G E M E E N T E
B O R N E
B en W voorstel Voorzieningencluster "De Veste 26 januari 2012 \T_\rAoo\s\ A. Tieman
Onderwerp
Datum Kenmerk Opgesteld door (tel.)
Inwoners / Welzijn en Educatie
Afdel i n g/prod u ctg roep Paraaf steller Paraaf manager
Wethouder Albers
Portefeuillehouder Paraaf portefeuillehouder Paraaf secretaris
Afstemming
Ondernemingsraad
Ambtelijk (Gerald ten Thij) en bestuurlijk (Lex Albers) opdrachtgever Ton ter Ellen (projectorganisatie Bornsche Maten) Jan van't Ende/Gertjan Rozendom Vincent Kraster Rene Pruysers Bas Oonk/Nicole Teesink Joachim Wissink Martijn Scheffers Robert Jan Hakstegen Vincent Kuipers Nee
Openbaar/niet openbaar
Openbaar
Inhoudelijk afgestemd met
Ontwerpbesluit
Rheineplein 1
7622 D G
1) De gemeenteraad voor te stellen het programma van eisen vast te stellen op basis van deze en vorige rapportages 2) Voor het onderwijsdeel te kiezen voor variant C 3) Voor de sporthal voorlopig te kiezen voor een vergrootte hal, afhankelijk van de uitkomst van de gesprekken met Apollo 8 4) Voor het in de markt zetten van "De Veste" te kiezen voor een innovatieve aanbesteding; de constructie bestaat uit Design (ontwerp), Build (bouwen) en Maintain (onderhoud). Operate (exploitatie) wordt later in het proces
Postbus 200
7620 A E Borne
Telefoon 074 - 265 86 86
fax 074 - 266 33 38
[email protected]
www.borne.ni
G E M E E N T E
B O R N E
bekeken 5) in dit stadium kennis te nemen van de financiele aspecten en net al dan niet beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet voor de ontwerpfase te betrekken bij de integrate afweging tijdens de vergadering van 3 juli 2012 (Kaderbegroting 2013-2016).
B & W Besluit:
akkoord burgemeester Welten wethouder Kotteman wethouder Mulder wethouder Albers
>
7622 D G
v• ^n —
datum besluit besluit
Rheineplein 1
: :
Postbus 200
bespreken
/
7620 A E Borne
-?
,
] i - i - i c t c ' ^ .
x
^
j
r
(
^
<_^t_^.
Telefoon 074 - 265 86 86
f
fax 074 - 266 33 38
[email protected]
www.borne.nl
G E M E E N T E
B O R N E
Als het voorstel moet worden behandeld in de gemeenteraad of ter kennis wordt gebracht van de raad, dient ook deze pagina ingevuld te worden. Als een raadsbesluit wordt gevraagd dient een ontwerpraadsvoorstel en -besluit te zijn bijgevoegd! De stukken worden tijdig aangeleverd bij de g riff te.
Voorstel voor behandeling in raad (aankruisen): vraagt besluitvorming van de raad (ontwerp raadsvoorstel en -besluit is bijgevoegd) • voor overleg tussen college en raad • ter informatie
Korte toelichting
3 Pagina
G E M E £ N T E
B O R N E
1. Historie en proces 'De Veste' is een van de strategische projecten van onze gemeente. Dat komt voort uit het coalitieakkoord en is in die zin, zonder financiele vertaling, opgenomen in de Kaderbegroting voor de komende jaren. Het beoogde eindresultaat is de realisering van het voorzieningencluster 'De Veste' gepositioneerd in het centrum van de 'Bornsche Maten'. Het is een hoogwaardige voorziening in beeld en kwaliteit. Hiermee zal een stevige impuls worden gegeven aan de verdere ontwikkeling van de 'Bornsche Maten'. 'De Veste' omvat o.a. ruimten voor de functies: • 'Brede school' (basisonderwijs, peuterspeelzaal, kinderopvang, inclusief buitenspeelruimte) • Sport • Sociaal-cultureel • Zorg • Wonen • Commercie • Parkeren In juli 2010 heeft u het projectvoorstel vastgesteld, hierin is de definitiefase beschreven. Het resultaat van deze fase is: • een vastgesteld (herijkt) programma van eisen • advies over meest geschikte contractvorm voor realisering van 'De Veste' Later dat jaar is op verzoek van de raad ook onderzocht of er mogelijkheden waren de 'Brede School' in het Beekpark te vestigen. In dit rapport vindt u de uitwerking van de hiervoor genoemde afgesproken resultaten. In September 2010 heeft de raad voor de werkzaamheden in de definitiefase een aanvullend (voorbereidings)krediet van € 22.000.,- beschikbaar gesteld. Het totale krediet bedroeg € 110.000,-, de rest werd opgebracht door bestaande middelen en vanuit de exploitatie 'Bornsche Maten'. Vervolgens is op 15 maart 2011 een uitgebreid rapport (o.a. over het voorlopig Programma van Eisen) aan u voorgelegd. Een samenvatting van dit rapport vindt u in bijlage I. Inhoudelijk heeft u toen nog geen besluit genomen. Wei heeft u toen de volgende besluiten genomen: 1. De gemeenteraad via 'Bijpraten Inwoners' op 29 maart 2011 in kennis stellen van de onderliggende rapportage. De rapportage kan dienen als basis voor het definitief op te stellen programma van eisen voor voorzieningencluster 'De Veste' 2. De organisatie op te dragen: • een realisatieadvies uit te werken (deel 2 van de projectopdracht) • een definitief Programma van Eisen uit te werken, inclusief een globaal benodigd investeringsniveau • beide opdrachten te richten op behandeling in de raad van 12 juli 2011, gelijktijdig met de Kaderbegroting 2012-2015
