Vývoj trhu nemovitostí v Číně na počátku 21. století

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Vývoj trhu nemovitostí v Číně na počátku 21. století Bakalářská práce

Vedoucí práce:

Autor práce:

Ing. Marcel Ševela, Ph.D.

Kateřina Ondrová

Brno 2013

Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu mé bakalářské práce panu Ing. Marcelu Ševelovi, Ph.D. za odborné vedení a cenné připomínky, které přispěly k vypracování práce. Také děkuji své rodině a svému příteli za podporu a studijní zázemí.

Prohlašuji, že bakalářskou práci Vývoj trhu nemovitostí v Číně na počátku 21. století jsem vypracovala samostatně pod vedením Ing. Marcela Ševely, Ph.D. a uvedla veškeré zdroje, které byly v této práci použity. V Brně dne 21. května 2013

__________________

Abstract ONDROVÁ, K. The development of real estate market in China in early 21st century. Bachelor thesis. Brno, 2013. The thesis analyses area of real estate market in China in the 21st century. Thesis identifies critical trends in the real estate markets and on the basis of the monitoring of typical patterns of speculative bubbles in the United States and Spain decides whether similar development present in China. Next are presented the causes of development and their real or speculative influence on the Chinese real estate market. Keywords China, the real estate market, development of China’s real estate market, speculative bubbles in the real estate markets.

Abstrakt ONDROVÁ, K. Vývoj trhu nemovitostí v Číně na počátku 21. století. Bakalářská práce. Brno, 2013. Tato bakalářská práce je zaměřena na oblast trhu nemovitostí v Číně v 21. století. Práce identifikuje rozhodující trendy vývoje trhů nemovitostí a na základě sledování typických vzorů spekulačních bublin ve Spojených státech a ve Španělsku rozhoduje, zda k obdobnému vývoji dochází v Číně. Následně jsou prezentovány příčiny vývoje a jejich reálný či spekulativní vliv na čínský trh nemovitostí. Klíčová slova Čína, trh nemovitostí, vývoj na trhu nemovitostí v Číně, spekulační bubliny na trzích nemovitostí.

Obsah

5

Obsah 1

Úvod .......................................................................................... 9

2

Cíl práce a metodika.................................................................. 11

3

2.1

Cíl práce ................................................................................................... 11

2.2

Metodika .................................................................................................. 12

Literární přehled ...................................................................... 13 3.1

3.1.1

Ekonomické reformy a hospodářská politika Číny ......................... 14

3.1.2

Trh nemovitostí v Číně..................................................................... 15

3.1.3

Poptávka na trhu nemovitostí ......................................................... 16

3.1.4

Nabídka na trhu nemovitostí ........................................................... 19

3.2

Vývoj ekonomické úrovně ve vybraných zemích .................................... 20

3.2.1

Čína ................................................................................................. 20

3.2.2

Spojené státy .................................................................................... 21

3.2.3

Španělsko ......................................................................................... 21

3.3 4

Analýza trhu nemovitostí v Číně ............................................................. 14

Úrokové sazby úvěrů na bydlení ............................................................. 22

Vlastní práce ............................................................................ 26 4.1

Geografie obyvatelstva ............................................................................ 26

4.1.1

Čína ................................................................................................. 26

4.1.2

Spojené státy ................................................................................... 27

4.1.3

Španělsko ........................................................................................ 28

4.2

Cenová hladina ....................................................................................... 28

4.2.1

Čína ................................................................................................. 29

4.2.2

Spojené státy ................................................................................... 30

4.2.3

Španělsko ........................................................................................ 32

4.3

Příjmy obyvatelstva a nezaměstnanost .................................................. 32

4.3.1

Čína ................................................................................................. 32

4.3.2

Spojené státy ................................................................................... 34

Obsah

6

4.3.3 4.4

Španělsko ........................................................................................ 35

Poptávka a nabídka nemovitostí .............................................................37

4.4.1

Čína ..................................................................................................37

4.4.2

Spojené státy ................................................................................... 38

4.4.3

Španělsko ........................................................................................ 40

4.5

Komparace a zhodnocení jednotlivých trendů na trzích nemovitostí ... 42

5

Závěr ....................................................................................... 52

6

Literatura ................................................................................ 54

Seznam obrázků

7

Seznam obrázků Obr. 1 Populační pyramida: Počet obyvatel v jednotlivých věkových skupinách v milionech, 2013…......................................................................................................................................... 17 Obr. 2 Populační pyramida: Počet obyvatel v jednotlivých věkových skupinách v milionech, odhad pro rok 2023….. ............................................................................................................ 18 Obr. 3

Hrubý domácí produkt na obyvatele v Číně v letech 2000 až 2011 v USD .................. 20

Obr. 4 Hrubý domácí produkt na obyvatele ve Spojených státech v letech 2000 až 2011 v USD ........................................................................................................................................ 21 Obr. 5

Hrubý domácí produkt na obyvatele ve Španělsku v letech 2000 až 2011 v USD ...... 22

Obr. 6

Úrokové sazby domácích hypotečních úvěrů v Číně v procentech ............................... 23

Obr. 7 Úrokové sazby u hypotečních úvěrů ve Spojených státech v letech 2000 až 2013 v procentech ............................................................................................................................. 23 Obr. 8 Úrokové sazby pro půjčky na bydlení poskytované domácnostem ve Španělsku v letech 2003 až 2012 v procentech ........................................................................................... 24 Obr. 9 Městské obyvatelstvo v Číně v letech 2000 až 2011 v procentech z celkového obyvatelstva .............................................................................................................................. 26 Obr. 10 Městské obyvatelstvo ve Spojených státech v letech 2000 až 2011 v procentech z celkového obyvatelstva ............................................................................................................ 27 Obr. 11 Městské obyvatelstvo ve Španělsku v letech 2000 až 2011 v procentech z celkového obyvatelstva .............................................................................................................................. 28 Obr. 12 Cenový index nově postavených budov soukromého bydlení v 35 velkých čínských městech, 2000 až 2010, 2000=100 ........................................................................................ 29 Obr. 13 Průměrný vývoj prodejních cen nemovitostí v 70 velkých a středních městech v Číně ve vybraných měsících, 2011 až 2013, 2010=100 ................................................................... 30 Obr. 14

Case-Shillerův realitní cenový index pro New York, leden 2000 až červenec 2011 .... 31

Obr. 15

Case-Shillerův realitní cenový index pro Chicago, leden 2000 až červenec 2011 ....... 31

Obr. 16

Ceny bydlení ve Španělsku v letech 2000 až 2012 v procentech, 2000=100 .............. 32

Obr. 17 Změny čistého disponibilního příjmu městských domácností v letech 2003 až 2012 v procentech ............................................................................................................................. 33 Obr. 18

Nezaměstnanost v Číně vyjádřená procentem z pracovní síly v letech 2000 až 2009 34

Obr. 19 Změny čistého disponibilního příjmu domácností ve Spojených státech v letech 2004 až 2011 v procentech ................................................................................................................ 35 Obr. 20 Nezaměstnanost ve Spojených státech vyjádřená procentem z pracovní síly v letech 2000 až 2010 ............................................................................................................................ 35

Seznam obrázků

8

Obr. 21 Změny čistého disponibilního příjmu domácností ve Španělsku v letech 2004 až 2011 v procentech ............................................................................................................................. 36 Obr. 22 Nezaměstnanost ve Španělsku vyjádřená procentem z pracovní síly v letech 2000 až 2010. ......................................................................................................................................... 36 Obr. 23

Podlahová plocha prodaných budov v letech 2005 až 2012 v mil. m2 ......................... 37

Obr. 24 Podlahová plocha prodaných budov v letech 2005 až 2012 v mil. m 2 a podlahová plocha zahájených domů v letech 2008 až 2012 v mil. m2 .................................................... 38 Obr. 25 Počty soukromých bytových jednotek ve Spojených státech v letech 2000 až 2012 v tis… ......................................................................................................................................... 39 Obr. 26 Počet dokončených soukromých bytových jednotek a počet prodaných jednotek v letech 2000 až 2012 v tis. ........................................................................................................ 40 Obr. 27

Zahájené a dokončené bytové jednotky v letech 2000 až 2012 .................................... 40

Obr. 28 Komparace cenových hladin ve Španělsku, Spojených státech (New Yorku) a v Číně ve sledovaném období .............................................................................................................. 43 Obr. 29 Mezinárodní srovnání cenových bublin na trhu nemovitostí ve Španělsku, ve Spojených státech, v Číně a v Japonsku do roku 2012 ........................................................... 44 Obr. 30 Srovnání hodnot rezidenčních nemovitostí v Japonsku, ve Spojených státech a v Číně v poměru k HDP ....................................................................................................................... 45 Obr. 31

Nemovitosti zahájené a prodané v Číně v letech 2002 až 2012 (2002=100) .............. 46

Obr. 32 Komparace hrubého domácího produktu v mezinárodním srovnání běžné parity kupní síly .................................................................................................................................. 48 Obr. 33 Komparace hrubého domácího produktu na obyvatele v mezinárodním srovnání běžné parity kupní síly ............................................................................................................. 48 Obr. 34 Změny v počtu zahájených bytových jednotek v Číně, ve Spojených státech a Španělsku v procentech v porovnatelném období.................................................................. 49 Obr. 35 Změny v počtech prodaných bytových jednotek v Číně a ve Spojených státech v procentech v porovnatelném období ...................................................................................... 49 Obr. 36 Změny v počtu podlahových ploch prodaných a dokončených bytových jednotek v letech 2006 až 2011 v procentech ..........................................................................................51

Úvod

9

1 Úvod Čína je v současné době jednou z nejrychleji se rozvíjejících zemí. Svým vývojem v posledních přibližně třech dekádách se zařadila vedle prosperující a ekonomicky nejsilnější země světa. Velikost Číny dokazuje nejen její masivní zapojení do světového obchodu, ale také více než desetinový podíl na světovém globálním hrubém domácím produktu. Jedním z nejvíce se rozvíjejících trhů v Číně je trh nemovitostí. Velký pokrok přináší potřebu budovat průmyslová a obchodní centra, jejichž výstavby jsou velkou příležitostí pro developery. Vzhledem k velkému počtu čínských obyvatel je nezbytná i výstavba soukromých domů a bytů. Obzvlášť reforma, kterou bylo v Číně povoleno soukromé vlastnictví, zapříčinila touhu Číňanů po vlastním bydlení. V současnosti vzniká mnoho projektů i pro sociální bydlení určené společenským vrstvám s nízkými příjmy a projektů zabývajících se přestavbou či výměnou starých jednotek bydlení za nové. Developerské projekty i samotná výstavba jsou finančně velmi nákladné, ale svými prodeji také výdělečné a to znamená, že významně ovlivňují čínskou ekonomiku. Dalším důvodem, proč se zabývat trhem nemovitostí, je samotná důležitost bydlení. Bydlení je jednou ze základních potřeb každého člověka, a to i kdyby měl omezit jiné výdaje. Investice do nemovitosti je navíc všeobecně chápána investicí poměrně stálou, odolávající inflaci v dlouhém období. Rychlý rozvoj čínského trhu nemovitostí proto přilákal do země řadu investorů, kteří kupují čínské nemovitosti za účelem dosažení budoucích zisků. Spekulační bubliny na trzích nemovitostí se v posledním desetiletí objevovaly poměrně často a to i v tak vyspělých zemích jako jsou Spojené státy. Mezi další země zasažené nadhodnocením realitního trhu patří například Irsko a Španělsko. Pojem spekulační bublina představuje určité nadhodnocení trhu, které způsobuje zvýšení hodnoty daných aktiv nad jejich reálnou hodnotu. Za takovou hodnotu již nejsou ekonomické subjekty ochotny nakupovat, a proto nakonec dochází k nekontrolovatelnému poklesu této nadhodnoty. Spekulační bublina může být cenová, nebo také strukturální, způsobená přebytkem. Důsledky, které spekulační bubliny způsobují, bývají pro ekonomiku vážné a jejich následkem může být krize nebo recese. Postižené ekonomiky se často potýkají s problémy způsobenými prudkými změnami cenové hladiny a potažmo tak i s inflací nebo deflací, s poklesem ekonomické výkonnosti, s nezaměstnaností a dalšími nejen ekonomickými, ale také sociálními problémy, které vedou k velké zátěži systému veřejných financí. Vzhledem k tomu, že výkonnost čínské ekonomiky v posledních letech tolik vzrostla, a její vliv na mezinárodní obchod a politiku taktéž, neměli bychom opomínat potenciální nadhodnocení čínského trhu s nemovitostmi. Současným světovým vývojovým trendem je globalizace, která vede k vzájemnému propojování světových ekonomik, liberalizaci a integraci světových trhů.

Úvod

10

Zásluhou liberalizace světového obchodu a otevření se světovému trhu je Čína v současnosti dominantním dodavatelem nejrůznějších výrobků a služeb po celém světě a zároveň se účastní i operací na finančních trzích. Případné nadhodnocení realitní bubliny na čínském trhu by mohlo způsobit nezanedbatelné celosvětové problémy, jejichž dopady by mohly být pro mnohé země katastrofální. Integrace trhů totiž mohou vést i k propojení národních krizí a nestabilitě na globální úrovni.

