Verslag Expertmeeting Stedelijke Herverkaveling
Vrijdag 11 april 2014, De Nieuwe Stad Amersfoort
Opening Dagvoorzitter Wouter van Zandbrink opent de Expertmeeting en heet de aanwezigen welkom. In januari 2013 was de eerste Expertmeeting, veel van de aanwezigen waren er toen ook bij. We hebben in 2013 met elkaar vastgesteld dat stedelijke herverkaveling een kansrijk instrument is. Wie had gedacht dat de ontwikkelingen zo snel zouden gaan? Het landelijk proefprogramma is afgerond en de commissie Stedelijke Herverkaveling gaat deze maand al haar rapport opleveren aan de minister. Minister Schultz van Haegen zegt in een interview met Binnenlands Bestuur dat er een wettelijke regeling in de maak is voor stedelijke herverkaveling. Het Kadaster merkt de grote belangstelling voor het onderwerp uit de praktijk, er zijn heel veel vragen binnengekomen het afgelopen jaar. Doel van de expert meeting is om de balans op te maken. Daarnaast willen we kennis uitwisselen, nader kennis met elkaar maken en elkaar inspireren.
Welkom – Bert Hoeve, Kadaster Bert Hoeve is er trots op en blij mee dat er zoveel experts aanwezig zijn vanmiddag. Het Kadaster investeert al 4 jaar in stedelijke herverkaveling en heeft met veel plezier deze middag georganiseerd, met inhoudelijke bijdragen van velen uit de zaal. Dat maakt deze bijeenkomst extra waardevol. Recente onderzoeken, zoals het Deloitte onderzoek naar grondposities, hebben aangetoond dat stedelijke herverkaveling een waardevol instrument is. En dat we voor verkavelen in het stedelijk gebied de ervaringen en het verkavelingsprincipe uit het landelijk gebied kunnen gebruiken. Als Kadaster hebben we al sinds 1924 een rol in de landelijke ruilverkaveling. Die ervaring leert ons dat een wettelijke regeling een noodzakelijke stok achter de deur is, om verkavelingstrajecten tot een succes te maken. We zijn dan ook blij dat de commissie de minister adviseert om zo snel mogelijk tot een wettelijke regeling te komen. In die wettelijke regeling moet een belangrijke rol worden weggelegd voor de rechtszekerheid. Het Kadaster legt deze rechten van oudsher vast en waarborgt daarmee de rechtszekerheid. Met een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling krijgen organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie voor het eerst een wettelijk kader, vooruitlopend op de Omgevingswet.
Het adviesrapport Stedelijke Herverkaveling en de Omgevingswet – Duco Stadig, voorzitter adviescommissie Stedelijke Herverkaveling Duco Stadig gaat in zijn bijdrage verder in op de Omgevingswet. Deze is vorig jaar naar de Raad van State gegaan voor advies. Hoe de wet eruit ziet is nog onbekend. Binnenkort zal meer duidelijkheid komen, als het advies van de Raad van State openbaar wordt. Wel duidelijk is dat het onderwerp stedelijke herverkaveling, zo waardevol en noodzakelijk is, dat het verstandig is om –vooruitlopend op invoering van de Omgevingswet – een regeling te treffen. Stedelijke herverkaveling is nadrukkelijk een onderwerp voor een experimentenwet. Het rapport van de commissie Stedelijke Herverkaveling wordt op 14 april afgerond. De commissie overlegt dan voor de laatste keer. Onder andere de resultaten van de consultatieronde worden besproken. De commissie heeft zelf de consultatie uitgevoerd. Dat is niet gebruikelijk, maar heeft wel bijzonder goede inzichten opgeleverd. Het adviesrapport is goed verspreid en wordt bij de aanwezigen als bekend voorondersteld. Duco zal daarom niet het hele rapport toelichten maar kiest ervoor om een paar onderwerpen uit te lichten. Een onderwerp dat Duco aansnijdt, is de waardering van de inbrengwaarde. Businesscases zijn rendabeler, als bij de inbrengwaarde uitgegaan wordt van de huidige waarde. Dat gebeurt nu ook al wel, het CBS in Voorburg is bijvoorbeeld verkocht voor 100 euro per m2 BVO. Boekwaarden liggen vaak nog te hoog, daar moet fors op worden afgeschreven. De commissie heeft het vernieuwende standpunt ingenomen dat er bij ruilen gebruik gemaakt moet worden van de huidige waarde als waarderingsgrondslag. Stadig vraagt de aanwezigen hoe zij hierover denken. Welke grondslag moet worden gebruikt voor ruilen: de huidige waarde of de verwachte waarde? De zaal neigt naar de huidige waarde. Een van de aanwezigen merkt op dat de kosten van het ruilen bij de eigenaar zelf liggen en dat financiering lastig kan zijn als dat moet worden geregeld met een private partij. Wie bepaalt wat de huidige waarde is en hoe reëel is die waarde? Een pand dat nu leeg staat en € 100/m2 BVO waard is, kan over een maand een andere bestemming krijgen en daarmee veel meer waard zijn. Huidige waarde kan daarmee een risico zijn voor de eigenaar. Daarnaast wordt opgemerkt dat de systematiek van huidige waarde alleen toegepast zou moeten worden in gebieden die op slot zitten.