4 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Op 29 maart 2011 is een presentatie gehouden voor de gemeenteraad in 'Bijpraten Inwoners'. Overigens ging deze presentatie vooraf aan een door de raad gevraagde discussie over de 'Visie Brede School'. Deze visie is door de raad vastgesteld op 19 april 2011. In genoemde commissievergadering heeft de portefeuillehouder aangegeven dat de doelstelling van de presentatie primair was om de raad mee te nemen in de dilemma's rond de onderwijshuisvesting. Uitgangspunt: er zijn op basis van de prognoses 24 lokalen permanent in de Bornsche Maten nodig. Er zijn 5 modellen gepresenteerd aan de raad, te weten: a) alles in 'De Veste' b) alles in het Beekpark c) bestaand gebouw in Beekpark (De Vonder, 7 lokalen) handhaven, 17 in 'De Veste' d) als C maar ook 'De Hooiberg' verplaatsen naar 'De Veste" (6 lokalen extra) e) als D maar ook 'De Regenboog' verplaatsen naar 'De Veste' (5 lokalen extra) De portefeuillehouder heeft in de commissievergadering nog eens aangegeven open te staan voor ideeen en suggesties. Ook heeft hij onderstreept dat, indien onderwijs niet in 'De Veste' wordt ondergebracht, er een van de pijlers onder 'De Veste' wordt weggehaald, wat een extra complicerende factor zal betekenen. Het college is daar geen voorstander van. Zorginstellingen hebben aangegeven een 'levendig' gebouw te willen. Gelet hierop is aangegeven dat scenario A vooralsnog de voorkeur heeft met het besef dat dit een duurdere optie is. De commissievoorzitter heeft aan de commissieleden gevraagd welk scenario de voorkeur heeft van de fracties. Mevrouw Jacobs geeft namens de WD-fractie mee dat het college moet blijven bij de oorspronkelijke plannen. De overige leden spreken dit niet tegen. De commissie geeft aan dat zowel de varianten A als C nader (financieel) onderzocht moeten worden. De conclusie van de bespreking in die commissievergadering was dat uw college op de ingeslagen weg voort kan gaan. Met dit gegeven is op 7 juli 2011 aan de raad voorgesteld (zie bijlage II): 1. het concept programma van eisen voorlopig taakstellend vast te stellen op basis van de onderliggende rapportage. De rapportage kan dienen als basis voor het definitief op te stellen programma van eisen voor 'De Veste'. Nb in het rapport heeft u tav het onderwijs de voorkeur uitgesproken voor variant A met als alternatief variant C 2. uw college op te dragen: • een realisatieadvies uit te werken (deel 2 van de projectopdracht) • een definitief Programma van Eisen uit te werken, inclusief het benodigd investeringsniveau • beide opdrachten te richten op behandeling in de raad van 20 december 2011 Tijdens de behandeling van dit voorstel in de gemeenteraad zijn de volgende opmerkingen gemaakt: • PvdA is voor A, kan leven met C, zorgen om dekking; • D'66: bewoners Bornsche Maten beloftes gedaan, ook kijken naar nabij gelegen locaties, zoals Wensinkhof en Stroom Esch.
5 Pagina
G E M E E N T E
• •
• •
B O R N E
Keuze voor variant C. Apollo er bij betrekken is goed. Duurzaam, niet alleen verwarmen en koelen, ook qua materiaalgebruik; C D A hecht aan mening schoolbesturen. Snelle oplossing. Variant C. Bouwen naar behoefte; GB'90: resultaten 20-9-10 onderwijsdebat er bij betrekken, samenwerking scholen is wezenlijk. Kan nog niet kiezen tussen wenselijk (variant A) of haalbaar (variant C); Borne N U : voorziening mag niet in Bornsche Maten ontbreken, duurzaamheid maar kosten voor de burger 'niet meer dan anders', er is nog geen dekking; W D , schoolbesturen hebben aangegeven voor C te gaan, W D ook, energielabel A++, voor Pps-constructie.
