Vysoká škola ekonomická v Praze BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Martin Havlík

Vysoká škola ekonomická v Praze

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE

2006

Martin Havlík

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Katedra podnikové ekonomiky

Téma bakalářské práce:

OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTI

Vypracoval: Martin Havlík Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Heřman, CSc.

3

Prohlášení Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma “Oceňování nemovitosti“ jsem vypracoval samostatně. Použitá literatura a podkladové materiály jsou uvedeny v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne 27.11.2006

Podpis

4

Obsah 1

Úvod ...................................................................................................................................6

2

Teoreticko-metodologická část...........................................................................................8

3

2.1

Majetek .......................................................................................................................8

2.2

Hodnota ....................................................................................................................10

2.3

Katastr nemovitostí...................................................................................................13

2.4

Podklady pro oceňování nemovitostí .......................................................................15

2.5

Metody oceňování nemovitostí ................................................................................16

2.6

Ocenění rodinného domu..........................................................................................18

2.7

Ocenění garáže .........................................................................................................20

2.8

Ocenění venkovních úprav .......................................................................................20

2.9

Ocenění trvalých porostů..........................................................................................21

2.10

Ocenění pozemku .....................................................................................................21

2.11

Hodnocení investice do nemovitostí.........................................................................22

Praktická část....................................................................................................................25 3.1

Rodinný dům ............................................................................................................25

3.2

Vedlejší stavba-garáž................................................................................................27

3.3

Venkovní úpravy ......................................................................................................29

3.4

Pozemek ...................................................................................................................39

3.5

Ocenění trvalých porostů..........................................................................................40

3.6

Rekapitulace cen nemovitostí:..................................................................................42

3.7

Porovnání výnosnosti investic ..................................................................................43

4

Závěr.................................................................................................................................46

5

Literatura ..........................................................................................................................48

5

1 Úvod Oceňování majetku je oborem, který se využívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem vzniku oceňování nemovitostí je stanovení její nezávislé hodnoty, ceny. Na jedné straně jde o cenu tržním, která je dána trhem a zajímají se o ni subjekty, jako je poptávající nebo prodávající, na straně druhé je to cena podle právního předpisu. To je cena administrativní. Na ni mají zájem různé instituce, jako jsou banky či leasingové společnosti nebo stát. Ten ji stanovuje pro určení daňového základu při převodu nemovitosti. Administrativní cena se určuje dle platné vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., ale pro cenu tržní neexistují žádná závazná pravidla. Je zde pro to prostor pro jistou míru subjektivity odhadce. Proto se u odhadců předpokládá určitý stupeň znalostí v oboru oceňování, zkušenosti a použití správné metody pro výpočet. Proces oceňování představuje soubor činností různého druhu. Nejdůležitější částí je sběr informací z trhu, dále pokračuje jejich analýza a závěrečné vyhodnocení. Protože je administrativní cena určena právním předpisem, je důležité pohlédnout i na systém jeho vytvoření. Ten byl do roku 1989 vytvořen centrálně plánovaným systémem, a se skutečnou situací na trhu toho měl společného jenom málo. Proto byly odhady nemovitostí velmi zkreslené a podřízené tomuto režimu. Praktický význam těchto odhadů byl mizivý, neboť neposkytovaly žádné relevantní informace. Po rozpadu tohoto centrálně plánovaného systému se situace zlepšila, byly vydány nové zákony v oblasti oceňování majetku. A to zákon o cenách č. 151/1990 Sb. , zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhláška Ministerstva financí č. 154/002 Sb. o oceňování majetku. Cílem této práce je obecná definice majetku, jeho popis a způsob odepisování majetku. Dále pak navázat na systém oceňování v České Republice a ukázat jednotlivé principy oceňování majetku. V této části se zaměřím na administrativní metodu oceňování, neboť to je cílem mé práce. To aplikuji na případ ocenění rodinného domu, garáže a veškerých součástí rodinného domu, které k němu patří. V poslední kapitole teoretické části se věnuji srovnání výnosnosti investic. Na jedné straně je to investice do nemovitosti, konkrétně pronájem rodinného domu na určité období, na straně druhé je investice do cenných papírů na stejně dlouhou dobu. V praktické části aplikuji uvedené popsané metody na konkrétním případě, tzn. rodinném domě s příslušenstvím a přilehlém pozemku včetně porostů. Cenu pozemku

6

porovnám i s cenou vyhlášenou stavebním úřadem. Srovnání výnosnosti investic je rovněž aplikováno na dotyčný rodinný dům, investice pak do akcií na českém kapitálovém trhu.

7

2 Teoreticko-metodologická část 2.1 Majetek Majetek je pojem, který pochází z právnické oblasti a odtud také pochází jeho definice. Majetek je chápán jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náležející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. V praxi bývá hmotný majetek rozlišen podle své povahy na majetek movitý a nemovitý. Nemovitým majetkem se myslí takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej tedy přemístit či přenést na jiné místo. Nemovitostmi jsou tedy například fyzicky existující pozemek a ty předměty člověkem vyrobené, jež jsou z pozemkem trvale spojeny (dům, rybník, studna, stromy apod.) Ostatní fyzické objekty, které nesplňují výše uvedené definice, tak ty se právnicky popisují jako movitosti (věci movité) a jejich vlastnictví je pak movitým majetkem. Movitým majetkem jsou tedy hmotné a nehmotné objekty, které nemají povahu nemovitostí. Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svou pohyblivostí.

2.1.1 Opotřebení Opotřebování majetku je

bezesporu objektivní proces, v jehož průběhu se

spotřebovává část hodnoty objektu používáním, případně se část hodnoty daného objektu přenáší, během procesu produkce, na produkt nově vznikající. Tím se samozřejmě zvyšuje hodnota nově vzniklého produktu, nicméně však také dochází k k fyzickým změnám na výrobním zařízení (hmotném majetku), který tak opotřebováním ztrácí svou užitnou hodnotu. Opotřebení hmotného majetku je tedy projev a následek působení jak přírodních zákonů, tak i důsledek vztahů společenských, m.j. vzájemné působení nabídky a poptávky. Rozlišujeme tři druhy opotřebování majetku: 1. Fyzické (materiální) opotřebení Jde o opotřebení, které vzniká na majetku jako důsledek působení přírodních zákonů při produkční činnosti (u výrobních strojů a zařízení) nebo při používání spotřebních předmětů. Důsledkem výše zmíněných procesů ztrácí hmotný majetek svoji užitnou hodnotu (technické a provozní parametry). Fyzické opotřebení vzniká jak z činnosti (otěr funkčních

8

ploch, změna geometrické přesnosti, pokles výkonu), tak ale také z nečinnosti (koroze, stárnutí). 2. Ekonomické (morální) opotřebení Toto opotřebení vzniká v důsledku působení společenských zákonů (růst vědecké a technické úrovně poznání). Majetek zastarává a ztrácí svou hodnotu, a to i přestože není používán a je v perfektním technickém (fyzickém) stavu. 3. Právní opotřebení Představuje ztrátu hodnoty hmotného majetku na základě nově vzniklých zákonů, vyhlášek, opatření vlády či také přísnějších ekologických norem.

2.1.2 Obecný výpočet amortizace Opotřebení (amortizace) představuje praktický úbytek ceny vůči původní ceně nového majetku. Obecný výpočet amortizace lze stanovit například na základě vztahu:

D = C D × RC , kde D je opotřebení, RC-reprodukční cena zařízení, CD je koeficient opotřebení, a zároveň je funkcí tří proměnných: C D = f (Ot , O j , Oe ), kde Ot je technické opotřebení, Oj-právní opotřebení, Oe-ekonomické opotřebení.

Technické (fyzické) opotřebení lze stanovit dvojím způsobem: Globálním postupem, kdy předmět oceníme jako celek a nebo postupem analytickým, v tomto případě se předmět oceňuje po jednotlivých prvcích. Jako metody praktických výpočtů se používá:

• Lineární metoda Ot =

9

A , L

• Kvadratická metoda (Eytelweinova, Starkova)

A2 Ot = 2 , L • Semikvadratická metoda (Ungerova, Abelesova)

A A2 + 2 L L , Ot = 2 • Obecná metoda

Ot = Kde

An , Ln

A (Age) je stáří zařízení, L (Live) je životnost zařízení.

V oceňovací praxi se samozřejmě můžeme setkat i dalšími postupy, které jsou běžně používány.

