Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Jan Nepimach

Vysoká škola ekonomická v Praze

Bakalářská práce

2010

Jan Nepimach

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Obor: Podniková ekonomika a management

Název bakalářské práce:

Teorie oceňování nemovitostí a administrativní ocenění konkrétní nemovitosti

Vypracoval: Jan Nepimach Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Heřman, CSc. -2-

Prohlášení

Prohlašuji, ţe bakalářskou práci na téma „Teorie oceňování nemovitostí a administrativní ocenění konkrétní nemovitosti“ jsem vypracoval samostatně. Pouţitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloţeném seznamu literatury.

V Nymburce dne 10. května 2010

Podpis -3-

Obsah 1

ÚVOD ............................................................................................................................ - 6 -

2

TEORETICKÁ ČÁST ................................................................................................... - 8 2.1

Pojmy z oblasti oceňování nemovitostí .................................................................. - 8 -

2.1.1

Majetek a jeho opotřebení ........................................................................................... - 8 -

2.1.2

Opotřebení (amortizace) .............................................................................................. - 9 -

2.1.3

Hodnota ..................................................................................................................... - 10 -

2.1.4

Cena ........................................................................................................................... - 12 -

2.2

Znalci a odhadci.................................................................................................... - 13 -

2.3

Katastr nemovitostí ............................................................................................... - 15 -

2.3.1

Správa katastru nemovitostí ...................................................................................... - 15 -

2.3.2

Předmět katastru nemovitostí .................................................................................... - 15 -

2.3.3

Obsah katastru nemovitostí ....................................................................................... - 16 -

2.3.4

Katastrální operát....................................................................................................... - 16 -

2.3.5

Zásady katastru nemovitostí ...................................................................................... - 17 -

2.3.6

Zápisy do katastru nemovitostí .................................................................................. - 18 -

2.3.7

Výpis z katastru nemovitostí ..................................................................................... - 19 -

2.4

Podklady pro oceňování nemovitostí ................................................................... - 20 -

2.5

Stavba ................................................................................................................... - 21 -

2.6

Budova .................................................................................................................. - 21 -

2.7

Součást věci .......................................................................................................... - 21 -

2.8

Příslušenství věci .................................................................................................. - 22 -

2.9

Byt a nebytový prostor ......................................................................................... - 22 -

2.10

Podlaţí budovy.................................................................................................. - 23 -

2.11

Obestavěný prostor ........................................................................................... - 24 -

2.12

Podlahová plocha bytu ...................................................................................... - 24 -

2.13

Pozemky ............................................................................................................ - 25 -

2.13.1

2.14

Změna druhu pozemku .............................................................................................. - 27 -

Metody oceňování nemovitostí ......................................................................... - 27 -

2.14.1

Trţní ocenění nemovitosti ......................................................................................... - 28 -

2.14.2

Nákladová metoda ..................................................................................................... - 29 -

-4-

3

2.14.3

Výnosová metoda ...................................................................................................... - 30 -

2.14.4

Porovnávací metoda .................................................................................................. - 30 -

2.14.5

Analýza trţní hodnoty ............................................................................................... - 31 -

2.14.6

Administrativní ocenění nemovitosti......................................................................... - 32 -

PRAKTICKÁ ČÁST – ocenění nemovitosti administrativním způsobem.................. - 33 3.1

Nález ..................................................................................................................... - 34 -

3.1.1

Znalecký úkol ............................................................................................................ - 34 -

3.1.2

Informace o nemovitosti ............................................................................................ - 34 -

3.1.3

Prohlídka a zaměření nemovitosti ............................................................................. - 34 -

3.1.4

Podklady pro vypracování posudku .......................................................................... - 34 -

3.1.5

Vlastnické a evidenční údaje ..................................................................................... - 34 -

3.1.6

Dokumentace a skutečnost ........................................................................................ - 35 -

3.1.7

Obsah posudku .......................................................................................................... - 35 -

3.2

Posudek ................................................................................................................. - 36 -

3.2.1

Hlavní stavby – Rodinný dům ................................................................................... - 36 -

3.2.2

Vedlejší stavby .......................................................................................................... - 40 -

3.2.3

Studna ........................................................................................................................ - 45 -

3.2.4

Venkovní úpravy ....................................................................................................... - 46 -

3.2.5

Trvalé porosty............................................................................................................ - 53 -

3.2.6

Pozemky .................................................................................................................... - 53 -

3.3

Rekapitulace ......................................................................................................... - 56 -

4

ZÁVĚR ........................................................................................................................ - 59 -

5

LITERATURA ............................................................................................................ - 61 -

6

PŘÍLOHY .................................................................................................................... - 63 -

-5-

1

ÚVOD

V současné době v období ekonomické krize nebo chcete – li v období zotavování se z ekonomické krize, výrazně narostl počet osob, které byly svou tíţivou finanční situací donuceny k prodeji svých nemovitostí. Tato skutečnost mohla nastat např. z důvodu nesplácení svých závazků a následným uvalením exekuce nebo důvodem k prodeji části svých nemovitostí mohla být ztráta zaměstnání a následná dlouhá prodleva mezi znovu zapojením se do pracovního procesu z důvodu poklesu pracovních míst na trhu práce. Na druhé straně zde vzniká prostor pro movitější občany k nákupu relativně levnějších nemovitostí z draţebních místností exekutorských úřadů či z důvodu rychlé potřeby finančních prostředků vlastníků nemovitostí, kteří jsou takto donuceni k prodeji nemovitosti pod trţní cenou. V této chvíli vstupuje na scénu problematika oceňování nemovitostí, která je nezbytná při zjišťování odhadní ceny nemovitosti, buď v případě exekučního řízení a následné draţby nemovitosti nebo při ţádosti o hypoteční úvěr na koupi nemovitosti, kde oceňovaná nemovitost slouţí jako zástava pro banku. Problematika oceňování nemovitostí se dále vyuţívá např. při prodeji nemovitostí, při vypořádání dědictví nebo při soudních sporech. V České republice se lze nejčastěji setkat s oceněním dle platného cenového předpisu a oceněním trţní hodnotou. Ocenění dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Toto ocenění se vyuţívá především pro daňové účely, např. při výpočtu výše daně z nemovitosti. Výhodou tohoto ocenění je jeho objektivita, neboť ocenění musí být provedeno dle přesně stanoveného postupu. Ocenění trţní hodnotou zohledňuje aktuální situaci na trhu a vyţaduje individuální přístup, z toho důvodu, ţe kaţdá oceňovaná nemovitost je unikátní. Trţní hodnota je stanovena soudním znalcem, neboť na toto ocenění jsou kladeny vyšší nároky co do znalostí a zkušeností s oceňováním nemovitostí. Je nutno podotknout, ţe znalec určuje pouze trţní hodnotu, nikoliv trţní cenu nemovitosti, ta vzniká aţ na trhu v důsledku střetávání nabídky a poptávky.

-6-

Cílem této bakalářské práce je popsat a vysvětlit základní pojmy a metody oceňování nemovitostí v teoretické části. V praktické části pak zjistit administrativní cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků dle platného cenového předpisu, neboť se domnívám, ţe bych nebyl schopen dostatečně zohlednit všechny faktory, které působí při trţním ocenění nemovitosti.

-7-

2

TEORETICKÁ ČÁST

2.1 Pojmy z oblasti oceňování nemovitostí Je třeba zmínit, ţe v oblasti oceňování nemovitostí se lze setkat s rozdílnou interpretací jednotlivých pojmů. I přes vznik nejrůznějších organizací v této oblasti, které měly za úkol sjednotit interpretaci pojmů, se i nadále lze setkat nejen s rozdílným výkladem jednotlivých pojmů, ale i s více způsoby oceňování nemovitostí. V České republice jsou hlavním zdrojem informací pro oceňování zákony a vyhlášky o oceňování majetku. Především se jedná o vyhlášku č.76/2007 Sb., kterou se mění vyhláška č.540/2002 Sb., a provádějí se některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Další informace pro oceňování majetku lze také získat např. z Občanského zákoníku, Obchodního zákoníku, Katastrálního zákona či ze Zákona o dani z příjmů.

2.1.1 Majetek a jeho opotřebení Majetek je povaţován za právnický pojem. Můţeme si pod ním představit soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, které náleţí určitému subjektu a přináší svým vlastníkům očekávaný prospěch. Majetek se rozlišuje podle povahy na hmotný a nehmotný. Nehmotným majetkem se rozumí majetek duševní, např. software, licence, know - how, obchodní značky či ochranné známky. Hmotným majetkem je rozuměn majetek, který má určitou materiální podstatu a dále je dělen na majetek nemovitý a movitý. Nemovitý majetek je takový objekt, jenţ je se zemí neoddělitelně spojen pevným základem a nelze jej bez poškození přenést nebo přemístit do jiné lokality. Patří mezi ně např. dům, byt, garáţ, stromy, studny atd. Ostatní věci a objekty, které nesplňují výše uvedenou definici, jsou věcmi movitými a vyznačují se svou pohyblivostí.1 Opotřebení majetku je objektivní proces, při kterém majetek ztrácí svou uţitnou hodnotu. Majetek můţe být opotřebován v důsledku jeho pouţívání (spotřeby) nebo při výrobě nového produktu, kdy je část hodnoty majetku přenesena na nový produkt.

1

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, ISBN 80-245-0947-4, str. 6

-8-

Rozlišují se tři druhy opotřebování majetku: 

Fyzické (materiální) opotřebení

Vzniká v důsledku působení přírodních zákonů při produkční činnosti nebo při pouţívání spotřebních předmětů. Toto opotřebení můţe vznikat jak při činnosti (otěr funkčních ploch, pokles výkonu), tak i při nečinnosti (koroze). 

Ekonomické (morální) opotřebení

Vzniká jako důsledek působení společenských zákonů (rostoucí vědecká a technická úroveň poznání). Majetek se stává zastaralým i v případě, ţe nebyl vůbec pouţíván a je ve výborném technickém stavu. 

Právní opotřebení

Vyjadřuje ztrátu hodnoty hmotného majetku kvůli vzniku nových zákonů, vyhlášek, ekologických předpisů či přísnějších norem.

2.1.2 Opotřebení (amortizace) Opotřebení neboli amortizace, představuje praktický úbytek ceny vůči původní ceně nového majetku. Výpočet amortizace se stanovuje pomocí vztahu2: O = k x RC, kde

O je opotřebení, RC reprodukční cena zařízení, k je koeficient opotřebení, a zároveň je funkcí tří proměnných: k = kt x kj x ke

kde

kt je technické opotřebení, kj právní opotřebení, ke ekonomické opotřebení.

