We proberen een maatpak voor de bewoner te maken

Uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM Jaargang 10 nummer 2 maart 2016 zie ook: www.nvm.nl

Chris van Duijn, partner bij architectenbureau OMA:

‘We proberen een maatpak voor de bewoner te maken’ Het beroemdste architectenbureau van ons land heet OMA. Samen met een drietal andere personen richtte architect Rem Koolhaas dit bureau in 1975 op. Het hoofdkantoor is nog steeds gevestigd in Rotterdam. OMA is in die ruim veertig jaar uitgegroeid tot een zeer toonaangevend bureau in de architectenbranche. Eén van de partners bij OMA is Chris van Duijn, die al sinds zijn afstuderen in 1999 bij het bureau werkzaam is. Van Duijn heeft in de afgelopen zeventien jaar aan talloze projecten meegewerkt, zoals het inmiddels beroemde museum Prada Foundation in Milaan. Ook is hij betrokken bij ontwerpen voor particuliere huizen. “Dit zijn altijd heel intieme opdrachten”, zegt Van Duijn. Chris van Duijn is sinds augustus 2014 partner bij OMA. “We hebben negen partners, die verdeeld zijn over de verschillende kantoren. We fungeren als aandeelhouders en als directieleden van OMA. Als basis fungeert sinds lange tijd Rotterdam, maar we hebben mensen met veertig nationaliteiten in dienst. 95 procent van onze opdrachten vindt buiten Nederland plaats. Onze partners zijn ook gemengd en de voertaal is Engels. We zijn een internationaal opererend bedrijf, maar geworteld in Nederland. Het grootste deel van het personeel werkt in Rotterdam. Hier zijn 200 man werkzaam, de overige 100 personeelsleden zijn verspreid over de andere bureaus in de rest van de wereld. We hebben dus Nederlandse roots, maar willen ons duidelijk profileren als internationaal opererend bureau.”

Een belangrijke opdrachtgever van OMA is het Italiaanse modehuis Prada. “De relatie tussen Prada en OMA gaat terug tot 1999. We gingen met hen in zee, toen ik bij OMA ging werken”, legt Van Duijn uit. Van een oude drankfabriek in Milaan maakte OMA voor Prada een prachtig museum, de Fondazione Prada. Het luxe modemerk laat er sinds vorig jaar april exposities en zijn eigen collectie moderne kunst zien. De Fondazione Prada bestaat uit zeven gebouwen waaraan OMA drie nieuwe ontwerpen toevoegde, die samen een gigantisch kunstcentrum vormen. Het complex wordt gedomineerd door een imposante witte toren met expositieruimten. Verder vind je er een restaurant, een gebouw van aluminiumschuim voor tijdelijke tentoonstellingen en een multifunctionele bioscoop. Lees verder op pagina 3

D66-Kamerlid Wouter Koolmees: ‘Subsidies verstoren als een dolle de woningmarkt’

2

Herbestemming kantoren: slim omgaan met mogelijkheden

6

Gunstige uitspraak Raad van State over plattelandswoning

8

Rubrieken

4

Makelen in een veranderende markt

5

Faits divers

7

In de kantlijn: Rabobank in Utrecht

VOORWOORD

Een nieuw leven voor leegstaande kantoren De leegstand op de kantorenmarkt neemt, voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis in 2008, weer af. Bedrijven en instellingen huurden meer kantoorruimte dan een jaar eerder. Bovendien ging voor het eerst in jaren het aanbod van leegstaande kantoren iets omlaag. Een en ander bleek eind februari uit nieuwe cijfers van NVM Business.

Wouter Koolmees, Kamerlid D66:

‘Subsidies verstoren als een dolle de woningmarkt’ Jarenlang was hij het ‘financiële gezicht’ van D66, maar sinds september vorig jaar is Wouter Koolmees de Wonenspecialist binnen zijn fractie. Niet helemaal onverwacht, want wonen en financiële zaken gaan vaak hand in hand. Koolmees vindt dat er met name nog veel problemen op de huurmarkt zijn, die aangepakt moeten worden. “We hebben 600.000 scheefwoners die sociale huurwoningen bezet houden. Maar een alternatief in het middensegment ontbreekt voor hen”, stelt Koolmees.

Toch is dit probleem nog steeds heel erg groot. Er staan nog steeds miljoenen vierkante meters leeg. Vandalisme en verloedering liggen hier op de loer. Het pand vermindert snel in waarde als er niets wordt gedaan aan zichtbaar verval aan de buitenkant of aan lekkages. Een uitkomst voor al die leegstaande panden is een transformatie naar woningen. Dit is een volwaardig alternatief voor nieuwbouw van woningen. De makelaars van NVM Business vervullen hierbij een belangrijke rol. Dat komt doordat zij een deel van het werk van de projectontwikkelaars naar zich toetrekken.

‘Een alternatief in het huurmiddensegment ontbreekt voor scheefwoners’

D66-Kamerlid Wouter Koolmees: “Je moet de problemen op de woningmarkt op een harmonieuze manier aanpakken.”

Over dit soort succesvolle transformaties heeft NVM Business zojuist een lezenswaardig boekje gepubliceerd: ‘Een nieuw leven – nieuwe bestemming voor leegstaande kantoren’. Hierin staan interviews met dertien makelaarskantoren over hun betrokkenheid bij succesvolle transformaties.

2

De kunst is vooral om voor leegstaande kantoren scenario’s te bedenken en als makelaar daar dan gericht partijen bij te zoeken. Behalve een sterke mate van pro-activiteit zijn bij een herbestemming ook een flinke dosis creativiteit en een gezonde portie geluk ingrediënten voor succes. Daarnaast is een goede marketing belangrijk, evenals de locatie en de vorm van het gebouw. Met sommige kantoren valt gewoon niets meer aan te vangen, vanwege de ligging of de constructie. Dan is slopen het enige alternatief. Toch kunnen ook ogenschijnlijk kansloze herbestemmingen van de grond komen, bijvoorbeeld door slim en creatief om te gaan met fiscale wetgeving. De publicatie is al met al een mooi voorbeeld van de inventiviteit van onze Business-makelaars. Meer informatie over dit interessante boekje van NVM Business kunt u vinden in een artikel op pagina 6 van dit magazine.

