VERSLAG VERGADERING GEMEENTELIJKE COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING: 11 juni 2014

VERSLAG VERGADERING GEMEENTELIJKE COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING: 11 juni 2014. A. AANWEZIGHEDEN VERGADERING VAN 11 JUNI 2014: 1. Tegenwoordig: De heer Harry Dierinck, deskundige - voorzitter; Mevr. Isabelle Deconinck, deskundige – plaatsvervanger van mevr. Lieve Donck-Tytgat, deskundige; De heer Patrick Verbrugge, deskundige; De heer Etienne Dezeure, deskundige; De heer Carl Debruyne, middenstandorganisatie; De heer Yves De Jonckheere, middenstandorganisatie; Mevr. An Gobert, middenstandorganisatie; De heer Dominiek Puype, syndicale organisatie; De heer Hugo Demarcke, syndicale organisatie; Mevr. Mia Ramoudt, seniorenorganisatie; Mevr. Christiane Viaene, seniorenorganisatie De heer Geert Defruyt, landbouworganisatie; De heer Marc Vandevelde, vaste secretaris Gecoro; 2. Verontschuldigd: Mevr. Lieve Donck-Tytgat, deskundige; De heer Damian Rommens, hulpsecretaris Gecoro; 3. Afwezig: 4. Externe vertegenwoordiging (huishoudelijk reglement - art. 13): 4.1. Vertegenwoordiger politieke fractie in de gemeenteraad: - CD & V: de heer Joseph Van Den Bogerd; - N-VA: de heer Matthias Priem; 4.2. Vertegenwoordiger gemeenteraad: - N-VA: Mevr. Slembrouck Sabine; 4.3. Externe vertegenwoordiger volgens agenda: - GEOMEX: Mevr. Lefevere Evi; De gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (Gecoro), bijeengeroepen bij brief van 23 mei 2014, vergadert in de raadzaal van het stadhuis, Marktplein 7, Nieuwpoort, datum zoals hoger vermeld, aanvangend om 19.30 uur. De voorzitter, zich verzekerd hebbende dat de Gecoro wettelijk is samengesteld, verklaart de zitting geopend en verwelkomt de aanwezigen in deze Gecoro.

Verslag Gecoro 11 juni 2014

1

B. AGENDA: 1. Goedkeuring verslag vorige vergadering dd. 3 december 2013: 1.1. Inhoud: Op het verslag van de vergadering van 3 december 2013 werden geen amendementen ingediend. 1.2. Advies Gecoro: Het verslag van de Gecoro vergadering van 3 december 2013 wordt unaniem aanvaard. 2. Ontwerp Gemeentelijk RUP Groenendijk Noord-Simli: adviesverlening aan de gemeenteraad inzake alle adviezen, opmerkingen en bezwaren van het openbaar onderzoek (13/01/2014 - 14/03/2014): 2.1. Inhoud: Mevr. Evi Lefevere, ruimtelijke planner van studiebureau Geomex bvba, ontwerper Gemeentelijk RUP Groenendijk Noord - Simli, geeft uitleg over het ontwerp Gemeentelijk RUP Groenendijk Noord - Simli: Het plangebied is gesitueerd in de oksel van de Albert I-laan en de Elisalaan te Nieuwpoort Bad en is begrensd door de Elisalaan, de Albert I Laan, de Louisweg, de Emile Verhaerenlaan, de Georges Rodenbachlaan en het Nieuwlandplein. In het gewestplan is het gebied volledig gelegen in de woonzone. Het paalt aan het Natuurgebied Simli III. In het gebied zijn sinds de jaren 1960 een 30 tal verkavelingen tot stand gekomen. Deze verkavelingen vervallen bij het van kracht worden van het RUP. Het verkavelingsdeel aan de westzijde van de Emile Verhaerenlaan en de Georges Rodenbachlaan blijft bestaan. Ook de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake perceelsafsluitingen, de grootte van de percelen en uitzicht van de gebouwen in de residentiële wijk Simli zal dan voor het plangebied vervallen. Het uitvoeringsplan voorziet enkele algemene bepalingen zoals verbod om windmolens en turbines te plaatsen; bestaande gebouwen die afwijken van de nieuwe voorwaarden kunnen behouden blijven binnen bestaande bebouwing; alle bijgebouwen worden bouwvergunningsplichtig. We onderscheiden in het ontwerp RUP 4 zones: Zone 1 voor wonen en centrumfuncties: bestemming: zone voor wonen en centrumfuncties gelegen aan de Albert I Laan. Deze is bestemd voor mengeling van wonen, kantoren, handel (enkel detailhandel), horeca en hotel. Woonfunctie: eengezinswoningen en/of meergezinswoningen. Maximum 3 bouwlagen en twee bouwlagen in dak. In de gearceerde zone tussen de Artanlaan en noord en zuid de Wilgenweg zijn maximum 2 bouwlagen en 1 bouwlaag in het dak voorzien. De maximum diepte bedraagt 20 m. Afwijking ten opzichte van de achterste perceelgrens is niet toegelaten. Er worden geen vrijstaande bijgebouwen toegelaten bij meergezinswoningen. Binnen deze zone zijn 3 bebouwingsmogelijkheden voorzien: - Geval A: vrije inplanting op 8 uit rooilijn en 5 m uit perceelgrenzen bij een maximale gevellengte van 24 m. - Geval B: percelen groter dan 34 m idem als hiervoor maar met een gevelbreedte van maximum 24 m en 10 m tussen gebouwen. Of: één gebouw van maximum 72 m gevellengte waarin een volumevermindering is voorzien door plaatselijke verbreding van de voortuinstrook en de afstand tot de perceelgrens. - Geval C voorziet in de gearceerde zone een rijbebouwing met maximaal 2 bouwlagen en 1 laag in het dak in te planten op 3 m van de rooilijn Albert I Laan en 8 m van de zijstraten. Zone 2 Woonzone “Elisalaan”:


2

Heeft als bestemming enkel woon- en hotelfuncties met vrije beroepen enkel op de gelijkvloerse verdieping. Er zijn maximaal 2 bouwlagen en twee lagen in het dak met een maximum bouwdiepte van 20 m voorzien. Afwijking ten opzichte van de achterste perceelgrens is niet toegelaten. Er worden geen vrijstaande bijgebouwen toegelaten bij meergezinswoningen. In de zone 2 zijn twee bebouwingsmogelijkheden: - Geval A: inplanting op 8 uit rooilijn en 5 m uit perceelgrenzen bij een maximale gevellengte van 24 m. - Geval B: percelen groter dan 34 m idem als hiervoor maar met een gevelbreedte van maximum 24 m en 10 m tussen gebouwen. Of: één gebouw van maximum 72 m gevellengte waarin een volumevermindering is voorzien door plaatselijke verbreding van de voortuinstrook en de afstand tot de perceelgrens. Zone 3 Residentiële woonzone: Binnen deze zone is enkel de woonfunctie toegelaten. Enkel eengezinswoningen zijn toegelaten. Zorgwoningen worden beschouwd als eengezinswoningen. Bij verkavelen splitsen of verdelen van percelen wordt een minimale perceelsgrootte van 850 m² opgelegd. Er is uitsluitend open bebouwing voorzien met maximum 2 bouwlagen en één laag in het dak. Een maximum kroonlijsthoogte van 6 m en nokhoogte van maximum 14 m. De dakhelling bedraagt 40° tot 50°. De inplanting is voorzien op 8 m uit de rooilijnen en op 5 m van de perceelgrenzen. Zone 4: Zone voor rijbebouwing: Deze zone bevat enkel woonfunctie met hotelfunctie enkel op hoekperceel Elisalaan/ Artanlaan/ Albert I Laan. Vrije beroepen kunnen enkel op gelijkvloerse verdieping. Er zijn maximaal 3 bouwlagen en 2 lagen in het dak in rijbebouwing voorzien met een bouwdiepte van maximum 13 m op 5 m van de achterperceelgrens en een inplanting volgens de gegevens vermeld op plan. Verdere behandeling van het dossier: - De Gecoro bundelt en coördineert de adviezen, opmerkingen en bezwaren en brengt gemotiveerd advies uit bij de gemeenteraad. Dat advies bevat de integrale adviezen van de deputatie en het departement. - De gemeenteraad stelt binnen 180 dagen na het einde van het openbaar onderzoek het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vast. - Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wordt samen met de besluiten van de gemeenteraad en het volledige advies van de Gecoro aan de deputatie en aan de Vlaamse regering overgemaakt. - De deputatie verleent goedkeuring aan het RUP. 2.2. Bespreking: 2.2.1. Advies van de Provincie West Vlaanderen dd. 13 februari 2014: Het advies van de provincie West Vlaanderen wordt integraal voorgelezen:


3


4


5

Advies Gecoro: De limitatieve opsomming zal verplaatst worden naar de toelichtende kolom. De digitale documenten werden overgemaakt op 25 februari 2014. - Het advies wordt unaniem aanvaard.


6

2.2.2. Advies van Ruimte Vlaanderen dd. 4 maart 2014: Het advies van Ruimte Vlaanderen wordt integraal voorgelezen:


7

Advies Gecoro: Het advies wordt unaniem aanvaard.


8

2.2.3. Ontvangen bezwaren/opmerkingen: Er werden vijf bezwaarschriften ontvangen: 1 07/03/2014 Wijkraad Simli 2 12/03/2014 Dhr. Vanhove Wilfried 3 13/03/2014 Dhr. Vandenbussche Michel 4 14/03/2014 Dhr. & Mevr. Van Betsbrugge-Vandebrempt 5 14/03/2014 Dhr. Tavernier Andre De vaste secretaris stelt om praktische redenen inzake de behandeling van de bezwaren voor per bezwaarschrift elk bezwaar voor te lezen door de secretaris, het voorstel van motivatie voor te lezen door de ontwerper, telkens gevolgd door de beraadslaging en advies met al dan niet stemming door handopsteking. De Gecoro gaat met deze werkmethode unaniem akkoord.

1. BEZWAAR WIJKRAAD SIMLI dd. 7/03/2014: 1.1. BEZWAAR: De bruin ingekleurde zone 1 omvat ten onrechte het perceel op de hoek van de Louisweg en de Henri Crombezlaan. Het perceel paalt niet aan de Albert I-laan en ligt dus in de zone 3 residentieel wonen en niet in zone 1. Voorstel van motivatie: Perceel 492E maakt ruimtelijk deel uit van de bebouwing langsheen de Albert I laan. Samen met perceel 459A en 460B vormt het perceel een afbakening van de achterliggende Simi-wijk ten opzichte van de Albert I laan. De percelen vormen samen een poort naar het achterliggende gebied. Als bijkomend voorschrift zal opgenomen worden dat de bebouwing op perceel 492E afgebouwd dient te worden in de richting van de Simli-wijk. De afbouw op het perceel 492E dient op eenzelfde manier te geschieden zoals dit was voor het perceel 459A toen de laatste vergunning werd verleend (zie bijgevoegde figuur). 3 bouwlagen + 2 lagen in het dak 2 bouwlagen + 2 lagen in het dak 1 bouwlaag + 2 lagen in het dak

Bespreking: Dhr. Patrick Verbrugge merkt op dat dit perceel niet aangeduid stond op het oorspronkelijk plan van de verkaveling gevoegd bij één van de bezwaarschriften.


