Vysoká škola ekonomická v Praze. Diplomová práce Bc. Lenka Blažková

Vysoká škola ekonomická v Praze

Diplomová práce

2014

Bc. Lenka Blažková

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Studijní obor: Podniková ekonomika a management

Název diplomové práce:

Podnikatelský záměr Využití stavební plochy

Autor diplomové práce:

Bc. Lenka Blažková

Vedoucí diplomové práce:

Ing. Blanka Habrmanová, Ph.D.

Prohlášení

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma „Podnikatelský záměr – Využití stavební plochy “ vypracovala samostatně s využitím literatury a informací, na něž odkazuji.

V Praze dne 27. srpna 2014

Podpis

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala především vedoucí mé diplomové práce, Ing. Blance Habrmanové, Ph.D., za cenné rady a připomínky, které mi pomohly při zpracování této práce.

Název diplomové práce: Podnikatelský záměr – Využití stavební plochy

Abstrakt: Diplomová práce se zabývá zpracováním podnikatelského záměru pro společnost Zemědělské stavby Tábor s.r.o. Cílem práce je nalézt vhodnou variantu pro využití pozemku, který firma vlastní, tak aby bylo dosaženo jeho maximálního zhodnocení s ohledem na možnosti firmy. Závěrem pak vyhodnotit realizovatelnost a životaschopnost vybrané varianty. Samotná práce se skládá ze dvou částí a to teoretické a praktické. V první části práce jsou shrnuty základní teoretická východiska používaná pro sestavení podnikatelského plánu. Druhá, praktická, část zahrnuje popis jednotlivých variant využití pozemku, jejich finanční propočty a analýzy, z nichž je vybrána varianta optimální a detailněji zpracována včetně marketingové strategie, plánu prodeje a finančního plánu. Zvolený projekt odráží trend dnešní doby, konkrétně bylo rozhodnuto o výstavbě nízkoenergetických rodinných domů určených k prodeji.

Klíčová slova: Podnikatelský plán, územní plán, finanční plán, SWOT analýza

Title of the Master´s Thesis: Business plan – Use of building area Abstract: This thesis deals with the processing of the business plan for the company Zemědělské stavby Tábor s.r.o. The goal is to find a suitable alternative use for the land owned by the company, in order to achieve maximum appreciation with regard to the possibilities of the company. In conclusion then evaluate the feasibility and viability of the selected option. This thesis consists of two parts, theoretical and practical. The first part summarizes the basic theoretical background used for the preparation of a business plan. The second, practical part includes a description of each variant land use, financial calculations and analysis, from which the optimal variant is selected and elaborated in detail including marketing strategy, sales plan and financial plan. Your project reflects the trend of our time, namely, it was decided to build energy-efficient houses for sale.

Key words: Business plan, master plan, financial plan, SWOT analysis

Obsah Teoretická část.......................................................................................................... 13 1

Podnikatelský plán ............................................................................................. 13 1.1

Podnikatelský plán a jeho účel .................................................................... 13

1.2

Jádro podnikatelského plánu ....................................................................... 13

1.3

Zásady při zpracování podnikatelského plánu ............................................ 14

1.4

Hodnotitelé podnikatelského plánu ............................................................. 14

1.4.1

Podnikatel samotný .............................................................................. 15

1.4.2

Věřitelé ................................................................................................. 15

1.4.3

Investoři................................................................................................ 16

1.5

Struktura podnikatelského plánu ................................................................. 16

1.5.1

Titulní strana ........................................................................................ 16

1.5.2

Obsah ................................................................................................... 17

1.5.3

Úvod, účel a pozice dokumentu ........................................................... 17

1.5.4

Shrnutí .................................................................................................. 18

1.5.5

Popis podnikatelské příležitosti............................................................ 18

Popis produktu ............................................................................................... 18 Konkurenční výhoda ...................................................................................... 19 Užitek pro zákazníka ...................................................................................... 19 1.5.6

Cíle firmy a vlastníků ........................................................................... 19

Cíle firmy ....................................................................................................... 19 Cíle vlastníků a manažerů .............................................................................. 20 Další pracovníci firmy.................................................................................... 20

1.5.7

Poradci.................................................................................................. 20

1.5.8

Potencionální trhy ................................................................................ 21

1.5.9

Analýza konkurence ............................................................................. 22

1.5.10

Marketingová a obchodní strategie ...................................................... 22

Produkt ........................................................................................................... 23 Cena................................................................................................................ 23 Distribuce ....................................................................................................... 24 Propagace ....................................................................................................... 25 Marketing výstavby........................................................................................ 26 1.5.11

Realizační projektový plán ................................................................... 27

1.5.12

Finanční plán ........................................................................................ 27

Plánování výnosů a příjmů ............................................................................. 28 Plánování nákladů a výdajů ........................................................................... 28 Finanční výkazy ............................................................................................. 28 Plánovaný výkaz peněžních toků ................................................................... 29 Plánovaný výkaz zisků a ztrát ........................................................................ 29 Plánovaná rozvaha ......................................................................................... 30 Poměrové finanční ukazatele ......................................................................... 30 Bod zvratu ...................................................................................................... 31 Způsob financování projektu.......................................................................... 32 1.5.13

Hlavní předpoklady úspěšnosti projektu a rizika projektu ................... 32

SWOT analýza ............................................................................................... 32 Analýza rizik .................................................................................................. 34 1.5.14 1.6

Přílohy .................................................................................................. 38

Hodnocení efektivnosti investic .................................................................. 38

1.6.1

Metody hodnocení investic .................................................................. 38

Průměrná doba návratnosti............................................................................. 39 Metoda čisté současné hodnoty...................................................................... 40 Metoda vnitřního výnosového procenta ......................................................... 41 1.7

Územní plánování výstavby v obci ............................................................. 41

1.7.1

Proces změny územního plánu ............................................................. 42

Praktická část ........................................................................................................... 44 2

Podnikatelský záměr – využití stavební plochy ................................................. 44 2.1

Úvod, účel a pozice dokumentu .................................................................. 44

2.2

Shrnutí ......................................................................................................... 44

2.3

Stručná charakteristika firmy ...................................................................... 45

2.4

Popis podnikatelské příležitosti ................................................................... 45

2.4.1

Umístění pozemku ............................................................................... 47

2.4.2

Obec Zbůch .......................................................................................... 47

2.5

Popis kritérií pro výběr varianty .................................................................. 48 Soulad s ÚP .................................................................................................... 48 Náročnost na změnu ÚP ................................................................................. 49 Náročnost na čas ............................................................................................ 49 Technická náročnost....................................................................................... 49 Finanční profit ................................................................................................ 49 Finanční náročnost ......................................................................................... 49

2.6

Možné varianty zhodnocení pozemku ......................................................... 50

2.6.1

Prodej pozemku.................................................................................... 50

SWOT analýza prodeje pozemku .................................................................. 51

Rentabilita investice ....................................................................................... 52 Finanční souhrn varianty ................................................................................ 52 2.6.2

Pronájem pozemku soukromému zemědělci ........................................ 52

Náklady .......................................................................................................... 52 Výnosy ........................................................................................................... 53 SWOT analýza pronájmu pozemku ............................................................... 54 Rentabilita investice ....................................................................................... 54 Finanční souhrn varianty ................................................................................ 54 2.6.3

Pronájem skladovací haly včetně pozemku ......................................... 54

Náklady .......................................................................................................... 55 Výnosy z pronájmu skladovací haly včetně pozemku ................................... 56 SWOT analýza pronájmu haly ....................................................................... 56 Rentabilita investice ....................................................................................... 57 Doba návratnosti investice ............................................................................. 57 Finanční souhrn varianty ................................................................................ 57 2.6.4

Pronájem pozemku jako volného skladu.............................................. 57

Náklady na vybudování volného skladu ........................................................ 57 Výnosy ........................................................................................................... 59 SWOT analýza pronájmu volného skladu...................................................... 59 Rentabilita investice ....................................................................................... 59 Finanční souhrn varianty ................................................................................ 59 2.6.5

Výstavba solární elektrárny.................................................................. 60

Finanční souhrn varianty ................................................................................ 60 2.6.6

„Políčko pro zvěř – vytvoření Biopásů ................................................ 60

Náklady .......................................................................................................... 61 SWOT analýza políčka pro zvěř .................................................................... 62

Rentabilita investice ....................................................................................... 62 Finanční souhrn varianty ................................................................................ 62 2.6.7

Výstavba rodinného bydlení ................................................................ 63

Podrobný popis plánovaných rodinných domů .............................................. 63 Další náklady akce ......................................................................................... 66 SWOT analýza ............................................................................................... 66 Analýza trhu ................................................................................................... 68 Marketingová kampaň .................................................................................... 70 Financování projektu ...................................................................................... 73 Plán prodeje.................................................................................................... 75 Přehled výnosů a nákladů............................................................................... 76 Rentabilita investice ....................................................................................... 77 Finanční souhrn varianty ................................................................................ 77 2.7 3

Volba vhodné varianty ................................................................................ 77

Závěr .................................................................................................................. 79

Úvod Hlavním cílem mé diplomové práce je nalézt vhodnou variantu využití pozemku, který vlastní společnost Zemědělské stavby Tábor s.r.o., tak aby bylo dosaženo jeho maximálního zhodnocení. Za tímto účelem bylo navrženo sedm variant možného využití dané plochy a na základě analýzy zvolených kritérií byla vybarána varianta, jejíž realizace povede k maximálnímu zhodnocení vlastněného pozemku s ohledem na možnosti společnosti. Celá práce je strukturovaná do dvou hlavních částí, a to teoretické a praktické. V teoretické části budou vysvětleny základní pojmy a východiska používaná při sestavování podnikatelského plánu, jaké části by měl podnikatelský plán zahrnovat a co by mělo být jejich obsahem. Nejsou opomenuty metody hodnocení efektivnosti investic. Na závěr této části je objasněna problematika územního plánování a nastíněn průběh procesu změny územního plánu, který je nezbytný pro realizaci zvoleného projektu. Popis a analýza jednotlivých variant využití pozemku firmy Zemědělské stavby Tábor s.r.o. je předmětem praktické části diplomové práce. Přičemž pro vybranou vatiantu je vypracována marketingová strategie, plán prodeje a finanční plán. Ve finančním plánu je uveden způsob financování celého projektu a základní analýza finanční situace společnosti. Zvolená varianta odráží trend dnešní doby. Jedná se o výstavbu nízkoenergetických rodinných domů, které se v posledních letech těší nemalé pozornosti. Kromě toho lze na takovýto druh výstavby získat finanční dotace z Evropské unie. Investiční náklady na tento typ výstavby mohou být o něco vyšší, nicméně na druhou stranu, je zaručena vysoká kvalita pohodlného bydlení s minimálními provozními náklady. To je velmi ceněno zejména v době, kdy ceny energií rostou. Kromě rostoucího zájmu o nízkoenergetické bydlení je pro tuto variantu perspektivní lukrativní umístění pozemku. Ocení ho lidé, kteří preferují bydlení v menší obci blízko přírody a přesto dostupnost do nedaleké Plzně je zde velmi dobrá.

12

Teoretická část 1 Podnikatelský plán 1.1 Podnikatelský plán a jeho účel „Podnikatelský plán je písemný dokument zpracovaný podnikatelem, popisující všechny podstatné vnější i vnitřní faktory související se zahájením podnikatelské činnosti či fungováním existující firmy.“1 Může sloužit jak pro interní účely firmy, tak i pro externí subjekty. Uvnitř firmy bývá podnikatelský plán využíván jako nástroj pro plánování, rozhodování či kontrolu. Předložení kvalitně zpracovaného podnikatelského plánu externím subjektům, například bance, může výraznou měrou přispět k získání potřebného kapitálu. I samotný proces zpracování podnikatelského plánu představuje pro podnikatele přínos. Naučí se přemýšlet systematicky a detailně o budoucnosti a ujasní si kroky, které musí být učiněny v jednotlivých oblastech. Je potřeba mít na paměti, že podnikatelské plánování je neustálý proces a dobrý podnikatel se nebojí modifikovat své plány, pokud to umožní využít příležitosti a odvrátit hrozby stojící před podnikem. Výsledkem jeho sestavení by mělo být rozhodnutí, zda podnikatelský záměr či projekt realizovat, jaká bude potřeba zdrojů, plánované zisky a očekávaná návratnost investice.

1.2 Jádro podnikatelského plánu Sestavením podnikatelského plánu si podnikatel postupně zodpoví tři klíčové otázky: 1. Kde se nachází nyní? Tuto otázku mu pomůže zodpovědět analýza prostředí, jak externího, tak interního. 2. Kam se chce dostat? „Obecně se tato otázka týká oblasti, kam chceme, aby se podnik dostal a pro kterou je podnikatelský plán zpracováván. Zde se nejedná pouze o situace spojené s dalším rozvojem či růstem podniku, ale

1

VEBER, Jaromír a Jitka SRPOVÁ. Podnikání malé a střední firmy. 3. aktualizované a doplněné vydání, Praha: Grada Publishing, 2012. 332 s. ISBN 978-80-247-4520-6. str. 95

13

i situace spojené s obranou podniku jako takovou a s obrannou strategií, resp. s požadavkem udržet se na trhu“ 2 3. Jak se tam chce dostat? Zde si musí specifikovat jednotlivé druhy zdroje a metody nutné k dosažení předem stanovených podnikových cílů, vytvořit si strategii, jak cílů dosáhne.

1.3 Zásady při zpracování podnikatelského plánu Může se zdát, že podnikatelský plán je relativně nudný dokument plný faktů a tabulek. Podnikatel tedy může být ve výhodě, pokud se mu podaří nějakým způsobem odlišit svůj plán od ostatních podnikatelských plánů. Ovšem nedoporučuje se takto postupovat na úkor vlastního obsahu, poté už nepomůže ani sebelepší grafika. Pečlivá příprava podnikatelského plánu je levnější než drahé chyby na trhu. Proto je žádoucí, aby podnikatelský plán byl:3 Srozumitelný – vhodné, jednoduché vyjádření, neprezentovat příliš myšlenek v jedné větě, pro přehlednost sestavit tabulku a vše je nutné podložit čísly. Logický – všechny myšlenky a skutečnosti uvedené v podnikatelském plánu na sebe musí navazovat, musí být podloženy fakty a nesmí si odporovat. Uváženě stručný – neuvádět myšlenky zbytečně zdlouhavě, nýbrž stručně, avšak ne na úkor postižení základních faktů. Pravdivý a reálný – tato zásada je považovaná za samozřejmost. Respektování rizika – vzhledem k tomu, že podnikatelský plán je o budoucnosti, kdy situace není úplně jasná, je vhodné zohlednit a respektovat možná rizika. Identifikování rizik a navržení vhodných opatření zvyšuje důvěryhodnost podnikatelského plánu.

1.4 Hodnotitelé podnikatelského plánu Příprava podnikatelského plánu pomáhá podnikateli ujasnit si myšlenky a v neposlední řadě také zajistit finanční zdroje pro daný projekt. Z tohoto vyplývá, že osob hodnotících podnikatelská plán je hned několik. Primárně je to podnikatel samotný

2

KORÁB, V., PETERKA, J., REZŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán, Brno: Computer Press, 2007. 216 s. ISBN 978-80-251-16050. str. 7 3 VEBER, Jaromír a Jitka SRPOVÁ. Podnikání malé a střední firmy. 3. aktualizované a doplněné vydání, Praha: Grada Publishing, 2012. 332 s. ISBN 978-80-247-4520-6. str. 96, 97

14

jakožto jeho tvůrce. Dalšími možnými hodnotiteli jsou například investoři, obchodní partneři a věřitelé. Každá z uvedených skupin hodnotitelů může mít jiná specifická kritéria hodnocení, proto je pro podnikatele žádoucí podívat se na svůj podnikatelský plán očima hodnotící strany.

1.4.1

Podnikatel samotný

Podnikatel coby autor podnikatelského plánu představuje základního a prvotního hodnotitele. „Hodnota podnikatelského plánu totiž nespočívá pouze v kvalitě a propracování plánu jako takového, ale také v cestě, v procesu, kterým jsme museli při tvorbě podnikatelského plánu projít“.4 Není vyloučeno, že po porovnání plánovaného záměru se situací na trhu podnikatel zjistí existenci daného produktu či služby nebo se mohou objevit patentové nároky na produkt, který je velmi podobný tomu zamýšlenému. Je třeba mít na paměti, že tyto aspekty nemusí nutně znamenat zastavení podnikatelovi práce na daném záměru, nýbrž mohou jeho úsilí přesměrovat, tak aby dosáhl na daném trhu úspěchu. Při zpracovávání finanční části plánu může dojít k podhodnocení nákladů nezbytných pro realizaci záměru, proto je potřeba důkladně promyslet, jak zajistit více finančních prostředků než bylo původně zamyšleno. Může nastat i opačný případ, tedy že budou náklady nadhodnoceny, podnikatel zjistí, že lze daný projekt zajistit levněji, než bylo původně plánováno. Na základě výše zmíněných skutečností se doporučuje při tvorbě podnikatelského plánu použít iterační přístup. To znamená, že podnikatel vytvoří jednu verzi, nad níž provede s menším časovým odstupem diskuzi s kompetentními osobami, využije tyto poznatky a následně zpracuje druhou či třetí verzi plánu, ta již může být vhodná pro prezentaci potencionálním investorům či věřitelům.