2.2 Hodnota Hodnota nemovitosti se oceňováním určuje tehdy, kdy není možné cenu nemovitosti zjistit střetem nabídky a poptávky. Přesto však potřebujeme nějakým způsobem stanovit jeho hodnotu. Jednotlivé druhy majetku jsou jedinečné a jejich výsledná hodnota závisí na jejich dílčích charakteristikách. Zde mluvíme o tzv. hodnototvorných faktorech. Níže je uveden výčet hodnototvorných faktorů pro nemovitosti.

2.2.1 Hodnototvorné faktory: •

Velikost města

•

Poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či k periferii

•

Převládající zástavba v okolí nemovitosti

•

Inženýrské sítě

•

Dopravní dostupnost

•

Obchod a služby v okolí nemovitosti

•

Zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti

•

Možnosti kulturního či sportovního vyžití v okolí 10

•

Školská zařízení v části obce

•

Dostupnost soustavy úřadů

•

Nabídka pracovních příležitostí v obci

•

Životní prostředí v okolí nemovitosti

•

Složení obyvatelstva (konfliktní skupiny) a hustota zalidnění v okolí nemovitosti

•

Přírodní lokalita v okolí, pěkný výhled

•

Možnosti parkování v okolí nemovitosti

•

Orientace nemovitosti vzhledem ke světovým stranám

•

Použitá stavební technologie, typ stavby (cihlová, montovaná)

•

Vybavení nemovitosti

•

Poloha bytu v domě, počet pater v domě, počet bytových jednotek na patře

•

Výtah v domě s větším počtem pater

•

Sklep, balkón nebo terasa jsou-li součástí domu

•

Provedení bytového jádra

•

Vlastní topení, možnost jeho regulace, velikost provozních nákladů

Výše uvedené faktory jsou jenom omezeným výčet všech faktorů, které mají vliv na hodnotu oceňované nemovitosti.

2.2.2 Hodnota a cena Oba tyto pojmy jsou v oceňovací teorii a praxi velice frekventované. Potřeba oba pojmy od sebe striktně odlišovat a vzájemně je nezaměňovat není často dodržována. Je proto více než účelné oba pojmy specifikovat.

HODNOTA Nejčastějším chápáním pojmu tržní hodnota je odhad odrážející názor jedince (znalce). Je tedy potřeba mít na paměti, že bude mít podobu intervalu (rozpětí), který bude mít jako mez na jedné straně nejnižší hodnotu nabídky a jako mez omezující interval ze strany druhé bude nejvyšší hodnota poptávky. Hodnota je pojem ekonomický. Vyjadřuje určitý peněžní vztah, jak si ten který subjekt, sám pro sebe ohodnocuje užitek, který mu výrobek či služba přináší. 11

Hodnotu vytváří čtyři tradiční faktory: • Užitečnost (schopnost uspokojit), • Přání (touha). • Nedostatek(převaha poptávky nad nabídkou), • Efektivní koupěschopná poptávka. Vzhledem k existenci řady rozličných hodnot je důležité při oceňování vždy jednoznačně specifikovat o jakou hodnotu se v tom daném případě jedná. V oblasti oceňování majetku se setkáváme s následujícími kategoriemi v souvislosti s pojmem hodnota.

Reprodukční hodnota ukazuje, za jakou cenu by bylo stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění.

Tržní hodnota je zjištěná částka, za kterou by byl v den ocenění majetek směněn mezi dobrovolně prodávající a dobrovolně nakupující osobou. Obě strany musely jednat vědomě a bez nátlaku.

Věcná hodnota je reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří.

Výnosová hodnota je součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti.

CENA Obecně lze říci, že cena je peněžním vyjádřením hodnoty. Ukazuje nám, jaké částky se musíme vzdát, abychom získali určitý statek nebo službu. Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům. V podmínkách tržní ekonomiky můžeme hovořit o dvou základních typech cen: •

Cena smluvní

•

Cena regulovaná

Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši a o způsobu, jakým bude utvořena.

Regulované ceny jsou stanoveny nebo usměrněny cenovými či místními orgány.

12

Dále předpisy rozlišují následující typy cen.

Cena obvyklá, obecná (dle zákona č. 151/1997 Sb.) by byla dosažena při prodeji stejného, příp. obdobného majetku nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby ke dni ocenění.

Cena tržní je skutečná cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu.

Cena zjištěná (administrativní) je zjištěná podle cenového předpisu. Cena pořizovací je cenou, za kterou by bylo možné pořídit věc v době ocenění. O té se neodpočítává opotřebení.

Cena reprodukční je cenou, za kterou by bylo možno stejnou nebo podobnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

2.3 Katastr nemovitostí Je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky, kde základní územní jednotkou je katastrální území a jeho operát mimo jiné tvoří: Soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu (včetně jejího číselného vyjádření ve stanovených katastrálních územích) Soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech a skutečnostech, stanovených zákonem. Katastr nemovitostí eviduje: •

Pozemky (parcely): Je rozlišováno celkem 10 druhů parcel: Orná půda (pozemek na němž se pravidelně pěstují obiloviny, okopaniny, pícniny, technické a jiné zemědělské plodiny nebo je dočasně zatravňován nebo je zde 13

postaven skleník, který je v katastru evidován jako budova), chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady (pozemek osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři o výměře nad 0,25 ha), louky, pastviny (pozemek porostlý travinami, u něhož hlavní výtěžek je seno, nebo určený k trvalému spásání), lesní pozemky (pozemek s lesním porostem a pozemek na němž jsou lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, dále je jím lesní průsek, nezpevněná lesní cesta, pokud není širší než 4 m či budova postavená na lesním pozemku), vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, •

Budovy: Budovou se rozumí stavby o rozloze vyšší než 16 m2 s výjimkou garáží, které se v katastru evidují. V případě souboru budov stojících na jedné parcele se jednotlivé budovy samostatně neuvádějí. Aby bylo možno budovu do katastru nemovitostí zapsat, musí být alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, kdy je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží,

•

Rozestavěné byty a nebytové prostory,

•

Nové byty a nebytové prostory: Katastr eviduje jak zkolaudované byty, tak zkolaudované nebytové prostory,

•

Stavby stanovené vlastním předpisem.

Je nutné ještě dodat, že ne všechny stavby jsou evidovány. Například tu nenajdeme podzemní stavby nebo stavby, které nejsou se zemí spojeny pevným základem (dřevěná kůlna bez základů) či ty, které patří mezi drobné stavby (ptačí budka ačkoliv se zemí spojená pevným základem). Pokud nahlédneme do katastru nemovitostí, můžeme z něj vyčíst následující údaje: •

Druhy pozemků

•

Polohové určení nemovitosti

•

Geometrické určení nemovitosti

•

Určení katastru území

•

Parcelní čísla

•

Výměry parcel

14

•

Údaje o právních vztazích vč. údajů o vlastnících a jiných právech. K nemovitostem existují tato práva: vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo

•

Příslušnost k městské části

•

Popisná / evidenční čísla

•

Způsob využití

•

Způsob ochrany

•

Údaje o podrobných polohových bodech

•

Místní a pomístní názvosloví

2.4 Podklady pro oceňování nemovitostí1 Pro nezkreslené a správné ocenění nemovitosti potřebuje znalec podklady , ve kterých lze najít zásadní informace mající vliv na ocenění dané nemovitosti. Jsou to zejména podklady týkající se vlastnických a právních vztahů k dané nemovitosti, technických údajů a v neposlední řadě také informací ekonomických. Rozsah potřebných podkladů závisí především na způsobu oceňování, zda je nemovitost oceňována administrativní cenou podle vyhlášky či cenou tržní. Zejména se využívají: •

Výpis z katastru nemovitosti mladší tří měsíců

•

Kopie příslušné části katastrální mapy, odpovídající reálné situaci i s vyznačením příslušných oceňovaných pozemků

•

Výpisy z pozemkové knihy, zejména co se týče starších staveb

•

Cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná

•

Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem

•

Stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací)

• 1

Nájemní smlouvy a výměry nájemného za prostory v oceňované nemovitosti

ŠKALOUDOVÁ, Monika: Oceňování nemovitostí, Diplomová práce. Praha: VŠE 2005

15

•

Přiznání k dani z nemovitosti

•

Pojistné smlouvy na živelné pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu

•

Smlouvy o správě nemovitostí

•

Smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitosti

•

Příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura

2.5 Metody oceňování nemovitostí Hodnotu nemovitého majetku stanovíme buď tzv. tržním přístupem, kdy zjišťujeme tržní hodnotu majetku, nebo administrativním přístupem, který se řídí vyhláškou Ministerstva financí.