2
Bij een experimentenwet ligt het voor de hand om terug te grijpen op een al bestaande wettelijke regeling als kader. Voor stedelijke herverkaveling liggen vooral de WILG en de Grondexploitatiewet voor de hand. Het binnenplanse kostenverhaal sluit aan bij de systematiek van de Lijst Geldelijke Regeling in de WILG, terwijl het kostenverhaal buiten het blok beter aansluit bij de Grondexploitatiewet. Ook dit is een onderwerp waar de commissie graag vanmiddag over geadviseerd wil worden. Net als de vraag hoe organische gebiedsontwikkeling is in te voegen in de huidige Wro, die een termijn kent van 10 jaar.
Ervaringen uit 15 maanden stedelijk herverkavelen – Guido Kuijer, Kadaster De wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling levert nog vragen op, maar er is ook veel begrip voor de systematiek. Mogelijk liggen er antwoorden in de ervaringen die het afgelopen jaar zijn opgedaan. Guido Kuijer neemt de aanwezigen mee in de afgelopen 15 maanden stedelijke herverkaveling. De eerste sessie in januari 2013 leverde veel vragen op. We hebben toen beloofd deze mee te nemen en uit te werken. Dat is niet gelukt. Reden daarvoor is dat de ontwikkelingen sneller gingen dan wij antwoorden konden toevertrouwen aan papier. Sinds januari 2013 hebben we het Nationaal Proefprogramma afgerond, is de studie ‘Vaart brengen in gebiedsontwikkeling met stedelijke herverkaveling’ afgerond, is er een stortvloed geweest aan artikelen, debatten en bijeenkomsten, hebben we een groot aantal initiatieven gezien én is de commissie Stedelijke Herverkaveling aan het werk geweest. Enkele opvallende zaken uit de ervaringen van het afgelopen jaar: 1. Er is debat gevoerd over de positionering van stedelijke herverkaveling. De nut-noodzaak discussie komt voort uit de vraag hoe men aankijkt tegen grondbeleid, dit is bijna te zien als een politieke visie. Het gaat om de rol die je toedicht aan de overheid. Meningen verschillen daarnaast per discipline. Er zijn veel disciplines betrokken bij het onderwerp stedelijke herverkaveling. Dat maakt het soms lastig. Zeker ook omdat er wat heilige huisjes zijn, zoals waardebepaling, de inbreuk op het eigendomsrecht en zelfrealisatie. 2. Spanningsveld tussen theorie en praktijk. Er zijn stemmen die beweren dat er geen apart instrument hoeft te komen, omdat er al genoeg instrumenten zijn. Er zijn ook stemmen die zeggen dat stedelijke herverkaveling geen totaaloplossing biedt. Dit laatste klopt, maar we merken in de praktijk dat er wel degelijk behoefte is aan een nieuw instrument. 3. De praktijk is volop in beweging. Initiatieven komen uit heel Nederland en sluiten aan op een brede thematiek aan ruimtelijke problemen, van detailhandel leegstand tot glastuinbouw. Sommige initiatieven zijn al heel concreet, anderen nog meer abstract. We zien ook bijzondere dingen. Zoals de gemeente Steenwijk, die kampt met 21% leegstand in het winkelgebied. Zij wilden daar wat aan doen en deden een financieringsaanvraag bij de provincie Overijssel. Deze is afgewezen, omdat er gemeenten zijn met grotere problemen.
Workshops Kortom: er zijn voldoende uitdagingen om met elkaar te bespreken vanmiddag. Praktijkervaringen vormen de basis. Deze zijn vertaald in 4 workshops: 1. Financieel rendabele transformatie wordt uitdaging door complex grondeigendom. Met hierin de cases van Leiden Lammenschans en Nijmegen. 2. Ontwikkeling om degradatie te stoppen, met de cases van Dordrecht en Delfzijl. 3. Grond als waardevolle sleutel voor gezonde ontwikkeling; de herwaardering van grond als productiefactor. In deze workshop hoort u meer over de cases Maasbracht en Zwolle. 4. Leren van buitenlandse ervaringen. In deze workshop schetsen we de lessen uit de praktijk in het buitenland, met vergelijking tussen Nederland en Duitsland en een case in gemeente Zuidplas.
