Paper 3 – Capita selecta Emilie Vlieger – 2071118 Datum 11-01-2011
VOORWOORD -‐ Bedrijvengebied Kanaleneiland: een verlaten terrein? Het viel me pas op toen iemand me zei dat het uitzicht uit mijn raam helemaal niet rommelig is: “Kijk maar, daar zijn kantoren, daar winkels en hier kun je wonen, hartstikke overzichtelijk!” De Nederlandse stad is opgedeeld in functies. We hebben woongebieden, werkgebieden, industriegebieden, winkelgebieden, ‘buitengebieden’ ter ontspanning, en ga zo maar door. Wegen bestaan voor vervoer en ook het water heeft deze functie; de grachten zijn ook buitengebied. De gebouwen in de gebieden stralen hun functie ook uit. Woningen zijn kleinschalig en hebben gordijnen, kantoren zijn grootschalig en hebben lamellen. Gebouwen op industrieterreinen zijn kil hebben geen ramen nodig. Winkels zijn soms klein en soms groot, afhankelijk van het winkelgebied, en hebben geen raambekleding maar etalages. Buitengebieden hebben een kinderboerderij en speeltoestellen met nep ramen zonder glas. Ik vind mijn uitzicht rommelig; alle gebouwen hebben een eigen identiteit, omdat branding zo hip was. De hoogbouwkantoren worden door een brede weg gescheiden van lage woonwinkels die via de rotonde, eerste afslag, leiden naar woongebieden met communistische hoogbouw en laagbouw en her en der een verloren jaren ’90 kantoorgebouw dat boven de woningen uittorent. De tweede afslag van de rotonde stuit direct op mijn woontoren die bijna net zo hoog is als de kantoortorens en het meest recent gebouwd is van allemaal. Mijn woontoren is met een hek gescheiden van de Praxis die schuil gaat tussen kantoren uit de jaren ’80. Alle gebouwen met commerciële huurders hebben ook een eigen kleur en reclamebord, zodat ze zichtbaar zijn. Allicht deed dat de studentenhuisvesting Utrecht denken dat onze woontoren een naam nodig had. Het werd Max en nu is Max te zien vanaf de snelweg, vanaf de rotonde, vanaf de kantoortorens, vanaf de Ikea en vanaf de volgende rotonde bij het winkelgebied naast het woongebied. Zichtlocaties zijn een klein, maar naar gevolg van verlaten locaties. Zichtlocaties zijn namelijk te huur nu de ruimtes zelf niet meer te verhuren zijn. Want o wee als de mensen jouw bedrijfsnaam vergeten tijdens de crisis, dan kom je er natuurlijk nooit meer uit. Maar hoeveel mensen zien de zichtlocaties van een verlaten terrein? De crisis is één van de oorzaken van leegstand, bleek uit mijn vorige paper ‘Leegstand investeerder!’, maar ook het nieuwe werken speelt een grote rol. Mensen willen niet meer in een hokje in een kantoor werken. We willen werken waar we wonen, werken waar we winkelen en werken waar we zo nu en dan een kijkje kunnen nemen bij onze kinderen, waarmee we dan een rondje kunnen doen in het park. Daar moet je hier in Kanaleneiland heel wat rotondes voor afleggen. We hebben natuurlijk geen tijd om zo veel rotondes te pakken en daarom wordt er nauwelijks meer gewerkt in de kantoren waar ik op uitkijk vanaf Max. Het ‘bedrijvengebied Kanaleneiland’ verliest aan populariteit. Dat zagen ook de ondernemers die een bezichtiging deden in de commerciële ruimtes van Max, zij durfden geen broodjeszaak, of buurtsuper te beginnen voor ‘slechts’ 1200 studenten, die overigens erg gelukkig zijn met het plekje dat zij hebben kunnen bemachtigen in Max (met duizenden op een woning wachtende studenten en starters voor hen). Het gevolg is uiteraard nog meer leegstand. Hoe kunnen we voorkomen dat het bedrijvengebied Kanaleneiland een verlaten terrein wordt?