Cíl práce a metodika

11

2 Cíl práce a metodika 2.1 Cíl práce Cílem mé bakalářské práce je identifikovat rozhodující trendy vývoje trhů nemovitostí v Číně a na základě sledování typických vzorů spekulačních bublin rozhodnout, zda k obdobnému vývoji dochází na sledovaném trhu. Abych mohla zhodnotit vývoj čínského trhu nemovitostí a na něj působící vlivy, je nutno stanovit sledované období. Zaměřila jsem se na nedávný vývoj trhu nemovitostí, tedy na trhy 21. století. Prvním dílčím cílem je objasnění vývoje čínského trhu nemovitostí od roku 1978 na základě jeho stručného popisu pro pochopení obecných zákonitostí, které zde v současné době existují. Druhým dílčím cílem je ukázat vývojové tendence trhů nemovitostí s obdobným vývojem a rozhodnout o jejich reálném či spekulativním vlivu na trh. V rámci tohoto cíle budou analyzovány vybrané ukazatele, které mají na trhy nemovitostí zásadní vliv. Následně vysvětlím příčiny vývoje příslušných ukazatelů a identifikuji shody, případně odlišnosti ve vývoji trhů vybraných zemí. Posledním, velmi podstatným dílčím cílem této práce je komparace vybraných trhů nemovitostí s trhem čínským a zhodnocení míry shody a společných charakteristik. Pro komparaci vzorů spekulačních bublin použiji dva státy, jimiž jsou Spojené státy a Španělsko. Nadhodnocení trhů nemovitostí je v těchto státech zcela zřejmé, stejně tak i následné splasknutí realitních bublin. Spojené státy uvádím také z toho důvodu, protože jsou stejně jako Čína velkou a prosperující ekonomikou, která prostřednictvím svých trhů a exportem svých výrobků ovlivňuje trhy na celém světě. Dalším důvodem je fakt, že realitní bublina, která ve Spojených státech vznikla, je všeobecně známa i mezi širokou veřejností, proběhla poměrně nedávno a recese, která následovala, se promítla nejen do hospodářství Spojených států, ale díky globalizaci i do celého světa. Svým rozsahem bývá recese často přirovnávána k Velké hospodářské krizi z 30. let 20. století. Přestože tak velký rozsah neměla, dopady byly velké. Realitní bublina ve Spojených státech byla úzce spjata i s poskytováním hypotečních úvěrů nebonitním klientům, proto i na dostupnost úvěrů na bydlení se ve své práci zaměřím. Nadhodnocení trhu nemovitostí ve Španělsku stojí za povšimnutí zejména proto, že následky způsobené splasknutím bubliny jsou pro tuto zemi neúnosné. Španělsko se potýká nejen s recesí na trhu nemovitostí, krize zasáhla do všech sfér španělské ekonomiky a způsobila obrovské sociální problémy. Vzhledem k tomu, že Španělsko je jednou z členských zemí Evropské unie, jeho vývoj může ovlivnit i naši zemi. Je velmi důležité, aby si i ostatní státy uvědomily, jaké následky může mít nekontrolovatelný růst nejen realitního trhu.

Cíl práce a metodika

12

2.2 Metodika Práce je rozdělena do několika logických celků: úvod, cíl a metodika práce, literární přehled, vlastní práce, závěr a literatura. Pro zpracování této práce je nezbytné studium literárních zdrojů týkajících se dané problematiky. Zdroji pro literární přehled i vlastní práci budou knižní publikace, internetové zdroje a to především vědecké práce a studie a výroční zprávy mezinárodních organizací a statistických úřadů zmiňovaných zemí. V literárním přehledu použiji metodu deskripce při charakterizování vývoje čínského trhu nemovitostí a jeho specifik. Na základě popisu několika historických mezníků, zejména ekonomických reforem, které ovlivnily současný ekonomický vývoj, charakterizuji poptávku a nabídku a provedu stručnou analýzu čínského trhu nemovitostí. Dále se zaměřím na komparaci ekonomické úrovně vybraných zemí, tedy Číny, Spojených států a Španělska dle jejich hrubých domácích produktů. Z této komparace budu vycházet při zhodnocování míry shody jednotlivých trhů nemovitostí. Posledním bodem literárního přehledu je komparace úrokových sazeb u úvěrů na bydlení v jednotlivých zemích. Toto srovnání je nezbytné pro posouzení dostupnosti úvěrů, které mají významný vliv na růst trhu nemovitostí. Základem vlastní práce jsou statistická data získaná z internetových stránek národních statistických úřadů a z databází mezinárodních organizací. Na základě pozorování vývojových tendencí vybraných ukazatelů budou zjištěny trendy, které mají spekulativní vliv na zvolené trhy nemovitostí. Pro přesnější analýzu a určení reálných vlivů použiji u významných ukazatelů statistickou metodu korelace, na základě níž budu sledovat těsnost závislosti mezi vybranými soubory ukazatelů. Pozorováním a komparací jednotlivých trendů ve vybraných zemích rozhodnu, zda na čínském trhu nemovitostí dochází k obdobnému vývoji jako na trzích, kde již spekulativní bubliny splaskly. Provedu syntézu spekulativních vývojových trendů a na základě dedukce dospěji k závěrům týkajících se trendů ovlivňujících nadhodnocování čínského trhu s nemovitostmi. Míru shody a společných charakteristik vybraných trhů posoudím také pomocí modelových obrázků zobrazujících vývoj příslušných ukazatelů. Posledními kapitolami jsou závěr, který stručně shrne nejdůležitější poznatky práce a literatura, kde uvedu veškeré zdroje, ze kterých jsem pro svou práci čerpala.

Literární přehled

13

3 Literární přehled Čína se jeví jako velmi bohatá země s rostoucí životní úrovní a se strmě rostoucím hrubým domácím produktem, jehož růst bychom mohli považovat za měřítko prosperující ekonomiky. Existuje však mnoho vlivů působících na čínský trh nemovitostí, proto nemůžeme v posuzování současného stavu tohoto trhu přihlížet odděleně k jednotlivým ukazatelům a je třeba se zaměřit na celý trh jako na výsledek působení několika faktorů. Nejdříve provedu analýzu čínského trhu nemovitostí s popisem současných vývojových tendencí a vztahů mezi nabídkou a poptávkou na daném trhu. Hospodářská politika státu a kvalita institucionálního prostředí mají vliv na ekonomickou úroveň a rozvoj země (North, 1990). Základními ukazateli jsou podle Kouby zejména politická stabilita, výkonnost vlády a její regulace a právní řád (Kouba, 2010). Proto ve své práci krátce zmíním také některé aspekty institucionálního prostředí působící na čínský trh nemovitostí. Podle studie bankovní společnosti BBVA jsou rovnovážné ceny na trzích nemovitostí určovány na základě analýzy nabídky a poptávky. Základními faktory, s kterými ekonometrické modely obvykle pracují, jsou akcie na trhu s bydlením, růst reálných příjmů, úrokové sazby, hustota obyvatelstva a náklady na výstavbu (BBVA Research, 2010). Obecně platí, že čím vyšší je růst reálných příjmů, větší hustota obyvatelstva a nižší úrokové sazby tím vyšší je poptávka po bydlení a zároveň se zvyšuje i cenová hladina. Dále se zaměřím na komparaci ekonomické úrovně vybraných zemí, tedy Číny, Spojených států a Španělska, ze které budu vycházet při zhodnocování míry shody jednotlivých trhů nemovitostí. K vyjádření ekonomické úrovně jednotlivých zemí použiji hrubý domácí produkt, jakožto základní ukazatel ekonomické výkonnosti (Kadeřábková, Žďárek, 2006). Posledním bodem literárního přehledu je srovnání úrokových sazeb u úvěrů na bydlení v jednotlivých zemích. Toto srovnání je nezbytné pro posouzení dostupnosti úvěrů, které mají významný vliv na růst trhů nemovitostí. Podle Rejnuše úrokové sazby (i případná očekávání jejich změn v budoucnu) zásadním způsobem determinují chování a rozhodování všech ekonomických subjektů na trzích. Úrokové sazby zastávají řadu důležitých funkcí, např. pomáhají garantovat tok běžných úspor do investic, čímž podporují ekonomický růst. Dále pak uvádějí do rovnováhy nabídku a poptávku po penězích a svým vlivem na objem investic a úspor vytvářejí regulační nástroj státu (Rejnuš, 2010). Cílem této kapitoly je tedy představit specifika čínského trhu nemovitostí, dále pak ukázat ekonomické postavení vybraných zemí na základě komparace výkonnosti jejich ekonomik pomocí hrubého domácího produktu a na závěr porovnat úvěrové trhy v sektoru bydlení.


14

3.1 Analýza trhu nemovitostí v Číně 3.1.1

Ekonomické reformy a hospodářská politika Číny

Čína je čtvrtou největší zemí světa dle rozlohy a nejlidnatější zemí vůbec. Současným vývojem a rychle rostoucí ekonomikou se řadí mezi přední světové velmoci. Od roku 1949 zastává roli vedení státu Čínská komunistická strana, která zvítězila v občanské válce nad Nacionalisty. Nejdříve uvedu několik historických mezníků. V roce 1976 umírá čínský komunistický vůdce Mao Ce-tung a již o dva roky později, na podzim roku 1978, Komunistická strana definitivně potvrdila program hospodářských a politických reforem (Chow, 2002). Tou dobou se socialistické, centrálně plánované hospodářství nacházelo na pokraji kolapsu. Čína patřila mezi velmi chudé země světa a pouze třetina obyvatelstva byla gramotná. Obyvatelům chyběly základní potraviny i oblečení, žili v zoufalých podmínkách, soukromý sektor neexistoval a hospodářství se orientovalo převážně na těžký průmysl. Ekonomické reformy a de facto opuštění od přísně socialistického modelu státního hospodářství začaly v Číně mnohem dříve než ve většině ostatních socialistických zemích a umožnily odstranit patrně nejviditelnější nedostatky plánovaného hospodářství. Jedním z nich byl například nedostatek běžného spotřebního zboží; rozšířila se nabídka potravin a podařilo se zabezpečit zásobování měst (Němečková, 2011, str. 43). V roce 1979 Čína navázala diplomatické styky se Spojenými státy, byla zavedena politika jednoho dítěte1 a schválen zákon o joint-venture podnicích (Wang, 2010). Z dalších reforem uvedu vytvoření dvoustupňového bankovního systému v roce 1984, kdy vznikly čtyři státní komerční banky a otevření první burzy v Šen-jangu o dva roky později (Kurer, 2010). Čínské hospodářství je z velké části řízeno čínskou vládou a jejími institucemi. Dle Němečkové, odbornice na mezinárodní ekonomické vztahy, lze shrnout motivaci čínských vládních představitelů do tří bodů: udržení teritoria, udržení režimu a zachování sociální stability s cílem zajistit rostoucí životní úroveň (Němečková, 2011, str. 44). Cílem vlády je stabilizace a zvýšení efektivnosti ekonomického růstu v posledních dvou, respektive třech dekádách. Ačkoliv je systém vlády „nátlakový“, kdy hlavními pilíři moci jsou ozbrojené složky a moc je vykonávána uzavřenou elitou, obavy čínského lidu z toho, že může být hůře, a vzpomínky na Mao Ce-tungovu diktaturu napomáhají k setrvání komunistic-

Politika jednoho dítěte je čínská demografická politika, která zamezuje nadměrnému růstu populace. Zejména manželské páry žijící ve městech mají povoleno mít pouze jedno dítě. V současnosti však existuje mnoho výjimek, například pro venkovské obyvatelstvo, etnické menšiny nebo pro rodiče, kteří nemají žádné sourozence. Politika sice přispěla ke snížení porodnosti, nicméně podle demografických prognóz je Čína nejrychleji stárnoucí populací na světě, což může způsobit problémy především v zavedeném sociálním a důchodovém systému (Zdroj: http://www.economist.com/node/18651512). 1


15

kého režimu. Teng Siao-pchingovy reformy znamenaly nejen „normalizaci“ ekonomiky, ale i politického života Číny. Další reformou, která změnila životy mnohých Číňanů, byl majetkový zákon přijatý na počátku 21. století a kladoucí důraz na soukromé vlastnictví a jeho ochranu (Dobinson, 2002). Tento reformní krok měl vliv na trh nemovitostí z toho důvodu, že velmi vzrostla poptávka čínských obyvatel po vlastním bydlení a došlo k rozvoji soukromého trhu s nemovitostmi. V souvislosti s růstem čínského trhu považuji za důležité zmínit, že čínská vláda podporuje zahraniční investice, zejména ty, které vedou do ekonomicky slabších sektorů čínského hospodářství. Součástí této podpory jsou nepochybně i výdaje na vědu a výzkum, které zůstávají na relativně nízké úrovni, aby byly dostupné pro domácí společnosti (Rogers, 2011, str. 67). Příliv zahraničních investic zažil prvotní rozmach již v devadesátých letech 20. století, další příliv po vstupu Číny do Světové obchodní organizace v roce 2001, kdy liberalizace obchodu a omezení investičních bariér byli jedněmi z hlavních podmínek vstupu. Většina přímých zahraničních investic pochází z asijských zemí, některé údaje však mohou být poněkud zkreslené (Němečková, 2011, str. 61). Čínské údaje o PZI jsou analyzovány pouze od podniků, kde zahraniční investor vlastní minimálně 25% podíl, dalším důvodem zkreslení je tzv. „round-tripping“2, který Čína zahrnuje do svých statistik o PZI. 3.1.2

Trh nemovitostí v Číně

Centrální vláda v Číně rozhoduje o zásadách politiky bydlení a souvisejících institucí. Místní vlády a obce jsou zodpovědné za provádění této politiky, rozhodují o dalších regulačních opatřeních, které přizpůsobují místním podmínkám, ať už tržním nebo sociálním (Hou, 2009, str. 2). Města jsou tedy nejdůležitějšími účastníky v procesu rozhodování o bytové politice, která se liší napříč provinciemi. Trh nemovitostí je využíván nejen zahraničními investory, ale také vyššími vrstvami čínského obyvatelstva. Podle Davida Lynna tento trh skýtá mnohé výhody: potenciál získat vyšší výnos, diverzifikace, zajištění se proti inflaci a neustálé rozšiřování realitního trhu v Číně, který se ještě nedostal na hranici svého potenciálu. V dlouhém období nabízí sektor nemovitostí atraktivní výnosy srovnatelné s akciemi a relativně nižší volatilitu srovnatelnou s dluhopisy, což je vhodné i pro investory s averzí k riziku. Dále je zde zajištění proti ztrátě kupní síly při vyšší inflaci; zajištění je kompletní, jestliže se nominální návratnost aktiva mění přímo s oběma inflacemi, jak očekávanou, tak neočekávanou (Lynn, 2010, str. 19). Bydlení je vnímáno jako základní lidská potřeba, proto je jeho hodnota v dlouhém období prakticky neměnná.

