Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Eliška Přibylová

Vysoká škola ekonomická v Praze

Bakalářská práce

2013

Eliška Přibylová

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Obor: Podniková ekonomika a management

Teorie oceňování lesa jako druhu nemovitosti, ocenění konkrétního lesa a určování výše škod na lesním porostu

Vypracovala: Vedoucí práce:

Eliška Přibylová doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem svou bakalářskou práci vypracovala samostatně a použila jsem pouze podklady uvedené v přiloženém seznamu použitých zdrojů. Nemám závažný důvod proti užití tohoto školního díla ve smyslu §60 Zákona č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon).

…………………………………………… V Praze dne 27. května 2013

Eliška Přibylová

Poděkování Velké poděkování patří především vedoucímu práce, panu doc. Ing. Janu Heřmanovi, CSc., za pomoc a odborné vedení bakalářské práce. Dále bych ráda poděkovala i majitelům nemovitosti za poskytnutí veškerých informací potřebných k vypracování posudku.

Název bakalářské práce: Teorie oceňování lesa jako druhu nemovitosti, ocenění konkrétního lesa a určování výše škod na lesním porostu

Abstrakt: Cílem této bakalářské práce je vysvětlit a popsat základní teoretické pojmy, které jsou nezbytné pro pochopení problematiky oceňování nemovitostí, a metody oceňování lesu. Tyto pojmy a metody jsou podrobně vysvětleny a popsány v části teoretické. V praktické části je pak oceněn konkrétní les administrativním způsobem. V závěru práce jsou výsledné hodnoty shrnuté a vysvětlené.

Klíčová slova: oceňování, nemovitost, les, administrativní metoda

Title of the Bachelor’s Thesis: The theory of forest valuation as a kind of real estate, valuation of a particular forest and determining the amount of damage to forest vegetation

Abstract: The aim of this bachelor thesis is to explain and describe basic theoretical concepts, which are necessary for understanding the problem of real estate valuation and methods of forest valuation. These concepts and methods are explained and described in theoretical part. In practical part the specific forest is evaluated by administrative method. In conclusion outcomes are summarized and explained.

Keywords: valuation, real estate, forest, administrative method

Obsah 1 ÚVOD ................................................................................................................. 3 2 TEORIE A METODIKA OCEŇOVÁNÍ LESA JAKO DRUHU NEMOVITOSTI .................. 5 2.1 ZÁKLADNÍ POJMY .................................................................................................. 5 2.1.1 NEMOVITOST............................................................................................................. 5 2.1.2 PŘÍRODNÍ ZDROJ......................................................................................................... 5 2.1.3 PARCELA A POZEMEK ................................................................................................... 6 2.1.4 LES .......................................................................................................................... 7 2.1.5 CENA VERSUS HODNOTA .............................................................................................. 9 2.2 ZNALECKÁ A ODHADCOVSKÁ ČINNOST........................................................................10 2.2.1 ZNALCI ................................................................................................................... 11 2.2.2 ODHADCI ................................................................................................................ 11 2.3 KATASTR NEMOVITOSTÍ .........................................................................................12 2.4 URČOVÁNÍ VÝŠE ŠKOD NA LESE ................................................................................13 2.4.1 ŠKODLIVÍ ČINITELÉ .................................................................................................... 14 2.4.2 ŠKODY NA PRODUKCI LESA (DŘEVOPRODUKČNÍ FUNKCI LESA) ............................................. 15 2.4.3 ŠKODY NA ENVIRONMENTÁLNÍCH SLUŽBÁCH (MIMOPRODUKČNÍCH FUNKCÍ) LESA................... 16 2.5 NÁZVOSLOVÍ OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH NEMOVITOSTÍ..........................................................16 2.5.1 BONITA .................................................................................................................. 16 2.5.2 ZAKMENĚNÍ............................................................................................................. 16 2.5.3 OBMÝTÍ .................................................................................................................. 17 2.5.4 VĚK ....................................................................................................................... 17 2.5.5 HOSPODÁŘSKÁ SKUPINA ............................................................................................ 18 2.6 PODKLADY PRO OCEŇOVÁNÍ LESA .............................................................................18 2.7 STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ – METODY OCEŇOVÁNÍ ...........................................19 2.7.1 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ LESA ............................................................................................. 19 2.7.2 ADMINISTRATIVNÍ ZPŮSOB OCEŇOVÁNÍ LESA .................................................................. 20 3 PRAKTICKÁ ČÁST................................................................................................23 3.1 ADMINISTRATIVNÍ OCENĚNÍ LESA JAKO DRUHU NEMOVITOSTI ..........................................23 3.1.1 ÚVOD .................................................................................................................... 24 1

3.1.2 NÁLEZ .................................................................................................................... 25 3.1.3 OCENĚNÍ ................................................................................................................ 27 3.1.4 REKAPITULACE ......................................................................................................... 37 4 5 6 7

ZÁVĚR ...............................................................................................................38 LITERATURA ......................................................................................................39 SEZNAM OBRÁZKŮ ............................................................................................41 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................42

2

1 Úvod Oceňování

majetku

je

v dnešní

materialistické

společnosti

jednou

z nejdůležitějších činností člověka. Lidé potřebují znát cenu svých věcí pro různé účely. Oceňování přírodních zdrojů ještě před 60 lety prakticky neexistovalo. Přírodní zdroje byly považovány za bezplatný statek, kterého bylo za socialismu možno užívat bezplatně. Až v 70. letech, kdy docházelo k ropným krizím a životní prostředí bylo stále znečištěnější, začala být přírodě přikládána větší pozornost. Přestávalo se věřit, že vyčerpávání přírodních zdrojů není vážným ekonomickým problémem a že jak poroste jejich omezenost, poroste i jejich cena. A moderní přístupy k této problematice, které jsou dnes hojně diskutovány ve světové literatuře, zkoumají možnosti ocenění přírody i mimo rámec trhu. V praxi existují dva přístupy k ocenění nemovitostí. Prvním z nich je administrativní ocenění, které se řídí podle zákonem daného předpisu a je používáno hlavně pro daňové účely. Tím druhým přístupem je ocenění tržní, jehož principem je ohodnotit danou věc očima trhu. A protože na tržní hodnotu nemovitosti působí mnoho faktorů, které se v administrativním přístupu neprojeví, jsou na osobu znalce kladeny mnohem větší nároky než v přístupu prvním. Cílem této bakalářské práce s názvem „Teorie oceňování lesa jako druhu nemovitosti, ocenění konkrétního lesa a určování výše škod na lesním porostu“ je seznámení se se základními metodami oceňování nemovitostí a následně pomocí těchto poznatků ocenit konkrétní lesní nemovitost administrativní metodou. Administrativní cena se zjišťuje pomocí zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., tzv. oceňovací vyhlášky. Práce je pro logickou návaznost a větší přehlednost rozdělena do dvou částí. První část je teoretickým podkladem pro následné ocenění nemovitosti, které je vypracované v části druhé. V teoretické části jsou vysvětleny základní pojmy, které jsou bezpodmínečně nutné pro pochopení tématu oceňování nemovitostí. Těmito pojmy jsou 3

nemovitost, pozemek, les, cena a hodnota a další. Dále bude v této části charakterizována znalecká a odhadcovská činnost a popsán katastr nemovitostí, jeho předmět a obsah. Další část nastíní problematiku určování škod na lesním porostu. V druhé polovině teoretické části budou definovány pojmy nezbytné pro správné ocenění lesu jakoukoliv metodou oceňování. Popis těchto metod poté ukončí teoretickou část, přičemž majoritní část bude věnována metodě administrativní. V praktické části bude konkrétní les, jeho pozemky a porost, oceněny administrativní metodou. V závěru bakalářské práce dojde k shrnutí dosažených výsledků, dále zde budou uvedeny všechny prameny použité literatury, ze kterých byly čerpány informace pro vyhotovení této práce.

