Welkom. Woningcorporaties EU-PROOF. mr. drs. Leon Hoppenbrouwers

Welkom Woningcorporaties „EU-PROOF‟ prof. dr. Kees Koedijk

Finance Ideas

drs. Rudy de Jong MRE

Wonen Limburg en Aedes

mr. drs. Leon Hoppenbrouwers

AKD

prof. dr. Piet Eichholtz

Finance Ideas

Audrey de Werker

Rabobank International

mr. Arnoud Vlak

IPD Nederland Utrecht, 29 maart 2010

Woningcorporaties „EU-PROOF‟ prof. dr. Kees Koedijk

Utrecht, 29 maart 2010

Europa op de stoep

3

Sector ontvangt jaarlijks € 1,2 miljard staatssteun

1

• Leningvolume1

€ 75 miljard

• Productie3

• Verschil in rente

0,75%2

• Sociale grondprijs € 20.000 p.w. 4

• Staatssteun

€ 560 miljoen

• Markt grondprijs

€ 45.000 p.w.5

• Staatssteun

€ 590 miljoen

Bron: website WSW 2 Indicatief

23.700 vhe‟s

3

Bron: CFV, 5-jrs. gemidd. huurwoningen Bron: CFV, sectorbeeld realisaties 2009 5 Aanname: 25% grondkosten 4

4

Programma

•

Impact op de volkshuisvesting - Rudy de Jong

•

Regelgeving staatssteun - Leon Hoppenbrouwers

Pauze •

Effecten voor de corporaties - Piet Eichholtz

•

Markt voor ongeborgde financiering - Audrey de Werker

•

Zaaldiscussie - o.l.v. Arnoud Vlak

Borrel

5

Programma Impact op de volkshuisvesting

Regelgeving staatssteun en overcompensatie

Effecten voor de corporaties

De markt voor ongeborgde financiering

Zaaldiscussie

The Dutch Case Europa en volkshuisvesting Seminar Finance Ideas Rudy de Jong 29 maart 2010

Inhoud 1. 2. 3. 4.

Korte historie Corporaties in Europa Waarom deze Beschikking? Bezwaren:   

5.

Relatie met de “grote” dossiers van nu:   

6.

Inhoudelijk Praktisch Principieel Woningmarkt Ordening Heroverweging

Praktische vragen

1. Korte historie • 2002: NL legt concept nieuwe woonwet ter notificatie voor aan de EC • 2002-2003: NL trekt op verzoek EC de notificatie weer in: want betreft bestaande steun • 2005: Brief EC over NL volkshuisvestingbestel – – – –

Bestaande steun Mogelijk manifeste fout i.v.m. marktverstoring Onvoldoende gericht op achtergestelde huishoudens Sociale huursector te groot

• 2005-2009: Overleg/ onderhandelingen met EC • 2009: Beschikking EC

Nothing changed 2005: Appropriate measures –

In 2005 the Commission took the preliminary view that the Netherlands should amend the public service definition of HA’s so that the social housing would be provided to … disadvantaged citizens …… and the offer of social housing should be adapted to the demand from disadvantaged citizens … ’

2009: Appropriate measures to ensure compliance with the EC State aid rules – –

‘Limitation of social housing to a clearly defined target group of disadvantaged citizens or socially less advantaged groups ….’ ‘The offer of social housing by the HA's should be adapted to the demand from disadvantaged citizens or socially less advantaged groups.’

2. Corporaties in Europa

Neelie Kroes Commissioner Competition

• De EU is een economische gemeenschap met als belangrijkste doel de verbetering van de marktwerking in de EU. • De EC heeft zware bevoegdheden op terrein marktwerking, maar gaat niet over publieke/ sociale diensten. • De EC kan eisen stellen aan (staats)steun voor publieke diensten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) • Volgens de EC verstoren woningcorporaties de markt teveel. De omvang en breedte van de sector is mogelijk een « Manifest Error ».

Licht aan de Europese horizon? •

•


Door het nieuwe verdrag van Lissabon zal de eenzijdig economische focus fundamenteel veranderen. DAB en burgerrechten worden onderdeel van de “primary law” van de EU en komen op gelijk niveau als de economische regulering. Wanneer dat gebeurt, zal de EU ook de inhoud en de kwaliteit van diensten van algemeen (economisch) belang moeten reguleren (zoals dat nu al gebeurt bij veel commerciële diensten en producten).