3
Financieel rendabele transformatie wordt uitdaging door complex grondeigendom Voorzitter: Bert Hoeve, Kadaster Stationsgebied Nijmegen Michiel Bonke – PAS Voor stedelijke herverkaveling kan gekozen worden in situaties waarbij er sprake is van onhandig/versnipperd eigendom. In veel gevallen is er bestuurlijk behoefte aan actie. Zo ook rond het stationsgebied in Nijmegen. Met betrekking tot de westzijde van het stationsgebied speelt de volgende problematiek: Gemeenschappelijke wens goede oost-west verbinding & tweezijdige ontsluiting van het station NS/Prorail wil graag uitbreiden, maar de huidige eigendomsposities zijn niet toereikend Wederzijdse afhankelijkheid van investeringen (entree, voetgangerstunnel en openbare ruimte) Gemeente of andere partij kan kosten en risico’s niet alleen dragen Bij organische ontwikkelstrategie risico op gebrekkige samenhang & kosteninefficiëntie Het stationsgebied Nijmegen West is een URD pilot project geweest, aangedragen door professor Erwin van der Krabben voor het Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling. Het project toont aan dat stedelijke herverkaveling een ontwerpgave betreft. Hoe kan de openbare ruimte op basis van de wensen van de betrokken partijen opnieuw worden ingericht. Hiervoor zijn 3 ‘uiterste’ varianten/scenario’s bedacht en financieel doorgerekend: Maximaal rendement (maximaal uitgeefbaar) In de variant ‘maximaal uitgeefbaar’ wordt 30% van het eigendom geruild. Hier zijn ook het kleinste aantal partijen betrokken in de uiteindelijke ruil, namelijk de NS, ontwikkelaar X, de gemeente en Prorail. Verkeersontwikkeling (optimaal verkeer) In de variant ‘verkeersontwikkeling’ wordt 38% uitgeruild. Hier zijn meer partijen betrokken bij de ruil, naast de hiervoor genoemde partijen zijn ook particuliere woningeigenaren en bedrijven betrokken. Kwaliteit openbare ruimte (ruimte voor groen en verblijf) In de variant ‘kwaliteit openbare ruimte’ wordt 42% geruild. Alle partijen zijn betrokken in de ruil en uitkoop. De woningcorporatie en nieuwe ontwikkelaar kopen grond, terwijl particuliere bedrijven worden uitgekocht. Uit de uitkomsten van het proefproject blijkt onder andere dat enkel de variant ‘maximaal rendement’ een positief financieel saldo haalt. Deze variant heeft tevens het meeste draagvlak onder de eigenaren. De overige twee varianten zijn duurder en kunnen rekenen op minder draagvlak van de betrokken partijen. Echter, vergelijk je de uitkomsten van stedelijke herverkaveling met actief grondbeleid, dan is de ‘badkuip’ bij deze laatste veel groter en dieper. Het instrument kan dus leiden tot een reductie van grondverwervingskosten en de financieringslast. Leiden Lammenschans Rosseel van den Broek – Arcadis In december 2012 heeft de gemeenteraad van Leiden de ‘Ontwikkelstrategie Leiden Lammenschans’ vastgesteld. De belangrijkste redenen hiervoor waren: -
Ambitie van de gemeente en noodzaak voor verandering Transformatie naar nieuw stedelijk multifunctioneel gebied Integrale visie in een gebied met versnipperde grondposities Visie moet dienen als vliegwiel, omdraaien neerwaartse spiraal
De transformatie moet leiden tot een nieuw stedelijk gebied. De kaders voor deze ruimtelijke opgave (o.a. ten aanzien van bebouwing) zijn in de visie vastgelegd. De gemeente faciliteert nieuwe ontwikkelingen door deze aan de visie te toetsen. Er wordt grote planologische verruiming geboden. De sturing op nieuwe functies is door de overheid grotendeels losgelaten. Echter, door een verruiming van de mogelijkheden (volumes en functies), is het gebied veel beter in staat om kansrijke initiatieven te omarmen. De eerste stappen in het proces zijn gezet door de komst van een nieuw ROC gebouw en de studentencampus Leidse Schans. Dergelijke impulsen zijn een vliegwiel voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Inmiddels is er veel dynamiek in het gebied ontstaan. Een voorbeeld hiervan is de transformatie van een kantoorgebouw naar starterswoningen in het noordelijk deel van het gebied. Het initiatief ligt bij de markt. De visie moet geheel in lijn met
4