4

2 Teorie a metodika oceňování lesa jako druhu nemovitosti 2.1 Základní pojmy 2.1.1 Nemovitost Za nemovitost jsou podle § 119 zákon č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku považovány pozemky a ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem.

2.1.2 Přírodní zdroj Přírodními zdroji se z pozice ekonomické teorie rozumí ty prvky a síly přírody, které jsou skutečně či potenciálně využitelné ve společenské výrobě či bezprostředně ve sféře konečné spotřeby. Ekonomická teorie se zabývala volnými přírodními zdroji, kterých je dostatečné množství z hlediska společenských potřeb, jako ekonomickými statky s nulovou cenou, na rozdíl od omezených přírodních zdrojů, jejichž cena je nezáporná. Pod vlivem globálního využívání přírody Země se však v současnosti přírodní zdroje s nulovou hodnotou již téměř nevyskytují, protože původní přírodní zdroje získávají stále vyšší ekonomickou hodnotu díky ekologicky významným užitečným efektům.1 Přírodní zdroje jsou v té či oné míře statky nereprodukovatelnými. Tento pojem se vztahuje zejména ke konkrétním jednotlivým přírodním zdrojům, které nelze libovolně rozšiřovat vklady práce a kapitálu, a již méně k celým druhům přírodních zdrojů (půda, vodní zdroje, lesy, ložiska nerostů). Z hlediska reprodukovatelnosti lze dále přírodní zdroje obecně rozdělit na obnovitelné a vyčerpatelné, ačkoliv hranice mezi nimi nejsou nijak ostré.2 Typickým rysem obnovitelného zdroje je, že se jeho zásoba se může měnit (růst nebo klesat). Typickým příkladem obnovitelného zdroje je např. les nebo rybí populace. Z hlediska využívání zdroje, který v každém reprodukčním období poskytuje určitou úrodu, je důležitý jeho potenciál růstu. Jestliže je výše sklizně nižší než přirozený reprodukční či růstový potenciál, může být sklizeň prakticky

1 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,

1993 2 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,

1993

5

nekonečně obnovována a přitom zároveň dodržovány požadavky udržitelného rozvoje. V opačném případě obnovitelný zdroj může být během určitého časového období vyčerpán. Přitom společenské vlastnictví, resp. obecně volný přístupu ke zdroji zvyšuje potenciál vyčerpání.3

2.1.3 Parcela a pozemek Parcelou se rozumí geometricky a polohově určený pozemek, který je zobrazen v katastrální mapě a je označen parcelním číslem. Pro její správné určení jsou velmi důležité informace o jejím využití (kultuře). Parcelami mohou být zastavěné plochy, osamoceně stojící budovy a všechny druhy komunikací.4 „Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován v § 27 zák. č. 344/92 Sb. jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí dražby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsoby využití pozemku.“5 K základním hlediskům, podle nichž dělíme pozemky, patří6: 

podle zastavěnosti,



podle účelu užívání.

Podle zastavěnosti se rozlišují pozemky zastavěné a pozemky nezastavěné a podle účelu se rozeznávají pozemky zemědělské a nezemědělské.7 Zemědělské pozemky tvoří 54 % celkové výměry České republiky a tvoří je8:  orná půda,  chmelnice,  vinice,  zahrady (výměra do 0,25 ha),  ovocné sady, 3 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,

1993 4 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 5 HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005, str. 36 6 JOKL, Miloslav, JOKL, Daniel J. a JOKL, Miloslav P. Oceňování nemovitostí: aktuální příručka pro úřední, tržní a

mezinárodní oceňování se vzory a souvisejícími právními předpisy. 3., aktualiz., přeprac. a rozš. vyd. Praha: Dashöfer, 2000 7 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 8 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005

6

 louky (pozemky porostlé travinami, jejichž hlavní výtěžek je seno a jsou nahodile spásány nebo jsou za účelem zúrodnění rozorány),  pastviny (pozemky porostlé travinami určeny k trvalému spásání, i když se nahodile sečou). Nezemědělské pozemky pak tvoří9:  lesní pozemky,  vodní plochy (pozemky na nichž jsou rybníky, vodní toky, vodní nádrže, močály nebo bažiny),  zastavěné plochy a nádvoří,  ostatní plochy (silnice, letištní plochy, přístavy, manipulační plochy, veřejná zeleň, koupaliště, osvětové plochy, rekreační plochy apod.) Tyto pozemky jsou evidovány v katastru nemovitostí a v katastrální mapě se označují nejen parcelními čísly, ale i grafickými značkami podle účelu užívání pozemku.10

2.1.4 Les Les nepatří k volně se rozmnožujícímu zboží. Hodnota lesa se neřídí podle vynaložených výrobních nákladů ale podle užitku spojených s jeho vlastnictvím, které mohou být např. z výnosů za dřevo, či nepřímo z jeho blahodárných účinků.11 Dále je třeba poukázat na to, že les není zboží takového druhu, jako je např. obilí, uhlí či máslo. Skoro žádný porost není shodný s jiným porostem, spíše jen existují elementy k určení hodnoty lesa nejrůznějšího druhu a jejich vztah je velmi komplikovaný.12

9 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 10 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 11 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,


1993

7

Lesu se obvykle připisují následující funkce13: a) produkční funkce, kdy jsou užitky realizované na trhu, b) mimoprodukční funkce (externality), tj.  environmentální (ochranné aj.) funkce,  sociální a kulturní funkce. Mezinárodně uznávané členění funkcí lesa je znázorněno na obrázku 1. Obrázek 1: Kvantifikace užitků plynoucích z lesa

K oceňování lesa dochází pro různé účely14: a) změna vlastnictví, b) zjištění škod a odškodnění, c) ocenění užívacích práv (např. myslivost), d) zjištění hodnoty pro daňové účely.