Na het vertrek van Gerard Schouw naar brancheorganisatie Nefarma, afgelopen zomer, vond er in de D66-fractie een uitgebreide herschikking van de portefeuilles plaats. “De portefeuille van Wonen en Rijksdiensten, die eerder in handen was van Kees Verhoeven, kwam per 1 september bij mij terecht”, zegt Koolmees. Koolmees heeft de portefeuille fiscaliteit doorgegeven aan Steven van Weyenberg. Verhoeven kreeg een deel van de portefeuille van Schouw en voert nu onder meer op het gebied van Europese Zaken en Economische Zaken het woord. In 2013 sloot D66, samen met een paar andere oppositiepartijen, een Woonakkoord met het kabinet. “Daarmee wilden we tijdens deze kabinetsperiode tegelijkertijd iets doen op zowel de koop- en de huurmarkt. Daar zien we langzaam de effecten van. Er is helderheid gekomen over de fiscale behandeling van hypotheken. Dat is aan de koopkant heel belangrijk geweest. De koopmarkt laat, onder invloed van de lage rente en zekerheid over de fiscale behandeling, een goed herstel zien. Aan de huurkant zitten er meer problemen, met name wat betreft de doorstroming. Het scheefwonen en het ontbreken van een middensegment in de huursector zijn hierbij belangrijke hindernissen.”

Marktconform Volgens Koolmees staat in het Woonakkoord dat huren marktconformer moeten worden, waardoor het voor investeerders interessanter wordt om woningen te bouwen. “We hebben 600.000 scheefwoners in de sociale huursector. Er wonen te veel mensen in een sociale huurwoning die niet voor hen is bedoeld, maar het alternatief ontbreekt. Daarom hebben we de beweging ingezet om de huren meer marktconform te maken en de inkomensondersteuning via de huurtoeslag te laten lopen. Het aanpakken van scheefwoners gaat niet van de ene op de andere dag. We zijn pas in 2013, via het Woonakkoord, met dit beleid begonnen. Wat je nu wel ziet, is dat grote institutionele beleggers interesse hebben om woningen in het middensegment neer te zetten, of bestaande woningen opknappen en aantrekkelijker maken. Hierdoor krijgen corporaties geld binnen, dat ze kunnen investeren in renovatie of nieuwbouw.” Vallen de huurders in het middeldure segment niet tussen wal en schip, omdat zij geen financiële stimulans krijgen, zoals bij eigenwoningbezitters en huurders van een sociale huurwoning? “Dat is een goede vraag. Deels is dit natuurlijk al aangepakt, doordat de hypotheekrenteaftrek gedurende vijfentwintig jaar omlaag gaat. Van 52 procent twee jaar geleden naar 38 procent in 2039, waardoor de fiscale subsidie er

Ger Hukker, NVM-voorzitter

langzaam afgaat. Daardoor wordt het gat tussen vrije sectorhuur en koopwoningen kleiner. Tegelijkertijd hebben we de leennormen aangescherpt. De loan-tovalue wordt stapsgewijs verlaagd naar 100 procent in 2018. Zo’n tien jaar geleden was dat nog ongeveer 110 procent. Al die ontwikkelingen leiden er toe dat er een alternatief moet zijn. Het gaat niet van het ene op het andere moment, maar je moet het beleid wel lang volhouden, anders lukt het nooit. Uiteindelijk moeten aan zowel de koop- als aan de huurkant de subsidies zijn verminderd, zodat het weer een normalere markt gaat worden. Het inkomensbeleid moet weer gaan via de fiscaliteit en niet via huur- of koopwoningen. Dat gaat niet heel snel. Sommige mensen hebben geen alternatief om door te stromen. Dat is een reëel punt. Daarom moeten we ook in het middensegment zorgen dat er extra woningen bijkomen zodat doorstromen makkelijker mogelijk wordt.”

Subsidies Volgens Koolmees zijn we in ons land doorgeslagen op het gebied van subsidies. “Huurtoeslag voor mensen met een laag inkomen is onvermijdelijk. Alleen hadden we aan de huurkant heel veel subsidies door elkaar heen lopen. Objectsubsidies aan de corporatiekant en inkomenssubsidies via de belastingen. Dat verstoort als een dolle de woningmarkt.” In het Woonakkoord wordt verder ‘een ander soort subsidie’, de hypotheekrenteaftrek, aangepakt. Stapje voor stapje gaat die omlaag. Koolmees vindt dat verstandig, hoewel het verkiezingsprogramma van D66 veel verder gaat. “In ons verkiezingsprogramma staat dat het percentage inkomstenbelasting, waartegen afgetrokken mag worden, geleidelijk wordt teruggebracht tot 30 procent in 2035. Een woning wordt fiscaal net als ander vermogen behandeld en komt dus in box 3 terecht. In het Woonakkoord is geregeld dat het percentage uitkomt op 38 procent, het tarief eerste schijf. Dat gebeurt heel geleidelijk en dat vind ik ook verstandig. Je kunt niet op de woningmarkt, waar langlopende contracten zijn aangegaan, in één keer grote stappen zetten.” Koolmees vindt dat voorkomen moet worden om heel veel onzekerheid in de woningmarkt te pompen. “Ik geloof niet dat dat behulpzaam is bij het herstel. Je moet de problemen op de woningmarkt op een harmonieuze manier aanpakken. Ik vind ook dat je niet moet terugkeren naar de situatie van 2005. Toen waren heel hoge loan-to-values en aflossingsvrije hypotheken de norm. Dat is via de fiscaliteit lucht pompen in de woningmarkt. En dat moet je proberen te voorkomen. Daar heb ik ook zeker oog voor.”

dat wij als corebusiness beschouwen, maar voor een ontwerper wel heel uitdagend is. Je bent bij allerlei aspecten betrokken. Waar we nu mee bezig zijn, is een stadsvilla op het Noordereiland in Rotterdam. Het zijn vaak heel langdurige en intensieve processen. Opdrachtgevers die naar ons toe komen, willen iets, wat ze ergens anders niet kunnen krijgen. Het zijn heel interessante opdrachten.”

maakt een monument uit de jaren ’50 deel van uit. Dit project is een combinatie van wonen, kantoren en openbare functies, zoals een museum. Woningbouw is vaak een element van een groter project. We zijn dus wel met woningbouw bezig, maar het is niet onze voornaamste bezigheid”, aldus Van Duijn.

INTERVIE W

‘Woningbouw is vaak een langdurig en intensief proces’

Wat is OMA? Paddenstoel

Architectenbureau OMA heeft op het Noordereiland in Rotterdam een stadsvilla ontworpen.

Vervolg van pagina 1

‘Wij maken een ontwerp, waaraan de opdrachtgever zelf niet gedacht heeft’ OMA-partner Van Duijn: “We proberen de kunst uit te dagen door tentoonstellingsruimtes te ontwerpen, die vaak heel atypisch zijn. De meest typische tentoonstellingsruimtes zijn vaak lege industrieloodsen. Een ruimte met witte wanden, zonder daglicht. Dit is een heel neutrale omgeving, waarin de kunstenaar zijn tentoonstelling kan inrichten. Wat wij hebben gedaan, is het ontwerp van een ander soort tentoonstellingsruimte. Innoverend en

uitdagend. Juist wel met veel daglicht spelen, of met heel andere materialen en achtergronden. Hiermee creëer je een compositie tussen nieuw en oud en krijg je geen museum met klassieke tentoonstellingsruimtes. Wij maken een ontwerp waaraan de opdrachtgever zelf niet gedacht heeft. Wij gaan een stap verder.”

