Vývojové trendy na trhu hypoték

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Vývojové trendy na trhu hypoték Bakalářská práce

Autor:

Tomáš Cinek Ekonomika a management malého a středního podnikání

Vedoucí práce:

Praha

PhDr. František Jirásek, CSc.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 9. dubna 2012

……………………… Tomáš Cinek

Poděkování Děkuji PhDr. Františku Jiráskovi, CSc., za odborné vedení bakalářské práce. Dále děkuji za cenné rady, připomínky a podněty zaměstnancům bankovních ústavů, s nimiž byl výzkum spojen a všem poskytovatelům rad a informací.

Anotace Tato bakalářská práce je věnována vývoji hypotéčních úvěrů v České republice. Práce podává informace o základních pojmech v hypotékách. Definuje a vysvětluje vybrané základní pojmy vývojových trendů v závislosti na poptávce klientů. V krátkosti popisuje základní vývoj hypotéčního trhu od začátku až po současnost. Dále seznamuje čtenáře s některými z hlavních vlivů působící na hypotéční trh, hypotékami samotnými a poptávce po nich. Definuje základní ukazatele, které mají vliv na změnu podmínek. Predikce předpokládaného vývoje a v závěru pak celkově shrnuje výsledek zkoumaných cílů.

Klíčová slova Hypotéční úvěr, klient, trend, hypotéční trh, úroková sazba, banky

Annotation This work is devoted to the development of mortgage lending in the Czech Republic. The work provides information on basic concepts in mortgages. Defines and explains the basic concepts selected trends depending on the demand of clients. Briefly describes the basic development of mortgage market from the beginning to the present. In addition, readers with some of the major influences acting on the mortgage market, mortgages themselves and demand. It defines the basic parameters that affect the changing conditions. Forecast of expected developments and finally summarizes the overall result of surveyed targets.

Key words Mortgage loan, the client, trend, mortgage market, interest rate, banks

Obsah Úvod ................................................................................................................................. 7 1 Vysvětlení základních pojmů....................................................................................... 9 1.1 Hypotéční úvěr .................................................................................................................. 9 1.2 Kdo může poskytovat hypotéky...................................................................................... 10 1.3 Stavební spoření .............................................................................................................. 12 1.4 Bonita .............................................................................................................................. 13 1.5 Splátka hypotéčního úvěru (anuita) ................................................................................ 13 1.5.1 Splatnost .............................................................................................................. 13 1.5.2 Úroková sazba ..................................................................................................... 14 1.5.3 Jistina................................................................................................................... 15 1.5.4 PRIBOR .............................................................................................................. 15 1.5.5 Fixace úrokové sazby .......................................................................................... 15 1.5.6 Úrokové sazby České národní banky .................................................................. 16 1.6 Zástavní právo................................................................................................................. 17 1.6.1 Zástavní věřitel .................................................................................................... 17 1.6.2 LTV – Loan to value ........................................................................................... 17 1.6.3 Typy ocenění nemovitosti ................................................................................... 18 1.7 Hypotéční zástavní listy .................................................................................................. 18 1.7.1 Typy hypotéčních úvěrů ...................................................................................... 19 1.7.2 Americká hypotéka ............................................................................................. 19 1.7.3 Hypotéka bez doložení příjmů ............................................................................ 21 1.7.4 Předhypotéční úvěr .............................................................................................. 21 1.7.5 Hypotéka dle způsobu splácení ........................................................................... 22

2 Vývoj hypotéčního trhu ............................................................................................. 23 2.1 Vznik hypotéčního trhu .................................................................................................. 23 2.1.1 Vznik novodobého trhu financování bydlení ...................................................... 23

3 Vývoj trendů a inovací ............................................................................................... 26 3.1 Refinancování dříve poskytnuté hypotéky ...................................................................... 26 3.2 Offsetová hypotéka ......................................................................................................... 27 3.3 Floatová hypotéka ........................................................................................................... 29 3.4 Hypotéka na pronájem nemovitosti ................................................................................ 30 3.5 Hypotéka 2 v 1 ................................................................................................................ 31 3.6 Hypotéka v kombinaci s životním či investičním pojištěním ......................................... 31

5

3.7 Obratová hypotéka .......................................................................................................... 32 3.8 Splatnost a věk ................................................................................................................ 33 3.9 Hypotéka pro cizince ...................................................................................................... 33 3.10 Odklad splátek ................................................................................................................ 36 3.11 Konsolidace .................................................................................................................... 36 3.12 Inovace a trendy shrnutí .................................................................................................. 37

4 Vliv faktorů na hypotéční trh ..................................................................................... 38 4.1 Úrokové sazby ................................................................................................................ 38 4.2 HDP ................................................................................................................................ 40 4.3 Státní finanční podpora ................................................................................................... 40 4.4 Inflace ............................................................................................................................. 43 4.5 Média .............................................................................................................................. 45 4.6 DPH – legislativní změny ............................................................................................... 45 4.7 Ekonomický vývoj .......................................................................................................... 47 4.8 Vývoj ceny nemovitostí .................................................................................................. 49

5 Porovnání ................................................................................................................... 52 6 Predikce dalšího vývoje ............................................................................................. 54 Závěr ............................................................................................................................... 55 Literatura ........................................................................................................................ 57

6

Úvod Otázka bydlení se dnes týká každého z nás. Pro někoho je mít vlastní nemovitost samozřejmostí. Pro jiného je jediná možnost jak být ve vlastním či rekonstruovat své obydlí, vzít si zcela nebo alespoň částečně hypotéční úvěr či úvěr ze stavebního spoření. Proto si myslím, že toto téma bylo, je a bude důležitou součástí pro většinu populace České republiky a nejen jí. Hypotéky jsou vhodné v podstatě pro všechny generace od 18 let. Proto se domnívám, že tato práce může být přínosná. Bakalářská práce se zabývá hypotečními úvěry a jejím cílem je analýza vývoje hypotéčního trhu v České republice ve vybraných období v závislosti na využití, výhodnosti a dostupnosti hypotéčního úvěru a zjištění dopadu výše úrokových sazeb na množství podaných žádostí o hypotéku. Banky dnes nabízejí široké portfolio možností, různé typy financování, předhánějí se v akčních nabídkách pro aktuální segment jejich předem dané cílové skupiny a snaze „utrhnout“ co nejvíce z koláče českého hypotéčního trhu. První část definuje obecné pojmy jako hypotéční úvěr, stavební spoření a rozdíl mezi nimi. Dále jmenuje základní pojmy týkající se hypoték a stavebních spoření jako jsou úroky, jistina, splátka, bonita, zástavní právo, LTV, typy fixací, ocenění nemovitostí a další. Vyjmenovává kdo a za jakých podmínek může poskytovat hypotéční úvěry. Dále je definováno základní rozdělní hypotéčních úvěrů na účelové a neúčelové a základní rozdělení financování úvěrů v České republice. V další části je zkoumán a popsán vznik a vývoj hypotéčních úvěrů. Vývoj je rozdělen do třech fází a to od počátku roku 1993 do roku 1999, do roku 2005 a až po současnost. Následně je práce věnována vývoji trendů a inovací v hypotéčních úvěrech v závislosti na změnách hypotéčního trhu a jejich vysvětlení. Některé z nich jsou obecně známé a dnes je považujeme za standardní a další, které až tak standardní nejsou. Zavěr této části celkově shrnuje vývoj hypotéčních úvěrů. Předposlední část analyzuje vliv vybraných faktorů na hypotéční trh, které jsou jeho nedílnou součástí a mají hlavní podíl na vývoj a množství poskytovaných hypotéčních úvěrů. Například vývoj úrokové sazby, státní podpora, DPH, krizové období, inflace, ale i média, která také trh ovlivňují, a to z velké části. V neposlední řadě výše cen nemovitostí a jejich predikce do dalšího období. 7

V závěru je pak zhodnocení všech zmíněných faktorů a hledisek. V práci je využíváno statistik státních institucí, prezentací a také vlastních zkušeností. Jelikož při návštěvě knihoven České národní banky, Městské knihovny a knihovny školy mi bylo všude řečeno, že o tomto tématu není tolik napsáno a knihy o hypotékách jsou obecně již zastaralé. Bylo tak potřeba vyhledávat v různých článcích, dotazovat se bankovních ústavů a pročítat metodiky bank. Přesto jsem našel spousty knih, z nichž se daly použít data pro vypracování této práce.

8

1 Vysvětlení základních pojmů Tato kapitola poskytuje přehled o základních pojmech týkajících se hypotečních úvěrů. Vysvětluje pojem hypotéční úvěr a k čemu slouží. Možnosti financování hypotéčním úvěrem a související termíny, které jsou důležité pro orientaci na hypotéčním trhu.

1.1 Hypotéční úvěr Hypotéční úvěr je dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty, a to i rozestavěné. Pravní úprava v České republice (ČR) v oblasti hypotéčního úvěrování je řešena zejména v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Ten vstoupil v platnost zároveň se dnem vstupu ČR do EU, tj. 1. 5. 2004. V tomto zákoně je hypotéční úvěr definován jako úvěr na investice do nemovitostí na území České republiky, na její výstavbu nebo pořízení a jehož splácení je zajištěno zástavním právem k této (i rozestavěné) nebo jiné nemovitosti. Pro hypotéční úvěry je typické, že jsou: •

zajišťovány nemovitostmi (většinou zástavním právem), mohou se zastavit i jinou nemovitostí než financovanou,

•

financovány ze zdrojů získaných zvláštní formou dluhopisů – hypotéčními zástavními listy (dlouhá doba splatnosti si vyžádala tento způsob krytí specifickými zdroji). Ve většině zemí mohou vydat hypotéční zástavní listy pouze banky se zvláštním povolením – hypotéční banky. Může se jednat jak o banky univerzální, tak i o banky specializované.

Obvykle se hypotéční úvěry dělí na dvě velké skupiny:

1

•

hypotéční úvěry na bydlení

•

hypotéční úvěry na podnikání1

KALABIS, Z. Bankovní služby v praxi. Vyd. 1. Brno: Computer Press, a.s., 2005. 76. s. ISBN 80-251-0882-1.

9

Banky obvykle dodržují následující pravidla pro poskytování hypotéčních úvěrů: •

pohledávky z hypotéčního úvěru se mohou dostat až na 100 % (výjimečně pokud to bonita dovolí, například u Komerční banky až na 120 %) tzv. ceny obvyklé zastavených nemovitostí,

•

v okamžiku podpisu úvěrové smlouvy by nemělo na zastavované nemovitosti váznout žádné jiné zástavní právo, či některé typy věcných břemen (například věcné břemeno dožití snižuje hodnotu nemovitosti až o polovinu, ale břemeno na vodovodní přípojku či právo průchodu být na nemovitosti může). Některé banky však umí vstoupit za určitých podmínek do zástavy i na druhé místo,

•

při refinancování je možnost jít na druhé místo do zástavy dočasně se souhlasem obou bank. Využívá se hlavně u úvěru na bydlení či vyplacení jiných úvěrů,

•

nemovitosti sloužící jako zajištění hypotéčních úvěrů nesmí banka použít jako zástavu ke svým obchodním aktivitám,

Hypotéční úvěry jsou poskytovány na jeden z následujících účelů: •

koupě nemovitosti,

•

výstavba nové nemovitosti,

•

opravy, modernizace nebo dostavby stávající nemovitosti,

•

získání podílu na nemovitosti, například výplatou dědických podílů,

•

splacení jiného, dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti,

•

neúčelový hypotéční úvěr například do podnikání.

1.2 Kdo může poskytovat hypotéky Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat

10

jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů.2 V současné době poskytují hypoteční úvěry v České republice hlavně tyto banky a stavební spořitelny:

2

•

Citibank Europe plc.

•

Česká spořitelna, a.s.

•

Československá obchodní banka, a.s.

•

Equa bank, a.s.

•

Ge Money Bank, a.s.

•

ING Bank, a.s.

•

mBank, a.s.

•

Komerční banka, a.s.

•

LBBW Bank CZ, a.s.

•

Oberbank AG

•

Poštovní spořitelna, a.s.

•

Raiffeisenbank, a.s.

•

Volksbank CZ, a.s.

•

UniCredit Bank, a.s.

•

Waldviertler Sparkasse von 1842, a.s.

•

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

•

ZunoBank AG

•

Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.

•

Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.

•

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.

•

Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.

•

Českomoravská stavební spořitelna, a.s.

Kdo ho poskytuje?. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-22]. Dostupné z www:

.

11

1.3 Stavební spoření Stavební spoření vzniklo jako produkt určený pro získání prostředků potřebných pro financování bydlení. Od doby, kdy tento produkt vznikl, se situace na trhu finančních služeb hodně změnila a to od základu, ale důvody, proč stavební spoření sehrává i nadále významnou roli na trhu financování bydlení, stále trvají. „Investice do bydlení je bezpochyby pro drtivou většinu obyvatel největší investicí v jejich životě. Stavební spoření stejně jako hypotéční úvěr je již ze svého principu nastaveno tak, aby zajistilo přístup k dlouhodobému financování pro nejširší možnou skupinu klientů. Díky své stabilitě se význam stavebního spoření zvyšuje v době, kdy je na trhu nedostatek dlouhodobého kapitálu nezbytného pro financování bydlení a také v období vysokých úrokových sazeb. Pro financování bydlení se zpravidla využívá jak vlastních, tak cizích zdrojů – tedy úspor klienta a poté získání úvěru. Stavební spoření oba tyto zdroje spojuje do jednoho produktu a využívá všech výhod, které z tohoto spojení plynou. Motivaci ke spoření podporuje navíc stát poskytováním určité podpory. Úvěr ze stavebního spoření je poněkud složitější než hypotéční úvěr, má více částí. Základními kameny tohoto procesu v rámci systému stavebního spoření jsou následující: Fáze spoření: •

klient spoří a jeho vklady jsou úročeny,

•

ke vkladu je připisována státní podpora,

•

klient získává nárok na přidělení cílové částky (nárok na úvěr ze stavebního spoření).

Přidělení cílové částky: •

předěl mezi fází spoření a fází úvěrovou,

•

klient přijímá přidělení cílové částky – jsou mu vyplacený uspořené prostředky včetně zhodnocení o státní podporu a úroky a získává tak nárok na úvěr.

12

Fáze úvěrová: •

klient získává úvěr ze stavebního spoření za úrokovou sazbu uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření,

•

úvěr je pravidelně splácen až do konečného splacení formou anuitních splátek“3.

