Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte. Case gemeente Soest

Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte Case gemeente Soest

WAARDEREN OP BASIS VAN GEBRUIKSOPPERVLAKTE Case gemeente Soest H.P. Koops Maart 2011

datum vrijgave

goedkeuring

mr. W. Diemers vrijgave

P.C.J. Knappers

Inhoudsopgave 1. Inleiding .................................................................................................................................................... 2 1.1 Aanleiding........................................................................................................................................ 2 1.2 Het Project....................................................................................................................................... 2 1.3 Steekproef ....................................................................................................................................... 2 2. Project Herwaarderen op gebruiksoppervlakte ....................................................................................... 4 2.1 Basis................................................................................................................................................. 4 2.2 Omzetting van de WOZ gegevens naar het BAG bestand ............................................................... 4 2.3 Van inhoud naar oppervlakte in de BAG ......................................................................................... 5 2.4 Controle juistheid van de gegevens .............................................................................................. 10 3. Project Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte........................................................................... 15 3.1 Waardering .................................................................................................................................... 15 4. Ratio’s A en B.......................................................................................................................................... 22 4.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 22 4.2 Beoordelingsprotocol .................................................................................................................... 22 5. Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................. 25

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding Begin juli 2010 is door de Waarderingskamer het rapport ‘Samenhang BAG en WOZ objecten’ gepubliceerd. In dit rapport wordt door middel van diverse voorbeelden de ‘samenhang’ tussen beide administraties (BAG en WOZ) vergeleken aan de hand van voorbeelden. Alle gemeenten in Nederland zijn vanaf 1 juli 2011 verplicht om de gegevens die bijgehouden worden in de BAGadministratie intern af te nemen. Ook de afdeling die zich bezig houdt met de uitvoering van de Wet WOZ wordt vanaf deze datum afnemer van de BAG-gegevens. De vraag die in dit rapport centraal staat, is: ‘Zijn de BAG-gegevens/kenmerken direct over te nemen en te gebruiken om tot een aannemelijke waardebepaling voor de WOZ te komen?’

1.2

Het Project Kondar heeft eind 2010 in samenwerking met de gemeente Soest een onderzoek gedaan naar de in paragraaf 1.1 geformuleerde vraag. Kondar heeft de samenhang tussen de BAG-administratie en de WOZ-administratie onderzocht. Beoordeeld is wat de taxatietechnische gevolgen zullen zijn van het directe gebruik van BAG-gegevens en dan met name het taxeren op basis van de oppervlakte. Een groot voordeel van het gebruiken van de gebruiksoppervlakte die in de BAGadministratie geregistreerd wordt, is dat er geen dubbele administratie bijgehouden hoeft te worden. Hierbij geldt het adagium: ‘eenmalig inwinnen, meervoudig gebruik’. Een ander groot voordeel van het meervoudige gebruik is dat het een kostenbesparing met zich mee brengt. De overgang naar gebruiksoppervlakte in het waarderingsproces is dan ook een logisch gevolg.

1.3

Steekproef In Nederland worden jaarlijks ongeveer acht miljoen objecten getaxeerd voor de uitvoering van de Wet WOZ. Daarvan zijn 800.000 objecten zogenoemde niet-woningen (circa 10 procent). Dit betekent dat circa 7,2 miljoen woningen worden getaxeerd. Voor de gemeente Soest zijn in het onderzoek ongeveer 12.000 woningen betrokken die de afgelopen jaren gewaardeerd zijn op inhoud.

KONDAR

Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte

2

Waarom de gemeente Soest: De gemeente Soest is een landelijke gelegen gemeente op de rand van de Randstad met een grote diversie tijd aan bouwwijze en uitstraling. Het betreft een midden grote gemeente. In de jaren zestig werd het dorp verder 'gemoderniseerd'. Dat hield in dat een aantal buitens gesloopt werd, zodat de oppervlakte van de tuinen extra ruimte opleverde voor woningbouw en omdat het onderhoud van de villa's simpelweg te kostbaar was geworden. De hoofdstraat van Soestdijk onderging een metamorfose, wat achteraf niet bepaald een verbetering is geweest. De statige herenhuizen maakten plaats voor winkels en sociale woningbouw. In de jaren daarna breidde Soest zich verder uit, met de wijken Klaarwater en Smitsveen in de jaren '70 en Overhees in de jaren '80. De meest recente uitbreiding is de Boerenstreek, waar vanaf 1997 in vier etappes gebouwd wordt. We kunnen concluderen dat de gemeente Soest gemêleerde gemeente is die representatief is voor Nederland. Soest telt nu circa 45.500 inwoners. Een belangrijke voorvraag was hoeveel woningen in het onderzoek moesten worden betrokken om te kunnen spreken van een representatieve steekproef. Om de steekproefomvang te berekenen, is gebruik gemaakt van de volgende formule: N = p% x q% x [z : e%]2 Waarbij: N = de minimale omvang van de steekproef is p% = het percentage van de gespecificeerde categorie is q% = het percentage is dat niet tot de gespecificeerde categorie behoort z = de z-waarde is die bij het vereiste betrouwbaarheidsniveau hoort e% = de vereiste foutmarge is P% en Q% geven aan welk antwoord verwacht wordt bij elke vraag. In het meest ongunstige scenario worden P en Q op 50 gesteld. Op deze manier wordt de maximale steekproefomvang berekend. De Z-waarde is 2,57, omdat er in dit onderzoek wordt uitgegaan van een betrouwbaarheidspercentage van 99%. Met in achtneming van de bovengestelde uitgangspunten, is het minimum aantal woningen dat in het onderzoek moet worden betrokken om te kunnen spreken van een representatieve steekproef: N = 50% x 50% x (2,57:5%)2 = 661 woningen (afgerond). Nu in het onderhavige onderzoek ongeveer 12.000 woningen zijn betrokken, kunnen we spreken van een representatieve steekproef.

KONDAR


3

2.