„round-tripping“ tj. čínský kapitál, který se vrací zpět do Číny skrz země jako Macao, Tchajwan nebo Honkong (Němečková, 2011, str. 61). 2


16

Čínský realitní trh lze rozdělit do několika sektorů: rezidenční (tzn. sektor bydlení), komerční, průmyslový a veřejný. Bydlení je zdaleka nejdůležitějším z nich a představuje přibližně 80 procent celkové výstavby a dále se skládá z dalších tří podsektorů: „legacy housing“3 (tj. pracovní obyvatelé měst, největší podíl), soukromé bydlení (běžně prodané byty) a sociální bydlení, které zahrnuje politicky podporované projekty (Credit Suisse, 2012). Sociální bydlení podporované zejména v posledních dvou dekádách, je dále děleno na ekonomické bydlení, cenově kontrolované bydlení, bydlení s nízkým nájmem, veřejné nájemní bydlení a tzv. „slum development“. Ekonomické bydlení zahrnuje nově postavené bydlení prodávané obyvatelům s nižšími příjmy, jejímž cílem je poskytnou bydlení těm příjmovým skupinám, které si jej nemohou dovolit koupit na soukromém trhu po roce 1998. Dle definice Národního statistického úřadu Číny, ekonomicky dostupné bydlení je termín používaný k popisu bytové jednotky dotované státem a dostupné nízkopříjmovým domácnostem. Náklady a prodejní cena jsou mnohem nižší než u běžných bytů, a rovněž daň a poplatky za pozemky jsou pro developery nižší (Hou, 2009, str. 2). Cenově kontrolované bydlení je novou kategorií od roku 2007, která je dražší než předchozí bydlení, ale zároveň levnější než bydlení soukromé, a je určeno pro první kupce, kteří neměli prospěch z privatizace. Bydlení s nízkým nájmem je obecným termínem pro vládně dotované nájemní bydlení. Mezi takové bydlení patří nově postavené, zrekonstruované a dříve prázdné budovy a tuto kategorii využívají zejména noví pracovníci, kteří v místě takového bydliště získali práci a legální imigranti. Další kategorií, vytvořenou v roce 2009, je veřejné nájemní bydlení určené pro dočasné pronájmy pro skupiny obyvatel, které si nemohou dovolit koupit ekonomické bydlení, ale nejsou tak znevýhodněni jako ti, kteří žijí v nízkonájemním bydlení (Hou, 2009, str. 3). Posledním typem bydlení je „slum redevelopment“, který představuje nahrazování bytových jednotek ve velmi špatných podmínkách za příznivé moderní bydlení (Credit Suisse, 2012). 3.1.3

Poptávka na trhu nemovitostí

Vzhledem k regulaci kapitálu a stále se dosud rozvíjejícímu systému je investiční poptávka v Číně částečně řízena nedostatkem investičních alternativ. Podle studie společnosti Credit Suisse jsou obyvatelé v podstatě omezeni na tři alternativy: bankovní vklady a spořící produkty, domácí kapitálové trhy a trh nemovitostí. Pro mnohé investory se jeví jako nejvýnosnější varianta investice do realit, ty tudíž stále rostou. Investiční poptávka je poháněna několika aspekty; jedním z nich je fakt, že očekávaný realitní výnos z investic do nemovitostí bude po zdanění srovnatelný s dostupnými investičními variantami. Dále je poháněna mírou Dovoluji si ponechat původní anglický termín z důvodu možných nepřesností vyplývajících z překladu. 3


17

úspor a růstem peněžní zásoby (Credit Suisse, 2012). Očekávají-li investoři růst cen, poptávka roste, protože investoři doufají ve zhodnocení svých investic a v to, že své nemovitosti budou moci výhodně zpeněžit. Bude-li zaznamenán pokles, investoři budou chtít své nemovitosti co nejrychleji prodat. Čína je zemí s vysokou mírou úspor a velmi malým podílem lidí, kteří jsou závislí na svých akciových portfoliích (Rogers, 2011, str. 62). Jak jsem již uvedla, velký podíl na trhu nemovitostí má soukromé bydlení. Poptávka po novém bydlení pochází především z organického růstu městského obyvatelstva a z urbanizace (polovina obyvatel však stále bydlí na venkově). Urbanizace je ovlivňována vládní politikou včetně venkovské pozemkové reformy a zemědělských dotací, systémem Hukou4, poskytováním sociálních dávek městským imigrantům a růstem sazeb v odvětví výroby a služeb. Hou se domnívá, že samotná urbanizace řídí poptávku po obsazení bydlení.

Obr. 1 Populační pyramida: Počet obyvatel v jednotlivých věkových skupinách v milionech, 2013, zdroj: U. S. Census Bureau, International Database

Největší poptávkovou skupinou jsou mladé páry zakládající rodiny a dle tradičního čínského smýšlení jsou v roli kupujících zejména muži, tedy živitelé rodin. Na obrázku 1 je zobrazena populační pyramida, která znázorňuje počet obyvatel v Číně v jednotlivých věkových skupinách. Hukou je čínský registrační systém. Každá osoba se musí registrovat jako rezident oblasti, ve které žije. Systém zahrnuje identifikační údaje jako jméno, rodiče, manžela a datum jeho narození, dále zahrnuje údaje o narození a úmrtí v rodině, manželství, rozvody a obecně pohyby členů rodiny. Dle tohoto systému jsou Číňané v podstatě rozděleni do dvou skupin: městské a venkovské obyvatelstvo. Obyvatelé města obdrželi od státu přidělení pracovních míst a přístup k řadě sociálních služeb, zatímco od obyvatel venkova se čeká větší míra samostatnosti. Navzdory modernizaci Číny tento nerovný registrační systém obyvatelstva stále přetrvává (Zdroj: http://www.artsci.washington.edu/newsletter/Feb10/Hukou.asp, 2011). 4


18

Data jsou v milionech, aktuální pro rok 2013. Nejvíce obyvatelstva je zastoupeno ve věkových skupinách 40-44 a 45-49 let, dále pak ve věkových skupinách 20-24 a 25-29, které budou právě pro poptávku po bydlení klíčové. Z obrázku je také rozpoznatelné, že v populaci převažují muži. V budoucnu by měl počet mladých obyvatel klesat. Obrázek 2 znázorňuje počet obyvatel v Číně v jednotlivých věkových skupinách, tentokrát se jedná o statistický odhad o deset let později, tedy pro rok 2023. Při neměnných okolnostech stárnutí obyvatelstva zřejmě způsobí pokles poptávky na realitním trhu.

Obr. 2 Populační pyramida: Počet obyvatel v jednotlivých věkových skupinách v milionech, odhad pro rok 2023, zdroj: U. S. Census Bureau, International Database

Soukromé bydlení představuje největší podíl na realitním sektoru, zároveň je jedním z volatilních částí ekonomiky, která reaguje na nestálosti ekonomických událostí a ukazatelů. Tato nestálost je způsobena kombinací dramatických politických zásahů, silným vlivem cenových očekávání a rolí investiční poptávky. Cenová očekávání vedou ke zrychlené, nebo naopak k odložené poptávce. Pokud se očekává růst cen, je pro domácnosti výhodnější koupit bydlení nyní, naopak očekávají-li pokles cen, preferují levnější koupi v budoucnu. Modernizace bydlení se týká také nahrazování staré výstavby za novou, zejména v centrálních a žádoucích městských lokalitách. Většina městských obyvatel stále žije ve starém nájemním bydlení distribuovaném vládou v rámci předreformního systému; budovy jsou nekvalitní, mnohdy zchátralé, přelidněné, chybí moderní vybavení a majoritní část je určena k rekonstrukci, nebo dokonce k demolici. Navíc, vzhledem k vlivu tradiční čínské kultury, většina domácností (a to zejména mladé páry), dávají přednost nově dokončeným budovám v osobním vlastnictví. Půda v Číně však patří státu. Domácnosti vlastnící byty proto vlastní pouze nemovitost, na půdu mají pouze uživatelské právo s maximálním působením 70 let. Tato držba však může být prodloužena a to v případě, pokud to není v rozporu s právními předpisy (Hou, 2009, str. 4).


19

Rychlost této náhradní rekonstrukce je řízena dvěma faktory, jedním z nich je relativní tempo růstu disponibilního důchodu ve srovnání s cenami bydlení a druhým dostupnost a cena hypotečních úvěrů. Stále větší význam má v Číně sociální bydlení, zejména v posledních třech letech a je zahrnuto také ve dvanáctém čínském pětiletém plánu 5. Tento plán zahrnuje výzvu pro výstavbu 36 milionů jednotek sociálního bydlení6 v letech 2011 až 2015, z toho 10 milionů mělo být zahájených v roce 2011. Plán byl však časově zpožděn a čísla pro rok 2010 se snížila na 7 milionů, přičemž 5 milionů mělo být dokončených (Credit Suisse, 2012). V letech 2012 a 2013 je plánován rychlý růst v oblasti sociálního bydlení. Vládní strategie financování výše zmiňovaného bydlení spoléhá na různé zdroje. V roce 2011 vyzvala centrální a místní vlády, aby přímo poskytly třetinu finančních prostředků, bankovní sektor aby poskytl další čtvrtinu, zbytek bude dodán společnostmi a jednotlivci. Vláda sleduje cílené opatření ke zvýšení financování pro sociální bydlení a slíbila za tímto účelem zvýšit dotace od státu v roce 2012. Kromě toho, vláda pravděpodobně povolí emisi dluhopisů, jejichž prostředky budou určeny pro tyto projekty. 3.1.4

Nabídka na trhu nemovitostí

Nabídka na trhu nemovitostí v Číně je v současnosti velmi široká, zahájených domů stále přibývá. V některých žádaných městských čtvrtích, jež jsou součástí velkých metropolí, již nejsou žádné volné parcely k výstavbě k dispozici, anebo je jejich cena velmi vysoká. Stále více bytů v těchto preferovaných lokalitách kupují namísto domácností investoři ve snaze dobře vydělat. Rostoucí ceny nemovitostí jim umožní své investice zhodnotit. Velká koncentrace bydlení pořízených pro spekulativní účely se nachází zejména ve velkých městech jako je Hongkong, Šanghaj nebo Peking. Řada lokalit je stále neobydlená z důvodu toho, že ceny jsou příliš vysoké, nebo o ně nikdo nejeví zájem. Nových čtvrtí nebo měst postavených na „zelené louce“, kterým by dosud chyběla infrastruktura a nastěhování se do takové oblasti by bylo domácnosti krokem do neznáma je však velmi málo, tudíž hlavní překážkou pro nastěhování nových obyvatel jsou právě vysoké ceny v posledních letech. Vývoj cen nemovitostí bude podrobněji uveden ve vlastní práci. Neobydlených domů je v Číně několik milionů. Podle auditu největší čínské energetické společnosti State Grid Corporation, která provedla měření v 660 čínských městech a zjistila, že až 65 milionů domů mělo v druhém pololetí roku 2010 naměřeno v odběrech elektřiny nulové hodnoty, by se do nich mohlo naPětiletý plán základního státního systému veřejných služeb na období 2011-2015 Čína uveřejnila v červenci 2011. Tento plán stanovil několik desítek programů základních veřejných služeb týkajících se nejen hospodářské restrukturalizace, zemědělství, životního prostředí, ale také základního školství, zaměstnání, základní zdravotní péče, sociálního zajištění, veřejné kultury a sportu souvisejících s kvalitou života, plánovaných reforem a podobně (Zdroj: http://sinovia.cz/dvanacta-cinska-petiletka-2011-2015/clanek198.html, 2011). 6 Pro představu, v Číně žije přibližně 1,344 miliard obyvatel (The World bank, 2011). 5


20

stěhovat až 200 milionů lidí. Jedno z nejznámějších tzv. „měst duchů“ Ordos se nachází v čínské oblasti Vnitřní Mongolsko na severu země. Nachází se zde nejen prázdné domy, restaurace, kavárny, moderní budova divadla a opery, knihovny, ale také prázdné úřady. Podle plánů zde měli žít mladí lidé (BBC Autos, 2012). Díky mohutným vládním výdajům a výdajům developerů stavební průmysl výrazně napomáhá ke zvyšování výkonnosti čínské ekonomiky.

3.2 Vývoj ekonomické úrovně ve vybraných zemích 3.2.1

Čína

Již více než tři desetiletí zavádění reforem přináší do Číny nevídaný pokrok, ekonomika strmě roste a s ní i hrubý domácí produkt, jehož průměrný roční reálný růst se pohybuje okolo devíti procent (Lynn, 2010, str. 27). Čína vstoupila do řady mezinárodních organizací (například Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, Světová obchodní organizace) a začala se výrazně podílet na mezinárodním obchodu. Výkonnost čínské ekonomiky v podobě hrubého domácího produktu činila v roce 2012 51932,2 miliard juanů (přibližně 8376 miliard amerických dolarů), což je o 7,8 procenta více než v předchozím roce. Z tohoto celkového počtu činí přidaná hodnota primárního průmyslu 5237,7 miliard juanů, což je o 4,5 procenta více, hodnota sekundárního průmyslu byla 23531,9 miliard juanů, což je nárůst o 8,1 procenta a u terciárního průmyslu to byla částka 23162,6 miliard juanů, tedy nárůst opět o 8,1 procenta (National Bureau of Statistics of China, 2012). Z toho vyplývá, že skladbu tvoří z 10,1 procent HDP primární sektor, pro sekundární sektor je to 45,3 procent a pro terciární 44,6 procent.

