WELLER-BELEID ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN

.

WELLER-BELEID MET BETREKKING TOT DOOR HUURDERS

ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ook wel ZAV’s of Klusrecht genoemd)

Eindversie d.d. mei 2006, zoals vastgesteld d.d. 23 augustus 2006 door het bestuur van Weller, na positief gekwalificeerd advies Huurdersfederatie d.d. 29 juni 2006; uitgangspunten vergoedingensystematiek en afschrijvingskolom door het bestuur van Weller vastgesteld na ontvangen positief gekwalificeerd advies Huurdersfederatie d.d. 18 oktober 2007

1

Inleiding Huurders vinden het net als eigenaar bewoners van belang de mogelijkheid te hebben om hun woning naar eigen inzicht en smaak in te richten en te veranderen. Weller wil daar graag aan meewerken. Als huurders de woning als hun eigen woning beschouwen bevordert dat hun woongenot en het vergroot de aantrekkelijkheid van het huren. Daarom heeft Weller, in goed overleg met de Huurdersfederatie, een eigentijds model ZAV-beleid geformuleerd waarin de klant centraal staat. Daarbij heeft de door de Woonbond en Aedes gezamenlijk opgestelde modelverordening als inspiratiebron gefungeerd. Uitgangspunt voor deze ZAV-regeling is dat huurder en verhuurder elkaars belang bij een goede staat van de woning respecteren. Ook als zij van mening verschillen over wat nu precies een goede staat is. Het belang van de huurder is dat hij gedurende de tijd dat hij de woning gebruikt deze naar eigen smaak en behoefte kan aanpassen. Het belang van de verhuurder is dat de woning bij vertrek van de huurder opnieuw goed te verhuren of te verkopen is. Voor beiden hangen er vaak ook financiële belangen mee samen. Huurders willen graag een vergoeding voor de meerwaarde die hun investering oplevert. Verhuurders willen geen kosten maken voor het ongedaan maken als de verandering juist de waarde of verhuurbaarheid verlaagt. Die verschillende belangen zijn gelukkig heel vaak goed met elkaar te verenigen. Gezamenlijk belang is in ieder geval dat de huurder zich thuis voelt in zijn woning en dat veranderingen geen schade aan de constructie van de woning of onveiligheid van installaties veroorzaken. Huurders en verhuurders zullen dus altijd aansturen op goede afspraken over voorgenomen veranderingen. Voor u als huurder betekent dit dat u veranderingen van ingrijpende aard vooraf met uw Weller-relatiebeheerder bespreekt en in geval van twijfel ook die weg kiest. Voor uw Weller-relatiebeheerder betekent het dat hij open staat voor dat overleg en bereid is u als bewoner te adviseren hoe werkzaamheden het best kunnen worden uitgevoerd. Omwille van de duidelijkheid heeft Weller het ZAV-beleid onderverdeeld in drie situaties, te weten: 1e: de situatie aan het begin van de huurovereenkomst 2e: de situatie tijdens de huurovereenkomst 3e: de situatie bij het einde van de huurovereenkomst


2

Situatie aan het begin van de huur 1. Het is altijd van belang dat er aan het begin van de huurperiode duidelijkheid bestaat over de toestand van (en voorzieningen in) de woning. U als huurder en Weller als verhuurder inspecteren daarom samen de woning. Voordat deze inspectie plaatsvindt ontvangt u als huurder een uitgewerkt overzicht van de staat waarin de woning zich bevindt, de opnamestaat. 2. Van de gezamenlijke inspectie wordt een rapport opgemaakt, waarin u als huurder en Weller de bevindingen en opmerkingen over de staat van de woning weergeven, inclusief de gebreken die door beiden zijn geconstateerd. Dit rapport wordt door beide partijen ondertekend en u ontvangt daarvan direct een exemplaar. 3. Weller onderhoudt en vervangt waar nodig de door de vorige huurder aangebrachte veranderingen. Als nieuwe huurder mag u in die gevallen rekenen op een zelfde kwaliteit voorziening als waar u bij aanvang van de huur de beschikking over kreeg, tenzij daarover bij aanvang van de huur nadrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. 4. Weller zorgt er voor dat u als huurder bij het tekenen van de huurovereenkomst de beschikking krijgt over alle relevante informatie over het door Weller gevoerde beleid ten aanzien van het zelf aanbrengen van veranderingen (toestemming, te gebruiken materialen, werkwijze, achterlaten van veranderingen, vergoedingen, etc.) 5. Als nieuwe huurder krijgt u van Weller, indien relevant, een duidelijk overzicht* met daarin alle veranderingen die zonder toestemming mogen worden aangebracht en de veranderingen die weliswaar vóóraf toestemming nodig hebben, doch waarvoor Weller in beginsel altijd toestemming geeft. In dit overzicht staat ook de eventuele vergoedingsregeling op hoofdlijnen aangegeven, inclusief de afschrijvingstermijnen van de veranderingen. 6. Weller kan ook een voorbehoud maken ten aanzien van onderhoud en vervanging van bovenmatig luxe voorzieningen (zoals dure badkamers, keukens en inbouwapparatuur) die bijvoorbeeld meer dan het dubbele van een standaardvoorziening kosten. Ook ten aanzien van veranderingen waarbij de juiste prijs-kwaltiteit-verhouding in het geding komt of die veroorzaken dat een woning qua huurprijs niet meer subsidiabel is en daardoor aan de kernvoorraad onttrokken dreigt te worden kan een voorbehoud worden gemaakt. Bij aanvang van de huur of vóór aanvang van de zelf aan te brengen veranderingen worden hier, indien van toepassing, nadrukkelijk maatwerk-afspraken over gemaakt.