1.4.2

Věřitelé

Obecně se dá říci, že banky, finanční poradenské společnosti nebo jiné finanční instituce poskytující dluhové financování postupují velmi formálně. Důraz je kladen na prověření uváděných informací, kvalitu zpracování a zejména reálnost podnikatelského plánu. 4

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 39

15

„Tyto subjekty mají vždy svou jasnou interní metodiku o posouzení plánu a zejména poměrně rigidní metodu analýzy rizik. I způsob jednání je v této oblasti financování formálnější – velké procento komunikace je písemné, schůzky se konají v kancelářích či ve formálním prostředí.“5

1.4.3

Investoři

Investoři poskytují finance formou vstupu do základního kapitálu podniku. Konkrétně to mohou být venture kapitálové fondy, business angel a další. Na rozdíl od bank se zde dá očekávat méně formální přístup. Nicméně podnikatel by měl mít na paměti, že méně formální přístup neznamená méně striktní a méně pečlivé hodnocení podnikatelského plánu. Kromě finančního kapitálu se od takovýchto investorů očekávají cenné rady, zkušenosti a potřebné kontakty. Míra osobní angažovanosti, ale i požadované návratnosti finančních prostředků je zde podstatně vyšší než u předchozího typu financování. Z toho plyne, že se jedná spíše o společný projekt na základě úzké osobní spolupráce.

1.5 Struktura podnikatelského plánu Vzhledem k tomu, že na trhu působí široká škála firem, jak z hlediska velikosti, odvětví, právní formy apod. Proto není možné stanovit či dokonce nařídit závaznou strukturu podnikatelského plánu pro všechny firmy. „Každý investor či banka mají jiné požadavky na jeho strukturu a rozsah.“6 Níže uvedená struktura je tedy pouze orientační a jednou z mnoha možností, s nimiž se můžeme setkat.

1.5.1

Titulní strana

Na titulní straně by měl být uveden název a sídlo společnosti, její logo, název podnikatelského plánu a jméno autora, jména podnikatelů a kontakty. Také se doporučuje na titulní stranu uvést prohlášení, které se týká zákazu jakékoliv reprodukce bez souhlasu autora, například: „Informace obsažené v tomto dokumentu jsou důvěrné a jsou předmětem obchodního tajemství. Žádná část tohoto dokumentu nesmí být

5

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 39 6 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 14

16

reprodukována, kopírována nebo jakýmkoli způsobem rozmnožována nebo ukládána v tištěné či elektronické podobě bez písemného souhlasu autora“7

1.5.2

Obsah

Tato část má sloužit zejména ke snadnější orientaci při hledání konkrétních informací v podnikatelském plánu, proto je vhodné uvést ho hned na začátek. Čtenář tak může rychle vyhledat požadovanou informaci. Doporučuje se omezit obsah pouze na tři úrovně nadpisů.

1.5.3

Úvod, účel a pozice dokumentu

Aby nedošlo k nedorozumění mezi autorem podnikatelského plánu a jeho čtenářem ohledně účelu, podrobnosti či rozsahu plánu je řazen úvod na začátek dokumentu - je zde uvedeno, pro koho je podnikatelský plán určen. Zda například slouží jako podklad k žádosti pro získání bankovního úvěru, dotace či poskytnutí rizikového kapitálu. Pozice dokumentu vysvětluje v jaké konkrétní verzi je podnikatelská plán zpracován. Například zda se jedná o zkrácenou verzi, kde budou některé kapitoly ještě upřesněny a doplněny či zda je předložena finální verze podnikatelského plánu.

7

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 15

17

1.5.4

Shrnutí

Shrnutí se zpracovává jako poslední až po sestavení celého podnikatelského plánu. Nejedná se tedy o úvod, i přestože se umísťuje na začátek dokumentu. Rozsah bývá zpravidla několik stránek, závisí na charakteru podnikatelského plánu a jeho účelu. Je dobré mu věnovat mimořádnou pozornost pozornost, investoři se totiž na základě shrnutí rozhodují, zda se budou zabývat podnikatelským plánem jako celkem. Cílem je tedy vzbudit zvědavost přečíst si celý plán. Jedná se v podstatě o stručný popis toho, co je uvedeno na následujících stránkách podrobněji. Jako osnova této části mohou být využity následující body: - „Jaké produkty budeme poskytovat? - Proč jsou naše produkty lepší než jiné, v čem spočívá jejich konkurenční výhoda a užitek pro zákazníka - Komentář k trhu a tržním trendům. - Kdo jsou klíčové osobnosti a jaké jsou jejich realizované úspěchy? - Nejdůležitější kvantitativní finanční informace jako celková kapitálová náročnost, - potřeba cizích zdrojů, délka financování, úroková sazba, schopnost splácení cizích zdrojů aj.“8

1.5.5

Popis podnikatelské příležitosti

V této části je objasněno to, v čem spočívá podnikatelská příležitost. Může se jednat o fyzický produkt, službu či kombinaci obojího. „Obecně tedy všechno „to“, za co je zákazník jako celek či část ochoten platit.“9 Z popisu by mělo být zřejmé, proč si zákazníci budou produkt kupovat a proč právě od nás a ne od konkurence. Nesmí zde tedy chybět popis produktu, jeho konkurenční výhoda a užitek pro zákazníka. Popis produktu Zde je uváděn fyzický vzhled, vlastnosti, účel daného produktu a také to, zda se jedná o nový či již existující výrobek. Zmiňují se zde také služby, které doplňují nabídku 8

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 16 9 KORÁB, V., PETERKA, J., REZŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán, Brno: Computer Press, 2007. 216 s. ISBN 978-80-251-16050. str. 52

18

výrobku jako například servisní podpora zákazníků či poradenské služby. Co se týče technických charakteristik je potřeba mít na paměti, že potencionální investoři nemusí být odborníky v daném oboru. Z toho důvodu je žádoucí zkrátit technické popisy na minimum a vyjadřovat se tak, aby rozuměl danému výkladu i laik. Konkurenční výhoda Konkurenční výhodu musí mít každý výrobek nebo služba. V dnešním vysoce konkurenčním prostředí nestačí pouze být stejně dobrý jako konkurenti, je nutné být lepší. Přesvědčit zákazníka o tom, že právě náš produkt nejlépe uspokojí jeho potřeby. Užitek pro zákazníka Toto kritérium je nezbytné pro to, aby byl podnikatelský plán úspěšný. Je potřeba vědět, kdo jsou naši zákazníci a jaký je růstový potenciál trhů, na které se chce firma orientovat.

1.5.6

Cíle firmy a vlastníků

Stanovení cílů je nedílnou součástí podnikatelského plánu, bez nich by nemohl být plán naplněn. Při sestavování plánu je třeba odlišit a zaměřit se na: - cíle firmy - cíle vlastníků a manažerů firmy - další pracovníky firmy - poradce Cíle firmy V této kapitole je vhodné se nejdříve stručně zmínit o historii firmy. Uvést zde základní informace tedy kdy byla založena, jaká je její právní forma a struktura. Dále je na řadě definice vize firmy. Jedná se o představu, kam chce firma v budoucnu směřovat. Z vize se pak odvíjejí konkrétní cíle. Jejich formulace by měla být krátká. Stanovují se přibližně na pět let a konkretizují na jeden až dva roky. Cíle firmy mohou být stanoveny podle metody SMART. Ta vysvětluje, jaké vlastnosti mají mít stanovené cíle: - Specific – specifické, přesně popsané - Measurable – měřitelné 19

- Achievable - atraktivní, akceptovatelné - Realistic- reálné - Timed - termínované10 Cíle vlastníků a manažerů Této části věnují velkou pozornost zejména investoři. Klíčovým osobnostem firmy je přikládán mimořádný význam. Při jejich představování se uvádí dosažené vzdělání a dosavadní praxe. „U vlastníků a klíčových osobností uvedeme, jakou roli budou hrát ve firmě při jejím založení a růstu a jak se jejich role bude měnit v období, až firma dosáhne velikosti střední, případně velké firmy.“

11

Prodiskutování a sladění cílů firmy,

jejích vlastníků a manažerů je klíčové pro úspěch projektu. Další pracovníci firmy Pokud firma uvažuje o dalších zaměstnancích, je vhodné uvést i organizační strukturu společnosti. Konkrétně kolik zaměstnanců zde bude pracovat, jejich kvalifikace a věk. Dále pak pro jednotlivá pracovní místa nadefinovat jejich náplně, jež by měly obsahovat následující prvky: - popis pracovního místa a charakteristika zaměstnance, který ho zastává - odborné požadavky na příslušné zaměstnance - organizační začlenění pracovního místa (vztahy nadřízenosti a podřízenosti) - kompetence (odborné, delegované pravomoci)12

1.5.7

Poradci

V podnikatelském plánu se doporučuje uvádět jako známku profesionality nejdůležitější firemní poradce. Je potřeba specifikovat jejich roli, časový rozsah jejich práce a vyčíslit náklady spolupráce. Investoři hodnotí zapojení externích poradců povětšinou kladně. Může se jednat například o daňové či právní poradce.

10

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 18 11 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 18 12 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 19

20

1.5.8

Potencionální trhy

Jedním z klíčových předpokladů úspěšného podnikatelského plánu je, existence trhu, který bude chtít poptávat naše produkty, případně jejich inovace. Pokud firma zavede úspěšně nové produkty lze očekávat trh s růstovým potenciálem a adekvátní velikostí. Je potřeba důkladně provést analýzu oboru a trhu, na jejímž základě se ukáže, zda se zde firma může uplatnit. „Slouží k tomu údaje o velikosti trhu, o obvyklé oborové výnosnosti, o překážkách vstupu na trh a o zákaznících.“13 V plánu se uvádějí informace jak o celkovém trhu, tak informace o trhu cílovém. Je tedy potřeba určit co je celkový trh a na jaký konkrétní trh se v jeho rámci zaměřit. Není nutné dopodrobna analyzovat všechny potencionální zákazníky ani celý trh. Vhodné je uvést následující skupiny zákazníků, které: - mají z výrobku nebo služby značný užitek - mají k výrobku či poskytované službě snadný přístup - jsou ochotni za produkt či službu zaplatit.14 Obecně není doporučováno přizpůsobovat výrobek každému jednotlivci, ale spíše rozdělit zákazníky podle zvolených kritérií do jednotlivých segmentů, to znamená ti, co mají podobné nákupní motivy a chování. Podle toho pak vybrat ty segmenty, co slibují v budoucnu největší zisk. Při výběru segmentů je tedy nutné přihlížet k tomu, zda daná skupina je schopna daný produkt nebo službu zaplatit. Abychom ověřili správnost výběru segmentu, můžeme použít tato kritéria: - Velikost segmentu - Růst segmentu - Možnost vymezit se vůči konkurenčním produktům - Dosažitelnost zákazníků - Shoda produktu a potřeby zákazníků - Síla konkurence15

13

VEBER, Jaromír a Jitka SRPOVÁ. Podnikání malé a střední firmy. 3. aktualizované a doplněné vydání, Praha: Grada Publishing, 2012. 332 s. ISBN 978-80-247-4520-6. str. 100 14 VEBER, Jaromír a Jitka SRPOVÁ. Podnikání malé a střední firmy. 3. aktualizované a doplněné vydání, Praha: Grada Publishing, 2012. 332 s. ISBN 978-80-247-4520-6. str. 101 15 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 20

21

1.5.9

Analýza konkurence

Téměř každá firma na trhu má svou konkurenci, vůči níž se musí prosazovat. Často se mýlí ti podnikatelé, kteří přicházejí s novými produkty a myslí si, že žádnou konkurenci nemají. Neberou totiž v úvahu, že daný problém lze řešit více způsoby nebo o ní zkrátka vůbec neví. Z tohoto důvodu je nezbytné při sestavování podnikatelského plánu provést její důkladnou analýzu. Tou zjistí, kdo na trhu prodává obdobné výrobky či kdo to má v úmyslu. Často působí na daném trhu velký počet firem a je velmi nákladné a náročné je všechny zkoumat. Proto se doporučuje prozkoumat ty, kteří stojí v přímém konkurenčním vztahu. „Je třeba vyhodnotit všechny hlavní (současné i potencionální) konkurenty, např. podle kritérií jako obrat, růst, podíl na trhu, výrobky, služby zákazníkům, zákazníci, ceny, prodejní cesty, sídlo, dostupnost apod.“16 A také zjistit jejich silné a slabé stránky. Čím menší konkurence, tím větší šanci má daná firma na úspěch.

1.5.10

Marketingová a obchodní strategie

Před vstupem podniku na trh je nutné zvolit vhodnou marketingovou a obchodní strategii, jelikož tyto strategie značně ovlivňují budoucí úspěch firmy. Marketingová strategie se v postatě zabývá třemi druhy rozhodnutí. První rozhodnutí se týká výběru cílového trhu, což je popsáno v kapitole 1.4.7 Potencionální trhy. Druhé rozhodnutí spočívá v určení tržní pozice produktu. Určení pozice produktu má vyjádřit postavení konkrétního produktu mezi veškerými konkurenčními produkty. Je žádoucí dosáhnout toho, aby zákazníci vnímali daný produkt jako výjimečný. Pozice produktu na trhu se obvykle buduje na základě identifikace možných konkurenčních výhod. Poté se vybere výhoda, která je pro spotřebitele nejdůležitější a je v souladu s možnostmi a marketingovým posláním firmy a samozřejmě představuje přednost oproti konkurenci. Nakonec je vybraná výhoda komunikována a propagována na trhu. Třetím druhem rozhodnutí je rozhodnutí o marketingovém mixu, které zohledňuje již vybranou tržní pozici a zvolený segment zákazníků. Klasický marketingový mix je tvořen následovně, tzv 4P:

16

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 22

22

- Produkt (product) - Cena (price) - Distribuce (place) - Propagace (promotion)17 V praxi se můžeme setkat i s tzv. zákaznickým marketingovým mixem, tzv. 4C: - Zákazník (customer) - Náklady na zákazníka (cost) - Pohodlná dostupnost (convenience) - Komunikace (communictions)18 Produkt Produkt tvoří jádro marketingu, proto je mu potřeba v rámci marketingového mixu věnovat největší pozornost. I vzhledem k tomu, že přímo uspokojuje potřeby zákazníků. K základním otázkám, které se řeší, v rámci produktové politiky, patří: - Které produkty budeme nabízet, které nové produkty uvedeme na trh a naopak které staré produkty z trhu stáhneme ve sledovaném období. - Vlastnosti produktu, tedy jeho design, značka, balení, záruka a dodatečné služby - Produktový mix – v jakých objemech a sortimentech budeme konkrétní produkty vyrábět.19 Pokud je potřeba pro daný produkt osvědčení a schválení, pak se v podnikatelském plánu uvádí adresa a kontakt na osobu, která má zodpovědnost za získání těchto osvědčení. Cena Také ceně je potřeba při tvorbě podnikatelského plánu věnovat velkou pozornost. Cena vytváří příjmy a na její výšce a stabilitě je závislá prosperita i existence firmy. Mimo to určuje i konkurenční pozici firmy. „Cena je správná tehdy, když kryje náklady a navíc

17

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 23 18 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 23 19 Srpová, Jitka. Podnikatelský plán a strategie: teoretické poznatky, příklady a zkušenosti českých podnikatelů. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 194 s. Expert (Grada). ISBN 978-80-247-4103-1. str. 23

23

přináší zisk, když ji jako přiměřenou akceptují zájemci o koupi a není vyšší než ceny srovnatelných konkurenčních produktů.“20 Faktory, které se berou v potaz při cenové tvorbě, jsou: - firemní cíle a cíle cenové politiky - náklady - poptávka - konkurence - fáze životního cyklu produktu - právní a regulační opatření21 Co se týče cílů cenové politiky, tak ty si podnik může zvolit různé. Například pokud dojde náhle ke změně preferencí zákazníků, cena se orientuje na přežití. To znamená, že neobsahuje zisk, proto ji lze uplatňovat jen v krátkém časovém období a firma musí situaci řešit či z trhu odejít. Dále může chtít docílit maximalizace zisku. Zde je potřeba při stanovování ceny vycházet z odhadu poptávky. Další možná varianta je orientace na získání co největšího tržního podílu. V tomto případě jsou stanovené ceny průměrné či podprůměrné vůči konkurenci. Cílem této strategie je dosáhnout nejnižších nákladů a nejvyššího zisku právě tím, že firma bude mít největší tržní podíl. Distribuce Distribuční politika má za úkol navrhnout vhodnou organizaci prodeje konečnému zákazníkovi. Vychází ze strategie prodeje a měla by vyřešit otázky distribučních cest, tedy zda bude firma prodávat přímo konečným zákazníkům či zda využije prodejní mezičlánky. Pokud zvolí k distribuci prodejní mezičlánky, je potřeby zvolit ty nejvhodnější. Podnik může zvolit například zásobování velkoobchodních organizací nebo pouze maloobchody. Je vhodné odůvodnit, na jakém základě byly dané mezičlánky vybrány. V této kapitole může být uvedena také struktura obchodního útvaru, počet a kvalifikace jeho zaměstnanců.