Obr. 3 Hrubý domácí produkt na obyvatele v Číně v letech 2000 až 2011 v USD, zdroj: World Databank

Obrázek 3 zachycuje hrubý domácí produkt na obyvatele v Číně v letech 2000 až 2011 v amerických dolarech (USD). V roce 2000 připadalo na obyvatele Číny


21

949 USD HDP, trend je rostoucí a podle posledního údaje z roku 2011 připadá na obyvatele přibližně 5445 USD HDP. 3.2.2

Spojené státy

Spojené státy jsou v současnosti největší světovou velmocí s dominantním postavením nejen v ekonomice. Trh nemovitostí je v 21. století jedním z nejvíce se rozvíjejících trhů ve Spojených státech. Podle The Economist činila v letech 2000-2004 spotřeba domácností a výstavba rezidenčních nemovitostí v USA 90 procent růstu HDP. S rozvojem trhu nemovitostí dochází k tvorbě pracovních míst v tomto sektoru. Od roku 2001 bylo vytvořeno v oborech spojených s bydlením, jako např. výstavba nebo realitní a hypoteční makléřství, kolem dvou pětin nových pracovních míst. Hrubý domácí produkt ve Spojených státech se v letech 2000 až 2011 pohyboval v rozmezí mezi třiceti až osmačtyřiceti tisíci amerických dolarů na obyvatele. Trend je převážně rostoucí s výjimkou v roce 2009, kdy zaznamenal mírný pokles ze 46760 USD v roce 2008 na 45305 USD v roce 2009. Tento pokles může být vysvětlen mírnou stagnací způsobenou hypoteční krizí, která má své počátky přibližně v roce 2007. Nejnovější data z roku 2011 zveřejněná Světovou bankou čítají 48112 USD na obyvatele, což je téměř devětkrát více než v Číně.

Obr. 4 Hrubý domácí produkt na obyvatele ve Spojených státech v letech 2000 až 2011 v USD, zdroj: World databank

Průměrný růst hrubého domácího produktu Spojených států během posledních deseti let činil přibližně 3 procenta meziročně a to včetně recese. Celková hodnota HDP Spojených států pro rok 2011 činila přibližně 15 bilionů amerických dolarů, což byl přibližně dvojnásobek oproti HDP Číny v tomtéž roce. 3.2.3

Španělsko

Španělsko se výrazně změnilo s demokratizací na konci sedmdesátých let a začleněním do Evropské unie v lednu roku 1986. Postupně došlo k začlenění do


22

Schengenského prostoru v roce 1991 a do Hospodářské a měnové unie na konci devadesátých let; důležitým krokem je rovněž přijetí eura. Tyto kroky vedly k posílení důvěry a postupnému snižování úrokových sazeb, usnadnění pohybu kapitálu a celkově k mimořádnému ekonomickému růstu (IMF: Country Report, 2009, str. 5). Rychlý hospodářský růst byl doprovázen a zároveň podporován masivním rozvojem trhu nemovitostí. Na obrázku 5 je opět zachycen hrubý domácí produkt na obyvatele, tentokrát pro Španělsko. V letech 2000 až 2008 je vidět rostoucí tendence, poté pokles z 34977 USD na 31714 USD v roce 2009. Údaje z roku 2011 podle databáze Světové banky činí 31943 USD HDP na obyvatele. Celková hodnota HDP ve Španělsku pro rok 2011 byla 1,477 bilionů amerických dolarů, tedy několikanásobně méně než ve Spojených státech i v Číně. Průměrný růst hrubého domácího produktu ve Španělsku v osmi letech před krizí však činil dokonce téměř 14 procent.

Obr. 5 Hrubý domácí produkt na obyvatele ve Španělsku v letech 2000 až 2011 v USD, zdroj: World databank

3.3 Úrokové sazby úvěrů na bydlení Krátce zmíním také problematiku úrokových sazeb, protože jsou jedním z faktorů ovlivňujících poptávku po úvěrech na bydlení, v našem případě zejména hypotečních. Snižování sazeb způsobuje větší dostupnost úvěrů a podněcuje domácnosti a firmy k větším výdajům. Na obrázku 6 jsou úrokové sazby domácích hypotečních úvěrů v Číně v procentním vyjádření. Zatímco na konci roku 2009 byly sazby na úrovni 4,42 procent, v průběhu následujících dvou let rostly až na úroveň 7,62 procent. V prvním čtvrtletí roku 2012 opět mírně poklesly.


Obr. 6 tute

23

Úrokové sazby domácích hypotečních úvěrů v Číně v procentech, zdroj: Milken Insti-

Úrokové sazby hypotečních úvěrů ve Spojených státech jsou znázorněny na obrázku 7, představují období od ledna roku 2000 do února roku 2013 a jsou vyjádřeny v procentech.

Obr. 7 Úrokové sazby u hypotečních úvěrů ve Spojených státech v letech 2000 až 2013 v procentech, zdroj: Federal housing finance agency

Od roku 2000 se úrokové sazby snižovaly a v letech 2003 až 2005 napomohly ke zvýšení zájmu o hypoteční úvěry. Nové, často riskantnější typy hypotečních úvěrů umožnily klientům bank více si půjčovat. Banky však začaly poskytovat úvěry i nebonitním klientům bez ověření jejich úvěruschopnosti a mají podíl na vzniku hospodářské recese, která se patrně projevila během roku 2007 a 2008 a oslabila nejen ekonomiku Spojených států, ale i ekonomiky světové.


24

Velký vliv na zmiňované úrokové sazby má politika Federálního rezervního systému7, která snižuje, případně zvyšuje základní úrokové sazby za účelem podpory ekonomického růstu země. Rychlý hospodářský růst ve Španělsku byl rovněž podporován nízkými úrokovými sazbami. Na začátku roku 1990 se krátkodobé úrokové sazby pohybovaly na úrovni kolem deseti procent (IMF: Country Report, 2009, str. 5). Po devalvaci pesety v roce 1995 a zvýšení důvěry po vstupu do HMU se snížily nominální úrokové sazby na polovinu. Úrokové sazby pro půjčky na bydlení poskytované domácnostem ve Španělsku v letech 2003 až 2012 jsou zobrazeny na obrázku 8. Je patrné, že na začátku období se drží sazby na nízké úrovni, v roce 2006 začínají růst a na konci roku 2008 prudce klesají. Nižší ceny umožnily zrealizovat mnoho firemních investičních projektů, což znamenalo tvorbu kapitálu a růst počtu pracovních míst. Také se zlepšuje kvalita bydlení.

Obr. 8 Úrokové sazby pro půjčky na bydlení poskytované domácnostem ve Španělsku v letech 2003 až 2012 v procentech, zdroj: Bank of Spain, INE: Monthly Statistics Bulletin

Vzájemné interakce existují také mezi úrokovými měrami a cenovou hladinou, která bude popisována níže. Roste-li cenová hladina, rostou i úrokové míry a na základě toho mohou klesat spotřební i investiční výdaje. Shrnu-li poznatky o úrokových sazbách, zjišťuji, že ve Spojených státech byly sníženy na úroveň přibližně pět a půl procenta, ve Španělsku dokonce téměř na tři procenta. Naopak v Číně se během posledních let sazby spíše zvyšují. Ve Spojených státech a ve Španělsku začaly úrokové sazby po splasknutí bubliny prudce klesat, v Číně se tomu zatím tak neděje.

Federální rezervní systém je centrální bankovní systém spojených států amerických. FED je částečně veřejná, částečně soukromá instituce; sestává z Rady guvernérů, Federálního výboru pro otevření trh, 12 nezávislých regionálních soukromých bank, dalších soukromých bank a poradních sborů (Zdroj: Board of Governors of the Federal Reserve System, 2012). 7


25

Zaznamenala jsem tedy podobnost vyplývající spíše ze samotné podstaty úrokových sazeb jakožto úvěrového nástroje. Úrokové sazby ve všech zmiňovaných zemích byly na počátku rozvoje trhu nemovitostí posazeny na nižší úroveň, aby podpořily zájem domácností a firem o samotné úvěry. Dále byly postupně s růstem trhu zvyšovány, což je pochopitelné vzhledem k principu ziskovosti bank, protože banky se řadí mezi podnikatelské subjekty. Ve Spojených státech a ve Španělsku je zřetelný pokles úrokových sazeb po splasknutí bubliny; zde opět kvůli motivaci bankovních klientů. V Číně v posledních dvou letech sazby kolísaly, ale spíše z důvodu vládní regulace, než z důvodu splasknutí nadhodnoceného trhu.

Vlastní práce

26

4 Vlastní práce 4.1 Geografie obyvatelstva První kapitola vlastní práce s názvem geografie obyvatelstva se zabývá migračními procesy a rozmístěním obyvatelstva. Koncentrace obyvatelstva má velmi výrazný vliv na stavebnictví, nejvíce nemovitostí je pochopitelně tam, kde je nejvíce obyvatel. Jedná se nejen o rezidenční objekty pro bydlení, ale také o obchodní, průmyslové a veřejné budovy, které se nacházejí zejména ve velkých městech. 4.1.1

Čína

Významným současným trendem v Číně týkajícím se obyvatelstva je bezesporu urbanizace. Čínské obyvatelstvo se stěhuje do velkých měst převážně za účelem získat pracovní místo, protože ve městech je více příležitostí. Vzhledem k mohutné výstavbě a rozvoji čínských měst, rodin stěhujících se za prací přibývá. Také registrační systém Hukou, dle něhož jsou městským obyvatelům přidělována pracovní místa, tomuto procesu napomáhá. V současné době již více než polovina obyvatelstva žije ve městech. Na Obrázku 9 je zachycen tento rostoucí trend v procentech městského obyvatelstva z celkového obyvatelstva v letech 2000 až 2011, tedy v posledním přibližně desetiletí. V roce 2011 městské obyvatelstvo překročilo padesátiprocentní hranici. Provedu srovnání také s dalšími dvěma zeměmi.

Obr. 9 Městské obyvatelstvo v Číně v letech 2000 až 2011 v procentech z celkového obyvatelstva, zdroj: World databank

Důležitým faktem je, že čínská výstavba a celkový rozvoj na trhu nemovitostí je velmi rozdílný v různých regionech, což je vzhledem k velikosti a charakteru země pochopitelné. Obecně platí, že největší rozvoj je ve velkých městech na východě země, naopak menší je ve venkovských oblastech a spíše na západě. Vý-

Vlastní práce

27

chod je bohatší a zároveň dražší oblastí a „pohlcuje“ pracovníky především ze středu země a výrazně tak pomáhá ke zvyšování urbanizace. Z velkých měst mohu jmenovat například hlavní a zároveň největší město Peking a pobřežní město Šanghaj. V Pekingu byla navíc před rokem 2008 zintenzivněna výstavba kvůli budování olympijské vesnice a obdobně také v Šanghaji díky světové výstavě Expo v roce 2010. V současné době vyvíjí čínská vláda úsilí o rozvoj vnitrozemských oblastí (Lynn, 2010, str. 49). Vzhledem k politice jednoho dítěte došlo ke snížení velikosti průměrné čínské domácnosti, která nyní sestává nejčastěji ze tří členů, tedy rodičů a jednoho potomka. Čína je nejlidnatější zemí světa s přibližně 1,344 miliardy obyvatel (The World bank, 2011), tudíž obavy z přelidnění a nekontrolovatelného růstu populace jsou oprávněné. Avšak i politika jednoho dítěte má svá úskalí. Čína patří mezi země s nejrychleji stárnoucí populací, což vede k velké zátěži důchodového systému. Proto, dle mého názoru, nebude mít tato politika již dlouhého trvání, i v současnosti zahrnuje totiž řadu výjimek. 4.1.2

Spojené státy

Ačkoliv svou rozlohou jsou Spojené státy nepatrně větší než Čína, počet obyvatel je přibližně 311,59 milionů (The World bank, 2011), což je o více než miliardu méně než v Číně. Stejně jako v Číně, i ve Spojených státech má porodnost klesající trend, avšak důvody nejsou politického charakteru, ale spíše životním stylem mladých generací. Demografie Spojených států je odlišná. Složení obyvatelstva je více pestré, způsobené kolonizací a imigranty z celého světa. Zejména velká města jako New York jsou výrazně multikulturní.

Obr. 10 Městské obyvatelstvo ve Spojených státech v letech 2000 až 2011 v procentech z celkového obyvatelstva, zdroj: World databank

Ve Spojených státech neexistuje registrační systém podobný tomu v Číně, přesto se však převážná většina obyvatel rozhodla žít ve městech. Na obrázku 10 je znázorněno městské obyvatelstvo ve Spojených státech v letech 2000 až 2011

Vlastní práce

28

v procentech z celkového obyvatelstva. Za posledních bezmála třináct let se počet městského obyvatelstva pohyboval v rozmezí mezi 79 a 82 procenty z celkové populace. Trend urbanizace je zde patrný bez výrazných změn, v posledních letech se nijak nezměnil. Dalo by se říci, že na rozdíl od Spojených států se Čína ve výstavbě nových měst a průmyslových center zřejmě ještě nedostala ke svému potenciálu. Právě průmyslová výroba se v posledních letech stěhuje do zemí s nižšími cenovými hladinami, mimo jiné také do Číny. Přesto však zvyšující počet obyvatel Spojených států a zlepšování technologií a výrobních procesů (díky zvyšujícím se nárokům ze strany poptávky) způsobují rostoucí tendence ve stavebnictví. 4.1.3

Španělsko

Také ve Španělsku není urbanizace během posledních let tak výrazná jako v Číně. Obrázek 11 opět znázorňuje městské obyvatelstvo v letech 2000 až 2011 v procentech, tentokrát ve Španělsku. Z obrázku je zřejmé, že změny v urbanizaci představují rozdíl pouze jednoho procentního bodu ve zmiňovaných letech. V době nadhodnocování trhu tedy urbanizace neměla na trh nemovitostí tak výrazný vliv jako v Číně, protože Španělsko i Spojené státy si prošly urbanizací již v minulosti, tedy dříve než se začaly rozvíjet jejich trhy nemovitostí.

