TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE

Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance

TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE Mortgage loans market trends in the Czech Republic Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce:

Autor:

Ing. Dalibor PÁNEK, Ph.D.

Monika KLIMEŠOVÁ

Brno, 2014

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta

Katedra financí Akademický rok 2013/2014

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

Pro:

KLIMEŠOVÁ Monika

Obor:

Finance

Název tématu:

TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE Mortgage loans market trends in the Czech Republic

Zásady pro vypracování:

Cíl práce: Vytvoření dlouhodobého přehledu o vývoji trhu hypotečních úvěrů v České republice, rozbor vlivů a příčin vývoje. Postup práce a použité metody: 1) Vytvoření dlouhodobého přehledu trhu hypotečních úvěrů v České republice 2) Rozbor příčin a vlivů vývoje 3) Aktuální stav a trendy trhu hypotečních úvěrů 4) Zhodnocení a závěry Použité metody: Deskripce, rozbor, predikce.

Rozsah grafických prací:

dle pokynů vedoucího práce

Rozsah práce bez příloh:

35 – 45 stran

Seznam odborné literatury: Komerční bankovnictví v České republice. Edited by Stanislava Půlpánová. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180. REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012. 423 s. ISBN 9788072612406. HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010. 118 s. ISBN 9788073726737. Související webová stránka: www.cnb.cz, webové stránky specializovaných bank v ČR

Vedoucí bakalářské práce:

Ing. Dalibor Pánek, Ph.D.

Datum zadání bakalářské práce:

28. 11. 2012

Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.

…………………………………… vedoucí katedry

V Brně dne 28. 11. 2012

………………………………………… děkan

J m éno a pří j m ení aut ora:

Klimešová Monika

Náz ev di pl om ové práce:

Trendy trhu hypotečních úvěrů v České republice

Náz ev prác e v an gl i čt i ně:

Mortgage loans market trends in the Czech republic

Kat edra:

financí

Vedoucí di pl om ové práce:

Ing. Dalibor Pánek, Ph.D.

R ok obhaj ob y:

2014

Anotace Bakalářská práce „Trendy trhu hypotečních úvěrů v České republice“ se zabývá problematikou hypotečního úvěrování v České republice. Začátek práce je věnován charakteristice hypotečního úvěru, výši, čerpání a splácení hypotečního úvěru, hypotečním zástavním listům a státní podpoře hypotečních úvěrů. Hlavní část, tvořená samostatnou kapitolou, je zaměřena na vývoj hypotečního trhu v České republice v letech 2003-2012. Závěr práce je uzavřen kapitolou věnovanou aktuálnímu stavu, trendům a predikcím trhu hypotečních úvěrů.

Annotation The bachelor thesis „Mortgage loans market trends in the Czech republic“ describes the matters of the mortgages in the Czech Republic. The introduction of the work is devoted to the characteristics of the loans, its amounts, drawing and repaying, mortgage bonds and subvenes. The main part, which is composed as a separate chapter, is focused on the development of the mortgage market in the Czech Republic in years 2003-2012. The end of the paper contains a chapter about the current situation, trends and predictions in the mortgage loans market.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, hypoindex, trendy hypotečního trhu, hypoteční banka, hypoteční zástavní list

Keywords Mortgage credit, hypoindex, development of mortgage market, mortgage bank, mortgage bond

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Trendy trhu hypotečních úvěrů v České republice vypracovala samostatně pod vedením Ing. Dalibora Pánka, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 7. 2. 2014 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Daliboru Pánkovi, Ph.D. za jeho klidný přístup, cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji své rodině za podporu během celého studia i při psaní této bakalářské práce.

Obsah OBSAH................................................................................................................................................... 9 ÚVOD .................................................................................................................................................. 11 1. HYPOTEČNÍ ÚVĚR ..................................................................................................................... 12 2. VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................................................. 13 2.1 Zajištění úvěru .......................................................................................................................................... 13 2.2 Účel investice, doložení předpokládané výše úvěru .................................................................................. 14 2.3 Platební schopnost klienta ........................................................................................................................ 14

3. ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................. 16 4. HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY ............................................................................................... 18 4.1 Česká národní banka ................................................................................................................................ 19

5. STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ........................................................................ 21 6. VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE ......................................... 24 6.1 FINCENTRUM HYPOINDEX ........................................................................................................................ 24 6.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2012 .................................................................................. 25 6.2.1 Vývoj v roce 2003 ..................................................................................................................................... 27 6.2.2 Vývoj v roce 2004 ..................................................................................................................................... 29 6.2.3 Vývoj v roce 2005 ..................................................................................................................................... 32 6.2.4 Vývoj v roce 2006 ..................................................................................................................................... 35 6.2.5 Vývoj v roce 2007 ..................................................................................................................................... 37 6.2.6 Vývoj v roce 2008 ..................................................................................................................................... 39 6.2.6.1 Finanční krize 2008 ........................................................................................................................... 42 6.2.7 Vývoj v roce 2009 ..................................................................................................................................... 43 6.2.8 Vývoj v roce 2010 ..................................................................................................................................... 46 6.2.9 Vývoj v roce 2011 ..................................................................................................................................... 48 6.2.10 Vývoj v roce 2012 ................................................................................................................................... 50

7. AKTUÁLNÍ STAV, TRENDY A PREDIKCE TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .................. 53 7.1 Aktuální stav a trendy na trhu hypotečních úvěrů aneb rok 2013 ............................................................. 53 7.2 Predikce trhu hypotečních úvěrů aneb rok 2014 ....................................................................................... 55 7.2.1 Změny v novém občanském zákoníku ..................................................................................................... 56

ZÁVĚR ................................................................................................................................................ 58

POUŽITÁ LITERATURA................................................................................................................. 61 SEZNAM TABULEK ......................................................................................................................... 64 SEZNAM OBRÁZKŮ......................................................................................................................... 64 SEZNAM GRAFŮ............................................................................................................................... 64 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ................................................................................................ 65

Úvod Bydlení patří od pradávna k nejzákladnějším lidským potřebám. Mít krásný a útulný domov je snem snad každého z nás. Zajistit si vlastní bydlení je jedním z nejvýznamnějších a nejdůležitějších rozhodnutí v našich životech. Většina lidí své bydlení začíná řešit mezi 20-ti až 30-ti lety. Někdo má to štěstí, že zdědí byt po prarodičích nebo jim k vysněnému bydlení pomohou rodiče. Ostatní ale stojí před volbou, jak vlastní bydlení financovat, protože většina občanů nemá tolik peněz na účtu, aby si mohli pořídit nemovitost v hodnotě kolem jednoho či dvou milionů korun. Jednou z možností jak financovat vlastní bydlení je prostřednictvím hypotečního úvěru. Ten představuje možnost pořízení vlastního bydlení i v poměrně mladém věku a to prakticky bez jakýchkoliv úspor. Hlavním cílem mé práce je analyzovat příčiny a vlivy vývoje trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2003 až po aktuální situaci a trendy. Svou práci jsem rozdělila do sedmi kapitol, které dávají celkový náhled na vývoj hypotečního trhu v České republice za posledních 10 let až po aktuální stav a predikce do budoucna. První kapitola je zaměřena na vysvětlení pojmu hypoteční úvěr a jeho základní charakteristiky. Druhá kapitola je zaměřena na zajištění úvěru, způsob určení platební schopnosti klienta a souhrnně tedy na zjištění celkové výše hypotečního úvěru, který může klient získat. Třetí kapitola se zabývá problematikou čerpání a splácení hypotečního úvěru. Následující čtvrtá kapitola je zaměřena na hypoteční zástavní listy a vliv základní úrokové sazby České národní banky na úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Pátá kapitola zkoumá státní podporu hypotečních úvěrů, která je důležitá vzhledem k tomu, že bydlení je velice nákladnou záležitostí. Šestá kapitola je již zaměřena na vývoj hypotečního trhu v České republice. První část šesté kapitoly obsahuje vysvětlení Fincentrum hypoindexu, dle kterého je v celé praktické části ukazován vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Druhá část je zaměřena na vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2012, přičemž vývoji v každém roce je věnována samostatná podkapitola s grafy, které jsou zaměřeny na vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v daném roce. Poslední, tedy sedmá kapitola, zkoumá aktuální stav, trendy a predikce trhu hypotečních úvěrů do budoucna. Bakalářskou práci jsem zpracovala na základně monografií, legislativních předpisů, a odborných elektronických článků týkajících se dané problematiky. Pro řešení této práce jsem použila metodu deskripce, rozboru a predikce. 11

1. Hypoteční úvěr „Hypoteční úvěr je prakticky všude na světě chápán především jako úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti.“1 V České republice je hypoteční úvěr definován v zákoně o dluhopisech č. 190/2004, §28, odstavec 3., který definuje hypoteční úvěr jako: „úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“2 Hypoteční úvěr mohl být dříve poskytován jen na nákup nemovitostí, výstavbu nemovitostí, nákup pozemků, výplatu dědických podílů, dále k opravám a rekonstrukcím či modernizaci již stojících nemovitostí. Hypoteční úvěr se dal také použít ke splacení jiného úvěru, který jsme si vzali již dříve a to v případě, pokud byl použit jako investice do nemovitosti. „Současná úprava hypotečního úvěrování již nepodmiňuje využití poskytnutých peněžních prostředků účelově (k financování bytové potřeby), a tak jimi klient může disponovat naprosto libovolně. Někdy je pro hypoteční úvěr použitý k uspokojení jiných než bytových potřeb používáno marketingové označení „americká hypotéka“.“3 Nejrozšířenějším členěním hypotečních úvěrů jsou dvě skupiny. První skupinou jsou úvěry pro fyzické osoby, tedy občany, které slouží k financování bydlení. Někdy bývají označované také jako nepodnikatelské hypoteční úvěry. Druhou skupinou jsou úvěry určené k podnikání, tedy podnikatelské hypoteční úvěry.

1

BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 13. ISBN 80-901486-5-4. 2 Hlava III.: Hypoteční zástavní listy. Kurzy.cz [online]. © 2000 - 2013 [cit. 2013-01-20]. Dostupné z: http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2-hlava-3/ 3 PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007, s. 307. ISBN 978-80-245-1180-1.

12

2. Výše hypotečního úvěru Z definice hypotečního úvěru víme, že je zajištěn zástavním právem k dané nemovitosti. Již z toho lze správně usoudit, že výše hypotečního úvěru nemůže být vyšší než hodnota dané zastavené nemovitosti. Ovšem to, kolik si klient může půjčit, nezáleží jen na zajištění úvěru, ale také na platební schopnosti klienta, na účelu investice a doložení jeho předpokládané výše. Tyto tři věci tvoří tzv. magický trojúhelník. O výši hypotečního úvěru rozhoduje u magického trojúhelníku ten bod, který je nejníže. V následujícím příkladu se jedná o nejnižší zakroužkovaný bod. Obrázek 1: Příklad magického trojúhelníku

Pramen: vlastní zpracování

2.1 Zajištění úvěru K zajištění úvěru dochází pomocí zástavního práva k dané nemovitosti. Zde mohou nastat dvě situace. V první situaci je k dispozici pouze ta nemovitost, kterou si chceme pořídit. V druhé situaci, která je lepší, je kromě nemovitosti, kterou si chceme pořídit, k dispozici ještě další nemovitost či nemovitosti, které můžeme dát do zástavy. Pro první situaci v České republice platilo, že bylo možné získat hypoteční úvěr maximálně na 70 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Banka ovšem nemusela vždy poskytnout hypoteční úvěr v této výši a banky většinou hranici snižovaly na 65 – 60 %.4 V druhé situaci šlo hypotečním úvěrem zaplatit celých 100 % investičního záměru. Tady však obvyklá cena zastavených nemovitostí musela být rovna nebo větší 143 % hypotečního úvěru.5 V současné době je však možné sehnat hypotéku na celých 100 % v obou případech,

4

SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 2. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2001, s. 32. ISBN 80-247-0127-8 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 19. ISBN 80-901486-5-4. 5

13

ačkoli ne všechny banky tuto možnost nabízí. Klienti však musí počítat s výrazně vyššími požadavky na bonitu klienta a kvalitu zástavy.

2.2 Účel investice, doložení předpokládané výše úvěru Předpokládanou výši hypotečního úvěru dokazuje klient v případě nákupu nemovitosti kupní cenou, v případě výstavby nemovitosti rozpočtem stavby. Následující tabulka 1 a tabulka 2 ukazují, jaké situace mohou nastat při nákupu či výstavbě nemovitosti. Není zde však počítáno s tím, že by klient mohl dostat hypotéku na celých 100 % ceny nemovitosti. Tabulka 1: Situace při nákupu nemovitosti kupní cena = obvyklé ceně

kupní cena > obvyklá cena

kupní cena < obvyklá cena

Úvěr až na 70 % obvyklé

Úvěr nesmí být vyšší než

Úvěr nesmí být větší než kupní

ceny.

70 % obvyklé ceny.

cena nemovitosti.

Pramen: zpracováno dle knihy BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 20-21. ISBN 80-901486-5-4.

Tabulka 2: Situace při výstavbě nemovitosti náklady na pořízení < obvyklá cena

náklady na pořízení > obvyklá cena

Úvěr až do výše nákladů na pořízení (nesmí

Úvěr pouze do výše 70 % obvyklé ceny

však překročit 70 % obvyklé ceny).

(zbytek musí být zaplacen z jiných zdrojů).

Pozn: Jedná se o prokazatelné náklady. Do těchto nákladů nepatří vnitřní vybavení nemovitosti (např.: nábytek). Pramen: zpracováno dle knihy BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 20-21. ISBN 80-901486-5-4.

2.3 Platební schopnost klienta Při posuzování platební schopnosti klienta banka porovnává klientovy příjmy s velikostí splátek hypotečního úvěru. Jelikož však nelze pro výpočet použít veškeré příjmy klienta, posuzuje banka tzv. dostatečnost příjmů. Ta se posuzuje tak, že „od celkových příjmů klienta se odečte určitá část (říkejme jí odpočtová část), o které se ví nebo předpokládá, že ji klient bude nezbytně potřebovat k jiným účelům. Rozdíl mezi celkovými příjmy dlužníka a touto odpočtovou částí představuje úvěrovou kapacitu klienta.“6

6

BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 24. ISBN 80-901486-5-4.

14

Do odpočtové části jsou přitom zahrnuty takové peněžní výdaje, které souvisí s fyzickou existencí rodiny. Například výdaje na stravu, bydlení, vzdělávání, ale také daně, pojistné a podobně. Platební schopnost většinou prokazuje žadatel o hypoteční úvěr, ale může ji prokazovat také spolužadatel, což může být například manželka či manželka nebo ručitel. Tím může být fyzická osoba, právnická osoba, banka. Krom posuzování bonity klienta, tedy schopnosti splácet, banka posuzuje také jiné věci, jako například v jakém oboru klient pracuje, jaké má klient vzdělání (tady samozřejmě platí, že čím vyšší, tím lépe), kolik je klientovi let a také kde daný klient žije. V případě hypotečního úvěru podnikatelského charakteru se již nevychází z porovnání příjmů a velikostí splátek hypotečního úvěru, ale z porovnání nákladů s výnosy a analýzy cash flow, tedy výkazu o peněžních tocích.