1993

8

2.1.5 Cena versus hodnota 2.1.5.1 Cena Cena je základním ekonomickým pojmem a nelze ji popsat jednou obecně přijatou definicí a častokrát ani nevnímáme rozdíl mezi cenou a hodnotou jako v jiných jazycích. Můžeme však říci, že cena vyjadřuje hodnotu, resp. výši částky, jaké se musíme vzdát, abychom získali požadovaný statek či službu. Na vzniku ceny se podílejí obě strany trhu, protože každá má svou představu o hodnotě. Ještě přesněji je cena definována v zákoně o cenách č. 526/1990 Sb., kde je pojem cena chápán jako částka, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo je vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům.15 „Je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů (hodnot) účastníků trhu, a to za podmínek oboustranné konkurence. Představuje relativní hodnotu připisovanou zboží nebo službám konkrétním kupujícím nebo kupujícím v konkrétních podmínkách. Nemusí mít vztah k hodnotě, kterou zboží nebo službám připisují jiné osoby. Jejím konkrétním vyjádřením je částka, která je požadována prodávajícím nebo nabízena kupujícím popř. zaplacena za zboží nebo službu při uskutečněném obchodu.“16 V podmínkách tržní ekonomiky mluvíme o dvou základních typech cen17: a) cena smluvní – její výše je dána dohodou mezi kupujícím a prodávajícím. Taková cena je platná jen za podmínek, že způsob její tvorby je dostatečně obecně znám nebo určen. Nesmí být zneužito hospodářského postavení ani jedné ze smluvních stran pro získání nepřiměřeného prospěchu. b) cena regulovaná – cena je stanovena nebo přímo usměrňována státními orgány. Rozhodnutí těchto orgánů je závazné. V rámci znalecké praxe se můžeme setkat s následujícími typy cen18: a) cena zjištěná (administrativní, úřední) – cena stanovená na základě administrativního předpisu,

15 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 16

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005, str. 17 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 18 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 17

9

b) cena obvyklá („cena obecná“) – cena, za kterou je možné stejný nebo porovnatelný statek v daném místě a čase prodat nebo koupit, c) cena základní – označení pro cenu za jednotku, která je definovaná v cenovém předpisu, d) cena tržní - skutečná cena, která fakticky vznikla při koupi a prodeji v určitém čase, e) cena platná – cena, kterou kupující akceptuje a zaplatí ji. 2.1.5.2 Hodnota „Pravděpodobně nejčastějším chápáním pojmu tržní hodnota u znalecké veřejnosti je, že se jedná o odhad, odrážející názor odhadce (znalce). Je tedy třeba si uvědomit, že bude mít podobu určitého intervalu, který bude ohraničen z jedné strany nejnižší úrovní nabídky a z druhé strany nejvyšší úrovní koupěschopné poptávky. Zásadně je nutné si uvědomit, že znalec určuje hodnotu věci či majetku, nikoliv jejich cenu, která je určená průnikem poptávky a nabídky. Úkolem znalce při určování jeho hodnoty je použít z možných oceňovacích způsobů takový, který umožní při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co možná nejlépe stav trhu a dalších okolností v době, ke které se ocenění provádí.“19 Hodnota je vytvářena čtyřmi tradičními faktory20:  užitečnost,  touha,  nedostatek,  kupní síla.

2.2 Znalecká a odhadcovská činnost Znalci a odhadci se zabývají profesionálním oceňováním v podmínkách tržního prostředí za předem dohodnutou peněžní úhradu. V současné době působí v České republice i v zahraničí komory znalců a odhadců, které jsou právnickými osobami, jejichž posláním je přispívat k dodržování etických principů, sledovat,

19 20

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005, str. 9 DROZEN, František, RYSKA, Jaromír a VACEK, Alexandr. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: VŠE, 1997

10

kontrolovat a podporovat zvyšování profesní způsobilosti celé znalecké obce a kultivovat znalecké a odhadcovské prostředí.21

2.2.1 Znalci Podle zákona č. 36/1967 Sb. může být v České republice znalcem fyzická nebo právnická osoba jmenovaná ministerstvem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Podle zákona musí být pro jmenování splněny tyto podmínky22: 

české státní občanství,



znalosti a zkušenosti v oboru působnosti znalce získané zpravidla specializačním studiem v daném odvětví,



osobní vlastnosti, které dávají předpoklad k výkonu znalecké činnosti,



souhlas se jmenováním.

Činnosti znalců jsou využívány převážně soudy a orgány činnými v trestím řízení, ale také bankami, pojišťovnami, firmami i soukromými osobami. Znalec posuzuje pomocí svých odborných znalostí skutečnosti, které mají vliv na hodnotu majetku. Získané skutečnosti následně promítne do znaleckého posudku, ve kterém stanoví subjektivní hodnotu daného majetku.23 Svou znaleckou činnost je znalec povinen vykonávat osobně a řádně ve stanovených termínech. Znalec je oprávněn přizvat si konzultanta, avšak nese plnou odpovědnost i za konzultovanou část posudku. Znalec musí mít k posuzované věci (majetku) a k účastníkům řízení nepodjatý vztah, v opačném případě by mohl ovlivnit objektivnost posudku. Dále je znalec povinen vést si znalecký deník, kde jsou uvedeny všechny zpracované znalecké posudky včetně předmětu posuzování, subjektu pro který byl posudek vypracován a výše odměny za provedené úkony.24

2.2.2 Odhadci Odhadcovská činnost je v České republice brána jako živnost volná, proto její provozování není omezeno žádným předpisem. Přesto existuje snaha evropského

21

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 23 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 24 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 22

11

sdružení odhadců majetku TEGEVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) o to, aby odhadci splňovali jistá profesní kritéria a podrobili se jednotné certifikaci podle norem ISO, čímž by byli uznáni v celém evropském prostoru.25 Profesní zásady odhadce by měli být nezávislost a nezaujatost, vstřícnost, diskrétnost a odbornost.26 Odhadce by měl svou živnost provozovat na základě etických a odborných principů, mezi které patří např.27: 

Odhadce má stavět zájmy svých klientů před zájmy vlastní a své služby poskytovat tak, aby z nich měl užitek především klient.



Informace získané o klientovi považuje za důvěrné, nezneužívá je pro svůj prospěchu a zabraní jejich zneužití třetí stranou.



Své služby odhadce poskytuje navzájem si konkurujícím klientům pouze s jejich vědomím.



Poskytuje jen takové služby, ke kterým je kompetentní a má v jejich oblasti dostatečné znalostmi a zkušenostmi.

2.3 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí, který je zřízen na základě zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), je veřejným souborem informací o nemovitostech v České republice a zahrnuje jejich soupis a popis včetně jejich geometrického a polohového určení. Eviduje vlastnická a jiná věcná práva k nemovitostem a jiné právní vztahy. Údaje katastru, jako je parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území, jsou podle katastrálního zákona závazné pro právní úkony týkajících se nemovitostí v katastru vedených28. Předmětem katastru nemovitostí jsou následující skutečnosti29: a) pozemky v podobě parcel,

25

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 27 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 28 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 29 BRADÁČ, Albert, FIALA, Josef a HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007 26

12

b) budovy spojené se zemí pevným základem, a to budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo přiděluje či nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci a to buď v případě, požádá–li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba, či v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, e) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. Obsahem katastru nemovitostí jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, jež jsou předmětem katastru30: a) polohové a geometrické určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, c) vybrané údaje o způsobu ochrany pozemků a využití nemovitostí, d) údaje pro daňové účely, e) údaje o právních vztazích, o vlastnících nemovitostí, f) údaje o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona, g) údaje o podrobných polohových bodových polích, h) místní a pomístní názvosloví.

