Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Libor Štěpánek

Vysoká škola ekonomická v Praze

Bakalářská práce

2009

Libor Štěpánek

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Hlavní specializace: Podniková ekonomika a management

Název bakalářské práce:

Teorie oceňování nemovitostí a ocenění rodinného domu

Vypracoval: Libor Štěpánek Vedoucí bakalářské práce: doc. Ing. Jan Heřman, CSc. -2-

Prohlášení Prohlašuji, že diplomovou práci na téma "Teorie oceňování nemovitostí a ocenění rodinného domu" jsem vypracoval samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne……………..

Podpis: -3-

Poděkování Velké poděkování patří vedoucímu práce, panu doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc., za pomoc a odborné vedení předložené bakalářské práce.

-4-

1. Obsah 1. 2. 3.

Obsah..............................................................................................................................- 5 Úvod ...............................................................................................................................- 6 Teoretická část................................................................................................................- 8 3.1. Základní pojmy ......................................................................................................- 8 3.2. Legislativa ..............................................................................................................- 8 3.3. Nemovitost .............................................................................................................- 9 3.3.1. Součásti nemovitosti ......................................................................................- 9 3.3.2. Příslušenství nemovitosti..............................................................................- 10 3.3.3. Pozemek .......................................................................................................- 10 3.3.4. Parcela ..........................................................................................................- 11 3.3.5. Stavba ...........................................................................................................- 11 3.3.6. Budova .........................................................................................................- 12 3.3.7. Byt ................................................................................................................- 13 3.4. Cena......................................................................................................................- 13 3.4.1. Cena smluvní................................................................................................- 13 3.4.2. Cena regulovaná ...........................................................................................- 13 3.5. Hodnota ................................................................................................................- 14 3.5.1. Tržní hodnota ...............................................................................................- 15 3.5.2. Výnosová hodnota........................................................................................- 15 3.5.3. Věcná hodnota..............................................................................................- 15 3.6. Metody oceňování nemovitosti ............................................................................- 15 3.6.1. Důvody pro oceňování .................................................................................- 15 3.6.2. Nákladová metoda........................................................................................- 16 3.6.3. Výnosová metoda .........................................................................................- 17 3.6.4. Porovnávací metoda .....................................................................................- 17 3.6.5. Administrativní metoda................................................................................- 19 3.7. Životnost staveb ...................................................................................................- 20 3.7.1. Technická životnost......................................................................................- 20 3.7.2. Ekonomická životnost ..................................................................................- 21 3.7.3. Právní životnost............................................................................................- 21 3.8. Opotřebení staveb.................................................................................................- 21 3.8.1. Lineární metoda............................................................................................- 22 3.8.2. Kvadratická metoda......................................................................................- 22 3.8.3. Analytická metoda........................................................................................- 22 4. Praktická část................................................................................................................- 24 4.1. Administrativní ocenění nemovitosti ...................................................................- 24 4.1.1. Nález.............................................................................................................- 25 4.1.2. Posudek ........................................................................................................- 27 4.1.3. Rekapitulace cen ..........................................................................................- 45 5. Závěr.............................................................................................................................- 47 6. Literatura ......................................................................................................................- 48 7. Přílohy ..........................................................................................................................- 49 -

-5-

2. Úvod S problematikou oceňování majetku, konkrétně nemovitostí se lze velmi často setkat v dnešní době v běžném životě. Dá se říct, ze základním úkolem oceňování je stanovení hodnoty. To je potřeba pro stanovení např. pro zjišťování daňového základu, výpočet základu daně z převodu majetku, daně darovací a dědické, odhad škod vzniklých na majetku, oceňování potenciálních investic nebo při prodeji a převodu vlastnictví. V České republice oceňování nemovitostí podléhá legislativní úpravě1. Můžeme tvrdit, oceňování nemovitostí je vždy aktuálním problémem. Budeme-li chtít uskutečnit s nemovitostí jakoukoli tržní transakci, musíme zjistit její cenu. Nemovitosti se oceňují administrativní nebo tržní cenou. Administrativní cena je cena stanovená na základě přesných postupů definovaných v zákonu o oceňování majetku a vyhláškách Ministerstva financí. Tržní cena na trhu nemovitostí se odvozuje z nabídky a poptávky a většinou se liší od ceny administrativní tím, že je ve většině případů vyšší. Rychle rostoucí podíl vlastnického bydlení v porevolučním vývoji je nesporným trendem uplynulých dvaceti let. Podle výzkumů jen čtvrtina domácností bydlí v nájemním domě, což je svým způsobem unikát i v mezinárodním měřítku. Dominantní postavení na trhu s byty má samozřejmě Praha. Na rozdíl od jiných regionů zde byty v osobním vlastnictví převládají nad rodinnými domy. Ročně je v Praze převáděno do osobního vlastnictví velké množství jednotek, zhruba 25 procent představují novostavby. Koupěschopnost v České republice narůstá každým rokem a to díky možnosti spolufinancování bytových jednotek a dalších druhů nemovitostí prostřednictvím hypotečních úvěrů, stavebního spoření určených pro drobné individuální investory a také díky nízké úrovni úrokových sazeb. Zájemci o vlastní bydlení se proto v první řadě zajímají o lokalitu a cenu nemovitosti a následně přichází rozhodování o tom, jak velkou hypotéku či stavební spoření je možné si pořídit při dané úrovni příjmů. Náklady spojené s bydlením představují významnou část nákladů domácností. Oceňování majetku získalo svůj význam zejména po roce 1989. Do roku 1989 totiž v České republice byly ceny určovány centrálně. V centrálně plánovaných ekonomikách nemá cena zboží vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu poptávky a nabídky. Odhady nemovitostí byly době minulého období velmi zkreslené, často podhodnocené a podřízené 1

Řídí se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. prosince 2000. Provádějící vyhlášku k tomuto zákonu tvoří vyhláška ministerstva financí č. 540/2002 Sb.

-6-

tehdejšímu režimu. Proto vedle úředně stanovených a regulovaných cen existovaly ještě ceny, které vznikaly v důsledku existence tzv. šedé ekonomiky. Tyto ceny odrážely stav mezi nabídkou a poptávkou, tedy odpovídaly tržním cenám. Bakalářská práce bude rozdělena do dvou částí, první pojednává teoreticky o problematice oceňování nemovitostí a ve druhé, praktické části, bude oceněna nemovitost administrativním způsobem. Hlavním cílem praktické části této bakalářské práce je stanovení administrativní ceny nemovitosti.

-7-

3. Teoretická část Teoretická část mé bakalářské práce se zabývá vymezením pojmů používaných při oceňování nemovitostí, popisuje, co to vlastně nemovitost je, s jakými druhy nemovitostí se je možno setkat, atd. Jsou tady shrnuty základní informace potřebné pro orientaci v této problematice a samotné ocenění nemovitosti.