Obr. 11 Městské obyvatelstvo ve Španělsku v letech 2000 až 2011 v procentech z celkového obyvatelstva, zdroj: World databank

4.2 Cenová hladina Cenová hladina je ukazatelem, který ovlivňuje nejen poptávku, ale také nabídku nemovitostí. Obecně, čím nižší cenová hladina je, tím větší množství nemovitostí by mělo být poptáváno. Zvyšování cenové hladiny vede k inflaci, která má za následek snižování reálné hodnoty, jinak řečeno kupní síly peněz, respektive finančních aktiv držených domácnostmi i firmami. Logicky se toto zvýšení projeví omezením výdajů a tedy i snížením zájmu o nemovitosti, proto jsem se rozhodla zde tento ukazatel významný pro trh nemovitostí zařadit.

Vlastní práce

4.2.1

29

Čína

Vývoj cen bydlení v Číně je zachycen na obrázku 12. Jedná se o cenový index nově postavených budov soukromého bydlení v pětatřiceti velkých čínských městech od prvního čtvrtletí roku 2000 do prvního čtvrtletí roku 2010. Rok 2000 je výchozím rokem a tvoří základ pro výpočet indexu v dalších letech.

Obr. 12 Cenový index nově postavených budov soukromého bydlení v 35 velkých čínských městech, 2000 až 2010, 2000=100, zdroj: Institute of Real Estate Studies, Tsinghua University

Po celé sledované období má cenový index rostoucí charakter s výjimkou v letech 2007 a 2008, kdy došlo k mírnému zakolísání a stagnaci. Od roku 2009 cenový index zaznamenal prudký růst, dle obrázku jsou ceny téměř trojnásobné oproti výchozímu roku 2000. Cenový index na obrázku 12 znázorňuje pouze data do roku 2010 a to z důvodu toho, že jakákoliv celistvá data týkající se daného tématu nejsou snadno dohledatelná a zároveň jejich dostupnost není zcela v mé kompetenci. Přesto dále uvedu data ve vybraných měsících během posledních dvou let získaná z databáze Národního statistického úřadu Číny. Tato data jsou pro účely práce a pro vyvození odpovídajících závěrů dostatečná. Obrázek 13 zachycuje průměrný vývoj prodejních cen nemovitostí, konkrétně nemovitostí určených pro bydlení, komerčních budov a budov, které byly již alespoň jedenkrát prodány, v sedmdesáti vybraných velkých a středních čínských městech ve vybraných měsících v průběhu posledních dvou let. Ceny nemovitostí jsou porovnávány s cenami zjištěnými v roce 2010. Je zřejmé, že v průběhu daného časového období nastaly změny a oproti roku 2010 ceny nemovitostí bez výjimky vzrostly, avšak ne tolik výrazně jako v letech předchozích (viz. obrázek 12).

Vlastní práce

30

Ve třetím čtvrtletí roku 2011 se ceny nijak výrazně nezměnily, v posledním čtvrtletí roku 2012 klesly zejména ceny vícekrát prodaných nemovitostí a poslední známý údaj z února letošního roku poukazuje opět na mírný růst cen. I přes snahy čínské vlády zabránit růstu cen se tak neděje, avšak došlo k pozitivnímu zpomalení růstu cenové hladiny nemovitostí. Zatím nedochází ani k výraznému poklesu cen, který by mohl být známkou deflace nadhodnoceného trhu.

Obr. 13 Průměrný vývoj prodejních cen nemovitostí v 70 velkých a středních městech v Číně ve vybraných měsících, 2011 až 2013, 2010=100, zdroj: National Bureau of Statistics of China, vlastní výpočty

4.2.2

Spojené státy

Jak již bylo uvedeno, jedním z důvodů zvýšených investic do nemovitostí ve Spojených státech byla dostupnost hypotečních úvěrů a rozmanitých forem úvěrů na bydlení. Některé nové formy úvěrů umožňovaly vypůjčení větších částek, avšak tomu odpovídala také vyšší rizikovost těchto úvěrů. Dalším důvodem bylo nepochybně očekávání možného růstu nemovitostního trhu a zhodnocení vloženého kapitálu. Ceny bytů a domů se pochopitelně v čase mění, což je závislé na mnoha faktorech; jak ekonomických, tak populačních. Průběh vývoje cenové hladiny bytových domů je možné fakticky znázornit dle Case-Shillerova realitního cenového indexu (dále CSI). CSI je realitní cenový index deseti a dvaceti metropolitních oblastí Spojených států. Je považován za klíčový indikátor cen existujících domů; analyzuje změny cen domů v čase na rozdíl od výpočtu střední ceny domů prodaných v průběhu jednoho měsíce (Fiserv, 2013). Pro názornost jsem vybrala dvě metropolitní oblasti: New York (obrázek 14) a Chicago (obrázek 15). Jedná se o první a třetí nejlidnatější město Spojených států. Obě města jsou významnými průmyslovými, obchodními i finančními centry typické bohatou zástavbou ať už se jedná o sídla firem nebo byty. Nicmé-

Vlastní práce

31

ně v porovnání s New Yorkem je Chicago mnohem čistější a klidnější město. V zásadě jsou však trendové křivky pro jednotlivé oblasti srovnatelné.

Obr. 14 Case-Shillerův realitní cenový index pro New York, leden 2000 až červenec 2011, zdroj: Macro Markets

Obr. 15 Case-Shillerův realitní cenový index pro Chicago, leden 2000 až červenec 2011, zdroj: Macro Markets

Dle uvedených tabulek znázorňujících ceny nemovitostí v čase je zřejmé, že od začátku jednadvacátého století byl trend cen růstový. Toto období trvalo přibližně do poloviny roku 2007, kdy růstový trend vystřídal prudký pokles cen. Situace v posledních uvedených letech 2009 až 2011 je proměnlivá, v roce 2011 začíná cenová hladina opět stoupat. I u Case-Shillerova indexu se však mohou vyskytovat drobné odchylky od skutečnosti dané zejména metodikou výpočtu. Metodika spočívá ve výpočtu

Vlastní práce

32

aritmetického průměru cen tří po sobě jdoucích měsíců a samotné údaje jsou zveřejňovány s dvouměsíčním zpožděním. Prosincový index tedy referuje o cenách za září, říjen a listopad a může dojít k časovému zpoždění. 4.2.3

Španělsko

Následující obrázek ukazuje ceny bydlení ve Španělsku v letech 2000 až 2012. Jsou odlišeny ceny u bydlení mladšího a staršího dvou let od dokončení výstavby nemovitosti. Do března roku 2008 ceny rostly dokonce rychleji než v New Yorku a až na úroveň téměř dvou a půl násobku cen z roku 2000. V roce 2008 po splasknutí realitní bubliny začaly ceny stejně prudce klesat a klesají i nadále.

Obr. 16 Ceny bydlení ve Španělsku v letech 2000 až 2012 v procentech, 2000=100, zdroj: Bank of Spain, Statistics

4.3 Příjmy obyvatelstva a nezaměstnanost Tato kapitola vlastní práce popisuje příjmy obyvatelstva a nezaměstnanost, opět ve všech vybraných zemích. Obecně i zde existuje reálný vliv na trh nemovitostí. Zaměstnaní lidé s vysokými příjmy a sociálními jistotami mají více prostředků, za které mohou poptávat nemovitosti a čím více disponibilních příjmů vlastní, tím dražší nemovitost si mohou koupit. Nezaměstnaní lidé a domácnosti s nízkými příjmy jsou naopak jen slabou poptávkovou skupinou tolik neovlivňující daný trh. 4.3.1

Čína

Roční čistý disponibilní příjem městských domácností v letech 2003 až 2012 má rostoucí trend a rok od roku roste. Aktuální údaj za rok 2012 představuje 24565 yuanů na jednu čínskou domácnost, což je o 12,6 procenta více oproti roku 2011

Vlastní práce

33

a o 9,6 procent reálně. V těchto údajích je však zahrnuta i inflace, což způsobuje jejich zkreslení. Vykázaný vývoj příjmů je na obrázku 17. Stejně jako předchozí ukazatele se v roce 2008 vymykají konstantnímu vývoji, i zde je patrné snížení disponibilních příjmů ve zmiňovaném roce. Zájem o úvěry může být ovlivňován a podněcován nejen nízkými úrokovými měrami a zvyšujícím se disponibilním příjmem, ale také očekáváním spotřebitelů a investorů.

Obr. 17 Změny čistého disponibilního příjmu městských domácností v letech 2003 až 2012 v procentech, zdroj: National Bureau of Statistics of China

Pro srovnání, roční čisté disponibilní příjmy venkovských domácností činí 7917 juanů, což je o 13,5 procenta, nebo reálně o 10,7 procenta více než v předchozím roce, odečteme-li faktory růstu cen. Přestože poměr venkovského obyvatelstva klesá, a nyní je již téměř jedna ku jedné, objem finančních prostředků městských obyvatel je vyšší. To může být dáno nejen způsobem života, ale také cenovou hladinou, která se v Číně v mnohých lokalitách liší. Dalším rozdílem je trend růstu reálných příjmů v letech 2009 až 2012; zatímco příjmy městských domácností mají konvexní trend (obrázek 17), trend příjmů venkovských domácností v uvedeném období je opačný, tedy konkávní. Příjmy obyvatelstva nelze posuzovat odděleně, proto přihlédnu také k zaměstnanosti, popřípadě nezaměstnanosti v Číně. Na konci roku 2012 počet zaměstnaných v Číně čítal 767,04 milionů lidí, z toho v městských oblastech 371,02 milion lidí, což je přibližně 48 procent zaměstnaných. Opět je zde patrná urbanizace. Počet nově zaměstnaných ve městech roste, v tomtéž roce činil 12,66 milionů obyvatel. Městská míra nezaměstnanosti vycházející z obyvatel registrovaných jako nezaměstnaných představovala 4,1 procenta na konci roku 2012. Migrujících pracovníků bylo 262,61 milionů a to je o 3,9 procenta více než v roce 2011.

Vlastní práce

34

Obr. 18 Nezaměstnanost v Číně vyjádřená procentem z pracovní síly v letech 2000 až 2009, zdroj: World databank

Na obrázku 18 je nezaměstnanost v Číně vyjádřená procentem z celkové pracovní síly v letech 2000 až 2009. Závislá osa představující procenta je přizpůsobena tomu, aby byl obrázek srovnatelný s níže uvedenými obrázky představujícími Spojené státy a Španělsko. Databáze Světové banky, odkud data pocházejí, nezahrnuje data z roku 2008 a posledních let, přesto je však patrné (i z odstavce výše), že nezaměstnanost v Číně se dlouhodobě pohybuje kolem čtyř procent. Ačkoliv by se dalo říci, že čtyři procenta jsou poměrně málo, tato úvaha je relativní, když přihlédnu k tomu, že se jedná o miliony lidí. 4.3.2

Spojené státy

Na obrázku 19 na následující straně jsou patrné změny čistého disponibilního příjmu domácností ve Spojených státech v letech 2004 až 2011 v procentech. Největší změnou je reálný pokles příjmů v roce 2009, kdy příjmy reálně klesly přibližně o dva o půl procentního bodu. Tento pokles je pochopitelný vzhledem k tomu, že se jedná o hospodářskou recesi, která tou dobou ve Spojených státech probíhala. Nezaměstnanost ve Spojených státech (obrázek 20), opět vyjádřená procentem z pracovní síly, se v letech 2000 až 2010 pohybovala mezi čtyřmi až deseti procenty a v letech 2008 až 2010 měla rostoucí charakter. Od posledního čtvrtletí roku 2011 nezaměstnanost klesá, v prvním čtvrtletí roku 2013 se pohybovala mezi sedmi a osmi procenty (Zdroj: U. S. Bureau of labour statistics). Tento pozitivní vývoj vypovídá o tom, že se ve Spojených státech postupně pomalu po letech recese obnovuje domácí hospodářství.

Vlastní práce

35

Obr. 19 Změny čistého disponibilního příjmu domácností ve Spojených státech v letech 2004 až 2011 v procentech, zdroj: OECD iLibrary

Obr. 20 Nezaměstnanost ve Spojených státech vyjádřená procentem z pracovní síly v letech 2000 až 2010, zdroj: World databank

4.3.3

Španělsko

Čistý disponibilní příjem španělských domácností v letech 2004 až 2011 je zobrazen na obrázku 21. V souvislosti s nadhodnocením trhu následoval prudký pokles v roce 2008, který pokračuje umírněně i v následujících letech. Španělsko dosud bojuje s útlumem ekonomiky a s krizí.

Vlastní práce

36

Obr. 21 Změny čistého disponibilního příjmu domácností ve Španělsku v letech 2004 až 2011 v procentech, zdroj: OECD iLibrary

Ve Španělsku je nezaměstnanost podstatně vyšší než v předchozích dvou zemích. Na obrázku 22 je zachycena nezaměstnanost v letech 2000 až 2010, procentem z celkové pracovní síly. Na začátku sledovaného období dosahovala 13,9 procent, postupně klesala až na 8,3 v roce 2006 a od roku 2007 stále roste. Je zřejmé, že i zde kopíruje nezaměstnanost hospodářský cyklus země.

Obr. 22 Nezaměstnanost ve Španělsku vyjádřená procentem z pracovní síly v letech 2000 až 2010, zdroj: World databank

Nezaměstnanost ve Španělsku stále roste a stává se jedním z prohlubujících se problémů španělské ekonomiky. Podle Eurostatu přesáhla celková nezaměstnanost na konci roku 2012 26 procent a nezaměstnanost u mladých lidí je již více než 50 procent. S nezaměstnaností souvisí další nezanedbatelné sociální problémy, především velký tlak na různé druhy sociálních dávek a transferů, na úkor nichž jsou omezovány výdaje v jiných sférách španělské ekonomiky.