uitnodigingsplanologie stakeholders verleiden. Gezamenlijk worden er afspraken gemaakt, waarbij de ontwikkelaar of eigenaar de transformatie uiteindelijk zelf betaalt. De complexiteit in Lammenschans bevindt zich voornamelijk in het zuidelijk deel. Hiervoor is het wettelijk instrument stedelijke herverkaveling mogelijk kansrijk om een transformatie op gang te brengen. De herontwikkeling is belangrijk voor de gemeente. Toch heeft zij geen trekkende rol, maar een participerende en faciliterende rol. De gemeente faciliteert pro-actief. Soms betekent dat een klein visje weggeven, om later een grote vis terug te krijgen, met als doel het gebied te vitaliseren. Uitgangspunt is ‘regelen wat moet en vrijlaten wat kan’. Het conserverende bestemmingsplan staat de huidige situatie toe. Vanuit juridisch planologisch perspectief wordt aan ontwikkel initiatieven medewerking verleend door middel van ‘postzegelbestemmingsplannen’. Momenteel wordt er aan veel planstudies (business cases) gewerkt. De nieuwe bouwenveloppen kunnen voorzien in individuele en gemeenschappelijke waardecreatie. In een eerste verkenning zijn het benoemen van eigendomswaarden, het ontwikkelpotentieel en de fysieke mogelijkheden van belang. Initiatiefnemers zijn zelf verantwoordelijk voor voorzieningen (ook infrastructuur). De gemeente stelt hiervoor normen. Het totaal heeft een positieve businesscase, maar de moeilijkere stukken moeten nog ontwikkeld worden. Alle betrokkenen hebben een eigen motivatie om mee te doen. Vragen en discussie - Vinden er ook daadwerkelijk ontwikkelingen plaats in Nijmegen? Nee, op het moment is er geen sprake van ontwikkeling van het gebied, maar uit het proefproject zijn wel interessante denkrichtingen naar voren gekomen. - Zoals nu geschetst wordt is er in Leiden Lammenschans geen integrale gebiedsontwikkeling gaande. Klopt dat? Ja, veel ontwikkelingen staan solitair naast elkaar. Toch worden er wel gezamenlijk afspraken gemaakt (coalitievorming). De bebouwingsblokken geven richting aan de discussies die tussen de gemeente en ontwikkelaar worden gevoerd. - Zijn er gevolgen voor een exploitatiebijdrage voor het gebied achteraf? Doordat ontwikkelingen een verschillend tijdspad hebben, betaalt de ontwikkelaar nu al voor het openbaar gebied rond zijn eigendom. - Wat kunnen we hiervan leren/ meegeven aan de tweede kamer? Draagvlak en financiële haalbaarheid verschillen per project. Stedelijke herverkaveling kan leiden tot reductie van kosten, maar draagvlak is essentieel. Belangen moeten evenredig verdeeld worden, of niet. In het laatste geval lopen de kosten voor individuele eigenaren op.
5
Ontwikkeling om degradatie te stoppen Voorzitter: Rob de Boer, VNG Centrum Delfzijl Hans Koopmans – Gemeente Delfzijl Het centrum van Delfzijl heeft te kampen met grote leegstand: circa een derde van de winkels staat leeg. Om deze leegstand aan te pakken is een vastgoedanalyse gemaakt, waarbij onder andere het eigendom en de grote trekkers in het centrum in beeld zijn gebracht. De gewenste structuur voor het centrum is een achtvormig kernwinkelcentrum met een beperkt aantal aanloopstraten. Het huidige WVO van het centrum bedraagt 23.500m2. In de gewenste situatie daalt het WVO naar 17.500 m2. Deze 17.500m2 komt overeen met het gewenste 8-vormige kernwinkelcentrum. Om dit te realiseren zullen een aantal aanloopstraten uit het centrum moeten worden onttrokken. Met behulp van drie strategieën wordt naar de gewenste situatie van het nieuwe kernwinkelcentrum toegewerkt: Het centrum compacter maken. Er wordt een achtvormig kernwinkelgebied benoemd, waarbij de aanloopstraten verdwijnen uit het kernwinkelgebied. Subsidies: Eigenaren in het transitiegebied kunnen subsidie krijgen als zij verplaatsen naar het kernwinkelgebied, of als zij hun winkelpand in het transitiegebied omvormen naar een andere functie. Zelf privaat risico lopen. De gemeente is zelf eigenaar geworden in het centrum door de Vennenflat aan te kopen. De winkeliers die in de Vennenflat gevestigd zijn kunnen zich in het kernwinkelgebied vestigen, zodat de leegstand in de flat komt. Vervolgens wordt de flat gesloopt. De tijdshorizon waar voor deze strategieën naar wordt gekeken is 10 jaar. Naast het herplaatsen van winkels uit de Vennenflat en de aanloopstraten in het kernwinkelcentrum, wordt ook gekeken naar ‘verborgen leegstand’. Veel winkels zijn gevestigd op te veel vierkante meters. Ook voor deze winkeliers moet naar een passende oplossing worden gezocht. Er wordt niet gekoerst op stedelijke herverkaveling, maar wel op het uitruilen van huurcontracten. Delfzijl heeft het ‘voordeel’ een krimpgemeente te zijn, waardoor een groot deel van bovenstaande activiteiten gefinancierd kunnen worden uit het krimpbudget. Consequentie van bovenstaande ingrepen is dat de huurwaarde zal gaan dalen. Echter wanneer niets gedaan wordt, zal de waardedaling nog veel sterker zijn. De huurwaarde is gebaseerd op basis van de nieuwe branchering. Voorstraat Dordrecht Lars Pijlman - Seinpost In de Voorstraat-Midden in Dordrecht staat ruim een derde van de winkels