Broederenplein. Stedelijke herverkaveling: theorie. Inleiding

Broederenplein

Leegstand Stedelijke herverkaveling Mr. G. van Moorsel – Aukema, jur adviseur gebiedsontwikkeling

Grote Overstraat

Stadshof

Inleiding

Stedelijke herverkaveling: theorie

 Nog geen wetgeving  Theorie stedelijke herverkaveling

 Doel: publiekrechtelijk afdwingbare logische verkaveling bij gebiedsontwikkeling  Drie ideeën:

  

3 ideeën Nu al toepasbaar zonder wetgeving? Financiële discussies

 Drie casussen toetsen aan 3 ideeën  Conclusie

1. Bouwclaim 2. Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing 3. Ontwikkelmaatschappij / wetsvoorstel?

1

1. Bouwclaim

2. Gemeenschappelijke private stedelijke vernieuwing

 Centrale rol gemeente/derde



Vereniging van Eigenaren Plus

 

Bij tbv vernieuwing én beheer (renovatie). GPSV verordening.





Gemeente: inkoop, herbestemming, bouw- en woonrijpmaken en teruglevering naar rato omvang / waarde, met kostenvergoeding (via exploitatieplan) Indien toekomstige bestemming niet past op kavels

 Kan al:   

Inkoop ondersteund door onteigening. Mdv: hoge boekwaarden en schadeloosstellingen Risico nut en noodzaak, (zelfrealisatie) en investering / voorfinanciering

 Kan al: een VvE oprichten met stukje gemeenschappelijk 

eigendom en eventueel verplichte contractering met dienstverlener. Mdv: vrijwilligheid in totstandkoming Vereniging.



3. Ontwikkelmaatschappij

Financiële discussies



Ontwikkelmaatschappij.

   

Inrichtingsplan, ruilplan, lijst geldelijke regelingen. Herbestemmen, uitnemen naar rato van inbreng en tegen betaling van kosten naar rato Waardecreatie als kostendekking. Wetsvoorstel Hfst 12 Omgevingswet?



Kan al: gemeente onteigent voor rekening en risico van een



Onwikkelingsmij. Ook hier onteigeningsnut en –noodzaaksrisico. Mdv: inbrengwaarde en afboeking

1. Fiscaal: overdrachtsbelasting bij inbreng 2. Wro: verplicht exploitatieplan, en risico negatieve exploitatie bijdrage 3. Inbrengwaarde: huidig of toekomstig gebruik 4. Waardestijging: alleen gronden of ook opstallen? 5. Tax increment financing: OZB vs gemeentefonds 6. Niet financieel: durft wetgever een nieuw onteigeningsinstrument aan.

Broederenplein realiteit:

Broederenplein: eigendommen

 Leegstand, wonen en winkels, veel openbare ruimte.  Belangen gemeente, appartementseigenaren, Montagne en corporatie Rentree.

2

Broederenplein en bouwclaim

Broederenplein en GPSV

 Gemeente koopt op:

    

 Winkels  Woningen Herbestemmen tbv wonen en terugverkopen aan corporatie en Montagne, die moeten afnemen. Let op: nieuwe wetgeving rol corporatie Wetgeving: afdwingbaarheid richting Montagne. Zeer actieve rol van de gemeente.

B Broederenplein en ontwikkelmaatschappij     

Vastgoed van Montagne, corporatie en gemeente in een Ontwikkelingsmaatschappij. Samen nieuw plan maken. Supermarkt verplaatsen? Waardecreatie: andere programmering en intensievere bebouwing? Meer OZB? Hardonkcomplex betrekken? Bescheiden rol gemeente

Grote Overstraat: realiteit



VvE: Montagne (gemeente) en corporatie. Openbare ruimte in de VvE: creativiteit ? Gemeente stelt GPSV verordening vast Opknappen en herinrichten,vernieuwen Onzekerheid rol corporatie bij nieuwe wetgeving (herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) Kleine gemeentelijke rol

Broederenplein: conclusie  Particuliere eigenaren doen niet mee  Corporatie zit lastig  Montagne zal supermarkt niet opgeven, misschien verplaatsen?  Opl: Montange uitdagen en wachten op wetgeving

Grote Overstraat: tekening

 Brand (9 appartementen en 3 winkels)  Monument in dwaalmilieu  Onderverzekerd.

3

Grote Overstraat en bouwclaim

Grote Overstraat en GPSV



 Als appartementseigenaren gaan de voormalige eigenaren tezamen in een nieuwe VvE, slopen en of renoveren.  Gemeente stelt GPSV verordening vast  Bij wetgeving wordt de monumenteneigenaar gedwongen  Nadeel: particuliere eigenaren als ontwikkelaar

  

Gemeente koopt, sloopt en levert terug aan oorspronkelijke eigenaren, voor of na renovatie Tegen verrekening van kosten Nadeel: centrale rol gemeente. Voorfinanciering en risico gemeente. Bij wetgeving kan gemeente onwillige eigenaar dwingen, en is er van verzekerd dat voormalige eigenaren afnemen en kosten vergoeden.

Grote Overstraat en ontwikkelmaatschappij

Grote Overstraat: conclusie

 Alle onroerend goed in een ontwikkelmij.  De monumenteneigenaar wordt gedwongen mee te doen.  Waarde creëren ?  Rol verzekeraar?

 Alle eigendom in een ontwikkelmij.  De monumenteneigenaar uitkopen tegen verzekeringsgeld minus kosten of anderszins verleiden; verleiden of wetgeving  Particulieren hebben hulp nodig: verzekeraar speelt rol ontwikkelaar?

Stadshof: realiteit

Stadshof: eigenarenkaart

   

Gemeente wil looproute in winkelbeleving Prachtige stadstuin nu aan zicht onttrokken Potentiële meerwaarde binnenstad Structuurversterking leidt tot minder leegstand

4

Stadshof: bouwclaim

Stadshof en GPSV

    

 Gemeente stelt GPSV verordening vast  Eigenaren gaan in VvE  Bestuur VvE gaat juridische en feitelijke veranderingen doorvoeren en maakt stadshof openbaar toegankelijk en gaat het beheren

Gemeente / derde koopt alle percelen. Stadshof juridisch afsplitsen Toegankelijkheid woningen realiseren Terugleveren aan belangstellende eigenaren Dure risicovolle onderneming

Stadshof en ontwikkelmaatschappij

Stadshof: conclusie

 Alle onroerend goed in ontwikkelmaatschappij inbrengen, herontwikkelen stadshof en eventuele panden, daarna weer toebedelen aan inbrengers die dat willen en aan de rest uitbetalen.  Veel eigenaren

   

VvE oprichten Herontwikkelen bouwkundige aanpassingen Binnentuin inrichten en beheren Gelet op hoeveelheid eigenaren lijkt wetgeving gewenst

Conclusies 1. Wettelijke dwang zou kunnen helpen om de financiële vraagstukken op te lossen en als ultiem dwangmiddel 2. Ideeën zijn nu al te gebruiken: 1. Belangen en feiten verkennen 2. Multidisciplinaire aanpak 3. Rol van gemeente afhankelijk van publiek belang 4. Creatieve verkenning in oplossen financiële vraagstukken en verleidingstactieken

5