2.5.1 Metoda tržního oceňování Tržní ocenění je na rozdíl od administrativního individuální tvůrčí proces založený na hledání cenotvorných faktorů, jejich analýze, vážení jejich vlivů, které na hodnotu působí a to vše v konkrétních podmínkách tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodována. Za cenotvorné argumenty lze považovat především stav nabídky a poptávky, stabilitu či labilitu, stav konkurenčního prostředí, působení ekonomických, fyzikálních, sociálních, demografických a politicko – správních vlivů.

2.5.2 Metoda na principu vynaložených nákladů (nákladový model) Tato metoda je

založena převážně na technickém pohledu na nemovitosti, jeho

výsledkem je tzv. věcná hodnota. Výše věcné hodnoty by měla odpovědět na otázku kolik by činily současné celkové náklady na novostavbu s obdobnými technickými a funkčními parametry. Přitom se vychází ze základního předpokladu, že objektivně uvažující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu vyšší, než by činila výše nákladů na vybudování kvalitativně shodné nemovitosti v době ocenění. Její omezení spočívá v tom, že nezobrazuje současnou situaci na trhu. Lze předpokládat, že rozdíl mezi věcnou hodnotou a tržní hodnotou bude menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách a větší v transformující se ekonomice nebo v ekonomice, která se ocitá v krizi.

2.5.3 Metoda na principu porovnání (srovnávací model) Srovnávací neboli komparativní model oceňování je založen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovaných nemovitostí. Pro optimální výsledek ocenění je nutné, aby porovnávané nemovitosti byly skutečně 16

srovnatelné co do užitných vlastností, kvality, rozsahu, příslušného segmentu trhu a oblasti v níž se nemovitost nachází, aby porovnávané ceny byly poměrně aktuální a vycházely z dostatečného množství realizovaných obchodů. A právě zde se dostáváme k podstatnému problému tohoto způsobu oceňování, neboť každá nemovitost je do jisté míry unikátní (poloha, styl stavby, velikost atd.). Čím více se nemovitosti od sebe navzájem liší, tím více roste riziko nepřesného výsledku. Z toho vyplývá, že tento přístup má svá omezení zejména v případech neobvyklých typů nemovitostí s malou četností prodejů. Dalším faktorem, který bezesporu ovlivní výši odhadované ceny, jsou informace na základě kterých nemovitost srovnáváme. Užívaná data musí být relevantní a je nutné dávat pozor na zkreslení dané těmito důvody: 1. Prodej mezi příbuznými, kdy bývá skutečná cena podstatně nižší, než by odpovídalo běžnému trhu, 2. Spekulativní prodej pro legalizace špinavých peněz, 3. Prodej mezi spřízněnými právnickými osobami, 4. Neuvedení vyšší ceny než odhadní do kupní smlouvy, neboť podle zákona daň z převodu nemovitostí se platí z vyšší – kupní či odhadní. Tento přístup je v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou nejvíce frekventován a jeho výsledky jsou při splnění výše uvedených podmínek relativně velmi přesné. Srovnání je buď:

Přímé, tzn. přímo mezi oceňovanou nemovitostí a jednotlivými nemovitostmi jejichž prodeje již byly realizovány. Existuje zde ovšem riziko nepřesného odhadu, dané bezpečností vzorku.

Nepřímé, kdy se využívá etalonu (z průměrné hodnoty prodaných nemovitostí je vytvořena tzv. standardní nemovitost = etalon). Potlačeny jsou zde extrémní výkyvy. Tato metoda má univerzální použití.

2.5.4 Metoda na principu očekávaných výnosů (výnosový model) Tato metoda je založena převážně na ekonomickém pohledu na nemovitost a soustřeďuje se především na užitek z ní plynoucí. Užitek je zde představován budoucími výnosy (např. nájemné, kromě pronájmu bytů a nebytových prostor lze uvažovat například i pronájem vnějších ploch pro reklamu apod.), které lze od nemovitostí očekávat. Hodnota je zde představována součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu

17

nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu. Z definice výnosového metody vyplývá její poněkud užší využití.

2.5.5 Administrativní metoda oceňování Tato metoda je důležitá pro určení základu daně, kterým je cena nemovitosti. Při konstrukci administrativní ceny není možnost vnést svůj subjektivní pohled, výsledná cena by měla být při dodržení správného postupu a metodiky naprosto jednoznačná a také jediná. I při tvorbě takovéto ceny je snaha koncipovat ji co nejvíce v souladu se skutečným trhem, aby výsledný odvod do státního rozpočtu odpovídal skutečné hodnotě nemovitosti a byl pokud možno co nejspravedlivější. Na druhou stranu však skutečné tržní prostředí nepodléhá jakýmkoliv uměle vytvořeným pravidlům, každá nemovitost je jedinečná a nezaměnitelná a na její cenu působí velké množství nejrůznějších cenotvorných faktorů, které nelze jednoduše zobecnit a shrnout do jednoduchých schémat. Administrativní ocenění se v současné době řídí vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Dle Hlavy první druhé části vyhlášky je obecný postup oceňování následující: 1. Výpočet fyzického objemu, tj. velikosti obestavěného prostoru, zastavěné plochy nebo délky, dle charakteru stavby 2. Dle příloh vyhlášky zjistíme základní cenu stavby, kterou je však ještě nutno upravit o koeficienty.(K4,K5,Ki,Kp) 3. Fyzický objem vynásobíme upravenou základní cenou a tím vypočteme cenu plnou (tj. cenu před odečtením hodnoty opotřebení) 4. V závislosti na stáří, technickém stavu a předpokládané životnosti stanovíme opotřebení stavby ( lineární či analytickou metodou) 5. Rozdíl plné ceny a opotřebení získáváme zjištěnou cenu.V některých případech je třeba uplatnit i další faktory, např. nedokončenost stavby či nepoužíváním.

2.6 Ocenění rodinného domu Ocenění rodinného domu administrativní metodou se řídí dle §5 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Základní cenu domu vypočítáme vynásobením zjištěných obestavěného prostoru v m3 částkou zjištěnou v příloze č. 6 této vyhlášky stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Takto zjištěná základní cena (ZC) se nadále upravuje podle 2. odstavce výše uvedeného 18

paragrafu. Budeme proto postupovat tak,že ji budeme dále upravovat o koeficienty K4, K5, Kp a Ki, abychom dostali základní cenu upravenou (ZCU). Vzorec zjištění administrativní ceny budovy tedy vypadá následovně:

ZCU = ZC × K 4 × K 5 × K i × K p

2.6.1 Koeficient K4 Tento koeficient ukazuje na vybavení stavby. Vypočteme jej podle vzorce:

K 4 = 1 + (0,54 × n ) , kde n...součet objemových podílů konstrukcí () a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulka č. 6 s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Výše koeficientu K4 se zpravidla pohybuje mezi hodnotami 0,8 a 1,2. Tyto hranice by neměli být překročeny. Pokud se tomu tak stane, je nezbytné průkazné zdůvodnění.

2.6.2 Koeficient K5 Tento koeficient je koeficientem polohovým. Zjistíme jej dle přílohy č. 13.

2.6.3 Koeficient Ki Dalším koeficientem je koeficient změny cen staveb. Zjistíme jej podle přílohy č. 35, vztažený k úrovni z roku 1994 (1994 = 1,00). Zde je třeba nalézt příslušnou kategorií do které budova spadá.

2.6.4 Koeficient Kp Poslední je koeficient prodejnosti, který je uvedený v příloze č. 36 vyhlášky 540/2002 Sb.

2.6.5 Opotřebení Po upravení základní ceny o uvedené koeficienty můžeme vypočítat základní cenu upravenou (ZCU). Abychom však vypočítali cenu domu co nejpřesněji, je třeba vzít v úvahu i opotřebení.Vyhláška umožňuje dva způsoby výpočtu opotřebení: a to metodou lineární a metodou analytickou.

Lineární metoda spočívá ve výpočtu opotřebení stavby za jeden rok v procentech. Hodnota se vynásobí stářím budovy a takto zjištěná hodnota opotřebení se odečte od základní ceny upravené. 19

Analytické metody výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se využije pouze ve stanovených případech: 1. Stavba je ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu 2. Stavba je v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, 3. Výpočet opotřebení stavby lineární metodou je nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 % 4. Při oceňování kulturní památky 5. Při provedené nástavbě, přístavbě či vestavbě

2.7 Ocenění garáže Garáž se oceňuje standardním způsobem dle vyhlášky, podobným způsobem jako rodinný dům. Vynásobíme počet m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.9 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou o následující koeficienty K4, K5, Kp a Ki, tak abychom dostali základní cenu upravenou (ZCU).