2

BRADÁČ, KREJČÍŘ, HALEROVÁ: Úřední oceňování majetku, str. 44

-9-

2.1.3 Hodnota Hodnota je ekonomický pojem, který vyjadřuje prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu provedení odhadu. Při stanovení odhadu znalcem je výstupem určení hodnoty věci či majetku, nikoliv ceny.3 Při oceňování nemovitostí si lze povšimnout, ţe jednotlivé nemovitosti se od sebe navzájem liší určitými charakteristikami. Tyto charakteristiky nazýváme hodnototvorné faktory, které ovlivňují hodnotu majetku. Pro nemovitosti jsou to zejména4:

3 4



Velikost města



Poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či k periferii



Převládající zástavba v okolí nemovitosti



Inţenýrské sítě



Dopravní dostupnost



Obchod a sluţby v okolí nemovitosti



Zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti



Moţnosti kulturního či sportovního vyţití v okolí



Školská zařízení v části obce



Dostupnost soustavy úřadů



Nabídka pracovních příleţitostí v obci



Ţivotní prostředí v okolí nemovitosti



Sloţení obyvatelstva (konfliktní skupiny) a hustota zalidnění v okolí nemovitosti



Přírodní lokalita v okolí, pěkný výhled



Moţnosti parkování v okolí nemovitosti



Orientace nemovitosti vzhledem ke světovým stranám



Pouţitá stavební technologie, typ stavby (cihlová, montovaná)



Vybavení nemovitosti



Poloha bytu v domě, počet pater v domě, počet bytových jednotek na patře



Výtah v domě s větším počtem pater



Sklep, balkón nebo terasa jsou-li součástí domu



Provedení bytového jádra

http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001 HEŘMAN J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha, 2005, ISBN 80-245-0947-4, str. 8

- 10 -



Vlastní topení, moţnost jeho regulace, velikost provozních nákladů apod.

Hodnota se týká peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, a mezi těmi, kdo kupují a prodávají. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory5: 

Uţitečnost (schopnost uspokojit)



Přání (touha)



Nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou)



Efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla)

Lze rozlišit různé typy hodnot podle toho, co vyjadřují a proto je důleţité při oceňování správně určit jakou hodnotu chceme zjistit. Tržní hodnota je charakteristická tím, ţe nemá jednu konkrétní definici. Můţeme se setkat s definicí dle Evropské unie, TEGEVOFA, TEGOVA či dle mezinárodního oceňovacího standardu, který definuje trţní hodnotu následovně6: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.“ Reprodukční hodnota je hodnota, za kterou bychom je moţno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Reprodukční hodnota není upravována o opotřebení.7 Věcná hodnota, neboli „časová cena“ věci, se zjistí jako reprodukční hodnota sníţená o opotřebení, které odpovídá průměrně opotřebené stavbě stejného stáří. Pouţívá se především u nemovitostí, jejichţ hodnota je určena pomocí nákladů. Důraz je kladen na komfort při uţívání nemovitosti namísto výnosu z nemovitosti.8 Výnosová hodnota představuje součet budoucích čistých příjmů plynoucích z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Nemovitost je chápána jako budoucí zdroj příjmů, respektive výnosů. Pojem výnosová hodnota bývá někdy označován taktéţ jako "kapitalizovaná míra zisku" či "kapitalizovaný zisk".9

5

HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str.10. ISVC: Mezinárodní oceňovací standardy, ČKOM, 1998 7 http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001 8 http://www.la-ma.cz/?p=110 9 http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001 6

- 11 -

Porovnávací hodnota reflektuje ceny obdobných nemovitostí realizovaných na trhu v nedávné době, se zohledněním moţných odlišností a faktoru času. Účetní hodnota se řídí zákonem o účetnictví a opatřením Ministerstva financí, kterým je stanovena osnova a postupy účtování podnikatelských subjektů. Je vyuţívána pouze v účetnictví. Pojišťovací hodnota reprezentuje část hodnoty majetku, která bude v případě poškození nebo zničení majetku náhradou podle předepsané pojišťovací politiky. Je vyuţívána především pojišťovacími institucemi.

2.1.4 Cena Vyjadřuje hodnotu pomocí peněţních prostředků jako poţadovanou, nabízenou či jiţ realizovanou částku. Vzniká v důsledku vzájemného střetávání nabídky a poptávky. V legislativě ji upravuje zákon o cenách č. 526/1990 Sb. jako peněţní částku sjednanou při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěnou podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji10. Cena zjištěná, někdy označována jako cena administrativní, je určena cenovým předpisem, konkrétně zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláškou č. 540/2002 Sb. Nejčastěji se zjištěná cena pouţívá pro daňové účely.11 Cena pořizovací neboli cena historická, udává, za jakou cenu byl majetek pořízen v době ocenění, včetně nákladů souvisejících s pořízením. Tato cena není opravena o opotřebení.12 Cena reprodukční, téţ reprodukční pořizovací cena, vyjadřuje cenu, za kterou by bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.13 Cena obvyklá (dříve obecná) vyjadřuje částku, za kterou je moţné stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit. Důleţité je vzít v potaz všechny okolnosti, které mohou cenu ovlivnit. Naopak výše ceny nesmí být ovlivněna mimořádnými okolnostmi trhu, zvláštní oblibou či osobními poměry prodávajícího nebo kupujícího. Za mimořádné okolnosti trhu je povaţován například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího či důsledky kalamit. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, kterou prodávající či kupující přikládá majetku 10

http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001 Tamtéţ 12 Tamtéţ 13 Tamtéţ 11

- 12 -

na základě osobního vztahu. Osobními poměry jsou především majetkové či jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím14. Cena výchozí je cenou nové stavby, bez odpočtu opotřebení neboli cena nákladová. Pouţívá se při výpočtu věcné hodnoty, kdy se od výchozí ceny odečte opotřebení.15 Tržní cena vzniká na trhu a je to částka, na které se dohodli prodávající s kupujícím při prodeji, respektive koupi. Zjištěná cena ve většině případů neodpovídá ceně trţní. Nelze ji přesně stanovit.16

2.2 Znalci a odhadci Znalci Znalec je kvalifikovaný odborník v oblasti oceňování, který splňuje kvalifikační a odborné poţadavky, dodrţuje pravidlo nestrannosti a mlčenlivosti o informacích, které získá v průběhu své činnosti. Jeho úkolem je vypracovat znalecký posudek a zohlednit v něm všechny skutečnosti, které mají vliv na hodnotu majetku. Všechny znalecké posudky musí znalec zapsat do znaleckého deníku, který má za povinnost vést. Znalecká činnost je vyuţívána jak státními orgány (např. orgány činné v trestním řízení), tak i soukromým sektorem (např. banky, pojišťovny, notáři či soukromé osoby).17,18 Znalcem můţe být v ČR fyzická či právnická osoba, jmenovaná na základě zákona č. 36/1967 Sb. ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu v případě splnění následujících podmínek19: 

občanství České republiky,



potřebné znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané zpravidla specializačním studiem v daném odvětví,



osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti,



souhlas se jmenováním.

14

Zákon č. 151/1997 Sb. http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001 16 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 17 http://portal.justice.cz/Justice2/MS/ms.aspx?k=4979&o=23&j=33&d=282638 18 Zákon č. 36/1967 Sb. 19 HEŘMAN, J.: Oceňování majetku, 1. vyd ., Praha, VŠE Oeconomica 2005, ISBN 80-245-0967-9, str. 21 15

- 13 -

Přesný výčet znalců je veden u krajského soudu, v jehoţ obvodu se nachází trvalé bydliště znalce. Dále existuje ústřední seznam znalců, který vede ministerstvo spravedlnosti. V oceňovací praxi je důsledně uplatňována akreditace a certifikace znalců, coţ je předpokladem pro vysokou úroveň jakosti oceňování. Certifikace probíhá podle systému interních i externích auditorů, kteří na ţadatele o certifikaci kladou vysoké nároky a vyţadují bezvýhradné splnění náročných kritérií. Udělené certifikáty jsou časově omezeny, většinou je certifikát vydán na jeden rok, kdy po vypršení platnosti je třeba jej obnovit. Tento systém průběţné aktualizace zajišťuje neustálé vzdělávání se a přispívá ke zvyšování kvality těchto odborníků.20,21

Odhadci Legislativa České republiky definuje činnost odhadců jako ţivnost, konkrétně ţivnost volnou. Tato ţivnost není omezena ţádným předpisem, přesto je zde snaha, aby odhadci splňovali určitá profesní kritéria a podrobili se jednotné certifikaci podle norem ISO. Povinností odhadce majetku je mimo jiné řídit se čtyřmi profesními zásadami22: 

nezávislost a nezaujatost,



diskrétnost,



vstřícnost,



odbornost.

Odhadce by měl stavět na první místo zájmy klientů a jednat tak, aby ze sluţeb profitoval především klient. Informace, které odhadce při výkonu činnosti získá, by neměl pouţít ke svému vlastnímu obohacení či jinému prospěchu. Jestliţe existují jakékoli vztahy, okolnosti nebo zájmy, které by mohly ovlivnit úsudek odhadce nebo objektivitu poskytovaných sluţeb, je jeho povinností, informovat klienta o této skutečnosti. V případě, ţe vyvstanou skutečnosti, které by mohly ohrozit objektivitu, nezávislost nebo bezúhonnost odhadce, měl by odmítnout poskytování sluţeb klientovi. Odhadce by si měl vţdy ponechat právo na odstoupení od smlouvy, jestliţe jsou vytvářeny podmínky, které nemůţe ovlivnit a které stojí v cestě úspěšnému dokončení jeho činnosti.

20

http://portal.justice.cz/Justice2/MS/ms.aspx?k=4979&o=23&j=33&d=282638 Zákon č. 36/1967 Sb. 22 http://www.certifikace-odhadcu.cz/?p=PPEticky-kodex 21

- 14 -

2.3 Katastr nemovitostí Dle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí, představuje katastr soupis, popis, geometrické a polohové určení nemovitostí. Dále katastr eviduje vlastnická i jiná věcná práva k nemovitostem.

2.3.1 Správa katastru nemovitostí Jednotnou správu katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky, který je realizován jednotlivými katastrálními úřady, kontrolují Zeměměřické a katastrální inspektoráty. Katastrální úřady provádějí např. následující činnosti23: 

zápisy údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru,



prověřují změny údajů v katastru,



revidují soulad údajů katastru se skutečným stavem v terénu,



provádějí opravu chyb v katastru,



ověřují opisy a kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a pozemkové knihy,



poskytují údaje z katastru a další.

2.3.2 Předmět katastru nemovitostí Katastr nemovitostí eviduje následující skutečnosti24: 

pozemky v podobě parcel,



budovy spojené se zemí pevným základem, kterým je přiděleno popisné nebo evidenční číslo, nebo se jim popisné číslo nebo evidenční číslo nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téţe parcele,



rozestavěné budovy, byty či nebytové prostory, na vyţádání vlastníka nemovitosti nebo jiné oprávněné osoby,



byty a nebytové prostory – k jejich evidenci dochází pouze v souboru popisných informací, nikoliv v katastrální mapě,



rozestavěné budovy, byty či nebytové prostory, pokud se k nim váţe vznik, změna nebo zánik zástavního či jiného věcného práva,

23 24

Zákon č. 344/1992 Sb. OLIVOVÁ, KUBA, VÁVROVÁ.: Byty a katastr nemovitostí. 4. vydání Praha: LINDE 2001, str. 20-25

- 15 -



stavby stanovené zvláštním zákonem – tyto stavby, spojené se zemí pevným základem dosud nevymezuje vyhláška ani jiný závazný právní předpis.

