gezien de huidige marktsituatie meer terughoudendheid ten aanzien van planschade nodig. Er is geen planschade als er enige jaren geen aantoonbare vraag is.

Het begint bij het gebruiken van wat er al is De publieke sector dient bij het huisvesten van haar functies de voorkeur te geven aan bestaand vastgoed. De overheid heeft daarbij een voorbeeldfunctie. Te vaak zien wij dat de overheid juist kiest voor nieuwbouw.

Noodzaak permanent en actueel dataoverzicht Kennis van de behoefte van de regionale economische structuur is van vitaal belang. De huidige systemen van monitoring ten aanzien van de behoefte ontwikkeling zijn onvoldoende. De commissie stelt voor periodiek een omvangrijke enquête onderbedrijven uitte zetten om de behoefte en de te verwachten ontwikkeling voor de nabije toekomst in kaart te brengen en daarbij hulp in te schakelen van externe partijen, de makelaarskantoren, Belastingdienst, onderzoeksbureaus uit de regio, etc. De enquête, te houden onder een bedrijvenpanel heeft een permanent karakter. Hierbij wordt de overheid geholpen bij het geven van overzicht in en het monitoren van de gevolgen van haar beleid.

Opzet enquête De enquête vormt het begin van een voor iedereen toegankelijke monitoring van vraag en aanbod in de regio, die wordt ondersteund door een overzicht van transacties. Dit moet grafisch in kaart worden gebracht via nieuwe GIS-technieken, die per locatie aangeven wat de dynamiek is. De enquête moet vraaggedreven zijn. Op basis van reeds bestaande kennis moet in kwalitatieve zin een analyse gemaakt worden van de verwachtingen, behoeften en mogelijkheden van de bedrijven in de regio. Uitgangspunt is een reële inschatting te krijgen van de vraag en of het huidige aanbod afdoende voorziet in de behoefte en welke aanpassingen waar noodzakelijk zijn.

Locaties kiezen De regio geeft aan welke locaties voor haar van essentieel belang zijn de kwaliteit van het vestigingsklimaat in de regio op peil te houden. Wij zijn tegen het aanwijzen van slechte of mindere locaties. Het gaat om de positieve keuze voor en ondersteunen van locaties met een maatschappelijke meerwaarde. Dit noemen wij krachtlocaties. Daar moet vooral de aandacht naar uitgaan. De gemeenten moeten er vervolgens voor zorgdragen dat de kwaliteit van die locaties op zijn minst gehandhaafd dan wel verbeterd wordt. Daartoe zet zij een areaal aan middelen in, waaronder:  Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte  Intensief beheer van de ruimte en afdwingen c.q. stimuleren van kwaliteit, onderhoud, duurzaamheid bij eigenaren en gebruikers  Sturen van programma, zowel van overheid als marktpartijen naar die locaties, ondersteund met incentives en versnelde procedures  Actieve branding en marketing van die locaties

Incourante locaties Het is in eerste instantie aan de markt om transformaties van locaties die minder courant zijn op gang te helpen. De markt kan het beste bepalen wanneer het omslagpunt bereikt is en zal dan met nieuwe initiatieven komen. De overheid moet bezig zijn de slagkracht van de markt te vergroten. Dat gaat niet om subsidies of financiële bijdragen, maar het gaat om het waarmaken van flexibiliteit en snel handelen. Wij verwachten veel van een nieuwe generatie jonge vastgoedondernemers die de kansen die deze locaties te bieden hebben, kunnen

4

benutten, samen met gebouweigenaren. De overheid kan wel faciliteren met maatregelen als:  Grote bestemmingsvrijheden, met name om een intensivering van grondgebruik, functiemenging, en de toevoeging van nieuwe functies mogelijk te maken  Mee investeren in de omgeving, openbare ruimte  FIX-it teams opzetten die bedrijfshuisvesting en transformaties begeleiden, waarbij de teams ook gevoed worden met ervaringen elders  Handhavingsregime overeenkomen  Inkopen van vrijkomende gronden door vorming van een (regionale) grondbank  Opzetten van een gemeenschappelijk ontwikkelings- en/of sloopfonds

Bijdrage eigenaren en financiers Van de eigenaren van vastgoed op de transformatie- en herstructureringslocaties wordt gevraagd een bijdrage te leveren aan nieuwe experimenten op het gebied van herpositionering van gebouwen en gebieden. Experimenten kunnen gaan over:     

Ruilverkaveling op werkterreinen Gemeenschappelijke marketing en diensten Pooling van faciliteiten Meer tijdelijk (langjarig) en flexibel gebruik Vorming van een publiek en privaat gefinancierd beheer en ontwikkelingsbedrijf voor een locatie of meerdere locaties samen

Gemeenschappelijke kennisinstelling De regio dient een gemeenschappelijke kennisinstelling op te zetten ter ondersteuning van de nieuwe situatie en het nieuwe beleid. Ervaringen in de gemeenten opgedaan zullen gedeeld moeten worden. Door dit gemeenschappelijk bureau kan het beleid beter op elkaar worden afgestemd en meer van elkaar worden geleerd. Informatie over transacties wordt uitgewisseld en geanalyseerd. Er moet een periodiek overzicht van vraag en aanbod in de regio komen en het bureau signaleert afwijkingen van bestaande afspraken. Aandachtspunt hierbij is rekening te houden met vergelijkbare ontwikkelingen in andere regio‟s en lessen die men hieruit kan trekken. Het informatiebureau verschaft de gemeenten kennis en inzicht en zal zorgen dragen voor een gemeenschappelijk marketingbeleid. Daarbij kan worden voortgebouwd op bestaande samenwerkingsverbanden.

Differentiatie In het locatiebeleid dient een overzicht ontwikkeld te worden van type locaties op basis van soort gebruik en functie, kwaliteit en prijsstelling, ontsluitingskarakteristiek, clustering van ondernemingen etc. Er zal onderzocht moeten worden of vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Er wordt nu weinig onderscheid gemaakt in categorieën. Niet alle categorieën bedrijf- en kantoorlocaties kennen overaanbod. Zo is er onvoldoende duidelijkheid over de rol van grote industriële locaties zoals in IJmuiden (Tata-Steel), andere belangrijke bedrijven in de haven en mogelijke (ruimtelijke en/of milieu)knelpunten. Er is meer kennis noodzakelijk, want de herontwikkeling komt langzaam op gang. Herontwikkelsinitiatieven moeten meer worden gelaten aan de markt en de overheid moet een ondersteunende rol spelen. Er zijn ruimere bestemmingen nodig waardoor er meer aandacht is voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Tenslotte zou meer gebruik moeten worden gemaakt van parkmanagement en kunnen meer taken worden overdragen.

5

Wie gaat wat doen? Gemeenten en Plabeka

Eigenaren en financiers

Krachtlocaties selecteren en per locatie gericht beleid voeren

Reële waarden hanteren voor vastgoed en een bijdrage leveren aan het uit de markt halen van overaanbod

Afstemmen op rijks, provinciaal en regionaal niveau welke maatregelen genomen gaan worden en welke aanpassingen in wet- en regelgeving, faciliteiten en investeringsprogramma‟s noodzakelijk zijn Informatie en kennis ontwikkelen en uitwisselen in het kader van een gecoördineerd beleid

Blijven investeren in kwaliteit van de gebouwen en locaties Meewerken aan een locatiegerichte aanpak, in gemeenschappelijke projecten op het gebied van marketing, pooling van diensten en services, ruilverkaveling en opwaardering kwaliteit buitenruimte

Zittende gebruikers en nieuwe initiatieven ondersteunen met Fix-it teams, beloon proactief handelen Ontwikkelaars

Gebruikers

Nieuwe producten ontwikkelen die aansluiten op de nieuwe behoefte van klanten en implementeren in bestaande gebouwen

Bijdrage leveren aan het ontwikkelen van inzicht ten aanzien van hun toekomstige behoefte en hun wensen ten aanzien van de kwaliteit van bedrijfshuisvesting en locaties

Bijdrage leveren aan de gebiedsgerichte herontwikkeling van krachtlocaties

Bijdrage leveren aan gebiedsgerichte promotie en marketing

Nieuwbouw koppelen aan transformatie bestaande gebouwen

Van de eigenaren kwaliteit en onderhoud afdwingen in ruil voor langetermijnbetrokkenheid

Geen bouwclaims indienen voor ontwikkellocaties waar geen aantoonbare behoefte voor is, samenwerken met lokale overheid bij het afbouwen van het overaanbod

6

1.1 INLEIDING    

De uitdaging wordt steeds groter Het ontbreekt bij alle belanghebbenden aan initiatieven op een regionaal schaalniveau waar echt verschil wordt gemaakt Beleid moet zich richten op de gebruikers, hun welzijn is van vitaal belang in deze tijd We moeten de regio aanpassen aan de eisen van een nieuwe tijd

We zijn een jaar verder sinds de adviescommissie Stroink haar eerste advies uitbracht aan de Metropool Regio Amsterdam in het kader van Plabeka. De situatie in de regio is in de tussentijd verslechterd als gevolg van toenemende leegstand, afnemende behoefte aan kantoor- en bedrijfsruimte en de weinig florissante ontwikkeling van de economie. Amsterdam staat nu bovenaan het Europese lijstje wat betreft leegstand van kantoren en zakt fors in de lijsten van beste werksteden. Wat nog belangrijker is, het einde is nog niet in zicht, zelfs niet bij economisch herstel. Het is overduidelijk dat we in een periode van economische herschikking zitten, die vergaande consequenties zal hebben voor de vraag naar en het aanbod van werklocaties in de toekomst. Het aanbod in de regio zal daaraan moeten worden aangepast. We constateren dat de ernst van de situatie slechts langzaam doordringt tot de diverse betrokkenen. Dit geldt voor beleggers die nog steeds vrij apathisch de gebeurtenissen aan zich voorbij zien trekken, terwijl een proactieve benadering noodzakelijk is. Dit geldt voor projectontwikkelaars die weinig ambitie tonen nieuwe vastgoedoplossingen aan te dragen die een antwoord geven op de nieuwe behoefte. Gemeenten grijpen nog steeds onvoldoende actief in als het over de programmering voor de komende jaren gaat. Er is nog veel interne weerstand bij gemeenten. Dit is op regionaal niveau het geval, omdat het nog steeds moeilijk blijkt te zijn een gecoördineerde aanpak op te zetten, met grote verschillen in strategie tussen gemeenten. Op rijksniveau klinkt de urgentie en het belang van het vraagstuk van de leegstand onvoldoende door in het beleid. We beschouwen het als een belangrijke taak van de commissie om een verlamming als gevolg van de opeenstapeling van slecht nieuws te voorkomen en vooral zicht te houden op de oplossingen. Dit begint bij het ondersteunen van de reeds aanwezige bedrijven en locaties. Die bedrijven houden de economie van de regio gaande en daar zal uiteindelijk ook de oplossing vandaan moeten komen. Het gaat om de gebruikers en hun behoefte, niet om het oplossen van het probleem van eigenaren, ontwikkelaars, gemeenten en financiers. Dat is een afgeleid probleem. Stilstaan is nu geen optie. Een inspirerende visie en gedisciplineerde uitvoering zijn voorwaarden om de economische gevolgen voor de regio te beperken. Dit is nodig om de regio voor te bereiden op de postrecessie-periode. Hoewel de economische recessie de hele maatschappij raakt, is het van belang de bijzondere situatie van de kantoren- en bedrijventerreinen markt te onderkennen. De vastgoedcrisis en de voortdurende economische recessie zijn gerelateerd aan elkaar. Het is echter geen oorzaak en gevolg relatie. De vastgoedcrisis kent haar eigen dynamiek. De verbetering van de economische situatie, en daarover kunnen we hoopvol zijn gezien de unieke positie van de regio binnen Europa, zal niet automatisch leiden tot een vermindering van de leegstand in het aanbod. Daar is meer voor nodig, en dan vooral visie en kwaliteit. In ons vorige advies vestigden wij de aandacht op de negatieve gevolgen van verwaarlozing van het aanbod in de regio als gevolg van de onderkapitalisatie van het vastgoed. De brede afwaardering van gebouwen en de onzekerheid over het herstel op korte termijn heeft geleid tot een vermindering van het animo te investeren in vastgoed. Dat tekent zich ook dit jaar in de statistieken van vastgoedbeleggingen af. De markt is niet meer dynamisch, het aantal