9

De heer voorzitter vraagt hoe perceel 459A geadresseerd is? Waarop Dhr. Patrick Verbrugge antwoordt Albert I Laan. De voorzitter voegt hieraan toe dat het adres van het perceel 492E Henri Crombezlaan nr. 2 is. Dhr. Hugo Demarcke vraagt of het een verplichting is aldaar met een hoogte van drie bouwlagen te bouwen. De secretaris laat weten dat de stedenbouwkundige voorwaarden maximale voorwaarden zijn. Dhr. Dominiek Puype vraagt of de Wijkraad Simli formeel bezwaren kan indienen. De voorzitter antwoordt hierop dat de voorzitter van de wijkraad Simli in opdracht van de wijkraad bezwaren heeft ingediend. Advies Gecoro: Van de 12 stemgerechtigden leden stemmen met handopsteking 7 voor en 5 tegen (dhr. Hugo Demarcke, mevr. Mia Ramoudt, mevr. An Gobert, mevr. Christiane Viaene, dhr. Dominiek Puype). Hun minderheidsstandpunt luidt dat betreffend perceel deel uitmaakt van het achterliggend gebied (zone 3 residentieel wonen). Het voorstel van motivatie wordt als voormeld geformuleerd. 1.2. BEZWAAR: Blz. 26-29. Definities: Definitie ‘zorgwoning’ blz. 29: de verwijzing naar het VCRO dient nader gepreciseerd te worden. Stellen voor: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening onder ‘zorgwonen of kangoeroewonen’. Voorstel van motivatie: Blz. 29, definitie ‘zorgwoning’: de verwijzing naar het VCRO zal vervangen worden door ‘Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening onder ‘zorgwonen’’. De term kangoeroewonen wordt er hier uitgelaten, om reden dat de officiële benaming volgens de VCRO ‘zorgwoning’ is. De term kangoeroewonen is nergens terug te vinden in de VCRO en zou daarom mogelijks voor verwarring kunnen zorgen. Bespreking Mevrouw Christiane Viaene vraagt wat ‘zorgwonen’ is. De ontwerper laat weten dat enkel de term zorgwonen in de Vlaamse codex ruimtelijke ordening voorkomt (art. 4.1.1.18°). Het betreft een vorm van wonen waarin in de bestaande woning één ondergeschikte woning wordt gecreëerd; de ondergeschikte woning één fysiek geheel met de hoofdwooneenheid vormt; de ondergeschikte woonwooneenheid maakt ten hoogste één derde uit van het bouwvolume van de volledige woning en de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van ten hoogste twee personen van 65 jaar of ouder of voor ten hoogste twee hulpbehoevende personen. De eigendom op de hoofd- en ondergeschikte wooneenheid berust bij dezelfde titularis. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 1.3. BEZWAAR: Blz. 40 zone 1, blz. 50 zone 2, blz. 62 zone 4: Ref: - Vrijstaande constructies en bijgebouwen op zijperceelgrens mogen mits akkoord van aanpalende buren. - Vrijstaande constructies en bijgebouwen op 1m van achterperceelgrens mogen mits akkoord van aanpalende buren. o Niet overdekte zwembaden, siervijvers en zwemvijvers mogen mits akkoord van aanpalende buren. o Voor de duidelijkheid vermelden: mits schriftelijk akkoord van de aanpalende buren. Voorstel van motivatie:


10

Blz. 40 zone 1, blz. 50 zone 2, blz. 62 zone 4: ‘mits akkoord van aanpalende buren’ zal vervangen worden door ‘mits schriftelijk akkoord van aanpalende buren’. Bespreking: Dhr. Patrick Verbrugge laat ontvallen dat toelating vragen voor een ‘siervijver’ toch wel wat ver gaat. De ontwerper maakt de opmerking dat binnen de contouren van dit RUP het inderdaad de bedoeling is dat voor alle werken en constructies er verplicht gewerkt moet worden met een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning. Normaal gezien is voor dergelijke werken nauwelijks een vergunning nodig omdat dit meestal geregeld wordt via het vrijstellingsbesluit (als het natuurlijk niet in strijd is met bepaalde voorschriften). De vrijstelling is hier niet van toepassing aangezien er expliciet vermeld wordt dat een vergunning noodzakelijk is. De gemeente wil door middel van dit specifiek voorschrift verder waken over de kwaliteit van de buurt. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 1.4. BEZWAAR: Blz. 43, zone 2 wonen, vrije beroepen & hotelfaciliteiten. De titel van de toelichtende nota op blz 15 voor deze zone spreekt enkel van een ‘Zone voor Wonen & Vrije Beroepen’. In deze zone 2 wensen wij niet dat de functies uitgebreid worden met hotelfuncties of hotelfaciliteiten. Daardoor worden de achterliggende en aanpalende residentiële bewoners nog meer belast. In het GEOMEX document ‘Onderzoek tot plan-MER-plicht’ (punten 1.1 1.2 en 1.3) staat dat het stadsbestuur van Nieuwpoort het oorspronkelijke doel van de SIMLI-wijk wil nastreven, zijnde zich kenmerken als een residentiële wijk voor alleenstaande ééngezinswoningen. Het toevoegen van deze nieuwe functies betekent een verdere afkalving van de residentiële woonzone SIMLI. Voorstel van motivatie: Zone 2 is geënt op de Elisalaan. Samen met de tegenoverliggende appartementsgebouwen vormt deze zone een entiteit dat los staat van de eigenlijke SIMLI-wijk. Het is een ruimtelijke entiteit met bovenlokale uitstraling. Het toelaten van hotelfaciliteiten in zone 2 kent verschillende redenen: - er wordt binnen stad Nieuwpoort gestreefd naar een synergie tussen de verschillende RUP’s (in opmaak). Zowel in het RUP Nieuwlandplein als in het RUP Nieuwpoort-Bad, welke ruimtelijk grenzen aan zone 2, worden hotelfaciliteiten toegelaten. Om een uniform straatbeeld te creëren en om een synergie te doen ontstaan tussen beide straatwanden, op het vlak van functies, wordt ervoor geopteerd om ook in zone 2 hotelfaciliteiten toe te laten. - De zone 2 is gelegen langsheen de Elisalaan. De Elisalaan speelt als gewestweg een belangrijke rol in de ontsluiting van Nieuwpoort-Bad. Het is dan ook een logische keuze om langsheen deze invalsweg hotelfaciliteiten te gaan voorzien, om reden dat deze goed en vlot bereikbaar zullen zijn. De titel van de toelichtende nota op blz. 15 ‘Artikel 2 - Zone voor wonen & vrije beroepen’ zal vervangen worden door ‘Artikel 2 - Zone voor wonen, vrije beroepen en hotelfaciliteiten’. Bespreking: Dhr. Patrick Verbrugge stelt voor te motiveren dat een hotel werkgelegenheid bijbrengt. Dit is evenwel geen ruimtelijk gegeven. De voorzitter laat weten dat een tekort aan parkings dient geregeld bij het verlenen van de stedenbouwkundige vergunning.


11

Dhr. Patrick Verbrugge merkt op dat in bezwaar 5 eveneens een bezwaar in die zin werd geformuleerd. De voorzitter meldt dat betreffend perceel niet bebouwd is. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 1.5. BEZWAAR: Blz. 14. Correctie: Louislaan moet Louisweg zijn. Voorstel van motivatie: Blz. 14. De correctie ‘Louislaan’ naar ‘Louisweg’ zal doorgevoerd worden. Bespreking: nihil. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 1.6. BEZWAAR: Blz. 15. titel – zone 2 wonen, vrije beroepen: In de titel van Artikel 2 wordt de hotelfunctie niet vermeld terwijl in de stedenbouwkundig voorschriften onder hetzelfde artikel op blz 43 de hotelfunctie (hotelfaciliteiten) vermeld is (zijn). In deze zone 2 wensen wij niet dat de functies uitgebreid worden met hotelfuncties of hotelfaciliteiten. Daardoor worden de achterliggende en aanpalende residentiële bewoners nog meer belast. In het GEOMEX document ‘Onderzoek tot plan-MER-plicht’ (punten 1.1 1.2 en 1.3) staat dat het stadsbestuur van Nieuwpoort het oorspronkelijke doel van de SIMLI-wijk wil nastreven, zijnde zich kenmerken als een residentiële wijk voor alleenstaande ééngezinswoningen. Het toevoegen van deze nieuwe functies betekent een verdere afkalving van de residentiële woonzone SIMLI. Voorstel van motivatie: Zone 2 is geënt op de Elisalaan. Samen met de tegenoverliggende appartementsgebouwen vormt deze zone een entiteit dat los staat van de eigenlijke SIMLI-wijk. Het is een ruimtelijke entiteit met bovenlokale uitstraling. Het toelaten van hotelfaciliteiten in zone 2 kent verschillende redenen: - er wordt binnen stad Nieuwpoort gestreefd naar een synergie tussen de verschillende RUP’s (in opmaak). Zowel in het RUP Nieuwlandplein als in het RUP Nieuwpoort-Bad, welke ruimtelijk grenzen aan zone 2, worden hotelfaciliteiten toegelaten. Om een uniform straatbeeld te creëren en om een synergie te doen ontstaan tussen beide straatwanden, op het vlak van functies, wordt ervoor geopteerd om ook in zone 2 hotelfaciliteiten toe te laten. - De zone 2 is gelegen langsheen de Elisalaan. De Elisalaan speelt als gewestweg een belangrijke rol in de ontsluiting van Nieuwpoort-Bad. Het is dan ook een logische keuze om langsheen deze invalsweg hotelfaciliteiten te gaan voorzien, om reden dat deze goed en vlot bereikbaar zullen zijn. De titel van de toelichtende nota op blz. 15 ‘Artikel 2 - Zone voor wonen & vrije beroepen’ zal vervangen worden door ‘Artikel 2 - Zone voor wonen, vrije beroepen en hotelfaciliteiten’. Bespreking: nihil. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.


12

1.7. BEZWAAR: Blz. 15. par 2 – zone 2 wonen, vrije beroepen: Ref: Gezien de bovenlokale ontsluitingsfunctie van de Elisalaan is het aangewezen om de private toeritten zoveel mogelijk te bundelen en daar waar mogelijk deze te verwijzen naar de zijstraten. Het verwijzen van private in- en uitritten naar de zijstraten in de residentiële woonzone 3 is een maatregel welke de verdere afkalving van het oorspronkelijk residentieel karakter van de SIMLI-wijk tot gevolg heeft. Voorstel van motivatie: Dit bezwaar wordt als ongegrond beschouwd, om de reden dat het hier mogelijks slechts over een beperkt aantal private toeritten gaat en dit enkel voor de percelen die palen aan de dwarse straten van de Elisalaan. De verkeersstroom zal beperkt zijn waardoor de bijkomende verkeersdruk binnen de wijk als minimaal beschouwd kan worden. Bovendien situeren deze private in- en uitritten zich allemaal in zone 2, dus de verkeersdruk in zone 3 zal nihil zijn. Dit voorschrift komt de verkeersveiligheid van de Elisalaan, wat een gewestweg is, ten goede. Bespreking: Dhr. Hugo Demarcke stelt dat bij het achteruit verlaten van het perceel heel wat minder risico inhoudt in de Zeelaan dan in de Elisalaan. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 1.8. BEZWAAR: Blz. 16. Linker kolom. – Residentiële woonzone: Ref: - uitsluitend eengezinswoningen (de bestaande en vergunde meergezinswoningen kunnen behouden blijven) Bestaande niet vergunde meergezinswoningen kunnen niet behouden blijven. Deze categorie behoort tot de bouwmisdrijven waar geen verjaringstermijn op staat. Correcties: - In de linker kolom: vervang nevenactiviteit door nevenfunctie - In midden kolom: Per kamer dat die … - In rechter: Binnen deze zone bevind bevindt zich … Voorstel van motivatie: Bestaande niet vergunde meergezinswoningen kunnen inderdaad niet behouden blijven. Dit behoort tot de wetgeving omtrent bouwmisdrijven en blijft onverminderd van toepassing. Dit hoeft geen extra vermelding te krijgen in dit RUP. Volgende tekstmatige correcties zullen worden doorgevoerd: - Blz. 16, linker kolom: omwille van de connotatie van het woord ‘nevenactiviteit’ die misschien wel doet vermoeden dat het om een éénmalige gebeurtenis gaat, zal het woord ‘nevenactiviteit’ vervangen worden door ‘nevenfunctie’. - Blz. 16, midden kolom: de volgende schrijffout wordt gecorrigeerd: ‘per kamer dat die…’ - Blz. 16, rechter kolom: de volgende schrijffout wordt gecorrigeerd: ‘Binnen deze zone bevind bevindt zich…’ Bespreking: nihil. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.