Uw college heeft in reactie aangegeven ook te worstelen met de vraag welke variant te kiezen. A en C uitrekenen is goed. Daarbij is nog eens benadrukt dat de gemeente gaat voor lokalen, niet voor (school)besturen. Duurzaamheid: wellicht meer investeren om later terug te verdienen of gewoon om milieu te ontlasten. Alle 5 pijlers handhaven. De gemeenteraad heeft, na beraadslaging, unaniem overeenkomstig het voorstel van uw college besloten. Daarbij heeft de portefeuillehouder toegezegd dat het college tegemoet tracht te komen aan de wens van de raad om beide modellen 'a' en 'c' uit te werken en daarbij te proberen binnen het budget te blijven. Het budget is weliswaar overschreden, maar het is gelukt intern, met gebruikmaking van bestaande middelen (te weten: niet uitgegeven vergoeding voor de projectleider) een oplossing te vinden. Hierdoor hoeft u geen extra budget aan de raad te vragen. De toezegging om de raad van 20 december te halen kon echter helaas niet worden waargemaakt. Het blijkt toch dat de problematiek te ingewikkeld is. Dat komt o.a. door de veelheid van functies op een klein oppervlak en door de juridische aspecten van de vraag hoe De Veste in de markt is te zetten. Tussendoor was en bent u nog in gesprek met vof 'De Bongerd' over grondtransacties in de Bornsche Maten. 'De Veste' is daar onderdeel van. Over deze vertraging is gecommuniceerd met de raad. In Bijpraten Inwoners op 29 november 2011 is aan de hand van een presentatie de raad op de hoogte gesteld van de vorderingen en is toegezegd op 20 maart 2012, samen met de visie op het onderwijshuisvestingsbeleid, een voorstel aan de raad voor te leggen. Dit voorstel met betrekking tot het onderwijshuisvestingsbeleid (Nota Streefbeeld) is separaat uw college aangeboden. Inhoudelijk heeft de commissie met belangstelling kennis genomen van de presentatie en daarover enkele vragen gesteld (zie bijlage III). Het beloofde voorstel is in dit rapport opgenomen en bevat de volgende bijlagen: a) Planologische visie, bijlage IV; b) Een schetsplan hoe 'De Veste' er uit kan zien, bijlage V; c) Rapport over financiele aspecten door de RO-groep-Arnhem, met commentaar van onze planeconoom, bijlage VI; d) Advies over hoe "De Veste" in de markt te zetten, bijlage VII. e) Advies over de juridische aspecten, met name hoe met de Bongerd om te gaan, bijlage VII;
6 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Verder is het goed te vermelden dat na 7 juli 2011 nog gesprekken zijn gevoerd met: • Assen Projecten/Plus Vastgoed • Woonbeheer over op te stellen schetsplan • Aveleijn over mogelijke participatie (verslag 27 September) • Assen Projecten/Woonbeheer • IAA over uitwerking schetsplan (meerdere gesprekken met Woonbeheer) • Carint/Reggeland over mogelijke participatie (verslag 12 oktober) • St. Komt en St. Kinderopvang (verslag 28 oktober) • Apollo over participatie sporthal (verslagen 31 oktober, 15 november, 13 december en 3 januari) • Stuurgroep De Veste (verslag 25 november) Voor de gespreksverslagen, zie bijlage VIII
2. Beleid en inhoud a. Planoloqische visie Op 2 September 2011 heeft het ontwerpteam van het projectbureau Bornsche Maten een memo opgesteld met daarin een globale toetsing van vier ontwikkelopties voor 'De Veste' in relatie tot de 'stedenbouwkundige randvoorwaarden' opgesteld op 27 april 2007. De vier opties zijn als volgt te omschrijven: • ontwikkelen als een gebouw • diverse functies ontwikkelen als diverse losse gebouwen • ontwikkelen als een compact, samenhangend complex • gedeeltelijk ontwikkelen als een complex, met afzonderlijke school. Met een gebouw wordt bedoeld: ontworpen door een architect, 'uit een hand getekend' en ruimtelijk herkenbaar als een object en een volume, zodanig dat de afzonderlijke functies (wonen, sport, onderwijs, voorzieningen) niet meer afleesbaar zijn. Het advies van het ontwerpteam is om de 'De Veste' te ontwikkelen volgens de derde optie. De diverse functies worden hierbij minimaal dicht tegen elkaar aan geschoven en onderling verbonden op een of meerdere niveaus. De architectuur mag per functie verschillen, maar is onderling goed afgestemd. Het team merkt op dat het een meerwaarde zou zijn dat de diverse functies in een bepaalde compositie gestapeld en mogelijk gemengd worden, bijvoorbeeld: • appartementen of zelfs patiowoningen boven voorzieningen en/of boven de school • de sporthal boven de voorzieningen met de ruimtelijke plint aan de Bornsche Beeklaan • buitenspeelruimte op het dak van de school of de appartementen • ondergronds parkeren of juist parkeren op het dak van andere functies • gezamenlijk of in die tijd opeenvolgend gebruik van voorzieningen als parkeren, laad- en losplek, horeca, ontmoetingsruimten enz. Inbreng 'dorpse' elementen De mogelijkheid om 'dorpse' elementen in te brengen wordt onderzocht. De planopzet wordt dan wat ruimer. Daartoe is het nodig het plangebied te vergroten. De projectleider Bornsche Maten heeft aangegeven dat er aan de oostkant mogelijkheden zijn.
7 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Het concept is niet nieuw, alleen het gebied waarop het PvE gerealiseerd wordt is groter (oorspronkelijke grootte uit het Masterplan), waardoor het geheel een ruimere aanblik kan bieden. Deze optie zal voor de 'Bornsche Maten' budgettair neutraal verlopen. Voor dit project zai het duurder worden omdat er meer grond van de 'Bornsche Maten' gekocht moet worden voor hetzelfde bouwprogramma. b. een schetsplan hoe 'De Veste' er uit kan zien Met voornoemd advies als uitgangspunt is in overleg met Woonbeheer IAA opdracht gegeven een conceptueel plan te ontwerpen. Het conceptplan is een vlekkenplan dat kan dienen als basis voor een structuurontwerp en bestaat uit: • onderzoek bebouwingscapaciteit locatie • zonering en morfologie bebouwing • functionele ordening op locatieniveau ('stedenbouwkundig vlekkenplan') • hoofdmassa gebouw • orientatie gebouw • functionele ordening op gebouwsoort • ontsluitingsprincipes gebouw Het schetsplan treft u hierbij aan. Het moge duidelijk zijn dat het gaat om een eerste schets en dat dit geen eigen leven mag gaan leiden, het is absoluut geen vastliggend plan. Als t.z.t. tot aanbesteding wordt overgegaan dan kan deze schets als basis voor verdere planvorming dienen, het hoeft echter niet. Naar de mening van de direct betrokkenen bij dit project is de architect in zijn opdracht geslaagd. c. Financiele aspecten Voorbereidingskosten (definitiefase) De definitiefase waarin we ons nu nog steeds bevinden, duurt langer dan vooraf is ingeschat. Zoals het er nu naar uitziet loopt de definitiefase ook nog in 2012 door, in ieder geval tot het raadsbesluit van 20 maart aanstaande. Daarvoor zijn geen middelen beschikbaar, om praktische redenen zullen de gemaakte kosten bij de volgende (ontwerp)fase worden meegenomen. Voorbereidingskosten (ontwerpfase) De totale plankosten worden geraamd op 8% van de investeringskosten (zie hieronder). De kosten liggen dan tussen de € 700.000,- en € 850.000,-. Hiervan is al € 110.000,- voor de definitiefase door de raad beschikbaar gesteld. Naar schatting zal de volgende (ontwerp)fase 6% van de kosten uitmaken. Hiervoor wordt een voorbereidingskrediet aan de raad gevraagd (afhankelijk van de keuze) voor variant C van € 522.000,- of van € 636.000,- bij keuze voor variant A. Bij het staken of tijdelijk stilzetten van dit project moet op dat moment de gedane uitgaven vanaf 1-1-2012 eenmalig worden gedekt. Deze zullen hoofdzakelijk bestaan uit (intern) gemaakte projecturen.
