Wat zijn uw wensen? ondernemers & huisvesting. Leidschendam-Voorburg

Wat zijn uw wensen?

ondernemers & huisvesting Leidschendam-Voorburg

“Ruimte voor ondernemen is essentieel. Om vraag en aanbod van bedrijfshuisvesting beter bij elkaar te brengen, is inzicht nodig in de wensen van onze lokale ondernemers. Dat Peter van Ostaijen | wethouder Economie begint met luisteren.” Fotografie: Norbert Waalboer

2

ondernemers & huisvesting


3

Introductie Het bedrijfsleven en de gemeente willen samen de sociaal-economische opgaven aanpakken in Leidschendam-Voorburg. De partijen zijn vertegenwoordigd in het nieuwe Platform Economie & Arbeidsmarkt. Ze ontwikkelen samen een Agenda en een Actieprogramma voor de komende jaren. Daarnaast worden thematische bijeenkomsten georganiseerd, waarbij overheid en bedrijfsleven samen kennis kunnen delen en ideeën genereren. De eerste activiteit is een interactieve bijeenkomst “ondernemers & huisvesting”, waarin u als ondernemer centraal staat. Doel is om te komen tot een eenduidig beeld over uw huisvestingssituatie, - wensen en -mogelijkheden in Leidschendam-Voorburg. Er is bijzondere aandacht voor de haalbaarheid van een bedrijfsverzamelgebouw en voldoende ruimte voor discussie en inbreng.

4



5

Feiten &

weetjes Leidschendam-Voorburg beschikt in totaal over bedrijventerreinen met een totale omvang van

een achttal

ca. 16 ha netto

Twee van de 8 terreinen zijn locaties met slechts één gebruiker De Star, Parnashofweg en Essesteijn zijn de bedrijventerreinen met de meeste werkzame mensen De gemeente heeft een bovengemiddelde terreinquotiënt van meer dan 100 werkzame personen per hectare Landelijk ligt dit op zo’n 50 werkzame personen per hectare en in Zuid Holland op ca.

Leidschendam-Voorburg heeft een totale voorraad aan kantoorruimte van ca. 416.000m2 vvo In totaal is ca. 70.000m2 beschikbaar Slechts een kwart van dit beschikbare aanbod heeft een omvang van kleiner dan 1000m2 In Leidschendam-Voorburg wil 70% van 60 personen

de kantoorgebruikers een kantoorruimte kleiner dan 1000m2, landelijk

Zo’n 30% van de werkgelegenheid in de gemeente is kantoorgebonden is dit 50%

Uit ‘Marktanalyse Leidschendam-Voorburg’, okt 2010 | Stec Groep

...over huisvesting van ondernemers in Leidschendam-Voorburg 6



7

A

Huidige kantoorlocaties in Leidschendam-Voorburg 1 2 3 4 5 6

Leidsenhage e.o. Klein Plaspoelpolder Sytwende / Oosteinde Overgoo Voorburg Centrum Voorburg Station

Huidige bedrijventerreinen in Leidschendam-Voorburg A B C D E F G H

8

Parnashofweg De Star Essesteijn ‘t Loo Utrechtsebaan Westeinde Huyssitterweg Klaverblad


Verzamelgebouwen in Leidschendam-Voorburg e.o.

1

1

Starterscentra, incubators, broedplaatsen 1 Kleine Loods - Mariahoeve 2 Bink 36 3 De 3-hoefijzers (in ontwikkeling) 4 Caballero Fabriek

1

C

Businesscenters

B

D

2

1 Tauro - Bezuidenhout 2 Regus Den Haag - Equinox 3 Prinsenhof á la Carte 4 Nomadz

2

2

3

Kantoorverzamelgebouwen 1 Atrium Het Kleine Loo 2 CBS gebouw 3 OG Beheer Spaarnestraat 4 Hanzegebouw 5 Ondernemershuys Oosteinde 6 Tauro Rijn 7 Stationsplein 6

