VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií
N á v r h p ro j e k t u v ý s t a v b y ro d i n n é h o d o m u a způsobu jeho financování bakalářská práce
Autor: Petra Šuhajová Vedoucí práce: Ing. Martina Kuncová, Ph.D. Jihlava 2014
Anotace Cílem bakalářské práce je nejprve obecné představení základních pojmů spojených s problematikou projektů, výstavby rodinných domů a jejich financování. V praktické části je cílem zpracovat návrh stavby rodinného domu, uvedení přibližného časového harmonogramu, zpracování přibližného rozpočtu a zpracování nabídek hypotečních úvěrů od bank.
Klíčová slova projekt, projektový management, projektová organizační struktura, stavební spoření, hypoteční úvěr
Abstract The purpose of this bachelor thesis is the first general presentation of basic terms associated with the problems of projects, building of family house and their financing. Goal of the practical part is prepare a proposal for building new family house, putting the approximate timetable, processing approximate budget and offers processing mortgage loans from banks.
Key words Project, project management, project organizational structure, building society, mortgage,
Poděkování Na tomto místě bych v první řadě ráda poděkovala Ing. Martině Kuncové Ph.D., za pomoc a vedení při zpracování této bakalářské práce, za odborné rady, připomínky, trpělivost a ochotu. Také bych chtěla poděkovat své rodině, která mě po celou dobu mého studia podporovala a pomáhala mi.
Prohlášení Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracovala jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušila autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byla jsem seznámena s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že souhlasím s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědoma toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence.
V Jihlavě dne ……………………………. Podpis
Obsah 1
Úvod.......................................................................................................................... 8
2
Teoretická část .......................................................................................................... 9 2.1
Projektový management ..................................................................................... 9
2.2
Projekt .............................................................................................................. 10
2.3
Projektová organizační struktura...................................................................... 11
2.4
Životní cyklus projektu .................................................................................... 12
2.5
Harmonogram projektu .................................................................................... 13
2.6
Rozpočet a financování projektu ...................................................................... 14
2.6.1
Rozpočet projektu ..................................................................................... 14
2.6.2
Financování projektu ................................................................................ 14
2.6.3
Stavební spoření ........................................................................................ 15
2.6.4
Hypoteční úvěr .......................................................................................... 17
2.6.5
Program Nová zelená úsporám ................................................................. 19
2.7 3
Riziko, analýza rizik......................................................................................... 21
Praktická část .......................................................................................................... 22 3.1
Popis projektu................................................................................................... 22
3.2
Technické řešení projektu ................................................................................ 24
3.3
Hierarchická struktura prací projektu (WBS) .................................................. 25
3.3.1
Přípravné práce ......................................................................................... 25
3.3.2
Stavební práce ........................................................................................... 28
3.3.3
Dokončovací práce ................................................................................... 29
3.4
Organizační struktura projektového týmu ........................................................ 30
3.5
Časový harmonogram projektu ........................................................................ 32
3.5.1
Kritická cesta a Ganttův diagram.............................................................. 33
3.6
Rozpočet projektu ............................................................................................ 34
3.7
Nabídka hypotečních úvěrů.............................................................................. 36
3.7.1
Tříletá fixace ............................................................................................. 36
3.7.2
Pětiletá fixace ............................................................................................ 37
3.7.3
Float sazba ................................................................................................ 38
3.8 4
Analýza rizik .................................................................................................... 39
Závěr ....................................................................................................................... 41
Seznam použitých zdrojů ................................................................................................ 42 Seznam obrázků .............................................................................................................. 44 Přílohy............................................................................................................................. 45
1
Úvod
Tématem mojí bakalářské práce je návrh projektu rodinného domu. A to jak postup výstavby, tak analýza způsobů financování. První důvodem pro výběr tohoto tématu je skutečnost, že v dnešní době velká spousta mladých rodin řeší otázku bydlení, avšak vyznat se v nepřeberném množství nabídek, ať už na výstavby rodinného domu, či způsobů jeho financování, je opravdu velice složité. Proto bych svojí prací ráda popsala jednu z možností. Druhým důvodem je také fakt, že i mě se výstavba bezprostředně týká a i já společně se svým manželem řešíme otázku našeho budoucího společného bydlení. Celá práce je strukturována do dvou částí - teoretické a praktické. V teoretické části jsem se zaměřila na definování základních pojmů spojených s problematikou projektů, jako například projektový management, projektová organizační struktura, životní cyklus projektu, časový harmonogram projektu, rozpočet a jeho financování. Zmiňuji se i o stavebním spoření a vývoji počtu uzavřených smluv v roce 2014. Zahrnula jsem zde i oblast hypotečních úvěrů, jejich vývoj a nastínila jsem obecné podmínky pro jejich získání. Dále jsem se věnovala programu Nová zelená úsporám, který může ušetřit značnou část peněz. V závěru teoretické části jsem zpracovala problematiku analýzy rizik projektu. Obsahem praktické části je popis samotného projektu a jeho technické řešení, sestavení hierarchické struktury činností a jejich popis. Ve své práci jsem vytvořila přibližný časový harmonogram, spolu s Ganttovým diagramem a kritickou cestou. Zpracovala jsem odhad rozpočtu a analýzu zdrojů pro výstavbu. Z tohoto vypracovaného odhadu budu poté vycházet i já při zpracování nabídek hypotečních úvěrů od bank v České Republice a vyberu nejlepší variantu. V poslední části jsem zpracovala analýzu rizik spojenou s výstavbou rodinného domu.
8
2
Teoretická část
V této části zmíním, co je to projektový management, čím se zabývá a jaké jsou jeho fáze. Jak lze definovat samotný projekt a jaké jsou druhy projektu. Zmíním se i o projektové organizační struktuře a jaké zásady respektuje. Definuji pojem životní cyklus projektu a do jakých fází je rozdělen. Dále pak přiblížím pojem časový harmonogram projektu a jeho nejčastější formu znázornění, rozpočet projektu a jeho financování.