Privéhuizen OMA ontwerpt ook privéhuizen. Van Duijn: “Het maken van privéhuizen is een heel intieme opdracht. We doen dit niet veel. Als je je huis door iemand laat ontwerpen, moet je iemand wel tot je privédomein toelaten. We proberen een maatpak voor de bewoner te maken. Het is niet iets

Op het Noordereiland gaat het om één villa, gelegen op een heel klein stukje grond. De villa is als het ware een huis op een sokkel, een soort paddenstoel. Het gebouw zweeft boven het oude bruggenhoofd van het Noordereiland. De opdrachtgever van OMA hierbij is een particulier, een constructeur. “Het wordt een bijzonder gebouw, maar het moet wel passen binnen de historische context aan de Maas. Je moet heel zorgvuldig en bewust met deze plek omgaan en dat hebben we ook gedaan. In dit geval is de locatie heel erg bepalend voor het ontwerp.” “Wij doen vaak woningbouw in combinatie met het ontwerp van andere gebouwen, zoals bij De Rotterdam. We hebben vorig jaar het Timmerhuis, het nieuwe stadskantoor van Rotterdam, geopend. Hier

‘Als je je huis door iemand laat ontwerpen, laat je hem toe tot je privédomein’

Architect Rem Koolhaas richtte in 1975 in Londen OMA (voorheen Office for Metropolitan Architecture) op, samen met Madelon Vriesendorp, Elia Zenghelis en Zoe Zenghelis. Vanwege een aantal Nederlandse opdrachten vestigde OMA zich in 1981 in Rotterdam. Het bureau deed vanaf het begin aan een aantal spraakmakende prijsvragen mee, waaronder die voor de Tweede Kamer en het stadhuis in Den Haag. In de beginjaren werden nog niet veel ontwerpen gerealiseerd. Met de realisatie van de KunstHal (1987 - 1992) in Rotterdam breekt het bureau internationaal door. Het krijgt diverse grote opdrachten, zowel in Nederland als in veel andere landen. Nu heeft OMA opdrachten in meer dan dertig landen. 95 procent van de omzet wordt buiten Nederland gerealiseerd. Het bureau werkt aan 50 á 60 projecten tegelijk. Vanaf 2000 heeft OMA zich met succes op Azië gericht.

VVD-Kamerlid Roald van der Linde:

‘Huurmaatregelen Blok écht een grote stap vooruit’ Minister Blok (Wonen) wil meer doorstroming op de huurmarkt. Meer flexibiliteit en tijdelijke huurcontracten moeten onder meer hiervoor zorgen. VGM NL, de brancheorganisatie van de vastgoedmanagers, en de NVM steunen deze beleidslijn van Blok, maar vinden ook dat de maatregelen sneller moeten worden uitgevoerd. Daarnaast stellen ze dat de maatregelen nog te beperkt zijn. VVD-Kamerlid Roald van der Linde is het hier niet mee eens. ‘Dit is écht een grote stap’. De Tweede Kamer stemde op 9 februari in met de plannen van Blok voor meer doorstroming op de huurmarkt. Hierin zijn de huursombenadering, een driejaarlijkse inkomenstoets en een verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur geregeld. Bovendien moet de flexibiliteit op de huurmarkt worden bevorderd en de prijs/kwaliteitsverhouding worden verbeterd. Het kabinet wil met deze plannen ook het scheefwonen bestrijden.

Druk op de ketel We zijn het eens met de lijn van Blok, maar we willen meer druk op de ketel hebben, zo stelde Jean-Paul Rouwette, bestuurslid van VGM NL, bij de presentatie van de huurmarktcijfers van VGM NL en NVM op 16 februari. “De maatregelen van Blok zetten te weinig zoden aan de dijk. We hebben niet

zoveel tijd voor al die hervormingen. De maatregelen zouden versneld moeten worden uitgevoerd en het aanbod in het middensegment zou moeten worden vergroot. Als minister Blok van Wonen niet snel ingrijpt, dreigt woningnood voor huurders in het middensegment. Door een harde groei van het aantal huishoudens neemt de vraag naar huurwoningen flink toe, terwijl het aanbod fors krimpt. Tekorten op de huurmarkt worden nog groter en huren in het middensegment in de grote steden gaan explosief stijgen.”

Positiever VVD-Kamerlid Van der Linde kijkt positiever tegen de maatregelen van Blok aan. “Met deze wet maken we echt een enorm grote stap. Voor het eerst komt er voor tijdelijke verhuur een stevige juridische

VVD-Kamerlid Roald van der Linde: “Voor het eerst komt er voor tijdelijke verhuur een stevige juridische basis.”

basis. Natuurlijk begrijp ik dat de NVM meer wil en dat willen wij misschien ook wel, maar binnen de huidige politieke constellatie is dit het maximaal haalbare. De vrije sectorhuur is essentieel om aan nieuwe woonwensen te voldoen, dus

we moeten daar een heel programma op zetten. We weten dat investeerders klaar staan. Het is ook heel belangrijk dat gemeenteraden in hun woonvisies aandacht besteden aan vrije sectorhuur. Maar de beweging is helemaal de goede kant op.”

3

SERIE

In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze veranderende markt. In dit vijfentwintigste deel een gesprek met Willem Janssen van Het Waare Huis uit Rosmalen. Tijdens de crisis bedacht deze makelaar een nieuw concept om de koper nog beter van dienst te zijn: een woonbelevingswinkel met ruime openingstijden en een mogelijkheid om woningen virtueel te bezichtigen.

Virtuele woonbelevingswinkel “Waar er voorheen meer focus was op de verkoop, richten wij ons nu met name op de koper. Veel mensen zien namelijk door de bomen het bos niet meer. Om die koper nog beter van dienst te zijn bij zijn zoektocht naar een woning, hebben wij in de crisistijd een extra service bedacht in de vorm van een woonbelevingswinkel. Als de klant bij ons in de woonbelevingswinkel komt naar aanleiding van een advertentie op funda, gaan we achterhalen wat zijn woonwensen zijn. Wellicht wil hij direct een woning bezichtigen. Weet hij nog niet precies wat hij zoekt, dan maken wij op basis van een tiental woningen die wij in ons aanbod hebben, een selectie van drie à vier woningen. Middels een halfronde wand van 9 meter breed en 3 meter hoog brengen we een virtueel bezoek aan die woningen. Zo krijgt de klant direct een goed idee of dit een woning is die wellicht aan zijn woonwensen voldoet en worden overbodige fysieke bezichtigingen voorkomen.