Vlastní práce

37

4.4 Poptávka a nabídka nemovitostí Tato kapitola se věnuje ukazatelům, které popisují skutečné počty (případně m2 pro Čínu) nabízených a poptávaných bytových jednotek v jednotlivých zemích a je uvedena z toho důvodu, že analyzuje skutečnou nabídku a poptávku po nemovitostech v daných zemích. 4.4.1

Čína

Budu-li rozhodovat o tom, zda existuje na čínském trhu nemovitostí nadhodnocení, musím identifikovat vztahy nabídky a poptávky na zmiňovaném trhu. Poptávka ukazuje na množství bytových jednotek či domů, které chtějí domácnosti, firmy, vláda a zahraniční subjekty koupit při různých cenových hladinách. Je ovlivňována mnoha faktory, některé jsem uvedla výše, dalšími faktory může být očekávání spotřebitelů, zadlužení nebo veřejné finance; konkrétně daně a transferové platby. Poptávku vyjádřím pomocí podlahové plochy prodaných budov, která je zobrazena na obrázku 23 v letech 2005 až 2012 v milionech m2.

Obr. 23 Podlahová plocha prodaných budov v letech 2005 až 2012 v mil. m2, zdroj: National Bureau of Statistics of China

Je zřejmé, že největší objem prodejů nemovitostí zaznamenal čínský trh v letech 2008 až 2010 a teprve v roce 2011 začíná zájem o nemovitosti prudce klesat. Jaké je tedy vysvětlení? Jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících prodej je cenová hladina, jejíž trend již byl popisován výše. Dalo by se říci, ceny nemovitostí se vyšplhaly vysoko, rostou větším tempem než příjmy, což je z obrázků patrné, a tudíž je pokles v poptávce po nemovitostech logický. Tuto hypotézu jsem se pokusila potvrdit pomocí testu korelace těchto dvou veličin. Podlahová plocha prodaných domů byla kladně korelována s cenami nemovitostí a korelační koeficient 0,9596 se blížil jedné, což znamená, že vysoké hodnoty jedné proměnné odpovídaly vysokým hodnotám druhé proměnné. Znamenalo by to tedy, že růst cen byl následkem zvýšené poptávky po nemovi-

Vlastní práce

38

tostech. Tento závěr si vysvětluji tím, že čínský trh nemovitostí je velmi silně poptávkově orientován a samotná poptávka tlačí cenovou hladinu nahoru. Nicméně v posledním sledovaném roce se zřejmě trh již nasytil, protože poptávka klesla. Domnívám, že nejvíce byla tato poptávka reprezentována spekulanty a čínskými obyvateli s vyššími příjmy a nižším vrstvám obyvatel se díky rostoucím cenách dostupnost bydlení postupně vzdaluje a jejich zájem o nemovitosti tak klesá. Nyní srovnám podlahovou plochu již zmíněných prodaných budov s podlahovou plochou budov zahájených. Zde patrný markantní rozdíl je zobrazen na obrázku 24. Zahájených budov je několikanásobně více než budov prodaných v jednotlivých letech.

Obr. 24 Podlahová plocha prodaných budov v letech 2005 až 2012 v mil. m 2 a podlahová plocha zahájených domů v letech 2008 až 2012 v mil. m2, zdroj: National Bureau of Statistics of China

Nárůst nabídky budov oproti předchozím rokům se pohybuje mezi 16 až 25 procenty a v posledním sledovaném roce 2012 o 10 procent. Poptávka roste méně než o deset procent oproti předchozímu roku, pouze v roce 2009 výjimečně vzrostla oproti roku 2008 o 50 procent. Z obrázku je patrné, že nabídka budov je v komparaci s poptávkou větší a rozevírá se mezi nimi mezera. Na trhu nemovitostí v Číně tímto vzniká strukturální nadkapacita neprodaných domů a bytů, které stále čekají na svého majitele. Tento fakt potvrzují i zprávy o tom, že počet prázdných nemovitostí je v Číně abnormální a situace začíná být neudržitelná. I přes tato fakta ceny nemovitostí zatím neklesají, jak bych se vzhledem k převaze nabídky na trhu mohla domnívat. 4.4.2

Spojené státy

Sloupcový graf na obrázku 25 popisuje počty soukromých bytových jednotek ve Spojených státech v letech 2000 až 2012 v tisících. Po řadě jsou zde zachyceny počty zahájených bytových jednotek, tedy těch, které se začaly stavět

Vlastní práce

39

v příslušném roce, počty bytových jednotek právě ve výstavbě, tedy zatím nedokončených a počty bytových jednotek dokončených a již určených k prodeji. Jednotlivé objemové ukazatele jsou vyjádřeny ve srovnatelných jednotkách.

Obr. 25 Počty soukromých bytových jednotek ve Spojených státech v letech 2000 až 2012 v tis., zdroj: U. S. Census Bureau

V období od roku 2000 do roku 2005 je nejvíce zahájených bytových jednotek a bytových jednotek dokončených, v dalších letech převažují jednotky dokončené. Objem zahájených bytových jednotek i objem bytových jednotek ve výstavbě začínají klesat již v roce 2006, tedy v době, kdy měly cenové indexy stále ještě rostoucí charakter. Zpoždění je zde logické, vychází z reakce prodejců nemovitostí na snížení poptávky na daném trhu, která později způsobila pokles cen. V tomtéž období klesá také počet prodaných bytových jednotek, srovnání můžeme vidět na obrázku 26 na další straně. Na rozdíl od Číny, průměrný meziroční nárůst zahájených jednotek, představujících nabídku, je výrazně menší a to necelých 6 procent a dokončených jednotek přibližně 4 procenta. Poptávka roste průměrně meziročně o více jak 8 procent. Je zřejmé, že na trhu nemovitostí ve Spojených státech se mezi poptávkou a nabídkou před splasknutím realitní bubliny neobjevila tak velká mezera jako v Číně. Otázkou zůstává, co mělo vliv na pokles poptávky po bytových jednotkách ve Spojených státech. Provedla jsem analýzu dat, na základě které jsem zjišťovala korelaci mezi výše uvedenými ukazateli, které by mohli mít reálný vliv na poptávku. Podle výsledků korelace samotné ceny bytových jednotek neměly markantní vliv na poptávku, naopak příjmy obyvatel Spojených států nepatrně ano. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů byly kladně korelované s prodejními cenami a s počty prodaných nemovitostí.

Vlastní práce

40

Obr. 26 Počet dokončených soukromých bytových jednotek a počet prodaných jednotek v letech 2000 až 2012 v tis., zdroj: U. S. Census Bureau

Vlivů působících na tento trh je samozřejmě mnohem více a je také pravděpodobné, že došlo pouze k prostému nasycení trhu s nemovitostmi a z toho důvodu se poptávka oslabila. 4.4.3

Španělsko

Následující obrázek znázorňuje počet zahájených a dokončených bytových jednotek v letech 2000 až 2012. Do roku 2006 jsou opět oba ukazatele rostoucí.

Obr. 27 Zahájené a dokončené bytové jednotky v letech 2000 až 2012, zdroj: Instituto Nacional de Estadística

Můžeme říci, že nabídka bytových jednotek rostla před recesí průměrně meziročně stejně jako ve Spojených státech o necelých 6 procent.

Vlastní práce

41

Srovnatelná data týkající se počtu skutečně prodaných domů za celé sledované období španělský Národní statistický úřad nezveřejnil. Přesto se domnívám, že na oslabení poptávky a splasknutí bubliny měl vliv nadměrný růst cen nemovitostí, za které domácnosti odmítly dále nakupovat. Další příčinou španělské recese může být velký rozmach úvěrů na bydlení poskytovaných nebonitním klientům následovaný velkými problémy se solventností španělských bank.

Vlastní práce

42

4.5 Komparace a zhodnocení jednotlivých trendů na trzích nemovitostí V práci byl kladen důraz na analýzu nabídky a poptávky na vybraných trzích nemovitostí. Nabídka byla reprezentována počty zahájených a dokončených bytových jednotek a poptávka počtem bytových jednotek prodaných. Pro trhy, u kterých dochází k nadhodnocování, je typický nesoulad mezi nabídkou a poptávkou, postupně dochází k převaze nabídky nad poptávkou a vytváří se nadbytek. Provedla jsem test korelace na hladině významnosti α=0,05, který slouží ke zjištění těsnosti statistické závislosti mezi soubory dat, abych zjistila, nakolik ovlivňovaly pozorované ukazatele právě poptávku po nemovitostech. Jestliže se výsledná korelace blíží jedné, znamená to, že mezi daty existuje kladná korelace, naopak data blížící se mínus jedné značí zápornou korelaci. Budou-li výsledná data blízká nule, hodnoty jsou nezávislé. V tabulce 1 je zachycena závislost poptávky na změnách cenové hladiny, příjmů, nezaměstnanosti a úrokových sazeb v Číně a ve Spojených státech. Z makroekonomického hlediska se očekává vztah korelace mezi poptávkou a příjmy kladný, tzn., že s rostoucími příjmy roste i poptávka a naopak vztah mezi poptávkou a cenami, stejně tak jako vztah mezi poptávkou a nezaměstnaností a mezi poptávkou a úrokovými sazbami záporný. Tab. 1 Závislost poptávky na změnách cenové hladiny, příjmů, nezaměstnanosti a úrokových sazbách v Číně a ve Spojených státech, zdroj: výše uvedené zdroje u jednotlivých ukazatelů a vlastní výpočty

Čína Spojené státy

korelace poptávky a cen příjmů nezaměstnanosti úrokových sazeb 0,9597 0,8537 -0,7063 -0,2041 0,4305 -0,7063 0,5571

V Číně je patrná pozitivní korelace poptávky a cen nemovitostí s hodnotou 0,9596 a poptávky a velikostí příjmů s hodnotou 0,8537. Podle očekávání by to znamenalo, že s růstem příjmů roste poptávka po nemovitostech. Zároveň ale i s růstem cen poptávka rostla. Domnívám se, že je to proto, že čínský trh nemovitostí je silně poptávkově orientován a tato poptávka tlačí ceny nahoru. Naopak nezaměstnanost je záporně korelována s poptávkou což znamená, že s růstem nezaměstnanosti klesá poptávka po nemovitostech, což odpovídá obecným zákonitostem. Ve Spojených státech je vidět také záporná korelace poptávky a nezaměstnanosti s hodnotou -0,7062. Závislost poptávky a příjmů není tak velká jako v Číně a vliv cen nemovitostí na poptávku není ze záporné hodnoty -0,2040 prokazatelný, dalo by se říci, že jsou tyto veličiny na sobě nezávislé.

Vlastní práce

43

Z uvedeného vyplývá, že poptávka po nemovitostech v Číně je ovlivňována příjmy a nezaměstnaností a poptávka ve Spojených státech spíše pouze nezaměstnaností než samotnými příjmy. Dalším závěrem je, že růst cenové hladiny výrazně nezpomalil poptávku v Číně, to se stalo až v posledním sledovaném roce. Počítala jsem s pětiprocentní hladinou významnosti, pravděpodobnost přesnosti výsledků korelace je tedy 95 procent. Vývojové trendy cenových hladin jsou si ve Spojených státech a ve Španělsku velmi podobné. Ve Španělsku nastal jejich vrchol přibližně na dvou a půl násobku z cen na začátku sledovaného období8, v Chicagu 1,7 násobku a v New Yorku se ceny oproti roku 2000 zdvojnásobily. V Číně jsou nyní9 ceny přibližně na 1,6 násobku od roku 2005 (srovnatelně opět přibližně posledních osm let) a jejich růstový trend v posledních třech letech výrazně zpomalil, jak je zřejmé z obrázků 12 a 13 uvedených v práci výše. Mírný pokles v Číně je zřejmě způsoben regulacemi cenové hladiny vládními zásahy, ale je pravděpodobné, že ceny ještě nedosáhly svého vrcholu.

Obr. 28 Komparace cenových hladin ve Španělsku, Spojených státech (New Yorku) a v Číně ve sledovaném období, vlastní výpočty

Na obrázku 28 jsou zobrazeny jednotlivé cenové hladiny ve Španělsku, Spojených státech a v Číně. Vycházela jsem z dat o cenových hladinách uvedených ve vlastní práci, které jsem upravila do jednotného sledovaného období tak, aby Sledovaným obdobím je myšleno období přibližně osm let před splasknutím bubliny ve Spojených státech a ve Španělsku a období osmi let posledních známých údajů týkajících se Číny. Tuto dobu uvádím z toho důvodu, protože je dostatečně dlouhá, a tudíž vhodná pro srovnání. 9 První čtvrtletí roku 2013. 8

Vlastní práce

44

byla srovnatelná. Platí zde přibližně stejné vztahy, které jsem uvedla v předchozím odstavci, avšak data pro Španělsko a Spojené státy mohou být mírně zkreslená, protože jsem je upravila z původních čtvrtletních a měsíčních na roční průměry. Dalším důvodem zkreslení může být nepřesné stanovení základu pro stanovení začátků jednotlivých hladin a sledovaného období; pro Španělsko a Spojené státy jsem zvolila základ v roce 2000 a pro Čínu v roce 2005. Po srovnání cenové hladiny bytových jednotek v jednotlivých zemích ve sledovaném období můžeme říci, že Čína se nyní ještě nenachází na úrovni cen Spojených států a Španělska v době splasknutí realitní bubliny, a je na tom tedy lépe, ale ceny stále mírně rostou. Je třeba vzít v úvahu také fakt, že čím delší je sledované období, tím větší je pravděpodobnost, že uvedené závěry budou přesnější. Proto uvedu komparaci svých závěrů se závěry prací na obdobné téma porovnávající delší časové období. Při konfrontaci výsledků vlastní práce s výsledky jiných prací a s poznatky autorů zabývajících se podobnou problematikou se budu se zabývat studiemi zaměřenými na mezinárodní srovnání cenových bublin na trzích nemovitostí. Na obrázku 29 je srovnání cenových vývojů Číny, Spojených států, Španělska a Japonska podle průzkumu španělské bankovní skupiny BBVA do roku 2012. Je zřejmé, že ve všech třech zemích (kromě Číny) došlo ke splasknutí cenových bublin na nemovitostních trzích. Sledované období Spojených států a Španělska je ovšem nepatrně delší, než období, které jsem uváděla já. Vývoj Španělských cen má svůj základ již v roce 1997, stejně tak Spojené státy, Čína v roce 2000 a pro Japonsko je základ v roce 1976.

