BELEIDSPLAN 2016
INLEIDING In 2014 is er vanuit SOGK in samenwerking met SKBH en Stichting Grondbeheer gewerkt aan een toekomstplan voor de Kraaybeekerhof als totaal. In 2015 zijn de uitgangspunten gerealiseerd om te starten met de uitwerking van dit plan en is er een start gemaakt met het werven van fondsen. In 2015 is het erfpacht en opstalcontract met 30 jaar verlengd en is de hypotheek bij de Triodos Bank tegen betere voorwaarden verlengd. De verlenging van de zakelijke rechten en de herfinanciering van de hypotheek maken dat ook op deze dossiers de uitgangspunten zijn gecreëerd om verder aan de realisatie van het masterplan te werken.
INTERN In 2015 zijn Willemijn van Hulten en François van Hurn toegetreden tot de RvT van SOGK. Ben de Valk en Derk Kalverkamp zijn teruggetreden uit de RvT van SOGK. De RvB bestaat uit Denise Veldhuis en Severijn Velmans. In 2016 zal SOGK werken aan het aanvullen van de bezetting van de RvT en de RvB zodat zowel de RvT als de RvB uit 3 leden bestaan. Daarnaast zal in 2016 onderzocht worden of het mogelijk en wenselijk is om in een personele unie samen te werken met het bestuur van Stichting Kraaybeekerhof (SKBH). SOGK en SKBH overwegen deze samenwerking omdat beide stichtingen tot doel hebben om Landgoed Kraaybeekerhof in stand te houden en te ontwikkelen als landgoed voor het ontplooien van activiteiten zoals scholing, landbouw en horeca die gericht zijn op een duurzame relatie tussen mens en aarde met de antroposofie als inspiratiebron en landbouw volgens de biodynamische methode. Daarnaast hebben beide stichtingen tot doel:
1
-
Het bevorderen van scholing, met name in voeding en landbouw welke bijdragen aan een duurzame relatie tussen mens en aarde met de antroposofie als één van de inspiratiebronnen.
-
De ervaringsplek wordt gerealiseerd door scholing, opleiding, onderhoud en openstelling van het landgoed en exploiteren van de horeca in het licht van bovenstaande doelstelling.
-
Kraaybeekerhof heeft de ambitie zich te ontwikkelen tot kennis- en ervaringscentrum voor biologisch dynamische landbouw en (natuur)voeding
UITGANGSPUNTEN BELEIDSPLAN 2016 Zoals aangegeven in het voorgaande hoofdstuk en in de inleiding is de relatie en samenwerking tussen SOGK en SKBH goed en is er gezamenlijk gewerkt aan toekomstplannen voor landgoed Kraaybeekerhof (KBH) als geheel. Stichting Grondbeheer (GB) is als verpachter van de grond en uitgever van het recht van opstal steeds betrokken bij de ontwikkeling van deze toekomstplannen. Het huidige bestuur van SKBH heeft vanaf 2011 laten zien dat het landgoed binnen haar idealen en praktisch als geheel exploitabel is te maken en dat er een groeiende vraag is naar de activiteiten die het landgoed aanbiedt (academie, zalenverhuur, restaurant, tuin, park etc.). SOGK en SKBH zijn er van overtuigt dat KBH met de huidige activiteiten veel toekomst heeft. Voor een verdere ontwikkeling en groei van de activiteiten van KBH is het belangrijk dat de kwaliteit gewaarborgd blijft en SOGK, SKBH en GB constructief blijven samenwerken. SOGK en SKBH zijn er van overtuigd dat samenwerking noodzakelijk is voor de verdere ontwikkeling van de KBH omdat de identiteit en kracht van KBH verankerd ligt in de activiteiten van SKBH en het landgoed als geheel. Daar waar de identiteit van de Kraaybeekerhof in het verleden vooral vorm kreeg als werkplaats voor biodynamische landbouw ontwikkeld de Kraaybeekerhof zich steeds meer tot werk-en ervaringsplaats voor biodynamische voeding. SOGK en SKBH kiezen voor een exploitatiemodel waarbij het landgoed als geheel functioneert waarbij de onderliggende businessunits nauw verbonden zijn en profiteren van elkaars activiteiten. SOGK en SKBH kiezen voor dit model omdat dit aansluit bij te identi2
teit van het landgoed en omdat hiermee de beste bedrijfsmatige resultaten behaald kunnen worden. Deze verwachting is op onderstaande punten en ervaring gestoeld: •
Alle onderdelen werken beter samen en profiteren van elkaars toevoeging aan het geheel. Concreet heeft de academie voordeel van een goede verzorgd landgoed, een BD-tuin en een locatie waar gekookt kan worden. De tuin heeft het restaurant en de academie nodig voor afzet en verzorgt daarnaast het landgoed. Het restaurant heeft belang bij een goed verzorgd landgoed, goede BD-producten uit eigen tuin en afzet bij de academie door o.a. de lunches v/d cursisten te verzorgen.