15

3. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Většina subjektů poskytujících hypoteční úvěry peníze poskytuje bezhotovostní formou, cestou proplácením různých faktur a podobně. Hypoteční úvěr lze přitom čerpat buď jednorázově či postupně. Jednorázové čerpání hypotečního úvěru se používá většinou při koupi nemovitosti či v případě, kdy hypotečním úvěrem chceme zaplatit jiný úvěr, který jsme si vzali již dříve na bytové potřeby. Postupné čerpání hypotečního úvěru se používá v případě výstavby nemovitosti a při modernizaci či rekonstrukci. Při postupném čerpání hypotečního úvěru bychom se měli seznámit s variantami, které mohou nastat, a to: „1. Úrok se neplatí z celé schválené částky úvěru, ale jen z té, která již byla čerpána. 2. Čím je delší doba čerpání, tím více zaplatíme na úrocích. 3. Čím více peněž z úvěru vyčerpáme na počátku doby čerpání, tím větší úroky zaplatíme, a obráceně, čím větší část úvěru vyčerpáme ke konci doby splácení, tím méně zaplatíme na úrocích.“7 Úrok je obvykle stanoven procentem z jistiny. Jeho celková výše však nezáleží pouze na úrokové sazbě a na výši jistiny, ale také na délce období, za které se úrok počítá. Většinou se úroková sazba stanovuje jako roční, což bývá označeno písmeny p. a., tedy per annum. Klient se také může rozhodnout, na jak dlouho si úrokovou míru zafixuje. V současné době klienti volí většinou mezi roční až pětiletou fixací, ovšem fixovat lze až na 30 let. V takovém případě však klient musí počítat s tím, že úroková sazba bude pravděpodobně od počátku poměrně vysoká. Doba splatnosti hypotečního úvěru bývá většinou v rozmezí 5 – 40 let. Splácení hypotečního úvěru může nabývat tří forem – degresivní splácení, progresivní splácení a konstantní splácení. Pro degresivní splácení je charakteristické, že na začátku platí klient vysokou splátku a ta se časem snižuje, přičemž za klesáním splátek je úrok, který v důsledku poklesu jistiny neustále klesá. Tento způsob splácení je vhodný například pro starší lidi, kteří očekávají, že se jejich příjmy budou v budoucnu snižovat. Progresivní způsob splácení představuje opak degresivního splácení. Na začátku jsou splátky nižší a časem splátky postupně stoupají. Tento způsob splácení je tak vhodný pro lidi, kteří očekávají, že v budoucnu jejich příjmy porostou. Velkou výhodou je nižší potřeba příjmů na začátku hypotéky. Posledním způsobem splácení je konstantní neboli anuitní splácení, kdy se splátky 7

BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 103. ISBN 80-901486-5-4.

16

hypotečního úvěru po celou dobu splácení nemění. V rámci dané splátky se však mění podíl úroku a úmoru8. Jedná se o nejpoužívanější formu splácení hypotečních úvěrů.9

8

úmor=splátka jistiny VICHNAROVÁ, Lenka, NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group, 2007, s. 7. ISBN 97880-7366-079-6. 9

17

4. Hypoteční zástavní listy Dle zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. hypoteční zástavní listy jsou: „dluhopisy, jakož i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona. Součástí názvu tohoto cenného papíru je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice.“10 „Hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy tvoří rub a líc jedné a téže mince – hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy hypoteční banky se vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, hypoteční zástavní listy pak jejich pasivní stránku. Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dlužníka.“11 Hypoteční zástavní listy tedy představují dluhové cenné papíry, které vydávají hypoteční banky s povolením k emisi těchto hypotečních zástavních listů od centrální banky, kterou je v České republice Česká národní banka. Vydavatel hypotečních zástavních listů se zavazuje jejich kupcům, že po uplynutí dohodnuté doby jim vrátí zpět částku, kterou do nich investovali a k tomu jim budou vyplácet příslušné úroky, které jsou většinou pevně stanoveny, po celou dobu splatnosti. Úroková sazba z těchto hypotečních zástavních listů je přitom velice důležitá pro stanovení úrokové sazby, která bude používána při poskytování hypotečních úvěrů. Dříve byly tyto úroky z hypotečních zástavních listů osvobozeny od daně z příjmu. V současné době však již osvobozeny nejsou. Úroková sazba, za kterou je hypoteční úvěr poskytován, se skládá z úrokové sazby hypotečních zástavních listů a bankovní marže. Tato bankovní marže představuje rozdíl mezi úroky z úrokových sazeb hypotečních úvěrů a úrokových sazeb hypotečních zástavních listů. Rozdíl, který banka získá, používá ke krytí nákladů na provoz a podobně.12

10

Hlava III.: Hypoteční zástavní listy. Kurzy.cz [online]. © 2000 - 2013 [cit. 2013-01-20]. Dostupné z: http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2-hlava-3/ 11 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 127. ISBN 80-901486-5-4. 12 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 127. ISBN 80-901486-5-4.

18

Jako příklad emitenta HZL (hypotečních zástavních listů) můžeme uvést Hypoteční banku, dříve Českomoravskou hypoteční banku. Právě ta uvedla na český trh historicky první emisi HZL v roce 1996 a vzhledem k tomu, že se v průběhu let zvyšoval zájem klientů o HZL, což není divu, když se z dlouhodobého hlediska jedná o jednu z nejspolehlivějších investic, je Hypoteční banka v současné době největším emitentem těchto cenných papírů. Od roku 1996 jich emitovala v celkovém objemu za 150 mld. Kč.13

4.1 Česká národní banka Česká národní banka je zřízena Ústavou České republiky a vznikla 1. 1. 1993 v souvislosti s rozdělením Československa na dva samostatné státy. V rámci České republiky se jedná o jedinou centrální banku. Její rámec, povinnosti, práva, cíle, bankovní dohled, měnovou politiku a další upravuje zákon14. Jejím hlavním cílem je péče o cenovou stabilitu, tedy snaha o nízkoinflační prostředí, což se snaží ovlivňovat prostřednictvím 2T repo sazby (dvoutýdenní repo sazby).15 Proč to vlastně zmiňuji? ČNB (Česká národní banka) stanoví inflační cíl, následně provádí prognózy budoucího ekonomického vývoje a dle toho, zda prognóza míří nad stanovený cíl nebo pod stanovený cíl, centrální banka reaguje. V případě, že chce ČNB, aby inflace poklesla, tak úrokové sazby zvýší a naopak. Tato změna se promítne i do tržních úrokových sazeb a následně i do dalších proměnných. A jaký to má vliv na úrokové sazby u hypotečních úvěrů? Úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou totiž samozřejmě mimo spoustu jiných faktorů ovlivněny výší a změnami právě této 2T repo sazby, někdy také nazývané jako základní úrokové sazby. Tato sazba má vliv na cenu peněz na mezibankovním trhu, což sice přímo s hypotékami nesouvisí, ale jedná se o sazbu, za kterou je úročena nadbytečná likvidita komerčních bank stahovaná ČNB prostřednictvím operací trvajících právě dva týdny. Když je tato sazba nízká, tak banky raději investují svou přebytečnou likviditu na trhu, než aby peníze daly ČNB, protože je to pro ně výhodnější. Tím dochází k navýšení množství peněz na mezibankovním trhu a tedy k jejich zlevňování a právě toto, zjednodušeně řečeno, umožňuje následně bankám snížit úrokové sazby u hypotečních úvěrů. A naopak, když je tato sazba vysoká, tak banky raději nechají nadbytečnou likviditu úročit u ČNB, protože je to pro ně výhodnější než ji investovat na trhu. Tímto dojde ke

13

Hypoteční banka vydává třetí marši 68. emise hypotečních zástavních listů. Hypoteční banka [online]. 06.02.2013 [cit. 2013-29-1]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskovezpravy/emise-hzl/hypotecni-banka-vydava-treti-transi-68-emise-hypot/ 14 Jedná se o zákon č. 6/1993 Sb. 15 REVENDA, Zbyněk a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012, s. 243. ISBN 978-80-7261-240-6.

19

snížení množství peněz na mezibankovním trhu a tedy jejich zdražení, což povede k tomu, že banky budou úrokové sazby u hypotečních úvěrů zvyšovat.

20

5. Státní podpora hypotečních úvěrů „Prakticky nikde na světě se bytová výstavba neobejde bez státní podpory. Je tomu tak proto, že bydlení patří mezi nejvýznamnější lidské potřeby, ale současně je i nákladnou záležitostí a v neposlední řadě obor podnikání je málokdy tak výnosný jako jiná odvětví.“16 Podle knihy Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr je v České republice bytová výstavba podporována přímými a nepřímými nástroji. Z přímých nástrojů se hypotečních úvěrů týká podpora pro mladé lidi do 36 let na starší bydlení, která je poskytovaná ze státního rozpočtu Ministerstva pro místní rozvoj. Z nepřímých nástrojů se jedná o daňové úlevy (dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu ve znění pozdějších předpisů), konkrétně o možnost snížení základu daně pro výpočet daně z příjmu o zaplacené úroky z hypotečního či jiného úvěru na bytové potřeby do maximální výše 300 tis. Kč za rok.17 Dle knihy Jak správně na hypotéky lze k podpoře hypotečního úvěrování použít čtyři základní varianty, a to přímé dotace, nepřímé dotace, progresivní splácení hypotečních úvěrů a daňové úlevy. U přímých dotací se jedná buď o dotace k úrokům – dlouhodobější forma, vyplácená v měsíčních částkách, nebo o dotace ke splátkám jistiny – jednorázová forma, vyplacená ve větší částce. U nepřímých dotací se jedná o dotace nenávratné (například dotace k úrokům z hypotečních zástavních listů) nebo návratné, kdy stát či jiná pověřená instituce nakoupí hypoteční zástavní listy za nižší úrok, než jaký je tržní úrok na kapitálovém trhu. Progresivní splácení hypotečního úvěru vychází z předpokladu, že lidem s růstem inflace v čase rostou také mzdy. Daňové úlevy se pak dotýkají obou stran, jak věřitelů, tak dlužníků. Na straně věřitelů se jedná o osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daní z kapitálových příjmů, na straně dlužníků se jedná o možnost odečtení úroků ze základu pro výpočet daně.18 Možnosti odečtení úroků z daní by měl využít každý, kdo pro to splňuje podmínky. Z odhadů odborníků tímto totiž mohou být sníženy náklady na bydlení až o 1 000 Kč. V současné době lze od základu daně odečíst úhrnnou částku úroků ve výši 300 000 Kč za rok, přičemž výše odpočtu je ovlivněna výší úrokové sazby a počtem let do konce splatnosti 16

BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 113. ISBN 80-901486-5-4. 17 HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. 1. vyd. Liberec: TUL, 2010, s. 50-54. ISBN 978-80-7372-673-7. 18 BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, s. 115. ISBN 80-901486-5-4.

21

hypotéky. Podmínkou je, že úvěrem musí být řešena bytová potřeba, což znamená, že zde bude vlastník nemovitosti bydlet. Druhou podmínkou je, že daná osoba, uplatňující odpočet úroků ze základu daně, musí v průběhu roku na dani odvádět více, než činí měsíční sleva na poplatníka, což je 2 070 Kč. Osoby samostatně výdělečně činné musí mít zase takový zisk, aby jim vznikla daňová povinnost. Odpočet úroků patří mezi nezdanitelné části základu daně a snižuje tak daňový základ (nikoliv samotnou daň).19 Přímé dotace k úrokům byly poskytovány jak na nové bydlení, tak na staré bydlení pro mladé žadatele. Na nové bydlení však již dotace nejsou poskytovány, a proto zde tato problematika nebude rozebírána. Ovšem přímé dotace k úrokům pro mladé lidi na starší byty jsou poskytovány stále. Poskytují se ke standardním HÚ (hypotečním úvěrům) a mají za cíl zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení mladým lidem. Starším bydlením se přitom rozumí bydlení na území České republiky starší více než 2 roky. Těmito mladými lidmi jsou myšleni občané do 36 let věku, přičemž žadatel o příspěvek nesmí mít v době podání žádosti ve vlastnictví ani spoluvlastnictví jinou nemovitost určenou k bydlení. Podpora je poskytována formou úrokové dotace prostřednictvím příspěvků k jednotlivým splátkám HÚ. Výše dotace se pohybuje v rozmezí od 1 do 4 procentních bodů a to v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které jsou poskytovány nové hypoteční úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce, přičemž podmínkou pro poskytování této státní podpory je úroková sazba nad 5 %. Pokud je sazba nižší, tak je podpora nulová. Výše úrokové dotace platí vždy maximálně 5 let a poskytuje se na maximálně 10 let. Tato dotace je poskytovaná k HÚ nebo jeho části (pokud by byl úvěr poskytnut na vyšší částku) u bytu do 800 tisíc Kč a u rodinného domu do 1,5 mil. Kč. Tyto podmínky vyplývají z nařízení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb.20

19

Zásadní rady k odpočtu úroků hypotéky z daní. Gepard finance [online]. 19.03.2013 [cit. 2013-18-7]. Dostupné z WWW: http://www.gpf.cz/zasadni-rady-k-odpoctu-uroku-hypoteky-z-dani; MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012. Praha, 2012, s. 20. ISBN 978-80-247-4254-0. 20 Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 27.03.2009 [cit. 2013-18-7]. Dostupné z WWW: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1-%281%29

22

Tabulka 3: Aktuální přehled státní podpory hypotečních úvěrů Druh podpory Přímé dotace k úrokům Daňové úlevy

osvobození úroků z HZL od daně z příjmu

odečtení úroků z HÚ ze základu daně z příjmu Progresivní splácení

Aktuální využití ANO* I NE - aktuální sazba je 0 % ANO - u HZL emitovaných do 1.1.2008 ANO ANO

*Pozn: Ano v případě, kdy má klient běžící smlouvu s nenulovou výší podpory. Platí až do změny úrokové sazby, kdy se procento podpory aktualizuje na aktuální výši. Pramen: vlastní zpracování

23

6. Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice Tato část práce se věnuje vývoji trhu hypotečních úvěrů v České republice za posledních 10 let. Jedná se tedy o leden 2003 až prosinec 2012. Období od začátku roku 2013 i současný rok 2014 jsou předmětem zkoumání kapitoly 7. Aktuální stav, trendy a predikce trhu hypotečních úvěrů.