2
INHOUDSOPGAVE Inleiding Aanleiding Onderzoek H1 Het maatschappelijke probleem 1.1 Afschrijving 1.2 Verpaupering 1.3 Bestemmingsplannen H2 Oude oplossingen leegstand 2.1 Creatieven plaatsen 2.2 Slopen voor nieuwe kantoren H3 Nieuwe oplossingen leegstand 3.1 Functiemenging 3.2 Cocreatie H4 Conclusie 4.1 Algemeen 4.2 De oplossing voor bedrijventerrein Kanaleneiland Referenties Bijlagen
p.4
p.5 p.5
p.6 p.6 p.6 p.6
p.7 p.7 p.7
p.8 p.8 p.8
p.10 p.10 p.10
p.12 p.13
3
INLEIDING In mijn vorige paper ‘Leegstand investeerder’ ben ik ingegaan op de oorzaken van leegstand en de oplossingen die er al zijn. In deze paper behandel ik leegstaande terreinen en de maatschappelijke problemen die hierbij komen kijken. Hierin leest u dus niet over gebouwen, slechts een klein gedeelte gaat over pandeigenaren en investeerders, de rol van de gemeente wordt iets uitgebreider behandeld, maar het gaat vooral over stedenbouwkundige oplossingen voor dit grootschalige probleem. Ik geloof dat de oplossing geboden wordt door architecten en stedenbouwkundigen, hierom maak ik in het hoofdstuk ‘nieuwe oplossingen voor revitalisering’ vooral gebruik van het onderzoek ‘Van bedrijventerrein tot werkmilieu’ van de TU Delft en INBO1 (2010). NB: Omdat ik in mijn achterhoofd het bedrijventerrein Kanaleneiland heb als casus, zie ik een bedrijventerrein als een terrein met louter kantoorfuncties. Er zijn bijvoorbeeld ook industriële bedrijventerreinen, maar die bespreek ik niet in dit onderzoek.
4
1 INBO is een onafhankelijk bureau op het gebied van advies, stedenbouw, architectuur en bouwkunde.
AANLEIDING In het verleden is vooral sprake geweest van aanbodgerichte bouw. De economie groeide immers en er was een immense vraag naar werkplekken. Vooral gebieden nabij de ringweg in de Randstad waren populair voor dit soort bouw. Naar de specifieke vraag van de gebruikers werd niet gekeken, want de ruimtes werden toch wel verhuurd. Die gebruikers weten nu, in de jaren ’10, heel goed wat ze willen; een duurzaam gebouw met flexibele ruimtes. De vraag is inmiddels ook minder dan het aanbod waardoor veel panden uit de jaren ’90 en ’00 dus leeg komen te staan.
5
Bron afbeelding: Dagblad van het Noorden
ONDERZOEK Hoofdvraag Hoe kunnen we voorkomen dat het bedrijvengebied Kanaleneiland een verlaten terrein wordt? Deelvragen -‐ Is een verlaten terrein, of een terrein met veel leegstand wel een probleem? -‐ Wat zijn de oorzaken? -‐ Wat zijn de onderzochte oplossingen voor leegstaande, of leeglopende gebieden? -‐ Welke oplossing is voor het bedrijvengebied Kanaleneiland het beste?