Advertentiemodel 4 Willem Janssen: “Naast het aanbieden van huizen zullen we ook samenwerking moeten gaan zoeken met andere bedrijven op woongebied.”

Tegenwoordig worden veel huizen aangeboden via internetmakelaars, maar dat noemen wij geen makelaars. Dat is eigenlijk een advertentiemodel waarmee mensen huizen op funda

kunnen zetten, zonder verdere service. Zo proberen wij een klant die niet direct zijn ideale woning vindt, van dienst te zijn om diverse andere woningen te bekijken. Dat kan in onze woonwinkel van 9 uur ’s ochtends tot 9 uur ’s avonds en in het weekend. Hoewel nog steeds veel mensen ervoor kiezen om eerst te verkopen of om met no-risk te kopen trekt de markt goed aan, ook hier in Brabant. De lucht is eruit, de prijzen zijn realistisch. Bovendien kiezen veel mensen ervoor om nu te verhuizen, omdat ze in 2010 een hypotheekafspraak hebben gemaakt tegen een wat hogere rente voor een wat langere termijn. Zij hebben hoge maandlasten.

‘De lucht is eruit, de prijzen zijn realistisch’ Omdat de rente nu heel erg laag is, en ze daardoor een nieuwe woning kunnen kopen, kunnen ze de rente opnieuw vastzetten tegen een gunstiger tarief. Los van het feit dat ze wellicht een restschuld hebben, kan men veelal tegen lagere maandlasten de volgende stap zetten in zijn wooncarrière.

Denk aan het woonwinkelprincipe, de virtuele bezoeken, de focus op service en kwaliteit. We werken daarbij op basis van no cure, no pay. Wordt het huis binnen een jaar niet verkocht, dan is de klant ons geen kosten verschuldigd. Onze kansen voor de toekomst liggen op het vlak van nog meer service verlenen.

‘Brabant is in the picture’ Naast het aanbieden van huizen zullen we ook samenwerking moeten gaan zoeken met andere bedrijven op woongebied, zoals schilders- en verhuisbedrijven. Want mensen willen graag gefaciliteerd worden. Ik denk dan aan een platform waar mensen die willen verhuizen terecht kunnen voor verschillende diensten. De toekomst van de woningmarkt zie ik dan ook positief in. Met name de locatie is belangrijk. Hier in Brabant zie je dat veel mensen afkomstig zijn uit Zuid-Nederland, Limburg, en werken in Utrecht. Brabant ligt daar mooi tussenin en heeft alle voorzieningen. Eindhoven, Tilburg en Den Bosch zijn fijne steden om te wonen, op rijafstand van het werk. Brabant is in the picture.”

Samenwerking Wat ons makelaarskantoor bijzonder maakt, is dat wij vooruitstrevend zijn.

Een virtuele bezichtiging is te zien op: https://www.youtube.com/ watch?v=OwJRJCmbvRQ

Consument verwacht veel van huizenmarkt De verwachting van de Nederlandse consument over de huizenmarkt wordt steeds positiever. De huizenmarkt was nog niet zo heel lang geleden de achilleshiel van de Nederlandse economie. Inmiddels is deze markt bij consumenten voor 2016 huizenhoog favoriet als markt die het meest zal aantrekken. Ruim de helft van hen (52 procent) ‘zet zijn geld’ op deze markt in 2016. Dit bleek uit een ING Vraag van Vandaag onder circa 36.500 respondenten.

de meerderheid van de consumenten dat vooral de arbeidsmarkt klappen zal krijgen. Bijna de helft (46 procent) verwacht dat dit de meest verslechterende markt zal zijn. Dit is al voor het vijfde jaar op rij. Wel ‘wint’ de arbeidsmarkt terrein op de aandelenmarkt. De groep die deze laatste als minst presterende markt aanmerkt, wordt de laatste jaren groter.

Werkloosheid

Over de arbeidsmarkt zijn consumenten – net als de voorgaande vier jaar – het meest pessimistisch. De huizenmarkt overtreft de arbeidsmarkt (als favoriet aangemerkt door 12 procent van de respondenten) en de aandelenmarkt ruimschoots. Slechts een kwart van de consumenten (24 procent) denkt dat ‘geen enkele markt’ in 2016 zal aantrekken. Hiermee zijn

de eindejaarverwachtingen van consumenten een stuk minder somber dan in 2014.

Inhaalvraag Ook het ING Economisch Bureau gaat uit van herstel op de woningmarkt: de huizenprijzen zullen volgens de INGeconomen in 2016 met gemiddeld 3 procent stijgen. Het ING Economisch

Bureau verwacht dat het herstel van de huizenmarkt zal worden gedreven door inhaalvraag (mensen die in de crisis al een woning wilde kopen, maar het toen niet konden of aandurfden), lage hypotheekrentes en een oplopend vertrouwen. Gevraagd naar welke markt het meest zal verslechteren in 2016, verwacht

Het sombere beeld dat veel consumenten hebben over de arbeidsmarkt wordt vermoedelijk veroorzaakt door de hoge werkloosheid. Want ondanks de groei van het aantal banen loopt de werkloosheid slechts langzaam terug. Dit komt doordat naast de vraag naar arbeid (het aantal banen) ook het arbeidsaanbod toeneemt: de verhoging van de AOW-leeftijd, de toenemende arbeidsparticipatie van vrouwen en het herstel van de economie zorgen ervoor dat steeds meer mensen de arbeidsmarkt betreden op zoek naar werk. Het ING Economisch Bureau verwacht dat de arbeidsmarkt in 2016 herstel zal laten zien. Naar verwachting komen er ruim 100.000 banen bij en zullen de caolonen gemiddeld met zo’n 1,8 procent stijgen.

“Het leven is maar een beetje muffig, er gebeurt niet zoveel meer.” En daarom wilde ze liever dood. Ze was ook al honderd jaar. Heeft het leven dan nog zin? Waar ben je dan nog op weg naartoe? En hoelang moet je daar nog op wachten? En waarom? Haar zoon was een paar maanden geleden al overleden. Misschien wilde ze daarom nu ook wel het liefst dood, dat liet de documentaire over de Levenseindekliniek niet zien. De dag voor haar zelfverkozen dood ging ze nog een keer naar het strand. Haar schoondochter ging mee. Haar broze oude lijfje werd in een rolstoel met grote ballonbanden het strand op gereden. Ze genoot! Toen de dokter de volgende dag met zijn spuit tegenover haar zat, zei ze een beetje bedremmeld: “Ik had zo’n gezellige dag gisteren. Dan wil je dus eigenlijk helemaal niet dood.” Maar ze ging toch. Haar buren kwamen nog even afscheid nemen, de oude dame woonde nog zelfstandig. “Je weet dat we het er niet zo mee eens zijn hè?” zeiden de buren nog. Maar ze begrepen het wel. Dus ze lieten haar gaan.

vaak op het strand. Ook vaak alleen. Als er een oude dame in mijn buurt woont zou ik haar best eens mee willen nemen als ik haar daarmee gelukkig kan maken. Hoe vaak rijd ik niet met mijn auto door de straat naar de supermarkt en passeer ik misschien wel een huis waarin iemand woont die even niet mobiel is. Het

‘Ik weet hoe gelukkig strand je kan maken’ zou geen enkele moeite zijn om wat boodschappen langs te brengen. Maar ik ken de mensen in mijn straat niet als ik heel eerlijk ben.