6.1 FINCENTRUM HYPOINDEX K popisu trhu hypotečních úvěrů jsem využila zejména ukazatel Fincentrum hypoindex. Tímto indexem jsou publikovány informace ze světa financování bydlení. Jedná se o několik let uznávané měřítko průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů v České republice. Fincentrum hypoindex je projektem společnosti Fincentrum, na kterém spolupracuje 11 nejvýznamnějších bank poskytujících hypoteční úvěry v České republice. Jedná se o Českou spořitelnu, Hypoteční banku, Československou obchodní banku, eBanku, GE Money Bank, HVB Bank Czech Republic, Komerční banku, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, Wüstenrot hypoteční banku a Živnostenskou banku. Tímto projektem je mapován vývoj českého hypotečního trhu s cílem pomoci veřejnosti a zájemcům o hypotéku ke snadnější orientaci na hypotečním trhu, kterým jsou pravidelně poskytovány praktické informace. V rámci mapování vývoje českého hypotečního trhu jsou mapovány například úrokové sazby, počty a objemy nově poskytnutých úvěrů (zde je brán ohled na podíl banky na hypotečním trhu, přičemž čím větší tento podíl je, tím větší má banka vliv na celkovou hodnotu indexu) bez rozlišení doby fixace úrokové sazby,21 průměrná výše úvěrů, účel použití úvěru a podobně. Hlavním ukazatelem je však Fincentrum hypoindex, který se počítá jako vážená průměrná úroková sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů pro fyzické osoby vždy v daném kalendářním měsíci, přičemž se jedná pouze o takové hypoteční úvěry, které jsou nebo v okamžiku jejich čerpání budou zajištěny zástavním právem k nemovitosti či v okamžiku jejich čerpání bude podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti. Účelem musí přitom být financování nemovitostí.22

21

Všechny výše uvedené parametry je ale také možné sledovat zvlášť pro každou fixaci úrokové sazby s rozlišením na fixací jeden, tři, pět a deset let. 22 Co je FINCENTRUM HYPOINDEX?. iDNES.cz [online]. 19.11.2005 [cit. 2013-12-7]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/co-je-fincentrum-hypoindex-ddc-/uver.aspx?c=A051121_165333_viteze_jjj

24

6.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2012 V níže uvedených grafech č. 1 a 2 můžeme vidět vzestupnou tendenci, a to jak v počtu, tak i objemu poskytovaných HÚ od roku 2003 až do roku 2007, který byl zlomovým pro počet nově poskytnutých hypoték. V roce 2007 bylo poskytnuto nejvíce hypotečních úvěrů za celé sledované období, a to téměř závratných 86 000 ks. Po tomto roce počet poskytovaných HÚ klesl až na 45 229 ks v roce 2009, což je o 47,3 % méně oproti roku 2007. Tento zlom se však netýká objemu poskytnutých hypoték. V následujícím roce 2008 byl totiž dokonce objem hypoték oproti zmiňovanému roku 2007 převýšen ještě o 932 403 tis. Kč. Zlom zde však také nastal, ale až o rok později. Od roku 2010 pak můžeme opět pozorovat vzestupnou tendenci. Čím byl ovlivněn růst objemu hypoték mezi roky 2003 až 2008 a co bylo příčinou poklesu počtu hypoték v roce 2008 z tak vysokého počtu, jaký byl v roce 2007, je předmětem zkoumání v následujících podkapitolách věnovaných jednotlivým sledovaným rokům. Informace o vývoji hypotečního trhu ve sledovaných letech jsem čerpala z výročních zpráv Hypoteční banky23 (dříve Českomoravské hypoteční banky), Fincentrum Hypoindexu24, z internetového deníku iDnes.cz/Finance25 a částečně také z Ministerstva pro místní rozvoj ČR26. Graf 1: Vývoj dle počtu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2003-2012

Vývoj počtu poskytnutých HÚ 2002-2013 90 000 80 000 70 000 60 000 ks 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000

85 757 72 721 74 745

69 670

69 189 52 388

52 048 45 229

41 815 32 165

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

roky Pramen: zpracováno podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj ČR

23

Dostupné na: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ 25 Dostupné na: http://finance.idnes.cz/hypoindex.aspx?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm 26 Dostupné na: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-politika/Hypotecni-uvery 24

25

Graf 2: Vývoj dle objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2003-2012

Vývoj objemu poskytnutých HÚ 2002-2013 184 052 949

190 000 000 165 000 000

145 480 324 141 197 475

140 659 780

140 000 000

v tis. Kč 115 000 000

95 861 498 89 749 795

98 320 399

90 000 000 65 000 000

184 985 352

68 126 005 47 596 947

40 000 000 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


V grafu 3 uvedeném níže můžeme vidět, jak se vyvíjela průměrná úroková míra (dle metody Fincentrum hypoindexu) u hypotečních úvěrů v letech 2003 až 2012. I zde můžeme pozorovat relativně velké výkyvy ve sledovaném období. Na rozdíl však od dvou předchozích grafů 1 a 2, kde je žádoucí rostoucí tendence, je zde žádoucí klesající tendence, tedy stav, kdy si budeme moci půjčovat hypoteční úvěry s nižším úročením. Od začátku sledovaného období až do roku 2005 můžeme vidět, že úrokové sazby klesaly. Následně však sazby vzrostly až na 5,61 % v roce 2008 a 2009, což je hodnota o 0,45 % vyšší než na začátku, aby v následujících letech mohly opět klesnout až na rekordně nízkou úroveň. I tento vývoj úrokových sazeb, příčiny růstu a poklesu jsou předmětem zkoumání v následujících podkapitolách. Graf 3: Průměrná výše Fincentrum hypoindexu 2003-2012

FINCENTRUM HYPOINDEX 2003-2012 6,00% 5,50%

5,61%

5,61%

5,16%

5,00%

4,90%

4,79%

4,50%

4,69%

4,05%

4,00%

4,04% 4,18%

3,52%

3,50% 3,00% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

Pramen: zpracováno podle údajů na hypoindex.cz a iDnes.cz/Finance.

26

2009

2010

2011

2012

6.2.1 Vývoj v roce 2003 Trh hypotečních úvěrů v roce 2003 zaznamenal výrazný růst počtu i objemu hypotečních úvěrů. V tomto roce bylo poskytnuto 32 165 HÚ v celkovém objemu 47 596 947 tis. Kč, jak můžeme vidět v grafu 1 a 2 na začátku kapitoly 6.2 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003-2012. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany v tomto roce činila 1,15 mil. Kč, což je vůbec nejmenší průměrná výše HÚ pro občany za celé sledované období. Vývoj této průměrné výše HÚ pro občany ve sledovaných letech zachycuje graf 20. Zatímco v minulosti byla hypotéka produktem finančně náročným a dostupným jen malému počtu movitých zájemců, tak v roce 2003 se hypotéky staly oblíbeným nástrojem pro financování bydlení a jejich obliba stále vzrůstá. Zvýšený zájem o hypotéky byl vyvolán zejména očekávanými změnami v DPH, obavami ze zdražení nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie, zvyšováním reálným mezd, zvětšující se nabídkou kvalitních nemovitostí především z developerských projektů a nevyřešenou deregulací nájemného, kdy se lidé začali více zajímat o byty v osobním vlastnictví, které tvoří alternativu k nájemnému bydlení. Nejdůležitějším faktorem, který vyvolal zvýšení poptávky po HÚ, bylo ovšem snížení úrokové sazby. Ta se například u hypoték s pětiletou fixací dostala i pod 5 %. Graf 4: Vývoj hypoindexu v roce 2003

Pramen: http://finance.idnes.cz/viteze.aspx?r=fi_osobni&c=A040116_141136_fi_osobni_vra

27

V grafu 4 můžeme jasně vidět, že od začátku roku úrokové sazby hypoték klesaly až do září, kdy dosáhly svého minima. Následující měsíc říjen ovšem představoval zlom, kdy úrokové sazby začaly poprvé od začátku roku růst. Důvodem bylo prohlášení ČNB o růstu jejích základních úrokových sazeb. V období oživování ekonomiky se tím centrální banka snaží zabránit rychlému hospodářskému růstu a přehřátí ekonomiky. Padly také obavy, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů porostou nejen v následujících měsících, ale i po Novém roce. Tyto obavy se však naštěstí splnily jen z první části. V listopadu úrokové sazby stagnovaly a v prosinci došlo k opětovnému růstu, a to téměř až na úroveň červnové hodnoty. Za druhé pololetí se tak jednalo o nejvyšší sazbu. Důsledkem těchto zvýšených sazeb bylo, jak se dalo očekávat, snížení poptávky po hypotečních úvěrech. I přesto ale můžeme rok 2003 označit jako úspěšný, a to jak v počtu, tak i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, protože toto snížení poptávky nebylo nijak extrémní. Zvýšený zájem o HÚ můžeme kromě nižších úrokových sazeb, které umožňují pořídit si nemovitost i v případě nedostatku vlastních prostředků, přičíst také zlepšenému přístupu bank k zájemcům o hypotéky, zavádění různých bankovních novinek, jako například prodloužení fixace úrokových sazeb až na 15 let (dosud se klienti mohli setkat s maximální dobou fixace na 5, případně 10 let) a mimo jiné také rostoucí kupní síle obyvatelstva a tedy ochotě se více zadlužovat. Jedná se však o celkovou ochotu obyvatel se více zadlužovat (tedy i o růst spotřebitelských úvěrů). V oblasti státní finanční podpory hypotečního úvěrování došlo tento rok ke snížení podpory úvěrů na nové bydlení27 na 0 procentních bodů a podpora staršího bydlení pro žadatele do 36 let28 byla snížena na 2 procentní body (z 3 procentních bodů). V roce 2004 se předpokládalo, že bude státní finanční podpora na nové i starší bydlení sjednocena. To však nenastalo, jak je možné vyčíst v následující kapitole 6.2.2 Vývoj trhu v roce 2004. Na konci roku 2003 se v České republice nacházelo na trhu hypotečních úvěrů celkem deset bankovních institucí. K devíti bankovním institucím29 existujících na trhu HÚ se připojila e-Banka. Konkurenci bychom tak na hypotečním trhu mohli označit jako silnou, což je pro zájemce o hypoteční úvěry velmi pozitivní. Největší podíl na trhu dle počtu všech hypotečních úvěrů má ČMHB (Českomoravská hypoteční banka, a.s.), dále Česká spořitelna 27

Nařízení vlády 244/1995 Sb. Nařízení vlády 249/2002 Sb. 29 Jedná se o tyto finanční instituce – KB (Komerční banka a.s.), ČS (Česká spořitelna a.s.), HVB (HVB Bank Czech Republic a.s.), ČMHB (Českomoravská hypoteční banka a.s.), ČSOB (Československá obchodní banka a.s.), ŽIBA (Živnostenská banka a.s.), GE (GE Capital Bank a.s.), RFB (Raiffeisenbank a.s.) a Wüstentrot (Wüstenrot hypoteční banka a.s.) 28

28

(ČS) a Komerční banka (KB). Dle podílu na počtu nově schválených úvěrů obsadila první místo Česká spořitelna, na druhém a třetím místě se umístila Českomoravská hypoteční banka spolu s Komerční bankou. V grafu 5 můžeme vidět, že tyto tři banky opravdu ovládají většinu trhu s hypotečními úvěry. Graf 5: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2003 v %

Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2003 v % 2,7 1,3

0,4

0,8 6,1 24,6 31,2 29,3 3,5

Podíl bank na celkovém objemu HÚ 2003 v %

1,3

KB ČS HVB ČMHB ČSOB ŽIBA GE RFB Wünstenrot

3,8 2,9

1,2

0,2 21,5

21,5

15,8

31,8

KB ČS HVB ČMHB ČSOB ŽIBA GE RFB Wünstenrot

Pramen: zpracováno podle údajů z Výroční zprávy Hypoteční banky za rok 2003

Dle mého názoru rok 2003 nepřinesl na trh hypotečních úvěrů žádné zásadní novinky. Všechny výše vyjmenované faktory mající vliv na vývoj hypotečního trhu vyvolaly přesně takovou reakci, jakou jsem předpokládala. Nejvíce sympatické jsou mi relativně nízké úrokové sazby, díky kterým se hypoteční úvěry staly dostupné mnohem většímu počtu lidí, kteří nemají dostatek vlastních zdrojů na financování vlastního bydlení. Je zde však jedna věc, která mě vcelku překvapila a tou je dominantní postavení tří finančních institucí. Při takovém množství finančních institucí bych spíše předpokládala rovnoměrnější rozdělení trhu. 6.2.2 Vývoj v roce 2004 V roce 2004 hypoteční banky poskytly celkem 41 815 hypotečních úvěrů ve výši 68 126 005 tis. Kč. To oproti roku 2003 představuje 30% nárůst v počtu poskytnutých HÚ a 43% nárůst v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany v tomto roce činila necelých 1,27 mil. Kč. Za hlavní faktor ovlivňující tento trend můžeme označit úrokové sazby, které byly i v roce 2004 velmi příznivé. V grafu 6 uvedeném níže můžeme vidět, že do května úrokové sazby klesaly a nakonec právě v květnu dosáhly svého minima, kdy hodnota hypoindexu klesla až pod hranici 4,5 %. V červnu a poté i znovu koncem srpna však centrální banka zvýšila klíčovou úrokovou sazbu, tedy 2T repo sazbu, na což banky reagovaly rychlým 29

zvyšováním úrokových sazeb u hypotečních úvěrů během června až září. Na reakci potencionální zákazníků se samozřejmě nemuselo dlouho čekat. Důsledkem bylo snížení poptávky po hypotečních úvěrech, jak se dalo očekávat. Následně panovaly obavy, že do konce roku centrální banka zvedne úrokové sazby ještě jednou. Ukázalo se však, že pro další zvyšování úrokových sazeb prozatím nebyl důvod. To mělo za následek, že se v říjnu úrokové sazby v průměru výrazně snížily, když banky mezi sebou začaly závodit, aby přilákaly nové klienty. Tento trend snižování úrokových sazeb v ekonomice nastartoval hypoteční boom. Díky nízkým sazbám si totiž může hypotéku dovolit mnohem více lidí než kdy dříve. Graf 6: Vývoj hypoindexu v roce 2004

FINCENTRUM HYPOINDEX 5,20% 5,00% 4,80% 4,60%

5,00% 4,96%

4,95% 4,74%

5,05% 4,87% 4,85%

4,77%

4,74%

4,55% 4,56% 4,48%

4,40%

Pramen: zpracováno podle údajů na http://finance.idnes.cz/hypoindex.aspx?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm

Dalšími faktory, které měly vliv na zvýšený zájem o hypotéky, byl růst reálných mezd, zvyšující se nabídka kvalitních nemovitostí a také stálé ceny nemovitostí. Panující obavy již z roku 2003, že budou zvýšeny ceny nemovitostí po vstupu České republiky do EU (Evropské unie) naplněny nebyly. Vliv na zájem o hypoteční úvěry měla také stále nevyřešená deregulace nájemného. Krom výše uvedených faktorů však na zájem klientů o hypotéky měly výrazný vliv také samotné banky, kterým se potvrdilo, že akce podporující prodej mohou být pro ně velmi úspěšné. Hlavním nástrojem pro konkurenční boj se kromě úrokových sazeb stalo snižování některých poplatků. To totiž může přinést bance mnoho nových klientů, což je pro banku důležité.

30

Rok 2004 přinesl na hypoteční trh také novinky. Příkladem mohou být garantované sazby, které zaručují sazby ve stejné výši všem klientům bez rozdílu 30, což je jistě velká konkurenční výhoda. Některé banky také prodloužily dobu fixace úrokových sazeb až na 30 let a pokračovaly ve zjednodušeném vyřizování úvěrů. Zásadní novinkou se stal nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb.31, který přinesl novou definice HÚ a odstranil tak jeho účelovost, která byla dříve vázána pouze na financování nemovitostí. Nyní je tedy hypotéka vymezena jako úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné nemovitosti. Nemovitost se přitom musí nacházet v České republice nebo na území členských států EU nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor. Tímto bylo bankám umožněno poskytování tzv. „amerických hypoték“, což znamená, že úvěr je zajištěn nemovitostí, ale nemá stanoven účel použití.32 V oblasti státní podpory došlo ke změnám souvisejícím s příznivým vývojem úrokových sazeb hypoték. Podpora na nové bydlení, která byla snížena v roce 2003 na 0 procentních bodů, přestala být poskytována a podpora hypotečních úvěrů na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let se snížila ze dvou procentních bodů na jeden procentní bod. Ke konci roku 2004 na českém hypotečním trhu poskytovalo hypotečních úvěry celkem 11 bank. Na trhu přibyla Volksbank CZ (není uváděna ve statistikách Ministerstva pro místní rozvoj). Největší podíl na trhu dle počtu i dle objemu hypotečních úvěrů tentokrát získala Česká spořitelna. Hypoteční banka33 si uhájila druhé místo a na třetím místě se umístila Komerční banka. Tyto tři banky ovládají většinu trhu s hypotečními úvěry, i když nyní má dominantní postavení zejména Česká spořitelna. V grafu 7 týkajícího se podílu bank si můžeme nicméně všimnout, že i HVB Bank Czech Republic si buduje zajímavé postavení.

