Verslag Verslag vergadering Regieraad Bouw Brabant Zeeland
Datum: Auteur:
14 maart 2013 J. van der Loop
Aanwezigen:
Y. de Boer (VZ) T. Ringersma (gast) J. Vos C. van Luxemburg P. Backx B. Wouters H. Geertman D. van den Heuvel R. Tönissen R. Lauwerier R. Mens P. Vos R. Meyboom J. van der Loop F. Stienen
Provincie Brabant Stadlander Waterschap Brabantse Delta Provincie Brabant Heijmans Mooiland Maasland Huybregts Relou Van den Heuvel Werkendam Avans Hogeschool Gemeente Tilburg BZW Mooiland Vastgoed Regieraad Bouw Brabant Zeeland Regieraad Bouw Brabant Zeeland Gemeente Helmond (NB)
Afwezigen:
J. Neggers D. Mollet J. Robberse J. van Burgsteden H. Hommelberg
Van Aken Architecten Bouwend Nederland Rijkswaterstaat Gemeente Veghel Hommelberg & Partners
met kennisgeving met kennisgeving met kennisgeving met kennisgeving met kennisgeving
1.
Opening en mededelingen Yves de Boer is later, Joseph Vos neemt het voorzitterschap waar en opent de bijeenkomst om 9.30 uur. Vandaag is Ton Ringersma van Stadlander die zijn zorgen en visie over de Brabantse woningmarkt uiteen zet en daar vervolgens het gesprek over aangaat met de Regieraad. Ook een speciaal welkom aan René Tönissen, hij is de opvolger van Peter Hollants als directeur van de Bouwacademie van Avans Hogeschool.
2.
Verslag d.d. 22 november 2012 Het verslag wordt goedgekeurd.
3.
Spreker Ton Ringersma over de situatie van de woningmarkt in Brabant Ton Ringersma heeft in het verleden voor VROM gewerkt en is nu bestuurder bij corporatie Stadlander. Het werd hem al snel duidelijk dat de woningen van Stadlander in een krimpgebied lagen en stelde dit aan de orde. Bij gemeente vond dit idee geen gehoor. Ton heeft indertijd samen met Rigo Amsterdam en 5 corporaties
Pagina 1 van 7
een woonvisie gemaakt. Met deze 5 corporaties is een heel traject afgelopen vanuit het idee dat de krimp zeker komt, en dat wanneer nu maatregelen getroffen worden, we niet in een met Groningen of Parksstad Limburg vergelijkbare situatie terecht komen. Daarnaast, geeft Ton aan, zijn we tot de conclusie gekomen dat we als corporaties de situatie nog wel kunnen handelen maar dat particulieren wel een probleem hebben. 30% van het bezit in bepaalde gebieden is van de corporatie en 70% van particulieren. Je wilt als corporatie gewoon niet dat de woningen van jezelf er goed bij staan en die van particulieren dichtgetimmerd zijn. Dat verlaagd integraal de waarde van een wijk of gebied. Stadlander heeft gebroken complexen. Dat is lastig up to date te brengen en terugkopen is ook geen optie. Overigens hebben de meeste particulieren nog steeds het idee dat hun woning heel veel waard is. Daarom hebben we nu het idee opgevat om onze woningen energietechnisch te laten updaten en naar een nultredenwoning te transformeren. Mogelijk maken dat mensen oud kunnen worden in hun woning en zorg kunnen krijgen. Te starten bij een transformatie van 300 corporatiewoningen en 300 particuliere woningen, in samenwerking met Energiesprong, het op verduurzaming gerichte innovatieprogramma van Platform31 (vmlg SEV). Alle huurders en particulieren zijn aangeschreven. Er is een 1e bijeenkomst gehouden waar behoorlijk veel belangstelling voor was ondanks dat we redelijk abstract zijn gebleven. Naarmate gedurende het proces concreter wordt welke maatregelen worden getroffen kunnen we dit met onze huurders en tussenliggende particulieren communiceren. De transformatie van de woningen naar energieneutraal, label A in de serie van 1, is individueel maatwerk. De lat ligt op energieneutraal of notaloos. Waarbij naast kostenbesparing extra financiering wordt gegenereerd door het annexeren van de energienota van de huurder. Maar dit zal niet voldoende zijn. Ton is met Yves bezig om te kijken of deel van de Essentmiddelen ingezet kan worden om een laagrentelening te ontwikkelen. We (provincie Brabant en Stadlander) willen kijken in hoeverre dit proces kansrijk is voor heel Nederland. Voor elk