H1 HET MAATSCHAPPELIJKE PROBLEEM “In Nederland moet minimaal 18.000 hectare bedrijventerrein geherstructureerd worden.” -‐ Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen NVM business, 2010. 1.1 Afschrijving Leegstaande terreinen zijn een groot probleem voor vastgoedeigenaren, beleggers en gemeenten. Leegstaande gebouwen genereren geen inkomsten en zijn daardoor slechts een fractie waard van de boekingswaarde (Andre Verschoor, 2011). Ook de grond verliest zijn waarde, waardoor de gemeenten hun eigendom en inkomsten fors zien dalen. De waarde van eigendom, in euro’s, is niet het enige probleem: leegstand neemt ook maatschappelijke problemen met zich mee. We raken nu en in de toekomst namelijk pensioenen en banen van personen kwijt. Vastgoedeigenaren, waaronder veel pensioenfondsen, zullen namelijk gedwongen raken om de hiervoor genoemde overwaarde van hun gebouwen af te schrijven. Dit gebeurd nu nog niet, omdat zij hopen dat de markt nog aantrekt. Dit zal niet gebeuren, de komende 5 jaar is grote krimp van gebruikers voorspeld op bedrijventerreinen (DTZ Zadelhoff, 2010 en Hilde Remoy, 2010) en zelfs op het NOS journaal van 11 januari 2011 lieten ze weten dat de krimp dit jaar nog doorgaat. 1.2 Verpaupering Het kwijtraken van banen en pensioenen is niet het enige probleem dat leegstand met zich mee brengt voor de maatschappij. Leegstand trekt leegstand aan en leidt tot verpaupering. Verpaupering leidt tot nonchalance van de gebruikers. Het gevolg is een gebied dat criminaliteit aantrekt2, iets dat een wijk als Kanaleneiland de das om doet. 1.3 Bestemmingsplannen De gemeenten in Nederland voelen zich vanzelfsprekend verantwoordelijk voor de leegstand van bedrijventerreinen. Iedere gemeente heeft zo zijn eigen oplossing: Amsterdam zoekt naar vraag in de markt en probeert daarop in te spelen, Arnhem en Nijmegen willen samen een hightechcampus ontwikkelen en zij focussen zich daarmee op de kenniseconomie. Rotterdam geeft ruimte voor particulier initiatief en Zoetermeer probeert vooral de omgeving aantrekkelijk te houden en zelf een nieuwe invulling te geven aan de leegstaande gebieden. Utrecht lijkt achter te lopen, is slechts bezig met een samenwerking met makelaars en andere belanghebbenden. (Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen, NVM business, 2010) Dit, terwijl op congressen (onder andere op ‘Toekomst bouw’ van Media Plaza, 09-‐11-‐ ‘10) en in verschillende artikelen3 de gemeenten juist als schuldige aangewezen worden voor leegstaande gebieden vanwege vastgeroeste bestemmingsplannen. Toch kan het zijn dat juist Utrecht op de goede weg zit. In het rapport ‘Van bedrijventerrein naar werkmilieu’ noemen de onderzoekers van INBO en de TU Delft de samenwerking met marktpartijen en makelaars als één van de componenten van de door hen genoemde oplossing (2010). Hierover meer in het hoofdstuk ‘Nieuwe oplossingen leegstand’. 2 Zo bleek ook uit het onderzoek van W.J.M. de Haan dat hij in opdracht deed van het Sociaal en Cultureel Planbureau (in paragraaf 4.2.1. Integraal buurtbeheer in Spangen) 3 waar onder: http://www.zibb.nl/10277371/Eigen-‐zaak/Eigen-‐zaak-‐nieuws/Eigen-‐ zaak-‐nieuwsbericht/Vastgoedsector-‐opvallend-‐rustig-‐over-‐boete-‐op-‐leegstand.htm
6