ZCU = ZC × K 4 × K 5 × K i × K p Všechny koeficienty mají stejný význam jako pří oceňování rodinného domu a také je najdeme ve stejných přílohách. Koeficient K4 má ale jiné složení objemových podílů konstrukcí. Koeficient vybavení stavby zjistím pomocí vzorce

K 4 = 1 + (0,54 × n ) , kde

n...součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č.

14, tabulka č. 6 s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Koeficient K4 se zpravidla pohybuje mezi hodnotami 0,8 a 1,2. Tyto hranice by neměli být překročeny. Pokud se tomu tak stane, je nezbytné průkazné zdůvodnění.

2.8 Ocenění venkovních úprav Venkovní úpravy se ocení podle § 10. Mezi venkovní úpravy se zahrnují: vodovody, kanalizace, elektrická síť, plynovody, drenáže, topné kanály, izolované tepelné potrubí, zpevněné plochy, obrubníky a krajníky, rigoly, opěrné zdi, venkovní schody, ploty a plotová vrátka, pískoviště, skleníky, bazény apod. Základní cenu těchto úprav za bm (m2, m3) zjistíme

20

z přílohy č.11. či přílohy č. 5, která se týká inženýrských a speciálních pozemních staveb. Pro výpočet ZC stačí vynásobit počet měrných jednotek cenou zjištěnou z přílohy č. 11. ZC upravíme o další koeficienty, abychom dostali ZCU.

ZCU = ZC × K 5 × K i × K p Pokud venkovní úprava není uvedena v těchto přílohách, její cena se zjistí podle nákladů na pořízení a upraví se o koeficient Kp.

2.9 Ocenění trvalých porostů Oceňováním trvalých porostů se zabývají § 33 – 38. Pro náš případ však postačí § 38, který se týká ovocných dřevin, vinných rév, chmelových a okrasných rostlin. Veškeré dřeviny a rostliny nalézající se na pozemku je nutné ocenit podle přílohy 31 (II. část) resp. přílohy č. 34. Rozhodující pro stanovení jejich ceny je druh dřeviny a stáří. Výslednou základní cenu je ještě třeba upravit o přirážky a srážky, uvedené v příloze č. 29 a koeficientem Kp z přílohy 36.

2.10 Ocenění pozemku K ceně pozemku je možné přistoupit ze dvou směrů. Pokud máme možnost nahlédnout do cenové mapy pozemků, pak cenu určíme z této mapy. Pokud mapu nemáme, musíme cenu pozemku stanovit podle vyhlášky, konkrétně pak paragrafem 28. Cenová mapa pozemků se sestává ze dvou částí:

Grafická část 1. mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000 2. identifikační a informační údaje 3. ceny jednotlivých stavebních pozemků, případně ceny vymezených parcelních skupin se shodným účelem užití a stejnou parcelní vybaveností

Textová část 1. věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi (s komentářem) 2. popis polohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu 3. komentář ke zdrojům cen použitých pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru 4. popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti 21

Jestliže tedy cenová mapa pozemků neexistuje, je možné jeho cenu určit pomocí vyhlášky č.540/2002 Sb § 28. K určení hodnoty pozemku je třeba znát výměru pozemku v m2 a cenu za 1 m2, která se stanoví podle písmen a – k § 28. Pokud se pozemek nenachází ve městech uvedených v § 28 (u nich je cena pevně dána), je třeba dopočítat Cp (cenu pozemku v Kč) podle vzorce:

C p = 35 + (a − 1000 ) × 0,007414 , kde a … počet obyvatel v obci: pro a vždy platí a ≥ 1000, v případě, že počet obyvatel je menší než 1000, použije se a=1000. Aby se dosáhlo odhadované ceny pozemku, je potřeba cenu pozemku dále upravit o koeficienty Ki z přílohy č. 35 a Kp z přílohy č. 36.

V kapitole č. 3 se pokusím uplatnit uvedené principy a postupy při ocenění rodinného domu s přilehlým pozemkem a zařízením.

2.11 Hodnocení investice do nemovitostí 2.11.1

Výnosové metody oceňování

Pro porovnání výhodnosti investic se používá metoda výnosová, neboť nám říká, že smyslem pořizování nemovitosti je její výnos v budoucnosti. Majitel nemovitosti předpokládá, že mu z jeho vlastnictví budou plynout příjmy, které přiměřeně pokryjí jeho investici. Výnosová hodnota nemovitosti je tedy součet všech očekávaných budoucích výnosů, přepočtenou na současnou hodnotu peněz. Výnosovou metodu lze vyjádřit formou věčné renty nebo formou dočasné renty. Volba způsobu záleží na charakteru nemovitosti a záměru vlastníka. V praktické části budu počítat s druhou variantou, neboť výpočet bude určený pro nemovitost pronajímanou na 10 let. Základním předpokladem pro určení výnosové hodnoty je stanovení ročního hrubého výnosu a obhospodařovacích nákladů. Hrubý roční výnos zahrnuje všechny dosažitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním využíváním nemovitosti. Ten tvoří zpravidla nájem. Obhospodařovací náklady jsou trvale nutné náklady zajišťující provoz nemovitosti

22

Pro odhad výnosové míry má zásadní význam úroková míra. Vysoká úroková míra má za následek nižší výnosovou hodnotu a naopak. V praktické části bude použita, tzv. kapitalizační míra nemovitosti, která je odvozená od ročních výnosů z nemovitosti. Má tvar: Vr × 100% , KC

p= kde Vr-reálný čistý výnos, KC-kupní cena. •

Tato hodnota se snižuje o 0,5-1 %, jestliže poloha je obzvlášť dobrá a s nemovitostí je spojeno jen nepatrné hospodářské riziko.

•

Tato hodnota se zvyšuje o 0,5-1 %, jestliže poloha je obzvlášť špatná a s nemovitostí je spojeno zvýšené hospodářské riziko.

Tato hodnota se snižuje o 0,5-1%, jestliže poloha je obzvlášť dobrá a s nemovitostí je spojeno je nepatrné hospodářské riziko.

2.11.2

Výnosová metoda s dočasnou rentou

V tomto případě se uvažuje příjem z vlastnictví jen po určitou dobu její zbytkové ekonomické životnosti. Zde je třeba oddělit výhody plynoucí ze samotné stavby a výnosy z pozemku, který má životnost neomezenou. Postup výpočtu je následující: •

Nejprve se stanoví čisté roční nájemné.

•

Dalším krokem je stanovení obhospodařovacích nákladů spojené s údržbou, správou a ztrátou na nájemném.

•

Rozdíl nájemného a provozních (obhospodařovacích) nákladů tvoří čistý roční výnos.

•

Od ČRV se odečte podíl výnosů, které připadají na pozemek. Pozemek má nekonečně dlouhou životnost, jeho hodnota je dána současnou hodnotou části nájemného fiktivně placeného za pozemek po nekonečně dlouhou dobu. Výše podílu nájemného za pozemek vypadá následovně: Np = H p ×i ,

23

kde Hp- hodnota pozemku, i- výnosová (kapitalizační) míra. •

Zbývající podíl připadající na stavbu de převede po dobu zbytkové životnosti na současnou hodnotu pomocí zásobitele. Ta tvoří výnosovou hodnotu stavby. Budoucí nájemné plyne po dobu určitou. Proto se pro výpočet hodnoty staveb vychází ze vztahů, které fungují na principu anuitního splácení kapitálu.

1− Hs = Ns ×

1

(1 + i )n i

,

kde Hs-hodnota stavby, Ns-podíl nájemného připadajícího na stavbu, n-zbývající hodnota stavby, i-výnosová (kapitalizační) míra.

Hodnotu nemovitosti tedy tvoří součet výnosové hodnoty stavby a hodnoty pozemku.