3.1. Základní pojmy Nejdůležitějším pojmem je majetek. Existuje mnoho definic pro tento termín ale zpravidla je chápan jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náležejícímu určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. Třídění majetku lze provádět podle různých kriterií, ale nejdůležitější je třídění podle občanského zákoníku na majetek nemovitý nebo movitý. Nemovitostmi podle výše uvedeného zákoníku jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými. Příslušenství jsou věci, které jsou spojené s věcí hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly užívány s hlavní věcí trvale. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda bude užíváno s věcí hlavní. Součástí věci je všechno, co k ní podle její povahy patří a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Trvalé porosty jsou vždy součástí pozemku.

3.2. Legislativa Základní legislativní normou v oblasti oceňování nemovitostí je Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. Mimo to jsou některé pojmy a definice související s touto oblastí obsaženy i v dalších právních normách, mezi které patří např. Zákon o katastru nemovitostí, Zákon o cenách, Občanský zákoník a vyhlášky

-8-

ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 452/2003 Sb., vyhlášky č. 640/2004 Sb., vyhlášky č. 617/2006 Sb. a vyhlášky č. 3/2008 Sb.

3.3. Nemovitost Nemovitost je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Může to být také byt nebo nebytový prostor. Pojem nemovitost je také uveden v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Nemovitostmi jsou kromě staveb i porosty, řeky, vodní nádrže, ložiska nerostných surovin. Obecně takové objekty, které jsou neoddělitelně spojeny se zemským povrchem a nelze je bez poškození přemístit. Za nemovitosti, tedy stavby spojené se zemí pevným základem, se považují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Přitom o stavby jde i v případě, že jsou teprve ve stadiu výstavby, tzv. rozestavěné stavby. Musí však jít o fázi skutečné realizace, nikoliv pouhé přípravy. Objekty, které nesplňují podmínky této definice, se označují jako věci movité. Patří sem např. stroje, výrobní zařízení, dopravní prostředky atd.

3.3.1. Součásti nemovitosti Podle § 120 Občanského zákoníku jsou součásti věci (tedy i nemovitosti) definovány jako: „vše, co k nemovitosti podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila“. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a k jejich oceňování je podstatná skutečnost, že „stavba není součástí pozemku“. V praxi ČR je velmi častá i skutečnost, že vlastník stavby a vlastník pozemku jsou různé subjekty, což bývá často příčinou sporů. Součásti pozemku se rozdělují na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi pozemku jsou nejčastěji trvalé porosty. Obecně platí, že součástí pozemku je všechno co se nachází nad i pod povrchem, pokud není dotčený jiný právní režim. Právě z tohoto důvodu součástí pozemku tedy např. nejsou: 

ložiska tzv. vyhrazených surovin (jsou majetkem státu)



archeologické nálezy (důležité podklady pro vědu studující lidskou společnost prostřednictvím nalezených předmětů a jiných zbytků)



paleontologické nálezy (podklady pro vědu o životě v minulých geologických obdobích) Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně

propojeny. Provozním propojením se rozumí stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny

-9-

komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou nebo je umožněn přístup z jedné části stavby na jinou, příp. na plochou střechu části druhé, která slouží jako terasa apod. Provozní propojení není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáž. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím. Součástí stavby jsou věci pevně spojené se stavbou hlavní např. přizděním, přišroubováním, přes potrubní vedení apod. (zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění, výtahy, eskalátory, centrální klimatizační jednotky, vybavení kotelen atd.). Naopak věci spojené se stavbou např. pouze zapojením do el. zástrčky (např. mobilní klimatizační jednotka, mobilní vytápěcí jednotka) nejsou součástí nemovitosti.

3.3.2. Příslušenství nemovitosti Podle § 121 odst. 1 Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové objekty, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány (motor automobilu). Příslušenstvím bytu jsou např. vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Vedlejšími místnostmi jsou zpravidla komory, koupelny, záchody, spíže, šatny, příp. také stavebně technicky oddělené kuchyňské kouty, předsíně atd. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je příslušenství nemovitosti není nikde uvedeno. V praxi většinou záleží na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu) jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitosti jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako jsou ploty, vrata, přípojky sítí, ale může to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace).

3.3.3. Pozemek Pozemek je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí evidenční, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobů využití pozemků. Pozemky mají omezenou plochu, nelze je tedy libovolně rozšiřovat nebo dodatečně vyrábět. Cena pozemku se mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané využití. Významný vliv na cenu pozemku mají také inženýrské sítě, jejichž vybudování je značně nákladné. Byla vyvinuta řada metod, které se snaží cenu pozemku buď administrativně určit, nebo co nejpřesněji odhadnout.

- 10 -

Pro účely oceňování se pozemky v § 9 zákona o oceňování člení na pozemky: 1. Stavební pozemky a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Je li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. 2. Zemědělské pozemky evidované jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, 3. Lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, 4. Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní toky a vodní nádrže, 5. Jiné pozemky – hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, např. roklina,močál, bažina, mez s kamením a jiné.

3.3.4. Parcela Parcela je obraz pozemku, který je polohově a geometricky určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

3.3.5. Stavba Stavební zákon nezohledňuje stavby podle technického provedení, účelu, ani doby trvání, ale za stavbu považuje jakékoliv stavební dílo (i černou stavbu).

- 11 -

Pro účely oceňování se stavby dělí na2: a) Stavby pozemní, kterými jsou: 

budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním, nebo více ohraničenými užitkovými prostory



venkovní úpravy

b) Stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energii a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru c) Vodní nádrže a rybníky d) Jiné stavby Dále je možno stavby rozdělit na jednoduché stavby (např. stavby pro bydlení, jejichž zastavěná plocha nepřesahuje 300 m2), stavby pro individuální rekreaci, přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizaci, opěrné zdi, podzemní stavby. Mezi drobné stavby patří stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl.

3.3.6. Budova Budova je objekt ohraničený zevně obvodovými stěnami a střechou, uvnitř dělený stropy na podlaží spojovaná schodišti. Budovy se rozlišují na užitkové (například obytné domy), továrny, skladiště ap. a budovy monumentální (například muzea, divadla ap.). Podle účelu se budovy dělí na: 1. budovy občanské (obytné, školní, kulturní) 2. budovy výrobní a průmyslové (továrny, skladiště) 3. budovy zemědělské (kravíny, sila, stáje, stodoly) 4. budovy dopravní (nádraží, letiště) 5. budovy se speciálním účelem (například vojenského charakteru, hvězdárny) Budovy s větším počtem podlaží jsou budovy výškové, někdy označované jako věžové. 2

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů

- 12 -

3.3.7. Byt Byt (bytová jednotka) je místnost, nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určené k bydlení.

3.4. Cena Cena – peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji3. Můžeme ji ovšem vyjádřit i jako střet nabídky a poptávky účastníků na trhu nemovitostí za podmínek oboustranné konkurence.

3.4.1. Cena smluvní Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši nebo způsobu, jakým bude vytvořena. Vše však platí za podmínky, že je dostatečně obecně znám nebo určen způsob její tvorby. Ani jedna ze smluvních stran nesmí zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získala nepřiměřený prospěch4.