H2 OUDE OPLOSSINGEN LEEGSTAND Het revitaliseren, doen herleven, van een verlaten bedrijventerrein kan op meerdere manieren. In eerste instantie moet het gebied aantrekkelijk zijn. Door het populaire begrip ‘creative city’ en de theorie hierover van Richard Florida lijkt het plaatsen van creatieven dé oplossing. Mocht niemand zich willen huisvesten op een terrein, lijken we te moeten gaan slopen om het gebied in zijn geheel een nieuwe functie te geven. 2.1 Creatieven plaatsen Een van de oplossingen voor leegstaande gebieden was het plaatsen van creatieven. (Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen, NVM business, 2010.) Voorbeelden hiervan zijn de Tolhuistuinen en de Kauwgomballenfabriek in Amsterdam. Het gebied ‘Tolhuistuinen’ is een initiatieven initiatief vanuit de gemeente om de omgeving weer levendig te maken. De Kauwgomballenfabriek is een particulier initiatief met hetzelfde doel, maar dan commercieel. Het werkt, de gebieden zijn populair en een mooie toevoeging aan de stad. Toch kunnen we niet verwachten dat we dit kunstje overal toe kunnen passen. De creatieven raken eens op en ik ben van mening dat zij hun populariteit dan ook kwijt zullen raken. Bovendien willen creatieven wonen waar het fijn wonen is, maar wel goedkoop en het liefst op een locatie met een ziel. Een ziel is in dezen een geschiedenis die zichtbaar is in kleine dingen; een oude fabriek waar nog gereedschap rondzwerft, of waar de houtkachel het nog doet, of een haven waar geroeste metaalresten liggen. Dit ontdekken zij eerder, of zij durven hier eerder te wonen dan de massa en daarna is de omgeving aantrekkelijk; levendig gemaakt door de creatieven.4 Een verlaten bureaustoel zal hen niet snel aangrijpen. 2.2 Slopen voor nieuwe kantoren Nog steeds heerst er de discussie of er gesloopt moet worden of niet. Vooral projectontwikkelaars roepen op tot slopen, omdat zij nog vraag krijgen voor nieuwe, duurzame, kantoren. Gemeenten zijn in dubio, zij zien samen met architecten en adviesbureaus zo nu en dan nog kansen voor de terreinen zoals ze zijn. Opnieuw bouwen kost meer energie, en is dus sowieso minder duurzaam dan verbouwen5. Daar tegenover staat dat er nog wel vraag is naar nieuwe kantoren met een meer flexibele inrichting en een betere kwaliteit dan de gebouwen uit de jaren ‘ 70, ’80 en ’906. Door deze vraag blijven projectontwikkelaars bouwen en blijven gemeenten hiervoor grond uitgeven. De gemeenten zijn hierin dus inconsequent. Dan blijft het probleem dat, zelfs wanneer we slopen en iets nieuws bouwen, niet alles van de 18.000 te revitaliseren hectare bedrijventerrein dezelfde functie kan behouden. Er is immers niet voldoende, maar zelfs een dalende, vraag naar. Slopen voor alleen nieuwe kantoren is geen optie.
4 Informatie n.a.v. een gesprek met 10 creatieven van verschillende disciplines op 03-‐01-‐ 2011, en een bevestiging van Jurriaan van Stigt, projectarchitect LEVS op 06-‐01-‐2011 5 Andre Verschoor in een gesprek op 05-‐01-‐2011 6 Uit een rapport van het architectenbureau Mecanoo blijkt dat het slopen van jaren ’90-‐ gebouwen vaak een betere (functioneel en duurzaam) optie is dan verbouwen. Bron: een twitter-‐conversatie met Francesco Veenstra, partner Mecanoo op 05-‐01-‐2011.
7
H3 NIEUWE OPLOSSINGEN LEEGSTAND “Nieuwe tijden vragen om nieuwe strategieën voor bedrijventerreinen.” (TU Delft en INBO, 2010) De economie is de afgelopen decennia in hoog tempo veranderd, maar bedrijventerreinen zijn al die tijd hetzelfde gebleven. Ondanks de mobiele netwerkeconomie waarin het mengen van disciplines en functies populair is, zijn projectontwikkelaars bedrijventerreinen met alléén een kantoorfunctie blijven bouwen. Bedrijven stellen inmiddels andere ruimtelijke eisen aan hun locatie. Er is vraag naar bedrijventerreinen die meegaan met de tijd en zich kunnen aanpassen. Daarbij is het, volgens de onderzoekers van de TU Delft en INBO, van belang dat bedrijventerreinen beter aansluiten op of geïntegreerd worden met de stedelijke omgeving en daar waar mogelijk gemengd worden met andere functies en activiteiten. 