2.1
Projektový management
„Projektový management je souhrn aktivit spočívajících v plánování, organizování, řízení a kontrole zdrojů s relativně krátkodobým cílem, který byl stanoven pro realizaci specifických cílů a záměrů.“ (Pokorná, 2008) Ve své knize Doležal a spol. (2009) rozděluje cyklus projektového řízení na 5 fází:
popis a iniciace projektu
plánování projektu
monitoring a kontrola projektu
realizace projektu
hodnocení projektu, uzavření projektu
Obrázek 1 - Cyklus projektového řízení (Zdroj:http://valencik.cz/marathon/10/Mar1002_soubory/image004.jpg)
9
2.2
Projekt
„Projekt je cílevědomý návrh na uskutečnění určité inovace v daných termínech zahájení a ukončení.“ (Němec, 2002) Podle další definice pana Němce (2002) je projekt vždy jedinečný, neopakovatelný, dočasný a pokaždé se na jeho řešení podílí jiný tým projektantů. Projektů existuje nesčetná řada a mohou být velice různorodé, to znamená, že jsou nesrovnatelné z hlediska rozsahu, nákladů a času. Proto Němec (2002) rozdělil projekty do několika kategorií:
Komplexní – dlouhodobý projekt, velký rozsah činností, speciální organizační struktura, vysoké náklady, mnoho zdrojů
Speciální – střednědobý projekt, nižší rozsah činností, dočasné přiřazení pracovníků, na realizaci se podílí více osob, projekt je rozdělen na podprojekty
Jednoduchý – malý projekt, který je krátkodobý (uskutečnitelný v řádu měsíce), má jednoduchý cíl, je vyhotovitelný jednou osobou, skládá se z několika málo činností a využívá standardizovaných postupů
Pokorná (2008) uvedla, že projekt představuje tři roviny a mluvíme tedy o takzvaném trojimperativu projektu. Za úspěšný projekt můžeme označit takový projekt, který dosáhl požadovaných cílů ve všech třech rovinách. Tyto tři roviny jsou:
věcné - CO se musí udělat, (JAK kvalitně)
časové - KDY se to má udělat
nákladové - ZA KOLIK se to musí udělat, (spotřebovaná práce, finance) (Pokorná, 2008)
10
CO? cíle
KDY? čas
ZA
KOLIK? náklady
Obrázek 2 - Schéma "Trojimperativ" ( Zdroj: vlastní zpracování )
2.3
Projektová organizační struktura
Podle pana Doležala a spol. (2009) je základním rysem projektové organizační struktury rozdělení pravomocí a zodpovědností jednotlivým subjektům, které se podílejí na realizaci projektu při respektování těchto pravidel:
Jednoznačnost přiřazení – kompetence přiřazena pouze jednomu subjektu v rámci hierarchie
Delegování podle očekávaných výsledků – kompetence delegovány úměrně možnostem subjektu tak, aby bylo dosaženo
očekávaných
výsledků,
nutné
brát
v potaz
disponibilní zdroje, znalosti, čas a rizika
Vyváženost kompetencí – zodpovědnost za pověřené úkoly musí být úměrná pravomocem
„Organizační struktura projektového týmu obvykle respektuje hierarchickou strukturu prací projektu - WBS (Work breakdown structure).“ (Doležal a spol.,2009) Tvorba takovéto struktury je podle Doležala a spol. (2009) rozdělena do tří fází:
1. fáze – sestavení základního týmu, který provede úvodní naplánování projektu
2. fáze - definice organizační struktury projektu. To znamená, kdo se bude na realizaci jednotlivých prací podílet, určuje se počet
potřebných
11
projektových
pracovníků
a
jejich
kompetence, výsledkem této fáze je identifikace složek organizační struktury projektu a popis jejich role
3. fáze – popisují se budoucí vztahy projektových složek k jednotlivým činnostem
Životní cyklus projektu
2.4
Podle knihy Svozilové (2011) lze na samotný projekt nahlížet jako na proces, který se vyvíjí a prochází různými fázemi. Spojení těchto fází můžeme označit jako životní cyklus projektu. Existuje celá řada definic životního cyklu projektu – z pohledu systémové teorie můžeme rozdělit životní cyklus na následující fáze:
Konceptuální návrh – formuluje hlavní záměry, přínosy a dopady realizace projektu, odhady nákladů a potřebného času na realizaci a zaměřuje se i na rizika spojená s projektem
Definice projektu – jedná se o zpřesnění první fáze
Produkce – tato fáze se zaměřuje na usměrňování a řízení jednotlivých prací, dochází zde ke kontrole časového harmonogramu, rozpočtu a kvality, vyhotovuje se potřebná dokumentace
Operační období – fáze užívání předmětu projektu, zpětná vazba
Vyřazení projektu – dochází k převedení zdrojů na jiné projekty, zpracování postřehů a zkušeností při řízení daného projektu
Životní cyklus projektu lze dále podle Fotra a Součka (2005) rozdělit do tří fází i z hlediska vynakládání investic:
Předinvestiční fáze – rozdělena do dílčích částí, kterými jsou vymezení podnikatelských příležitostí, předběžný výběr a příprava projektu včetně analýzy jeho variant, hodnocení projektu a rozhodnutí o jeho realizaci či zamítnutí, nejdůležitější část celého projektu, za kterou odpovídá vrcholový management zadavatele
Investiční fáze – nejpracnější a nejvíce nákladová část projektu, odpovídá za ní dozor a manažer projektu.
Provozní a poprovozní fáze – předává se výsledek projektu do užívání, dochází k porovnávání stanovených výsledků s dosaženými
12
2.5
Harmonogram projektu
Harmonogram projektu lze označit i jako časový plán projektu, který znázorňuje posloupnost realizace jednotlivých činností projektu, plánované zahájení a ukončení těchto činností a důležité milníky projektu. Nejčastější formou znázornění harmonogramu projektu je Ganttův diagram. (Managementmania,© 2011-2013) Ganttův diagram je grafické znázornění posloupnosti realizace jednotlivých činností, kdy v řádcích (vertikálně) jsou uvedeny jednotlivé činnosti projektu a formou sloupců (horizontálně) je vyobrazeno časové období každé činnosti. Z Ganttova diagramu lze určit kritickou cestu projektu. (Managementmania,© 2011-2013) Kritická cesta je definována jako nejdelší možná cesta z počátečního bodu grafu do koncového bodu. Jednotlivé činnosti, které tvoří kritickou cestu, nemají žádnou časovou rezervu. V případě prodloužení některé z těchto činností dojde i k celkovému prodloužení realizace projektu. Proto by těmto činnostem měl projektový manažer věnovat nejvíce pozornosti. (Managementmania,© 2011-2013)
měsíc činnost 1 činnost 2 činnost 3 činnost 4 činnost 5 činnost 6
1
2
3
4
5
6
7
Obrázek 3 - Příklad Ganttova diagramu (Zdroj: vlastní zpracování)
13
8
9
Rozpočet a financování projektu
2.6
2.6.1 Rozpočet projektu Autorka knihy Projektový management (2011) Svozilová, označuje rozpočet za nedílnou součást při plánování projektu. Obsahuje veškeré informace o tom, jaký je plán čerpání zdrojů projektu a je naprosto nezbytným dokumentem pro koordinaci všech činností a pro kontrolu postupu projektu vzhledem ke stanovenému plánu. Rozpočet projektu dělí Svozilová (2011) na tři druhy nákladů:
Přímé – práce, materiál, pořízení či pronájem technologii…
Nepřímé – osobní náklady, náklady na provoz technologií…
Ostatní – rezerva pro krytí neznámých rizik, provize, bonusy…
2.6.2 Financování projektu K zajištění pokrytí nákladu zmíněných v předešlé kapitole lze využít dva druhy zdrojů.
Vlastní zdroje – finanční prostředky nebo majetek, kterými člověk disponuje a investuje je do projektu, tyto zdroje však většinou nestačí na pokrytí nákladů projektu
Cizí zdroje – řadíme sem například bankovní úvěry, leasingy a dluhopisy
Veřejné zdroje a zdroje EU
14
2.6.3 Stavební spoření Vzhledem k tématu této bakalářské práce zde přiblížím pojem stavební spoření. Na český trh bylo stavební spoření zavedeno schválením Zákona číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. (Asociace českých stavebních spořitelen, © 2014) Stavební spoření je druh spoření, kdy fyzická nebo právnická poukazuje v měsíčním intervalu, nepravidelně nebo jednou do roka platby na toto spoření. K naspořené částce získává státní podporu. Nárok na státní podporu však vzniká pouze při dodržení vázací doby 6 let. Státní podpora se připisuje na rodné číslo, majitel stavebního spoření nemůže pobírat více státních podpor. Výjimkou je situace, kdy účastník další spořicí smlouvu se státní podporou zdědí. Po uplynutí vázací doby si klient může peníze vybrat nebo spořit dál, dokud nedosáhne cílové částky. Cílovou částku lze zvýšit a tím prodloužit možnost spoření se státní podporou. Státní podporu může získat občan České Republiky, občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na
území
České
Republiky
a
přiděleno
rodné
číslo
příslušným
orgánem České Republiky nebo fyzická osoba s trvalým pobytem na území České Republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České Republiky. (Asociace českých stavebních spořitelen, © 2014) Za první tři čtvrtletí roku 2014 bylo podle údajů stavebních spořitelen poskytnutých Ministerstvu financí uzavřeno 364 tis. nových smluv o stavebním spoření s celkovou hodnotou cílové částky 121,4 mld. Kč; průměrná cílová částka u smluv, které uzavřely fyzické osoby, dosáhla výše 332 tis. Kč. V porovnání se stejným obdobím roku 2013, kdy počet nově uzavřených smluv dosáhl počtu 301 tis. a průměrná cílová částka u smluv, které uzavřely fyzické osoby, dosáhla výše cca 381 tis. Kč, tedy bylo za první tři čtvrtletí roku 2014 uzavřeno o 63 tis. smluv více (+ 21,1 %) při současném poklesu průměrné cílové částky o 49 tis. Kč (- 13 %). K 30. 09. 2014 celkový počet smluv o stavebním spoření ve fázi spoření činil 3,881 mil. smluv, což je o 185 tis. smluv méně (- 4,5 %) než ke konci roku 2013. Výplata zálohy státní podpory za rok 2014 nebyla k 30. 09. 2014 ještě plně zrealizována, proto není uvedena její průměrná výše. Celkový počet úvěrů (ze stavebního spoření i tzv. překlenovacích) dosáhl k 30. 09. 2014 hodnoty 770 tis. úvěrů a oproti stavu ke konci roku 2013, kdy bylo evidováno celkem 815 tis. úvěrů, poklesl během tří čtvrtletí roku 2014 o 45 tis. úvěrů (- 5,6 %). Celkový objem
15
úvěrů k 30. 09. 2014 dosáhl hodnoty 251,8 mld. Kč, což představuje pokles oproti stavu k 31. 12. 2013 o 9,7 mld. Kč (- 3,7 %). Poměr objemu úvěrů k naspořené částce k 30. 09. 2014 činil 61,7 %, oproti stavu ke konci roku 2013 tedy došlo k jeho mírnému zvýšení (+ 1,3 %). (Ministerstvo financí České Republiky, © 2014)
AKTUÁLNĚ PŮSOBÍCÍ STAVEBNÍ SPOŘITELNY V ČR č.ř.
Název stavební spořitelny
Adresa
Internetové stránky
1.
Raiffeisen stavební spořitelna a.s.
Koněvova 2747/99, 130 45 Praha 3
http://www.rsts.cz/
2.
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.
Bělehradská 128/222, 120 21 Praha 2
http://www.modrapyramida.cz/
3.
Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
Vinohradská 3218/169, 100 17 Praha 10
http://www.cmss.cz/
4.
Wüstenrot – stavební spořitelna a.s.
Na Hřebenech II 1718/8, 140 23 Praha 4
http://www.wuestenrot.cz/
5.
Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.
Vinohradská 180/1632, 130 11 Praha 3
http://www.burinka.cz/
OSTATNÍ SUBJEKTY 1.
Asociace českých stavebních spořitelen
Vodičkova 30, 110 00 Praha 1
http://www.acss.cz/
Tabulka 1 - Stavební spořitelny v ČR a ostatní subjekty (Zdroj: http://www.mfcr.cz/cs/soukromysektor/kontrola/stavebni-sporeni/stavebni-sporitelny )
16
2.6.4 Hypoteční úvěr „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr je považován za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent o právních
účincích
vzniku
zástavního
práva
k
nemovitosti
dozví.“
(Finance media a.s., [b.r.]) Petr Syrový (2009) ve své knize uvádí, že úroková sazba u hypotečního úvěru se odvíjí od několika faktorů. Závisí zejména na:
účelu úvěru – nejnižší úrokové sazby bývají pro úvěry, které jsou využity na financování vlastního bydlení. Pro banky jsou nejméně rizikové, a proto si je mohou dovolit poskytovat za nižší sazby. Dražší bývají úvěry, které se poskytují na pronájem nemovitostí. Pro banky zde nastává větší riziko, jelikož zde klient neručí „střechou nad hlavou“ a může dojít k tomu, že pronájmu jeho nemovitostí se nebude dařit tudíž, nebude dosahovat zisku a nebude schopen tento úvěr splácet. Dalšími dražšími úvěry jsou tzv. americké hypotéky. Tyto hypotéky jsou bezúčelové, tudíž je nemusím bezpodmínečně využít na výstavbu nemovitosti, ale pouze třeba na rekonstrukci či na nákup vybavení nemovitosti.
době fixace – výše úrokové sazby se také odvíjí od doby fixace. V případě, kdy požadujeme neměnnou výši po delší dobu, tím více musíme zaplatit, jelikož úroková sazba se s každým dalším rokem fixace zvyšuje.
17
na výši zajištění úvěru – termín výše zajištění lze jinak nazvat jako hodnota zástavy, kterou klient ručí. Bude-li klient ručit nemovitostí v hodnotě 2 mil. Kč, pro banku bude mnohem přijatelnější půjčit pouze 1 mil. Kč, jelikož i přesto, že začnou klesat ceny nemovitostí, má hypotéku dostatečně zajištěnou.
