Vol in ontwikkeling Beleidsplan 2016

Vol in ontwikkeling Beleidsplan 2016

Inhoudsopgave

I.

ACTIVITEITENOVERZICHT 2016 ...................................................................................................4 1. Doelstellingen bestuur op hoofdlijnen ...............................................................................5 2.

Huisvesting van de doelgroep ............................................................................................8 a)

Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur ......................................... 8

b)

Internationalisering hoger onderwijs .................................................................................. 10

c)

Ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf 2016 .............................. 10

d)

Op naar Arnhem ................................................................................................................. 12

3.

Relatie huurder-verhuurder ...............................................................................................13 a)

Stichting Platform Huurdersbelangen ................................................................................ 13

b)

Moderne communicatie met huurders ................................................................................ 14

c)

Geschillencommissie SSHN............................................................................................... 14

4.

Kwaliteit van de woningvoorraad .....................................................................................16 a)

Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid .............................................................................. 16

b)

(Woon)technische instandhouding ..................................................................................... 16

c)

Investeringen in nieuwbouw en aankoop ........................................................................... 18

d)

Duurzaam bouwen en beheer ............................................................................................ 18

5.

Leefbaarheid .......................................................................................................................21 a)

Structurele aandacht SSHN ............................................................................................... 21

b)

Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2016 .............................................................................. 22

6.

Wonen en zorg ....................................................................................................................23 a)

7.

Bijzondere woonvormen ..................................................................................................... 23

Financiële continuïteit .......................................................................................................24 a)

Heffingen SSHN ................................................................................................................. 24

b)

Huurbeleid en betaalbaarheid ............................................................................................ 25

c)

Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie ................................................................................... 26

d)

Ontwikkeling liquide middelen/treasury .............................................................................. 28

e)

Ontwikkeling eigen vermogen ............................................................................................ 31

f)

Deelneming ........................................................................................................................ 32

2

8.

Kwaliteit van de organisatie ..............................................................................................34 a)

Organisatieontwikkeling ..................................................................................................... 34

b)

Governancestructuur .......................................................................................................... 35

c)

Risicobeheer en controlesysteem ...................................................................................... 36

3

I. ACTIVITEITENOVERZICHT 2016

4

1.

Doelstellingen bestuur op hoofdlijnen

Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2016 van SSHN. In december 2015 wordt het nieuwe ondernemingsplan van SSHN vastgesteld, met daarin een duidelijke koers voor de periode 2016 – 2020. Het komend jaar zetten we onze eerste stappen richting de nieuwe koers. In de hoofdlijn blijven we doen waar we al 65 jaar goed in zijn: goed en betaalbaar studenten huisvesten. Voor 2016 staat een aantal belangrijke doelstellingen op de agenda: 1. Krachtige organisatie 2. Betaalbaar wonen 3. Huisvesting van de doelgroep en nieuwbouw 4. Op naar Arnhem 5. Samenwerking 6. Moderne communicatie 7. Slim investeren in duurzaam vastgoed Ad. 1. Krachtige organisatie met prestatieafspraken SSHN is de afgelopen jaren in aantal verhuureenheden fors gegroeid, maar is gelijk gebleven in het aantal personeelsleden. Dat is knap, maar is ook knellend. Met onze nieuwe ambities, zoals verwoord in het ondernemingsplan 2016 - 2020, is het nodig om de organisatie (tijdelijk) te versterken. De nieuwe Woningwet stelt zwaardere eisen aan woningcorporaties, van een sterkere controlfunctie tot het jaarlijks maken van prestatieafspraken samen met gemeente en huurdersorganisatie. Het komend jaar zorgen we ervoor dat de SSHN 100% Woningwet-proof wordt. De rol van de huurdersorganisatie SPH wordt belangrijker. Om deze nieuwe rol goed te faciliteren en ook over en weer duidelijkheid te hebben over de wijze van samenwerken, sluiten SSHN en SPH een nieuwe samenwerkingsovereenkomst in 2016. In 2016 werken we voor het eerst met de nieuwe jaarlijkse cyclus van het maken van prestatieafspraken met gemeente(n) en de SPH. Onderleggers hiervoor vormen de woonvisie van de gemeenten en het nieuwe ondernemingsplan van SSHN. SSHN is hierbij voorstander van het actief betrekken van de hoger onderwijsinstellingen bij het maken van de jaarlijkse prestatieafspraken. Ad. 2. Betaalbaar wonen Met de invoering van het leenstelsel is betaalbaar wonen voor studenten nog belangrijker geworden dan het al was. Daarom zet SSHN actief in op betaalbaar wonen, juist ook in onze bestaande voorraad. SSHN kiest voor een lage huurstijging (inflatie) en huurkorting voor jongeren onder de 23 jaar in ons hele (zelfstandige) bezit. We voeren een nieuw aftoppingsbeleid in, waarbij huren ook voor zittende huurders nooit verder stijgen dan de streefhuur. Verder verlagen we de huren van een aantal dure kamers in stadspanden en sluiten we aan bij de huurgrenzen uit de regels voor passend toewijzen. Tot slot bieden we voor wie financieel in de problemen dreigt te komen een vangnet, door middel van sociale betalingsregelingen als aanvulling op bestaand beleid.

5

Ad. 3. Huisvesting van de doelgroep en nieuwbouw Onze nieuwbouw productie lag de afgelopen jaren erg hoog. Daardoor is in Nijmegen een meer gebalanceerde woningmarkt voor studenten gerealiseerd. Ook in 2016 is ons doel dat eerstejaars studenten in hun eerste studiejaar een kamer kunnen vinden op de complexen Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld en Leeuwenstein. Studenten met een reistijd van meer dan twee uur enkele reis vinden uiterlijk in december een kamer. Dat is ons de afgelopen twee studiejaren ook goed gelukt. In 2016 bouwen we voor het eerst in Arnhem. Daar wordt de voormalige Rijkswaterstaat toren in de wijk Presikhaaf omgebouwd tot 294 studenteneenheden. Het startschot wordt eind 2015 gegeven, de oplevering is ongeveer 12 maanden later te verwachten. Daarnaast leggen we ons ten doel om in Arnhem nog 100 eenheden te realiseren via aankoop of verbouw van bestaand vastgoed. Dit met name in relatie tot de hulpvraag van de Hogeschool Arnhem en Nijmegen (HAN) en Hogeschool VHL bij het huisvesten van internationale studenten. Tot slot hebben we het voornemen om woonruimte in Nijmegen te creëren voor topsporters. Dit op nadrukkelijk verzoek van NSSR, Universiteitsraad en de HAN en Radboud Universiteit (RU). Het gaat om een bescheiden wooncomplex van ongeveer 12 wooneenheden. Ad. 4. Op naar Arnhem We bouwen niet alleen nieuwe woningen in Arnhem, we voorzien daar ook een centrale rol voor SSHN bij het bij elkaar brengen van vraag en aanbod in studentenkamers. Zoekt een student een kamer in Nijmegen of Arnhem, dan start het zoeken bij SSHN. We realiseren deze doelstelling onder meer door een actieve samenwerking met de collega corporaties. In 2016 zetten we belangrijke stappen in de richting van het realiseren van een centrale portal, één loket, voor studentenkamers in Arnhem. Hiervoor investeren we ook in het vergroten van onze naamsbekendheid in Arnhem. Ad. 5. Samenwerking SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en woningcorporaties. Daarbij is de koers in 2016 gericht op de nieuwe samenwerking met de Arnhemse corporaties, waarbij SSHN in overleg met hen de verhuur en/of het beheer van de studentenhuisvesting op zich wil nemen. Het streven is naar één SSHN-portal voor studentenhuisvesting, in samenwerking met lokale huisvesters. De goede samenwerking die SSHN met haar huurders heeft zal in het verlengde van de wet- en regelgeving met de huurdersorganisatie SPH nader inhoud worden geven. Daartoe koersen we op een samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast blijven we uiteraard inzetten op een goede samenwerking met de hoge onderwijsinstellingen. Ad. 6. Moderne communicatie Onze communicatie zal in 2016 flink worden gemoderniseerd. We leveren een nieuw huurdersportaal op, waar de student zijn huurderszaken zelf online met ons kan regelen. Daarnaast bouwen we een nieuwe website, die meer past bij de wensen van deze tijd. Daarin is ook een 6

uitgebreide kennisbank opgenomen, waardoor vragen van studenten sneller zijn te beantwoorden. Tot slot gaan ook onze aannemers mee in de digitaliseringsslag. Voor hen lanceren we een aannemersportaal. In 2016 zal SSHN voor het eerst zichtbaar zijn op social media. Om te beginnen op Facebook, omdat daarmee ook onze naamsbekendheid in Arnhem kan worden vergroot. We maken gebruik van de ervaringen die we opgedaan hebben met het gebruik van de zgn. Opp App tijdens de ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan. Ad. 7. Slim investeren in duurzaam vastgoed In het najaar van 2015 zijn we gestart met het maken van een nieuw Strategisch Vastgoedbeleidsplan (SVB). Dit SVB wordt in 2016 verder uitgewerkt en vastgesteld. Dat schept het kader voor onze investeringen in het bestaande vastgoed voor de komende jaren. Uit het aflopende SVB staat nog één project open: de renovatie van het complex Van Nispenstraat. Vooruitlopend op de vaststelling van het nieuwe SVB, wordt voor de Van Nispenstraat een toekomstplan onderzocht. Afhankelijk van het besluit over dit toekomstplan, wordt het project in 2016 gestart. In 2016 investeren we € 6,7 mln. in ons bestaande bezit aan onderhoud. Daarvan is 77% projectmatig, onder meer door het project aan de Van Nispenstraat. Belangrijk speerpunt is duurzaamheid. Doelstelling is een stevige besparing op het energieverbruik met als effect een lage woonlast en een beperking van CO 2 uitstoot. SSHN investeert al jaren veel in duurzaamheid. Dat blijven we de komende jaren ook doen. In 2016 is € 1 mln. opgenomen voor investeringen in duurzaamheid. Daarnaast onderzoeken we in 2016 de mogelijkheden om verdere verduurzaming in ons bezit tijdens de gehele ondernemingsplanperiode tot en met 2020.

ing. C. Stunnenberg MRE MRICS, Directeur/bestuurder SSHN 16 oktober 2015

7

2. Huisvesting van de doelgroep

a) Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur Studeer je voltijds aan MBO (niveau 4), HBO of Universiteit in Nijmegen, Arnhem en omgeving? Dan kun je je inschrijven als woningzoekende bij SSHN. Voorheen kon dat al als je studeerde aan de RU, de HAN of het ROC Nijmegen (niveau 4). Vanaf 2016 komen daar Hogeschool Van Hall Larenstein, ArtEZ en de Arnhemse ROC’s bij. In de regio Arnhem zijn diverse ROC’s: GroenHorst, Helicon, ROC A12 en Rijn IJssel. De voltijds studenten moeten ten minste 17 jaar en ten hoogste 30 jaar oud zijn. SSHN huisvest zo’n 35% van de uitwonende studenten in Nijmegen, voornamelijk studenten van de RU en de HAN. Ongeveer twee derde van onze huurders is RU-student. In de prestatieovereenkomst 2010-2014 met de gemeente Nijmegen zijn de specifieke afspraken rond de woonruimteverdeling door SSHN, en de wijze waarop SSHN een eigen urgentieregeling en geschillenregeling hanteert, goed vastgelegd. Hiermee voldoen we volledig aan de Regionale Huisvestingsverordening Arnhem-Nijmegen. Aangezien we in Arnhem tot dusver alleen aan short stay studenten van de HAN verhuren, zijn dergelijke afspraken voor Arnhem nu nog niet relevant. Zie verder 2.3. De voor eerstejaars gereserveerde kamers in de complexen Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld en Leeuwenstein worden, zodra deze vrijkomen door huuropzegging, wekelijks op onze website geplaatst, zoals dat ook gebeurt met de vrijkomende eenheden in de overige complexen. Eerstejaars reageren zelf op basis van hun eigen voorkeur door middel van een digitale woonbon op vrijkomende kamers. Tot 1 januari hebben eerstejaars met reisurgentie voorrang, verder geldt als criterium de inschrijftijd. Na 1 januari geldt de reisurgentie niet meer en geldt uitsluitend nog de inschrijftijd van de eerstejaars (vroeg inschrijven loont dus). Er wordt alleen reisurgentie toegekend bij (enkele) reistijden van meer dan twee uur met het openbaar vervoer. Onze doelstelling is en blijft dat alle bij SSHN ingeschreven eerstejaars een kamer kunnen huren voordat de nieuwe lichting eerstejaars het jaar daarop binnenstroomt. Uitgangspunt is daarbij dat de eerstejaars hiervoor zelf voldoende actie moeten ondernemen en dat het er daarbij niet om gaat om kwalitatieve woonvoorkeuren te realiseren binnen dat jaar (Hoogeveldt of Vossenveld moet volstaan). SSHN zal daarom in 2016 evenals in 2015 weer gaan meten hoeveel ingeschreven eerstejaars, die in de maanden april en mei 2016 op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld reageren, uiteindelijk niet in aanmerking kwamen voor een dergelijke kamer. Dit als maatstaf of alle ingeschreven eerstejaars een kamer hebben kunnen huren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 2016 binnenstroomt. Afgelopen jaar is dat wederom ruim gelukt; er zijn zelfs kamers op Vossenveld in die periode aan nieuwe eerstejaars verhuurd. Daarom, en gezien de uitbreiding van ons woonbestand in het afgelopen jaar met zo’n 800 eenheden, mag verwacht worden dat deze doelstelling ook in 2016 ruimschoots gehaald kan worden. 8