type woning moet een andere oplossing worden bedacht. Joseph Vos vraagt of het alleen om West Brabant gaat. Ton antwoordt dat het gebied zich uitstrekt van Moerdijk tot aan de Belgische grens. Gaat om ‘18+’ en West Tholen, het oude BWS gebied en de 4 gemeenten daaromheen. Het gaat om de zogenaamde ‘type 107’ woningen. Woensdrecht, Steenbergen en Bergen op Zoom. Roel Lauwerier vraagt hoe op langere termijn tegen prognoses wordt aangekeken. Ton antwoordt: sowieso krimp. Eerst nog een lichte stijging van het aantal huishoudens, daarna snelle daling. Gisteren (13 maart 2013) heeft Stadlander bekend gemaakt dat we 100 miljoen minder gaan investeren – dat is weer een flink bouwbedrijf dat ter ziele gaat – Brabant kenmerkt zich wel door relatief kleine woningen met steile trapjes en kleine badkamertjes. Willen we die bestaande
Pagina 2 van 7
woningen in waarde behouden moeten we dit soort stappen doen. Een bepaald deel van de woningen zal je moeten herstructureren want de woningen zijn te klein. We trekken nu 45.000 euro incl. BTW uit per woning voor een levensduurverlenging van 25 jaar. Een nieuwe woning kost 80.000 euro. Onderhavige woningen zijn niet berekend op het nultredenprincipe. Sinds 2008 willen we alleen maar nultreden bouwen. Dat hadden we in het verleden eigenlijk al moeten doen. Er komt een gigantisch gat tussen wat er is en wat er nodig is wanneer alle mensen thuis moeten blijven wonen is er heel wat nodig. Je bouwt geen woning voor 80.000 euro die energieneutraal is, gebaseerd op het nultreden principe, een grootte heeft van 100m2 enlevensloopbestendig is. In de Bongerd gaan we nu 34 van dit type woningen neerzetten voor zo’n 160.000 euro inclusief BTW. Paul Vos vraagt wat het effect is op de huur. Ton antwoordt dat een deel van de kosten van bijvoorbeeld PV panelen voor rekening van Stadlander zijn. De helft van het voordeel van de huurder brengen we in rekening als servicekosten van de huurder. René Meyboom: we hebben 10.000 woningen per jaar nodig zegt provincie. Zijn we nu niet woningnood aan het creeren. Ton antwoordt dat de cijfers maar mariginaal afwijken van wat (Rigo) aangeeft. Alleen er worden zowel bij provincie als bij Rijk aan kleine knopjes gedraaid. Iets meer immigranten iets meer enz…. Dat levert kleine verschillen op want dan praat je nergens echt over. René Mens triggert de opmerking dat Stadlander met de gemeente niet zoveel verder komt. Wie zou het beleid uiteindelijk moeten bepalen, de corporatie of de gemeente. Wie bepaalt wanneer wat gebouwd gaat worden behalve gemeente. Ton vindt niet dat dit de gemeente moet zijn. Zij dragen geen risico behalve grond en dat is hun probleem. Frans Stienen merkt als wethouder van de gemeente Helmond op dat het Rijk heeft gezegd dat zij in de gemeente 6000 woningen moesten bijbouwen. Ton antwoordt dat de gemeente daar indertijd heel veel geld voor heeft gehad’. Frans werpt tegen dat zij toen ook agrarisch uitgekocht zijn en dat het verwijt naar gemeentebestuur niet terecht is. Ton meent dat dit niet helemaal waar is want gemeenten hadden veel grondposities omdat ze dachten dat ze financiële huishouding beter konden bedienen. Door de financiële crisis is deze return on investment anders gelopen. Alleen de A2 corridor is in balans. Ton wil overigens niemand iets verwijten, alleen ons met elkaar dat we geen adequate maatregelen treffen. ‘Wij moeten als corporatie ook afboeken. Bouwfonds en alle anderen moeten dat ook doen. Het gaat vaak goed maar soms zit het tegen. Enige dat ik verwijt is dat gemeenten te traag zijn geweest is de transitie van bouwen bouwen naar wat er nodig is. Ook verwijtbaar is het niet goed kijken wat er nodig is naar de toekomst toe. Daar heeft de provincie ook aan meegedaan door tot 2 jaar geleden allerlei middelen vrij te maken kleine starterswoningen te bouwen maar die staan al lang in de bestaande voorraad. Dat zijn allerlei overheidsmiddelen, en het had niet gehoeven.