Leidschendam

1

3 4

Voorburg

E

5

1

3 3

4 3

4 2

Bedrijfsverzamelcomplexen 1 Design centrum Hangar 36 2 Binck Twins 3 Leeuwendale 4 Oude Middenweg 5 Westvlietweg 60 6 Hofzicht 7 Schietlood

6

5 6 2

4 4

F

5

7 6

G

7

Stompwijk

H


9

Bron: Rabobank Gewenste type locatie

2-4 werknemers 16% 2-4 16% 2-4 werknemers werknemers 16% 1 werknemer 1 1 werknemer werknemer

30% 30% 30%

22% 22% 22%

12% 12% 12% 65% 65% 65%

10% 10% 10%

1% 1% 1% 42% 42% 42%

63% 63% 63%

2% 2% 2%

aan huis aan aan huis huis in huis in in huis huis verzamelgebouw verzamelgebouw verzamelgebouw zelfstandig zelfstandig zelfstandig anders anders anders

3% 9% 3% 3% 3% 9% 9% 3% 3%

Bron: Rabobank Bron: Bron: Rabobank Rabobank

40% 40% 40%

9% 9% 9%

Anders In het buitengebied

Bron: Rabobank

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

bedrijven in Leidschendam-Voorburg is gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw

Uit ‘De Kracht van de Ondernemer’ | Rabobank Vlietstreek-Zoetermeer, Kamer van Koophandel Den Haag, gemeenten Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer, dec 2009

51 t/m>500 100 201 500 t/m200 50 101 201 t/m 500 51 t/m 101 t/m 100 200

Bron: Rabobank 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Bron: Rabobank 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Bron: Rabobank 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Startende bedrijven in het MKB zitten meer in een verzamelgebouw of plint

t/m100 50 51 t/m t/m 50

Belangrijkste kenmerk toekomstige huisvesting

Westeinde 183 Westeinde 183

Type bedrijfspand

Belangrijkste kenmerk toekomstige huisvesting De grootte

Utrechtsebaan 69 Utrechtsebaan 69

Belangrijkste kenmerk toekomstige huisvesting Locatie Type bedrijfspand of koop De grootte TypeHuur bedrijfspand

Parnashofweg 391 Parnashofweg 391

Maximale huur of koop Locatie De grootte Overige kenmerken Huur of koop Locatie 10% 10% 10%

De Star 42 een huisvesting met een maximum van 50m2 bvo 59% van de werknemers in 't Loo 11 Leidschendam-Voorburg werkt'tbuiten Loo 11 de gemeente. 54% van de werknemers binnen de gemeente woont niet in Leidschendam-Voorburg Slechts 3% van de

101 t/m>500 200

Aan huis Aan Aan huis huis In huis In In huis huis Verzamelgebouw Verzamelgebouw Verzamelgebouw Zelfst. bedrijfsruimte Zelfst. Zelfst. bedrijfsruimte bedrijfsruimte Anders Anders Anders Maakt niet uit Maakt Maakt niet niet uit uit 0% 0% 0%

Essensteyn 23

100m2 bvo 33% van de ondernemers met verhuisplannen zijn op zoek naar 't DeLoo Star1142

Maakt niet uit Anders

201 t/m 500

Gewenste type huisvesting Gewenste type huisvesting

20% 20% 20%

30% 30% 30%

40% 40% 40%

50% 50% 50%

Maximale Huur huur of of koop koop

Bron: Rabobank

Belang vestigingsplaatsfactoren (bij bewuste gemeentekeuze) ondernemers & huisvesting Belang vestigingsplaatsfactoren (bij bewuste gemeentekeuze)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Overigehuur kenmerken Maximale of koop Overige kenmerken

10

Star 42 23 Essensteyn Circa 60% van de ondernemersDe met verhuisplannen zoeken naar een bedrijfsoppervlakte kleiner dan

Maakt niet uit In het buitengebied In een woonwijk

Gewenst bvo in m2



Huysitterweg 22 ondernemer in 33% van de gevallen de doorslaggevende factor geweest.

