REGELING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN
Woonstichting Gendt, 1 september 2012
Inhoud Inhoud ............................................................................................................................ 2 1. Inleiding ...................................................................................................................... 3 2. Soorten wijzigingen .................................................................................................... 4 3. Aanvraag .................................................................................................................... 6 4. Vergoedingen ............................................................................................................. 7 5. Overname ................................................................................................................... 8 6. Wijze van aanvragen .................................................................................................. 9 7. Slot ........................................................................................................................... 11
2
1. Inleiding Iets veranderen aan de door u bewoonde huurwoning, wat bijbouwen, vernieuwen. Mag dat eigenlijk wel? En hoe zit het bij de verhuizing? Vragen die ons regelmatig worden gesteld. Na een evaluatie medio 2011 worden er vanaf 1 september 2012 enkele uitgangspunten aangebracht in de spelregels die gelden voor het aanbrengen van wijzigingen. Met deze aangepaste regeling willen wij u duidelijkheid verschaffen over de nieuwe spelregels voor het wijzigen van de huurwoning. Als overgangsregeling geldt dat bewoners alsnog in de gelegenheid worden gesteld om aangebrachte wijzigingen aan te melden welke dan beoordeeld zullen worden in welke categorie ze vallen. Na afloop van de overgangsregeling wordt deze aangepaste regeling gehanteerd c.q. toegepast. Uitgangspunt is en blijft dat wij vinden dat u plezierig moet kunnen wonen in de huurwoning en dat tot op bepaalde hoogte u de woning af kunt stemmen op uw persoonlijke wensen. Van de wijzigingen aan ons bezit willen wij wel graag op de hoogte blijven om bij een verhuizing niet voor verrassingen te komen te staan. Ook bij het plannen van onderhoudswerkzaamheden willen wij graag weten in welke staat de huurwoning verkeerd en op welke onderdelen aangebrachte wijzigingen te verwachten zijn. Indien u na het lezen van deze regeling nog vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met de Technische Dienst van Woonstichting Gendt. Telefoonnummer 0481-87 00 10.
Uitgangspunt van Woonstichting Gendt is: Wijzigingen in of aan de woningen zijn in principe toegestaan maar dienen te allen tijde vóóraf gemeld te worden.
3
2. Soorten wijzigingen We onderscheiden 3 soorten wijzigingen: -
ZAV = Zelf Aangebrachte Veranderingen Dit zijn wijzigingen die onomkeerbaar zijn en/of niet makkelijk te verwijderen.
-
WAW = Wijziging Afwerkingniveau Woning Dit zijn wijzigingen c.q. verfraaiingen die nagelvast zijn en die vrij makkelijk te verwijderen zijn.
-
Overige = Overige roerende en onroerende wijzigingen. Dit zijn wijzigingen die niet nagelvast zijn en die makkelijk te verwijderen zijn.