SSHN heeft sinds 2014 als aanvullende doelstelling geformuleerd dat alle eerstejaars met reisurgentie een kamer hebben kunnen huren voor eind december van het eerste studiejaar. Gemeten wordt hoeveel eerstejaars met reisurgentie in de maanden november en december vergeefs op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld hebben gereageerd. In 2014 is onze doelstelling gehaald. Vanaf december 2014 kwamen er geen reacties meer van eerstejaars met reisurgentie op de genoemde complexen. Verder blijven we op passende wijze gebruik maken van de mogelijkheden die de wetgeving rond campuscontracten biedt. Dit instrument zorgt voor voldoende doorstroming, waardoor onze kamers beschikbaar blijven voor de instroom van studerende jongeren. Voor zover SSHN daartoe van haar huurders toestemming heeft gekregen, wordt op basis van een jaarlijkse bestandsvergelijking met de RU en HAN gecontroleerd of huurders nog bij deze onderwijsinstellingen ingeschreven staan als student. Huurders die hiervoor geen toestemming hebben verleend, en die huurders die blijkens de bestandsvergelijking niet meer bij RU of HAN ingeschreven staan, ontvangen een brief van ons met de vraag om alsnog een bewijs van inschrijving toe te zenden. Huurders die kunnen aantonen dat zij ingeschreven staan, mogen uiteraard bij SSHN blijven wonen. Ook huurders die zijn gaan studeren aan een instelling van Hoger Onderwijs elders in het land mogen bij SSHN blijven wonen. Huurders die geen passend bewijs van inschrijving kunnen overleggen en die niet met een nog wel studerende huurder samenwonen, hebben conform de wettelijke bepalingen 9 maanden de tijd – vanaf eerste aanschrijving gerekend - om elders vervangende woonruimte te vinden. Dit beleid zal ook voor 2016 gelden. Door dit aanschrijfbeleid zijn de afgelopen jaren telkens zo’n 400 à 500 kamers voor studerende jongeren vrijgekomen. Wel zijn we van oordeel dat het dringend eigen gebruik voor de doelgroep van studerende jongeren maatgevend moet zijn en blijven bij de vraag hoe strikt de wettelijke mogelijkheden van het campuscontract ook in de toekomst benut moeten worden. In overleg met het Platform Huurdersbelangen zal SSHN haar aanschrijfbeleid in de komende jaren periodiek blijven evalueren. Voor de volledigheid merken wij op dat het aanschrijfbeleid geen betrekking heeft op de 185 driekamerappartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg, die conform afspraken met de gemeente Nijmegen veelal aan niet meer studerende huurders van SSHN toegewezen worden. Indirect komt hiermee goedkope woonruimte elders in het woonbestand van de SSHN vrij. We zijn voornemens om bij deze appartementen in 2016 het nieuwe jongerencontract in te voeren. Daarmee kan de doorstroming ook in deze eenheden worden vergroot. Met het jongerencontract kan een huurder maximaal vijf jaar blijven wonen in een woning bestemd voor jongeren. Dit kan in bijzondere gevallen, bijvoorbeeld ziekte, worden verlengd met twee jaar. Ten slotte merken wij op dat op verzoek van de universiteit het wooncomplex Sterrenbosch (340 eenheden exclusief guesthouse) uitsluitend aan RU-studenten wordt toegewezen. De RU heeft indertijd de grond voor dit complex tegen symbolische voorwaarden aan de SSHN beschikbaar gesteld.

9

b) Internationalisering hoger onderwijs De internationalisering van het onderwijs blijft de komende jaren verder doorgaan. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters om hier qua huisvesting op in te spelen. We hebben goede afspraken gemaakt met RU en HAN inzake de beschikbaarstelling van inmiddels bijna 1000 gemeubileerde kamers voor internationale short stay studenten in Nijmegen en Arnhem. De voornamelijk Duitse studenten uit de grensregio (maar soms ook van verder weg) die hier een reguliere bachelor opleiding komen volgen, vallen hier niet onder. Zij worden op dezelfde wijze gehuisvest als de Nederlandse eerstejaars, inclusief zo nodig reisurgentie. SSHN faciliteert de RU bij het organiseren van summer courses en taalcursussen in de zomermaanden, door het enkele weken voor dit doel beschikbaar stellen van ca. 250 voor uitwisselingsstudenten gereserveerde kamers. Het beleid van de RU en de HAN is er op gericht om het aantal internationale short stay studenten komende jaren verder uit te breiden. SSHN zal in goed overleg met de hoger onderwijsinstellingen bezien hoe hierop het beste kan worden ingespeeld. De wooneenheden voor internationale short stay studenten worden gemeubileerd verhuurd. Op grond van de inmiddels opgedane ervaringen worden deze eenheden zoveel mogelijk geclusterd aangeboden. Gezien de betaalbaarheid is tot nu toe het merendeel van de kamers voor short stay studenten gereserveerd in de wooncomplexen Hoogeveldt , Vossenveld en Galgenveld. Met het oog op het behoud van een goed woonklimaat wordt bij Hoogeveldt en Vossenveld ten hoogste een derde deel voor verhuur aan buitenlandse studenten gereserveerd. Voor Vossenveld is deze grens bijna bereikt, voor Hoogeveldt is er nog enige ruimte voor aanvullende reservering. Binnen de genoemde 1000 gemeubileerde eenheden valt ook het guesthouse, dat wij op verzoek van de RU exploiteren. In dit guesthouse, dat onderdeel is van wooncomplex Sterrenbosch, zijn 103 volledig gemeubileerde en ingerichte appartementen beschikbaar voor verhuur aan buitenlandse gasten en nieuwe medewerkers van de RU. Ze kunnen hier minimaal 1 maand, maximaal 12 maanden verblijven. Het guesthouse blijkt te voorzien in een duidelijke behoefte en de bezettingsgraad is dan ook nagenoeg 100% (doel: tenminste 90%). Op verzoek van de RU is het guesthouse in 2015 uitgebreid met 32 eenheden. De RU staat, conform de gemaakte afspraken, volledig garant voor eventuele huurderving. Ten slotte heeft SSHN ook 63 wooneenheden beschikbaar voor de groep buitenlandse postdocs, aio’s, oio’s e.d., deels in de Muzenplaats, deels in de vorm van zelfstandige appartementen in Vossenveld.

c) Ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf 2016 In collegejaar 2015-2016 is het studievoorschot (leenstelsel) ingevoerd en de basisbeurs afgeschaft. Het is goed denkbaar dat studenten hierdoor langer thuis blijven wonen. We houden de ontwikkelingen op dit punt scherp in de gaten. Zo zagen we eind 2015 al dat het aantal woningzoekenden dat zich inschrijft bij SSHN iets terug is gelopen. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting wordt acht jaar vooruit gekeken. Qua aantal uitwonende studenten is de uitkomst van de nieuwe monitor vrij duidelijk. Als er geen effect blijkt te zijn van het

10

leenstelsel, dan blijft het aantal uitwonende studenten volgens de trendprognose in de komende acht jaar op hetzelfde niveau als nu. Echter, als het leenstelsel wel een effect heeft, waardoor studenten langer thuis blijven wonen, dan is het effect in Nijmegen zeker voelbaar. Dan daalt namelijk het aantal uitwonende studenten met 2000, dat is maar liefst 12% van het totaal aantal studenten. De bandbreedte waarbinnen het aantal uitwonende studenten zich de komende acht jaar ontwikkelt, zit dus tussen -120 en -2.080. Uitkomsten Apollo 2015 voor Nijmegen Aantal

Uitwonend

Uitwonend bui-

Totaal aantal

studenten

binnen studiestad

ten studiestad

uitwonende studenten

2014

37.060

15.630

1.290

16.920

2022 trendprognose

37.610

15.460

1.340

16.800

2022 studievoorschot

37.610

13.590

1.250

14.840

+ 550

-170 tot -2.040

+50 tot -40

-120 tot -2.080

Saldo/bandbreedte 2014 - 2022

In de afgelopen jaren zijn de studentenaantallen bij de Radboud Universiteit en de HAN sterk gestegen. Die grote groeicijfers zien we de komende jaren niet meer terug. Dit komt vooral door de demografische ontwikkeling in onze regio. Toch zien we ook nu al een actuele beweging. De oktober-tellingen in 2015 laten zien dat de HAN dit jaar gedaald is in aantal eerstejaars (-500) en de RU slechts licht gestegen is (+219). Bij de RU valt nog op dat met name de masteropleidingen in trek zijn, die categorie groeide met 6%. Hoewel de komende jaren het aantal uitwonende studenten niet meer gaat groeien, zien we momenteel nog wel een grotere vraag dan het aanbod. Dat is in de monitor aangeduid als spanningsindicator. De spanningsindicator in Nijmegen is 9%, hetgeen staat voor ruim 3.000 studenten die nog graag in Nijmegen zou willen wonen, maar daar nog niet in zijn geslaagd. Dat lijkt hoog, maar dit getal moet wel in perspectief worden gezien. Het gaat hier om een theoretische benadering waarbij alle studenten hun kwalitatieve woonwensen kunnen vervullen. Er zijn immers ook studenten die alleen maar uit huis gaan als ze de ideale studentenwoning hebben gevonden. De Nijmeegse maatstaf voor spanning of ontspanning op de studentenwoningmarkt is al jaren de slaagkans van studenten op het kunnen krijgen van een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld in het eerste studiejaar. Evenals vorig jaar heeft SSHN ook in 2015 haar doelstelling wat dat betreft gehaald, inhoudende dat alle bij haar ingeschreven eerstejaars studenten een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars in juli – het jaar daarop – binnenstroomt. We hadden vanaf maart moeite om kamers op Vossenveld te verhuren aan eerstejaars. De kansen voor eerstejaars op een kamer waren afgelopen jaar het grootst in de periode april – juni 2015. Kortom, terwijl eerstejaars allen een kamer kunnen vinden in hun eerste studiejaar, is er nu nog wel een grotere (kwaliteits-) vraag naar studentenwoonruimte in Nijmegen dan dat er aanbod is. Maar er is ook een krimp in het aantal uitwonende studenten te voorzien in de komende jaren. Dit houdt elkaar redelijk in balans.

11

d) Op naar Arnhem Op uitnodiging van de HAN en de gemeente Arnhem en in goed overleg met de daar werkzame reguliere woningcorporaties, is SSHN sinds 2014 actief in Arnhem. De stad Arnhem is een passende aanvulling op het traditionele werkgebied van SSHN in Nijmegen, mede door de aanwezigheid van de HAN, die in beide steden actief is, en de nabijheid en betrokkenheid van beide Gelderse steden op elkaar. SSHN heeft overigens ook een toelating om als volkshuisvester werkzaam te zijn in de gemeente Arnhem. SSHN heeft eind 2015 het startschot gegeven voor de verbouwing van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat in Presikhaaf. We zullen dit al jarenlang leegstaande kantoorgebouw gaan transformeren tot een woongebouw voor 294 studenten. De HAN heeft een huurgarantie afgegeven voor ca. 150 in deze woontoren te realiseren onzelfstandige wooneenheden voor internationale short stay studenten. Mede op aandrang van de gemeente Arnhem, die ook hecht aan een kwalitatieve toevoeging aan het Arnhemse woonbestand voor studerende jongeren, zullen we verder 144 kleine zelfstandige wooneenheden in deze woontoren realiseren. De gemeente Arnhem steunt het project met een financiële bijdrage van 0,5 mln. euro. De Provincie Gelderland doet een bijdrage in het kader van het Impulsplan Gelderse Woningmarkt van 1 miljoen euro. Daarmee kan het project worden gerealiseerd. Eind oktober 2015 is de door SSHN geselecteerde aannemer Giesbers Wijchen aan de slag gegaan met de verbouwing. Daaraan voorafgaand heeft onder verantwoordelijkheid van de voormalige eigenaar de asbestsanering plaatsgevonden. Met een bouwtijd van 12 maanden is het de verwachting dat het gebouw eind 2016 wordt opgeleverd. SSHN heeft hiernaast afspraken met collega-corporatie Vivare voor de huur en doorverhuur van twee Arnhemse wooncomplexen van Vivare aan buitenlandse studenten van de HAN. Het betreft de wooncomplexen Leeuwensteinplein en Zoomstraat, met in totaal 142 gemeubileerde studenteneenheden. Wij verhuren deze eenheden sinds augustus 2014. Vivare blijft eigenaar. SSHN bespreekt in 2016 of deze eenheden ook na 2017 kunnen blijven (ver)huren aan haar doelgroep. SSHN streeft er naar haar verhuurbestand in Arnhem de komende jaren tot tenminste 500 verhuurbare eenheden uit te breiden. We hebben van meet af aan aangegeven dat de toekomstige verhuur aan reguliere studenten in Arnhem op dezelfde - op onze doelgroep toegesneden - wijze zal moeten gebeuren als in Nijmegen. Dit mede om het lean and mean karakter van onze bedrijfsvoering veilig te stellen. Zodra dit qua aantal te verhuren eenheden relevant wordt, zal een en ander in een prestatieovereenkomst met de gemeente Arnhem worden vastgelegd.