Project Herwaarderen op gebruiksoppervlakte

2.1

Basis Om tot een goed vergelijk te komen tussen het waarderen op gebruiksoppervlakte en het waarderen op inhoud, hebben we gebruik gemaakt van: 1. de huidige waardering uit Key2waarderen van de gemeente Soest op inhoud; en 2. een uitlijsting van alle woningen met gebruiksoppervlakte uit de huidig BAG-applicatie.

2.2

Omzetting van de WOZ-gegevens naar het BAG-bestand De gemeente Soest heeft voor de opbouw van de BAG-gegevens voornamelijk gebruik gemaakt van het WOZ-bestand. Hieronder volgt een uitleg hoe dit tot stand is gekomen. Aan het referentiebestand adressen worden de gebouwgegevens toegevoegd vanuit het WOZbestand. Hiervoor wordt een Stuf-TAX-bestand gebruikt (initiële levering). Hierbij is het uitermate belangrijk dat er een relatie tussen een BAG-verblijfsobject en een WOZ-(deel)object (ook wel taxatieonderdeel genoemd) ligt. Het Stuf-TAX-bestand is ingelezen en de gemeente heeft de volgende gegevens gebruikt:                 

KONDAR

WOZ object nummer Woonplaats Straatnaam Huisnummer Huisletter Toevoeging Aanduiding Locatieomschrijving Postcode Soort objectcode Omschrijving soort Aanduiding onderdeel Onderdeelcode Omschrijving onderdeel Bouwjaar Bouwlaag Aantal Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte

4

    

Inhoud Oppervlakte Lengte Breedte Hoogte

De volgende gegevens zijn voor de BAG belangrijk:  

  

2.3

De WOZ-soortobjectcode wordt omgevormd tot BAG gebruiksdoel. De conversietabel van VROM wordt gebruikt. (bij een combinatie van een woning met bedrijf of een kantoor met industrie zijn er twee BAG gebruiksdoelen mogelijk). Het bouwjaar (hoewel dit uiteindelijk bij de pandgegevens hoort). De oppervlakte van een deelobject wat onderdeel uitmaakt van het verblijfsobject. De bruto inhoud van een woning wordt omgerekend naar gebruiksoppervlakte in de BAG (van m³ naar m²).

Van inhoud naar oppervlakte in de BAG Van elk deelobject wordt bepaald of het onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw en dus bij de inhoud opgeteld moet worden of bij de oppervlakte. Een andere mogelijkheid is dat het deelobject een apart pand vormt. Het is ook mogelijk dat een deelobject voor de BAG helemaal niet relevant is. Om dit te bepalen, vullen we in de deelobjectcodelijst per combinatie van soort object en deelobject een code 1,2,3 of 4 in. Code

Omschrijving

1

Hoofd deelobject

2

Deel hoofdgebouw

3

Apart pand

4

Geen BAG deelobject

Van een deelobject is het niet altijd duidelijk of het vrijstaand of aangebouwd is. Dan staat er bijvoorbeeld een BERGING vermeld. Vooraf moet dan worden bepaald of de berging  vrijstaand,  aangebouwd of  inpandig is.

KONDAR


5

Voor de woningen en niet-woningen zijn twee verschillende conversietabellen door het Ministerie van VROM (hierna: VROM)1 voorgeschreven. Het onderhavige onderzoek is gericht op woningen. Niet-woningen zijn in het onderzoek buiten beschouwing gelaten.

Oppervlakte m2

BAG objectcode 4

1

2030

Grond (bij eengezinswoning)

2

1100

Woning

340

1

3

1220

Aanbouw woonruimte platdak

70

2

4

1550

Vrijstaande garage

28

3

5

1650

Aangebouwde berging

9

2

6

1310

Dakkapel

Inhoud m3

Deelobjectcode

370

Volg nummer

Deelobjectomschrijving

Voorbeeld woning

2

In het bovenstaande voorbeeld bedraagt de grondoppervlakte 370 m². Voor de BAG is de grondoppervlakte niet relevant. De woning (hoofdgebouw) is 340 m³ en de aanbouw woonruimte 70 m³. Per deelobject wordt de inhoud door het programma Kondar City conform de omrekentabel van VROM omgerekend naar een gebruiksoppervlakte. Indien de gebruiksoppervlakte van een deelobject al bekend is, zal deze gebruiksoppervlakte in de totale gebruiksoppervlakte worden verwerkt.

1

Vanaf 14 oktober 2010 is het Ministerie van VROM samen met het Ministerie van V&W opgegaan in het nieuwe Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M). Omdat de conversietabellen voor 14 oktober 2010 door het Ministerie van VROM zijn opgesteld, wordt in dit rapport nog de (oude) benaming VROM gebruikt.

KONDAR


6

Elke woning wordt vervolgens in een objectsoort-categorie ingedeeld overeenkomstig de onderstaande conversietabel.

Omschrijving

Soortobjectcode

Conversietabel van WOZ objectsoortcode naar BAG-woningtype

1110

Vrijstaande woningen

VRIJ

1

1111

Vrijstaande woning

VRIJ

1

1113

Bungalow

VRIJ

1

1114

Vrijstaande villa/landhuis

VRIJ

1

1115

Vrijstaande woonboerderij

VRIJ

1

1116

Vrijstaand herenhuis

VRIJ

1

1117

Vrijstaande kwadrantwoning

VRIJ

1

1120

2^1 kap woningen

TWEE

2

1121

Twee onder een kap

TWEE

2

1123

2^1 kap bungalow

TWEE

2

1124

2^1 kap villa/landhuis

TWEE

2

1125

2^1 kap woonboerderij

TWEE

2

1126

2^1 herenhuis

TWEE

2

1131

Rijwoning

RIJ

3

1139

Rij patio-woning

RIJ

3

1141

Rijwoning kop

RIJ

3

1146

Hoek herenhuis

RIJ

3

1147

Hoek kwadrant woning

RIJ

3

1149

Hoek patio-woning

RIJ

3

1151

Tussenwoning

RIJ

3

1156

Tussen herenhuis

RIJ

3

1161

Eindwoning

RIJ

3

KONDAR


7

Omschrijving

Soortobjectcode 1166

Eind herenhuis

RIJ

3

1171

Geschakelde woning

VRIJ

1

1173

Geschakelde bungalow

VRIJ

1

1175

Geschakelde woonboerderij

VRIJ

1

1176

Geschakeld herenhuis

VRIJ

1

1179

Geschakelde patio-woning

VRIJ

1

1181

Flat (portiek/gallerij)