na bonitě dlužníka – banky většinou požadují po klientech, kteří chtějí hypoteční úvěr, prokázání příjmů nebo chtějí znát platební morálku u jiného peněžního ústavu. U některých bank toto nepožadují, ale chtějí za to buď lepší zajištění, nebo vyšší úrokovou sazbu úvěru. (Syrový, 2009)
Období
1.Q 2011
2.Q
3.Q
4.Q
1.Q 2012
2.Q
23,4
33
28,5
34,2
28,6
31,4
14 133
20 013
17 050
19 892
17 090
19 062
Období
3.Q
4.Q
1.Q 2013
2.Q
3.Q
4.Q
Objem (mld. Kč)
27,7
34
27,9
43,9
38,1
-
16 895
20 548
16 759
27 395
23 643
-
Objem (mld. Kč) Počet (ks)
Počet (ks)
Tabulka 2 - Vývoj hypotečních úvěrů 2011-2013 (Zdroj: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/Promedia/Tiskove-zpravy/2013/MMR-zverejnilo-udaje-o-poctu-a-objemu-hypotecnich)
18
2.6.5 Program Nová zelená úsporám Program Nová zelená úsporám, dříve Zelená úsporám, je program ministerstva životního prostředí spravovaný Státním fondem životního prostředí. Tento program je financován z peněžních prostředků získaných prodejem emisních povolenek na vypouštění skleníkových plynů. (Wikipedia, © 2014) Cílem Programu je zlepšení stavu životního prostředí snížením emisí skleníkových plynů prostřednictvím snížení energetické náročnosti budov a podpory výstavby domů s velmi nízkou energetickou náročností a efektivním využitím zdrojů energie. (Nová zelená úsporám, © 2014) Na internetových stránkách Nová zelená úsporám (© 2014) je program členěn do třech základních oblastí podpory:
Snižování energetické náročnosti stávajících rodinných domů
Výstavba rodinných domů s velmi nízkou energetickou náročností
Efektivní využití zdrojů energie
„Žadateli a příjemci podpory mohou být pouze vlastníci a stavebníci rodinných domů, a to jak fyzické osoby, tak i právnické osoby. Žádosti o podporu jsou přijímány výhradně elektronicky a to na základě časově omezených výzev. Žádosti je možné podávat před zahájením, v průběhu nebo po ukončení realizace podporovaných opatření, která proběhla po 1. 1. 2013. Zahájení příjmu žádostí započalo 1. dubna 2014 a ukončení příjmu žádostí je stanoveno na 31. prosince 2014 do 12.00 hodin. V případě vyčerpání alokace peněžních prostředků, která je stanovena ve výši 1 900 000 000 Kč, dojde k ukončení v dřívějším termínu.“ (Nová zelená úsporám, © 2014) Dokumenty vyžadované při podání žádosti zmíněné na internetových stránkách Nová zelená úsporám (© 2014) jsou:
Vyplněný formulář žádosti o podporu
Výpis z katastru nemovitostí ne starší 90 dní
Doklad o právní subjektivitě (dokládají pouze právnické osoby či fyzické osoby podnikající v oblasti poskytování bydlení, doklad nesmí být starší 90 dní)
19
Plná moc (v případě, kdy je žadatel při vyřizování žádosti zastupován třetí osobou)
Souhlasné prohlášení spoluvlastníků (v případě, kdy žadatel není jediným vlastníkem předmětné nemovitosti zapsaným v listu vlastnictví, podpisy na souhlasném prohlášení spoluvlastníků musí být úředně ověřeny)
Odborný posudek
Krycí list technických parametrů (vyhotovený a autorizovaný zpracovatelem energetického posudku)
Dokumenty k veřejné podpoře (pokud projekt naplňuje znaky veřejné podpory)
V případě žádostí podaných po ukončení realizace předkládá žadatel při podání žádosti také dokumenty prokazující ukončení realizace podporovaných opatření. (Nová zelená úsporám, © 2014)
20
Riziko, analýza rizik
2.7
Riziko můžeme také jinak nazvat jako újma či nebezpečí. V každém projektu určitá rizika vznikají, a proto by mělo docházet k tzv. řízení rizik. (Doležal a spol.,2009) V knize pana Doležala a spol. (2009) zahrnuje řízení rizik následující procesy:
Analýza rizik – tento proces zahrnuje identifikaci rizika, posouzení rizik, určení jejich pravděpodobnosti a očekávaných škod a odezvy na rizika, což znamená nalezení nejvhodnějšího řešení pro jejich odstranění
Sledování rizik – tento proces zahrnuje neustále sledování průběhu projektu, sledování zda se případné již vzniklé riziko nezvyšuje popř. nevzniklo-li nějaké nové. Dále sledujeme to, zda není potřeba zajistit příslušné opatření, které je s rizikem spojeno (např. pojištění)
21
3
Praktická část
3.1
Popis projektu
Po dlouhém zvažování jsme spolu s manželem vybrali typový projekt rodinného domu s názvem Milan. Projekt navrhla projekční kancelář Thermo Plus s.r.o. Milan je přízemní rodinný dům střední velikosti s využitým podkrovím. Půdorys tohoto domu má tvar písmene T a není podsklepen. Dům je možné umístit na rovinatém nebo mírně svažitém pozemku. Předpokládá se orientace hlavního vstupu do domu ve směru od východu. Dům je vhodné orientovat na parcele tak, aby hřeben střechy byl rovnoběžný s osou přístupové komunikace.
Obrázek 4 - Půdorys přízemí RD (zdroj: http://thermo-plus.cz/typove-projekty/top-projekty/milan )
22
Obrázek 5 - Půdorys poschodí RD (zdroj: http://thermo-plus.cz/typove-projekty/top-projekty/milan )
Parametry domu:
vhodný pro 4-5 osob obytné místnosti 6+1 užitná plocha 146,1 m² obytná plocha 98,5 m² zastavěná plocha 100,4 m² obestavěný prostor 635 m³ výška hřebene 7,2 m přístup k domu od JV, J, V
Pozemek pro výstavbu rodinného domu Milan se nachází na katastrálním území obce Batelov (okres Jihlava), parcelní číslo 1638/1. Výměra této parcely činí 4845m2.
23
3.2
Technické řešení projektu
Plánovaný termín zahájení výstavby rodinného domu je stanoven na březen 2015. Abychom měli dostatečnou rezervu na naplánování a vyřízení všech náležitostí, jako je například vypracování projektu, zaměření stavební parcely, stavební povolení, zajištění finančních prostředků, začali jsme plánovat již v září 2014. Odhadovaný časový úsek určený pro přípravu výstavby spadá do období od září 2014 do konce února 2015. Hrubý odhad časového plánu na provedení samotné výstavby by se měl pohybovat v období od března 2015 až do listopadu 2015. Předpokládaný odhad nákladů na stavbu je 2,5 mil. Kč.
24
3.3
Hierarchická struktura prací projektu (WBS) Výstavba rodinného domu
Přípravné práce
Zpracování projektové dokumentace
Měření radonu
Zasíťování
Příjezdová komunikace
Geodetické práce
Stavební práce Základová deska a zasazení čističky
Hrubá stavba
Krov, zastřešení
Dokončovací práce
Kolaudace
Úprava okolního terénu Oplocení pozemku
Rozvody, instalace a přípojky Omítky
Fasáda Odnětí ze ZPF
Stavební povolení
Výběr dodavatelů stavebního materiálu a služeb
Obrázek 6 - Hierarchická struktura činností projektu (Zdroj: vlastní zpracování)
3.3.1 Přípravné práce Přípravnými pracemi celý projekt v podstatě začíná. I přesto, že by projekt měli řídit projektoví manažeři, sama za sebe doporučuji využít zkušeností odborníků a rozhodně se o všech přípravných pracích radit se stavbyvedoucím, který bude na tuto fázi projektu navazovat a bude za ni zodpovídat.
25
Výběr dodavatelů stavebního materiálu a služeb – Velice zásadní část projektu, při které doporučuji rozhodování neponechat jen na manažerech projektu, ale je velice vhodné se poradit s odborníky. Stavebního materiálu je nepřeberné množství a při jeho výběru je třeba zohlednit i energetickou náročnost samotné stavby.
Zpracování projektové dokumentace – Mezi další fáze projektu patří výběr domu a následné zpracování projektové dokumentace, někdy též nazývané jako stavební dokumentace. Výsledkem projekční činnosti je právě výše zmíněná projektová dokumentace obsahující průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, technickou zprávu, výkresovou část stavby, projekt topení, kanalizace a ostatních přípojek, projekt bezpečnosti a nedávnou novinkou je i povinnost energetického štítku budovy. Vzhledem k vynikajícím referencím a komplexnímu návrhu řešení výstavby rodinného domu, jsme zvolili typový projekt firmy Thermo Plus. Právě při výběru domu je důležité předpovídat a plánovat do budoucna a nepodcenit žádný detail v domě, kvůli kterému by bylo nutné provádět do budovy jakýkoliv zásah.