12

3. Relatie huurder-verhuurder a) Stichting Platform Huurdersbelangen De positie van onze huurdersbelangenorganisatie is met invoering van de nieuwe Overlegwet en de nieuwe Woningwet steviger verankerd. In de Stichting Platform Huurdersbelangen (SPH) heeft de SSHN dan ook een belangrijke overlegpartner. Nieuw is de rol van de huurdersorganisatie bij het sluiten van prestatieafspraken met de gemeente. De huurdersorganisatie is daarbij medeondertekenaar. Daarnaast mogen huurdersorganisaties meepraten over zaken als fusie, renovaties, verwerving/bezwaren wooncomplexen, uitspraken Geschillencommissie. Het Platform heeft daarmee een – uitgebreid - wettelijk verankerd recht op informatie inzake vigerend beleid en recht op gekwalificeerd advies met betrekking tot voorgenomen beleidswijzigingen inzake onderwerpen van beheer en beleid, die de huurders raken. Daarnaast heeft het Platform op een aantal vlakken instemmingsrecht, zoals beleid ten aanzien van de afrekening van servicekosten. De zwaardere rol van de SPH - in onder meer het jaarlijks maken van prestatieafspraken maakt dat de bestaande afspraken tussen SSHN en SPH aan vernieuwing toe zijn. De nieuwe verantwoordelijkheden van SPH, maar ook de nieuwe verplichtingen van SSHN dienen te worden vastgelegd in een gezamenlijke overeenkomst. We gaan hierover in 2016 met elkaar in gesprek en hopen spoedig tot nieuwe afspraken te komen over communicatie, ondersteuning en budgettering. Ook verwachten we in 2016 kantoorruimte voor SPH ter beschikking te kunnen stellen in een van de complexen. Het Platform onderhoudt zelf de noodzakelijke contacten met de achterban door middel van een website - huurdersbelangen.nl – en periodieke spreekuren. Het forum op de website maar ook Facebook voorzien in interactieve communicatie met de achterban. Het Plenaire Huurdersoverleg zal ook komend jaar georganiseerd worden. Alle huurders van de SSHN worden hiervoor uitgenodigd. Het Platform verantwoordt zich over het gevoerde beleid in het afgelopen jaar en bespreekt het voorgenomen beleid voor het komende jaar. De bestuurder van SSHN is daarbij - als gast - aanwezig en kan door individuele huurders op allerhande zaken (onder andere huurbeleid en servicekosten) worden 'bevraagd'. In nauw overleg met het Platform is in 2014 wederom de driejaarlijkse enquête gehouden onder ruim 4.800 van onze reguliere huurders (geen short stay). Deze enquête werd door 36% van de SSHN-huurders ingevuld. Dit is ruim voldoende om een betrouwbaar beeld te krijgen van de meningen en ervaringen. Uit de enquête kwam naar voren dat de huurders gemiddeld de woningen van SSHN waarderen met een 7,6 (2011: 7,5), de dienstverlening met een 7,2 (2011:7,3) en SSHN als organisatie ook met een 7,2 (2011: 7,3). Dit is een gemiddelde score van ruim 7,3 en daarmee nagenoeg gelijk aan die over 2011. Een ruime voldoende, met als kanttekening dat per wooncomplex of per onderwerp de scores naar boven en beneden behoorlijk afwijken van het gemiddelde. De inzet van SSHN is en blijft om in volgende enquêtes op een gemiddelde score van ten minste een 7,5 uit te komen. Door SSHN is in aanvulling op deze uitkomsten - in overleg met het Platform - een analyse gemaakt van de diverse aandachtspunten. Het betreft met name de punten waarop niet 13

meer dan redelijk of zelfs onvoldoende wordt gescoord. Deze punten zijn en blijven onderwerp van overleg - ter verbetering van de waardering - met het Platform Huurdersbelangen. Voor een deel wordt een soms mindere score overigens ook beïnvloed door het gedrag van (mede)huurders zelf, bijvoorbeeld netheid van keukens en gangen. De continuïteit van de bezetting van plaatsen in het bestuur en de algemene commissie van het Platform is de afgelopen jaren goed geweest maar blijft een punt van aandacht. SSHN hecht aan een goede en volledige bezetting van de plaatsen daarin en zal dat goed blijven faciliteren. Gelukkig zijn er in 2015 veel nieuwe betrokken leden bereid gevonden tijd te steken in het Platform. SSHN benut het Platform Huurdersbelangen ook als forum voor dialoog met haar huurders over de – voor hen relevante – beleidsvoornemens. We zullen het Platform verder goed blijven betrekken bij haar investerings- en renovatievoornemens: realiseren we de goede woonvoorzieningen, op de goede locaties en doen we dat goed? Dit geldt zeker ook voor onze activiteiten in Arnhem.

b) Moderne communicatie met huurders Rekening houdend met de positie van het Platform als overlegorgaan en belangenbehartiger namens alle SSHN-huurders, besteedt SSHN de nodige aandacht aan het rechtstreeks informeren van haar huurders. Dit gebeurt veelvuldig via mailberichten en via de website van SSHN. Dit werkt goed en direct, maar kan wel worden verbeterd. We gaan daarom in 2016 onze communicatie richting huurders flink moderniseren. We werden in 2015 op achterstand gezet door het stopzetten van de ontwikkeling van ons nieuwe huurportaal. Maar we maken een nieuwe stap in 2016. We leveren komend jaar een geheel nieuw huurdersportaal op, waar de student zijn huurderszaken zelf online met ons kan regelen. Het gaat dan om zaken als reparatieverzoeken, huuropzegging, betalingen, contractondertekening. Ook leveren we een nieuwe website op die meer past bij de wensen van deze tijd. Daarin is ook een uitgebreide kennisbank opgenomen, waardoor vragen van studenten sneller zijn te beantwoorden. Tot slot gaan ook onze aannemers mee in de digitaliseringsslag. Voor hen lanceren we een aannemersportaal, waardoor de opdrachtverlening en afhandeling van werkzaamheden aan de complexen beter gepland en gemonitord kunnen worden. In 2016 zal SSHN voor het eerst zichtbaar zijn op social media. Om te beginnen op Facebook, omdat daarmee ook onze naamsbekendheid in Arnhem kan worden vergroot. We maken gebruik van de ervaringen die we opgedaan hebben met het gebruik van de zogenaamde Opp App tijdens de ontwikkeling van ons nieuwe ondernemingsplan. Naast online communicatie blijft persoonlijk contact ook erg belangrijk. Niet alleen bij onze balie, maar vooral door de aanwezigheid van de complexbeheerders. Zij dragen zeker bij aan een laagdrempelige toegang voor de huurders tot de SSHN-organisatie.

c) Geschillencommissie SSHN De Geschillencommissie SSHN sluit aan op de reguliere klachtenprocedure binnen de SSHN. Op het moment dat een huurder of woningzoekende in het kader van de reguliere klachtenprocedure niet naar tevredenheid geholpen is, kan een beroep worden gedaan op de Geschillencommissie. 14

De Geschillencommissie bestaat uit een onafhankelijk voorzitter en twee huurders, van wie een lid van het Platform Huurdersbelangen, en adviseert de bestuurder met betrekking tot de afhandeling van het geschil. Er wordt in de praktijk overigens slechts sporadisch een beroep gedaan op de Geschillencommissie. De bekendheid van de klachtenprocedure bij de SSHN en de specifieke rol van de Geschillencommissie hierbij zal ook komende jaren goed onder de aandacht van onze huurders worden gebracht.

15

4. Kwaliteit van de woningvoorraad

a) Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid In 2010 is het Strategisch Vastgoedbeleidsplan (SVB) opgesteld. Op basis hiervan zijn voor een aantal complexen keuzes gemaakt ten aanzien van groot onderhoud en modernisering. In de afgelopen jaren zijn diverse plannen uitgevoerd, zoals Hoogeveldt, Jacob Canisstraat en Welgelegen. Het laatste project van het SVB, Van Nispenstraat, is echter nog niet tot uitvoering gebracht. Het project is in 2016 in de begroting opgenomen. In het najaar van 2015 zijn we gestart met een actualisering van het SVB, dat naar verwachting medio 2016 gereed is. Het nieuwe SVB volgt uit het nieuw op te stellen ondernemingsplan, waarin SSHN zich richt op de aankomende 5 jaar (2016 – 2020). Vooruitlopend op het nieuwe SVB wordt het toekomstplan voor het complex Van Nispenstraat nader onderzocht en daar waar nodig uitgebreid (voorheen enkel groot onderhoud). Hierbij worden diverse energetische verbeteringen doorgerekend en de mogelijkheden tot algehele modernisering van het gebouw en het rondom liggende terrein. We werken hierbij een aantal scenario’s uit, zodat een weloverwogen besluit genomen kan worden. Afhankelijk van het besluit wordt het project in 2016 gestart. Naar verwachting volgen vanuit het nieuwe SVB op het project “Van Nispenstraat” een groot aantal andere projecten. SSHN staat namelijk voor een grote investeringsopgave, omdat veel bezit in de jaren tachtig is gebouwd en toe is aan een midlife renovatie. Binnen het nieuw op te stellen SVB worden hierin keuzes gemaakt.

b) (Woon)technische instandhouding De noodzakelijke werkzaamheden voor de instandhouding van de (technische) kwaliteit van de woningvoorraad zijn vastgelegd en financieel vertaald in de meerjarenonderhoudsbegroting. Deze meerjarenraming is gebaseerd op technische inventarisaties van de wooncomplexen en stadspanden en de uitgangspunten uit het strategisch vastgoedbeleid. Voor de meerjarenraming heeft SSHN, net als voorgaande jaren, gebruik gemaakt van het softwareprogramma O-Prognose. Hierin zijn eveneens de onderhoudscondities per element per complex opgenomen volgens de NEN 2767 norm. Gemiddeld gezien is de conditiescore 2, hetgeen een goede conditie inhoudt (gebaseerd op een zespuntschaal). Voor de instandhouding van ons woonbestand zijn voor de komende vijf jaren uitgaven geraamd tot een bedrag van nagenoeg 28 miljoen euro (exclusief investeringen en het beheer van de eenheden). Dit bedrag is inclusief: 

het onderhoud aan het nieuwbouwcomplex “Rijkswaterstaat Toren” te Arnhem, dat eind 2016 wordt opgeleverd;



een derde deel van de geraamde onderhoudskosten voor complex De Gouverneur ;



50.14%van de geraamde kosten voor het onderhoud van wooncomplex Mariënbosch , dat in het voorjaar 2015 in gebruik is genomen.

1

2

1

SSHN is voor 1/3 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen voor de C.V. Heyendaal.

16

De kosten over de eerstvolgende periode van vijf jaar zijn met circa 5 miljoen euro gestegen. Deze stijging (per saldo) wordt mede veroorzaakt door: 

de opname van het nieuwbouwcomplex de (voormalige) Rijkswaterstaat Toren te Arnhem. Het onderhoud aan dit complex is vanaf 2017 ingevoerd;



de opwaardering van een drietal complexen. Vooruitlopend op de vaststelling van het nieuwe ondernemingsplan en het te actualiseren strategisch vastgoedbeleid zijn voor deze projecten extra begrotingsbedragen opgenomen teneinde de gebouwen esthetisch op te waarderen. Het betreft de complexen Van Nispenstraat, Graafse Ringpad en Heidepark. Hieraan liggen reeds grof uitgewerkte plannen ten grondslag, die nader uitgewerkt worden in de periode 2015-2016.