* zie bijbehorende Bijlage, behorend bij ZAV-beleid Weller


3

Algemene voorwaarden

Weller wil in deze algemene voorwaarden geen bepalingen opnemen die de vrijheid van de huurders op onredelijke wijze inperken. Als voorwaarden die de vrijheid van huurders bij veranderingen niet op onredelijke wijze inperken worden onder andere beschouwd:

● de verhuurbaarheid en de waarde van de woning mogen door de veranderingen niet afnemen. ● de veiligheid van de woning blijft gewaarborgd. ● u gebruikt uitsluitend deugdelijke en veilige materialen (bijvoorbeeld KEMA-gekeurd), die u tevens deugdelijk en veilig aanbrengt. ● de veranderingen voldoen aan de eisen in de bouwverordening van de gemeente en aan eisen van brandweer, nutsbedrijven en Bouw- en Woningtoezicht. ● de veranderingen mogen geen structurele overlast veroorzaken voor buren en omwonenden. ● eventuele onderhoudsgevoelige onderdelen moeten goed bereikbaar zijn en blijven. ● alle kosten en risico's die voortkomen uit de verandering zijn voor verantwoordelijkheid van u als huurder; dat geldt ook voor de aansprakelijkheid in geval van gebreken, het afsluiten van verzekeringen en dergelijke (tip: sluit een WA-verzekering af). ● de veranderingen passen, indien van toepassing, binnen het voor uw woning geldend zogenoemd ‘Beeldkwaliteitsplan’.


4

Situatie tijdens de huur 1. Als huurder bent u bij Weller volledig vrij in het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen in de woning die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt. 2. Wenst u als huurder veranderingen aan de buitenzijde van de woning aan te brengen, dan geldt dat u wel steeds toestemming nodig heeft van uw verhuurder. 3. Als u ingrijpende veranderingen in de woning wilt aanbrengen, vraagt u vóóraf toestemming aan Weller. Weller brengt voor de behandeling van deze verzoeken geen kosten in rekening. 4. Weller geeft toestemming wanneer de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van de woning niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van de woning. 5. Weller zal als verhuurder aan de toestemming, zoals bedoeld onder sub 4, in beginsel niet de voorwaarde verbinden dat de veranderingen bij vertrek ongedaan worden gemaakt. 6. Als een verandering de verhuurbaarheid van de woning schaadt of leidt tot een waardedaling kunnen Weller-relatiebeheerders en u als huurder afspreken dat Weller de verandering gedoogt en dat u als huurder de verandering bij vertrek ongedaan moet maken. 7. Weller kan – passend binnen de reeds genoemde algemene voorwaarden - aan de toestemming een beperkt aantal specifieke voorwaarden verbinden, die veelal betrekking hebben op: - aard en kwaliteit van te gebruiken materialen - het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw - (bouwtechnische) voorschriften van de overheid - het onderhoud van de verandering - aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen - verzekering, belasting en aansprakelijkheid 8. Weller stelt in overleg en met gekwalificeerd advies van de Huurdersfederatie een algemene regeling vast voor vergoeding van veranderingen die de verhuurbaarheid en/of de waarde van de woning verhogen. De vergoedingsregeling gaat uit van de reële waarde van de investering en houdt rekening met de verwachte levensduur van de aangebrachte veranderingen. Een vergoeding vindt haar rechtvaardiging in het voorkomen van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder en zal plaatsvinden, indien van toepassing, aan het einde van de huurovereenkomst.