2.4 Určování výše škod na lese Škody na lesích lze charakterizovat jako škody na materiálních objektech a jako nemateriální škody. Škody na materiálních objektech se týkají produkčních funkcí lesa, nemateriální škody jsou ve spojitosti s funkcemi mimoprodukčními (environmentálními).31

30 BRADÁČ, Albert, FIALA, Josef a HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti: Oceňování a právní vztahy. 4. přeprac.

a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, str. 31 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky

životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999

13

2.4.1 Škodliví činitelé 2.4.1.1 Plynné imise Co se plynných imisí týče, patří průmysl, sídla a doprava k nejvýznamnějším znečišťovatelům přírodního prostředí ve vztahu k lesům u nás. Prostředí i les poškozují především oxidy síry a dusíku, dále pak sloučeniny fluoru a ozon. Dalšími nebezpečnými látkami, poškozující lesní porost, jsou sloučeniny chloru, těžkých kovů a dalších látek.32 2.4.1.2 Zábor lesní půdy, narušování lesních porostů a porostních okrajů Na mnoha místech zhoršuje stav lesa zábor lesní půdy, a to zejména pro územní investiční výstavbu. Poměrné značné plochy byly odlesněny z důvodu budování infrastruktury, dálničních a dalších silničních sítí, elektrovodů, ropovodů, vodovodů a umělých vodních nádrží, ale také těžby nerostných surovin. Na mnoha místech došlo k otevření porostů, a právě zvýšený účinek např. abiotických činitelů, jako je sníh a námraza, zvětšilo rozsah kalamit, které v narušených lesních porostech pak dále pokračují.33 2.4.1.3 Tlak obyvatelstva na lesy Největším problémem z poměrně široké škály negativního působení obyvatelstva na lesy je zakládání nelegálních skládek odpadů všeho druhu v nich. Avšak vyhazování odpadů do roklí v lesích není záležitostí jen jednotlivců, ale i menších podniků. Mnohdy přitom jde i o zbytky chemických prostředků, barev, laků, olejů a o jejich obaly.34 2.4.1.4 Ostatní škodliví činitelé „Oslabení lesních porostů negativními externalitami lidské činnosti je velmi významnou příčinnou rozvoje škodlivého hmyzu, hub a zvýšeného škodlivého působení meteorologických jevů v oslabených, nevhodných, nekvalitních případně v otevřených a rozvrácených porostech. Přes výše uvedené je však velmi

32 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky

životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999 33 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky

životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999 34 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky


14

problematické nejen zjistit, ale i pouze odhadnout konkrétnější podíl vlivu negativních důsledků lidské činnosti na četnost a výši daných škod.“35

2.4.2 Škody na produkci lesa (dřevoprodukční funkci lesa) Za škody na lese., resp. na lesních pozemcích a porostech, jsou považovány ty škody, které vznikají trvalým nebo dočasným odlesněním, kvalitativním nebo kvantitativním poškozením nebo zničením porostu, poškozením půdy a porostu.36 V současné době se uvedené škody na lese kalkulují úředně podle vyhlášky č. 55/1999, o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na lesích. Tato vyhláška stanovuje způsoby výpočtu výše škod, které vznikají: a) na lesním pozemku v důsledku 1. trvalého odnětí nebo trvalého omezení plnění dřevoprodukční funkce, 2. lesa (dále jen "produkční funkce"), 3. dočasného odnětí nebo dočasného omezení plnění produkční funkce, 4. trvalého poškození plnění produkční funkce, 5. dočasného poškození plnění produkční funkce, b) na lesním porostu v důsledku 1. zničení lesního porostu, 2. předčasného smýcení lesního porostu, 3. snížení přírůstu lesního porostu, 4. snížení produkce lesního porostu, 5. snížení kvality lesního porostu, 6. krádeže dřevní hmoty na pni, c) z mimořádných a nákladově náročnějších opatření při hospodaření v lesích.  „mimořádnými opatřeními jsou zejména vynucené meliorace (odvodnění, zavodnění, hnojení), revitalizační opatření (postřiky), protierozní opatření, rekonstrukce náhradních porostů, zpřístupnění poškozených porostů, výstavba náhradních komunikací, hlídání a vyklizování požářiště apod. 35 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky

životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999, str. 46 36 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky


15

 nákladově náročnější opatření jsou zejména těžba porostů podél elektrovodů a elektrifikovaných železnic apod.“37

2.4.3 Škody na environmentálních službách (mimoprodukčních funkcí) lesa Funkční vztah mezi mírou poškození lesa jednotlivými negativními externalitami a sníženou úrovní plnění environmentálních služeb není zcela přesně znám. O to složitější jsou kalkulace těchto hodnot.38

2.5 Názvosloví oceňování lesních nemovitostí 2.5.1 Bonita „Bonita vyjadřuje taxační charakteristiku intenzity produkce porostu nebo dřeviny na určitém stanovišti. Pomůckou pro určení bonity porostu mohou být různí taxační ukazatelé, nejčastěji hodnota střední výšky dosažené za určitý věk podle platných růstových tabulek. Na rozdíl od zemědělství, kde se používají různé systémy přímé bonitace, v lesním hospodářství se uplatňují systémy nepřímé bonitace. Podle toho, jaká veličina se používá za základ bonitačního systému, rozlišujeme bonity výškové a bonity objemové. Dnes převládají výškové bonity. Podle toho, zda se bonita vykazuje v absolutních výškách nebo relativně, rozeznáváme bonity absolutní (absolutní výšková bonita AVB) nebo relativní (viz. např. Schwappachovy růstové tabulky).“39

2.5.2 Zakmenění „Zakmenění je taxační veličinou, která má rozhodující vliv na správné zjištění porostní zásoby pomocí růstových tabulek, na výpočet průměrného mýtního přírůstku, na objektivní stanovení intenzity výchovného zásahu a na různé rozbory

37 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky

životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999, str. 56 38 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky

životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999 ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999, str. 39 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,

1993, str. 32

16

produkčních schopností lesa a je to poměr kruhových ploch nebo hektarových zásob skutečných a tabulkových a uvádí se v desetinách.“40

2.5.3 Obmýtí „Obmýtí (doba obmýtní) je věk lesních stromů a porostů, při němž dosahují mýtní zralosti. Mýtní zralost pak je stav, kdy lesní stromy a porosty dosahují vlastnosti určené cílem hospodaření a je nejvhodnější je vytěžit. Je to rámcová produkční doba hospodářského souboru. Rozeznáváme mýtní zralost:  fyziologickou,  fyzickou,  kvantitativní,  technickou,  hodnotovou,  ekonomickou,  mimoprodukční.“41

2.5.4 Věk „Věk vyjadřuje plochou zvážený průměrný věk sloučených porostních částí do téže porostní skupiny. Při vypracování nového lesního hospodářského plánu se věk přejímá z minulého a aktualizuje se k datu vyhotovení nového plánu. Při pochybnostech se věk ověřuje buď na čerstvých pařezech, nebo pomocí vývrtů ze středních kmenů zastoupených dřevin, u mladých jehličnatých porostů podle počtu přeslenů, což je vyrůstání tří a více větví z jedné uzliny kmene. Při sestavování věku kultur a mlazin se neuvažuje věk použitých sazenic.“42