13

1.9. BEZWAAR: Blz. 19. Buurtwegentoets: Toegevoegd dient te worden dat in een groot gedeelte van de residentiële woonzone er in de bermen geen ruimte overblijft voor de voetgangers. Daar gelden de regels voor gemengd voetgangers-autoverkeer t.t.z. de 30km/u regeling. Voorstel van motivatie: Met de buurtwegentoets wordt geduid op het aftoetsen van het plangebied met de Atlas der Buurtwegen. De Atlas der Buurtwegen dateert van 1841 en verzamelt alle buurtwegen die op dat ogenblik bekend zijn. De atlas vormt een inventaris van alle wegen die van belang waren voor het lokaal verkeer. Die wegen waren bedoeld voor doelgericht verkeer: naar het dorp, de kerk, de weide, het veld …. Intussen is de maatschappij zo veranderd dat vele van hun buurtwegen van toen hun functie verloren hebben. Andere wegen zijn dan weer verdwenen bij bijvoorbeeld de bouw van een snelweg of een verkaveling …. De provincie verzamelt en controleert alle wijzigingen ten opzichte van deze atlas, het is namelijk de bedoeling verdere aantasting tegen te gaan. De gevraagde toevoeging wordt niet bij het punt ‘buurtwegentoets’ gevoegd, om reden dat dit hier niet aan de orde is. Bespreking: De voorzitter stelt dat de inrichting van de gelijkgrondse bermen reeds gereglementeerd worden. Eveneens is de ‘30km zone’ gereglementeerd. Dhr. Dominiek Puype merkt op dat de buurtwegenatlas zoals vermeld in het bezwaar niet van toepassing is in het Simli-gebied. Mevr. Mia Ramoudt vraagt of er geen voetpaden kunnen aangelegd worden in de Simli. Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 1.10. BEZWAAR: Daar waar nevenfuncties toegelaten zijn, wordt gevraagd te bepalen dat er geen reclameborden, geen lichtreclames en geen publicitaire vlaggen die verwijzen naar de nevenfunctie op het perceel en aan de woning mogen aangebracht worden. Voorstel van motivatie: Daar waar nevenfuncties toegelaten worden, wordt mee opgenomen dat het niet toegelaten is reclameborden, lichtreclames en/of publicitaire vlaggen aan te brengen m.b.t. de nevenfunctie op het perceel, met uitzondering van niet-verlichte naamborden inclusief functieomschrijving van max. 0.25m². Toelichtend zal vermeld worden: ’Bijvoorbeeld: ‘Dhr. M. Delporte – Advocaat’, ‘B&B – Nieuwpoorts nestje’. Bespreking: De secretaris zet uiteen wat het verschil is tussen een verordenend RUP en burgerlijke voorwaarden Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.

2. BEZWAAR DHR. VANHOVE WILFRIED dd. 12/03/2014: 2.1. BEZWAAR: Zone 1 of Artikel 1 gearceerde zone: Blz. 30, 1.2.1. Bebouwing.


14

Voorstel: uitzondering: gearceerde zone = max. 3 bouwlagen + 1 bouwlaag in dak. Motivering: - De gebouwen in de percelen 222 B (hoek Albert I laan – Artanlaan) en 201 B (hoek Albert I-laan – Wilgenweg) zijn al met 3 bouwlagen en 1 in het dak. - De bestemming van het gebouw gelegen op de hoek van de Elisalaan en Albert I laan zal zijn: 4 bouwlagen + 1 bouwlaag in het dak en de gebouwen in de niet gearceerde zone 1 zijn nu al 3 bouwlagen + 2 in het dak. Dus de overgang naar de verlaging van de hoogtes van de gebouwen zal geleidelijk zijn. - Wat de schaduwinslag betreft voor de achterliggende percelen kan men stellen dat in de winterperiode de zonnestand al om 09h30 in het verlengde ligt van de Albert I laan en geen invloed heeft op deze percelen. In de zomerperiode zomertijd inbegrepen is dit uiteraard later maar door de hoogte van de zon valt de schaduwinslag binnen de perceelgrens. Voorstel van motivatie: In de gearceerde zone worden nu max. 2 bouwlagen + 1 bouwlaag in het dak toegelaten. Dit zal verder behouden blijven. Met dit stedenbouwkundig voorschrift werd getracht om de bestaande uitstraling van dit gedeelte van de Albert-I-laan te behouden. Het klopt inderdaad dat het gebouw op de hoek van de Albert-I-Laan en de Wilgenlaan reeds bestaat uit 3 bouwlagen + 1 in het dak. Het gebouw op de hoek van de Albert-I-Laan en de Artanlaan bestaat echter uit 2 bouwlagen + 2 in het dak in plaats van 3 bouwlagen + 1 in het dak. Deze vergunde gebouwen zullen afwijken van de toekomstige verordende bepaling. Deze kunnen behouden blijven. Deze gebouwen kunnen binnen de bestaande afwijkingen verbouwd worden voor de bestaande vergunde functies die afwijken van de gestelde verordende bepalingen. Bespreking: De voorzitter stelt dat de laatste zin van de motivatie: ‘Deze gebouwen kunnen binnen de bestaande afwijkingen verbouwd worden voor de bestaande vergunde functies die afwijken van de gestelde verordende bepalingen’ beter zou kunnen geformuleerd worden Advies Gecoro Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd mits wijziging van de laatste zin in: ‘Bestaande gebouwen die afwijken van de gestelde verordende bepalingen kunnen behouden blijven en kunnen binnen de bestaande afwijkende bouwvolumes en inplanting verbouwd worden.’. 2.2. BEZWAAR: Zone 1 of Artikel 1 gearceerde zone: Blz. 42, 1.4. Parkeervoorzieningen. Toevoeging: De in en uitritten tot de ondergrondse garages van de gearceerde zone moeten zich bevinden aan de achterzijde van de perceelgrens in de zijstraten van de Albert I laan. De ondergrondse garages moeten één geheel vormen van zijstraat tot zijstraat. Motivering: - Aangezien de afstand tot de rooilijn gewestweg op 3 meter komt is het onmogelijk een in/uitrit te maken per perceel. - De openbare diensten proberen zoveel als mogelijk in/uitritten te vermijden op gewestwegen. - De constructie van de ondergrondse garages kan gebeuren volgens het voorbeeld van “De Vier Seizoenen” gelegen in de Elisalaan maar dan met in en uitritten in de zijstraten. Voorstel van motivatie:


15

Dit bezwaar wordt als ongegrond beschouwd. De afstand tot de rooilijn bedraagt minimum 3 meter. Men mag dus altijd verder achteruit bouwen en/of zijn in- en uitritten voorzien. Op het bestemmingsplan staat een maatlijn met de aanduiding 5m. Dit berust op een tekenfout en zorgt voor verwarring. De maat van 5 meter dat nu op het bestemmingsplan staat zal in die zin aangepast worden naar 3 m. Het aantal in/uitritten blijft hetzelfde als op heden of zal afnemen bij het samenvoegen van percelen. Gezien het hier individuele percelen betreft die niet elk grenzen aan een zijstraat van de Albert I laan, is het niet mogelijk op te leggen dat de in en uitritten tot de ondergrondse garages van de gearceerde zone zich moeten bevinden aan de zij-of achterperceelgrens Een ondergrondse garage die één geheel vormt van zijstraat tot zijstraat zou gezamenlijk aangelegd moeten worden door de eigenaars of ontwikkelaars van de verschillende individuele percelen. Echter is het niet de bedoeling om de ontwikkeling van individuele percelen in de gearceerde zone te gaan hypothekeren. Het volgende zal wel worden toegevoegd aan de desbetreffende stedenbouwkundige voorschriften: ‘In- en uitritten dienen zoveel mogelijk gezamenlijk aangelegd te worden’. Bespreking: Dhr. Patrick Verbrugge vraagt of de voorwaarde in de laatste zin niet duidelijker kan opgelegd worden. Evenwel zijn niet alle percelen gelijk en zijn niet alle aanvragen met één formulering te regelen. De secretaris stelt dat de aanvragen om stedenbouwkundige vergunningen en de voorwaarden erop een oplossing kunnen bieden. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd mits aanpassingen van de zin in: ‘In- en uitritten van aanpalende percelen dienen zoveel als mogelijk gezamenlijk aangelegd te worden.’.

3. BEZWAAR DHR. VANDENBUSSCHE MICHEL dd. 13/03/2014: 3.1. BEZWAAR: Betreffende inleidend gedeelte Simli – Wijk. Er wordt verwezen naar de verkavelingsplannen van de Ie Sector (dd. 15.1.1963) en Sector II (dd. 13.6.1964). Deze twee sectoren zijn stedenbouwkundig niet vervallen (zie U kennisgeving notaris Vandenbussche) alsmede het bijgevoegde grondwettelijk overzicht van 22.12.1970 in toepassing van art. 192 van het decreet. Voorstel van motivatie: De verkavelingen gelegen binnen de contouren van het RUP Groenendijk Noord – Simli zullen pas komen te vervallen bij definitieve goedkeuring van onderhavig RUP. Op heden zijn deze nog steeds van kracht. Het vervangen van de verkavelingen door een RUP heeft als gevolg dat alle percelen binnen betreffende zone over dezelfde stedenbouwkundige voorschriften zullen beschikken, wat nu niet het geval is. Ter verduidelijking zullen de op te heffen plannen als verordend meegenomen worden onder het puntje ‘Algemene bepalingen’ van de stedenbouwkundige voorschriften. Bespreking: nihil.