In de meerjarenraming zijn de uitgaven momenteel geraamd tot einde economische levensduur van de woningvoorraad. Een en ander conform de richtlijnen voor de jaarverslaglegging volgens de Raad van de Jaarverslaggeving, waarbij de economische levensduur 50 jaar moet zijn. De gemiddelde onderhoudsuitgaven over de gehele levensduur van de woningvoorraad zijn, als gevolg van onder andere de reeds beschreven oorzaken, toegenomen (ca. 23%) tot € 990 per eenheid per jaar. Voor 2016 wordt voor het onderhoud van SSHN-complexen en stadspanden een bedrag begroot van ca. 6,7 miljoen euro. Van het totale begrotingsbedrag in 2016 heeft 77% betrekking op projectmatig onderhoud, 11% op jaarlijks planmatig onderhoud en 12% op klachtenen mutatieonderhoud. Doordat er in 2016 grote onderhoudsprojecten zijn gepland (o.a. van Nispenstraat), is het relatieve aandeel groot onderhoud hoger dan voorgaand jaar (2015: 61%). Gezien de huidige leeftijd van een groot aantal wooncomplexen (gebouwd in de jaren ‘80) zullen naar verwachting in de periode 2020-2030 een groot aantal aanzienlijke renovatie,herstructureringsprojecten plaatsvinden. Deze projecten zijn nog niet in de huidige meerjarenraming meegenomen, omdat deze eerst een concrete invulling moeten krijgen op basis van het te actualiseren SVB-plan. Eerder dan gepland zijn in 2015 twee gebouwen van het tijdelijke complex Griftdijk in Lent gesloopt, waarna het complex per 1 oktober 2015 is overgedragen aan collega-corporatie De Gemeenschap voor de huisvesting van statushouders. Het complex is vanaf 2016 niet meer in de meerjarenraming opgenomen. De energetische condities van de gebouwen van SSHN en de ontwikkelingen rondom weten regelgeving ervan worden nader beschreven in paragraaf 4.4.

2

SSHN is voor 50,14% eigenaar (175 eenheden van de 349). De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen.

17

Ons bezit voldoet volledig aan de vigerende brandveiligheidseisen. We blijven echter ook in de komende jaren continu de nodige aandacht besteden aan brandveiligheid. Hiertoe is jaarlijks dan ook een bedrag opgenomen voor mogelijk onderhoud aan onderdelen ervan, zoals de instandhouding van de compartimentering in gebouwen. In het voorgaande beleidsplan is het asbestbeleidsplan weergegeven en toegelicht. Hierin kiest SSHN voor een veilige, gefaseerde en structurele verwijdering van het nog aanwezige asbest, met dien verstande dat de onderdelen, waarvoor onevenredig hoge kosten gemaakt moeten om deze te verwijderen en waarbij de aanwezigheid geen gevolgen heeft voor de volksgezondheid, vooralsnog niet gesaneerd worden. Dit besluit wordt natuurlijk genomen op basis van asbestinventarisatierapporten, opgesteld door een bevoegde instantie. We hebben met in acht name van het bovenstaande als doelstelling onze woningvoorraad uiterlijk in 2024 (zo goed als mogelijk) asbestvrij te hebben, volgend aan het voornemen van de overheid tot een volledig verbod op asbest in datzelfde jaar.

c) Investeringen in nieuwbouw en aankoop In de huidige (integrale) meerjarenraming is voor 2016 een aantal investeringsprojecten opgenomen: 

In Arnhem wordt momenteel de voormalige Rijkswaterstaat toren aan het Gildemeesterplein getransformeerd tot wooncomplex voor 294 eenheden (144 zelfstandig en 150 onzelfstandig). Naar verwachting vindt eind 2016 de oplevering plaats.



Wat Arnhem betreft heeft SSHN tevens een investeringsbedrag opgenomen voor de aankoop of ontwikkeling van 100 extra eenheden (onzelfstandig) in Arnhem in 2016.



Voor het complex Van Nispenstraat staat een renovatieplan in de begroting in 2016, hierbij wordt eveneens de woonplattegrond aangepast, waardoor een extra zelfstandige wooneenheid kan worden gerealiseerd. Daarnaast worden de vier aanwezige gekoppelde eenheden verbouwd tot zelfstandige eenheden.



Ten slotte is SSHN voornemens woonruimte te creëren voor topsporters. Het gaat om een bescheiden wooncomplex voor ca.12 wooneenheden.

Uit het nieuwe ondernemingsplan 2016 – 2020 en het daarop volgende SVB volgen de verdere investeringen die nodig zijn om het bezit kwantitatief en kwalitatief op peil te krijgen en houden. Hierover worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Nijmegen en Arnhem.

d) Duurzaam bouwen en beheer Een belangrijk speerpunt in het nieuwe ondernemingsplan is duurzaamheid. Doelstelling hierbij is besparing op het energieverbruik, waardoor huurders met een lagere energier ekening worden belast en beperking van CO 2-uitstoot. In 2016 wordt onderzocht waar welke energetische maatregelen mogelijk zijn om zo de doelstelling vanuit het ondernemingsplan verder te concretiseren. In de integrale meerjarenbegroting van SSHN is voor duurzaa mheid een post opgenomen van € 1 mln. per jaar in de periode 2016-2020. Energiebesparende maatregelen die daarnaast in de meerjarenraming zijn opgenomen:

18



Een nieuwe hoog rendement en gas besparende verwarmingsinstallatie in de complexen Van Nispenstraat, Doddendaal (2016), Jonkerbosch (2018) en Boeckstaetehof (2019). Met deze nieuwe installaties wordt ca. 20% bespaard op het gasverbruik.



Extra isolatie bij de vervanging van dakbedekkingen. Dit geldt in de eerstvolgende jaren voor de complexen Van Nispenstraat (2016), Graafse Ringpad (2017; tevens gevelisolatie), Heidepark (2018), Doddendaal en Van der Brugghenstraat (2019). Er wordt bij 2 vervangingen uitgegaan van een Rc-waarde van 5 m K/W of meer.



Inregelen en borgen van de gebouwbeheerssystemen (Priva-regelingen).



Toepassen van een inline-waterleidingsysteem of gelijkwaardig bij de renovatie van de van Nispenstraat. Hiermee wordt transportwarmteverlies beperkt en kunnen circulatieleidingen voldoen met een lagere temperatuur (65 graden i.p.v. > 85 graden), zodat energie wordt bespaard.



Extra waterbesparende maatregelen bij de complexen Van Nispenstraat en Graafse Ringpad. Door waterreduceerders te plaatsen in kranen en aansluitingen wordt het (warm)waterverbruik verminderd en wordt indirect ook minder energie (gas) verbruikt.

Van het budget dat we in 2013 hebben uitgetrokken voor extra energetische maatregelen die ten goede komen aan de woonlasten van onze huurders resteert momenteel nog ca. € 115.000,-. In 2015 worden diverse mogelijkheden onderzocht die in 2016 uitgevoerd worden, waaronder het plaatsen van zonnepanelen bij de complexen Heidepark en Doddendaal. Daarnaast is ten behoeve van de renovatie van het complex Van Nispenstraat in 2015 opnieuw advies ingewonnen inzake eventuele omvangrijke aanvullende energetische maatregelen voor 2016, zoals het plaatsen van warmtepompen, isolatie en zonnepanelen. Dit naar aanleiding van het Nader Voorschrift per 1-1-2015, zie eveneens toelichting onder ‘Energielabeling’, dat uitgaat van een geheel nieuwe rekenmethodiek voor de energetische prestatie. Naast de technische mogelijkheden wordt de financiële haalbaarheid hiervan in kaart gebracht, alvorens een definitief toekomstbesluit te nemen voor dit complex. Nieuwbouw De Rijkswaterstaat toren in Arnhem (oplevering eind 2016) wordt duurzaam verwarmd op basis van stadsverwarming en het dak zal maximaal worden benut voor toepassing van zonnecollectoren. Het dak en de gevels krijgen bovendien een hoge isolatiewaarde en het ventilatiesysteem zal worden uitgevoerd met warmteterugwinning, zodat warmteverlies wordt beperkt. Energielabeling In 2009 zijn de complexen met zelfstandige eenheden en stadspanden reeds van een energielabel voorzien volgens de Europese richtlijn EPBD. Sinds 1 juli 2011 houdt het woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de energiezuinigheid van zelfstandige woningen. Bij SSHN is de waardering van de zelfstandige eenheden dan ook per die datum aangepast. De energetische status van de complexen wordt al als strategisch afwegingsinstrument ingezet, hetgeen voor ieder complex een andere uitwerking kan hebben. Per 1 januari 2015 is het Nader Voorschrift ingegaan. De berekeningsmethode van het energielabel is herzien, zodat deze beter aansluit op de EPG berekeningsmethodiek voor nieuwbouw woningen. Er wordt niet langer een energielabel (energie prestatie certificaat)

19

berekend, maar een Energie-index. Naast een gewijzigde berekeningsmethodiek, zijn bovendien meer opnamedetails noodzakelijk. SSHN heeft in het voorjaar van 2015 alle zelfstandige eenheden in complexen met gemengde eenheden opnieuw energetisch laten opnemen. De energie indexen zijn vervolgens ook in de WWS opgenomen. De genoemde afgemelde energielabels en energie indices voor zelfstandige eenheden blijven 10 jaar geldig. De recent in gebruik genomen complexen Gouverneur (2009), Orion (2012) en Mariënbosch (2015) worden vooralsnog gewaardeerd volgens het bouwjaar (overeenkomstig label A). In onderstaande tabel staat een samenvatting van de energiewaarden weergegeven van 2.376 zelfstandige wooneenheden die SSHN heeft laten voorzien van een energielabel of energie index, ofwel gelegen binnen de recente (nieuwbouw)complexen Gouverneur, Orion en Mariënbosch. De stadspanden zijn hierbij overigens buiten beschouwing gelaten, aangezien dit afwijkende opnames zijn (op gebouwniveau) en het bovendien onzelfstandige eenheden betreft waarbij de energielabels niet in het woningwaarderingsstelsel kunnen worden verwerkt.

Energetische waarden SSHN 2015 (zelfstandige eenheden) 27; 1%

4; 0%

143; 6% 338; 14% 1.119; 47% >

468; 20%

277; 12%

Sinds 1 juli 2015 is de handhaving aangescherpt ten aanzien van het verstrekken van een energielabel bij mutatie (Besluit Energieprestatie Gebouwen). Dit geldt eveneens voor de onzelfstandige eenheden, terwijl de energetische prestatie vooralsnog niet in de huurpuntenwaardering (WWS) van dit type eenheden zal worden doorgevoerd. SSHN heeft hiertoe in het najaar van 2015 een start gemaakt met de opname (op gebouwniveau) van complexen met onzelfstandige wooneenheden. Daarnaast wordt onderzocht op welke wijze we de aanwezige energielabels bij mutatie gaan communiceren aan nieuwe huurders. In de onderliggende meerjarenraming is rekening gehouden met de energetische opname van de complexen met een cyclus van 10 jaar.