7

transacties liep aanzienlijk terug en de financieringsmogelijkheden namen sterk af. De bouwproductie daalde naar een historisch laag niveau. Dit, samen met een sterke terugval in de vraag naar bedrijfsmatig vastgoed, verlaagt de vastgoedwaarde. Daar komt bij dat een aantal recente portefeuilletransacties de waarde fundamenteel ter discussie heeft gesteld. Daarbij zijn afwaarderingen gesignaleerd van meer dan 60 procent vergeleken met de prerecessie-periode. Dit is een indicatie van de neerwaartse ontwikkeling van de waarde van vastgoed. De verwachting is dat er een verdere prijsdaling zal plaatsvinden. Op het vastgoed drukt een grote schuldenlast. De financiering van bestaand vastgoed en met name investeringen voor onderhoud, transformatie en verduurzaming zijn daardoor ernstig teruggevallen. Dit terwijl juist nu moet worden geïnvesteerd in kwaliteit en duurzaamheid. Voorgaande betekent dat de aandacht niet uitgaat naar het controleren van de groei van het aanbod. Daar zou de markt zijn corrigerende werk moeten doen. De focus richt zich op het aanpassen en verbeteren van wat er is. Juist op dit punt wordt het probleem van de vastgoedsector een maatschappelijk probleem. De regio verliest haar wervende kracht als er geen gericht verbeteringsbeleid voor de regio komt om verder kwaliteitsverlies te voorkomen. Ten tijde van een economische recessie, gevoegd bij de beperkte demografische groei vergeleken met de afgelopen 50 jaar, is het van belang aantrekkelijk te blijven voor buitenlandse bedrijven. Ook die kentering tekent zich nu af, we zakken op de voorkeurslijstjes van steden. In dit licht zullen wij onze adviezen gaan aanscherpen. Het is opvallend hoe de afgelopen zes maanden de aandacht voor de leegstand in de pers is toegenomen. Dit moet helpen in het creëren van een politieke consensus ten aanzien van het te voeren gemeenschappelijke beleid en het plegen van noodzakelijke schrapoperaties. De aandacht mag echter niet alleen uitgaan naar de vastgoedcrisis. Voor ons staat het belang van de regio voorop. Bij 18 procent leegstand is er ook nog steeds 82 procent bezetting. De regio mag haar aantrekkelijkheid niet verliezen. Dit geldt niet alleen in economische zin, maar juist ook vanwege leefbaarheid en duurzaamheid op lange termijn. De recessie komt nu in een stadium waarop de reserves zowel bij private als publieke partijen opraken. Er is geen financiële ruimte voor breed ingezette reparaties of ambitieuze kapitaalintensieve vergezichten. De essentie is om van onderen op de regio gezond te maken en aan te sluiten bij bestaande bedrijven en de nog steeds aanwezige dynamiek. In de eerste plaats gaat het erom zittende ondernemingen te koesteren en te ondersteunen in hun aanpassing aan de nieuwe situatie. Het gaat er niet om wat er niet meer is of wat we niet meer maken. De focus ligt op wat er wel is. De oplossing moet door de regio zelf, op de werklocaties, gegenereerd worden. We willen oog houden voor de kansen die de huidige situatie schept. De herschikking van de Nederlandse economie en die van de regio in het bijzonder vormen een intrigerende uitdaging. Alles wijst erop dat de verduurzaming en het beter benutten van bestaande infrastructuur en gebouwen noodzakelijke voorwaarden zijn voor de bestendiging van welvaart en welzijn. De verschijnselen van deze recessie, zoals het grote vastgoedaanbod en de versnelde afschrijving van verkeerde vastgoedproducten en hele gebieden, kunnen gezien worden als de noodzakelijke consequentie van de inefficiënte en niet duurzame ruimtelijke ontwikkeling van de afgelopen 50 jaar. De verminderde behoefte aan kantoren en bedrijfsruimte en de lage financieringspotentie wijst op de noodzaak de bestaande ruimtelijke omgeving beter, slimmer en vooral intensiever te benutten. Structurele verandering In de postrecessie-wereld gaan we anders werken, produceren en leven. Het vergt visie, kapitaal en inzet van alle partijen om Nederland en specifiek de regio Amsterdam aan te passen aan de eisen van de nieuwe tijd. Geen hoogdravende plannen, maar een kwaliteitsslag in omgeving, beheer en gebouwen die nauw aansluit op de nieuwe verwachtingen.

8

Bedrijven ondergaan een proces van schaalverkleining, ontwikkeling van nieuwe economische samenwerkingsverbanden, efficiënter ruimte- en grondstoffengebruik etc. Daar zal het vastgoedaanbod zich op moeten aanpassen. Zelfs als de economische groei weer fors aantrekt, is de kans groot dat we minder behoefte aan vastgoed hebben. De vraag naar vastgoed is fundamenteel aan het veranderen en flexibiliseren en het is aan de beleidsmakers en de vastgoedsector daar een adequaat antwoord op te geven. Meer van hetzelfde werkt niet. Er is nog niet voldoende kennis voorhanden om deze veranderingen precies in kaart te brengen en te vertalen naar beleid. Het is voor Plabeka belangrijk deze kennis verder te ontwikkelen en inzicht te krijgen in de gevolgen van de veranderingen op de ontwikkeling en het beheer van werklocaties. De recessie heeft de noodzaak om veel zuiniger met ruimte om te gaan zeer urgent gemaakt. Het perspectief is een passende aansluiting tussen vraag en aanbod, vooral in kwalitatieve zin. Het gaat niet alleen om de meters maar juist om het creëren van functionele, aantrekkelijke en aanpasbare werkmilieus. Het vergroten van de duurzaamheid en adaptief vermogen van werklocaties is cruciaal. Hiermee wordt de cyclus van “nieuwbouw – leegstand – verwaarlozing en weer nieuwbouw – leegstand – verval” beëindigd. We komen hier later op terug. Het vergt innovatie van marktpartijen en een andere houding en strategie van beleidsmakers en bestuurders. Er is van onderen af planning nodig vanuit de bestaande locaties waarin de omstandigheden worden geschapen die een nieuwe generatie bedrijven, die dragers van de volgende fase van de economische evolutie van de regio zijn, een gezonde uitgangspositie bieden in de regio. 1.2 ADVIESONDERDELEN De commissie is gevraagd om op een zevental punten advies te geven. Dit zijn:     

Monitoring Programmering Gemeenschappelijke grondprijssystematiek Nut en noodzaak gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf Aanpak verouderde bedrijventerreinen  Aanpak bestaande kantorenvoorraad  Overige afspraken zoals communicatie en advisering Dit betreft vooral operationele vraagstukken, hetgeen logisch is gezien de adviezen van de vorige keer en de voortgang van de Plabeka activiteiten in het algemeen. We kunnen echter niet nalaten een update te geven van de situatie nu en de gevolgen voor de nabije toekomst. Het allerbelangrijkste voor de commissie is dat de regio een kentering moet doormaken, zodat de regio mee kan blijven doen in de internationale concurrentiestrijd om de vestiging van bedrijven. In een wereld die steeds verder globaliseert, moet de regio in staat worden gesteld aantrekkelijke werklocaties aan te bieden. Het succes zal afhangen van een combinatie van vele vestigingsfactoren en niet alleen om de kwaliteiten van de diverse locaties. Het gaat ook om de kwaliteit van de voorzieningen, aanwezigheid van een multimodale infrastructuur, een prettig leefklimaat, goede opleidingen etc. Het mag dus niet alleen over de uitdagingen van de leegstand gaan.

9

2. WAAR STAAN WE?    

In de statistieken tekent zich de ernst van de situatie af en er is geen zicht op snel herstel De concurrentiekracht van de regio neemt af Het aantal zzp’ers blijft groeien, op informele plekken neemt het aantal banen toe, de participatiegraad blijft gelijk en de beroepsbevolking neemt af De regio heeft buitenlandse bedrijven hard nodig

In de Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam, gepubliceerd in juli2012, wordt een somber beeld geschetst. De regio volgt de zorgelijke economische trendlijn van Nederland. Deze is overigens wel iets minder zorgelijk dan het landelijke gemiddelde. De regio is nog steeds de locomotief van de Nederlandse economie. Deze voorsprong is echter kleiner geworden in 2011. Het is relevant deze ontwikkeling in internationaal perspectief te plaatsen. De regio is constant in concurrentie met andere stedelijke regio‟s in Europa. Het rapport zegt daarover: “De MRA realiseerde in de jaren 2009-2011 een gemiddelde groei van 2,1 procent. Een alleszins redelijk groeicijfer vanuit nationaal perspectief, maar in internationaal perspectief is het een omslag. Het totaal van de twintig grootstedelijke regio‟s groeide met een jaarlijkse toename van 2,5 procent in deze jaren sneller”. Figuur 1.2 uit het rapport beschrijft hoe vrijwel alle sectoren last hebben van de recessie.

Wat betreft de ontwikkeling van de werkgelegenheid zien we, ondanks eerdere meer optimistische analyses, in figuur 1.3 een somberder beeld dan in de voorgaande jaren.

10

De belangrijkste componenten van de economie van de Metropoolregio zijn de sectoren groothandel en de zakelijke, met name financiële, dienstverlening. Belangrijk is te onderkennen dat geen van de onderscheidende economische sectoren een dominante plaats inneemt. Er is sprake van een relatief breed pakket. Kortom, er is veel meer dan alleen Schiphol en de Zuidas en dat is positief. Het maakt de regio minder afhankelijk van een of meer dominante bedrijfstakken. Dit betekent echter niet dat er geen duidelijke en scherpe keuzes noodzakelijk zijn wat betreft krachtlocaties. Figuur 2.1 uit het rapport geeft de zwaarte van de sectoren en betekenis voor de regio weer.

11

Wat betreft de groei van de beroepsbevolking is de groei van het aantal zelfstandigen (zzp‟ers) opvallend. Dit aantal is gegroeid naar 112.000 personen, wat neerkomt op meer dan 10 procent van de beroepsbevolking. De participatiegraad blijft gelijk bij een dalende beroepsbevolking in de regio. Het rapport geeft aan dat: “ in de potentiële beroepsbevolking (bevolking 15-64 jaar) is een kentering zichtbaar (figuur 1.4). Uitgedrukt als aandeel van de totale bevolking is deze kleiner geworden, zowel in Nederland als in de MRA. Dit betekent dat het aanbod van arbeid door demografische factoren terugloopt. De beroepsbevolking, uitgedrukt als percentage van de bevolking 15-64, is in de MRA 74 procent (2011). Door een combinatie van demografische ontwikkelingen en economische dynamiek, daalt de participatiegraad in het huidige tijdsgewricht niet. In de MRA blijft deze de komende jaren naar verwachting 74 procent”.

Zowel de ontwikkeling van de beroepsbevolking als de toename van het aantal zzp‟ers zijn relevante ontwikkelingen in het licht van de behoefte aan kantoorruimte in de komende jaren. Bovengenoemde economische inzichten illustreren de kentering waarin de regio verkeert. Een groot deel hangt samen met de recessie. Daarnaast zijn er structurele economische ontwikkelingen die vergaande gevolgen zullen hebben voor de behoefte aan bedrijfsmatig vastgoed. Over de hele linie tekent zich een efficiencyslag af binnen het vastgoed als reactie op de veranderde wereldomstandigheden. De tendens is meer met minder te doen. Hierin speelt de factor arbeid een belangrijk rol. De afname van de beroepsbevolking en de toename van zzp‟ers geeft een nieuwe werkelijkheid weer. Uit het rapport blijkt hoe belangrijk de aantrekkelijkheid van de regio voor internationale bedrijven en uiteraard buitenlands talent is. Circa 19 procent van de beroepsbevolking werkt bij een buitenlandse onderneming. Het rapport geeft ook aan dat de regio haar onderscheidend vermogen aan het verliezen is. De regio scoort geen uitzonderlijk hoge punten op de belangrijkste vestigingscriteria. Harde en duidelijke keuzes voor krachtlocaties zijn nodig en er moet worden geïnvesteerd in kwaliteit.

12

Uit de “Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka” (juli 2012) blijkt hoe de efficiencyslag zich vertaalt in een afnemende uitgifte van bedrijventerreinen en kantoormeters. Er zal nog steeds sprake zijn van een lichte groei in werkgelegenheid en omzet. Dit vertaalt zich niet meer in een groei van de behoefte aan vastgoed. Er is sprake van een negatieve uitbreidingsvraag bij kantoren, met andere woorden, er worden meters ingeleverd. De opname van kantoormeters is historisch laag te noemen, evenals de uitgifte van bedrijventerreinen. Er is een duidelijk verschil tussen kantoren en bedrijventerreinen. De laatste sector vertoont nog een gematigde groei, maar het is duidelijk dat alle prognoses bijgesteld moeten worden en een verbeterde kwaliteit van bestaande locaties uitgangspunt moet zijn. De monitor geeft tevens aan hoe belangrijk de groei van de werkgelegenheid op informele locaties, ofwel de minder bekende gemengde bedrijvenlocaties, is. Op deze locaties zijn de laatste zes jaar 57.000 arbeidsplaatsen bijgekomen. Dit is een ondersteuning van de stelling dat niet alleen toplocaties relevant zijn, maar dat naar de volle breedte van het aanbod moet worden gekeken. Opmerkelijk is ook dat er steeds meer transacties op bestaande bedrijventerreinen plaatsvinden. Dit is een indicatie dat de prijsdaling nu ook een effect heeft op de behoefte aan nieuwbouw. Het huren van bestaand vastgoed is attractief en bestaande werklocaties worden een interessanter investeringsobject. Opvallend is ook dat het langjarige beleid van Plabeka en de reeds genomen maatregelen zijn terug te vinden in de grafieken. De totale plancapaciteit van bedrijfsmatig vastgoed is aan het afnemen. Het monitoringsrapport geeft aan dat de totale herstructureringsopgave voor de regio meer dan 2.200 ha bedraagt, waarvan 700 ha ligt op haventerreinen. Een buitengewoon grote opgave, waarvoor op dit moment de publieke middelen en bestuurlijk draagvlak ontbreken. Maar een start met parkmanagement zou een eerste aanzet kunnen vormen tegen geringe kosten. Er zijn vele rapporten in de loop van dit jaar verschenen, aangaand de situatie van bedrijfsmatig vastgoed. Bijvoorbeeld “Kantoren in Cijfers 2011” uitgegeven door de Nederlandse Vereniging van Makelaren. De meest recente cijfers van de NVW uit 2012 laten een nog somberder beeld zien. Er is een algemeen beeld uit te distilleren dat het niet goed gaat. De leegstand neemt landelijk toe en de kapitalisatie van projecten en de financiële ruimte om te verbeteren nemen af. Er zijn opmerkelijke verschillen per regio aan te duiden. Wat dat betreft steekt de Plabeka regio gunstig af. Er is kortom voldoende reden om van een ernstige situatie te spreken. Meest zorgwekkend is dat er nog geen zicht is op herstel.