Obr. 29 Mezinárodní srovnání cenových bublin na trhu nemovitostí ve Španělsku, ve Spojených státech, v Číně a v Japonsku do roku 2012, zdroj: NBS, CEIC, BBVA Research

Na obrázku je vidět, že cenová hladina v Číně ještě nedosáhla takové úrovně, jako tomu bylo v ostatních zemích v době před splasknutím bubliny. Znamenalo by to, že v Číně není současná situace tak vážná, jak se zdá. Studie uvádí, že stabilizace cen pocházející z iniciativy vlády, která má na čínský trh nemovitostí pozitivní vliv a jen díky této stabilizaci nerostou ceny prudce nahoru.

Vlastní práce

45

Závěry této studie jsou velmi podobné jako ty, které jsem uvedla ve své práci výše. Dalo by se říci, že vývoj cenové hladiny v Číně je oproti dalším dvěma zemím podstatně příznivější a stagnace cen v posledních letech je pozitivním znakem pro čínský trh. Druhá analýza, kterou se budu zabývat, srovnává taktéž cenové hladiny a pochází ze zdrojů společnosti Total Mortgage Services a z dat významné bankovní a finanční instituce HSBC Holdings. Opět se jedná o srovnání hodnot, tentokrát rezidenčních nemovitostí v Japonsku, Spojených státech a v Číně v poměru k hrubým domácím produktům těchto zemí. Obrázek 30 je podobný jako ten předchozí, ale data jsou znázorněna v jednotlivých skutečných letech, tedy bez společného základu. Zde jsou uvažovány hodnoty v poměru k HPD a to znamená, že jsou lépe srovnatelné, vždyť, jak jsem uváděla výše, čínský hrubý domácí produkt je několikanásobně menší než hrubý domácí produkt Spojených států.

Obr. 30 Srovnání hodnot rezidenčních nemovitostí v Japonsku, ve Spojených státech a v Číně v poměru k HDP, zdroj: HSBC analysis, Total Mortgage Services

Rovněž tato studie poukazuje na provázanost čínského trhu se Spojenými státy. Čína je největším zahraničním držitelem státních pokladničních poukázek Spojených států, financuje tedy poměrnou část jejich dluhu. Na druhou stranu je Čína závislá na exportu domácího zboží, které má velký odbyt právě ve Spojených státech. Nejen tyto dvě ekonomiky jsou propojeny, díky globalizaci dochází k propojení trhů na celém světě. Studie varuje před možnými dopady splasknutí čínské bubliny a poukazuje na fakt, že správně volená politika čínské vlády by mohla tyto dopady zmírnit. Obrázek 31 na další straně zobrazuje již i data pro rok 2012, jedná se o cenové hladiny nemovitostí nově postavených a prodaných v letech 2002 až 2012 a základem je rok 2002. Tento obrázek byl vytvořen společností Societe Generale, která je jednou z největších evropských finančních skupin zabývajících se

Vlastní práce

46

zejména poradenstvím v sektoru bankovnictví. Dle mého názoru zde není potřeba dlouhého komentáře, je očividné, že na přelomu let 2011 a 2012 dochází k mírné deflaci v cenách čínských nemovitostí. Je pravděpodobné, že pokles cenové hladiny v Číně je plánovaný, a je součástí čínské hospodářské politiky, která se v posledních letech o ochlazení cen snaží. Nebo také může být způsoben přirozenou reakcí na pokles poptávky po nemovitostech v roce 2012. Tak či tak, dle dat získaných z databáze Národního statistického úřadu Číny, která jsem uvedla výše, poslední známá data z února letošního roku nasvědčují tomu, že ceny rostou, avšak jen mírně. Řekla bych tudíž, že v pozadí těchto výkyvů stojí právě usilovné snahy čínské vlády, která chce zabránit negativním následkům, které by samotné splasknutí bubliny na trhu nemovitostí mělo.

Obr. 31 Nemovitosti zahájené a prodané v Číně v letech 2002 až 2012 (2002=100), zdroj: CEIC, Societe Generale: Cross Asset Research

V literárním přehledu byla řešena také ekonomická síla vybraných zemí. Z uvedených obrázků je zřejmé, že ve sledovaném období od roku 2003 do roku 2011 se čínský hrubý domácí produkt více než zčtyřnásobil, konkrétně během těchto osmi let z 1641 miliard USD na 7318 miliard USD v roce 2011 a v následujících letech stále roste. Ve Spojených státech před recesí HDP také rostl, ve vrcholu v roce 2008 byla velikost HDP 14219 miliard a za osm let před recesí se jeho hodnota zvýšila o jeden a půl násobek. Ve Španělsku rostlo HDP před krizí pomaleji, přesto však při vrcholu v roce 2008 byl na úrovni 1593 miliard USD. Na svou původní předkrizovou úroveň Španělsko na rozdíl od Spojených států ještě nedosáhlo. Závislost mezi hrubým domácím produktem a nabídkou na trhu nemovitostí je poměrně diskutabilní. Tabulka 2 znázorňuje závislost HDP na počtu zahá-

Vlastní práce

47

jených a dokončených bytových jednotek v jednotlivých zemích vyjádřenou pomocí metody korelace, hladina významnosti je opět 5 procent. Je zřejmé, že v Číně jsou tyto veličiny pozitivně korelovány s vysokou hodnotou 0,9982 u zahájených jednotek. Ve Spojených státech jsou kladně korelovány pouze dokončené domy, jejichž počet a výstavba by tedy zřejmě mohla mírně ovlivňovat ekonomický vývoj země. U zahájených domů ve Spojených státech i ve Španělsku je korelace záporná, tudíž přímá souvislost zde pravděpodobně není. Korelace ovšem můžou být nepřesné, protože mnou sledované období není příliš dlouhé. Dalším možným důvodem těchto výsledků může být fakt, že výkonnost ekonomiky je ovlivňována mnoha dalšími faktory, a proto se zvýšení výstavby na velikosti HDP neprojevilo. Všechny zmiňované ekonomiky se vyvíjí a rozvoj je patrný nejen na trzích nemovitostí. Nepřesnost může být způsobena i samotným testem korelace, pravděpodobnost jeho správnosti je pětadevadesátiprocentní. Tab. 2 výpočty

Závislost HDP a výstavby bytových jednotek (zahájených a dokončených), vlastní

Čína Spojené státy Španělsko

zahájené 0,9982 -0,6298 -0,4816

dokončené 0,7836 -0,0681

Ve všech třech zemích velikost hrubého domácího produktu rostla z roku na rok, v Číně stále roste. Při srovnávání cenových hladin i výkonnosti ekonomiky ovšem byla zohledněna pouze samotná velikost HDP, nikoliv cenové faktory v mezinárodním obchodě a směnné kurzy. Směnné relace ovlivňují ekonomickou pozici země i rychlost reálné konvergence (Vintrová, 2010). Následující obrázek již zohledňuje i paritu kupní síly a znázorňuje hrubý domácí produkt v mezinárodním srovnání dolaru dle parity kupní síly v jednotlivých zemích. Data jsou získaná z databáze Světové banky a dle metodiky je HDP součet hrubé přidané hodnoty všemi rezidentskými výrobci v národním hospodářství a daní z produktů mínus dotace, které nejsou zahrnuty do hodnoty výrobků. Údaje jsou v běžných mezinárodních dolarech. Z obrázku 32 je opět patrné, že Spojené státy mají největší HDP a výkonnost čínské ekonomiky strmě roste. Když ale hodnoty HDP podle parity kupní síly převedu na obyvatele, zjišťuji, že Čína za předchozími zeměmi opět zaostává (obr. 33).

Vlastní práce

48

Obr. 32 Komparace hrubého domácího produktu v mezinárodním srovnání běžné parity kupní síly, zdroj: World Databank

Obr. 33 Komparace hrubého domácího produktu na obyvatele v mezinárodním srovnání běžné parity kupní síly, zdroj: World Databank

Posledním bodem srovnání jsou počty, respektive m2 plochy bytových jednotek v jednotlivých zemích a jejich růst či pokles. Trend ve vývoji bytových jednotek ve Spojených státech i ve Španělsku byl velmi podobný. Nejdříve výstavba i prodeje nemovitostí rostly, potom došlo k poklesu poptávky z důvodu nadhodnocených cen a přebytečné nabídky již dokončených jednotek. Následoval prudký pokles cen a hospodářská recese. Tento jev můžeme nazvat „splasknutím realitní bubliny“. Zatímco Spojené státy se již pomalu vracejí k tržní rovnováze, Španělsko se stále potýká s problémy.

Vlastní práce

49

Obr. 34 Změny v počtu zahájených bytových jednotek v Číně, ve Spojených státech a Španělsku v procentech v porovnatelném období, vlastní výpočty

Na obrázku 34 můžeme vidět porovnání zahájených bytových jednotek ve všech třech sledovaných zemích. Sjednotila jsem sledované období tak, aby byla data lépe porovnatelná. Jak jsem již uvedla, podobnost vývoje Spojených států a Španělska před splasknutím bubliny (obr. 34, perioda 5) je patrná, zatímco v Číně je nárůst začínající výstavby mnohem větší, již nyní na úrovni dvojnásobku oproti začátku sledovaného období (tj. přibližně 4 roky) a na rozdíl od předchozích dvou jmenovaných stále roste. Opět však zde platí, čím větší sledované období, tím lépe.

Obr. 35 Změny v počtech prodaných bytových jednotek v Číně a ve Spojených státech v procentech v porovnatelném období, vlastní výpočty

Obrázek 35 porovnává změny v počtech již prodaných bytových jednotek v Číně a ve Spojených státech v porovnatelném období a opět je vidět, že nárůst počtu jednotek v Číně je větší.

Vlastní práce

50

Zatímco při porovnávání cenových hladin bylo zřejmé, že Čína je na tom oproti Spojeným státům a Španělsku výrazně lépe, u objemových ukazatelů je tomu naopak. Na druhou stranu se domnívám, že potenciálních kupujících je v Číně vzhledem k počtu obyvatel a dosavadnímu rozvoji více. Yongzhou Hou ve své práci Urban housing markets in China analyzuje situaci na trhu nemovitostí v letech 1998 až 2007 tvrdí, že podlahová plocha nově dokončeného bydlení v letech 1998 až 2000 a v roce 2002 je vyšší, než podlahová plocha budov zahájených. V letech 2003 až 2007 je tomu podle něj naopak, navíc v roce 2007 je více budov prodáno než dokončeno. Dokončit dům trvá developerům většinou dva roky a to by mohlo vysvětlovat, proč je počet zahájených staveb stále vyšší než počet prodaných. Dle závěrů autora by to znamenalo, že do roku 2007 byl vývoj na čínském nemovitostním trhu plynulý a nevznikal nadbytek. Toto tvrzení nemohu popřít, protože si myslím, že ve jmenovaných letech byl trh nemovitostí na počátku svého vývoje, tudíž velké přebytky opravdu nevznikaly. Podle studie společnosti Credit Suisse s názvem Chinese housing and commodity demand: Healthy growth despite private dip vydané v roce 2012, je vývoj čínského realitního trhu rovněž v pořádku. Studie uvádí, že i přes pokles prodeje soukromých bytů dojde k vyrovnání na trhu díky komerční výstavbě a hlavně díky probíhající zvýšené výstavbě sociálního bydlení, jak již bylo uvedeno v teoretické části. Odborníci z Credit Suisse nesouhlasí s negativními prognózami a dále uvádí, že výstavba je v souladu s jejím dlouhodobým trendem. Tvrdí, že na rozdíl od Spojených států, které předběhly svůj dlouhodobější trend již v polovině první dekády 21. století, v Číně pokračuje konstrukce nadále v blízkosti dlouhodobého trendu a výkyvy v počtu prodaných bytů kryjí nabídku dostatečně. Také vztah mezi prodejem a stavebnictvím je dle studie v Číně uvolněný a prodeje zpomalily kvůli zpřísnění vládních podmínek, protože se vláda obávala, že rostoucí ceny domů ve velkých městech způsobí, že bydlení bude nedostupné středním a nižším pracujícím vrstvám obyvatel. Politika tedy byla zaměřena na snížení bytové výstavby a ve skutečnosti zahrnuje opatření zaměřené na zvýšení výstavby nového cenově dostupného bydlení a změny ve složení soukromého bydlení a vývoje luxusních bytů. Obrázek 30 na další straně znázorňuje změny mezi podlahovými plochami prodaných a dokončených bytových jednotek, prostřednictvím nichž chce společnost Credit Suisse ukázat, že tento vývoj není nepřirozený a trh nemovitostí je vyrovnaný.

Vlastní práce

51

Obr. 36 Změny v počtu podlahových ploch prodaných a dokončených bytových jednotek v letech 2006 až 2011 v procentech, zdroj: NBS, CEIC, Credit Suisse

Studie společnosti Credit Suisse využívá data Národního statistického úřadu Číny a investiční skupiny CEIC, avšak na rozdíl od mých dat jsou tato čtvrtletní, sezónně očištěná a využívají odlišné metodiky a výpočtů při stanovení výsledných, přesnějších dat. Podle mých předpokladů však začíná být trh výrazněji přebytkový až v roce 2012, který, bohužel, studie již nezohledňuje.