20

SRPOVÁ, Jitka a Václav ŘEHOŘ. Základy podnikání: teoretické poznatky, příklady a zkušenosti českých

podnikatelů. 1. vyd. Praha: Grada, 2010, 427 s. ISBN 978-80-247-3339-5. Str. 65 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 24

21

24

Propagace Propagace tvoří nedílnou součást marketingového mixu. Za nejznámější složkou marketingového mixu je považována reklama. Hlavním úkolem propagace je stimulovat zákazníky k nákupu. Tím, že ji budou poskytnuty informace o produktu, jeho kvalitě, způsobu využití s cílem vytvořit u potencionálních zákazníků pozitivní postoj k výrobku. Mezi složky komunikačního mixu patří: - Reklama - Podpora prodeje - Public relations (vztahy s veřejností) - Přímý marketing22 „Reklama je masovou neosobní formou marketingové komunikace, která slouží k oslovení velkého počtu osob.“23 Její použití je vhodné, pokud chce firma oslovit širokou škálu spotřebitelů. Slabou stránkou je její jednosměrnost komunikace, což snižuje její přesvědčivost u potencionálních spotřebitelů. Podpora prodeje se realizuje u konečných spotřebitelů i obchodních zprostředkovatelů. Formami podpory prodeje, které se orientují na konečného spotřebitele můžou byt vzorky zdarma, věrnostní programy, kuponový prodej či spotřebitelské soutěže.“24 Osobní prodej je považován za nejúčinnější složku marketingové komunikace. Na druhou stranu je ale spojen s vysokými náklady a neumožňuje oslovit velké množství zákazníků zároveň. Značnou výhodu je, že prodejce může přímo sledovat spotřebitelovu reakci a tím se pružně přizpůsobovat jeho požadavkům. Public relations má za úkol budovat příznivé vztahy s veřejností a zlepšit tak image společnosti navenek. Neřadí se mezi přímé nástroje podpory prodeje, nicméně hlavním cílem

je

nepřímo

stimulovat

poptávku.

V porovnání

s ostatními

složkami

komunikačního mixu jsou zde náklady minimální. Jako nástroje v této oblasti může firma využít pořádání veletrhů, charitativních akcí, sponzoring, tiskové konference apod. 22

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 26 23 ZAMAZALOVÁ, M. a kol. Marketing. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2010, s. 262. ISBN 978-80- 7400115-4 24 SRPOVÁ, Jitka. Podnikatelsky plán a strategie: teoretické poznatky, příklady a zkušenosti českých podnikatelů. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 194 s. Expert (Grada). ISBN 978-80-247-4103-1. str. 26

25

Přímý marketing záměrně cílí na určitý tržní segment. K tomu využívá nástroje jako direct mailing, telefonické dotazování zákazníků, letáky nebo písemné nabídky do poštovních schránek, průzkum názorů zákazníků. Marketing výstavby V dnešní době patří internet k efektivním nástrojům při prodeji nemovitostí. Společnost se intenzivně zaměří na využití všech možností, které jí internet nabízí. Během marketingové kampaně se společnost rozhodla řídit několika málo velice důležitými pravidly, která mohou ovlivnit úspěšnost celého projektu. Kvalita Nekvalitní provedení stavby, vybavení či doplňkové služby nemají šanci být úspěšné, spíše dovedou společnost k rychlému neúspěchu. V dnešní době zákazníci vyžadují kvalitu i u věcí levných. Díky moderním komunikačním technologiím jako jsou aplikace v chytrých mobilních telefonech či sociální sítě na internetu velice snadno a rychle umožní zákazníkům sdílet své zkušenosti a předávat si reference. Zákazníci tak podporují kvalitu společnosti a její dobře odvedenou práci. Dostupnost Dnes je všeobecně na trhu převis nabídky nad poptávkou. Drtivá většina firem má konkurenci. Tento fakt platí i ve stavebnictví. Je velice jednoduché nahradit jednoho stávající developera developerem novým. Díky internetu je dnes zcela běžné, že zákazník prozkoumává internet a poptává u více firem najednou. Tím se může snížit i úspěšnost nabídky prodeje nízkoenergetických domů od společnosti. Proto je bezpodmínečně nutné, být pro zákazníka co nejvíce dostupný. Mimo pracovní dobu využívat pasivně například fungující a srozumitelné internetové stránky či offline chat a aktivně všechny dostupné komunikační prostředky. Komunikace Doplňujícím faktorem předešlého bodu je samozřejmě i nutnost nastavení kvalitní komunikace jak s novým tak stávajícím zákazníkem. Nutnost včasného zpracování příchozích poptávek a navázání komunikace s potenciálními zákazníky. Komunikovat kvalitně 26

a srozumitelně, ne každý zákazním má zkušenosti se stavebnictvím. Společnost musí respektovat, jak komunikují zákazníci - přes telefon, email, chat, sociální sítě. Vždy zákazníkům poskytovat autentické a pravdivé informace, klamání se dnes nevyplácí. Pro vyčerpávající informace vytvářet blogy, newslettry či příspěvky na sociálních sítích. Tyto zdánlivé maličkosti jen zvýrazní know how společnosti. Jiný marketing Jak již bylo zmíněno v dnešní době se vše více a více točí kolem internetu. V centru tohoto dění stojí zákazník a práce s ním. Fungují ale i ostatní kanály. V oblasti stavitelství se zapomíná na tradiční marketingový kanál a to veletrhy, na kterých se právě díky tomu otevírají nové možnosti prodeje.

1.5.11

Realizační projektový plán

V této části je rozvržen časový harmonogram všech činností a způsob jejich zajištění ze strany dodavatelů. Tomu předchází vytyčení všech důležitých kroků a aktivit, které jsou nezbytné pro daný podnikatelský plán a určení termínů, kdy jich má být dosaženo. Lze k tomu použít úsečkový diagram, z něhož je zřejmé, kdy které práce začínají, jak dlouho mají trvat a kdy mají skončit.

1.5.12

Finanční plán

Finančnímu plánu, který transformuje podnikatelský plán do peněžních toků je potřeba věnovat značnou pozornost. Kvalitně zpracovaný finanční plán podává potencionálnímu investorovi, bance či samotnému podnikateli informace o tom, kolik celý projekt bude stát, jak firma potřebný kapitál získá a jaký bude v budoucnu generovaný zisk. Ověřuje tak, zda je podnikatelský záměr vůbec reálný. Je vhodné sestavit více variant finančního pánu a to zejména, pokud bude předkládán investorovi. Doporučuje se sestavit realistickou, optimistickou a pesimistickou variantu finančního plánu. Podnik tak bude mít informace o tom, s jakými důsledky musí počítat, pokud dojde k odchýlení tržeb od realistického vývoje směrem nahoru dolů. Ve finančním plánu by měl být obsaženo plánování nákladů, výnosů, příjmů a výdajů, finanční výkazy (plán cash flow, plánovaný výkaz zisků a ztrát, plánovaná rozvaha), poměrové finanční ukazatele (rentability, likvidity, aktivity, zadluženosti), výpočet bodu zvratu, způsob financování projektu a hodnocení efektivnosti investic. 27

„Plánované výkazy se doplní stručným komentářem. Minimální plánovací období je do doby vykázání zisku, resp. kladného salda peněžních toků.“25 Plánování výnosů a příjmů „Výnosy podniku jsou peněžní částky, které podnik „získal“ z veškerých svých činnosti za určité účetní období (měsíc, rok), bez ohledu na to, zda v tomto období došlo k jejich inkasu“26 Kdežto příjmy představují pro podnik skutečně získané peněžní částky za prodej výrobků nebo poskytované služby. Například pokud firma vyfakturuje odběrateli, který ale fakturu nezaplatí, tak i přesto musí vykázat výnosy, aniž by finanční prostředky skutečně obdržela. Dalším případem, který nesouvisí s příjmy, může být změna stavu zásob vlastní výroby. Plánování nákladů a výdajů Je nezbytné odlišit náklady od peněžních výdajů. „Náklady podniku jsou peněžní částky, které podnik účelně vynaložil na získání výnosů“27 Výdaje představují úbytek stavu peněžních prostředků na účtech bez ohledu, na jaký účel byly vynaloženy. Výdaj se stane nákladem až v okamžiku, když vstoupí do tvorby produktu či služby. Například pokud podnik nakoupí výrobní zařízení, představuje to pro něj bezprostřední výdaj, nicméně nákladem jsou až odpisy, které ovšem nejsou peněžním výdajem. Nezbytné je také sledovat strukturu nákladů, ty můžeme sledovat dle několika hledisek: - Druhu (materiálové, mzdové, energetické, odpisy apod.) - Účelu (útvaru, výkonu), - Činností (provozní, finanční, mimořádné) - Závislosti na změnách objemu výroby (variabilní, fixní)28 Finanční výkazy Pro přehlednější orientaci se očekává v rámci finančního plánu sestavení následujících výkazů, které by měly být založeny na reálných podkladech a zároveň doplněny

25

VEBER, Jaromír a Jitka SRPOVÁ. Podnikání malé a střední firmy. 3. aktualizované a doplněné vydání, Praha: Grada Publishing, 2012. 332 s. ISBN 978-80-247-4520-6. str. 104 26 SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 97880-247-1992-4. str. 71 27 SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 97880-247-1992-4. str. 72 28 SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 29

28

o stručný komentář. Jedná se o plán peněžních toků (cash flow), plánovaný výkaz zisků a ztrát a plánovanou rozvahu. Plánovaný výkaz peněžních toků Plán cash flow sleduje plánované příjmy a výdaje, které souvisí s danou podnikatelskou činností. Jeho sestavením získá firma přehled, jestli bude mít v jednotlivých obdobích dostatek peněz na uskutečnění svých záměrů. V počáteční fázi podnikání se doporučuje podrobnější zpracování tohoto výkazu (alespoň prvních šest měsíců). Cílem finančního řízení managementu je tedy nejen zajistit tvorbu zisku, ale i to aby podnik měl k dispozici dostatečné množství finančních prostředků. Obrázek č. 1: Pěněžní tok (cash flow) PENĚŽNÍ PŘÍJMY - prodej za hotové

Cash flow - inkaso pohledávek - půjčky, úvěry - vklady majitelů v hotovosti

PENĚŽNÍ VÝDAJE -platby za faktury

- výplata mezd a platů - nákup strojů Zdroj: SYNEK, Manažerská ekonomika, 2007, s. 332

Plánovaný výkaz zisků a ztrát Výkaz zisků a ztrát informuje o nákladech, výnosech a hospodářském výsledku, který udává rozdíl mezi výnosy a náklady v jednotlivých letech, podává tak informace finančnímu řízení, jestli firma dosahuje zisku nebo ztráty. Z hospodářského výsledku je tedy zřejmé, zda je podnik schopen hradit splátky úvěru, úroky apod. Pro první rok podnikání respektive pro prvních šest měsíců je vhodné tento výkaz rozpracovat podrobněji. V ostatních letech pak postačí údaje za rok.

29

Plánovaná rozvaha Rozvaha podává informace o pánovaném majetku firmy (aktivech) a o zdrojích (pasivech), z nichž bude tento majetek financován. Každá rozvaha musí splňovat bilanční princip, to znamená, že celková hodnota součtu aktiv se musí rovnat celkové hodnotě součtu pasiv. Stejně jako u předcházejících výkazů se doporučuje sestavit rozvahu za první pololetí podnikatelské činnosti a poté vždy k 31. 12. daného období. Tabulka č. 1: Rozvaha Aktiva

Pasiva

Dlouhodobý majetek (stálá aktiva)

Vlastní kapitál

Dlouhodobý nehmotný majetek

Základní kapitál

Dlouhodobý hmotný majetek

Fondy

Dlouhodobý finanční majetek

Nerozdělený zisk z minulých let Výsledek hospodaření běžného roku

Oběžná aktiva

Cizí zdroje

Zásoby

Dlouhodobé závazky a úvěry

Pohledávky

Krátkodobé závazky a úvěry

Investice (krátkodobý finanční majetek)

Peníze

Zdroj: SYNEK, Manažerská ekonomika, 2007, s. 59.

Poměrové finanční ukazatele Finanční poměrové ukazatele tvoří základní metodický nástroj finanční analýzy. Zobrazují vývoj finanční situace podniku. Poměrový ukazatel vzniká jako podíl dvou absolutních ukazatelů. Pomocí poměrových ukazatelů lze srovnat konkrétní podnik s ostatními podnik či daným odvětvovým průměrem tedy konkurenčními firmami. Mezi základní poměrové

30

ukazatele, které by měly být v podnikatelském plánu uvedeny, se řadí ukazatele likvidity, aktivit, rentability a ukazatele zadluženosti.29 Ukazatele likvidity – vypovídají o tom, jak je firma schopna uspokojovat její splatné závazky, tedy zda bude firma schopna vyrovnávat své dluhy. Běžná likvidita = oběžná aktiva / krátkodobé závazky Rychlá likvidita = oběžná aktiva – zásoby / krátkodobé závazky

Ukazatele aktivity - vypovídají o tom, jak intenzivně jsou využívány jednotlivé složky aktiv, pokud podnik disponuje více aktivy než je účelné, vznikají zbytečné náklady, pokud jich má naopak málo, přichází o tržby. Obrat zásob = tržby (náklady) / průměrná zásoba Obrat aktiv = tržby (výnosy) / celková aktiva

Ukazatele rentability – informují o tom, jak je firma schopna vytvářet zisk a zhodnocovat kapitál. Rentabilita aktiv (ROA) = čistý zisk / aktiva Rentabilita vlastního kapitálu (ROE) = čistý zisk / vlastní kapitál

Ukazatele zadluženosti – informují o tom, v jakém rozsahu firma využívá k financování dluh. Zadluženost = celkový dluh / celková aktiva

Bod zvratu Výpočet bodu zvratu slouží k určení okamžiku, kdy podnik začíná generovat zisk. To znamená okamžik, kdy se náklady a výnosy (tržby) vyrovnají. Může být vyjádřen finančně nebo množstvím produkce. Vzorec pro výpočet bodu zvratu:30 BZ = FN / pj - vj

29

SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 97880-247-1992-4. str. 342-349 30 SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 978-80-247-1992-4. str. 133

31

kde: BZ……….bod zvratu FN……….celkové roční fixní náklady pj………... jednotková cena produktu vj ………..variabilní náklady na jednotku

Způsob financování projektu V této kapitole je popsáno, jakým způsobem bude firma daný podnikatelský záměr financovat. V případě potřeby cizích zdrojů se uvádí jejich potřebná výše, podmínky jejich poskytnutí a doba splatnosti. Při hodnocení podnikatelského plánu mají rozdílný pohled investoři a věřitelé. Věřitelé se zaměřují především na schopnost firmy splácet vypůjčený kapitál, kdežto pro investory hraje důležitou roli hodnota podniku. Proto je třeba investory přesvědčit, že firma má v dlouhodobém horizontu tendence k růstu.

1.5.13

Hlavní předpoklady úspěšnosti projektu a rizika projektu

V závěru podnikatelského plánu by měly být shrnuty předpoklady úspěšnosti plánu. Ty mohou být posouzeny například pomocí SWOT analýzy. V té se na jednu stranu vyzdvihnou silné stránky a příležitosti projektu, na druhou stranu se uvedou slabé stránky a hroby, které by podnik neměl zakrývat. S největší pravděpodobností by se s odstupem času stejně projevily a podnikatelský plán tak působí profesionálněji. SWOT analýza Patří mezi nejčastěji používaný nástroj analýzy. „Jde o obecný analytický rámec a postup, který identifikuje a posuzuje významnost faktorů z pohledu silných (Strenghts) a slabých (Weakness) stránek podnikatelského záměru a dále z pohledu příležitostí (Opportunities) a hrozeb (Threats), kterým je nebo bude podnik vystaven.“31 Silné a slabé stránky představují interní faktory, které může podnik ovlivňovat a má nad nimi kontrolu. Příležitosti a hrozby představují externí vlivy, které podnik samotný neovlivní, může na ně pouze reagovat. Cílem analýzy je propojení všech čtyř faktorů a vyhodnocení, jakým způsoben se mohou vzájemně ovlivňovat. Zda je jejich vzájemná

31

KORÁB, V., PETERKA, J., REZŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán, Brno: Computer Press, 2007. 216 s. ISBN 978-80-2511605-0. str. 48

32

vazba pozitivní či negativní. Silné stránky mohou být uplatněny k využití příležitostí, slabé stránky mohou vést k podpoře již existujících hrozeb. Tabulka č. 2: Náměty pro hledání silných a slabých stránek podniku Oblast podniku

Silné stránky

Slabé stránky

- Procesy

- Vysoká produktivita práce

- Doba uvádění na trh

- Management

- Vize „tah na branku“

- Není strategické řízení

- Obchod a marketing

- Perfektní zakázky

- Není znalost trhu

- Personál

- Loajální a nadšený tým

- Závislost na jedné profesi

- Jiné znalosti a zkušenosti

- Skvělý vývojový potenciál

- Problematický servis

- Zkušenosti

- Znalost trhu a trendů

- Nekompetentní pracovníci

- Průmyslové vlastnictví

- Značka, patenty

- Uplynutí patentových práv

- Areál podniku

- Perfektní lokalita, poloha

- Špatná nájemní smlouva

- Výroba

- Špičkové výrobní vybavení

- Zastaralé výrobní linky

- Informační technologie

- Skvělé řízení informací

- Zastaralý, poruchový IS

- Finance

- Solidní cash flow

- Předlužení, nízká likvidita

Zdroj: Koráb, Peterka, Rezňáková, Podnikatelský plán 2007, s. 4

Tabulka č. 3: Náměty pro identifikaci příležitostí a hrozeb podniku Oblast

Příležitosti

Hrozby

- Trh

- Rychle rostoucí trh

- Zanikající trh

- Typ podnikání

- Nejsou dominantní „hráči“

- Silná rostoucí konkurence

- Pracovní trh

- Přesah požadavků norem

- Legislativa, sociální dávky

- Technologický rozvoj

- Dostatek volných zdrojů

- Nároky na znalosti

- Ekonomické trendy

- Nové tržní niky (výklenky)