5

9. Weller kan zich het recht voorbehouden om in bepaalde situaties toestemming te geven voor veranderingen, maar daar geen of slechts een beperkte vergoeding tegenover te stellen. Dat kan als doorberekening in de huurprijs niet mogelijk is omdat het bovenmatig luxe voorzieningen betreft (zoals dure badkamers, keukens en inbouwapparatuur) die bijvoorbeeld meer dan het dubbele van een standaardvoorziening kosten; dit kan ook in geval van voorgenomen sloop of renovatie van de woning. Bij voorgenomen sloop of renovatie is het dan wel een voorwaarde dat de huurder door de verhuurder vóóraf op de hoogte is gesteld. Ook ten aanzien van veranderingen waarbij de juiste prijs-kwaltiteit-verhouding in het geding komt of die veroorzaken dat een woning qua huurprijs niet meer subsidiabel is en daardoor aan de kernvoorraad onttrokken dreigt te worden kan een voorbehoud worden gemaakt. Bij aanvang van de huur of vóór aanvang van de zelf aan te brengen veranderingen worden hier, indien van toepassing, nadrukkelijk maatwerkafspraken over gemaakt. 10. U als huurder en uw Weller-relatiebeheerder spreken voorafgaand aan de werkzaamheden schriftelijk af of bij het einde van de huurovereenkomst een vergoeding wordt verstrekt en hoe die op grond van de vergoedingsregeling wordt berekend. 11. Weller kan in hoogst uitzonderlijke gevallen een leningsregeling hanteren voor huurders die niet beschikken over voldoende middelen om een gewenste zelf aan te brengen verandering uit te voeren. 12. Weller kan incidenteel reeds lopende de huurovereenkomst een vergoeding voor het aanbrengen van de zelf aangebrachte verandering verstrekken; huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat Weller vanaf dat moment dan ook eigenaar en onderhoudsplichtig zal worden.


6

Keuzevrijheid: Onder het motto ‘mijn huis is mijn thuis’ wil Weller u als huurder zoveel mogelijk ruimte geven uw woning naar uw eigen smaak in te richten. Als u de moeite wil nemen onderstaand schema te volgen, alvorens met klussen te beginnen, voorkomt u onnodige teleurstellingen.

AANBRENGEN VERANDERINGEN OF TOEVOEGINGEN

BINNENKANT WONING

BUITENKANT WONING, inclusief balkon veranderingen en toevoegingen: steeds vóóraf toestemming nodig

veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten door u als huurder ongedaan kunnen worden gemaakt of verwijderd kunnen worden:

veranderingen en toevoegingen die niet zonder noemenswaardige kosten door u als huurder ongedaan kunnen worden gemaakt of verwijderd kunnen worden:

vóóraf geen schriftelijke toestemming nodig; wel a.u.b. melden

vóóraf schriftelijke toestemming* vereist

*Waarom soms toch toestemming nodig? Omdat Weller de kwaliteit van de woning en de veiligheid voor u zelf en uw buurtbewoners wil waarborgen behouden wij als verhuurder graag kijk op de veranderingen die in uw woning worden aangebracht. Daarom zien wij bij voorkeur dat u ons over alle veranderingen in of aan uw woning kort informeert en dat u voor bepaalde categorieën meer serieuze veranderingen vooraf schriftelijk toestemming aan ons vraagt. U krijgt dan van uw relatiebeheerder niet alleen te weten of met uw voornemen wordt ingestemd, maar tevens kunnen wij u op die manier zinvolle tips aanreiken. Daarmee worden mogelijke ongelukjes of latere teleurstellingen zoveel mogelijk vermeden.