GAL

8

1182

Maisonnette

MAIS

4

1183

Appartement

APP

5

1185

Duplex-woning

BOV

7

1186

Penthouse

BOV

7

1187

Benedenwoning

BEN

6

1188

Bovenwoning

BOV

7

1191

Woonwagen/-boot

1213

Vrijst. recr. Bungalow

VRIJ

1

1331

Rij bejaardenwoning

RIJ

3

1333

Rij bejaardenbungalow

RIJ

3

1341

Hoek bejaardenwoning

RIJ

3

1343

Hoek bejaardenbungalow

RIJ

3

1361

Eind bejaardenwoning

RIJ

3

1371

Geschakelde bejaardenwoning

VRIJ

1

1387

Bejaarden benedenwoning

BEN

6

1388

Bejaarden bovenwoning

BOV

7

1500

Bedrijfswoning

RIJ

3

1511

Vrijstaande bedrijfswoning

VRIJ

1

KONDAR


8

Omschrijving

Soortobjectcode 1515

Vrijst. bedr. woonboerderij

VRIJ

1

1541

Hoek bedrijfswoning

RIJ

3

1571

Geschakelde bedrijfswoning

VRIJ

1

1614

Vrijst. prakt. villa/landhuis

VRIJ

1

1700

Garagebox

POR

9

Vervolgens wordt van iedere woning de bouwjaarklasse bepaald. De bouwjaarklassen zijn: 1. vóór 1945 2. 1945 tot en met 1970 3. 1971 tot en met 1990 4. na 1991 Op basis van deze twee gegevens (objectsoort-categorie en bouwjaarklasse) kunnen we een omrekeningsfactor opzoeken in onderstaande tabel: Tabel omrekeningsfactor 1

2

3

4

VRIJ

1

3,05

3,15

3,14

3,25

TWEE

2

3,06

3,12

3,18

3,16

RIJ

3

3,16

3,21

3,10

3,15

MAIS

4

2,99

3,25

2,94

2,92

APP

5

3,21

3,10

3,08

3,03

BEN

6

3,07

3,03

2,97

3,08

BOV

7

3,03

3,14

3,09

3,14

GAL

8

3,03

3,07

2,91

3,01

POR

9

3,04

3,12

3,04

2,96

KONDAR


9

Voorbeeld De factor voor een rijwoning met bouwjaar 1960 bedraagt 3,21. De berekening volgens ons programma Kondar City: Oppervlakte 1 (Hoofddeelobject) Woning Oppervlakte 2 (Deel hoofdgebouw): Aanbouw woonruimte platdak Dakkapel2 Aangebouwde berging

340 m³ : 3,21

105,9 m²

70 m³ : 3,21

21,8 m² 2,0 m² 9,0 m2

Totale oppervlakte

2.4

+

138,7 m²

Controle juistheid van de gegevens Tijdens de invoering van de BAG in de gemeente Soest is de gebruiksoppervlakte op de in paragraaf 2.3 omschreven wijze tot stand gekomen. Dit is een belangrijk uitgangspunt. Bij de in dit onderzoek gebruikte objecten is de gebruiksoppervlakte toegevoegd bij het onderdeel 1100. Vervolgens is Kondar met dit bestand gaan waarderen. Wel dient vermeld te worden dat van de 12.000 woningen ongeveer 4.100 objecten een afwijking hadden die niet overeen kwam met de te verwachten resultaten uit de bovengenoemde tabel. Dit zijn dus objecten met een factor van < 2,80 en > 3,25. In de tabellen op de volgende bladzijden kan een beeld worden gevormd wat de afwijking en de reden van afwijking is.

2

Een dakkapel vergroot de bruikbare oppervlakte (met een stahoogte van tenminste 1,5 meter) van de betreffende verdieping. Indien sprake is van een dakkapel zal per dakkapel 2 m2 aan de gebruiksoppervlakte worden toegevoegd.

KONDAR


10

WOZobjectnummer

Adres

Wijkcode

Soortobjectcode

Bouwjaar

Inhoud

Gebruiksoppervlakte

Oppervlakte NVM

Factor

Reden verschil

Tabel 1: Objecten met een factor van < 2,80

34200028772

Kondar 12

w3

1121

2004

556

206

0

2,70

Aanbouw, garage

34200028773

Kondar 13

w3

1121

2004

556

206

0

2,70

Aanbouw, garage

34200028774

Kondar 14

w3

1121

2004

556

206

0

2,70

Aanbouw, garage

34200028775

Kondar 15

w3

1121

2004

556

208

0

2,67

Aanbouw, garage

34200028776

Kondar 16

w3

1121

2004

556

206

236

2,70

Aanbouw, garage

34200028777

Kondar 17

w3

1121

2004

556

206

0

2,70

Aanbouw, garage

34200028778

Kondar 18

w3

1121

2004

556

212

0

2,62

Aanbouw, garage

34200028779

Kondar 19

w3

1171

2004

580

211

0

2,75

Aanbouw, garage

34200028763

Kondar 2

w3

1171

2003

580

206

0

2,40

Aanbouw, garage

34200028780

Kondar 20

w3

1171

2004

580

206

0

2,75

Aanbouw, garage

Bouwlaag

Lengte

Breedte

Oppervlakte (m )

Hoogte

Inhoud (m )