13

3. AANPAK MOET BEGINNEN BIJ EEN BETER BEGRIP VAN DE SITUATIE   

Er is onvoldoende inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod Definities van bijvoorbeeld leegstand en planvoorraad zijn niet eenduidig Er moet een permanente, dynamische ondernemersenquête opgezet worden

In het eerste advies werd aangegeven dat de intransparantie van de markt één van de oorzaken van de huidige situatie is. Het is al voor alle betrokken op de vastgoedmarkt al lange tijd zeer lastig een adequaat inzicht te krijgen in de verhouding tussen vraag en aanbod. Waar in kwantitatieve zin nog wel een aantal partijen, met name makelaars, een bijdrage konden leveren, is met name in kwalitatieve zin het overzicht zeer gebrekkig. Het is voor een bedrijf dat huisvesting zoekt bijna ondoenlijk inzicht te ontwikkelen in het aanbod, de kwalitatieve verschillen tussen locaties en de belangrijkste eigenaren en huurders op een locatie. Er is nauwelijks informatie beschikbaar over wat de plannen voor en de perspectieven van een locatie zijn. Daar is de hulp van een professional bij nodig en veel informatie is afgeschermd. Het is van algemeen belang dat er een beter beeld gevormd kan worden van de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar en aanbod van werklocaties. Dit geldt niet alleen voor de bedrijven, maar ook voor de bestuurders en professionals. Deze kennis kan bijdragen aan een betere regionale programmering. Gebrek aan deze kennis was de bottleneck van het beleid in en tussen gemeenten in de regio de afgelopen decennia. Er moet een grotere bereidheid komen – zo hebben we van de respons op ons vorige advies geleerd – zich daadwerkelijk te conformeren aan een regionale programmering. Dat begint met een duidelijk beeld van de werkelijke vraag-aanbodsituatie in de regio. Nu kunnen gemeenten zich nog verschuilen achter veronderstelde lokale dynamiek van een bedrijventerrein of de affiniteit van een gemeente met het lokale ondernemerschap. Dat zal ongetwijfeld verschillen veroorzaken, maar de regionale economische structuur heeft een veel grotere samenhang dan op dit moment wordt onderkend. Uiteindelijk worden alle gemeenten getroffen als er geen duidelijke afstemming is, teveel eenzijdig aanbod wordt aangeboden en er te weinig aandacht is voor kwaliteit van het bestaande. De hoge leegstand is het gevolg van overaanbod. De verwaarlozing van werklocaties is een gevolg van regionale ontwikkelingen die primair betrekking hadden op nieuwbouw. Dit dient aangepakt te worden met locatiegericht beleid en een regionale strategie. Bij het ontwikkelen van regionaal inzicht spelen een aantal zaken een rol. Opmerkelijk is dat de definitie van leegstand bijvoorbeeld niet duidelijk is. Een deel van de leegstand blijft verborgen omdat bijvoorbeeld bedrijfsruimte waarvan de huurder vertrokken is, terwijl het huurcontract nog doorloopt, niet als leegstand wordt geteld. Hetzelfde geldt voor leegstaande ruimte die niet te huur wordt aangeboden. Deze ruimten komen niet terug in de statistieken. Leegstand is in de definitie van velen „te huur staande ruimte‟. Leegstand in de definitie van de commissie is ruimte die niet in gebruik is. Deze aanpassing alleen al kan leiden tot een vergroting van het leegstandspercentage in de regio met zeker vijf procent. Hetzelfde geldt voor de status van bouwplannen en initiatieven. De definitie van harde en zachte plancapaciteit dient eenduidig te zijn. Alleen op deze manier kan er een goede afweging plaatsvinden. Zelfs over de definities van kantoorruimte en bedrijfsruimte bestaan verschillen van inzicht. Juist nu het onderscheid vager wordt en het moeilijk is eenduidig van de ene dan wel de andere categorie te spreken, is een betere definitie of zelfs een andere indeling noodzakelijk.

14

De informatiesystemen zijn niet gestandaardiseerd. Dit geldt voor zowel de private als de publieke sector. De commissie stelt de regio voor een eenduidige systematiek met bijbehorende software te introduceren voor alle gemeenten om „real time‟ een inventarisatie te onderhouden van het aanbod en deze ter beschikking te stellen voor zowel de aanbod als de vraagzijde. Er zijn diverse mogelijkheden beschikbaar in de markt. Er is dus geen complexe programmering nodig en de urgentie is er nu. In plaats van kantoren versus bedrijfsruimte spreken we over werklocaties met een indeling naar reikwijdte (lokaal, regionaal, internationaal), omvang (onder 25 ha en daarboven), kwaliteit en milieucategorie (al dan niet beperkingen). Voor de indeling in type locatie zouden regionale eenduidigheid en heldere definities helpen. Bij het formuleren van het beleid, zeker als het gaat om het afstemmen tussen kansrijke en kansarme locaties, moeten we beter inzicht kunnen krijgen in het aanbod en de dynamiek van bedrijven. In de Haagse regio is bijvoorbeeld een onderscheid gemaakt tussen binnenstedelijke en stadsrandlocaties en locaties met multimodale en enkelvoudige ontsluiting. In de recente nota van de gemeente Haarlemmermeer is de indeling: Krimpgebied, Balansgebied, Beperkte Groei gebied, Groeigebieden, versus Toplocaties, Knooppuntlocaties, Snelweg locaties, Woonwijken, Bedrijventerreinen voor kantoren. Beiden zijn in essentie aanbod gedreven definities. Het zou beter zijn als het vraag gedreven definities worden op basis van de vraag van gebruikers. Bestaande ondernemers moeten bij segmentering, monitoring en definities van locaties centraal staan. Bij de keuze van een bedrijf voor een nieuwe vestiging, of het betrekken van of uitbreiden van de bestaande locatie gaat het erom of de locatie:       

Goede ontsluitingsmogelijkheden biedt, zowel wat betreft autoverkeer als openbaar vervoer De kwaliteit en het imago hebben die aansluiten op de ambities van de onderneming (lokaal, regionaal of internationaal) Andere reeds aanwezige ondernemingen heeft waarbij men zich graag wil vestigen, zowel wat betreft functionaliteit, competitie als imago Voldoende voorzieningenniveau heeft zoals winkels, hotels, dienstverleners op de locatie Een beleid met duidelijke ambities en visie kent, gericht op kwaliteit van de publieke/collectieve ruimte en architectuur en duurzaamheid en veiligheid Flexibiliteit en uitbreidingsmogelijkheden biedt In de juiste prijscategorie valt

Dit zouden de basiselementen moeten zijn voor een kwalitatieve indeling van de locaties in de regio. De essentie is om bedrijven een beter inzicht te geven in de mogelijkheden. Dit is tevens het begin van een betere vraaggestuurde regionale afstemming in de regio indien zich nieuwe huisvestingsvragen voordoen. De klant zal kiezen en de publieke sector moet de klant flexibel en snel ondersteunen in de keuze en niet met elkaar concurreren met aanbod gedreven standaardproducten.

15

Voor een beter inzicht in de vraag stelt de commissie voor een dynamische enquête te ontwikkelen en rond te sturen naar een groot aantal bedrijven in de regio. Zo mogelijk kan op basis van deze enquête een bedrijvenpanel worden opgezet om het gedrag en wensen van dezelfde bedrijven te volgen in de tijd. De essentie is dat dit een begin moet zijn van een permanente monitoring van de verhouding tussen vraag en aanbod. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de informatie van de Kamers van Koophandel, de Belastingdienst, makelaars, het Kadaster en bijvoorbeeld de ORAM (ondernemingen in de regio Amsterdam). Naast concrete vragen ten aanzien van de behoefte aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de toekomst, zou deze enquête ook inzicht moeten geven in de belangrijkste factoren bij het maken van de locatiekeuze. Dit zou moeten bijdragen aan de eenduidigheid van de informatie en een basis moeten vormen voor toekomstig beleid. Met name de gegevens van de Belastingdienst ten aanzien van transacties zou een belangrijk onderdeel moeten worden van de permanente monitoring. Uiteindelijk moet deze verbeterde monitoring en vergroting van de kennis van de vraag leiden tot een proactief beleid waarin de vraag van bestaande gebruikers centraal staat.

16

4.1 PROGRAMMERING EN AANPAK     

Er zijn belangrijke nieuwe ontwikkelingen in de vraag naar bedrijfsmatig vastgoed Daaruit volgt een verdere groei van de leegstand, zelfs bij economisch herstel De markt dient nieuwe duurzame producten te ontwikkelen en de regio kan dat ondersteunen We kiezen voor regionale programmatische afstemming en locatiegericht beleid met meer ruimte voor lokale initiatieven De regio moet kiezen voor krachtlocaties

Een verdere afstemming van de programmering in de regio is noodzakelijk. De programmering moet gebaseerd worden op een reële prognose van de behoefte aan ruimte in de komende decennia. De door ons voorgestelde permanente enquête, de kennis en vraag van onderop, moet richtinggevend worden. Niet het wensbeeld van bestuurders of de markt, noch het politieke compromis of het rondkrijgen van de grondexploitatie wat lange tijd de drijfveer was. Een proactief beleid is noodzakelijk om duidelijkheid te scheppen in de markt. Wensdenken, planoptimisme, te ambitieus groeidenken en opportunistische competitie tussen publieke partijen moet stoppen. Het is van belang dat we middels monitoring beter weten wat er speelt in de vraagontwikkeling in de regio. Het is nog belangrijker een goede inschatting te maken van de programmering in de regio op middellange termijn. Er bestaat tot onze verbazing een grote achterstand in kennis bij zowel marktpartijen als overheid over de ontwikkeling van de vraag naar kantoren en bedrijventerreinen. De ontwikkeling van nieuwe werklocaties werd gestuurd door wens- en groeidenken aan de publieke kant en een direct op een enkelvoudige transactie gerichte benadering van de private sector. Daardoor is er nu nauwelijks kennis en is er nog geen juiste onderzoeksmethodiek om te begrijpen wat nu exact de ontwikkelingen aan de vraagzijde zijn geweest en hoe aan die vraag middels reeds bestaand vastgoed kan worden voldaan. Er bestaat een grote hoeveelheid notities, analyses, filosofische benaderingen en individuele casestudies, maar het overzicht om deze om te zetten in daden en echt vraaggerichte locatieontwikkeling waarin er meer aandacht is voor kwaliteit is er nog niet. In ons vorige advies hebben we gesignaleerd dat een aantal ontwikkelingen een rol speelt in de veranderingen in de behoefte op termijn. Deze hebben we verder aangescherpt: 1) Een vermindering van het ruimtegebruik per economische activiteit uitgedrukt in oppervlak per werknemer bij kantoren en omzet per m2 bij bedrijfsruimten. Bedrijfsprocessen worden efficiënter ingericht. Bij kantoren zien we een sterke toename van het dubbel gebruik van werkplekken en een toename van open kantoorconcepten, die aanzienlijk minder ruimte gebruiken. Er is sprake van een geleidelijke daling van 1 werkplek per werknemer naar 0,8 werkplek per werknemer. Dit drukt het dubbel gebruiken van een werkplek uit. Bij recente transacties in de regio zien we het kantoorgebruik per werknemer verder wegzakken naar onder de 19 m2 per werknemer. Dit was boven de 25 m2 per werknemer twintig jaar geleden. Het gevolg is dat de dichtheid van het aantal werkenden per werklocatie aan het toenemen is, terwijl de trend jarenlang juist verdunning was. Op termijn betekent dit dus dat er extra ruimte leeg komt te staan. Daarbij moeten de afstootoperaties van de overheid nog opgeteld worden.