- Pokles poptávky

- Legislativa

- Růst HDP, životní úroveň

- Složitosti zákonů, náklady

- Politika

- Zákon rozšířil náš trh

- Investiční pobídky

- Globalizace

- Snížení daní, dotace

- Nová konkurence

Zdroj: Koráb, Peterka, Rezňáková, Podnikatelský plán, 2007, s. 49

33

Analýza rizik Riziko představuje nedílnou součást podnikání. Lze ho chápat jako negativní odchýlení od plánovaného cíle. I přesto je žádoucí, aby případná rizika byla v podnikatelském plánu uvedena. Vypovídá to o tom, že firma dokáže myslet kriticky, rizika předvídat a v případě potřeby jim tak čelit. Cílem je minimalizovat nebezpečí a maximalizovat pravděpodobnost úspěchu. Rizika je nejprve nutné identifikovat. Ve SWOT analýze lze některá z nich najít pod pojmem Hrozby, neboť představují vážné ohrožení zdárného dokončení celého projektu. Po skončení identifikace rizik je nezbytné navrhnout alespoň u těch významných preventivní opatření, která je pomohou eliminovat. Rizika se rozlišují na objektivní, která jsou nezávislá na činnosti společnosti a subjektivní, jež může sama společnost ovlivnit. Mezi objektivní rizika patří zejména následující události: - přírodní, živelné události a katastrofy (zemětřesení, povodně, požáry) – může být zničen celý projekt nebo jeho část, může být poškozeno sídlo společnosti či může být zamezeno v pokračování stavby díky skutečnosti, že pracovníci nebudou moci nastoupit do práce, -

politické události (změny vlády, převraty, politický chaos) – nestabilita vlády může

způsobit otřesy na trhu s nemovitostmi, jejichž prodej se tím může pozdržet, - makroekonomické změny (daně, cla, úroky, inflace, regulační opatření, embarga), - sociálně patologické jevy (kriminalita, teroristické akce, podvody) – v tomto případě je možno sjednat nepřetržitou ochranu objektu, aby se ze staveniště neztrácel například materiál. Mezi subjektivní rizika lze zařadit zejména: - nedostatečné manažerské schopnosti – špatné vedení společnosti má samozřejmě dopad i na úspěšnost celého objektu. Pokud manažeři nejsou schopni organizovat součinnost dodavatelů, pracovníků na stavbě a finančního oddělení společnosti, může dojít k situaci, kdy jeden z těchto článků přestane fungovat správně a celý projekt se zhroutí, 34

- technická a ekonomická neznalost, nekvalifikovanost personálu - zaměstnanci na stavbě i v zázemí společnosti musí být vybíráni dle přísných kritérií, aby výsledná stavba splňovala stanovené standardy kvality a byla dokončena v termínu, - nedbalost, neodpovědnost – v tomto případě je nutno stanovit sankce za porušení stanovených pravidel a dle možností zabránit dalším podobným situacím, -

malé schopnosti adaptace řízení na změny podmínek – toto riziko se obvykle projeví

pouze v obzvláště kritických situacích, kdy například nelze dodat požadovaný materiál na stavbu zbývajících domů, a společnost tak musí najít jiný zdroj dodávky či jiný materiál. I toto riziko může výrazně zasáhnout do včasné realizace celého projektu. Podle příčin ve vztahu k činnosti podniku se riziko může objevit v následujících oblastech: - provozní (havárie strojů nebo systémů, úrazy, chyby v zásobování, stávky), - tržní (odbyt, ceny, servis, dobré jméno), - investiční (vložení peněz do investičních projektů, do cenných papírů), - inovační (zavádění nových výrobků, technologií), - finanční (platební neschopnost vlastní, odběratelů, zadluženost), - celkové podnikatelské (celková úspěšnost, promítající se do tržní hodnoty firmy, rozdělení zisku ap.). Rizika je nejprve nutné identifikovat. Ve SWOT analýze lze některá z nich najít pod pojmem Hrozby, neboť představují vážné ohrožení zdárného dokončení celého projektu. Po skončení identifikace rizik je nezbytné navrhnout alespoň u těch významných preventivní opatření, která je pomohou eliminovat. Rizika se rozlišují na objektivní, která jsou nezávislá na činnosti společnosti a subjektivní, jež může sama společnost ovlivnit. Mezi objektivní rizika patří zejména následující události:

35

- přírodní, živelné události a katastrofy (zemětřesení, povodně, požáry) – může být zničen celý projekt nebo jeho část, může být poškozeno sídlo společnosti či může být zamezeno v pokračování stavby díky skutečnosti, že pracovníci nebudou moci nastoupit do práce, - politické události (změny vlády, převraty, politický chaos) – nestabilita vlády může způsobit otřesy na trhu s nemovitostmi, jejichž prodej se tím může pozdržet, - makroekonomické změny (daně, cla, úroky, inflace, regulační opatření, embarga), - sociálně patologické jevy (kriminalita, teroristické akce, podvody) – v tomto případě je možno sjednat nepřetržitou ochranu objektu, aby se ze staveniště neztrácel například materiál. Mezi subjektivní rizika lze zařadit zejména: - nedostatečné manažerské schopnosti – špatné vedení společnosti má samozřejmě dopad i na úspěšnost celého objektu. Pokud manažeři nejsou schopni organizovat součinnost dodavatelů, pracovníků na stavbě a finančního oddělení společnosti, může dojít k situaci, kdy jeden z těchto článků přestane fungovat správně a celý projekt se zhroutí, - technická a ekonomická neznalost, nekvalifikovanost personálu - zaměstnanci na stavbě i v zázemí společnosti musí být vybíráni dle přísných kritérií, aby výsledná stavba splňovala stanovené standardy kvality a byla dokončena v termínu, - nedbalost, neodpovědnost – v tomto případě je nutno stanovit sankce za porušení stanovených pravidel a dle možností zabránit dalším podobným situacím, - malé schopnosti adaptace řízení na změny podmínek – toto riziko se obvykle projeví pouze v obzvláště kritických situacích, kdy například nelze dodat požadovaný materiál na stavbu zbývajících domů, a společnost tak musí najít jiný zdroj dodávky či jiný materiál. I toto riziko může výrazně zasáhnout do včasné realizace celého projektu.

36

Podle příčin ve vztahu k činnosti podniku se riziko může objevit v následujících oblastech: - provozní (havárie strojů nebo systémů, úrazy, chyby v zásobování, stávky), - tržní (odbyt, ceny, servis, dobré jméno), - investiční (vložení peněz do investičních projektů, do cenných papírů), - inovační (zavádění nových výrobků, technologií), - finanční (platební neschopnost vlastní, odběratelů, zadluženost), - celkové podnikatelské (celková úspěšnost, promítající se do tržní hodnoty firmy, rozdělení zisku ap.). Po identifikaci rizik je potřeba navrhnou u těch významných preventivní opatření, která je pomohou eliminovat. Mezi opatření ke snížení rizika patří:32 Diverzifikace - znamená rozložení podnikatelského rizika. Firma může diverzifikovat riziko tím, že do svého sortimentu zahrne produkty různé povahy, tak aby pokles poptávky u jedné skupiny produktů byl vyvážen růstem poptávky u jiné skupiny produktů Dělení rizika – může být dalším ze způsobů snížení podnikatelské rizika. Spočívá v rozdělení rizika mezi dva či více účastníků. Tím, že daný záměr realizují společně, nese každý z účastníků menší riziko, než kdyby se na něm podílel samostatně. Transfer – patří mezi častý způsob snižování rizika. Spočívá v přesunu rizika na ostatní subjekty, může se jednat například o dodavatele či odběratele. Jednou z možností přesunu rizika je uzavírání dlouhodobých smluv na dodání materiálu nebo uzavírání kontraktů na prodej zboží, kde jsou předem stanovené podmínky. Pojištění – představuje v podstatě také přenesení rizika na jiný subjekt. Tím subjektem je pojišťovna, která v případě, že riziková událost nastane, hradí případné ztráty. Jako kompenzaci požaduje pojišťovna pravidelné platby v podobě předem sjednaného pojistného. Etapová příprava a realizace – představuje taktéž nástroj ke snížení podnikatelského rizika. Vychází z toho, že projekt je rozdělen do několika etap, přičemž pokračování projektu závisí na výsledku etapy předchozí.

32

SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. str. 32

37

1.5.14

Přílohy

Přílohy jsou řazeny v poslední části podnikatelského plánu. Doplňují informace uvedené v podnikatelském plánu, avšak svým rozsahem se je nehodí zařadit do hlavní části. „V příloze k podnikatelskému plánu je možné uvést například výpisy z obchodního rejstříku, životopisy klíčových osobností firmy, fotografie, resp. výkresy produktů, výsledky průzkumů trhu, výsledky propagačních akcí, zprávy a články z novin a časopisů o produktu a trhu, technologické schéma výroby, výkazy zisku a ztráty, rozvahy a peněžní toky za uplynulé období, reference významných osobností, důležité smlouvy, získané certifikáty aj.“33

1.6 Hodnocení efektivnosti investic Vzhledem k tomu, že investiční rozhodování má dlouhodobý charakter, je nutné počítat s faktorem času a rizika. A to proto, že se jedná o kapitálově náročné operace s časovým horizontem rozhodování minimálně 1 rok, povětšinou však 5 až 10 let. Veškeré investice představují kapitálový výdaj, tudíž by měly zajistit návratnost investovaných prostředků. „Investici považujeme za výhodnou, pokud přebytek peněžních příjmů nad výdaji uhradí amortizaci a přiměřené zúročení vloženého kapitálu. Proto cílem každého výběru investičního projektu by mělo být zajištění výnosnosti – rentability každé plánované investice.“34 Při porovnávání investičních variant hraje klíčovou roli výnosnost, riziko a likvidita. Ideální případ je dosažení nejvyššího výnosu s minimálním rizikem při co nejvyšší možné likviditě. V realitě však obvykle s růstem výnosu roste i riziko a je potřeba snížit likviditu.

1.6.1

Metody hodnocení investic

Obvykle se metody hodnocení investic dělí do dvou skupin. Jedná se o metody statické, které neberou v úvahu působení času a metody dynamické, které faktor času zohledňují a jsou založeny na diskontování všech údajů vstupujících do výpočtů.

33

34

SRPOVÁ, J., ŘEHOŘ, V. a kol. Základy podnikání. 1. vydání. Praha: Grada Publishing, 2010. ISBN 978-80-247-3339-5, str. 66 MÁČE, Miroslav. Finanční analýza investičních projektů. Praha: Grada Publishing, 2006. 77s. ISBN 80-247-1557-0. str. 10

38

K hodnocení investic slouží následující metody: - Metoda výnosnosti investic - Průměrná doba návratnosti - Metoda čisté současné hodnoty - Metoda vnitřního výnosového procenta

Metoda výnosnosti investic Tato metoda patří k nejčastěji používaným statickým metodám hodnocení investic. Rentabilitu investovaného kapitálu vypočítáme podle vzorce: ROI = Zr / IN kde: Zr………průměrný roční zisk (čistý) plynoucí z investice. IN……...náklady na investici

Hlavním kladem této metody je jednoduchost výpočtu, ovšem nevýhodou je to, že nebere v potaz rozložení zisku v čase. Doporučuje se používat u výpočtu projektů s kratší dobou životnosti.“Vypočtená rentabilita se srovná s investorem požadovanou mírou zúročení: je-li vypočtená rentabilita vyšší, investice je výhodná, je-li nižší, investici bychom neměli realizovat.“35 Průměrná doba návratnosti Tento ukazatel je velmi rozšířený zejména pro svoji jednoduchost. Pomocí této statické metody se zjišťuje počet let (resp. měsíců), za který se investovaný kapitál splatí příjmy z investice při stejnoměrné realizaci peněžních toků. Samozřejmostí je, že doba splacení investice musí být kratší než její životnost a čím kratší doba splácení, tím výhodnější je investice. Kratší doba splácení představuje nižší riziko. Pro její výpočet se používá následující vzorec:36

35

SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 97880-247-1992-4. str. 293 36 KISLINGEROVÁ, Eva. Manažerské finance. 2. přeprac. a rozš. vyd. Praha: C. H. Beck, 2007, xl, 745 s. Beckova

39

t = C0 / Ø CF kde: C0……….celkový investovaný kapitál ØCF……průměrný roční výnos

„Nevýhodou této metody je to, že nebere v úvahu výnosy po době splácení a časové rozložení výnosů v době splácení.“37 Může tedy nastat to, že vybraný projekt bude mít rychlou návratnost, ale nižší výnosnost investovaného kapitálu. Metoda čisté současné hodnoty Čistá současná hodnota (NPV) se řadí mezi dynamické metody hodnocení investic. Zohledňuje totiž faktor času, její výpočet je založený na diskontování. „Čistou současnou hodnotou se rozumí rozdíl mezi diskontovanými peněžními příjmy z investičního projektu a kapitálovými výdaji, nutnými pro realizaci projektu.“38Jedná se v podstatě o dodatečný výnos pro podnik nad požadovanou míru výnosnosti. Pro její výpočet můžeme použít následující vzorec: ČSH = SHCF – IN SHCF = CF1 / (1+k)1 + CF2 / (1+k)2 + … CFn / (1 + k)n kde: CF……….očekávaná hodnota cash flow SHCF…..současná hodnota cash flow (výnosů z investice) k............podniková diskontní sazba (kapitálové náklady na investici) n………doba životnosti investice

Investici lze přijmout, pokud je čistá současná hodnota vyšší než 0, jelikož tehdy zajišťuje požadovanou výnosnost investovaných prostředků. V případě záporné čisté současné hodnoty se investice odmítá.

edice ekonomie. ISBN 978-80-7179-903-0, str. 269 37 SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 97880-247-1992-4. str. 295 38 KORÁB, V., PETERKA, J., REZŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán, Brno: Computer Press, 2007. 216 s. ISBN 978-80-2511605-0. str. 175

40

Metoda vnitřního výnosového procenta Tato metoda vychází z výpočtu čisté současné hodnoty a vyjadřuje předpokládanou výnosnost daného projektu, která se poté porovnává s požadovanou výnosností. Cílem je nalézt takovou úrokovou míru, při níž se rovná ČSH 0, tedy současná hodnota očekávaných výnosů je stejná jako současná hodnota výdajů na investici. SHCF – IN = 0 kde: SHCF……….současná hodnota očekávaných cash flow IN…………..investiční výdaj

Pokud dosahuje vnitřní výnosové procento vyšší hodnoty než požadovaná míra výnosnosti, pak je investiční projekt přijatelný. U investic financovaných úvěrem se požaduje, aby bylo vnitřní výnosové procento větší než úroková míra. V případě, více investičních variant, se volí ta, která dosáhne nejvyššího výnosového procenta.