A. ZAV (Zelf Aangebrachte Verandering) Een ZAV kenmerkt zich doordat deze niet alleen voor de huurder een toegevoegde waarde heeft, maar ook kan hebben voor Woonstichting Gendt. Het aanbrengen van een ZAV zal vaak leiden tot verandering(en) aan het casco van de huurwoning en zou kunnen leiden tot gevaarlijke situaties. Daarnaast kan een ZAV consequenties hebben voor de onderhoudskosten van Woonstichting Gendt. Daarom is het noodzakelijk voor een ZAV schriftelijk toestemming aan Woonstichting Gendt te vragen. Voor het aanbrengen kan gebruik gemaakt worden van een standaard aanvraagformulier welke als bijlage bijgevoegd is en ook op het kantoor te verkrijgen is. U krijgt toestemming om de ZAV te realiseren als deze voldoet aan de geldende regelgeving van de rijksoverheid ( geldend bouwbesluit), de nutsbedrijven e.d., op deugdelijke wijze wordt gerealiseerd en algemeen maatschappelijk aanvaard is. Zolang u huurder blijft, blijft u onderhoudsplichtig voor de ZAV. U ontvangt van ons een schriftelijke bevestiging van deze toestemming. Heeft u tijdens de uitvoering vragen, dan kunt u een beroep doen op de kennis van onze technische dienst. Nadat de wijziging gereed is meldt u dit en zal er een controle plaats vinden op de kwaliteit. Onder punt 4 wordt de vergoedingsmethodiek uiteen gezet. B. WAW (Wijziging Afwerkingniveau Woning) De wijziging van het afwerkingniveau van de woning heeft voor Woonstichting Gendt geen waarde, maar voor u als huurder des te meer. Met de WAW kunt u het optimale woonplezier bereiken door de huurwoning naar eigen smaak in te richten. Voor deze wijziging geldt slechts een meldingsplicht. Wilt u bijvoorbeeld steenstrips, sierpleisterwanden, balken in de woonkamer, nieuwe tegels, een luxe aanrecht etc., dan hoeft u dit alleen te melden aan Woonstichting Gendt. Woonstichting Gendt verstrekt geen vergoedingen voor deze wijzigingen.
4
Als u te zijner tijd de huurwoning verlaat, mag u zelf bepalen of u de wijzigingen verwijdert of dat de wijziging wordt achtergelaten in de huurwoning. Als u de wijziging wil achterlaten in de huurwoning, dan moet de wijziging voldoen aan de volgende voorwaarden: - de WAW mag niet beschadigd zijn; - de WAW dient deugdelijk aangebracht te zijn; - de WAW moet (indien van toepassing) voldoen aan de geldende regelgeving (denk hierbij met name aan de nutsvoorzieningen); - de WAW moet algemeen maatschappelijk aanvaard zijn. Het onderhoud aan de WAW blijft voor rekening van de huurder. U krijgt als huurder een grote mate van vrijheid in het wijzigen van het afwerkingniveau van uw huurwoning. Hierbij hoort voor u natuurlijk ook een grotere verantwoordelijkheid. U bent namelijk verantwoordelijk voor de gevolgen van een WAW. Gaat u een WAW aanbrengen en u hebt twijfels over de uitvoering, over de geldende voorschriften van de Nutsbedrijven of twijfels of het wel algemeen maatschappelijk aanvaardbaar is, dan kunt u voor advies onze technische dienst raadplegen. Let op: Gaat u wanden uitbreken, schoorstenen verwijderen of andere ingrijpende zaken wijzigen, dan dient u onze technische dienst te raadplegen, dit in verband met het feit dat wijzigingen aan de constructie kunnen leiden tot gevaarlijke situaties. Deze wijzigingen zijn van dien aard dat ze onomkeerbaar zijn en derhalve als een ZAV wijziging behandeld worden.
C. OVERIGE WIJZIGINGEN (Overige wijzigingen roerende en onroerende zaken) In deze categorie treft u zaken aan welke u moet verwijderen als u gaat verhuizen. Het betreft zaken die dermate persoonlijk zijn dat wij deze niet kunnen accepteren. Er is één uitzondering Als de nieuwe huurder deze zaken van u wil overnemen. In dat geval hoeven ze niet te worden verwijderd. Een overname dient u zelf te regelen met de nieuwe huurder. Bij de bevestiging van de huuropzegging treft u een overdrachtsrapport aan, waarop u overige wijzigingen en roerende zaken, welke worden overgedragen, kunt vastleggen. In het geval een volgende huurder geen prijs stelt op overname of deze niet accepteert dan dient u deze alsnog te verwijderen. Indien u iets heeft aangebracht of u wilt iets aanbrengen en u twijfelt of dit onder deze categorie valt, dan kunt u dit ook vooraf vragen bij onze technische dienst. Indien de nieuwe huurder akkoord gaat met de overname, dan wordt dit in een overnameovereenkomst vastgelegd.