Anders een woonwijk In eenInwinkelcentrum

>500 Gewenst bvo in m2

aan huis aan aan huis huis in huis in in huis huis verzamelgebouw verzamelgebouw verzamelgebouw zelfstandig zelfstandig zelfstandig anders anders anders

31% 31% 31%

de eigen woonplaats Bij middelgrote en grote bedrijven is de woonplaats van de Essensteyn 2322 Huysitterweg

In het buitengebied Ineen een winkelcentrum Op kantorenlocatie

Gewenst bvo in m2 Bron: Rabobank

Type bedrijfsruimte Type bedrijfsruimte

Klaverblad 10

een woonwijk Op Op een eenInkantorenlocatie industrieterrein

Maakt niet uit

17% 17% 17%

Parnashofweg 6 Huysitterweg Klaverblad 10 22 Bij 80% van de eenmanszaken in de regio Vlietstreek-Zoetermeer is de belangrijkste vestigingsreden

Ineen eenindustrieterrein winkelcentrum Op

Bron: Rabobank

9% 9% 9%

Utrechtsebaan 6 Klaverblad 10 6 Parnashofweg

Op een kantorenlocatie

57% 57% 57%

5-9 werknemers 12% 1% 21% 5-9 1% 21% 5-9 werknemers werknemers 12% 12% 1% 21%

Parnashofweg Utrechtsebaan 66

10%

Gewenste type locatie

100% 100% 100%

10-50 werknemers 1% 30% 10-50 10-50 werknemers werknemers 1% 1% 30% 30%

5%

Op een industrieterrein Gewenste type locatie

Type bedrijfsruimte naar grootteklasse Type bedrijfsruimte naar grootteklasse > 50 werknemers > > 50 50 werknemers werknemers

0%

Bron: Rabobank

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Bron: Rabobank

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Klaverblad 101 Klaverblad 101 Huysitterweg 120 Huysitterweg 120 Essensteyn 225 Essensteyn 225

Driekwart van

de startende bedrijven werk vanuit de woning Dienstverlenende MKB bedrijven zitten het meest in een verzamelgebouw Bedrijven zitten vaker in een gehuurd pand Vooral auto- en (groot)handelsbedrijven zitten op een bedrijventerrein Transporten bouwbedrijven zitten vooral in kleine bedrijfsruimten Kwart MKB bedrijven is een startend bedrijf Middenbedrijf heeft grootste aandeel in de werkgelegenheid De helft van het MKB zit bij of naast elkaar in één gebouw of plint/strip Het MKB zit vooral in kleine bedrijfsruimten Weinig MKB bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein

Uit ‘Ruimtebehoefte MKB Den Haag’ | Stogo, mei 2010


11

Ondernemingsprofielen

Logistiek kleine onderneming

Iedere onderneming is uniek en de huisvesting is daar een afspiegeling van. Toch zijn er ook overeenkomsten te vinden. Overeenkomst in de branche, het type onderneming en de grootte van de ondermening. Met name op het gebied van huisvesting komen deze overeenkomsten naar voren. De ondernemingsprofielen zijn gebaseerd op algemene kenmerken en zijn huisvestingsgericht. Omdat niet iedere onderneming zich laat vangen in een profiel zijn de grenzen niet zo hard als gesteld. Ook heeft iedere ondernemer zijn of haar eigen specifieke motieven om zich ergens te vestigen, de één zwaarder wegend dan de andere. Uw ideale huisvestingsconcept sluit aan bij uw profiel en voldoet aan uw belangrijkste vestigingsmotieven. Daar waar vraag en aanbod elkaar raken zullen veelal keuzes moeten worden gemaakt en prioriteiten worden gesteld.

Minder dan 5 werknemers. Kleinschalige logistiek (specialistisch). Opslagruimte, klein terrein en klein kantoor.