30

V praxi se totiž často stává, že minimálních úrokových sazeb vždy dosáhnou pouze nejbonitnější klienti. Dostupný na: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 32 Hypotékou tak nyní může být nyní financováno i pořízení družstevního bytu, což dříve nebylo možné, jelikož členský podíl v bytovém družstvu není nemovitostí a nemohla tak na něj být dříve poskytnuta klasická hypotéka. 33 Českomoravská hypoteční banka, a.s. začala ve své výroční zprávě z roku 2004 používat také označení Hypoteční banka, i když k přejmenování na Hypoteční banku a.s. proběhlo dle Obchodního rejstříku až 1. ledna 2006. 31

31

Graf 7: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2004 v %

Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2004 v % 0,8 2,9 0,9

6,5

0,8

Podíl bank na celkovém objemu HÚ 2004 v % 1,2

KB

0,5

1

ČS

4,2 2,90,5

HVB

23,5

20,4

3,1

Hypoteční banka ŽIBA GE

GE

31,1

HVB ČSOB

ŽIBA

29,9

KB ČS

20,3

Hypoteční banka ČSOB

0,5

14,8

RFB

34,2

RFB

Wüstenrot

Wüstenrot

eBanka

eBanka


Z mého pohledu byl vývoj na trhu hypotečních úvěrů v roce 2004 velice zajímavý. Vzhledem k nízkým úrokovým sazbám není divu, že zájem o hypoteční úvěry stále stoupá. I přesto, že ČNB v průběhu roku zvedla 2T repo sazbu, tak nakonec tři měsíce před koncem roku začaly banky opětovně snižovat úrokové sazby svých hypotečních úvěrů, když bylo jisté, že do konce roku již ČNB znovu sazby nezvýší. Tento postup je samozřejmě logický, když vezmeme v potaz, že se banky snaží přilákat co nejvíce nových klientů, dokud je to možné, protože v budoucnu počítají se zvýšením sazeb centrální bankou. Za opravdu významnou novinku považuji nový zákon o dluhopisech č.190/2004 Sb., který svými novými definicemi umožní další rozvoj a růst trhu hypotečních úvěrů. 6.2.3 Vývoj v roce 2005 I rok 2005 byl pro hypoteční trh úspěšný přesně tak, jak se předpokládalo. Za tento rok poskytly banky celkem 52 388 HÚ v celkovém objemu 98 320 399 tis. Kč. To oproti roku 2004 představuje 25% nárůst v počtu a 44% nárůst v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany činila 1,41 mil. Kč, což je o 11 % více než v roce 2004. Stejně jako v předchozích dvou letech byla zvýšená nabídka peněz vyvolána nabídkou kvalitních nemovitostí a také stagnujícími cenami nemovitostí. Na zvýšenou poptávku po hypotékách působil také růst ekonomiky a s tím související růst reálných mezd. Kromě těchto ekonomických faktorů se však mění i životní postoje lidí, kteří nyní mají zájem investovat do vlastního bydlení a nebojí se dlouhodobého zadlužení. Svou roli hraje také plánovaná deregulace nájemného, kdy se tržní nájemné oproti splátkám hypotečního úvěru zdá nepřiměřeně vysoké. Nejvýznamnějším faktorem růstu však opětovně zůstávají úrokové 32

sazby. K poslednímu růstu sazeb došlo loni v září, od té doby úrokové sazby neustále klesaly až do července, kdy dosáhly historického minima 3,62 %, když se poprvé za sledované období dostaly pod hranici 4 %. Toto klesání bylo způsobeno poklesem tržních úrokových sazeb, kdy ČNB nečekaně snížila úrokové sazby třikrát od začátku roku. Od té doby až do října pak sazby více méně stagnovaly. Následně koncem října v reakci na zvýšení úrokové sazby ČNB šly v listopadu úrokové sazby vzhůru, čímž byl trh celkem překvapen. V prosinci pak došlo k rekordní změně úrokových sazeb kvůli obavám, že ČNB v lednu sazby opět zvýší. Oproti listopadu došlo v prosinci k nárůstu o 1,23 %, což je opravdu velká změna. O něco málo vyšší úroková sazba byla naposledy zaznamenána v září 2004. Graf 8: Vývoj hypoindexu v roce 2005

FINCENTRUM HYPOINDEX 5,30%

5,00%

5,00% 4,66%

4,70% 4,40% 4,10% 3,80% 3,50%

4,27% 4,43%

4,03%

3,77%

4,14%

3,63%

3,62% 3,75% 3,64%

3,64%


V tomto roce došlo také k očekávanému snížení státní finanční podpory hypotečního úvěrování na pořízení staršího bydlení pro mladé žadatele do 36 let z jednoho procentního bodu na nulu. Důvodem pro zrušení této státní podpory bylo to, že průměrný úrok z hypoték poskytnutých v uplynulém roce spadl dle očekávání pod pět procent, což znamená, že dle stanoveného systému musí vláda podporu ukončit. Nově však začal být nabízen nízko úročený úvěr na pořízení bydlení pro mladé do 36 let s možností jeho kombinace s hypotečním úvěrem od banky. Rok 2005 přinesl i další novinky na trhu hypotečních úvěrů jako například snazší vyřízení úvěrů, hypotéku na míru, tedy individuální nastavení hypotéky dle potřeb a možností žadatele, hypoteční úvěr bez doložení příjmu, speciální hypotéky pro cizince, hypotéku „naopak“ a podobně. 33

Konkurenci na trhu hypotečních úvěrů bychom nyní mohli označit již jako vysokou. Na konci roku 2005 již na trhu HÚ působí celkem 15 finančních ústavů. Nově začaly nabízet hypoteční úvěry například Citibank ve spolupráci s Hypoteční bankou nebo ING Bank ve spolupráci s Raiffeisenbank. Nejsilnější trojici ovšem stále tvoří Česká spořitelna (s největším počtem i objemem poskytnutých hypotečních úvěrů), Hypoteční banka a Komerční banka. Tyto tři banky představují 82 % trhu HÚ. Podíl ostatních bank na trhu hypotečních úvěrů je tak mizivý. Graf 9: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2005 v %

Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2005 v % 6,34 1,36

3,23 0,96 0,84

0,69 23,58 28,2 32,09 2,71

Podíl bank na celkovém objemu HÚ 2005 v % 1,86

KB ČS HVB Hypoteční banka ČSOB ŽIBA GE RFB Wüstenrot eBanka

0,71

3,03 0,59 0,76 4,21

KB ČS HVB

19,44

Hypoteční banka ČSOB

19,5

ŽIBA 12,88

37,01

GE RFB Wüstenrot eBanka


Rok 2005 byl pro mě z hlediska vývoje úrokových sazeb rokem opravdu překvapujícím. I dle mého názoru bylo snížení úrokových sazeb centrální bankou nečekané. Stejně tak nečekaná mi přijde i nejnižší úroková sazba ve výši 3,62 % z července. Neřekla bych, že je možné, aby sazba takto klesla. Pozitivním následkem byl samozřejmě rekordní počet i objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Překvapující je i zvýšení úrokových sazeb v prosinci na 5 %. Sice jsem předpokládala, že vlivem zvýšení základní úrokové sazby ČNB koncem října dojde ke zvýšení úrokových sazeb i u hypotečních úvěrů, ale nečekala jsem, že banky z důvodů obav ohledně dalšího možného zvyšování sazeb je zvýší až o tolik. Působení ostatních faktorů ovlivňujících vývoj hypotečního trhu ale již překvapivé není. Předpoklad z minulého roku ohledně růstu sazeb v následujícím roce tak byl naplněn jen z části.

34

6.2.4 Vývoj v roce 2006 Trend růstu hypotečního trhu pokračoval i v roce 2006. Opět byl překonán počet i objem nově poskytnutých hypoték. Počet poskytnutých hypoték se oproti předchozímu roku zvýšil o 16 801 kusů a objem o necelých 42 400 000 tis. Kč. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany činila téměř 1,5 mil. Kč. I nadále zůstávají nejdůležitějšími faktory růstu trhu HÚ dostatečná nabídka kvalitních nemovitostí, růst ekonomiky a s tím související růst mezd, měnící se životní postoje lidí, plánovaná deregulace nájemného a marketingové aktivity bank, kdy se banky snaží nabízet různé nové služby, provádí podpůrné prodejní akce či snižují nebo úplné ruší poplatky za vyřízení hypotéky, čímž se snaží kompenzovat lehce vyšší úrokové sazby. Novými faktory ovlivňujícími vzrůstající trend na trhu HÚ se staly také demografický vývoj, protože otázku bydlení začínají řešit i tzv. silné ročníky ze sedmdesátých let, a nejistota týkající se výše sazby DPH na stavební práce spojené s bydlením, protože tato změna by cenu nových nemovitostí značně zvýšila. Nejvýznamnějším faktorem i nadále zůstávají úrokové sazby. Zůstanou-li hypotéky dostupné alespoň tak jako doposud, zájem o ně bude pokračovat. Ani vyšší sazby totiž zatím nijak výrazně nesnižují zájem o nové HÚ. Graf 10: Vývoj hypoindexu v roce 2006

FINCENTRUM HYPOINDEX 4,50% 4,36%

4,40%

4,20%

4,10%

4,38%

4,25%

4,30% 4,13% 4,12%

4,11%

4,14%

4,36%

4,19%

4,06% 4,02% 3,98%

4,00% 3,90%


V grafu 10 si můžeme všimnout, že na začátku roku úrokové sazby stagnovaly. Důvodem bylo vyčkávání bank na další postup ČNB, načež se banky rozhodly sazby snížit. K nejvýraznějšímu poklesu úrokových sazeb došlo v červnu, kdy byla opět překonána hranice 4 %, která byla naposledy překonána v minulém roce. V grafu si můžeme všimnout také razantního zvýšení úrokových sazeb koncem července, kdy úroková sazba vzrostla z 3,98 % 35

na 4,14 %. Toto zvýšení úrokových sazeb bylo samozřejmě opět reakcí na zvýšení základní úrokové sazby ČNB, ke kterému došlo do konce roku ještě jednou, a to v září. Státní finanční podpora v roce 2006 zahrnovala vzhledem k úrokovým sazbám pod 5 % pouze možnost odpočtu zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmů až do výše 300 tis. Kč. Na trhu hypotečních úvěrů stále převládá silná konkurence. Ke konci roku 2006 zde působí dokonce již 17 finančních ústavů. Nově přibyla například Poštovní spořitelna ve spoluprácí s Hypoteční bankou. Ovšem dominantní postavení stále zůstává České spořitelně, Hypoteční bance a Komerční bance. Zatímco tyto instituce mají dobré postavení, tak u HVB Bank Czech Republic si můžeme v grafu 11 všimnout, že její podíl na celkovém objemu HÚ neustále klesá. Novinkou je například tzv. variabilní hypotéka (neúčelová hypotéka, kdy je klientovi nastaven úvěrový rámec) či využívání strategie multibrandingu. Pro vysvětlení si ukážeme příklad na Hypoteční bance. V rámci multibrandingu nabízí Hypoteční banka hypoteční úvěry nejen pod svou značnou a ve své obchodní síti, ale razí i tzv. multibranding, tedy více-značkovou strategii. To znamená, že připravuje produkty také pro mateřskou ČSOB, Citibank či Poštovní spořitelnu. Graf 11: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2006 v %

Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2006 v % 2 1 2

8 0

5

21

24 35 1



11

2

4 6

0

15

18 10

44



Vývoj hypotečního trhu v roce 2006 vcelku odpovídal očekávání. Trochu překvapující je pro mě zjištění, že lidé v podstatě ztrácí zábrany a nezdráhají se čím dál více zadlužovat a nebojí se ani půjčovat si čím dál vyšší částky, o čemž svědčí také rostoucí průměrná výše hypotečních úvěrů pro občany. Za zajímavý faktor majícím vliv na vývoj 36

hypotečního trhu považuji demografický vývoj, který by někoho ani jako faktor ovlivňující trh HÚ nemusel napadnout. Je však zcela logické, že je poptávka po hypotečních úvěrech zesílena, když si bydlení začnou hledat i silné ročníky. V čem jsem se však mýlila, byla HVB Bank Czech Republic. V roce 2004 jsem se domnívala, že si na trhu buduje zajímavé postavení, což jak se ukazuje, není pravdivé, když její tržní podíl neustále klesá. 6.2.5 Vývoj v roce 2007 V roce 2007 bylo poskytnuto celkem 85 757 hypotečních úvěrů v celkovém objemu 184 052 949 tis. Kč a opět tak byly překonány všechny předchozí roky jak v počtu, tak objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany v tomto roce činila téměř 1,71 mil. Kč, což při srovnání s předchozím rokem činí rozdíl 210 000 Kč. Pokud bychom průměrnou výši hypotečního úvěru pro občany v roce 2007 srovnali s průměrnou výší v roce 2003, zjistili bychom, že se za tu dobu průměrná výše HÚ zvýšila o téměř 49 %, což v korunovém vyjádření představuje zhruba 560 000 Kč. Za rozmachem hypotečních úvěrů kromě stále relativně nízkých úrokových sazeb stojí opět dostatečná nabídka kvalitních nemovitostí, výrazný růst ekonomiky, nízká nezaměstnanost, zvyšující se životní úroveň a tím pádem i rostoucí mzdy. Lidé se tak nebojí zadlužení na delší dobu. Dalším důležitým faktorem i v tomto roce bylo opět plánované zvýšení DPH na stavební práce. To povzbudilo výstavbu nových nemovitostí ještě předtím, než byla přijata definice sociálního bydlení, která zaručuje, že se nižší sazba DPH bude vztahovat na velkou většinu standardně velkých nemovitostí. Stále si také pořizují bydlení silné ročníky ze sedmdesátých let. Banky však také nezahálely a kromě stálého rušení různých poplatků a všudypřítomných reklam na hypoteční úvěry, které mají na zvýšený zájem o hypotéky také vliv, si pro své klienty připravily i řadu zajímavých novinek. Například prodloužily maximální dobu splácení hypotéky až do 70 let věku občanů a nabídly flexibilní hypotéky a refinancování hypotečních úvěrů, které sice není novinkou, ale nyní banky slibují zjednodušení celého procesu. A co to vlastně refinancování je? Při refinancování dochází ke splacení současného úvěru úvěrem novým. Refinancování bývá většinou využíváno při skončení doby fixace úrokové sazby. V tento okamžik je totiž možné bez pokuty ze strany banky hypotéku refinancovat. Stávající banka nabídne svému klientovi při skončení doby fixace novou úrokovou sazbu pro příští období. Pokud je tato nabídka stávající banky pro klienta horší než nabídky jiných bank, které jsou v danou chvíli na trhu dostupné, klient se zpravidla rozhodne pro refinancování, kterým může získat výhodnější podmínky, nižší úroky, nižší splátky a upravení délky splácení či pravidel mimořádných splátek. 37