3. Waarom deze Beschikking? • VdL maakte in grote haast persoonlijk deal met Kroes: – doelgroep < € 33.000 – Bijzondere projectsteun OK – Maatschappelijk vastgoed beperkt

• VdL wilde: + heffing redden + corpo‟s in bestel houden + positie Kroes + ambities JP • Dus .... Beschikking EC dec 09 “Just before the bell”! • Met mogelijk grote gevolgen. Voor Nederland en voor heel Europa


4. Bezwaren tegen de Beschikking • Inhoudelijk: – Middengroepen geen doelgroep meer van corporaties – Beperking breedte kerntaak corporaties

• Praktisch: – – – – –

Financiering niet-kernactiviteiten (maar wel toegestaan) Aanbesteding maatschappelijk vastgoed en infrastructuur Bureaucratie Wijziging systemen Risico sancties zonder dat sprake is van overcompensatie

• Principieel: – – – – –

Wijziging systeem via Brussel zonder discussie Parlement EC keurt inhoud volkshuisvesting goed Volkshuisvesting gericht op achtergestelde huishoudens Wijzigingen in systeem volkshuisvesting steeds goedkeuring EC? EC legt één systeem op; maar toekomst vraagt regionale differentiatie

Was dit nodig? 3 modellen mogelijk • Geen steun – SH in concurrentie met commerciële aanbieders – Liefdadigheid/ coöperatieve vereniging – Voorbeeld: Zweden na klacht EPF

• Staatssteun – Overheid stelt eisen en biedt steun – Altmark criteria – Voorbeeld: Duitsland, EIB/België

• DAEB – – – – –

Overheid draagt DAEB op aan bepaalde aanbieders Systeem van rechten en plichten Steun niet meer dan nodig voor realisatie DAEB Strenge voorwaarden Voorbeeld: Nederland

5. Relatie met “grote” dossiers van nu • Woningmarkt: – Beperkte doelgroep corporaties – Stimulering ontstaan beleggershuurmarkt

• Ordening: – Volkshuisvesting wordt als DAEB wordt vastgelegd in Woningwet (in overgangsperiode Ministeriële Regeling?) – Loslaten relatie staatssteun en regulering – Legitimatie voor strakke publieke regulering – Corporaties minder privaat

• Heroverweging: – Kleinere voorraad nodig – Huurliberalisering deel sociale voorraad

6. Praktische vragen • Doorwerking Beschikking naar corporaties: – Richt zich op lidstaat – Uitwerking in Woningwet en (tijdelijke) Ministeriële Regeling

• Opstelling WWI – Grenzen opzoeken tot het onmogelijke

• Risico sancties, borging, terugvordering – Verschil bestaande steun en nieuwe steun – A&O: geen risico bestaande steun; geen negatieve beschikking Wel risico bijzondere projectsteun; nieuwe steun met ander regime; betaalde steun 40 wijken mogelijk illegaal – EC (ambtelijk): ingangsdatum 1-1-2010, dus vanaf die datum moeten corporaties voldoen aan de Beschikking

• Beroep tegen Beschikking – Tweedeling corporaties: Grote steden Randstad en de rest. Vergelijking Bijzondere Projectsteun (200+) – Maar: kun je dit laten lopen? Aedes besluit tot actieve steun bezwaren – Nieuw EU en NL parlement; politieke lobby op EU en NL niveau

Dank U voor uw aandacht !





Zaaldiscussie

Beschikking EC 15 december 2009 EC beschikkingen hoe ga je er mee om? Leon Hoppenbrouwers notaris bouw en vastgoed

29 maart 2010

Agenda 1. Inleiding 2. Hoofdlijnen beschikking 3. Gevolgen beschikking 4. Onduidelijkheden 5. Conclusie

Inleiding Europa gaat niet over de NL volkshuisvesting DAEB: dienst van algemeen economisch belang (DAEB besluit  volkshuisvesting is DAEB) grote discretionaire bevoegdheid bij de lidstaten bij bepalen van DAEB EC toetst de toepassing van de verdragen ten aanzien van staatssteun en mededinging

Hoofdlijnen beschikking 4 staatssteun elementen geïdentificeerd: •WSW borging (overheidsachtervang) •Project- en/of saneringssteun CFV •verkoop van grond onder marktprijs (of lage erfpachtcanon) •mogelijkheid tot lenen bij de BNG