•
Een groot deel van het onderhoud van het landgoed kan door de tuinman (in dienst van KBH) en zijn (vrijwillige) medewerkers uitgevoerd worden waardoor dit niet door dure externe dienstverleners uitgevoerd hoeft te worden.
•
KBH in zijn geheel kan een onderhoudsmedewerker aannemen waardoor het meeste onderhoud intern en goedkoper uitgevoerd kan worden.
•
Door samenwerking is een eenvoudige organisatie te maken en kunnen overbodige stichtingen en BV’s opgeheven worden.
•
Minder bestuurs-en organisatiekosten door het opheffen van overbodige stichtingen en Bv’s en daardoor minder overleg en afstemmingsverlies.
•
Door een eenvoudige organisatie structuur wordt de identiteit van Kraaybeekerhof duidelijk.
•
Financiering en herfinanciering worden eenvoudiger omdat de organisatie eenvoudiger is en de risico’s daardoor beter inzichtelijk en kleiner zijn. De identiteit en de kracht van KBH wordt beter zichtbaar en inzetbaar.
TOEKOMSTPLAN KBH De analyses die in 2014 jaar gemaakt zijn maken duidelijk dat de voorzieningen op de KBH in de huidige staat onvoldoende zijn om de continuïteit van de bedrijfsvoering langdurig te borgen. Daarnaast is het landgoed vanuit het verleden bezwaard met veel vreemd vermogen waardoor de vaste lasten niet marktconform zijn. In het toekomstplan dat in 2014 is opgesteld is opgenomen welke investeringen er nodig zijn om het achterstallige onderhoud weg te werken en de uitgangspunten te creëren voor een gezonde exploitatie van de businessunits (academie, BV met horeca en zalenverhuur, tuin en landgoed). 3
Het toekomstplan is opgebouwd uit een meerjaren bedrijfsplan en een investeringsplan per businessunit. Deze bedrijfs-en investeringsplannen zijn samengevoegd tot een meerjarenplan en een investeringsplan voor de KBH als geheel. Dit plan zal leidend zijn in de ontwikkeling van de KBH en voor de werkzaamheden van SOGK in 2016 en daarna. Samengevat komt het er op neer dat er aanzienlijk geïnvesteerd moet worden in het vastgoed van KBH om het landgoed op de lange duur exploitabel te houden. Puntsgewijs zullen de onderstaande ontwikkelingen nodig zijn: • Uitbouwen koetshuis voor het restaurant • Verbouwen en vernieuwen keuken restaurant • Voorbereidingskeuken creëren (maak ook catering beter mogelijk) • Werkruimte voor de bakker creëren • Geschikte lunchruimte voor cursisten academie creëren • Entree en sanitair vernieuwen • Verbouwen huidige kapschuur tot 2 zalen, kookstudio, ontvangstruimte, koffie ruimte en opslag • Omgeving kapschuur verbeteren inclusief terras • Nieuwe kapschuur bouwen voor gereedschap en werkzaamheden tuin / park • Kas bouwen om meer en langer groente te kunnen leveren aan het restaurant / marktlocatie • Bestaande monumentale kas restaureren • Wegwerken achterstallig onderhoud Koetshuis Deze werkzaamheden vragen een investering van ruim € 1.000.000,-. Omdat de KBH als geheel bezwaard is met veel vreemd vermogen uit het verleden is het niet mogelijk om deze investering marktconform te financieren. Om deze noodzakelijke investeringen mogelijk te maken zal SOGK veel schenkgeld aan moeten trekken of het bedrag renteloos financieren. SOGK heeft de verwachting dat er in de komende jaren € 1.000.000,- aan vrij vermogen aangetrokken kan worden waarvan minimaal 3/7 deel beschikbaar komt voor investeringen in het vastgoed. In 2013 is afgesproken dat 4/7 deel van beschikbaar komend vrij vermogen aan GB geschonken wordt om de schuld op de grond af te lossen. SOGK krijgt hier een korting van 1,5% over het beschikbaar gestelde vrije vermogen via de pacht en de retributie voor terug. Vanaf 2016 zullen er meer fondsen geworven worden om het vreemd vermogen van SOGK verder terug te brengen en om te schenken aan GB om ook de laatste grond vrij te maken. 4
Mocht het ondanks de goede voortekenen niet lukken om vrij vermogen aan te trekken zal SOGK onderzoeken of het mogelijk is om particulier vastgoed te ontwikkelen op het landgoed of grond te verkopen aan een projectontwikkelaar.