Pagina 3 van 7
Eigenlijk zijn particuliere eigenaren over 10 jaar de klos.’ Roel vindt dat veel gerichter moet worden gekeken naar waar is welke vraag. We merken in de stad Tilburg dat daar nog groei nodig is. Opgave is om regionaal te bezien wat betekent groei of krimp voor bijvoorbeeld Gilze-Rijen of Hilvarenbeek. Juist die regionale afspraken maken het lastig. Ton antwoordt dat in het gebied waar hij werkt het hele programma zowel kwalitatief of kwantitatief wordt afgestemd omdat je geen maatschappelijk vermogen wilt weggooien. In de meeste kernen heeft Stadlander zo’n 30% in eigendom. Ton meent dat de strategie idealiter een gezamenlijke keuze van corporaties, marktpartijen en gemeentes is. Ben Wouters is als bestuurder van Mooiland ook voor een goede afstemming met met name wat kleinere gemeentes. Als het om de regionale benadering gaat kunnnen corporaties investeren, maar een regionale visie ontwikkelen moet je samen doen. Ton haalt een voorbeeld aan vanuit de goede tijd waar 3 waterwijken werden ontwikkeld die alleen in Tholen een succes werden. Het betrof een smalle doelgroep, zij kregen het voor elkaar. Op papier werden echter wel 3 wijken ontwikkeld. We hebben toen gezegd: ga eens onderling afstemmen. Vaak centrumgemeenten i.r.t. kleinere gemeenten die het moeilijk maken. De kwantiteit discussie in deze tijd is zinloos. Ga praten over dat kleine beetje dat wel wordt gerealiseerd. Als 4 gemeenten allemaal een wijkje op de markt brengen, dat werkt nu niet. Frans vindt dat de suggestie dat we als gemeente niets doen niet waar is. Hij is met 8 wethouders bezig af te stemmen wat majeure projecten zijn en moeten worden. Probleem is dat 3 gemeentes bijna art. 12 gemeentes zijn. De 0 positie is lastig te bespreken. Als wethouders hebben we het wel door maar gemeenteraden niet. Daar hebben we provinciebestuur voor nodig. Dat is opgave voor ons samen. Ton reageert met dat het probleem van gemeenteraden er in 2008 ook was. Toen is een conferentie georganiseerd. Elke gemeente uitgelegd hoe we er tegen aan keken. We zien nu bij gemeenteraadsleden langzamerhand duidelijk worden dat dit aan de orde is. René Mens vraagt naar de definitie van een marktpartij waarop Ton antwoordt dat het gaat om risicodragende marktpartijen, bedrijfsleven. Piet Backx wil van Ton weten wat zijn visie is op het woningbeleid. Ton: van onze volkshuisvestelijke ruimte halen we de komende 10 jaar 100 miljoen weg, 15% door krimp, 2 miljoen besparen door vernieuwende vraag- aanbodprocessen zoals deze nu met Energiesprong worden ontwkkeld. We moeten kijken naar kasstromen en niet naar netto opbrengst. Het is een betreurenswaardige situatie. Piet vraagt wat we moeten doen om vertrouwen terug te krijgen? Ton antwoordt dat het systeem niet meer is houdbaar in deze tijd. Vertrouwen in Den Haag krijgen wij niet terug. De komende jaren duiken we naar beneden met financiële kwaliteit.
Pagina 4 van 7
Kasstroom neemt af. Liquide maken van bezit werkt niet of we moeten gaan verkopen aan Duitsers en Amerikanen. De gebroken complexen vormen een probleem. Voordat woningen worden verkocht zouden ze eigenlijk kwalitatief op peil moeten worden gebracht. Dat heeft Ton indertijd ook al (2008) aan de DG gezegd. De meeste corporaties zijn zich ervan bewust dat versnippering niet handig is. Het beleid van Stadlander is om alleen grondgebonden woningen te verkopen en geen gestapelde bouw. Stadlander zal ook niet investeren in (tussenliggende) particuliere woningen.
4.