16

Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 3.2. BEZWAAR: In de mij afgeleverde ordening nr. 64/236.014 van 12.6.1964 werd voorzien (sector 28) dat de percelen bestemd zijn voor de oprichting van alzijdig afgewerkte ééngezinswoningen. Deze bepaling welke als erfdienstbaarheid aanzien werd zoals voorzien werd in verhandelingen in sector I en nogmaals vastgelegd in 1962 door de Mij “Simli” dient aanzien te worden als een verplichting ten opzichte van de oorspronkelijke eigenaar Crombez en notarieel vastgelegd in 1932. Deze kwestie werd door mij voor de Gerechtelijke Instanties voorgelegd en wacht tot heden op het vonnis van het Hof van Cassatie. Voorstel van motivatie: Sector 28 volgens de verkavelingsvergunning nr. 64/236.014 van 12.06.1964, krijgt via het RUP Groenendijk Noord – Simli twee bestemmingen. De zijde langsheen de Elisalaan komt in zone voor wonen, vrije beroepen en hotelfaciliteiten te liggen (meergezinswoningen toegelaten). De zijde langsheen de Simliwijk komt in residentiële woonzone te liggen (enkel ééngezinswoningen toegelaten). Net zoals hiervoor vermeld heeft het vervangen van de verkavelingen door een RUP als gevolg dat alle percelen binnen betreffende zone over dezelfde stedenbouwkundige voorschriften zullen beschikken. Bespreking: Dhr. Dominiek Puype stelt dat de Gecoro niet tussen kan komen voor zaken waarin de rechtbanken tussenkomen. Het bezwaar is tevens onduidelijk gesteld gezien de aanzet van de ondernomen juridische stappen niet is vermeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 3.3. BEZWAAR: Het gaat niet op voor het “Simli gebied Sector I en II deze bepalingen te negeren, teneinde met de door U aangestelde onderneming welke tussengekomen is voor de sector 28 hun stelling verder te handhaven. Het richtinggevend gedeelte kan voor de Simli-wijk, en dit om wettige redenen, niet aangenomen worden (zie o.a. het Vakantiepark in Sector I). Voorstel van motivatie: Net zoals hiervoor vermeld heeft het vervangen van de verkavelingen door een RUP als gevolg dat alle percelen binnen betreffende zone over dezelfde stedenbouwkundige voorschriften zullen beschikken. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.

4. BEZWAAR VAN BETSBRUGGE-VANDEBEMBT dd. 14/03/2014: 4.1. BEZWAAR:


17

Het voorliggend ontwerp geeft de planning weer met weergave van de bestaande toestand, welke evenwel alleszins achterhaald is met betrekking tot ons perceel. Wat ons percelen betreft is er immers een zwembad in de achtertuinzone dat conform is met de stedenbouwkundige voorschriften en beperkt tot max. 80m² terrasstenen inclusief. Voorstel van motivatie: Het plan bestaande toestand heeft geen verordenende kracht en is louter een informatief plan. Dit wordt volledigheidshalve aangevuld cf. de bemerking zoals geformuleerd. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 4.2. BEZWAAR: Het voorliggend RUP verwijst anderzijds naar het KOHIER van lasten en voorwaarden van de verkavelingsmaatschappij Société Immobilière et mobilière du littoral SIMLI. Deze vennootschap werd echter ontbonden vooraleer wij ons (reeds gebouwde) huis aankochten, zijnde juli 2011. De verkavelingsvoorschriften stelden: “behoudens afwijkende bepaling wordt ieder perceel verkocht voor het oprichten van één enkel woonhuis bestemd tot privaat bewoning.” Woonfuncties geven stedenbouwkundig geen enkel bezwaar voor het uitoefenen van een vrij beroep. Er moest niets meer gebouwd worden. De voorschriften verduidelijkten trouwens enkel wat volgt: “Bouwen of uitbaten van gasthoven, drankgelegenheden, familiepensions, kinderpensions, homes, ontvangstcentra, allerhande kampen, handelshuizen, in één woord alle welkdanige bestemming andere dan loutere privaatbewoning zijn slechts toegelaten mits voorafgaande en geschreven toelating van de maatschappij. Nooit zullen fabrieken sanatoria, werkhuizen of steenbakkerijen mogen opgericht worden op de gronden, evenmin ongezonde of gevaarlijke inrichtingen, noch in het algemeen inrichtingen opgesomd in bijlage aan het Koninklijk Besluit op de politie over gevaarlijke, ongezonde of ongemakkelijke inrichtingen. Hoewel een complementaire uitbating van een vrij beroep, zeker wanneer het slechts een tweede kantoor betreft, geenszins in strijd is met het karakter van louter privaat bewoning, werd alvorens over te gaan tot aankoop van een villa in de SIMLI wijk door ondergetekenden formeel via notaris Van Damme een vraag gesteld aan de Stad Nieuwpoort. Ondergetekenden, Van Besbrugge en Vandenbemt, wilden immers een onroerend goed aanschaffen waarin ze enkel onder hun naam de aanschaf deden voor bewoning maar tevens wat enkel wat hen betrof hun vrij beroep konden vestigen als tweede kantoor. Ondergetekenden ontvingen via hun notaris volgend antwoordschrijven op datum van 23/11/2010 (Bijlage II): “ Wij hebben uw in rand vermelde schrijven in goede orde ontvangen.


18

Het perceel ... maakt deel uit van de voor dit deel niet vervallen verkaveling verleend door het college van burgemeester en schepenen in zitting op 17 september 1963 aan de maatschappij Simli. Deze verkavelingsvergunning heeft toen geen stedenbouwkundige voorschriften meegekregen. U gelieve als bijlage de voormelde verkavelingsvergunning te willen vinden. Op betreffend perceel is, zoals gebruikelijk in de Simli-wijk, een alzijdig afgewerkte eengezinswoning. Het gemeentebestuur is intussen begonnen aan de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit RUP is thans in voorontwerpfase. Een van de voorwaarden die thans in dit RUP zijn opgenomen is dat als nevenbestemming vrije beroepen worden toegelaten voor zover de gebruikte vloeroppervlakte niet meer is dan 20m². uiteraard gaat deze voorwaarde pas in wanneer het goedkeuringsbesluit van dit RUP verschenen is in het Belgisch Staatsblad. Het omvormen van een woning tot advocatenpraktijk is in toepassing van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening vergunningplicht. Volgens het besluit van de Vlaamse regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen, laatst gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010, bepaalt dat het in een woongebouw uitoefenen van een functie, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel, horeca, dienstverlening en ambacht, vrijgesteld is van een stedenbouwkundige vergunning mits aan alle volgende vereisten is voldaan: 1e het woongebouw is gelegen in het woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied; 2e de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 3de de complementaire functie beslaat een geringere oppervlakte dan de woonruimte met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter; 4de de complementaire functie is niet strijdig met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, bouwverordening, verkavelingsverordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvergunningen. Hopend u hiermee van dienst te zijn, tekenden wij met de meeste hoogachting “ M.a.w. alvorens tot aankoop over te gaan verwees de Stad Niewpoort naar de bestaande wetgeving zodat, vermits werd voldaan aan deze vereisten zoals in casu, zelfs geen vergunningsaanvraag noodzakelijk was. Vermits de verkavelingsmaatschappij SIMLI ontbonden werd is het alleszins de Stad Nieuwpoort die in de plaats treedt om stedenbouwkundige beslissingen te treffen. Überhaupt is het trouwens niet aan de verkavelaar om dergelijke verplichtingen te bepalen. Er zijn steeds complementaire functies geweest: dieren(arts), architect… deze werden trouwens evenmin uitgesloten. Aanvullend wordt opgemerkt dat het in het thans voorliggend ontwerp blijkt dat onze aangekochte woning zich in een in het RUP ingedeelde zone bevind, met name onder 3.


19

Met betrekking tot het planopzet wordt gemeld: ARTIKEL 3. RESIDENTIELE WOONZONE - ENKEL WOONZONE met zeer beperkte nevenactiviteiten. Het lijkt evident zo een uitbating B&B hieronder valt dit des te meer geldt voor een vrij beroep, te meer als tweede kantoor. - DE STRENGE AANPAK is nodig voor behoud uitstraling van de wijk en beperking dynamiek. Geen enkele wetgeving verbiedt de uitbating van een vrij beroep. De betrachting om verkeer, hinder en dynamiek te beperken wordt geenszins aangetast door de beperkte invulling van uitoefening van een vrij beroep als tweede kantoor annex aan de woonfunctie, welke laatste overheerst. Het huidig parkeerbeleid is dit echter wel. In de Albert Hubertyweg werd een parkeertarief ingevoerd dat lager is dan de Elisalaan. Gevolg: De officiële parkeerplaatsen op de Elisalaan staan leeg en de Albert Hubertyweg verliest elke uitstraling door een wirwar van auto’s die zich zelf deels op straat parkeren waardoor de bermen worden omgevormd tot een modderpoel met achtergelaten blikjes, flesjes… etc. (Zie foto’s – stuk III). Ondergetekenden hebben parkeerplaatsen op eigen terrein. Van enige hinder van de uitvoering van een annex vrij beroep als tweede kantoor kan er überhaupt geen sprake zijn. BESLUIT Het past dat het voorliggend ontwerp van RUP uitdrukkelijk vrije beroepen toelaat, minstens verwijst naar de toepasselijkheid van het besluit van de Vlaamse regering van 14/04/2000 tot bepaling van vergunning plichtige functiewijzigingen, laatst gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 16/07/2010. Aan het wonen complementaire functie moet niet enkel zijn B&B maar ook alleszins een vrij beroep beperkt tot maximaal 100m² en behoud van een woonfunctie als hoofdfunctie. Het RUP zoals het thans voorligt is ter zake onduidelijk te meer daar er in vroegere ontwerpen ook sprake was van een uitdoofbeleid. Besluiten van de Vlaamse Regering zijn van algemeen bestuur. Zij gelden voor het gehele grondgebied van het Gewest. Sedert 27/08/2011 werd ons tweede kantoor, zijnde voor ondergetekenden Van Betsbrugge Willem en Vandebempt Els, opgenomen op de tabel der advocaten bij de balie Veurne . (stuk IV) Er werd uitdrukkelijk geïnformeerd alvorens tot aankoop van de woning over te gaan. Tot slot kan worden verwezen naar het beginsel van de rechtszekerheid: “dat de inhoud van het recht voorzienbaar en toegankelijk moet zijn zodat de rechtzoekenden in redelijke mate de gevolgen van een bepaalde handeling


20

kunnen voorzien op het tijdstip dat die handeling wordt verricht” (Arbitragehof nr 25/90 van 05 juli 1990,nr. 36). Het past derhalve ter zekerheid aanvullend te verwijzen naar toepasselijkheid van de bepalingen van het hoger vermeld besluit van de Vlaamse regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijziging van 14 april 2000, gewijzigd op 16 juli 2010. Voorstel van motivatie: Bestaande wetgevingen kunnen steeds verfijnd / verstrengd worden bij de opmaak van een RUP. De stedenbouwkundige voorschriften van desbetreffende zone worden aangevuld. Bij 3.1. Bestemming wordt het volgende aangevuld / aangepast: “Complementair aan het wonen worden volgende nevenfuncties toegelaten: - Vrije beroepen met een maximale oppervlakte van 100m² voor zover deze: o geen abnormale hinder veroorzaken voor de directe woonomgeving; o de draagkracht van de omgeving niet overschrijden; o altijd worden vergezeld van een woonentiteit. - Per woning mogen max. 3 gastenkamers verhuurd worden. Hierbij wordt geen enkele vorm van openbaar café of restaurant toegelaten. Per kamer dat verhuurd wordt dient 1 parkeerplaats op eigen terrein voorzien te worden.“ Bespreking: Dhr. Hugo Demarcke vraagt of het voorstel van motivatie tegemoet komt aan de vraag van de bezwaarindiener. De ontwerper antwoordt dat in het voorstel van motivatie voorgesteld wordt als nevenfunctie vrije beroepen tot een oppervlakte van 100 m2 toe te laten. Dhr. Etienne Dezeure stelt dat deze voorwaarde kan nagegaan worden bij het behandelen van de aanvraag om stedenbouwkundige vergunning. Dhr. Patrick Verbrugge vraagt of er parkeerplaatsen kunnen opgelegd worden bij de ‘maximale 100 m² vrij beroep’ zoals voorgesteld wordt bij de voorwaarde inzake B&B. Bij de drie opgelegde parkeerplaatsen voor B&B worden allicht de parkeerplaatsen voor de private woning niet meegeteld. De voorzitter stelt voor 3 parkeerplaatsen per nevenfunctie op te leggen. Advies Gecoro: Bestaande wetgevingen kunnen steeds verfijnd / verstrengd worden bij de opmaak van een RUP. Unaniem wordt beslist de stedenbouwkundige voorschriften van desbetreffende zone onder art. 3.1. Bestemming aan te vullen/ aan te passen: “Complementair aan het wonen worden volgende nevenfuncties toegelaten: - Vrije beroepen op de gelijkvloerse verdieping met een maximale oppervlakte van 100m² per woongelegenheid voor zover deze: o geen abnormale hinder veroorzaken voor de directe woonomgeving; o de draagkracht van de omgeving niet overschrijden; o altijd worden vergezeld van een woonentiteit; o per nevenfunctie dienen drie parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien te worden die complementair zijn aan deze die dienstig zijn voor eigen bewoning. - Per woning mogen max. 3 gastenkamers verhuurd worden. Hierbij wordt geen enkele vorm van openbaar café of restaurant toegelaten. Per kamer dat verhuurd wordt dient 1 parkeerplaats op eigen terrein voorzien te worden, die complementair zijn aan deze die dienstig zijn voor eigen bewoning.