8 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Investering: Kosten gemeentelijk deel in 'De Veste': Het concept uitgewerkt door de RO-groep en intern gecheckt laat het volgende investeringsvolume in miljoenen euro's zien: Onderwijs 24 lokalen, variant A 7,1 Onderwijs 17 lokalen, variant C 5,2 Sporthal (4 volleybalvelden) 3,3 Sporthal (3 volleybalvelden) 2,8 Sociaal-cultureel 0,2 Duurste variant Goedkoopste variant
10,6 8,2
(Prijspeil 2011) Dat is inclusief: grond, BTW, parkeren en exclusief prijsverhogende elementen zoals: voorbereiding, verdiepte aanleg, bouwrente en exclusief prijsverlagende elementen zoals: inverdienen door combinatie van functies, mogelijk fiscaal voordeel door terugvorderen btw op de sporthal, te behalen subsidies. Van die laatste mogelijkheid bestaan geen al te hoge verwachtingen, waarschijnlijk alleen in de milieusfeer. De kosten zijn berekend op basis van normeringen. T.z.t. zal moeten blijken, bv. tijdens de aanbesteding hoeveel de werkelijke kosten bedragen. Eventueel kan een beschikbaar gesteld krediet taakstellend worden meegegeven. De fasering van de lokalen ziet er op basis van de prognoses als volgt uit: Variant A: 16 in 2015, 8 in 2018 Variant C: 10 in 2015, 7 in 2018 Exploitatie: Naast investeringen zullen er ook jaarlijkse exploitatielasten zijn. Voor het onderwijs blijven die beperkt tot het groot onderhoud en de eigenaarlasten. Alle andere lasten zijn voor rekening van de schoolbesturen. Er zijn op nationaal niveau ontwikkelingen gaande waarbij via wettelijke maatregelen ook het groot onderhoud wordt overgeheveld. In Borne zal hierop worden vooruitgelopen, door op vrijwillige basis binnenkort besprekingen te starten (conform Kaderbegroting 2012-2015, taakstellingen). De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de Programmabegroting in het verlengde van de Nota Reserves en Voorzieningen besloten de Reserve Onderwijshuisvesting op te heffen en zolang de overheveling niet is gerealiseerd per geval te bezien hoeveel geld voor groot onderhoud noodzakelijk is. Omdat 'De Veste' nieuw gebouwd wordt hoeven we in de eerste jaren geen rekening te houden met uitgaven voor groot onderhoud. Om u toch enige richting mee te geven: het advies van de RO-groep is om jaarlijks per m te rekenen op € 11,- voor groot onderhoud en € 4,voor eigenaarlasten. Variant A is 3.028 m2 (€ 45.420,-) en variant C is 2.265m2 (€33.975,-). 2
9 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Voor de sport is uitgegaan van de bekende cijfers van sporthal't Wooldrik. Op basis van deze cijfers wordt een jaarlijks exploitatietekort verwacht van € 60.000,- exclusief kapitaallasten, groot onderhoud en exclusief de bijdrage uit de onderwijsbegroting (zie bijlage IX). Met dit bedrag dient voorlopig rekening te worden gehouden. In paragraaf i die gaat over het overdragen van de exploitatie van de nieuwe sporthal aan Apollo 8 wordt hierop teruggekomen. Dekkinq: In dit stadium kan slechts worden volstaan met globale dekkingsmogelijkheden: • Incidenteel, ten laste van de reserve beleidsontwikkeling • Structureel: OZB-verhoging, eventueel gefaseerde groei (gebaseerd ook op de fasering van het project) • Gebruikmaken van de opdracht tot verdergaande structurele bezuinigingen (in ieder geval nog 9 ton voortvloeiende uit de takendiscussie en het overschot uit de huidige begroting 2012-2015 van ongeveer 8 ton) d. Programma van eisen De raad heeft op 7 juli 2011 het voorlopig programma van eisen vastgesteld. Nu wordt voorgesteld het definitieve PvE vast te stellen. Voor beide programma's zie bijlage X . Er zijn in het nu voorliggende PvE drie wijzigingen ten opzichte van het eerdere ontwerp aangebracht, te weten: 1. De sporthal wordt 300m groter. Dit komt omdat nu 4 ipv 3 volleybalvelden zijn meegenomen. Mochten de besprekingen met Apollo 8 niets opleveren dan wordt teruggegaan naar een hal met de afmeting voor 3 volleybalvelden. 2. Er is door u nog een keuze te maken tussen de onderwijsvarianten A en C. Variant A heeft als voordeel dat alle 24 lokalen worden ondergebracht in 'De Veste'. Dit doet het meeste recht aan het nagestreefde concept van de brede school. Alles zit dan echt onder een dak. Inhoudelijk gezien pleit alles er voor om deze variant te kiezen. Er zit logischerwijs een nadeel aan deze variant en dat zijn de hogere kosten. Deze zijn ten opzichte van variant C € 1,9 miljoen hoger. Het is de vraag of in deze tijd van schaarse middelen het inhoudelijke niet toch ondergeschikt moeten worden gemaakt aan het financiele. U wordt geadviseerd te kiezen voor variant C. Deze variant beslaat 2.265m , variant A 3.025m 3. Er wordt nu uitgegaan van 77 woningen ipv 100. De markt ziet dit aantal op dit moment als voldoende. Dit wil niet zeggen dat er niet meer kan worden uitgebreid naar meer woningen. Het hele plan zal zo worden opgezet dat er later eventueel extra bouwlagen kunnen worden toegevoegd. 2
2
2
e. Hoe 'De Veste' in de markt te zetten Over dit onderwerp is door de projectleider een notitie met uitgangspunten en mogelijkheden opgesteld. Omdat er een zware juridische component aan verbonden is, is advies gevraagd aan een specialistisch bureau op het gebied van aanbestedingsrecht ITS in Raalte. Aan ITS is ook gevraagd mee te kijken naar de strategie ten opzichte van vof 'De Bongerd' (zie bijlage VII). Hieronder treft u alleen de overwegingen, de conclusies en het advies aan. Voor achterliggende informatie verwijzen wij u naar de hiervoor genoemde bijlage.