Agendapunten Deltaplan Woningbouw Het is de bedoeling om een Deltaplan woningbouw Brabant te ontwikkelen en hiervoor een bijeenkomst te organiseren op korte termijn. In de bijlage bij de agenda van deze bijeenkomst is een plan gevoegd. Via een korte presentatie wordt dit plan nog eens toegelicht. Waar het om gaat is dat we met elkaar een cultuuromslag bereiken. Daarom is het nodig om bestaande belemmerende conventies fundamenteel ter discussie te stellen. Er wordt het voorbeeld van de banken genoemd. Zij moeten ook een cultuuromslag maken door anders denken. Wat vooral belangrijk is, is de wijze waarop we financiële vraagstukken benaderen. We moeten goede facilitators aantrekken voor het de bijeenkomst. Er zijn al veel initiatieven en dat is goed. Juist door een veelheid aan initiatieven kan een kanteling in denken en doen plaats vinden. De bijeenkomst mag hemelbestormend zijn, abstract en praktisch moeten met elkaar worden verbonden rond concrete onderwerpen. Inzet op de 3 voorgestelde lijnen moet leiden tot een Deltaplan voor het komende jaar, tot medio 2014. Een Deltaplan met een ‘amazoneregen’ aan initiatieven.
Platform Wonen bijeenkomst 24 april
Deze datum kan in de agenda worden genoteerd. Aanbestedingsacademie & jaarprogramma Het programma wordt meegezonden. Implementatie van het Fair Play convenant – Stand van Zaken Er komen nog onvoldoende klachten binnen. Dat is niet een goed teken.
5.
Jaarplan 2012 en activiteiten werkgroepen & Aanbestedingsacademie Presentaties van de projectgroepen
Pagina 5 van 7
De projectgroepen geven een korte presentatie van de activiteiten en resultaten tot nu toe. De sheets gaan als bijlagen bij dit verslag mee.
Verandermanagement (sheets) Op 29 mei vindt een lunchbijeenkomst plaats bij Van Aken Architecten, georganiseerd door de projectgroep Verandermanagement. Jan Rotmans zal de sessie leiden. Alle Regieraadleden zijn uitgenodigd. Jan Rotmans is hoogleraar transitiekunde aan de Erasmusuniversiteit te Rotterdam en zal met de groep ingaan op wat ervoor nodig is om een systeemtransitie tot stand te brengen. Onderwijs Binnenkort zullen de activiteiten van de projectgroep Onderwijs met de komst van René Tönissen nader vormgegeven worden. Professioneel Opdrachtgever-opdrachtnemerschap (sheets) De projectgroep Professioneel Opdrachtgever-opdrachtnemerschap zet stevig in op kennis delen en verspreiden en heeft hiervoor een programma ontwikkeld. Ketenintegratie in oprichting – enquêteresultaten Ben Wouters over de projectgroep Ketenintegratie: eind vorig jaar zijn alle bestuurders van corporaties naar buiten gegaan rond het monitoren van projecten. Hierop is positief gereageerd. We gaan aan de slag met twee groepen. Binnen het platform is één groep corporaties die ketensamenwerking gaat organiseren. In later stadium worden anderen ook uitgenodigd. De andere groep richt zich op informatie uitwisseling. We hebben daar als Regieraad een brochure voor ontwikkeld. Eerste bijeenkomst staat voor april. We starten met hele mooie setting. Dit jaar willen we er een mooi proces uit slepen. Naar het einde van het jaar wordt de kring vergroot.
6.
W.v.t.t.k. & rondvraag -
7.
Dit is de laatste Regieraadvergadering voor Joseph Vos. Hij heeft de Regieraad altijd uiterst inspirerend gevonden. ‘Het gaat u goed in deze roerige tijden’ wenst hij eenieder. Yves de Boer bedankt Joseph voor zijn inzet en hoopt dat zijn opvolgster de tijd kan vinden om hier aan te schuiven. Graag aanbeveling om dit in haar agenda op te laten nemen. Iedereen dankt Joseph zeer hartelijk voor zijn inzet voor de Regieraad.
Rondvraag & sluiting
Iedereen wordt hartelijk bedankt voor zijn of haar inbreng. De datum voor de volgende
Pagina 6 van 7
Regieraadvergadering is: donderdag 27 juni 2013 van 9.30 - 11.00 uur bij Provincie NoordBrabant, Brabantlaan 1 te ’s-Hertogenbosch.
Actielijst: Kenmerk
Actiehouder
Omschrijving
Deadline
14 maart 2013 14 maart 2013
Provincie Brabant en José van der Loop Allen/José van der Loop en René Meyboom Actie René Meyboom en José van der Loop
Programma en inhoud Platform Wonen bijeenkomst De Deltaplan bijeenkomst wordt vormgegeven
April 2013
Het jaarthema voor de Regieraad Bouw Brabant Zeeland wordt: Systeemtransitie. Er wordt een bijeenkomst voorbereid in een grotere setting.
April/mei 2013
14 maart 2013
April/mei 2013
Pagina 7 van 7