1.7 Územní plánování výstavby v obci Pro územní plánování je důležitý zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který nabyl účinnost dne 1.1.2007. Spolu s dalšími vyhláškami se v něm stanoví podrobnosti vztahující se k dokumentaci staveb, k územně analytickým podkladům a podobně. Také jsou v něm uvedeny obecné požadavky na využívání. zastavěného území, na technické parametry výstavby a v neposlední řadě na úpravu územního řízení. Samozřejmostí zůstavá vyřešení vlastnického práva k pozemku a znalost správního řádu. Územní plánování si klade za cíl řešit využití území a zásady jeho uspořádání. Chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. S ohledem na ochranu krajiny dbá na hospodárné využívání zastavěného území a usiluje o dosažení souladu veřejných a soukromých zájmů.39

39

Občan a územní plánování. Vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj, odbor územního plánování a ústav územního rozvoje. (online) 2009 [cit. 02/04/2014] dostupné z: http://www.klasterec.cz/dokumenty/povinne_info/uzemni_plan_obcan.pdf

41

Při vydávání dokumentů o územním plánu se stanovují také zásady územního rozvoje, které řeší vznik nových staveb ve vztahu k místu, v němž mají být tyto stavby umístěny. Jejich dodržení je klíčové, neboť v případě překročení či porušení jsou stanoveny vysoké finanční pokuty a v konečném důsledku může být pozastaven i samotný stavební proces. Povinnost vytvořit územní plán je stanovena v § 43 až 60 výše uvedeného stavebního zákona a z hlediska obce i jejích občanů představuje velmi důležitý nástroj územního plánování. Vymezuje zastavěné území, zastavitelné plochy, plochy pro veřejně prospěšné a jiné stavby a taktéž stanovuje podmínky jejich využití. Řeší též koncepci dopravní a technické infrastruktury, koncepci využítí krajiny a podobně.40

1.7.1

Proces změny územního plánu

Předtím, než firma začne realizovat stavbu na konkrétním pozemku je samozřejmostí, že tento pozemek musí být k tomuto účelu v územním plánu obce vymezen. Pokud tomu tak není, je potřeba zažádat o změnu územního plánu. Například nelze postavit výrobní halu na pozemku, který je evidován jako orná půda. V současné době územní plánování v České republice vychází z tzv. územního zákona. Konkrétně jde o zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Žádost o změnu územního plánu se podává písemně na příslušný úřad města či obce, kde se pozemek nachází. Žádost může podat jak fyzická tak právnická osoba, která disponuje právy k pozemku na území dané obce. Pokud se jedná o větší město, žádostmi se zabývá odbor regionálního rozvoje. K návrhu na změnu územního plánu se mohou vyjádřit občané. Po dobu 30 dnů od vydání veřejné vyhlášky příslušným úřadem je návrh přístupný k veřejnému nahlédnutí. Následujících 15 dnů mohou občané i vlastníci pozemku uplatnit případné připomínky. Každý návrh na pořízení změny územního plánu musí obsahovat náležitosti podle § 46 odst. 1 stavebního zákona. „Návrh na pořízení územního plánu

40

Občan a územní plánování. Vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj, odbor územního plánování a ústav územního rozvoje. (online) 2009 [cit. 02/04/2014] Dostupné z: http://www.klasterec.cz/dokumenty/povinne_info/uzemni_plan_obcan.pdf

42

(1) Návrh na pořízení územního plánu se podává u obce, pro jejíž území se územní plán pořizuje, a obsahuje a) údaje umožňující identifikaci navrhovatele, včetně uvedení jeho vlastnických nebo obdobných práv k pozemku nebo stavbě na území obce, b) údaje o navrhované změně využití ploch na území obce, c) údaje o současném využití ploch dotčených návrhem navrhovatele, d) důvody pro pořízení územního plánu nebo jeho změny, e) návrh úhrady nákladů na pořízení územního plánu. (2) Pořizovatel po převzetí návrhu na pořízení územního plánu posoudí úplnost návrhu, jeho soulad s právními předpisy a v případě nedostatků vyzve navrhovatele, aby je v přiměřené lhůtě odstranil. Neodstraní-li navrhovatel nedostatky požadovaným způsobem a ve stanovené lhůtě, pořizovatel návrh odmítne, sdělí tuto skutečnost navrhovateli a předloží o tom informaci zastupitelstvu obce příslušnému k vydání územního plánu. (3) Splňuje-li návrh všechny stanovené náležitosti, pořizovatel jej posoudí a se svým stanoviskem bezodkladně předloží k rozhodnutí zastupitelstvu obce příslušné k vydání územního plánu. O výsledku jednání zastupitelstva informuje obec bezodkladně navrhovatele a úřad územního plánování“41 O vyřízení žádosti rozhoduje zastupitelstvo obce. Pokud je pořízení změny územního plánu iniciováno výhradně žadatelem, může obec vyžadovat úplnou nebo částečnou úhradu nákladů na pořízení změny ze strany navrhovatele. Jedná se jak o časově tak i finančně o velmi náročný proces.

41

[online]. [cit. 2014-03-26]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-183#cast3

43

Praktická část 2 Podnikatelský záměr – využití stavební plochy 2.1 Úvod, účel a pozice dokumentu Tento podnikatelský plán byl vytvořen zejména za účelem vyhodnocení, která z možných variant povede k nejvyššímu zhodnocení pozemku, který vlastní firma Zemědělské stavby Tábor s.r.o. V první fázi se nejprve společnost musí rozhodnout, k jaké variantě využití pozemku se přikloní. Zvolená varianta bude detailněji rozpracována.

2.2 Shrnutí Podnikatelský záměr, který je detailněji popsán na následujících stránkách, se zabývá volbou jedné z možností využití parcely, kterou vlastní firma Zemědělské stavby Tábor s.r.o. Cílem firmy je dosáhnout maximálního zhodnocení daného pozemku. Bylo navrženo sedm variant a na základě analýzy zvolených kritérií byla vybarána výsledná varianta. Firma vybírala z následujícíh variant: - prodej pozemku - pronájem pozemku pro zemědělské účely - pronájem skladovací haly včetně pozemku, - pronájem pozemku jako volného skladu, - výstavba solární elektrárny, - vytvoření speciálního biotopu pro lesní a polní zvěř - „Políčko pro zvěř“, - výstavba rodinného bydlení. Výslednou variantu vybírala na základě těchto kritérií: - soulad s územním plánem - náročnost na změnu územního plánu - náročnost na čas - technická náročnost 44

- finanční profit - finanční náročnost Z analýzy vyplynulo, že nevjhodnější variantou bude výstavba rodinného bydlení.

2.3 Stručná charakteristika firmy

Název společnosti:

Zemědělské stavby Tábor s.r.o.

Datum zápisu:

6. února 1997

Spisová značka:

C 6760 vedená u Krajského soudu v Českých Budějovicích

Sídlo:

Tábor, Budějovická 655, PSČ 390 02

Identifikační číslo: 25158554 Právní forma:

Společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání: - projektová činnost ve výstavbě, - provádění staveb, jejich změn a odstraňování, - výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. Společnost Zemědělské stavby Tábor s.r.o., jak je zřejmé již z názvu, se zabývá převážně projektováním a následnou realizací zemědělských staveb. Kromě toho je však schopna realizovat i ostatní druhy staveb jako například bytovou výstavbu, stavby pro bydlení a ubytování či stavby občanské vybavenosti. Tato společnost vznikla v roce 1997, nicméně společná historie jejího základního odborného kádru se tvořila již od roku 1992. V průběhu let došlo k zefektivnění celého procesu výstavby. Společnost neustále sleduje nové trendy v oblasti stavebnictví a snaží se je uplatňovat ve svých projektech. Společnost Zemědělské stavby Tábor s.r.o. nabízí komplexní technické, organizační a ekonomické zajištění přípravy, realizaci a předávání stavby a investičních celků. Organizační struktura společnosti a seznam referenčních staveb je uveden v příloze č. 2. 45

Popis podnikatelské příležitosti V loňském roce společnost Zemědělské stavby Tábor s.r.o. získala pozemek v obci Zbůch, která se nachází 7 kilometrů jihozápadním směrem od města Plzeň, jako částečnou kompenzaci za provedené stavební práce. Konkrétně se jedná o plochu vymezenou pozemkem č. parc. 1238/1 KN v katastrálním území obce Zbůch. Obcí prochází významná dopravní tepna, silnice z Plzně na Domažlice, a také železniční trať Plzeň - Domažlice. Zhruba 1km severně od Zbůchu vede trasa dálnice D5 Praha - Plzeň – Rozvadov. Plocha se nachází na východním okraji sídla Zbůch, severním směrem od procházející silnice I/26, v těsné vazbě na zastavěné území obce. Rozloha tohoto pozemku je 18 106 m2. Pozemek je v ÚP spolu se sousední plochou zahrádkové kolonie (RZ – rekreace, zahrádkářské osady) veden jako plocha územní rezervy R8 (rezerva pro výrobu za Haldou), k prověření pro funkci VL – lehká výroba. Územní plán obce Zbůch je součástí přílohy práce č. 1. Obrázek 2: Letecký snímek pozemku

Zdroj: Územní plán obce Zbůch/úprava autorka

46

2.3.1

Umístění pozemku

Na západě území sousedí tato parcela s plochou zahrádkové osady. V severozápadním cípu hraničí s plochou krajinné zeleně (vodní plocha s bohatou břehovou zelení). Ze severu a východu je pozemek obehnán vodním příkopem, který je na východní straně lemován polní cestou vyúsťující na křižovatce silnic I/26 a II/180. Z jihu je plocha ohraničena průtahem silnice I/26. Reliéf je rovinatý. Předpoklady napojení na dopravní a technickou infrastrukturu jsou splněny. Podrobné informace o pozemku jsou uvedeny v příloze č. 3. Obrázek č. 3: Informace o pozemku

Zdroj: Výpis katastru nemovitostí /https://nahlizenidokn.cuzk.cz

2.3.2

Obec Zbůch

Zbůch leží 7 km jihozápadním směrem od Plzně v rovinatém až mírně zvlněném terénu. Obcí prochází významná dopravní tepna, silnice z Plzně na Domažlice, a také železniční trať Plzeň - Domažlice. Zhruba 1km severně od Zbůchu vede trasa dálnice D5 Praha Plzeň - Rozvadov. Obec je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nýřany. Na rozloze 854 ha je v současné době vybudováno 29 bytových domů a 418 domů rodinných. V obci žije aktuálně 2 220 obyvatel. Obec Zbůch se již od 50. let dynamicky rozvíjí. Byla zde vystavěna řada veřejných budov, jako mateřská a základní škola, vlaková zastávka, obecní úřad, zázemí pro sport, obchodní středisko a další. V obci funguje mnoho významných spolků, mezi které patří 47

sbor dobrovolných hasičů, svaz invalidů, svaz žen, TJ Sokol Zbůch, český rybářský svaz, myslivecké sdružení. V provozu je také Ústav sociální péče pro tělesně a mentálně postižené děti a mládež Na okraji obce se nachází průmyslová zona. Sídlí zde například areál podniku Prefa a.s., produkující betonové prefabrikáty. V 70. letech bylo postaveno několik bytovek a nájemních domů. V posledních letech celkově také vzrostl počet nových rodinných domů. Obec je věkovým průměrem velmi mladá, což potvrzuje i neustále naplněná místní mateřská a základní škola.

2.4 Popis kritérií pro výběr varianty Pro analýzu a výběr variant bylo zvoleno celkem šest kritérií. Za nejdůležitější, tedy za kritéria s nejvyšší váhou, jsou stanovena soulad s územním plánem, finanční profit a finanční náročnost. Tabulka č. 4: Váhy kritérií Název kritéria

Váha kritéria

Soulad s ÚP

0,20

Náročnost na změnu ÚP

0,15

Náročnost na čas

0,1

Technická náročnost

0,1

Finanční profit

0,2

Finanční náročnost

0,25

Součet

1 Zdroj: Autorka

Soulad s ÚP Toto kritérium spolu s finančním profitem a finanční náročností má pro společnost Zemědělské stavby Tábor s.r.o. nejvyšší váhu. Soulad s územním plánem je klíčový pro to, zda může být zvolená varianta vůbec realizována. Otázkou územního plánu je tedy 48

potřeba se zabývat hned jako první, již při stádiu úvah. Některé níže uvedené uvažované záměry jsou v souladu s aktuálním územním plánem obce, jiné jsou s ním v rozporu. Zde je nezbytné provést změnu územního plánu. Náročnost na změnu ÚP To, jak bude změna územního plánu náročná, záleží na složitosti a problému řešení v území. Tento krok obnáší značnou administrativu a také náklady na pořízení změny ÚP. Je nutné absolvovat návštěvu mnoha úřadů (stavební úřad, úřad územního plánování, krajský úřad apod.). Může se stát, že záležitost dojde až do zpracování do návrhu změny ÚP, ale i tak může být zamítnuta některým dotčeným orgánem, takže se může stát, že firma zaplatí za zpracování změny ÚP, která "neprojde". Při hodnocení tohoto kritéria byly varianty s nutností změny územního plánu konzultovány s pracovníkem stavebního úřadu. Náročnost na čas Toto kritérium hodnotí délku realizace projektu z hlediska času. Může však dojít k tomu, že sice některou z variant lze realizovat ve velmi krátkém časovém horizontu, avšak finanční profit je téměř zanedbatelný a naopak. Z tohoto důvodu je u jednotlivých variant propočítán finanční profit v pětiletém horizontu. Technická náročnost Kritérium náročnost se spíše vztahuje na varianty se stavbou. Hodnotí složitost a náročnost stavebního provedení. Finanční profit Tento ukazatel jednoznačně říká, jak velký je zisk z projektu, tedy výnosy po odečtení veškerých nákladů na realizaci varianty. Toto kritérium má pro společnost nejvyšší váhu vzhledem k tomu, že představuje hlavní cíl celého projektu. U jednotlivých variant je vyčíslen finanční profit v horizontu pěti let. Finanční náročnost Toto kritérium hodnotí, kolik daná varianta bude stát. Bere v potaz to, zda společnost bude realizovat záměr z vlastních zdrojů nebo bude potřeba čerpat bankovní úvěr.

49

2.5 Možné varianty zhodnocení pozemku Pro využití a zhodnocení pozemku přicházejí v úvahu následující varianty: - prodej pozemku - pronájem pozemku pro zemědělské účely - pronájem skladovací haly včetně pozemku, - pronájem pozemku jako volného skladu, - výstavba solární elektrárny, - vytvoření speciálního biotopu pro lesní a polní zvěř - „Políčko pro zvěř“, - výstavba rodinného bydlení.

2.5.1

Prodej pozemku

Nejjednodušší variantou je pozemek prodat. Protože firma Zemědělské stavby Tábor s.r.o. nedisponuje odborníky v oblasti realit, je potřeba při hledání vhodného kupce spolupracovat s realitní kanceláří. Odhad ceny pozemku byl uskutečněn na základě průzkumu realitního trhu. Pro tuto investiční příležitost byly vybrány 3 pozemky podobné rozlohy do vzdálenosti 30 km od Plzně. Každá nabídka prodeje je od jiné realitní kanceláře. Konkrétní nabídky prodeje zemědělské půdy u realitních kanceláří jsou uvedeny v příloze č. 4. Tabulka č. 5: Nabídky prodeje pozemků u realitních kanceláří Realitní kancelář

Obec

Velikost

Vzdálenost od

Cena pozemku

pozemku (m2)

Plzně (km)

(Kč)

MM reality

Tymákov

17 025

13

340.510,-

Blue projekt

Rybnice

18 750

19

318.750,-

Fond realit

Kramolín

18 927

40

283.905,Zdroj: Autorka

Součástí kupní ceny jednotlivých pozemků je i provize pro realitní kancelář. Výše provize je stanovena na 6 % z kupní ceny. Výše 6 % je typická pro plzeňský kraj a typ

50

nemovitosti. Poplatky vzniklé administrativní činností během prodeje a právní služby hradí realitní kancelář z výše uvedené provize. Daň z převodu hradí kupující. Stanovení částky prodeje bylo ovlivněno těmito faktory: - dobrá dostupnost do Plzně, vzdálenost 15 km od centra města, - vzdálenost 5 km od dálnice D5, nájezd na dálnici přímo na komunikaci z obce Zbůch, - pozemek se nachází v těsné blízkosti obce Zbůch, - na hranicích pozemku jsou inženýrské sítě, - BPEJ hodnotou pozemku, - konkurenčními nabídkami pozemků. Expertním pohledem byla odhadnuta cena 20,49 Kč/m². 18 106 m² * 20,49 Kč = 371.000 Kč Celková koncová prodejní cena byla stanovena na 371.000,- Kč. Provize pro realitní kancelář je ve výši 6 % z prodejní ceny, tj. 21.000,- Kč. V případě výběru varianty přímého prodeje pozemku pomocí realitní kanceláře bude tedy společnost realizovat jednorázový profit 350.000,- Kč. SWOT analýza prodeje pozemku Silné stránky

Slabé stránky

- konkurence schopná nabídka prodeje

- malá obec,

- vzdálenost od města Plzeň,

- pozemek na okraji obce.

- blízká dálnice D 5, - atraktivní okolní krajina, - základní služby v obci Zbůch. Příležitosti

Hrozby

- příliv nových obyvatel do obce,

- nezájem kupujících,

- růst obce,

- špatná činnost RK.

- inženýrské sítě u pozemku

51

U prodeje pozemku není nutné žádné zvláštní financování. Jelikož se jedná o prodej přes realitní kancelář, provizi za prodej hradí kupující. Rentabilita investice

Z 1 Kč investovaných nákladů společnost získá 16,67 Kč zisku. Finanční souhrn varianty náklady celkem

0,- Kč

výnosy celkem

350 000,- Kč

čistý zisk v 1 roce

350 000,- Kč

2.5.2

Pronájem pozemku soukromému zemědělci

Vzhledem k tomu, že je pozemek v ÚP spolu se sousední plochou zahrádkové kolonie (RZ – rekreace, zahrádkářské osady) veden jako plocha územní rezervy R8 (rezerva pro výrobu za Haldou), k prověření pro funkci VL – lehká výroba. Jako jedna z variant se tedy nabízí možnost pronájmu pozemku pro zemědělské účely. V tomto případě změna územního plánu není nutná. Náklady Náklady spojené s volbou této varianty představují především: - Daň z pozemku - daň dle výpočtu pro rok 2014 činní 737,- Kč O zajištění pronájmu se postarají přímo zaměstnanci společnosti. Vybraná osoba telefonicky zkontaktuje hospodařící zemědělce či zemědělská družstva v okolí. U této varianty také není potřeba zvláštní financování. Odměna za pracovní úkol mimo standardní náplň práce čínní pro vybraného zaměstnance 100,- Kč za hodinu. Podle délky seznamu hospodařících subjektů v okolí, bude zaměstnanec obvolávat potencionální zájemce cca 2 h. Pro volání bude využit tarif Neomezené volání od T-mobile. Měsíční paušál je ve výši 350,- Kč. Společnost díky více telefonním číslům u tohoto operátora využívá 50 % slevy ze standadních cen mobilních tarifů. Standartní 52

výše paušálu činní 700,- Kč. Poměrnná částka za 2 hod. využití mobilního tarifu činní 2 Kč. Celkové náklady 737 + 200 + 2 = 939,- Kč. Celkové náklady činní 939,- Kč. Výnosy Výnosy této varianty jsou tvořeny nájemným, které by Zemědělským stavbám Tábor vyplácel nájemce. V mnoha lokalitách se výše nájemného doposud pohybovala na úrovni 1 % z ceny pozemku dle katastrálního území. U nově sjednávaných nájemních smluv na zemědělskou půdu se nájemné obvykle pohybuje již ve výši 2 – 4 % z ceny pozemku dle katastrálního území – tj. 1000 – 4000,- Kč/ha/rok (+ daň z nemovitosti). Nejvýhodnějších podmínek lze dosáhnout u celistvých pozemků větších výměr. U drobných pozemků lze naopak předpokládat nižší nájemné42. V případě pozemku Zemědělských staveb bude tedy nájemné nižší. Tabulka č. 6: Cena nájemného v katastrálním území Zbůch Katastrální území

Okres

Kód ČSÚ

Cena pro 2014

Zbůch

Plzeň-sever

791954

5,42 Kč/m²

Zdroj: Výpis katastru nemovitostí /https://nahlizenidokn.cuzk.cz/ úprava autorka

Výpočet nájemného 18.106 m2 x 5,42 Kč = 98.134,52 Kč 3 % z 98 134,52Kč = 2.944 Kč/ha/rok 2.944 Kč * 1,816 ha = 5.330 Kč/rok Cena půdy v katastrálním území Zbůch dle vyhlášky 412/2008 Sb. je 5,42 Kč/m2. Daň z pozemku byla vypočítána pomocí kalkulačky pro výpočet daně z nemovitých věcí pro zemědělské pozemky pro rok 2014 na webových stránkách www.farmy.cz43.Výpočet daně se řídí zákonem č. 338/1992 sb., o dani z nemovitých věcí.