10 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Overwegingen • Overheden en de gemeente Borne niet in het minst, trekken zich terug uit taken die anderen beter (en goedkoper) kunnen • Zorg voor het milieu en energiebesparing vindt de gemeente Borne belangrijk • Financiele middelen zijn beperkt en waar ze beschikbaar zijn moeten ze zo efficient mogelijk worden besteed • Innovatief aanbesteden is voor ons vrij nieuw en we springen wat dat betreft in het diepe. Toch leert ervaring in den lande dat de kans op een succesvolle afronding groot is. Dat zullen we ook in Borne moeten bewijzen. Grootste uitdaging is partijen te vinden die het project "De Veste" aankunnen en aandurven. Conclusies Bij een groot project als 'De Veste' (we hebben het over een bedrag van in totaal rond de € 30 miljoen, waarvan ongeveer 1/3 overheid en 2/3 commercie en woonbeheer) zijn vele overwegingen te maken. Op basis van vier belangrijke overwegingen zoals hiervoor genoemd, is de conclusie getrokken dat in de eerste plaats gekeken moeten worden of een innovatieve constructie tot de mogelijkheden behoort. Keuze voor een Design-Build-Maintain en eventueel Operate-contract ligt het meest voor de hand omdat: • we als opdrachtgever worden ontzorgd • we een algemene regierol hebben en kunnen volstaan met een kleinere interne projectorganisatie. Dit past in de visie van uw college en de raad • door ook het beheer en het onderhoud er bij te betrekken we makkelijker investeringen in duurzaamheid en energiebesparing kunnen doen omdat die zichzelf terugverdienen en de opdrachtnemer er (financieel) belang bij heeft • nadat het contract is afgesloten we als gemeente zekerheid hebben over de investerings- en - nog belangrijker - de exploitatielasten Als de kwaliteit van de dienstverlening niet voldoet aan de afgesproken prestatie-eisen, dan wordt de opdrachtnemer gekort op de periodieke vergoeding. De opdrachtnemer zal er daarom alles aan doen om te blijven presteren op het gevraagde niveau. Om te kijken of de F-component (externe financiering) kan worden benut is het nog te vroeg. In ieder geval is dit duurder. Er is contact opgenomen met de B N G , zij zijn eveneens van mening dat deze constructie duurder wordt. Het is een prijs die voor een extra stuk ontzorging betaald wordt. Advies: Op basis van de hiervoor genoemde overwegingen en conclusies luidt het advies om voor het in de markt zetten voor het publieke deel van "De Veste" te kiezen voor een innovatieve aanbesteding; de constructie bestaat uit Design (ontwerp), Build (bouwen) en Maintain (onderhoud). Operate (exploitatie) wordt later in het proces bekeken. N.b. om draagvlak en te creeren voor wat betreft de keuze voor een innovatieve aanbesteding kan met de meest betrokken partijen/personen een op maat samengestelde workshop 'Hoe werkt innovatief aanbesteden' worden gehouden of worden meegedaan aan een door de B N G georganiseerde simulatie voor maatschappelijk vastgoed. Deelnemers kunnen zijn: externe partners en leden van uw college en raad.