Měření radonu – jde o velice důležitou součást přípravných prací, jelikož protokol o tomto měření je požadován při ohlášení stavby nebo při žádosti o územním a stavebním řízení a může dojít ke kontrole při následné kolaudaci domu. Díky radonovému indexu může také projektant domu správně určit ideální typ izolace, která bude následně pokládána na základovou desku. Nám toto měření provede pan Josef Punda z Jindřichova Hradce
Geodetické práce – na doporučení od přátel provede tyto práce firma Ing. Pavel PavlíkGeodetická kancelář, která zaměří příjezdovou cestu, oddělí parcelu do 1000m 2 u pozemku 1638/1, katastrální území Batelov a provede zaměření rodinného domu.
Příjezdová komunikace – v tomto pojmu je zahrnut proces schvalování této cesty zastupitelstvem městyse Batelov, jelikož by byla vedena na obecním pozemku.
26
Zasíťování – zasíťováním rozumíme přivedením inženýrských sítí na pozemek. To znamená voda, plyn, elektřina, kanalizace, telefon atd. V našem případě se však jedná pouze o přívod elektřiny. Voda přes pozemek již vede a kanalizaci využívat nebudeme, v plánu máme využít vlastní čističku odpadních vod, která je sice nákladnější ale šetrnější k přírodě. O přivedení elektřiny na pozemek se stará firma E.ON, která je v dané lokalitě provozovatelem rozvodné elektrické sítě. Ta garantuje přivedení elektrické přípojky na okraj pozemku do šesti měsíců.
Odnětí ze Zemědělského půdního fondu (ZPF) – jelikož náš pozemek je součástí zemědělské a orné půdy, je třeba ho vyjmout ze zemědělského půdního fondu. Vzhledem k tomu, že podle územního plánu městyse Batelova je náš pozemek součástí území určeného pro výstavbu, neměl by tento proces trvat déle než třicet dní od odevzdání řádně vyplněné žádosti a potřebných dokladů. Vzor žádosti o odnětí ze ZPF k nahlédnutí v Přílohách 1 až 2.
Stavební povolení – stavební povolení je posledním dokumentem, který je potřeba k započetí všech stavebních prací. Výhodou je, že stavební úřad v Batelově má na starost i vydávání stavebních povolení, proto pro nás bude daleko jednodušší komunikovat s úřadem v místě budoucího bydliště. Vzor žádosti o vydání stavebního povolení je uvedena v Přílohách 3 až 8. K podání žádosti jsou důležité tyto přílohy: • doklady o vlastnickém právu pozemku (výpis z katastru nemovitostí) • snímek katastrální mapy (poskytne Katastrální úřad Jihlava, Fibichova 6, Jihlava) • výpis z katastru nemovitostí na dotčený pozemek, včetně pozemků na kterých budou provedeny přípojky inženýrských sítí • jednoduchý výpis z katastru na všechny sousední pozemky • předepsaná projektová dokumentace zpracovaná osobou s průkazem zvláštní způsobilosti nebo autorizovanou osobou (součástí musí být průvodní zpráva, technická zpráva, situační výkres se zákresem přípojek inženýrských sítí, stavební výkresy, ze
27
kterých je zřejmý dosavadní i navrhovaný stav s označením účelu užívání všech prostor, osazení do terénu, výkresy přípojek a instalací) • souhlas vlastníků pozemků s umístěním navrhované stavby a navrhovaných přípojek inženýrských sítí, pokud stavba nebude prováděna na pozemcích ve vlastnictví stavebníka • souhlasné stanovisko obce ke stavbě • souhlas s odnětím pozemku ze ZPF • vyjádření orgánů státní správy • vyjádření o existenci podzemních sítí a zároveň souhlas s napojením na inženýrské sítě • měření radonu • úhrada správního poplatku dle zákona č. 305/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů
3.3.2 Stavební práce Stejně jako přípravné práce je možné rozdělit do několika fází, lze takto uvažovat i u prací stavebních. Ty už jsou v plné kompetenci stavebního dozoru. My, jakožto projektoví manažeři na průběh celé této fáze stejně jako na celý projekt budeme bedlivě dohlížet a kontrolovat, zda vše probíhá v nastavených termínech. Vytvoření základové desky probíhá také v několika podfázích, u kterých se postupně vystřídá celý projektový tým. Stejně tak u fáze výstavby hrubé stavby. Krov, položení střešní krytiny, zasazení oken a dveří bude spíše v režii externích dodavatelů.
28
3.3.3 Dokončovací práce Finální část celého projektu, které se zúčastní už jen manažeři projektu. Práce stavbyvedoucího končí s koncem předešlé fáze a přichází na řadu kolaudace. Dle platných norem by měla proběhnout ještě před jakýmkoliv užívání stavby. Pokud veškeré práce proběhly v souladu se stavební dokumentací, měla by být kolaudace pouze formalitou. Vzorová žádost viz Příloha 9 až 11.
29
3.4
Organizační struktura projektového týmu
Záměrem této práce je zpracovat výstavbu rodinného domu svépomocí. Proto za projektový tým mohu označit sebe a svého manžela, stavební dozor, rodinné příslušníky a kamarády, a řemeslníky, kteří budou objednáni na některé fáze výstavby.
Projektový manažer - já a můj manžel
Stavební dozor Ing. František Pátek Asistenti rodina
Asistenti kamarádi
Obrázek 7 - Organizační struktura projektu (Zdroj: vlastní zpracování)
30
Asistenti řemeslníci
Projektový manažer Za manažera respektive manažery v tomto projektu považuji sebe a svého manžela. Naší povinností je mít vyhotovený projekt a vydané stavební povolení ke stavbě. Poneseme zodpovědnost za řízení celého projektu a za případná rizika způsobená stavbou. V tomto případě se jako projektoví manažeři budeme podílet i na samotné výstavbě domu.
Stavební dozor Stavbyvedoucího může vykonávat osoba, která k tomu má příslušné oprávnění podle zákona. Stavbyvedoucí je přímo podřízený v tomto případě mě a mému manželovi. Stavební dozor má k dispozici vyhotovenou projektovou dokumentaci a podle této dokumentace zajišťuje správné a bezpečné provádění jednotlivých prací. Stavební dozor pro tento projekt bude na doporučení známého vykonávat pan Ing. František Pátek ze Žďáru nad Sázavou.
Asistenti Asistenty v tomto projektu, jak jsem již zmínila, budou rodinní příslušníci, jako rodiče a sourozenci s partnery, dále potom i kamarádi a řemeslníci, kteří budou objednáni na činnosti, které jsou lepší přenechat odborníkům. Jako například bagrování základů, příprava a lití stropů, stavba krovu a různé přípojky a elektroinstalace. Tito asistenti budou přímo podřízení stavebnímu dozoru, který bude přidělovat jednotlivé práce a kontrolovat jejich průběh.
31
3.5
Časový harmonogram projektu
Časový harmonogram je velice individuální u každé stavby. Záleží samozřejmě na rychlosti schválení stavebního povolení, zpracování projektu, zaměření stavby, velikosti domu, na vývoji počasí, počtu lidí, kteří se na stavbě podílejí a na mnoho dalších aspektech. Značné ovlivnění a urychlení projektu může nastat v případě již zasíťovaného pozemku. V tomto časovém harmonogramu není zahrnuta fáze výběru a koupě pozemku, jelikož jak je v úvodu zmíněno, tyto dvě fáze nebylo nutné řešit, protože k nabytí pozemku došlo formou darovací smlouvy.