1.4 Bonita Pro každý hypotéční úvěr je důležitá bonita klienta. Je to souhrn všech potřebných ukazatelů pro posouzení, přesněji nákladů na živobytí, životního mimina, splátky, kterou v budoucnu bude klient splácet a rezerva, kterou má každý bankovní ústav nastavenu jinak. Je to jeden z rozhodujících parametrů, který určuje, zda žadatel úvěr dostane a zda bude schopen dle metodiky hypotéční úvěr splácet. Splatnost a splátku hypotéčního úvěru určuje také výše úrokové sazby, za kterou si klient hypotéku pořídí.

1.5 Splátka hypotéčního úvěru (anuita) Anuita je částka, kterou bude klient měsíčně splácet. Skládá se ze dvou částí a to z jistiny a úroku. Během splácení se poměr mezi částkami mění. Respektive poměr splátky jistiny a úrokové sazby. Někdy je však rovnoměrná po celou dobu.4

1.5.1

Splatnost

Splatnost je smluvně daná doba, po kterou klient splácí úvěr. Do konce této doby je povinen splatit celý hypotéční úvěr.5 Doba splatnosti je většinou na 30 let, některé banky mají splatnost 40–45 let. Ideální splatnost je však 20–25 let. Platí pravidlo, čím kratší doba splatnosti, tím je nižší přeplacenost poskytnutého hypotéčního úvěru.

3

LUKÁŠ, V. a KIELAR P. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007, 84 s. ISBN 978-808-6929-309.

4

Slovníček pojmů. Eurohypotéka [online]. 2011 [cit. 2012-01-27]. Dostupné z www: .

5

Slovníček pojmů. Eurohypotéka [online]. 2011 [cit. 2012-01-27]. Dostupné z www: .

13

1.5.2

Úroková sazba

První část splátky je vždy úrok. Úroková sazba znamená cenu zapůjčených peněz. Obvykle je vyjadřována v procentech na roční bázi (per annum, p. a.). Pokud úroková sazba výjimečně není vyjádřena na roční bázi, je možné se v některých případech setkat s vyjádřením sazby úroku na půlroční, čtvrtletní, měsíční i týdenní bázi. V mezinárodním značení má každá svou zkratku. Úrok je pak částkou, kterou je dlužník povinen zaplatit věřiteli za dočasné poskytnutí určitého objemu peněžních prostředků na předem dohodnuté období. Z kvantitativního hlediska je úrok dán rozdílem mezi částkou vrácenou věřiteli (bance) – úrok a splacená jistina a výši poskytnutého úvěru. Poměr splátky na úrok se postupem času při standardním splácení stále více snižuje. Úroková sazba je určena, podobně jako jiné ceny na trhu, vzájemnou interakcí poptávky a nabídky zboží, jehož cenu vyjadřuje. Vysílá různým ekonomickým subjektům, ať již jsou na straně věřitelů nebo dlužníků, důležité cenové signály. Vysoké úrokové sazby například stimulují vytváření většího objemu úspor a půjčování peněžních prostředků. Mají ale také tendenci redukovat objem výpůjček a kapitálových investic. Úrokové sazby však plní také řadu dalších funkcí: •

pomáhají zajišťovat tok běžných úspor a jejich přeměnu v investice, tím podporují ekonomický růst,

•

ovlivňují alokaci zápůjčního kapitálu tak, že směrují disponibilní prostředky k investičním projektům s nejvyšší očekávanou mírou návratnosti,

•

utvářejí rovnováhu mezi nabídkou peněz a poptávkou po penězích,

•

jsou významným nástrojem měnové politiky.

V teorii i v praxi je úrokovým sazbám věnována pozornost zejména proto, že mají významný vliv nejen na celou ekonomiku a bankovní sektor, ale také výrazně ovlivňují rozhodování v podnikatelském sektoru i sektoru domácností.6

6

POLOUČEK, S. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, 716 s. ISBN 80-717-9462-7.

14

Další hledisko, podle kterého se určí výše úrokové sazby u hypotéčních úvěrů, je poměr zástavní hodnoty vůči úvěru. Každá banka má jiné členění a hodnocení LTV. Možnosti jsou například do 50, 60, 70, 80, 85, 90, 95 a 100 % výše zástavy. Nižší LTV banky nerozlišují.

1.5.3

Jistina

Druhá část splátky se nazývá jistina. Tzv. doposud nesplacená část hypotéčního úvěru, jejíž poměr se při standardním splácením stále zvyšuje.

1.5.4

PRIBOR

PRIBOR – úroková sazba Prague InterBank Offered Rate – pražská mezibankovní nabídková sazba. Úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Používá se často jako referenční, např. "ve výši 3 % nad sazbou PRIBOR".7

Fixace úrokové sazby

1.5.5

Fixace úrokové sazby je doba, po kterou jsou od banky garantovány podmínky úvěrové sazby (výše splátky, úroková sazba). Je to důležitá součást hypotéčního úvěru stejně jako její splatnost.8 Fixovat se dá na 1–5 let, ale i na 10 let a dokonce u stavebního spoření ještě déle. Na

výběr

bývají

dvě

možnosti

fixace

úrokových

sazeb,

a

to

sazba

fixní

nebo pohyblivá.: •

Fixní sazba – tato sazba je vždy smluvně podložena na dobu jednoho roku až deseti let, výjimečně pak déle. Stavební spořitelny nabízejí možnost zafixování sazby až na celou dobu splácení. Fixace také znamená, že banka je schopna, neboli se zavazuje garantovat stejnou dohodnutou výši úrokové sazby po celou dobu splácení a také garantovat státní podporu, která platila v době uzavření smlouvy. Nízká úroková sazba se může po uplynutí fixační doby kvůli změně tržních úroků podstatně změnit. V době fixace většinou není možno úvěr předčasně částečně nebo úplně splatit, a bez

7

Pojmy. Business center.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: .

8

Tajemství fixace úrokové sazby. Finance.cz [online]. 3. 2. 2010 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: .

15

sankčního poplatku nelze provádět ani změny. Některé banky nabízejí možnost například splatit každý rok až 20 % z části hypotéčního úvěru, případně na úkor zvýšení úrokové sazby možnost splatit kdykoliv úplně celý úvěr. •

Pohyblivá sazba – v bankách známá pod více názvy, například v UniCredit Bank Czech Republic, a.s. je nazývána jako floatová sazba, u mBank (BRE Bank S.A.) jako variabilní úrok. Nevýhoda je, pokud se začne zvyšovat úroková sazba, roste tím i klientův úrok a tím samozřejmě i splátka úvěru. Z tohoto důvodu je pak možné přejít na pevnou fixaci. Zpět to bohužel zatím nelze. Sazby se mění v závislosti na pohybu úrokových sazeb na trhu. Přesněji se úroková sazba skládá z marže, kterou si banka nastaví a ze sazby PRIBOR, kterou vyhlašuje Česká národní banka.

1.5.6

Úrokové sazby České národní banky

ČNB vyhlašuje tři základní úrokové sazby: •

„Diskontní sazba – je sazbou, za kterou ČNB přijímá vklady od bank. Vzhledem k tomu, že banky za tuto sazbu mohou velmi pružně ukládat přebytky ve své likviditě, představuje tato sazba spodní hranici sazeb na mezibankovním peněžním trhu (banky nebudou ukládat u jiné banky depozitum za sazbu nižší, pokud mají možnost uložení u centrální banky za diskontní sazbu).

•

Repo sazba – Vyhlašována ČNB představuje limitní sazbu pro provádění repo obchodů s bankami. Znamená to, že tato sazba je maximální sazbou, za kterou je ČNB ochotna v rámci repo obchodů přijímat úvěry od bank (popřípadě minimální, za kterou v rezervním repu poskytuje bankám úvěry).

•

Lombardní sazba – je sazba pro marginální zápůjční facilitu ČNB. Za tuto sazbu si mohou banky vypůjčit od ČNB kolateralizovaný úvěr. Známená to, že za předpokladu splnění podmínek pro získání tohoto úvěru může banka za tuto sazbu pružně čerpat likvidní prostředky. Nebude si tedy vypůjčovat od jiných bank za sazbu vyšší, neboli lombardní sazba představuje maximální úrokovou sazbu na peněžním trhu“9

9

DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005, s. 174-175.

Vysokoškolská učebnice (Linde). ISBN 80-7201-515-X.

16

1.6 Zástavní právo Zástavní právo je jeden z možných a hlavních způsobů zajištění hypotéčního úvěru. Slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství tím, že v případě jejich řádného a včasného nesplnění je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené. Vzniká na základě písemné zástavní smlouvy, ve které je uveden zástavní věřitel a zástavní dlužník, který je majitelem pohledávky použité k zajištění. Při hypotéčních úvěrech se vždy uplatňuje tzv. zástavní právo k nemovitostem. Je obecně známo, že nemovitosti představují jeden z nejkvalitnějších zajišťovacích prostředků pro zajištění dlouhodobých závazků. Výhodou nemovitých věcí je, že nestárnou tak rychle jako věci movité.10 Zástavním právem pro hypotéční úvěr může být například rodinný dům, bytový dům, rodinný dům pro individuální rekreaci (chalupa, chata), stavební pozemek, zemědělská usedlost nebo bytová jednotka. Jejich součástí samozřejmě může být garážové stání, plot, bazén nebo sauna.

1.6.1

Zástavní věřitel

Zástavní věřitel může být kdokoliv, kdo půjčuje peníze a dá si zástavní právo na nemovitost jako zajištění dluhu. Přesněji je to věřitel, který přijal zástavu od zástavce na zajištění dluhu.11

1.6.2

LTV – Loan to value

LTV se týká odhadu nemovitosti. Znamená poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Například LTV 100 značí tzv. 100% hypotéku. Obecně platí, že čím vyšší je LTV, tím vyšší jsou úrokové sazby.12 Bankovní ústav si sám určí, jakou poskytne maximální výši LTV. Jedna banka v České republice poskytuje LTV až 120 %. Jiné mají maximální výši 80 % LTV. Oficiálně některé 10

BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ R. a PAVELKA F. Jak správně na hypotéky. Vyd. 1. Ilustrace Holý S. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s. ISBN 80-901-4865-4.

11

Slovníček pojmů. Měšec.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: .

12

Nástroje. Hypoindex.cz [online]. 21. 4. 2009 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: .

17

banky půjčují až 100 %, ale neoficiálně na tuto výši LTV žádný klient neprojde a hypotéku tak nedostane.

1.6.3

Typy ocenění nemovitosti

Zastavované nemovitosti se musí nacházet na území ČR, výjimečně pak členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor a má-li bankovní ústav i zde svojí pobočku. Typy ocenění: •

Expresní ocenění – zrychlené ocenění, které se dělá většinou při refinancování na základě již dříve udělaného odhadu. Pouze se aktualizuje dle cenové mapy a aktuálních fotografií nemovitosti s ohledem na metodiku banky.

•

Externí ocenění – využívá se ve většině případů pro všechny typy nemovitostí. Externí ocenění provádějí externí odhadci bank, kteří většinou dělají pro několik bankovních ústavů najednou a mají tak širší pole působnosti. Mnohdy k tomu připravují i soudní odhady.

•

Interní ocenění – provádí odhadci, kteří jsou přímo zaměstnanci banky. Interní ocenění se využívá pouze v některých případech, jinak jsou interní odhadci určeni hlavně pro supervizi externího odhadu.

•

Online ocenění – provádí se na základě fotografií každé místnosti, sociálního zařízení, exteriéru celého domu, fotografie čísla popisného, vyplnění dotazníku s uvedením typu nemovitosti, počtu místností, rozměru bytu a několika dalších informací, které jsou pro ocenění důležitá. Vhodné například při ocenění nemovitostí ve větších městech.

1.7 Hypotéční zástavní listy Hypotéční zástavní listy jsou nedílnou součástí hypotéčních úvěrů, upravuje je zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost 1. 5. 2004. Tento zákon definuje hypoteční úvěr jako úvěr na investice do nemovitostí na území České republiky. Dále se úvěr považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí 18

hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve ve dni, kdy se emitent hypotečních zástavních listů dozví o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti. Hypotéční úvěr je dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty. 13

1.7.1

Typy hypotéčních úvěrů

Mezi základní a nejznámější dělení hypotéčních úvěrů patří rozlišení dle jejich účelovosti. Neboli podle možnosti využití půjčených peněz. Mezi nejčastější patří úvěry účelové, kde je přesně definován účel hypotéky, většinou pro bydlení. Financovat lze například: •

koupi nemovitosti,

•

rekonstrukci, modernizaci či opravu nemovitosti,

•

koupi stavební parcely,

•

výstavbu rodinného domu,

•

splacení dříve poskytnutého úvěru, nebo stavebního spoření použitého na investici do bydlení,

•

mezi poslední patří vypořádání společného jmění manželů (SJM), vypořádání dědictví či majetkové vypořádání.

Výhodou účelových úvěrů jsou jejich celkové parametry, kdy je možné získat maximální výši úvěru k poměru zástavy. Úrokové sazby vychází mnohem lépe a doba splatnosti může u některých bank být až 45 let. Minimální výše hypotéky je od 250 000 Kč. Další typ, který banky začaly poskytovat později je neúčelová (americká) hypotéka.

1.7.2

Americká hypotéka

Americká hypotéka je výhodná půjčka určená pouze lidem, kteří mají vhodnou zástavu (například dům, byt nebo chatu, v některých případech i stavební parcelu) a jsou ochotni ji dát bance do zástavy. Na rozdíl od klasických hypoték má tu výhodu, že prostředky z americké hypotéky nemusí být využity na nákup nemovitosti, ale mohou být použity prakticky na

13

Zákony. Ministerstvo financí České republiky [online]. 2004 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z www: .

19

jakékoliv zboží a služby. Je možné je vložit do podnikání, koupit automobil nebo cokoli jiného. Některé banky vyžadují stvrzení podpisem, že se nejedná o půjčku do podnikání. Výhoda je, že je možné půlku kdykoliv částečně nebo úplně splatit. I když některé banky nabízejí možnost splacení úvěru bez sankcí, malou sankci většinou mají.14 Kromě poskytování tzv. americké hypotéky poskytovaly banky v roce 2010 i hypoteční úvěry 2 v 1, tedy i s neúčelovou částí úvěru, kterou lze využít na cokoliv, například na koupi automobilu, podnikání, či na vybavení domácnosti. Hlavním důvodem, proč banky musely přestat nabízet hypoteční úvěry s tzv. neúčelovou částí je nový zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. Ten je účinný od 1. 1. 2011, kde jsou uvedeny nová pravidla a možnosti, kdy klient může:15 •

do 14 dnů od podpisu úvěrových smluv odstoupit bez velkých sankcí,

•

úvěr splatit mimořádně bez větších sankcí.