24

3 Praktická část 3.1 Rodinný dům 3.1.1 Popis a informace o oceňované nemovitosti 3.1.1.1 Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Rodinný dům č.p. 260 s příslušenstvím a pozemky Adresa: Rubanice 260, 687 65 Strání

Kraj:

Zlínský

Okres:

Uherské Hradiště

Katastrální území:

Strání

Počet obyvatel:

3825

Základní cena:

77 Kč/m2

Tento rodinný dům leží na pozemku, který je zcela vodorovný. Jedna strana hranice pozemku tvoří potok. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený do poloviny zastavěné plochy, se dvěma nadzemními podlažími a půdou. Stavba byla kolaudována v roce 1989. Tento dům ke řadový rodinný dům koncový. Základy pod obvodovým i vnitřním nosným zdivem jsou vytvořeny směsí kamenů a betonu. Obvodové zdivo je složeno z pálených cihel a tvárnic typu PORFIX. Obvodové zdi mají tloušťku 40 cm, hlavní vnitřní nosné zdi pak 30 cm. Ostatní svislé vnitřní konstrukce jsou tvořeny zdivem o tloušťce 10 cm. Vodorovné konstrukce jsou vytvořeny železobetonovou konstrukcí a stropními deskami typu HURDIS a MIAKO. Podlahy jsou dále pokryty dřevěnými parketami a tam, kde to není možné kachličkami. Krov je dřevěný vaznicový a je posazen na pozednice. Stření krytina je tvořena betonovými taškami. Okna jsou zdvojená otvíravá. Vytápění je zajišťováno pomocí plynového kotle, který slouží i jako ohřívač vody. Rozvod tepla je řešen pomocí radiátorů. Dům je napojen na vodovod, plyn, elektřinu. Odvod odpadů je sveden do vlastního žumpy. V 1. NP a2. NP je jeden balkón, řešený jako lodžie. Celý dům přechází postupně rekonstrukcí, podle potřeby. V poslední domě to bylo vnitřní schodiště a venkovní schody.

3.1.1.2 Dispoziční řešení jednotlivých podlaží: • 1.PP- sklep: jediná místnost používaná pro uskladnění ovoce, zeleniny 25

• 1.NP- vstupní předsíň, chodba, obývací pokoj, kuchyň, spíž, WC, prádelna, šatna a 1 obytné místnosti • 2.NP-chodba, koupelna, 4 obytné místnosti, vchod na půdu. • 3.N.P.-půda

3.1.2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ budovy: B Číslo SKP: 46.21.11 Typ konstrukce: zděná, podsklepená do poloviny zastavěné plochy Koeficient K4: viz kapitola 3.1.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Základní cena za 1 m3 obestavěného prostoru: 1876,25 =1975 * 0,95 (koncový řadový dům) Stáří stavby: 17 let Předpokládaná další životnost: 83 let

3.1.3 Rozměry stavby pro potřebu ocenění Zastavěná plocha jednotlivých podlaží Název Šířka (m) 1. Podzemní podlaží 9,00 1. Nadzemní podlaží 9,00 2. Nadzemní podlaží 9,00 Půda 9,00

Obestavěný prostor Název Výška (m) 1. Podzemní podlaží 2,20 1. Nadzemní podlaží 2,95 2. Nadzemní podlaží 2,95 Půda 4,55 Celkem * objem = (zastavěná plocha * délka)/2

Délka (m) 3,00 12,00 12,00 12,00

Zastavěná plocha (m2) 27,00 108,00 108,00 108,00

Zastavěná plocha (m2) 27,00 108,00 108,00 108,00

3.1.4 Koeficienty Výpočet viz Příloha 1

K 4 = 1 + (0,54 × n ) n = 0,023 + 0,005 - 1,852 * (0,028 + 0,006) K4 = 1 + (0,54 * - 0,035) K4 = 0,965

26

Obestavěný prostor (m3) 59,40 318,60 318,60 245,70* 942,30

K5 (polohový koeficient) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště K5 = 0,85 Ki (koeficient změny ceny staveb) Ki = 1,828 Kp (koeficient prodejnosti) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště Kp = 0,955 Základní cena upravená ZCU = ZC × K 4 × K 5 × K i × K p ZCU = 1876,25 * 0,965* 0,85 * 1,828 * 0,955 ZCU = 2 686,7 Kč

3.1.5 Stáří a opotřebení Životnost stavby se předpokládá na 100 let. Stáří budovy k letošnímu roku je 17 let. Předpokládané další trvání stavby tedy činí 83 let. Roční opotřebení (v %) = Celkové opotřebení (v %) = Celkové opotřebení (v Kč) =

100/100 = 1 17 * 1 = 17 430 382,5 (0,17*cena výchozí)

Výpočet ceny: Stavba Výchozí cena Opotřebení Cena rodinného domu

Obestavěný prostor (m3) 942,30

ZCU (Kč / m3) 2 686,7

Cena (Kč) 2 531 661,8 - 430 382,5 2 101 279,3

3.2 Vedlejší stavba-garáž 3.2.1 Stručný popis Vedlejší stavba je samostatně stojící objekt. Byla postavena v roce 1992. Jedná se o zděnou garáž s jedním nadzemním podlažím. Garáž je tvořena pouze jednou místností. Celá stavba má plochou plechovou střechu. Obvodové zdivo je tvořeno z pálených cihel, jejichž tloušťka je 40 cm. Podlaha je tvořena betonovou deskou. Okno je jednoduché s dřevěným rámem. Vchod je tvořen kovovými vraty. Střešní krytina je tvořena pozinkovaným plechem. Garáž je připojena do elektrické sítě, není vytápěná.

3.2.2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: B Číslo SKP: 46.21.19.9 Typ konstrukce: zděná, nepodsklepená Koeficient K4: viz dále Polohový koeficient K5: 0,85 27

Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,762 Koeficient prodejnosti Kp: 0,667 Stáří stavby: 14 let Předpokládaná další životnost: 80 let Základní cena za m3 obestavěného prostoru: 1375 Kč

3.2.3 Zastavěná plocha Název 1. Nadzemní podlaží

Šířka (m) 4,00

Délka (m) 5,00

Zastavěná plocha (m2) 20,00

3.2.4 Obestavěný prostor Název 1. Nadzemní podlaží Celkem

výška 2,50

Zastavěná plocha (m2) Obestavěný prostor (m3) 20,00 50,00 50,00

3.2.5 Koeficienty Výpočet viz Příloha 2

K 4 = 1 + (0,54 × n ) K4 = 1 + (0,54 * (- 1,852* 0,027) ) K4 = 0,973 K5 (polohový koeficient) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště K5 = 0,85 Ki (koeficient změny ceny staveb) Ki = 1,762 Kp (koeficient prodejnosti) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště Kp = 0,667 Základní cena upravená

ZCU = ZC × K 4 × K 5 × K i × K p ZCU = 1 375 * 0,973* 0,85 * 1,762 * 0,667 ZCU = 1 336,5 Kč

3.2.6 Stáří a opotřebení: Životnost stavby se předpokládá na 80 let. Stáří budovy k letošnímu roku je 14 let. Předpokládané další trvání stavby tedy činí 66 let. Roční opotřebení (%) = 100/80 = 1,25 Celkové opotřebení (%) = 14 * 1,25 = 17,5 Celkové opotřebení (v Kč) = 11 694,3 (0,175*cena výchozí)

28

3.2.7 Výpočet ceny: Stavba Výchozí cena Opotřebení Cena garáže

Obestavěný prostor 50,00

ZCU (Kč / m3) 1 336,5

Cena (Kč) 66 824,6 - 11 694,3 55 130,3

3.3 Venkovní úpravy 3.3.1 Vodovodní přípojka 3.3.1.1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Přípojka vody DN do 25 mm-plastové (1.1.6.1) Číslo SKP: 46.21.41.1 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 48 let Délka: 17 m Cena za m: 355,00 Kč

3.3.1.2 Ocenění 17,00 * 0,85 * 1,932 * 0,955 * 355,00

=

9 464,7 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 2

= =

2,00 % 4,00 %

Základní cena Opotřebení Cena vodovodní přípojky

9 464,7 Kč - 378,6 Kč 9 086,1 Kč

3.3.2 Domácí vodárna-Darling 3.3.2.1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Domácí vodárna (1.3) Číslo SKP: 46.21.41.1 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 8 let Cena: 12 000,00 Kč

29

3.3.2.2 Ocenění 12 000*0,85 * 1,828 * 0,955

=

17 806,5 Kč


= =

4,00 % 68,00 %

Základní cena Opotřebení Cena vodárny

17 806,5 Kč - 12 108,4 Kč 5 698,1 Kč

3.3.3 Přípojka elektrické energie 3.3.3.1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: 3fázová přípojka NN pro rodinné domy 16 mm2 (vzdušné vedení) (3.1.3) Číslo SKP: 46.21.43.9 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,901 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Délka: 8 m Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za m: 240,00 Kč

3.3.3.2 Ocenění 8,00 * 0,85 * 1,901 * 0,955 * 240,00

=

2 962,8 Kč


= =

3,33 % 56,66 %

Základní cena Opotřebení Cena přípojky el. energie

2 962,8 Kč - 1 678,7 Kč 1 284,1 Kč

3.3.4 Plynová přípojka 3.3.4.1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Plynová přípojka do DN 40 (4.1) Číslo SKP: 46.21.42.3 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,932 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Délka: 10 m Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 23 let Cena za m: 305,00 Kč 30

3.3.4.2 Ocenění 10,00 * 0,85 * 1,932 * 0,955* 305,00

=

4 783,3 Kč


= =

2,50 % 42,50 %

Základní cena Opotřebení Cena plynové přípojky

4 783,3 Kč - 1 032,4 Kč 2 032,9 Kč

3.3.5 Hlavní uzávěr plynu 3.3.5.1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Pilíř pro hlavní uzávěr plynu zděný z obyčejných cihel (4.3.1) Číslo SKP: 46.21.42.3 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,932 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Obestavěný prostor: 0,144 m3 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 53 let Cena za m3: 2 010,00 Kč

3.3.5.2 Ocenění 0,144 * 0,85 * 1,932 * 0,955* 2 010,00

=

453,9 Kč


= =

1,43 % 24,31 %

Základní cena Opotřebení Cena H. U. P.