Hoofdlijnen beschikking Bouw en verhuur sociale woningen: •definitie doelgroep inkomen <€33.000 •maximumhuur €647,53 •≥90% van woningen toewijzen aan doelgroep, resterende 10% op basis van sociale prioritering •controle op 90% criterium bij iedere woco •externe audit op 90% criterium •transparant toewijzingssysteem

Hoofdlijnen beschikking Bouw en verhuur sociale woningen: •tijdelijk afwijking 90% criterium mogelijk voor individuele woco  geen WSW borging of CFV steun bij bouw nieuwe woningen •afwijking via Amvb ook mogelijk ≥80% toewijzing doelgroep in een bepaalde regio maar compensatie in andere regio (landelijk ≥90%) •te veel ontvangen steun terugbetalen (bij ≤10% carry forward)

Hoofdlijnen beschikking Bouw en verhuur maatschappelijk vastgoed: •limitatieve lijst bepaalt wat maatschappelijk vastgoed is •verhuur onder de marktprijs •steun beperkt tot minimaal noodzakelijke •bouw moet worden aanbesteed •niet-voldoen betekent terugbetalen steun •externe audit op naleving regels

Hoofdlijnen beschikking Infrastructuur: •slechts infrastructuur die behoort bij de sociale woningen zoals nutsvoorzieningen en wegen die de woningen met de hoofdverbindingen verbinden Bijzondere projectsteun

Gevolgen beschikking staatssteun alleen toegestaan voor DAEB Transparantierichtlijn van toepassing  vereist een administratieve scheiding tussen niet-staatssteun en staatssteunactiviteiten

Gevolgen beschikking Implementatie in NL wet- en regelgeving is vertraagd door demissionaire status kabinet  indien NL de implementatie en hadhaving (=terugvorderen te veel ontvangen steun)

EC kan NL voor EHvJ dagen indien dat naar mening van de EC niet voldoende plaatsvindt

Gevolgen beschikking •Aanpassing AO/IC: • registreren inkomen bij toewijzing • implementeren interne controle op toewijzing • aanbrengen scheiding in administratie voor nietstaatssteun- en staatssteunactiviteiten • opzetten aanbestedingssytematiek voor bouw maatschappelijk vastgoed • accountantsverklaring op naleving regels

Gevolgen beschikking •Risico op terugbetaling ten onrechte ontvangen staatssteun • bij niet voldoen aan 90% + 10% criterium • bij onvoldoende bewijs van naleving inkomenseis • bij verhuur maatschappelijk vastgoed tegen marktconforme huur • niet aanbesteden bouw maatschappelijk vastgoed • ontbreken accountantsverklaring inz toewijzing en maatschappelijk vastgoed

•Woningtoewijzingssysteem aanpassen i.v.m. met transparantie-eis •nieuwe rol CFV (Woonautoriteit)

Onduidelijkheden De beschikking roept vragen op: •is de inkomensgrens individueel of per huishouden? (indivual <-> household) •hoe moet de prioritering van de 10% beoordeeld worden? Kan de beschikking nog bestreden worden?

Conclusie De EC beschikking heeft grote gevolgen voor zowel woco’s als NL: •aanpassingen AO/IC •aanpassen auditopdracht door RvC/RvT •inzichtelijk maken financieringsstromen i.v.m. scheiding niet-staatssteun- en staatssteunactiviteiten •implementatie door NL van een bewakingssystematiek ter voorkoming van overcompensatie + opzetten fonds voor incasseren overcompensatie 33