Graf 12: Vývoj hypoindexu v roce 2007


5,34%

5,24%

5,30%

5,10% 4,93%

5,00%

5,28%

4,67% 4,70% 4,40% 4,10%

4,46%

4,35%

4,27%

4,20% 4,27%

4,22%


Během února některé banky snížily úrokové sazby a ty se tak v březnu staly nejnižšími od loňského července, jak můžeme vidět v grafu 12 uvedeném výše. I přes mírné zvýšení úrokových sazeb HÚ v květnu je o hypotéky velký zájem. Vysoká poptávka a nedostatečná nabídka vyvolávají růst cen nemovitostí, čímž může být podporován vznik cenové bubliny. Přestože do konce roku došlo ještě několikrát k rychlému a výraznému růstu úrokových sazeb, na zájmu klientů se to neprojevilo a zájem o hypotéky byl ještě větší než kdy předtím. Na konci roku se průměrná výše úrokových sazeb dostala zpět téměř k hodnotám, které byly před několika lety v roce 2003. Důvodem pro zvyšování 2T repo sazby centrální bankou byly obavy z vysoké a rostoucí inflace. Státní podpora hypotečních úvěrů je menší. Ovšem není se čemu divit. Dříve stát hypoteční úvěry podporoval, jelikož úrokové sazby byly ještě před námi sledovaným obdobím dokonce i dvouciferná čísla. Nyní jsou však průměrné úrokové sazby nízké a proto již není pro tak silnou státní podporu důvod. Pořád zde ale zůstává možnost uplatnit si odpočty ze zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmu až do výše 300 000 Kč ročně. Na trhu hypotečních úvěrů v tomto roce působilo 17 finančních institucí, což je stejně jako v roce 2006. Nic se nezměnilo ani na dominantním postavení České spořitelny, Hypoteční a Komerční banky. Pro srovnání můžeme uvést, že v roce 2006 činil podíl České spořitelny 35 %, Hypoteční banky 24 % a Komerční banky 21 %. Tento rok činí podíl České 38

spořitelny 31 %, Hypoteční banky 25 % a Komerční banky 21 %. Můžeme tak vidět, že zatímco Hypoteční banka meziročně zlepšila své postavení na trhu, tak Česká spořitelna si pohoršila. Za povšimnutí stojí také vzrůstající pozice Raiffeisenbanky a zmizení například Živnostenské banky, která se sloučila s HVB Bank a nově působí pod jménem UniCredit Bank ČR. Graf 13: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2007 v %

Podíl bank na celkovém počtu HÚ 2007 v % 2 12

1 2


21

7

KB

10

KB

8

ČS

ČS

16

Hypoteční banka

10

Hypoteční banka

GE

5

GE

RFB

RFB 25

31

Wüstenrot

22

39

Wüstenrot

eBanka

eBanka

UniCredit Bank

UniCredit Bank


Není pochyb o tom, že rok 2007 je jedním z neúspěšnějších roků na trhu HÚ, což lze vidět už jen při pouhém pohledu na graf 1 a 2 v úvodu kapitoly 6. Vývoj trhu hypotečních úvěrů v letech 2003-2012. I tento rok je z mého pohledu zajímavý. Přijde mi totiž zarážející, že i přes skutečnost, že úroková sazba vzrůstá, poptávka po hypotečních úvěrech neustále rychle roste a s ní i průměrná výše HÚ pro občany. Tím však nechci říct, že by to bylo něco špatného, spíše mi to ale trochu přijde jako „rychle rozjetý vlak“ a vysoká průměrná výše HÚ pro občany jako nějaká „nová móda“. V tomto roce také považuji jako velice úspěšnou Českou spořitelnu, která s přehledem získala dominantní postavení na hypotečním trhu. 6.2.6 Vývoj v roce 2008 V roce 2008 bylo poskytnuto na hypotečním trhu celkem 69 670 nových hypotečních úvěrů. Při porovnání s předchozím rokem se jedná o propad ve výši 16 087 hypotečních úvěrů. I přesto byl však překonán předchozí rok v objemu poskytnutých HÚ, a to o 932 403 tis. Kč, což je v našem sledovaném období vůbec nejvyšší objem. Jistě již každý tuší, že v tomto roce musí být i rekordní průměrná výše hypotečního úvěru pro občany. Ta se v tomto roce vyšplhala až na závratných 1,78 mil. Kč. Pokles v počtu nově poskytnutých hypotečních úvěrů byl způsoben omezením zájmu o hypotéky. V podstatě by se dalo říci, že 39

se lidé v roce 2007 hypotékami „předzásobili“ a to především kvůli očekávaným změnám v DPH na stavební práce a také kvůli očekávanému růstu úrokových sazeb, které následně opravdu nastalo v důsledku snahy centrální banky naplnit svůj inflační cíl. Tím, že centrální banka zvýšila svou základní úrokovou sazbu, se zvýšily úrokové sazby i u hypotečních úvěrů. Kvůli zvýšeným úrokovým sazbám nabízejí některé banky opět nulové poplatky za zpracování hypotéky. V tomto roce začínají ovlivňovat vývoj na trhu hypotečních úvěrů také obavy z budoucího ekonomického vývoje, spekulace ohledně poklesu cen nemovitostí a zpřísněné podmínky bank pro poskytování hypoték. Tyto faktory byly dalším důvodem snížení poptávky po hypotečních úvěrech. Z výše uvedeného také již pravděpodobně tušíte, že trh HÚ byl v roce 2008 ovlivněn finanční krizí, kdy se na začátku druhé poloviny roku 2008 začaly objevovat první příznaky krize. Graf 14: Vývoj hypoindexu v roce 2008


5,85%

5,73% 5,75% 5,63%

5,65%

5,55% 5,45%

5,69%

5,70%

5,54%

5,63%

5,53%

5,55% 5,52%

5,52% 5,51%


V grafu 14 uvedeném výše můžeme vidět, že po dvou klidnějších měsících z konce roku 2007 se v lednu úrokové sazby vrátily opět k rychlému růstu, který začal již loni v červnu. Na počátku února zvýšila centrální banka základní úrokovou sazbu, což vedlo k dalšímu růstu úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Většina bank následně očekávala, že při dalším zasedání zvýší centrální banka základní sazbu znovu. To se však nestalo, a tak v březnu úrokové sazby konečně po osmi měsících začaly opět nepatrně klesat. Stejně se vyvíjely úrokové sazby i v dubnu. K nepatrnému snížení úrokových sazeb došlo zejména vlivem snížení úrokových sazeb u hypoték s pětiletou fixací. V květnu se pak začínaly rozevírat pomyslné nůžky mezi jednoletou a pětiletou fixací, kdy jednoleté fixace HÚ byly 40

výrazně dražší než pětileté. Vzhledem k rostoucím cenám ropy a potravin inflace neklesala tak, jak se předpokládalo, což výrazně zvyšovalo pravděpodobnost, že ČNB zvýší základní úrokovou sazbu znovu. Nakonec se ani tato předpověď nenaplnila. Přesto ale v červenci došlo k růstu úrokových sazeb u HÚ. Důvodem bylo plíživé zvyšování úrokových sazeb z května a června. V grafu si můžeme všimnout také rekordní srpnové vysoké úrokové sazby, která dokonce překonala i dosavadní maximum z ledna 2003, kdy úroková sazba činila 5,73 %. Takto vysoká úroková sazba měla samozřejmě vliv i na zájem o hypotéky, takže došlo k razantnímu poklesu jak objemu, tak i počtu uzavřených hypoték. Novou rekordní vysokou sazbou v námi sledovaném období je tak 5,82 %. Klienti hypotečních bank nyní přestávají dosahovat na tak vysoké částky úvěrů jako dříve kvůli vysokým úrokovým sazbám. Toto může být potvrzením o zpřísnění podmínek pro uchazeče o hypotéky, jak bylo taktéž zmíněno výše, nebo se může jednat o potvrzení faktu, že dochází k celkovému poklesu cen nemovitostí, což se tedy následně odráží ve výši poskytovaných HÚ. Státní podpora hypoték v roce 2008 spočívala opět jen v možnosti odpočtu ze zaplacených úroků z úvěrů poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmu až do výše 300 000 Kč. Na trhu hypotečních úvěrů se k dominantní trojici České spořitelny, Hypoteční banky a Komerční banky přidala nově Raiffeisenbank. Na konci roku 2008 působilo na českém hypotečním trhu opět celkem 17 finančních institucí poskytujících hypoteční úvěry, takže konkurence je stále velmi silná. Novinkami v tomto roce byla například Ideální hypotéka (sestavená dle přání a potřeb zákazníků), Investiční hypotéka (klasická hypotéka spojená s investováním do cenných papírů) či Hypotéka Dopředu Dozadu (klient má možnost získat hypotéku ještě předtím, než má konkrétní nemovitost, nebo může zpětně získat prostředky již vynaložené do bydlení). Nyní je v grafu 15 zachycen podíl bank na počtu a objemu HÚ pro FO (fyzické osoby), nikoliv na celkovém počtu a objemu. I to má však dostatečnou vypovídací schopnost vzhledem k tomu, že hypoteční úvěry pro občany tvoří většinu poptávky na trhu s hypotečními úvěry.

41

Graf 15: Podíl bank na počtu a objemu HÚ pro FO v roce 2008 v %

Podíl bank na počtu HÚ pro FO 2008 v %

Podíl bank na objemu HÚ pro FO 2008 v %

KB

3,5 2,5

KB

2,8 3,5

ČS

ČS 15,9

24,1

Hypoteční banka GE

6,5 17,0 30,4

16,8

22,7

GE

5,0

16,5

RFB 32,7

Wüstenrot

Hypoteční banka

RFB Wüstenrot UniCredit Bank

UniCredit Bank Pramen: zpracováno podle údajů z Výroční zprávy Hypoteční banky za rok 2008

Rok 2008 se vyvíjel tak, jak jsem očekávala. Předpokládala jsem, že dojde ke zvýšení úrokových sazeb, což se také skutečně stalo, a v srpnu bylo dosaženo rekordně vysoké sazby 5,82 %. Vzhledem k tomu, že se toto zvýšení úrokových sazeb předpokládalo, není divu, že se v roce 2007 lidé hypotékami předzásobili, což můžeme usuzovat i z rekordně velkého počtu nově poskytnutých hypoték v loňském roce. Je logické, že každý kdo měl v úmyslu si v brzké době vzít hypotéku, si ji vzal ještě v roce 2007 a nečekal do roku 2008, když se předpokládalo zvýšení úrokových sazeb. I přesto vše však rok 2008 stejně překonal předchozí rok 2007, a to v celkovém objemu hypoték. I průměrná výše HÚ pro občany byla v tomto roce vyšší než v předchozím roce, což přikládám prvnímu pololetí, kdy byly sazby ještě přijatelné, a také v předchozí kapitole zmiňovanému rozjetému vlaku. 6.2.6.1 Finanční krize 2008 Všichni jistě máme alespoň nějaké povědomí o finanční krizi, která nastala v roce 2008 a jejíž příčiny můžeme najít v roce 2007, kdy propukla americká krize subprime hypoték. Subprime hypotéky jsou dražší hypotéky, které jsou poskytované nedostatečně bonitním klientům, kteří chtějí vlastnit dům, ale na klasickou hypotéku nedosáhnou. 34 Pro pochopení krize je dle mého názoru podstatné následující. Politika nízkých úrokových sazeb, snaha bank poskytnout za jakoukoliv cenu co nejvíce HÚ a téměř žádná kritéria na zájemce o hypoteční úvěry vyvolaly hypoteční boom. A tak i lidé, kteří by si hypoteční úvěr za jiných okolností nevzali nebo by na něj prostě nedosáhli, si bezproblémově hypotéky brali, což bylo 34

Z devítipokojového domu do osobního bankrotu. Peníze.cz [online]. 19.02.2008 [cit. 2013-20-10]. Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/41888-z-devitipokojoveho-domu-do-osobniho-bankrotu

42

v Americe umožněno zejména právě výše zmíněnými subprime hypotékami. Příjemci úvěrů doufali, že růstem cen jejich nemovitosti dosáhnou na standardní hypotéku s lepším úrokem, a tak drahou hypotéku splatí. Vysoká poptávka po nemovitostech a jejich nedostatečná nabídka sice hnaly několik let ceny nemovitostí přirozeně nahoru, ale poté, co došlo k pádu cen nemovitostí a růstu úrokových sazeb, došlo k neúnosnému zdražení hypotečních úvěrů, jehož důsledkem byl nedostatek finančních zdrojů na splácení těchto hypotečních úvěrů. Docházelo k tomu, že vlastní cena domu měla nižší hodnotu než hypotéka s domem spojená. Současně s růstem trhu hypotečních úvěrů se začaly objevovat nové finanční instrumenty odvozené od hypotečních úvěrů a cen nemovitostí, které dnes známe jako CDO35 nebo MBS36. Těmito instrumenty bylo investorům umožněno po celém světě vydělávat na rychle se rozvíjejícím trhu nemovitostí. Problémem bylo, že se nezohledňovala rizikovost těchto nadhodnocených aktivit a finanční instituce do nich investovaly velkou část svých finančních prostředků. V okamžiku pádu cen nemovitostí tak finanční instituce dosáhly výrazných ztrát, což dramaticky ovlivnilo rozvahy bank po celém světě. Některé vlády zemí se musely zaručit za bankovní vklady a posilovat kapitál vybraných finančních institucí. Některé centrální banky také ve snaze oživit mezibankovní trh snížily základní úrokové sazby na dlouhodobá minima. Krizi likvidity tak střídala krize nedůvěry a mezinárodní trh na dlouhé týdny zamrzl. Zjednodušeně řečeno, tedy takto nějak nastala finanční krize, která měla negativní vliv na ekonomický vývoj celého světa i na trh hypotečních úvěrů. 6.2.7 Vývoj v roce 2009 V roce 2009 došlo k propadu jak v počtu, tak i objemu nově poskytnutých hypoték. Počet nově poskytnutých hypoték byl 45 229 kusů v celkovém objemu 89 749 795 tis. Kč. Oproti roku 2008 se jedná o 51,5% propad v objemu a 35% propad v počtu nově poskytnutých HÚ. V porovnání s rekordním rokem 2007 se jedná o 47,3% propad v počtu a v objemu nově poskytnutých HÚ došlo dokonce k propadu ve výši 51,2 %. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany v tomto roce činila 1,67 mil. Kč. Oproti loňskému roku průměrná výše klesla o 110 tis. Kč. Zásadním faktorem ovlivňujícím nejen hypoteční trh, ale i celou českou ekonomiku, byla i v roce 2009 finanční krize. Ta v loňském roce přiměla všechny banky, aby při poskytování hypotečních úvěrů dbaly více na opatrnost. Kromě toho banky omezily i některé typy produktů. Druhým zásadním faktorem ovlivňujícím trh HÚ byl 35

CDO=Collateralized Debt Obligation, tedy zajištěná dluhová obligace. Jedná se o finanční úvěrové deriváty emitované na základě podkladového aktiva, které jsou zdrojem výnosů plynoucích z držby CDO. Dle rizika se rozlišují na junior, mezzanine a senior. 36 MBS=Mortgage backed security, tedy dluhový cenný papír zajištěný hypotékami

43

růst úrokových sazeb. Hypoteční úvěry se staly relativně méně dostupnými než v předchozím období. Určitá část obyvatelstva také předpokládala, že pokles cen nemovitostí bude pokračovat, a proto koupi nemovitostí prozatím odložili a někteří občané začali být také více obezřetní vůči zadlužování. Pokles zájmu o nové bydlení souvisí i s demografickým vývojem. V kapitole 6.2.4 věnující se vývoji v roce 2006 bylo zmíněno, že zájem o hypoteční úvěry byl dán také tím, že bydlení hledaly i tzv. silné ročníky ze sedmdesátých let. V roce 2009 však byly tyto potřeby již uspokojeny a i z tohoto důvodu poklesla poptávka po hypotečních úvěrech. Oproti předchozím rokům by se tak dalo říci, že je zájem o hypotéky mizivý. Graf 16: Vývoj hypoindexu v roce 2009