453,9 Kč - 110,3 Kč 343,6 Kč

3.3.6 Žumpa 3.3.6.1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Žumpa zděná z cihel (2.3.1) Číslo SKP: 46.21.41.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Obestavěný prostor: 12 m3 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m3: 2 150 Kč 31

3.3.6.2 Ocenění 12 * 0,85 * 1,828* 0,955* 2 150

=

38 284,1 Kč


= =

2,00 % 34,00 %

Základní cena Opotřebení Cena žumpy

38 284,1 Kč - 13 016,6 Kč 25 267,5 Kč

3.3.7 Zpevněné plochy Typ: Plocha s dlážděným povrchem z dlažebních kostek drobných, 120 mm (8.3.10) Číslo SKP: 46.23.11.5 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Obestavěná plocha: 81 m2 Stáří: 6 let Předpokládaná další životnost: 44 let Cena za m2: 295,00 Kč

3.3.7.1 Ocenění 81 * 0,85 * 1,828* 0,955* 295,00

=

35 457,3 Kč


= =

2,00 % 12,00 %

Základní cena Opotřebení Cena zpevněných ploch

35 457,3 Kč - 4 354,9 Kč 31 102,4 Kč

3.3.8 Obrubníky Typ: Obrubník kamenný ležatý 15 x 25, betonové lože (9.4) Číslo SKP: 46.23.11.5 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Délka: 39 m (délka všech obrubníků na pozemku dohromady) Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m: 500,00 Kč

32

3.3.8.1 Ocenění 39 * 0,85 * 1,828* 0,955* 500,00

=

28 935,6 Kč


= =

2,00 % 34,00 %

Základní cena Opotřebení Cena obrubníků

28 935,6 Kč - 9 838,1Kč 19 097,5 Kč

3.3.9 Opěrné zdi Typ: Opěrná zeď cihelná (11.7) Číslo SKP: 46.21.64.5 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Obestavěný prostor: 2,38 m3 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m3: 2 330,00 Kč

3.3.9.1 Ocenění 2,38 * 0,85 * 1,828* 0,955* 2330,00

=

8 228,7 Kč


= =

2,00 % 34,00 %

Základní cena Opotřebení Cena opěrných zdí

3.3.10

8 228,7 Kč - 2 797,7 Kč 5 431,0 Kč

Plechová vrata

Typ: Vrata ocelová plechová (14.6) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 8 let Cena za kus: 3 700,00 Kč

33

3.3.10.1

Ocenění

0,85 * 1,828* 0,955* 3 700,00

=

5 490,3 Kč


= =

4,00 % 68,00 %

Základní cena Opotřebení Cena plechových vrat

5 490,3 Kč - 3 733,4 Kč 1 756,9 Kč

3.3.11

Schody venkovní

3.3.11.1

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ: Schody na železobetonové desce(12.8) Číslo SKP: 46.21.64.5 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Délka: 2,50 m Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m : 710,00 Kč

3.3.11.2

Ocenění

2,50 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 710,00

=

2 540,9 Kč


= =

2,00 % 34,00 %

Základní cena Opotřebení Cena venkovních schodů

3.3.12

Ploty

3.3.12.1

Popis

2 540,9 Kč - 863,9 Kč 1 677,0 Kč

Plotem je obehnána celá zahrada a zadní část dvoru. Po boční straně je zahrada obehnána drátěným plotem. Jedna strana je ale majetkem sousedů, tudíž nebude předmětem ocenění. Zadní strana zahrady je oplocena plotem z dřevěných desek, které jsou natřeny. Tento plot má betonovou podezdívku o výšce asi 30 cm. Součástí plotu jsou i plotová vrátka. Dvůr je oplocen v zadní části. Vyroben je z pozinkovaného plechu. 34

3.3.13

Plot drátěný

Typ: Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky, nátěr (13.1) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Velikost pohledové plochy: 46,4 m2 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za m2: 240,00 Kč

3.3.13.1

Ocenění

46,4 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 240,00

=

16 524,5 Kč


= =

3,33 % 56,66 %

Základní cena Opotřebení Cena drátěného plotu

3.3.14

16 524,5 Kč - 9 352,8 Kč 7 171,7 Kč

Plot plechový

Typ: Plot z pozinkovaného plechu na ocelové sloupky (13.11) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Velikost pohledové plochy: 8 m2 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za m2: 645,00 Kč

3.3.14.1

Ocenění

8,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 645,00

=

7 656,8 Kč


= =

3,33 % 56,66 %

Základní cena Opotřebení Cena plechového plotu

7 656,8 Kč - 4 338,3 Kč 3 318,5 Kč

35

3.3.15

Plotová vrátka

Typ: Vrátka ocelová plechová včetně sloupků (14.3) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za kus: 1600,00 Kč

3.3.15.1

Ocenění

0,85 * 1,828 * 0,955 * 1600,00

=

2 374,2 Kč


= =

3,33 % 56,66 %

Základní cena Opotřebení Cena plotových vrátek

3.3.16

2 374,2 Kč - 1 345,2 Kč 1 029,0 Kč

Plot dřevěný

Typ: Plot dřevěný laťový na ocelových sloupcích, nátěr (13.6) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Velikost pohledové plochy: 14 m2 Stáří: 5 let Předpokládaná další životnost: 20 let Cena za m2: 435,00 Kč

3.3.16.1

Ocenění

14,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 435,00

=

9 036,8 Kč


= =

4,00 % 20,00 %

Základní cena Opotřebení Cena dřevěného plotu

9 036,8 Kč - 1 807,4 Kč 7 229,4 Kč

36

3.3.17

Betonová podezdívka

3.3.17.1


Typ: Betonový práh mezi sloupky nadzemní výška do 20 centimetrů (13.13) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Délka: 9,00 m Stáří: 5 let Předpokládaná další životnost: 20 let Cena za m: 150,00 Kč

3.3.17.2

Ocenění

9,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 150,00

=

2 003,2 Kč


= =

4,00 % 20,00 %

Základní cena Opotřebení Cena betonové podezdívky

3.3.18

2 003,2 Kč - 400,6 Kč 1 602,6 Kč

Plotová vrátka-dřevěná

Typ: Vrátka dřevěná včetně sloupků (14.1) Číslo SKP: 46.21.64.4 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Stáří: 5 let Předpokládaná další životnost: 20 let Cena za kus: 1270,00 Kč

3.3.18.1

Ocenění

0,85 * 1,828 * 0,955 * 1270,00

=

1 884,5 Kč


= =

4,00 % 20,00 %

Základní cena Opotřebení Cena plotových vrátek

1 884,5 Kč - 376,9 Kč 1 507,6 Kč

37

3.3.19

Udírna

3.3.19.1


Typ: Udírna zděná z šamotových cihel (24.2) Číslo SKP: 46.39.99 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Velikost obestavěného prostoru : 3,00 m3 Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 47 let Cena za m3 OP: 4100,00 Kč

3.3.19.2

Ocenění

3,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 4100,00

=

18 251,7 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 Celkové opotřebení (v %) = 2,00*3

= =

2,00 % 6,00 %

Základní cena Opotřebení Cena udírny

18 251,7 Kč - 1095,1 Kč 17 156,6 Kč

3.3.20

Pergola

3.3.20.1


Typ: Pergola dřevěná z hranolů a fošen, sloupky do betonových patek (32.1) Číslo SKP: 46.39.99 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Velikost zastavěného plochy : 8,00 m2 Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 23 let Cena za m2 ZP: 1450,00 Kč