42

43

FARMY.CZ. Cena půdy 2014.[online].[cit. 2014-8-3]. Dostupné z: http://www.farmy.cz/sluzby/

FARMY.CZ. Daně 2014.[online]. [cit. 2014-8-3].Dostupné z: http://www.farmy.cz/dan_z_nemovitosti2.php

53

Roční výnos z pronájmu pozemku soukromému zemědělci činní: 5.330 Kč + 737 Kč (daň) = 6.067,- Kč. SWOT analýza pronájmu pozemku Silné stránky

Slabé stránky

- BPEJ hodnota pozemku,

- velikost pozemku,

- vlastní financování.

- přímé napojení na obytnou část

Příležitosti

Hrozby

- velký pozemek x nízký cena

- nezájem ze strany zemědělců, - neplacení pachtovného.

Rentabilita investice

1 Kč nákladů přinese 7,23 Kč zisku. Finanční souhrn varianty náklady celkem

939,- Kč

výnosy celkem

6.067,- Kč

čistý zisk v 1 roce

5.128,- Kč

čistý zisk za 5 let

25.640,- Kč

2.5.3

Pronájem skladovací haly včetně pozemku

Pozemek spolu se sousední plochou zahrádkové kolonie (RZ – rekreace, zahrádkářské osady) je veden v územním plánu jako plocha územní rezervy R8 (rezerva pro výrobu za Haldou), k prověření pro funkci VL – lehká výroba. Hlavní využití při této funkci je výroba průmyslového charakteru, kde negativní vlivy nesmí přesáhnout hranici areálu.

54

Maximální výška objektů je stanovena na dvanáct metrů. Přípustné využití může být skladování. Při realizaci této varianty je nutná změna určení plochy na plochy výroby a skladování tak, aby zde společnost mohla vybudovat skladovací halu a následně jí pronajmout. Tím by se vytvořil žádoucí prostorový předěl mezi bydlením a stávající, resp. navrhovanou lehkou výrobou, jejíž rozvoj je definován v navazujícím území severně. Tato varianta počítá s vybudováním skladovací haly včetně potřebného kancelářského zázemí k provozu o rozměrech 100 x 100 x 9 m. Stavba bude vhodná pro přepravní společnost či jako logistické centrum. Délka výstavby haly potrvá 6 měsíců. Tabulka č. 7: Nabídka pronájmů skladovacích hal od realitních kanceláří Realitní kancelář Svoboda-Williams DomyBytyPozemky Nemoshop

Obec

Velikost

Cena

Nýřany

10 000

987.480,-

Plzeň - Sulkov

10 000

960.000,-

Praha 6

10 000

1.342.000,Zdroj: Autorka

Náklady Společnost si nechala vypracovat rozpočet na výstavbu skladovací haly od společnosti HAK PROFI s.r.o., která se na tento typ výstavby specializuje. Celkové náklady na vybudování skladovací haly, včetně nákladů na změnu územního plánu, projektovou dokumentaci a stavební povolení jsou 34.504.134,- Kč. Celý rozpočet je uveden v příloze č. 5. Halu bude společnost během let postupně odepisovat. K odpisování haly se společnost rozhodla použít lineárních odpisů. Doba trvání odpisů bude činnit 20 let. 34.504.134 : 20 = 1.725.206,7 Kč/rok 1.725.206,7 : 12 = 143.767,2 Kč/měsíc

55

Výnosy z pronájmu skladovací haly včetně pozemku Výše nájemného se podle průzkumu realitního trhu a po konzultaci s realitními makléři za takto velký skladovací prostor pohybuje v rozmezí 900.000 – 1.500.000,- Kč měsíčně. Výše nájemného záleží na lokalitě, stáří skladu a zázemí, které je k dispozici u skladu. V případně společnosti byl nájem expertně ohadnut na 990.000,-. Jedná se o novou halu s kvalitním zázemím, proto je výše nájemného o něco vyšší než jsou podobné nabídky v realitních kancelářích. Doba výstavby haly je 6 měsíců. S ohledem na tuto skutečnost bude v prvním roce nájem počítán jen za zbylých 6 měsíců roku. výše nájemného v 1. roce = 6 x 990.000 = 5.940.000,- Kč výše nájemného ve 2. roce = 12 x 990.000 = 11.880.000,- Kč Hodnota nájemného za 5 let pronájmu činní 53.469.000,- Kč SWOT analýza pronájmu haly Silné stránky

Slabé stránky

- nové prostory se zázemím

- vysoké pořizovací náklady,

- vzdálenost od města Plzeň,

- vyšší nájemné,

- vzdálenost dálnice D 5.

- ne příliš známá lokalita.

Příležitosti

Hrozby

- 1 velký ucelený komplex,

- konkurenční nabídky,

- moderní hala.

- nezájem o pronájem.

Tato varianta je oproti předchozím dvěma velice náročná na financování. Jelikož náklady na výstavbu haly jsou skoro 35 mil., musela by si společnost vzít úvěr od banky. Na základě posledních účetních výkazů z roku 2013 není příliš velká naděje na získání takto vysokého úvěru. Účetní výkazy jsou uvedeny v příloze č. 13. Společnost vytvořila nízký zisk a chybí jí 20 – 30 % vlastního kapitálu, kterým by financovala výstavbu. Vzhledem k současné situaci na trhu, kdy je mnoho takovýchto objektů kolem českých dálnic ne zcela využitých, má společnost obavy, zda by našla vhodného nájemce. Bylo by pravděpodobně obtížné najít jednoho dlouhodobého zájemce pro celý 56

komplex. V případě většího počtu menších nájemců, je zde velmi reálná hrozba jejich časté fluktuace. Tím by společnosti vznikaly další administrativní náklady a po nějakou dobu by prostory mohly být z části nevyužívané. Rentabilita investice

1 Kč investovaných nákladů přinese 1,55 Kč zisku za 5 let. Finanční souhrn varianty náklady celkem

34 504 134,- Kč

výnosy celkem

5 940 000,- Kč

čistý zisk v 1 roce

5 077 397,- Kč

čistý zisk za 5 let

45 696 573,- Kč

2.5.4

(zisk a odpisy jsou jen za 6 měsíců) (sníženo o odpisy)

Pronájem pozemku jako volného skladu

U této varianty je situace s územním plánem analogická jako u varianty předchozí. Pozemek je v územním plánu obce určen jako plocha zemědělská a spolu se sousední plochou zahrádkové kolonie (RZ – rekreace, zahrádkářské osady) je veden jako plocha územní rezervy R8 (rezerva pro výrobu za Haldou), k prověření pro funkci VL – lehká výroba. V případě realizace této varianty se jeví jako vhodné uvažovat o změně určení plochy na plochy výroby a skladování, tak aby zde společnost mohla vybudovat volný sklad a následně ho pronajímat. Náklady na vybudování volného skladu S ohledem na dnešní dobu, kdy jsou krádeže na denním pořádku, by měl být pozemek zabezpečen. Bude potřeba vybudovat oplocení a příjezdovou bránu. Celkový obvod pozemku činní 550 m. Výška pletiva je 203 cm. Sloupky budou zapuštěny do hloubky 50 cm s dírou o průměru 30 cm. K zakotvení sloupku je zapotřebí 0,14 m3 betonu, tj. 247 kg betonu. Po celém obvodu plotu bude natažen ostnatý drát. Kamerový systém okolo pozemku nebude budován. Do označení ostatní materiál je zahrnut napínací drát 57

a příslušenství k uchycení a napnutí pletiva. Doprava materiálu zde není započítána. Všechen materiál pochází z jednoho obchodu a doprava na místo stavby je zdarma. Materiál potřebný k oplocení celého pozemku je uveden v příloze č. 8. Tabulka č. 8: Materiál a náklady na oplocení pozemku Cena za jednotku

Cena celkem

Počet

v Kč

v Kč

Zinkový sloupek

110 ks

708

77.880

Svařované pletivo

22 ks

3.872

85.184

Ostnatý drát

6 ks

900

5.400

Brána s pohonem

1 ks

26.590

26.590

20 m3

209

4.180

Ostatní

X

X

13.500

Celkem

X

X

212.734

Materiál

Beton

droj: www.heureka.cz/sestavení autorka

Stavební práce provedou zaměstnanci společnosti. K oplocení pozemku je potřeba 6 pracovníků. Podle časového harmonogramu bude vybudování oplocení trvat 10 dní. Osobní náklady se při této variantě vyšplhají na 33.600,- Kč za celou dobu realizace varianty. Tabulka č. 9: Výpočet osobních nákladů Mzda

Sociální a zdravotní pojištění

6 pracovníků * 8 hod. * 70,- Kč = 3.360,- 25 % = 8.400,- Kč Kč/den 9 % = 3.024,- Kč 10 dní * 3.360,- Kč = 33.600,- Kč Odvody celkem 11.424,- Kč Mzda celkem 33.600,- Kč Zdroj:Autorka

Celkové náklady za zaměstnance včetně odvodů za ně činní 45.024,- Kč.

58

Celkové náklady na realizaci varianty jsou ve výši 257.758 Kč. Tuto celou částku je společnost schopna zaplatit z vlastních zdrojů a nemusí být závislá na úvěru od banky. Výnosy Cena nájemného byla stanovena na základě průzkumu realitního trhu. Cena byla též konzultována s realitním makléřem ze společnosti MM reality. Nabídky obdobného charakteru jsou vedeny v příloze práce. 18106 m² * 8 Kč = 144.848,- Kč/měsíc 144.848 Kč * 12 měsíců = 1.738.176,- Kč/rok. Po odečtení celkových nákladů od ročních výnosů z prvního roku, bude mít společnost při této variantě profit 1.480.418,- Kč. Ve druhém roce profit činní 1.738.176,- Kč. SWOT analýza pronájmu volného skladu Silné stránky

Slabé stránky

- vzdálenost od města Plzeň,

- ne příliš známá lokalita,

- oplocení pozemku. Příležitosti

Hrozby

- rychle rostoucí realitní trh, - konkurence v prostorech, - levnější nabídky pronájmů, - snížení poptávky, - krádeže.

Rentabilita investice

1 Kč investovaných nákladů přinese 8,17 Kč zisku. Finanční souhrn varianty náklady celkem

257 758 Kč 59

výnosy celkem

1 738 176 Kč

čistý zisk v 1 roce

1 480 418 Kč

čistý zisk za 5 let

8 433 122 Kč

2.5.5

Výstavba solární elektrárny

Jednou z variant využití pozemku představuje i výstavba solární elektrárny. Pozice a sklon pozemku je pro tuto možnost ideální. Překážkou realizace však nebyly vysoké pořizovací náklady, nýbrž celá realizace výstavby solární elektrárny ztroskotala na územním plánu obce Zbůch. Územní plán obce výstavbu solární elektrárny neumožňuje. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem se tento dokument další analýzou této varianty nezabýval. Finanční souhrn varianty náklady celkem

0,- Kč

výnosy celkem

0,- Kč

2.5.6

„Políčko pro zvěř – vytvoření Biopásů

Problematika biopásů je upravena nařízením vlády č. 79/2007 Sb., o podmínkách provádění agroenvironmentálních opatření, § 12. Jedná se o speciální typ zemědělské půdy, která je oseta vícesložkovým semenem atraktivním proalesní a polní zvěř. Pravidla čerpání dotačního titulu. Společnost: a) oseje nejpozději do 31. května kalendářního roku příslušné biopásy směsí osiva, b) ponechá vytvořené biopásy podle písmene a) bez zásahu zemědělskou mechanizací, c) ošetří pozemek chemickými přípravky na ochranu rostlin do 31. března příštího roku, d) zajistí, aby biopásy nebyly využívány k přejezdům techniky, ani jako souvratě.

60

Tabulka č. 10: Minimální množství a cena plodin ve směsi na 1 ha biopásů Množství (kg) na 1ha

Cena za kg v Kč

Cena osiva na 1 ha v Kč

jarní obilovina

65

13

845

pohanka obecná

30

32

960

proso seté

15

33

495

kapusta krmná

0,4

412

165

2

32

64

112,4

X

2.538

Plodina

lupina bílá Celkem

Zdroj: nařízení vlády č. 79/2007 Sb./Agropol s.r.o.

Půda musí být oseta nejpozději do 31. března po dobu 5 let. Hlavní výhodou takovéhoto způsobu hospodaření s půdou je, že během vegetačního roku se s pozemkem nic nedělá, nechá se volně zarůst. Takto volně rostoucí plocha slouží jako přirozená zásobárna potravy a úkryt zvěře po celý rok. Na konci vegetačního období, měsíc březen, musí uživatel pozemek částečně přeorat a dosít (doplnit jednoleté rostliny). Doplnění základní osevní směsi je individuální. S ohledem na umístění pozemku by směs mohla být obohacena o kukuřici, hrách či jetel. Ukázky biopásů jsou uvedeny v příloze. Vytvoření ekologického biopásu neodporuje ÚP obce Zbůch. Pozemek byl doposud využíván jako travní plocha, úzce je napojen na obilná pole a na severní straně hraničí s lesním porostem. Státní dotace za přenechání zemědělské půdy pro ekologický biotop činní 401,- Euro, tj. 11.028 Kč/ha/rok (přepočteno kurzem 27,50 Kč/EUR). Platby za biopásy se každoročně opakují ve stejné výši po dobu trvání pětiletého závazku. Náklady nákup osiva – k osetí celého pozemku je zapotřebí 203,5 kg osiva za 4.595,- Kč spotřeba pohonných hmot (orba, vláčení a setí) – 50 l * 35 Kč/l = 1.750,- Kč osobní náklady - mzda: 2 hod * 70 Kč = 140,- Kč - SP a ZP: 140 * 34 % = 48,- Kč Náklady celkem 4.595 + 1.750 + 140 + 48 = 6.533Kč

61

Výnosy Výnosy jsou tvořeny dotací. 11.028 Kč * 1,8106 ha = 19.967 Kč/rok Finanční profit při hospodaření na ekologickém biotopu činní 19.967,- Kč/rok. Daň z pozemků 737,- Kč. Po odečtení nákladů na osivo, přípravu půdy a daně z pozemků získá společnost ze státních fondů částku 12.697,- Kč. SWOT analýza „políčka pro zvěř“ Silné stránky

Slabé stránky

- malá časová náročnost,

- nízký profit.

-jednoduchost provedení. Příležitosti

Hrozby

- dotace,

- změna legislativy.

- jednoduchost realizace.

U realizace „políčka“ je největším nákladem nákup osiva. Celé náklady na nákup osiva a realizaci bude společnost také hradit z vlastních zdrojů. Úvěr od banky není potřeba. Rentabilita investice

1 Kč investovaných nákladů přinese 1,75 Kč zisku. Finanční souhrn varianty náklady celkem

7 270,- Kč

výnosy celkem

12 697,- Kč

čistý zisk v 1 roce

5 427,- Kč 62

čistý zisk za 5 let

2.5.7

56 215,- Kč

Výstavba rodinného bydlení

Další z variant využití pozemku představuje pro společnost výstavba a následný prodej rodinného bydlení. Vzhledem k moderním trendům v bydlení a charakteristice obce, uvedené v kapitole Obec Zbůch, počítá tato varianta s výstavbou nízkoenergetických rodinných domů. Výhodou této varianty je skutečnost, že společnost má s výstavbou rodinných domů bohaté zkušenosti. Jak již bylo zmíněno pozemek je v současnosti v územním plánu spolu se sousední plochou zahrádkové kolonie (RZ – rekreace, zahrádkářské osady) určen jako plocha územní rezervy R8 (rezerva pro výrobu za Haldou), k prověření pro funkci VL – lehká výroba. Vzhledem k jižně navazujícímu obytnému území lze říci, že řešená plocha se nalézá na rozhraní dvou kvalitativně odlišných území (výroba/bydlení) a alternativně by se mohlo jednat o změně územního plánu na plochu smíšenou obytnou. Podmínky v území ani celkový urbanistický kontext toto využití neznemožňují, naopak by se tím podtrhl klidnější charakter sousedící obytné zóny. Na západě a východě řešené plochy územní plán stabilizuje přírodní charakter území (přírodní plochy a plochy krajinné zeleně včetně vodní plochy), zcela zapadající do harmonizujícího rámce. Území je výhodné pro výstavbu i z důvodů přilehlých inženýrských sítí (voda, plyn, elektřina), které jsou v blízkosti. Podrobný popis plánovaných rodinných domů Územní plán obce Zbůch nijak konkrétně neupravuje rozlohu plochy u nových staveb, proto na celkové ploše pozemku s ohledem na velikost 1,8 ha bude postaveno 20 rodinných domů. Jednotlivé pozemky mají vyměru 850 m2. Domy budou dvoupodlažní, zděné s dřevěnými exteriérovými doplňky o dispozici 5+1. Jejich zastavěná plocha bude činit 118,3 m2, užitná plocha 195,5 m2 a obestavený prostor 850 m2. Celková doba výstavby činní 3,5 měsíce, včetně zasíťování pozemku, tj. 14 týdnů. Prodejní cena 4.408.290,- Kč. Možnost získání státní dotace za nízkoenergetické provedení ve výši 400.000,- Kč.