17

2) Huurders en gebruikers van werkruimten zijn niet meer in staat of achten het ongewenst zich voor lange tijd te committeren aan huurcontracten of eigendom. Dit hangt samen met de economische situatie en de grote veranderingen die in de verschillende bedrijfstakken optreden. Hierdoor wordt de toekomstige ontwikkeling van de onderneming onzeker. Dit legt een groter risico bij de eigenaren en beheerders van vastgoed, die geen lange termijn zekerheid kunnen bieden aan hun investeerders en financiers. Overigens is ook fiscale wetgeving van invloed op de duur van de overeenkomsten. De introductie van Basel III, waarbij langlopende huurverplichtingen op de balans vermeld moeten worden, is zeker voor beursgenoteerde bedrijven van grote invloed op de keus voor de uiteindelijke termijn. Men wil minder verplichtingen op de balans en dat betekent kortere termijnen. Dit beperkt de mogelijkheden voor op maat gemaakte nieuwbouw in de toekomst en vergroot de vraag naar flexibele meer bestemmingsvrije gebouwen en terreinen met meerdere gebruikers en functies. 3) Schaalverkleining van ondernemingen. Er is sprake van een groei van het aantal kleine ondernemingen, terwijl de grotere ondernemingen minder dominant worden en een kleinere ruimtebehoefte hebben. Het is niet meer een markt van de grote spelers, het is een markt van clusters en netwerken van bedrijven. Veel nieuwe bedrijven komen voort uit het doorstarten of afstoten van bedrijfsonderdelen van de grotere ondernemingen en zijn per definitie op kostenbesparing en efficiency ingesteld. Dit leidt ongetwijfeld tot een behoefte aan andere meer gemengde en stedelijke werkmilieus. We zagen al een sterke stijging van het aantal banen op zogenaamde informele, niet standaard, werklocaties. Dit zal doorzetten. 4) Groeiende behoefte aan nieuwe geïntegreerde thematische kantoorconcepten en bedrijfsmatige concepten waarbij meerdere huurders voorzieningen delen zoals vergaderfaciliteit, ICT, receptie, restaurant, opslag, beveiliging etc. Deze faciliteiten worden door de verhuurder aangeboden. Dit heeft te maken met de vermindering van de gemiddelde bedrijfsgrootte en met uitbesteding van activiteiten om redenen van kostenbesparing. Dit zie je ook op het niveau van bedrijventerreinen gebeuren waar men beveiliging, onderhoud etc. gezamenlijk ondersteunt. Het aantal gebouwen met meerdere huurders neemt toe. Dit biedt een grotere flexibiliteit en zorgt voor een ontwikkeling naar nieuwe full-service concepten. Voorbeelden zijn Regus, Seats To Meet, Atoomclub, Da Vinci bedrijvenhuis, etc. In de toekomst zullen we een veel sterkere branding van locaties gaan zien. Hiermee wordt de onderscheidende kwaliteit benadrukt en zullen bedrijven veel bewuster voor de ene of andere locatie kiezen. 5) Afname van opslagcapaciteit bij bedrijfsgebouwen. Door de ontwikkeling van informatietechnologie en door het bundelen van opslagcapaciteit door dienstverleners en de toename van gebruik van transporteurs die ook de opslag verzorgen, verandert de configuratiebehoefte van bedrijfsgebouwen. Ook het aantal werknemers per locatie intensiveert. De toegevoegde waarde neemt per bedrijfsproces toe, waardoor er hogere eisen aan de huisvesting, beveiliging en milieucondities worden gesteld.

18

6) Grote behoefte aan kwalitatief betere werklocaties met stedelijke voorzieningen en multimodale ontsluiting. Het is duidelijk dat in een markt met overmaat aan aanbod de klant steeds kieskeuriger kan worden en deze is zich daar van bewust. Bij beëindiging van huurcontracten gaat de voorkeur uit naar locaties en gebouwen die een aanzienlijk beter werkmilieu aanbieden. Dit geldt zeker voor de openbare ruimte. Het gaat vaak over locaties met internationale uitstraling zoals de Zuidas en ACT. Dit heeft overigens ook tot gevolg dat de typische kantoorgebruiker niet meer per definitie in een kantoorgebied haar kantoor heeft. Het feit dat het nieuwe kantoor zich op een bedrijventerrein bevindt, is zeker niet uitgesloten. Deze verkantorisering is misschien vanuit het perspectief van de gemeente niet gewenst, maar de markt laat duidelijk een andere trend zien. Plabeka zal hierin proactiever moeten zijn. 7) Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van het keuzeproces geworden. Het gaat dan niet alleen om de voordelen vanwege lagere energiekosten. Er is een steeds groter belang bij ondernemingen een groen imago te hebben. Hier sluit ook de multimodale infrastructuur bij aan. 8) Er heeft zich de afgelopen jaren een verschuiving voorgedaan richting een kleinere behoefte aan terreinen met zwaardere milieucategorieën, of anders gezegd er zijn relatief meer bedrijven met een lagere milieubelasting. Voorheen was dat een belangrijk aspect van bedrijventerreinen. In het algemeen verplaatst deze activiteit zich uit de regio. De adviescommissie is van mening dat het huidig aanbod van terreinen in de zwaarste categorie krap, maar vermoedelijk voldoende is. Er is wel behoefte aan een goede inventarisatie of de huidige milieucontouren geen beperking vormen voor de herontwikkeling van met name bedrijventerreinen en of door een herschikking er efficiënter met de milieucategorieën omgegaan kan worden. Wat zijn de gevolgen van deze ontwikkelingen? Het ruimtegebruik zal, zelfs als de economie weer gaat groeien, blijven afnemen. Op basis van de cijfers uit de regio en de hierboven geschetste tendensen is het mogelijk een theoretisch model te ontwikkelen aangaande de ontwikkeling van vraag en aanbod in de regio. Recentelijk (in 2010) heeft ABN AMRO eenzelfde soort analyse gemaakt op basis van een inventarisatie van de vraag bij de belangrijkste ruimtevragers in de kantorensector. Wij richten ons voor de rekenexercitie op de kantorensector. Het blijkt moeilijk voor bedrijventerreinen eenzelfde inzicht te ontwikkelen. De principes zijn echter hetzelfde. De kern is dat economische ontwikkelingen en veranderingen in het gebruik grote gevolgen hebben voor het aanbod en de ontwikkeling van de leegstand. Wij zijn uitgegaan van het aantal werknemers in kantoorgebonden sectoren. De precieze omvang is niet bekend, maar bij een totale beroepsbevolking van 1,4 miljoen, zal ongeveer 50 procent kantoorgebonden werk hebben. Dit leidt tot 700.000 arbeidsplaatsen. 90 procent daarvan heeft een vaste werkplek. 10 procent daarvan is zzp‟er met een andere ruimtebehoefte. We gaan uit van een ervaringsgetal van 30 procent zzp‟ers die een eigen werkplek in kantoren hebben. 70 procent werkt mobiel of vanuit huis. Uitgaande van een realistische bescheiden economische groei en een productiviteitsstijging van 10 procent in de komende vijf jaar zal het aantal arbeidsplekken door de optelling van economische ontwikkelingen redelijk stabiel blijven. Hierbij is overigens sprake van een aanvankelijke daling als gevolg van de recessie. We houden daarbij rekening met een doorgaande groei

19

van het aantal buitenlandse vestigingen, die een belangrijke bijdrage leveren aan het aantal arbeidsplekken in de regio. Daar staat vermoedelijk een daling van het gebouwoppervlak per werkplek tegenover van de huidige 19 m2 naar waarschijnlijk 17,5 m2 in de komende vijf jaar. Het kantoor wordt papierloos, we willen niet meer in eigen hokjes zitten en we vergaderen meer. We werken wel steeds meer thuis. Dit wordt deels gecompenseerd door een soort „goedkoopte‟ toeslag. Bedrijven nemen in de huidige markt meer oppervlakte af omdat het goedkoop is en er is een toename van andersoortige ruimten in een kantoor, met name ontmoetings- en voorzieningen als horeca en fitness. Al die effecten bij elkaar opgeteld leiden in dit model tot een theoretische daling van de behoefte aan kantoorruimte met 20 procent in de komende vijf jaar. Als we dit vergelijken met de voorraad van ongeveer 13,8 miljoen m2 in de regio en gezien het tempo van nieuwbouw en transformatie van het afgelopen jaar, zal in dit theoretisch model de leegstand toenemen van 19 procent nu naar 34 procent in 2017. Hierbij gaan we uit van een gestage stijging van de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen tot 5 procent van de voorraad in 2017 (of ongeveer 600.000 m2) en een gelijkblijvende nieuwbouw van 250.000 m2 per jaar. Onderstaande figuur uit het onderzoek van ABN AMRO illustreert dit.

Het is koffiedik kijken, maar de op zichzelf realistische rekensom, sluit aan bij het rapport van ABN AMRO. De stijging van de leegstand zal toenemen, tenzij er drastisch wordt ingegrepen. Onderstaande berekening illustreert het bovenstaande.

20

Andersom kan ook geconstateerd worden dat, op basis van dit model, alleen bij een onttrekking (sloop en transformatie) van meer dan 10 procent per jaar (of meer dan 1 miljoen m2) er een duurzaam proces wordt ingezet naar een meer in balans zijnde verhouding tussen vraag en aanbod. Dit versterkt onze gedachte dat het de komende jaren zal gaan om het aanpassen van het aanbod conform de wensen van de huidige gebruikers en de reële vraag. Er gaat een waterscheiding komen tussen ontwikkelaars, financiers, eigenaren en overheden die zich gaan aanpassen en diegenen die passief blijven wachten op betere tijden. 4.2 VERTALING NAAR VASTGOEDPRODUCTEN De genoemde verandering in doelgroep, gebruik door de doelgroep en de grote transformatieopgave dwingt de markt nieuwe vastgoedproducten te ontwikkelen, die een antwoord op de nieuwe behoefte geven. Dit komt maar langzaam op gang. Dit is niet in de laatste plaats het gevolg van de grote problemen bij ontwikkelaars en beleggers in het wegwerken van de oude (en afgewaardeerde) portefeuille, kleinere organisaties door herstructureringen, lagere financieringscapaciteit en de geringe liquiditeit van de markt. Zolang investeerders wegblijven, met name uit de herontwikkelingspraktijk, zal de innovatiegraad van de sector te laag blijven.

21

Dit neemt niet weg dat de commissie wel een groot aantal kleinere initiatieven signaleert. Dit geldt met name op het terrein van geïntegreerde kantoorconcepten met een hoge servicegraad, een nieuwe generatie dienstverleners in de herontwikkeling en positionering van nieuwe kantoorconcepten en de ontwikkeling van thematische bedrijfslocaties rond logistiek, de creatieve sector, media en wetenschap. Deze periode van recessie zal ongetwijfeld een nieuwe generatie vastgoedspecialisten opleveren, die vanuit de nieuwe praktijk in staat zullen zijn beter op de behoefte toegesneden producten aan te bieden. Plabeka zou de ervaring met deze nieuwe generatie intensief moeten volgen, kennis uitwisselen en stimulerend moeten zijn richting nieuwe initiatieven. Wij stellen voor toekomstige werkzaamheden van de adviescommissie te richten op het volgen en laten landen van dit soort initiatieven. Waar het in essentie om gaat is dat de hoofdaandacht in het beleid verlegd wordt van concentratie op het vastgoedprobleem naar meer aandacht voor de behoefte van de gebruiker en belonen van gebruikers die willen investeren en innoveren. Uiteindelijk moet hieruit de nieuwe richtinggevende trend voortkomen. Nader onderzoek dient plaats te vinden naar de vraag of de regio hierin een actieve rol kan spelen. Dit kan onder meer door het opzetten van een fonds, vergelijkbaar met de provincie Utrecht, dat ondersteunend kan zijn bij het uitwerken van nieuwe vastgoedproducten. Het gaat niet om investeringen in gebouwen of gebieden, maar om initiatieven bij de ontwikkeling van nieuwe oplossingen, zoals het incubatorinitiatief in Amsterdam. Er zijn ook een aantal nieuwe samenwerkingsverbanden gesignaleerd, waarin gebruikers, eigenaren, overheden, aannemers, corporaties en financiers samenwerken in de aanpak van een gebouw of gebied. Plabeka zou een platform kunnen bieden om partijen bij elkaar te brengen rond een aantal van de belangrijkste uitdagingen in de regio. Het gaat er om de positieve krachten in de regio te mobiliseren en Plabeka kan daar de rol van matchmaker in spelen. De publicatie van de krachtlocaties, het aanduiden van transformatielocaties en het uitdagen van de markt in het benoemen van de grootste weerstanden bij de aanpak van leegstand is belangrijk. Bij de oplossingen hoort ook het door de markt ontwikkelen van alternatieven voor zowel gebouwen als gebieden met een overmaat aan bedrijfsmatig vastgoed. Het mengen van functies op bedrijventerreinen en kantoorlocaties is een noodzakelijke ontwikkeling om van de eenzijdige werklocaties af te komen. Het oude concept van gescheiden kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkels en woongebieden lijkt voorgoed achterhaald. De commissie is niet op voorhand tegen het introduceren van kantoorachtige functies op bedrijventerreinen, zolang het bijdraagt aan de revitalisering van dergelijke terreinen. Dit speelt onder meer in het debat over de verkantorisering van het Schinkelterrein in Amsterdam. De afgelopen tien jaar is dit terrein veranderd van een industriële/logistieke locatie naar een combinatie van creatieve industrie, hoogwaardige technologie en winkels. De dichtheid van arbeidsplekken op de locatie is exponentieel toegenomen. Zonder planning van boven is hier vanuit de gebruikers een van de meest dynamische locaties in de regio gekomen, met een grote vertegenwoordiging van innovatieve ondernemingen. Een stop op deze locatie zetten, door geen kantoorachtige functies meer toe te staan, zou contraproductief zijn. Het is een voorbeeld van het zoeken naar een nieuw evenwicht tussen programmatische vrijheden op locatie en een strakke programmatische afstemming op regionaal niveau, met goede monitoring. 4.3 VERTALING NAAR LOCATIES Plabeka breed bestaat er een sterke voorkeur een richting in te slaan, waarbij het beleid van de diverse gemeenten in de regio wordt afgestemd op basis van een gebiedskwalificatie. Hiervoor heeft de adviescommissie een aanzet gegeven. De commissie kiest ervoor om aan te geven welke kansrijke locaties aandacht moeten krijgen middels gericht beleid teneinde het vestigingsklimaat in de regio op peil te houden. Wij praten liever niet over kansloze