FINCENTRUM HYPOINDEX 5,85% 5,75%

5,74%

5,75% 5,67%

5,66%

5,63%

5,65%

5,54%

5,55% 5,45%

5,61%

5,60%

5,50%

5,55%

5,60%

5,51%


Jak můžeme vidět v grafu 16, na začátku roku úrokové sazby pokračují v trendu z loňského roku a neustále rostou. I přesto, že se ČNB snaží snižováním základní úrokové sazby rozhýbat ekonomiku, banky se do snižování sazeb příliš nehrnou. V březnu však na trh HÚ obleva konečně dorazila a s ní i dlouho očekávané snížení úrokových sazeb. Toto snížení úrokové sazby hypotečních úvěrů představuje druhý největší meziměsíční pokles v námi sledovaném období. K většímu poklesu došlo jen v červnu 2005. V následujících měsících ovšem úrokové sazby letí znovu nahoru i přesto, že zájem o hypotéky je nízký. Na sklonku léta hypoteční banky spustily další vlnu snižování úrokových sazeb, ovšem ani tento krok nepřivedl do bank další klienty. Ke konci roku úrokové sazby více méně stagnují. Dle expertů jsou překážkou k masivnějšímu nastartování trhu HÚ aktuální nastavení úrokových sazeb, které jsou příliš vysoké, čímž snižují dostupnost úvěrů a tím následně dusí poptávku po bydlení. 44

Při pohledu na graf 14 v předcházející kapitole vidíme, že úrokové sazby v roce 2008 přesahovaly po celý rok 5% hranici. To bylo důvodem pro obnovení výplat státní finanční podpory (právě hodnota 5 % je hraniční pro vyplácení této podpory), která se vyplácí žadatelům splňujícím nařízení vlády. Naposledy byla tato státní finanční podpora vyplácena v lednu 2005. Poté následovalo období poklesu úrokových sazeb, což bylo důvodem pro zastavení statní dotace. I v roce 2009 se průměrné úrokové sazby pohybovaly nad hranicí 5 %, jak lze vidět v grafu 16, a proto mohou mladí lidé do 36 let věku i nadále počítat se státní podporou k novým HÚ. I v tomto roce bylo také možné uplatnit odpočty ze zaplacených úroků z úvěru poskytnutých na financování bydlení od základu daně z příjmu do výše 300 tis. Kč. V roce 2009 na trhu působí 17 finančních institucí poskytujících hypoteční úvěry. Nic se nezměnilo ani na dominantní trojici finančních institucí, která je stále tvořena Hypoteční bankou, Komerční bankou a Českou spořitelnou. Jako čtvrtá dominantní instituce se k nim opět připojila Raiffeisenbank. Dominantní trojice v roce 2009 tvořila 77 % trhu s hypotékami v České republice. Jak je z grafu 17 vidno, ostatní banky zaujímají jen nepatrný podíl na hypotečním trhu. Novinku v tomto roce představila Hypoteční banka, která nabídla hypotéku po webu, díky které klient drtivou většinu administrativy zvládne sám z pohodlí domova prostřednictvím internetu. Graf 17: Podíl bank na počtu a objemu HÚ pro FO v roce 2009 v %

Podíl bank na počtu HÚ pro FO 2009 v % 4,9

3,9 1,3

Podíl bank na objemu HÚ pro FO 2009 v %

KB

4,0

ČS 3,0

9,3

24,8

Hypoteční banka GE

1,9

9,9

RFB 17,3 35,4

KB

5,3 1,5

ČS 23,1

GE 18,1

Wüstenrot

36,2

UniCredit Bank

Hypoteční banka RFB Wüstenrot UniCredit Bank

Volksbank, a.s.

Volksbank, a.s.


Na datech z tohoto roku lze jasně vidět, že se naplno projevila finanční krize. Všechny výše zmíněné faktory ze začátku této podkapitoly měly takový dopad, jaký jsem očekávala. Také souhlasím s názorem expertů, že problém s opětovným nastartováním trhu 45

hypotečních úvěrů spočívá v nastavení úrokových sazeb, které jsou příliš vysoké. Co se mi však líbí, je obnovení státní finanční podpory pro mladé žadatele na staré bydlení, což by alespoň trochu mohlo pomoci zvednout poptávku po hypotečních úvěrech. 6.2.8 Vývoj v roce 2010 Od roku 2010 můžeme již opět pozorovat v grafu 1 a 2 vzestupnou tendenci jak v počtu, tak objemu nově poskytnutých HÚ. Počet nově poskytnutých HÚ činil 52 048 kusů a celkový objem 95 861 498 tis. Kč. Oproti předchozímu roku tak došlo k nárůstu hypoték o 6 819 v počtu a 6 111 703 tis. Kč v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru poskytnutá občanům byla v tomto roce ve stejné výši jako v roce předchozím, tedy 1,67 mil. Kč. I tento rok byl poznamenán zejména v prvním pololetí dopadem hospodářské krize z předešlého roku. V první polovině roku docházelo k poklesu počtu i objemu poskytnutých HÚ. Následně však v květnu došlo k růstu a tento trend pokračoval až do konce roku, a to zejména díky růstu zájmu o nové bydlení, nízké srovnávací základně z roku 2009 a široké nabídce nemovitostí za snížené ceny. Hypotéky se opět stávají dostupnější širšímu okruhu žadatelů. Rok 2009 patřil v posledních pěti letech v objemu poskytnutých HÚ mezi ty nejhorší a vzhledem k zlepšení v roce 2010 bychom tak mohli říci, že český hypoteční trh začíná pomalu ožívat. Kromě dalších faktorů se projevily také konkurenční tlaky mezi bankami. Banky zvolnily přísné podmínky, které nastavily v době největších obav z budoucího vývoje a nyní se opět předhání v různých akčních nabídkách, čímž klientům ještě více přístup k hypotékám usnadňují. Po dlouhých 5 měsících z minulého roku, kdy sazby víceméně stagnovaly kolem hodnoty 5,6 %, začaly v lednu úrokové sazby klesat a tento trend pokračoval i v únoru až na hodnotu 5,37 %, což byla prozatím nejnižší hodnota od prosince roku 2007. Tento vývoj zachycuje graf 18. Na zájmu klientů o hypotéky to však zatím nemá vliv a prozatím to vypadá, že rostoucí zájem o hypotéky je u konce. Po březnovém zaváhání sazby pokračují v poklesu a nakonec snižování sazeb přece jen zabralo a zájem o hypotéky se zvedl. Banky nechtějí riskovat a rychle spouští další akce a kampaně na podporu hypoték, aby o klienty nepřišly. Pokles úrokových sazeb nebere konce a ty rychle klesají až do konce roku. V červnu dokonce sazby prolomily po téměř třech letech magickou hranici 5 %, což ani klienty nenechává v klidu a zájem o hypotéky roste. V říjnu byla dokonce prolomena hranice 4,5 % a v daném období se sazby ocitly na nejnižší úrovni od května 2007. Nadále pokles sazeb pokračoval i ve zbylých dvou měsících roku a sazby se tak přiblížily 4% hranici. Snižování 46

úrokových sazeb tedy zabralo a hypoteční banky v tomto roce překonaly loňský rok jak v počtu, tak objemu nově poskytnutých HÚ. Graf 18: Vývoj hypoindexu v roce 2010


5,52%

5,41%

5,50%

5,12% 5,37% 5,00%

5,29%

4,92%

4,79% 4,84%

4,50%

4,56%

4,42% 4,23%

4,33%

4,00%

Pramen: zpracováno podle údajů na http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

Předpoklad z minulého roku, že bude státní finanční podpora pro mladé lidi do 36 let věku pokračovat i v tomto roce 2010, se uskutečnil, a to díky tomu, že v roce 2009 průměrné úrokové sazby nových hypotečních úvěrů činily více než 5 %. Pro následující rok ale vzhledem k poklesu úrokových sazeb v druhém pololetí můžeme předpokládat, že dotace přestanou být znovu poskytovány. Ačkoliv se jejich pořadí mění, nejsilnější trojici v poskytování HÚ tvoří stále Hypoteční banka s tržním podílem 31,9 %, Komerční banka s tržním podílem 23,2 % a Česká spořitelna s tržním podílem 17,1 %. I na konci roku 2010 poskytovalo v České republice hypoteční úvěry celkem 17 finančních institucí.37 V roce 2010 se trh hypotečních úvěrů začíná pomalu oživovat. Pozitivními zprávami v tomto roce jsou pokles úrokových sazeb a zvyšující se poptávka po hypotečních úvěrech. Zásluhu na tom podle mě měly i banky, které se snaží různými akcemi přilákat klienty, což se jim daří. Řekla bych, že tímto je také potvrzena domněnka z minulého roku, že opětovnému

37

Hypoteční banka od tohoto roku již ve svých Výročních zprávách neuvádí data, na základě kterých by bylo možné sestavit graf s přehledem tržních podílů bank. Jako zdroj Hypoteční banka vždy uváděla Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Dle vyjádření Odboru politiky bydlení tyto informace bohužel nejsou přístupné veřejnosti.

47

nastartování hypotečního trhu bránilo aktuální nastavení úrokových sazeb, které byly příliš vysoké. 6.2.9 Vývoj v roce 2011 Rok 2011 je ve znamení opětovného růstu. Počet poskytnutých HÚ v tomto roce činil 72 721 kusů a objem činil 141 197 475 tis. Kč. Tím sice nebyl překonán rekordní rok 2008 ani 2007, ale vypadá to, že vše je na dobré cestě, aby k tomu v budoucnu došlo. Oproti roku 2010 došlo k nárůstu v počtu poskytnutých úvěrů o téměř 40 % a v objemu o 47,3 %. Průměrná výše úvěru pro občany v tomto roce činila 1,68 mil. Kč. Hlavním hybatelem trhu byly opět přetrvávající nízké úrokové sazby. Mimo to hrály významnou roli pokles míry nezaměstnanosti, akční nabídky bank, které hýbou zájmem klientů o nové bydlení tím, že spustily velké množství kampaní s nízkými úrokovými sazbami, slevami na poplatcích a podobně, i pestrá nabídka cenově zajímavých nemovitostí. Ty se po celý rok příliš neměnily a udržovaly si stabilní úroveň. Dalším faktorem ovlivňujícím trendy na trhu HÚ byla očekávaná změna DPH z 10 % na 14 %, která se předpokládá na rok 2012 a dotýká se také nových developerských projektů a stavebních prací. Právě tato změna mohla být pro klienty důvodem k urychlení rozhodnutí o investicích do bydlení. Samozřejmě ani banky nezahálely a zájemcům o bydlení připravily opět řadu akcí k získání výhodnějších nabídek. V grafu 19 uvedeném níže můžeme vidět, jak se úrokové sazby HÚ vyvíjely v tomto roce v jednotlivých měsících. V loňském roce se zdálo, že by úrokové sazby mohly co nevidět prolomit 4% hranici. S koncem roku se ale bohužel ochota bank k dalšímu snižování sazeb začala vytrácet a sazby na začátku roku téměř stagnovaly. I tak měli klienti jedinečnou příležitost k uzavření hypotéky za zajímavých úrokových podmínek, protože oproti stejnému období loňského roku byly sazby v prvních měsících tohoto roku o více než 1% bod nižší. V červnu úrokové sazby opět klesaly a tyto klesající sazby dále lákaly zájemce o vlastní bydlení. Následně v červenci sazby sice stagnovaly, ale v srpnu a následujících měsících sazby pokračovaly v poklesu. Už od srpna se také spekulovalo o tom, že by mohla být prolomena 4% hranice a v září se to opravdu stalo, když se sazby dostaly na 3,89 %. Nejnižší úroková sazba v námi sledovaném období byla v červenci 2005 ve výši 3,62 %. I tato rekordně nízká úroková sazba z roku 2005 byla nakonec překonána v prosinci, kdy průměrná úroková sazba klesla dokonce na 3,65 %. V předcházejícím měsíci, tedy listopadu, sazby dále klesaly až na 3,65 % a již přímo ohrožovaly rekordně nízkou úrokovou sazbu z července 2005. Předpokládalo se však, že sazby již dosáhly svého dna a více se již snižovat nebudou. 48

Tento předpoklad se však nakonec nenaplnil a prosincová úroková sazba roku 2011 se tak stala nejnižší sazbou v námi sledovaném období. Graf 19: Vývoj hypoindexu v roce 2011

FINCENTRUM HYPOINDEX 4,50% 4,30% 4,10%

4,20%

4,27%

4,26%

4,24%

4,28%

4,14%

4,09%

4,14%

3,89%

3,90%

3,77% 3,65%

3,70%

3,56%

3,50%


Vzhledem k tomu, že se již od poloviny loňského roku drží úrokové sazby pod hranicí 5 % a v tomto roce klesly úrokové sazby u hypotečních úvěrů ještě hlouběji pod tuto hranici, jak můžeme vidět v grafu 19, Ministerstvo pro místní rozvoj přestalo opětovně po dvou letech vyplácet úrokové dotace hypoték. Tyto dotace poskytoval stát od února 2009, kdy byly dotace obnoveny kvůli růstu sazeb po čtyřleté přestávce. Konkurenční

prostředí se v tomto roce stává čím dál více silnějším. Na konci roku zde

působilo již 20 finančních institucí. Přistoupila například Equa bank a Fio banka. Silnou trojicí však i nadále zůstává Česká spořitelna, Komerční a Hypoteční banka, které dohromady představují zhruba 80 % trhu. Hypoteční banka v tomto roce představila novinku, kterou byly hypotéky pro absolventy a manažery, jejichž specifikace spočívá v jiné výši splátek. Novinkou České Spořitelny v tomto roce bylo poskytování HÚ na montované domy na bázi dřeva. V tomto roce to již vypadá, že je vše na dobré cestě k tomu, aby bylo v budoucnu dosaženo stejného počtu a objemu hypotečních úvěrů jako v rekordních letech 2007 a 2008. V tomto roce byla také překonána nejnižší úroková sazba z července 2005. Ta klesla dokonce na 3,56 %, což je zatím vůbec nejnižší sazba v námi sledovaném období. Sama bych ani skoro

49

nepředpokládala, že je tento pokles možný. Vzhledem k těmto nízkým úrokovým sazbám je logické, že přestala být poskytována státní podpora na staré bydlení pro mladé lidi. 6.2.10 Vývoj v roce 2012 Rok 2012 je posledním zkoumaným rokem v rámci vývoje trhu hypotečních úvěrů v jednotlivých letech. Počet poskytnutých HÚ v tomto roce přesahoval počet poskytnutých HÚ v předchozím roce o 2 024 kusů. To znamená, že rok 2012 s celkovým počtem 74 745 poskytnutých HÚ se stal druhým nejúspěšnějším rokem v počtu poskytnutých hypoték hned za rokem 2007. Objem poskytnutých HÚ v tomto roce činil 145 480 324 tis. Kč. Oproti předchozímu roku to představuje nárůst ve výši necelých 4 900 000 tis. Kč. Průměrná výše úvěru pro občany v tomto roce činila 1,65 mil. Kč. V porovnání s předchozím rokem došlo k poklesu o 30 000 Kč. Tento vývoj zachycuje graf 20. Můžeme zde vidět, jak se ve sledovaném období měnila průměrná výše HÚ pro občany. Až do roku 2008 můžeme vidět vzestupnou tendenci, kdy si byli ochotni půjčovat stále vyšší a vyšší částky. Po tomto však zejména vlivem finanční krize průměrná výše klesla a nyní se mění jen nepatrně. I tak je však tato průměrná výše 500 tis. Kč vyšší než na začátku sledovaného období. Z mého pohledu ani není důvod, proč by měla průměrná výše klesnout. Graf 20: Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany 2003-2012