7

Toetsing: Op het moment van het verlenen van goedkeuring tot het aanbrengen van veranderingen of toevoegingen zal Weller zoveel mogelijk aangeven of de veranderingen aan het einde van de huurovereenkomst al dan niet ongedaan moeten worden gemaakt en of al dan niet sprake kan zijn van een vergoeding voor hetgeen u heeft aangebracht. Goedkeuring zal in elk geval achterwege dienen te blijven indien de verandering of toevoeging ………….. de verhuurbaarheid van de woonruimte in gevaar brengt; een waardedaling van de woonruimte tot gevolg heeft; of, indien de verandering of toevoeging op grond van de artikelen 3.4 en 3.5 van de Algemene Bepalingen, behorend bij uw huurovereenkomst …………….. niet noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde; het woongenot van het gehuurde niet verhoogt; en zwaarwichtige belangen van verhuurder zich tegen de veranderingen of toevoegingen verzetten; daarbij kan onder andere gedacht worden aan het niet voldoen aan wettelijke eisen, gebrek aan bouwkundige of technische kwaliteit, dreiging van overlast en het niet langer subsidiabel of bereikbaar houden van de woning voor huurders met een bescheiden beurs. Uiterlijk binnen acht weken krijgt u van ons uitsluitsel omtrent uw voorgenomen verandering of toevoeging.

Onderhoud aan zelf aangebrachte veranderingen: Houdt u er rekening mee dat, nadat u zelf veranderingen of toevoegingen in of aan uw woning heeft aangebracht, u die veranderingen of toevoegingen ook zelf moet (laten) onderhouden.


8

Situatie bij het einde van de huur

1. Als huurder levert u de woning in goede staat op. Zonder toestemming aangebrachte veranderingen worden beoordeeld op goede staat en op de vraag of zij de verhuurbaarheid of de waarde van de woning verminderen. In beginsel zal Weller allleen in deze gevallen gehele of gedeeltelijke ongedaanmaking verlangen. 2. Als de staat van de woning bij het begin van de huur niet gezamenlijk is vastgelegd ligt de bewijslast dat eventuele veranderingen door of voor verantwoordelijkheid van u als huurder zijn aangebracht bij Weller als verhuurder. 3. U en uw Weller-relatiebeheerder inspecteren de woning zo spoedig mogelijk na de huuropzegging. Bij die voorinspectie bekijken u en uw relatiebeheerder in ieder geval ook de zelfaangebrachte veranderingen. Van de gezamenlijke inspectie wordt een rapport opgemaakt, waarin u als huurder en uw Weller-relatiebeheerder uw beider bevindingen en opmerkingen over de staat van de woning weergeven, inclusief de gebreken die door u beiden zijn geconstateerd. 4. Zo snel mogelijk na de voorinspectie stelt Weller u schriftelijk op de hoogte welke werkzaamheden Weller nog van u verwacht, welke kosten daarmee eventueel samenhangen en welke vergoedingen u mogelijkerwijs ontvangt voor aanwezige zelfaangebrachte veranderingen. Tevens wordt u als huurder, voorafgaand aan de eindinspectie, in de gelegenheid gesteld de gebreken of tekortkomingen binnen een redelijke termijn te verhelpen. 5. Weller verstrekt indien van toepassing ten minste een vergoeding voor de zelf aangebrachte verandering op basis van een berekening van de materiaalkosten die Weller zelf geïnvesteerd zou hebben en hanteert daarvoor de afschrijvingstermijnen die verhuurder zelf hanteert voor het betreffende woningonderdeel en die in overleg met de Huurdersfederatie zijn of worden overeengekomen.


9

Onderstaand schema kan u bij het op juiste wijze opleveren van uw woning behulpzaam zijn.

UITGANGSPUNT: U LEVERT DE WONING OP IN DE STAAT DIE REDELIJKERWIJS IN OVEREENSTEMMING IS MET DE OORSPRONKELIJKE STAAT

veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt u maakt deze zaken moeiteloos ongedaan, tenzij anders is overeengekomen

geoorloofde veranderingen en toevoegingen

behoeven niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij anders is overeengekomen

normale slijtage en veroudering

geen herstel of ongedaan maken

latere door verhuurder verrichte werkzaamheden behoeven niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij anders is overeengekomen

ongeoorloofde veranderingen verwijderen

* OPLEVERING WONING BIJ EINDE HUUROVEREENKOMST: Bij het tekenen van uw huurovereenkomst heeft u in de vorm van Bijlage 2 een beschrijving van uw woning met tuin en al hetgeen erbij hoort gekregen, waarin de (onderhoud-)toestand van uw woning staat beschreven. Tevens staan mogelijke gebreken vermeld en de termijn waarbinnen die gebreken verholpen worden. Op het moment dat u ooit de huurovereenkomst gaat beëindigen door middel van een schriftelijke opzegging wordt opnieuw een beschrijving van uw woning met tuin en dergelijke opgemaakt. Daartoe zal uw relatiebeheerder dan contact met u opnemen. Oude en nieuwe beschrijving worden dan met elkaar vergeleken en aan de hand van beide beschrijvingen en hetgeen mogelijk contractueel met u is overeengekomen tijdens de looptijd van uw huurovereenkomst wordt bepaald in welke staat u uw woning moet opleveren en welke veranderingen en toevoegingen al dan niet door u ongedaan moeten worden gemaakt.