22

locaties. In principe heeft elke locatie in de regio een kans. Sterker nog, een zwakke locatie met lage vastgoedwaarde zou wel eens eerder een kans kunnen hebben zich aan te passen aan de nieuwe eisen middels transformatie. Hierbij is een grotere bestemmingsplanvrijheid een voorwaarde. Een actieve rol van de overheid moet zich echter in de eerste plaats richten op de locaties die van groot belang zijn voor de gehele regio, met name voor een evenwichtige opbouw en verduurzaming van de economische structuur. Dit betekent niet alleen toplocaties, maar ook minder uitgesproken locaties die als motor van de regionale economie gelden. Dergelijke locaties komen voor een actieve aanpak in aanmerking. We noemen deze locaties de krachtlocaties van Plabeka. Het aanwijzen van krachtlocaties is een taak van Plabeka, we kunnen advies geven over het beleid en selectiecriteria benoemen. De aanpak via krachtlocaties zou erop gericht moeten zijn om de kwaliteit van die locatie in tact te houden. Dit kan worden ondersteund met: a) Accommodatie behoeften zittende bedrijven De versterking van de economische weerbaarheid van krachtlocaties komt in de eerste plaats van de zittende bedrijven en dus niet zozeer door het aantrekken van nieuwe bedrijven. Gemeenten zouden hun uiterste best moeten doen om de ontwikkeling van deze bedrijven te ondersteunen met alle tot hun beschikking staande middelen. Inzicht geven in de mogelijkheden tot uitbreiding, herontwikkeling en het aanbod is van groot belang. Dit is inclusief het sturen op het verminderen van de negatieve gevolgen van leegstand, in nauw overleg met de eigenaren van gebouwen. Een leegstand van meer dan 30 procent in een gebied heeft gevolgen voor het imago en de aantrekkelijkheid en zal aanleiding geven tot verdere leegloop, waarin ook gezonde bedrijven worden meegezogen. Leegstand van een gebouw is daarmee dus feitelijk ook een gebiedsvraagstuk. De oplossing moet komen van de kleine initiatieven van onderop. Deze kunnen begeleid worden met Fix-it teams vanuit de overheid die helpen regelgeving, procedures en conventies te overwinnen. Koester en beloon nieuwe ontwikkelingen en bekijk ze met de optimistische bril van een welwillende overheid. b) Concentratie van nieuwbouwprogramma‟s Zodra er een mogelijkheid is een nieuwbouwproject binnen de gemeentegrenzen te halen, is het van belang dat er nagedacht is over hoe het maximale rendement uit zo‟n ontwikkeling gehaald kan worden voor de gemeente en de regio. Van te voren moet een afweging zijn gemaakt, en worden gecommuniceerd naar de markt, waar de gemeente nieuwe vestigingen zal toestaan en tegen welke condities. Hierin is reactief handelen niet verstandig. Hoewel de mogelijkheden van de gemeente om bedrijven naar een locatie te dwingen, en dat is op zich zelf terecht, beperkt zijn, speelt ze wel een belangrijke rol in het faciliteren van die projecten. Een concentratie van projecten maakt het mogelijk de waarde van een locatie op peil te houden met gunstige effecten op het aantrekken van nieuwe bedrijven en de potentiële financiering aan te trekken voor eigenaren en ontwikkelaars. Beleggers hebben baat bij kansrijke locaties met een gericht gemeentelijk beleid. c) Investeren in kwaliteit buitenruimte Het meest effectieve middel om krachtlocaties aantrekkelijk te maken is investeren in de kwaliteit van het openbaar gebied. Een euro geïnvesteerd in een straat heeft een tien maal zo hoog rendement dan een euro geïnvesteerd in een gebouw. De publieke middelen zijn in deze tijd beperkt, dus een keuze is onvermijdelijk. Het is aan de individuele eigenaren deze investeringen in het openbare gebied te ondersteunen met investeringen in gebouwen. d) Verruiming en faciliteren (her)bestemming Nog steeds zijn bestemmingsplantrajecten complex. Dit geldt zelfs in deze tijd van recessie. Planningen zijn vaak moeilijk te maken vanwege bezwaartermijnen en door de veranderende vraag. Door een toename van de integratie van functies op bedrijventerreinen en

23

kantoorlocaties zoals winkels en dienstverlening, lopen herontwikkelingsprojecten extra vertraging op. Preventief aanpassen van bestemmingplannen, inclusief een verruiming van bestemming (en bouwvolume) op krachtlocaties helpt onzekerheid weg te nemen en maakt procedures voorspelbaar. Op deze manier worden herontwikkelingstrajecten dus beter realiseerbaar. De leden van de commissie weten uit eigen ervaring hoe weerbarstig het stelsel van regelingen, beleid en ambtelijke bemoeienis is. Herontwikkelingen van kantoren naar hotels of woningbouw stuiten op voorschriften die gericht zijn op nieuwbouwprojecten, erfpachtcondities kunnen slechts moeizaam worden aangepast. Tegelijk valt op hoe moeilijk het is gebouweigenaren, banken en gebruikers mee te krijgen in een gemeenschappelijk beleid aangaande de verbetering van een locatie. Hier is een gemeenschappelijke aanpak, zoals ook voorgesteld in het nationale kantorenconvenant, van groot belang. De gemeenten, verenigd in Plabeka, moeten daarin het voortouw nemen. e) Afdwingen van hoog niveau van onderhoud Bij alle werklocaties is het afdwingen van onderhoud bij eigenaren essentieel. Om een proces van verwaarlozing te voorkomen, moeten eigenaren aangesproken worden op hun verantwoordelijkheid om gebouwen en buitenruimte op een zeker kwaliteitsniveau te houden. De handhaving van een minimumniveau van onderhoud bij leegstaande gebouwen is niet consequent. Onderzocht moet worden of de middelen die een gemeente tot haar beschikking heeft niet verruimd kunnen worden. Dit draagt ook bij aan het stimuleren van investeringen en daarmee aan een scheiding tussen eigenaren die nog kunnen investeren en die dat niet kunnen. Dit kan het proces van verbeteren en afwaarderen versnellen. Dit kan overigens niet los gezien worden van de verantwoordelijkheid die ook gemeenten hebben op het gebied van het openbare gebied zoals, maar niet uitsluitend, de mogelijkheden verruimen om extra voorzieningen als horeca en dienstverlening op bedrijventerreinen toe te staan en het faciliteren van adequaat openbaar vervoer. f) Marketing en branding Per krachtlocatie is een gemeenschappelijke marketing door eigenaren, gebruikers en gemeente van essentieel belang. De regio zou ondersteuning moeten geven aan actief beheer op krachtlocaties, in een samenwerkingsverband tussen gebruikers, eigenaren en overheid. Die marketing moet uitgaan van de onderscheidende kwaliteit van een krachtlocatie, ondersteund met investeringen in voorzieningen en de eerder genoemde investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte. Deze maatregelen dragen er aan bij om de krachtlocaties beter de positioneren in de regio en te zorgen dat er in ieder geval op een aantal locaties condities zijn gecreëerd om een stabiele waardeontwikkeling tot stand te brengen. Dit voorkomt dat het veel te kleine uitbreidingsprogramma voor nieuwbouw de komende jaren over te veel locaties wordt verdeeld en er te weinig synergie is tussen succesvolle ondernemingen.

4.4 KRACHTLOCATIESTRATEGIE Met krachtlocaties versterken we de locaties die essentieel zijn voor de economische gezondheid van de regio. Investeringen worden gericht op enkele plekken en zo zorg je voor een minimaal voorzieningenniveau op deze locaties. Zonder deze toedeling naar krachtlocaties zal de vraag teveel verspreid blijven over de regio en kan er geen gericht beleid gevoerd worden op het in stand houden van de hoogwaardige kwaliteit van het aanbod. Krachtlocaties zijn voor de duidelijkheid niet alleen toplocaties (Zuidas- Schiphol, Havens), maar ook informele bedrijventerreinen (Schinkel), bedrijventerreinen in transitie (Weesp) of locaties die een bijzondere doelgroep bedienen (Sciencepark). De keuze voor krachtlocaties zou moeten plaatsvinden op basis van:

24

Synergie Locaties die geïntegreerd zijn met andere essentiële elementen van de ruimtelijke structuur van de regio, zoals universiteiten, hogescholen, congresfaciliteiten, hotels, economische concentratiepunten (Hoogovens, Bloemenveiling, Haven, Schiphol en binnenstad Amsterdam), verdienen extra aandacht. Investeringen in tijd en geld leveren hier extra rendement. Aantrekkelijk vestigingsmilieu met ondersteunende voorzieningen De regio heeft een groot belang bij werklocaties die zich onderscheiden door kwaliteit. Dit kan zijn in voorzieningen, architectuur, kwaliteit openbare ruimte etc. Om de kwaliteit op peil te houden zou extra aandacht naar deze locaties moeten gaan. Multimodale ontsluiting (openbaar vervoer, auto, langzaam verkeer) Bereikbaarheid is een belangrijke voorwaarde. Om de kwaliteit van de regionale infrastructuur op peil te houden, verdient het aanbeveling publieke en private investeringen te concentreren rond multimodale- en verkeersknooppunten. Het gaat met name om multimodale knooppunten waar een combinatie van verkeersinfrastructuur wordt aangeboden. Waardenketens De ontwikkelingen in de markt duiden op een voorkeur bij bedrijven zich te verbinden aan de waardenketen van afnemers, toeleveranciers en concurrenten. De condities voor een onderneming in bijvoorbeeld de media of logistiek gelden vaak ook voor de concurrent. De concentratie van kennis, arbeid en ondersteunende diensten levert een aantrekkelijk vestigingsmilieu. Meer dan ooit, met een ruim aanbod in de markt, kiest een bedrijf voor een locatie met een toegevoegde waarde en een passende infrastructuur. Per krachtlocatie moet een visie ontwikkeld worden in samenspraak met gebruikers en eigenaren. Deze visie geeft aan hoe de locatie optimaal tot (her)ontwikkeling kan worden gebracht, met welke kwaliteit en welke behoefte men wil bedienen. De overheid zet per krachtlocatie een gereedschapskist in om ontwikkeling te ondersteunen en faciliteren. Afhankelijk van de opstelling van de private sector kan gekozen worden voor faciliteren, stimuleren en investeren. Het gemeenschappelijk doel is ervoor te zorgen dat de sleutellocaties goed uit de verf komen. Voor de andere locaties kan de overheid kiezen tussen faciliteren en stimuleren en in ieder geval meer accent leggen op bestaande gebruikers. Faciliteren Ondersteunend beleid door aanpassingen in bestemmingsplannen door te voeren, versnelde procedures voor omgevingsvergunningen, bijdragen aan extra financiële middelen voor de kwaliteit van gebouw en omgeving

Stimuleren Actief aanpassen van bestemmingsplannen, investeren in publieke en collectieve ruimte. Kwaliteit afdwingen in private plannen. Hoog niveau van onderhoud afdwingen

Investeren Opkopen van vastgoed en terreinen, opwaarderen publieke ruimte, investeringen in infrastructuur, slopen van gebouwen die niet meer courant zijn

Er zijn vele onderscheidende bedrijfsactiviteiten in de regio en het is van belang deze te inventariseren en in kaart te brengen. Zo zijn er concentraties in de luchtvaart, transport, media, ICT, economie, dienstverlening, zorg, wetenschap en techniek. Aanwijzen waar deze sectoren het beste tot hun recht komen is erg belangrijk. Het is een kader voor de afstemming van beleid tussen de regio‟s. Hierdoor wordt het ook makkelijker om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Dit is geen beleid dat bedrijven naar gebieden dwingt, maar het moet wel leiden tot een activistisch beleid van de diverse gemeenten om sterke kanten verder uit te nutten en zittende bedrijven beter van dienst te zijn.