Boodschappen

Heel veel mensen kennen de mensen in hun straat niet. Of nauwelijks. Weten niet wat er achter de deur gebeurt. Weten niet of ze van betekenis zouden kunnen zijn voor een ander.

Ik krijg dat beeld op het strand niet uit mijn hoofd. Ik weet hoe gelukkig strand je kan maken. Ik loop heel

Luchtvaartmaatschappij KLM heeft een app ontwikkeld waarmee

C

O

L

F C OLUMN

U

buitenlandse passagiers die door een overstap een paar uur op Schiphol verblijven in contact kunnen komen met Amsterdammers, waarmee ze kunnen socializen om zo samen de stad te ervaren. Op basis van hun sociale profiel worden passagiers gekoppeld aan locals in Amsterdam die het leuk vinden om nieuwe mensen te ontmoeten.

Smartphone Die honderdjarige mevrouw had misschien geen smartphone. En geen account bij Apple om een hippe app te downloaden waarmee ze kon socializen met mensen op basis van haar sociale profiel. Maar al meer dan 80 procent van de Nederlanders is wel actief op sociale media. En we zien een enorme opkomst van de WhatsApp-buurten. Op steeds meer lantaarnpalen zie je nu zo’n bordje hangen met ‘WhatsApp buurtpreventie’. Ooit gestart om elkaar te waarschuwen voor inbrekers krijgen die WhatsApp-groepen ook meer en meer een sociaal karakter. Misschien keert zo, dankzij technologie, het uit de mode geraakte nabuurschap terug. We leven in een aandachtseconomie. Een like op Facebook of een retweet is even

U

Marianne Zwagerman is schrijver en innovatiestrateeg

waardevol als geld. Hoe mooi zou het zijn als we het leven met een beetje aandacht voor sommige mensen wat minder muffig zouden kunnen maken?

M

N

De wereld op zijn kop Het klinkt nogal bizar, maar hier en daar op deze planeet staan gebouwen die op hun kop staan. Het zijn upside-down huizen, de ‘vloer’ wordt gevormd door het dak. De makers van deze bijzondere huizen willen de bezoekers graag desoriënteren, op het verkeerde been zetten. Ook vormen deze upside-down gebouwen toeristische attracties.

Andere kijk Ook in Trassenheide, dat ligt in de Duitse deelstaat MecklenburgVorpommern, staat een ‘omgekieperd huis’. Dit is 2008 gebouwd en dient vooral om toeristen naar het kleine

Trassenheide te lokken. Dit stadje telt slechts duizend inwoners. De Poolse architecten van het omgekeerde huis, Klaudiusz Golos en Sebastian Mikiciuk, hadden ook als uitgangspunt dat de bezoekers een andere kijk moesten krijgen op alledaagse voorwerpen. Het interieur in het huis is daarom ook ‘ondersteboven’. Het huis wordt niet bewoond en is puur als tentoonstellingsruimte bedoeld.

Het omgekieperde huis in het Duitse Trassenheide.

Een voorbeeld van een huis dat op zijn kop staat, is het Opdkophuis in een historisch themapark nabij de NoordPoolse plaats Szymbark. De ontwerper, Daniel Czapiewski, is een filantroop. De wereld verandert snel en om het gevoel van maatschappelijke desoriëntatie bij sommige mensen weer te geven, maakte Czapiewski dit huis. Ook was

het bedoeld als symbool van protest tegen het voormalige communistische regime in Polen. Het duurde 114 dagen om dit bijzondere huis te bouwen, omdat de bouwvakkers volledig gedesoriënteerd raakten van de vreemde hoeken in het huis. Het Opdkophuis is tegenwoordig ook een toeristische trekpleister.

Het omgekeerde Opdkophuis in een historisch themapark nabij de Noord-Poolse plaats Szymbark.

5

FAIT S DIV ERS

M

AC TUEEL

Herbestemming kantoren: slim omgaan met mogelijkheden Makelaars spelen een belangrijke rol bij de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen. Dat blijkt uit de publicatie ‘Een nieuw leven’, die NVM Business onlangs heeft uitgebracht. Zowel uit onderzoek als uit dertien praktijkverhalen van makelaars blijkt dat veel kantoren geschikt zijn voor transformatie, maar dat er ook de nodige beren en valkuilen zijn op de weg naar een succesvolle nieuwe bestemming. Medio 2015 stond er in Nederland ongeveer 9 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. In de wetenschap dat er in veel steden een tekort is aan bepaalde typen woningen, gaf NVM Business vorig jaar aan Deloitte opdracht om te onderzoeken hoe groot de ‘transformatiepotentie’ van structureel leegstaand vastgoed nu echt is. Uit het onderzoek blijkt dat veel kantoren niet geschikt zijn voor transformatie, bijvoorbeeld door de ligging op een kantorenpark of een bedrijventerrein aan de rand of zelfs buiten de stad. Van het beschikbare kantorenaanbod leent 35 procent zich wél voor transformatie in woningen. Tot 2025 zou daarmee ongeveer 20 procent van de landelijke behoefte aan appartementen kunnen worden gedekt.

6 Het voormalige politiebureau in Leeuwarden vóór de transformatie.

Goede marketing De afgelopen jaren zijn al veel leegstaande kantoren gesloopt of herbestemd, in 38 procent van de gevallen in woningen. In ‘Een nieuw leven’ vertellen dertien NVM Business-makelaars over geslaagde transformaties, zoals die van het ‘Shell-kantoor’ in Den Haag in Park Hoog Oostduin: een complex met 225 luxe huur- en koopappartementen. “Bij iedere herbestemming zijn de bestaande constructie en de draagkracht van de vloeren leidend”, stelt directeur Cees Kimmel van Frisia Makelaars, dat een adviserende rol had en de verkoop en verhuur van de appartementen regelt.