Do této doby se spotřebitelský úvěr řídil zákonem č. 190/2004 sb., o dluhopisech. Neúčelová hypotéka se nyní řadí již pod nový zákon o spotřebitelském úvěru. Další výhodou americké hypotéky je nižší úrok než u jiných půjček a doba splatnosti oproti spotřebitelským úvěrům může být 20–25 let. Nevýhodou jsou poměrně vysoké úroky oproti účelové hypotéce, ale jsou mnohem nižší než u spotřebitelských úvěrů a při nesplácení úvěru může klient přijít o zastavenou nemovitost. Je zde omezena také výše LTV a to maximálně do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Většina bank požaduje, aby byl žadatel vlastníkem zastavované nemovitosti, případně rodina v přímé linii. Nelze tak využít nemovitosti kamaráda a žádat o hypotéční úvěr. Výjimkou je v tomto případě Komerční banka, a. s. O tuto hypotéku mohou žádat i klienti, kteří mají již klasickou hypotéku a potřebují další peníze na jakýkoliv záměr.16 Stále ale platí, že můžou žádat maximálně do 80 % LTV. Další úvěr poskytne jen banka, u které má klient již uzavřenou hypotéku. Na 2. místo do zástavy jiná banka nepůjde, ať už z důvodu své ochrany, nebo z důvodu, kdy má klient uvedeno ve

14

Americká hypotéka. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z www: .

15

Platná legislativa v ČR. Ministerstvo financí ČR [online]. 15. 9. 2010 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z www: .

16

KALABIS, Z. Bankovní služby v praxi. Vyd. 1. Brno: Computer Press, a.s., 2005. 76. s. ISBN 80-251-0882-1.

20

smlouvě, že nesmí na nemovitosti váznout jiné zástavní právo. Dále je zde možnost celý úvěr refinancovat do jiné banky. Někdy je to i nutností, protože ne všechny banky americkou hypotéku poskytují.

1.7.3

Hypotéka bez doložení příjmů

Dalším typem jsou hypotéky bez doložení příjmu. Hypotéky bez doložení příjmů vznikly až po delší době fungování klasických hypoték s dokládáním příjmů. Jsou určeny zejména pro podnikatele, ale je možné, aby o ně žádali i lidé, kteří jsou zaměstnáni. Tuto hypotéku je možné použít jako alternativu ke standardnímu dokládání příjmu. Tímto typem hypotéky lze financovat prakticky cokoliv. Stejně tak jako u hypotéky s dokládáním příjmu jsou zde omezení ve výši čerpání hypotéky.17 Důležité je poznamenat, že hypotéka není určena pro žadatele, kteří žádný příjem nemají. Vždy je potřeba napsat čestné prohlášení, ve kterém žadatel stvrdí, že příjmy má, ale z nějakého důvodu je nemůže nebo nechce bance prokazovat. Omezení je zde ve výši půjčené částky, která je omezena maximálně na 50 % zástavní hodnoty nemovitosti. Do konce roku 2008 bylo možné získat hypotéku bez příjmů až na 70–80 % LTV a to u LBBW a České spořitelny. Ta ukončila poskytování úplně a LBBW snížila LTV na 50 %. Nejvíce je nyní možné získat u Komerční banky a to až 60 %, ale za podmínky, kdy klient do investice vloží 30 % z vlastních zdrojů a nepůjčí si tak jen na hodnotu nemovitosti. Díky této možnosti jsou zde i nevýhody, a to jak vyšší úroková sazba než u hypotéky s dokládáním příjmů, tak při určitých fixacích povinnost notářského zápisu s okamžitou vykonavatelností.

1.7.4

Předhypotéční úvěr

Předhypotéční úvěr je další nástroj financování. Díky tomuto produktu je možné profinancovat záměry, které klasickým hypotečním úvěrem realizovat nelze. Je určen pro nemovitosti, které není možné dočasně zastavit ve prospěch banky. Pro předhypotéční úvěr je charakteristické, že se splatí spolu s hypotéčním úvěrem ihned po převedení kupované nemovitosti do osobního vlastnictví. Tyto dva úvěry se sjednávají zároveň, aby pak nenastala situace, že úvěr zůstane nezajištěný. Výhoda je zde cena peněz. Předhypoteční úvěr vyjde

17

Hypotéka bez doložení příjmů. Hypoteční banka [online]. 2011 [cit. 2012-02-10]. Dostupné z www: .

21

levněji než klasický spotřební úvěr. Výše hypotéčního úvěru je omezena na stejnou výši jako u hypotéčního úvěru. Banky poskytují předhypoteční úvěr až na 100 % hodnoty zástavy. Délka předhypotečního úvěru je omezena zpravidla na dobu 12 měsíců, u stavební spořitelny až na 24 měsíců za předpokladu určitých podmínek, které musí klient splnit.18 Používá se k financování především u: •

bytů v družstevním vlastnictví či koupě od městské části při privatizaci,

•

při výstavbách developerských projektů,

•

nyní oblíbených montovaných domů či dřevostaveb,

•

při koupi pozemku od obcí,

•

nemovitostí v exekucích, dražbách, konkurzech a další.

V průběhu předhypotéky platí klient pouze úroky z úvěru, vůbec tak nesplácí jistinu. Jistina se začne umořovat až ve chvíli, kdy je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí a převedena do osobního vlastnictví klienta. Dojde tak ke vkladu zástavního práva ve prospěch banky a poté převedení do hypotéčního úvěru a jeho vyčerpání. Předhypoteční úvěr je okamžitě jednorázově refinancován standardním hypotéčním úvěrem a předhypotéční úvěr tak zaniká.

Hypotéka dle způsobu splácení

1.7.5

Hypoteční úvěry lze také rozlišit podle způsobů splácení, nejčastěji se využívá anuitní splácení: 19 •

Anuitní – klient po celou dobu trvání úvěru (fixace) platí stejnou výši měsíční splátky a má jistotu, že splátka se nezmění,

•

Progresivní – klient platí od začátku nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují,

•

Degresivní – klient platí od začátku vyšší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let snižují.

18

BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ R. a PAVELKA F. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 15-18. ISBN 8090148654.

19

Typy hypotečních úvěrů. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-10]. Dostupné z www: .

22

2 Vývoj hypotéčního trhu 2.1 Vznik hypotéčního trhu „Novodobý trh financování bydlení začal vznikat v porevolučních letech přípravou podmínek a legislativního rámce. Trh financování bydlení stojí u nás v zásadě na dvou pilířích, a to na hypotékách a stavebním spoření. Oba obory začaly vznikat prakticky souběžně.

2.1.1

Vznik novodobého trhu financování bydlení

Příprava podmínek, respektive legislativního rámce hypotéčního financování probíhala v období let 1990 až 1995. Podmínkou formálního startu hypoték byl funkční zákon o dluhopisech a vznik kapitálového trhu. Zákon o dluhopisech sice vznikl už v roce 1990, ale právě nefunkčnost kapitálového trhu byla jednou z překážek reálného startu hypoték. Až v roce 1995 byly splněny podmínky pro formální start hypotéčního úvěrování a dne 14. 9. 1995 došlo k udělení prvního oprávnění k vydávání hypotečních zástavních listů „hypoteční“ licence ČNB Českomoravské hypoteční bance (dnes Hypoteční banka). Formální rámec pro rozjezd stavebního spoření vznikal rovněž na počátku devadesátých let a faktický start stavebního spoření umožnilo schválení zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v roce 1993. Stavební spořitelny zahájily svoji činnost tedy s dvouletým předstihem oproti hypotečnímu financování. Nešlo však logicky o úvěrování, neboť na počátku bylo prvotním cílem vybudovat oblast spoření a následně pozvolna rozjet úvěrování. To se fakticky stavebním spořitelnám začalo pomalu dařit v letech 1995 až 1997, kdy se začaly poskytovat první úvěry ze stavebního spoření. Časově došlo v zásadě k souběžnému rozvoji jak hypotečního financování, tak i úvěrování ze stavebního spoření.“ Hypoteční trh letos slaví 17. narozeniny. Sedmnáct let je, a zároveň i není dlouhá doba. Z pohledu finanční historie je to dlouhý časový úsek, nicméně z pohledu hypotéky to tak není. Vezmeme-li v úvahu, že nejběžnější hypotéční úvěr má splatnost kolem 20–25 let, pak je časový úsek patnácti let obdobím „dospívání“ a zrání a teprve za deset, či dokonce patnáct let můžeme říci, že naše zkušenosti s oborem hypotéčního financování jsou alespoň částečně ucelené a historicky relevantní. Trvalo celých deset let, než vznikl plnohodnotný hypotéční

23

trh, konkurence a hlavně produkt, který je z pohledu zákazníků vnímán jako něco, co bez problémů umožní bydlet, vylepšit bydlení, či pomůže realizovat zajímavou investici. Sedmnáctileté období vývoje hypotéčních úvěrů lze rozdělit do tří fází: •

První fáze od roku 1995 do roku 1999

V roce 1995 vzniklo toto nové bankovní odvětví. Banky se učily jak hypotéky „konstruovat“, jak je distribuovat, zpracovávat a jaká jsou s nimi spojena primární rizika. V tomto období byly uvedeny poprvé státní podpory, které také pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték a jejich vývoji. Prvních pět let existence hypotéčního bankovnictví bylo velmi náročných a toto období můžeme charakterizovat jako dobu hledání a obhajování existence hypotéky. Během roku 1995 až 1997 dala Česká národní banka povolení k zahájení hypotečního úvěrování většině významných bank. Začaly se rodit nové produkty, nové služby, banky začaly profilovat jejich hypotéční strategie, vytvářet metodiky a další. Hned v roce 1995 byla zformulována první hmatatelná a úspěšná hypotéční strategie na českém trhu – Krok správným směrem, a to Českomoravskou hypoteční bankou (v současnosti známá jako Hypoteční banka). Rok 1996 přinesl velmi pomalý, ale slibný rozjezd hypoték. Banky poskytly občanům 5526 hypotéčních úvěrů. Následně ale přišel rok 1997 a velká finanční a hospodářská krize, která se samozřejmě dotkla i hypotéčního bankovnictví. Prakticky všechny české banky včetně hypotéčního sektoru začaly bojovat o přežití. V roce 1997 se občanům poskytlo celkem pouze 3362 hypoték, v roce 1998 4639 hypoték a teprve v roce 1999 se poskytlo o něco více hypoték než ve startovacím roce 1996, tedy 6103 hypoték. •

Druhá fáze od roku 2000 do roku 2005

Vznikl hypoteční trh a konkurence. Nastala expanze inovací a trendů. Rozvinuly se produkty a způsob jejich distribuce. Dostupnost hypotéky se pro klienty výrazně zvýšila a to z důvodu vývoje nových hypotéčních trendů a přizpůsobování se bankovních ústavů vyšší poptávce od klientů. Dále z důvodu, že banky začaly spolupracovat a do trhu se zapojily externí a zprostředkovatelské právnické či fyzické osoby. Výsledkem je, že externisti v dnešní době tvoří hlavní přínos objemů hypotéčních úvěrů pro bankovní ústavy. To jak velký podíl mají na trhu externisté dokládá i následující graf.

24

Graf č. 1: Vývoj objemu poskytnutých hypoték v jednotlivých distribučních kanálech

Zdroj: Banky, GOLEM FINANCE s.r.o., Libor Ostatek20

•

Třetí fáze od roku 2006 do roku 2012

Období hypotéčního boomu a recese, kdy byl růst v řádu desítek procent vystřídán na podzim roku 2008 recesí a následným propadem trhu, který trval prakticky až do září 2010. Od té chvíle jde hypotéční trh opět nahoru a rok 2011 byl zlomový, kdy jeho objem přesáhl veškerá očekávání. Dostali jsme se tak do nové situace ve financování bydlení.21

20

Hypotéky po 15 letech: Desáté narozeniny a období hypotečního boomu. Hypoindex.cz [online]. 2. 12. 2010 [cit. 2012-02-12]. Dostupné z www: .

21

Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. Hypoindex.cz [online]. 18. 11. 2010 [cit. 2012-0212]. Dostupné z www: .

25

3 Vývoj trendů a inovací Postupem času, díky zvyšující se poptávce klientů po hypotéčních úvěrech, se trh začal měnit a mění nadále. Klienti mají zájem více o fiancování bydlení, o neúčelové a další typy hypoték. Jeho změny jsou patrné a vývoj rychlejší. Proto se banky snaží stále inovovat, obnovovat a vylepšovat stávající produkty, nebo nejlépe přijít s něčím novým. Snaží se také inspirovat v cizích zemích, kde jsou s vývojem hypotéčních úvěrů napřed, a to hlavně z důvodu dřívějšího poskytování úvěrů. Hypotéční trh České republiky je srovnatelný s trhem Evropské unie, přesto zde některé typy hypotéčních úvěrů nenajdeme. Trendy a inovace jsou jedním z hlavních klíčových nástrojů, které banky používají pro svůj prodej, akceleraci svého organického růstu, pro zlepšení ziskovosti a v neposlední řadě udržení či navýšení podílu na trhu. Za inovaci je možné považovat novinku, kterou banka představí a implementuje a tato novinka přinese novou hodnotu jak na straně banky, tak na straně zákazníků. Od doby, kdy se hypotéční úvěry začaly poskytovat, se zde vystřídalo mnoho typů hypoték. Současně s nimi se mění i trendy na trhu. Mezi trendy vzniklé za uplynulé období v České republice, některé samozřejmě převzaté a již používané i v Evropské unii, je možné jmenovat například refinancování dříve poskytnuté hypotéky, offsetovou hypotéku, floatovou hypotéku, hypotéku na pronájem nemovitosti nebo hypotéku 2 v 1.

3.1 Refinancování dříve poskytnuté hypotéky Refinancování hypotéky bylo dříve možné jen na výjimky. Později refinancování možné bylo, ale za nevýhodných podmínek. Nyní patří k nejpoužívanějším trendům posledních let. “Zatímco ještě před nedávnem byl přechod s hypotečním úvěrem od jedné finanční instituce ke druhé věcí spíše ojedinělou, dnes se klienti čím dál častěji o tuto možnost zajímají a v hojném počtu ji začínají využívat.“22 Banky poskytují při refinancování zajímavější podmínky než při získávání nového úvěru. Tato situace je způsobena tím, že klient už má za sebou několikaletou platební historii.