10

Overgangsregeling Veranderingen die huurders reeds in het verleden, in de betekenis van de periode vóór 1 augustus 2003, hebben aangebracht, worden in beginsel beoordeeld op grond van de criteria van het huidige ZAV-beleid.

Geschillen In alle gevallen waarin huurder en verhuurder geen overstemming bereiken over Zelf Aangebrachte Veranderingen kan de betreffende kwestie worden voorgelegd aan een geschillencommissie, die een bindend advies geeft. Bij Weller zal genoemde geschillencommissie ofwel bestaan uit de interne Klachtencommissie, die is samengesteld uit vier door de Huurdersfederatie voorgedragen leden en één onafhankelijk door de Raad van Commissarissen van Weller voorgedragen voorzitter-jurist, dan wel uit een nader te benoemen commissie. In het laatste geval geldt dat dan wel sprake dient te zijn van een onafhankelijke beoordeling van de geschillen en de geschillencommissie derhalve zodanig samengesteld en geformeerd zal zijn dat huurders en verhuurder evenveel leden benoemen die gezamenlijk een voorzitter benoemen.

Overleg huurders-verhuurder Het ZAV-beleid, zoals voorgaand beschreven, is tot stand gekomen in goed overleg met de Huurdersfederatie. Een overzicht, waarin de meest voorkomende toegestane door huurders zelf aangebrachte veranderingen staan vermeld, is weergegeven in de Bijlage, behorend bij dit ZAV-beleid. Het ZAV-beleid is toegevoegd aan de onderwerpen van overleg in de samenwerkingsovereenkomst, waarbij door Weller aan de Huurdersfederatie een gekwalificeerd adviesrecht wordt toegekend.


11

Bijlage I behorend bij het ZAV-beleid van Weller:

In navolgende kruisjeslijst treft u een vijftal kolommen aan. Voordat u met klussen begint kunt u het schema als hulpmiddel gebruiken. Het schema is als volgt opgebouwd: Kolom 1: Betreft een omschrijving van de meest voorkomende veranderingen die doe-het-zelvers willen aanbrengen. Kolom 2 (A): Betreft de meest voorkomende Zelf Aangebrachte Veranderingen waarvoor geen toestemming is vereist en die - mits deugdelijk, veilig, verhuurbaarheid niet schadend en niet leidend tot waardedaling van de woning, zijn aangebracht -, mogen blijven zitten. Kolom 3 (B): Betreft de meest voorkomende Zelf Aangebracht Veranderingen waarvoor wel toestemming van uw relatiebeheerder is vereist. Kolom 4 (C): Geeft aan of betreffende verandering al dan niet bij het einde van uw huurovereenkomst mag blijven zitten. Kolom 5 (D): Geeft aan of u aan het einde van de huurovereenkomst al dan niet een vergoeding kunt claimen op grond van het feit dat verhuurder anders ongerechtvaardigd verrijkt zou worden tengevolge van uw waardevermeerderende verandering. Kolom 6 (E): Geeft indien van toepassing indicatief de (jaarlijkse) waardedaling aan van een zelf aangebrachte verandering.


12

Bijlage I, behorend bij ZAV-beleid Weller: Lijst van veel voorkomende Zelf Aangebrachte Veranderingen Omschrijving ZAV

Geen toestemming vereist (A)

Wel toestemming vereist (B)

Mag blijven zitten bij einde overeenkomst (C)

Aanbouw/uitbouw: - plaatsen aanbouw/uitbouw gemetseld - plaatsen aanbouw/bijbouw niet-gemetseld - plaatsen aanbouw/bijbouw aluminium - aanbrengen dakkapel - serre gemetseld

x x x x x

x o.v. o.v. x x

Aanleggen open haard/ rookgasafvoer

x

x

Aansluitingen: - extra telefoonaansluiting of CAI - extra stopcontact of schakelaar - wasmachineaansluiting Afwijken van beeldkwaliteitsplan (Egge, Rozengaard) Badkamer: - vergroten of verplaatsen doucheruimte

x x x

Vergoeding mogelijk op grond van ongerechtvaardigde verrijking (D)

Indicatieve afschrijving per jaar in procenten van investering (E)

x o.v. o.v. x x

3% 5% 3% 4% 3%

o.v.