3.1 Werkmilieu Werken op een terrein dat geïntegreerd is in de stedelijke omgeving, is werken in een gemengde omgeving waar niet alleen gewerkt, maar ook gewoond, gesport en gewinkeld kan worden. Het woord ‘bedrijventerrein’ is monofunctioneel en dus ouderwets. TU Delft en INBO introduceren hierom de term ‘werkmilieu’. “Een werkmilieu is een onderscheidende en samenhangende verzameling van locatie-‐ en omgevingseisen, zoals (kennis)infrastructuur en voorzieningen, die ondernemers stellen aan het vestigingsklimaat.” (Van bedrijventerrein naar werkmilieu INBO en TU Delft, p.8, 2010) In blogs en artikelen uit de vakwereld wordt ook veel gesproken over het begrip ‘functiemenging’. Ook op de bijeenkomst ‘Vertrouwen, de oplossing voor leegstand?’ van Urban Dialogue op vrijdag 14-‐01-‐’11 werd functiemenging als onmisbaar onderdeel van de oplossing voor leegstand genoemd7. TU Delft en INBO spreken in het voorwoord van hun rapport ook over gebiedsontwikkeling als: “de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstomen gericht op de (her)ontwikkeling van het beheer van een gebied.” Zij noemen ook dat dit bij veel gebiedsontwikkelingen al vanzelfsprekend is, zoals bij de woningbouw en retail. Deze kennis en kunde kunnen we nu bij bedrijventerreinen toepassen. 3.2 Cocreatie TU Delft en INBO noemen in hun rapport dat het vergroten van private betrokkenheid, de eigenaren meer betrekken bij de gebiedsontwikkeling en een goed georganiseerd parkbeheer ook een oplossing kan zijn voor de revitalisering van leegstaande bedrijventerreinen. Zij noemen hierbij de ‘Road-‐map’ van het Rijk en het ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-‐2020’8 als onderbouwing dat dit dé manier van werken wordt. 7 Zie bijlage 1 voor mijn verslag van de bijeenkomst ‘Vertrouwen, de oplossing voor leegstand?’ van 14-‐01-‐‘11 8 Zie bijlage twee voor een uitleg uit het rapport van TU Delft en INBO (2010)
8
Ik geloof in een combinatie van functiemenging, een werkmilieu in dit geval, en cocreatie; het betrekken van eigenaren en gebruikers. “Cocreatie zien we als de zichzelf sturende, eventueel gefaciliteerde, oplossingsgerichte samenwerking tussen partijen die betrokken zijn op een als complex ervaren uitdaging.” (www.cocreatie.net, geraadpleegd op 15-‐01-‐’11) Cocreatie is een samenwerkingsvorm die in zich in de aanbestedingscultuur en bouwsector onder andere vertaalt in de samenwerkingsvorm SPV (Special Purpose Vehicle). Bij SPV vormen verschillende partijen één vennootschap om samen één project uit te voeren met een gezamenlijk doel. Er wordt een opdracht uitgezet waarop een vennootschap, waarin veelal een aannemer, een bank, een facilitair beheer, horeca en een architect, kan reageren. Vanaf het begin voeren zij samen de opdracht uit. Ook tekenen zij een contract voor een x-‐aantal jaar waarin zij het dagelijkse onderhoud, de horecavoorzieningen, de financiën en bouwtechnisch onderhoud blijven doen. Wanneer een gebied op deze manier gerevitaliseerd wordt, zal er sowieso gebouwd worden naar vraag. Bovendien zijn gebouwen meer functioneel, omdat ook het facilitair beheer betrokken is bij het ontwerp en de bouw. De architect moet ervoor zorgen dat het ontwerp past in de omgeving. De opdrachtgever kan bij het uitschrijven van de opdracht rekening houden met de functies ten opzichte van de omgeving. Bij een dergelijke samenwerking is ook het probleem van versnipperd eigendom (alle investeerders die nog steeds de beginwaarde van het inmiddels leegstaande gebied boeken) opgelost.