22

Refinancování hypoték - nový trend současnosti. Hospodářské noviny [online]. 23. 9. 2010, [cit. 2012-02-14]. Dostupné z www: .

26

Poplatky za zpracování jsou u většiny bank zdarma. Odhad banky uznají starý až pět let, případně si ho samy aktualizují na základě doložených fotografií a vyplněného formuláře. V jiných případech si banka udělá na své náklady odhad nový. Tento rok by měl být na refinancování nejsilnějí, protože přicházejí otočky fixací z roku 2007, který byl největší v historii České republiky v objemu 142,29 mld., jak dokazuje následující tabulka. Tabulka č. 1: Množství potencionálních hypoték na refinancování Období Měsíc Jednoletá leden 146 únor 179 březen 242 duben 279 květen 373 červen 282 červenec 200 srpen 234 září 214 říjen 156 listopad 171 prosinec 178 Zdroj: Hypoindex.cz, vlastní úprava23

Počet (v ks) Tříletá Pětiletá 785 1804 980 1554 1148 2042 976 2146 1038 2864 1381 3531 1073 1747 918 2435 893 2436 947 3250 1079 3892 1241 3668

Celkem 2735 2713 3432 3401 4275 5194 3020 3587 3543 4353 5142 5087

3.2 Offsetová hypotéka Pro výraz offsetová hypotéka existuje více názvů. U některých bank je nazývána také bilančním mechanismem. Ten zahrnuje bilanční účet. První s touto nabídkou přišla do ČR mBank na začátku svého působení u nás. Novinka byla určena z počátku pro každého nového klienta jako speciální nabídka, jež mohl klient využít, ale také nemusel. Pro velký zájem a nevýhodnost pro banku přestala mBank tuto možnost před dvěmi lety nabízet. Banka neměla žádné stropy a tak klient mohl mít hypotéku například na 1 milion, který pokud měl na účtě, splácel jen jistinu. Byl to takový bezúročný kontokorent. Následně mBank místo této nabídky nabídla klientům novou možnost s názvem „Hypotéka Light“, u které může klient doplatit každých 12 měsíců 20 % z dlužné částky, ale již zde není možnost využít bilanční mechanismus. 23

Refinancování: Kolik hypoték letos může změnit banku. Hypoindex.cz [online]. 15. 3. 2012 [cit. 2012-04-1]. Dostupné z www: .

27

Mezi další banky patří například Raiffeisen bank (RB), která má tuto možnost dodnes a nazývá jí právě offsetovou hypotékou. RB jí vysvětluje jako hypotéku se zápočtem vlastních úspor, ale na rozdíl od mBank má omezení maximální hranice vložených zdrojů. Po vyčerpání úvěru RB zřídí k offsetové hypotéce offsetový spořicí účet, který se nezhodnocuje, ale na který si převede klient volné finanční prostředky. Měsíční úroky z hypotéky banka pravidelně účtuje pouze z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a zůstatkem spořicího účtu. Vložené prostředky na spořicím účtu jsou fakticky zhodnocovány stejnou sazbou jako hypoteční úvěr. Díky tomu mají klienti možnost výrazně ušetřit na úrocích za hypotéční úvěr. Výhodné je i to, že můžou prostředky ze spořicího účtu kdykoli vybrat. Pro lepší představu uvedu příklad: klient má hypotéku na 2 miliony Kč se splatností 20 let a úrokem 6 % p. a. Anuitní splátka úvěru činí 14 328,62 Kč. Při uložení finančních prostředků na spořicí účet ve výši 400 000 Kč se splácení úroku nespočítá z dlužných 2 milionů Kč, ale jen z 1,6 milionu Kč. Anuitní splátka tak bude měsíčně nižší o 2 000 Kč. Pokud by měl klient tuto částku uloženu na spořicím účtu 5 let, mohl by tak ušetřit na úrocích 120 000 Kč, což je velice úsporné. Další výhody offsetové hypotéky: •

možnost aktivně ovlivnit náklady svého úvěru,

•

prostředky na spořicím účtu jsou kdykoliv k dispozici jako pohotová finanční rezerva,

•

čím více je na spořicí účet uloženo, tím menší jsou platby za hypotéku,

•

snižují se nároky na klientské měsíční výdaje – část anuitní splátky je hrazena zápočtem,

•

není potřeba hlídat termíny pro levnou mimořádnou splátku – offset má stejný efekt a peníze zůstávají klientovi,

•

hypotéku s offsetem je možné zřídit ke každé hypotéce Klasik při projednávání nové úrokové sazby. Pokud klientovi nevyhovuje, je možné ve stejném termínu naopak hypotéku s offsetem změnit na klasicky splácenou.24

24

Offset - hypotéka se zápočtem úspor. Raiffeisen bank [online]. 2012 [cit. 2012-02-14]. Dostupné z www: .

28

3.3 Floatová hypotéka Mezi další trend, který přišel na trh hypotéčních úvěrů je pohyblivá sazba. Mezi prvními bankami, které zavedly floatovou hypotéku byla UniCredit Bank. I když ne úplně první, jelikož před tím zde byly menší banky, které zkoušely tento produkt nabízet. Bohužel nebyl ten správný čas, nebo dobře nastavená metodika a špatná propagace. UniCredit Bank ji na přelomu roku 2009 a 2010 marketingově pojmenovala „převratná hypotéka“ Jde o hypotéku s plovoucí sazbou. Vychází tedy z aktuálních podmínek na trhu. To, že tato inovace patří mezi jednu z hlavních a nejúspěšnějších dokazuje i následující prohlášení UniCredit Bank. „Potvrzuje se, že naše Převratná hypotéka byla největší inovací v oblasti hypotečních úvěrů za posledních několik let. Pokud k tomu přiřadíme další novinky UniCredit Bank, jako například Splatkomat.cz nebo Banku v mobilu – Smart Banking, a nejdynamičtější nárůst nových poboček ze všech bank, a to včetně zavedení bankovních franšíz, pak je přirozené, že jsme se stali druhou nejdynamičtější bankou a získali třetí místo i

v celkovém pořadí,“ uvedl

Stanislav

Beneš,

ředitel

retailového bankovnictví

UniCredit Bank.25 „Základem hypotéky s pohyblivým úrokem je většinou jednoměsíční sazba PRIBOR, tedy sazba na mezibankovním trhu, za kterou banky poptávají peníze s měsíční splatností. Banka si pak k sazbě PRIBOR 1M připočte marži a tuto sazbu garantuje svým klientům jakožto úrokovou sazbu jejich úvěru. PRIBOR se může měnit každý den. Pokud fluktuuje v úzkém pásmu +/- 0,1 %, konečná sazba se nemění. Pokud PRIBOR vybočí z tohoto pásma, „zafixuje“ se tato nově dosažená sazba, připočte se marže banky a další měsíc máte novou sazbu, a tedy i splátku, která může být nižší nebo vyšší.“26 Dnes je sazba již nižší a se sazbou PRIBOR a s marží banky je možné se dostat na úrok 2,5 %. Sazby na bázi floatingu jsou vždy transparentní a férové – dlužník má jistotu, že banka vždy dostane svůj zřetelně pojmenovaný díl určený na začátku na domluvenou dobu. Banka tak

25

Novinky. UniCredit Bank [online]. 2011 [cit. 2012-02-15]. Dostupné z www: .

26

Hypotéka: Proměnlivá sazba versus fix. Finmag [online]. 14. 5. 2010 [cit. 2012-02-15]. Dostupné z www: .

29

nebude svévolně sazbu měnit a klient tak nemusí snášet rozmary úvěrových a rizikových manažerů. Na druhou stranu je nepříjemný fakt, že klient neví, kolik přesně bude platit za rok, za kvartál nebo za měsíc. Aby si dlužníci nemuseli kvůli každé změně měnit trvalý příkaz, řeší banka splácení hypotéky inkasem z účtu. Zákazníka o každé změně sazby, a tedy i jeho splátky, informuje písemně. Tento typ úvěru je vhodný pro lidi, kteří chtějí situaci sledovat, zajímají se o finanční situaci na trhu nebo pro ty, co mají vyšší příjem a případné zvýšení úrokové sazby jim tolik neublíží jako rodině, která má rozpočet na hraně, potřebuje jistotu a jasně dané splátky. Dnes již tento typ nabízí většina bank, mezi které patří Equa bank, mBank, Komerční banka, LBBW Bank CZ, Oberbank AG, Raiffeisenbank a UniCredit Bank. Mezi posledními se v nedávné době k floatové hypotéce přidala i Česká Spořitelna, která se ze začátku k tomuto produktu stavěla negativně. Stejně jako Hypotéční banka, ta však ani dodnes pohyblivou sazbu nenabízí.

3.4 Hypotéka na pronájem nemovitosti Hypotéka na pronájem nemovitosti je určena pro klienty, kteří chtějí pouze investovat do nemovitosti a nemít ji tak pro vlastní bydlení. Je potřeba mít alespoň 15–20 % vlastních zdrojů z hodnoty kupované nemovitosti. Příjmy se mimo standardního dokládání mohou prokázat a započítat spolu s příjmem z budoucího pronájmu. Ten banky dopředu zhodnotí dle lokality a velikosti nemovitosti pomocí odhadu tzv. výnosovou metodou. Hypoteční banka nabízí použít tuto možnost i na soubor více nemovitostí či bytový dům. Metodické podmínky jsou popisovány následujícím způsobem: •

Hypotéka na pronájem je určena pro úvěry maximálně do 85 % LTV.

•

Součástí prokazovaných příjmů mohou být i příjmy z pronájmu, kde je převažující příjem z budoucích či současných nájemních smluv a podle § 9 daňového přiznání. Potřeba je doložit nájemní smlouvu nebo budoucí nájemní smlouvu.

•

Objektem úvěru může být bytový dům, nebo 2 a více bytových jednotek / rodinných domů.

30

•

Splatnost úvěru je kratší než u standardního hypotéčního úvěru pro vlastní bydlení, a to v rozmezí 5–20 let (v některých případech může být splatnost až 25 let, ale to je individuální).27

Pokud tedy klient splní výše vypsané podmínky, je možné mu úvěr poskytnout na požadovaný účel koupě nemovitosti za účelem pronájmu. Další banky, které nabízí hypotéku se zápočtem příjmu z pronájmu je například LBBW, Česká Spořitelna, WHB, KB, RB a Volskbank.

3.5 Hypotéka 2 v 1 Jeden z dalších trendů je hypotéka 2 v 1. Banky jsou po změně zákona o spotřebitelských úvěrech z roku 2011, kdy tuto možnost měly zrušit, ochotny nabízet za stejné úrokové sazby, jako při koupit nemovitosti, část úvěru neúčelově. Některé banky obešly tento zákon například přejmenováním daného produktu. Hypoteční banka přejmenovala neúčelovou část na doplňkovou část. Další změnou byla úprava znění metodiky. Účelem hypotéky 2 v 1 může být pouze financování investic do nemovitostí pro vlastní bytové potřeby včetně rekreačních. Další, kdo také upravil znění metodiky je Komerční banka. Popis metodiky zní: „jedná se o hypotéční úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitosti, tzv. „účelová část“, ale současně i na financování, jehož účel banka nesleduje, tj. „neúčelovou část“, kdy vše musí být spojeno s nemovitostí, například profinancování vnitřního vybavení nemovitosti, jako je nábytek, osvětlení a podobně.“28 I tak ji ale mnoho klientů využívá pro jiné účely než bytové.

3.6 Hypotéka v kombinaci s životním či investičním pojištěním Dříve bylo nutností mít k hypotéčnímu úvěru životní či rizikové pojištění. To dnes již neplatí. Přesto je to dnes hodně využívaná kombinace finančních poradců. Ti mají provizi za hypotéční úvěr a zároveň za investiční či životní pojištění, což pro ně znamená dvojitou provizi. V roce 2006 přišla inovativně Raiffeisenbank s ING s nabídkou kombinovaného

27

Hypotéka na nemovitost k pronájmu. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 2012-02-17]. Dostupné z www: .

28

Komerční banka. Khypo [online]. 1. 3. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z www: .

31

produktu.29 Donedávna to byla možnost výhodné varianty, kterou nabízely i další banky s pojišťovnami. Tato kombinace hypotéky je pro ty, kdo chtějí být zároveň krytí a šetřit na daních. V případě kombinace s investičním pojištěním dokonce vydělat. Nevýhody jsou však skryty při refinancování či předčasném doplacení, jelikož při předčasném zrušení pojištění klient dostane jen odkupní hodnotu, která je mnohem nižší než naspořená částka. Tuto skutečnost zjistilo mnoho klientů až po delší době ve chvíli, když chtěli úvěr refinancovat či doplatit. Další nevýhoda je, že se trhy vyvíjejí a mění. Nikdo tak nezaručí, že na konci období pojišťovna opravdu vyplatí zmíněnou částku, protože 20–30 let je dlouhá doba. „Mezi hlavní výhody patřilo ušetření na daních, ale jen dokud byla progresivní daň v nejvyšším pásmu zdanění 32 %. Po zavedení jednotné patnáctiprocentní sazby daně se odpočty dramaticky snížily, řádově dvakrát.“30 Už není tedy tak výhodná jako dříve.

3.7 Obratová hypotéka Obratová hypotéka je jedna z dalších možností prokázání příjmů. Je vhodná pro právnické či fyzické osoby, které mají vysoký obrat, ale využívají daňového zákona a optimalizují své daňové přiznání.31 Nedosáhly by tak díky nízkému základu daně na požadovaný úvěr. Tuto skutečnost si banky uvědomují a přišly tak s produktem, kdy uznávají 15 % z ročního obratu příjmu, který následně vydělí 12 měsíci. V některých bankách jsou různé obory jako lékař, právník, notář a další zvýhodněny tím, že se započítá až 30 % z částky jejich obratu. Tímto výpočtem se jejich bonita zlepší dvojnásobně. Mezi banky, které obratovou hypotéku poskytují, patří Raiffeisenbank, dále LBBW se zápočtem obratu z s. r. o., WHB, Volksbank a Česká spořitelna (ČS). ČS obratovou hypotéku od roku 2008 dva roky nenabízela, ale od roku 2011 ji opět zahrnula do svého portfolia.32

29

Hypotéka s životním pojištěním: ano, či ne?. IDnes.cz [online]. 15. 11. 2005 [cit. 2012-02-25]. Dostupné z www: .