7%

x x x --

--

x

x


13

Omschrijving ZAV

Behang- en schilderwerk binnen de woning - gangbare kleuren - extreme kleuren



x


x

x o.v.

Bestrating aanpassen/veranderen

x

x

Buitendeur vervangen (hardhoutkwaliteit)

x

x

Buitenschil: - wijzigen kleur buitenschil - wijzigen elementen

x x

-

Compleet vervangen keuken/douche/wc/deuren/ groepenkast

x

x

Dakdoorvoer (rookgas) aanbrengen

x

x

Dakraam aanbrengen (hardhoutkwaliteit)

x

x

Erfafscheiding aanbrengen: - houten erfafscheiding - natuurlijke erfafscheiding

x x



x

5%

o.v.

7%

x

7%


14

Omschrijving ZAV




Garages e.d: - gemetselde garage - niet-gemetselde garage - smeerput in garage - aanbrengen carport

x x -x

x o.v. -o.v.

Gevelkachels/open haarden

x

--

Hang- en sluitwerk inbraakwerend Installaties - aanleggen CV-installatie (ketel incl. radiatoren en leidingen) - vervangen CV-ketel door combi-ketel - plaatsen badgeiser - verplaatsen radiatoren - aanpassen electra-installatie aan NEN 1010 incl. aardlekschakelaar - vervangen deurbel aangesloten op intercom - airco aan buitengevel - aanbrengen mechanische ventilatie - gasleiding - waterleiding


x


o.v.

3% 5% -7%

x

o.v.

10%

x

x

x

x x x x x x x x x x

o.v.

o.v.

5% (ketel 7%) 7%

x x x x

o.v. o.v.

x


15

Omschrijving ZAV

Isolatie: - glas - dak binnenzijde - dak buitenzijde - muren binnenzijde - spouw



x x


x o.v. x x x



x o.v. o.v. o.v. o.v.

4% 5% 5% 5% 5%

x

x

10%

x x x

x

10%

x

o.v.

7%

x

x x

x x

7% 7%

Kozijnen: - vervangen - wijzigen indeling

x x

x x

x

3,5%

Luifel aanbrengen

x

o.v.

Keuken: - vervangen keukenblok - vervangen aanrechtblad - plaatsen afzuigkap - inbouwapparatuur zeer luxueus - aanbrengen tegelwerken boven aanrecht en/of in kookhoek - compleet vervangen keuken

x x x

x


16

Omschrijving ZAV


Opstallen: - gemetseld - betonplaten - hout of kunststof - plaatsen schuur



x x x x

x -o.v. o.v.

x x x --

x o.v. o.v. o.v. --

Rolluiken aanbrengen

x

o.v.

Samenvoegen vertrekken waardoor minder dan 2 slaapkamers overblijven of ouderslaapkamer kleiner wordt dan 10 m²

x

--

Schotelantennes

x

--

Plafondafwerking - schilderwerk gangbare kleuren - schilderwerk niet gangbare kleuren - verlaagd plafond - balken - kunststof

x



o.v.

4%

o.v.

10%


17

Omschrijving ZAV


Toilet: - Renoveren of verplaatsen toiletruimte - Vervangen closetpot, stortbak, fontein en tegelwerk Tuin: - aanbrengen vijver - aanbrengen buitenverlichting - gemetselde tuinornamenten - gemetselde muurtjes voortuin, terras e.d. - pergola’s - gemetselde (barbecue)haard

Vensterbankverbreding: - buiten - binnen

Verwijderingen muren: - (Gedeeltelijk) verwijderen draagmuur woonkamer - slaapkamer - verwijderen draagmuur keuken

-x




x x

x x

x o.v.

x x x x x x

o.v. o.v. o.v. o.v. o.v. o.v.

(o.v.) (o.v.) (o.v.) (o.v.) (o.v.) (o.v.)

x --

x x

x

x

x

x



18

Omschrijving ZAV

Vloerafwerking - betegelen wc-vloer - betegelen badkamervloer - vloerbedekking - parket, mits voorzien van 10 db geluidwerende ondervloer bij etagewoningen - plavuizen, mits voorzien van 10b geluidwerende ondervloer bij etagewoningen - laminaat, mits voorziening van 10 db geluidwerende ondervloer bij etagewoningen - siergrind Wandafwerking - schuimvinyl - steenstrips - granol - schroten - behang - sierpleister grof - sierpleister fijn




x x x x

x x x x

x

x x

o.v.

x

o.v.