11 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
f. Advies over de juridische aspecten Op basis van de adviezen van het ontwerpteam en ITS is eerst zelf bepaald wat wenselijk is. Daarna is een stuurgroepvergadering belegd en is uit de doeken gedaan hoe de gemeente aankijkt tegen de rollen van de verschillende partijen. Van deze vergadering op 25 november is een verslag gemaakt. De conclusie is dat Woonbeheer, Assen en De Bongerd met elkaar is gesprek zijn om te kijken of zij een eenduidige afspraak kunnen maken over de onderlinge rolverdeling bij realisatie van de commerciele voorzieningen in De Veste. Meer concreet is de variant besproken dat Woonbeheer en/of Assen Projecten de rol van ontwikkelaar en/of eindafnemer innemen en dat De Bongerd zal optreden als bouwer. De grond wordt afgenomen tegen marktconforme prijzen en onder nader overeen te komen voorwaarden. In deze constructie worden we als gemeente op dit punt ontzorgd en kunnen wij de volledige aandacht op het publieke deel (onderwijs, sport, welzijn) richten. De uitkomst van de gesprekken zal naar verwachting half februari bekend zijn. Mocht de uitkomst positief zijn dat gaan we verder zoals hiervoor is geschetst. Is de uitkomst negatief dan zullen we ons als gemeente opnieuw moeten beraden over de te volgen strategie. g. Duurzaamheid en veiliqheid In het coalitieakkoord 2010-2014 is aangegeven dat een leefbare en vooral veilige woonomgeving bijdraagt aan het welzijn en welbevinden van de inwoners. Het aspect duurzaamheid is hierbij steeds meer van belang. 'Duurzaam en veilig' is in de kadernota 2010 aangemerkt als een van de strategisch thema's waar de gemeente de komende jaren op wil inzetten. Daarvoor is een startnotitie opgesteld. Deze startnotitie is bedoeld om de kaders vast te leggen en een goed beeld te geven waar voor Borne kansen liggen. Op basis hiervan kunnen keuzes worden gemaakt voor verdere verkenning, uitwerking en uitvoering. De startnotitie 'Duurzaam en Veilig' zal in het voorjaar met de raad worden besproken en uiteindelijk bij de Kaderbegroting 2013-2016 in de raadsvergadering van juli 2012 worden behandeld. Er is dus behoefte bij de raad aandacht aan deze thema's te schenken. Beide hebben een relatie met 'De Veste". Ten aanzien van duurzaamheid in De Veste zijn in concrete zin enkele richtingen mogelijk. Gedacht kan worden aan de volgende punten: - kiezen om onder de geldende EPC norm te gaan zitten, bijv. op de waarde die wettelijk is vereist vanaf 2015 of een stap verder door het gebouw energieneutraal te bouwen. Wei moet u er rekening mee houden dat de investeringskosten hierdoor hoger zullen uitvallen, deze verdienen zich in de tijd weerterug door het lage energieverbruik. Om te bepalen welke kosten dit met zich meebrengt is nader onderzoek nodig. bouwen volgens het passief bouwen principe (energieneutrale gebouwen, eventueel energieleverend) het gebruik van alternatieve energievoorziening onderzoeken (bijv. warmtenet, zonnepanelen, zonneboilers, warmte-koude opslag, mini-wkk)
12 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
C 0 2 beslag van de nieuwbouw tot een minimum beperken d.m.v. een C 0 2 toets bij de bouw (Plegt Vos heeft hiervoor een berekeningsysteem opgesteld, hiermee wordt inzichtelijk hoeveel C 0 2 je kunt besparen bij een nieuwbouwproject) Voorafgaand aan de aanbesteding zullen de eisen qua duurzaamheid nader worden gedefinieerd. Over veiligheid kan worden gezegd dat er voor 'De Veste' in ieder geval een veiligheidseffectrapportage zal worden opgesteld. h. Relatie met qemeentelijke Woonvisie Er wordt in het voorzieningencluster voorzien in 77 appartementen, waarvan 38 in de huur- en 39 in de koopsector. De behoefte aan huurwoningen, waaronder huurappartementen neemt in de komende jaren toe, onder andere als gevolg van de financieel-economische crisis. Onderstaand volgen enkele programmatische uitgangspunten die we in overleg met Woonbeheer gerealiseerd zouden willen zien. Woonbeheer kan zich in deze punten vinden. Uitgangspunt bij het realiseren van nieuwe woningen is dat er duurzaam en levensloopbestendig wordt gebouwd. Dit betekent dat er niet specifiek wordt gebouwd voor een bepaalde doelgroep, maar dat woningen te alien tijden geschikt kunnen worden gemaakt voor verschillende doelgroepen, waardoor er steeds een mix mogelijk is. Een gevarieerd woonmilieu wordt hierdoor gestimuleerd, dat steeds kan worden aangepast aan de vraag en de eisen uit die tijd. Daarbij gaat het om woningen die geschikt zijn voor hen die afhankelijk zijn dan wel gebruik maken van de voorzieningen in de directe nabijheid, maar tevens om woningen die geschikt zijn voor gezinnen met kinderen. Scholen en sport- en speelvoorzieningen zijn tenslotte ook in de directe omgeving voldoende voorhanden. Als gevolg van de toenemende vraag naar zorgwoningen en woningen ten behoeve van senioren, dient er met name te worden voorzien in appartementen met lift. De behoefte aan juist deze appartementen is in de Woonvisie Borne (§2.6) voldoende aangetoond. De Woningmarktmonitor Hengelo-Borne geeft ook aan dat er in Borne, meer dan in Hengelo, wordt gehuurd door ouderen. De Woonvisie Borne geeft daarnaast aan dat de gemeente ten behoeve van de minder draagkrachtigen een beleid voert om voldoende betaalbare woningen te realiseren. Daarom dienen de appartementen in de huursector met name in het segment onder de huurtoeslaggrens, van € 664,66 te worden gerealiseerd. Het Twents Woningmarktonderzoek 2010 geeft voor Borne aan dat met name in de periode tot 2015 de behoefte aan huurwoningen, waaronder huurappartementen zal toenemen, terwijl in de periode daarna juist de behoefte aan koopwoningen weer zal stijgen. Dit soort fluctuaties in de ontwikkeling van woningbehoefte kunnen worden opgevangen door het toepassen van enige flexibiliteit in planvorming en producten. Zo kunnen appartementen worden gebouwd die eerst een aantal jaren worden verhuurd en vervolgens worden verkocht.