63

Tři varianty prodejního plánu Vývoj trhu v posledních letech ukazuje, že zájem o výstavbu nízkoenergetického bydlení stále stoupá. Mnoho budoucích investorů však může být odrazeno polohou plánované výstavby, proto je nezbytné zvolit správnou distribuční a propagační strategii. Obec Zbůch leží nedaleko Plzně, je velmi dobře dostupná vlastními i hromadnými dopravními prostředky, a její malebné okolí by mohlo nalákat mnoho zájemců hledajících bydlení v malé obci. I přes zjevné výhody je však nezbytné vypracovat variantu realistického, optimistického a pesimistického plánu. Optimistický plán je vypracován pro maximální stavební využití společnosti. Počítá s velkým zájmem zákazníků. Za 3,5 měsíce budou vystavěny kompletně 4 rodinné domy, tj. postaví se 20 rodinných domů za 17,5 měsíce. Realistický plán počítá s výstavbou 2 rodinných domů za 3,5 měsíce. Po konzultaci s realitní kanceláří je tento počet u nízkoenergetických domů průměrný na takovéto období. Pesimistická varianta zahrnuje možnost velice nízkého zájmu zákazníků o nové nízkoenergetické domy. Tato varinata počítá s výstavbou pouze 1 rodinného domu za 3,5 měsíce, tj. využití pouze čtvrtinové stavební kapacity společnosti. Díky takto nízkému zájmu celá výstavba všech 20 domů potrvá 70 měsíců. Tabulka č. 11: Časový harmonogram prací Etapa

Časový horizont (týden)

Zasíťování pozemku

2

Zahájení stavebních prací

3

Hrubá stavba

4

Vnitřní dostavba

4

Kolaudace

1

Celkem

14 Zdroj: Autorka

64

Každý z navrhovaných nízkoenergetických domů bude mít na střeše zabudovaný fotovoltaický zdroj napájení, který umožní ekologický provoz celé budovy. Vzhled a uspořádání plánovaných rodinných domů bude stejné, jednotlivé objekty se budou lišit širokou paletou barev. Klient si bude moci zvolit barvu střechy, fasády, podbití, dřevěného obložení a oken. Vizualizace plánovaných staveb je uvedena v příloze č. 10. Dle projektové dokumentace je cena za výstavbu pasivního domu stanovena následovně. Podrobný rozpočet stavebních prací uvádí příloha č. 11. Zasíťování pozemku

250 000,- Kč

Základová deska

275 430,- Kč

Hrubá stavba Dokončovací práce Celkem vč. DPH

3 318 671,- Kč 237 649,- Kč 4 081 750,- Kč

Marže u rodinných domů na klíč se v roce 2014 pohybuje v rozmezí 5 - 15 %. Společnost si u tohoto typu domu stanovila marži 14 %. Výše marže tedy činní 346.540,- Kč. Marže společnosti 14 %

576 540,- Kč

Koncová cena s marží

4 658 290,- Kč

Dotace Zelená úsporám

– 400 000,- Kč

Konečná celkem po dotaci

4 258 290,- Kč

tj. za m2 vč. DPH

21 781,- Kč

Výpočet ceny počítá se 195,5 m2 užitné plochy. Cena je orientační, neboť společnost nabízí možnost finální úpravy domu dle individuálních přání zákazníka. Podle rozpočtu uvedeného v příloze č. 11 budou náklady na výstavbu jednoho rodinného domu 4.081.750,- Kč. Po odečtení celkových nákladů od prodejní ceny domu zbývá společnosti zisk ve výši 326.540,- Kč z jednoho domu. Po výstavbě 20 rodinných domů bude mít společnost zisk 6.530.800,- Kč.

65

Další náklady akce Vyřízení stavebního povolení nebo ohlášky stavby je za cenu 20 000,- Kč. Cena zahrnuje: - vyjádření správců sítí (plynu, vody, kanalizace, el., atd.), - vyjádření životního prostředí, - vyjádření policie ČR, lesů ČR, povodí, - koordinované stanovisko, - plán kontrolních prohlídek, - prohlášení stavbyvedoucího nebo stavebního dozoru, - povolení připojení nemovitosti k místní komunikaci, - vynětí ze zemědělského půdního fondu, - vyjádření sousedů, - vyplnění a podání samotné žádosti na příslušný stavební úřad. Cena nezahrnuje: - správní a jiné poplatky (např. na stavebním úřadě, za přípojky atd.), - vypracování smluv například o věcných břemenech, - osobní jednání s majiteli dotčených parcel (např. problémový soused, atd.). Obrázek č. 4: Návrh rozmístění 20 rodinných domů

Zdroj: mapy.cz/úprava autorka

SWOT analýza Důležitou součást realizace představuje SWOT analýza, která se zaměřuje na silné a slabé stránky celého projektu a jeho dopadu na obec, dále na příležitosti, které skýtá 66

současný stav a situace a v neposlední řadě také na hrozby, kterým musí čelit společnost při realizaci čelit. Silné a slabé stránky představují interní faktory, které může společnost ovlivňovat a má nad nimi kontrolu. Příležitosti a hrozby představují externí vlivy, které společnost samotná neovlivní, může na ně pouze reagovat. Cílem analýzy je propojení všech čtyř faktorů a vyhodnocení, jakým způsoben se mohou vzájemně ovlivňovat. Zda je jejich vzájemná vazba pozitivní či negativní. Silné stránky mohou být uplatněny k využití příležitostí, slabé stránky mohou vést k podpoře již existujících hrozeb. Pomocí analýzy lze zmapovat fungování celé společnosti a poukázat na souvislosti, které byly doposud skryty. Analýza umožní zhodnotit fungování společnosti, nalézt problémy, možnosti dalšího růstu a vztahy mezi nimi. Tyto vztahy můžeme využít jako výchozí bod při stanovení strategie a rozvoje společnosti i projektu samotného. Silné stránky

Slabé stránky

- nízkoenergetický provoz,

- vyšší pořizovací náklady

- obnovitelné zdroje energie,

- nepříliš časté autobusové spojení v obci

- vzdálenost od města Plzeň, - atraktivní okolní krajina,

- nedostatek volnočasových ploch, aktivit a zábavy

- základní služby v obci Zbůch,

- ne příliš známá lokalita

- stavební zkušenosti společnosti,

67

Příležitosti

Hrozby

- rychle rostoucí realitní trh,

- konkurence ve stavebnictví,

- růst HDP, životní úroveň,

- levnější nabídky bydlení,

- snížení daní, dotace,

- snížení poptávky,

-odliv obyvatel z měst na venkov,

- změny v ÚP

- nárůst obyvatel obce Zbůch, - zájem o nízkoenergetické domy, - marketingové možnosti propagace, Zdroj: Autorka

Výše uvedená analýza odhalila některé silné a slabé stránky celého projektu. Celá výstavba bude mít velký dopad na stávající obyvatele obce i na nové majitele, kteří se tam přistěhují. Zaběhnutý chod obce bude postupně narušován a změní se nepochybně také sousedské vztahy. Obec bude muset čelit novým potížím, což může zpětně ovlivnit prodejnost bytů a domů. Pokud zpětná vazba od stávajících majitelů vyzní v neprospěch projektu, je možné, že to odradí další zájemce. Stavební společnost proto musí aktivně podporovat začlenění nových obyvatel. Nedílnou součástí úspěšného projektu je též zájem o udržitelnost okolní krajiny. Stavební společnost potřebuje podpořit zájem obyvatel o zachování zdravého životního prostředí a aktivně se podílet na ochraně okolní krajiny, neboť právě ta je hlavním lákadlem projektu. Analýza trhu Zbůch je dynamicky rozvíjející se obec, čemuž odpovídá i nárůst obyvatelstva v posledních letech. Jeho vývoj je znázorněn v následujícím grafu (dle ČSÚ).

68

Graf 1: Vývoj obyvatelstva v obci Zbůch

Zdroj: Autorka

Na základě analýzy trhu, za účelem srovnání prodejních cen obdobných staveb, jsou zároveň stanoveni přímí konkurenti tohoto projektu. Na trhu se nabízí řada již dokončených projektů, doposud ne zcela prodaných, i přesto, že zákazníci dokončené projekty upřednostňují. Řada konkurentů by se dala rozšířit o další projekty, nicméně ne v tak atraktivních lokalitách. Jako hlavní konkurence byly vybrány dva následující projekty. Obytná zona Sedlec Tato nová obytná zona se nachází ve vzdálenosti 15 km od centra Plzně. Je zde vybudováno 18 rodinných domů. Prodej domů byl zahájen na začátku roku 2014. V současné době je prodáno 6 rodinných domů, zbývající dvě třetiny domů mají status „volný“. Pro srovnání jsou v tabulce č. 12 uvedeny tři volné rodinné domy obdobného dispozičního řešení. Užitná plocha je zde o 60 m2 menší, což je doprovázeno o něco nižší cenou než je plánovaná u rodinných domů v obci Zbůch (4.258.290,-). Při porovnání ceny a užitné plochy lze říci, že rodinné domy v obci Zbůch budou cenově příznivé. Právě cena bývá u kupujících jedním z hlavních kritérií výběru.

69

Tabulka č. 12: Volné domy z projektu Sedlec Číslo

Užitná

Cena domu

plocha m2

celkem v Kč

4 +kk

135

3 566 792

volný

4+ kk

135

3 964 136

volný

4+kk

135

3 793 894

Stav

Dispozice

132/17

volný

132/18 132/42

parcely/domu

Zdroj: http://www.pubec-novostavby.cz/ úprava autorka

Projekt Nová Valcha Tento projekt se nachází na jihozápadním okraji Plzně, přibližně 8 km od centra města. Kromě 2 bytových domů je zde vybudováno 12 domů rodinných. Prodej těchto nemovitostí byl zahájen v dubnu 2011. V současné době je 9 domů prodaných, 1 rezervován a 2 volné. To znamená, že během tří let od dokončení projektu se doposud prodalo 75% domů. V tabulce č. 13 jsou uvedeny parametry zbývajících dvou domů, které nebyly doposud prodány. Tabulka č. 13: Volné domy z projektu Nová Valcha Číslo

Užitná

Cena domu

plocha m2

celkem v Kč

4+kk

114.5

4 190 000

4+kk

114.5

4 650 000

Stav

Dispozice

Z2-F3

Volný

Z2-E3

Volný

parcely/domu

Zdroj: http://www.nova-valcha.cz/ úprava autorka

I v porovnání s cenovou politikou projektu Nová Valcha lze říci, že plánovaná cena rodinných domů v obci Zbůch je příznivá. Marketingová kampaň Na úplném začátku celého dění se společnost zaměří na internetový marketing. Vytvoří nové internetové stránky, které budou popisovat celou plánovanou výstavbu nízkoenergetického městečka v obci Zbůch. Společnost pro tuto stránku zaregistrovala 70

adresu www.nizkoenergetickedomyzbuch.cz. Cena za registraci www adresy je 180,Kč za rok. Cena za vytvoření stránek 5.000,- Kč. Jedná se o jednouchou webovou prezentaci, proto je cena nižší než je obvyklé. Postupem času, jak bude výstavba postupovat, se bude zčásti měnit i obsah těchto stránek. Klienti, kteří již složili zálohy na stavbu, uvidí, jak roste jejich vysněný dům a potenciální zákazníci zjistí, co mohou koupí domu získat. Hlavním doplňkem www stránek bude PPC kampaň na seznam.cz. Tato kampaň bude spuštěna po celou dobu prodeje. Společnost na její chod vyčlenila 5.000,- Kč. Obdobným marketingovým nástrojem na internetu je i Google AdWords. Jedná se také o klikací PPC kampaň. Zde bude stejný rozpočet jako u Skliku, tedy 5.000,- Kč. Z novinových tištěných periodik bude společnost inzerovat v Plzeňském deníku. Týdenní náklad tohoto deníku je cca 150 tis výtisků. Inzerce poběží 2 měsíce před zahájením výstavby a 2 měsíce po začátku výstavby. Každý den kromě neděle bude v deníku inzerát. Plzeňský deník dále ve čtvrtečním vydání obsahuje přílohu Životní styl. Tato příloha řeší otázku bydlení, tipy na bydlení, vybavení do bytu atd. V rámci této přílohy budou zveřejněny informace o prodeji. Měsíční náklady na reklamu v deníku činní 8.500,- Kč. Dalším reklamním kanálem, který společnost využije, jsou reklamní billboardy kolem dálnice D1 (Praha – Brno) a D 5 (Praha – Plzeň – Rozvadov). Společnost pro tento způsob využije služeb společnosti Moje Billboardy. Na dálnici D 1 budou umístěny 2 billboardy, v každém směru 1. Na dálnici D 5 do Plzně budou stát 2 billboardy a za Plzní na 100 km také 2 billboardy. Další 3 budou umístěny přímo v centru města Plzeň. Celkově bude tedy použito 9 reklamních ploch o rozměru 510 cm x 240 cm. Celkový měsíční náklad činní 34.200,- Kč. V půlce reklamní kampaně bude počet billboardů snížen na 7. Následně budou tedy náklady 24.500,- Kč měsíčně. 2 měsíce * 34.200 + 2 měsíce * 24.500 = 117.400,- Kč Celkové náklady po dobu zveřejnění billboardů činní 117.400,-. Pokud se podaří domy rozprodat dříve, budou billboardy staženy a konečná cena bude nižší. Reálná podoba provedení billboardu v příloze práce č. 12.

71

Výše uvedené možnosti marketingu budou doplněny o prezentaci společnosti a stavěných domů na několik veletrzích v České republice. Dle zaměření veletrhu má společnost následující možnosti: Seznam stavebních a bytových veletrhů v ČR - Leden - EXPO Praha Letňany - For PASIV - 3. ročník výstavy nízkoenergetických a pasivních staveb, - Únor - ČEZ ARENA Pardubice - Moderní bydlení a zahrada, - Březen – EXPO Praha Letňany - BYDLENÍ nové projekty, - Duben - výstaviště Brno - IBF - Mezinárodní stavební veletrh, - Září – výstaviště Lysá nad Labem - Domov a teplo, - Listopad - výstaviště Flora Olomouc- 15. ročník výstavy spojené s konferencí s tématikou úspor energie a obnovitelných zdrojů energie, - Listopad – výstaviště Flora Olomouc - STAVOTECH – moderní dům. Podle začátku výstavby prvních domů se následně společnost rozhodne, který veletrh navštíví. Plánujete se prezentace domů na 2 – 3 veletrzích. Cena stánek na veletrhu stojí 7.500 Kč rozměr stánku 3 x 3 metry. Tabulka č. 14: Kalkulace celkových nákladů na reklamní kampaň

Reklama Cena (Kč)

Registrace

Tvorba

PPC

Plzeňský

www

www

kampaně

deník

Billboardy

Veletrhy

Celkem

180

5.000

10.000

42.500

117.400

15.000

190.080

Zdroj: Autorka

Celkové náklady na marketing při použití všech výše uvedených kanálů po celou dobu prodeje činní 190.080,- Kč. Společnost bude využívat ještě jednu možnost propagace a to využití realitní kanceláře. Propagaci na realitním trhu zajistí kancelář MM reality. Jelikož nelze přesně říci kolik domů se prodá přes realitní kancelář, nejsou provize z prodeje uvedeny kalkulaci celkových nákladů. Pokud realitní kancelář prodá dům, obdrží provizi ve výší 0,5 % z konečné prodejní ceny domu, tj. z částky 4.008.290,- Kč. Provize tedy činní 20.042,-Kč.