Handelsbedrijven kleine onderneming

Minder dan 3 werknemers. Tussenhandel zonder opslag. De huisvestingsbehoefte bestaat uit kleine kantoren in verzamelgebouwen. Kortlopende huurcontracten.

gs

ondernemin profiel

vestigings motief ondernemers & huisvesting

5-25 werknemers. Middelgrote logistiek, branchegericht. Opslagruimte en logistiek terrein (opstelmogelijkheden en parkeren), klein kantoor.

middelgrote onderneming huisvestings concept

12

middelgrote onderneming

3-10 werknemers. Tussenhandel met eventueel opslag. Als er opslag gewenst is dan is de verhouding: veel opslagruimte en logistiek, weinig kantoor.

>>


13

Productiebedrijven kleine onderneming

Consumentgerichte dienstverlening kleine onderneming

Minder dan 10 werknemers. Baliefunctie, zorg, reparatie & onderhoud. Locatie en indeling sterk afhankelijk van dienstverlening

middelgrote onderneming 10-25 werknemers. Verbreding en specialisatie van de dienstverlening. Vanwege de grootte is de scheiding tussen front en backoffice sterker zichtbaar.

Zakelijke dienstverlening zzp’er of eenmanszaak

Flexibele arbeidskracht, specialist. Veelal kantoor aan huis of betaalbare, flexibele kantoorruimte. Kortlopende huurcontracten.

kleine onderneming

2-4 werknemers. Creatieve sector, adviesbureaus. Kortlopende huurcontracten, de huisvesting mag een afspiegeling zijn van de onderneming maar identiteit heeft lage prioriteit.


<< 14


5-35 werknemers. Specialistische dienstverlening. Middellange huurtermijnen. Eigen identiteit huisvesting en aanbod faciliteiten zijn belangrijk. Soms meerdere vestigingen.

Minder dan 5 werknemers. Specialistische producten. Kleinschalige bedrijfshal, huur, geen kantoorruimte, uitstraling onbelangrijk.

middelgrote onderneming 5-40 werknemers. Brancheproductie. Middelgrote bedrijfshal, klein kantoor, verzorgd, interne logistiek belangrijk.

Bouwnijverheid kleine onderneming

Minder dan 5 werknemers. Onderhoudsbedrijven en particulier gericht. Opslagruimte, kantoor veelal aan huis.


5-25 werknemers. Onderhoud, renovatie en nieuwbouw, particulier en B2B. Kleinschalige bedrijfshallen, relatief veel kantoor, veel ambulant personeel.


15

Vestigingsmotieven

Professionaliteit Logistieke aanvoer

Veiligheid Klanten & afnemers

B2B promotie Afzetpotentie

Voorzieningen

16


Ruimtebehoefte

Huisvestingskosten

Duurzaamheid Indelingsmogelijkheden

Logistiek

Service

Bereikbaarheid

Beveiliging

Sfeer

Parkeergelegenheid

Accountmanagement

Meetbaar

Gevoelsmatig

Imago

ng

Gemeentelijke belastingen Milieuklasse

Legenda

Positionering

Beveiliging

uw

Woon-werk afstand

Duurzaamheid

o eb

Dienstverlening

te

Positionering

Woon-werk personeel

G em ee n no mg G ev i

Loca tie e

Logistieke afzet

Woonomgeving

Kopen versus huren ondernemers & huisvesting

17

Interviews “Als je huisvesting voor startende bedrijven maakt, doe je dit voor volwaardig draaiende bedrijven. De eerste opstart is vanuit huis en als de zaak goed genoeg loopt, gaan ze op zoek naar huisvesting. Computers, website, administratie, notaris … alles is al geregeld.” Micha Wijngaarde | Wijngaarde bv

Maarten G. Verhoef | Zakenpartnertest.nl

18


“Het is heerlijk wonen en werken in Leidschendam-Voorburg. Toch zou ik wat meer met de mij omringende ondernemers samen willen doen. Elkaar ontmoeten op een van de vele mooie plekken in de gemeente zou goed kunnen inspireren tot die samenwerking.”