20

A B C D E F G

5. Leefbaarheid

a) Structurele aandacht SSHN Gezien de aard van onze wooncomplexen besteden we al sinds jaar en dag veel aandacht aan het aspect leefbaarheid. Dit komt tot uitdrukking in de zorg voor de directe woonomgeving van de complexen en in aanvullende zorg voor het woonklimaat in de complexen zelf (sociale veiligheid en beheer). In de meerjarenraming onderhoud zijn aanzienlijke bedragen opgenomen voor zaken als erfscheidingen, bestratingen, groenvoorzieningen, verlichtingsarmaturen op de diverse terreinen. Een deel hiervan valt onder de servicekosten, waarvoor kosten aan huurders doorberekend worden. Om insluiping, diefstal en schennispleging tegen te gaan, wordt in het jaarlijks onderhoud van de tuinen onder andere aandacht besteed aan het korthouden en terugsnoeien van bosschages en struiken. Extra aandacht wordt gegeven aan struiken en bomen die dicht bij de gebouwen staan. Ook binnen de wooncomplexen besteedt SSHN de nodige aandacht aan leefbaarheid. Bewoners hechten veel belang aan de schoonmaak van keukens, gangen en sanitair. Om deze ruimtes echt schoon te houden, wordt van de bewoners de nodige zelfwerkzaamheid verwacht. Wij ondersteunen deze zelfwerkzaamheid met een schoonmaakprogramma. Ter ondersteuning van de schoonmaak in en rondom de wooncomplexen worden door SSHN corveeërs ingehuurd via een schoonmaakbedrijf. Tevens wordt een service aangeboden waarbij nagenoeg kosteloze fietsreparaties worden uitgevoerd voor alle bewoners. Hiervoor is via de organisatie Breed een fietsenmaker aangesteld die, verdeeld over de week, werkzaamheden uitvoert vanuit de complexen Hoogeveldt en Vossenveld. Op het terrein van het grootste complex Hoogeveldt (1013 bewoners) beschikt SSHN bovendien over een studentencafé en een winkel ten behoeve van bewoners en hun bezoekers. SSHN heeft tien complexbeheerders in dienst, van wie negen ten behoeve van het beheer in de wooncomplexen en een ten behoeve van de stadspanden. Daarnaast is er een assistentcomplexbeheerder en een medewerker technisch beheer in dienst. Ook wordt via Breed een hulp voor de complexbeheerders ingehuurd. Een deel van de werkzaamheden vloeit voort uit de verantwoordelijkheid die we als verhuurder hebben, bijvoorbeeld: het in gebruik geven en opleveren van kamers. Daarnaast heeft de complexbeheerder een ondersteunende functie voor de bewoners waaronder het bewaken van het woonklimaat. Een deel van de directe personeelskosten voor de complexbeheerders, assistenten, medewerker en hulp ad € 434.000 kunnen daarom beschouwd worden als uitgaven voor de instandhouding van de leefbaarheid in en rondom de wooncomplexen. Ongeveer een derde hiervan, € 148.000 wordt via de servicekosten doorberekend. De rest komt volledig voor rekening van de verhuurder (jaarlijks gemiddeld € 286.000). In 2015 is een extra complexbeheerder aangetrokken in verband met de uitbreiding van het woonbestand. Tevens zal deze complexbeheerder extra aandacht gaan geven aan de ‘Short Stay’- bewoners. 21

SSHN werkt al sinds jaren samen met sociale werkinstanties, voorheen met Bureau Uitzicht en nu met Stichting Breed. Momenteel bestaat 5% van het personeel van SSHN uit gedetacheerden van laatstgenoemde stichting. Zij worden ingezet ter ondersteuning van de complexbeheerders en ten bate van de leefbaarheid in en rondom de complexen. Tevens heeft SSHN enkele jaren geleden een werknemer van Stichting Breed fulltime in dienst genomen als medewerker Technisch Beheer. We zijn voornemens om het terrein (bosgebied) bij het nieuwbouwcomplex Mariënbosch door een groep medewerkers van Pluryn te laten onderhouden. Bovendien biedt SSHN met regelmaat stageplaatsen voor studenten aan op de diverse afdelingen. Op deze wijze draagt SSHN bij aan ‘social return’. In dit kader zien we er sinds 2014 ook op toe dat leveranciers die regelmatig voor de SSHN werkzaam zijn (met > €100.000,- omzet) eveneens op passende wijze social return toepassen. Met de gemeente Nijmegen vindt geregeld overleg plaats inzake een aantal onderwerpen die het woonklimaat van wooncomplexen beïnvloeden, zoals: 

overleg met de afvalverwerker DAR en de gemeente om de problemen rondom vuilafvoer en vuiltoerisme bij SSHN-wooncomplexen op te lossen. In navolging van het beleid van de gemeente heeft SSHN containers voor het restafval bij de complexen Hoogeveldt en Westerhelling in 2015 ondergronds geplaatst. Er vindt overleg plaats met de gemeente of dit, waar wenselijk, ook bij andere locaties zou kunnen worden gerealiseerd;



overleg met gemeente Nijmegen en Rijksoverheid over energiebesparende maatregelen en de eventueel mogelijke financiële ondersteuning.

Met de gemeenten worden vanaf 2016 jaarlijks prestatieafspraken gemaakt, waar ook leefbaarheid deel van uit maakt.

b) Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2016 Al met al besteedt SSHN in 2016 een bedrag van ruim 1,15 miljoen euro aan leefbaarheid. Een deel daarvan – 0,526 miljoen euro – wordt via servicekosten doorbelast aan de huurders. Van de totale uitgaven voor leefbaarheid wordt ruim 0,627 miljoen euro door SSHN zelf voor haar rekening genomen (als “onrendabele” investering, zij het maatschappelijk alleszins verantwoord). Per saldo wordt € 112 per eenheid aan leefbaarheid besteed. Recapitulerend: Leefbaarheid (in € 1.000,-)

Uitgaven

Opbrengst

Onrendabel

Terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen

550

251

299

Corveeërs

169

127

42

Complexbeheerders Totaal

434 1.153

148 526

286 627

22

6. Wonen en zorg

a)

Bijzondere woonvormen

SSHN stelt zich ten doel ook partner te zijn in het bieden van bijzondere woonvormen. Onze doelstelling was eerder om circa 1% van ons het totale woonbestand beschikbaar en geschikt te hebben voor de groep minder valide huurders uit onze doelgroep. Daarom hadden we het beleid om bij de bouw van nieuwe wooncomplexen standaard 2% van het aantal eenheden voor minder valide huurders geschikt te maken. Echter niet alle huidige aangepaste eenheden worden momenteel ook verhuurd aan deze groep. Er is dus meer aanbod van dit soort ruimtes dan vraag. Daarom vinden we een beperking van het aanbod voor minder valide bewoners tot het huidige aantal eenheden – tot nader order - dan ook reëel. Op dit moment is het totaal 39 aangepaste eenheden, op een woonbestand van ca. 6.658 (stand oktober 2015) eenheden (0,6%). Hierbij zijn ook meegerekend de 12 eenheden die ten behoeve van Werkenrode. onderdeel van de Pluryn Werkenrode Groep, gerealiseerd zijn in het wooncomplex Hoogeveldt. In de RWS-toren in Arnhem zal wel een gekoppelde wooneenheid worden aangewezen als minder valide woning voor twee minder valide bewoners. Vier aangepaste eenheden binnen de complexen Sterrenbosch en Gouverneur zijn ten slotte aan te merken als Miva-plus eenheid, wat inhoudt dat ze gesitueerd zijn op de begane grond en een brandsignalering hebben aan de buitenzijde. Deze eenheden zijn geschikt voor minder zelfredzame bewoners. De overige en de mogelijk in de toekomst nog te ontwikkelen Miva-eenheden zijn bestemd voor zelfredzame bewoners. Los hiervan zal SSHN contact houden met Werkenrode Pluryn voor het geval er behoefte ontstaat aan verdere uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden, mogelijk elders in Nijmegen of Arnhem. Uitgangspunt blijft dat een en ander op kostendekkende basis, dus zonder ‘aftopping’ gerealiseerd zou moeten kunnen worden.

23

7. Financiële continuïteit a) Heffingen SSHN Een bijzonder aandachtspunt vanuit het Centraal Fonds (CFV/ILT) is de verwachting dat er voor 2016 geen heffing voor de saneringssteun plaats hoeft te vinden. Het Saneringsfonds beschikt blijkbaar over voldoende financiële middelen. In de meerjarenplanning is conform het advies van het waarborgfonds wel rekening gehouden met heffingen in de jaren 2017 t/m 2020 van € 60 per zelfstandige wooneenheid en € 30 voor de onzelfstandige wooneenheden. Vanaf 2013 is er de bezitsheffing ofwel verhuurdersheffing, waarbij over de WOZ-waarde in 2016 0,491% geheven gaat worden en in 2017 0,536%. De onzelfstandige eenheden zijn uitgezonderd van deze heffing. De verhuurdersheffing is voor de totale restant looptijd ingerekend. SSHN houdt in totaal rekening met een bedrag van ca. € 5,4 miljoen aan heffingen in 2016 t/m 2020. Fiscaal zijn deze uitgaven als aftrekpost voor de vennootschapsbelasting meegerekend. De verhuurdersheffing, ingevoerd voor alle verhuurders met meer dan tien woningen, maakt onderdeel uit van verschillende maatregelen die door het kabinet zijn opgenomen om de woningmarkt beter te laten functioneren via een evenwichtig pakket maatregelen voor zowel het koop- als het huursegment. De primaire doelstelling van de verhuurdersheffing is echter het realiseren van een 'budgettaire opbrengst'. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders zal het Rijk in 2016 ruim 1,59 miljard euro opleveren. Dat bedrag loopt daarna op tot 2,5 miljard in 2018. Met deze nieuwe heffing zal ook een deel van de overheidsuitgaven inzake het stelsel van de huurtoeslag worden gefinancierd. Mede dankzij intensieve lobbyactiviteiten van koepelorganisatie Kences zijn de onzelfstandige eenheden van heffing uitgesloten. Voor onze zelfstandige verhuureenheden is de verhuurdersheffing vanaf 2017 een structurele last van ca. € 0,9 miljoen per jaar. Naast bovengenoemde specifieke heffingen moet de sector, dus ook SSHN, fiscaal volop meebetalen aan de vennootschapsbelasting, ondanks haar sociale missie. Door het vervallen van aftrekmogelijkheden, zoals de herbestedingsreserve, zijn we de komende jaren netto betaler van vennootschapsbelasting. Tot 2014 was de vennootschapslast nihil dankzij de compensabele verliezen van voorafgaande jaren. Over 2015 is ca. € 0,5 miljoen aan vennootschapsbelasting begroot (na aftrek € 0,4 mln. aan compensabele verliezen). Wel gold tot juli 2015 het verlaagde 6% btw-tarief op de arbeidskosten voor het verbouwen en renoveren van woningen die ouder zijn dan twee jaar. Voor SSHN betekenen bovenvermelde ontwikkelingen van de laatste jaren een grote toename van de fiscale en administratieve verplichtingen en meer aandacht voor de problematiek rondom het thema ‘fiscaliteit’. De coalitiepartijen in de gemeente Nijmegen hebben afspraken gemaakt over het verleggen van de gebruikersheffing voor de afvalstoffenheffing van gebruiker naar eigenaar. SSHN wordt tot nu toe niet gecompenseerd voor deze lastenverzwaring. Het is nog niet duidelijk of SSHN enige compensatie, wellicht in de vorm van lagere grondkosten of anderszins, tegemoet kan zien. Na een jaar wordt er een evaluatie gedaan om de effecten van de heffing te bezien en deze last mogelijk weer over te hevelen naar de vervuiler/eindgebruiker. In de be24

groting is rekening gehouden met een hoge jaarlijkse stijging voor gemeentelijke belastingen van 4%.

b) Huurbeleid en betaalbaarheid SSHN heeft als doelstelling dat circa 90% van de wooneenheden in eigendom van SSHN betaalbaar is en blijft voor studerende jongeren onder de 23 jaar. We houden daarbij uitdrukkelijk rekening met de actuele grenzen in het kader van de huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar. De inkomens van onze huurders worden echter hard geraakt door de diverse bezuinigingsmaatregelen van het kabinet, waaronder de omvorming van de studiefinanciering naar een leenstelsel, mogelijk wijzigingen in collegegelden, verlagingen in de huurtoeslag en zorgtoeslag en dergelijke. SSHN zal ook in 2016 bovenstaande doelstelling handhaven en wil daarvoor vanaf 2016 nieuw aftoppingsbeleid voor haar huurders invoeren. Voor de daarna komende jaren zal – afhankelijk van de verdere ontwikkelingen - bezien worden of deze doelstelling volledig haalbaar blijft. Door de minister is er een nieuw wetsvoorstel ingediend voor een huursombenadering langs de lijnen van het akkoord van Aedes en de Woonbond (de huursom is alle jaarhuren van één corporatie bij elkaar opgeteld). De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, stelt hij vast op inflatie plus 1 procent. Nieuw is dat de harmonisatie bij nieuwe verhuringen is meegenomen in de berekeningen van het huurverhogingspercentage. Voor de begroting houden we rekening met een huurstijging inflatie volgend per 1 juli (1%) en de 1% ruimte gebruiken we (deels of helemaal) om die eenheden die in het verleden nog niet zijn geharmoniseerd en de zelfstandige eenheden aan het vernieuwde WWS aan te passen. Per saldo wordt er vanaf 2016 jaarlijks inflatievolgend huurbeleid doorgerekend (1%, vanaf 2020 2%) en harmonisatieruimte, 1% voor de komende 4 jaren wordt gebruikt om de huren op een gelijk niveau te krijgen. SSHN heeft in het verleden met haar huurbeleid het overgrote deel van de woningen geharmoniseerd. Door de invoering van de het nieuwe WWS per 1 oktober 2015 is voor alle zelfstandige eenheden het huurpercentage ten opzichte van de maximale huur gewijzigd. Een aantal eenheden heeft hierdoor minder huurruimte gekregen en de huren van 360 eenheden zijn verlaagd naar 100% maximaal redelijk. Voor een aantal eenheden ontstaat er meer huurruimte. Nieuw aftoppingsbeleid In het verleden is een aantal huren geharmoniseerd tot 95%. Hierover heen zijn deze huren -boven inflatoir- jaarlijks verhoogd, waardoor deze huren in het 95% - 100% segment liggen. Bij de eerstvolgende huuraanpassing per 1 juli 2016 worden deze huren verlaagd naar 95%. Dit wordt als nieuw punt in het harmonisatiebeleid opgenomen: huren boven de 95% wordt afgetopt tot 95%. Analoog hieraan worden ook huren waarvoor en harmonisatiegrens van 85% is aangehouden en waarbij de werkelijke huur daarboven is gestegen, verlaagd naar 85%. Vanaf 2016 moet er passend worden toegewezen, dit betekent dat huren boven de passendheidsgrens worden afgetopt tot de aftoppingsgrens van € 576,86 (63 eenheden). Harmonisatiebeleid a. Voor wooneenheden waarvoor geen huurtoeslag kan worden verkregen, meestal omdat de subsidiabele huur onder de huurtoeslaggrens ligt, wordt de huur bij harmonisatie opgetrokken tot 85% van de maximaal toegestane huur. Als de actuele huur al hoger dan voornoemd percentage ligt, wordt de huur verlaagd. Voor de stadspanden geldt een

25

specifiek beleid (zie punt c). De kernvoorraad Vossenveld, Hoogeveldt en Jacob Canisstraat worden ook op 85% geharmoniseerd. b. Voor wooneenheden met een subsidiabele huur boven de hierboven genoemde ondergrens voor de huurtoeslag wordt bij huuropzegging de nieuwe huur opgetrokken tot 95% van de maximaal toegestane huur. c.