Popis činnosti
Doba trvání
Stavba RD 322 dní Přípravné práce 140 dní výběr dodavatelů stavebního 4 měsíce materiálu a služeb zpracování projektové 1 měsíc dokumentace měření radonu 14 dní geodetické práce 1 day příjezdová komunikace 4 měsíce zasíťování 6 měsíců vynětí ze ZPF 1 měsíc stavební povolení 1 měsíc Stavební práce 140 dní základová deska a zasazení čističky 1 měsíc hrubá stavba 2 měsíce krov, zastřešení 14 dní zasazování oken a dveří 14 dní rozvody, instalace a přípojky 2,98 měsíce omítky 21,5 dní fasáda 1,01 měsíce Dokončovací práce 42 dní kolaudace 1 měsíc úprava okolního terénu 1 měsíc oplocení pozemku 14 dní
Zahájení činnosti 1.9.2014 1.9.2014
Ukončení činnosti 24.11.2015 13.3.2015
1.9.2014
11.1.2015
12.1.2015
6.2.2015
1.9.2014 1.9.2014 1.9.2014 1.9.2014 1.9.2014 16.2.2015 13.3.2015 13.3.2015 31.3.2015 5.5.2015 25.5.2015 12.6.2015 16.8.2015 8.9.2015 28.9.2015 28.9.2015 23.10.2015 23.10.2015
18.9.2014 1.9.2014 13.2.2015 13.2.2015 26.9.2014 13.3.2015 26.9.2015 31.3.2015 5.5.2015 25.5.2015 12.6.2015 16.8.2015 8.9.2015 26.9.2015 24.11.2015 23.10.2015 24.11.2015 8.11.2015
Tabulka 3 - Časový harmonogram projektu ( zdroj: vlastní zpracování v programu MS Project )
32
V Tabulce 3 můžeme vidět, že začátek projektu byl zvolen na 1. 9. 2014 a jeho konec byl stanoven dle propočtů na 24. 11. 2015. Celý projekt tedy bude probíhat 322 dnů. Kalendář v MS Projectu byl nastaven na standartní pracovní dobu, což je 8 hodin ve všední dny. U mě, mého manžela, rodinných příslušníků a kamarádů byl upraven tak, že v pracovní dny, kdy je nutné chodit do zaměstnání, je pracovní doba nastavena od 15:00 do 19:00 a o víkendu od 9:00 do 17:00 s polední přestávkou od 12:00 do 13:00.
3.5.1 Kritická cesta a Ganttův diagram Již v teoretické části jsem zmínila, že kritická cesta znázorňuje nejdelší možnou cestu z počátečního bodu do koncového bodu projektu. Činnosti, které tuto cestu tvoří, nemají žádnou časovou rezervu a v případě jejich prodloužení dojde k prodloužení celkové doby realizace projektu. Kritickou cestu v mém projektu tvoří tyto činnosti: zasíťování, stavební povolení, základová deska a zasazení čističky, hrubá stavba, krov a zastřešení, zasazování oken a dveří, rozvody, instalace a přípojky, omítky, fasáda, kolaudace a úprava okolního terénu. V Obrázku 8 je kritická cesta a kritické činnosti vyznačena červeně.
Obrázek 8 - Ganttův diagram a kritická cesta (zdroj: vlastní zpracování v MS Projectu)
33
3.6
Rozpočet projektu Popis činnosti
Stavba RD Přípravné práce výběr dodavatelů stavebního materiálu a služeb zpracování projektové dokumentace měření radonu geodetické práce příjezdová komunikace Zasíťování vynětí ze ZPF stavební povolení Stavební práce základová deska a zasazení čističky hrubá stavba krov, zastřešení zasazování oken a dveří rozvody, instalace a přípojky Omítky Fasáda Dokončovací práce Kolaudace úprava okolního terénu oplocení pozemku
Cena (Kč) 1 911 000 120 000 30 000 37 000 2 500 10 000 20 000 12 500 2 000 6 000 1 750 000 360 000 400 000 150 000 220 000 330 000 140 000 150 000 41 000 1 000 20 000 20 000
Tabulka 4 - Rozpočet projektu (Zdroj: vlastní zpracování)
Hrubé náklady na stavbu bez vnitřního vybavení byly odhadnuty na celkovou částku 1 911 000 Kč (viz Tabulka 4). V tabulce však nejsou započítány vedlejší náklady na dopravu a občerstvení pro projektový tým, které byly vyčísleny přibližnou částkou 200 000 Kč. Celkové náklady tedy činí 2 111 000 Kč. Odhadované náklady na jednotlivé fáze výstavby rodinného domu byly stanoveny na základě již zpracovaných nákladů od příbuzného rodiny, který již má postaven dům podobných parametrů. Tyto náklady budou z části hrazeny prodejem pozemků v katastrálním území Batelov, za jejichž prodej očekáváme finanční ohodnocení ve výši 700 000 Kč. Další část rozpočtu bude nutné pokrýt úvěrem ve výši 1 500 000 Kč a během stavby bude zahájen
34
prodej bytu v Jihlavě, který momentálně vlastníme. Cenu tohoto bytu si dovolujeme odhadnout minimálně na 700 000 Kč. V teoretické části se zmiňuji také o stavebním spoření, které není do rozpočtu zahrnuto, protože bylo využito na koupi právě výše zmíněného bytu. Celkem bychom tedy disponovali na výstavbu částkou 2 850 000 Kč. Vzhledem k tomu, že byly hrubé náklady vyčísleny na částku 2 111 000 Kč, budeme disponovat finanční rezervou 739 000 Kč, která by pokryla zvýšení nákladů způsobeným vznikem případných nežádoucích rizik. V teoretické části se nadále zmiňuji také o programu Nová zelená úsporám, kdy námi byla podána žádost o poskytnutí podpory v oblasti podpory B – Výstavba rodinných domů s velmi nízkou energetickou náročností. Maximální podpora, kterou lze získat je 550 000 Kč. Výše podpory se odvíjí dle použitých technologií.
35
3.7
Nabídka hypotečních úvěrů
Jelikož celkový hrubý rozpočet na výstavbu domu byl ohodnocen částkou 2 111 000 Kč, uvedu nabídku bank na hypoteční úvěr v hodnotě 1 500 000 Kč s předpokladem, že zbytek potřebných finančních prostředků bude pokryt z vlastních zdrojů zmíněných v předešlé kapitole 3.6.4 Rozpočet projektu a jeho financování. Hodnota zástavní nemovitosti je odhadována na 2 500 000 Kč. V následujících tabulkách je uvedeno několik příkladů nabídek hypotečních úvěrů bank. Hodnoty uvádějí stav ke dni 9. 6. 2014.