Půměrná výše HÚ pro občany v mil. Kč

1,9

1,71

1,7 1,41

1,5 1,3

1,78 1,67

1,67

1,68

1,65

2009

2010

2011

2012

1,5

1,27 1,15

1,1 2003

2004

2005

2006

2007

2008


Hlavními faktory růstu trhu HÚ byly opět nízké úrokové sazby, stabilní ceny nemovitostí, i když developeři chvíli strašili zdražováním, a samozřejmě nechyběly ani akční nabídky ze strany bank (například bonus za věrnost, zjednodušené refinancování apod.), kdy mezi bankami neustávají boje o klienty. Tento rok byl mimořádný také vyšším zájmem o hypoteční úvěry, jak již bylo zmíněno v textu výše. 50

Graf 21: Vývoj hypoindexu v roce 2012

FINCENTRUM HYPOINDEX 3,90% 3,70% 3,50%

3,67%

3,70%

3,68% 3,59% 3,55%

3,59% 3,61%

3,61%

3,46% 3,36% 3,25%

3,30%

3,17%

3,10%


V grafu 21 uvedeném výše můžeme vidět vývoj úrokových sazeb HÚ v jednotlivých měsících roku 2012. Zatímco v lednu úrokové sazby v podstatě stagnovaly, tak v únoru, březnu a dubnu průměrné úrokové sazby mírně vzrostly na konečných 3,70 %. Toto mírné zvednutí úrokových sazeb však naštěstí zájemce o hypotéky neodradilo, protože o úrokových sazbách můžeme říci, že jsou stále velmi příznivé. V květnu si můžeme všimnout, že došlo k opětovnému snížení úrokových sazeb. Úrokové sazby klesají a počty a objemy HÚ vesele rostou. Tento nastolený trend následně pokračoval až do konce roku, přesně jak se předpokládalo. Jedním z důvodů bylo také snížení úrokových sazeb ČNB, ke kterému naposledy došlo před 2 lety. Již v červenci si můžeme všimnout, že se úrokové sazby velmi blíží historickému rekordu z prosince minulého roku, kdy sazba činila 3,56 %. V následujících měsících až do konce roku pak docházelo každý měsíc k novým rekordům týkajících se nejnižší úrokové sazby v námi sledovaném období. V prosinci 2012 se nakonec úroková sazba zastavila na 3,17 %. Rok 2012 bychom tedy mohli označit za rok rekordně nízkých úrokových sazeb. S takto nízkými sazbami se v podstatě nikdy nepočítalo. Lidem také začíná docházet, že sazby jsou opravdu nízko a v kombinaci s cenami nemovitostí tak dochází k oživení hypotečního trhu. Dochází k růstu počtu, objemu i průměrné výše nově sjednaných HÚ, jelikož úrokové sazby jsou opravdu výhodné. Celkově byl rok 2012 velmi úspěšným a mimořádným rokem, ačkoliv rekordní rok 2007 se mu překonat nepodařilo. Rok 2012 byl také považován za nejvhodnější pro pořízení vlastního bydlení.

51

Jak pravděpodobně již správně tušíte, státní finanční podpora pro mladé žadatele do 36 let věku byla v tomto roce kvůli nízkým úrokovým sazbám pozastavena. Nadále však zůstává možnost odečtení úroků z hypotečního úvěru od základu daně z příjmu, a to až do výše 300 tis. Kč. V tomto roce na českém hypotečním trhu působilo 21 významných finančních institucí poskytujících HÚ, nově se přidala Axa Bank. Konkurenční prostředí je tedy velmi silně konkurenční a banky o klienty musí provádět ostrý souboj. Výhodu však mají ti, kteří se takzvaně cítí v hypotékách jako ryba ve vodě, což znamená, že se na hypotéky specializují již delší dobu. Proto ani není divu, že nejsilnější trojici tvoří opět Česká spořitelna (s podílem ve výši 34,4 % je v tomto roce na trhu HÚ jedničkou), Hypoteční banka a Komerční banka, které stejně jako minulý rok tvoří zhruba 80 % trhu hypotečních úvěrů. S tzv. „Australskou hypotékou“, novinkou, přišla v tomto roce Hypoteční banka. Její princip spočívá v tom, že čím více si klient půjčí, tím vyšší slevu ze základní úrokové sazby dostane (max. výše slevy je 0,4 %). Tento rok 2012 bychom mohli označit za velice úspěšný. Nejenže byla překonána minimální úroková sazba z prosince minulého roku a bylo dosaženo nové rekordně nízké úrokové sazby ve výši 3,17 %, ale v tomto roce také rychle rostla poptávka po hypotečních úvěrech. Není se čemu divit, když byly úrokové sazby takto nízko. Dalším důvodem byly i nízké ceny nemovitostí. Z toho logicky vyplývá velký zájem občanů o hypotéky. Ohledně průměrné výše HÚ pro občany se domnívám, že v budoucnu by průměrná výše mohla zase vzrůst, vzhledem k opětovnému rozvoji hypotečního trhu, což tedy platí i pro celkový počet a objem hypoték.

52

7. Aktuální stav, trendy a predikce trhu hypotečních úvěrů Tato kapitola je věnována aktuálnímu stavu, trendům na trhu hypotečních úvěrů a také predikcím na trhu hypotečních úvěrů do budoucna. V rámci aktuálního stavu a trendů na trhu HÚ bude zkoumán rok 2013 a v rámci predikcí se práce zaměří na rok 2014, který je téměř celý stále před námi.

7.1 Aktuální stav a trendy na trhu hypotečních úvěrů aneb rok 2013 Dle článku Rekordní rok hypoték: Banky jich loni na bydlení poskytly zhruba za 155 mld. Kč38 byl hypoteční trh v roce 2013 pro české banky rekordním. Dle odhadů Hypoteční banky bylo v roce 2013 poskytnuto hypotečních úvěrů na bydlení pro občany za 155 mld. Kč. Nejenže byl tedy překonán rok 2012, ale byl překonán i rekordní rok 2007, kdy byla celková výše HÚ pro občany necelých 143 mld. Kč. Celkem byl tedy rok 2007 překonán o zhruba 12 miliard korun. Kromě rekordní výše úvěrů občanům byly také rekordně nízké úrokové sazby, které si v tomto roce znovu sáhly na své historické dno, a příznivé byly také ceny nemovitostí. Hypoteční úvěry jsou tak nadále velmi atraktivním způsobem investování. Graf 22: Objem hypotečních úvěrů občanům

Pramen: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskove-zpravy/financni-vysledky/rekordni-rok-hypotek/

Dle článků na Fincentrum hypoindex39 byly počty hypoték v lednu nejnižší za poslední rok a půl, klienti se do bank totiž příliš nehrnuli. Úrokové sazby v lednu stouply na 3,21 % a zůstaly stejné i v únoru. Stagnace však pro zájemce o hypotéky není špatnou zprávou, vzhledem k tomu, že jsou úrokové sazby stále na nízké úrovni. Kromě toho také banky odpouští poplatky za zpracování a vedení účtů. V březnu byly úrokové sazby sraženy 38

Rekordní rok hypoték: Banky jich loni na bydlení poskytly za zhruba 155 mld. Kč. Hypoteční banka [online]. 10.01.2014 [cit. 2014-28-01]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskovezpravy/financni-vysledky/rekordni-rok-hypotek/ 39 Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/

53

na rekordních 3,17 %. Tato rekordní sazba byla naposledy v prosinci 2012. Klienty bank tak nyní láká nejen tato velmi nízká úroková sazba, ale také stále mírně klesající ceny nemovitostí. V grafu 23 uvedeném níže můžeme vidět, že úrokové sazby v dubnu znovu pokořily rekord, když klesly na 3,08 %. Rekord z letošního března a loňského prosince je tak už jen jeden z mnoha. Při pohledu na graf 23 si však také určitě všimnete, že i dubnový rekord byl několikrát překonán a taktéž se nakonec stal jen jedním z mnoha. Po dvou měsících v červnu byla naměřena nová rekordně nízká úroková sazba ve výši 2,95 %, která je nejnižší v celém námi sledovaném období a do konce roku dle mého názoru již překonána nebude, i když za prosinec ještě údaje nejsou dostupné. V červenci se pokles úrokových sazeb zastavil a průměrné sazby vzrostly na 3 %. Tato změna byla způsobena čistě změnou tržních podílů ve sjednaných úvěrech mezi největšími bankami. Poté v následujících měsících sazby stagnovaly až do října, kdy se průměrná úroková sazba vyšplhala na 3,06 %, což je důsledek končících akcí bank. Tento mírně rostoucí trend pokračoval i v listopadu, kdy se sazby zvýšili na 3,09 % a dle mého názoru tento trend pravděpodobně pokračoval i v prosinci. Hypotéky v tomto roce byly opravdu nejlevnější v historii námi sledovaného období. Když se k tomu připočítají nabídky bank, které odpouštěly poplatky, tak už žádný zájemce o nové bydlení neměl určitě otálet. Graf 23: Vývoj hypoindexu v roce 2013

FINCENTRUM HYPOINDEX 3,30% 3,20% 3,10% 3,00% 2,90%

3,21%

3,21%

3,17% 3,08%

3,06% 2,96%

3,00%

3,01%

3,00%

2,95%

2,80%


54

3,09%

7.2 Predikce trhu hypotečních úvěrů aneb rok 2014 Jaký bude pro hypoteční trh rok 2014? A jak se budou vyvíjet úrokové sazby v tomto roce? To je hlavním obsahem zkoumání této kapitoly. Dle článku na GOLEM FINANCE Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték v roce 2014?40 banky zvolily pro leden vyčkávací strategii, jelikož čekají, co přijde nového. Zároveň vstoupil v platnost nový občanský zákoník, s jehož implementací do stávajících procesů budou mít banky ještě plné ruce práce. Z pohledu autorů článku by mohly nastat v roce 2014 dva scénáře. První scénář předpokládá, že úrokové sazby budou podobně jako v předchozích letech spíše stagnovat a banky budou vyčkávat kroků konkurence. Tento první scénář je částečně podpořen vyjádřením bankéřů, dle kterých jsou úrokové sazby tak nízko, že již prostě nemají kam klesat. Druhý scénář předpokládá, že by mohlo dojít k dalšímu snížení úrokových sazeb z důvodu dobrého vývoje na mezibankovním trhu. Banky budou pravděpodobně chtít těžit z aktuální situace, protože budou chtít zopakovat úspěšný rok 2013, a tak budou vzájemnou konkurencí tlačeny sazby bank dolů. Důležitým fenoménem je také refinancování, které hrálo důležitou roli v uplynulých dvou letech a pravděpodobně bude velice důležité i v roce 2014. Pro únor následně předpokládají, že budou sazby alespoň naoko sníženy kvůli nastartování poptávky po hypotečních úvěrech, a to za předpokladu, že příznivé podmínky na mezibankovním trhu přetrvají. Z dlouhodobého hlediska pak situaci hodnotí tak, že sazby již svého dna dosáhly a v průběhu roku 2014 fixní sazby naberou pozvolně rostoucí trend. Ani dle článků na Fincentrum hypoindex Hypotéky letos zdraží, měsíční splátky se zvýší až o stovky korun41 a V roce 2014 končí fixace 100 000 hypoték. Většina klientů bude platit méně42 by úrokové sazby hypotečních úvěrů v roce 2014 neměly atakovat historická minima. Předpokládá se, že úrokové sazby budou pokračovat v nastoleném trendu z minulého 40

Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték v roce 2014?. GOLEM FINANCE [online]. 02.12.2013 [cit. 2014-2901]. Dostupné z WWW: http://www.golemfinance.cz/cz/658.jak-se-budou-vyvijet-urokove-sazby-hypotek-vroce-2014 41 Hypotéky letos zdraží, měsíční splátky se zvýší až o stovky korun. Hypoindex.cz [online]. 08.01.2014 [cit. 201401-02]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/ypoteky-letos-zdrazi-mesicni-splatky-se-zvysi-az-ostovky-korun/ 42 V roce 2014 končí fixace 100 000 hypoték. Většina klientů bude platit méně. Hypoindex.cz [online]. 18.11.2013 [cit. 2014-01-02]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/v-roce-2014-konci-fixace-100-000hypotek-vetsina-klientu-bude-platit-mene/

55

roku a tedy mírně porostou. I tento jen zdánlivě nízký růst úrokových sazeb může však znamenat velký zásah do rozpočtů rodin. Pravděpodobně tak období historických minimálních úrokových sazeb končí. V roce 2014 budou také končit fixace (tříleté a pětileté) více než 100 000 hypoték. V tomto případě však bude většina klientů novými sazbami příjemně překvapena, vzhledem k tomu, že hypotéky uzavírali s vyššími sazbami, než které jsou a pravděpodobně budou dále v tomto roce. Velkou roli v letošním roce tak bude hrát refinancování. Pro rok 2014 taktéž předpokládají pozvolný nárůst úrokových sazeb v rozmezí 0,25 – 0,35 %, což z části odpovídá prvnímu scénáři z článku GOLEM FINANCÍ. Otázkou zůstává dopad nového občanského zákoníku na trh refinancování. Dle článku z Fincentrum hypoindex by trh refinancování mohl být minimálně zpomalen ochrannou dvacetidenní lhůtou katastru, která je uplatněna od začátku tohoto roku. V tomto roce také ministerstvo financí plánuje snížení limitu pro odpočet úroků z hypotečních úvěrů ze základu daně na 80 000 Kč. Osobně se přikláním ke scénáři, že úrokové sazby budou ze začátku roku udržovány ještě hodně nízko, aby došlo k výše zmíněnému nastartování trhu. Myslím si však, že následně budou úrokové sazby nepatrně růst, ačkoli se domnívám, že by nemusely překonat hranici 3,5 %, a tak by měly být po celý rok příznivé. Toto by mělo mít pozitivní vliv na trh hypotečních úvěrů, který by v optimistickém očekávání mohl překonat i rekordní roky 2007 a 2008. 7.2.1 Změny v novém občanském zákoníku I této problematice se věnuje Hypoteční banka ve svém článku Nový občanský zákoník: jak se dotkne klientů hypotečních bank?43 a Kohoutová Zuzana v internetovém deníku iDnes.cz v článku Nový občanský zákoník zkomplikuje hypotéky na rozestavěné stavby44. Nová úprava občanského zákoníku vstoupila v platnost 1. ledna 2014.45 Tato změna se dotýká celé škály oblastí občanského života a výjimkou není ani hypoteční bankovnictví a nemovitosti.

43

Nový občanský zákoník: jak se dotkne klientů hypotečních bank?. Hypoteční banka [online]. 28.11.2013 [cit. 2014-02-02]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskovezpravy/ostatni/novy-obcansky-zakonik-jak-se-dotkne-klientu-hypote/ 44 Nový občanský zákoník zkomplikuje hypotéky na rozestavěné stavby. iDNES.cz/Finance [online]. 27.08.2013 [cit. 2014-03-02]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/novy-obcansky-zakonik-zmeny-v-poskytovanihypotek-fxv-/viteze.aspx?c=A130822_134306_viteze_zuk 45 Dostupný na: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#cast4

56

Hypoteční banka ve svém článku uvádí 5 nejdůležitějších změn. První změnou je nová definice nemovitosti. Právě této změně je věnován i článek na iDnes.cz. Od ledna jsou totiž stavba a pozemek považovány jen za jednu nemovitost. Dříve byly pozemek a stavba dvě samostatné nemovitosti. Nyní lze tedy převádět pozemek a stavbu pouze jako celek, tedy jednu nemovitost. Druhou novinkou je výstavba na pozemku jiného vlastníka. Nyní je výstavba možná pouze po uzavření písemné smlouvy mezi vlastníkem a stavebníkem, přičemž se smlouva musí vložit do katastru nemovitostí. Dříve k tomuto stačil jen ústní souhlas. Třetí novinkou je oznamovací povinnost katastrálního úřadu. Ten má nyní povinnost informovat majitele nemovitosti o všech změnách, ke kterým by mělo dojít právě v souvislosti s jejich nemovitostí. Důvodem pro tento krok byly podvody s převody nemovitostí. Nyní musí katastr nemovitostí počkat vždy 20 dnů od přijetí žádaných změn. V této lhůtě se může majitel nemovitosti proti změně ohradit. Čtvrtá novinka se týká zpoplatnění výmazu z katastru nemovitostí a pátou novinkou je větší informovanost a ochrana klientů. Tato změna slouží k zajištění vyšší informovanosti a ochraně klienta. Jedná se o to, že banky budou muset klientům poskytovat více detailnějších informací o podmínkách a parametrech uzavření úvěrové smlouvy v tzv. předsmluvních informacích.