6

1200 Aanbouw woonruimte

2004

0

0,0

0,0

0

0,0

15 (B)

7

1500 Garage

2004

0

0,0

0,0

0

0,0

75 (B)

8

2030 Grond (bij eengezinswoning)

0

0,0

0,0

263 (B)

0,0

0

12

1100 Woning

0

0,0

0,0

0

0,0

556 (B)

2004

3

Omschrijving

Onderdeelcode

2

Bouwjaar

Onderdeelnummer

Tabel 2: Onderdelen Kondar 12

De aanbouw woonruimte, garage en woning geven een totale gebruiksoppervlakte van (15 m³ + 75 m³ + 556 m³ = 646 m³ / 3,16 =) 204 m². De afwijking van 2 m² is echter niet verklaard. Het object heeft bijvoorbeeld geen dakkapel. Gekeken moet derhalve worden of de juiste factor gebuikt is. Na controle is gebleken dat dit object geen aangebouwde garage heeft, maar een KONDAR


11

vrijstaande garage. De overige objecten bezitten wel een aangebouwde garage. In dit geval zou dat betekenen dat het de gebruiksoppervlakte onjuist is en dat dit eigenlijk (556 m³ + 15 m³ = 571 m³ / 3,16) 180 m² moet zijn in plaats van 204 m2. Ook blijkt de in de WOZadministratie geregistreerde inhoud van 15 m³ voor de aanbouw onjuist. Dit is namelijk (2,75 x 6,25 x 2,8) 48 m³. De juiste kenmerken voor dit object zijn in de onderstaande tabel weergegeven.

Bouwlaag

Lengte

Breedte

Oppervlakte (m )

Hoogte

Inhoud (m )

6


2004

0

0,0

0,0

0

0,0

48 (B)

7

1500 Garage

2004

0

0,0

0,0

0

0,0

75 (B)

8


0

0,0

0,0

263 (B)

0,0

0

12

1100 Woning

0

0,0

0,0

0

0,0

556 (B)

2004

3

Omschrijving

Onderdeelcode

2

Bouwjaar

Onderdeelnummer

Tabel 3: Gecorrigeerde onderdelen Kondar 12

De juiste gebruiksoppervlakte is dus voor dit object (556 m³ + 48 m³ = 604 m³ / 3,16=) 191 m² Ten opzichte van het huidige bestand geeft dit dus een afwijking van ongeveer 7 %. Dit is in onze ogen een te groot verschil. Wel moet vermeld worden dat dit conform de omrekenmatrix van het VROM wel degelijk acceptabel is. Deze afwijking valt binnen de tolerantiewaarden die zijn benoemd. Ook de aanbouw is door gebruik te maken van de tabel van VROM niet altijd juist geconverteerd. De aanbouw wordt nu bij het hoofdgebouw opgeteld en vervolgens gedeeld door de factor. De hoogte van de aanbouw is 2,8 m en dus niet 3,16 m. Dit geeft een afwijking van circa 11%3. Uit deze gegevens kunnen we concluderen dat de afwijking in de factor en dus de tabel van VROM eenvoudig te verklaren is. Onze conclusie is om er niet vanuit te gaan, dat de oppervlakte goed is geconverteerd. Ook kunnen we concluderen dat de bijgebouwen in de WOZ-administratie nu een dubbeltelling in de waarde kunnen geven. De aangebouwde bijgebouwen, die in dit voorbeeld in de gebruiksoppervlakte zitten, zijn in de WOZ-administratie nog twee aparte onderdelen. Met al deze bovengenoemde feiten in ons achterhoofd zijn we gaan waarderen.

3

(48m³ : 2,80) : (48m³ / 3,16) x 100%

KONDAR


12

Hieronder zijn de kadastrale kaart en de luchtfoto aan van de Kondar 12

weergegeven.

KONDAR


13

KONDAR


14

3.

Project Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte

3.1

Waardering Om tot een waardevergelijking te komen, zijn de taxatietechnische uitgangspunten niet veranderd. De grondstaffel- en bijgebouwenmodellen zijn dus exact hetzelfde gelaten als de huidige waardering op inhoud. De eerste stap die gedaan is, is het opnieuw uitvoeren van de marktanalyse 2008, 2009 en 2010. Dit is namelijk de basis van de waardering in Key2waarderen. Vervolgens zijn voor de peilpunten de waarden van de grond en de bijgebouwen bepaald. De waarden van deze onderdelen zijn natuurlijk exact hetzelfde als in de waardebepaling naar waardepeildatum 1 januari 2010 die op dit moment heeft plaats gevonden maar dan nog op de inhoud. Ook is er voor gekozen om tevens dezelfde onderbouwingen per groep te gebruiken. Dit is gedaan om dezelfde uitgangspunten te hanteren en om een juist beeld te kunnen vormen over de eventuele waardeverschillen bij beide methodieken. Vervolgens is voor de gebruikte onderbouwingen per groep de waarde per vierkante meter bepaald, na aftrek van de waarde voor de eventuele kavel en bijgebouwen. De peilpunten hebben nu een waarde per vierkante meter. Vervolgens is per groep het referentieobject gewaardeerd op basis van drie peilpunten. De waarde die hier uit voortvloeit, is vervolgens over de rest van de groep doorgerekend. Voorts is er een hoofdgebouwwaarde per object bepaald en deze is weer bij de overige waarde opgeteld. Hierna is er een ’nieuwe’ taxatiewaarde bepaald. In de op de volgende bladzijden geplaatste tabellen zijn delen van willekeurige groepen nader bekeken. Hier is gekeken naar de waarde op basis van gebruiksoppervlakte versus inhoud, naar belastingjaar 1 januari 2011 en naar de waarde op basis van inhoud naar belastingjaar 1 januari 2010. Dit betreft de zogenaamde trendanalyse tussen twee verschillende waardepeildata. De trendanalyse geeft aan hoe de gemiddelde soort woning qua waarde stijgt of daalt tussen twee belastingjaren.