V katastru nemovitostí se neevidují drobné stavby.

2.3.3 Obsah katastru nemovitostí Katastr nemovitostí obsahuje konkrétní údaje o objektech a skutečnostech nacházejících se v předmětu katastru. Obsahem jsou25: 

geometrické a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,



druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a vyuţití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostor, údaje pro daňové účely a údaje umoţňující propojení s jinými informačními systémy mající vztah k obsahu katastru,



údaje o právních vztazích k nemovitostem včetně údajů o jejich vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem,



údaje o polohových bodových polích,



místní názvosloví

2.3.4 Katastrální operát Shromaţďuje výše uvedené údaje, které jsou obsahem katastru nemovitostí. Pomocí katastrálního operátu jsou údaje účelně uspořádány a seřazeny podle katastrálních území. Katastrální operát je tvořen26: 

souborem geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření,



souborem popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, stavbách, bytových a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích, právech a dalších skutečnostech



souhrnnými přehledy o půdním fondu,



dokumentacemi výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví,



sbírkou listin, obsahující rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichţ podkladě byl proveden zápis do katastru.

25 26

Zákon č. 344/1992 Sb. Tamtéţ

- 16 -

2.3.5 Zásady katastru nemovitostí Zásada legality říká, ţe strukturu, správu a vedení katastru včetně údajů, které jsou předmětem evidence, a práva a povinnosti všech zúčastněných, stanoví zákon.27Dále zkoumá zda doručené listiny s návrhem na vklad nejsou v rozporu s obecně platnými závaznými předpisy. Zásada intabulační se vztahuje k problematice zapisování do katastru nemovitostí. V případě vzniku, změny nebo zániku právního vztahu k nemovitosti je třeba tuto skutečnost zapsat do katastru nemovitostí (konkrétně do katastrálního aparátu).28 Zásada oficiality vyjadřuje skutečnost, ţe je do katastru nemovitostí zapsáno právo vznikající ze zákona, na základě návrhu nabyvatele.29 Zásada dispoziční stanovuje, ţe pouze některé zápisy do katastru nemovitostí jsou prováděny z úřední povinnosti. Jedná se o zápisy provedené vkladem, který je prováděn pouze na návrh. V případě podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí vkladem, dochází k zahájení správního řízení.30 Katastrální úřad zahajuje řízení o povolení vkladu vlastnického či věcného práva k nemovitostem, pouze na základě písemného návrhu některého z účastníků řízení.31 Katastrální úřad není oprávněn zahajovat řízení o vkladu dle svého vlastního uváţení. Zásada veřejnosti umoţňuje občanům libovolně nahlíţet do katastru nemovitostí a v případě potřeby z něj pořizovat opisy nebo výpisy. Zásada priority říká, ţe zápisy do katastru nemovitostí jsou provedeny v takovém pořadí, v jakém byly doručeny návrhy na vklad nebo listiny k provedení záznamu v katastru nemovitostí.32 Nebo – li lze říci, ţe právní účinky vlaku nastávají v den podání návrhnu na vklad do katastru nemovitostí.33 Zásada veřejné dobré víry deklaruje, ţe všechny zápisy v katastru nemovitostí provedené od 1.1.1993 jsou v souladu se skutečným stavem. Zákon tudíţ předpokládá, ţe kaţdý kdo je

27

PEKÁREK, M. – PRŮCHOVÁ, I. : Pozemkové právo, str. 245 Tamtéţ 22 Tamtéţ 30 PEKÁREK, M. – PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo, str. 246 31 Zákon č. 265/1992 Sb. 32 Tamtéţ 33 PEKÁREK, M. – PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo, str. 247 21

- 17 -

účastníkem katastru nemovitostí a jedná v souladu s těmito zápisy, jedná v dobré víře, ţe stav zapsaný na katastru nemovitostí je v souladu se stavem skutečným. Jedině v případě, ţe by účastník katastru nemovitostí musel vědět, ţe zápis v katastru nemovitostí není v souladu se stavem skutečným by se neuplatňovala zásada veřejné dobré víry.34 Zásada závaznosti říká, které údaje jsou nezbytně nutné pro právní vztahy k nemovitostem. Jsou jimi parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název katastrálního území a geometrické určení katastrálního území.35

Zásada souladu údajů vedených v katastru nemovitostí se skutečným stavem stanovuje povinnost katastrálních úřadů provádět revize v katastru nemovitostí. Lze sem zařadit i povinnosti vznikající vlastníkům či jiným účastníkům katastru nemovitostí např. ohlašovací povinnost.

2.3.6 Zápisy do katastru nemovitostí Zápis do katastru nemovitostí můţe být proveden buď formou vkladu, záznamu, poznámky nebo případně výmazem záznamu dle zákona č. 265/1992 Sb. „Vklad je úkon katastrálního úřadu, který má za následek vznik, změnu nebo zánik věcného práva k nemovitosti (tj. vlastnického práva, zástavního práva, práva odpovídajícího věcnému břemeni nebo předkupního práva s účinky věcného práva).“36 Návrh na zápis vkladu můţe podat pouze účastník smlouvy, na základě níţ má dojít ke vzniku, změně nebo zániku věcného práva k nemovitosti. Příslušný katastrální úřad se začne návrhem na vklad zabývat ode dne doručení návrhu nebo dnem osobního předání návrhu. V případě, ţe je předmětem smlouvy více nemovitostí, které místně přísluší různým katastrálním územím, pak je třeba podat návrh na vklad u kaţdého katastrálního úřadu zvlášť. Ze zákona je katastrální úřad povinen rozhodnout o návrhu na vklad do 30 dnů, respektive do 60 dnů dle § 71 správního řádu. „Záznamem se zapisují do katastru nemovitostí práva k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu (například soudu, ústředního orgánu státní správy), příklepem licitátora ve veřejné dražbě, na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu (například vydržení, přírůstek, zpracování, odstoupení od

34

Zákon č. 265/1992 Sb. Zákon č. 344/1992 Sb. 36 http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/703/_s.155/708?POSTUP_ID=37&PRVEK_ID=86 35

- 18 -

smlouvy).“37 Záznam je povaţován pouze za prostředek evidence. Záznam v katastru nemovitostí vzniká v případě podání ohlášení s přiloţením dané listiny (např. rozhodnutí o dědictví). Poznámka je takový úkon katastrálního úřadu, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitostem. Tento zápis do katastru nemovitostí není určen pro zápis změny právního vztahu, nýbrţ má jakýsi signalizační charakter, říká, ţe se údaje v katastru nemovitostí mohou brzy změnit, protoţe zde probíhá nějaké řízení.38

2.3.7 Výpis z katastru nemovitostí Je veřejná listina, která obsahuje veškeré informace o nemovitosti a jako taková je zpoplatněna, na rozdíl od „nahlíţení do katastru nemovitostí“. Veřejná listina prokazuje stav údajů v katastru nemovitostí k okamţiku jejího vystavení. V případě soudního sporu je veřejná listina klíčovým důkazem pro obhajobu.39 Výpis z katastru nemovitostí se skládá ze záhlaví a částí A - F. Záhlaví je tvořeno okresem výpisu z katastru nemovitostí (kód a název), obcí (kód a název), katastrálním územím (kód a název), číslem listu vlastnictví a nadpisem (např. „Výpis z katastru nemovitostí“).40 Část A čítá údaje o vlastnících, spoluvlastnících (jejich podílech na nemovitosti) či o jiných oprávněných osobách.41 Část B obsahuje údaje týkající se nemovitostí, které se vztahují k vlastníkům, spoluvlastníkům či jiným oprávněným osobám z části A. Těmito údaji jsou u pozemků parcelní čísla, výměry, druhy či způsob vyuţití pozemků. U budov je to pak číslo popisné, způsob vyuţití či číslo parcely, na které je budova evidována.42 Část C se zabývá omezením vlastnického práva k nemovitostem uvedeným v části B. Např. omezení dispozičních práv z titulu prohlášení konkursu nebo z titulu předběţného opatření 37

http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/708/.cmd/ad/.c/307/.ce/14601/.p/12301/_s.155/708?s=záznam&o=&limit =10&index=0&POSTUP_ID=37&PRVEK_ID=124#prvek-zs 38 http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_563.htm 39 http://www.katastrnemovitostinahlizeni.cz/vypis_z_katastru_nemovitosti.html 40 http://www.katastrnemovitostinahlizeni.cz/vypis_z_katastru_nemovitosti_2.html 41 Tamtéţ 42 Tamtéţ

- 19 -

soudu. Omezení na základě nařízené exekuce či z titulu zástavního práva. Existence věcného předkupního práva nebo pouze omezení práva odpovídajícího věcnému břemeni.43 Část D se skládá z doplňujících údajů o nemovitostech. Např. údaj o zahájení pozemkových úprav nebo lze zjistit, zdali nemovitost není součástí soudního řízení.44 Část E čítá informace, které vedou k zápisu, vzniku nebo změně vlastnického a jiného práva k nemovitostem. Můţeme zde nalézt i informace o oprávněných osobách (např. kupní smlouva).45 Část F je tvořena údaji o zemědělských pozemcích, konkrétně jsou zde uvedena parcelní čísla.46

2.4 Podklady pro oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí je velký důraz kladen na informace získané z podkladů, na základě kterých se provádí ocenění konkrétní nemovitosti. Mezi tyto informace patří především ty, které vyjadřují vlastnický nebo právní vztah k nemovitosti a údaje o ekonomických či technických skutečnostech vztahujících se k nemovitosti. V závislosti na metodě oceňování nemovitosti je třeba více podkladů (trţní ocenění) či méně podkladů (administrativní metoda) pro ocenění nemovitosti. Mezi podklady pro oceňování nemovitostí patří například47: 

výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) - obvykle ne starší neţ 3 měsíce,



kopii katastrální mapy - obvykle ne starší neţ 1 rok,



geometrický plán pro zaměření staveb (pokud oceňované stavby nejsou zaneseny v katastrální mapě),



stavební povolení a kolaudační rozhodnutí na oceňované stavby (hlavní stavby, vedlejší stavby, venkovní úpravy apod.),



projektovou dokumentaci oceňovaných staveb (stavební část potvrzenou stavebním úřadem),



soupis realizovaných stavebních úprav oceňovaných nemovitostí v předchozím období s uvedením data jejich provedení,

43

http://www.katastrnemovitostinahlizeni.cz/vypis_z_katastru_nemovitosti_3.html http://www.katastrnemovitostinahlizeni.cz/vypis_z_katastru_nemovitosti_4.html 45 Tamtéţ 46 Tamtéţ 47 http://www.znalci.net/podklady.html 44

- 20 -



informace o skutečném účelu uţití oceňovaných staveb a bytů,



doklady omezující vlastnická práva - smlouvy o zřízení věcného břemene, zástavního práva apod. ,



doklady o nabytí vlastnictví (kupní smlouvy, v případě bytové jednotky prohlášení vlastníka dle §5 zákona č.72/1994 Sb. s podrobným popisem budovy a bytu), předchozí znalecké posudky,



u staveb oceňovaných výnosovým způsobem nutno doloţit údaje o výši ročního nájemného (nejsou - li k dispozici, budou stanoveny ve výši obvyklého nájemného), o velikosti pronajaté plochy, o ročním nájemném z pozemků (je li jiného vlastníka), náklady na správu podle účetní evidence, roční částku daně z nemovitosti, roční částku zaplaceného pojistného.