5. BEZWAAR DHR. TAVERNIER ANDERE dd. 14/03/2014: 5.1. BEZWAAR:


21

Toelichtende nota. 6. Juridische en planologische toestand. Gemeentelijke verordening van 10 augustus 2006 – (p.10). Dit komt uitgebreid aan bod, o.m. in de tekst onderzoek tot plan-MER-plicht, waaruit we citeren: ‘om diversificatie binnen … de zogenaamde ‘Simli wijk’ tegen te gaan een deel van … de lasten en voorwaarden een verordenende kracht te geven… werd overgegaan tot goedkeuring van de verordening inzake perceelafsluitingen, de grootte van de percelen en het uitzicht van de gebouwen in de wijk.’ De grootte van de percelen is het enige element in deze regelgeving dat door het Stadsbestuur toegepast wordt bij (her)verkaveling. De regels over de afsluitingen en het wit schilderen blijven zonder toezicht en worden niet gehandhaafd bij nieuwbouw. Getuige hiervan zijn de vele nieuwgebouwde villa’s sedert de goedkeuring van de verordening die nog steeds niet in het ‘wit’ gezet werden. De werkelijke doelstelling van de verordening was het vastleggen van een afbakeningsgrens om de randzone andere stedenbouwkundige karakteristieken te geven en zo af te zonderen van de kern van de wijk. In dit ontwerp wordt de randzone verder uitgebreid zoals aangegeven in zone 1 waar perceel 492E op de hoek Henri Crombezlaan-Louisweg (zo maar?) ingelijfd werd in de randzone. Perceel 492E moet ingelijfd worden in zone 3 waar het thuis hoort. Voorstel van motivatie: Perceel 492E maakt ruimtelijk deel uit van de bebouwing langsheen de Albert I laan. Samen met perceel 459A en 460B vormt het perceel een afbakening van de achterliggende Simi-wijk ten opzichte van de Albert I laan. De percelen vormen samen een poort naar het achterliggende gebied. Als bijkomend voorschrift zal opgenomen worden dat de bebouwing op perceel 492 E afgebouwd dient te worden in de richting van de Simli-wijk. De afbouw op het perceel 492E dient op eenzelfde manier te geschieden zoals dit was voor het perceel 459A toen de laatste vergunning werd verleend (zie bijgevoegde figuur).


22

3 bouwlagen + 2 lagen in het dak 2 bouwlagen + 2 lagen in het dak 1 bouwlaag + 2 lagen in het dak

Bespreking: Dhr. Carl Debruyne vraagt aan de secretaris hoe een bouwmisdrijf wordt vastgesteld/ behandeld. De secretaris geeft uitleg over de verordende voorwaarden gesteld in plannen van aanleg, bouwverordeningen en schetst het verloop van een bouwmisdrijf volgens het handhavingsbeleid van de VCRO. Dhr. Dominiek Puype stelt wanneer je je eigen verordeningen zou controleren op juiste uitvoering er een aantal belastende klachten zouden kunnen vermeden worden. Hij vindt het wenselijk dat de Gecoro aan het gemeentebestuur zou voorstellen een bouwtoezichter aan te stellen ten einde haar reglementen en verordeningen te laten naleven. Dhr. Etienne Dezeure meent dit niet te moeten voorstellen gezien zo goed als geen enkele gemeente een bouwtoezichter heeft. Dhr. Patrick Verbrugge verwijst naar de mogelijkheid van de VCRO om uitgevoerde wijzigingen bij middel van een As-builtplan reglementair te maken. Er zijn echter nog geen uitvoeringsbesluiten voorhanden die dit as-built attest uitvoerbaar maken. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.2. BEZWAAR: Erfdienstbaarheden (p.10). Bij het ontwerp zit een kopie van een Nederlandstalige versie van het ‘Cahier des charges’. Dit is een waardeloos stuk. Werd ooit gebrouwen voor een situatie ad hoc en is nooit overschreven in een hypotheekkantoor. Geomex kan niet stellen hiervan niet op de hoogte te zijn. Zij weten perfect dat de enige authentieke versie van het lastenboek overgeschreven werd in het hypotheek kantoor te Veurne onder nummer 2534-16 in 1934. Voorstel van motivatie: Het Cahier des Charges is een document dat gevoegd werd bij de koopakte. Het is een document van burgerrechtelijke aard. Dit staat volledig los van het voorliggende document, dit volgens artikel 4.2.22 paragraaf 1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.


23

Art. 4.2.22. § 1. Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. De Nederlandstalige versie van het Cahier des Charges wordt enkel en alleen als informatief document meegenomen in het RUP. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.3. BEZWAAR: 7. Beleidsmatige context en relatie tot het structuurplan Fietsroutenetwerk – Recreatief (p.14) Het verhaaltje over de Louisweg als belangrijk voetgangers- en fietsersas en het fietsroutenetwerk tussen knooppunt 82 en 86 dat samenvalt met de Louisweg fleurt het ontwerp op. Spijtig genoeg hangen enkele donkere wolken over een gedeelte van de Louisweg. Dankzij de medewerking van de initiatiefnemer werd een deel van deze fietsroute recent extra belast met autoverkeer door de ontsluiting langs de Louisweg van een nieuwe verkaveling (Promotor Interbeach Group nv) op het domein Ysermonde goed te keuren. Dit ondanks het feit dat er mogelijkheden tot ontsluiting waren op eigen terrein naar de twee andere wegen. Deze oplossing was uiteraard minder interessant voor de promotor gezien het impact op de geplande bebouwing (via het RUP Ysermode) op een ander deel van hun terrein. Dit extra verkeer komt bovenop het verkeer dat zijn oorsprong zal vinden in de destijds goedgekeurde verkaveling Socli, waar voor enkel percelen de ontsluiting deels langs hetzelfde gedeelte Louisweg in de onmiddellijke omgeving van de voornoemde verkaveling moest gebeuren. Een voorbeeld van hoe promotoren hun zin krijgen? Voorstel van motivatie De beleidsmatige context in de toelichtingsnota is een weergave van de beleidsvisie zoals vermeld in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, Provinciaal Structuurplan WestVlaanderen en het Gemeentelijk Structuurplan Nieuwpoort. Het kan best zijn dat sommige ontwikkelingen bepaalde beleidsvisies bezwaren. Echter is dit niet op niveau van het voorliggend RUP en doet dit bezwaar hier niet ter zake. De verkaveling waarover gesproken wordt sluit aan op de Louisweg. De uitweg over private percelen kan enkel via een privatief akkoord. Bespreking: Dhr. Patrick Verbrugge merkt op dat de opmerking niet relevant is gezien de opmerking handelt over een zone buiten de projectzone. Dit bezwaar is dus zonder voorwerp. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. De opmerking handelt over een zone buiten de projectzone. 5.4. BEZWAAR: 14. Planbaten en planschade. (p.21). Volgens de tekst is dit niet van toepassing.


24

Het burgerrechtelijk facet van de opgelegde wederkerige erfdienstbaarheden staat in scherp conflict met het ontwerp. Voorstel van motivatie: Wederkerige erfdienstbaarheden doen hier niet ter zake. Art. 2.6.1. §2. Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Art. 2.6.4. Een planbatenheffing is verschuldigd wanneer een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg op een perceel één of meer een bestemmingswijzigingen doorvoert welke meer bestemmings- en/of bebouwingsmogelijkheden met zich mee brengt. Bijgevolg is de opmerking ongegrond.

Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.5. BEZWAAR: Stedenbouwkundige voorschriften. Algemene bemerkingen. Het opleggen van ‘wit als kleur’ van de gevels accentueert de typiciteit van de wijk en is een goed zaak. Het ‘schilderen’ verplichten is een andere paar mouwen. Verder is uit den boze om ‘attributen’ (pergola, tuinhuis…) in tuinen ‘wit te schilderen’ als verplichting op te leggen. Het opvullen met witte elementen in de omgeving van de woningen creëert een visuele kakofonie. Maniakaal voor alles en nog wat ‘wit’ opleggen en aanhouden is totaal ongepast. Het is te verkiezen om houten constructies in hun eigen kleur te laten (groen – bruin), zodat ze visueel opgenomen worden in de rest van de groene wijk. De verplichte maatvoering van de baksteen kan in de loop van de tijd niet aangehouden worden, wegens evolutie in technologie en materialen. - Het ‘wit’ moet zich beperken tot de gevels en de technieken moeten vrij blijven. - De maatvoering van de ‘bouwstenen’ moet geschrapt worden. Voorstel van motivatie: Gezien de evolutie in technologie en materialen zal de maat van de ‘bouwstenen’ geschrapt worden. De opmerking is gegrond. Het gebruik van witte stenen of gevelmaterialen in een witte kleur is niet hetzelfde als het schilderen van de gevel in het wit. Het wit schilderen van de gevels geef een merkelijk grotere waardevolle uitstraling en het zorgt voor een grotere ruimtelijke eenheid. De opmerking voor wat betreft het wit schilderen van de constructies in de tuin is ongegrond. Het stadsbestuur van stad Nieuwpoort wenst om de verordening inzake perceelafsluitingen, de grootte van de percelen en uitzicht van de gebouwen in de residentiële wijk Simli verder door te trekken in dit RUP. Het verder bestendigen van het voorschrift tot het wit schilderen van de tuinconstructies dient de uniformiteit van de wijk verder ten goede te komen. Bespreking:


25

Dhr. Hugo Demarcke merkt op dat ‘wit schilderen’ reeds werd behandeld in de Gecoro. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.6. BEZWAAR: Artikel 1. – Zone 1 – Wonen en centrumfuncties (p. 30). Het terugbrengen van de bouwlijn tot 3 meter t.o.v. de rooilijn is een niet onverwacht godsgeschenk voor de sommige eigenaars die al jaren op wachten om hun perceel ten gelde te maken aan promoteren (gelukkig, werd destijds een door Groep Caenen gepland misbaksel afgevoerd). Het is evenwel een urbanistische vloek in het geheel van de Albert I-laan. Bewoners en eigenaar van de achterliggende percelen in de Tennislaan worden de dupe van een criterium waar in hoofdzaak promotoren financieel gewin uit puren. Er wordt geen definitie opgegeven van de term ‘ondiep lot’ wat juridisch geen steek houdt. - De bouwlijn moet aangehouden worden op de huidige lijn. - Een ‘ondiep lot’ zonder maatvoering is juridisch niet steek houdend. Voorstel van motivatie: Enkel in de gearceerde zone binnen Artikel 1. – Zone 1 – Wonen en centrumfuncties ligt de bouwlijn op 3 meter van de rooilijn, cf. de huidige bouwlijn. In de rest van deze zone wordt afstand van 8 meter van de rooilijn opgelegd. Op het bestemmingsplan staat een maatlijn met de aanduiding 5 meter. Dit berust op een tekenfout en zorgt voor verwarring. De maat van 5 meter dat nu op het bestemmingsplan staat zal in die zin aangepast worden naar 3 meter. In de voorschriften wordt de term ‘ondiep lot’ niet gebruikt. In de toelichtende toelichtingsnota wel. Echter zijn enkel de voorschriften juridische afdwingbaar. Het bezwaar is dus ongegrond. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.7. BEZWAAR: Artikel 2 – zone 2 – Wonen, vrije beroepen, hotelfaciliteiten (p 43) ‘Hotelfaciliteiten’ is niet opgenomen onder 8. Planopzet 2 zonering (p.15) en evenmin in de bij het dossier horende plannen. Voorstel van motivatie: Zone 2 is geënt op de Elisalaan. Samen met de tegenoverliggende appartementsgebouwen vormt deze zone een entiteit dat los staat van de eigenlijke SIMLI-wijk. Het is een ruimtelijke entiteit met bovenlokale uitstraling. Het toelaten van hotelfaciliteiten in zone 2 kent verschillende redenen: - er wordt binnen stad Nieuwpoort gestreefd naar een synergie tussen de verschillende RUP’s (in opmaak). Zowel in het RUP Nieuwlandplein als in het RUP Nieuwpoort-Bad, welke ruimtelijk grenzen aan zone 2, worden hotelfaciliteiten toegelaten. Om een uniform straatbeeld te creëren en om een synergie te doen ontstaan tussen beide straatwanden, op het vlak van functies, wordt ervoor geopteerd om ook in zone 2 hotelfaciliteiten toe te laten. - De zone 2 is gelegen langsheen de Elisalaan. De Elisalaan speelt als gewestweg een belangrijke rol in de ontsluiting van Nieuwpoort-Bad. Het is dan ook een logische keuze


26

om langsheen deze invalsweg hotelfaciliteiten te gaan voorzien, om reden dat deze goed en vlot bereikbaar zullen zijn. De titel van de toelichtende nota op blz. 15 ‘Artikel 2 - Zone voor wonen & vrije beroepen’ zal vervangen worden door ‘Artikel 2 - Zone voor wonen, vrije beroepen en hotelfaciliteiten’. Op het bestemmingsplan wordt reeds melding gemaakt van zone voor wonen, vrije beroepen en hotelfaciliteiten. Het bezwaar is voor dit punt ongegrond. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.8. BEZWAAR: Is het de bedoeling om op kundig aansturen van de initiatiefnemer een cadeau te doen aan de firma New Port cy, eigenaar van blok 18 (Simli verkaveling 1ste sectie – plan Rasse 1963 183/4)? (cfr. bijlage 1). Indien zo, is dit een klein detail evenwel met grote gevolgen voor de omwonenden. Het impact m.b.t. ‘verkeer’ is niet vermeld in het plan-MER en moet in voorkomend geval onderzocht worden’. Voorstel van motivatie: Stad Nieuwpoort wenst om langsheen de Elisalaan de bebouwing toe te laten zoals voorzien in het ontwerp. De adviserende instanties maken geen opmerking over het herzien van de plan-MERscreening. De plan-MER-screening aanpassen lijkt hier dan ook niet aan de orde te zijn. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.9. BEZWAAR: Bijkomend wordt een amalgaam gemaakt van ‘achterkavelgrens’ en ‘zonegrens’. Langs de Elisalaan wordt als afbakeningsgrens tussen zone 2 en 3 de perceelgrens evenwijdig aan de Elisalaan opgegeven, behalve op Simli-blok 18, kadasternummer 182H9 voor de grond en 182D4 voor de woning en voor het hoekperceel (Hubertyweg – Verharenlaan) 182G9 (cfr. Bijlage 2). Ter hoogte van dit laatste perceel valt de zonegrens tussen zone 2 en 3 samen met de perceelgrens van perceel 182G9 met het palend perceel. Voor de rest is naar de Zeelaan toe geen perceelgrens. Het plan bevat geen afstandsmaten t.o.. Elisalaan en/of Verharenlaan waardoor de ligging van de zonegrens onbepaald is. De scheidingsgrens is derhalve willekeurig en loopt ‘ergens’ door de woning 182D4). Is het een toeval dat in de bouwvoorschriften toepasselijk in zone 2 regels neergeschreven staan die alleen toepasselijk zijn op perceel 182H9 en op geen enkel ander perceel? Een voorbeeld hoe promotoren/bouwheren een specifieke behandeling schijnen te krijgen? Het ontbreken van de precieze afbakening van de zonegrens op dit perceel is onaanvaardbaar. Voortel van motivatie: Het is niet gebruikelijk om op een bestemmingsplan in detail afstandsmaten in te tekenen, om reden dat het plan hierdoor onoverzichtelijk wordt. Een bestemmingsplan wordt steeds op schaal afgeleverd waardoor er op een eenvoudige manier gemeten kan worden waar de zonegrens precies ligt.


27

De inkleuring van de twee bestemmingszones zal, naar aanleiding van deze opmerking, op een meer logischere manier ingekleurd worden. De zonering van zone 2 langsheen de Elisalaan, gelegen ten westen van perceel 182 H9, zal verder doorgetrokken worden (zie onderstaande figuur). Op deze manier wordt de zonering langsheen de Elisalaan op een consequente en duidelijke manier doorgevoerd.

Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.10. BEZWAAR: Private in- en uitritten langs de zijstraten in de Simli werden ooit voorgesteld bij de bouw van 4 appartementsgebouwen langs de Elisalaan (perceel 429 H huisnummer 54 – 60) en werd afgewezen in Brugge. Het zijstraten gedoe duikt nu weer en dient enkel de belangen van promotoren en bouwheren (één hiervoor geciteerd) en schaadt disproportioneel de belangen en rust van de bewoners van de woonwijk op grond van een belasting met in- en uitrijdende wagens. Voorstel van motivatie: Dit bezwaar wordt als ongegrond beschouwd, om de reden dat het hier mogelijks slechts over een beperkt aantal private toeritten gaat en dit enkel voor de percelen die palen aan de dwarse straten van de Elisalaan. De verkeersstroom zal beperkt zijn waardoor de bijkomende verkeersdruk binnen de wijk als minimaal beschouwd kan worden. Bovendien situeren deze private in- en uitritten zich allemaal in zone 2, dus de verkeersdruk in zone 3 zal nihil zijn. Dit voorschrift komt de verkeersveiligheid van de Elisalaan, wat een gewestweg is, ten goede. Bespreking: Nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.


28

5.11. BEZWAAR: De lijst toegelaten ‘vrije beroepen’ is volgens de burgemeester voorzien in een beperking van 1 persoon die de activiteit uitoefent. Dit criterium is niet opgenomen in het voorschrift. Het is bovendien utopisch te denken dat het ooit gerespecteerd of gehandhaafd zal worden. Waarom is er geen sprake van een beperking van het aantal medewerkers in het kader van de activiteit van het vrij beroep? Voorstel van motivatie: Een beperking in het aantal medewerkers is moeilijk op te leggen. Het is moeilijk om in te schatten welke activiteit er precies x-aantal medewerkers te werk zal stellen. Echter kan wel het volgende mee opgenomen worden in de verordende kolom: Vrije beroepen zijn toegelaten op de gelijkvloerse verdieping met een maximale oppervlakte van 100m² voor zover deze: o geen abnormale hinder veroorzaken voor de directe woonomgeving; o de draagkracht van de omgeving niet overschrijden; o altijd worden vergezeld van een woonentiteit. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Een beperking in het aantal medewerkers is moeilijk op te leggen. Het is moeilijk om in te schatten welke activiteit er precies x-aantal medewerkers te werk zal stellen. Echter kan wel het volgende mee opgenomen worden in de verordende kolom: Unaniem wordt beslist de stedenbouwkundige voorschriften van desbetreffende zone onder art. 3.1. Bestemming aan te vullen/ aan te passen: “Complementair aan het wonen worden volgende nevenfuncties toegelaten: - Vrije beroepen op de gelijkvloerse verdieping met een maximale oppervlakte van 100m² per woongelegenheid voor zover deze: o geen abnormale hinder veroorzaken voor de directe woonomgeving; o de draagkracht van de omgeving niet overschrijden; o altijd worden vergezeld van een woonentiteit; o per nevenfunctie dienen drie parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien te worden die complementair zijn aan deze die dienstig zijn voor eigen bewoning. - Per woning mogen max. 3 gastenkamers verhuurd worden. Hierbij wordt geen enkele vorm van openbaar café of restaurant toegelaten. Per kamer dat verhuurd wordt dient 1 parkeerplaats op eigen terrein voorzien te worden, die complementair zijn aan deze die dienstig zijn voor eigen bewoning. 5.12. BEZWAAR: De minimale nuttige maatvoering voor bewoning laten het bouwen toe van wat in de volksmond als ‘konijnenkoten’ bestempeld wordt. Dit is in de door het stadsbestuur toegestane bij enkel hierin gespecialiseerde promotoren de gebruikelijke norm. De term ‘woonkwalitatief’ is misplaatst omdat het resultaat ongeschikt is permanente bewoning. Sociale woningen zijn doorgaans ruimer en meestal zelfs hotelkamers. Voorstel van motivatie: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt een minimum-maat opgelegd, dit net om tegen te gaan dat er kleinere woningen/woonentiteiten ontstaan. Op heden bestaat er hier geen kader voor, en de dienst Ruimtelijke Ordening van de Stad Nieuwpoort heeft op heden geen rechtsgrond om dergelijke aanvragen te weigeren. Met het opleggen van een minimum-maat kan dit opgelost worden. (Zie art. 1.2.1. blz. 30; art. 2.2.1. blz. 43 en 4.2.1. blz. 59 van de stedenbouwkundige voorschriften.)