Voor alle stadspanden is de huur in het kader van het harmonisatiebeleid afgelopen jaren inmiddels stapsgewijs tot minimaal 95% van de maximale huur opgetrokken. In vrijwel alle gevallen blijft de huur daarmee betaalbaar voor jongere huurders. Voor erg dure eenheden wordt de huur verlaagd.

d. Voor alle wooneenheden van SSHN geldt dat de subsidiabele huur afgetopt wordt tot aan € 576,86. e. Voor de verhuur van aangewezen onzelfstandige eenheden en van de zelfstandige eenpersoonseenheden geldt daarbij: daar waar de subsidiabele huur boven het maximum van de jongerentabel (momenteel € 403,06) uitkomt, wordt door SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum blijft. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. Deze regeling heeft betrekking op alle onzelfstandige wooneenheden en alle zelfstandige eenpersoonseenheden met uitzondering van Boeckstaetehof. Met bovenvermeld harmonisatiebeleid kunnen we de doelstelling om tenminste 90% van de wooneenheden van de SSHN betaalbaar te hebben en te houden voor jongeren onder de 23 jaar vooralsnog blijven waarmaken. Mocht het als gevolg van alle in komende jaren (verder) op te leggen heffingen voor de financiële continuïteit van SSHN noodzakelijk zijn – in relatie tot haar investeringsopgave –, dan behoudt SSHN zich het recht voor komende jaren de hierboven vermelde doelstelling neerwaarts bij te stellen tot bijvoorbeeld 85% (zie ook paragraaf 7.5). Voor het jaar 2016 is dat echter niet aan de orde.

c) Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie Huurderving De afgelopen jaren heeft SSHN haar wooneenheden zoveel als mogelijk zonder huurderving (afgezien van enige frictieleegstand) verhuurd aan de reguliere doelgroep en dit zal ook de doelstelling blijven. Met de oplevering van de nieuwbouw complexen Talia en Mariënbosch is het grote kamertekort in Nijmegen verleden tijd. Dat er ontspanning is op de kamermarkt blijkt ook uit de leegstand van eenheden op complex Vossenveld en Griftdijk in de eerste helft van 2015. Verder zijn de ontwikkelingen met betrekking tot het nieuwe leenstelsel en de effecten hiervan op de verhuurbaarheid, zeker van complexen die verder van het centrum en de onderwijsinstellingen af liggen, moeilijk in te schatten. Ook de monitor gemaakt door ABF geeft een daling van de reguliere studenten aantallen aan. Vanaf 2016 is al wel een huurderving percentage van 1% ingerekend. Of dat voldoende is, is maar de vraag. Wel wordt naar verwachting deze vraagafname gecompenseerd door de toenemende vraag van de onderwijsinstellingen naar voor short stay studenten ingerichte kamers. Voor de verhuur van voor short stay studenten ingerichte kamers liggen de onzekerheden op een ander vlak. Om deze eenheden in voldoende mate beschikbaar te hebben bij de aan-

26

vang van de trimesters, kunnen deze in de maand(en) ervoor niet verhuurd worden. SSHN heeft hierover met de Radboud Universiteit en HAN nadere afspraken gemaakt in termen van huurbetaling voor de reservering van de aan internationale short stay studenten te verhuren eenheden in Hoogeveldt, Vossenveld, , Galgenveld, Talia en de van Vivare gehuurde eenheden in Arnhem. De verhuur van de voor medewerkers en gasten van de RU gereserveerde – volledig gemeubileerde en gestoffeerde – wooneenheden in hetguesthouse is in 2015 uitgebreid met 32 eenheden tot 103 eenheden en ook 955 aan short stay studenten verhuurde eenheden zijn specifieke afspraken gemaakt, voor SSHN op volledig kostendekkende basis. Huurderving in de zomermaanden behoort niet tot ons normale bedrijfsrisico en dient door de short stay studenten zelf, eventueel in combinatie met een verhuur aan de RU/HAN, gedekt worden. Servicekosten De begroting en afrekening van servicekosten verloopt in beginsel budgettair neutraal en heeft daarom geen invloed op het bedrijfsresultaat. De variabele servicekosten, voor zaken als gas, water, elektra, zuiveringslasten en dergelijke, worden jaarlijks met de individuele huurders afgerekend. Voor vaste servicekosten, voor zaken als het binnen-schilderwerk op kamers, vloerbedekking en gordijnen (op enkele complexen) en wit- en bruingoed verloopt de afrekening budgettair neutraal via een voorziening. Zo worden pieken in uitgaven over meerdere jaren verevend. Er zijn enkele aandachtspunten voor komend jaar: SSHN heeft al geruime tijd zorgen met betrekking tot de elk jaar verder stijgende energielasten (hoger verbruik en stijgende prijzen en heffingen). -

Verdere uitwerking en invoering van de warmtewet voor zelfstandige eenheden met een collectieve opwekkingsinstallatie. Voor deze woningen zijn Giga Joule meters bij de ketels geplaatst om de output te meten. Vanaf 2015 levert SSHN warmte met een vaste leveringsprijs. In 2017 wordt de warmtewet herzien en is het nog maar de vraag of de huidige zelfstandige eenheden nog onder het blokverwarmingsregime vallen. Totdat hier meer duidelijkheid over komt, wordt de warmte voor complexen met overwegend zelfstandige eenheden afgerekend conform de tariefbepalingen in de warmtewet.

-

Het inkooprisico van voorgaand punt ligt bij de energieleverancier, in dit geval SSHN. De energie voor SSHN-wooncomplexen wordt voor het grootverbruik ingekocht via Aenergie (gezamenlijke inkoop in Aedes-verband). Voor het kleinverbruik in de wooncomplexen maken we gebruik van de inkoopdiensten van Main Energie.

-

SSHN heeft al jaren een actief beleid om het energiegebruik te verminderen. Hiervoor zijn in het verleden twee projecten, gericht op gedragsverandering bij bewoners, uitgevoerd hebben we de afgelopen jaren uit een budget van ruim 1 miljoen euro een groot aantal aanvullende energiebesparende maatregelen genomen. In deze begroting is voor vijf jaren vanaf 2016 jaarlijks € 1 miljoen als budget opgenomen om energiebesparende maatregelen uit te voeren waarbij ook weer gedacht wordt aan een project gericht op gedragsverandering bij bewoners. Jaarlijks wordt bekeken op welke wijze dit budget

-

voor de bewoner de meeste besparingen oplevert. De uitgaven en onttrekkingen voor de vaste servicekosten worden vanuit een voorziening gedaan. Door een beperking van uitgaven in de laatste jaren, is de omvang van de voorziening inmiddels weer in evenwicht gebracht met de geplande uitgaven en inkomsten gedurende de komende jaren en is er ultimo 2015 in de voorziening een bedrag 27

van ca. €1 miljoen opgebouwd, vervolgens loopt de voorziening terug naar een tekort van € 0,4 miljoen in 2016. Deze daling zet bij ongewijzigd beleid door en de voorziening daalt naar een tekort van € 0,77 miljoen in 2020. De servicekosten zijn een voor SSHN kostenneutrale post. Bijstelling van de tarieven en/of verstrekkingen zal de komende jaren nodig zijn om een structurele onderdekking te voorkomen.

d) Ontwikkeling liquide middelen/treasury SSHN heeft een actief treasurybeleid ter beperking van de renterisico’s. We worden hierbij geadviseerd door het in treasury gespecialiseerde adviesbureau Thésor. De basis voor de treasury afspraken is opgenomen in het treasurystatuut, versie juni 2015. Jaarlijks wordt in december een jaarplan gemaakt met daarin de activiteiten en treasury aandachtspunten voor het komende jaar. De omvang van de leningen inclusief rol loverleningen bedroeg ultimo 2014 ca. € 68,5 miljoen. In 2015 is voor € 6,75 miljoen aan leningen afgelost en voor € 10 miljoen aan leningen gestort. Ultimo 2015 bedraagt het saldo leningen naar verwachting € 71,75 miljoen nominaal. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft jaarlijks een plafond af waarbinnen leningen kunnen worden aangetrokken. Voor het aantrekken van financiering heeft SSHN vooralsnog hiervoor de ruimte tot € 80,781 miljoen. In 2016 zal ook nog een lening van € 5 miljoen worden afgelost en is aan aanvullende financiering nodig voor de verbouw van de Rijkswaterstaat toren. Jaarlijks verstrekt het WSW een nieuw plafond afhankelijk van de liquiditeitsbehoefte zoals opgenomen in de dPi aan de hand van de door de RvC goedgekeurde jaarbegroting. Het borgingsplafond zal verhoogd moeten worden in verband met de bouw van de Rijkswaterstaattoren met als achtervang de Gemeente Arnhem. In een later stadium is mogelijk nadere afstemming ten behoeve van ‘maatwerk’ met het WSW. Daarnaast heeft SSHN ook in beperkte mate enkele derivaten ter afdekking van de risico’s van rentestijging. In 2011 is een swap afgesloten, ingaande 2014 voor 43 jaar met een hoofdsom van 12,5 miljoen euro met als vaste rente 3,92%. Daarnaast waren er al twee swaps met een hoofdsom van ieder 5 miljoen euro tot 2022-2025 in portefeuille. Van een directe opeisbaarheid van onderpand of gelden, op basis van de zogenaamde 'marginverplichting', is geen sprake. Voor een hoofdsom van 17,5 miljoen euro is er wel een Mutual Break Loss clausule, waarbij de overeenkomst door beide partijen opgezegd kan worden en er mogelijk een herfinanciering met margeverrekening moet plaatsvinden. Dit speelt echter pas in 2020 en 2021; we zullen in de eerste helft van 2016 verkennen wat de mogelijkheden zijn om tijdig zo nodig risico matigend te anticiperen. Binnen de treasurycommissie SSHN is de beheersing van de renterisico’s een onderwerp van permanente aandacht. De doelstelling van het treasurybeleid is om op de lange termijn leningen te spreiden en zo ook het renterisico te beperken. Dankzij de ontwikkelingen op de rentemarkt is de gemiddelde rentevoet over de langlopende leningen teruggelopen van ca. e 3,8% ultimo 2014 naar 3,3% ultimo 3 kwartaal 2015. De komende jaren zal er nog dekking moeten plaatsvinden voor de liquiditeitstekorten in de jaren 2015 tot 2018, als gevolg van de investeringen in nieuwbouw. Door de cumulatie van alle heffingen met de vanaf 2015 ingerekende afvalstoffenheffing, verlegging van de huur-

28

derslast naar verhuurderslast en ook het gematigde huurbeleid ,het vernieuwde aftoppingenbeleid en de investeringen in duurzaamheid is de liquiditeitspositie in 2016 van SSHN minder rooskleurig dan in voorgaande begrotingen. Toch zijn we in staat om aan onze renteverplichtingen te voldoen, zoals blijkt uit onderstaande grafiek met de Interest Coverage Ratio (ICR). In 2016 bedraagt de ICR weliswaar 1,3 en zit daarmee op jaarbasis onder de norm van het WSW 1,4; het WSW meet echter niet het jaargemiddelde, maar met een gewogen acht-jaars gemiddelde, namelijk de drie afgelopen jaren en vijf prognose jaren. Ook is de Debts Services Coverage Ratio weergegeven. Deze ratio geeft aan of de SSHN de rente en daarbij 2% aflossing van haar leningen kan – blijven - betalen. Een ratio boven de 1 is door het Waarborgfonds gewenst. SSHN voldoet daar de komende jaren aan.