2.5 Stavba Dle §2 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. jsou za stavbu povaţována veškerá stavební díla bez ohledu na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Mezi nemovitosti lze podle Občanského zákoníku zařadit pouze stavby, které jsou se zemí spojeny pevným základem, v opačném případě hovoříme o věci movité. V případě, ţe je movitá věc předmětem občanskoprávního vztahu, pak se jí netýkají náleţitosti právních úkonů, vztahující se k nemovitostem (např. smlouva o převodu stavby nemusí mít písemnou podobu). Dle občanskoprávních vztahů je nepodstatné, zdali před vybudováním stavby bylo uděleno stavební povolení či jestli po dokončení stavby byla stavba zkolaudována či nikoliv.48

2.6 Budova Dle § 27 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. je budova definována jako trvalá, nadzemní stavba, spojená se zemí pevným základem, navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budovy jsou evidovány v katastru nemovitostí.49

2.7 Součást věci Součást věci je definována v § 120 Občanského zákoníku jako všechno co k věci náleţí dle povahy věci a jako vše co je s ní neoddělitelně spjaté, aniţ by došlo k jejímu znehodnocení. 48

http://www.zbynekmlcoch.cz/info/pravo/definice_pojmu_budova_vec_nemovitost_stavba_jednotka_byt_nebyt ovy_prostor.html 49 Tamtéţ

- 21 -

Z právního hlediska tvoří věc a její součást jeden celek, proto také součást věci podléhá právnímu osudu věci. Součást věci nemůţe být dle stávající legislativy předmětem vlastnického práva. Z výše uvedeného vyplívá, ţe např. přístavba nemůţe být povaţována za samostatnou nemovitost, protoţe je součástí jiţ postavené stavby (nemovitosti).50

2.8 Příslušenství věci Podle Občanského práva jsou součást věci a příslušenství věci dva rozdílné pojmy. Příslušenstvím věci se rozumí věci náleţející vlastníku věci hlavní, který je uţívá neustále s věcí hlavní. Aby věc mohla být povaţována za příslušenství, musí splňovat následující podmínky51: 

Existence alespoň dvou věcí – jedna hlavní věc a druhou věcí je příslušenství,



Příslušenství musí být majetkem vlastníka věci hlavní,



Vlastník věci hlavní musí rozhodnout o trvalém uţívání příslušenství s věcí hlavní. Při dočasném oddělení příslušenství od věci hlavní (např. při opravě) není zásadně změněn charakter příslušenství.

Při rozhodování o tom, zdali se jedná o příslušenství či o součást věci se zohledňuje technické, funkční sloţení věci (např. motor automobilu je součástí vozidla) i subjektivní posouzení vlastníka k dané věci (např. se vlastník rozhodne, ţe autorádio bude uţíváno pouze v předem stanoveném voze a bude povaţováno za příslušenství vozidla). Právní skutečnosti, které se vztahují k věci hlavní, jsou vztaţeny i k příslušenství věci.52

2.9 Byt a nebytový prostor Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů říká, ţe byt je místnost nebo soubor místností, které jsou dle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.53 Na základě § 1 zákona č. 360/2005 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor se nyní zahrnují i společné prostory domu vyjma prádelen, sušáren, kočárkáren a půdy. Dále jsou zde zahrnuty54:

50

Tamtéţ http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_380.htm 52 Tamtéţ 53 http://jiho.ceskestavby.cz/poradna/definice-pojmu-byt-jednotka-1742.html 54 http://www.nemovitosti.cz/pravo-16-novela-zakona-o-najmu-a-podnajmu-nebytovych-prostor.html 51

- 22 -



místnosti či soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu neţ k bydlení, jsou to především prostory určené k provozování výroby, obchodu, sluţeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáţe, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov,



byty, s uděleným souhlasem o moţnosti uţívání k nebytovým účelům.

2.10 Podlaží budovy Jedná se o část stavby, která je vymezena dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosných částí stropních konstrukcí. Rozlišují se podzemní, nadzemní, ustupující podlaţí a podkroví. Podzemní podlaží (1. PP, 2. PP, apod.) je kterékoliv podlaţí, které má úroveň podlahy níţe neţ 0,80 m pod nejvyšším bodem přilehlého terénu v pásmu s šířkou 5,00 m po obvodu obytné budovy.55 Nadzemní podlaží (1. NP, 2. NP atd.) je kaţdé podlaţí, které je úplné. Mezi nadzemní podlaţí proto nelze zařadit ustupující podlaţí ani podkroví.56 Ustupující podlaží se vyznačuje tím, ţe velikost zastavěné plochy nepřekročí 50% zastavěné plochy předcházejícího podlaţí. Při popisu stavby je uváděno jmenovitě.57 Podkroví je vymezeno konstrukcí krovu a pouţívá se účelově (např. ateliér či loţnice). V případě neúčelového vyuţití jiţ nehovoříme o podkroví, nýbrţ o půdě.58 Zastavěná plocha objektu je „ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.“59

55

HEŘMAN, J. : Oceňování nemovitostí, Nakladatelství VŠE Oeconomica, 2005, ISBN 80-245-0947-4 Tamtéţ 57 Tamtéţ 58 Tamtéţ 59 http://www.urbis-geo.cz/definice-pojmu.aspx 56

- 23 -

2.11 Obestavěný prostor Velikost obestavěného prostoru stavby lze získat sečtením obestavěného prostoru spodní části stavby, vrchní stavby a zastřešení. Do velikosti obestavěného se nezapočítává obestavěný prostor základů. Obestavěný prostor spodní stavby definují následující hranice60: a) po stranách vnější plášť bez izolačních přizdívek, b) dole spodní líc podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostor, který není podlaţím, c) nahoře spodní líc podlahy 1. NP. Obestavěný prostor vrchní stavby ohraničují61: a) po stranách vnější plochy staveb, b) dole spodní líc podlahy 1. NP, c) nahoře v části stavby, nad kterou se nachází půda, horní líce podlahy půdy; v části stavby, nad níţ je plochá či sklonitá střecha bez půdy, je obestavěný prostor ohraničen vnějším lícem střešní krytiny, v případě terasy horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení lze zjistit tak, ţe „vynásobíme zastavěnou plochu půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky“.62 V případě, ţe tímto způsobem nelze velikost obestavěného prostoru zastřešení zjistit, pak se obestavěný prostor vypočte jako objem geometrického tělesa.

2.12 Podlahová plocha bytu Jedná se o podlahovou plochu všech místností, včetně místností tvořících příslušenství bytu, které jsou vymezeny vnitřní stranou vnějších stěn.

60

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Priloha-1_k_Vyhl-3-2008_pdf.pdf Tamtéţ 62 Tamtéţ 61

- 24 -

Při výpočtu podlahové plochy bytu je stěţejním pojmem „místnost“. Zákon, stavební zákon ani občanský zákoník tento pojem nedefinují, neboť se předpokládá, ţe je to všeobecně známá skutečnost. Z odborného výkladu lze vyčíst, ţe pojem místnost je prostor uvnitř budovy, který je ohraničen obvodovými stěnami, podlahou, stropem a je opatřen dveřmi. Podlahou plochu bytu lze spočítat jako podlahovou plochu obytných místností i vedlejších místností, které tvoří příslušenství bytu. Podlahová plocha místností se spočítá jako obsah kaţdé jednotlivé místnosti v bytě.

2.13 Pozemky Vstup na pozemky musí sousedící vlastníci umoţnit jejich majitelům na nezbytnou dobu, pokud je to třeba k jejich údrţbě a obhospodaření. Je nutné také umoţnit vstup na pozemky i v případě, ţe na nich stojí stavba. V případě, ţe je přístup vlastníkům pozemků odepřen a dojde tímto jednáním ke vzniku škody, musí ten, kdo škodu způsobil vzniklou škodu uhradit.63 Omezení vlastnického práva můţe být pouţito pouze ve veřejném zájmu a to formou vyvlastnění. Takovéto opatření lze provést pouze na základě zákona a za úplatu. Pozemkové právo a jeho principy64: 

Princip restituce pozemků – v zásadě se jedná o navrácení pozemků původním majitelům.



Princip racionálního využívání půdy – půda by měla být nejen rozumně vyuţívána, ale také by mělo docházet v ideálním případě k jejímu zkvalitňování.



Princip plánovitosti – v tomto principu se uplatňuje územní plánování, pomocí něhoţ by měla být půda vyuţívána pro uspokojování potřeb co moţná nejširšího okruhu uţivatelů.



Princip jednoty prostředků zajišťující racionální využívání půdy – právní i neprávní mechanismy mají povinnost kooperovat.



Princip trvalosti pozemkově právních vztahů – říká, ţe právní vztahy jsou natolik stabilní, ţe se jim podaří dostát všem účelům, pro které byly stanoveny.

63 64

http://www.stavebniklub.cz/4/6/pravni-uprava-vlastnictvi-nemovitosti-a-pozemku-cid205438/ Tamtéţ

- 25 -



Princip ekologizace – vyjadřuje takové jednání, které je v souladu s principy ochrany ţivotního prostředí.

Pozemkové vztahy představují takové vztahy, ve kterých je předmětem zkoumání půda (pozemek). Mezi pozemkové vztahy se neřadí vztahy, kde pozemky pouze určují hranice a vztahy, které se zabývají ochranou ţivotního prostředí. Pozemek je taková část zemského povrchu, která je oddělená od ostatních částí hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí druhů pozemků či např. hranicí územní správní jednotky. Pozemky se dělí dle příslušných druhů na65: Ornou půdu: a) pravidelně se na ní pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny či jiné zemědělské plodiny, b) bývá dočasně zatravňována (víceleté pícniny na orné půdě), c) případně se na ní postaví skleník, který v katastru nemovitostí figuruje jako budova. Chmelnici, která se vyznačuje tím, ţe se na jejím pozemku dochází k pěstování chmelu. Vinici, která je typická tím, ţe na jejím pozemku se pěstuje vinná réva. Zahradu: a) na níţ se především pěstuje zelenina, květiny, okrasné dřeviny či se zde vytvářejí se skalky, b) která můţe být souvisle osázena ovocnými stromy či keři aţ do výměry 0,25 ha. Ovocný sad, který je souvisle osázen ovocnými stromy či keři o výměře nad 0,25 ha.