KONDAR


15

17

18

19

20

21

Waarden hfd gebouw per 1-1-2011

Eindwaarden per 1-1-2010 op inhoud

R R

Hofstraat 88, Soest Hofstraat 345, Soest

w3 1131 2004 345 125 150 2,76 € 1.695 w3 1131 2002 352 112 0 3,14 € 1.801

129 € 299.267 151 € 279.441

614 € 211.830 573 € 201.696

R

Veldweg 2, Soest

w3 1141 2002 352 122

0 2,89 € 1.653

222 € 321.296

573 € 201.696

Vissersstraat 64, Soest

w3 1141 2004 345 124

0 2,78 € 1.716 € 212.815 € 118.902 € 331.717

1,05

1,01 189 € 316.587

573 € 197.685 € 315.000


w3 1131 2004 345 124

0 2,78 € 1.716 € 212.815

€ 86.232 € 299.047

1,05 *

0,94 123 € 283.917

573 € 197.685 € 303.117


w3 1131 2004 345 110

0 3,14 € 1.716 € 188.787

€ 63.885 € 252.672

0,97

0,94 123 € 261.570

573 € 197.685 € 278.820


w3 1131 2004 345 126

0 2,74 € 1.716 € 216.247

€ 92.796 € 309.043

1,06 *

0,94 127 € 290.481

573 € 197.685 € 310.081


w3 1131 2004 345 121

0 2,85 € 1.716 € 207.666

€ 84.618 € 292.284

1,04

0,94 129 € 282.303

573 € 197.685 € 301.103

Vissersstraat 74, Soest Vissersstraat 76, Soest

w3 1131 2004 345 110 w3 1141 2004 345 128

0 3,14 € 1.716 € 188.787 € 68.835 € 257.622 0 2,7 € 1.716 € 219.680 € 139.389 € 359.069

0,97 1,07 *

0,94 133 € 266.520 0,95 233 € 337.074

573 € 197.685 € 283.770 573 € 197.685 € 356.614

Kerk 22, Soest

w3 1141 2002 427 136

0 3,14 € 1.716 € 233.410 € 130.375 € 363.785

0,97

0,97 235 € 375.046

573 € 244.671 € 386.735

Kerk 24, Soest

w3 1131 2002 352 112

0 3,14 € 1.716 € 192.220

€ 75.600 € 267.820

0,97

0,94 132 € 277.296

573 € 201.696 € 293.840

Kerk 26, Soest

w3 1131 2002 348 110

0 3,16 € 1.716 € 188.787

€ 69.550 € 258.337

0,96

0,94 121 € 268.954

573 € 199.404 € 285.658

Kerk 28, Soest

w3 1131 2002 348 110

0 3,16 € 1.716 € 188.787

€ 62.400 € 251.187

0,96

0,94 108 € 261.804

573 € 199.404 € 278.508

Kerk 30, Soest

w3 1131 2002 352 112

0 3,14 € 1.716 € 192.220

€ 69.550 € 261.770

0,97

0,94 121 € 271.246

573 € 201.696 € 287.790

Kerk 32, Soest

w3 1131 2002 352 112

0 3,14 € 1.716 € 192.220

€ 64.050 € 256.270

0,96

0,94 111 € 265.746

573 € 201.696 € 282.290

Kerk 34, Soest

w3 1131 2002 352 112

0 3,14 € 1.716 € 192.220

€ 65.700 € 257.920

0,96

0,94 114 € 267.396

573 € 201.696 € 283.940

Kerk 36, Soest Kerk 38, Soest

w3 1131 2002 352 112 w3 1131 2002 352 112

0 3,14 € 1.716 € 192.220 0 3,14 € 1.716 € 192.220

€ 67.900 € 260.120 € 71.200 € 263.420

0,96 0,97

0,94 118 € 269.596 0,94 124 € 272.896

573 € 201.696 € 286.140 573 € 201.696 € 289.440

VKC Kerk 40, Soest

w3 1141 2002 361 129

0

2,8 € 1.716 € 221.396 € 123.930 € 345.326

1,04

0,95 228 € 330.783

573 € 206.853 € 348.338


16

Prijs per m3 per 1-1-2011

w3 1131 2002 352 119

€ 71.200 € 275.986

15

Eindwaarde per 1-1-2011 op inhoud

Veldzicht 5, Soest

0 2,95 € 1.716 € 204.786

14

Oppervlakte grond

13

Verschil waardepeildatum 2010 en 2011

NVM

12

> of < dan 5%

Oppervlakte

11

inhoud/oppervlakte per 2011

Inhoud

10

Waarden afwijking op

Bouwjaar

9

Eind waarden

8

Bijgebouwen en grond waarden

7

Hoofdgebouw waarde

6

Prijs per m2

5

Factor

4

Soortobjectcode

PP

KONDAR

3

Wijk

2

Groepsnaam: W0131133

1

1,01

0,95 124 € 272.896

573 € 201.696 € 289.440

16

KONDAR


€ 1.738 € 1.775 € 1.781 € 1.657 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738 € 1.738

Oppervlakte grond

€ 240.321 € 104.385 € 344.706

1,12>10%

€ 274.544 € 218.940 € 218.940 € 218.940 € 218.940 € 288.445 € 274.544 € 218.940 € 218.940 € 218.940 € 218.940 € 218.940 € 218.940 € 274.544 € 274.544 € 218.940 € 218.940 € 218.940

1,07* 1,07* 1,07* 1,07* 1,08* 1,10* 1,07* 1,07* 1,07* 1,07* 1,07* 1,07* 1,07* 1,06* 1,07* 1,08* 1,08* 1,07*

€ 118.470 € 74.775 € 75.270 € 74.775 € 71.310 € 150.680 € 127.110 € 79.230 € 80.715 € 81.705 € 83.190 € 75.270 € 85.170 € 148.590 € 113.070 € 68.835 € 71.805 € 74.775