57

Závěr Hlavním cílem mé práce bylo vypracování textu o trendech a predikci, příčinách a vlivech vývoje trhu hypotečních úvěrů v České republice od roku 2003 až po aktuální situaci a trendy. Moje práce by tedy měla poskytnout celkový náhled na fungování hypotečního trhu v České republice od začátku sledovaného období přes léta úspěšného růstu a léta krize až po současnost a blízkou budoucnost. Pomocí rozčlenění práce do několika kapitol a podkapitol se mi podařilo dle mého názoru účel práce naplnit. Nejprve jsem se v prvních pěti kapitolách zabývala hypotečními úvěry z teoretického hlediska, abych mohla v následující praktické části, tedy kapitolách šest a sedm, ukázat, jak se vyvíjel a jak se pravděpodobně bude vyvíjet dále trh hypotečních úvěrů, co ovlivňovalo zájem občanů o hypotéky, jak se vyvíjely úrokové sazby, státní podpora hypotečních úvěrů a také podíly bank na trhu. Každý rok od začátku sledovaného období až do roku 2007 vždy překonal předchozí rok jak v počtu, tak objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Zvýšený zájem o hypotéky byl vyvolán zejména nízkými úrokovými sazbami, státní finanční podporou, růstem reálných mezd, nabídkou kvalitních nemovitostí, nevyřešenou deregulací nájemného, změnou sazby DPH na stavební práce, lepším přístupem bank ke klientům, rozšířenou a vylepšenou produktovou nabídkou bank a také ochotou domácností se dlouhodobě zadlužit. Za rekordní můžeme označit roky 2007 a 2008. V roce 2007 bylo poskytnuto nejvíce hypotečních úvěrů, konkrétně se jedná o 85 757 nově uzavřených hypotečních úvěrů. Objem nově poskytnutých hypotečních úvěrů v tomto roce činil 184 052 949 tis. Kč. V roce 2008 sice zejména vlivem finanční krize, obav z budoucího vývoje a vysokých úrokových sazeb, došlo ke snížení počtu nově uzavřených hypotečních úvěrů, ale i přesto vznikl nový rekord v objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů, který činil 184 985 352 tis. Kč. Tyto rekordní roky do konce sledovaného období již nebyly překonány. Po těchto dvou rekordních letech došlo k relativně velkému propadu počtu i objemu sjednávaných hypoték. Hlavním důvodem tohoto propadu byla zejména již zmíněná finanční krize, která měla negativní dopad i na trh hypotečních úvěrů, obavy z budoucího vývoje a růst úrokových sazeb. V roce 2010 se však hypoteční trh začal pomalu vzpamatovávat a nyní již je na dobré cestě k tomu, aby byly překonány i rekordní roky 2007 a 2008. Tomu nasvědčuje také fakt, že minulý rok 2013 pravděpodobně překoná rekordní roky 2007 a 2008 v počtu a objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů občanům. 58

Vývoj v oblasti státní finanční podpory nám ukazuje, že stát je obyvatelstvu takzvaně ochoten pomoci v případech, kdy jsou úrokové sazby relativně vysoké. Tím se snaží umožnit většímu počtu obyvatel získat svůj vysněný domov. V oblasti bydlení stát samozřejmě poskytuje více podpor, ovšem pro oblast hypotečních úvěrů je z pohledu klienta dobré vědět, že má nárok na odečtení zaplacených úroků z hypotečního úvěru ze základu daně z příjmu, a to až do výše 300 000 Kč za rok. Tato daňová úleva byla poskytována v celém sledovaném období od roku 2003 až do roku 2013. Pro rok 2014 má však ministerstvo financí v plánu snížit tuto výši o 220 000 Kč, tedy na výši 80 000 Kč. Důvodem mohou být jak úsporná opatření vlády, tak nízké úrokové sazby, které na konci roku 2013 byly opravdu velice příznivé. Dalším druhem podpory, který bylo možné využívat, byla podpora pro mladé žadatele do 36 let na staré bydlení. Tato podpora se vyplácela v případě, kdy se průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů pohybovaly nad hranicí 5 %. Ve sledovaném období byla tato podpora vyplácena v letech 2003, 2004 a následně v letech 2009 a 2010, kdy byla obnovena z důvodu růstu úrokových sazeb nad 5 %. V letech 2005 až 2008 a následně od roku 2011 již podpora vyplácena není, vzhledem k nízkým úrokovým sazbám k tomu není důvod. Z vývoje úrokových sazeb za sledované období můžeme vyvodit závěr, že nízké úrokové sazby jsou pro klienty velmi motivující. S poklesem těchto sazeb rostě nejen poptávka po hypotečních úvěrech, ale lidé jsou také ochotni si půjčovat mnohem větší částky. Hypotéky se stávají mnohem dostupnějšími a lidé ztrácí zábrany se zadlužovat. Tyto úrokové sazby jsou, samozřejmě kromě jiných různých faktorů, ovlivněny zejména vývojem základní sazby České národní banky, kterou je 2T repo sazba. Případná změna této sazby se téměř vždy rychle promítne i do úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. V námi sledovaném období bylo dosaženo maximální průměrné úrokové sazby 5,82 % v srpnu 2008, kdy se naplno začala projevovat finanční krize. Naopak nejnižší úroková sazba byla naměřena v červnu 2013 ve výši 2,95 %, což je opravdu rekordně nízká sazba. Nikdo tak s otázkou, zda si vzít hypoteční úvěr či ne, nemusel otálet. V oblasti postavení bank na trhu hypotečních úvěrů můžeme jasně zkonstatovat, že dominantní postavení patřilo, patří a v budoucnu pravděpodobně stále bude patřit Hypoteční bance, České spořitelně a Komerční bance. Ostatní banky tvoří jen nepatrný podíl obchodů na trhu hypotečních úvěrů.

59

Pro rok 2014 můžeme předpokládat rostoucí tendenci hypotečního trhu a příznivé úrokové sazby. Významnou změnou v tomto roce je nová úprava občanského zákoníku, který přinesl řadu změn a nevyhnul se ani hypotečním úvěrům. Nejvýznamnějšími změnami je nová definice nemovitosti, oznamovací povinnost katastrálního úřadu, písemný souhlas o výstavbě mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem, zpoplatnění výmazu z katastru nemovitostí a větší ochrana a informovanost klientů. Na závěr tedy můžeme říci, že hypoteční trh zaznamenal v posledních letech rozmach jak v počtu, tak objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Zatímco v minulosti byly hypoteční úvěry považovány za produkty finančně náročné a dostupné jen malému počtu zájemců, postupem doby se stávají čím dál více oblíbenějším nástrojem pro financování vlastního bydlení a můžeme předpokládat, že to bude i nadále pokračovat. Nahrávají tomu nejen velmi nízké úrokové sazby, ale také snaha a nové produkty bank. Dalším faktem, který velmi nahrává domněnce, že se hypoteční trh bude nadále rozvíjet, je skutečnost, že počet obyvatel na celém světě a samozřejmě i v České republice neustále stoupá a lidé někde bydlet musí. Přínos této bakalářské práce spatřuji ve zvýšené možnosti orientace na trhu hypotečních úvěrů v České republice pro případné zájemce o hypoteční úvěr. Přečtením této práce by měli být potencionální příjemci hypotečních úvěrů schopni porozumět fungování hypotečního trhu, vlivům na vývoj hypotečního trhu, pravděpodobnosti vývoje úrokové sazby, případně možnosti očekávání státních podpor hypotečního úvěru.

60

Použitá literatura Monografie [1] BARDOVÁ, Dagmar, OPLTOVÁ, Radka, PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-901486-5-4. [2] DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. vy. Praha: Linde Praha, a. s., 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X. [3] HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. 1. vyd. V Liberci: Technická univerzita v Liberci, 2010. 118 s. ISBN 9788073726737. [4] MARKOVÁ, Hana. Daňové zákony 2012. Praha, 2012. 264 s. ISBN 978-80-247-4254-0. [5] PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. [6] REVENDA, Zbyněk a kol. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5., aktualiz. vyd. Praha: Management Press, 2012. 423 s. ISBN 978-80-7261-240-6. [7] SŮVOVÁ, Helena a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902-2432-6. [8] SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 2. vyd. Praha: GRADA Publishing, 2001. 83 s. ISBN 80-247-0127-8. [9] VICHNAROVÁ, Lenka, NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA group, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6.

Legislativní předpisy [10]

nařízení vlády 244/1995 Sb.

[11]


[12]


[13]

zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu

[14]

zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance

[15]

zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

61

Internetové zdroje [16] Hlava III.: Hypoteční zástavní listy. Kurzy.cz [online]. © 2000 - 2013 [cit. 2013-01-20]. Dostupné z: http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2-hlava-3/ [17] Hypoteční banka vydává třetí marši 68. emise hypotečních zástavních listů. Hypoteční banka [online]. 06.02.2013 [cit. 2013-29-1]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/obance/pro-media/tiskove-zpravy/emise-hzl/hypotecni-banka-vydava-treti-transi-68-emisehypot/ [18] Zásadní rady k odpočtu úroků hypotéky z daní. Gepard finance [online]. 19.03.2013 [cit. 201318-7]. Dostupné z WWW: http://www.gpf.cz/zasadni-rady-k-odpoctu-uroku-hypoteky-z-dani; [19] Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 27.03.2009 [cit. 2013-18-7]. Dostupné z WWW: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytovapolitika/Bytova-politika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1-%281%29 [20] Co je FINCENTRUM HYPOINDEX?. iDNES.cz/Finance [online]. 19.11.2005 [cit. 2013-12-7]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/co-je-fincentrum-hypoindex-ddc/uver.aspx?c=A051121_165333_viteze_jjj [21] Z devítipokojového domu do osobního bankrotu. Peníze.cz [online]. 19.02.2008 [cit. 2013-2010]. Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/41888-z-devitipokojoveho-domu-do-osobnihobankrotu [22] Rekordní rok hypoték: Banky jich loni na bydlení poskytly za zhruba 155 mld. Kč. Hypoteční banka [online]. 10.01.2014 [cit. 2014-28-01]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/tiskove-zpravy/financni-vysledky/rekordnirok-hypotek/ [23] Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték v roce 2014?. GOLEM FINANCE [online]. 02.12.2013 [cit. 2014-29-01]. Dostupné z WWW: http://www.golemfinance.cz/cz/658.jak-sebudou-vyvijet-urokove-sazby-hypotek-v-roce-2014 [24] Hypotéky letos zdraží, měsíční splátky se zvýší až o stovky korun. Hypoindex.cz [online]. 08.01.2014 [cit. 2014-01-02]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/ypoteky-letoszdrazi-mesicni-splatky-se-zvysi-az-o-stovky-korun/ [25] V roce 2014 končí fixace 100 000 hypoték. Většina klientů bude platit méně. Hypoindex.cz [online]. 18.11.2013 [cit. 2014-01-02]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/v-roce2014-konci-fixace-100-000-hypotek-vetsina-klientu-bude-platit-mene/ [26] Nový občanský zákoník: jak se dotkne klientů hypotečních bank?. Hypoteční banka [online]. 28.11.2013 [cit. 2014-02-02]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/promedia/tiskove-zpravy/ostatni/novy-obcansky-zakonik-jak-se-dotkne-klientu-hypote/ [27] Nový občanský zákoník zkomplikuje hypotéky na rozestavěné stavby. iDNES.cz/Finance [online]. 27.08.2013 [cit. 2014-03-02]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/novyobcansky-zakonik-zmeny-v-poskytovani-hypotek-fxv/viteze.aspx?c=A130822_134306_viteze_zuk

62

[28] Výroční zprávy Hypoteční banky za roky 2003-2012. Hypoteční banka [online]. Dostupné z WWW: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty [29] Články o vývoji hypoindexu v jednotlivých měsících. Hypoindex.cz [online]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/ [30] Články k vývoji hypotečního trhu v jednotlivých kalendářních měsících. iDNES.cz/Finance [online]. Dostupné z WWW: http://finance.idnes.cz/hypoindex.aspx?y=hypoindex/vyvojhypotecnihotrhu.htm [31] Tabulkové přehledy poskytnutých hypotečních úvěrů. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. Dostupné z WWW: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Hypotecni-uvery

63

Seznam tabulek Tabulka 1: Situace při nákupu nemovitosti..............................................................................14 Tabulka 2: Situace při výstavbě nemovitosti...........................................................................14 Tabulka 3: Aktuální přehled státní podpory hypotečních úvěrů..............................................23

Seznam obrázků Obrázek 1: Příklad magického trojúhelníku.............................................................................13

Seznam grafů Graf 1: Vývoj dle počtu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2003–2012......................25 Graf 2: Vývoj dle objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v letech 2003-2012....................26 Graf 3: Průměrná výše Fincentrum hypoindexu 2003-2012.....................................................26 Graf 4: Vývoj hypoindexu v roce 2003....................................................................................27 Graf 5: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2003 v %....................................29 Graf 6: Vývoj hypoindexu v roce 2004....................................................................................30 Graf 7: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2004 v %....................................32 Graf 8: Vývoj hypoindexu v roce 2005....................................................................................33 Graf 9: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2005...........................................34 Graf 10: Vývoj hypoindexu v roce 2006..................................................................................35 Graf 11: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2006.........................................36 Graf 12: Vývoj hypoindexu v roce 2007..................................................................................38 Graf 13: Podíl bank na celkovém počtu a objemu HÚ v roce 2007.........................................39 Graf 14: Vývoj hypoindexu v roce 2008..................................................................................40 Graf 15: Podíl bank na počtu a objemu HÚ pro FO v roce 2008 ............................................42 Graf 16: Vývoj hypoindexu v roce 2009..................................................................................44 Graf 17: Podíl bank na počtu a objemu HÚ pro FO v roce 2009 ............................................45 Graf 18: Vývoj hypoindexu v roce 2010..................................................................................47 Graf 19: Vývoj hypoindexu v roce 2011..................................................................................49 Graf 20: Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany 2003-2012........................................50 Graf 21: Vývoj hypoindexu v roce 2012..................................................................................51 Graf 22: Objem hypotečních úvěrů občanům...........................................................................53 Graf 23: Vývoj hypoindexu v roce 2013..................................................................................54 64

Seznam použitých zkratek CDO

Collateralized Debt Obligation

ČMHB

Českomoravská hypoteční banka, a.s.

ČNB

Česká národní banka

ČS

Česká spořitelna, a.s.

ČSOB

Československá obchodní banka a.s.

EU

Evropská unie

GE

GE Capital Bank, a.s.

HVB

HVB Bank Czech Republic, a.s.

HZL

hypoteční zástavní listy

KB

Komerční banka, a.s.

MBS

Mortgage backed security

RFB

Raiffeisenbank, a.s.

ŽIBA

Živnostenská banka, a.s.

Wüstenrot

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

2T repo sazba

dvoutýdenní repo sazba

65

TRENDY TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE

Recommend Documents