-

-

x x x x x x x


o.v. o.v.


7% 7%

x x x x x o.v. x


19

Omschrijving ZAV

- spachtelpoets - kunststof - lambrisering


x x



--

x -x

Zolder: - beloopbaar maken zolder - aanbrengen vlizotrap - aanbrengen vaste trap

x x x

x x x

Zonwering aanbrengen

x

o.v.


x


3,5%

Legenda: - ZAV: Zelf Aangebrachte Verandering - o.v. : onder voorbehoud - -- : expliciet niet mogelijk


20

TOELICHTING op de kolom ‘Afschrijvingen’, onderdeel uitmakend van de Bijlage, behorend bij ZAV-beleid Weller

Uitgangspunten inzake vergoedingen naar aanleiding van Zelf Aangebrachte Veranderingen en bijbehorende jaarlijkse afschrijvingspercentages

A: Uitgangspunten Uitgangspunt I: De rechtvaardiging voor het geven van een vergoeding door verhuurder aan huurder voor door huurder zelf aangebrachte veranderingen ligt in de ongerechtvaardigde verrijking van verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder. Gevolg: Veranderingen, door huurder aangebracht, die niet tot een ongerechtvaardigde verrijking van Weller leiden, leveren geen grond voor een vergoeding op. Veranderingen die wel tot een ongerechtvaardigde verrijking van Weller leiden, komen wel in aanmerking voor een vergoeding. Uitgangspunt II: De rechtvaardiging voor het verwerken van afschrijvingspercentages in mogelijke vergoedingen voor zelf aangebrachte veranderingen is de waardevermindering tengevolge van veroudering, slijtage, verval, marktwerking, etcetera. Gevolg: Veranderingen die niet of nauwelijks aan veroudering, slijtage, verval, marktwerking, etcetera onderhevig zijn, kennen geen, een zeer laag of een laag afschrijvingspercentage; de waardevermindering via afschrijvingspercentages zal derhalve niet, zeer beperkt of beperkt worden verwerkt in de vergoedingensystematiek. Uitgangspunt III: Lopende de huurovereenkomst draagt de huurder die de veranderingen heeft aangebracht zorg voor de kosten van het onderhoud, de verzekeringen (inclusief mogelijk verhoogde opstalpremie) en de extra belastingen inzake de zelf aangebrachte veranderingen (mogelijk verhoogde premie tengevolge van gestegen woz-waarde). Gevolg: Eerst naar aanleiding van een mutatie gaat Weller als verhuurder de tot dat moment zelf niet gemaakte kosten, dus toekomstige mogelijke kosten van onderhoud, verzekeringen en extra belastingen, voor haar rekening nemen en ten laste van de nieuwe huurder in rekening brengen; dit kan dan gebeuren op basis van een systeem van afschrijvingen via een vóóraf overeengekomen huurverhoging.

21

Uitgangspunt IV: Bij het aanbrengen van veranderingen, die bij het einde van de huurovereenkomst tot een ongerechtvaardigde verrijking van verhuurder zouden kunnen leiden, zal huurder veelal een drietal investeringskosten gemaakt hebben, te weten: materiaalkosten (1), loonkosten fictief eigen inbreng (2) en loonkosten ingeschakelde derden (3). Gevolg: Bij het berekenen van een mogelijke vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen zal Weller, ter voorkoming van ongerechtvaardigde verrijking van verhuurder, de door huurder aantoonbaar gemaakte investeringskosten met betrekking tot de gebruikte materialen voor 100% meetellen; ten aanzien van de fictieve loonkosten eigen inbreng en de aantoonbaar gemaakte loonkosten ingeschakelde derden wordt in beginsel uitgegaan van een, jaarlijks te indexeren*, uurloon van respectievelijk € 10 en € 25. Uitgangspunt V: Afschrijvingen kunnen nooit een langere looptijd hebben dan de administratieve levensduur van een woning, object of element. Gevolg: Als een huurder aangeeft dat hij zav’s gaat aanbrengen, zal hij vóóraf door de relatiebeheerder te horen moeten krijgen of er discrepantie dreigt te ontstaan tussen levensduur woning en afschrijvingsduur van de zav. Met name indien sprake is van renovatie of amovatie kunnen rare situaties ontstaan. Vanaf het moment van aankondiging renovatie of amovatie krijgt een huurder geen vergoeding meer voor zav’s die nadien worden aangebracht. Indien verhuurder besluit tot levensduurverlenging van een bepaalde woning bestaat de mogelijkheid die verlengde levensduur door te berekenen in betreffende afschrijvingstermijn en jaarlijks afschrijvingspercentage. Uitgangspunt VI: Als een zelf aangebrachte verandering volgens de ‘ZAV-kruisjeslijst’ sec een afschrijvingstermijn ‘x’ zou hebben, terwijl betreffende woning, object of element een kortere administratieve levensduur ’y’ heeft, zal de levensduur van de zelf aangebrachte verandering worden gelijkgeschakeld aan de restant levensduur van betreffende woning, object of element. Gevolg: De levensduur van de zav’s wordt, door fictieve gelijkschakeling aan de levensduur van betreffende woning, object of element, sterk verkort. De afschrijving per jaar in procenten van de investering van de zav’s zal zodanig versneld plaatsvinden dat bij einde levensduur woning, object of element de zav’s in kwestie voor de volle honderd procent, gelijkmatig verdeeld over de fictieve levensduur, zijn afgeschreven. Voorbeeld: een woning heeft een administratieve restant levensduur van 10 jaar, terwijl de aan te brengen zav’s in beginsel onder normale omstandigheden een levensduur van 20 jaar zouden hebben. In dat geval worden de zav’s ook in 10 jaar afgeschreven. Het gevolg is dat de afschrijving per jaar in procenten van de investering van betreffende zav’s geen (100% : 20 jaar =) 5% bedraagt, maar (100% : 10 jaar =) 10% .