€ 393.014 € 293.715 € 294.210 € 293.715 € 290.250 € 439.125 € 401.654 € 298.170 € 299.655 € 300.645 € 302.130 € 294.210 € 304.110 € 423.134 € 387.614 € 287.775 € 290.745 € 293.715

1,12 191 90 247 273 1,07 261 1,08 145 1,08 146 1,08 145 1,08 138 1,10 334 1,07 293 1,08 154 1,07 157 1,07 159 1,08 162 1,08 146 1,07 166 1,06 367 1,07 241 1,08 133 1,08 139 1,08 145

18

19

€ 308.385 € 289.566 € 351.570 € 380.305 € 367.970 € 273.275 € 273.770 € 273.275 € 269.810 € 400.180 € 376.610 € 277.730 € 279.215 € 280.205 € 281.690 € 273.770 € 283.670 € 398.090 € 362.570 € 267.335 € 270.305 € 273.275

500 563 564 564 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500

20

€ 204.000 € 243.216 € 236.880 € 236.880 € 249.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500 € 249.500 € 249.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500 € 249.500 € 249.500 € 198.500 € 198.500 € 198.500

21

Eindwaarden per 1-1-2010 op inhoud

17

Waarden hfd gebouw per 1-1-2011

16

Prijs per m3 per 1-1-2011

15

Eindwaarde per 1-1-2011 op inhoud

14

Verschil waardepeildatum 2010 en 2011

138 137 133 143 158 126 126 126 126 166 158 126 126 126 126 126 126 158 158 126 126 126

13

> of < dan 5%

408 432 420 420 499 397 397 397 397 499 499 397 397 397 397 397 397 499 499 397 397 397

12

Waarden afwijking op inhoud/oppervlakte per 2011

1998 2003 2002 2002 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1996 1997 1997 1996 1997

11

Eind waarden

factor

1141 1131 1141 1141 1141 1131 1131 1131 1131 1141 1141 1131 1131 1131 1131 1131 1131 1141 1141 1131 1131 1131

10

Bijgebouwen en grond waarden

NVM 130 150 0 0 0 125 0 0 0 0 0 0 0 0 125 0 0 165 0 0 0

2,95 3,15 3,16 2,94 3,16 3,15 3,15 3,15 3,15 3,01 3,16 3,15 3,15 3,15 3,15 3,15 3,15 3,16 3,16 3,15 3,15 3,15

w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3 w3

9

Hoofdgebouw waarden

8

Prijs per m2

7

OPP.

6

Inhoud

5

bouwjaar

WOZstraat 297, Soest Bospad 31, Soest WOZstraat 226, Soest WOZstraat 234, Soest WOZstraat 1, Soest WOZstraat 11, Soest WOZstraat 13, Soest WOZstraat 15, Soest WOZstraat 17, Soest WOZstraat 19, Soest WOZstraat 21, Soest WOZstraat 23, Soest WOZstraat 25, Soest WOZstraat 27, Soest WOZstraat 29, Soest WOZstraat 3, Soest VKC WOZstraat 31, Soest WOZstraat 33, Soest VKC WOZstraat 351, Soest WOZstraat 353, Soest WOZstraat 355, Soest WOZstraat 357, Soest

4

soort:

PP R R R

3

wijk

2

Groepsnaam: W0131133

1

€ 308.000

€ 367.000 € 273.000 € 273.000 € 273.000 € 269.000 € 400.000 € 376.000 € 277.000 € 279.000 € 280.000 € 281.000 € 273.000 € 283.000 € 398.000 € 362.000 € 267.000 € 270.000 € 273.000

17

In de voorgaande tabellen zijn delen van twee willekeurige groepen afgebeeld. De betekenis van de nummers van de kolommen is als volgt. Kolom

Betekenis

1

PP = peilpunt (meest gemiddelde object in deze groep), R = Gebruikte onderbouwing in deze groep, VKC Object is tussen 2006 en 2011 verkocht

2

Adres

3

Wijk

4

Soortobject code

5

Bouwjaar

6

Inhoud van het object

7

Oppervlakte uit de BAG

8

Oppervlakte verkregen via de NVM (betreft vaak een vraagprijs)

9

inhoud WOZ / oppervlakte BAG

10

Prijs per vierkante meter

11

Hoofdgebouwwaarden = gebruiksoppervlakte * prijs per vierkante meter

12

Bijgebouw waarden

13

Totaalwaarden per 1 januari 2011 op oppervlakte

14

Waarden per 1 januari 2011 op inhoud / waarden per 1 januari 2011 op oppervlakte

15

Afwijking is > of < dan 5 %

16

Waarden per 1 januari 2011 op oppervlakte / waarden per 1 januari 2010 op inhoud.

17

Oppervlakte grond

18

Eindwaarde per 1 januari 2011 op inhoud

19

Prijs per kubieke meter per 1 januari 2011

20

Waarden hoofdgebouw per 1 januari 2011 op inhoud

21

Waarden totaal per 1 januari 2010

KONDAR


18

Bouwlaag

Lengte

Breedte

Oppervlakte (m )

Hoogte

Inhoud (m )

1996

0

0,0

0,0

0

0,0

499 (B)


0

0,0

0,0

334 (B)

0,0

0

4

1640 Berging/schuur vrijstaand

0

0,0

0,0

0

0,0

1 (N)

5


0

0,0

0,0

0

0,0

25 (B)

1

1100 Woning

3

2005

3

Omschrijving

Onderdeelcode

2

Bouwjaar

Onderdeelnummer

De vraag kan gesteld worden waarom bijvoorbeeld het object aan de WOZstraat 19 met 10 % afwijkt van de huidige taxatiewaarden op inhoud per 1 januari 2011.