leeg. Na aanleg van het nieuwe winkelcentrum zijn de passantenstromen naar het zuiden van het centrum gegaan en is het noorden in de luwte komen te liggen. De winkelleegstand in 2008 bedroeg 0,8%, terwijl dit in 2013 is gestegen naar 34,1%. In ‘kansarme’ winkelstraten als de Voorstraat-Midden komt de leefbaarheidspolitiek onder druk te staan. Er vestigen zich koffieshops, massagesalons etc. in deze straten. Dit gaat ten koste van de leefbaarheid. In dergelijke situaties is er dus ook zeker een rol voor de overheid weggelegd. Stedelijke Herverkaveling biedt een perspectief om dergelijke probleemgebieden, waarin veel verschillende eigenaren zijn gevestigd, aan te pakken. Het plangebied moet echter niet te groot zijn. De gemeente kan een belangrijke rol spelen in de vorm van het faciliteren van bijeenkomsten. Eigenaren moeten gestimuleerd worden om na te denken over de toekomst van de straat. De eigenaren moeten een bepaald perspectief hebben voor hun straat, een stip op de horizon. Daarom is het van belang om de eigenaren een spiegel voor te houden, ze te confronteren met de situatie. Er is altijd een groep eigenaren die het belang hierin ziet en de nieuwe mogelijkheden wil gaan verkennen. In tegenstelling tot krimpgemeenten, zoals Delfzijl, is er in de meeste gemeenten geen of weinig geld om herverkavelinginitiatieven te subsidiëren. De gemeente zal daarom geen pot met geld inbrengen. Wanneer er wel subsidies verstrekt zullen worden in het plangebied, dan moeten deze heel gericht worden ingezet, bijvoorbeeld voor het op gang helpen van een transformatieopgave. Binnen een herverkaveling moet ruimte worden geboden aan alternatieve functies. Het doel van de herverkaveling hoeft niet het behoud van de huidige functie te zijn. Soms is het beter om bepaalde gebieden te ‘ontwinkelen’, om zo het kernwinkelgebied te versterken.
6
Grond als waardevolle sleutel voor gezonde ontwikkeling Voorzitter: Sander Lenferink, Radboud Universiteit Nijmegen Bedrijventerreinen Zevenaar Johan Groot Nibbelink – Senior Projectadviseur Kadaster Bij de wederopbouw van het centrum van Rotterdam, nadat het rampzalige bombardement in 1940, wordt voor de eerste keer de methodiek van stedelijke herverkaveling toegepast in Nederland. In 2013 vindt in Zevenaar een ramp in het klein plaats. Een van de grootste bedrijven (Promens) op het bedrijventerrein brandt voor een derde af. Het gebied is op dat moment al aangewezen als pilot voor het Nationaal proefprogramma Stedelijke Herverkaveling. Is deze ramp in het klein net als in Rotterdam aanleiding om een stedelijke herverkaveling op gang te brengen? Het pilotgebied in Zevenaar bestaat uit 3 gebieden: het verouderde bedrijventerrein Tatelaar, bedrijventerrein Hengelder en een nieuw te ontwikkelen terrein. Er spelen twee belangrijke ontwikkelingen in het gebied. Ten eerste de verplaatsing van de afrit naar de A12, waar het terrein langs gesitueerd is. Ten tweede plannen voor de komst van een nieuw station. Vanuit deze ontwikkelingen is nagedacht over de ruilen die hierbij passen. Bij een verplaatsing van de afslag zal het bijvoorbeeld wenselijk zijn dat de verschillende autobedrijven op het terrein verplaatsen naar de directe omgeving van de nieuwe afslag. In het plan is gebruik gemaakt van een aaneenschakeling van ruilen waarmee naar een aantrekkelijk woonwerk landschap kan worden toegewerkt. Er is dus geen groot eindplan gemaakt maar een schakeling van 15 ruilen die elke in verschillende fasen bijdragen aan het creëren van een aantrekkelijk woon-werk landschap. Stedelijke herverkaveling hoeft dus geen uitgewerkt plan te zijn, maar kan ook heel goed organisch. Het deels afgebrande bedrijf Promens (schade 65 miljoen, waarvoor het bedrijf verzekerd is) heeft een strategische locatie, waar mogelijk het toekomstige station zal komen. Een ruiling tussen Promens en de Gemeente zou daarom voordelig kunnen zijn. De Gemeente verkrijgt op deze manier grond op een strategische locatie voor toekomstige ontwikkeling en Promens krijgt een grotere locatie met voldoende uitbreidingspotentie, waar ze geen milieu en geluidsoverlast veroorzaakt voor de omgeving. Er zijn 3 scenario’s uitgewerkt voor de ontwikkeling van de huidige locatie van Promens. Doorrekening van deze scenario’s levert op dat met de herontwikkeling van de locatie in 15 jaar 1,9 miljoen kan worden verdiend. Dit bedrag zou kunnen worden gebruikt om de verplaatsing van Promens te bekostigen. Promens hoeft dan alleen bij te betalen voor de extra m2 die ze op de nieuwe locatie krijgt. Het gaat hierbij om een bedrag van 2,3 miljoen. Het