3.4.2. Cena regulovaná Cena regulovaná je usměrňována cenovými nebo místními orgány a je závazná. Máme následující typy cen5: 

Cena pořízení – je cena, za kterou byl majetek pořízen bez nákladů s jeho pořízením souvisejících



Cena pořizovací – je cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady související s jeho pořízením



Reprodukční pořizovací cena – je cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje



Vlastní náklady – přímé náklady vynaložené na výrobu nebo jinou činnost a nepřímé náklady, které se vztahují k výrobě nebo jiné činnosti

Dále se můžeme setkat ještě s dalšími typy cen a to zejména v oblasti práce znalců6: 

Cena zjištěná – je to cena, která byla stanovena podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní

3

Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 17 5 Zákon 563/1991 Sbírky, paragraf 25, odstavec 4, písmeno a), b), c), d) 6 BRADÁČ, KREJČÍŘ,HALEROVÁ: Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999, str. 18 4

- 13 -



Cena obvyklá – cena, za kterou je možno stejnou nebo srovnatelnou věc (statek) v daném čase a místě prodat nebo koupit, dříve označovaná jako obecná



Cena výchozí – je reprodukční cena, kterou je nutno vynaložit na pořízení stejného (srovnatelného) majetku v okamžiku oceňování



Cena základní – cena definovaná v cenovém předpisu



Cena tržní – skutečná cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu, odpovídá ceně obvyklé



Cena platná – cena, která je akceptována kupujícím a je zaplacena, současně jsou schváleny podmínky platnosti celé transakce



Cena administrativní – cena stanovená podle cenového předpisu; konstrukce takto koncipované ceny je, nebo by měla být, jasně určena právními předpisy (též úřední nebo zjištěná cena)

3.5. Hodnota V praxi se na trhu nemovitostí často setkáváme s případy, kdy nelze konkrétně stanovit cenu pomocí střetu nabídky a poptávky. V tomto případě musíme stanovit její hodnotu. Jelikož proces stavby nemovitostí je kusovou záležitostí, jednotlivé nemovitosti se mezi sebou liší v mnoha aspektech. Výsledná hodnota nemovitosti je ovlivněna zejména charakteristikou nemovitosti a faktory ovlivňující hodnotu majetku, tzv. faktory hodnototvorné. Tyto faktory se mění v průběhu času. Dochází ke změnám nároků na bydlení a k technologickému pokroku. Mezi základní faktory, které mají vliv na hodnotu, patří7: 

Užitečnost (schopnost uspokojit)



Přání (touha)



Nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou)



Efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla)

Velmi často dochází k záměně mezi pojmy hodnota a cena. Pojem hodnota je pojmem ekonomickým. Znalci určují hodnotu majetku a ne jejich cenu. Cena je dána až trhem a to střetem nabídky a poptávky.

7

DROZEN, RYSKA, VACEK a kol.: Oceňování majetku, Praha, VŠE 1997 str. 28

- 14 -

3.5.1. Tržní hodnota Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrnosti a z vlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje8.

3.5.2. Výnosová hodnota Výnosová metoda nahlíží na nemovitost jako na zdroj budoucích příjmů. Toto ocenění je vhodné pro všechny nemovitosti, které dosahují nebo se předpokládá, že v budoucnu budou dosahovat výnosů z nájemného. Zjednodušeně to lze tedy vyjádřit jako součet budoucích čistých příjmů, které jsou diskontovány na současnou hodnotu.

3.5.3. Věcná hodnota Věcná hodnota je reprodukční cenou stavby, sníženou o přiměřené opotřebení. Výpočet reprodukční ceny stavby je proveden např. pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS 9 , přiměřeným použitím platného cenového předpisu, nákladovou kalkulací, podrobným položkovým rozpočtem apod.

3.6. Metody oceňování nemovitosti 3.6.1. Důvody pro oceňování Důvodů, kvůli kterým je ocenění nemovitosti požadováno je celá řada. Mezi nejznámější důvody pro oceňování nemovitostí patří: 

Daňové účely (např. při prodeji nebo převodu nemovitosti)  Vlastník nemovitosti (zároveň daňový poplatník) je povinen při prodeji nemovitosti podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti kdy povinnou přílohou k tomuto přiznání je mimo jiné i znalecký posudek o ceně nemovitosti který může podat pouze soudní znalec

8 9

Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců ÚRS Praha a.s. – organizace Ústavu racionalizace ve stavebnictví.

- 15 -



Čerpání hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření nebo pro další potřeby bankovního ústavu  V situaci, kdy se nákup nemovitosti za účelem bydlení uskutečňuje za pomocí čerpání hypotečního úvěru nebo stavebního spoření, je zapotřebí bance, která daný úvěr poskytuje, doložit tržní odhad nemovitosti. Tento tržní odhad může provést pouze odhadce, který má s danou bankou uzavřenou smlouvu o spolupráci. Odhadci, kteří spolupracují s bankou, jsou určeni v rámci výběrového řízení na základě kvality předložených prací a následně po ústním pohovoru. Většina odhadců je držitelem nejen koncese

pro

certifikačním

oceňování, orgánem,

ale který

jsou

i

garantuje

certifikováni určitou

akreditovaným

odbornou

kvalitu

konkrétního odhadce. Každé ocenění prochází kontrolou uvnitř banky dle konkrétně stanovených pravidel. Ze zákona je za kvalitu ocenění odpovědná banka, klient má pak možnost odvolání proti výslednému odhadu. 

Dědická řízení



Dražby a exekuce



Vklady majetku do účetnictví



Věcná břemena



atd.

3.6.2. Nákladová metoda U nákladových metod oceňování nemovitostí se vychází ze základní koncepce, že objektivně uvažující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu větší než-li by činila výše nákladů na vybudování nemovitostí optimálně shodného rozsahu, parametrů a užitečnosti v době ocenění, včetně nákladů na jejich uvedení do technického a funkčního stavu, který požaduje. V souladu s touto koncepcí je potom věcná hodnota nemovitosti většinou definována jako součet hodnoty pozemku a výše nákladů na něm postavené stavby snížená o její případné znehodnocení. Základní ceny a způsob jejich úpravy podle u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a

- 16 -

uplatnění technického opotřebení blíže určuje vyhláška. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu10. Při oceňování nákladovým způsobem se vychází zejména z: 

Ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby. U stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitelného materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění



Ze zohlednění charakteru, velikosti vybavení, polohy a prodejnosti nemovitosti, u vodní nádrže a rybníku i ze zohlednění jejich funkce



Z technického opotřebení stavby

3.6.3. Výnosová metoda Tyto metody oceňování jsou založeny na předpokladu, že smyslem pořízení nemovitosti byl předpoklad v budoucnu dosahovat jejich pronajmutím maximálního výnosu. Přitom vlastník nemovitosti předpokládá, že peníze vložené do nemovitosti mu přinesou čistý výnos, který bude přiměřený právě výši jeho investice do výstavby nebo koupě dané nemovitosti. Všeobecně lze říci, že nemovitost nebyla pořízena pro užívání, ale proto, aby vydělávala peníze. Majitel nemovitosti předpokládá, že mu z jejího vlastnictví poplynou takové příjmy, které přiměřeným způsobem pokryjí jeho investici. Z uvedeného je jasné, že příjmy z vlastnictví nemovitosti jsou v určitém ekonomickém vztahu k investované částce11. Obecně lze výnosovou hodnotu nemovitosti vyjádřit následujícím vztahem12: VH = Čv1 * r-1 + Čv2 * r-2 + Čv3 * r-3 +…..+Čvn * r-n, kde VH - je výnosová hodnota n-

počet budoucích roků, pro které budou dosahovány výnosy

Čvn - čistý výnos předpokládaný v roce n r–

úročitel ( r = 1 + p/100 = 1 + i )

3.6.4. Porovnávací metoda Porovnávací metody vycházejí z porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí, tzv. srovnávacích nemovitostí. Výsledkem je porovnávací hodnota. Díky své praktičnosti jsou ve světě nejpoužívanější a přinášejí docela přesný výsledek. 10

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 89 12 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 91 11

- 17 -

Dále tuto metodu můžeme rozdělit na metodu přímou a nepřímou.