9
H4 CONCLUSIE 4.1 Algemeen Het is een feit dat we niets kunnen doen aan de revitalisering van leeglopende bedrijventerreinen, totdat investeerders de realistische waarde van hun eigendom boeken en de gebouwen voor dit bedrag aan de markt terug worden gegeven. Wanneer dit zover is, is het van belang dat de overgebleven huurders en nieuwe eigenaren om de tafel gaan zitten voor de plannen van de revitalisering. Het beste is, om dit samen met architecten, stedenbouwkundigen, projectontwikkelaars, aannemers én parkbeheerders te doen. Inmiddels zijn er ook veel conceptontwikkelaars opgestaan met goede plannen vanuit de gebruikersmarkt. Zij zijn een mooie aanvulling. Deze groep disciplines, een vennootschap, kan het beste een multifunctioneel terrein ontwikkelen. De panden, oud of nieuw, moeten flexibel worden ingevuld. Wonen en werken moet samen gaan met kinderopvang, sportvoorzieningen en horeca. Dit is de beste manier om een gebied te revitaliseren; te doen herleven. Natuurlijk geldt voor elk gebied een andere oplossing. Het één kan beter gecombineerd worden met bejaardenwoningen en het ander beter met studentenwoningen, maar dat is aan het de opdrachtgever en de conceptontwikkelaar om te ontdekken. Zolang het maar multifunctioneel is. 4.2 De oplossing voor bedrijventerrein Kanaleneiland Terug naar mijn hoofdvraag: “Hoe kunnen we voorkomen dat het bedrijvengebied Kanaleneiland een verlaten terrein wordt?” Op de onderstaande afbeelding staat de huidige functieverdeling in Kanaleneiland weergegeven. Bij de pijl het appartementencomplex voor starters en studenten om u te laten zien hoe klein het stukje grond is dat wel efficiënt gebruikt wordt.
1 (onderin) = Bedrijvengebied Kanaleneiland 2 (boven 1) = Woonwinkels 3 (boven 2) = Woon/winkel-‐gebied
10
De nummers twee en drie zijn de meest sombere gebieden die je je voor kunt stellen. Beide lopen ze leeg door een gebrek aan vraag. Opvallend genoeg, zoals ik al noemde in mijn voorwoord, is het appartementencomplex waarin ik woon helemaal vol. De woningen althans. Daarnaast zijn er duizenden studenten en starters die wachten tot ze ook hier kunnen wonen. Dit betekent dat er in dit gebied vraag is naar studenten en starterswoningen. Logischerwijs is mijn advies hiervoor meer plek te maken. Berenschot bijvoorbeeld is een jong bedrijf, een prima basis voor een gebied met jonge bewoners. Ook de grote woonwinkels worden door de jonge bewoners goed bezocht. Wat er, naast woningen, nog gemist wordt in deze omgeving is een flexibele werkplek, voor alle starters die aan het nieuwe werken doen en te weinig ruimte hebben in hun appartement. Daarnaast kan ook een een goed verblijf en een hotel9 voor de groeiende groep buitenlandse arbeidskrachten die enige dagen tot maanden in Utrecht verblijven gerealiseerd worden. Hier zal de horeca automatisch op volgen.
11
9 Een aanraden van Andre Verschoor op 05-‐01 er is veel vraag naar hotels in Utrecht
REFERENTIES De boekwaarde van het bestaand vastgoed nadert stall-speed Andre Verschoor (2011) Evaluatie Integraal Veiligheidsbeleid W.J.M de Haan (n.d.) Het aanbod veroudert DTZ Zadelhoff (2010) Kwart kantoren leeg in 2015 Trouw de Verdieping (2010) Geraadpleegd op 10 januari 2011. http://www.trouw.nl/nieuws/economie/article3107410.ece/_rsquo_Kwart_kantoren_l eeg_in_2015_rsquo__.html Van bedrijventerrein naar werkmilieu TU Delft en INBO (2010) Vastgoedsector opvallend rustig over boete op leegstand Zibb.nl Geraadpleegd op 10 januari 2011 http://www.zibb.nl/10277371/Eigen-‐zaak/Eigen-‐zaak-‐nieuws/Eigen-‐ zaak-‐nieuwsbericht/Vastgoedsector-‐opvallend-‐rustig-‐over-‐boete-‐op-‐leegstand.htm
12
BIJLAGEN
13