plan klinkt veelbelovend, maar gaat helaas niet door. De gemeente is te laat gekomen met de vraag de verplaatsing van Promens op te pakken, de brand was in september 2013, uitvraag van de gemeente kwam pas in januari 2014. Les: als een kans zich voortdoet dan moet je die meteen pakken en niet te lang afwachten. Herstructurering natte bedrijventerreinen Maasbracht Henk Verschoor – Zelfstandig adviseur duurzame en economische ontwikkeling – Gemeente Maasgouw Maasbracht bestond jaren geleden uit een kerktoren en 3 boerderijen, maar had ook de grootste binnenhaven van Nederland. Dit kwam omdat de Maas bevaarbaar was tot Maasbracht. Ondanks de ontwikkelingen in de afgelopen jaren, zoals de sluiting van de mijnen, is het havencluster in Maasbracht altijd blijven bestaan. Momenteel is het een belangrijk servicecluster voor baggeraars in de regio. Het gebied is een belangrijke economische motor voor gemeente Maasgouw. De bedrijven hebben echter ook te maken met moeilijkheden, er is een steeds groter afzetgebied nodig om voldoende geld te kunnen verdienen. Na lange onwetendheid ziet de Gemeente nu het belang van dit gebied en wil ze de bedrijven faciliteren in hun ontwikkeling. Belangrijk is dat het gebied een lokale netwerkeconomie is, het zijn veel bedrijven in dezelfde niche, die complementair aan elkaar zijn. Het gebied is qua opzet ingehaald door de tijd, de kavels zijn ontwikkeld op 60-80 m2, momenteel is er behoefte aan kavels tot 120 m2. Een bedrijf moet een gigantisch afmeer ponton noodgedwongen over de weg naar het water transporteren. Dit kost ze 20.000 euro. Er is daarom veel uitbreidingsbehoefte in het gebied, maar bedrijven zitten vast. Ruilen biedt een oplossing. Door de gemeente is stevig geïnvesteerd in bilaterale gesprekken met de 5 grote eigenaren in het gebied. Deze werken graag mee en zien kosten die ze moeten betalen als een investering voor de toekomst. Alle factoren om er samen uit te komen zijn hier positief. Geen van de eigenaren wil de zwarte piet zijn die ervoor zorgt dat de plannen niet door kunnen gaan en iedereen vast blijft zitten. Henk is blij met het statement van de commissie dat er gewaardeerd wordt op huidige waarde, dit is met de eigenaren nu een punt dat gaat spelen. Een wettelijke regeling zou hiervoor heel welkom zijn.
7
Vragen en discussie - Het verhaal in Zevenaar doet me denken aan het Bleizo verhaal (red. www.bleizo.nl). Ik vraag me af of een gemeente hier wel in moet investeren als er geen vraag is. Je legt dan weer een risico bij de gemeente neer. Ik verbaas me erover dat dit soort ontwikkelingen nog gebeuren. - Probleem van de stationslocatie hier is niet dat er geen vraag is, maar dat de NS vooralsnog niet akkoord gaat met een nieuwe lijn. Er zijn al veel stations op deze lijn, nog een extra station geeft meer vertraging. - In Zevenaar wordt nu gebruik gemaakt van een negatieve prikkel om te sturen. De uitdaging zou hem moeten zitten in de nieuwe locatie voor Promens, die zou zo aantrekkelijk moeten zijn dat Promens hier zelf heen wil. - Promens heeft waarschijnlijk nog dezelfde dag van de brand besloten wat ze zouden doen. Voor hen is op het moment van een brand continuïteit het belangrijkst. Een bedrijf wil klantbehoud en moet dus meteen schakelen. Als de gemeente iets wil dan moeten ze hier meteen bovenop springen. Wat hier ook mee kan hebben gespeeld is dat Promens op de oude locatie al een milieuvergunning had en daarmee een zekerheid, die ze op de nieuwe locatie niet hebben. De verplaatsing brengt hierdoor onzekerheid met zich mee. - Is het voor de eigenaren in Maasbracht niet veel slimmer om te herontwikkelen 10-20-30 km verderop? De grondprijs is hier wellicht veel goedkoper en dat is dan waarschijnlijk rendabeler dan de investering die ze nu moeten doen. - Dit is niet aan de orde omdat de grondprijs in de omgeving helemaal niet lager ligt, maar vooral omdat alle betrokken partijen waarde hechten aan het cluster van bedrijven bij elkaar. De gemeente hecht er ook waarde aan dat de cluster in Maasgouw blijft en wil daarom mee investeren. - Het verschil tussen Zevenaar en Maasbracht zit hem in een organische ontwikkeling vs. een plan. Wat betekent dit voor de waardesprong in het gebied? - Voor Maasbracht moet dit nog worden doorgerekend. Er is een groot belang in het economische effect van continuïteit. De gemeente wil meteen mee investeren in opleiding. Schattingen zijn momenteel dat bedrijven hier toch wel 40-50 euro per m2 op vooruit zullen gaan. - De Gemeenten zijn in beiden cases positief, hoe zit het met de eigenaren? - Maasbracht