‘Ook kansloze herbestemmingen kunnen van de grond komen’ Uit de dertien praktijkverhalen blijkt dat iedere transformatie maatwerk is. Een goede marketing is belangrijk, net als de locatie en de vorm van het gebouw. “Toch kunnen ook ogenschijnlijk kansloze herbestemmingen van de grond komen, door slim en creatief om te gaan met de kansen en mogelijkheden”, verzekert directeur Marcel Arendsen van Brecheisen Makelaars, dat in Utrecht de daad bij het woord voegde door de

En ná de transformatie. Het gebouw is nu getransformeerd in een opvanghuis: De Veilige Veste (foto’s: Gerard van Beek fotografie).

transformatie van de ‘spuuglelijke’ Neudeflat van de grond te krijgen. “Ik liep er een keer langs en dacht: daar moet toch iets moois van zijn te maken,” lacht Arendsen. “Ik heb gewoon de telefoon gepakt en heb de eigenaar gebeld.” En niet zonder resultaat: in de Neudeflat komen onder andere 88 luxe appartementen. Arendsen: “Het was een doorn in het oog, het wordt een oogappel.”

Creativiteit Bij een herbestemming zijn een sterke mate van pro-activiteit, een flinke dosis creativiteit en een gezonde portie geluk ingrediënten voor succes. Voor

makelaars is de kunst vooral om voor leegstaande kantoren scenario’s te bedenken en daar dan gericht partijen bij te zoeken. Eén van de meest aansprekende voorbeelden daarvan in ‘Een nieuw leven’ is misschien wel een politiebureau in Leeuwarden dat werd getransformeerd in De Veilige Veste, een opvanghuis voor slachtoffers van huiselijk geweld. “Ik wist dat ze op zoek waren naar een veilige plek voor vrouwen die even helemaal van de radar moeten,” vertelt Barteld Boerma, de betrokken makelaar. “Ik belde ze op en zei: die plek heb ik! Het enige wat nog ontbreekt is een slotgracht, maar die is te graven…”

Steun voor Chinese investeerder bij project Amstelveen Een braakliggende bouwlocatie in het stadshart van Amstelveen werd enkele jaren geleden gekocht door de Sheng Yisheng Group uit China. Edwin Brockhoff van Brockhoff Makelaars groeide uit tot de steun en toeverlaat van de Chinezen. Hij overtuigde ze er onder andere van dat kleine en relatief goedkope appartementen geen goed idee waren op zo’n toplocatie. Het Chinese bedrijf had een stuk grond gekocht naast het stadshart van Amstelveen, met de bedoeling er naast een hotel ook meer dan honderd kleine appartementen te realiseren. De Chinezen namen een advies om met NVM-makelaar Brockhoff te praten dankbaar ter harte, want ze kenden de lokale woningmarkt totaal niet. “Op ons kantoor heb ik een presentatie gehouden voor een delegatie van de Sheng Yisheng Group”, blikt Edwin Brockhoff terug. “Ik had nog nooit op deze wijze met Chinezen te maken gehad, het zijn nieuwe spelers op de markt, en dus had ik van tevoren wat praktische informatie ingewonnen. Daardoor wist ik onder andere dat je een visitekaartje altijd met twee handen moet aanpakken.”

wet: als je het goed doet, als alles klopt, kun je hier met een groter appartement een hogere prijs per vierkante meter realiseren.”

De Chinezen lieten zich overtuigen en zetten de Nederlandse architect weer aan het werk. Het resultaat: een nieuw ontwerp voor ‘The City Garden’, zoals het complex met 77 riante appartementen, een hotel en een prachtige binnentuin werd gedoopt. Brockhoff: “Wij namen de verkoop voor onze rekening, stuurden de marketing aan en woonden

Omgekeerde wet Brockhoff hield de delegatie voor dat ze op zo’n toplocatie beter grote, luxe afgewerkte appartementen konden bouwen. “In het Stadshart van Amstelveen geldt een omgekeerde

Het ‘Chinese project’ aan de Van Heuven Goedhartlaan in Amstelveen.

regelmatig de bouwvergaderingen bij. Een Nederlandse aannemer is eind vorig jaar met de bouw begonnen. De kopers van de appartementen merken aan niets dat ‘The City Garden’ door Chinese investeerders is geïnitieerd.”

Uit de wind Het vertrouwen van de Chinezen in de Amstelveense makelaar is inmiddels bevestigd door de grote belangstelling voor de appartementen, die in prijs variëren van 420.000 euro tot 1,7 miljoen euro. Brockhoff: “In het verleden had ik al regelmatig woningen verkocht aan Chinese particulieren. Wat in het klein geldt, bleek ook op te gaan in het groot: onderhandelen met een Chinees is veel omslachtiger en tijdrovender dan met een Nederlander. Twee stappen vooruit, één achteruit, dat werk, als je niet uitkijkt tot bij de notaris aan toe. Ik heb waar mogelijk rekening gehouden met de Chinese gewoonten en mores, maar ook een paar keer een streep getrokken: dit is Nederland, hier doen we het zo, dus houd daar rekening mee. In wederzijds vertrouwen werd dat gelukkig goed opgepakt.”

Bert de Vries, plaatsvervangend directeur-generaal EZ:

Huiseigenaren, andere consumenten en ondernemers die zelf in huis of in het bedrijf duurzame energie willen opwekken, kunnen bij de overheid subsidie aanvragen voor zonneboilers, warmtepompen, biomassaketels en pelletkachels. Deze regeling is per 1 januari jl. ingegaan. Er is hiervoor in 2016 70 miljoen euro beschikbaar.

‘Het bewustzijn en het draagvlak bij burgers moet worden vergroot’ “Het onderwerp energietransitie staat vaak nog ver van mensen af. Maar dit onderwerp is wel heel urgent”, stelt Bert de Vries, plaatsvervangend directeur-generaal Energie en Telecom en programmadirecteur Energieuitdagingen 2020 bij het ministerie van Economische Zaken. “De ISDE brengt dit thema dicht bij de burger, en geeft hem of haar de kans om zelf aan de slag te gaan. Via de ISDE krijgen mensen ook meer inzicht hoe je aan (duurzame) energie komt, hoe je dat zou kunnen opwekken en hoe je dat op een zuinige manier kunt doen. Het is daarnaast een optie voor het behalen van onze doelstellingen in 2020. We hebben niet zoveel onbenutte opties op dit gebied, maar een regeling als de ISDE hadden we

Colofon NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM Postbus 2222 3430 DC Nieuwegein T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman ([email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, PACT, Fred Ernst, KAW Architecten, OMA, Nationale Beeldbank, Hollandse Hoogte, funda Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.

nog niet uitgerold. Het is voor ons ook heel kostenefficiënt.”