1993, str. 32 - 33 41 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,

1993, str. 33 42 MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBOLÍK, Jiří. Oceňování lesa /I./ Všeobecný úvod do problematiky.Vyd. 1. Praha: Agrospoj,

1993, str. 33

17

2.5.5 Hospodářská skupina Hospodářskými skupinami se rozumějí části hospodářského celku, jež jsou tvořeny porostními soubory:43 a) stejného hospodářského tvaru b) s přibližně stejným hospodářským způsobem c) se stejnou dobou obmýtní d) a se stejným hospodářským určením. Dále má být při tvoření hospodářských skupin přihlíženo i k poměrům stanovištím, zastoupení dřevin k poměrům dopravním, jež by měly být v rámci hospodářské skupiny přibližně souhlasné.44 Porosty, jež patří k téže hospodářské skupině, nemusí spolu prostorově souviset. Každá hospodářská skupina má zvláštní těžební úpravu. S hospodářským tvarem úzce souvisí doba obmýtní. V hospodářské skupině má být jednotná doba obmýtní. Platí zásada co nejmenšího počtu hospodářských skupin.45

2.6 Podklady pro oceňování lesa Znalec je povinen uvést seznam všech podkladů pro ocenění v nálezové části svého znaleckého posudku, přičemž u každého dokladu musí být uveden jeho název, kdo a kdy ho vydal a schválil, pod jakým jednacím číslem, k tomu podstatný obsah.46 Mezi podklady k ocenění nemovitostí patří zejména: 

výpis z katastru nemovitostí,



mapy evidence nemovitostí dotčených katastrálních území,



typologické mapy,



mapy cílových hospodářských souborů,



mapy lesních vegetačních stupňů,



podklady získané při venkovním šetření, porovnání skutečného stavu lesních porostů a lesní hospodářské evidence,

43 KORF, Václav. Taxace lesů. 2. část, Hospodářská úprava lesů. 1. vyd. Praha: SZN, 1955 44 KORF, Václav. Taxace lesů. 2. část, Hospodářská úprava lesů. 1. vyd. Praha: SZN, 1955 45 KORF, Václav. Taxace lesů. 2. část, Hospodářská úprava lesů. 1. vyd. Praha: SZN, 1955 46 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009

18



Zákon č. 289/95 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) a příslušné vyhlášky,



Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

2.7 Stanovení hodnoty nemovitostí – metody oceňování V podmínkách České republiky stanovujeme hodnotu nemovitého majetku dvěma způsoby. První způsob je tržní přístup ocenění, který nám určí tržní cenu majetku. Postup administrativního způsobu ocenění probíhá na základě platné vyhlášky Ministerstva financí a výsledek určí cenu nemovitosti.47

2.7.1 Tržní oceňování lesa Tržní ocenění je v dnešní době důležité pro stanovení reálné ceny nemovitosti, která je důležitá zejména pro určení výše kupní ceny. Řídí se zásadami stanovenými zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, avšak neexistuje žádný pevně daný postup pro toto ocenění.48 2.7.1.1 Nákladový způsob Nákladový způsob jinak též známý jako škola čistého výnosu z půdy, tzv. škola rentability či netto škola, oceňuje les jako součet ceny lesní půdy a ceny lesního porostu. Dále vychází z některých zásadních předpokladů, jejichž objektivní správnost se jeví v mnoha momentech v dnešním oceňování jako problematická.49 „Základem je představa, že první lesní hospodář převzal do obhospodařování pouze půdu bez lesního porostu a že lesní výroba je obdobou zemědělské výroby, kdy se nejdříve vynakládají prostředky na zalesnění, ochranu a pěstování lesa, a teprve potom, po dosažení určitého věku porostu, přichází výnos z produkce.“50 Toto pojetí nekoresponduje se skutečnou lesnickou hospodářskou praxí, kdy lesnický reprodukční, výrobní proces začíná obnovní mýtní těžbou. Nejdříve tedy přichází výnos z mýceného původního porostu, a až následně náklady na jeho

47

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 49 SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999 50 SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999, str. 46 48

19

reprodukci do požadovaného stavu. Taková je reálná světová i naše lesnická praxe, zatímco přístup školy čistého výnosu z půdy je v tomto směru nereálnou hypotézou.51 2.7.1.2 Výnosový způsob Výnosový způsob neboli škola čistého výnosu z lesa, tzv. škola produktivity či brutto škola, oceňuje les jako neoddělitelný jednolitý objekt. Vychází z reálné představy, a to takové, že první lesní hospodář převzal les jako dar přírody a náležitě jej reprodukoval. Na rozdíl od prvního přístupu, tento přístup uvažuje realisticky se současnými cenami vstupů a výstupů pro současné období oceňování, nekonzervuje v takové míře dnešní úroveň na extrémně vzdálenou budoucnost v době obmýtí.52

2.7.2 Administrativní způsob oceňování lesa Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů se v současné době využívá zejména pro daňové účely – pro stanovení daně dědické a darovací a daně z převodů nemovitostí, kdy se porovnává cena administrativní s cenou kupní a vyšší z těchto cen je pak základnou pro výpočet daně. Velkou výhodou administrativního ocenění je jeho objektivnost oproti tržnímu ocenění, které však vnímá cenové vlivy a aktuální stav na trhu.53 Tento způsob ocenění se řídí podle platné vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. „Jmenovaná vyhláška striktně odděluje ocenění lesního pozemku (lesní půdy) od ocenění lesního porostu.“54 2.7.2.1 Cena lesní pozemku Podle § 30 zákona č. 151/1997 Sb., se základní cena lesního pozemku zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách,

51

SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999 SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999 53 HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005 54 SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999, str. 73 52

20

které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24. Cena zjištěná musí činit nejméně 1 Kč/m2. Základní cena se upraví se zdůvodněním srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem prodejnosti Kp, který se pro pozemky oceňované podle § 30 rovná 1,00. 2.7.2.2 Cena lesního porostu Postup výpočtu ceny lesního porostu na lesním pozemku nalezneme v páté části oceňovací vyhlášky § 35. Základní cena lesního porostu je součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 26 v poměru jejich plošného zastoupení v porostu. Údaje o zastoupení dřevin v lesním porostu, o jejich věku, obmýtí, bonitním stupni a zakmenění se zjistí z lesní hospodářské osnovy nebo plánu. Základní cena v Kč/m2 jednotlivých skupin dřevin se zjistí podle vzorce , kde Ha .........základní cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění, Au .........cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň je uvedena v příloze č. 2855, c ............náklady na zajištěnou kulturu, které jsou uvedeny v příloze č. 29, fa ...........věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň uvedených v příloze č. 30, Ba ......... zakmenění ve věku ke dni ocenění. Pro obmýtí neuvedené v příloze č. 30, pokud je v rámci rozpětí obmýtí přiřazeného skupinám dřevin v příloze č. 26, se základní cena za m2 skupiny dřevin vypočte podle vzorce , kde Au .........cena mýtní výtěže skupiny dřevin zjištěná jako přiměřená hodnota interpolací hodnot uvedených v příloze č. 28, 55

Jestliže je obmýtí z LHO nižší/vyšší než nejnižší/nejvyšší obmýtí pro danou skupinu dřevin,

použije se pro ocenění toto nejnižší/nejvyšší obmýtí.