zijn ze ook positief, ze zitten in ruimtenood dus het belang is duidelijk - In Zevenaar is de ondernemersvereniging wat terughoudend. De geplande ontwikkelingen spelen nog niet echt. - In Zevenaar is ook meer verschil in de grootte van de ondernemers, in Maasbracht zijn de bedrijven meer gelijkwaardig. Dat maakt wellicht dat het in Maasbracht makkelijker gaat dan in Zevenaar. - Wat is de boodschap die we hieruit kunnen meegeven aan de tweede kamer? - Luister naar het ondernemerschap. Dat is het verdienmodel en daar moet je achteraan jagen. De Gemeente zou moeten faciliteren. - In Maasbracht speelt marktschaarste, waterkavels zijn schaars. Dit maakt de kans op succes groter. In Zevenaar is meer onzekerheid en risico, dat maakt het ingewikkelder en financieel lastig. - Ondernemersmoeten moeten zelf de schwung pakken, met geld en regels wordt het heel moeilijk.
8
Leren van buitenlandse ervaringen Voorzitter: Demetrio Muñoz Gielen, Gemeente Purmerend, Radboud Universiteit, Universiteit van Amsterdam Rol overheid Nederland-Duitsland Thomas Hartmann – Universiteit Utrecht Thomas Hartmann werkt als onderzoek aan de Universiteit Utrecht aan het onderwerp "planningtheorie" onder begeleiding van Prof. Tejo Split. Als Duitser vraagt Thomas zich af waarom planologen in Nederland zo gedreven zijn om plannen te implementeren. De rol van de overheid in Duitsland is heel anders dan die in Nederland, vanwege het actief grondbeleid in Nederland. De woonwijken zien er daardoor ook heel anders uit. In Duitsland worden de volgende stappen ondernomen bij uitbreidingslocaties volgens de systematiek van de Stettenbauliche Umlegung: 1) gemeente stelt bestemmingsplan op 2) implementeren 3) openbare ruimte wordt uit de uitgeefbare kavels gehaald, overige kavels worden onder de eigenaren verdeeld 4) inbrengwaarde in oppervlakte wordt door een commissie bepaald (het heet geen onteigening, maar surrogatie) 5) eigenaar krijgt een % grond terug van de oppervlakte die hij heeft ingebracht, maar de waarde is hoger. Boeren kunnen de toegewezen kavels zelf ontwikkelen, maar het moment waarop dat gebeurt, kunnen ze zelf bepalen. Voor de publieke voorzieningen mogen maximaal 10%-30% grond worden ingehouden op de toedeling. In Nederland wordt actief grondbeleid gevoerd met de ontwikkelaar, pas later bestemmen. De financiële prikkel zorgt voor een korte doorlooptijd. De legitimiteit van de stedelijke ontwikkeling ligt in Duitsland in een abstract publieke interesse, of behoefte. In Nederland is dat door financiële waardevermeerdering. Opbrengstafhankelijke exploitatiebijdrage in Zuidplas Bob Braak – Procap De oorspronkelijke uitbreidingsambitie is bijgesteld van 15.000-30.000 woningen naar 1400 woningen, waarbij ook getemporiseerd wordt door uit te spreiden over 20 jaar. |Glastuinbouw is teruggewaardeerd van 100 euro/m2 naar 20 euro/m2. De vraag is hoe we 60 ha ontwikkeling van de grond krijgen. De gemeente heeft contracten gesloten met verschillende partijen. Zo is anterieur vastgelegd dat de exploitatiebijdrage pas hoeft te worden betaald als de grond verkocht wordt (grondopbrengstafhankelijke expoitatiebijdrage). Hierdoor gaat de realisatie langzamer, maar het is bestuurlijk makkelijker uit te leggen. Clusters worden in fases ontwikkeld. Daar komen de volgende problemen voor: - Verschillende verwervingsprijzen, - Betalen van overdrachtbelasting, - wat doen we met een onwillige partij? - hoe behouden we de interesse van ontwikkelende partijen? Daarom is er een entiteit opgericht naar rato van grondbezit, die naar rato gronden uitgeven. Eigenaren blijven juridisch eigenaar, maar het economisch eigendom ligt bij de entiteit. We hebben een wet nodig om eigenaren te dwingen om een andere kavel te accepteren. Vragen en discussie - Heb je het in de situatie van Duitsland niet vooral over de uitleglocaties en niet zozeer over binnenstedelijke locaties? - Dat klopt het gaat hier vooral over het systeem van uitleglocaties. - In de Duitse Umlegung is er sprake van een vergelijkbare macroaftopping als in de Nederlandse Grondexploitatiewet: de verhaalbare kosten zijn beperkt en gemaximaliseerd tot de economische waardestijging die ontstaat door de herverkaveling. Hierdoor kan het zijn dat free-riders minder bijdragen dan de eigenaren die wel overeenstemming hebben bereikt. In Spanje kan men meer kosten verhalen en niet alleen de herverkavelingswinst verhalen, maar ook de herbestemmingswinst. Welke oplossing is haalbaar in Nederland? - In Duitsland is publiek minder af te romen (max. 30%), in Spanje en Nederland is dat makkelijker.