65

http://www.stavebniklub.cz/4/6/pravni-uprava-vlastnictvi-nemovitosti-a-pozemku-cid205438/

- 26 -

Trvalý travní porost, jenţ je takovým pozemkem, na jehoţ povrchu je vysazen travní porost. Účelem pozemku je především získání sena či můţe být dočasně zúrodňován pro další výsadbu. Lesní pozemek a) je pozemek, na kterém je vysázen lesní porost či pozemek, který je dočasně neosázený za účelem obnovy pozemku, lesní průsek nebo nezpevněná lesní cesta aţ do šířky 4 m. Dále se jedná o pozemek, na kterém byly porosty odstraněny z důvodu rozhodnutí orgánu státní správy lesů.66 b) nebo takový pozemek, na kterém je postavena budova. Vodní plochu, coţ je pozemek, na kterém je rybník, vodní tok, vodní nádrţ, močál, mokřad nebo baţina. Zastavěnou plochu a nádvoří a) která představuje pozemek, na kterém stojí budova, kromě skleníku, v případě, ţe je postaven na zemědělském či lesním pozemku67 b) je jí také společný dvůr bytových domů Ostatní plochy jsou pozemky, které nebyly vypsány ve výše uvedených druzích pozemků.

2.13.1

Změna druhu pozemku

Touto problematikou se zabývá zákon o ochraně zemědělského půdního fondu č. 334/1992 Sb. Změna nezemědělské půdy na půdu zemědělskou můţe být provedena pouze na základě rozhodnutí, které vzejde z řízení o vyuţití území, započaté např. na návrh vlastníka nemovitosti. V případě změny z trvalého travního porostu na ornou půdu je třeba povolení, které vydává zemědělský půdní fond.68

2.14 Metody oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí můţe být prováděno dvěma způsoby. Za prvé se jedná o metodu zaloţenou na trţním přístupu k oceňování nemovitostí, jejímţ výsledkem je zjištění trţní 66

§ 3 zákona č. 289/1995 Sb. § 2 a § 1 Katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. 68 http://www.stavebniklub.cz/4/6/pravni-uprava-vlastnictvi-nemovitosti-a-pozemku-cid205438/ 67

- 27 -

hodnoty majetku. Druhým způsobem, kterým můţe být ocenění provedeno, je administrativní ocenění dle vyhlášky Ministerstva financí, kdy znalec či odhadce zjišťuje administrativní cenu dané nemovitosti. Hlavním rozdílem mezi výše uvedenými způsoby ocenění je jejich náročnost, v případě administrativního ocenění jsou na znalce či odhadce kladeny výrazně niţší nároky na problematiku zabývající se oceňováním nemovitostí.69 Trţní ocenění vychází především z porovnávání cen realizovaných při prodeji srovnatelných nemovitostí, z nákladových cen, které jsou odvozeny z reprodukčních nákladů a z cen výnosových, které jsou odvozeny z výnosů realizovaných z pronájmu nemovitostí.70

Tržní ocenění nemovitosti

2.14.1

Trţní hodnota odpovídá ceně obvyklé. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definuje cenu obvyklou jako cenu, kterou je moţné inkasovat v případě prodeje totoţného, případně podobného majetku ke dni ocenění. Je nutné vzít v potaz všechny okolnosti, které mohou cenu ovlivnit, vyjma mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího k dané věci a vyjma zvláštní obliby.71 Faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti Na trţní hodnotu nemovitostí působí celá řada faktorů, jedná se především o72: 

politicko - správní vlivy (územní plánování, stavební řád, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana či veřejné zájmy),



ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra),



sociálně - demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, sociální politika),



fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, doprava, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická, morální ţivotnost).

69

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str. 73-109 Tamtéţ 71 Tamtéţ 72 http://www.stavebniklub.cz/4/6/trzni-ocenovani-nemovitosti-cid212454/ 70

- 28 -

Přístupy k tržnímu ocenění Při zjišťování trţní hodnoty nemovitosti se nejčastěji poţívají tři základní přístupy k oceňování nemovitostí nebo jejich kombinace73:

2.14.2



přístup na bázi vynaloţených nákladů (nákladová metoda),



přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosová metoda),



přístup na bázi porovnání (porovnávací metoda).

Nákladová metoda

Pohlíţí na oceňovanou nemovitost jako na souhrn vynaloţených nákladů. Výsledkem oceňování na základě nákladové metody je tzv. věcná hodnota nemovitosti, která vyjadřuje kompletní náklady nutné na znovu postavení oceňované nemovitosti ke dni ocenění.74 Pro zjištění výchozích stavebních nákladů je moţné pouţít tři metody. První metodou je metoda technickohospodářských ukazatelů (THU) při níţ dochází k ocenění pouze jedné měrné jednotky (např. 1 m2 podlahové plochy nebo 1 m3 obestavěného prostoru).75 Druhá metoda vyuţívaná při oceňování nemovitostí pomocí nákladového přístupu, tzv. metoda agregovaných poloţek funguje na základě oceňování skupin poloţek. Jedná se o seskupování konstrukčně příbuzných částí do jedné poloţky. Tato poloţka potom představuje průměrné náklady určité části stavby či skupiny stavebních prací.76 Třetí metoda vyuţívá rozpočtový způsob zjištění výchozích stavebních nákladů. Při této metodě jsou kalkulovány jednotlivé poloţky nemovitosti, které jsou poté násobeny jednotkovou cenou zjištěnou z katalogu cen stavebních prací. Reprodukční hodnota se zjistí prostým součtem jednotlivých poloţek.77 V případě, ţe je reprodukční hodnota upravena o opotřebení a k takto zjištěné ceně se přičte hodnota pozemku, tak výsledkem je tzv. věcná hodnota nemovitosti. Nákladová metoda se

73

http://www.stavebniklub.cz/4/6/trzni-ocenovani-nemovitosti-cid212454/ HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str. 73-109 75 Tamtéţ 76 Tamtéţ 77 Tamtéţ 74

- 29 -

pouţívá především při oceňování nemovitostí, u kterých je kladen důraz na komfort při jejich uţívání, nikoliv na budoucí výnosy plynoucí z nemovitosti.78

2.14.3

Výnosová metoda

Výnosová metoda pohlíţí na nemovitost jako na investici. Vlastník si pořizuje nemovitost např. za účelem jejího pronajímání a očekává v budoucnu čistý výnos adekvátní k cenně konkrétní nemovitosti. V případě, ţe jsou známy čisté příjmy plynoucí z nemovitosti, lze odhadovat hodnotu dané nemovitosti. Výnosová metoda probíhá součtem všech očekávaných budoucích výnosů, které plynou z dané nemovitosti, ale jsou diskontovány na současnou hodnotu. Výsledkem této metody je tzv. výnosová hodnota nemovitosti, která můţe být vyjádřena pomocí dočasné či věčné renty. Příkladem dočasné renty můţe být stavba, která je pouţitelná pouze na dobu trvání stavby (omezená doba). Naproti tomu pozemek můţe být pouţit neomezeně dlouho a pro jeho ocenění je vhodnější pouţít hodnotu věčné renty.79 Především je třeba určit čistý výnos plynoucí z nemovitosti, dobu, po kterou mohou být tyto výnosy dosahovány a náklady na provoz nemovitosti. V případě, ţe je uvaţováno nájemné jako příjem plynoucí z nemovitosti, pak lze vzít hrubé nájemné a odečíst od něj nezbytné náklady (např. náklady na opravy či daň z nemovitosti). Dále je nutné vzít v potaz nevytíţenost (nebude podnájemník) nemovitosti v průběhu roku, průměrně se počítá příjem z nájemného deseti z dvanácti měsíců v roce. Investice do nemovitosti se vyplatí v případě, ţe zisky plynoucí z nemovitosti převýší zisky plynoucí ze stejné investované částky v bance při dané úrokové míře.80

2.14.4

Porovnávací metoda

V zásadě se jedná o komparaci hodnot oceňovaných nemovitostí s hodnotami nemovitostí, které byly nedávno realizovány na trhu. Porovnání lze rozdělit na přímé a nepřímé. Přímé porovnání se provádí pomocí reprezentativního vzorku mezi prodávanou a oceňovanou nemovitostí, prodávaná nemovitost plní roli vzorku. Při oceňování nemovitosti je proto třeba 78

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str. 73-109 Tamtéţ 80 Tamtéţ 79

- 30 -

věnovat zvýšené úsilí výběru co nejvhodnějšího vzorku, neboť právě na něm do značné míry závisí výsledek oceňované nemovitosti.81 Nepřímé porovnání je realizováno v případě, ţe je porovnávána oceňovaná nemovitost se standardní nemovitostí, která má jasně definované parametry. Tím, ţe zde dochází k dostatečnému srovnávání nemovitostí, by mělo být zabráněno případům, kdy je nemovitost buď značně nadhodnocena či podhodnocena a zjištěný výsledek by měl být relevantní. 82 Pro správné stanovení ceny je třeba dbát jistých pravidel. Jedním z nich je, aby porovnávané nemovitosti byly podobného charakteru a kvality. Dále je třeba dbát na to, aby ceny porovnávaných nemovitostí byly aktuální a aby počet porovnávaných nemovitostí byl dostatečně velký.83 Porovnávací přístup odráţí aktuální situaci na trhu a je klíčovým přístupem pro odhad trţní hodnoty. Tento přístup je také nejčastěji pouţívaných trţním přístupem a lze ho pouţít všude tam, kde lze porovnání nemovitostí uskutečnit.84

2.14.5

Analýza tržní hodnoty

Jednotlivé metody oceňování nemovitostí přispívají k výsledné trţní hodnotě oceňované nemovitosti různou mírou a především je to podmíněno typem oceňované nemovitosti. V případě, ţe je oceňován pozemek, pak nejlepší metodou pro ocenění je porovnávací metoda, u bytů se jedná o porovnávací či výnosovou metodu, pro ocenění komerční nemovitosti pak výnosovou metodu a při ocenění rodinného domu lze vyuţít porovnávací či technickou hodnotu.85 Je třeba mít na paměti, ţe při oceňování nemovitosti se jedná o pouhý odhad její trţní hodnoty, tudíţ výsledné číslo je pouhým odhadem. Trţní hodnota představuje ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaţí přiblíţit.86

81

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str. 73-109 Tamtéţ 83 Tamtéţ 84 Tamtéţ 85 http://www.stavebniklub.cz/4/6/trzni-ocenovani-nemovitosti-cid212454/ 86 Tamtéţ 82

- 31 -

2.14.6

Administrativní ocenění nemovitosti

Toto ocenění je upraveno vyhláškou č. 540/2002 Sb., která udává postup pro ocenění konkrétních nemovitostí. Administrativní ocenění existuje z důvodu potřeby státu zjistit např. základ daně dědické či darovací. I kdyţ se jedná o stanovení ceny nemovitosti na základě předpisu, je zde snaha o to, aby výsledná administrativní cena co nejvíce odpovídala skutečné hodnotě nemovitosti. Je zde také snaha o spravedlivý odvod do státního rozpočtu pro všechny. Ten, kdo vypracovává ocenění, postupuje dle jasně stanoveného předpisu a tím je dosaţeno stejné ceny, v případě, ţe danou nemovitost oceňuje dva nebo více lidí. Nevýhodou administrativního ocenění je skutečnost, ţe nemovitosti jsou jedinečné a jejich hodnotu ovlivňuje spousta faktorů, a proto není moţné tyto skutečnosti zobecnit do předpisů. V praktické části práce bude provedeno ocenění nemovitosti na základě administrativního předpisu.87

87

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE 2005, str. 73-109

- 32 -

3

PRAKTICKÁ ČÁST – ocenění nemovitosti

administrativním způsobem Znalecký posudek č. 1/2010 O ceně rodinného domu včetně pozemku a příslušenství č. p. 1727, Jankova 27, Nymburk, k. ú. Nymburk.