Woningcorporaties „EU-PROOF‟

Pauze Utrecht, 29 maart 2010





Zaaldiscussie

Is Europa echt zo erg voor corporaties? prof. dr. Piet Eichholtz

Utrecht, 29 maart 2010

Agenda

Stelling 1: Volkshuisvestelijk beleid is niet in gevaar door Europa

Stelling 2: Er is geen sprake van overcompensatie

Stelling 3: Europa = administratie + financiering

37

Stelling 1: Volkshuisvestelijk beleid is niet in gevaar door Europa

38

Corporatie bepaalt zelf omvang DAEB woningen

8%

92%

• Huur > € 648 en huur < € 648 • Vrij toewijzen

• Huur < € 648 • 90% (+ 10%) toewijzen aan inkomen < € 33.000

39

Corporatie bepaalt zelf omvang DAEB woningen

25%

• Huur > € 648 en huur < € 648 • Vrij toewijzen

75%

• Huur < € 648 • 90% (+ 10%) toewijzen aan inkomen < € 33.000

40

Aanpassing van beleid is prima te financieren

• Voldoende kasstromen − Kasstromen uit DAEB activiteiten kunnen worden ingezet ter financiering van niet-DAEB activiteiten • Ruime beschikbaarheid van nieuwe financiering − Huidige funding voornamelijk door BNG en NWB, totale omvang ruim € 70 miljard − In de toekomst ook grote (buitenlandse) banken − Nieuwe financiering commercieel vastgoed in Europa bedraagt nu ruim € 100 miljard per jaar1

1

Bron: ViewPoint "Commercial Real Estate Debt" van CB Richard Ellis 41

Financiering en toewijzing Variant 1: statische verdeling woningen

• Verdeling DAEB en niet-DAEB op basis van een label − Bovenste drie verdiepingen niet-DAEB • Statische verdeling − Label bepaalt toewijzing − Aanpassing beleid en eventueel huisvestingsverordening • Financiering gescheiden − Door label wordt onderpand gescheiden − Woningen blijven na mutatie in dezelfde portefeuille

42

Financiering en toewijzing Variant 2: dynamische verdeling woningen

• De verdeling DAEB en niet-DAEB op basis van toewijzing − Willekeurige verdeling over complex − Geen aanpassing beleid en huisvestingsverordening • Financiering met dynamisch onderpand − Agent (security agent) heeft portefeuille in onderpand en verdeelt periodiek de zekerheden − Administratieve verschuivingen in DAEB en niet-DAEB portefeuilles

43

Stelling 2: Er is geen sprake van overcompensatie

44

Overcompensatie berekend op basis van Rendement op Eigen Vermogen • Overcompensatie wordt berekend door Rendement op Eigen Vermogen (RoE) • Eigen vermogen op basis van marktwaarde in verhuurde staat • Uit marktwaarde in verhuurde staat kan eigen vermogen worden afgeleid: − aeDex waarde € 100.000 − Vreemd vermogen - € 29.000 − Eigen vermogen € 71.000 • Wat is het rendement op eigen vermogen?

45

Rendement op Eigen Vermogen is 1,5%

Opbrengsten (€ 433,- per maand)

Per woning (in €) 5.200

-/- kosten

-3.350

-/- financieringslasten

-1.190

Netto huurresultaat

660

Verkoopresultaat1

400

Totaal resultaat

1.060

Eigen vermogen

71.000

Rendement op Eigen Vermogen

1,5%

Benchmark (staatsobligatie + 2%)2

5,3%

1

Op basis van 1% verkoop EU-beschikking inzake steun aan AVR (2006/237/EG) Bron: Sectorbeeld realisaties 2009, CFV 2

46

Een alternatief: aeDex versus ROZ Vergelijk weer Rendement op Eigen Vermogen

Direct rendement1 (huurresultaat)

2,4%

3,7%

Indirect rendement1 (waardeontwikkeling)

1,1%

4,0%

Totaal rendement

3,5%

7,7%

Marktwaarde in verhuurde staat

€ 100.000

€ 165.000

Vreemd vermogen

-€ 29.000

-€ 48.000

€ 71.000

€ 117.000

Eigen vermogen

1

3-jaars gemiddelde Bron: Aedex/IPD, ROZ/IPD

47

Rendement op Eigen Vermogen bij aeDex bijna drie keer minder dan bij ROZ

a) Totaal rendement

3,5%

7,7%

b) Marktwaarde in verhuurde staat

€ 100.000

€ 165.000

Totale opbrengst per woning (a x b) -/- Financieringslasten1 c) Netto resultaat

d) Eigen vermogen Rendement op eigen vermogen (c / d)

€ 3.500

€ 12.700

-€ 1.190

-€ 2.500

€ 2.310

€ 10.200

€ 71.000

€ 117.000

3,3%

8,7%

1

Aanname: 5,25% voor ROZ deelnemers Bron: Aedex/IPD, ROZ/IPD

48

Stelling 3: Europa = administratie + financiering

49

Welke stappen zijn op korte termijn nodig?