30

Zrušení daňového odpočtu úroků zničí jeden druh hypoték. Peníze.cz [online]. 2. 8. 2010 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z www: .

31

Hypotéka bez příjmu. Eurohypotéky [online]. 2007 [cit. 2012-02-27]. Dostupné z www: .

32

Metodika společnosti Eurohypotéka

32

3.8 Splatnost a věk Mezi další trendy patří prodlužování splatnosti a věku, do kdy je možné úvěr splácet. S posunem produktivního věku se mění i podmínky pro hypotéční úvěry. Koupit si dnes nemovitost bez hypotéky je téměř nemožné. Klienti zároveň požadují co nejnižší splátky hned od začátku splácení s tím, že později můžou část umořit dříve, nebo požádat o zkrácení splatnosti. Proto volí v ideálním případě 30 letou splatnost, ale najdou se i tací, kteří využijí možnost splatnosti až na 40 let. Tuto variantu však není možné aplikovat na 100 %, nenabízí ji žádná banka. Tabulka č. 2 znázorňuje splátky při různých dobách splatnosti. Je vidět, že nad 30 let se mění částka jen minimálně, a to v řádech stovek korun a zbytečně tak klient přeplatí na úroku mnohem více. Tabulka č. 2: Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti na částku 2 000 000 Kč při úrokové sazbě 5,82 %, měsíční vedení účtu je 150 Kč Doba splatnosti v letech Měsíční splátka

5 38.498

10

15

20

25

30

35

40

22.024

16.683

14.122

12.667

11.761

11.163

10.754

Poplatky za vedení 9.000 18.000 27.000 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000 úvěrového účtu*) Celková suma 2.309.880 2.642.880 3.002.940 3.389.280 3.800.100 4.233.960 4.688.460 5.161.920 měsíčních splátek*) Zdroj: Hyponidex, vlastní úprava33 *) Poznámka: jedná se o zjednodušení, kde není zahrnuta časová hodnota peněz, která se v průběhu času díky inflaci snižuje

3.9 Hypotéka pro cizince Hypotéka pro cizince je další možností jak získat potencionální klienty pro banky. Proto banky s rostoucím počtem zájemců zařadili do svého portfolia další typ úvěru. Důvodem bylo, že se do České republiky stěhuje čím dál více cizinců ať už ze Slovenské republiky, Polska, Ukrajiny, Ruska, Běloruska, Německa, Vietnamu a dalších zemí. Tito lidé zde, pokud tu žijí déle nebo se rozhodli zůstat trvale, hledají možnost koupě nemovitosti do osobního

33

Jak dlouhou dobu splatnosti hypotéky si nastavit?. Hypoindex.cz [online]. 17. 10. 2008 [cit. 2012-02-28]. Dostupné z www: .

33

vlastnictví. Následující graf znázorňuje údaje týkající se cizinců v ČR, jejich státního občanství, typu pobytu a jejich vývoje v počtech. Graf č. 2: Vývoj počtů cizinců s trvalými a dlouhodobými pobyty nad 90 dní v ČR

Zdroj: CZSO34

Do 1. května roku 2009 dle devizového zákona musel cizozemec, který chtěl mít možnost nabýt nemovitost, založit účelovou společnost. Po vstupu do Evropské unie měla do tohoto data Česká republika připravit nový devizový zákon. Ten upravoval část zákona na základě 34

Cizinci: počet cizinců. Český statistický úřad [online]. 2010 [cit. 2012-03-02]. Dostupné z www:

.

34

přístupové smlouvy s Evropskou unií. Od roku 2004 tedy byla vyjednaná výjimka na 5 let pro nabývání obytných domů, bytů či chalup cizinci.35 Od roku 2009 již není potřeba mít účelovou společnost. Během tzv. boomu hypoték pro cizince a v období roku 2006–2007 kdy gradoval počet i objem hypotéčních úvěrů, banky schválily a nabraly mnoho těchto úvěrů. Později vznikla vysoká delikvence, která vyústila v omezování tohoto produktu v letech 2009–2010 na úplné minimum. Banky se poučily a nyní musejí klienti, kteří nejsou občany ČR splňovat množství nových podmínek, jako jsou příjmy v České republice či určitou dobu pobytu na našem území. Některé země byly dokonce zařazeny do tzv. rizikových zemí, jejichž občanům banky vůbec nepůjčují, nebo jen za přísnějších podmínek než musí splňovat občan České republiky. Cizinci jsou tak nuceni se obrátit na nebankovní sektor či spořitelní družstva s vyššími úroky. Dle zjištění a položení základních dotazů na pobočkách jednotlivých bank poskytuje hypotéku pro cizince v roce 2012 Komerční banka, Hypotéční banka (ČSOB), Raiffeisenbank, WHB, LBBW, UniCredit Bank, Česká spořitelna, Volskbank a mBank. Seznam bank vypadá dlouhý, bohužel však i když banky tuto službu nabízí, mají mnoho omezení a jednotlivé parametry se liší. Nejvíce záleží na těchto hlediscích: •

typ pobytu v České republice,

•

občan EU či nikoli,

•

výše LTV,

•

výše vlastních zdrojů,

•

příjem v České republice či nikoli.

A další podmínky jako notářský zápis s okamžitou vykonavatelností nebo doba trvání daného typu pobytu. Výsledkem je, že každý cizinec nemůže žádat u kteréhokoliv bankovního ústavu, ale musí obejít více institucí, případně využít společnosti, které se specializují na hypotéční poradenství.36 35

Zákonodárci neschválí novelu devizového zákona včas. Euro [online]. 6. 3. 2009 [cit. 2012-03-02]. Dostupné z www: .

35

3.10 Odklad splátek Mezi další novinky vzniklé za posledních pět let patří odklad splátek. A to již jak na začátku hypotéčního úvěru až o 6 měsíců, tak v jeho průběhu například až o 12 měsíců. Odklad splátek není často využívaný, ale někteří klienti jej využijí při ztrátě zaměstnání, nebo dlouhodobé nemoci, kdy jsou bez zdrojů pro splácení. Musí však předložit bance vážné důvody a ta se může vyjádřit i se zamítavým stanoviskem. Pokud je možnost, prodlouží se klientovi splatnost hypotéčního úvěru. V jiných případech klient neuspěje. V každém případě, pokud klient nemůže splácet, je vždy důležité komunikovat s bankovním ústavem a nedělat „mrtvého brouka“. Banky mají pro tyto případy systém varovných signálů. Je jedním ze způsobů, jak zvýšit bezpečnost bankovního ústavu proti úvěrovému riziku, které banku mohou upozornit, že v realizaci úvěrového obchodu ve fázi splácení, dochází k nepříznivému vývoji.37 Vznik možnosti odkladu splátek podporuje i fakt, že ke konci roku 2012 dle statistik registru dlužníků CBCB.cz38 a Solus.cz39 téměř 8 % Čechů má nebo někdy mělo problémy se splácením dluhů. Tyto registry evidují všechny dluhy občanů České republiky a to jak bankovních tak nebankovních.

3.11 Konsolidace Klienti si dnes půjčují čím dál častěji na své potřeby, prakticky na cokoliv od elektronického vybavení jako je notebook nebo televize přes dovolenou a vánoční dárky. Využívají předschválených limitů na kreditních kartách a kontokorentech. Samozřejmě si také půjčují na rekonstrukci samotnou. Často se stává, že jim při výstavbě či rekonstrukci z hypotéky nezbyde na dodělání některých částí, tak si půjčí od bankovních i nebankovních ústavů na více úvěrů bez zástavy. Tak pokračují, dokud můžou, nebo jím to povolí bonita či firmy, které jim půjčují. Místo, aby si zkusili vyjednat nový hypotéční úvěr či jeho navýšení, nebo si vzali úvěr ze stavebního spoření bez zajištění. Konsolidace vznikla jako jeden z následku 36

Metodiky jednotlivých bank, kontaktní linky a pobočky bank

37

PAVELKA, F., BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ R. Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká

škola, 2001, s. 196. ISBN 80-7265-037-8. 38

CBCB [online]. 2012 [cit. 2012-03-03]. Dostupné z www: <www.CBCB.cz>.

39

Solus [online]. 2012 [cit. 2012-03-03]. Dostupné z www: .

36

předluženosti jednotlivých občanů. Některým už nestačí ani dočasný odklad splátek a před bankrotem je může zachránit jedině konsolidace. Dostanou se pak často do takové situace, že mají splátky skoro stejně vysoké jak jejich příjmy. Konsolidace je pro ty klienty, co si včas uvědomí svou rostoucí zadluženost a nevyrážejí klín klínem. Mají možnost využít tohoto produktu, který vznikl na základě požadavků čím dál častěji se zvyšujícího zadlužení českých domácností. Konsolidaci využívají i bonitní klienti, kteří mají více úvěrů či klasická rodina, která si tak sníží aktuální splátky a několikanásobně vyšší úroky dá do jednoho úvěru. Úroky jsou nižší a zároveň je tím možné prodloužit i splatnost. To je hlavní argument proč konsolidovat všechny možné úvěry do jednoho.

3.12 Inovace a trendy shrnutí Český trh hypotéčních úvěrů rostl nejvíce od roku 2000 do roku 2007. To dokladuje vzestupná tendence hypotéčních úvěrů v ČR. Díky tomu banky inovovaly a vyvíjely nové trendy. Výše vybrané trendy a inovace byly vybrány dle konzultace s bankovními poradci a mé zkušeností s trhem hypotéčních úvěrů od roku 2004. Od roku 2008 se však inovace přestaly tak rychle vyvíjet a to díky příchodu recese, ať už je nazývána krizí či hypotéční krizí. Výsledkem byl snížený počet a objem hypotéčních úvěrů. Všude se začalo šetřit. Nikdo nevěděl, co bude a české banky, dceřiné společnosti mezinárodních korporací, jako KBC pod kterou patří ČSOB a Hypotéční banka, Erstebank (Česká spořitelna), Societe general (Komerční banka) a další, čekaly, jak si budou celkově stát. Vyčkávaly, co se bude dít na trhu a jak se situace celkově projeví v jejich fungování, objemech a procesech. Místo inovací a vývoje nových produktů či zaměření na změny k rozvoji prodeje se spíše začaly připravovat na takzvané EXIT STRATEGIE neboli „jak z toho ven“, které měly zamezit větším škodám. Od poloviny roku 2010 se trh začal hýbat a minulý rok opět nastal jeden z nejvyšších objemů v historii a to ve výši 119,077 mld.

37

4 Vliv faktorů na hypotéční trh Z výše definovaných trendů vyplývá, že hypotéční trh se mění s požadavky klientů a trhem jako takovým. Ale na hypotéční trh má vliv i řada dalších faktorů, některé z nich více, jiné méně. Níže jsou vybrané faktory, které připadají nejvíce v úvahu v poměru důležitosti z mého pohledu, protože tyto faktory nejvíce ovlivňují trh s hypotéčními úvěry z pohledu státu i klienta a jsou nejčastěji definované jako hlavní indikátory stavu vývoje trhu hypotéčních úvěrů a to i v prezentacích a v analýzách.

4.1 Úrokové sazby Úroková sazba je jeden z nejdůležitějších faktorů pro rozhodování klienta zda si vzít hypotéční úvěr či nikoli. Pokud je nízký, vychází nízká i splátka a naopak. Následující graf znázorňuje vývoj úrokových sazeb za období roku 2003–2010. Graf č. 3: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték

Zdroj: Hypoindex40 40

Kam zamíří úrokové sazby hypoték v roce 2011?. Hypoindex.cz [online]. 1. 2. 2011 [cit. 2012-03-04].

Dostupné z www: .

38

Obecně se nedá vycházet ze sazeb, které nabízí hypotéční banky na svých stránkách. Jsou to sazby tzv. „již od“, což jsou minimální sazby, kde jsou započteny veškeré slevy za zřízení běžného či spořicího účtu, kreditních karet, kontokorentních úvěrů, pojištění atd. Ne každý klient využije vše, co banka k hypotéce nabízí. Na základě porovnání bankami nabízených minimálních sazeb se tak nedá přesně určit průměrná úroková sazba, protože jsou zde již zahrnuty mnohé marketingové akce. Zvolil jsem proto graf Hypoindexu, uvádějící data, která jsou již očištěna o tyto slevy. Z grafu je patrné, že nejnižší sazby byly v polovině roku 2005, kdy meziměsíční snížení bylo razantní a pro mnohé klienty určitě příjemným překvapením. Byla to doba, kdy začal gradovat hypotéční boom trvající až do konce roku 2007. Další rok se projevila hypotéční krize v České republice. V roce 2008 tak byla nejvyšší inflace od roku 1998, a to ve výši 6,3 %, jak ukazuje tabulka č. 3 Vývoj inflace. ČNB zareagovala zvýšením sazby PRIBOR a tím i hypotéční sazby. Tato situace měla bohužel obecně neblahý vliv i na hypotéční úvěry a klienti při refixaci (změně fixovaného období) obdrželi návrh na vyšší sazbu, což potěšující určitě nebylo a mnoho domácích rozpočtů bylo navíc zatíženo zvýšenou splátkou hypotéčního úvěru. Následující graf znázorňuje objemy hypotéčních úvěrů a jejich počet měsíčně od ledna 2006 do ledna 2011. Graf č. 4: Počty a objemy poskytnutých hypoték (ks, mld. Kč)

Zdroj: Hypoindex41

41

Hypoindex únor 2011: Objem poskytnutých hypoték vzrostl o polovinu. Hypoindex.cz [online]. 16. 3. 2011 [cit. 2012-03-04]. Dostupné z www: .

39

Z grafu je patrné, že objem i počet hypotéčních úvěrů se snížil především v roce 2008. Trend snižování objemů pokračoval až do roku 2010, kdy začal být opět patrný nárůst hypotéčních úvěrů, který pokračuje dodnes.