Základní parametry 1 500 000 Účel úvěru 1 500 000 Typ nemovitosti 2 500 000 Počet žadatelů
Hodnota investice Výše úvěru Hodnota zástavy
Výstavba Rodinný dům 2
Tabulka 5 - Základní parametry pro zpracování nabídek hypotečních úvěrů (Zdroj: vlastní zpracování)
3.7.1 Tříletá fixace
Banka
Vstupní poplatek (Kč)
Splátka vč. Sazba po měsíčního slevách poplatku (%) (Kč)
Fixace
Splatnost
RPSN (%)
Unicredit
2 500
5 842
2,1
3 roky
30let
2,43
Wüstenrot
-
5 919
2,49
3 roky
30let
2,52
Equa bank
-
5 919
2,49
3 roky
30let
2,52
Komerční banka
-
5 997
2,59
3 roky
30let
2,62
Sberbank
1
6 106
2,69
3 roky
30let
2,76
Raiffeisen bank
-
6 186
2,79
3 roky
30let
2,87
3 750
6 219
2,83
3 roky
30let
2,93
-
6 426
2,94
3 roky
30let
3,17
-
6 561
3,29
3 roky
30let
3,34
-
6 604
3,29
3 roky
30let
3,39
LBBW Hypoteční banka GE Money Česká Spořitelna
Tabulka 6 – Tříletá fixace (Zdroj: Ing. Vladimír Trávník, finanční poradce)
36
Z Tabulky 6 lze vyčíst, že u 3leté fixace nabízí nejlepší nabídku Unicredit, kde je nutné zaplatit vstupní poplatek 2 500,-. Hodnota měsíční splátky by byla 5 842,-, úroková sazba 2,1% a hodnota RPSN 2,43%. Jak si můžeme všimnout, obě procentuální hodnoty jsou ze všech nabídek nejnižší.
3.7.2 Pětiletá fixace Splátka vč. Sazba po měsíčního slevách poplatku (%) (Kč)
Banka
Vstupní poplatek (Kč)
Komerční banka
-
5 919
Unicredit
2 500
Equa bank
Fixace
Splatnost
RPSN (%)
2,49
5let
30let
2,52
5 919
2,2
5let
30let
2,53
-
5 997
2,59
5let
30let
2,62
Sberbank
1
6 026
2,59
5let
30let
2,66
Wüstenrot
-
6 037
2,64
5let
30let
2,67
Raiffeisen bank
-
6 186
2,79
5let
30let
2,87
3 750
6 309
2,94
5let
30let
3,04
-
6 354
2,99
5let
30let
3,08
-
6 466
30let
3,22
-
6 561
30let
3,34
LBBW Česká Spořitelna Hypoteční banka GE Money
2,99 3,29
5let 5let
Tabulka 7 - Pětiletá fixace (Zdroj: Ing. Vladimír Trávník, finanční poradce)
V Tabulce 7 jsou uvedeny údaje pro 5letou fixaci, s dobou splatnosti 30 let. U této varianty hypotečního úvěru s touto fixací byla nejlépe vyhodnocena nabídka Komerční banky s měsíční splátkou 5 919,-, včetně měsíčního poplatku, a úrokovou sazbou 2,49%. Můžeme si jistě všimnout, že následující nabídka od Unicredit má nižší úrokovou sazbu, ale vyšší hodnotu RPSN, což je pro případného klienta nejdůležitější ukazatel.
37
3.7.3 Float sazba Výhodou floatových sazeb je nejnižší možný úrok na trhu za aktuálních podmínek. Nevýhodou je možný růst úrokových sazeb, tudíž dochází k růstu úroků a to znamená i splátek. Z dlouhodobého hlediska je však tento typ fixace nejlepší. Z float sazby může klient kdykoliv přejít na fixovanou sazbu, ale za aktuálních podmínek. V případě, kdy se například float sazba zvedne na 3%, tak v té době se prodávají hypotéky s pětiletou fixací například za 4-4,5%. Za takovýchto podmínek dovolí banka klientovi sazbu zafixovat. Plovoucí sazbu nabízí obecně menší množství bank, protože bonitnějších klientů je méně, než těch standardních, proto trh na float sazby není tak velký.
Banka
Česká Spořitelna Unicredit Raiffeisen bank LBBW GE Money
Vstupní poplatek (Kč)
Splátka vč. Sazba po měsíčního slevách poplatku (%) (Kč)
Fixace
Splatnost
RPSN (%)
-
6 922
2,17
-
30let
2,23
2 500
5 834
2,09
-
30let
2,42
-
6 010
2,57
-
30let
2,64
3 750
7 639
2,74
-
30let
2,83
-
6 896
3,69
-
30let
3,75
Tabulka 8 - Float sazba (Zdroj: Ing. Vladimír Trávník, finanční poradce)
V Tabulce 8 vidíme výrazně nižší počet nabídek bank pro tuto sazbu, jak již bylo zmíněno v textu nad tabulkou. U této plovoucí sazby nabízí nejlepší poměr úrokové sazby a hodnoty RPSN Česká spořitelna. Jednalo by se o splátku 6 922,-, úrokovou sazbu 2,17% a hodnotu RPSN 2,23%.
Od finančního poradce ing. Vladimíra Trávníka, který vyhotovil příslušná data poskytovaných hypotečních
úvěrů, nám bylo doporučeno, aby tento projekt byl
financován hypotečním úvěrem od Komerční banky se sazbou 2,49% p.a., s fixací sazby na 5 let a splatností 30 let.
38
3.8
Analýza rizik
V průběhu stavby rodinného domu vzniká mnoho rizik, kterým bychom měli předcházet popřípadě je nějakým nejlepším způsobem eliminovat.
Riziko
Pravděpodobnost nastání
Míra dopadu na projekt
Vážnost rizika (=pravděpodobnost nastání + míra dopadu na projekt)
pozdní dodání materiálu
2
5
7
dodávka poškozeného materiálu
1
4
5
nemoc, zranění
5
2
7
nepřízeň počasí
3
3
6
překročení časového plánu
5
3
8
překročení rozpočtu
4
5
9
nedostatečná projektová dokumentace
2
3
5
přerušení výstavby z důvodu žaloby, návštěvy ekologů atd.
2
5
7
Eliminace rizika
materiál zajištěný s dostatečným předstihem, popřípadě zjištěná dostupnost materiálu u jiných dodavatelů kvalitní smlouva o dodávce materiálu, okamžitá reklamace u daného dodavatele seznámení s bezpečností práce, v případě vzniku zajištěná náhrada toto riziko se nedá nijak eliminovat nebo mu předcházet zaměření na kritickou cestu projektu dostatečně zpracovaná projektová dokumentace, sepsané smlouvy na dodávku materiálu výběr kvalitního projektanta, častá komunikace s projektantem během vyhotovení dokumentace osobní návštěva budoucích sousedů a vyřízení všech rozborů před zahájením stavby
Tabulka 9 - Rizika výstavby a jejich eliminace (Zdroj: vlastní zpracování)
Škála pravděpodobnosti nastání 1 – velmi malá
2 – malá
3 – střední
4 – vysoká
5 – velmi vysoká
3 – střední
4 – vysoká
5 – velmi vysoká
Škála míry dopadu na projekt 1 – velmi malá
2 – malá
39
V Tabulce 9 jsou vypsána případná rizika spojená se stavbou, hodnocení týkající se pravděpodobnosti nastání, míry dopadu na projekt, vážnosti rizika, a návrhy na eliminaci těchto rizik. Riziko, kterému byla přiřazena nejvyšší vážnost, je překročení rozpočtu projektu. Proto bychom se na něj měli nejvíce zaměřit a měli bychom se snažit plánu rozpočtu projektu uvedeného v kapitole 3. 6. Druhým případným největším rizikem je v Tabulce 9 překročení časového plánu, proto je důležité sledovat kritické činnosti (Kapitola 3.5.1), aby nedošlo k jejich prodloužení.