STAPPENPLAN De werkzaamheden van SOGK zullen in 2016 in eerste instantie in het teken staan van het werven van de benodigde middelen. Deze middelen zullen op zijn vroegst medio 2016 beschikbaar komen. Zodra de middelen beschikbaar komen zal SOGK beginnen met het ontwikkelen van de plannen zoals beschreven in te toekomstplan. Op hoofdlijnen komt het er op neer dat als eerste de kapschuur verbouwd zal worden waardoor er extra zalen en een kookstudio beschikbaar komt. Parallel aan het verbouwen van de kapschuur zal er een nieuwe kapschuur voor de tuinactiviteiten gebouwd worden. Zodra dit gerealiseerd is kan het restaurant tijdelijk verhuizen naar de kookstudio en aangrenzende zalen zodat koetshuis verbouwd kan worden zonder dat het restaurant tussentijds gesloten moet worden.
FINANCIËN
Liquiditeit In financiële zin is de situatie bij SOGK op dit moment stabiel maar er is relatief weinig ruimte voor onderhoud. Door de goede samenwerking tussen SOGK en SKBH is er de afgelopen jaren op het gebied van onderhoud en beheer veel synergievoordeel behaald. Daarnaast is de bezoldiging van de RvB in 2013 naar beneden bijgesteld en in 2015 helemaal geschrapt, waardoor het saldo van SOGK in de komende jaren voorzichtig positief is. In 2016 verwacht SOGK 122K aan omzet te genereren. Daar staan 80K aan huisvestingskosten, 4K aan project en beheerskosten 2,5K aan accountants en administratiekosten, 10K aan onderhoudskosten en 24K aan financierings-en aflossingskosten tegenover. Daarmee zal SOGK in 2016 een positief resultaat van 3,9K realiseren. Zie bijlage 1 voor details begroting.
Hypothecaire lasten
5
SOGK heeft € 640.000,- aan gefinancierd vermogen. Hiervan is € 500.000 bij de Triodos Bank, € 140.000 bij de Arend Horstman BV gefinancierd. Looptijd en voorwaarden: -
€ 500.000 bij de Triodos, 3% rentevast tot 2025, lening loopt tot 1-9-2045
-
€ 140.000 bij Arend Horstman BV, 2,5% rente tot 2020, lening loopt tot juni 110-2020
De herfinanciering die in 2015 heeft plaatsgevonden zorgt voor een aanzienlijke lastenverlichting voor SOGK en maakt het mogelijk om de hypotheek bij de Triodos Bank in de komende 30 jaar af te lossen. Vorderingen SOGK heeft een vordering van 259.318K bij Landgoed Kraaybeekerhof BV. Deze vordering is bij de ontvlechting van SOGK en de BV in beider boeken opgenomen. De schuld is voorzien in de boeken van SOGK wat maakt dat beide partijen bij nadere samenwerking hiervoor een passende oplossing zullen vinden.
6
7