1. Bepaal omvang doelgroep voor DAEB-woningen en pas (eventueel) toewijzingsbeleid aan

2. Splits activiteiten naar DAEB en niet-DAEB 3. Stel openingsbalans en prognoses op voor DAEB en niet-DAEB

4. Richt bedrijfsprocessen en procedures opnieuw in 5. Arrangeer (indien nodig) financiering voor niet-DAEB activiteiten

50

Splitsen activiteiten in DAEB en niet-DAEB Toegelaten Instelling

DAEB activiteiten

Niet-DAEB activiteiten - Woningen > € 648,-

Woningen

Woningen < € 648,toegewezen aan doelgroep

Maatschappelijk vastgoed

Overige DAEB activiteiten

- Woningen < € 648,- niet aan doelgroep toegewezen - Maatschappelijk vastgoed niet op de EC-lijst

Maatschappelijk vastgoed op EC-lijst

- Vogelaarwijken - Infrastructuur verbonden met woning

- Bedrijfsonroerend goed, ook in plint - Koopwoningen - VVE-beheer

- Leefbaarheid

51

Opstellen openingsbalans en prognoses DAEB en niet-DAEB activiteiten •

Vastgoed toewijzen aan de verschillende activiteiten − Waarderen op basis van „marktwaarde in verhuurde staat‟ in verband overcompensatie

•

Toewijzen geborgde leningen aan de verschillende DAEB activiteiten

•

Toerekenen baten en lasten aan DAEB en niet-DAEB activiteiten op basis van transparantierichtlijn

•

Opstellen prognoses om financieringsbehoefte voor DAEB en niet-DAEB activiteiten te bepalen

52

Inventariseren financieringsbehoefte niet-DAEB activiteiten

• Kasstromen uit DAEB activiteiten kunnen aangewend worden om niet-DAEB activiteiten te financieren • Bepalen financieringsruimte op basis van: − Kasstromen (ICR / DSCR) − Financieringsverhouding (LTV) • Arrangeren ongeborgde financiering voor nietDAEB activiteiten

53

Samengevat

• EU-beschikking gaat over goed gebruik staatssteun, niet over volkshuisvestelijk beleid • Omvang DAEB activiteiten bepaalt u zelf • Risico op overcompensatie is klein

• Administratie zo inrichten dat verslaglegging over gebruik staatssteun mogelijk is • Marktfinanciering is goed mogelijk, maar heeft wat meer aandacht nodig

54





Zaaldiscussie

De markt voor ongeborgde financiering Utrecht, 29 maart 2010 Audrey P. de Werker, Sr. Sectorspecialist Woningcorporaties en Decentrale Overheden Rabobank International CCN Global Financial Markets

Agenda

1.

Positie Rabobank Groep in vastgoedmarkt

2.

Uit het nieuws

3.

Perspectief vermogenspositie door CFV

4.

Ontwikkeling woningprijzen

5.

Basel

6.

Toegelaten instelling aantrekkelijk?

7.

Financiering zonder staatssteun

8.

Interesse financiers?

Organogram Rabobank

Uit het nieuws •

Meerderheid woningcorporaties somber over resultaten Seven van de tien woningcorporaties verwacht in 2010 slechtere resultaten te behalen dan vorig jaar. Een op de drie kampt met meer uitgaven dan inkomsten. Dat blijkt uit onderzoek van adviesbureau Finance Ideas onder 52 corporaties. De helft van de woningcorporaties meent dat de solvabiliteit aan het eind van het jaar slechter zal zijn. Cobouw, 4-3-2010

•

DTZ: beleggingsmarkt voor huurwoningen groeit 20% De beleggingsmarkt voor bestaande huurwoningen is het afgelopen jaar met 20% gegroeid. In 2009 is het totale investeringsvolume uitgekomen op €1,1 miljard ten opzichte van een niveau van €900 miljoen in 2008. Het aanbod was voornamelijk afkomstig van institutionele beleggers. Corporaties laten zich steeds minder zien. Dat zegt Eddy Halter, adjunct-directeur bij DTZ Zadelhoff in een onderzoek naar de beleggingsmarkt voor huurwoningen

•

Bouw verliest 3 miljard aan omzet De Nederlandse bouwsector heeft vorig jaar 3 miljard euro aan omzet ingeleverd ten opzichte van topjaar 2008. Dat blijkt uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek gisteren naar buiten heeft gebracht. Cobouw, 25-2-2010