13 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
i. Apollo 8 Er zijn gesprekken met volleybalvereniging Apollo 8 gestart. Apollo 8 is een vereniging die al meer dan 40 jaar bestaat en als een stabiele vereniging kan worden gezien. Men maakt nu veel gebruik van onze sporthal, maar er is ruimtegebrek, om deze redenen is de vereniging voor een deel van de trainingsuren gedwongen uit te wijken naar andere locaties: Twickel College, de Titus Brandsmaschool in Hengelo, de gymzaal in Azelo en de sporthal in Bornerbroek. Op dit moment heeft de vereniging zo'n 450 leden. De vereniging heeft zowel op het organisatorisch als het sportieve vlak ambities om te groeien. Om deze redenen zijn gesprekken met Apollo 8 gevoerd waarin zij zijn gevraagd of er belangstelling is om beheer, exploitatie en (klein) onderhoud van de hal inclusief de kantine op zich te nemen. Het eigendomsrecht en het groot onderhoud blijft bij de gemeente. De gesprekken verlopen in een constructieve sfeer, maar zijn nog niet helemaal afgerond. In het voorlopig P v E staat nu een sporthal met standaardafmetingen, hierin passen 3 volleybalvelden. De belangrijkste wensen van Apollo 8 zijn: • 4 volleybalvelden (voorwaarde) • hoogte hal 9 meter ipv 7 • vergoeding voor beheer en onderhoud (voorwaarde) Uitgangspunten gemeente: • meerkosten 4e veld in principe voor Apollo 8 • hoogte hal 7 meter • reele vergoeding voor beheer en onderhoud op win-win basis Op basis van deze uitgangspunten kan Apollo 8 in principe ja zeggen, echter alleen op hoofdlijnen want veel (ogenschijnlijke) details moeten worden uitgezocht. Uiteraard heeft net als de gemeenteraad bij ons de ledenraad van Apollo 8 het laatste woord. De insteek van beide partijen is ook dat er een realistische, haalbare overeenkomst gewenst is. Bij twijfel: niet oversteken. Vragen/details die nog moeten worden beantwoord zijn o.a. • Wie wordt eigenaar van de inventaris • Waar liggen de fysieke grenzen, scheiding tussen Apollo 8 deel en gemeentelijk/onderwijs deel • Welke mate van onderhoud • Kantine breed toegankelijk. Maar in welke mate? • Horecavergunning • Verhuur aan derden • Vooraf afspraken over exploitatie • Vergaderruimte • Tribune Apollo 8 participeert Hiervan uitgaande is een berekening gemaakt waarin is becijferd welke mogelijke bijdrage Apollo in de extra investering kan doen, welke vergoeding de gemeente kan geven voor de exploitatie en voor het onderwijsgebruik.
14 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Om met het laatste te beginnen. Onderwijs maakt gebruik van gemeentelijke accommodaties, hiervoor wordt de onderwijsbegroting belast. De inkomsten komen ten goede aan de sportaccommodaties. Budgettair neutraal dus. Er doet zich nu een nieuw fenomeen voor. Als de sporthal door een derde (Apollo 8) wordt geexploiteerd dan ontstaat de situatie dat de vergoeding voor onderwijsgebruik niet meer budgettair neutraal is. Met het aanbod dat Apollo 8 is gedaan worden zij in staat gesteld deel te nemen en is dit ook voor hen een financieel solide basis. Het aanbod is hen recent gedaan. Een eerste reactie was positief. Apollo 8 gaat nu deze opzet bestuderen en hoopt in ons volgende gesprek op 31 januari a.s. uitsluitsel te geven. j. Personeel In de personele matrix zijn de uren opgenomen. Deze matrix wordt voor het grootste deel effectief zodra de raad groen licht voor dit project geeft. Tot die tijd zal zoals hiervoor is gesteld vooral de projectleider uren schrijven. j. Communicatie Bij een positief besluit: Het positieve besluit van het college geeft een goed signaal af naar bewoners, partners, schoolbestuur en sportwereld. Zorgvuldigheid is echter een voorwaarde. Realisatie van 'De Veste' zal volgend zijn op het groeitempo van de wijk. Dat betekent gefaseerd, maar ook dat op dit moment alle risico's te niet overzien zijn. Er wordt begonnen met de bouw van de Veste en wel met het plandeel van de onderwijshuisvesting. Acties: Dinsdagmiddag (31 januari) De media zal op dinsdagmiddag worden gei'nformeerd over dit persmoment middels een persuitnodiging. Deze uitnodiging gaat ook in kopie naar de raadsleden, zodat die op de hoogte zijn gesteld van het besluit en de eventuele berichtgeving. Woensdagochtend (1 februari) Voorgesteld wordt om het collegebesluit uit te reiken op de woensdag na het besluit en om de portefeuillehouder hier op een toelichting te laten geven. Dit kan om 09.30 uur na het reguliere persmoment in het bijzijn van de projectleider en de onderwijspartner(s). Communicatie verzorgt zelf ook een redactioneel artikel voor op de websites www.borne.nl en www.bornschematen.com. In samenwerking met de projectleider wordt een samenvatting gerealiseerd als oplegger bij het B&W-voorstel, zodat direct na besluitvorming (dinsdag of woensdag) het voorstel met de oplegger verzonden kan worden aan alle partijen die betrokken zijn bij De Veste. k. Alternatieven Alternatieven zijn er vele, met name op onderwijsgebied. Deze zijn echter in de vorige nota uitgebreid besproken. De keuze ligt nu tussen variant A (2 keus) of variant C (ambtelijk advies). e
15 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
Voor wat betreft de sport is in de vorige nota aangetoond dat voor sportgebruik een sporthal noodzakelijk is, voor onderwijsgebruik kan worden volstaan met 2 gymlokalen. Qua vloeroppervlak zijn er 2 mogelijkheden: 3 (1.700m ) of 4 (2.000m ) volleybalvelden. De uitkomst van deze keuze kan afhankelijk worden gesteld van de besprekingen met Apollo 8. Verder is aangegeven dat er minder stedelijk gebouwd kan worden. Dit heeft wel financiele consequenties voor de grondexploitatie. Voor het in de markt zetten is er het alternatief van een traditionele aanpak. 2
3.