3.6.4.1.Přímá metoda Tato metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti přímo se srovnávacími nemovitostmi. Každá ze srovnávacích nemovitostí je prostřednictvím indexů ohodnocena vzhledem k oceňované nemovitosti a poté je pomocí aritmetického průměru stanovena výsledná porovnávací hodnota. Přímé porovnání je způsob, při kterém je tedy hledána hodnota oceňované nemovitosti porovnáním s cenou prodané konkrétní obdobné nemovitosti, která v tomto případě plní úlohu porovnávacího vzorku. V případě, že jde o přímé porovnávání ve dvojici, bývá nazýván též jako párová analýza. Tento způsob má tu nevýhodu, že případné riziko odhadu ceny je závislé na „bezpečnosti“ ceny vzorku13.

3.6.4.2.Nepřímá metoda Tento postup je někdy též nazýván „metodou standardní ceny“. Jde o metodu, při které je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností. Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze cen a vlastností nemovitostí14. Při použití porovnávací metody musí být k dosažení optimálního výsledku splněny čtyři základní podmínky15: 

Oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn., musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku



Porovnávané ceny musí být poměrně aktuální



Porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů



Porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí

13

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 85 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 85 15 HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 81 14

- 18 -

3.6.5. Administrativní metoda Cena rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou pomocí koeficientu K4, K5, Ki a Kp. Základní cena upravená se spočítá podle vzorce16: ZCU = ZC*K4*K5*Ki*Kp kde ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 6, K4 koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 * n) kde, 0,54 je konstanta, n – součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14. Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění. K5 koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, Kp koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. Koeficient přepočtu základní ceny pole vybavenosti stavby Ve vyhlášce je problematika odlišného vybavení řešena pomocí koeficientu K4, který je zčásti paušálním zjednodušením. Některé konstrukce a vybavení mohou být z výrazně lepšího, dražšího provedení (nadstandardní), některé mohou být naopak horší, levnější (podstandard). U konstrukcí s nadstandardním provedením se přidává 54 % jejích objemového podílu, tedy vlastně k základní ceně za m3 se přidává 54 % ceny, kterou se příslušná konstrukce na této základní ceně podílí. Obdobně u konstrukcí a vybavení podstandartních se 54 % ubírá. Koeficient změny cen staveb Základní ceny ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. jsou vztaženy k cenové úrovni 1994. Vzhledem k inflaci se ceny mění. Toto je v cenovém předpisu ošetřeno právě koeficientem Ki. Hodnoty pro jednotlivé druhy staveb jsou uvedeny v příloze č. 38 vyhlášky, třídění je provedeno podle Standardní klasifikace produkce. 16

Administrativní ocenění rodinného domu podle platné vyhlášky č. 540/2002

- 19 -

Koeficient polohový

Koeficient prodejnosti Tento koeficient vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti nákladům na její pořízení. Při ocenění podle předpisu vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti ceně zjištěné nákladovým způsobem za použití předchozích koeficientů.

3.7. Životnost staveb Životností stavby se rozumí při oceňování doba vyjádřená v rocích, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání (zániku) za předpokladu, že je v průběhu jejího života prováděna běžná údržba. Životnost stavby je ovlivněna mnoha faktory, mezi nejvýznamnější patří konstrukční řešení stavby, způsob založení stavby, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti stavby, či provádění průběžné a pravidelné údržby. Samotný způsob a intenzita užívání mají také na životnost stavby vliv17. Ekonomická teorie rozlišuje několik pojetí životnosti a to životnost technickou, ekonomickou (morální) a právní.

3.7.1. Technická životnost Technickou životností se rozumí doba, která uplyne od vzniku stavby do okamžiku jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nejde bezpečně užívat. Technická životnost stavby odpovídá možné době existence prvků dlouhodobé životnosti (základy, obvodové zdivo, schodiště, stropy a krov). Životnost některých prvků je až 200 let – železobetonové základy, 17

ORT, Petr.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVS 2007

- 20 -

železobetonová nosná konstrukce, životnost jiných (tzv. prvky krátkodobé životnosti) bývá výrazně nižší a za dobu existence stavby musí být i několikrát vyměněny – střešní krytina, plynový kotel, rozvody elektřiny, vody a plynu, podlahové krytiny, elektrický ohřívač vody, apod. Doporučené životnosti jednotlivých prvků a celků lze nalézt v oceňovací vyhlášce.

3.7.2. Ekonomická životnost Ekonomická životnost je dána dobou možného efektivního (příp. komerčního) využívání až do okamžiku, kdy již nemovitost neposkytuje obvyklý uživatelský komfort (event. není schopna generovat výnos) a přestává být vhodná k používání. Ekonomická a morální životnost jsou synonyma. Představuje tedy časový úsek možného využívání do doby funkčního zastarání budovy – tedy možnosti jejího nahrazení objektem s vyššími užitnými parametry. Projevuje se jak u obytných, tak u průmyslových objektů.

3.7.3. Právní životnost Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci až po její zánik. Okamžik vzniku a zániku nemovitosti, jako majetku přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní životnost závisí na množství a příp. rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na „kvalitě vlastnictví“.

3.8. Opotřebení staveb Pro výpočet tržní hodnoty nemovitosti nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a v jeho důsledku i ceny majetku vlivem jeho používání, atmosférických vlivů, změn v materiálu apod. Opotřebení a životnost spolu úzce souvisí. V praxi bývá jen zřídkakdy předmětem ocenění novostavba, zpravidla bývá oceňovaná stavba více či méně opotřebená. Cena stavby, zjištěná podle § 3 až 13 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku se sníží o opotřebení odpovídající stáří, intenzitě užívání a nákladům na rekonstrukci a opravy18. Průběh opotřebení nemovitosti a jeho výpočet mohou mít celou řadu variant. K nejpoužívanějším patří metody lineární, nelineární (kvadratické, exponenciální), příp. analytické.