Objednatel posudku:

Pan Jakub Hradecký Sadová 2111 288 02 Nymburk

Účel posudku:

Zjištění úřední ceny uvedené nemovitosti jako podklad pro úvahu o její koupi.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 19. 4. 2010 posudek vypracoval:

Jan Nepimach Jankova 1727/27 Nymburk 288 02

Posudek obsahuje 26 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Nymburce, 21. 4. 2010 - 33 -

3.1 Nález 3.1.1 Znalecký úkol Zjištění úřední ceny uvedené nemovitosti jako podklad pro úvahu o její koupi. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 4. 2010 dle platného cenového předpisu ke dni prohlídky nemovitosti.

3.1.2 Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Rodinný dům, včetně pozemku a příslušenství

Adresa nemovitosti: Jankova 1727/27 288 02, Nymburk Kraj:

Středočeský

Okres:

Nymburk

Obec:

Nymburk

Katastrální území:

Nymburk

Počet obyvatel:

14 543

Základní cena:

400,- Kč/m2

3.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 4. 2010 za přítomnosti majitele pana Luboše Nepimacha, bytem Jankova 1727, 288 02, Nymburk.

3.1.4 Podklady pro vypracování posudku 

výpis z katastru nemovitostí k. ú. Nymburk, LV 371, ze dne 14. 4. 2010



Znalecký posudek č. 406/94



informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti



skutečnosti a výměry zjištěné na místě

3.1.5 Vlastnické a evidenční údaje Dle výše uvedeného výpisu z KN, LV č. 371 je oceňovaná nemovitost podílovým vlastnictvím níţe uvedených osob:

- 34 -

Mgr. Monika Nepimachová Jankova 1727/27, 288 02, Nymburk Podíl 50% Luboš Nepimach Jankova 1727/27, 288 02, Nymburk Podíl 50%

3.1.6 Dokumentace a skutečnost Předloţená dokumentace souhlasí se skutečným stavem i způsobem uţívání.

3.1.7 Obsah posudku a) Hlavní stavby Rodinný dům b) Vedlejší stavby Garáţ na zahradě Garáţ u domu c) Studny Studna d) Venkovní úpravy Vodárna Přípojka kanalizace DN 250 mm Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel Betonová dlaţba zámková - barevná tl. do 80 mm Plot zděný ze štípaných tvárnic barevných, tl. do 20 cm, beton. základ Altán zahradní Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m na třech zdech e) Trvalé porosty Okrasné dřeviny f) Pozemky Stavební pozemky Pozemek zahrady

- 35 -

3.2 Posudek Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.

3.2.1 Hlavní stavby – Rodinný dům Oceňovaný rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku, je částečně podsklepený a skládá se z jednoho podzemního a dvou nadzemních podlaţí. Podzemní podlaţí se sestává ze schodiště, jedné hlavní místnosti, ze které je dále přístup do třech okolních místností. Všechny čtyři místnosti jsou vyuţívány jako skladové prostory. První nadzemní podlaţí se sestává ze vstupních dveří, které vedou na verandu, přes ní se vchází na chodbu, na které se nachází koupelna a toaleta. Z chodby se jde do kuchyně, obývacího pokoje a jídelny. Z kuchyně vedou dveře na terasu. Z chodby vede schodiště do druhého nadzemního podlaţí, kde se nachází pracovna, loţnice a dětský pokoj. Co se konstrukce týče, tak základy jsou ţelezobetonové, konstrukce budovy je zděná, tvořena cihlami. V podzemním a prvním nadzemním podlaţí jsou stropy s rovným podhledem, v druhém nadzemním podlaţí je strop zešikmený, tvořený sádrokartonem a jako izolace sloţí skelná vata. Rodinný dům má sedlovou střechu, která je pokryta pálenými taškami. Venkovní omítky jsou relativně nové (stáří 2 roky), sestávají se z umělých nástřiků. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. V celém domě jsou pouţita dřevěná okna, vyjma střešních oken, která jsou plastová. V celém domě jsou podlahy z dřevěných parket vyjma verandy a chodby, kde jsou pouţity jako povrchová úprava dlaţdice. Na toaletě a v koupelně jsou pouţity dlaţdice jak na zdi, tak na podlaze. Schodiště je betonové s dřevěnými nášlapy. Teplo je v domě zajišťováno pomocí elektrického ústředního topení (přímotopy) a krbové vloţky, která rozvádí teplo do dětského pokoje, pracovny a loţnice. V domě je standardní jednofázová elektroinstalace světelná, zásuvková a v domě je rozvod teplé a studené vody. Ohřev vody, která se čerpá ze studny, je zajišťován pomocí bojleru. Dům byl kompletně zrekonstruován v roce 1994 a v průběhu let byl pravidelně udrţován a byly prováděny další stavební úpravy.

- 36 -

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Obec: Nymburk Minimální hodnota koeficientu Kp je omezena na 1,000.

Rodinný dům – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům:

typ D

Konstrukce:

zděná

Podsklepení:

podsklepená

Typ střechy:

se sklonitou střechou

Podkroví:

má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí

Podlaţí:

se dvěma nadzemními podlaţími

Polohový koeficient:

1,050

Kód klasifikace CZ-CC:

111

Kód standardní klasifikace produkce:

46.21.11.1

Koeficient změny ceny stavby:

2,173

Koeficient prodejnosti:

1,208 (Rodinné domy)

Tabulka č. 1 – Podlaţí Název Výška

9×9,1×0,8

65,52 m2

2,50 m

9×9,1+5,5×2,2 =

94,00 m2

2,50 m

9×9,1+5,5×2,2 =

94,00 m2

2,50 m

1. NP 2. NP

Součet: 7,50 m

domy rodinné jednobytové

Zastavěná plocha =

1. PP

Budovy jednobytové

253,52 m2

Tabulka č. 2 - Obestavěný prostor (OP) 1. PP 2,50 × 9×9,1×0,8

= 163,80 m3

1. NP

2,50 × (9×9,1+5,5×2,2)

= 235,00 m3

2. NP

2,50 × (9×9,1+5,5×2,2)

= 235,00 m3

Obestavěný prostor – celkem:

= 633,80 m3

- 37 -

Tabulka č. 3 - Výpočet koeficientu K4 Název, popis

Obj. podíl [%]

Základy

4,30

S

1,00

4,30

Zdivo – cihelné zdivo

24,30

S

1,00

24,30

Stropy

9,30

S

1,00

9,30

Střecha

4,20

S

1,00

4,20

Krytina – pálené tašky

3,00

S

1,00

3,00

Klempířské konstrukce

0,70

S

1,00

0,70

Vnitřní omítky

6,40

S

1,00

6,40

Fasádní omítky – umělý nástřik

3,30

N

1,54

5,08

Vnější obklady

0,40

N

1,54

0,62

Vnitřní obklady

2,40

S

1,00

2,40

Schody – betonové s dřevěným povrchem a ţelezným zábradlím

3,90

S

1,00

3,90

Dveře

3,40

S

1,00

3,40

Okna – dřevěná zdvojená

5,30

S

1,00

5,30

Podlahy obytných místností – dřevěné podlahy (parkety)

2,30

S

1,00

2,30

Podlahy ostatních místností – keramická dlaţba

1,40

S

1,00

1,40

Vytápění – elektrické topení a krbová vloţka

4,20

N

1,54

6,47

Elektroinstalace

4,00

S

1,00

4,00

Bleskosvod – ano

0,50

S

1,00

0,50

Rozvod vody – studená i teplá

2,80

S

1,00

2,80

Zdroj teplé vody – bojler

1,60

S

1,00

1,60

Instalace plynu

0,50

CH

0,46

0,00

Kanalizace

2,90

S

1,00

2,90

Vybavení kuchyně

0,50

P

0,46

0,23

Vnitřní vybavení

5,00

S

1,00

5,00

Záchod

0,40

S

1,00

0,40

Ostatní

3,00

S

1,00

3,00

- 38 -

Hodnocení Koeficient

Upravený obj. podíl

Součet upravených objemových podílů

103,50

Hodnota koeficientu vybavení K4

1,0350

S ... standardní konstrukce resp. vybavení

* 1,00

N … nadstandardní konstrukce resp. vybavení

* 1,54

( = 1 + 0,54 )

P … podstandardní konstrukce resp. vybavení

* 0,46

( = 1 - 0,54 )

CH … chybějící konstrukce resp. vybavení

* 0,00

Ocenění: 1 900,– Kč/m3

Základní jednotková cena (dle přílohy č. 6 vyhlášky): Korekce základní ceny: Koeficient vyuţití podkroví:

×

1,1000

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

×

1,0350

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

×

1,0500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

×

2,1730

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

×

1,2080

Základní jednotková cena upravená:

=

5 962,15 Kč/m3

=

3 778 810,67 Kč

Odpočet opotřebení: 3 778 810,67 Kč × 16,000 %

–

604 609,71 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení:

=

3 174 200,96 Kč

Základní cena upravená:

633,80 m3 × 5 962,15 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 84 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 84) = 16,000 %

- 39 -

Rodinný dům – zjištěná cena:

3 174 200,96 Kč

3.2.2 Vedlejší stavby Garáž na zahradě – § 7

3.2.2.1

Garáţ se nachází zhruba v polovině délky pozemku a vede k ní vydláţděná cesta. Je postavena na standardních ţelezobetonových základech. Její svislá konstrukce je tvořena plynosilikáty. Střecha je plochá s plechovou krytinou. Do garáţe vedou jedny dveře a dřevěná vrata. Podlaha je betonová a v garáţi se nacházejí kamna. Garáţ není podsklepená ani nemá podkroví. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba:

typ I – B

Svislá nosná konstrukce:

zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí

Podkroví:

nemá podkroví

Krov:

neumoţňující zřízení podkroví

Koeficient vybavení stavby:

0,877


1,050


1274 Budovy nebytové ostatní


46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené


2,121



Tabulka č. 4 – Podlaţí Název

Výška

1. NP

2,40 m

Zastavěná plocha 11×3,5 =

38,50 m2

- 40 -

Tabulka č. 5 - Obestavěný prostor (OP) 1. NP

2,40 × 11×3,5


= 92,40m3 = 92,40m3

Tabulka č. 6 - Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Název, popis

Obj. Hodnocení Koeficient podíl [%]

Upravený obj. podíl

Základy

7,10

S

1,00

7,10

Obvodové stěny

31,80

S

1,00

31,80

Stropy

19,80

P

0,46

9,11

Krov

7,30

S

1,00

7,30

Krytina

8,10

S

1,00

8,10

Klempířské práce

1,70

S

1,00

1,70

Úprava povrchů

6,10

S

1,00

6,10

Schodiště

0,00

CH

1,00

0,00

Dveře

3,00

P

0,46

1,38

Okna

1,10

S

1,00

1,10

Podlahy

8,20

S

1,00

8,20

Elektroinstalace

5,80

S

1,00

5,80


87,69


0,8769


* 1,00


* 1,54

( = 1 + 0,54 )


* 0,46

( = 1 - 0,54 )


* 0,00

Ocenění: Základní jednotková cena (dle přílohy č. 6 vyhlášky):

- 41 -

1 250,– Kč/m3

Korekce základní ceny: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

×

0,8769


×

1,0500


×

2,1210


×

1,2080


=

2 948,88 Kč/m3

=

272 476,51 Kč

Odpočet opotřebení: 272 476,51 Kč × 16,000 %

–

43 596,24 Kč


=

228 880,27 Kč


92,40 m3 × 2 948,88 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 84 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 84) = 16,000 %

Garáž na zahradě – zjištěná cena: 3.2.2.2

228 880,27 Kč

Garáž u domu – § 7

Garáţ se nachází u boku domu a je k ní umoţněn vjezd přes městský chodník. Taktéţ je vystavěna na ţelezobetonových základech a její svislá konstrukce je tvořena plynosilikáty. Střecha je plochá s krytinou z pálených tašek. Do garáţe vedou pouze elektrická vrata. Podlaha je tvořena betonem a garáţ není ani podsklepená a ani nemá podkroví. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba:

typ I – B

Svislá nosná konstrukce:

zděná tl. nad 15 cm

- 42 -

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí

Podkroví:

nemá podkroví

Krov:

neumoţňující zřízení podkroví

Koeficient vybavení stavby:

1,016


1,050


1274 Budovy nebytové ostatní


46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené


2,121



Tabulka č. 7 – Podlaţí Název

Výška

Zastavěná plocha

1. NP

2,60 m 9×2,5 =

22,50 m2

Tabulka č. 8 - Obestavěný prostor (OP) 1. NP

2,60 × 2,5×9


= 58,50 m3 = 58,50 m3

Tabulka č. 9 - Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Název, popis

Obj. Upravený obj. Hodnocení Koeficient podíl [%] podíl

Základy

7,10

S

1,00

7,10

Obvodové stěny

31,80

S

1,00

31,80

Stropy

19,80

S

1,00

19,80

Krov

7,30

S

1,00

7,30

Krytina

8,10

S

1,00

8,10

Klempířské práce

1,70

S

1,00

1,70

- 43 -

Úprava povrchů

6,10

S

1,00

6,10

Schodiště

0,00

CH

1,00

0,00

Dveře – elektrická vrata

3,00

N

1,54

4,62

Okna

1,10

S

1,00

1,10

Podlahy

8,20

S

1,00

8,20

Elektroinstalace

5,80

S

1,00

5,80


101,62


1,0162


* 1,00


* 1,54

( = 1 + 0, 54 )


* 0,46

( = 1 - 0,54 )


* 0,00

Ocenění: 1 250,– Kč/m3

Základní jednotková cena (dle přílohy č. 6 vyhlášky): Korekce základní ceny: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

×

1,0162


×

1,0500


×

2,1210


×

1,2080


=

3 417,32 Kč/m3

=

199 913,22 Kč


58,50 m3 × 3 417,32 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 8 roků Předpokládaná další životnost: 92 roků - 44 -

Opotřebení: 100 × 8 / (8 + 92) = 8,000 % Odpočet opotřebení: 199 913,22 Kč × 8,000 %

–

15 993,06 Kč


=

183 920,16 Kč

Garáž u domu – zjištěná cena:

183 920,16 Kč

3.2.3 Studna – § 9 Studna je hluboká 4 m, nachází se v ní elektrické čerpadlo a plní předem stanovený účel. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ:

Kopaná studna

Hloubka studny:

4,00 m

Elektrické čerpadlo:

1 ks


1,050


2222 Vedení vody místní trubní


46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody


2,296



Ocenění: 4,00 m á 1 950,– Kč/m

+

7 800,– Kč

1 ks elektrické čerpadlo:

+

9 480,– Kč

Základní cena:

=

17 280,– Kč


×

1,0500


×

2,2960


×

1,2080

Korekce základní ceny:

- 45 -

=

50 323,62 Kč

Odpočet opotřebení: 50 323,62 Kč × 16,000 %

–

8 051,78 Kč


=

42 271,84 Kč

Cena studny: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 84 roků Opotřebení: 100 × 16 / (16 + 84) = 8,000 %

Studna – zjištěná cena:

42 271,84 Kč

3.2.4 Venkovní úpravy 3.2.4.1

Vodárna – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Domácí vodárna - Darling:

1 ks


1,050


2222 Vedení vody místní trubní


2,296



Ocenění: Základní cena: 1 ks × 12 000,– Kč/ks

=

12 000,– Kč


×

1,0500


×

2,2960


×

1,2080

Cena stavby:

=

34 946,96 Kč


- 46 -

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 10 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 10 / (10 + 20) = 33,333 % Odpočet opotřebení: 34 946,96 Kč × 33,333 %

–

11 648,87 Kč


=

23 298,09 Kč

Vodárna – zjištěná cena: 3.2.4.2

23 298,09 Kč

Přípojka kanalizace DN 250 mm – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Přípojka kanalizace DN 250 mm:

12,00 m


1,050


2223 Vedení kanalizace místní trubní


2,294



Ocenění: Základní cena: 12,00 m × 1 990,– Kč/m

=

23 880,– Kč


×

1,0500


×

2,2940


×

1,2080

Cena stavby:

=

69 483,87 Kč




–

11 117,42 Kč


=

58 366,45 Kč

Přípojka kanalizace DN 250 mm – zjištěná cena: 3.2.4.3

58 366,45 Kč

Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Přípojky elektro Al 25 mm2 zemní kabel:

19,00 m


1,050


2224 Vedení místní elektrická a telekomunikační


2,229



Ocenění: Základní cena: 19,00 m × 195,– Kč/m

=

3 705,– Kč


×

1,0500


×

2,2290


×

1,2080

Cena stavby:

=

10 475,01 Kč

–

2 793,37 Kč



- 48 -


=

7 681,64 Kč

Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel – zjištěná cena: 3.2.4.4

7 681,64 Kč

Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm – § 10

Zámková dlaţba vede od vrat ke garáţi, tzv. vjezd ke garáţi, která se nachází na zahradě a je také pouţita na zahradě jako místo slouţící pro grilování. Zatřídění pro potřeby ocenění Betonová dlaţba zámková - tl. do 80 mm: 3*7+15*2

=

51,00 m2


1,050


211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace


46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené


2,267



Ocenění: Základní cena: 51,00 m2 × 560,– Kč/m2

=

28 560,– Kč


×

1,0500


×

2,2670


×

1,2080

Cena stavby:

=

82 123,22 Kč




–

21 899,80 Kč


=

60 223,42 Kč

Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm – zjištěná cena: 3.2.4.5

60 223,42 Kč

Plot zděný ze štípaných tvárnic barev. ,tl. do 20 cm, beton. základ – § 10

Zatřídění pro potřeby ocenění Plot zděný ze štípaných tvárnic:

21,00 m2


1,050


242091 Oplocení samostatné j. n.


2,319



Ocenění: Základní cena: 21,00 m2 × 1 250,– Kč/m2

=

26 250,– Kč


×

1,0500


×

2,3190


×

1,2080

Cena stavby:

=

77 212,26 Kč


Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 8 roků - 50 -

Předpokládaná další životnost: 52 roků Opotřebení: 100 × 8 / (8 + 52) = 13,333 % Odpočet opotřebení: 77 212,26 Kč × 13,333 %

–

10 294,71 Kč


=

66 917,55 Kč

Plot zděný ze štípaných tvárnic barevných,tl. do 20 cm, beton. základ – zjištěná cena:

3.2.4.6

66 917,55 Kč

Altán zahradní – § 10

Altán je tvořen betonovými bloky, na podlahu byla pouţita venkovní dlaţba a střecha je plochá s krytinou z pálených tašek. Součástí altánu je gril postavený z pálených cihel s pouţitím mramorové desky a udírna. Zatřídění pro potřeby ocenění Altán zahradní:

8*4 = 32,00 m2 ZP


1,050


242051 Pomníky a jiná drobná architektura


46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená


2,319



Ocenění: Základní cena: 32,00 m2 ZP × 3 250,– Kč/m2 ZP

=

104 000,– Kč


×

1,0500


×

2,3190


×

1,2080

Cena stavby:

=

305 907,64 Kč


- 51 -


–

25 491,28 Kč


=

280 416,36 Kč

Altán zahradní – zjištěná cena: 3.2.4.7

280 416,36 Kč

Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m na třech zdech – § 10

Na terasu vede vchod z kuchyně či přímo ze zahrady. Jako povrch byla pouţita venkovní dlaţba. Zatřídění pro potřeby ocenění Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m:

5*4 = 20,00 m2


1,050


242 Ostatní inţenýrská díla j. n.


46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená


2,319



Ocenění: Základní cena: 20,00 m2 × 4 010,– Kč/m2

=

80 200,– Kč


×

1,0500


×

2,3190


×

1,2080

Cena stavby:

=

235 901,85 Kč


- 52 -


–

31 452,79 Kč


=

204 449,06 Kč

Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m na třech zdech – zjištěná cena:

204 449,06 Kč

3.2.5 Trvalé porosty – § 35 - § 42 Okrasné dřeviny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5:

1,0500

Tabulka č. 10 – Okrasné dřeviny Mnoţství Název Stáří Jedn. cena

Kz

Celková cena

1 ks

vrba bílá

10 r.

3 010,– Kč

1

3 160,50 Kč

1 ks

škumpa lysá

10 r.