2
Conclusies en advies
a. Epiloog Uit diverse gevoerde gesprekken is de conclusie te trekken dat de Bornsche Maten qua woningen en dus bewoners nu in feite nog (te) klein is om een voorzieningencluster als 'De Veste' te dragen. Een voorbeeld: een kleine supermarkt als 'De Spar' heeft ongeveer 1.500 woningen nodig om rendabel te kunnen zijn. Nu zijn er ongeveer 500 woningen en met een bouwtempo van ruim 100 woningen per jaar staan er medio 2015 bijna 1.000 woningen. In totaal duurt het dus nog 10 jaar eer een supermarkt financieel gezien kan renderen. De grondverkoop in de 'Bornsche Maten' loopt relatief gezien goed, we moeten we er rekening mee houden dat de beweeglijkheid in de woningmarkt op dit moment niet zo groot is. Toch gaat deze nota er van uit dat we doorgaan en dat rond 2015 het gebouw, althans de eerste fase, klaar is. Waarschijnlijk ontstaat zoals nu is in te schatten voor die tijd een knelpunt voor het onderwijs. Volgens de prognoses ontstaat het komende schooljaar een tekort van een lokaal, oplopend tot 3 (2012), 5 (2014) en 8 lokalen in 2015. De oplossing zal eerst in de overcapaciteit van De Wensinkhof moeten worden gevonden, daarna kan zo nodig nog worden uitgeweken naar De Hooiberg. In ieder geval moet goed gemonitord worden hoe het leerlingenaantal zich ontwikkelt. Politiek is in de raad een bestendige lijn zichtbaar. Een lijn die zegt dat we door moeten gaan, echter er zijn ook zorgen om de dekking. Toch is de algemene mening dat een voorzieningencluster onmisbaar is in een wijk die uiteindelijk tussen de 5.000 a 6.000 inwoners zal omvatten. Het is nog geen moment van go or no-go. Het echte investeringskrediet zal pas in 2013/2014 aan het eind van de ontwerpfase aan de orde zijn. Tot dat moment is er nog altijd een weg terug. Het is wel zo dat de uitgaven doorgaan en er tegen die tijd ruim € 500.000,- aan plankosten zal zijn uitgegeven. Een positief college- cq raadsbesluit geeft een sterk signaal af naar bewoners, partners, schoolbestuur, sportwereld, kortom iedereen die belangstelling heeft. Bij een project als dit rijzen voortdurend vragen. Dat zal niet alleen bij uw college zo zijn. Ook partners, betrokkenen stellen goede en terechte vragen. Maar bij dit complexe project kunnen niet alle vragen op elk moment beantwoord worden. Het is een continu proces van trechteren. Vragen worden beantwoord, die weer nieuwe gedetailleerdere vragen oproepen enz. enz. Telkens moet een stap voorwaarts worden gezet, dat is in dit proces vergeleken met het beginpunt in april
16 Pagina
G E M E E N T E
B O R N E
2010 goed zichtbaar. Ook op financieel gebied hebben we nu te maken met bedragen die met de kennis van nu zo goed mogelijk zijn onderbouwd. Toch zij de nadruk gelegd op het feit 'De Veste' in de kern is gebaseerd op kavelverkoop, daardoor meer inwoners, meer kinderen, meer school- en sportgebruik, meer winkelbezoek enz. W e praten over een startpunt (of eindpunt van de bouw) dat nog 3,5 jaar van ons verwijderd is. Daarna moet de wijk nog verder groeien. In het coalitieprogramma wordt gesproken over een aanvaardbaar risico. Deze nota probeert de risico's in kaart te brengen en in te schatten. Het is uiteindelijk aan uw college en de raad de risico's en mogelijkheden te wegen en hierover besluiten te nemen. Tegelijk met dit voorstel is u een voorstel 'Streefbeeld onderwijshuisvesting basisonderwijs gemeente Borne 2011-2025' voorgelegd. Het is de bedoeling beide documenten aan de orde te stellen in de raadsvergadering van 20 maart 2012. Als laatste. Wanneer kunnen we afronding van het totale project tegemoet zien? Uitgaande van positieve besluiten ziet de route er als volgt uit: • Voorbereidingskrediet 3 juli 2012 • Opstellen Masterplan, inclusief selectie juli - december. • Opstellen Design & Construct (bestek) gemeentelijk deel januari - oktober 2013. • Uitvoeringskrediet inclusief dekkingsvoorstel juli 2013 (Kaderbegroting) • Realisatie december 2013 - juni 2015 b. Korte samenvatting van het voorstel: De volgende besluiten worden genomen: 1) De gemeenteraad voor te stellen het programma van eisen vast te stellen op basis van deze en vorige rapportages 2) Voor het onderwijsdeel te kiezen voor variant C 3) Voor de sporthal voorlopig te kiezen voor een vergrootte hal, afhankelijk van de uitkomst van de gesprekken met Apollo 8 4) Voor het in de markt zetten van "De Veste" te kiezen voor een innovatieve aanbesteding; de constructie bestaat uit Design (ontwerp), Build (bouwen) en Maintain (onderhoud). Operate (exploitatie) wordt later in het proces bekeken 5) in dit stadium kennis te nemen van de financiele aspecten en het al dan niet beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet voor de ontwerpfase te betrekken bij de integrate afweging tijdens de vergadering van 3 juli 2012 (Kaderbegroting 2013-2016).
17 Pagina