29

Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.13. BEZWAAR: De term ‘hotelfaciliteiten’ moet geschrapt worden. Voorstel van motivatie: Zie eerder. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie zoals eerder behandeld wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.14. BEZWAAR: In voorkomend geval (hotel) moet het plan-MER bijgestuurd worden. Voorstel van motivatie: Zie eerder. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie zoals eerder behandeld wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.15. BEZWAAR: In- en uitritten moeten voorzien worden langs de Elisalaan. Voorstel van motivatie: Zie eerder. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie zoals eerder behandeld wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.16. BEZWAAR: De WO-min voor bewoning dienen aangepast te worden om de woonkwaliteit op een ernstige manier te garanderen en dienen minstens overeen te stemmen met de normen van de sociale huisvestingsmaatschappijen zoals o.a. VMSV. Voorstel van motivatie: Zie eerder. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie zoals eerder behandeld wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.17. BEZWAAR:


30

Artikel 3 – zone 3 – Residentiële woonzone (p 53) Het stadsbestuur stelt bij monde van Geomex (cfr plan-MER 1.1 en verder) dat het oorspronkelijk doel van de initiële verkavelaar: residentiele wijk met alleenstaande ééngezinswoningen. Beter ware te vermelden dat het stadsbestuur zeer laat tot dit besef kwam. Over een voorbije periode van dertig jaar werd de vraag van de wijkbewoners om een BPA voor de Simli-wijk te maken, systematisch afgewimpeld. De belangrijkste reden van het GRUP is het afzonderen van de randzone langs Elisalaan- en Albert-I-laan. Nokhoogte 14 m is veel te hoog. In het authentieke Simli-lastenboek is dit maximaal 11m. De nokhoogte moet beperkt worden tot 11 meter. Voorstel van motivatie Het Cahier des Charges is een document dat gevoegd werd bij de koopakte. Het is een document van burgerrechtelijke aard. Dit staat volledig los van het voorliggende document, dit volgens artikel 4.2.22 paragraaf 1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Art. 4.2.22. § 1. Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.18. BEZWAAR: Artikel 4 – Zone 4 – Rijbebouwing (p 59). Sedert enkele tijd is iemand systematisch de bestaande woningen in zone 4 aan het opkopen. De stedenbouwkundige regels in de zone creëren binnen afzienbare tijd een lucratieve business voor deze zeer alerte en actieve koper. Hier geldt dezelfde bemerking als voor zone 3 m.b.t. de maatvoering voor bewoning. De minimale maten voor bewoning dienen aangepast te worden om de woonkwaliteit op een ernstige manier te garanderen en dienen minstens overeen te stemmen met de normen van de sociale huisvestingsmaatschappijen zoals o.a. VMSW. Voorstel van motivatie: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt een minimum-maat opgelegd, dit net om tegen te gaan dat er kleinere woningen/woonentiteiten ontstaan. Op heden bestaat er hier geen kader voor, en de dienst Ruimtelijke Ordening van de Stad Nieuwpoort heeft op heden geen rechtsgrond om dergelijke aanvragen te weigeren. Met het opleggen van een minimum-maat kan dit opgelost worden. Bespreking: nihil Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.19. BEZWAAR: Besluit. De ontwerper van het GRUP vond het niet nodig om destijds de gecoro vergadering over dit grup bij te wonen. Getuigt het ontwerp van een gebrekkige professionaliteit? Is het slordig samengesteld en/of bevat het (te) veel onnauwkeurigheden, zo niet fouten?


31

Voorstel van motivatie: In november 2012 nam mevrouw Tyberghien Sabien, de oorspronkelijke ontwerper van het RUP dat loopt sedert 2009, ontslag bij Geomex bvba. Sedert 14 januari 2013 nam mevrouw Evi Lefevere de lopende dossiers over. Mevr. Evi Lefevere kent de reden niet voor de afwezigheid op de Gecoro van mevr. Tybeghien Sabien. Bij schrijven van 29/11/2011 heeft de toenmalige ontwerper zich verontschuldigd. De toenmalige ontwerper heeft een powerpoint-presentatie aangeleverd dat gebruikt kon worden gedurende de Gecoro. De huidige ontwerper van het RUP doet er alles aan om dit reeds lang lopend dossier zo goed als mogelijk verder op te stellen en aan te passen. De huidige ontwerper van het RUP neemt het dan ook niet dat er gesproken wordt over gebrekkige professionaliteit. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.20. BEZWAAR: Enkele hints waarmee Geomex best dieper op ingaat bij een eventuele ‘remake’: o Foutieve straatnamen o.m. Louislaan i.p.v. Louisweg. Voorstel van motivatie: Blz. 14. De correctie ‘Louislaan’ naar ‘Louisweg’ zal doorgevoerd worden. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.21. BEZWAAR: Onnauwkeurige plannen: - Pijlen met foutieve rijrichtingen (o.a. Elisalaan). Voorstel van motivatie: Op het plan bestaande toestand staan de pijlen inderdaad foutief ingetekend. Een correctie zal doorgevoerd worden. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.22. BEZWAAR: Ontbrekende bijgebouwen, zwembaden, … Voorstel van motivatie: Het plan bestaande toestand heeft geen verordenende kracht en is louter een informatief plan. Dit wordt volledigheidshalve aangevuld cf. de bemerking zoals geformuleerd. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.


32

5.23. BEZWAAR: Foutief ingekleurde elementen (bv zwembad als bijgebouw). Voorstel van motivatie: Het plan bestaande toestand heeft geen verordenende kracht en is louter een informatief plan. De foutief ingekleurde elementen worden in het bezwaarschrift niet verder gespecifieerd waardoor het onmogelijk is voor de ontwerper om te weten wat er precies fout ingekleurd werd. Bespreking: nihil Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.24. BEZWAAR: Ontbrekende definities (bv. zorgwonen). Voortel van motivatie: Er wordt voor de definitie van zorgwonen verwezen naar de definitie zoals geformuleerd door de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening. Met opzet werd er gekozen om dit op deze manier te doen. De term zorgwonen kan namelijk verder evolueren in de tijd. Door de definitie niet letterlijk op te nemen worden de mogelijkheden voor zorgwonen/zorgwoningen niet gehypothekeerd. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.25. BEZWAAR: Amalgaan van terminologie (zie hoger). Voorstel van motivatie: Zie eerder. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie zoals eerder behandeld wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 5.26. BEZWAAR: Verkeerde datums. Voorstel van motivatie: Dit werd nagezien en er werden geen verkeerde datums opgemerkt. De verkeerde datums worden in het bezwaarschrift niet verder gespecifieerd waardoor het onmogelijk is voor de ontwerper om te weten welke datums precies verkeerd zijn. Bespreking: nihil. Zie gelijkaardig bezwaar, eerder behandeld. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie zoals eerder behandeld wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 2.27. BEZWAAR: Een BPA vermelden als goedgekeurd dat nooit dat juridisch stadium bereikte.


33

Voorstel van motivatie: Dit werd nagezien en er werden geen fouten teruggevonden inzake het vermelden van een foutief BPA. Dit wordt in het bezwaarschrift niet verder gespecifieerd waardoor het onmogelijk is voor de ontwerper om te weten welk foutief BPA er precies werd opgenomen. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.

6. KANTTEKENINGEN/OPMERKINGEN ONTWERPER: 6.1. OPMERKING: Is de verkavelingsaanvraag, voor het perceel in de Hendrik Consciencelaan reeds goedgekeurd? Zo ja, wat was de datum van goedkeuring en wat is het dossiernummer? Dit kan dan verder aangevuld worden in de toelichtingsnota. Voorstel van motivatie: De verkaveling kreeg het nummer V120/1 mee. De verkaveling kreeg geen nummer mee vanuit Ruimte Vlaanderen. De verkaveling werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 27/01/2014. De toelichtingsnota zal in die zin verder aangevuld/vervolledigd worden. Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd. 6.2. OPMERKING: Tijdens het openbaar onderzoek ontstond er wat verwarring omtrent de formulering onder puntje 3.2.5. op pagina 57. Met deze eerste alinea wordt bedoeld dat de voorschriften voor wat betreft puntje ‘3.2.2. bebouwing’ (te lezen op pagina 54) niet van toepassing zijn binnen de overdrukzone ‘Modernistische bebouwing’ en Callebout-woningen. Met deze eerste alinea wordt er niet bedoeld dat de voorschriften onder puntje 3.2.5. niet van toepassing zijn binnen de overdrukzone ‘Modernistische bebouwing’ en Callebout-woningen. Om deze verwarring weg te werken is het misschien beter om deze eerste alinea te plaatsen onder puntje ‘3.2.2. bebouwing’ op pagina 54. In die zin zou pagina 54 aangepast kunnen worden. Voorstel van motivatie: 3.2.2. Bebouwing: Volgende voorschriften zijn niet van toepassing binnen de overdrukzone ‘Modernistische bebouwing’ en voor wat betreft de Callebout-woningen, aangeduid met het symbool: De voorschriften voor de overdrukzone ‘Modernistische bebouwing’ en voor wat betreft de Callebout-woningen zijn terug te vinden onder puntje 3.2.5. Binnen deze zone is uitsluitend open bebouwing …


34

Bespreking: nihil. Advies Gecoro: Het voorstel van motivatie wordt unaniem als voormeld geformuleerd.

SAMENVATTING ADVIES OVER DE INGEDIENDE BEZWAREN: Aan de gemeenteraad gunstig advies te verlenen over het ontwerp Gemeentelijk RUP Groenendijk Noord-Simli met volgende voorstellen/aanpassingen: - het advies van de Provincie West Vlaanderen dd. 13 februari 2014 ref. JDE/14/035910/15/4515M en het advies van Ruimte Vlaanderen dd. 4 maart 2014 ref. 2.14/38016/104.1 maken integraal deel uit van het advies van de Gecoro:


35


36


37


38


39

- Als bijkomend voorschrift zal opgenomen worden dat de bebouwing op perceel 492E afgebouwd dient te worden in de richting van de Simli-wijk. De afbouw op het perceel 492E dient op eenzelfde manier te geschieden zoals dit was voor het perceel 459 A toen de laatste vergunning werd verleend (zie bijgevoegde figuur).


40

3 bouwlagen + 2 lagen in het dak 2 bouwlagen + 2 lagen in het dak 1 bouwlaag + 2 lagen in het dak

- Blz. 29, definitie ‘zorgwoning’: de verwijzing naar het VCRO zal vervangen worden door ‘Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening onder ‘zorgwonen’’. - Blz. 40 zone 1, blz. 50 zone 2, blz. 62 zone 4: ‘mits akkoord van aanpalende buren’ zal vervangen worden door ‘mits schriftelijk akkoord van aanpalende buren’ - De titel van de toelichtende nota op blz. 15 ‘Artikel 2 - Zone voor wonen & vrije beroepen’ zal vervangen worden door ‘Artikel 2 - Zone voor wonen, vrije beroepen en hotelfaciliteiten’. - Blz. 14. De correctie ‘Louislaan’ naar ‘Louisweg’ zal doorgevoerd worden. - Volgende tekstmatige correcties zullen worden doorgevoerd: - Blz. 16, linker kolom: omwille van de connotatie van het woord ‘nevenactiviteit’ die misschien wel doet vermoeden dat het om een éénmalige gebeurtenis gaat, zal het woord ‘nevenactiviteit’ vervangen worden door ‘nevenfunctie’. - Blz. 16, midden kolom: de volgende schrijffout wordt gecorrigeerd: ‘per kamer dat die…’ - Blz. 16, rechter kolom: de volgende schrijffout wordt gecorrigeerd: ‘Binnen deze zone bevind bevindt zich…’ - Daar waar nevenfuncties toegelaten worden, wordt mee opgenomen dat het niet toegelaten is reclameborden, lichtreclames en/of publicitaire vlaggen aan te brengen m.b.t. de nevenfunctie op het perceel, met uitzondering van niet-verlichte naamborden inclusief functieomschrijving van max. 0.25m². Toelichtend zal vermeld worden: ’Bijvoorbeeld: ‘Dhr. M. Delporte – Advocaat’, ‘B&B – Nieuwpoorts nestje’. - In de gearceerde zone worden nu max. 2 bouwlagen + 1 bouwlaag in het dak toegelaten. Dit zal verder behouden blijven. Met dit stedenbouwkundig voorschrift werd getracht om de bestaande uitstraling van dit gedeelte van de Albert-I-laan te behouden. Het klopt inderdaad dat het gebouw op de hoek van de Albert-I-Laan en de Wilgenlaan reeds bestaat uit 3 bouwlagen + 1 in het dak. Het gebouw op de hoek van de Albert-ILaan en de Artanlaan bestaat echter uit 2 bouwlagen + 2 in het dak in plaats van 3 bouwlagen + 1 in het dak. Deze vergunde gebouwen zullen afwijken van de toekomstige verordende bepaling. Deze kunnen behouden blijven. Bestaande gebouwen die afwijken