Eindig Met de ISDE kunnen consumenten de aanschaf van verschillende apparaten (zie kader) deels bekostigen. De Vries: “Het gebruik van gas is in huishoudens nu nog normaal, maar dit zal naar verwachting in de toekomst

veranderen. Er is nu nog relatief veel weerstand tegen duurzame energie. Windenergie heeft niet altijd breed draagvlak, maar we hebben alles nodig om in de toekomst onze energievoorziening te garanderen. Het bewustzijn en het draagvlak bij burgers zal daarom moeten worden vergroot. Een regeling als de ISDE helpt dit bewustzijn vergroten. De ISDE loopt nog tot 2020.”

Aandacht De overheid gaat nog op verschillende manieren de ISDE bij consumenten onder de aandacht brengen. “Het

Bert de Vries, plaatsvervangend directeur-generaal EZ: “Het bestaan van een regeling als de ISDE betekent niet automatisch dat mensen gaan toestromen.”

Subsidie voor diverse apparaten De subsidie van de ISDE is beschikbaar voor verschillende apparaten: zonneboilers, warmtepompen, pelletkachels en de biomassaketels. Via een zonneboiler wordt zonlicht omgezet naar warmte voor het verwarmen van ruimtes of water. Een huishouden kan hiervoor gemiddeld een subsidie van 650 euro aanvragen, afhankelijk van het type zonneboiler.

bestaan van een regeling als de ISDE betekent niet automatisch dat mensen gaan toestromen. De communicatie naar het publiek is dan ook belangrijk”, aldus De Vries.

Een warmtepomp is een apparaat dat warmte uit de lucht, bodem of het grondwater haalt en geschikt maakt voor het verwarmen van ruimtes of water. In bestaande woningen wordt vaak gebruik gemaakt van hybride warmtepompen, die gecombineerd worden met cv-ketels. Een huishouden kan hiervoor tot 1.500 euro subsidie aanvragen, afhankelijk van het type warmtepomp. In een pelletkachel worden houtpellets van samengeperst houtafval verbrand, waarmee een woning kan worden verwarmd. Dit levert een gemiddeld huishouden een besparing op de energierekening op van rond de 490 euro per jaar. Een huishouden kan hiervoor vanaf 500 euro subsidie aanvragen. Meer informatie, ook over biomassaketels, is te vinden op: http:// www.rvo.nl/ISDE. Op deze pagina wordt ook bijgehouden hoeveel mensen al van de regeling hebben gebruikgemaakt en hoeveel budget er nog beschikbaar is.

Naast de ISDE kunnen woningeigenaren die willen investeren in een energiezuiniger huis sinds begin 2014 ook een beroep doen op het Nationaal Energiebespaarfonds, waarbij een lening kan worden afgesloten om bijvoorbeeld de aanschaf van hoogrendementsglas, dakisolatie of zonnepanelen te financieren. Daarnaast is er de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) die zich richt op energiebesparing bij verhuurders van huurwoning(en) in de gereguleerde huursector.

7

Oude deel hoofdkantoor Rabobank gerevitaliseerd Het oude deel van het hoofdkantoor van Rabobank Nederland in Utrecht is onlangs opgeknapt. De beglazing van dit zogeheten ‘spiegelgebouw’ is onder meer vervangen, zonder dat het karakter van het bijzondere gebouw verloren is gegaan. Bovendien is het pand geschikt gemaakt voor het ‘Nieuwe Werken’. BAM Utiliteitsbouw en onderaannemers Strukton en Cofely hebben bijna twee jaar aan de opdracht aan de Utrechtse Croeselaan gewerkt. Het is de bedoeling dat het gebouw weer 25 jaar meekan. Het oude gedeelte van het hoofdkantoor van Rabobank Nederland is al dertig jaar oud. Het nieuwere gedeelte, een combinatie van twee torens, is in 2011 opgeleverd. Dit nieuwere gedeelte heeft als bijnaam ‘de verrekijker’ en is 105 meter hoog. Dit is zeven meter lager dan het hoogste gebouw van Utrecht: de Dom. De ‘verrekijker’ is wel het hoogste kantoorgebouw van de domstad. Het nieuwe en het oude gedeelte, die met elkaar verbonden zijn, vormen een opvallende blikvanger in de buurt van het Centraal Station van Utrecht.

Meer comfort Het glas van het spiegelgebouw is tijdens de renovatie vervangen door glas van gelijke kleur, waardoor het aanzicht van buitenaf niet verandert. De gebruikers van het pand zullen volgens de bouwbedrijven echter ervaren dat de inval van zon- en daglicht anders is en dat het nieuwe glas voor meer comfort en een

aangenamer klimaat zorgt. Overigens deelde Rabobank na de oplevering van het gebouw in de jaren ’80 gratis zonneluifels aan omwonenden uit, omdat die klaagden over de sterke weerspiegeling van het gebouw. Rabobank werkt volgens het concept van het ‘Nieuwe Werken’. De renovatiewerkzaamheden aan het ‘spiegelgebouw’ zijn gecombineerd met de inrichting van het negen verdiepingen tellende pand voor dit concept. De gangen met afzonderlijke kantoorkamers hebben plaatsgemaakt voor kantoorfaciliteiten variërend van concentratieplekken tot ontmoetingsplekken en van ruimtes voor vergaderingen tot ruimtes voor presentaties, workshops en ontwikkeling.

Efficiency Na de revitalisering biedt het kantoor, dat ca. 29.500 m2 beslaat, ruimte voor twintig procent meer medewerkers.

Medewerkers, die elders in de stad gehuisvest waren, gaan nu ook gebruikmaken van de panden aan de Croeselaan. Deze centralisatie van huisvesting betekent een besparing op (huur)kosten voor andere locaties. Daarnaast bevordert het de samenwerking en efficiency.

IN DE K ANTLIJN

Deze zogeheten Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) is een uitvloeisel van het Energieakkoord, dat in 2013 door verschillende partijen is gesloten. Het aandeel van duurzame energie in het energieverbruik moet volgens dit akkoord in 2020 14 procent gaan bedragen.

INTERVIE W

‘Deze subsidieregeling brengt energietransitie dichter bij de burger’

C OLUMN

Ongewone rente biedt buitengewone kansen Negatieve staatsrentes. Een hypotheekrente van ongeveer 2 procent voor een rentevaste periode van tien jaar met NHG. Lagere bruto woonlasten voor sommige koopstarters dan voor huurders in de gereguleerde sector. De waanzinnig lage rente, mede door het stimuleringsbeleid van de Europese Centrale Bank (ECB), blijft opmerkelijk. Maar welke voordelen, bedreigingen en kansen biedt deze lage rente? Op macroniveau is er voor koopstarters sinds de zomer van 2013 mede door die lage rente een hoop veranderd. Als liefhebber van grafieken laat ik u graag zien wat ik bedoel. Voor de crisis steeg de gemiddelde prijs van een koopwoning, wat zich bij een vergelijkbare hypotheekrente voor starters vertaalde in hogere bruto woonlasten. En dan neem ik voor het gemak een hypotheek die binnen dertig jaar op annuïtaire basis wordt afgelost, zonder hypotheekrenteaftrek. Tijdens de crisisjaren van 2008-2013 zagen we een omgekeerde beweging. Maar nu komt het. De gemiddelde woningprijzen lopen sinds 2013 weer op (oranje lijn), terwijl de bruto

hypotheeklasten min of meer gelijk blijven (blauwe lijn). En natuurlijk komt dit laatste door de gedaalde hypotheekrente.