4.2 HDP HDP je důležitou součástí ekonomiky mající vliv na hypotéční trh a naopak. "HDP je peněžním vyjádřením celkové hodnoty statků a služeb nově vytvořených v daném období na určitém území. Používá se pro stanovení výkonnosti ekonomiky.“42 Zjednodušeně řešeno je to stav ekonomické situace na trhu. Český statistický úřad pravidelně zveřejňuje statistiky HDP, po zveřejnění v září roku 2009 bylo z dlouhodobého hlediska patrné, že trend vývoje poskytnutých hypoték kopíruje růstový či možný klesající trend HDP.43 To dokazuje, že HDP také ovlivňuje množství poskytovaných hypotéčních úvěrů na bydlení a zájem o ně. A je jedním z nejdůležitějších výkonových ukazatelů hospodářství. Pokud tedy nepočítáme růst ekonomiky "dopovaný" na úkor rostoucího zadlužení státu, které se snaží současná vláda snížit. Tím pak signalizuje větší výkonnost národního hospodářství, potažmo růst příjmů všech obyvatel pracujících v České republice a růst životní úrovně. Obecně platí, že s rostoucími příjmy roste také poptávka po novém, či lepším. Ať už jde o bydlení, auta, elektroniku, či paradoxně také sklon lidí k mnohem většímu zadlužování. Všechny tyto aspekty mají za následek i vyšší sebedůvěru obyvatelstva a lidé jsou ochotni, i přes své rostoucí příjmy se více zadlužovat. Tento princip zadlužování platí samozřejmě i opačně. Pokud aktuálně je, nebo hrozí, propad ekonomiky, má tento vývoj za následek ochlazení zájmu o úvěry a tím i hypotéční úvěry. A také zvýšenou opatrnost bank při jejich poskytování.

4.3 Státní finanční podpora Mezi další významné faktory patří státní finanční podpora bydlení, která je nyní zaměřena pro mladé lidi do 36 let. Tím se stát snaží podporovat hypotéční trh. Státní podpora bydlení je

42

Hrubý domácí produkt. Český statistický úřad [online]. 9. 3. 2012 [cit. 2012-03-04]. Dostupné z www: .

43

Jak spolu souvisí HDP a hypotéky?. Hypoindex.cz [online]. 9. 9. 2009 [cit. 2012-03-04]. Dostupné z www: .

40

však poskytována nad výši úroku 5 %, což se v některém období, jak ukazuje následující graf, nedá využít. Sloupcový graf zachycuje objem státní podpory vyplacené k hypotečním úvěrům od roku 1996 (v mil. Kč) až po současnost. Graf č. 5: Státní podpora vyplacená v ČR

Zdroj: MMR44

Dříve byl hypoteční úvěr dostupný jen osobám s nadprůměrnými příjmy, stát se je proto snažil zpřístupnit i širšímu okruhu obyvatel, kteří nebyli tak bonitní. Pro podporu hypotéčního trhu existují dvě formy státní podpory a to: •

Přímá forma – ta představuje úrokovou dotaci ke splátkám. Podle tohoto nařízení je poskytována podpora hypotéčních úvěrů, které jsou určeny na financování nové bytové výstavby. Výše státní podpory se odvíjí od průměrné sazby hypotéčního úvěru za minulé období.

44

Hypoteční úvěry s přiznanou státní finanční podporou. Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2012 [cit.

2012-03-07]. Dostupné z www: .

41

•

Nepřímá forma – představuje pro fyzické osoby další možnost odečíst si od základu daně zaplacené úroky z hypotéčního úvěru. Platí však jen pro rodinné domy a byty, ne pro samotnou stavební parcelu.

Tyto dva způsoby podpory byly vytvořeny pro lepší dostupnost vlastního bydlení. Z důvodů aktuálně nízké úrokové sazby v posledních dvou letech nebyla tato forma podpory využívána tak, jako v období vyšších úroků. „Daňová úspora neboli státní podpora je při splnění podmínky výše průměrných úrokových sazeb poskytována po celou dobu splácení hypotéčního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Dotace je poskytována ke standardnímu hypotéčnímu úvěru, nebo jeho části až do výše 800 tisíc Kč v případě koupě bytu, nebo do 1,5 milionu Kč v případě koupě rodinného domku s jedním bytem. Na část úvěru překračující tyto limity již není dotace poskytována a stejně tak se nevztahuje na nemovitosti mladších dvou let. Výše podpory se odvíjí od průměrné úrokové sazby hypoték za předešlý rok. Podpora je poskytována ve výši jednoho procentního bodu v případě, že průměrná sazba podporovaných hypoték za rok předcházející fixaci je v intervalu 5 až 6 %, dvou procent v případě intervalu 6 až 7 % atd.“45 Od roku 2010 ale klesla průměrná úroková sazba podpořených úvěrů pod 5 %. To znamená, že v takovém případě se příspěvek pro nově vyčerpané úvěry neposkytuje. Snížení příspěvku až na nulovou hranici je automatické i při konci fixace a sazbách nižších než jsou výše zmíněné. Každý klient by měl při nynějších nízkých sazbách obdržet nabídku od banky na nižší sazbu, než byla původní. Velikost celkové daňové úspory, kterou odpočet úroků ze základu daně umožňuje realizovat, závisí i na výši aktuální daňové sazby, které podléhá příjem fyzické osoby. To znamená, že mezi výší daňové sazby a velikostí daňové úspory platí přímá závislost. Čím vyšší je daňová sazba, tím větší je daňová úspora a naopak. Od 1. ledna 2008 vstoupila v platnost nová daňová reforma, která zrušila klouzavě progresivní systém zdanění a zavedla jednotnou daňovou sazbu 15 % bez ohledu na výši příjmu. Tato změna se samozřejmě projeví i ve velikosti daňové úspory. Dříve se u progresivního zdanění pohybovala sazba v rozmezí 12–32 %, a to v závislosti na výši příjmu. Z toho vyplývá, že dříve maximální úspora byla 96 000 Kč a nyní je již jen 45 000 Kč. To je ve výsledku o 51 000 Kč méně než původně.

45

Sazby jsou nízko. Státní podpora hypoték končí. Hypoindex.cz [online]. 14. 1. 2011 [cit. 2012-03-15]. Dostupné z www: < http://www.hypoindex.cz/sazby-jsou-nizko-statni-podpora-hypotek-konci/>.

42

Znamená to tedy, že ve výsledku ušetří lidé s nižším příjmem a tím budou mít nižší sazbu na poplatníka. Tedy do 15 %. Na začátku března 2012 proběhla médii zpráva, že zdanění od roku 2013 bude zvýšeno na 16 %. Pokud se nezvýší úrok hypoték, nemá toto zvýšení na úsporu žádný vliv. Mezi další podporu ze strany státu patří i statní fond rozvoje bydlení, který podporuje bydlení formou dodatečného úvěru k hypotéce s nižšími úroky.46 Je vhodný pro novomanželské páry a má řádu dalších podmínek. Jeho množství je vždy ovlivněno datací státu a spadá pod Ministerstvo pro místní rozvoj.

4.4 Inflace Inflace je důležitá součást ekonomiky a ukazatel jejího stavu. Tím i jeden z faktorů ovlivňující hypotéční trh. Míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyjadřuje procentní změnu u průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců. Jednoduše řečeno roční zvyšování cen. Následující tabulka znázorňuje vývoj inflace za posledních 15 let. Tabulka č. 3: Vývoj inflace Roky / procenta 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8,5% 10,7% 2,1% 3,9% 4,7% 1,8% 0,1% 2,8% 1,9% 2,5% 2,8% 6,3% 1% 1,5% 1,9% Zdroj: CZSO, vlastní úprava47

V případě, že inflace dosáhne určité výše a ČNB včetně dalších vlivů vše zhodnotí, může pak rostoucí inflaci ovlivnit i formou navýšení základních úrokových sazeb. To se automaticky obratem projeví zejména u krátkodobých zdrojů financování a hlavně v nárůstu sazby PRIBOR. Na tuto sazbu je navázána i výše úroku u variabilní a floatové hypotéky. Klienta se tato situace dotkne zvýšením jeho úrokové sazby na hypotéce. U některých bank ihned následující měsíc, u některých bank až za tři měsíce. Záleží, jestli se řídí 1 měsíční sazbou

46

Státní fond rozvoje bydlení [online]. 2011 [cit. 2012-03-25]. Dostupné z www: <www.sfrb.cz>.

47

Český statistický úřad [online]. 2011 [cit. 2012-03-25]. Dostupné z www: .

43

PRIBOR, nebo 3 měsíční. Níže je graf vývoje 1 měsíční sazby PRIBOR od ledna 2008 až do listopadu roku 2010. Graf č. 6: Vývoj sazby PRIBOR

Zdroj: ČNB48

V grafu je zahrnuta 2T repo sazba což jsou takzvané repo operace, které jsou základním měnovým nástrojem České národní banky. V podstatě se jedná o uložení finančních prostředků komerčních bank u ČNB. Tato operace probíhá formou emise cenného papíru Českou národní bankou, který na jistou dobu odkoupí banka komerční. Podmínkou obchodu je zpětný odkup cenného papíru Českou národní bankou. Výnosem z transakce je úrok pro komerční banku. Jak vyplývá z názvu, 2T (dvou týdenní) je dobou, na kterou se tento obchod sjednává. Dle situace na trhu má ČNB právo tuto dobu měnit. Repo sazba může mít také podobu tzv. tříměsíčního repo tendru.49 Samozřejmě pokud je nízká inflace, nemusí ČNB nijak reagovat a sazba PRIBOR neroste. To má za následek nižší úrokové sazby hypotéčních úvěrů.

48

Česká národní banka [online]. 2011 [cit. 2012-03-20]. Dostupné z www: .

49

Úrokové sazby České národní banky. Finance.cz [online]. 2010 [cit. 2012-03-21]. Dostupné z www: .

44

4.5 Média Mezi další hlavní ovlivňující faktory vývoje trhu hypoték patří i samotná média. Je to nejsilnější marketingový způsob ovlivnění potencionálního klienta a trhu jako celku. Obecně lidé vidí ve zprávách, čtou v novinách, na internetu, slyší v rádiu či jiným způsobem se dozvídají špatné zprávy a to v mnohem častějších intervalech než je obvyklé. Tyto informace mají za následek, že lidé začnou šetřit a koloběh se rozbíhá. To vše velice ovlivňuje jejich rozhodování. Média mají sice sledovanost, ale klienti se bojí a neví co čekat od vlády a trhu. Přemýšlí, co to může znamenat v jejich životě. Bojí se, že zaměstnavatelé začnou propouštět. Klienti tak odkládají dlouhodobé záměry investice do nemovitosti či jiné a začnou šetřit na horší časy. Investoři vyčkávají, nebo začnou odcházet do jiných zemí, kde je pro ně v danou chvíli příznivější situace. Z toho důvodu tak i média mají veliký vliv na vývoj hypotéčního trhu.

4.6 DPH – legislativní změny Daň z přidané hodnoty patří k dalším faktorům ovlivňující hypotéční trh. Jako jeden z příkladů je možné zmínit očekávaný růst cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie v roce 2004. Bylo nutné sjednotit sazby DPH. Ve skutečnosti rostly ceny především před vstupem, po vstupu spíše kolísaly. Dlouhou dobu nebylo jasné, na kolik bude sazba DPH zvýšena. Díky výjimce na tzv. sociální bydlení bylo pak možné pokládat zhruba 80–90 % nemovitostí stále za bytové a sociální bydlení. Toto upravuje zákon č. 235/2004 Sb., o DPH, § 48 sazby daně u bytové výstavby pro sociální bydlení. Přesné znění jeho částí rozdělení podle typu nemovitostí je: •

„Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených s výstavbou stavby pro sociální bydlení, včetně jejího příslušenství, změnou dokončené stavby pro sociální bydlení vymezenou stavebním zákonem 27a), včetně jejího příslušenství, nebo v souvislosti s opravou této stavby, se uplatní snížená sazba daně. Snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací, kterými se bytový dům, rodinný dům, byt nebo prostor, který byl určen k jiným účelům než k bydlení, mění na stavbu pro sociální bydlení.

•

Vymezením jednotek podle zákona o vlastnictví bytů 27b) před dokončením výstavby se nemění charakter stavby. 45

•

U převodu staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství se uplatní snížená sazba daně, pokud tento zákon nestanoví jinak.

•

Stavbami pro sociální bydlení se rozumí: a) byt pro sociální bydlení, b) rodinný dům pro sociální bydlení, c) bytový dům pro sociální bydlení, a další.

•

Bytem pro sociální bydlení se rozumí byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2. Celkovou podlahovou plochou bytu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu.

•

Rodinným domem pro sociální bydlení se rozumí rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2. Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu.

•

Bytovým domem pro sociální bydlení se rozumí bytový dům, v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení.

•

Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami.“50

Všechny tyto typy nemovitostí byly díky zákonu vyjmuty z vyšší DPH, aby byla tak zachována snížená sazba na DPH. Tato výjimka skončila 1. ledna 2007 a došlo ke zvýšení snížené sazby DPH z 5 % na 9 %. To mělo za následek enormní zájem o novou výstavbu a v důsledku samozřejmě také zájem o hypotéční úvěry na konci roku 2006. K 1. lednu 2008 došlo ke změně také u daní z příjmů, která souvisí s hypotečními zástavními listy a to zavedením srážkové daně ve výši 15 %. Do té doby byly úrokové výnosy z hypotéčních zástavních listů osvobozeny od daně z příjmů.

50

Zákon o dani z přidané hodnoty. Business center.cz [online]. 2011 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: .