25

De dynamiek van de huidige markt laat zien dat er zeer grote verschillen tussen locaties te constateren zijn. In Amsterdam Zuid-Oost kan een gebouw, dichtbij openbaar vervoer en voorzieningen, nog steeds een redelijk verhuurpercentage laten zien, terwijl 100 meter verderop kansloos vastgoed staat. Het toont aan dat het niet alleen om prijzen gaat. Er is wel degelijk een competitie op kwaliteit mogelijk en de afnemer is er gevoelig voor. Die strategie zou uitganspunt moeten worden voor private en publieke partijen. 4.5 KANSRIJKE LOCATIES Als commissie hebben we ons gebogen over de vraag welke locaties nu precies kansrijk zijn en welke niet. Hiervoor hebben wij met de hulp van het platform van marktpartijen uit Amsterdam Airport Area een lijst van criteria samengesteld. Op basis van deze criteria kan beleid uitgewerkt worden voor een selectie groep locaties en voor een locatiegericht beleid. Krachtlocaties dienen in onze ogen de volgende kenmerken te hebben (deze lijst is te gebruiken als een checklist): 1. Een locatie moet ruimte hebben voor inbreiden, vernieuwen en verbeteren. De locatie beschikt over groeipotentie. 2. De locatie heeft een belangrijke positie wat betreft de corridorontwikkeling rond een aantal thema‟s, zie kaart 3. De locatie draagt bij aan een gedifferentieerde prijsopbouw in de regio. 4. De locatie is optimaal te benutten voor bestaande infrastructuur rond openbaar vervoer, auto-ontsluiting en langzaam verkeer. 5. De locatie heeft de potentie een goede voorzieningenstructuur in stand te houden. Dit betreft zowel winkels, horeca, diensten als recreatievoorzieningen. 6. Er is een beheersbaar leegstandsniveau. Met andere woorden er is voldoende potentie om leegstand aan te pakken en voldoende betrokkenheid van gebouweigenaren te willen investeren in de aanpak van de leegstand. 7. Per locatie kan een herkenbaar imago uitgewerkt worden, aansluitend op de primaire doelgroep die al op de locatie geclusterd is. 8. Duurzaamheid zal in de toekomst een belangrijk thema worden. De locatie moet daarvoor de mogelijkheden en een gerichte aanpak kunnen ontwikkelen, zowel op gebouw- als gebiedsniveau. 9. Er is aansluiting op het bestaande stedelijke weefsel, integratie met stedelijke gebieden is mogelijk. 10. De locatie dient een onderscheidende kwaliteit in architectuur, stedenbouw en publieke ruimte te hebben, of op zijn minst in potentie onderscheidend te zijn. Het is niet aan de commissie om de keuze te maken voor locaties. Dat laten we aan de beleidsverantwoordelijken over. Wij dringen er wel op aan deze selectie samen met marktpartijen en vooral gebruikers te maken. Uitgangspunt moet het bestaande ecosysteem van bedrijven zijn. Dat moet gekoesterd en uitgebouwd worden. Het is ook nadrukkelijk gezegd dat het niet alleen om toplocaties gaat. Onderstaande kaart toont de voornaamste corridors in de Metropoolregio.

26

27

5. GEMEENSCHAPPELIJKE GRONDPRIJSBEREKENING  

Beleid veel beter op elkaar afstemmen en informatie uitwisselen Een gemeenschappelijk grondbeleid is uiteindelijk onvermijdelijk

Uit de reacties op ons vorige advies en uit gesprekken met diverse gemeentelijke vertegenwoordigers, in het kader van het voorstel van Edo Arnoldussen, blijkt dat er rond grondbeleid een grote behoefte aan een goede afstemming tussen diverse gemeenten in het Plabeka gebied is. Er zijn diverse voorbeelden waar in het verleden gemeenten tegen elkaar zijn uitgespeeld en waar gemeenten in directe concurrentie kwamen met andere gemeenten. Hierdoor ontstond een situatie dat publiek geld concurreerde met publiek geld. Dit is in vele opzichten onwenselijk, niet in de laatste plaats omdat door de onderlinge prijsconcurrentie geen kwaliteit kan worden afgedwongen bij het verbeteren van de huidige werklocaties, noch een gezamenlijk beleid kan worden ingezet om tot de gewenste afstemming van programmering voor de gehele regio te komen. Een betere informatievoorziening en een gemeenschappelijk grondprijsbeleid kan dit voorkomen. Vanuit de markt is er behoefte aan een grote mate van consistentie in de grondtransacties met overheden. Dit verschilt van gemeente tot gemeente en leidt tot een minder zuivere afweging bij het zoeken van locaties voor ontwikkelingen. Het grondprijsbeleid zou een verlengstuk moeten zijn van het krachtlocatiebeleid dat deze commissie voor ogen staat. Door te concentreren op de projecten die van groot belang worden geacht voor het in stand houden van een kwalitatief hoogwaardig aanbod in de regio, zouden duidelijke en regionaal gedragen beleidsafspraken moeten worden gemaakt. Het zou verstandig zijn alle gronden die beschikbaar zijn (zowel in gemeentehanden als private handen) in kaart te brengen. Via een, voor de gemeenten toegankelijk, transactieregister kan informatie uitgewisseld worden over transacties in de regio. Zo komt er inzicht in de dynamiek van de locaties en de prijsontwikkeling. Dit zou ook een belangrijke bijdrage leveren aan de kennisontwikkeling in de regio over de ontwikkeling van de markt voor kantoren- en bedrijfslocaties. Een gemeenschappelijke grondprijsberekening staat niet gelijk aan uniformiteit in prijzen. Ligging en andere kwaliteiten spelen daarbij een belangrijke rol. Het moet mogelijk blijven om middels prijssystematiek per gemeente een eigen beleid te voeren. Over de methodiek zal Edo Arnoldussen in zijn advies aan Plabeka een uitspraak doen. Wij adviseren ook voor de ondersteuning van herontwikkelingen, waarbij de gemeente in de toekomst een actief aankoopbeleid zou kunnen voeren, een prijssystematiek in te voeren. Bij de herontwikkeling van bestaande terreinen gaan we hier verder op in. Op lange termijn is een gemeenschappelijk grondbeleid voor de regio onvermijdelijk. Er is een grote samenhang tussen de werving van bedrijven naar locaties, grondprijsbeleid, aanpak leegstand en de marketing van de regio als geheel. Gemeenten werken hierbij nog steeds te vaak tegen elkaar in, dan wel langs elkaar heen. Vanuit het perspectief van de burger komt dit vaak als onbegrijpelijk over. Vanuit de gebruiker geredeneerd is er nu een onoverzichtelijk en gefragmenteerd aanbod. Gemeentegrenzen zijn daarin eerder een beperking en een extra complicerende factor. Een gemeenschappelijk optreden hoeft bij een goede regionale afstemming ook geenszins ondermijnend te zijn voor de individuele concurrentiekracht van de gemeenten. Kennisontwikkeling en het uitwisselen van ervaring is een belangrijk onderdeel van de leercurve die de gemeentelijke diensten nu ondervinden bij de overgang naar een nieuwe, meer duurzame balans tussen vraag en aanbod.

28

Meer dan ooit moeten gemeenten zich bewust worden van hun sterke en zwakke kanten. Het is niet zinvol als alle locaties voor hetzelfde aanbod gaan. Er bestaat bijvoorbeeld maar een beperkte vraag in de creatieve- en ICT-sector en het is verstandig om niet in dezelfde vijver te vissen, zoals blijkt uit diverse kantorennota‟s uit de regio. Uitgangspunt moet zijn de reeds aanwezige kwaliteit en combinatie van bedrijven en dat zal verder uitgebouwd moeten worden. Het helpt als gemeenten zich van elkaars kracht bewust zijn en in ieder geval de bereidheid hebben om elkaar in het aantrekken van bedrijvigheid te ondersteunen.

29

6. GEMEENSCHAPPELIJK ONTWIKKELINGSBEDRIJF   

De gemeenten in de regio moeten meer gebruik maken van de publieke middelen die ze hebben Een gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf is niet haalbaar in dit stadium Een gemeenschappelijk informatiebureau en grondbank is belangrijk voor de uitwisseling van informatie en het delen van risico’s

De markt functioneert slecht omdat er onvoldoende transparantie bestaat, en er onvoldoende en corrigerende mechanismen waren. Dit heeft geleid tot een overaanbod. Zodra zich een kans voordoet tot nieuwbouw of herontwikkeling wordt deze onmiddellijk opgepakt door de (hongerige) vastgoed- en bouwsector. Met name van de kant van bouwers zie je een kanteling van klassieke aannemerij naar geïntegreerde projecten (DBCM-contracten). De capaciteit van de markt om adequaat te reageren op nieuw aanbod is niet afgenomen. Het is de vraag of aannemers een deel van de activiteiten van projectontwikkelaars overnemen. Zij kunnen immers door het gebrek aan financieringscapaciteit beduidend minder hooi op de vork nemen. Het maatschappelijk belang is in het geding wanneer de verdere verwaarlozing van bedrijventerreinen zou leiden tot een ontwrichting van de economie van de regio. Dit dreigt nu wel voor het internationaal perspectief van Amsterdam als werkstad. Alleen de werkmilieus met onderscheidende kwaliteit ervaren nog steeds interesse vanuit gebruikers. Het zijn met name de slechte locaties die snel afglijden. Daarvan heeft de commissie eerder aangegeven dat de overheid vooral niet te vroeg moet ingrijpen. Deze locaties hebben te maken met sterke afwaarderingen die noodzakelijk zijn om in de toekomst tot een financieel verantwoorde herontwikkeling te kunnen komen. Dit proces zal zich de komende tien jaar afspelen en te vroeg ingrijpen door een ijverige overheid zou niet wenselijk zijn. Wel kan door intensieve monitoring de overheid het juiste moment kiezen. Indien de gemiddelde waarde van de gebouwen op een locatie een minimum (dicht bij de grondwaarde) bereikt, zou ingegrepen kunnen worden. Dit kan de overheid doen vanuit het perspectief van achterstallig onderhoud. Daarbij moet ook in ogenschouw worden genomen dat een van de redenen voor de huidige situatie samenhangt met het directe financiële belang dat de gemeente had bij de ontwikkeling van kantoren- en bedrijvenlocaties. De gemeente heeft, mede onder druk van de markt, in een groot aantal situaties het proces naar overaanbod versneld en te veel haar private belang boven haar publieke belang gesteld. De huidige situatie is het meest gebaat bij een overheid die kwaliteit afdwingt in het aanbod en die een belangrijke rol speelt bij het proces van herpositionering en transformatie. Daar past niet een rol als ontwikkelaar en eigenaar van gebouwen bij. De overheid heeft wel een belangrijke rol in het scheppen van condities om gebouweigenaren en ontwikkelaars aan te zetten tot verbetering en herontwikkeling van het bestaande aanbod. Zij heeft met name een belangrijke rol in het afdwingen van kwaliteit in het onderhoud van gebouwen en het beheer van het buitengebied. Daartoe kan ze in de eerste plaats reeds bestaande publieke middelen inzetten, zoals regelgeving, ruimtelijke ordeningsmaatregelen en extra heffingen. De overheid kan ook een bijdrage leveren in het vlot trekken van de financieringsmarkt voor de herontwikkeling van gebieden en gebouwen. Dit kan onder meer gebeuren door het inzetten van grondprijsbeleid, erfpachtconstructies, gerichte financiële ondersteuning, garanties, versnelde procedures en vanuit de positie van grondeigenaar. Zij doet dit dus niet als ontwikkelaar. Ze kan daarbij gebruik maken van nieuwe samenwerkingsverbanden gericht op herontwikkeling. In het vorige advies hebben wij het voorbeeld van de stedelijke herkaveling uiteengezet. De overheid kan de rol spelen

30

van initiator in de rol van de grondeigenaar. Tenslotte kan de overheid gronden onder brengen in een (regionale) grondbank waardoor de risico‟s en gevolgen van het uitnemen van gronden worden gedeeld. De vraag moet wel gesteld worden of er binnen de overheid voldoende expertise in huis is om over de veelal complexe constructies te kunnen adviseren. Een gezamenlijke aanpak op Plabeka niveau is daarom noodzakelijk. De technieken en vaardigheden die nodig zijn om de huidige uitdaging aan te pakken zijn nieuw en zullen grotendeels in de praktijk moeten worden ontwikkeld. Het zou onverstandig zijn dat voor elke gemeente apart te ontwikkelen. Een gemeenschappelijk leerproces en een combinatie van capaciteiten en middelen wordt sterk aanbevolen. Een gemeenschappelijk Plabeka Bureau voor transformatie, coördinatie en informatieoverdracht zou die rol kunnen vervullen. Dit bureau kan de diverse gemeenten bijstaan en zorgdragen voor een deskundige ondersteuning van politiek en bestuur. Daar zal wel een zekere objectiviteit in geborgd moeten zijn. Het algemeen belang van de regio als geheel prevaleert. Belangen op afzonderlijk gemeentelijk niveau zijn niet aan de orde.