18


- 21 -

3.8.1. Lineární metoda Základním předpokladem aplikace této metody je skutečnost, že stavba se s přibývajícím stářím znehodnocuje rovnoměrně, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině životnosti je opotřebení cca 50% atd. Je to velmi jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze použít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a byla u nich realizována jen průměrná údržba. Tato metoda se používá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí použít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být použita při tržním ocenění. Opotřebení stavby lineární metodou se vypočte dle následujícího vztahu: O = (S / Ž) * 100, kde O – opotřebení stavby v procentech, S – stáří stavby, Ž – celková životnost stavby.

3.8.2. Kvadratická metoda Kvadratická metoda je založená na předpokladu, že na začátku je opotřebení velmi nízké a na konci se rychle zvyšuje. Tato metoda se používá zejména pro stanovení opotřebení nemovitostí, které jsou poměrně zachovalé a udržované nebo u budov, kde proběhla celková rekonstrukce. Výše opotřebení kvadratickou metodou se vypočte podle vztahu: O = (S2 / Ž2) * 100 O – opotřebení stavby v procentech, S – stáří stavby, Ž – celková životnost stavby.

3.8.3. Analytická metoda Analytická metoda představuje nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější způsob. Tato metoda analyzuje „rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich dílčí opotřebení. Vysoká pracnost při aplikaci analytických metod, která byla zpočátku limitujícím faktorem byla do značné míry eliminována využitím výpočetní techniky.

- 22 -

Použití analytické metody opotřebení lze doporučit ve všech případech, kde je to možné. V některých případech je dokonce její použití nutné, protože žádnou jinou metodou nelze dosáhnout relevantního výsledku. Mezi tyto případy patří zejména: 

Nedokončená stavba



Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě apod.



Stavba v mimořádně špatném stavu Matematicky se analytická metoda dá vyjádřit vztahem19: O = Ʃ ( Si / Ži ) * Pi

O – opotřebení stavby v procentech, Si – stáří i-té části stavby Ži – celková životnost i-té stavby Pi – podíl i-té části na hodnotě celé stavby

19

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, str. 69

- 23 -

4. Praktická část 4.1. Administrativní ocenění nemovitosti ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/2009 O ceně nemovitosti zapsané na LV č. 2155 v obci Kostice v katastrálním území Kostice, okres Břeclav, kraj Jihomoravský, a to: 

Rodinného domu č.p. 612 na pozemku č.p. 705/1 s příslušenstvím



Garáží na pozemku č.p. 705/1



Zemědělské stavby na pozemku č.p. 705/3



Venkovními úpravami a pozemky č.p. 705/1 o výměře 368 m2



Zastavěná plocha a nádvoří na parcele č.p. 705/3 o výměře 43 m2



Manipulační plocha č.p. 752/2 o výměře 40 m2



p.č. 752/2 – zahrada o výměře 634 m2







Objednatel posudku:

Libuše Štěpánková, Lanžhotská 81, 69152, Kostice

Účel posudku:

Zjištění úřední ceny uvedené nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb, podle stavu ke dni 13.4.2008 posudek vypracoval: Libor Štěpánek, Lanžhotská 81, 69152, Kostice Posudek obsahuje včetně titulního listu …. stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne………………. - 24 -

4.1.1. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně uvedené nemovitosti dle platného cenového předpisu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Rodinný dům č.p. 612 s příslušenstvím a pozemky

Adresa nemovitosti: Lanžhotská 81, 69152, Kostice Kraj:

Jihomoravský

Okres:

Břeclav

Obec:

Kostice

Katastrální území:

Kostice

Počet obyvatel:

1840

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti resp. pozemku bylo provedeno dne 1.11.2009 za přítomnosti majitelů. 4. Podklady pro vypracování posudku 

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2155



Výkresová a projektová dokumentace



Fotodokumentace



Kolaudační rozhodnutí ze dne 16.12.1983



Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., O oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů 5. Vlastnické a evidenční údaje

Dle výše uvedeného výpisu z KN, LV č. 2155 je oceňovaná nemovitost podílovým vlastnictvím níže uvedených: Libor Štěpánek

Lanžhotská 612/81, Kostice, 691 52

Podíl 1/4

Zdeněk Štěpánek


Podíl 1/4

Libuše Štěpánková


Podíl ½

6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečným stavem i způsobem užívání.

- 25 -

7. Celkový popis nemovitosti Tato nemovitost se nachází v obci Kostice, okres Břeclav. Jedná se o rodinný dům s dvěmi nadzemními podlažími, podsklepením a s podkrovím nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží. Dům není volně stojící, z jedné strany nemovitost přiléhá k sousední nemovitosti. Do domu se vchází hlavním vstupem z čelní strany, který ústí do předsíně. Z předsíně se přes dveře dostaneme na chodbu, která vede do jídelny, kuchyně, obývacího pokoje a ložnice. Dále na tomto podlaží nalezneme koupelnu. Z chodby na tomto patře se dostaneme po schodech do druhého nadzemního patra. Nalezneme tu 3 místnosti a koupelnu se záchodem. První pokoj je využíván jako pokoj k trvalému obývání. Druhý pokoj slouží k účelu jako pokoj pro hosty. Třetí pokoj slouží jako prostory pro skladování. Schody vedoucí do tohoto patra vedou dále přes dveře až do podkroví. Do podsklepené části domu se dostaneme tím, že sejdeme schody z chodby v 1. patře. Na mezipatře je situována malá místnost se záchodem. Sklep tvoří prádelna se sprchovým koutem, malá místnost pro zavařeniny, dílna pro kutily a větší místnost určena pro skladování. Dále je v tomto patře plynový kotel sloužící k vytápění celého objektu. Celá nemovitost má obdélníkovitý tvar. Garáž je v těsné blízkosti rodinného domu. Celkově je nemovitost tvořena šesti parcelami. Tyto ovšem dávají dohromady vesměs obdélníkovitý tvar. Zahrada tvoří většinu plochy. Nemovitost je udržovaná, opotřebení odpovídá stáří. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům a2) Garáž b) Vedlejší stavby b1) Zemědělská stavba c) Studny c1) Studna d) Venkovní úpravy d1) Přípojka vody d2) Přípojka plynu d3) Přípojka elektřiny d4) Plot se sousedem 1 - 26 -

d5) Plot se sousedem 2 d6) Plot směrem k rybníku d7) Odpadní jímka - septik d8) Vchodová vrata d9) Venkovní pergola d10) Zpevněná betonová dlažba e) Porosty e1) Ovocné dřeviny f) Pozemky f1) Pozemky

4.1.2. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku.