40
4
Závěr
Cílem této bakalářské práce je přiblížit potencionálnímu čtenářovi základy projektového řízení a jeho uplatnění v praxi. Doufám, že také dostatečně poukázala na to, že i stavba domu se dá efektivně řídit v případě výstavby svépomocí, a že pokud ke stavbě přistupujeme dle metodik projektového řízení, lze se vyhnout velké spoustě problémů. V teoretické části jsem zpracovala problematiku základních pojmů týkajících se projektu. Zmínila jsem pojmy projekt, projektový management, projektová organizační struktura, životní cyklus a popsala jsem i samotnou analýzu rizik. Praktická část byla zaměřena na konkrétní případ výstavby rodinného domu. Plán výstavby byl zpracován pomocí aplikace Microsoft Project 2010 a výsledná data jsou prezentována ve formě Ganttova diagramu a časového harmonogramu projektu. Dále se má práce zajímá o financování projektu, stavební spoření, překlenovací úvěr, hypoteční úvěr a program Nová zelená úsporám. Jelikož se s manželem chystáme v budoucnosti také stavět rodinný dům, chtěla bych tuto svojí práci využít jako vodítko, podle kterého budeme postupovat jak po té stavební stránce, tak po té časové i finanční.
41
Seznam použitých zdrojů Knižní publikace
DOLEŽAL, Jan, Pavel MÁCHAL a Branislav LACKO. Projektový management podle IPMA. 1. vyd. Praha: Grada, 2009. ISBN 978-80-247-2848-3.
FOTR, Jiří a Ivan SOUČEK. Podnikatelský záměr a investiční rozhodování. 1. vyd. Praha: Grada, 2005. ISBN 80-247-0939-2.
NĚMEC, Vladimír. Projektový management. 1. vyd. Praha: Grada, 2002. ISBN 80-247-0392-0
SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management. 2., aktualiz. a dopl. vyd. Praha: Grada, 2011. ISBN 978-80-247-3611-2.
SYROVÝ, Petr a Ivan SOUČEK. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009. ISBN 978-80-247-2388-4.
Elektronické zdroje
Harmonogram projektu. Management mania [online]. 2013 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z: https://managementmania.com/cs/harmonogram-projektu
Historie stavebního spoření. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2014 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z:http://www.acss.cz/cz/stavebnisporeni/historie-stavebniho-sporeni/
Jak funguje?. Asociace českých stavebních spořitelen [online]. 2014 [cit. 201412-11]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/jak-funguje/
Zelená úsporám. Wikipedie, Otevřená encyklopedie [online]. 2014 [cit. 2014-1211]. Dostupné z:http://cs.wikipedia.org/wiki/Zelená_úsporám
Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice k 30.9.2014 včetně Komentáře. Ministerstvo financí České Republiky [online]. 2014 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/soukromysektor/monitoring/vyvoj-stavebniho-sporeni/2014/zakladni-ukazatele-vyvojestavebniho-spo-19744
42
Co je to hypoteční úvěr?. Finance.cz.[online]. 2014 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/definice/
Ganttův diagram. Management mania [online]. 2013 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z: https://managementmania.com/cs/ganttuv-diagram
Metoda CPM. Management mania [online]. 2013 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z: https://managementmania.com/cs/metoda-cpm
O programu. Nová zelená úsporám [online]. 2014 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z:http://www.novazelenausporam.cz/zadatele-o-dotaci/rodinne-domy/prvnivyzva/o-programu/
I. výzva. Nová zelená úsporám [online]. 2014 [cit. 2014-12-11]. Dostupné z: http://www.novazelenausporam.cz/zadatele-o-dotaci/rodinne-domy/prvnivyzva/
Ostatní
POKORNÁ, Gabriela. Projekty. 2008. http://esfmoduly.upol.cz/publikace/projekty.pdf
43
Dostupné
z:
Seznam obrázků Obrázek 1 - Cyklus projektového řízení ........................................................................... 9 Obrázek 2 - Schéma "Trojimperativ" ............................................................................. 11 Obrázek 3 - Příklad Ganttova diagramu ......................................................................... 13 Obrázek 4 - Půdorys přízemí RD .................................................................................... 22 Obrázek 5 - Půdorys poschodí RD ................................................................................. 23 Obrázek 6 - Hierarchická struktura činností projektu ..................................................... 25 Obrázek 7 - Organizační struktura projektu ................................................................... 30 Obrázek 8 - Ganttův diagram a kritická cesta ................................................................. 33
Tabulka 1 - Stavební spořitelny v ČR a ostatní subjekty ................................................ 16 Tabulka 2 - Vývoj hypotečních úvěrů 2011-2013 .......................................................... 18 Tabulka 3 - Časový harmonogram projektu ................................................................... 32 Tabulka 4 - Rozpočet projektu........................................................................................ 34 Tabulka 5 - Základní parametry pro zpracování nabídek hypotečních úvěrů ................ 36 Tabulka 6 – Tříletá fixace ............................................................................................... 36 Tabulka 7 - Pětiletá fixace .............................................................................................. 37 Tabulka 8 - Float sazba ................................................................................................... 38 Tabulka 9 - Rizika výstavby a jejich eliminace .............................................................. 39
Příloha 1 - Žádost o odnětí ze ZPF 1/2 ........................................................................... 45 Příloha 2 - Žádost o odnětí ze ZPF 2/2 ........................................................................... 46 Příloha 3 - Žádost o stavební povolení 1/6 ..................................................................... 47 Příloha 4 - Žádost o stavební povolení 2/6 ..................................................................... 48 Příloha 5 - Žádost o stavební povolení 3/6 ..................................................................... 49 Příloha 6 - Žádost o stavební povolení 4/6 ..................................................................... 50 Příloha 7 - Žádost o stavební povolení 5/6 ..................................................................... 51 Příloha 8 - Žádost o stavební povolení 6/6 ..................................................................... 51 Příloha 9 - Žádost o vydání kolaudačního souhlasu 1/3 ................................................. 52 Příloha 10 - Žádost o vydání kolaudačního souhlasu 2/3 ............................................... 53 Příloha 11 - Žádost o vydání kolaudačního souhlasu 3/3 ............................................... 54
44
Přílohy
Příloha 1 - Žádost o odnětí ze ZPF 1/2 (Zdroj:Magistrát města Jihlavy, Odbor životního prostředí)
45
Příloha 2 - Žádost o odnětí ze ZPF 2/2 (Zdroj: Magistrát města Jihlavy, Odbor životního prostředí)
46
Příloha 3 - Žádost o stavební povolení 1/6 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
47
Příloha 4 - Žádost o stavební povolení 2/6 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
48
Příloha 5 - Žádost o stavební povolení 3/6 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
49
Příloha 6 - Žádost o stavební povolení 4/6 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
50
Příloha 7 - Žádost o stavební povolení 5/6 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
Příloha 8 - Žádost o stavební povolení 6/6 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
51
Příloha 9 - Žádost o vydání kolaudačního souhlasu 1/3 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
52
Příloha 10 - Žádost o vydání kolaudačního souhlasu 2/3 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
53
Příloha 11 - Žádost o vydání kolaudačního souhlasu 3/3 (Zdroj: Stavební úřad Jihlava)
54