41

van de gestelde verordende bepalingen kunnen behouden blijven en kunnen binnen de bestaande afwijkende bouwvolumes en inplanting verbouwd worden. - ‘In- en uitritten van aanpalende percelen dienen zoveel als mogelijk gezamenlijk aangelegd te worden.’ - Ter verduidelijking zullen de op te heffen plannen als verordend meegenomen worden onder het puntje ‘Algemene bepalingen’ van de stedenbouwkundige voorschriften. - Het plan bestaande toestand heeft geen verordenende kracht en is louter een informatief plan. Dit wordt volledigheidshalve aangevuld cf. de bemerking zoals geformuleerd. - de stedenbouwkundige voorschriften van desbetreffende zone onder art. 3.1. Bestemming aan te vullen/ aan te passen: “Complementair aan het wonen worden volgende nevenfuncties toegelaten: - Vrije beroepen op de gelijkvloerse verdieping met een maximale oppervlakte van 100m² per woongelegenheid voor zover deze: o geen abnormale hinder veroorzaken voor de directe woonomgeving; o de draagkracht van de omgeving niet overschrijden; o altijd worden vergezeld van een woonentiteit; o per nevenfunctie dienen drie parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien te worden die complementair zijn aan deze die dienstig zijn voor eigen bewoning. - Per woning mogen max. 3 gastenkamers verhuurd worden. Hierbij wordt geen enkele vorm van openbaar café of restaurant toegelaten. Per kamer dat verhuurd wordt dient 1 parkeerplaats op eigen terrein voorzien te worden, die complementair zijn aan deze die dienstig zijn voor eigen bewoning. - Gezien de evolutie in technologie en materialen zal de maat van de ‘bouwstenen’ geschrapt worden. - Op het bestemmingsplan staat een maatlijn met de aanduiding 5 m. Dit berust op een tekenfout en zorgt voor verwarring. De maat van 5 m dat nu op het bestemmingsplan staat zal in die zin aangepast worden naar 3 m. - De inkleuring van de twee bestemmingszones zal, naar aanleiding van deze opmerking, op een meer logischere manier ingekleurd worden. De zonering van zone 2 langsheen de Elisalaan, gelegen ten westen van perceel 182H9, zal verder doorgetrokken worden (zie onderstaande figuur). Op deze manier wordt de zonering langsheen de Elisalaan op een consequente en duidelijke manier doorgevoerd.


42

- Op het plan bestaande toestand staan de pijlen rijrichting inderdaad foutief ingetekend. Een correctie zal doorgevoerd worden. - De verkaveling kreeg het nummer V120/1 mee. De verkaveling kreeg geen nummer mee vanuit Ruimte Vlaanderen. De verkaveling werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 27/01/2014. De toelichtingsnota zal in die zin verder aangevuld/vervolledigd worden. - Pagina 54: aan te passen: 3.2.2. Bebouwing: Volgende voorschriften zijn niet van toepassing binnen de overdrukzone ‘Modernistische bebouwing’ en voor wat betreft de Callebout-woningen, aangeduid met het symbool: De voorschriften voor de overdrukzone ‘Modernistische bebouwing’ en voor wat betreft de Callebout-woningen zijn terug te vinden onder puntje 3.2.5. Binnen deze zone is uitsluitend open bebouwing… Dhr. Dominiek Puype stelt als afsluiter van deze adviesformulering voor in het verslag op te nemen: Ingaande op de suggesties gedaan door de bezwaarindieners, adviseert de Gecoro aan het gemeentebestuur om controle te organiseren op de correcte uitvoering van goedgekeurde stedenbouwkundige voorschriften. Van de 12 stemgerechtigden leden stemmen 11 voor het opnemen van voorgestelde tekst in het verslag en 1 tegen (dhr. Geert Defruyt). Zijn minderheidsstandpunt luidt dat dergelijke vraag niet dient opgenomen te worden in het Gecoro-verslag. In het Gecoro-verslag wordt opgenomen: Ingaande op de suggesties gedaan door de bezwaarindieners, adviseert de Gecoro aan het gemeentebestuur om controle te organiseren op de correcte uitvoering van goedgekeurde stedenbouwkundige voorschriften. 3. Op vraag van het college van burgemeester en schepenen advies te verlenen over het voorontwerp Gemeentelijk RUP Nieuwlandplein 3.1. Inhoud:


43

RUP Nieuwlandplein wordt opgemaakt in uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Nieuwpoort (B.D. 09/12/2010). Het RUP beslaat een oppervlakte van ± 1ha 44a. Het RUP Nieuwlandplein heeft als doel: - Het creëren van planologische duidelijkheid voor de bebouwde kavel ten westen van het Nieuwlandplein. o Er wordt voorzien in een functiewijzing en verbouwing van het bestaande (zonevreemde, doch vergunde) sportcomplex naar eco-hotel (functiewijziging van dagrecreatie naar verblijfsrecreatie). o Er wordt voorzien in natuurherstel ter hoogte van enkele zone-vreemde sportterreinen, gelegen in natuurgebied. Het betreft vijf tennisterreinen en een minigolfterrein. - Het creëren van ondergrondse parkeerplaatsen onder het Nieuwlandplein, om de parkeerproblematiek op het grondgebied van Nieuwpoort tegemoet te komen. Met de realisatie van de ondergrondse parkeergarage ontstaat de mogelijkheid om het huidige Nieuwlandplein om te vormen naar een aangenaam plein waar de nadruk gelegd wordt op het verblijven. Het omvormen van de huidige bovengrondse parking in KWS op het Nieuwlandplein naar een groenzone creëert een zachtere overgang van het stedelijke Nieuwpoort-Bad naar de waardevolle natuurgebieden en landschappen in de omgeving. De bestemmingszones bevestigen in eerste instantie een gedeelte van het natuurgebied, zoals voorzien in het gewestplan, in een zone voor natuurherstel met nabestemming natuurreservaat. Anderzijds wordt het Nieuwlandplein ingekleurd als openbaar domein en wordt de zone, tussen natuurgebied en openbaar domein, ingekleurd als een projectzone voor de realisatie van een eco-hotel, dat zich als het ware zal moeten inkapselen in een te herstellen gedeelte van de Simli-duinen. De afweging van het voorgenomen plan ten opzichte van het gewestplan houdt een verlies aan ‘Reservaat en natuur’ in. Het verlies aan ’Reservaat en natuur’ dienen we echter in een ander licht te zien. Op vandaag is het grootste aandeel aan natuurgebied binnen de grenzen van het RUP ingenomen door een zonevreemde functie, namelijk door tennisterreinen, minigolfterrein en door een sportcomplex. Ondanks de intensivering van het ruimtegebruik, door het voorzien van verblijfsrecreatief areaal ter hoogte van het voormalig sportcomplex, wordt door het herstellen van het duinenlandschap ter hoogte van de zonevreemde sportterreinen, een stand-still van verlies aan natuurwaarden gewaarborgd. Meer nog, de herstelmaatregel houdt een toename aan natuurwaarden in. Een kwantitatief verlies aan natuurareaal en toename van verblijfsrecreatief areaal, wordt gecompenseerd door een kwalitatieve verbetering van het resterend natuurareaal. Bespreking: Mevr. An Gobert vraagt wat de definitie van een ‘Ecohotel’ is. Het woord ‘Eco’ wordt tegenwoordig toch voor van alles gebruikt. De ontwerper licht in dat art. 2 van de stedenbouwkundige voorschriften (blz. 58) een definitie geeft van ‘Ecohotel’. Dhr. Carl Debruyne krijgt bevestiging op zijn vraag of de duinen toegankelijk blijven. Dhr. Patrick Verbrugge vraagt aan de ontwerper of in dit dossier de planbaten van toepassing is. De ontwerper beaamt dit en verwijst naar punt 11 (blz. 43) van het voorliggend document RUP Nieuwlandplein waarin vermeld wordt dat 2.227m² van toepassing is voor planbaten. Mevr. Mia Ramoudt vraagt of het om betalend parkeren gaat. De ontwerper laat weten dat het om publieke parkeerplaatsen gaat. Op vraag van dhr. Hugo Demarcke overloopt de ontwerper de stedenbouwkundige voorschriften vermeld in het document onder blz. 45 tot en met 68.


44

Mevr. An Gobert heeft problemen met de naamvoering van het ‘Ecohotel’. Zij meent dat dit kan vertaald worden als ‘mastodont’. Dhr. Mattias Priem stelt vast dat een deel van het projectgebied o.m. gelegen is in het vogelrichtlijngebied en het habitatrichtlijngebied. Beiden zijn Europese richtlijnen. Niet tegenstaande ‘natuur’ wordt terug gegeven worden voornoemde zones toch aangesneden met bebouwing. De ontwerper merkt op dat de overheid zal oordelen of al dan niet een ontheffing van de Mer-rapportage kan gebeuren. Tot heden hebben alle gevraagde besturen gunstig advies gegeven. Advies Gecoro: De Gecoro verleent unaniem gunstig advies mits alle betrokken instanties bij de opmaak betrokken worden en deze dit RUP Nieuwlandplein gunstig kunnen adviseren. 4. Verkiezing ondervoorzitter GECORO: In toepassing van het huishoudelijk reglement, inzonderheid op art. 7, wordt door de commissieleden een ondervoorzitter verkozen uit haar leden-deskundigen. De ondervoorzitter zit, bij afwezigheid van de voorzitter, de commissie voor. Dhr. Patrick Verbrugge, effectief lid - deskundige, stelt zich kandidaat. De Gecoro duidt eenparig de dhr. Patrick Verbrugge, effectief lid - deskundige, aan als ondervoorzitter van de Gecoro. 5. Allerlei: 5.1. Volgende RUP’s zijn intussen operationeel geworden.

- Het RUP gedeeltelijke herziening BPA Ramskapelle-Dorp, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie West-Vlaanderen dd. 27 februari 2014 - Het RUP gedeeltelijke herziening BPA Nieuwendamme, goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie West-Vlaanderen dd. 27 februari 2014. 5.2. Register onbebouwde percelen.

Het onderdeel ‘Register Onbebouwde Percelen’, is één van de 5 vereisten op stedenbouwkundig vlak ontvoogd te kunnen worden. Dit ROP werd goedgekeurd door Ruimte Vlaanderen op 6 mei 2014. Hierin werden 124 percelen opgenomen. De grafische aanduiding van deze percelen zal gebeuren via GIS (geografisch informatiesysteem). 5.3. Wijzigingen aan de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Op 25 april 2014 zijn een aantal wijzigingen aan de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in voege getreden. Ruimte Vlaanderen heeft een handleiding gepubliceerd die deze wijzigingen in een leesbare taal bespreekt. U kunt deze handleiding terug vinden op www. ruimtelijkeordening.be. Vanuit dezelfde site kunt u nog een aantal nieuwe publicaties van Ruimte Vlaanderen afhalen. Geen punten meer ter behandeling zijnde dankt de voorzitter de aanwezigen en wordt de zitting opgeheven. De Secretaris GECORO, De voorzitter GECORO, Marc Vandevelde.

Harry Dierinck.

E-mailadres secretariaat GECORO: [email protected] Website Nieuwpoort: www.nieuwpoort.be Info over Gecoro: www.gecoro.info/


45

VERSLAG VERGADERING GEMEENTELIJKE COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING: 11 juni 2014

Recommend Documents