21

fa ...........se převezme z přílohy č. 30 pro nejblíže vyšší tabulkové obmýtí, ........ je opravný faktor pro obmýtí, kde se číselná hodnota fuv převezme z přílohy č. 30 pro věk odpovídající hledanému obmýtí ze stejného sloupce jako hodnota fa. Podle § 37 se základní ceny skupin dřevin upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 31 se zdůvodněním a koeficientem prodejnosti a věkovým koeficientem. Koeficient prodejnosti Kp pro trvalé porosty oceněné podle § 35 je roven 1,00. Věkový koeficient se používá tehdy, je-li věk dřevin oceňované skupiny lesních dřevin nižší než její obmýtí. Vypočítá se podle vzorce .

22

3 Praktická část V praktické

části

bude

provedeno

ocenění

oceňované

nemovitosti

administrativní metodou.

3.1 Administrativní ocenění lesa jako druhu nemovitosti Znalecký posudek č. 1/2013 o ceně nemovitosti, pozemku určeného k plnění funkcí lesa (dále jen PUPFL) č. p. 592/20 a 592/31, katastrální území Lhota u Dynína, obec Dynín, okres České Budějovice. Objednatel posudku:

Radim Jindra

Účel posudku:

zjištění ceny uvedené nemovitosti pro potřeby objednatele

Posudek vypracovala:

Eliška Přibylová

Ocenění nemovitosti bude provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11. 5. 2013.

Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze dne 11. 5. 2013 23

3.1.1 Úvod 3.1.1.1 Zadavatel posudku Radim Jindra Choustník 70 391 18, Choustník 3.1.1.2 Podklady pro vypracování posudku  výpis z katastru nemovitostí: Okres

Obec

K. ú.

Kód

Č. LV

České

Dynín

Lhota

634271

113

Budějovice

u Dynína

 lesní hospodářské osnovy daných pozemků  prohlídka posuzované nemovitosti  Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) a příslušné vyhlášky  podklady získané při venkovním šetření porovnáním skutečného stavu lesních porostů a lesní hospodářské evidence 3.1.1.3 Datum místního šetření a jeho účastníci  šetření probíhalo 11. 5. 2013  Eliška Přibylová 3.1.1.4 Datum, k němuž se ocenění provádí  stav oceňované nemovitosti ke dni 11. 5. 2013 3.1.1.5 Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví následujících osob: Jméno

Adresa

Podíl

Jan Jindra

Havanská 2818/21, 39005 Tábor

1/2

Václav Jindra

Jilemnického 964, 39101 Sezimovo Ústí

1/2

24

3.1.2 Nález 3.1.2.1 Základní informace o nemovitosti Přehled pozemků dle parcel a jejich znázornění (obr. č. 2): k. ú. Lhota u Dynína, LV 113 Parcela KN

Výměra m2

Druh pozemku

Způsob využití

592/20

7628

Lesní pozemek

PUPFL

592/31

2620

Lesní pozemek

PUPFL

Obrázek 2: Výřez z katastrální mapy pozemků

Pramen: www.nahlizenidokn.cuzk.cz

25

3.1.2.2 Bližší údaje o nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemkové parcely včetně lesního porostu rostoucího na parcelách ve výše uvedeném katastrálním území. Oceňované nemovitosti se nachází šest kilometrů jižně od Veselí nad Lužnicí v nadmořské výšce 425 m nad mořem. Terénní expozice: rovina. Lokalita spadá do přírodní lesní oblasti 15 – Jihočeské pánve, lesní vegetační stupně se pro každou parcelu liší. Na pozemku č. p. 592/20 převládá lesní vegetační stupeň 0 – borový, pozemek č. p. 592/31 spadá do 5. lesního vegetačního stupně – jedlo-bukového. S ohledem na soubory lesních typů (dále jen SLT) zde byly uplatněny příslušné hospodářské soubory. Lesní porost na obou pozemcích je zařazen do kategorie 1 – lesy hospodářské, nejsou zde tudíž požadovány ani uplatňovány žádné zvláštní způsoby hospodaření a běžné hospodaření není nijak významně omezeno. 3.1.2.3 Porovnání údajů z podkladů ke zjištěné skutečnosti Příslušné lesnické mapy byly porovnány se skutečným stavem lesních porostů. Nebylo zjištěno, že by skutečný stav nemovitosti byl v rozporu s majetkovou a hospodářskou evidencí. Rozdíly v údajích, jako je lesní typ a hospodářský soubor, nebyly zjištěny.

26

3.1.3 Ocenění 3.1.3.1 Ocenění lesního pozemku podle §§ 30 a 35 vyhlášky 3/2008 Sb. Z lesních hospodářských osnov bylo zjištěno, že oba lesní pozemky, jak č. p. 592/20, tak 592/31, jsou ještě rozčleněny na další oblasti, které jsou zobrazeny na obrázku č. 3 a č. 4. Obrázek 3: Členění pozemku č. p. 592/20

Pramen: Autor

27

Obrázek 4: Členění pozemku č. p. 592/31

Pramen: Autor

3.1.3.1.1 Výpočet ceny pozemku Pozemek č. p. 592/20 číslo hospodářské osnovy: 509-C-6 dřevina: BOROVICE

výměra: 640 m2

sazba SLT (příloha č. 24)

část: A cenový kód SLT: 0K 2,13 Kč/m2

výměra:

* 640 m2

základní cena:

1363,2

Kp - koeficient prodejnosti

* 1,00

cena zjištěná pro část A lesního pozemku na parcele 592/20 .............. 1 363,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-C-6 dřevina: SMRK sazba SLT (příloha č. 24) výměra: základní cena: Kp - koeficient prodejnosti

výměra: 640 m2

část: B cenový kód SLT: 0K 2,13 Kč/m2 * 640 m2 1363,2 Kč * 1,00

cena zjištěná pro část B lesního pozemku na parcele 592/20 ............. 1 363,- Kč

28

číslo hospodářské osnovy: 509-C-6 dřevina: BŘÍZA

výměra: 320 m2


část: C cenový kód SLT: 0K 2,13 Kč/m2

výměra:

* 320 m2

základní cena:

681,6 Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část C lesního pozemku na parcele 592/20 ................. 682,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-C-11 dřevina: BOROVICE

výměra: 5782 m2


část: D cenový kód SLT: 0M 1,57 Kč/m2

výměra:

* 5 782 m2

základní cena:

9 077,74 Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část D lesního pozemku na parcele 592/20 .............. 9 078,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-C-11 dřevina: DUB

výměra: 118 m2


část: E cenový kód SLT: 0M 1,57 Kč/m2

výměra:

* 118 m2

základní cena:

185,26 Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část E lesního pozemku na parcele 592/20 ................. 185,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-C-11 dřevina: bez zalesnění

výměra: 128 m2

sazba SLT (příloha č. 24) výměra: základní cena: Kp - koeficient prodejnosti

část: F cenový kód SLT: 0M 1,57 Kč/m2 * 128 m2 200,96 Kč * 1,00

cena zjištěná pro část F lesního pozemku na parcele 592/20 ................ 201,- Kč