I: Wat moet je doen om een leegstaand pand (in Amsterdam) te kunnen gebruiken? Niet met getallen, maar met gevoelens begint voor mij de avond waarop Urban Dialogue het debat ‘Vertrouwen, de oplossing voor leegstand?’ organiseert. De avond, vrijdagavond 14 -‐01-‐’11, is georganiseerd door een deel van de huurders van de 6e etage van de Parooltoren aan de Wibautstraat. Zij houden gezamenlijk hun nieuwjaarsborrel, wat voor een gezellige sfeer zorgt. Nadat ik mij enigszins ongemakkelijk voelde door de verbaasde portier die niemand leek te verwachten, maar toch netjes met mij meeliep totaan de lift, werd mij op de 6e etage een glas champagne in de handen gedrukt en mocht ik mijn jas afgeven aan een vrolijk meisje. Ik werd voorgesteld aan de moderator Bart Cosijn, die mij herkende van Twitter, en raakte daarna her en der in gesprek. De sfeer was goed, mensen open, aardig en geïnteresseerd. Een soort gevoel van samen zijn, alsof we bij voorbaat wisten dat we in collectieven moeten gaan werken. De bewoners van de Parooltoren noemen zichzelf ongeorganiseerd en schijnen te kibbelen over de lunch, omdat niet iedereen er altijd is. #HNW (het nieuwe werken) is iets dat prima kan in zo een gezamenlijke kantoorruimte! Kosten-‐technisch, want met de lunch wordt je dus gemist, of je betaalt voor niets. Zo zijn er wel meer dingen die ze samen beter hadden kunnen organiseren volgens één van de bewoners. Goed, samen zijn brengt natuurlijk ook wat vervelende dingen met zich mee. Dat over de gevoelens op de 6e verdieping van de Parooltoren, dan nu de cijfers: 7.000.000 vierkante meter kantoorruimte staat leeg (DTZ, 2011) waarvan 1.500.000 nooit meer kantoor zal worden. Daarbij is 18.000 hectare bedrijventerrein toe aan herstructurering (NVM, 2010). Investeerders lijken het niet te voelen en plaatsen schaamteloos een bord op hun pand: ‘TE HUUR 6.000 m2’ en ‘60% gevuld!’. Armen over elkaar en wachten op een huurder. Ondanks deze stilstand worden er oplossingen gezocht en het initiatief ligt vooral bij partuculieren, al dan niet samenwerkend met gemeentes. De oplossingen zijn creatief, hoopvol en vallen of staan bij vertrouwen. Particulier initiatief is de gewenste manier bij dit debat, zowel volgens de gemeente als volgens de zaal. Daarom heb ik maar een lijstje met tips gemaakt n.a.v. het debat en de gesprekken die ik voerde deze avond: Wat moet je doen om een leegstaand pand (in Amsterdam) te kunnen gebruiken? -‐ klop aan bij Bureau Broedplaatsen, zij hebben een overzicht van leegstaande panden en kunnen je o.a. jurudisch bijstaan: http://bureaubroedplaatsen.amsterdam.nl/ -‐ als éénling maak je niet veel kans, zorg dus dat je samen bent: vorm een collectief -‐ neem zelf initiatief, de gemeente is volgens sommigen een overbodig tussenpersoon -‐ zorg dat je doet aan functiemenging, dit zorgt voor levendigheid. Zowel de gemeente Amsterdam als onderzoekers van de TU Delft en INBO (http://twurl.nl/768jli, 2010) vinden dit -‐ overtuig de eigenaar van het feit dat hij zijn pand in de komende vijf jaar toch niet verhuurd krijgt -‐ als meerdere investeerders eigenaar zijn van het pand dat jij op het oog hebt, wat meestal het geval is, bedenk dan vooral geen goed plan voor de verbouw van het pand, dat krijg je toch niet voor elkaar -‐ wacht tot 2016, dit heeft iets met hypotheken en de index te maken (voor meer
14
informatie: Jan de Jonge van http://buzconcepts.com), dan komen we er achter welke eigenaren hun pand niet meer kunnen betalen en zijn de banken ineens eigenaar van de leegstand -‐ en als het dan zo ver is: er is markt voor flexibele werkplekken zoals ‘Space’ en ‘Seats2meat’, perfect in combinatie met een hotel, want ook daar is veel vraag naar Ik hoop dat jullie mijn cynisme snappen: hoe graag we ook willen, wij particulieren kunnen nauwelijks iets doen op dit moment. Pandeigenaren (veelal investeerders) moeten gaan afschrijven en de overheid moet hen hiertoe dwingen. Voor een uitleg hierover doe ik een laatste doorverwijzing, namelijk naar het artikel van Andre Verschoor van Grontmij http://twurl.nl/7q5wfs.