4.1.2.1.Hlavní stavby 4.1.2.1.1. a1) Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:

typ D

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Podsklepení:

podsklepený

Podkroví:

s podkrovím

Střecha:

šikmá

Počet nadzemních podlaží:

2 nadzemní podlaží

Dům:

neřadový

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Prostor

Rozměry (m)

Plocha (m2)

Sklep

11,55* 10,20

116,08

1.NP

11,55 * 10,05

116,08

2.NP

11,55 * 10,05

116,08

- 27 -

Název podlaží

Zastavěná plocha (m2)

Konstrukční výška (m)

Sklep

116,08

2,2

1.NP

116,08

2,4

2.NP

116,08

2,4

Obestavěný prostor: Název podlaží

Obestavěný prostor (m3)

Sklep

255,38

1.NP

278,6

2.NP

278,6

Obestavěný prostor celkem

812,58 (m3)

Výpočet koeficientu K4: Hodnocení standardu S

Obj. podíl [%] 4,30

1,00

Upravený obj. podíl 4,30

Zdivo

S

24,30

1,00

24,30

Stropy

S

9,30

1,00

9,30

Střecha

S

4,20

1,00

4,20

Krytina

S

3,00

1,00

3,00

Klempířské konstrukce

S

0,70

1,00

0,70

Vnitřní omítky

S

6,40

1,00

6,40

Fasádní omítky

NS

3,30

1,54

5,082

Vnější obklady

S

0,40

1,00

0,40

Vnitřní obklady

S

2,40

1,00

2,40

Schody

S

3,90

1,00

3,90

Dveře

S

3,40

1,00

3,40

Okna

PS

5,30

0,46

2,438

Podlahy obytných místností

S

2,30

1,00

2,30

Konstrukce, vybavení Základy

- 28 -

Koeficient

Podlahy ostatních

S

1,40

1,00

1,40

Vytápění

S

4,20

1,00

4,20

Elektroinstalace

S

4,00

1,00

4,00

CH

0,50

0,00

0,00

S

2,80

1,00

2,80

Zdroj teplé vody

NS

1,60

1,54

2,45

Instalace plynu

S

0,50

1,00

0,50

CH

2,90

0,00

0,00

Vybavení kuchyně

S

0,50

1,00

0,50

Vnitřní vybavení

S

5,00

1,00

5,00

Záchod

S

0,40

1,00

0,40

Ostatní

S

3,00

1,00

3,00

místností

Bleskosvod Rozvod vody

Kanalizace

Součet upravených objemových podílů

100,043

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,00043

Ocenění: Základní cena (dle přílohy č. 6):

1900,-Kč/m3

Koeficient vybavení stavby:

1,00043

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 – dle významu obce):

0,85

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 – dle SKP):

2,031

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):

1,000

Základní cena upravená:

3281,48 Kč/m3

Plná cena:

812,58 m3 * 3281,48 Kč/m3 =

2 666 465,02 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S):

26 let

Předpokládané další trvání stavby (T):

74 let

Předpokládaná celková životnost (Ž):

100 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

693 280,90 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

1 973 184,10 Kč - 29 -

4.1.2.1.2. a2) Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž:

typ B


zděná

Podsklepení:

nepodsklepená

Podkroví:

bez podkroví

Krov:

neumožňující zřízení podkroví

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží

Rozměry (m)


1.NP

10,05 * 3,90

32,20 m2

Název podlaží



1.NP

32,20 m2

2,20 m

Název podlaží



1.NP

10,05 * 3,90 * 2,20

86,23 m3

Obestavěný prostor:

Výpočet koeficientu K4: Hodnocení

Obj. podíl

standardu

[%]

NS

6,20

1,54

9,55

Obvodové stěny

S

30,10

1,00

30,10

Stropy

S

26,20

1,00

26,20

krov

-

-

-

-

NS

5,70

1,54

8,78

Konstrukce, vybavení Základy

Krytina

- 30 -

Koeficient

Upravený obj. podíl


S

2,90

1,00

2,90

Úprava povrchů

S

4,80

1,00

4,80

Dveře

S

2,70

1,00

2,70

Okna

S

1,40

1,00

1,40

Vrata

S

6,80

1,00

6,80

NS

7,20

1,54

11,09

S

6,00

1,00

6,00

Podlaha Elektroinstalace

Součet upravených objemových podílů Hodnota koeficientu vybavení K4:

110,32 1,1032


1 375,-Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4:

1,1032


0,85


2,027


1,000


2 616,15 Kč/m3

Plná cena:

86,23 m3 * 2616,15 Kč/m3 =

225 590,62 Kč


26 let


54 let


80 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% =

73 316,95 Kč

Garáž – zjištěná cena:

152 273,67 Kč

- 31 -

4.1.2.2.Vedlejší stavby 4.1.2.2.1. b1) Zemědělská stavba Předmětem ocenění je jednoduchý zděný objekt, přízemní zemědělská stavba na parcele 705/3. Základy a stěny jsou zděné, krytina je z pálených tašek. Stav dobrý, údržba prováděna pravidelně. Slouží k úschově zahradního nářadí a strojů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Zemědělská stavba:

typ B


zděná

Podsklepení:

nepodsklepená

Podkroví:

bez podkroví

Krov:

neumožňující zřízení podkroví

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží

Rozměry (m)


1.NP

11,00 * 3,50

38,50 m2

Název podlaží



1.NP

38,50 m2

2,20 m

Název podlaží



1.NP

11,00 * 3,50 * 2,20

84,70 m3

Obestavěný prostor:

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení Základy Obvodové stěny

Hodnocení

Obj. podíl

standardu

[%]

S

7,10

1,00

7,10

NS

31,80

1,54

48,98

- 32 -

Koeficient

Upravený obj. podíl

Stropy

PS

19,80

0,46

9,11

Krov

S

7,30

1,00

7,30

NS

8,10

1,54

12,47


S

1,70

1,00

1,70

Úprava povrchů

S

6,10

1,00

6,10

Schodiště

-

-

-

-

Dveře

S

3,00

1,00

3,00

Okna

S

1,10

1,00

1,10

Podlaha

S

8,20

1,00

8,20

Elektroinstalace

S

5,80

1,00

6,00

Krytina

Součet upravených objemových podílů

Hodnota koeficientu vybavení K4:

111,06

1,1106


1 250,-Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4:

1,1106


0,85


2,027


1,000


2 391,89 Kč/m3

Plná cena:

84,70 m3 * 2 391,89 Kč/m3 =

202 593,09 Kč


24 let


56 let


80 let


60 777,90 Kč

Zemědělská stavba – zjištěná cena:

141 815,19 Kč

- 33 -

4.1.2.3.Studny c1) Studna Studna původní, kopaná ve vzdálenosti 8 m od hlavní stavby. Hloubka je 10 metrů, celá vystužená skružema. Je napojená a čerpadlo Darling, které je situováno ve sklepě domu. Dříve používána jako zdroj pitné vody, po napojení na vodovodní přípojku již nepoužívaná. Opotřebení je běžné a úměrné stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny:

Kopaná

Hloubka studny:

10,00 m


1 950,- Kč/m

Prvních 5,00 m hloubky (5,00 * 1 950,- Kč/m):

9 750,- Kč

Další hloubka (5,00 * 3 810,- Kč/m):

19 050,- Kč

Základní cena celkem:

28 800,- Kč


0,85


2,136


1,000

Plná cena:

52 289,- Kč


26 let


74 let


100 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

13 595,- Kč

Studna – zjištěná cena:

38 693,- Kč

- 34 -

4.1.2.4.Venkovní úpravy 4.1.2.4.1. d1) Přípojka vody Jedná se o vodovodní přípojku typu DN 32, s uličním uzávěrem. Opotřebení odpovídá stáří konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění: Přípojka vody DN 25 mm Délka:

2,50 m

Ocenění: Základní cena (2,50 m * 340,- Kč/m - dle přílohy č. 11):

850,- Kč


0,85


2,136


1,000

Plná cena:

1 543,- Kč


17 let


33 let


50 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

524,- Kč

Přípojka vody – zjištěná cena:

1 018,- Kč

4.1.2.4.2. d2) Přípojka plynu Plynovod tvoří plynová přípojka DN 20. Zatřídění pro potřeby ocenění: Přípojka plynu:

DN 20

Délka:

4,50 m

Ocenění: Základní cena potrubí (dle příl. č. 11):

305 Kč/bm


0,85


2,139


1,000

Plná cena:

2 495,- Kč - 35 -


11 let


39 let


50 let


548,- Kč

Přípojka plynu – zjištěná cena:

1 947,- Kč

4.1.2.4.3. d3) Přípojka elektřiny Vedení je pod zemí, kabel je Al, standardní provedení úměrné stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění: Přípojka elektřiny:

Kabel 25 mm2

Délka:

5,00 m

Ocenění: Základní cena (5,00 m * 195,- Kč/m - dle přílohy č. 11):

975,- Kč


0,85


2,104


1,000

Plná cena:

1 743,- Kč


12 let


38 let

Předpokládaná celková životnost (UŽ):

50 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

418,- Kč

Přípojka elektřiny – zjištěná cena:

1 325,- Kč

4.1.2.4.4. d4) Plot se sousedem 1 Oplocení je ze strojového pletiva, které je potaženo plastickým materiálem zabraňující korozi. Zasazeno na ocelové sloupky natřené antikorozní barvou. Základy jsou tvořeny betonovým prahem po celé délce.

- 36 -

Zatřídění pro potřeby ocenění: Plot ze strojového pletiva, potaženo plastickým materiálem, ocelové sloupky do bet. prahu 94 m2

Plocha: Ocenění: Základní cena (94,00 m2 * (290,- Kč/m + 150 - dle přílohy č. 11)):

41 360,- Kč


0,85


2,031


1,000

Plná cena:

71 401,- Kč


1 rok


39 let


40 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

1 785,- Kč

Plot se sousedem 1 – zjištěná cena:

70 076,- Kč

4.1.2.4.5. d5) Plot se sousedem 2 Oplocení je ze strojového pletiva, zasazeno na ocelové sloupky natřené antikorozní barvou. Základy jsou tvořeny betonovým prahem po celé délce. Opotřebení je úměrné stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění: Plot ze strojového pletiva, ocelové sloupky do betonového prahu 85 m2


33 150,- Kč


0,85


2,031


1,000

Plná cena:

57 228,- Kč


12 let


18 let - 37 -


30 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

22 891,- Kč

Plot se sousedem 2 – zjištěná cena:

34 227,- Kč

4.1.2.4.6. d6) Plot směrem k rybníku Oplocení je ze strojového pletiva, zasazeno na ocelové sloupky natřené antikorozní barvou. Základy jsou tvořeny betonovým prahem po celé délce. Opotřebení je úměrné stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění: Plot ze strojového pletiva, ocelové sloupky do betonového prahu 40 m2


15 600,- Kč


0,85


2,031


1,000

Plná cena:

26 931,- Kč


26 let


4 roky


30 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

23 340,- Kč

Plot směrem k rybníku – zjištěná cena:

3 591,- Kč

4.1.2.4.7. d7) Odpadní jímka – septik Septik je původní z betonového materiálu. Plně využívaný jelikož nemovitost není napojena na kanalizační síť. Zatřídění pro potřeby ocenění: 24 m3

Objem septiku (2*3*4m):

- 38 -

Ocenění: Základní cena (24,00 m3 * 2 800,- Kč/m3 - dle přílohy č. 11)):

67 200,- Kč


0,85


2,136


1,000

Plná cena:

122 008,- Kč


26 let


74 roky


100 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

31 722,- Kč

Odpadní jímka – septik – zjištěná cena:

90 286,- Kč

4.1.2.4.8. d8) Vchodová vrata Vchodová vrata jsou ocelové konstrukce, výplň tvoří dřevěné desky. Vrata jsou velmi udržované, konstrukce pravidelně ošetřována barvou a desky lakem na dřevo. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vrata ocelová s dřevěnou výplní:

1 ks

Ocenění: Základní cena (1 * 3 700,- Kč - dle přílohy č. 11)):

3 700,- Kč


0,85


2,031


1,000

Plná cena:

6 387,- Kč


8 let


22 let


30 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

2 322,- Kč

Vchodová vrata – zjištěná cena:

4 065,- Kč

- 39 -

4.1.2.4.9. d9) Venkovní pergola Pergola je kovové konstrukce, střecha je tvořena drátovaným sklem. Konstrukce je pravidelně natírána barvou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Pergola, podlaha zpevněná:

15 m2

Ocenění: Základní cena (15 * 1 450,- Kč/m2 - dle přílohy č. 11)):

21 750,- Kč


0,85


2,031


1,000

Plná cena:

37 548,- Kč


26 let


4 let


30 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

32 541,- Kč

Venkovní pergola – zjištěná cena:

5 007,- Kč

4.1.2.4.10.

d10) Zpevněná betonová dlažba

Plocha dvora je tvořena zpevněnou betonovou dlažbou o tloušťce 10 cm. Zatřídění pro potřeby ocenění: 90 m2

Zpevněná betonová dlažba: Ocenění: Základní cena (90,00 m2 * 235,- Kč/m2 - dle přílohy č. 11)):

21 150,- Kč


0,85


2,031


1,000

Plná cena:

36 512,- Kč

- 40 -


26 let


34 let


60 let

Opotřebení: O = (S / Ž) * 100% = 26,00 %

15822,- Kč

Zpevněná betonová dlažba – zjištěná cena:

20 690,- Kč

4.1.2.5.e) Porosty 4.1.2.5.1. e1) Ovocné dřeviny Ovocné dřeviny udržované, každoročně ošetřované postřiky. Dřeviny jsou užívány jen pro rekreační účely.

Název

Stáří (roky)

Jedn. Cena

Počet

(Kč/jedn.)