46

V roce 2010 se zvýšila sazba DPH na 10 %, to mělo také vliv na poptávku po hypotéčních úvěrech. Ale dne 6. prosince 2011 byla ve Sbírce zákonů vyhlášena důležitá, tzv. sazbová novela zákona o DPH č. 370/2011 Sb. (novela), která s účinností od 1. ledna 2012 zvyšuje současnou sníženou sazbu DPH z 10 % na nových 14 % ve snížené formě. Tato novela obsahuje také možné sjednocení sazeb na 17,5 % s účinností od 1. ledna 2013, avšak tato úprava bude nejspíše do konce roku 2012 opět změněna. V první řadě může dojít ke změně účinnosti a především ke změně sjednocené sazby daně, kde by mohlo například dojít ke sjednocení daňové sazby na 19 % s účinností od 1. července 2012. To vše je zatím v jednání vlády.51 Je tedy možné, že nás ještě čeká podobná situace jako v letech 2007 a 2010, kdy developeři slibovali auta ve formě slevy za byt, či ceny se starým DPH, pokud klienti podepíšou rezervační smlouvu či budoucí kupní smlouvu ještě před tím, než vejde v platnost nová sazba a využíji tak možnosti ušetřit na obou stranách. V opačném případě bohužel museli klientovi finální cenu o tuto částku navýšit, nebo museli snížit svou vlastní marži, aby nemovitost mohli prodat. Z výše uvedeného je patrné, že DPH je důležitou součástí hypotéčního trhu, mající vliv na jeho pohyb a ceny nemovitostí, které současně ovlivňují zájem o hypotéční úvěry. Nejvíce jsou však tímto zasaženy novostavby a výstavby rodinných domů. Všechny tyto skutečnosti vždy při změně sazby DPH ovlivnily rozhodnutí k rychlejšímu řešení otázky bydlení či investice do nemovitosti. Této problematice se věnuje také Hypoteční banka, která zavedla tzv. HB index, který sleduje pohyb cen nemovitostí na a serveru www.hyposvet.cz.52

4.7 Ekonomický vývoj Mezi další faktory ovlivňující vývoj hypotéčního trhu v České republice a nejen jeho je ekonomický vývoj, tedy cyklus ekonomiky. Pokud je ekonomický vývoj v rovnováze což znamená, že HDP značně nekolísá, nestoupá nezaměstnanost a inflace, lidé tolik nešetří a platy rostou. V případě, že se výše jmenované faktory mění k horšímu, může se stát, že ekonomický vývoj začne zpomalovat a to může mít za následek snížení zájmu o hypotéční

51

Novela DPH č. 370/2011 Sb. od 1. 1. 2012 resp. 1. 1. 2013. Daňový poradce Běhounek [online]. 8. 12. 2011 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: .

52

HB index. Hyposvět.cz [online]. 2011 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: .

47

úvěry. Na hypotéčním trhu se krize projevila v roce 2008 a trvala do května 2010. Jak znázorňuje i následující tabulka objemu úvěrů. Tabulka č. 4: Objem hypotéčních úvěrů v České republice za jednotlivé roky (v tisících) Roky

Objem 2001 2002

14 728 423 22 532 310 36 212 394

2003 2004 2005

51 959 481 72 068 812 100 839 687

2006 2007

142 288 921 120 090 230

2008 2009 2010 2011 Zdroj: MMR, vlastní úprava53

73 851 478 84 772 855 119 077 140

Z výše uvedené tabulky je patrné, že největší rozmach hypotéčních úvěrů, i když pomalejší byl od roku 2001, kdy vznikalo čím dál větší tržní prostředí. Lidé začali bankám a stavebním spořitelnám více důvěřovat. Zjistili, že bez hypotéčního úvěru si nemovitost nelze prakticky pořídit. Tento trend trval až do přelomu roku 2007 a 2008, kdy vygradoval do nejvyššího objemu za celou historii hypotéčního trhu. Následující roky byly ve stavu klesajícího trendu a to díky finanční krizi, která se k nám dostala z USA, kde se projevily prvotní příznaky. Krize mají vždy negativní dopad na podniky v daném státě. Řada z nich krizi nepřežije. Globalizací světa a internacionalizací podnikání vzniká vzájemná provázanost podniků v různých teritoriích a rychlé přenášení krizových stavů na jiné světadíly. Systémy, které jsou vzdáleny tisíce kilometrů, působí na stavy jiných systémů, které se mohou navenek jevit jako nezávislé.54 Vše začalo zhruba v letech 2001–2003 kdy americký federální systém (FED) ve snaze zabránit hospodářské recesi udržoval krátkodobé sazby na extrémně nízké úrovni. Díky tomu

53

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2012-04-08]. Dostupné z www: .

54

ZUZÁK, R. a KÖNIGOVÁ M. Krizové řízení podniku. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada, 2009, s. 25.

Expert (Grada). ISBN 978-80-247-3156-8.

48

se podařilo americkou ekonomiku vytáhnout z problémů. A to tím, že díky nízkým sazbám vznikl neobyčejný stavební rozmach. Úrokové sazby byly na takové úrovni, že na hypotéku a hypotéční splátky dosáhl skoro každý. Nikdo však nepřemýšlel nad případným zvýšením úroků v pozdějších letech a jeho možnými důsledky. Na hypotéku dosáhli lidé i bez dokládání příjmů, což by nebylo tak vážné, kdyby vše bylo omezeno do 50–60 % LTV. Při posuzování se nikdo žadatelů o půjčku neptal na čestné prohlášení o příjmech, ani na to, zda mají opravdu příjmy. Stačilo by dodání alespoň výpisu z účtu s komentářem, kde bude žadatel na splácení brát, stejně jako v České republice. Dokonce v některých případech banky půjčovali i lidem, kteří neměli ani povolení k pobytu v USA. Vše mělo za následek zvyšování cen nemovitostí. Poté, kolem roku 2005 začaly pomalu růst úrokové sazby a to řadě lidí „zlomilo vaz“. Jejich splátka přesahovala jejich příjem. To mělo za následek odhadem přes 1,1 milionu hypoték, kterým hrozilo propadnutí.55 Pro Českou republiku měly být tyto informace upozorněním na co si dát pozor a být výstrahou, že i u nás může dojít ke stejné situaci. Největší boom výstavby u nás proběhl ve stejné době, kdy v USA začaly padat banky. Nicméně, je potřeba se vrátit na začátek roku 2008. Do chování bank, posuzování úvěrů a jejich poskytování velice razantně vstoupil vliv globální finanční krize. Od té doby nebyly realizovány v oblasti hypoték prakticky žádné inovace s větší přidanou hodnotou pro klienty. Do značné míry probíhal spíše opačný proces a to zpřísňováním všech parametrů, u některých bankovních institucí omezení 100% hypotéčních úvěrů a snižování jejich tzv. limitů úvěrování. Tím i zpomalování všech inovačních procesů, které umožňovaly jejich růst.

4.8 Vývoj ceny nemovitostí Další část práce se zaměřuje na určení nejvýhodnějšího období pro pořízení hypotéční úvěru a tím i koupi, rekonstrukci či výstavby nemovitosti. V uplynulém období hypotéčních úvěrů se vystřídalo mnoho možných výší úrokových sazeb. Výše byly jmenovány některé faktory, které ovlivňují zájem o hypotéční úvěr. Z hlediska největšího zájmu a nejvyšších objemů hypoték vychází nejlépe rok 2007, kdy byl největší rozmach v hypotéčních úvěrech, rozvoji jako takovém a nových výstaveb developerských 55

KOHOUT, P. Finance po krizi: důsledky hospodářské recese a co bude dál. 2., rozš. vyd. Praha: Grada, 2010, s. 11-23. Finanční trhy a instituce. ISBN 978-80-247-3583-2 (brož.).

49

projektů. Vlastní zkušenost napovídá, že každý druhý se považoval za developera, otevřelo se množství nových realitních kanceláří. Lidé, kteří měli pozemky, se samotní pouštěli do stavebních projektů, se kterými neměli žádné zkušenosti, a nikdy by je to před tím nenapadlo. Z hlediska úrokových sazeb rok 2007 výhodný nebyl, navíc Česká republika přecházela pomalu, ale jistě do recese. Bohužel, možná bohudík, lidé ani média ještě tak vážně situaci nebrali. Brali především v potaz zvýšení DPH, díky kterému šly ceny nemovitostí prudce nahoru. V této době byl největší trend koupit nemovitost co nejdříve a vzít vše, co je dostupné. Lidé kupovali nemovitosti opravdu jak na běžícím páse. A to i na úkor kvality či bez ohledu na úrokové sazby. Dnes ale mnoho lidí lituje, že nevyčkalo pár měsíců. Je to znát při refinancování hypotéčních úvěrů nebo prodeji nemovitosti, kdy klienti po vypracování nového odhadu znalcem banky zjistí, že nemovitost, kterou kupovali například za 3,5 milionu Kč, má dnes hodnotu například 2,7 milionu Kč. Dle propočtu po pěti letech umořili (splatili) například 150 tisíc Kč z jistiny úvěru a po prodeji nemovitosti jim zbývají dluhy ještě v řádech několika set tisíc. Musejí si tak brát spotřební úvěry nebo situaci řešit jiným způsobem, aby mohli vůbec úvěr doplatit, nemovitost prodat a nedostat se tak do horší situace než s nemovitostí a hypotékou. Vše je samozřejmě závislé na lokalitě, ale jak ukazuje následující graf, ceny nemovitostí dlouhodobě po celé České republice klesají. Graf č. 7: Vývoj cen nemovitostí, uvedeno v tisících

Zdroj: Hypoindex, vlastní úprava56

56

Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: <www.hypoindex.cz>.

50

Z grafu je patrné, že z hlediska vývoje cen nemovitostí bylo nejvýhodnější si vzít hypotéční úvěru kolem roku 2005 a 2006. V následujícím čase byly ceny čím dál vyšší až do prosince 2007, kdy byly na samotném vrcholu. Od té doby ceny nemovitostí klesají až do nynější podoby, která je obdobná jako na začátku roku 2007. To má za následek, že klienti nyní hledají už také kvalitu. Po prohlídkách nemovitostí chodí mnoho, jak je nazývají realitní makléři, „turistů“, kteří zhlédnou nemovitost, ale nekoupí a hledají dále, i když na první dojem vypadají, že nemovitost ihned kupují. Od roku 2009 je častý jev, že zájemci hledají nemovitost rok i déle, dávají si větší pozor na kvalitu, okolí obydlí, dostupnost obchodů a MHD. V neposlední řadě i cenu, která se dost často ještě o něco poníží než je nabídková cena na trhu, či realitním serveru. Z hlediska dostání hypotéčního úvěru, schvalovacího procesu a dodávání podkladů byla jednoznačně nejlepší doba mezi lety 2006 a 2007, kdy byl tlak ze všech stran, hypotéční boom a boj o klienty. Klienti chodili jeden za druhým. Nikdo nezvažoval následky, ale jen do doby, než se projevila recese i v České republice.

51

5 Porovnání Následující tabulka znázorňuje, co bylo možné a kolik podkladů bylo bance třeba dokládat dříve a dnes a další možné ukazatele. Bylo třeba se obeznámit s metodikou vybraných bankovních ústavů, jejich porovnáním a výpočtem splátek ve vybraných obdobích. Tabulka č. 5 Porovnání ukazatelů hypotečních úvěrů Období Minimální úroková sazba

1996/1997

2006/2007

2012

3,74 %

3,59 %

4 625 Kč

4 541Kč

Nutnost splatit do

11,3 % (7,3 % se SFP) 9 751 Kč (6856 Kč) 10 802 Kč brutto 60 let věku

20 211 Kč brutto 70 let věku

26 067 Kč brutto 75 let věku

Podíl schválených žádostí

N/A

96 %

81 %

Počet podkladů

cca 10

cca 6

cca 6

Životní pojištění

Ano (někdy)

Ne

Ne

Průměrná doba vyřízení

do měsíce

do týdne

do týdne

Maximální doba splácení

30 let

40 let

45 let

Délka fixace (roky)

1, 5

1, 3, 5, 10, 15

1, 3, 5, 10, 15

Typ splácení

anuitní

anutní, progresivní, degresivní

Maximální výše vůči zástavě

70 %

150 %

anutní, progresivní, degresivní, float 120 %

Neúčelové hypotéka

Ne

Ano

Ano

Kombinovaná hypotéka

Ne

Ano

Ano

Předhypoteční úvěr

Ne

Ano

Ano

Hypotéka bez doložení příjmu

Ne

Ano

Ano

Expresní ocenění

Ne

Ano

Ano

Čerpání na návrh na vklad zást. práva

Ne

Ano

Ano

Hypotéka bez poplatků

Ne

Ano

Ano

Zpětné proplacení vlastních zdrojů

Ne

Ano

Ano

Minimální měsíční splátka Průměrný příjem občana

Zdroj: Hypotéční banka – Sadil Jan, stránky a výroční zprávy bank, ČSÚ, MMR, vlastní úprava

Z tabulky je patrné, že dnes je mnohem jednoduší vyřídit hypotéční úvěr, než kdykoliv dříve před rokem 2000. Při porovnání doby největšího boom u roku 2007 a roku 2012 vychází

52

úrokově nejlépe rok 2012 a to i z pohledu splatnosti, která je možná i na 45 let, ale pouze u mBank a za určitých podmínek. Podíl schválených žádostí také klesl a to z důvodu větší opatrnosti bankovních ústavů a zkušenosti s platební morálkou dosavadních klientů. Hrubý plat je i přes uplynulou recesi navýšen za posledních pět let v řádech tisíců. Určitě stojí za zmínku nově využívaná floatová sazba, která je odvislá od vývoje sazby PRIBOR buď na měsíční či tří měsíční bázi. U Ukazatele výše LTV je patrný rozdíl mezi jednotlivými roky. Možnost nad 100 % LTV nabízí jen Komerční banka. Nenabízí jí jako oficiální produkt, ale této možnosti se dá využít, pokud odhad nemovitosti dopadne hůře než je kupní cena a klient má dostatečnou bonitu a dobrý rating v bance. Z hlediska dalších inovací žádné nové speciální produkty nevznikly. Nepočítáme-li, že banky přebírají, co již jiné zavedly, a tím roste konkurence mezi bankami. Klient tak má více možností pro rozhodování. Všechny výše jmenované faktory mají z mého pohledu nejvýznamnější podíl na vývoj hypotéčního trhu. Nedá se obecně říci, který z těchto faktorů má největší vliv na objem hypotéčních úvěrů, pro každého klienta je priorita jiná. V celkovém srovnání jsou však všechny tyto ukazatele důležitou součástí pro zvýšení objemů poskytováných hypotečních úvěrů. Největší vliv má dle dostupných dat stav ekonomické situace v České republice, ten ovlivňuje i další definované ukazatele. Pokud v ekonomice panuje dobrá ekonomická nálada, lidé více utrácejí, nebojí si půjčit pro uspokojení svých potřeb více a tím se udržuje i ekonomický cyklus v běhu a rozvoji.