De inhoud/oppervlakte zou voor dit object uit moeten komen op (499 + 25 = 524 / 3,15 =) 166 m² gebruiksoppervlakte. Hieruit blijkt dat er geen conversieverschil is. Na onderzoek van Kondar bleek dat de waarden van deze groep, tijdens een herwaarderingscontrole naar belastingjaar 2011, handmatig verlaagd zijn door een taxateur. De reden hiervoor was dat de meest recente verkopen na 1 juli 2010 een handmatige verlaging van de prijs per m³ voor deze groep rechtvaardigde. In de tabel van groep W0131133 valt op dat er zowel dalingen als stijgingen in deze groep voorkomen. In het navolgende zal dieper worden ingegaan op de oorzaak van deze waardefluctuatie aan de hand van twee objecten binnen deze groep, te weten de objecten Vissersstraat 68 en Vissersstraat 70.

KONDAR


19

Breedte

Oppervlakte (m )

2004

0

9,0

5,4

49 (B)

2

1600 Berging/schuur

2004

0

3,4

2,1

7 (B)

17 (B)

3


0

0,0

0,0

123 (B)

0

110 m²

3

Inhoud (m )

Hoogte

Omschrijving

2

Lengte

1100 Woning

Onderdeelcode

Oppervlakte (m )

Bouwlaag

1

2

Bouwjaar

Onderdeelnummer

Vissersstraat 68

345 (B)

Waarden per 1 januari 2010 op inhoud: € 278.820,00 Waarden per 1 januari 2011 op inhoud: € 261.570,00 Waarden per 1 januari 2011 op oppervlakte: € 252.672,00 De oppervlakte vanuit de omreken tabel van VROM is (3,15, dus 345 / 3,15) 110 m²

Breedte

Oppervlakte (m )

2004

0

9,0

5,4

49 (B)

2

1600 Berging/schuur

2004

0

3,4

2,1

7 (B)

17 (B)

3


2004

0

3,0

5,4

16 (B)

47 (B)

4


0

0,0

0,0

127 (B)

0

126 m²

3

Inhoud (m )

Hoogte

Omschrijving

2

Lengte

1100 Woning

Onderdeelcode

Oppervlakte (m )

Bouwlaag

1

2

Bouwjaar

Onderdeelnummer

Visserstraat 70

345 (B)

Waarden per 1 januari 2010 op inhoud: € 310.081,00 Waarden per 1 januari 2011 op inhoud: € 290.481,00 Waarden per 1 januari 2011 op oppervlakte: € 309.043,00 De oppervlakte vanuit de omrekentabel van VROM is (3,15, dus 345 + 47 = 392 / 3,15) 125 m² Voor beide objecten is dit dus niet wat verwacht zou worden. Het object Disselboom 68 daalt bij de waardering op gebruiksoppervlakte met 3 % ten opzichte van de waardering op inhoud. Het object Disselboom 70 stijgt met ruim 6% ten opzichte van de waardering op inhoud. KONDAR


20

De stijging wordt veroorzaakt door de nu aanwezige dubbeltelling van de aanbouw. Tijdens de waardering op inhoud is dit een apart deelobject met een waarde van € 26.931,00. Doordat bij de conversie van inhoud naar oppervlakte in de BAG-administratie het onderdeel aanbouw in de oppervlakte is betrokken, is hier sprake van een dubbeltelling. Als de aanbouw uit de waardering gehaald wordt en deze wel als onderdeel in de WOZadministratie blijft bestaan, maar met een waarden van 0 euro, ontstaat een ‘nieuwe’ waarde op oppervlakte van (€ 92.796,00 - € 26.931,00) € 65.865,00 voor de grond en de overige bijgebouwen. Dit geeft een totaal waarde van € 282.112,00. De bovengenoemde waarde staat dan weer in verhouding tot de € 252.672,00 van Disselkamp 68.

KONDAR


21

4.

Ratio’s A en B

4.1

Inleiding Voor de totale controle van de getaxeerde woningen is gebruik gemaakt van het ’Beoordelingsprotocol woningen, versie 10 september 2010’ van de Waarderingskamer. Gemeenten kunnen bij hun kwaliteitscontrole van de taxaties gebruik maken van het beoordelingsprotocol woningen. Voordeel hier van is een:  systematische controle van de taxaties woningen  handreiking voor beoordeling woningtaxaties taxatiebureau  kwaliteitscontrole taxatieverslag vóór verzending beschikkingen Voor dit onderzoek zijn de eerste twee pagina’s van het protocol gebruikt. Het is namelijk belangrijk om te weten of de taxaties aansluiten bij de eigen verkoopcijfers en waar eventueel afwijkingen tegen gekomen worden.

4.2

Beoordelingsprotocol

WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Beoordelingsprotocol taxaties woningen Datum: 10 september 2010 Bijlage(n): Aansluiting op marktniveau, gemiddeld voor de gemeente Soest Aantal verkopen gebruikt in ratio-berekening:

BEOORDELINGSPROTOCOL WONINGEN WAARDEPEILDATUM 1 JANUARI 2010 Aansluiting op marktniveau, gemiddeld voor de gemeente Soest Controle ratio's voor hele gemeente

ja

nee

nvt

Strekking ratio's Aantal verkopen van woningen (hierna verkopen) tussen 1 januari 2009 en 1 juli 2010 volgens marktanalyse (zie voor het aantal de resultaten marktanalyse in WOZ-administratie: vraag 3 I c iii,deel III Waarderingsinstructie):

420

Aantal verkopen gebruikt in raio-berekening

KONDAR


22

Is het aantal verkopen dat gebruikt is voor het berekenen van ratio A en B gelijk aan het totaal aantal gerealiseerde verkopen woningen in de periode 1 januari 2009 tot 1 juli 2010?

✔

Zo nee, is een overzicht beschikbaar met per verkoop de reden waarom deze niet is meegenomen in de berekening van ratio's?

✔

Is sprake van een geldige reden om een verkoop niet mee te nemen? (zie stap 0 proces marktanalyse paragraaf 3.1.2 Waarderingsinstructie)

✔

Juistheid berekening ratio's De verkoopprijzen mogen niet gecorrigeerd worden voor tijd (naar waardepeildatum). Zijn voor de berekening van de ratio’s de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen gebruikt, dus zonder indexering naar waardepeildatum?