•

Corporaties schroeven bouwproductie fors terug Woningcorporaties zetten op grote schaal koop- en dure huurprojecten op de helling. Het bouwen van sociale huurwoningen blijft daarentegen op niveau. Dat blijkt uit prognoses van woningcorporaties waarover het Waarborgfonds Sociale Woningbouw beschikt. Een rondgang van Dagblad Cobouw langs productieve corporaties bevestigt dit beeld. Cobouw, 24-2-2010

•

Rabobank ziet huizenprijzen nog licht dalen De Rabobank voorziet een lichte prijsstijging van huizen in de tweede helft van dit jaar, maar al met al zal de gemiddelde huizenprijs dit jaar nog iets lager uitvallen dan vorig jaar, aldus de bank in het woensdag gepubliceerd kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt. Het Financieele Dagblad, 18-2-2010

Ontwikkeling woningprijzen Bron: NVM 4e kwartaal 2009 tov 3e kwartaal 2009 huizenprijsindex, 2000 t/m medio 2009; 2000 = 100

Nederland USA Spanje VK Zweden Ierland

ontwikkeling van het vermogen als % van het balanstotaal

•de basisvariant:stijging beheerlasten gelijk aan inflatie, verkoop 15.000 woningen per jaar

•beheerlastenvariant: beheerlasten vanaf 2009 één procentpunt hoger dan basisvariant

• een tegenvallende verkoopvariant: verkopen in 2009 en 2010 op 10.000 woningen en geleidelijke stijging tussen 2011 en 2013 alsmede een minder gunstige ontwikkeling van verkoopprijzen

• de combinatievariant: een doorrekening met hogere bedrijfslasten (2) en lagere verkoopaantallen (3)

Bron: CFV Sectorbeeld voornemens woco‟s 2009

Basel I en II grafisch

Basel I (huidig): Vermogenseisen weinig gedifferentieerd

Vermogenseis voor leningen

Vermogenseis in % RWA

25

Basel I 20

Basel II (nieuw): Risicovollere leningen leiden tot hogere vermogenseis

Basel II 15 10

Risicovollere leningen vereisen hogere rentemarge

8

5

Basel III: Under construction

0

laag risico

gemiddeld risico

hoog risico

Toegelaten instelling aantrekkelijk?

Financiering zonder staatssteun •. • •

Banken vragen meer informatie Bepalen kwaliteit en stabiliteit van cashflow in scenario‟s Kwaliteit adminstratieve organisatie

Financiering zonder staatssteun

Financieringsvormen:

• Debiteurenfinanciering • Objectfinanciering -

Grondfinanciering Bouwkrediet Beleggingslening Lease-varianten


Volgens Stroink (TCN)zal de hele vastgoedbranche moeten erkennen dat haar bezit minder waard is geworden. „De onzekerheid over de waarde van de bezittingen heeft geleid tot de financieringsstaking. Banken houden niet van mensen die de werkelijkheid niet onder ogen willen zien. Blijven we ontkennen dat veel vastgoed is overgewaardeerd, dan zal de pijn veel langer duren. Ontkenning staat de oplossing in de weg. Daarover maak ik me het meeste zorgen.‟ De financieringsmogelijkheden van weleer, waarbij nieuwe projecten geheel werden gefinancierd met geleend geld, zijn volgens Stroink verleden tijd. „Je krijgt nu hoogstens 70 procent gefinancierd. Dat is een enorm verschil. Het goede is dat de leningen nu wel weer op gang lijken te komen. Ik heb net leningen op twee kleinere projecten kunnen afsluiten.‟ De Nederlandse bouw gaat een nieuw tijdperk in, zo is de overtuiging van Stroink. „De vastgoedbranche was verblind door de koplampen van het grootkapitaal. Er was enorm veel geld beschikbaar. Werd daarmee gebouwd omdat er behoefte aan die gebouwen was – of was het allemaal kapitaalgestuurd? We kennen nu het antwoord. Volkskrant


Woningcorporaties „EU-PROOF‟

Zaaldiscussie •Utrecht, 29 maart 2010

Welkom. Woningcorporaties EU-PROOF. mr. drs. Leon Hoppenbrouwers

Recommend Documents