53

6 Predikce dalšího vývoje Předvídat, kam bude trh směřovat je těžko odhadnutelné. Pokud se o to pokusíme z hlediska výše vypracovaných dat, je možné shrnout, že: Ceny nemovitostí budou všeobecně v některých lokalitách stále klesat, v dalších lokalitách již nemají kam, protože menší poptávka stále je, ale jistě v nejbližší době neporoste. Například Ústí nad Labem, Blansko, Zlín a jím podobná okrajová a menší města. V lokalitách jako je Praha, Olomouc, Brno, Plzeň a dalších budou ceny spíše stagnovat. Určitě se bude rozdílně vyvíjet cena panelového bytu v okrajové části Prahy než cihlový byt v centru na Praze 1. Je zde velká diferenciace cen. Nabízí se tedy předpoklad, že v celkovém průměru ČR budou ceny nemovitostí buď stagnovat, nebo mírně kolísat, jak dokazuje graf č. 6 Vývoj cen nemovitostí. Je také možné, že mnoho lidí místo koupi nemovitosti půjde spíše do pronájmu a bude vyčkávat, jak se trh vyvine, což byl i trend od roku 2008. Zájem o pronájem nemovitosti stoupá vždy v období nejistoty stavu ekonomiky. Díky možnému zvýšení DPH je předpoklad zvýšení cen u novostaveb. Trend nízkých úrokových sazeb může být dlouhodobý, ale většinou není dlouhodobě udržitelný a to z důvodu vývoje ekonomiky a nečekaných změn. V České republice je však předpoklad, že díky aktuálním sazbám na trhu není již možné sazby více snižovat. Je tak pro tento rok pravděpodobná i stagnace úrokových sazeb. Je zde možnost změn mezi bankami, které si rozdělují trh a řídí se ekonomikou dané instituce. Kdy jednou bude výhodnější úvěr v jedné bance a podruhé zase výhodnější v jiné bance. Objem se tak bude přelévat. V každém případě je nyní nejvhodnější fixovat na delší dobu. Díky objemům, rozhýbaní trhu a zájmu o hypotéky z roku 2011 je předpoklad, že bude snaha o inovace a vývojové trendy opět vyšší. I přesto předpokládám, že tento rok budou objemy o něco nižší nebo ve stejném objemu jako minulý rok. Tomu napovídá i objem poskytnutých hypotéčních úvěru za leden, únor a březen 2012, který je podobný jako v roce 2011. Určitě bych znínil i to, že hypotéční úvěr bude čím dál více složitější vzhledem k tržnímu prostředí a míry delikvence některých klientů. Banky se tak budou nadále bránit v zájmu svého cash flow. Je možné, že to bude mít za následek i zvýšení úrokových sazeb.

54

Závěr Cílem této práce je analyzovat vývoj hypotéčního trhu v České republice ve vybraných období v závislosti na využití, výhodnosti a dostupnosti hypotéčního úvěru a zjištění dopadu výše úrokových sazeb na množství podaných žádostí o hypotéku. Zároveň také analyzovat vývojové trendy na českém trhu. Hypotéční úvěry se od začátku jejich vzniku v ČR v roce 1995, i když přípravy byly již od roku 1990, hodně změnily, a to také díky inovacím a trendům, které jsou jejich součástí a značnou měrou je ovlivňují. Z analýzy bylo zjištěno, že to, co bylo před několika lety nemožné, je dnes standardem či minimálně možné. V průběhu vzniku trhu hypotéčních úvěrů v letech 1993 až 1995 byl trend dostupnosti hypotéčních úvěrů spíše pro bohatší klientelu a nebyl ani tak zájem ze strany klientů. S rostoucími cenami nemovitostí, změnami trhu a otevíráním nových možností však i další klienti chtěli využít možnosti financování, ať už na koupi či výstavbu nemovitosti formou hypotéčního úvěru nebo na investování do podnikání. Dnes je možné si půjčit prakticky na cokoliv. Jsou poskytovány i 100% hypotéky, které nebyly dříve možné. Díky hypotéční krizi v roce 2008 a 2009 byla u některých bank omezena 100% hypotéka pro méně bonitní klientelu, někde dokonce zrušena úplně. I tak, ale některé banky stále poskytují 100% hypotéky nebo je znovu začaly nabízet. Komerční banka za určitých bonitních podmínek poskytuje nyní dokonce 120 % LTV, což je opravdu výjimka. Dříve poskytovala dokonce i 150 %, jelikož někdy hodnota nemovitosti nedopadla dle výše kupní ceny. Dále je trend refinancování z jedné banky do druhé za nižší úrok, bez jakýchkoliv poplatků a dokonce jen na prohlášené příjmy. Hypotéky s pohyblivou sazbou odvíjející se od výše PRIBORU a další, které definuji v této práci. Do roku 1999 se spíše nastavovaly procesy, probíhalo seznamování s hypotéčními úvěry a uvědomění si, že bez hypotéčního úvěru to již nepůjde. Pokud tedy žadatel nemá nadstandardní příjmy, není z bohaté rodiny, něco nezdědí nebo nešetří celý život. Hypotéční úvěr je v podstatě nejlevnější a nejdostupnější instrument jak dosáhnout na bydlení, pokud nemáte vlastní zdroje. Od roku 2000 byl největší rozmach vývojových trendů zvyšováním podílů bank na hypotéčních úvěrech. Inovace vznikaly hlavně díky požadavkům klientů a také snahou bank o prosazení se na trhu hypoték. To mělo za následek rozšíření možného portfolia financování různých typů hypotéčních úvěrů, které pokračovalo až do roku 2007, kdy byl největší rozmach hypotéčních úvěrů a z historického hlediska nejvyšší objem poskytnutých 55

hypotéčních úvěrů ve výši 142,288 mld. Hlavním vývojovým trendem bylo tedy poskytnout maximální možné množství hypotečních úvěrů více typů co nejširšímu množství potencionálních klientů. Od roku 2008 nastal útlum až do poloviny roku 2010, kdy se začal trh opět hýbat. To právě i díky nízkým cenám nemovitostí a čím dál nižším úrokovým sazbám, což tu nikdy zároveň nebylo. Možná proto byl rok 2011 druhý nejvyšší v objemu poskytnutých hypotéčních úvěrů. Dnešní trend je stále půjčovat, ale již ne každému a za každých podmínek. Z hlediska dostupnosti, výhodnosti úrokové sazby, celkově všech výše zkoumaných dat a mého názoru vychází nejlépe rok 2012 jako období ke koupi nemovitosti a pro požádání o hypotéční úvěr. Ceny nemovitostí jsou na nízké úrovni a mají v některých lokalitách i nadále klesat. Ceny jsou aktuálně na úrovni první poloviny roku 2007 a jdou stále dolů. Kde se zastaví, však nikdo neví a my můžeme jen předvídat. Trh s nemovitostmi je diferenciovaný, proto se nedá obecně říci, že klesají nemovitosti ve všech lokalitách. Například v centru Prahy byty určitě neklesají a klesat nebudou, to je dáno omezeným počtem zastavěné plochy a jejich počtem. Z analýzy také vyplývá, že úroková sazba není vždy rozhodujícím argumentem pro to vzít si hypotéční úvěr a její vliv na objem není vždy na prvním místě. To dokazuje porovnání úroků v roce 2005, kdy byly úrokové sazby velice nízko, víceméně na stejné úrovni +- 0,1 % jako nyní. A i když objem hypotéčních úvěrů rostl, nebyl to takový boom jako v roce 2007. Nevyšší objem v roce 2007 byl i přesto, že úroky byly vyšší, například nejlepší průměrná úroková sazba v roce 2007 byla v březnu, a to 4,2 %. Přitom v roce 2005, 2006 a 2011 byly sazby nižší a objem tak vysoký nebyl. Jeden z hlavních vlivů na objem hypoték bylo i plánované zvýšení DPH a neúměrné stoupající ceny nemovitostí. Ty tak dosáhly svého vrcholu. Myslím si, že trend hypotéčních úvěrů má značnou budoucnost v oblasti inovací, zlepšení profesionality poradců a jejich možného certifikování jako u pojišťovacích zprostředkovatelů. Z hlediska zákazníka bude určitě tlak na kvalitu služeb, jež je důležitou součástí celého procesu vyřízování hypotéčního úvěru.

56

Literatura Odborná literatura 1. BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ R. a PAVELKA F. Jak správně na hypotéky. Vyd. 1. Ilustrace Holý S. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s. ISBN 80-901-4865-4. 2. DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005, 681 s. Vysokoškolská učebnice (Linde). ISBN 80-7201-515-X. 3. KALABIS, Z. Bankovní služby v praxi. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2005, 148 s. ISBN 80-251-0882-1. 4. KOHOUT, P. Finance po krizi: důsledky hospodářské recese a co bude dál. 2., rozš. vyd. Praha: Grada, 2010, 266 s. Finanční trhy a instituce. ISBN 978-80-247-3583-2 (brož.). 5. LUKÁŠ, V. a KIELAR P. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007, 84 s. ISBN 978-808-6929-309. 6. PAVELKA, F., BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ R. Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2001, 249 s. ISBN 80-7265-037-8. 9. POLOUČEK, S. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, 716 s. ISBN 80-717-9462-7. 10. ZUZÁK, R. a KÖNIGOVÁ M. Krizové řízení podniku. 2., aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada, 2009, 253 s. Expert (Grada). ISBN 978-80-247-3156-8.

Právní normy a další předpisy Novela DPH č. 370/2011 Sb. od 1. 1. 2012 resp. 1. 1. 2013. Daňový poradce Běhounek [online]. 8. 12. 2011 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: . Platná legislativa v ČR. Ministerstvo financí ČR [online]. 15. 9. 2010 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z www: .

57

Zákon o dani z přidané hodnoty. Business center.cz [online]. 2011 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: . Zákony. Ministerstvo financí České republiky [online]. 2004 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z www: . Zákona o bankách č. 21/1992 Sb., §1 odst. 1. Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Zákon o spotřebitelském úvěru č. 145/2010 Sb. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 48 Sazby daně u bytové výstavby. Novela zákona č. 370/2011 o DPH 2012. Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření.

Internetové zdroje Americká hypotéka. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z www: .

CBCB [online]. 2012 [cit. 2012-03-03]. Dostupné z www: <www.CBCB.cz>. Cizinci: počet cizinců. Český statistický úřad [online]. 2010 [cit. 2012-03-02]. Dostupné z www: . Česká

národní

banka

2011

[cit.

2012-03-20].

Dostupné

z

www:

[online].

2011

[cit.

2012-03-25].

Dostupné

z

www:

[online].

2011

[cit.

2012-03-26].

Dostupné

z

www:

[online].

. Český

statistický

úřad

. HB

index.

Hyposvět.cz

. Hrubý domácí produkt. Český statistický úřad [online]. 9. 3. 2012 [cit. 2012-03-04]. Dostupné z www: .

58

Hypoindex únor 2011: Objem poskytnutých hypoték vzrostl o polovinu. Hypoindex.cz [online].

16.

3.

2011

[cit.

2012-03-04].

Dostupné

z

www:

. Hypoindex.cz [online]. 2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z www: <www.hypoindex.cz>. Hypoteční úvěry s přiznanou státní finanční podporou. Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2012 [cit. 2012-03-07]. Dostupné z www: . Hypotéka bez doložení příjmů. Hypoteční banka [online]. 2011 [cit. 2012-02-10]. Dostupné z www: . Hypotéka bez příjmu. Eurohypotéky [online]. 2007 [cit. 2012-02-27]. Dostupné z www: . Hypotéka: Proměnlivá sazba versus fix. Finmag [online]. 14. 5. 2010 [cit. 2012-02-15]. Dostupné

z

www:


promenliva-sazba-versus-fix/>. Hypotéka s životním pojištěním: ano, či ne?. IDnes.cz [online]. 15. 11. 2005 [cit. 2012-0225]. Dostupné z www: . Hypotéky po 15 letech: Desáté narozeniny a období hypotečního boomu. Hypoindex.cz [online].

2.

12.

2010

[cit.

2012-02-12].

Dostupné

z

www:

. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. Hypoindex.cz [online]. 18. 11. 2010 [cit. 2012-02-12]. Dostupné z www: .

59

Hypotéka na nemovitost k pronájmu. Hypoteční banka [online]. 2012 [cit. 2012-02-17]. Dostupné z www: . Jak dlouhou dobu splatnosti hypotéky si nastavit?. Hypoindex.cz [online]. 17. 10. 2008 [cit. 2012-02-28]. Dostupné z www: . Jak spolu souvisí HDP a hypotéky?. Hypoindex.cz [online]. 9. 9. 2009 [cit. 2012-03-04]. Dostupné z www: . Kam zamíří úrokové sazby hypoték v roce 2011?. Hypoindex.cz [online]. 1. 2. 2011 [cit. 2012-03-04]. Dostupné z www: . Kdo ho poskytuje?. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-22]. Dostupné z www: . Komerční banka. Khypo [online]. 1. 3. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z www: . Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2012-04-08]. Dostupné z www: . Nástroje. Hypoindex.cz [online]. 21. 4. 2009 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: .

Offset - hypotéka se zápočtem úspor. Raiffeisen bank [online]. 2012 [cit. 2012-02-14]. Dostupné z www: . Pojmy. Business center.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: . Refinancování hypoték - nový trend současnosti. Hospodářské noviny [online]. 23. 9. 2010, [cit. 2012-02-14]. Dostupné z www: .

60

Refinancování: Kolik hypoték letos může změnit banku. Hypoindex.cz [online]. 15. 3. 2012 [cit. 2012-04-1]. Dostupné z www: . Sazby jsou nízko. Státní podpora hypoték končí. Hypoindex.cz [online]. 14. 1. 2011 [cit. 2012-03-15]. Dostupné z www: < http://www.hypoindex.cz/sazby-jsou-nizko-statni-podporahypotek-konci/>. Slovníček pojmů. Eurohypotéka [online]. 2011 [cit. 2012-01-27]. Dostupné z www: .

Slovníček pojmů. Měšec.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: .

Slovníček pojmů. Eurohypotéka [online]. 2011 [cit. 2012-01-27]. Dostupné z www: . Solus [online]. 2012 [cit. 2012-03-03]. Dostupné z www: . Státní fond rozvoje bydlení [online]. 2011 [cit. 2012-03-25]. Dostupné z www: <www.sfrb.cz>. Tajemství fixace úrokové sazby. Finance.cz [online]. 3. 2. 2010 [cit. 2012-02-04]. Dostupné z www: . Typy hypotečních úvěrů. Finance.cz [online]. 2011 [cit. 2012-02-10]. Dostupné z www: .

Úrokové sazby České národní banky. Finance.cz [online]. 2010 [cit. 2012-03-21]. Dostupné z www: . Zákonodárci neschválí novelu devizového zákona včas. Euro [online]. 6. 3. 2009 [cit. 201203-02]. Dostupné z www: . Zrušení daňového odpočtu úroků zničí jeden druh hypoték. Peníze.cz [online]. 2. 8. 2010 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z www: .

61