31

7. AANPAK VEROUDERDE BEDRIJVENTERREINEN    

Meer kennis noodzakelijk, herontwikkeling komt te langzaam op gang Herontwikkelingsinitiatieven overlaten aan de markt, ondersteunende rol spelen Ruimere bestemmingen, kwaliteit openbare ruimte leidend Meer gebruik parkmanagement en overdragen taken

Afgezien van kleinere initiatieven gericht op de herontwikkeling van enkele gebouwen komt de aanpak van verouderde bedrijventerreinen niet echt op gang. Positief is dat de regio de ervaringen en kennis van herstructurering regionaal bundelt en organiseert, maar lokale processen duren nog steeds te lang, zijn te stroperig en moeten de ondernemer nog centraler stellen. De moeizame herstructurering heeft onder meer te maken met het gedifferentieerd eigendom op bedrijventerreinen en de relatief lage waardering van dit vastgoed. Er zijn weinig vastgoedbeleggers actief in deze sector en veel panden zijn in bezit van de bedrijven zelf, die vastgoed als bedrijfsmiddel en niet als belegging zien. De noodzaak tot herontwikkeling doet zich daardoor minder urgent voor en men wacht liever het einde van de economische recessie af en het aantrekken van de vraag. De economische uitgangspunten zijn in principe gunstiger dan bij kantoren. De regio kent overigens een groeiend percentage beleggers op bedrijventerreinen, hetgeen bevorderlijk zal werken op een gemeenschappelijke aanpak. De grote uitdaging bij bedrijventerreinen is, net als bij kantoren, het verkrijgen van een beter inzicht in huidig aanbod, plancapaciteit en vraag. De onderzoekmethodiek is hier ook inconsistent en, wat nog belangrijker is, er is geen duidelijk inzicht te krijgen in de behoefte van de regio in de komende periode. De commissie benadrukt dat ook hier geldt dat, in het licht van internationale concurrentie, ingezet moet worden op nieuwe aanvullende kwaliteiten zoals bij ACT/a4west met multimodale ontsluiting. Er is een stil proces van herpositionering gaande en er zal uiteindelijk meer ruimte, ook voor andere functies, vrijkomen op bestaande terreinen dan op dit moment wordt aangenomen. Echter inzicht ontbreekt en dat moet op peil gebracht worden. Over het algemeen is een ondersteunende rol van de overheid bij kleinschalige herontwikkeling de meest verstandige aanpak. Wat van belang is, is dat de milieurestricties die nog op veel bedrijventerreinen rusten en die vaak soms niet meer functioneel zijn, daar waar dat kan weggenomen worden. Dit zit vaak de herontwikkeling in de weg. Dit mag niet ten koste gaan van de leefomgevingskwaliteit. Tevens is er sprake van aan specifieke bedrijven toegewezen “milieuruimte” die niet (meer) wordt gebruikt. Deze milieuruimte zou door “herverkaveling” beter kunnen worden benut. Dit is immers één van de vestigingsfactoren. en het is van belang de bestaande terreinen op een goed kwalitatief peil te houden en bereikbaar (zowel met eigen – als openbaar vervoer. Door de eerder gesignaleerde toename van het aantal werknemers op bedrijfsterreinen en de grotere behoefte aan een prettiger werkomgeving, zou men in het algemeen bestemmingsplan verruiming naar bijvoorbeeld ondersteunende dienst, winkels, horecavoorzieningen etc. toe moeten staan, als milieubeperkingen (waar onder veiligheidsaspecten) dat niet in de weg zit. De belangrijkste bijdrage van de overheid is hier het nastreven van een hoge kwaliteit van de buitenruimte. In het beleid moet men uitgaan van een passief dan wel ondersteunend beleid en moeten coalities gezocht worden met zowel gebruikers als investeerders, om de kwaliteit van de bedrijventerrein te bewaken. Actief beleid is alleen noodzakelijk daar waar terreinen aan de onderkant van de waardecurve zijn terechtgekomen en zich de kans voordoet nieuwe functies, waaronder wonen, te introduceren. Het transparant maken van de markt door vraag en aanbod nauwkeurig te monitoren is noodzakelijk.

32

8. AANPAK BESTAANDE KANTORENVOORRAAD  Het besef dat er iets moet gebeuren groeit gestaag  Financiële middelen van zowel publieke als private partijen zijn beperkt, daarom bundelen van initiatieven  De lobby naar het Rijk wordt belangrijk, nieuwe wet- en regelgeving ter ondersteuning van herontwikkeling is nodig  Steun de krachtlocaties, voer geen restricties op programma  Nieuwbouw verbieden is niet mogelijk, zet in op krachtlocaties Bij beleggers, ontwikkelaars, gebruikers en overheden is het besef nu echt doorgedrongen dat echt anders moet worden gekeken naar vastgoed en nieuwbouw. Wachten op een verbetering vanwege een economische opleving heeft geen zin De negatieve waardeontwikkeling, de overfinanciering en het overaanbod in de kantorensector is structureel en gaat niet zonder pijn verdwijnen. Het verloop van de vastgoedcrisis is in een stadium aangekomen dat eigenaren huurcontracten met grote kortingen aanbieden. Dit zal leiden tot een verdere prijsdaling. Overigens moet de kanttekening worden gemaakt dat in toenemende mate een steeds groter wordende groep beleggers niet meer in staat is (in financiële zin) offers te brengen. Hierdoor lijkt een trend te ontstaan dat de match tussen een solvabele huurder en idem verhuurder zich in een steeds kleiner wordende kring afspeelt. Het huidige prijsniveau maakt nieuwbouw prijstechnisch bijna niet meer mogelijk, uitzonderlijke locaties en situaties daargelaten. De MRA-regio doet het in vergelijking met andere regio‟s in Nederland beter, maar gaat wel degelijk gebukt onder deze ontwikkelingen. Geen locatie en geen gebouw blijft ongemoeid. We gaan uit van een afwaardering van gemiddeld 30 procent, waarbij er grote verschillen tussen locaties en gebouwen zijn. Financiers spelen in dit proces een belangrijke rol. Zij zitten met het grootste probleem, nu eigenaren steeds minder financiële armslag hebben. Wij stellen voor met hen in gesprek te gaan om te onderzoeken waar belangen gemeenschappelijk zijn. Dat zal in de eerste plaats liggen op het gebied van het in stand houden van een minimum kwaliteit op krachtlocaties en bij hun betrokkenheid bij herontwikkeling. Tot nu toe is daarvoor bij zowel bankiers als beleggers weinig animo voor te vinden. Het probleem van het kantorenaanbod in Nederland staat nadrukkelijk op de agenda, zowel bij marktpartijen als overheid. Het langverwachte positieve resultaat van de Nationale kantorentop vanuit I&M is bekend. Er bestaat echter geen duidelijkheid over de lokale en regionale aanpak. Belangrijk is dat voorkomen wordt dat de situatie verder afglijdt en dat prioriteit wordt gegeven aan het in stand houden van de kwaliteit van de belangrijkste kantorenlocaties. Daar is een combinatie van maatregelen voor nodig op verschillende niveaus: Locatie In het vorige advies is aangegeven dat een gebiedsgerichte aanpak noodzakelijk is. Daarom hebben we gekozen voor krachtlocaties. De grote verschillen per locatie maken een algemeen beleid (en een algemeen advies) onmogelijk. We zullen onze adviezen van de vorige keer niet herhalen. Belangrijk is dat onze adviezen getest worden en hierover gerapporteerd wordt. Belangrijk is de belanghebbenden per locatie aan te laten sluiten bij een breed gedragen initiatief. Er is geen twijfel dat een gemeenschappelijke gebiedsgerichte aanpak vele voordelen heeft boven een aanpak per gebouw.

33

Gemeente De beperking van het aanbod, zowel van projecten als gebouwen, moet het centrale thema zijn. Per gemeente zal een beleid moeten worden ontwikkeld en aangenomen door de raad. Voor het Plabeka gebied is het van essentieel belang dat per gemeente dit beleid wordt afgestemd op een door de regio gedragen visie en programmering. Het aanstellen van een kantorenloods die, zoals in Amsterdam, rechtsreeks onder B en W valtis een verstandige aanpak en zou op regionaal niveau ondersteuning moeten hebben. De gemeente speelt zelf een belangrijke rol als een van de grootste afnemers van kantoorruimte en in het inperken van het aanbod. In vele gemeenten staan nog steeds grootschalige nieuwbouwplannen op de agenda. Regio/provincie Plabeka moet de hoofdlijnen uitzetten voor de programmering in de regio. Het beleid van de gemeenten beïnvloedt elkaar rechtstreeks en een restrictief beleid, nu meer dan ooit noodzakelijk, kan ondermijnd worden door de acties van een enkele gemeente. Plabeka heeft geen zeggenschap. Deze zou van de provincie moeten komen en is essentieel voor het slagen van een ombuigingsoperatie. Rijk Het valt de commissie op dat er vanuit het Rijk nog steeds onvoldoende ondersteuning komt als het over de aanpak en verbetering van het kantorenaanbod gaat. Dit terwijl heel veel regelingen die direct betrekking hebben op de situatie van de kantorenmarkt en met name de aanpak ervan, bij het Rijk liggen. Plabeka moet een delegatie van gemeentebestuurders aanwijzen die met de betrokken ministeries de kantorenproblematiek gaat bespreken. Wij noemen een aantal agendapunten:          

Fiscale regelingen met betrekking tot de afschrijving van vastgoed De Omgevingswet en met name bestemmingsrechten inzake bouwclaims Regelingen ten aanzien van het afdwingen van onderhoud Bouwvoorschriften ten aanzien van bijvoorbeeld tijdelijk gebruik en transformatie Duurzaamheidseisen aan bestaande bouw Geen einddatum aan tijdelijk gebruik Overdrachtsbelasting Toepasbaarheid ruilverkaveling in stedelijk gebied Subsidieregelingen Financieringsregelingen

Hierbij kan worden aangesloten op initiatieven als de Kantorentop en de Investerings- en Innovatieagenda voor de woning- en utiliteitsbouw van het zogenaamde Bouwteam. Het is duidelijk dat met de kentering naar een andere kantorenmarkt veel van de bestaande rijksregelingen en wetten aangepast moeten worden. De urgentie daartoe wordt nog niet voldoende in Den Haag gevoeld. De commissie stelt voor binnen alle lagen van de overheid tot een samenhangend stelsel van beleid, maatregelen, subsidieregelingen, noodverordeningen, wetten en fiscale maatregelen te komen om te komen tot een verduurzaming van de vastgoedmarkt. Overigens is het van groot belang dat alle andere initiatieven op het gebied van herbestemmen zoals gevat in het H-team en het Bouwteam aan elkaar worden gekoppeld. Het vraagstuk is te groot, te structureel en kent een grote invloed op het economisch functioneren van de regio. Beleid moet samenkomen in een gezamenlijk plan van aanpak.

34

Nieuwbouw verbieden is waarschijnlijk onmogelijk en zeker onwenselijk. De verbetering van het aanbod mag niet voor jaren worden stilgezet. We zijn wel voor een beleid waarbij nieuwbouw gekoppeld wordt aan transformatie en sloop. Met andere woorden: per project zal bekeken moeten worden of de nieuwbouw daadwerkelijk het enige alternatief is en dat er een adequate oplossing is voor achtergebleven ruimte. Plabeka moet er op toezien dat die afweging zorgvuldig wordt gemaakt. Hierover zou regiobreed per kwartaal gecommuniceerd moeten worden in een nieuwbouw/sloopmonitor. Slopen zou bovendien bevorderd moeten worden door het geven van incentives, bijvoorbeeld in de vorm van meer bestemmingsvrijheid op te herontwikkelen locaties. Als alternatieve aanwendbaarheid van een gebouw of kavel makkelijker wordt, zal er ook meer animo voor zijn. Het oprichten van een sloopfonds is alleen zinvol als volledig wordt samengewerkt met beleggers, ontwikkelaars en financiers. Het is niet terecht als de overheid de rekening van de leegstand alleen gaat betalen. In deze fase hebben marktpartijen grote baat bij een actieve aanpak en daarin zouden zij zelfs een katalyserende rol moeten spelen. Sloop van een deel van de kantorenvoorraad is in de regio, evenals in de rest van Nederland, onvermijdelijk. Van de leegstand, rekening houdend met vervanging en een beperkte nieuwbouw, komt ongeveer 50 procent voor sloop in aanmerking. Dit is afhankelijk van de transformatiemogelijkheden. Dit past in het eerder genoemde percentage van tien procent transformatie om naar een meer gezonde verhouding tussen vraag en aanbod te komen. De commissie beveelt aan dat de sleutellocaties als de Zuidas, Schiphol en Sciencepark, nauwelijks tot geen belemmeringen opgelegd krijgen in het aantrekken van nieuwbouw. Deze locaties zijn gebaat bij een constante vernieuwing en groei en dat moet ook in deze tijd mogelijk blijven. Dat wat nog aan programma voor handen is zou op die locaties moeten worden ondergebracht.