Cena pozemku č. p. 592/20 je součtem cen zjištěných všech jeho částí A, B, C, D, E a F. Tento pozemek byl tedy oceněn na 12 872,- Kč. 29

Pozemek č. p. 592/31 číslo parcely: 592/31 dřevina: OLŠE

číslo hospodářské osnovy:509-B-5 výměra: 220 m2

část: A

cenový kód SLT: 5T


2,70 Kč/m2

výměra:

* 220 m2

základní cena:

594,- Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část A lesního pozemku na parcele 592/31 ................. 594,- Kč číslo parcely: 592/31 dřevina: SMRK

číslo hospodářské osnovy:509-B-6 výměra: 1200 m2

část: B



2,70 Kč/m2

výměra:

* 1 200 m2

základní cena:

3240,- Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část B lesního pozemku na parcele 592/31 ............... 3240,- Kč číslo parcely: 592/31 dřevina: DUB

číslo hospodářské osnovy: 509-B-6 výměra: 300 m2

část: C



2,70 Kč/m2

výměra:

* 300 m2

základní cena:

810,- Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část C lesního pozemku na parcele 592/31 ................. 810,- Kč číslo parcely: 592/31 dřevina: SMRK sazba SLT (příloha č. 24) výměra: základní cena: Kp - koeficient prodejnosti


část: D

cenový kód SLT: 5T 2,70 Kč/m2 * 450 m2 1215,- Kč * 1,00

cena zjištěná pro část D lesního pozemku na parcele 592/31 .............. 1 215,- Kč

30

číslo parcely: 592/31 dřevina: DUB


část: E



2,70 Kč/m2

výměra:

* 360 m2

základní cena:

972,- Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část E lesního pozemku na parcele 592/31 ................. 972,- Kč číslo parcely: 592/31 dřevina: BOROVICE



část: F

cenový kód SLT: 5T 2,70 Kč/m2

výměra:

* 90 m2

základní cena:

243,- Kč


* 1,00

cena zjištěná pro část F lesního pozemku na parcele 592/31 ................. 243,- Kč Cena pozemku č. p. 592/31 je součtem cen zjištěných všech jeho částí A, B, C, D, E a F. Tento pozemek byl tedy oceněn na 7 074,- Kč. 3.1.3.1.2 Výpočet ceny porostu Pozemek č. p. 592/20 číslo hospodářské osnovy: 509-C-6

část: A

dřevina: BOROVICE

výměra: 640 m2

věk: 73

obmýtí: 100

bonitní stupeň: 6

zakmenění: 8

Au – cena mýtní výtěže (dle přílohy č. 28)

22,82 Kč/m2

c – náklady na zjištěnou kulturu (příloha č. 29)

16,94 Kč/m2

fa – věkový hodnotový faktor (příloha č. 30) Ba – zakmenění

0,965 0,8

Ha - základní cena

18,09 Kč/m2

cena porostu

11 578,47 Kč

Kp – koeficient prodejnosti Kv – věkový koeficient

* 1,00 * 0,865

cena zjištěná pro část A lesního porostu na parcele 592/20 .............. 10 015,- Kč 31

číslo hospodářské osnovy: 509-C-6

část: B

dřevina: SMRK

výměra: 640 m2

věk: 73

obmýtí: 100

bonitní stupeň: 1

zakmenění: 8


80,75 Kč/m2


12,46 Kč/m2


0,732 0,8


49,96 Kč/m2

cena porostu

31 973,52 Kč

Kp – koeficient prodejnosti

* 1,00

Kv – věkový koeficient

* 0,865

cena zjištěná pro část B lesního porostu na parcele 592/20 .............. 27 657,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-C-6

část: C

dřevina: BŘÍZA

výměra: 320 m2

věk: 73

obmýtí: 100

bonitní stupeň: 1

zakmenění: 0,8


9,77 Kč/m2


3,77 Kč/m2


0,977 0,8

Ha - základní cena m2 dřeviny

7,71 Kč/m2

cena porostu

2 465,79 Kč


* 1,00 * 0,865

cena zjištěná pro část C lesního porostu na parcele 592/20 ................. 2 133,- Kč

32

číslo hospodářské osnovy: 509-C-11

část: D

dřevina: BOROVICE

výměra: 5782 m2

věk: 117

obmýtí: 120

bonitní stupeň: 4

zakmenění: 10


30,49 Kč/m2


16,94 Kč/m2

fa – věkový hodnotový faktor (příloha č. 30)

0,986

Ba – zakmenění

1,0


30,30 Kč/m2

cena porostu

175 196,33 Kč


* 1,00


* 0,985

cena zjištěná pro část D lesního porostu na parcele 592/20............ 172 568,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-C-11 dřevina: DUB

výměra:118 m2

obmýtí: 120

bonitní stupeň: 6

část: E věk: 117 zakmenění: 10


51,54 Kč/m2


26,76 Kč/m2


0,944

Ba – zakmenění Ha - základní cena m2 dřeviny

1,0 50,15 Kč/m2

cena porostu Kp – koeficient prodejnosti Kv – věkový koeficient

5 917,97 Kč * 1,00 * 0,985

cena zjištěná pro část E lesního porostu na parcele 592/20 ................. 5 829,- Kč Cena lesního porostu na pozemku č. p. 592/20 je součtem cen zjištěných všech jeho částí A, B, C, D a E. Tento porost byl oceněn na 218 202,- Kč.

33

Pozemek č. p. 592/31 číslo hospodářské osnovy: 509-B-5

část: A

dřevina: OLŠE

výměra: 220 m2

věk:55

obmýtí: 90

bonitní stupeň: 3

zakmenění: 6

Au – cena mýtní výtěže (dle přílohy č. 28) c – náklady na zjištěnou kulturu (příloha č. 29) fa – věkový hodnotový faktor (příloha č. 30) Ba – zakmenění

12,73 Kč/m2 3,60 Kč/m2 0,720 0,6


6,10 Kč/m2

cena porostu

1 342,92 Kč


* 1,00


* 0,825

cena zjištěná pro část A lesního porostu na parcele 592/31 ................. 1 108,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-B-6

část: B

dřevina:SMRK

výměra: 1200 m2

věk: 73

obmýtí: 110

bonitní stupeň: 4

zakmenění: 10

Au – cena mýtní výtěže (pomocí interpolace hodnot z přílohy č. 28)

58,89 Kč/m2


12,46 Kč/m2


0,614

1/fuv – opravný faktor pro obmýtí

1,127

Ba – zakmenění

1,0


44,59 Kč/m2

cena porostu

53 506,25 Kč


* 1,00 * 0,815

cena zjištěná pro část B lesního porostu na parcele 592/31 .............. 43 608,- Kč

34

číslo hospodářské osnovy: 509-B-6

část: C

dřevina: DUB

výměra: 300 m2

věk: 73

obmýtí: 110

bonitní stupeň: 2

zakmenění: 10


80,57 Kč/m2


26,76 Kč/m2


0,555 1,0


56,62 Kč/m2

cena porostu

16 987,37 Kč


* 1,00


* 0,815

cena zjištěná pro část C lesního porostu na parcele 592/31 .............. 13 845,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-B-9