5
3. Aanvraag In de trefwoordenlijst kunt u terugvinden voor welke wijzigingen een formele aanvraag moet worden ingediend. Dit zijn de ZAV wijzigingen. Getoetst wordt op: - voldoet de aanvraag aan de bouwverordening / bouwbesluit - voldoet de aanvraag aan de te stellen technische eisen - leidt de aanvraag tot overlast voor de omwonenden - wordt de kwaliteit van het gebouw / complex in algemene zin aangetast - is de woning moeilijker te beheren als gevolg van de verandering - wordt de woning naar verhouding te duur door de gewenste veranderingen - heeft de verandering gevolgen voor de huurprijs voor de opvolgende huurder Opgemerkt zij dat ondanks dat er voor bepaalde wijzingen geen bouwvergunning benodigd is blijft de toestemmingsprocedure van Woonstichting Gendt gelden.
6
4. Vergoedingen Voor wijzigingen die door de bewoner zijn aangebracht in of aan het gehuurde worden geen vergoedingen verstrekt door Woonstichting Gendt. Uitzondering op deze regel vormen wijzigingen die Woonstichting Gendt na overname kan doorverhuren middels een huurverhoging gebaseerd op het woningwaarderingstelsel. Voorbeelden hiervan zijn een garage, dakkapel, gemetselde aanbouw, eigen cv installatie Waardebepaling volgt na een inspectie en taxatie door Woonstichting Gendt.
7
5. Overname Bij de vóóropname voor de verhuizing wordt bepaald of sprake is van ZAV, een WAW of een Overige wijziging. Vervolgens wordt bepaald of een wijziging aan het gehuurde van voldoende kwaliteit is om ofwel gehandhaafd te mogen blijven of dat vanwege slechte kwaliteit of verslechterende verhuurbaarheid de wijziging verwijderd moet worden. A. Overname van ZAV wijzigingen: De onomkeerbare wijzigingen die voor Woonstichting Gendt acceptabel zijn dienen in eerste instantie overgedragen te worden aan de nieuwe huurders. In het geval er bij de eindoplevering geen nieuwe huurders zijn dan kan, mits het past in de kaders van Woonstichting Gendt, de wijziging door Woonstichting Gendt overgenomen worden. Omtrent een eventuele vergoeding zal per geval een beslissing genomen worden. Op het mutatieformulier wordt aangetekend dat de wijziging overgenomen wordt door Woonstichting Gendt en dat de nieuwe huurder niet onderhoudsplichtig is doch huur gaat betalen over de wijziging. De hoogte van de huur van de wijziging wordt vóóraf aan de nieuwe huurder kenbaar gemaakt en geldt volgens het geldende woningwaarderingstelsel.
B. Overname van WAW wijzigingen: De wijzigingen op het gebied van het afwerkingniveau die nagelvast zijn en die voor Woonstichting Gendt acceptabel zijn mogen achtergelaten worden. Een nieuwe huurder heeft hier geen inspraak in. De nieuwe huurders mogen deze wijzigingen echter wel naar eigen idee vervolgens weer aanpassen aan hun woonwensen. Er wordt geen vergoeding verstrekt door Woonstichting Gendt. De nieuwe huurders blijven wel verantwoordelijk voor het onderhoud aan deze wijzigingen. Op het mutatieformulier wordt aangetekend wat Woonstichting Gendt accepteert van de vertrekkende huurder en wat de nieuwe huurder moet onderhouden. C. Overname van Overige wijzigingen: De wijzigingen die vallen onder “overig” mogen, mits ze van voldoende kwaliteit zijn, door de oude huurder overgedragen worden aan de nieuwe huurder. Over de afhandeling van de onderling overeengekomen vergoeding wordt door Woonstichting Gendt geen verantwoordelijkheid genomen en is hier geen partij in. Indien er geen nieuwe huurders zijn bij de eindopname kan Woonstichting Gendt bepalen dat de wijzigingen verwijderd moeten worden of kan bepalen dat de wijziging nog mag blijven tot er wel een nieuwe huurder bekend is. Bij niet nakomen van afspraken kan er huurderving in rekening worden gebracht bij de vertrokken huurder. Op het mutatieformulier wordt aangetekend wat de nieuw huurder overneemt van de oude huurder en dat vervolgens de nieuwe huurder verantwoordelijk wordt voor de overgenomen wijziging.