72

Financování projektu Začátek developerského projektu bude financováno z vlastních zdrojů a z části bankovním úvěrem. V letošním roce dojde k úhradě většiny pohledávek, tím pádem bude mít společnost dost vlastních zdrojů. Vlastní zdroje společnost použije k zasíťování pozemků. Bankovní úvěr bude řešen v České spořitelně, a. s., kde má společnost bankovní účty. Je zde dlouhodobým klientem. Výše úvěru činní 5 mil. Kč. Jelikož je společnost významným klientem banky, jsou nastaveny individuální podmínky financování. Poplatek za vedení úvěrového účtu je 300,- Kč. Rezervace zdrojů 0,3 % p. a. z nečerpané částky. Vyřízení úvěru díky individuálním podmínkám je zdarma. Jako zástava je použit pozemek v obci Zbůch. Úroková sazba je na úrovni ročního PRIBORu a marže banky ve výši 0,75 %. Složení úrokové sazby = 1 R PRIBOR 0,52 + marže banky 0,75 = 1,27 % p. a. Další část financování bude tvořena z přijatých záloh od zákazníků. Výše zálohové faktury je 20 % z koncové prodejní ceny domu, tj. cca 800.000,- Kč. Zálohovou fakturu může klient zaplatit v hotovosti, předhypotéčním úvěrem nebo čerpáním 1 tranže hypotéčního úvěru. Během celé výstavby budou provedeny celkem 3 tranže hypotéčního úvěru. Celá výstavba bude financována ze 3 zdrojů a to: 1. vlastní zdroje, 2. zálohy od zákazníků, 3. bankovní úvěr. V okamžiku začátku výstavby, předpokládaný začátek březen 2016, bude mít společnost volných 6,5 mil. korun ve vlastních zdrojích. Od banky bude mít společnost rezervu v podobě předschváleného úvěru ve výši 5 mil. korun. Tento úvěr bude využit v okamžiku, kdy by společnost musela neplánovaně použít vlastní zdroje k úhradě závazků. Celé financování je odvozeno od plánu prodeje, protože zálohy od zákazníků hrají v procesu výstavby významnou roly.

73

Tabulka č. 15: Postup financování výstavby 1 rodinného domu Délka výstavby (týden)

Zdroj financování

Částka (Kč)

Použití dotace (Kč)

Skutečně zaplaceno (Kč)

zasíťování pozemku

2

vlastní zdroje

250.000

0

250.000

výstavba základové desky

3

klient – 1. tranže

275.430

0

275.430

hrubá stavba - I. fáze

2

klient – 1. tranže

1.530.000

200.000

1.330.000

hrubá stavba - II. fáze

2

klient – 2. tranže

950.000

50.000

900.000

hrubá stavba - III. Fáze

2

klient – 2. tranže

838.671

100.000

788.671

dokončovací práce

2

klient – 3. tranže

237.649

50.000

187.649

započtení marže + kolaudace

1

klient – 3. tranže

576.540

0

576.540

Celkem

14

X

4.658.290

400.000

Fáze výstavby

4.258.290

Zdroj: Autorka

V tabulce výše jsou znázorněny jednotlivé platby záloh od zákazníků během výstavby. Ve 2. – 4. fázi jsou během výstavby čerpány dotace na podporu nízkoenergetického bydlení. Graf č 2: Postupná suma nákladů při výstavbě 1 rodinného domu

Zdroj: Autorka

74

Plán prodeje Plán prodeje má přesně stanovená pravidla a postupy. Vzhledem k možným personálním a strojovým kapacitám společnosti, mohou být souběžně stavěny až 4

rodinné

domy.

Prodejní

plán

je

zpracován

v

optimistické,

realistické

a pesimistické podobě prodeje. Optimistická varianta počítá s maximální možnou kapacitou výstavby, tedy výstavba 4 domů za 3,5 měsíce. Realistický plán počítá se zpožděním výstavby a prodeje z pohledu času o 18 měsíců. U pesimistické varianty je toto zpoždění až 52 měsíců. Délka výstavby 1 rodinného domu trvá 3,5 měsíce. 1 etapa výstavby trvá 3,5 měsíce, tj. podle typu prodeje bude realizováno 5, 10 a 20 stavebních etap. Tabulka č. 16: Parametry prodejních plánů

Prodejní plán Optimistický Realistický Pesimistický

Počet postavených domů za 1 etapu 4 2 1

Počet etap výstavby celkem

Délka celkové výstavby (měsíc)

5 10 20

17,5 35 70 Zdroj: Autorka

Graf č. 3: Počet postavených a prodaných domů v čase

Zdroj: Autorka

75

Přehled výnosů a nákladů Graf č. 4: Výnosy a náklady v optimistické variantě prodeje

Zdroj: Autorka

Graf č. 5: Výnosy a náklady v realistické variantě prodeje

Zdroj: Autorka

Graf č. 6: Výnosy a náklady v pesimistické variantě prodeje

Zdroj: Autorka

76

Rentabilita investice

1 Kč investovaných nákladů přinese 1,3 Kč zisku. Finanční souhrn varianty náklady celkem

86 835 000,- Kč

výnosy celkem

93 165 800,- Kč

čistý zisk

6 530 800,- Kč

Tabulka č. 17: Souhrnná tabulka variant Varianta

Finanční profit – 1 rok Finanční profit – 5 let 350.000 Kč jednorázově

x

5.330 Kč/rok

26.650,-

5.940.000,- Kč

53.460.000,-

1.480.418 Kč/rok

7.402.090,-

Výstavba solární elektrárny

Nerealizováno

nerealizováno

„Políčko pro zvěř“

12.697 Kč/rok

63.485,-

Výstavba 20 rodinných domů

6.530.800 Kč

x

Prodej pozemku Pronájem pozemku soukromému zemědělci Pronájem skladovací haly Pronájem pozemku jako volného skladu

Zdroj: Autorka

2.6 Volba vhodné varianty Pro hodnocení kritérií je použita bodová škála 1 – 5. Známka 5 znamená nejlepší ohodnocení. Pro stanovení vah kritérií jsem zvolila bodovací metodu, tedy každé kritérium je ohodnoceno číslem.

77

Náročnost na čas

Technická náročnost

Finanční profit

Finanční náročnost

Normovaná váha Prodej pozemku Pronájem pozemku soukromému zemědělci Pronájem skladovací haly Pronájem pozemku jako volného skladu Výstavba solární elektrárny „Políčko pro zvěř“ Výstavba rodinných domů

Náročnost na změnu ÚP

Kritéria Varianta

Soulad s ÚP

Tabulka č. 18: Porovnávací tabulka kritérií

0,2 5

0,15 5

0,1 3

0,1 5

0,2 2

0,25 5

1 4,2

5

5

3

5

1

5

4

4

3

2

3

5

1

3

4

3

3

4

4

3

3,5

1 5 4

1 5 4

1 4 4

1 5 4

2 1 4

2 4 3

1,45 3,85 3,75

Součet

Zdroj: Autorka

Z bodovací tabulky je patrné, že každá varianta má své pro i proti. Varianty s nízkým finančním profitem společnost rovnou vyškrtla. Jedná se o varianty – prodej pozemku, pronájem zemědělci a „políčko pro zvěř“. Varianta výstavby solární elektrárny nelze realizovat kvůli územnímu plánu. Varianta výstavby skladovací haly vypadá z hlediska čísel velice zajímavě, ale společnost nemá s těmito projekty velké zkušenosti a není si jista bezproblémovým průběhem pronájmu. V okolí českých dálnic je mnoho podobných skladovacích objektů, i s nižším nájemným, a stále nejsou zcela využity. Další obavou je časté střídání a hledání nových nájemců. Společnost se hned na začátku teoretických příprav rozhodla tuto variantu nerealizovat. Jedná se o příliš nákladný projekt s nejistou budoucností. Velice podobný postoj má společnost i u varianty volného skladu. I přesto, že bude celý pozemek oplocen, je zde velká pravděpodobnost krádeže uskladněného majetku. Po zvážení všech okolností se společnost rozhoduje pro poslední z variant. Společnost na pozemku provede výstavbu rodinných domů. Fakta, která rozhodla o výběru – zkušenosti s výstavbou běžných i nízkoenergetických rodinných domů, rychlost realizace, jednoduchost realizace, příliv nových obyvatel do obce Zbůch v posledních letech a růst obce Zbůch.

78

3 Závěr Cílem této práce bylo nalézt nejefektivnější variantu využití pozemku. Bylo zpracováno několik variant, z kterých na základě kriterií, byla vybrána výsledná varianta. Vždy však není „nejlepší udělat to nejlepší“ a proto společnost nerealizovala finančně nejefektivnější variantu. Jedná se o výstavbu skladovací haly za 34 mil. Kč. S ohledem na reálnost využitelnosti se raději rozhodla pro výstavbu nízkoenergetických rodinných domů. Výše uvedený podnikatelský plán na výstavbu nízkoenergetických domů ukazuje jednu z možností, jak lze tento projekt realizovat. Nízkoenergetické bydlení dnes představuje oblast, která zažívá nebývalý rozmach, a proto se mnoho společností zaměřuje právě na tento typ staveb. Obec Zbůch představuje velmi dobrou stavební lokalitu, právě díky krátké vzdálenosti od města Plzně, blízké dálnici D 5 a kvalitním přírodním podmínkám kolem obce. Výstavba rodinných domů je druhou nejefektivnější variantou. Celkem bude postaveno 20 nízkoenergetických rodinných domů. Projekt navržený v této práci má, dle mých propočtů, velmi vysokou naději na úspěch. Společnost má dobrou finanční základnu, dlouhodobě vykazuje zisk, vybudovala si na trhu svou pozici a umí začínající projekt velmi dobře propagovat. Možná rizika představuje výstavba v místě, kde již existuje zástavba z předchozích let, proto celý projekt musí být šetrný k přírodě i ke starousedlíkům.

79

Seznam použitých zdrojů Tištěné publikace VEBER, Jaromír a Jitka SRPOVÁ. Podnikání malé a střední firmy. 3. aktualizované a doplněné vydání, Praha: Grada Publishing, 2012. 332 s. ISBN 978-80-247-4520-6. SRPOVÁ, J., SVOBODOVÁ, I., SKOPAL, P., ORLÍK, T. Podnikatelský plán a strategie. Praha: Grada Publishing, 2011. 194 s. ISBN 978-80-247-4103-1. SYNEK, M. a kol. Manažerská ekonomika. 4. aktualizované a rozšířené vydání, Praha: Grada Publishing, 2007.452 s. ISBN 978-80-247-1992-4. ZAMAZALOVÁ, M. a kol. Marketing. 2. přepracované a doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2010, s. 262. ISBN 978-80- 7400-115-4 KORÁB, V., PETERKA, J., REZŇÁKOVÁ, M. Podnikatelský plán, Brno: Computer Press, 2007. 216 s. ISBN 978-80-251-1605-0. Srpová, Jitka. Podnikatelský plán a strategie: teoretické poznatky, příklady a zkušenosti českých podnikatelů. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 194 s. Expert (Grada). ISBN 978-80247-4103-1.

Internetové zdroje Dokumentace provedení stavby. Internetový portál Projektová dokumentace. (online) 2009. [cit. 02/05/2014] Dostupné z: http://www.projektova-dokumentace.cz/dokumentace-provedeni-stavby-dps

FARMY.CZ. Cena půdy 2014.[online].[cit. 2014-8-3]. Dostupné z: http://www.farmy.cz/sluzby/

FARMY.CZ. Daně 2014.[onine]. [cit. 2014-8-3].Dostupné z: http://www.farmy.cz/dan_z_nemovitosti2.php

Návratnost investic do úsporných opatření. Slamák.info. (online). 2014 [cit. 02/05/2014] Dostupné z: http://www.slamak.info/sluzby/pruvodce-stavebnika/moznosti-zalozeni/

Nízkoenergetické domy. Internetový portál pro stavebnictví tzb info. (online) 2014 [cit. 02/04/2014]. Dostupné z: http://stavba.tzb-info.cz/nizkoenergeticke-domy

Občan a územní plánování. Vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj, odbor územního plánování a ústav územního rozvoje. (online) 2009 [cit. 02/04/2014] dostupné z: http://www.klasterec.cz/dokumenty/povinne_info/uzemni_plan_obcan.pdf

80

Projekty nízkoenergetických rodiných domů New Living. (online) Dostupné z: www.newliving.cz/projekty_rodinnych_domu/projekty-rodinnych-domu-projekt-rodinneho-domu-vario3-18-iii/

(online) 2014 [cit. 26/3/2014]. Dostupné z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-183#cast3

www.justice.cz www.czso.cz www.zbuch.cz www.sreality.cz www.mmreality.cz www.domybytypozemky.cz www.fondrealit.cz www.heureka.cz www.google.cz

81

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Rozvaha ......................................................................................... 30 Tabulka č. 2: Náměty pro hledání silných a slabých stránek podniku ................ 33 Tabulka č. 3: Náměty pro identifikaci příležitostí a hrozeb podniku .................. 33 Tabulka č. 4: Váhy kritérií .................................................................................. 48 Tabulka č. 5: Nabídky prodeje pozemků u realitních kanceláří.......................... 50 Tabulka č. 6: Cena nájemného v katastrálním území Zbůch .............................. 53 Tabulka č. 7: Nabídka pronájmů skladovacích hal od realitních kanceláří ........ 55 Tabulka č. 8: Materiál a náklady na oplocení pozemku...................................... 58 Tabulka č. 9: Výpočet osobních nákladů ............................................................ 58 Tabulka č. 10: Minimální množství a cena plodin ve směsi na 1 ha biopásů ..... 61 Tabulka č. 11: Časový harmonogram prací ........................................................ 64 Tabulka č. 12: Volné domy z projektu Sedlec .................................................... 70 Tabulka č. 13: Volné domy z projektu Nová Valcha .......................................... 70 Tabulka č. 15: Postup financování výstavby 1 rodinného domu ........................ 74 Tabulka č. 16: Parametry prodejních plánů ........................................................ 75 Tabulka č. 17: Souhrnná tabulka variant............................................................. 77 Tabulka č. 18: Porovnávací tabulka kritérií ........................................................ 78

82

Seznam obrázků Obrázek č. 1: Pěněžní tok (cash flow) ............................................................................ 29 Obrázek č. 2: Letecký snímek pozemku ......................................................................... 46 Obrázek č. 3: Informace o pozemku ............................................................................... 47 Obrázek č. 4: Návrh rozmístění 20 rodinných ................................................................ 66

83

Přílohy Příloha č. 1 Územní plán obce Zbůch

84

Příloha č. 2: Organizační struktura společnosti

85

Příloha č. 3: Informace o pozemku

Zdroj: Výpis katastru nemovitostí /https://nahlizenidokn.cuzk.cz

86

Příloha č. 4: Prodej pozemku

Zdroj: www.mmreality.cz

Zdroj: www.blueproject.cz

Zdroj: fondrealit.cz

87

Příloha č. 5: Pronájem skladovací haly

Zdroj:www.svoboda-williams.com

Zdroj: www.bytydomypozemky.cz

Zdroj: www.nemoshop.cz

88

Příloha č. 6: Rozpočet na výstavbu skladovací haly

89

90

Zdroj: HAK PROFI s.r.o

91

Příloha č. 7: Pronájem pozemku jako volného skladu

Zdroj: mmreality.cz

Zdroj: sreality.cz

92

Příloha č. 8: Materiál k oplocení pozemku Svařované pletivo - zelená barva, délka 25 m, výška 203 cm, cena 3.872,- Kč

Hliníkový sloupek v PVC - výška 250 cm, průměr 6 cm, cena 708,- Kč

Ostnatý drát poplastovaný – délka 100 m, cena 900,- Kč

Posuvná brána hliníková – výška 2,3 m, cena 25.690,- Kč

Zdroj: www.heureka.cz

93

Příloha č. 9: Ukázky biopásů

http://www.denik.cz/regiony/myslivci-zachranuji-ohrozene-koroptve20090907.html

94

Příloha č. 10: Nízkoenergetický rodinný dům

Zdroj: www. http://www.nasdum.cz/katalog/rodinny-dum/aneta-201

95

Půdorys – přízemí

Zdroj: www. http://www.nasdum.cz/katalog/rodinny-dum/aneta-201

96

Půdorys – 1. patro

Zdroj: www. http://www.nasdum.cz/katalog/rodinny-dum/aneta-201

97

ůdorys – 2. patro

Zdroj: www. http://www.nasdum.cz/katalog/rodinny-dum/aneta-201

98

Příloha č. 11: Rozpočet prací Společné práce Zemní práce Základová deska Svislé konstrukce Vodorovné konstrukce Komunikace - zámková dlažba Úprava povrchů vnitřních Úprava povrchů vnějších Podlahy a podlahové konstrukce Ostatní konstrukce a práce Lešení,systémové bednění a stavební výtahy Ocelové konstrukce Přesun hmot HSV Izolace proti vodě Povlakové krytiny Izolace tepelné Vnitřní kanalizace Vnitřní vodovod Vnitřní plynovod Zařizovací předměty

4 904 54 672 275 430 458 211 323 120 47 154 152 416 134 320 93 307 15 542 58 771 114 333 106 726 78 284 170 776 159 118 36 499 76 174 16 184 85 662

Vnitřní vybavení domu Ústřední vytápění Silnoproud - zemnící pásek Konstrukce sádrokartonové Konstrukce tesařské Konstrukce montované - podhledy Konstrukce klempířské Konstrukce truhlářské Dveře vnitřní Konstrukce truhlářské - výplně otvorů Konstrukce zámečnické Podlahy z dlaždic Podlahy plovoucí Obklady keramické Obklady keramické vnější - fasáda Nátěry Malby Výplně otvorů Elektroinstalace a slaboproud Vedlejší rozpočtové náklady

134 057 9 978 102 363 163 615 33 484 53 459 65 652 91 081 72 954 13 493 78 946 107 881 47 894 13 657 27 005 35 920 174 530 156 529 237649

Náklady celkem

4 081 750 Zdroj: S.I.P. Invest s.r.o.

99

Příloha č. 12: Marketing Grafická ukázka billboardu

Zdroj: google.cz/obrazky/úprava autorka

100

Příloha č. 13: Účetní výkazy za rok 2013

101

102

103

104