Ratio 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 %

2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 verwacht 2017 2015 Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio

2019

2021 Jaren

2023

2025

In totaal worden er door het WSW vijf financiële ratio’s gehanteerd bij de risicobeoordeling van woningcorporaties. Zoals in de onderstaande tabel weergegeven wordt, voldoet SSHN ruimschoots aan al deze ratio’s. WSW kan maximaal borg staan voor een lening portefeuille die een waarde heeft van ten hoogste 50% van som van de WOZ-waarden van het totale door de deelnemer ingezette onderpand. Gezien de aard van het bezit hebben we in vergelijking met andere woningcorporaties een lage WOZ-waarde. Daardoor wordt de investeringscapaciteit van SSHN ernstig belemmerd. Ultimo 2016 bedraagt de WOZ waarde naar verwachting € 280 miljoen. Met een leningportefeuille van naar verwachting € 85 miljoen kan er maximaal € 55 miljoen aan leningen onder WSW garantie worden aangetrokken. De nog niet in deze begroting opgenomen uitbreidingsinvesteringen en de nog te nemen maatregelen in het kader van het Strategisch Vastgoedbeleid moeten hieruit gefinancierd worden. Per woning bedraagt de nog te benutten financieringsruimte slechts € 8.700 ultimo 2016.

29

Ratio

WSW norm

Gemiddeld (2015 t/m 2019)

Resultaat

Interest Coverage Ratio

Min 1,4

2,7

Voldoet

Debt Service Coverage Ratio

Min 1,0

2,6

Voldoet

Loan to Value

Max 75%

35%

Voldoet

Solvabiliteit

Min 20%

33,7%

Voldoet

Dekkingsratio

Max 50%

24,8%

Voldoet

Ter illustratie van de positie van de SSHN is verder onderstaand een grafiek weergegeven inzake de ontwikkeling liquide middelen inclusief geplande uitbreidingsinvesteringen voor rekening SSHN bij de Rijkswaterstaat toren (294 eenheden), topsporthuis (12), Arnhem (100); totaal 406 eenheden. Daarnaast is complex Van Nispenstraat (54 eenheden) voor renovatie opgenomen in 2016.

Ontwikkeling liquide middelen

30.000 25.000 20.000 15.000

in € x 1000

10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000 -20.000 -25.000 Stand liq. middelen per 1-1 Stand per 1-1 nog aan te trekken leningen

begrotin 2017 2018 2019 g 2016 5.685 -19.021 -14.796 -10.818 0

19.020

14.796

10.818

2020

2021

2022

2023

2024

2025

-4.375

2.045

9.526

13.366

16.712

26.417

4.374

0

0

0

0

0

30

e) Ontwikkeling eigen vermogen De ontwikkeling van het eigen vermogen moet met het nodige voorbehoud worden gepresenteerd. Dit omdat het nieuwe ondernemingsplan 2016 – 2020 nog niet is afgerond ten tijde van het maken van deze begroting en ook nog niet is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Overigens worden investeringen pas in de jaarbegroting opgenomen op het moment dat er sprake is van een reële kans op uitvoering van de plannen. SSHN rekent intern met hogere risico normeringen voor ICR en DSCR, zoals in paragraaf 7.d weergegeven. Afgeleid hiervan worden ook voor de solvabiliteit en voor de dekkingsratio hogere normen doorgerekend, respectievelijk 35% (WSW 20%) en maximaal 35% (WSW 50%). De oorzaak voor deze hogere interne normering is gelegen in: 

SSHN richt zich specifiek op studentenhuisvesting, waardoor ze niet alleen afhankelijk is van demografische ontwikkelingen, maar ook van ontwikkelingen binnen het hoger onderwijs.



Dit specifieke woningbezit leidt ertoe dat de SSHN geen gericht verkoopprogramma heeft.



De mogelijke toekomstige wijzigingen van de huurtoeslag bij zelfstandige en de aangewezen wooneenheden door de overheid een grote impact kan hebben op de betaalbaarheid voor onze doelgroep.



De actualisatie Strategisch voorraadbeleid en, een proces dat medio 2016 afgerond zal zijn, heeft impact op de vermogenspositie na 2020, omdat daarin met name de plannen gemaakt worden voor die complexen die het einde van de economische levensduur naderen. Dit zijn de grote complexen van SSHN (allemaal 70 en 80-er jaren complexen) zoals Hoogeveld, Galgenveld en Proosdij.



De (investerings)risico’s die voortvloeien uit ‘wet- en regelgeving’ op ons speciefieke woningbezit, zoals brandveiligheid, legionellapreventie,etc. en de daarmee gepaard gaande extra kosten.



Daarbij is er rond 2020 nog de onzekerheid rondom de derivaten. De afwikkeling hiervan is sterk afhankelijk van de hoogte van de rente.



In deze begroting is het effect van de vraaguitval door het leenstel gecompenseerd door de verwachte toename van de vraag naar gemeubileerde short stay eenheden. Deze doelgroep brengt echter weer een ander risico met zich mee, want hun komst is mede afhankelijk van de kwaliteitsontwikkelingen in het hoger onderwijs en het politieke klimaat in Nederland. Op deze externe factoren kan SSHN zelf geen invloed uitoefenen.

In onderstaande tabel wordt de resulterende ontwikkeling van het eigen vermogen, gebaseerd op de historische kostprijswaardering, weergegeven. Hierin wordt er voor de komende 5 jaren een miljoen euro per jaar aan duurzaamheid geïnvesteerd en is er een voorgenomen uitbreiding van 406 eenheden ingerekend.

31

Ontwikkeling eigen vermogen

80.000

60,0%

70.000

50,0% 60.000

40,0%

50.000

40.000

bedragen x € 1.000

30,0% 30.000

20,0%

20.000

10.000

10,0% 2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

0

0,0%

-10.000 Jaarresultaat Stand per 1-1 Solvabiliteit incl. nog aan te trekken leningen

In dit scenario neemt het eigen vermogen geleidelijk toe met € 8,8 toe van ruim 43 miljoen euro eind 2015 tot 51 miljoen euro eind 2020. Hierbij is nog geen rekening gehouden met mogelijke verdere investeringen vanuit het nieuwe ondernemingsplan voor uitbreiding in Arnhem en verder uitbreiding van (short stay)eenheden in Nijmegen. De verdere activiteiten worden de komende tijd vanuit het nieuwe ondernemingsplan verkend en ook de effecten van het te actualiseren Strategisch Voorraad Beleid worden daarin meegenomen. Het bovenstaande beeld duidt er op dat SSHN hiermee binnen haar financiële mogelijkheden opereert en er nog enige investeringsruimte is. Dit alles binnen de voorwaarden van het WSW, waarvan SSHN gezien de relatief lage WOZ-waarden en het weinig verkoopbare bezit beperkt wordt. Ultimo 2016 is de verwachting dat de bedrijfswaarde 220 miljoen euro zal bedragen en deze zal oplopen naar 228 miljoen euro in 2020. De bedrijfswaarde ligt op 74% van de WOZ waarde van naar verwachting € 310 miljoen ultimo 2016. Het verschil tussen WOZ-waarde en de bedrijfswaarde wordt deels verklaard door het feit dat nieuwbouw toevoegingen op de binnenstedelijke locaties enerzijds tot waardering op hoogte van de stichtingskosten voor de WOZ waardering leiden, maar anderzijds bedrijfseconomisch ook tot onrendabele toppen. Bij verdere nieuwbouw zal het verschil tussen de WOZ-waarde en de bedrijfswaarde toenemen.

f) Deelneming SSHN heeft één financiële deelneming, zijnde de Commanditaire Vennootschap 'CV Heyendaal' ten behoeve van de nieuwbouw op de voormalige ijsbaan en de exploitatie daarvan. 32

We participeren hierin met collega-corporaties Ons Huis uit Apeldoorn en Gooi en Omstreken uit Hilversum, ieder voor een derde – onverdeeld – deel. SSHN verzorgt alle beheer en verhuur op basis van goed vastgelegde afspraken in de CV-overeenkomst van 6 juli 2007. Alle lusten en lasten worden, na aftrek van de daarin afgesproken kosten SSHN, gedeeld (ieder een derde deel). We zullen samen met deze twee partners alert blijven op de komende wetswijzigingen, zoals de woningwet, waarbij de huidige stand van zaken is dat met collega- corporaties nog wel activiteiten in een CV-verband verricht kunnen worden.

33

8.

Kwaliteit van de organisatie

Om de activiteiten in dit beleidsplan voor 2016 te kunnen realiseren, is een sterke organisatie nodig. SSHN staat er al jaren om bekend veel werk te kunnen verrichten met een compact en kundig team. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de opbouw en ontwikkeling van onze organisatie. Vervolgens omschrijven we de governancestructuur en ten slotte staan we stil bij de wijze van risicobeheersing.

a)

Organisatieontwikkeling

SSHN heeft een eenhoofdig bestuur en bestaat daarnaast uit drie afdelingen: Vastgoed & Beheer, Financiën & Control en Verhuur & Communicatie. Sinds februari 2015 is de heer ing. C. Stunnenberg MRE MRICS statutair directeur en enig bestuurder van SSHN. Daarnaast kent SSHN een drietal afdelingsmanagers, die samen met de bestuurder het managementteam (MT) vormen. De afdeling Vastgoed & Beheer wordt aangestuurd door mevrouw ing. M.C.P.H. Derks – Schoofs MBA. De afdeling Financiën & Control staat onder leiding van de heer R. Scholten QC, die richting de bestuurder eveneens de functie van controller vervult. De heer drs. V. Buitenhuis stuurt de afdeling Verhuur & Communicatie aan. Het bestuur zorgt er - in samenspraak met de Raad van Commissarissen en het MT maar met behoud van een ieders eigen verantwoordelijkheid daarbij - kort gezegd voor dat SSHN de goede dingen doet. De MT-leden zijn er primair verantwoordelijk voor dat die dingen ook op een goede manier gebeuren. SSHN is de afgelopen jaren in aantal verhuureenheden fors gegroeid, maar is gelijk gebleven in het aantal personeelsleden. Dat is knap, maar ook knellend. Met onze nieuwe ambities, zoals verwoord in het ondernemingsplan 2016 - 2020, is het nodig om de organisatie (tijdelijk) te versterken. Denk bijvoorbeeld aan het tijdelijk aantrekken van een projectleider voor een aantal belangrijke digitaliseringsprojecten in 2016. Omdat de komende jaren minder nieuw wordt gebouwd dan de afgelopen jaren, voorzien we een verschuiving van een ontwikkelorganisatie naar een beheerorganisatie. Daarbij wordt in het nieuwe ondernemingsplan meer rekening gehouden met de verschillende wensen van onze klanten. Waar we nu nog vooral aanbod-gestuurd werken, maken we de slag naar meer vraaggestuurd werken. Deze andere manier van werken vraagt ook om een cultuurverandering in de organisatie. Ultimo 2015 is de omvang van het personeelsbestand 36,8 fulltime arbeidsplaatsen (39 medewerkers/sters). Daarnaast is er bij SSHN 1 corvee-medewerker werkzaam via de Stichting Uitzicht/ Breed. SSHN heeft een ondernemingsraad, waarmee nadere afspraken zijn gemaakt over de invulling van de cao Woondiensten. Deze biedt ruimte om tot op SSHN-maat gesneden invulling van afspraken te komen, die verwerkt zijn in het cafetariamodel voor arbeidsvoorwaarden, dat bij SSHN ingevoerd is. De functie-indeling volgens het zogenaamde CATS-model is bij SSHN vol34

ledig ingevoerd. Nadere invulling is gegeven aan het competentiemanagement, waarvoor de basis gelegd is in de vastgelegde functieprofielen voor alle medewerkers. Ook zal de nodige aandacht worden besteed aan verdere opleidingen en training van medewerkers, op alle niveaus. Voor het opleidingsbeleid van SSHN zijn voldoende middelen in de begroting opgenomen. SSHN zal attent zijn en blijven op de ontwikkeling van de beheerskosten, mede aan de hand van bedrijfsvergelijkende cijfers. Daarbij kijken we naar de jaarlijkse publicatie ‘Corporatie in Perspectief’, zoals laatstelijk uitgebracht door het Corporatie Benchmark Centrum. SSHN doet ook mee aan de corporatie benchmark die door het CBC wordt georganiseerd. De netto bedrijfslasten van SSHN per wooneenheid, liggen duidelijk onder het gemiddelde van de referentiegroep.

b)

Governancestructuur

SSHN onderschrijft het belang van een deugdelijke ondernemingsstructuur, waarbij integriteit, transparant bestuur, goed toezicht en de bereidheid tot het afleggen van verantwoording sleutelbegrippen zijn. De door de SSHN gehanteerde corporate governance principes zijn in de navolgende documenten vastgelegd: -

statuten SSHN d.d. 15 mei 2003; reglement werkwijze Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009;

-

profielschets Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009; reglement voordracht vanuit SPH voor de twee huurderszetels in de Raad van Commissarissen d.d. 10 mei 2004;

-

rooster van aftreden Raad van Commissarissen; integriteitcode SSHN d.d. januari 2008;

-

klokkenluidersregeling d.d. januari 2008; treasurystatuut d.d. juni 2015.