15
II: TU Delft en INBO: “Oplossingsrichting 2: meer private betrokkenheid” Een andere oplossing is het vergroten van de rol van de private partijen. Dit wordt ook wel de verzakelijking van de markt genoemd. De meerwaarde van het betrekken van private partijen is namelijk dat zij de capaciteiten hebben om het aanbod kwalitatief en kwantitatief te laten aansluiten op de vraag (Van ’t Klooster, 2006). Waar het nog aan ontbreekt, is dat nog nooit echt systematisch is ingezet op de verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt om meer private betrokkenheid daadwerkelijk te realiseren. De praktijk leert dat de verhouding tussen overheid (gemeenten) en markt (ondernemers) veelal niet expliciet is geformuleerd en onvoldoende is gericht op het bereiken van een optimale kwaliteit bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Dit betreft niet alleen de locatiekeuze en de bijbehorende verwerving van benodigde gronden (inclusief de problematiek van versnipperd eigendom op herstructureringslocaties), maar ook de inpassing in de omgeving en de inrichting van het gebied en het beheer daarvan. Ook de mate en de vorm waarin menging van functies kan bijdragen aan een concurrerende en toekomstbestendige inrichting van werklocaties vraagt de aandacht. Het Rijk heeft samen met IPO en VNG een ‘roadmap’ verzakelijking opgesteld. Concreet betekent dit dat op termijn marktpartijen een veel grotere rol gaan spelen bij het ontwikkelen, opknappen en beheren van bedrijventerreinen. Dat houdt onder andere meer participatie van marktpartijen in de gronduitgifte en de gebiedsontwikkeling in plaats van traditionele kavelgewijze gronduitgifte door de overheid en opstalontwikkeling door marktpartijen. Onder marktpartijen worden hier niet alleen de ontwikkelaars en beleggers bedoeld, maar juist ook de eindgebruiker/ondernemer zelf die zowel voor het beheer als de (her-‐)ontwikkeling een belangrijke rol heeft. Convenant Bedrijventerreinen 2010-‐2020 geeft richting aan andere aanpak. Het effect van de vele studies en adviezen heeft vanuit het Programma Mooi Nederland van de ministeries van EZ en VROM geresulteerd in nieuw beleid voor bedrijventerreinen. Zo hebben rijk, provincies en gemeenten in het eind 2009 ondertekende ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-‐2020’ afspraken gemaakt over regionale samenwerking, regionale programmering en de financiering van de (her)ontwikkelingsopgave. Bij een ledenraadpleging van de VNG bleek dat ruim 70% met het convenant instemde, 12% aan hun instemming voorwaarden verbond en 16% tegen het convenant was. Veel gemeenten vrezen een inbreuk op hun eigen beleidsverantwoordelijkheid en beleidsvrijheid. Urgentie: verbinden van B.V. Nederland, Mooi Nederland en Nieuw Nederland De genoemde oplossingen en het nieuwe beleid hebben vooralsnog niet geleid tot daadwerkelijke structuurverandering op de markt voor bedrijventerreinen. De wijze van plannen en de ingesleten rollen van partijen (padafhankelijkheid) blijkt weerbarstig en moeilijk te doorbreken (Needham & Louw, 2003). Vooral bij de partijen die het nieuwe beleid moeten gaan uitvoeren, te weten de gemeenten en de marktpartijen, bestaat nog de meeste aarzeling. De huidige economische crisis is daarbij niet behulpzaam.
16