✔

De verkoopprijzen moeten gecorrigeerd worden als deze niet marktconform zijn (zie stap 6 marktanalyse, kwantificering afwijking). Zijn de voor de berekening gebruikte verkoopprijzen gecorrigeerd voor de bevindingen uit de marktanalyse?

✔

Aansluiting op gemiddeld marktniveau Ratio A =

1,0006

Ratio B =

1,0085

Ligt ratio A tussen 0,96 en 1,01?

✔

Ligt ratio B tussen 0,96 en 1,01?

✔

Wijkt ratio B maximaal 0,02 af van ratio A?

✔

Conclusie Sluiten de taxaties gemiddeld voldoende aan op het marktniveau? (eventueel met toelichting)

Ja

Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op marktniveau te verbeteren?

NVT

Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

✔

Aansluiting op marktniveau per categorie ja

Controle ratio's per categorie

nee

nvt

Strekking ratio's Is voor elke categorie een ratio A beschikbaar die gebaseerd is op meer dan tien verkopen in de periode 1 januari 2009 tot 1 juli 2010? Zo nee, is voor deze categorieen op andere wijze de aansluiting op het marktniveau onderbouwd? Toelichting: KONDAR


✔ ✔

23

Aansluiting op gemiddeld marktniveau Flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen, Boven-, beneden-, portiek-, etagewoningen Eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-inwoningen 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen Vrijstaande-, individuele woningen, woonboerderijen Recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overig

Ratio A Ratio A Ratio A Ratio A Ratio A Ratio A

0,932 1,012 1,003 1,050 0,995 NVT

Liggen alle ratio's A tussen 0,96 en 1,01? (voor de categorie vrijstaand en voor recreatiewoningen is de range 0,93-1,04)

✔

Conclusie Sluiten voor alle onderscheiden categorieën de taxaties gemiddeld voldoende aan op het marktniveau? (eventueel met toelichting)

Deels

Te treffen maatregelen Welke maatregelen worden getroffen om de aansluiting op marktniveau te verbeteren?

Controle kenmerken en taxaties

Vervolgcontroles Is na afronding van deze maatregelen het opnieuw uitvoeren van (dit deel van) het beoordelingsprotocol nodig?

KONDAR


✔

24

5.

Conclusies en aanbevelingen Het antwoord op de in paragraaf 1.1 geformuleerde onderzoeksvraag: ’Zijn de BAG gegevens/kenmerken direct over te nemen en te gebruiken om tot een aannemelijke waardebepaling voor de WOZ te komen’ is dat gemeenten op dit moment nog niet klaar zijn om de gegevens uit de BAG-administratie direct 1:1 te gebruiken. Met name de aangebouwde bijgebouwen dienen gecontroleerd te worden. Wanneer de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject direct wordt overgenomen vanuit de BAG, is het aan te bevelen om de aangebouwde bijgebouwen niet te vullen met een oppervlakte omdat dit een dubbeltelling teweeg brengt. Een betere oplossing is om te stellen dat de som van de gebruiksoppervlakten van onderdelen die aan het VBO gekoppeld zijn gelijk moet zijn aan de gebruiksoppervlakte uit de BAG-administratie (dus de oppervlakte verdelen over de onderdelen). Hiermee is de hoge ratio in het beoordelingsprotocol van de woningen, betreffende de twee-ondereen-kapwoningen verklaard. Een aantal objecten levert een verschil op in waardering tussen de m² en de m³ grondslag. Oorzaak is dat er in de opbouwfase van de BAG-administratie gebruik gemaakt is van gegevens die niet specifiek genoeg waren. Zo is bijvoorbeeld het BAG-bestand opgebouwd zonder dat bekend was of een garage aangebouwd of vrijstaand is. Kondar adviseert om alle objecten die afwijken van de verwachte waarde na te kijken en te controleren of de gebruiksoppervlakte juist is. Ook dienen de onderdeelcodes in de WOZ -administratie beter gespecificeerd te worden, dus een onderdeelcode 1500 (garage niet gespecificeerd), zou bijvoorbeeld 1510 (garage aangebouwd) moeten worden. Er blijkt een grote waardeafwijking in de gestapelde bouw wanneer men op gebruiksoppervlakte taxeert middels de conversietabel van VROM vanuit de BAG-administratie. 10% tot 20 % lagere WOZ waarden zijn geen uitzondering. De tabel van VROM is in onze optiek niet geheel juist. De omrekeningsfactor die door VROM is aangegeven, blijkt te hoog en moet naar onze mening worden bijgesteld tussen de 2,6 en 2,8, afhankelijk van bouwperiode. Een nader onderzoek naar de gebruiken factoren bij de opbouwfase van het BAG-bestand is hierdoor gewenst. Om in de toekomst een breed gebruik van de BAG-gegevens mogelijk te maken, moet de samenwerking tussen de verschillende afdelingen geïntensiveerd worden. Een aanbeveling is om een afdeling gegevensbeheer/vastgoedinformatie te creëren. Deze afdeling dient zorg te dragen voor, het beheer van alle concernbrede vastgoed gegevens (WOZ/BAG/BGT). Gelet op de bovenstaande bevindingen adviseren wij de gemeenten het werkproces anders te organiseren. Het objectbeheer kan efficiënter door dit centraal te organiseren. Verwerken van de bouwmutaties in de BAG-administratie en de WOZ-administratie moeten door een objectbeheerder in beide administraties gemuteerd worden. Daarmee wordt vermeden dat dezelfde informatie door verschillende afdelingen bekeken en verwerkt wordt. Door deze werkwijze wordt de kwaliteit van de werkprocessen gewaarborgd. Dit levert een significante kostenbesparing op.

KONDAR


25

Waarderen op basis van gebruiksoppervlakte. Case gemeente Soest

Recommend Documents