část: D

dřevina: SMRK

výměra: 450 m2

věk: 98

obmýtí: 110

bonitní stupeň: 4

zakmenění: 9


58,89 Kč/m2


12,46 Kč/m2


0,801


1,127

Ba – zakmenění

0,9


48,94 Kč/m2

cena porostu

22 021,31 Kč


* 1,00


* 0,94

cena zjištěná pro část D lesního porostu na parcele 592/31.............. 20 700,- Kč

35

číslo hospodářské osnovy: 509-B-9

část: E

dřevina: DUB

výměra: 360 m2

věk: 98

obmýtí: 110

bonitní stupeň: 4

zakmenění: 9


63,66 Kč/m2


26,76 Kč/m2


0,744

Ba – zakmenění

0,9


48,79 Kč/m2

cena porostu

17 565,21 Kč


* 1,00


* 0,94

cena zjištěná pro část E lesního porostu na parcele 592/31 .............. 16 511,- Kč číslo hospodářské osnovy: 509-B-9 dřevina: BOROVICE obmýtí: 110

výměra: 90 m2 bonitní stupeň: 4

část: F věk: 98 zakmenění: 9


33,34 Kč/m2


16,94 Kč/m2


0,924


1,058

Ba – zakmenění Ha - základní cena m2 dřeviny cena porostu

0,9 29,68 Kč/m2 2 670,77 Kč


* 1,00


* 0,94

cena zjištěná pro část F lesního porostu na parcele 592/31 ................. 2 511,- Kč

Cena lesního porostu na pozemku č. p. 592/31 je součtem cen zjištěných všech jeho částí A, B, C, D, E a F. Tento porost byl tedy oceněn na 98 283,- Kč.

36

3.1.3.1.3 Výpočet ceny celkem Pozemky parcel 592/20 a 592/31 byly celkem oceněny na 19 948,- Kč. Lesní porost parcel 592/20 a 592/31 byl celkem oceněn na 316 485,- Kč. Celková cena oceňovaných nemovitostí činí 336 433,- Kč.

3.1.4 Rekapitulace Výsledná cena, vypočtená dle § 30 a 35 po zaokrouhlení (§ 46) činí: 336 430,- Kč slovy: tři sta třicet šest tisíc čtyři sta třicet korun českých

Posudek byl vypracován dne 11. 05. 2013 Eliška Přibylová

podpis

37

4 Závěr Cílem bakalářské práce bylo ocenit konkrétní les administrativním způsobem. Tato práce byla rozdělena do dvou částí, do části teoretické a praktické. Teoretická část měla za úkol definovat a vysvětlit základní pojmy, které se oceňování nemovitostí, konkrétně lesních nemovitostí, týkají. V praktické části poté pomocí poznatků získaných z teoretické části proběhlo ocenění konkrétního lesu pomocí administrativního způsobu. Administrativní cena se vypočítala pomocí platného předpisu. Administrativní cena nemovitosti, která zahrnuje dva pozemky, činí 336 430,- Kč. Pokud by byl tentýž les oceněn tržní metodou, výsledek by byl zcela jistě nižší, protože administrativní metoda nezohledňuje vliv trhu a hlavně nastalou ekonomickou situaci, jež působí na tržní cenu a na administrativní nikoli. Při výpočtu ceny je nejdůležitější mít správné podklady, které nám o lesu řeknou mnoho. Tyto podklady se získávají z lesních hospodářských osnov. Avšak i tyto údaje musíme mnohdy upravit, protože osnovy se vypracovávají na 10 let a někdy nejsou obnovené. Jednou z těchto úprav je např. bonitní stupeň, resp. relativní výšková bonita, která se s rostoucím věkem porostu snižuje. V závěru je důležité říci, že je v rámci oceňování velmi důležité použít více přístupů z důvodu identifikování různých pohledů na hodnotu nemovitosti, aby byl výsledek co nejvíce relevantní.

38

5 Literatura Odborná literatura 

BRADÁČ, Albert, FIALA, Josef a HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4., přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007. 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2.



BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.



DROZEN, František, RYSKA, Jaromír a VACEK, Alexandr. Oceňování majetku. Vyd. 1. V Praze: Vysoká škola ekonomická, 1997. 252 s. ISBN 80-7079-932-3.



HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005. 149 s. ISBN 80-245-0967-9.



HEŘMAN, Jan. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005. 174 s. ISBN 80-245-0947-4.



JOKL, Miloslav, JOKL, Miloslav a JOKL, Daniel J. Teorie oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1999. 301 s. ISBN 80-7079-622-7.



KORF, Václav. Taxace lesů. 2. část, Hospodářská úprava lesů. 1. vyd. Praha: SZN, 1955. 363, [1] s. Lesnická knihovna. Velká ř.; Sv. 20.



MATĚJÍČEK, Jiří a SKOBLÍK, Jiří. Oceňování lesa. [Díl] 1, Všeobecný úvod do problematiky. Praha: Agrospoj, 1993. 172 s. ISBN 80-7084-063-3.



SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999. 251 s. ISBN 80-7169-393-6.



ŠIŠÁK, Luděk a PULKRAB, Karel. Kvantifikace škod na lesních porostech. Vyd. 1. Praha: Centrum pro otázky životního prostředí Univerzity Karlovy, 1999. 90 s. Ekonomické nástroje pro trvale udržitelný rozvoj České republiky; sv. 20. ISBN 80-238-4208-0.

Právní přepisy 

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

39



Vyhláška č.

3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.

151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) 

Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon)



Vyhláška č. 55/1999 Sb., o způsobu výpočtu výše újmy nebo škody způsobené na lesích

Internetové zdroje 

www.lesniznalec.cz



www.uhul.cz



www.nahlizenidokn.cuzk.cz

40

Eliška Přibylová

Seznam obrázků

6 Seznam obrázků Obrázek 1: Kvantifikace užitků plynoucích z lesa ................................................................... 8 Obrázek 2: Výřez z katastrální mapy pozemků ..................................................................... 25 Obrázek 3: Členění pozemku č. p. 592/20 ............................................................................... 27 Obrázek 4: Členění pozemku č. p. 592/31 ............................................................................... 28

41

7 Seznam příloh Příloha 1: Mapa okolí ....................................................................................................................... 43 Příloha 2: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/20 - 509-C-6 ...................... 44 Příloha 3: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/20 - 509-C-11 .................... 45 Příloha 4: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/31 - 509-B-5 ...................... 46 Příloha 5: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/31 - 509-B-6 ...................... 47 Příloha 6: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/31 - 509-B-9 ...................... 48

42

Příloha 1: Mapa okolí

43

Příloha 2: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/20 - 509-C-6

44

Příloha 3: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/20 - 509-C-11

45

Příloha 4: Lesní hospodářská osnova pozemku č. p. 592/31 - 509-B-5

46


47


48

Vysoká škola ekonomická v Praze. Bakalářská práce Eliška Přibylová

Recommend Documents