8
6. Wijze van aanvragen De aanvragen kunnen middels een standaard aanvraagformulier ingediend worden. Dit aanvraagformulier is te verkrijgen aan de balie of te downloaden via de site van Woonstichting Gendt. Geadviseerd wordt om zoveel mogelijk de aanvragen te vergezellen van een schets c.q. afhankelijk van de zwaarte van de aanvraag van een bouwtekening. Stroomschema Zelf Aangebrachte Veranderingen Plan huurder
ZAV
WAW
Overig
Schriftelijk aanvragen bij Woonstichting
Melding huurder aan Woonstichting
Melding huurder aan Woonstichting
Akkoord
Plan uitvoeren
Akkoord onder aanvullende voorwaarden
Plan uitvoeren
Woonstichting neemt aanpassing op in woningcartotheek*
Niet akkoord
goedkeuring
goedkeuring onder aanvullend advies
goedkeuring
goedkeuring onder aanvullend advies
Plan niet uitvoeren Plan uitvoeren
Woonstichting neemt aanpassing op in woningcartotheek
Plan uitvoeren
Woonstichting neemt aanpassing op in woningcartotheek
*Bibliotheek waar in opgenomen wat er zich in de woning bevindt
9
Verhuizing Beoordeling aanpassing door Woonstichting
ZAV
Aanpassing komt in aanmerking voor overname
WAW
Aanpassing komt niet in aanmerking voor overname
Aanpassing komt in aanmerking voor overname door Woonstichting
Verwijderen aanpassing door oude huurder
Aanpassing kan gehandhaafd blijven en nieuwe bewoner wordt verantwoordelijk
Overig
Aanpassing komt niet in aanmerking voor overname door Woonstichting
Aanpassing komt in aanmerking voor overname door nieuwe huurder
Verwijderen aanpassing door oude huurder
Aanpassing komt niet in aanmerking voor overname door nieuwe huurder
Verwijderen aanpassing door oude huurder
Aanbieding aanpassing door oude huurder aan nieuwe huurder
Aanpassing voorleggen aan nieuwe huurder
Nieuwe huurder neemt aanpassing over
Nieuwe huurder neemt aanpassing niet over
Nieuwe huurder neemt aanpassing over
Nieuwe huurder neemt aanpassing niet over van oude huurder
De nieuwe huurder wordt eigenaar en verantwoordelijk voor de aanpassing.
Woonstichting neemt aanpassing eventueel over tegen getaxeerde waarde en brengt dit bij nieuwe huurder in huurprijs in rekening.
Aanpassing kan gehandhaafd blijven en nieuwe bewoner wordt verantwoordelijk
Verwijderen aanpassing door oude huurder
10
7. Slot Vrijheid ontleent zijn bestaansrecht aan verantwoordelijkheid. Wij gaan ervan uit dat de huurder ook met betrekking tot dit onderwerp zijn verantwoordelijkheid kent. Toch kan het voorkomen dat een huurder niet op correcte wijze omgaat met de vrijheid die in deze regeling geboden wordt. Het spreekt voor zich dat wij daar tegen moeten optreden. Om die reden blijven de artikelen uit het huurreglement ten aanzien van de oplevering van het gehuurde in oorspronkelijke staat bij het einde van de huurovereenkomst onverkort van kracht. Laat u een keurig verzorgde woning achter, dan kunt u wat ons betreft met een minimale inspanning vertrekken. Gaat u niet zorgvuldig om met uw woning, waardoor wij hoge kosten moeten maken om deze weer te verhuren, dan zijn wij genoodzaakt deze kosten op u verhalen. Gendt, 19 april 2012
11