*percentage gelijk aan huurverhogingspercentage Weller in voorafgaande jaar 22

Uitgangspunt VII: Voor een vergoeding op basis van ongerechtvaardigde verrijking is slechts plaats ‘voor zover dit redelijk is’. Gevolg: Als de redelijkheid ontbreekt is geen plaats voor een vergoeding. Er is geen plaats voor een vergoeding indien sprake is van onveilige, ondeugdelijke, kapotte of zwaar beschadigde zav’s; ook indien materialen zijn gebruikt van inferieure kwaliteit is geen ruimte voor een vergoeding. Objecten of elementen die normaliter door waarborginstallateurs (gas, electra etc.) moeten worden aangebracht, zullen alvorens sprake kan zijn van overname en vergoeding gekeurd worden op veiligheid(svoorschriften). Uitgangspunt VIII: Indien verhuurder en huurder niet tot overeenstemming kunnen komen inzake de hoogte van een mogelijke vergoeding zal de ongerechtvaardigde verrijking in de zin van actuele marktwaarde op basis van taxatie door een beëdigd taxateur bepaald worden. Uitgangspunt IX: Ontsnappingsclausule: indien verhuurder wordt opgezadeld met een zodanig hoge vergoeding dat betreffend pand na doorberekening vergoeding in de huurprijs niet bereikbaar is voor de gewenste doelgroep, zal verkoop als optie in aanmerking kunnen komen.

B: Afschrijvingspercentages Naarmate een woning, object of element ouder is, zal sprake zijn van veroudering en waardevermindering; daarmee zal de kans op ongerechtvaardigde verrijking voor rekening huurder ten voordele van de verhuurder verkleinen. Bij het bepalen van de jaarlijkse afschrijvingspercentages gelden de negen voornoemde uitgangspunten als kader waarbinnen gezocht is naar een rechtvaardige en hanteerbare wijze van bepalen van de waardedaling van betreffende woning, object of element.

C: In concreto Als hulpmiddel voor zowel de Weller-klant alsook de relatiebeheerders is ten aanzien van de meest in de praktijk voorkomende zelf aangebrachte veranderingen een levensduur bepaald, die onder normale omstandigheden, bij normaal gebruik en door ouderdom, door zowel huurder alsook verhuurder, in het maatschappelijk verkeer als reëel beschouwd kan worden. Aan de levensduur van betreffende zav is vervolgens, naar rato van genoemde levensduur, een afschrijvingspercentage gekoppeld. 23

In de bijgevoegde bijlage, behorend bij het ZAV-beleid van Weller, waarin de meest voorkomende zelf aangebrachte veranderingen staan opgesomd, zijn in kolom vijf indicatief * de afschrijvingspercentages per jaar in procenten van de investering, weergegeven.

* aan de term ‘indicatief’ dient in de betreffende zin de betekenis van ‘richting

aangevend hulpmiddel’ te worden

toegekend; het is dus zeker geen wet van Meden en Perzen.

24

WELLER-BELEID ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN

Recommend Documents