Bovenvermelde reglementen zijn geplaatst op de website van de SSHN, www.sshn.nl, met uitzondering van de voor de medewerkers SSHN bestemde klokkenluidersregeling, die op het intranet van de SSHN is geplaatst. Op 1 juli 2015 is de nieuwe Herziene Woningwet met de daarbij behorende algemene maatregelen van bestuur ingevoerd door minister Blok. De nieuwe Woningwet stelt zwaardere eisen aan SSHN, van een sterkere controlfunctie tot het jaarlijks maken van prestatieafspraken. Het komend jaar zorgen we ervoor dat de SSHN 100% Woningwet-proof wordt. De Raad van Commissarissen zal in samenhang hiermee de statuten van SSHN in 2016 actualiseren en een update vaststellen van haar reglement voor de werkwijze Raad van Commissarissen en de profielschets. Dit zelfde voornemen is er voor de integriteitscode en de klokkenluidersregeling.

35

De rol van de huurdersorganisatie (SPH) wordt belangrijker. Om deze nieuwe rol goed te faciliteren en ook over en weer duidelijkheid te hebben over de wijze van samenwerken, sluiten SSHN en SPH een nieuwe samenwerkingsovereenkomst in 2016. In 2016 werken we voor het eerst met de nieuwe jaarlijkse cyclus van het maken van prestatieafspraken met gemeente(n) en onze huurdersorganisatie (SPH). Onderlegger hiervoor vormen de woonvisie van de gemeente(n) en het nieuwe ondernemingsplan van SSHN. SSHN is hierbij voorstander van het actief betrekken van de hoger onderwijsinstellingen bij het maken van de jaarlijkse prestatieafspraken. Daarnaast is er per 1 mei 2015 een vernieuwde Governancecode vastgesteld. Deze vernieuwde code weerspiegelt hoe SSHN in 2016 denkt over goed bestuur en toezicht. Voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede risicobeheersing zijn van groot belang voor hoe wij als SSHN zo goed mogelijk ons werk doen. De Raad van Commissarissen zal in samenhang ook hiermee de statuten van SSHN in 2016 actualiseren na de evaluatie van de Raad van Commissarissen eind 2015 . De governancestructuur kan in hoofdlijnen als volgt weergegeven worden. De directeur/bestuurder van SSHN is belast met het bestuur van SSHN. Dit houdt onder meer in dat deze verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene zaken binnen SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van SSHN en betrokkenen af. De missie van SSHN is daarbij maatgevend. De Raad is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren. De leden van de Raad opereren onafhankelijk en kritisch ten opzichte van elkaar en het bestuur, in het belang van SSHN en haar missie. In het vigerende reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen zijn nadere bepalingen opgenomen inzake de vereiste deskundigheid (profielschets), mandaat voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter inzake onder andere de remuneratie- en auditfunctie, de rol van de voorzitter van de Raad, het aspect onafhankelijkheid en dergelijke. De Raad van Commissarissen bewaakt de missie van SSHN en ziet toe op een transparante, maatschappelijke verantwoording door SSHN en adequate beleidsbeïnvloeding door belanghouders. De Raad werkt met een governance jaaragenda, die mede aan de hand van de checklist van de accountant opgesteld is.

c)

Risicobeheer en controlesysteem

In haar jaarverslag geeft SSHN een overzicht van het risicoprofiel van SSHN, mede op basis van de uitgevoerde risicoanalyse. In hoofdlijnen kijken we naar de volgende risico categorieën: a. b.

marktrisico’s financiële risico’s

c. d.

projectrisico’s risico’s regelgeving

36

ad a. SSHN heeft een sterke focus op beheer en nieuwbouw van studenteneenheden, wat enerzijds haar kracht (expertise) is en anderzijds haar zwakte (eenzijdig, atypisch bezit). Demografisch ligt de grote groei van het aantal studenten achter ons. De komende jaren zal het aantal studenten nog slechts licht groeien of zelfs afnemen. Daarnaast is in 2015 het leenstelsel ingevoerd en de basisbeurs afgeschaft. Dit heeft mogelijk gevolgen op het aantal studenten dat op kamers gaat tijdens de studie. We houden rekening met een daling van het aantal uitwonende studenten in Nijmegen van 2.000 in de komende 8 jaar (conform de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting Apollo 2015). Als dit leidt tot vraaguitval bij onze klantgroep, dan kan SSHN dit risico pareren door delen van ons bezit om te zetten naar verhuur aan andere doelgroepen (al dan niet na samenvoeging van eenheden). SSHN houdt verder duidelijk rekening met de kwalitatieve dimensie van het kamertekort, mede op basis van de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête. Deze uitkomsten worden in kwalitatieve zin bevestigd door de landelijke Monitor Studentenhuisvesting van oktober 2015. De nieuwbouw van SSHN vond de afgelopen voor het grootste deel plaats in de vorm van kleinere zelfstandige wooneenheden met een goede prijs-kwaliteit verhouding (rekening houdende met mogelijkheden voor huurtoeslag). Daarnaast is de nieuwbouw Talia uitgevoerd in de vorm van grote appartementen, die aan groepen van hooguit vier studenten verhuurd zullen worden, maar die – met relatief kleine ingrepen – ook als reguliere zelfstandige woningen verhuurd kunnen worden. Voor de transformatie van het voormalige Rijkswaterstaat toren in Arnhem/Presikhaaf is gekozen voor een combinatie van (deels kleinere) onzelfstandige 2

eenheden met een aantal zelfstandige eenheden van ca. 23 m . In Nijmegen zijn volgens de cijfers van de Kences monitor 2015 bijna 17.000 studenten uitwonend (‘op kamers’). Ruim 35% daarvan woont in SSHN-wooncomplexen. SSHN acht het geen probleem als haar marktaandeel – door nieuwbouw of vraaguitval – tot circa 50% zou stijgen, al is dat beslist geen doel op zichzelf. ad b. De exploitatie van SSHN-wooneenheden is gunstig en biedt een positieve cashflow (onder voorbehoud wijzigingen regelgeving: zie punt d). Door haar focus en expertise, kent SSHN een tot dusver verwaarloosbaar percentage afboekingen vanwege leegstand, oninbare huurachterstanden en dergelijke. Het financiële risico zit niet zozeer in het beheer van de huidige voorraad, maar in de nieuwbouw er van. SSHN heeft een verhoudingsgewijs hoge investeringsopgave, die niet kostendekkend is vanwege haar missie om de huren voor de reguliere doelgroep betaalbaar te houden. Soms zijn subsidiebijdragen van Provincie of gemeenten nodig om projecten te kunnen realiseren. Zo ontvangt SSHN voor de realisatie van studenteneenheden in de voormalige Rijkswaterstaat toren in Arnhem een subsidie van de Provincie ter hoogte van €1 mln en van de gemeente Arnhem € 0,5 mln. SSHN heeft daarnaast met hoger onderwijsinstellingen nadere afspraken voor dekking van kosten, die specifiek samenhangen met het tijdig huisvesten van buitenlandse studenten, zoals reserveringskosten, inrichting en extra beheer.

37

SSHN heeft een extern adviseur (Thésor) ingehuurd als treasury-adviseur. Last but not least melden wij in dit verband dat SSHN relatief weinig mogelijkheden heeft om financiële risico’s af te dekken door de opbrengst van verkoop van wooneenheden (dit in tegenstelling tot ‘reguliere’ corporaties). SSHN rekent dus niet met verkoopopbrengsten en loopt dus ook geen risico’s bij het wegvallen hiervan. ad c. SSHN kiest er bewust voor om de nieuwbouwprojecten in de vorm van ‘design and construct’ of ‘engineer and construct’ (RWS-toren Arnhem) te realiseren. SSHN heeft daartoe – in nauw overleg met haar juridisch adviseur in deze – een set van contracten in de vorm van ontwerpovereenkomsten en realisatieovereenkomsten ontwikkeld. Binnen deze kaders worden de nieuwbouwprojecten voorbereid en zo mogelijk gecontracteerd. Hierdoor worden, mede door het ver uitgewerkte technische en functionele programma van eisen, de ontwikkelingsrisico’s aanzienlijk beperkt. Externe capaciteit wordt waar nodig ingehuurd voor de borging van de kwaliteit van de voorbereiding van en het toezicht op de uitvoering van projecten. ad d. De grootste risico’s voor SSHN vloeien voort uit regelgeving en wetgeving. Zo heeft de gemeente Nijmegen onlangs de huurderslasten voor de afvalstoffenheffing naar SSHN als verhuurder verlegd. Dit komt bovenop de diverse heffingen van voorheen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (nu Autoriteit woningcorporaties) , die inmiddels opgelegd zijn. In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2011- 2016, dat is onderschreven door alle landelijke stakeholders van studentenhuisvesting, wordt een oproep gedaan om de (categorale) studentenhuisvesters bij dit soort heffingen meer uit de wind te houden, gezien hun beperkte verdienmodel en relatief hoge investeringsopgave. Dit laatste heeft er mede toe geleid dat de verhuurdersheffing in elk geval niet voor de onzelfstandige eenheden - bijna 70% van ons woonbestand - geldt. Desondanks moet ook SSHN haar bijdrage leveren aan de saneringsheffingen terwijl door de afschaffing van de herbestedingsreserve SSHN – evenals alle andere corporaties – over haar fiscale jaarresultaat volop vennootschapsbelasting moet betalen (ondanks haar ANBI-status). Daarnaast heeft SSHN van doen met aangescherpte en soms tegenstrijdige eisen ten aanzien van brandveiligheid, energiebesparing, arbeidsomstandigheden en dergelijke. De daarmee gepaard gaande extra kosten leggen een druk op het gegeven dat SSHN een positieve cashflow nodig heeft uit de exploitatie van haar bestaande woningbezit, om ook in de verdere toekomst niet-kostendekkende investeringen te kunnen blijven doen. Van groot belang zijn verder wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS), die van invloed kunnen zijn op de verdiencapaciteit van SSHN. Door adequaat optreden binnen Kences-verband heeft het nieuwe WWS voor zelfstandige eenheden dat op 1 oktober 2015 is ingevoerd geen grote gevolgen voor SSHN. SSHN moet vanuit haar specifieke positie erg alert zijn en blijven op bovenvermelde ontwikkelingen en aansluiting houden met andere categorale studentenhuisvesters ten behoeve van een collectieve belangenbehartiging. SSHN zal mede daarom ook komende jaren actief blijven participeren in Kences, de brancheorganisatie voor studentenhuisvesting.

38

Rapportages voor MT en RvC We besteden verder veel aandacht aan de periodieke informatieverstrekking binnen de organisatie. Door uitgebreide maandelijkse rapportages wordt het MT in de gelegenheid gesteld om adequaat de vinger aan de pols te houden wat betreft de bedrijfsvoering. Door middel van kwartaalrapportages wordt op geaggregeerd niveau de Raad van Commissarissen geïnformeerd inzake: 

het aantal huuropzeggingen; grootte van de wachtlijsten;



het aantal reacties op aangeboden kamers en acceptatiegraad;



de ontwikkeling huurachterstand;



de ontwikkeling liquiditeit, inclusief treasury-besluiten;



de uitgaven onderhoud, in relatie tot begrote bedragen;



de uitgaven investeringen, in relatie tot goedgekeurd budget RvC.

Deze periodieke informatie vormt een belangrijk middel om de Raad van Commissarissen in staat te stellen haar interne toezichthoudende taak goed uit te oefenen. In de vorm van ‘mededelingen van het bestuur’ wordt de Raad van Commissarissen verder inzake de andere relevante ontwikkelingen geïnformeerd.

39