“De nabijheid van voorzieningen is relatief. In tegenstelling tot de buitenlander, neemt de Nederlander maar een half uur voor zijn lunch. Frank Zwetsloot | Vireo Vastgoed 5 minuten lopen is dan al te veel.”

“In de makelaardij speelt de discussie Esther Offringa | De Bruijn en Tak NVM Makelaardij over de noodzaak van een zichtlocatie. In onze branche zie je steeds meer dat het klantencontact via het internet verloopt.”

>>


19

“Het bedrijventerrein De Star waarop we zitten is verouderd en er zijn geen verwijzingen naar het terrein. Als we met alle specialismen van de bedrijven op het terrein de koppen bij elkaar steken en de handen uit de mouwen, Marcel van der Lans en Ralph Klein | BL Regeltechniek moeten we al snel een hoop kunnen verbeteren.”

“Voor mij hoef ik niet zo op een zichtlocatie te zitten, ik heb mijn rijdende reclameborden.” Vincent van Steenwijk | BMT Koeriers

“Uiteindelijk zijn we allemaal gebaat bij de Frits van Rees | De Regenbogen Beheer samenwerking; de gemeente, de belegger en vooral de eindgebruiker.”

“Mijn ambitie op termijn is een centrum op te richten waar een ieder kennis kan maken met allerlei verschillende manieren van persoonlijke ontwikkeling. Een verbindende plek, midden in het leven, waar je kan zoeken naar de kracht van jou en je bedrijf.” Annabet Nolen | Amor Fati Training en Coaching

<< 20


“Ik reisde iedere dag naar mijn chique kantoor in Den Haag, om vervolgens naar mijn klanten te gaan. Mijn klanten kwamen zelden bij mij.” Adrian Voogd | EPS Design

Adrian is deze week verhuisd naar het voormalig CBS gebouw ondernemers & huisvesting

21

Huisvestingsconcepten Tijdens de bijeenkomst van 5 januari concentreren we ons graag samen met u op uw wensen én op uw mogelijkheden op het gebied van huisvesting. Dit doen we aan de hand van uitwerkingen van de volgende concepten:

Bedrijfshal Verzamelgebouw met productie-units Opslagruimte Business center Low cost bedrijfsverzamelgebouw Branchegericht bedrijfsverzamelgebouw Flexibele werkplek formule

gs

ondernemin profiel

Moderne kantoorvilla Markante huisvesting Multifunctioneel gebouw Woon-werkcombinaties

s

huisvesting concept vestigings motief

22


Gebrek aan geschikte ruimte leidt tot creatieve oplossingen van de ondernemer ondernemers & huisvesting

23

Wordt vervolgd..... op de bijeenkomst van 5 januari 2011

Wat zijn uw wensen? Bijlage bij de uitnodiging voor de themabijeenkomst ‘Ondernemers & huisvesting’ op 5 januari 2011. Dit boekje is een initiatief van het Platform Economie & Arbeidsmarkt van Leidschendam-Voorburg, een samenwerking tussen het bedrijfsleven en de gemeente. De uitgave is mede mogelijk gemaakt door de gemeente LeidschendamVoorburg, de Kamer van Koophandel Den Haag en het MKB Leidschendam-Voorburg. Samenstelling door Jan de Leeuw & Lodewijk Bedaux (CUSTOM Property Solutions) i.s.m. Margreet Witteveen (gemeente LeidschendamVoorburg) & Paulien Eisma (Beleid enzo BV) Aan de samenstelling van deze uitgave is uiterste zorg besteed. Het is niet uit te sluiten dat gegevens inmiddels zijn achterhaald of verkeerde verwachtingen wekken. Aan deze publicatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. December 2010

>>

Wat zijn uw wensen? ondernemers & huisvesting. Leidschendam-Voorburg

Recommend Documents