Geen enorme gevolgen Maar hoe lang kan die rente nog blijven dalen? De ECB wil de Europese economie ook in 2017 nog aanjagen met het opkopen van onder andere staatsobligaties. Daarna zal de rente volgens mij toch vroeg of laat iets moeten oplopen. En hoewel de lage rente op dit moment duidelijk bijdraagt aan de positieve huizenprijsontwikkeling, zou een rentestijging op zichzelf geen enorme gevolgen hoeven hebben. Behalve

dat de hypotheeknormen intussen zijn aangescherpt, liggen de bruto maandlasten voor koopstarters nog behoorlijk onder het niveau van voor de crisis. En mocht de hypotheekrente een volledig procentpunt stijgen (bijvoorbeeld van gemiddeld 2,7 naar 3,8 procent), dan zijn de bruto hypotheeklasten bij de huidige huizenprijzen van bijna 1.100 euro per maand nog steeds zo’n 300 euro lager zijn dan in 2008 (figuur). Een hogere rentestijging zou de woningprijs in de toekomst echter toch onder druk kunnen zetten. Pieter van Dalen is woningmarkteconoom bij de Rabobank

‘De overheid heeft de eerste stapjes gezet om de woningmarkt te hervormen, maar zij is er nog lang niet’ Volgens mij is het dan ook van groot belang om nu niet stil te gaan zitten, om alleen maar op korte termijn de voordelen te genieten van een lage rente. De overheid heeft de eerste stapjes gezet om de woningmarkt te hervormen, maar zij is er nog lang niet. Volgens de huidige plannen zal de hypotheekrenteaftrek (HRA) in 2041 –inderdaad, een heel eind weg- nog steeds 38 procent zijn, wat de vrije huursector intussen geen mogelijkheden biedt om een goed alternatief te worden.

8 Figuur: Gemiddelde woningprijs en bijbehorende maandelijkse bruto hypotheeklasten Bron: Kadaster, Rabobank

Zonder grote schokken Het prachtige plan WONEN 4.0 stelde terecht dat afschaffing van de HRA met volledige compensatie in de vorm van lagere inkomstenbelastingen wel in dertig jaar moet kunnen. Met de huidige rente is een volledige afbouw in twintig jaar volgens mij ook wel haalbaar zonder grote schokken. En als de huizenprijzen in dit traject zouden dalen, kunnen tijdelijke stimuleringsmaatregelen worden overwogen. Bijvoorbeeld een terugkeer van een aflossingsvrije hypotheek van 50 procent, met HRA. Om na deze transitie uiteindelijk te komen tot een woningmarkt waar iedereen kan wonen in een woning die bij hem of haar past. Wie droomt daar nu niet van?

C O L U M N

Raad van State: plattelandswoning naast kippenbedrijf mag Een plattelandswoning pal naast een kippenbedrijf moet kunnen, vindt de Raad van State. Die oordeelde op woensdag 27 januari dat een voormalige bedrijfswoning aan de Elsendorpseweg 99 in het Brabantse Elsendorp een plattelandswoning mag worden, dus niet meer agrarisch is. “Een zeer belangrijke uitspraak van de Raad van State, oordeelt Anet van den Berk, NVM-makelaar in Aarle-Rixtel. Zij behartigde in deze zaak de belangen van de bewoner van de voormalige bedrijfswoning. Op Elsendorpseweg 99 is nu een kampeerboerderij met vijftien standplaatsen gevestigd. De minicamping ligt ingeklemd tussen de kippenschuren van de buurman. Die had bezwaar gemaakt tegen een plattelandswoning op het perceel, omdat hij bang was door veranderde luchtkwaliteitseisen beperkt te worden in zijn bedrijfsvoering. Die angst blijkt niet gegrond.

in het buitengebied aan te pakken. Woningen kunnen nu losgekoppeld worden van het bedrijfsgedeelte om ze beter verkoopbaar te maken. De agrarische bestemming komt te vervallen en de koper gaat akkoord

met de milieuhinder van bedrijven in de omgeving. Deze voormalige bedrijfswoning wordt aangeduid als plattelandswoning.

Geen financiering “Deze uitspraak doet recht aan waarom deze wet ontstaan is”, vertelt makelaar Anet van den Berk van Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs. “Het bedrijf is in het verleden afgesplitst en de eigenaar is er ook blijven wonen. Maar die wil het nu verkopen,

Verheugd Van den Berk is verheugd over de uitspraak. “De Raad van State heeft heel duidelijk gezegd dat als er met onderzoeken aangetoond kan worden dat er geen aantasting is van de woonkwaliteit, de plattelandswoning mogelijk gemaakt moet worden.”

Voldoende uitbreidingsmogelijkheden Volgens de gemeente GemertBakel, waaronder Elsendorp valt, blijven op de Elsendorpseweg de geur/geluidsbelasting en de fijnstofconcentratie ruim onder de normen. De uitspraak luidt dan ook dat er voor het kippenbedrijf meer dan voldoende uitbreidingsmogelijkheden zijn. De Wet Plattelandswoningen, die sinds 1 januari 2013 van kracht is, biedt gemeenten de mogelijkheid leegstand

omdat hij naar een andere plek wil verhuizen. En dat was niet mogelijk, zolang het gebouw nog als agrarische bedrijfswoning te boek stond. De financiering voor de nieuwe bewoner kon dan niet tot stand komen. De gemeente wilde aan de bestemming tot plattelandswoning meewerken. Tijdens de bestemmingsprocedure heeft de agrariër een vergunning ingediend, om zijn bedrijf om te zetten van een varkenshouderij in een kippenbedrijf. Zijn vergunning is verleend, nadat de woning bestemd is tot plattelandswoning.”

De voormalige bedrijfswoning in het Brabantse Elsendorp, die nu een plattelandswoning wordt.

Gemeentes zijn nog heel terughoudend in het toepassen van de Wet Plattelandswoningen, omdat er veel onduidelijkheden zijn. Vooral omdat eind 2014 de Raad van State bij een zaak in Weert oordeelde dat toch wel luchtkwaliteitseisen moeten worden gesteld. Hopelijk brengt bovenstaande uitspraak hierin verandering.