9
In Duitsland is landtaxatie van warme grond een transparant systeem, in Nederland niet. Duitsland heeft geen activerende instrumenten, in Spanje trekt de overheid een urbanisator aan om de ontwikkeling te versnellen In Duitsland is pas sprake van belastingexploitatie als de grond ontwikkeld wordt, in Spanje gebeurt dat vooraf: De ontwikkelaars met een grondpositie doen een investering, de gemeente doet een aanbesteding en eigenaren leveren een deel van de grond in en financieren mee. - Waarom is in Duitsland nooit gekozen voor een meer dynamisch model? - Het Duitse systeem komt voort uit de bouwwet van 1965. Het tegengaan van speculatie op de grondmarkt is hierin de basis. In Nederland ligt er een belangrijke financiële drijver onder ontwikkeling. In Duitsland is dat niet zo, het gaat daar veel meer om bijvoorbeeld duurzaamheid. Wat een probleem is in Duitsland is de bouwland paradox, maar voor de gemeente is er geen financiële noodzaak om dat te veranderen.
10
Ideeën en suggesties Aan het eind van de middag wordt de aanwezigen gevraagd om de commissie te voeden met ideeën en suggesties die meegenomen kunnen worden in het advies dat naar de minister gaat. De volgende suggesties worden gegeven: 1. Kies voor een Nederlands systeem. De ervaringen in het buitenland zijn waardevol en daar moeten we van leren. Maar we hebben behoefte aan een eigen systeem dat aansluit op de praktijk in Nederland. 2. Privaat – publiek levert nu in de praktijk wel eens het probleem op dat een private partij zich terugtrekt en je als overheid ontwikkeling niet kunt afdwingen. In het wettelijk instrument zou de overheid privaatrechtelijke bevoegdheden moeten krijgen 3. Het gaat hier om een nieuwe manier van denken. Deze is nog niet eerder uitgevonden. Het is daarom belangrijk om ons te laten inspireren door andere modellen en wetgeving én om ruimte te bieden aan het experiment. 4. De meeste kansen liggen op die plaatsen waar private partijen aan het roer staan en de overheid faciliteert. Dit uitgangspunt is cruciaal voor de slagingskans van stedelijke herverkaveling. 5. Als gemeente moet je het proces zo faciliteren dat ondernemers je betrokkenheid voelen en het belang zien. 6. De crisis mag niet leidend zijn voor een wettelijke regeling. Ook daarna moet het instrument nog actueel zijn. 7. Er is een cultuurverandering noodzakelijk bij overheid en private partijen. We moeten niet meer uitgaan van nieuwbouw bij ontwikkelingen, maar van het bestaand gebied. 8. Herverkavelen is geen doel, maar een middel. Hou het juiste doel voor ogen. 9. Een niet transparante grondmarkt staat rechtvaardigheid in de weg. Taxaties moeten open, eerlijk en transparant uitgevoerd worden. 10. Maatwerk en flexibiliteit zijn kernbegrippen bij stedelijke herverkaveling. We moeten lessen leren uit de ervaringen die we opdoen. 11. We moeten af van de denktrant dat een functie die we toekennen voor lange tijd behouden kan worden. Flexibiliteit is een must. 12. De overheid is niet alleen faciliterend, maar heeft ook de rol van stopper. Afsluiting De tweede Expertmeeting Stedelijke Herverkaveling heeft zijn doel bereikt, aldus gastheer Bert Hoeve. We hebben veel geleerd van en opgehaald bij elkaar. Het Kadaster organiseert graag nog een derde sessie. Als dat nodig is voor de wet er is. Anders zal dat zijn in het voorjaar van 2015.
11