3.3.20.2

Ocenění

8,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 1450,00

=

17 213,0 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 Celkové opotřebení (v %) = 4,00* 2

= =

4,00 % 8,00 %

Základní cena Opotřebení Cena pergola

17 213,0 Kč - 1 377,0 Kč 15 836,0 Kč 38

3.3.21

Studna

Typ: Studna kopaná (1-2) Číslo SKP: 46.25.22.2 Polohový koeficient K5: 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Stáří: 52 let Hloubka: 6m 1-5 m * 1950 Kč/bm = 9 750,0 Kč 5-6m * 3810 Kč/bm = 3 810,0 Kč Cena celkem 13 560,0 Kč

3.3.21.1

Ocenění

13 560 * 0,85 * 1,828 * 0,955

=

20 121,4 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 120 Celkové opotřebení (v %) = 0,83* 52

= =

0,83 % 43,33 %

Základní cena Opotřebení Cena studny

20 121,4 Kč - 8 719,3 Kč 11 402,1 Kč

3.4 Pozemek 3.4.1 Stručný popis Obec Strání nemá cenovou mapu pozemků, z toho důvodu budu pozemek oceňovat podle paragrafu 28 vyhlášky o oceňování majetku č. 540/2002 Sb. Pozemek leží v obci Strání v těsné blízkosti pozemní komunikace.. Pozemek je zhruba z jedné strany obtékán potokem. Dům a tudíž i pozemek je napojen na obecní vodovod, elektrickou a plynovou síť. Připojení na centrální kanalizaci zatím chybí. Je zde

rovněž i bezdrátové připojení k internetu.

Zastávka autobusu je vzdálena asi 200 metrů.

3.4.2 Základní cena ZC = Cp x 1,00, kde Cp= cena pozemku v Kč, vypočtená dle vzorce Cp = 35 + (a – 1 000) * 0,007414, kde a= počet obyvatel v obci a = 3825 39

ZC = 35 + (3825 – 1000) * 0,007414 ZC = 55,94 Kč

Přirážky a srážky (parcela 684) Číslo položky Důvod Úprava (v %) 11.2 Chráněná krajinná oblast -2% 13.4 Pozemek ve výhodné části obce* + 30 % 15 Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Celkem + 38 % * pozemek leží téměř v centru obce. Vzdálenost k úřadům nebo obchodům je velmi malá. ZC = 55,94 ZC po úpravě = 43,58 * 1,38 ZC po úpravě = 77,19 Kč

3.4.3 Ocenění pozemku Výměra parcely 684 (zastavěná i nezastavěná plocha): 576 m2 ZC upravená: 77,19 Koeficient změny ceny stavby Ki: 1,828 Koeficient prodejnosti Kp: 0,955 Výpočet: 576 * 77,19* 1,828 * 0,955= 77 618,1

Cena pozemku

77 618,1 Kč

3.4.4 Cena dle Stavebního úřadu Dle informací, které mi poskytl Stavební úřad ve Strání, je obecná cena pozemku na parcele č. 684 na katastrálním území ve Strání 80 Kč za 1 m2. Uvedenou cenu ovšem nemohu brát jako tržní, neboť jsou za tuto cenu prodávány pozemky určené pro stavbu nových domů. Cena je nižší, neboť je zájem, aby počet novostaveb ve Strání rostl. Tato obecná cena je velmi podobná základní ceně, kterou jsou vypočítal výše. Tuto základní cenu jsem však dle vyhlášky upravil o koeficienty Ki a Kp. Zde se již ceny pozemku značně liší.

3.5 Ocenění trvalých porostů Na pozemku se nachází spousta nejrůznějších druhů dřevin,a to jak ovocné (převážně v zahradě), tak i okrasné. Základní ceny ovocných dřevin jsou uvedeny v příloze č. 31. v části II pro výsadbu zahrádkového typu, ceny okrasných rostlin v příloze č. 34. Tyto základní ceny se ještě upraví koeficientem Kp uvedeným v příloze č.36.

40

3.5.1 Ovocné dřeviny pro zahrádkovou výsadbu Název Jabloň Jabloň Švestka Švestka Rybíz červený Angrešt Celkem

Stáří Koef. (roky) prodejnosti (Kp) 10 0,955 8 0,955 30 0,955 5 0,955 5 0,955 5 0,955

Základní cena (Kč) 1098,0 1009,0 434,0 658,0 115,0 100,0

Počet (Ks) 2 12 2 1 2 2

Cena (Kč) 2 097,2 11 563,1 828,9 628,4 219,6 191,0 15 528,2

3.5.2 Okrasné rostliny a dřeviny (solitérní) Název Smrk ztepilý Zerav východní Celkem

Stáří Koef. (roky) prodejnosti (Kp) 8 0,955 9 0,955

Základní cena (Kč) 1040,0 1100,0

Počet (Ks) 1 1

Cena (Kč) 993,2 1050,5 2 043,7

3.5.2.1 Výsledná úprava ceny: Finálně se cena okrasných rostlin a dřevin upraví polohovým koeficientem pro zeleň u rodinných domů a koeficientem Kp. Cena dřevin = 2 043,7* 0,75*0,955 = 1 463,7 Kč

41

3.6 Rekapitulace cen nemovitostí: Položka Cena rodinného domu Cena garáže Cena vodovodní přípojky Cena domácí vodárny Cena přípojky el. Energie Cena plynové přípojky Cena HUP Cena žumpy Cena zpevněných ploch Cena obrubníků Cena opěrných zdí Cena plechových vrat Cena venkovních schodů Cena drátěného plotu Cena plechového plotu Cena plotových vrátek-plechových Cena dřevěného plotu Cena plotových vrátek-dřevěných Cena betonové podezdívky Cena udírny Cena pergoly Cena studny Cena pozemků Cena ovocných dřevin Cena okrasných rostlin a dřevin Cena celková

Cena (Kč) 2 101 279,3 55 130,3 9 086,1 5 698,1 1 284,1 2 032,9 343,6 25 267,5 31 102,4 19 097,5 5 431,0 1 756,9 1 677,0 7 171,8 3 318,5 1 029,0 7 229,4 1 507,6 1 602,6 17 156,6 15 836,0 11 402,1 77 618,1 15 528,2 2 043,7 2 420 630,3

Výše uvedená hodnota je tedy administrativní cenou pozemku na parcele č. 684 a 6631 spolu s rodinným domem, garáží a dalším příslušenstvím.

42

3.7 Porovnání výnosnosti investic 3.7.1 Výnosnost cenného papíru Akcie Při zhodnocení výnosnosti akcie použiji počáteční investici ve výší 2 420 000 Kč, vložím ji na 10 let, při předpokládaném zhodnocení investice 12%. Takové zhodnocení se naskytuje u investice do akcií, kde ovšem existuje i značně vysoké riziko.

J = J 0 × (1 + 0,12)

10

J = 2 420 000 * 1,1210

J = 7 516 152,6 Kč Tuto hodnotu je třeba očistit od inflace, poněvadž je investice realizována na 10 let. To provedu diskontováním na současnou hodnotu. Jako kapitalizační míru zvolím míru inflace – dle prognózy ČNB volím 3 %.

J=

J=

J0

(1 + 0,03)10 7 516 152,6

(1 + 0,03)10

J = 5 592 723,4 Kč.

3.7.2 Výnosová metoda nemovitosti s dočasnou rentou A. Hrubý roční výnos (nájemné) Nájemné jsem stanovil na 14 000 Kč za měsíc. Čisté roční nájemné tedy činí 168 000 Kč (14 000*12)

B. Provozní náklady Tyto náklady jsou tvořeny položkami na údržbu, správu, daněmi, pojištěním a v úvahu je třeba brát i případné odpadlé nájemné.

Daň:

1900 Kč

Pojištění:

2100 Kč

43

Náklady na správu (tvoří 2-8 % hrubého výnosu). Volím 3%: 5400 Kč

Náklady na údržbu a opravy. Ty jsou odvozeny od reprodukční hodnoty domu (11,5%).

26200 Kč

Odhad ztrát z odpadlého nájemného. Tyto hodnoty se pohybují okolo 2% hrubého výnosu ročně. 3360 Kč

Náklady spojené s provozem nemovitosti celkem:

38 960 Kč.