730,– Kč

1

766,50 Kč 3 927,– Kč

Okrasné dřeviny – celkem:

Trvalé porosty – zjištěná cena:

3 927 Kč

3.2.6 Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Stavební pozemek se skládá z pozemku zastavěného rodinným domem, garáţí na zahradě, garáţí u domu, terasou, altánem a betonovou dlaţbou. Souhrnně má stavební pozemek výměru 258 m2. Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: - 53 -

Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského

+ 20 %

Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby

+ 50 %

Úprava celkem:

+ 70 %

× 1,700

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,173

Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

× 1,208

Tabulka č. 11 – Výpočet ceny stavebního pozemku Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č.

Výměra [m2]

základní

upravená

Cena [Kč]

Stavební pozemek

2849

258

400

1 784,99

460 527,19

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Pozemek zahrady má velikost 297 m2. Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského

+ 20 %

Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby

+ 50 %

Úprava celkem:

+ 70 %

× 1,700

Koeficient změny cen staveb Ki:

× 2,173

Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

× 1,208

Koeficient úpravy dle §28 odst. 5:

× 0,400

Tabulka č. 12 – Výpočet ceny pozemku zahrady Jednotková cena [Kč/m2] Název

Parc. č.

Pozemek zahrady

1074/67

Výměra [m2] základní 297

400

- 54 -

upravená 714,00

Cena [Kč] 212 056,69

Součet cen všech typů pozemků: 460 527,19 Kč + 212 056,69 = 672 583,88 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

672 583,88 Kč

- 55 -

3.3 Rekapitulace 555 m2

Souhrn výměr všech pozemků Ceny bez odpočtu opotřebení (bez koeficientu Kp): a) Rodinný dům

3 128 151,59 Kč

b) Vedlejší stavby 1) Garáţ na zahradě

225 560,41 Kč

2) Garáţ u domu

165 491,23 Kč 41 658,62 Kč

c) Studna d) Venkovní úpravy 1) Vodárna

28 929,60 Kč

2) Přípojka kanalizace DN 250 mm

57 519,76 Kč

3) Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 4) Betonová dlaţba zámková - barevná tl. do 80 mm

8 671,37 Kč 67 982,80 Kč

5) Plot zděný ze štípaných tvárnic barevných,tl. do 20 cm, beton. základ

63 917,44 Kč

6) Altán zahradní

253 234,80 Kč

7) Terasa, výška nad 1,5 do 2,1 m na třech zdech

195 282,99 Kč

e) Trvalé porosty

3 927,– Kč 556 774,75 Kč

f) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení (bez Kp) činí celkem:

4 797 102,36 Kč

Cena po zaokrouhlení podle § 46:

4 797 100,– Kč

Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům

3 778 810,67 Kč


272 476,51 Kč

2) Garáţ u domu

199 913,22 Kč 50 323,62 Kč


34 946,96 Kč


69 483,87 Kč

3) Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel

10 475,01 Kč

- 56 -

4) Betonová dlaţba zámková - barevná tl. do 80 mm

82 123,22 Kč


77 212,26 Kč

6) Altán zahradní

305 907,64 Kč


235 901,85 Kč

e) Trvalé porosty

3 927,– Kč 672 583,88 Kč

f) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem:

5 794 085,71 Kč


5 794 090,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení (bez koeficientu Kp): a) Rodinný dům

2 627 647,34 Kč


189 470,74 Kč

2) Garáţ u domu

152 251,93 Kč 34 993,24 Kč


19 286,50 Kč


48 316,60 Kč


6 358,98 Kč 49 853,83 Kč


55 395,33 Kč

6) Altán zahradní

232 132,74 Kč


169 245,91 Kč

e) Trvalé porosty

3 927,– Kč 556 774,75 Kč

f) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení (bez Kp) činí celkem:

4 145 654,89 Kč


4 145 650,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům

3 174 200,96 Kč


228 880,27 Kč

- 57 -

2) Garáţ u domu

183 920,16 Kč 42 271,84 Kč


23 298,09 Kč


58 366,45 Kč


7 681,64 Kč 60 223,42 Kč


66 917,55 Kč

6) Altán zahradní

280 416,36 Kč


204 449,06 Kč

e) Trvalé porosty

3 927,– Kč 672 583,88 Kč

f) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem:

5 007 136,68 Kč


5 007 140,– Kč

Výsledná cena: 5 007 140,– Kč Cena slovy: pětmilionůsedmtisícjednostočtyřicet Kč

V Nymburce, 21. 4. 2010 - 58 -

4 ZÁVĚR Cílem bakalářské práce bylo popsat a vysvětlit, základní pojmy, pojmy které souvisí s oceňováním nemovitostí a metody oceňování nemovitostí v teoretické části bakalářské práce. V praktické části jsem vypracoval ocenění rodinného domu včetně příslušenství a pozemků dle platného cenového předpisu (ocenění administrativním způsobem). V teoretické části jsem osvětlil některé základní pojmy z oblasti oceňování nemovitostí a především jsem se dozvěděl, ţe se významně liší administrativní ocenění nemovitosti od ocenění trţního a snaţil jsem se tuto skutečnost dostatečně popsat. V praktické části bakalářské práce jsem provedl administrativní ocenění rodinného domu včetně příslušenství a pozemků a vypracoval znalecký posudek. Administrativní ocenění bylo provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. Na základě toho lze říci, ţe pokud by kdokoliv jiný vypracoval posudek na mnou oceňovanou nemovitost na základě výše zmíněného oceňovacího předpisu, pak by měl dojít v podstatě ke shodnému výsledku. Naopak by tomu bylo v případě, kdyby tato nemovitost byla oceněna trţní metodou. V takovém případě by výsledná hodnota nemovitosti byla závislá na znalostech a subjektivním hodnocení toho, kdo by ocenění prováděl (nejčastěji znalec). Z tohoto důvodu jsem danou nemovitost oceňoval administrativním způsobem, neboť nemám dostatečné znalosti a zkušenosti na ocenění trţním metodou. Předmětem ocenění byl rodinný dům č. p. 1727 v obci Nymburk včetně příslušenství a pozemků, kde v současné době bydlím a tudíţ mám k dispozici dostatek potřebných informací. Provedl jsem místní šetření a poţádal vlastníka nemovitosti o potřebné podklady a informace. Pro vypracování znaleckého posudku jsem pouţil software Delta – NEM společnosti Diotima, s. r. o. Celková administrativní cena rodinného domu včetně příslušenství a pozemků po odečtení opotřebení a po zaokrouhlení byla vypočtena na 5 007 140, – Kč. Nejvyšší část této ceny tvořil rodinný dům, který se na výsledné ceně nemovitosti podílel částkou 3 174 200, 96 Kč. Vyjma rodinného domu je součástí ceny nemovitosti také ocenění garáţe na zahradě, garáţe u domu, studny, vodárny, přípojky kanalizace, přípojky elektro, betonové dlaţby, plotu, - 59 -

zahradního altánu, terasy, trvalých porostů, stavebních a zahradních pozemků. Při zběţném zjišťování trţní ceny oceňované nemovitosti jsem zjistil, ţe se dá říci, ţe za současných podmínek na realitním trhu, odpovídá výsledná cena administrativního ocenění cenám realizovaným na trhu nemovitostí, coţ je dle mého názoru spíše shoda okolností. Jediným problémem je nyní stagnace na realitním trhu, alespoň na nymburském okrese, tudíţ by trvalo delší dobu neţ by se na oceňovanou nemovitost nalezl vhodný kupec. Ocenění administrativní metodou se dnes jiţ pouţívá výhradně pro daňové účely (pro výpočet daně z převodu nemovitosti, dědické a darovací daně či pro výpočet daně z nemovitosti). V ostatních případech se vyuţívá ocenění trţní.

- 60 -

5 LITERATURA 1.

HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, ISBN 80-245-0947-4

2.

HEŘMAN, J.: Oceňování majetku, 1. vyd ., Praha, VŠE Oeconomica 2005, ISBN 80245-0967-9

3.

BRADÁČ, KREJČÍŘ, SCHOLZOVÁ: Úřední oceňování majetku, Akademické Nakladatelství CERM, ISBN 978-80-7204-490-0

4.

ISVC: Mezinárodní oceňovací standardy, ČKOM, 1998

5.

OLIVOVÁ, KUBA, VÁVROVÁ.: Byty a katastr nemovitostí. 4. vydání Praha: LINDE 2001, ISBN 80-7201-267-3

6.

PEKÁREK, M. – PRŮCHOVÁ, I. : Pozemkové právo, 2., přeprac. a rozšíř. vyd. , Brno, Masarykova univerzita, 2004, ISBN 80-210-3238-3

Právní předpisy 7.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

8.

Zákon č. 36/1967 Sb.

9.

Zákon č. 344/1992 Sb.

10.

Zákon č. 265/1992 Sb.

11.

Zákon č. 289/1995 Sb.

Internetové zdroje 12.

http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=_teorie001

13.

http://www.la-ma.cz/?p=110

14.

http://portal.justice.cz/Justice2/MS/ms.aspx?k=4979&o=23&j=33&d=282638

15.

http://www.certifikace-odhadcu.cz/?p=PPEticky-kodex

16.

http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/703/_s.155/708?POSTUP_ID=37&PRVEK_ID =86

17.

http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/708/.cmd/ad/.c/307/.ce/14601/.p/12301/_s.155/7 - 61 -

08?s=záznam&o=&limit=10&index=0&POSTUP_ID=37&PRVEK_ID=124#prvek-zs 18.

http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_563.htm

19.

http://www.katastrnemovitostinahlizeni.cz/vypis_z_katastru_nemovitosti.html

20.

http://www.katastrnemovitostinahlizeni.cz/vypis_z_katastru_nemovitosti_2.html

21.


22.


23.

http://www.znalci.net/podklady.html

24.

http://www.zbynekmlcoch.cz/info/pravo/definice_pojmu_budova_vec_nemovitost_sta vba_jednotka_byt_nebytovy_prostor.html

25.

http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=oc_380.htm

26:

http://jiho.ceskestavby.cz/poradna/definice-pojmu-byt-jednotka-1742.html

27.

http://www.nemovitosti.cz/pravo-16-novela-zakona-o-najmu-a-podnajmu-nebytovychprostor.html

28.

http://www.urbis-geo.cz/definice-pojmu.aspx

29.

http://www.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/mfcr/Priloha-1_k_Vyhl-3-2008_pdf.pdf

30.

http://www.stavebniklub.cz/4/6/pravni-uprava-vlastnictvi-nemovitosti-a-pozemkucid205438/

31.

http://www.stavebniklub.cz/4/6/trzni-ocenovani-nemovitosti-cid212454/

- 62 -

6

PŘÍLOHY

Obrázek č. 1: Orientační nákres vnitřku domu

- 63 -

Obrázek č. 2: Pohledy východní a západní

- 64 -

Obrázek č. 3: Pohledy severní a jiţní

- 65 -

Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Jan Nepimach

Recommend Documents