Ořešák vlašský

5

1

466,00

Třešeň – T-Vk

15

1

2 309,00

Hrušeň - Vk

15

1

2 191,00

Ovocné dřeviny – zjištěná cena:

Úprava (%) -10%

Upr. Cena (Kč/jedn.) 420,00 2309,00

-15%

1 862,00 4 591,- Kč

4.1.2.6.f) Pozemky 4.1.2.6.1. f1) Pozemky K oceňované nemovitosti patří následující pozemky které dohromady tvoří obdélník: 

p.č. 705/1 o výměře 368 m2, zastavěná plocha a nádvoří; daný pozemek je zastavěn rodinným domem a garáží,



p.č. 705/3 o výměře 43 m2, zastavěná plocha a nádvoří; daný pozemek je zastavěn budovou bez čísla popisného nebo evidenčního, evidována jako zemědělská stavba



p.č. 752/5 o výměře 40 m2, manipulační plocha, pozemek nemá specifické využití



p.č. 752/2 o výměře 634 m2, orná půda; pozemek je využíván jako zahrada, udržovaná, pokryta travinami



p.č. 753/1 o výměře 478 m2, orná půda; pozemek je využíván z poloviny jako zahrada, udržovaná, pokryta travinami, z druhé poloviny jako orná půda



p.č. 753/9 o výměře 172 m2, orná půda; - 41 -

Pozemky jsou oploceny. Dle výpisu z katastru nemovitostí nejsou žádná věcná břemena ani jiné omezení vlastnických práv majitelů pozemků. Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v Katastru nemovitostí jako druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“ činí: 82,50 Kč20 Pozemek p.č. 705/1 Název Zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo

Výměra [m2]

705/1

368

Jedn.cena [Kč/m2] 82,50

Cena [Kč]

30 360,- Kč

Úprava základní ceny pozemku: Dle přílohy č. 21 – tabulka 1: Mezisoučet:

30 360,- Kč


2,031


1,000

Stavební pozemek celkem:

61 661,- Kč

Pozemek p.č. 705/3 Název Zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo

Výměra [m2]

705/3

43


Cena [Kč]

3 546,- Kč


3 546,- Kč


2,031


1,000

Stavební pozemek celkem:

7 202,- Kč

20

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů

- 42 -

Pozemek p.č. 752/5 Název Manipulační plocha

Parcelní číslo

Výměra [m2]

752/5

40


Cena [Kč]

3 300,- Kč

Úprava základní ceny pozemku: Dle přílohy č. 21 – tabulka 1: Mezisoučet: Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 – dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):

3 300,- Kč 2,031 1,000

Pozemková parcela celkem:

6 702,- Kč

Pozemek p.č. 752/2

Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Orná půda

752/2

634


Cena [Kč] 5 573,- Kč


5 573,- Kč


2,031


1,000


11 318,- Kč

Pozemek p.č. 753/1

21 22

Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Orná půda

753/1

478

Příloha č. 22 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. (BPEJ: 00850) Příloha č. 22 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. (BPEJ: 00850)

- 43 -




4 202,- Kč


2,031


1,000


8 534,- Kč

Pozemek p.č. 753/9

Název

Parcelní číslo

Výměra [m2]

Orná půda

753/9

172




1 512,- Kč


2,031


1,000


3 071,- Kč

Pozemky celkem – zjištěná cena:

98 488,- Kč

23

Příloha č. 22 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. (BPEJ: 00850)

- 44 -

4.1.3. Rekapitulace cen

4.1.3.1.Ceny bez odpočtu opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům

2 666 465,02,- Kč

a2) Garáž

225 590,62,- Kč

b) Vedlejší stavby b1) Zemědělská stavba

202 593,09,- Kč

c) Studny c1) Studna

52 289,- Kč

d) Venkovní úpravy d1) Přípojka vody

1 543,- Kč

d2) Přípojka plynu

2 495,- Kč

d3) Přípojka elektřiny

1 743,- Kč

d4) Plot se sousedem 1

71 401,- Kč


57 228,- Kč

d6) Plot směrem k rybníku

26 931,- Kč

d7) Odpadní jímka – septik

122 008,- Kč

d8) Vchodová vrata

6 387,- Kč

d9) Venkovní pergola

37 548,- Kč


36 512,- Kč

e) Porosty e1) Ovocné dřeviny

4 591,- Kč

f) Pozemky f1) Pozemky

98 488,- Kč 3 613 812,- Kč

Cena bez odpočtu opotřebení celkem

- 45 -

4.1.3.2. Cena s odečetem opotřebení a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům

1 973 184,10,- Kč

a2) Garáž

152 273,67,- Kč

b) Vedlejší stavby b1) Zemědělská stavba

141 815,19,- Kč

c) Studny c1) Studna

38 693,- Kč

d) Venkovní úpravy d1) Přípojka vody

1 018,- Kč

d2) Přípojka plynu

1 947,- Kč

d3) Přípojka elektřiny

1 325,- Kč


70 076,- Kč


34 227,- Kč

d6) Plot směrem k rybníku

3 591,- Kč

d7) Odpadní jímka – septik

90 286,- Kč

d8) Vchodová vrata

4 065,- Kč

d9) Venkovní pergola

5 007,- Kč


20 690,- Kč

e) Porosty e1) Ovocné dřeviny

4 591,- Kč

f) Pozemky f1) Pozemky

98 488,- Kč 2 641 276,- Kč

Cena s opotřebením celkem:

Cena nemovitostí (se započtením opotřebení) po zaokr. dle § 46 celkem: 2 641 280,00 Kč (slovy dvamilionyšestsetčtyřicetjednatisícdvěstěosmdesátkorunčeských)

- 46 -

5. Závěr Hlavním cílem teto bakalářské práce na téma „Teorie oceňování nemovitostí a ocenění rodinného domu“ bylo ocenit reálně existující nemovitost na základě administrativní metody ocenění. Práci jsem rozdělil do dvou hlavních na sebe navazujících částí – část teoretickou a část praktickou. Teoretická část je zaměřená hlavně na vyjasnění a vysvětlení pojmů souvisejících s teorií oceňování nemovitostí. Pro orientaci v bakalářské práci jsou v teoretické části uvedeny základní pojmy a definice, které jsou užitečné nejen pro pochopení dané látky, ale se kterými se člověk setkává i v každodenním životě. Úkolem praktické části této bakalářské práce bylo přenést teoretické poznatky do praxe a ocenit vybranou nemovitost. Oceňoval jsem pravděpodobně nejnáročnější metodou pomocí administrativního předpisu. Na tomto základě byl zpracován znalecký posudek o ceně nemovitosti. Jedním z mnoha závěrů této práce je, že činnost znalců a odhadců je relativně složitá a náročná. Pro správné ocenění nemovitosti a dalšího příslušenství je totiž. Zapotřebí velmi znát zákony související s daným oborem. Být úspěšným znalcem či odhadcem stejně tak znamená neustálé sledování změn zákonů, současný i možný budoucí vývoj celého segmentu trhu s bydlením s ohledem na chování všech zainteresovaných subjektů a v neposlední řadě počítat s možností neočekávaných událostí. Za hlavní přínos této bakalářské práce považuji ocenění reálně existující nemovitosti na požadavek objednatele a v závěru pak spokojenost objednatele s provedenou práci odhadce. Dále pak jsem se uplatnil při oceňování mé dosud nabyté znalosti a vědomosti, které se mi vypracováním dané práce ještě prohloubily.

- 47 -

6. Literatura Odborná literatura: 

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005



BRADÁČ, KREJČÍŘ,HALEROVÁ: Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999



DROZEN, RYSKA, VACEK a kol.: Oceňování majetku, Praha, VŠE 1997




Právní předpisy:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)  Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 

Zákon č. 40/1964 Sb., (Občanský zákoník), ve znění zákona č. 115/2006 Sb.



Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb.

Internetové zdroje: http://www.cuzk.cz/ http://zakony-online.cz/ http://www.kostice.cz/ http://www.ocenovaninemovitosti.cz

- 48 -

7. Přílohy

- 49 -

Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Libor Štěpánek

Recommend Documents