Závěr

52

5 Závěr Cílem práce je identifikovat rozhodující trendy trhu nemovitostí v Číně a na základě sledování typických vzorů spekulačních bublin rozhodnout, zda k obdobnému vývoji dochází na sledovaném trhu. Na sledovaných trzích ve Spojených státech a ve Španělsku jsem identifikovala několik společných znaků vedoucích k nadhodnocování realitních trhů. Prvním z nich je skutečnost, že obě zmiňované ekonomiky měly před recesí růstový charakter. Také výkonnost čínské ekonomiky je rostoucí a dle mých výpočtů v současné době roste hrubý domácí produkt rychleji než ve Spojených státech i ve Španělsku před recesí. Je to dáno zřejmě tím, že čínské institucionální prostředí a hospodářská politika se začala pokrokově rozvíjet až poměrně nedávno a od zavedení významných ekonomických reforem uplynuly teprve tři dekády. Nicméně, vzhledem k počtu čínských obyvatel je po převedení hrubého domácího produktu na obyvatele Čína až za oběma zeměmi. Když přihlédnu k HDP v paritě kupní síly je zřejmé, že se Čína Spojených státům sice nevyrovná, avšak v posledních letech se jim dle získaných dat přibližuje. Dalším společným znakem Španělska a Spojených států je vysoká urbanizace, tedy podíl obyvatel žijících ve městech. Tento trend je v Číně díky hospodářské politice probíhající v minulosti výrazně zpožděn. V Číně žije nyní ve městech jen přibližně polovina obyvatel, stejný podíl obyvatel ve městech překlenulo Španělsko již v padesátých letech dvacátého století a Spojené státy ještě dříve. Předpokládám, že současná urbanizace v Číně bude pokračovat v růstové tendenci i v budoucnu, a je tedy možné že bude mít pozitivní vliv na zvyšování výstavby a další rozvoj čínského trhu nemovitostí. Vývojové tendence cenové hladiny na realitním trhu měly ve Spojených státech i ve Španělsku před splasknutím bubliny podobný růstový charakter jako v Číně, avšak v Číně můžeme v posledních dvou letech sledovat mírnou stagnaci v růstu cen. Domnívám se, že cenová hladina v Číně ještě nedosáhla takového nadhodnocení cen, jako tomu bylo u předchozích dvou zemí ve srovnatelném časovém období. Je to dáno snahou čínské vlády zabránit nekontrolovatelnému růstu a zároveň zachovat dostupnost bydlení i pro střední a nižší vrstvy obyvatelstva. Při posuzování nadhodnocení trhu nemovitostí je důležitá také analýza nabídky a poptávky. Pokles poptávky v roce 2011 v Číně je dle dat, která jsem uvedla ve vlastní práci, zřejmý. Dle mého názoru na čínském trhu nemovitostí bublina existuje, a rovněž se rozevírá větší mezera mezi nabídkou a poptávkou než ve Spojených státech a ve Španělsku před recesí. Nadhodnocení cen je však velmi přísně hlídáno vládou a jakékoliv větší výkyvy jsou regulovány. Velkým problémem je bublina nadměrné výstavby. Aby došlo k jejímu vstřebání, ceny neprodaných nemovitostí by musely klesat tak dlouho, dokud neprodané nemovitosti pohltí poptávka. Nejen čtvrti, dokonce celá města zůstávají prázdná. Těžko říci, zdali nebudou domy dříve strženy.

Závěr

53

Ve Spojených státech byl v době recese růst nových staveb vystřídán prudkým poklesem výstavby a omezením developerských projektů. Vzniklo zde nadhodnocení s charakterem spíše cenové než strukturální nadkapacity. Vysoké ceny spolu s nasycením samotné poptávky na trhu způsobily snížení zájmu o bydlení a došlo k následnému splasknutí nadhodnoceného trhu. Podobně tomu bylo i ve Španělsku, a navíc zde, dle mého názoru, měla bublina charakter i nadměrné výstavby. Ceny proto budou dále klesat, dokud nedojde ke vstřebání prázdných domů trhem. Rozdílná je situace v Číně, počet prodaných bytových jednotek v roce 2012 klesl, počet zahájených nikoliv. Znamená to, že Čína směřuje ke splasknutí bubliny na trhu podle předchozích dvou scénářů? Přestože v Číně existuje bublina jak cenová, tak strukturální přebytková, myslím si, že k jejímu splasknutí v nejbližších letech nedojde. A to zejména proto, že Čína oplývá několika specifikami. Tím prvním je již zmiňovaný potenciál trhu. Čína je rozvíjející zemí, stále se modernizuje a vyvíjí a stále vznikají nové příležitosti k developerským projektům. Dalším zásadním a neméně významným specifikem je politický charakter země. Čína je socialistická země, která sice prošla řadou tržních reforem, dosud však má na politiku země výhradní vliv vláda a jí podřízené instituce na nižších stupních řízení. A v neposlední řadě bych zmínila charakter čínského obyvatelstva a kultury, zejména touha po soukromém vlastnictví, které bylo Číňanům mnoho let režimem odpíráno. Velké pozitivum čínského trhu nemovitostí tkví v tom, že kvalita bydlení se během posledních třech dekád nepochybně zlepšuje. Trh nemovitostí v Číně nabízí mnohé příležitosti, ale také rizika, která jsou spojena zejména s nepředvídatelnými zásahy vlády, slabým a stále se měnícím právním řádem a vysokou korupcí. V současné době záleží především na čínské vládě, zda se jí podaří udržet stabilitu trhu nemovitostí a svými zásahy nepoškodí přirozený růst ekonomiky. Poptávku po nemovitostech v Číně řídí nejen populační růst, pokrok a modernizace, jak je tomu ve všech jmenovaných zemích, ale zřejmě také urbanizace. Současný vývoj urbanizace v Číně nasvědčuje tomu, že obyvatel měst bude pravděpodobně i v dalších letech přibývat. Tento trend je také pro realitní trh příznivý a mohlo by dojít k absorbci neobsazených domů. Regulace čínského hospodářství jsou velmi intenzivní a mají velký vliv na průběh jednotlivých ekonomických ukazatelů, tudíž nemohu přesně stanovit, kdy přesně a zdali vůbec dojde ke splasknutí realitní bubliny v Číně. Pokud však bude tento rychle rostoucí vývoj trhu nemovitostí pokračovat, je pravděpodobnost vzniku cenového nadhodnocení velká a následný prudký pokles by neměl na čínskou ekonomiku příliš příznivý vliv. Záleží zejména na tom, do jaké míry budou účinné pokusy čínské vlády o „ochlazení“ cen na trhu nemovitostí a zdali se skutečně podaří ustálit ceny na rovnovážné úrovni.

Literatura

54

6 Literatura [1] [2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10] [11]

Bank of Spain. Statistics. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.bde.es/bde/en/areas/estadis/. [cit. 2013-02-13]. BARTH, James R., Michael LEA a Tong LI. China’s Housing Market: Is a Bubble About to Burst? 2012 [online]. Milken Institute. Dostupné z: http://www.milkeninstitute.org/pdf/China-HousingMarket.pdf. [cit. 2013-03-03]. BBC Autos. Ordos: The biggest ghost Town in China. 2012 [online]. Dostupné z: http://www.bbc.co.uk/news/magazine-17390729. [cit. 201301-29]. BBVA Research. China Real Estate Outlook: Annual Report 2010. 2010 [online]. Dostupné z: http://www.bbvaresearch.com/KETD/fbin/mult/100700_RealEstate Outlook_China_EN_tcm348-228592.pdf?ts=3112010. [cit. 2013-04-01]. Board of Governors of the Federal Reserve System. The Federal Reserve Board. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.federalreserve.gov/aboutthefed/default.htm. [cit. 201304-08]. Credit Suisse. Chinese Housing and Commodity Demand: Healthy Growth Despite Private Dip. 2012 [online]. Dostupné z: http://www.credit-suisse.com/researchandanalytics. [cit. 2013-01-26]. CEIC, A Euromoney Institutional Investor Company. Global database. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.ceicdata.com/products/global. [cit. 2013-04-08]. Federal housing finance agency. Adjustable Rate Mortgage (ARM) Index. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=251. [cit. 2013-04-08]. DOBINSON, Ian. The Criminal Law of the People’s Republic of China (1997): Real Change or Rhetoric. 2012 [online]. Pacific Rim Law & Policy Journal Association, 2002. Dostupné z: http://digital.law.washington.edu/dspacelaw/bitstream/handle/1773.1/747/11PacRimLPolyJ001.pdf?sequence=1. City University of Hong Kong. [cit. 2013-04-19]. Fiserv. Case Shiller Indexes. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.caseshiller.fiserv.com/indexes.aspx. [cit. 2013-04-09]. Global property guide. Spanish house prices in freefall, amidst struggling economy. 2012 [online]. Dostupné z: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Price-History. [cit. 2013-02-13].

Literatura

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]

[17]

[18] [19] [20]

[21]

[22]

[23]

55

HOU, Yongzhou. Urban Housing Markets in China. 2009 [on-line]. Dostupné z: http://urn.kb.se/resolve?urn=urn:nbn:se:kth:diva-11423. Doctoral thesis, comprehensive summary. KTH, School of Architecture and the Built Environment, Real Estate and Construction Management. Supervisor Hårsman, Björn. Stockholm, 2009. ISBN 978-91-977302-5-9. [cit. 2012-11-01]. CHOW, C., Gregory. Annals of Economic and Finance: Economic Reform and Growth in China. 2002 [online]. Dostupné z: http://aefweb.net/AefArticles/aef050107.pdf. Department of Economic, Princeton University, 2002. ISBN 1529-7373. [cit. 2013-03-31]. Instituto Nacional de Estadística. Statistics. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.ine.es/jaxi/tabla.do?type=pcaxis&path=/t38/bme2/t30/b 092/l1/&file=0902003.px. [cit. 2013-02-13]. International Monetary Fund: Country Report. People’s Republic of China: 2012 Article IV Consultation. 2012 [online]. Dostupné z: http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2012/cr12195.pdf. [cit. 2013-04-02]. International Monetary Fund: Country Report. Spain: Selected Issue. 2009 No. 09/129. [online]. Dostupné z: http://www.imf.org/external/pubs/ft/scr/2009/cr09129.pdf. [cit. 2013-02-05]. KADEŘÁBKOVÁ, Anna; ŽĎÁREK, Václav. Makroekonomická analýza. 2006. Praha: Vysoká škola ekonomie a managementu, 293 s. ISBN 80867-30-05-0. KOHOUT, Pavel. Finance po krizi: Evropa na cestě do neznáma. 3., rozš. vyd. 2011. Praha: Grada, 328 s. ISBN 978-80-247-4019-5. KOUBA, L. Teorie růstu nové politické ekonomie na přelomu 20. a 21. století. 2010 [online]. ISSN 1212-415X. [cit. 2013-05-17]. KURER, Tobias. Banking Reforms in China and their Macroeconomic Implications: Three Decades of Reform Revisided. Zurich, 2010. Dostupné z: http://www.econ.uzh.ch/ipcdp/theses/BA_TobiasKurer.pdf. Bachelor’s Thesis. University of Zurich. Vedoucí práce Prof. Dr. Fabrizio Zilibotti. LYNN, David J. Emerging Market Real Estate Investment: Investing in China, India, and Brazil. 2010. John Wiley&Sons. 236 s. ISBN 978-0470-90109-0. Macro markets. Case-Shiller Home Price. 2012 [online]. Dostupné z: http://www.macromarkets.com/csi_housing/sp_caseshiller.asp. [2012-11-18]. Milken Institute. China’s housing market. 2012 [online]. Dotupné z: http://www.milkeninstitute.org/pdf/China-HousingMarket.pdf. [cit. 2013-03-03].

Literatura

[24]

[25]

[26]

[27] [28]

[29] [30]

[31] [32]

[33] [34] [35]

[36]

[37]

56

National Bureau of Statistics of China. Statistical Communiqués. 2012 [online]. Dostupné z: http://www.stats.gov.cn/english/StatisticalCommuniques/. [cit. 201201-29]. NĚMEČKOVÁ, Tereza. Vzestup asijských zemí v mezinárodním obchodu. 2011. Praha: Metropolitní univerzita Praha. 237 s. ISBN 978-80-8685583-7. NORTH, Douglass. Institutions, Institutional Change and Economic Performance. 1990. Cambridge: Cambridge University Press, 152 s. ISBN 0521-39416-3. Organisation for Economic Co-operation and Development. China. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.oecd.org/china/. [cit. 2013-01-25]. Organization for Economic Co-operation and Development. iLibrary: Real household net disposable income. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.oecd-ilibrary.org/economics/real-household-disposableincome_2074384x-table19. [2013-04-12]. REJNUŠ, Oldřich. Peněžní ekonomie. 2010. Brno: CERM, 354 s. ISBN 978-80-214-4044-9. Reuters. Fed’s Bullard: may need to trim QE2-Bloomberg. 2010 [online]. Dostupné z: http://www.reuters.com/article/2011/03/28/usa-economybullard-idUSN2714685520110328. [cit. 2012-11-22]. ROGERS, Jim. Býkem v Číně: investujte ziskově na největším trhu světa. 2011. vyd. Praha: Grada, 197 s. ISBN 978-80-247-4086-7. The Economist. The most surprising demographic crisis. 2011 [online]. Dostupné z: http://www.economist.com/node/18651512. [cit. 2013-0125]. The World Bank. China. 2011 [online]. Dostupné z: http://data.worldbank.org/country/china. [cit. 2013-01-27]. U. S. Bureau of Labour Statistics. Databases. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.bls.gov/. [cit. 2013-04-15]. U. S. Census Bureau. International Database. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.census.gov/population/international/data/idb/informatio nGateway.ph. [cit. 2013-04-05]. VINTROVÁ, Růžena. Interpretační omezení HDP a alternativní ukazatele. 2010 [online]. Dostupné z: https://is.muni.cz/do/econ/soubory/oddeleni/centrum/papers/17Vint rova.pdf. ISSN 1801-4496. [cit. 2013-17-05]. WANG, Dong. China’s Trade Relations with the United States Perspective, in: Journal of Current Chinese Affairs, 39, 3, 165-210. 2010 [online]. Dostupné z: http://hup.sub.uni-hamburg.de/giga/jcca/. ISSN 18684874. [cit. 2013-03-09].

Literatura

[38]

57

World trade organization. China and the WTO. 2013 [online]. Dostupné z: http://www.wto.org/english/thewto_e/countries_e/china_e. [cit. 2013-01-25].

Vývoj trhu nemovitostí v Číně na počátku 21. století

Recommend Documents