35

9. AFSPRAKEN COMMUNICATIE, ADVISERING EN VERVOLG De commissie is gaarne bereid het een en ander persoonlijk toe te lichten en vervolgens een actieve bijdrage te leveren aan de aanpak en monitoring van het vraagstuk; ook in 2013. In overleg met het programmateam zullen we bepalen hoe we ons advies communiceren en toelichten richting regionale bestuurders en betrokkenen. De individuele commissieleden zijn gaarne bereid met kleine groepen uit de regio en in afzonderlijke gemeenten in gesprek te gaan over het advies en het vervolg. Wij leveren graag een bijdrage om er voor te zorgen dat alle papieren afspraken en analyses worden uitgevoerd en doorgevoerd.

36

BIJLAGE 1 Opdracht en samenstelling adviescommissie Aan Van Datum Onderwerp

Leden van de Adviescommissie Plabeka Yolanda Musson en Cees-Jan Pen 25 januari 2012 Opdrachtformulering Adviescommissie Plabeka

1. Inleiding Onlangs is een start gemaakt met de uitwerking van de Uitvoeringsstrategie „Snoeien om te kunnen bloeien‟, Plabeka 2010-2040, zoals bestuurlijk vastgesteld op 23 juni 2011. Deze uitvoeringstrategie is mede gebaseerd op de uitkomsten van het het advies door de Adviescommissie Stroink voorjaar 2011. In de uitvoeringsstrategie staat verwoord wat de gezamenlijke ambitie en doelstelling is: “De Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft een krachtige en dynamische economie. Deze is gebaseerd op een brede en diverse structuur, een sterke internationale oriëntatie en een goede naam en faam. Het is de ambitie om de komende jaren te blijven behoren tot de selecte groep van European Global Business Gateways en daarmee de economische motorfunctie van Nederland te blijven vervullen.” Dit betreft een hoog ambitieniveau dat een forse inspanning van alle partijen vergt om dit te bereiken. Eén van de voorwaarden om dit te realiseren is een excellent vestigingsmilieu. Zo‟n vestigingsmilieu bestaat uit veel elementen, waarvan voldoende beschikbaarheid van kwalitatief goede werklocaties een belangrijke is. Om te blijven behoren tot de top 5 van Europese metropoolregio‟s is het van belang om een gezond evenwicht te creëren tussen vraag en aanbod van werklocaties. Het gaat daarbij niet alleen om de kwantiteit, maar vooral ook om de kwaliteit van werklocaties. Dit betekent een aanbod van voldoende, gedifferentieerde en toekomstbestendige werklocaties om aan alle uiteenlopende vestigingswensen van (potentiële) bedrijven tegemoet te komen. Op deze wijze is de MRA in staat nieuwe werkgelegenheid aan te trekken en bestaande werkgelegenheid te behouden. De doelstelling van de uitvoeringsstrategie voor werklocaties in de MRA – zoals reeds eerder geformuleerd – is: “Het creëren van voldoende ruimte en kwaliteit van werklocaties (kantoren, bedrijventerreinen, zeehaventerreinen) voor een evenwichtige economische ontwikkeling om daarmee een bijdrage te leveren aan de versterking van de (internationale) concurrentiepositie van de Metropoolregio en het verbeteren van het regionale vestigingsklimaat voor het bedrijfsleven.” Deze uitvoeringsstrategie is mede tot stand gekomen op basis van het advies van de Commissie Stroink voorjaar 2011. Daarbij is ook gewezen op de noodzaak van een goede regionale samenwerking, onderscheid naar type locaties, werken aan een set praktische instrumenten en de noodzaak de verschillende activiteiten op het gebied van herstructurering van bedrijven- en kantorenlocaties te coördineren. Op basis van de besluiten is onlangs door het programmateam Plabeka (ambtelijk verantwoordelijk voor uitwerking van de uitvoeringsstrategie) 6-tal werklijnen geformuleerd: 1. Monitoring 2. Programmering 3. Nut en noodzaak gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf 4. Aanpak verouderde bedrijventerreinen 5. Aanpak bestaande kantorenvoorraad 6. Overige afspraken zoals communicatie en advisering.

37

Langs deze werklijnen zijn vervolgens adviesaanvragen voorzien op basis van de besluiten in de Uitvoeringsstrategie 2010-2040. Hieronder volgt een toelichting aangevuld met de opdrachtformulering per werklijn. 2. Opdracht Adviescommissie Stroink De opdracht aan de Adviescommissie is het formuleren van een zwaarwegend en uitvoeringsgericht advies aan de Metropoolbestuurders die zitting hebben in het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) Metropoolregio Amsterdam. Het advies dient zich, vanuit het perspectief van de markt, te richten op de volgende onderwerpen: A. Werklijn Monitoring Wat is uw advies om te komen tot een voor alle partijen kwalitatief en kwantitatief betere en meer bruikbare monitoring? Plabeka heeft de opdracht om de monitoring van feitelijke ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de bedrijventerreinenmarkt te verbeteren en de uitvoeringsstrategie in 2012 te actualiseren. Een belangrijk aspect hierbij is het transparant maken van het aanbod, zodat vraag en aanbod sneller bij elkaar kunnen komen. Door marktpartijen wordt geconstateerd dat begripsomschrijvingen zowel bij het monitoren van de vraag als de registratie en duiding van het aanbod niet eenduidig worden gehanteerd. Naast officiële leegstand en braakliggend terrein is er ook veel inefficiënt gebruik. Welke partijen zijn relevant om te komen tot verbetering van deze monitoring? Zijn er voorbeelden van meer geavanceerde en vraaggerichte monitoringssystemen? Moeten de gegevens openbaar worden gemaakt, of zijn ze exclusief voor de (lokale) overheden? B. Werklijn Programmering Doel van deze werklijn is te komen tot een gezonde balans tussen vraag en aanbod zowel voor kantoorruimten als bedrijventerreinen, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Focus ligt enerzijds op de plannen zoals die nu gepland staan in de periode 2012-2020 en het komen tot een geleidelijke afbouw van het overaanbod. Anderzijds dient te worden gekeken hoe wordt omgegaan met de bestaande voorraad en duurzame benutting en transformatie van deze voorraad. De volgende besluiten zijn vertaald in het Plan van Aanpak Programmering (werklijn 2): “Plabeka zal, in nauwe samenspraak met de adviescommissie, een nadere analyse maken van kansrijke kantoor- en bedrijfslocaties en wegen om te komen tot een aanscherping van de profilering van deze locaties.” “De Plabeka partners nodigen de adviescommissie uit om in gezamenlijkheid tot oplossingen te komen hoe omgegaan moet worden met rechten van en verplichtingen naar individuele partijen.” De uitgangspunten van de uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 zijn binnen deze werklijn vertaald in een opgave per deelregio om binnen de gemeentelijke plannen te komen tot een balans in vraag en aanbod zowel voor kantoren als bedrijventerreinen in 2012-2020. Daarbij wordt de indeling gehanteerd van groei-, beperkte groei, balans- en krimpgebieden. In april 2012 zijn deze resultaten evenals de meest actuele monitorgegevens beschikbaar en worden deze kernachtig ter beschikking gesteld aan de commissie. Op dit moment (april 2012) worden deze resultaten gelegd naast de adviesresultaten van de adviescommissie over kansrijke en kansloze locaties. Daarmee worden vanuit verschillende bronnen (gemeenten via de deelregio‟s, monitor en marktpartijen) de resultatenmet elkaar vergeleken.

38

De opdracht is dan ook: Wat is uw zienswijze om locaties als kansrijk of kansloos te beoordelen? U wordt gevraagd om bij een analyse over kansrijke locaties, in uw zienswijze de Metropoolregio als geheel te beschouwen, onafhankelijk van de diverse gemeenten daarbinnen. U wordt daarbij gevraagd aan te geven welke relatie er ligt met de keuze van de Amsterdam Economic Board om de innovatie- en concurrentiekracht van zeven sectoren te versterken: Creatieve Industrie, ICT/e-Science, Financiële en Zakelijke Dienstverlening, Life Sciences, Handel & Logistiek, Flowers & Food en Toerisme & Congressen. Tegenover het duidelijk door marktpartijen kunnen benoemen en onderbouwen van een categorie „kansrijk‟, is er ook behoefte aan het duidelijk benoemen van een categorie „kansloos‟. Welke oplossingen zijn te benoemen en haalbaar in het voorkomen en reduceren van juridische en financiële risico‟s waar het gaat om rechten en verplichtingen van individuele partijen? Wat zijn slimme interventies bij het omgaan met kanslose en kansrijke locaties? C. Nut en noodzaak gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf De start van deze werklijn is afhankelijk van de uitkomsten van een visie op de ontwikkeling van het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen. Deze visie is in de loop van 2012 beschikbaar. Wij vragen u daarom om uw advies over dit onderwerp in tijd een lagere prioriteit te geven. Wat is uw zienswijze ten aanzien van een ontwikkelingsbedrijf voor de Metropool Regio Amsterdam? Op welke wijze kunnen kennis over en ervaring met herstructurering en transformatie effectief worden ingezet, mede kijkend naar leerervaringen elders? Als achtergrondinformatie is onderzoeksmateriaal beschikbaar. Ter ondersteuning kan de Commissie ook ervaringsdeskundigen voor de eigen bijeenkomsten uitnodigen. D. Aanpak verouderde bedrijventerreinen en bestaande kantorenvoorraad Wat is uw advies over de wijze waarop veroudering van bedrijventerreinen en bestaande kantorenvoorraad kan worden aangepakt langs verschillende niveaus: Voorkomen en beheren Beperken Het benutten van vrijgekomen en braakliggende ruimten Flexibiliseren bestemmingsplannen en ruimtegebruik De volgende stelling komt aan de orde: het meest effectieve instrument om veroudering te voorkomen is het creëren van schaarste. Wat is uw advies over de wijze waarop schaarste kan worden gecreëerd? Is dit een zinvolle strategie? Welke besluiten moeten dan worden genomen? Bij de aanpak van bestaande kantoren en bedrijventerreinen ligt er een gemeenschappelijk belang om de vrijkomende terreinen of locaties in te zetten voor (maatschappelijke) relevante functies en niet om ruimten onbenut te laten. Waar kan dit wel en niet? Wat is uw advies om te komen tot nieuwe waardecreatie bij het transformeren en benutten van vrijgekomen ruimtes? Wat is uw advies over het voeren van een strikter handhavingsbeleid in de regio om kwaliteitsverbetering af te dwingen? Wij vragen u hierbij de uitkomsten van de landelijke kantorentop c.q. het convenant zoals die door partijen wordt ontwikkeld, te vertalen in een advies over concrete en uitvoerbare maatregelen te nemen door de verschillende partijen binnen de MRA.

3.

Leden van de Adviescommissie Plabeka

39

Alle bestaande leden hebben te kennen gegeven wederom hun deelname te willen voortzetten. De adviescommissie wordt uitgebreid met een vertegenwoordiger die milieuhinderlijke bedrijven vertegenwoordigt, een sector afhankelijk van de beschikbaarheid van gemengd plus bedrijventerreinen. Deze terreinen worden in tegenstelling tot de overige bedrijventerreinen gekenmerkt door schaarste.

Rol Naam Voorz Dhr. Rudy Stroink

Organisatie TCN

Secr. Dhr. Cees-Jan Pen Lid Dhr. Ernest Briët Lid Dhr. Eric Annaert

Platform31

Lid

Lid

Lid

Lid Lid

Functie

Type organisatie Ontwikkelaar

Programmaleider Kennisinstelling voor stad en regio Milieufederatie Directeur Milieufederatie Noord-Holland Colliers Directeur Bedrijfsmakelaardij, Makelaardij Beleggingen en Consultancy Dhr. Cees van NEPROM Zelfstandig De vereniging van Boven vastgoedadviseur Nederlandse en bestuurslid Projectontwikkeling Neprom Maatschappijen Dhr. Hans IVBN Bestuurslid IVBN De vereniging van Copier Voorzitter IVBN Institutionele Taskforce Beleggers in Duurzaamheid Vastgoed, Nederland Dhr. Ruud Amsterdam Directeur Marketing platform Bergh Airport Area (AAA) Dhr. Jos Schut UPC Directeur Gebruiker Dhr. Hans Goossens

Tata Steel

Manager Regional Affairs, Tata Steel IJmuiden.

Milieuhinderlijke bedrijven/ Gemengd plus bedrijven

40