C. Čistý roční výnos ČRV=HRV – N, HRV-hrubý roční výnos, N- celkové náklady

ČRV = 168 000 – 38 960 = 129 040 Kč. D. Podíl výnosu (nájemního) připadající na pozemek a stavbu Hodnota pozemku je určena z výpočtu, viz kapitola 3.4.3. Je tedy 77 618,1 Kč. Podíl nájemného připadající na pozemek je dán vztahem: N p = H p × i, kde Hp-hodnota pozemku, i-výnosová míra.

E. Výnosovou, resp. kapitalizační míru vypočítáme dle vzorce i=

ČRV 129040 × 100% = × 100% = 5,33% . KC 2420000

Od této výnosové míry odečtu 0,8 % z důvodu výhodné polohy v obci. Upravená výnosová míra je tedy 4,5%.

Podíl nájemného připadající na pozemek: Np = 77 618,1*0,045 = 3 492,8 Kč.

Podíl nájemného připadající na stavbu

N s = ČRV − N p , Ns= 129 040 - 3 492,8 = 125 527,2 Kč.

44

Výnosová hodnota Výnosová hodnota stavby se určí ze vztahu: 1− Hs = Ns ×

1

(1 + i )n i

,

Kde Ns- podíl nájemného připadající na stavbu, n- zbývající doba životnosti stavby, i- výnosová (kapitalizační) míra. 1− H s = 125527,2 ×

1

(1 + 0,045)10 0,045

= 993261,3Kč

VH=Hs+Hp, kde VH-výnosová hodnota, Hs-výnosová hodnota stavby, Hp- výnosová hodnota pozemku. VH = 993 261,3 + 77 618,1 = 1 070 879,4 Kč. Výnosová hodnota nemovitosti při použití metody dočasné renty je tedy

1 070 879,4 Kč. Při prodeji nemovitosti za cenu 1 776 000 Kč, což odpovídá počáteční hodnotě 2 420 000 Kč a opotřebení po 10 letech, při prodejní diskantové míře 15 %( vzhledem k riziku prodeje), je celková výnosová hodnota: 1 = 1509879,4 Kč 1,1510 Výnosová hodnota investice je tedy 1 509 879,4 Kč. VH = 1070879 ,4 + 1776000 ×

45

4 Závěr Na závěr bych rád předchozí stránky stručně shrnul a zhodnotil, nakolik jsem splnil v úvodu stanovený cíl této práce, tedy ocenění rodinného domu, garáže, příslušenství a přilehlého pozemku. Zde bych poukázal na odchylky, které se vyskytují při ocenění nemovitosti. Ty jsou způsobeny tím, že administrativní cena je dána přepisem, který se snaží realitu unifikovat. Každá nemovitost je ale jedinečná a právní přepis nestačí. Při výpočtu ocenění nemovitosti se používá několika koeficientů, jejichž úkolem je snaha co nejvíce se přiblížit realitě. Jde o umístění nemovitosti, hodnota v čase (zejména pak vliv inflace), atraktivita lokality v městě či obci a další faktory. Toto se snaží legislativa upravovat pomocí novelizování zákonů a vyhlášek, avšak dle mého názoru je to zcela nedostačující. Proto bych při oceňování nemovitostí přivítal právní předpis jako podklad a pro finální ocenění bych použil vlastní znalosti lokality a objekty a připojil bych tedy subjektivní názor. Hodnota nemovitosti se o moc nelišila dle mého původního odhadu, který jsem si provedl před vyhotovením této práce. Na druhé straně jsem byl ale překvapen podobností jednotkových cen za 1 m2 pozemku vypočtených dle vyhlášky a porovnáním s daty, které mi poskytl stavební úřad. Stavební úřad ale má své zájmy, které jsou popsány výše. Do celkového ocenění majetku ale nejsou zahrnuty i některé faktory, jako bylo v minulosti jednorázové zaplavení majetku nebo frekventovanost dopravy v místě bydliště či bezpečnost. To bych rád zahrnul do potencionálního samostatného subjektivního pohledu. Uvedená konečná cena objektu 2 420 630 Kč se mi zdá poněkud nadnesená, protože se obávám, zda bych ji za tuto cenu v dané lokalitě a v daném čase prodal. Velikost domu i pozemku by tomu odpovídala, avšak obávám se o prodejnost vzhledem k velikosti obce, dostupnosti služeb, nehledě na to, že tato obec leží na samém pohraničí České Republiky. Zejména, vezmu-li v potaz skutečnost, že se české pohraničí a obecně venkov vylidňuje. Co se týče výnosnosti investic, není výsledek nijak překvapující. Výnosnost akcií na našem trhu je značně vysoká, zejména přihlédnu-li na akcie některých firem působících v energetice nebo telekomunikacích. Zde musíme ovšem brát v úvahu i riziko, které je s těmito cennými papíry spojeno. To je v případě akcií hodně vysoké. Výnosnost je tedy na stanovenou dobu 10 let hodně nejistá. To výnosnost nemovitosti v porovnání s cennými papíry je menší, avšak podle povahy je to investice pevná s jistým ročním výnosem, pokud ji dokážeme pronajmout. To by obecně nemělo být problémem, zejména pokud je nemovitost

46

v atraktivní lokalitě. Dalším důsledkem je možné zhodnocení peněz, které nám plynou z nájemného, které pronájmem nemovitosti dostaneme.

47

5 Literatura [1]

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí, CERM Brno 2004.

[2]

FELBÁBOVÁ, J.: Oceňování nemovitostí (Diplomová práce), VŠE 2003

[3]

HEŘMAN, J.: Oceňování majetku, VŠE Praha 2005, ISBN 80-245-0967-9

[4]

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, ISBN 80-245-0947-4

[5]

KRATOCHVÍLOVÁ, H., LUTOVSKÁ, M.: Katastr nemovitostí ve spleti paragrafů, Praha Prospectum, 2000. ISBN 80-7175-067-0

[6]

ZAZVONIL, Z,: Oceňování nemovitostí na tržních principech, ČEDUK Praha 1996. ISBN 80-902109-0-2

[7]

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů

[8]

Vyhláška č. 540/2002 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů

[9]

http://www.cnb.cz

[10]

http://www.cuzk.cz

[11]

http://www.geoinformace.cz/index.php?id=1307

[12]

http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=archiv

[13]

http://www.ckom.cz/index.php?st=ckom&s=uvod&r=0

[14]

http://www.hovorka.cz

[15]

http://www.ocenovaninemovitosti.cz

[16]

http://www.katastrnemovitosti.cz

[17]

http://www.czso.cz

[18]

http://www.mesec.cz

[19]

http://nahlizenidokn.cuzk.cz

48

Přílohy Příloha 1 Koeficient K4 –rodinný dům Číslo

Konstrukce a vybavení

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení

25 Záchod 26 Ostatní Celkem

Provedení Betonové pásy Cihelné zdivo tl. 40cm Železobetonové Betonové tašky Pozinkovaný plech Vápenné omítky Břízolitové Běžné obklady Běžné obklady Dřevěné na železné konstrukci dřevěné Zdvojená otevíravá Dřevěné parkety Keramická dlažba Plynové Světelná třífázová Chybí Železné trubky Bojler Rozvod zemního plynu Chybí Plynový sporák, myčka WC, umyvadla, sprchový kout, vany Standardní splachovací

49

Cenový Poznámka podíl 0,071 Standard 0,223 Standard 0,084 Standard 0,052 Standard 0,032 Standard 0,008 Standard 0,062 Standard 0,031 Standard 0,004 Standard 0,023 Nadstandard 0,024 Standard 0,033 0,052 0,022 0,011 0,044 0,041 0,006 0,030 0,018 0,005 0,028 0,005 0,051

Standard Standard Standard Standard Standard Standard Chybí Standard Standard Standard Chybí Nadstandard Standard

0,004 0,036 - 0,035

Standard Standard

Příloha 2 Koeficient K4 –garáž Číslo Konstrukce a vybavení 1 Základy 2 Obvodové stěny 3 Stropy 4 5

Krov Krytina

6

Klempířské konstrukce

7 8 9 10 11 12

Úpravy povrchů Dveře Okna Vrata Podlahy Elektroinstalace

Provedení Betonové pásy Zděné tl. 40 cm Dřevěná konstrukce Pozinkovaný plech Pozinkovaný plech Omítka Chybí Plechová Betonové Světelná třífázová

Celkem

Cenový podíl 0,062 0,301 0,262

Poznámka Standard Standard Standard

0,057

Standard

0,029

Standard

0,048 0,027 0,014 0,068 0,072 0,060

Standard Chybí Standard Standard Standard Standard

0,973

50

Vysoká škola ekonomická v Praze BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Martin Havlík

Recommend Documents